房产税方案

房产税方案（共8篇）

房产税方案 篇1

为深入开展整顿和规范税收秩序工作，依法查处重点税源企业、重点行业、重点区域存在的税收违法行为，促进征管，堵塞漏洞。根据国家税务总局和上级有关文件精神，结合我县城镇土地使用税清查工作，县政府决定在全县范围内一并开展经营用房地产、房屋租赁税收专项清查工作，具体实施方案如下：

一、工作目标

税收专项清查工作以整顿和规范我县经营用房地产、房屋租赁税收秩序为目标，在税源普查的基础上，加强各部门之间的配合，通过信息比对、重点清理、实地查看等手段，进一步摸清税源底数，建立房产税电子档案，完善税源数据库，加强税源监控及动态管理，提高纳税人依法纳税、诚信纳税的自觉性；发现征管薄弱环节，制定强化征管和堵塞漏洞的有效措施，建立起以查促收，以查促管，以查促依法治税的良性互动工作机制；创建公平和谐的税收环境，保障地方税收的稳定增长。

二、清查对象和范围

对在我县境内应纳房产税、从事房屋租赁的所有单位和个人进行彻底清查，清查面要达到100%。清查时应重点注意对以下情况的清查：一是各类店面、厂房等出租单位或个人出租情况；二是存在房屋但未登记固定资产账务的情况；三是停产、半停产企业房屋情况；四是2013年以来新办理工商登记的企业；五是除上述情况外的其他企业。

三、组织机构

房产税清查工作同城镇土地使用税清查工作一并进行，城镇土地使用税领导小组及办公室具体负责清查工作的协调领导、调度督查以及执法程序的指导和特殊问题的协调解决等。

四、方法步骤

结合城镇土地使用税清查工作，本房产税税源清查工作共分四个阶段：

（一）核实辖区内纳税人及从事房屋租赁的单位和个人名单阶段（5月13日-5月23日）

各乡镇（街道）、宁阳经济开发区和环城科技产业园根据地税、工商和国土资源部门提供的企业信息与各自掌握的情况进行比对分析，确定辖区内所有企业名单及从事房屋租赁的单位和个人。确认名单时无论是否应该缴纳房产税，均按照属地管理的原则，纳入本次清查统计范围。纳税企业及从事房屋租赁的单位和个人名单的核实应于5月23日前完成，并将《辖区内企业及从事房屋租赁的单位和个人统计表》报城镇土地使用税清查工作办公室。

（二）房屋面积、租赁情况核实阶段（5月24日-7月24日）

按照工作统一部署，由各乡镇（街道）、宁阳经济开发区和环城科技产业园自行开展“拉网式”排查。清查开展时，应对辖区内企业、单位及个人的房屋建筑物进行逐户清查，通过实地查看房屋产权证、房屋租赁合同、固定资产账务等资料，核实房屋原值及租赁收入，或固定资产价值没有入账或在账簿上反映不全的，依据评估价值登记。清查工作开展时，注重发挥地税部门人员的专业水平，确保应税房产价值实事求是，真实合法。每户企业、单位及个人检查结束后，认真填写《企业、单位及个人房屋及租赁清查表》，并由实地查看工作人员和企业负责人分别签字（加盖企业公章）确认。

各乡镇（街道）、宁阳经济开发区和环城科技产业园根据《企业、单位及个人房屋及租赁清查表》汇总填写《房产税清查工作汇总表》（加盖政府公章、负责人签字），于每周五报清查工作办公室，汇总各单位完成进度情况后报县委、县政府主要领导。

清查工作办公室将组织相关单位对各乡镇（街道）、宁阳经济开发区和环城科技产业园每次上报的数据随时进行核查。对清查工作进展慢、不彻底、有较大差错的单位报经县委、县政府，并予以通报批评，并责令限期整改。

（三）房产税征收阶段（7月25日-8月31日）根据核实后的清查情况，由地税部门依法征收房产税。采取边清查边入库的原则分不同情况进行处理：对于认识态度好，积极配合清查工作的纳税人，对清查出的应缴未缴税款，只补缴税款和滞纳金，不进行处罚；对涉嫌偷、逃、抗税行为的纳税人，移交税务稽查局进行稽查，税款进行无限期追征，并严格按照征管法规定实施处罚；对拒不交纳税款的，根据税法和国家有关法律法规强制执行。

（四）总结汇报阶段（9月1日-9月30日）整个清查工作结束后，县、乡各级务必以单户企业、单位及个人的城房产税征管信息为基础，建立本辖区内房产税征管电子档案，并实行动态管理，及时录入和变更数据库信息，更新企业变化情况，监控企业数量变化和房产税增减变动情况，确实将税源监管落到实处。

房产税方案 篇2

我国房产税的现行制度框架及沪渝两市试点方案的比较和分析

我国房产税在建国初期便已诞生, 其当时与地产税合称为城市房地产税。但在1973年简化税制改革时, 其将向工商企业征收的城市房地产税并入工商税, 而仅对房地产管理部门和个人的房屋以及外资企业、中外合资、中外合作企业进行征收。1984年, 在第二次利改税改革中, 房产税又从城市房地产税中剥离出来, 成为了一个独立的税种, 并依据1986年颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》进行征收, 同时在1994年税制改革时, 国务院又将向涉外企业和个人征收的城市房地产税并入了房产税。2008年底, 原1951年颁布的《城市房地产税暂行条例》宣布废止, 外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人, 均依照《房地产税暂行条例》缴纳房产税, 由此结束了我国内外资企业在房产税征缴上的不同, 我国房产税在制度层面上得以全面统一和规范。

但其后, 随着我国住房体制改革的推进和国民财富收入结构的变化, 城镇居民实际拥有住房状况发生了巨大改变, 数量和质量的显著提升使得相当一部分人的住房需求从原先满足基本需要向改善型、投资型过渡, 并由此使得我国1986年版《城市房产税暂行条例》下“对个人所有非营业用的房产免纳房产税”条款的立法环境发生了相当程度的改变, 现行制度落后于时代发展。于是在2011年初, 上海、重庆两地从调整居民财富分配、健全地方税收体系、引导住房合理消费等角度出发实施了对个人住房征收房产税的试点, 并力图为下一步的推广提供经验和借鉴。

(一) 沪渝两市方案的总体比较

从总体上看, 上海和重庆两市房产税试点方案都体现了“以新购住房为主、执行差别化税率、免税标准较为宽松以及控制外来投资需求”的四大基本内容, 发展方向和核心思想基本相同。但其中, 因经济发展水平、房地产市场状况以及区域社会经济特点等方面的差异, 两市的调控对象和具体措施有所不同和侧重, 进而使得在征税对象、税率水平以减免标准等内容上呈现出明显的差异。 (见表1)

比较来看:

一是上海试点方案较为温和。其没有将存量房纳入征税范围, 降低了政策的干扰因素和社会阻力;根据房屋面积和交易价格确定应税金额, 使得操作性较强;对于“买一卖一”的改善型需求者的退税优惠政策和采用以家庭人均为单位规定免征面积的方式, 加大了对住房困难家庭的支持力度和减轻了改善型购房者的负担, 这不仅使得房产税的征税起点大为降低, 也弱化了其对房地产市场的冲击。从而凸显了其“支持普通居民基本及改善型住房消费需求、完善房地产行业税收体制”的政策倾向。

资料来源:根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》和《重庆市人民政府关于进行对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》整理

但其中我们也看到, 由于该方案只针对新购住房, 并对首套房实施豁免, 从而使得短期内房价居高不下的状况无法得到有效改善, 同时也在一定程度上加重了普通居民的置业负担, 催生一步到位、“要买就买大房”的消费观念。

二是重庆试点方案则相对激进。其通过对存量独栋住房征税、实行更为细化的差别化累计税率, 加大了对高端住房消费的抑制力度;采用以户为单位规定高档住房免征面积的方法, 适度降低了改善型购房者的负担;对“限购”政策下普通住房的免税政策则使得刚性需求的购房者得到了较大支持。从而凸显了其力图推动形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房市场体系的政策取向。

但其中我们也发现, 由于该方案存在调控面较窄 (仅为主城九区且仅限于高档住房) 、计算麻烦 (需要在落实商品房成交均价后方能确定缴税档次) 等情况, 从而使其对市场供应主体———普通住房的影响有限, 进而不仅不能对房价上涨形成有效压力, 同时对房地产开发企业以及普通居民的效应也不强。

(二) 沪渝两地房产税试点方案效果分析

沪渝两地的房产税试点方案虽然实施时间较短, 但在现有情况来看:

一是对房地产市场的调控效果未能达到预期。虽然房产税的征收可以在短期内通过引导预期来抑制过度购房需求、发挥市场调控作用。但就当前而言, “限购限贷”政策的同期实施和实际征缴对象、范围的狭窄, 使得房产税影响的广度和深度都不够, 市场供需结构未能发生转变, 房价依然处于高位运行。根据国家统计局数据显示, 2013年5月新建商品住宅价格同比指数上海、重庆分别为112.2和106.3, 房价居高不下明显。同时从长期来看, 上海最高0.6%和重庆最高1.2%的税率不仅低于近年来的通货膨胀率和房价上涨幅度, 相对于投资投机者的实力也微乎其微, 由此显出其平抑房价的作用和效果相当有限。

二是对税收制度和地方财政收入的影响有限。虽然此次试点方案的征收范围较原房产税征收范围有所扩大, 但由于存量房和普通住房未能完全纳入征缴范围, 且还提供了许多减免优惠政策, 使得实际征税范围比较狭窄、对税收规模的影响也不大, 进而对地方财政收入的贡献也微乎其微。如2012年上海房产税收入仅为24.6亿元, 重庆房产税收入约为1亿元, 这使得房产税在两地公共财政收入中的占比极小、不足1%, 与土地出让金差距巨大。此外, 由于以交易价格而不是市场价值作为计税依据, 从而使得房产税作为财产税的特征在实现过程中大为降低, 其对税收体制的完善作用也得不到充分发挥。

三是对社会收入分配的调节作用没有得到实现。当前沪渝两地房产税的征缴对象主要为高档住房及多套房, 不涉及存量住房, 且税率不高。这使得在目前房价上涨预期依然强劲的前提下, 出现了或有投资者因较早进入市场而虽拥有大量住房却无需缴纳房产税;或有高收入家庭在面对较低的税负与收益率之比时仍将住房作为个人财产保值增值的重要手段, 从而使得房产税改革试点方案在实际推行过程中对现阶段我国社会财富的再分配和调节作用很有限。

综上可见, 我国房产税试点从对房地产市场的调控、税制的完善和地方财政收入的增加以及收入分配的调节3个方面看, 未能取得良好效果。而这主要是出于为避免改革步伐太大对社会造成较大冲击, 以及面对产权不明晰、征管体系不健全、评估能力较弱等现实困难的考虑, 而选用了较为温和、简便的实施方案所导致的结果。对此, 在总结试点经验的同时, 需要深入比较和分析我国与国外物业税在实行环境、措施以及效果等方面的不同, 进而为房产税作用的有效发挥和下一步改革的深入推进提供借鉴和帮助。

当前世界主要国家 (地区) 的房产税制度框架及其实施效果分析

当前, 各国房产税制度在纳税主体、课税对象、税率水平、减免条款等方面因历史发展、政治体制和土地制度等的不同而各具特色, 并在不同时期对增加地方税收、调节贫富差距、引导房地产发展等方面产生着不同的影响, 从而也为我国房产税制度的改革和实行提供了多样化的学习借鉴样本。这其中:依据土地制度和征收方式的不同, 大体可分为三大类:

(一) 土地私有制下宅地统一征收的美国模式

在美国, 其房产税实际是物业税的一部分, 发端于殖民地时代, 在经历了早期的各州巨大差异后, 从1796年开始逐步对征收对象、税率等进行统一。目前, “房产税”是指由房屋所有者根据房屋评估机制以各地地方政府自行确定的税率缴纳的地方性税收。其中, 各地设置了不同的减免条款, 且方式差异较大, 有给予固定免税额的、有给予一定比例免税的、还有对物业税超过家庭收入一定比例时超出部分可抵扣所得税或返还的。

当前, 虽然美国长期以来将房产税视为“联邦、州和地方”三级政府收入的重要来源, 但其在不同层级政府中的重要性则随着各级政府财政收入结构的变化和经济发展方式的转变则出现调整。其现阶段仍是地方政府收入的主要来源, 但对州政府的贡献度则在减少。在1902年, 物业税占地方政府收入的73%、州政府收入的45%和三级政府全部收入的42%;但到了1992年, 物业税虽仍占到地方政府收入的40%, 但在州政府和三级政府总收入中的占比则分别下降至1.2%和8%。此外, 由于美国房产税实行时间较久, 因此难以判断其对房地产市场变化的影响。但多数研究表明, 房产税税率的变化会对住房需求以及房价产生负面影响。Dennis R.Capozza (1998) 的研究表明, 移除房产税减免将导致房价整体下降5%, 且高房价地区的下降幅度将更大。

(二) 土地私有制下宅地分开征收的韩国模式

在韩国, 其房产税制度起源于二战后, 建立于20世纪60年代。石油危机前后, 韩国经济的高速增长以及物价的快速攀升, 使得地价暴涨并进而引起分配不公平现象。对此, 为维护社会稳定、促进房地产市场平稳发展, 韩国于1988年制定实施了《关于宅地所有上限的法律》和《土地超过得利税法》, 并引入累进制土地物业税。其后, 经过多年调整发展, 形成了目前的“地方征收土地和住宅物业税、中央征缴综合房地产税, 地宅分开征收”的房产税制度。

其中, “物业税”是指由所有者根据所持物业标准价值的一定比例 (住宅为60%、土地和建筑物是70%。一般情况下标准价值较市价低很多) 以累计税率向地方政府缴纳的税收。其间, 因自然灾害或紧急财政需要等情况, 地方政府首长可对税率进行调整, 调整幅度不超过50%, 并仅适用当年;“综合房地产税”是指由拥有土地或住宅价值过高的主体根据所持有物业按照总评估值扣除一定额度后的净值的80%以不同税率向中央政府缴纳的额外税金, 该税收收入再被分配给各地方政府用于缩小地域差距。

近年来, 韩国将房产税多用作市场调控工具, 而其增加地方财政收入和调节社会财富分配的作用却不显著。 (如, 其1990年对征收方式和税率所进行的重大改革是为了解决5%的人口拥有62.5%的土地的问题, 而2005年推出的综合房地产税则是为了解决少数富人持有多套物业的问题) 但就政策效应对房地产市场的影响而言, 房产税在土地市场中的作用大于住宅市场。同时, 市场形势的快速调整以及趋势性转变更多的是需要其他政策相配套。

(三) 土地公有制下宅地分开征收的中国香港模式

在中国香港地区, 其房产税征收制度起源于1842年。在百年来的历史发展中, 根据土地租借而来的特殊背景和城市人口密度过高的具体情况, 形成了“差饷为主、地租为辅、物业税为补充”的房产税制度。

其中, “差饷”是指以土地、建筑物及构筑物为课税对象, 由租赁、持有或占用人根据出租市值按照5%的税率缴纳的税款。其间, 政府对每个物业单位设定了减免上限, 目前住宅最多1250元、非住宅最多5000元;“地租”是指除土地出让金外, 土地契约业主每年根据应课差饷租值以3%的税率缴纳的税金;“物业税”则是指对土地和建筑物的租金收入 (如不出租无需缴纳) , 由物业所有者以15%的税率缴纳的税收。其间, 不能追回的租金、物业所有人支付的差饷可予以扣除, 同时政府对修葺及相关支出提供20%的标准免税额。

现阶段, 虽然差饷税在早期是香港政府公共服务支出的主要收入来源。但其后, 随着政府财政收支结构的调整, 其地位和作用发生了改变。目前, 一是政府收入以土地出让金及其他收入为主, 房产税占比不高。在2008年, 香港差饷和地租总收入约为111亿港币, 仅占政府可支配收入的2.5%。二是对居民财富收入分配影响有限。目前差饷税率每年由立法会厘定, 通常占家庭支出的2%左右。三是只能通过边际效应来影响房价走势, 促进或减缓房地产市场发展的趋势, 但却无法使房价变动做方向上的改变。如1998-2000年间房地产市场下行时的差饷税减免和投资过热下的物业税上调均对当时房价变化影响有限。

对我国的启示和借鉴

由上可见, 当前各国房产税制度在课税对象、征管模式、税率计算以及减免方式等方面均存在一定差异, 政策实施的初衷也不尽相同, 进而使得其在实现增加地方政府财政收入、调节社会贫富差距、引导房地产市场发展中的效果也多有不同。不过从多数国家的实践上看, 房产税制度的合理制定和有效实施具有以下共同之处:

一是房产税制度多作为地方政府公共服务的资金来源, 且尽量减轻对居民生活质量的影响, 较少作为调控房地产市场的手段。这主要表现为, 一方面各国房产税税率一般不高, 主流税率仅为住宅价值的0.2%~1.4%, 且提供减免政策。从而对居民家庭的支出负担较低;另一方面“税基”较宽, 除对农田、教育、宗教等的不动产给予免税外, 其余均要纳税。从而为房产税提供了稳定、可靠的来源, 使其多占到地方政府收入的25%~40%。

二是房产税制度的具体设计受土地制度、社会环境以及政策目标三大因素影响明显, 征收方式、税基税率等因地制宜。当前, 虽然多数国家在土地住宅私有制下选择了比例税率、地宅统一的征收方式;但其中也有少数国家或地区, 如日本和韩国, 其分别基于土地公有制、人多地少的高城市化社会背景以及将房产税作为调控房地产市场的考虑, 而实行了与多数国家不同的土地、住宅分开计算税基或税率的征收方式, 特别是韩国还采用累进税率。

三是房产税税收收入主要用于地方政府的公共开支, 如公共基础设施、公务人员薪金、教育文卫建设等。在英国, 住房财产税的收入大体被用于各项公共服务支出;美国房产税则多用于当地教育、图书馆、公共设施以及支付本地公务员开支等。

四是房产税的征收需要良好的配套环境。这其中, 一是需要一个规范、严谨、可行的法律制度。使得房产税作为地方性税种, 在授予地方政府较大管理权利的同时, 也避免权力的不当使用, 并在争议发生时能够有一个有效的法律救济途径。二是需要一个比较完备的评估体系。使税务部门能够准确、合理的确定征收主体的市场价值, 并以此为税基征缴。三是需要一个全面、动态的被动约束机制。通过建立税收信用体系、个人财产申报核查体系以及惩罚性举措等, 在审慎核实城乡居民实际拥有收入及不动产状况、依法执行税收征收减免政策的同时, 对偷逃税款的行为给予适当惩罚, 提高房产税制度的执行效果。

由此, 鉴于以上启示并结合目前我们房产税制度试点过程中显现的问题, 我国房产税制度的进一步改革和完善需要:

一是应建立健全房产税法律法规体系, 提高立法层次、做到有法可依。当前, 国务院应对现行《房产税暂行条例》进行修订, 对征税主体、征缴方式、税率税基以及减免原则等内容进行明确, 并对中央及地方政府各自所拥有的权力范围进行界定, 从而在加强法律治理的规范性的同时, 进一步为房产税改革的有序推进提供保障。

二是应实行“地宅分离、宽税基、低税率”的房产税制度, 在提高房产税对地方政府财政收入贡献、发挥调节社会贫富差距作用的同时, 尽量降低对普通居民生活的影响。从国外经验来看, 一方面基于我国土地国有、住宅私有的国情, 应采用宅地分开的征收方式, 并确定不同的税率水平, 从而在合理反映不动产产权关系的同时, 有效引导房地产开发建设资源分配;另一方面则应考虑到地方政府在出让土地时已获取了大笔租金, 过高的房产税具有挤出效应并影响社会稳定, 因此房产税税率制定不宜过高。仅应作为政府财政收入的一个有益补充而不应是主要来源。但可通过扩大征缴范围、引入累进税率等举措, 促进其调节社会财富和消费结构作用的发挥。

三是应进一步明确房产税收入的用途, 在“取之于民、用之于民”中要兼顾效率和公平。目前, 沪渝两市在试点中规定房产税收入用于保障房建设, 这在一定程度上违背了税收的“受益性”原则, 同时也不符合国际惯例。对此, 我们一方面应从制度上来保障房产税税款的“专款专用”, 通过制定出台具体的实施细则来进行规范和管理;另一方面则应在将部分资金用于保障房建设、维护社会公平的同时, 更多的应用于公共服务建设、提高缴税主体的居住生活环境, 实现权利与义务的统一。

四是应完善相关配套体系建设, 为房产税制度的有效实施搭建坚实的基础。这其中, 一方面应充分利用互联网技术, 实现税务部门与房管、民政、公安以及金融等部门的联网和信息共享, 为全面征管、严格审查、依法减免、违法惩处提供帮助;另一方面, 则应成立专业、公正的房地产评估机构。对城乡居民的房地产价值给予准确评估, 为房产税计税提供真实可靠、合理合法的依据, 在保护纳税义务人合法权益的同时, 也为房产税的有效征缴提供支撑。

参考文献

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[3] .彭旋.如何在全国范围内推广房产税[J].经济视角, 2011 (17) .

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[5] .郑立伟, 尹红.我国物业税税基评定的理论基础与路径选择[J].当代经济, 2009 (12) .

房产税开征下的家庭购房理财方案 篇3

生活在三线城市的小两口，每月的生活支出不高，1500元左右；黄雅用于美容、衣物等月开支较高，大约花费1500元；其他不固定的支出每年大约花2万元。

夫妻俩希望实现如下理财目标：

（1）买辆10万元的车。

（2）明年生孩子，送孩子一套房。

（3）攒一笔供孩子读大学的教育费用。

（4）有一些闲钱自由投资理财。

黄雅家庭的资产负债表和收入支出表分别见表1、2。黄雅家庭的年收入是13.24万元，年支出是5.6万元，年收支结余7.64万元。根据情况作出如下理财建议。

买辆10万元的车

黄雅夫妇生活在三线城市，从住的地方到单位步行20多分钟，看着同事们不少人买了车，想着怀孕及走亲访友方便，打算发年终奖时买辆车。建议在怀孕的时候买车，以方便出行，首付5万元，贷款5万元，贷款3年用年终奖偿还。黄雅夫妇住宅和单位都可免费停车，只需要增加些汽车的油费、保险费等费用。

明年生孩子，送给孩子一套房

根据重庆、上海房产税试行政策，一般情况下180平方米内的住房是不用交纳房产税的，而房产税政策有可能在近年内在全国开始征收。黄雅夫妇可考虑购买一套90平方米以内的房赠送给孩子。按现在国家的房产政策，房价处于下降通道，可考虑购买一套均价约4000元/平方米，总价30万元左右的住房。现阶段二套房首付款需支付60%，但有些开发商已经推出了购房优惠政策，如首付1成，或送月供等。因此，黄雅夫妇可关注国家的关于二套房房贷政策和开发商的优惠政策，首付15万元，可用储蓄、年终奖和累积的公积金支付，贷款20年，房屋出租以租抵供。考虑到先购车和养育孩子的需求，可根据国家的房贷政策在合适的时候购买。

攒一笔孩子读大学的教育费用

孩子出生后，为孩子购买一份10万元的健康保险，黄雅夫妇购买一份消费型寿险和健康险，20年期寿险保障额度30万元，20年期重大疾病险保障额度20万元，健康险可购买一份年交型的综合医疗保险，年交保费6000元。每月定投500元购买基金，再从年终奖中拿出5000元进行投资，按7%的年化投资收益，可累积37万元用于孩子大学阶段的费用支出。另外，孩子的压岁钱也可开立账户进行理财，用于孩子的兴趣爱好和消费支出。

留一些闲钱自由投资理财

通过对黄雅家庭现在和未来3年的家庭现金流进行规划，可看出，短期购车和孩子出生后保姆费及养育费支出较大。现有5万元储蓄存款，可留1万元，其他的购买债券型基金和股票型基金，年结余的资金也可进行投资，近年收益可力争达到20%，这样每年可获得1万元以上的理财收入。规划后每年仍有2万元的闲钱做自由投资，购买股票、基金等理财产品。理财规划后，孩子出生后的小家庭有10万元可自由支配的闲钱，如果需要购房，可看看公积金账户累积的资金可领取多少。在车贷3年还款到期和孩子上幼儿园后节省的保姆费，每年可多结余3万元，每年结余将达到5万元以上。家庭的购房可作中期规划，3～5年内购买一套住房赠送给孩子，保障家庭拥有10万元以上的闲钱自由打理，年理财收入达到家庭日常支出的10%～30%，当家庭的可自由投资的资产越多，理财收益金额能满足家庭部分支出需求时，家庭的财务就越自由。

房产税方案 篇4

1、以公司名义购房是需要缴税的，而且所需缴纳的税目较多，计算较为复杂。

2、并不是所有的公司都能在北京市成为购房主体。如果购房人想以公司作为购房主体，要认真核实“营业执照”等证明材料，确认是否符合在京购房政策，中国大陆公司在京购房，除个人独资的单位、个体工商户、外企(外企在京设立分公司的除外)的购房受限制外，其他的公司/单位购房均不受限制。但外企在京购房则不是无限的，根据规定，外企在中国大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房。

3、以公司名义购房，购房人要准备的资料：

1)、营业执照副本;

2)、税务登记证副本;

3)、组织机构代码副本;

4)、公司公章;

5)、法定代表人身份证;

6)、代理人身份证;

7)、授权委托书。其中要特别注意授权文件中的授权权限及受托期限，确认自身具备签约权限，而且合同中要加盖公司公章。

4、以公司名义购房所需缴纳的税费

1)、契税：契税一律要按照3%缴纳，不享受优惠契税政策;

2)、房产税：每年房产原值×70%×1.2%;

3)、土地使用税：建筑面积×30元/年

4)、如房产税、土地使用税未按时缴纳，需要按照每日万分之五缴纳滞纳金。

房产税细则 篇5

第二条 在城市、县城、工矿区开征房产税，农村不征收。建制镇房产税是否开征、何时开征，由省辖市人民政府、地区行政公署确定。

房产税的纳税义务人(以下简称纳税人)按《条例》第二条规定执行。

第三条 房产税依照房产原值一次减除百分之三十后的余值计征，年税率为百分之一点二。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

房产出租的，以房产租金收入计征，年税率为百分之十二。

第四条 下列房产免征房产税：

(一)《条例》第五条所列房产;

(二)工矿企业办的学校、医院、幼儿园、职工食堂自用的房产;

(三)工会办的疗养院自用的房产;

(四)经省财政厅批准免税的其它房产。

第五条 除本细则第四条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省辖市人民政府、地区行政公署确定、定期减征或免征房产税。

第六条 房产税按年征收，分季缴纳。具体缴纳时间，由市、县税务局确定。

第七条 房产税由房产所在地税务机关征收。

第八条 房产税的征收管理，依照《中华人民共和国税收征收管理暂行条例》办理。

第九条 本细则由省财政厅负责解释。

房产税方案 篇6

我国房地产行业总体上税负偏重, 税制复杂, 目前在流转环节和保有环节存在10来个税种, 呈现“重流转环节, 轻保有环节”的局面, 不利于房地产行业长远发展。近年房价上涨过快, 对民生产生较大影响, 为了抑制过快上涨的房价, 国家不断加强对房地产行业的调控措施。一方面2011年各地限购限贷政策纷纷出台;另一方面上海和重庆2011年1月开始推行个人房产税试点, 以期为房市降温和深化我国房地产税制改革。

那么, 个人房产税是否会对房价产生影响, 影响的方向和大小如何?国外这方面的研究比较成熟。Oates (1969) 提出房产税资本化概念并第一次做了实证研究, 得出2/3的房地产税会被资本化的结论。Pollakowski (1973) 、King (1977) 、Rosen和Fullerto (1977) 、Lewis和Mc Nutt (1979) 、Krantz等 (1982) 对Oates模型不断提出修正, 部分研究成果因其模型设计和变量选择等的不同, 得出的结果也不尽相同, 不过多数赞同以下结论:第一, 房产税对房价的影响取决于房屋供给弹性;第二, 房产税会被部分资本化;第三, 地方政府利用房产税收入增加公共服务支出后房价可能得到支撑和提升。

房产税对中国房价的影响, 结论不能统一, 且在已有研究中, 多是定性方面, 定量方面因个人房产税在我国仍未大规模推行, 致使所需数据欠缺而鲜有出现。易宪容 (2006) 认为改革房产税, 增加对保有环节的征税, 减少对流转环节税负, 将提升投机炒房的成本, 从而使房价回到其合理水平。杜雪君等 (2009) 分析了1998-2006年全国31个省市的房地产价格、房产税、地方公共支出数据, 发现房产税对房价存在抑制作用, 而地方性财政支出对房价存在促进作用。傅道忠和张怀欣 (2011) 认为房产税作为政府向房市发出的强烈调控信号, 在短期内可能并不会对房价有很大影响, 但它可以通过改变人们对房市的预期, 抑制房市的疯狂投机, 从而引导房市健康合理的发展。高云龙和李春丽 (2011) 认为政府开征房产税的最初目的是要调整房地产市场的结构、获取稳定的财政收入并抑制高端消费, 而在实践中房产税会通过多种途径抑制房价。

但是不少其他学者却持相反意见。左莉莉 (2005) 、睢党臣和李牧然 (2011) 认为, 从短期来看, 房产税能在一定程度遏制房价过快上涨势头, 但由于房产税对房价的影响取决于税率、税基及征税对象等多种因素, 且房价主要取决于供求关系, 故从长期来看, 房产税对房价的影响难以确定。李晓峰 (2010) 、王福重 (2011) 认为我国房地产市场是一个动态、综合的市场, 其受诸多因素影响, 故仅就单个房产税因素而言, 其对房价最多也可能就是一个短期冲击, 而中长期房价走势则难以确定。吴能宽 (2011) 分析了上海和重庆的房产税改革对房价的影响, 认为从现有实施效果看房产税并没有起到抑制房价的作用;而解决房价问题还应依靠廉租房、保障性住房供给的增加以及对房地产投机行为的抑制。李举达和李佐凡 (2011) 认为房价异常上涨的主要原因是投机需求, 因而重庆和上海推行的房产税改革很难见效, 累进式房产税可以抑制投机需求进而抑制房价上涨。另外巴曙松和刘孝红 (2011) 认为物业税改革方案对东中西部区域房价的影响程度不同, 需视具体改革方案而定, 但因为缺乏实证研究所需数据, 定量方面的研究并不多。

研究个人房产税对房价的影响有很强的现实意义:第一, 可以增强公众对此方面的正确认识, 提高政府对房地产市场调控的科学性及合理性;第二, 可以帮助地方政府探索稳定的财政保障;第三, 为完善房地产行业税制改革, 提供一定的理论支持;第四, 丰富国内个人房产税方面的定量研究。

本文对个人房产税抑制房价的作用持积极态度, 如下章节首先运用经济学理论对个人房产税如何影响房价进行分析。实证部分考虑到个人房产税数据的缺乏, 将现行房地产税制中的保有环节财产类税负作为个人房产税的替代变量, 建立了以房价为应变量, 房屋供需度、保有环节财产类税负、流转环节财产类税负为自变量的多元线性回归模型, 检验个人房产税能否有效地降低房价。最后结合重庆试行个人房产税以来房价的实际走势来实际验证我们的结论。

二、理论、数据、变量和模型

1. 理论。

如其他商品一样, 房地产价格主要由其供给和需求所决定。经济方面的因素如人均GDP, 人均可支配收入, 土地和建筑成本, 政策方面的因素如利率、信贷, 人口方面的因素等都会影响房屋的需求和供给, 造成需求曲线和供给曲线的平移从而改变房价。开征个人房产税会降低市场对房屋的需求, 推动需求曲线向左平移:第一, 改变消费者对房市走势的心理预期, 加大房地产未来收益的不确定性, 从而减少对房屋的非刚性需求;第二, 投机者从以往的无税持房转为有税持房, 加大空置房的持有成本, 减少投资购房的需求。若短期内供给是刚性的话, 供给曲线不变, 故房价将下降。在中长期, 供给却可能因多方面因素共同作用而出现下降:第一, 加强对房地产行业的调控, 不仅减少银行对房地产企业的信贷数额, 同时也将增加开发商的资金成本, 导致企业降低开发面积;第二, 随着资金紧张局面的持续, 一大批缺乏竞争力的房地产开发企业将纷纷被淘汰, 行业集中度不断提高, 商品房供给将总体上下降。因此, 在中长期, 市场需求曲线和供给曲线都向左平移的情况下, 房价的涨跌将取决于需求和供给的各自弹性。若需求的弹性大于供给弹性, 即需求下降幅度超过供给的下降幅度, 则房价将下降;若需求的弹性小于供给弹性, 即供给下降的幅度超过需求的下降幅度, 则房价将上升。在房地产较发达的地区和城市, 一般来说, 需求的弹性大于供给弹性, 也就是说个人房产税的征收理论上会降低房价。

2. 数据和变量。

考虑到个人房产税数据的缺乏, 本文将现行房地产税制中的保有环节财产类税负作为个人房产税的替代变量来衡量其对房屋需求的影响。另外, 为了衡量其他变量对房屋供给和需求的影响, 本文选取了房地产供需度变量 (即商品销售面积除以住宅竣工面积所得比) ;为了给“轻流转环节, 重保有环节”的房地产税制改革提供理论支持, 本文还选取了房地产保有环节税负变量。由于不同地区的社会、经济及其他因素的差异, 有理由相信房屋供给和需求弹性在各个地区呈现差异;即使弹性差异不大, 对于相同的, 比如人口的增加 (土地成本的增加) , 所造成的需求曲线 (供给曲线) 向右 (向左) 平移的距离在各个地区也会呈现出差异。为了细化对不同地区的研究, 本文建立了以房价为应变量, 房屋供需度、保有环节财产类税负、流转环节财产类税负为自变量的多元线性回归模型实证分析上述因素对东中西部不同区域房价的影响。

本文数据来源于《中国统计年鉴》、中华人民共和国统计局网站、国家税务总局网站, 选取全国30个省市自治区 (西藏自治区因数据不全, 给予剔除) 1999—2010年的数据为研究样本。具体变量解释如下:

HP:本文将东中西部地区各自所包括省份的商品住宅销售面积作为权重, 乘以相应地区各省剔除了CPI因素后的住宅销售实际价格, 表示东中西部地区每平方米住宅实际平均销售价格。

DSP:本文选取商品住宅销售面积表示市场对商品房的需求, 选取住宅竣工面积表示市场对住宅的供给, 然后用商品销售面积除以住宅竣工面积所得值表示供求状况即Demandto Supply Percentage记为DSP, 表示市场对房屋的供需度。若DSP大于1, 表示市场对房屋的需求超过供给, 供不应求;反之, 则表示供过于求。

TPTAX:流转环节的财产类税包括土地增值税和耕地占用税, 本文将各省土地增值税与耕地占用税之和剔除其CPI涨幅, 表示房地产流转环节实际的财产类税负, 再将之除以商品住宅销售面积记为TPTAX, 表示每平方米住宅流转环节的财产类税实际税负, 然后以所包括省份的商品住宅销售面积作为权重进行加权平均。

MPTAX:保有环节的财产类税包括城镇土地使用税和房产税, 本文将各省城镇土地使用税与房产税之和剔除其CPI涨幅, 表示房地产保有环节实际的财产类税负, 再将之除以商品住宅销售面积记为MPTAX, 表示每平方米住宅保有环节的财产类税的实际税负, 然后以所包括省份的商品住宅销售面积作为权重进行加权平均。

3. 模型。

我们对所有变量都采取对数形式。首先运用ADF检验方法检验数据的平稳性, 东中西部的ln HP、ln DSP、ln TPTAX和ln MPTAX, 经过一阶差分后都是平稳的;然后运用Engle-Granger两步协整检验法检验协整性, 东中西部各自地区ln HP、ln DSP、ln TPTAX和ln MPTAX之间存在协整关系。我们以Δln HP为因变量, 以Δln DSP、Δln TPTAX, Δln MPTAX和协整误差项ECM为自变量, 分别建立东中西部的模型如下:

三、回归结果

对东中西部各自模型的回归结果如表1所示:

表1显示, 大多数参数估计都是显著的, 这说明DSP、TPTAX (除了东部地区) , MPTAX和协整误差项 (除了东部地区) 等自变量对房价变动具有较强的解释力。该模型较准确地反映了房价的变化率与房屋供求度、房屋流转环节财产税及房屋保有环节财产税等变化率之间的关系。

第一, 自变量DSP、TPTAX和MPTAX的对数差分项体现了上述变量短期波动对房价的影响。误差修正项ECM的系数大小反映了对房价偏离长期均衡的调整力度。当房价高于 (低于) 均衡房价1%, 东中西部地区下一期的房价增长率将分别下降 (上升) 0.50%、1.13%和1.17%, 但是东部地区的此类效果不显著。

第二, 房屋保有环节财产税的变化率与房价呈负相关。单位面积住宅保有环节的财产税每上升1%, 则东中西部地区单位面积房价将分别下降0.23%、0.56%和1.25%。在保有环节对房屋征税, 不但加大持有房屋的成本, 还将加大投机性购房收益的不确定性, 一方面, 改变市场对房地产市场走势的心理预期, 降低市场上投机性购房的需求, 减少市场的总需求, 另一方面, 促使开发商和空置房持有者减少空置房的持有, 从而增加房屋的供给。在此情况下, 房价将随着保有环节财产税 (如个人房产税) 征收税率的上升而下降。保有环节财产税的征收税率变化不但与房价呈现负相关, 而且这种负相关的程度也由东部向西部不断加深。从需求的角度来讲, 由于欠发达地区对住房的市场需求相对发达地区本来就少些, 加之欠发达地区投机性购房潜在的收益前景不确定性大于发达地区。因此, 在个人房产税的预期影响下, 欠发达地区市场对住房的需求下降幅度将高于发达地区, 而住房供给在短期内变化将不会太大。所以, 仅从个人房产税对房价影响的角度来讲, 经济欠发达地区的房价下降幅度将大于发达地区。

第三, 流转环节财产税的变化率与房价呈正相关。单位面积住宅保有环节的财产税每上升1%, 则东中西部地区单位面积房价将分别上升0.09%、0.55%和0.55%, 但是东部地区的此类效果不显著。

综上所述, 从抑制房价的角度来讲, 我国房地产税制改革应切实减少流转环节税负, 增加保有环节的税负, 真正做到“重保有环节, 轻流转环节”。这不但有利于抑制房价的上涨, 同时也有助于为地方政府提供财政保障。

四、重庆个人房产税试点

为进一步深化我国税制改革, 加强国家对房地产行业的调控, 按照国务院关于同意部分城市推行个人房产税试点的通知, 上海和重庆于2011年1月率先推行个人房产税试点。重庆是我国西部的重要城市, 我们利用如下西部地区模型回归结果, 实证检验重庆推行个人房产税试点对房价的影响。

个人房产税属于保有环节的税负, 假设影响房价的供需度、流转环节财产税等因素不变, 现有一套m平方米的商品住宅, 每平方米售价n, 个人住宅房产税税率为0;若此保有环节的税率从0提高到r%, 则该套m平方米的商品住宅的市场价格将下降1.25r%。对于购房者来讲, 购房价格下降到 (1-1.25r%) m×n, 同时向国家缴纳的个人住房房产税也由0提高到r%× (1-1.25r%) m×n。

以重庆为例, 房产税税率从0提高到0.5%, 则在其他因变量保持不变的情况下, 模型预测重庆住宅价格将下降0.625% (=1.25*0.5%) 。从2011年6月份开始, 重庆住宅价格结束上涨势头, 开始逐步下跌。2011年全年重庆住宅价格下跌幅度达到3.98%, 实际价格跌幅甚至达到了9.08%。我们于是提出:是否可以否定重庆的个人房产税对降低房价没有起到效果。我们选取成都来与重庆做比较。之所以选择成都, 主要原因在于:第一, 成都的社会经济发展水平与重庆相近, 2011年, 两地人均GDP同处在5500美元-7500美元水平之间, 城镇居民可支配收入都在2万元-2.5万元之间;第二, 重庆与成都两地在文化地域方面具有较大相似性, 两地居民心理文化层面较接近, 对购置房产的态度也具有相似之处, 两地地理位置也相当接近, 相互间经济社会影响与渗透较大;第三, 重庆与成都两地的限购限贷政策的相似度较高, 而只有重庆试行个人房产税, 这有利于我们突出分析房产税在抑制房价方面的效果。表2列出2008年-2011年重庆、成都住宅价格涨幅。

(资料来源:重庆统计局网站、成都统计局网站、中房指数)

从2011年房价涨幅来看, 不论是房价的名义涨幅还是剔除物价上涨因素后的实际涨幅, 重庆住宅价格跌幅都大于成都。若以仅实行限购限贷政策的成都房价的表现为基准的话, 同时实行个人住宅房产税的重庆住宅价格则多下降了约1%。从2011年住宅价格涨幅与前三年年均涨幅的差值来看, 我们得到类似结果, 通过分析, 虽然目前仍难以确定重庆个人房产税对抑制房价具体起到了多大作用, 但我们也不能否定重庆个人房产税对降低房价没有起到作用。之所以出现这种积极效果, 主要原因可能在于:

第一, 重庆住房体系较为完善, 主要针对高端住房的房产税征税对象相对明确, 房产税的推行较有效地抑制了高端房价的上涨, 从而拉动总体房价中枢的下移。

第二, 重庆个人房产税不仅针对增量高端房征收, 存量高端住房亦在征税范围内。对存量高端住房征税将加重房屋所有者的持有成本, 减少投机需求, 降低存量高端住房的空置率, 在一定程度上加大高端住房的供给;同时也改变购房者对于房市的心理预期, 促使其更理性地做出购房决定。

按照同样的分析路径, 我们尝试把北京作为上海的对照城市来分析上海的个人房产税对房价的可能抑制作用, 但是效果很不明显。这可能是因为上海只对增量房征收个人房产税, 导致拥有多套个人住房的投资者依然没有房屋持有成本压力。因此, 在短期内这批空置的房屋仍将被空置, 而不会快速流入市场进行交易, 房屋的市场供给在短期内难以有效扩大, 在房屋需求短期内下滑的情况下, 上海的房价将难有重庆房价的跌幅。另外, 重庆和成都两地不论是在城市发展水平还是在限购限贷政策上, 都具有较大的相似性, 上海和北京虽然在城市发展水平上较为接近, 但两地在限购限贷政策上有较大不同。在难以找到与上海较为匹配的比较城市的情况下, 本文暂不对上海的情况作更进一步讨论分析。

五、结论与政策建议

本文利用现行房地产税制中保有环节财产税作为个人房产税的替代变量, 建立以房价为因变量, 以房屋供需度、保有环节财产税、流转环节财产税为自变量的多元回归模型, 来预测个人房产税对房价的影响。实证检验发现, 保有环节财产税与房价之间呈负相关, 且负相关的程度由西向东不断加深。通过对房产税试点城市重庆的验证, 我们不能否定重庆个人房产税对抑制房价没有起到效果。

从本文实证结果出发, 我们认为未来我国房产税改革可以从以下角度着手:

第一, 为切实发挥房产税本身的功效, 应扩大房产税征税范围, 对增量房和存量房都要征税。这不但有助于发挥房产税本身的作用, 同时也可以提高房产税的公平性, 并为地方政府提供稳定的财政保障。上海当前对存量房不征税, 只对符合条件的增量房征收个人房产税, 导致税收规模极小, 难以起到房产税试点的效果和意义;而重庆虽然对存量房和增量房都征收房产税, 但其对象只是个人高端住房, 并未将占市场更大比例的商品房也纳入征税范围, 这也不利于房产税试点效果的发挥。

第二, 从抑制房价的角度来讲, 我国房地产税制改革应切实减少流转环节税负, 增加保有环节的税负, 真正做到“重保有环节, 轻流转环节”。这不但有利于抑制房价的上涨, 同时也有助于为地方政府提供财政保障。

争议房产税 篇7

當房产税进入倒计时，在上海，各种房产政策交织，地产商，中介，购房者，各种力量都在同政策做最后的博弈。上海虹口区甚至抢先开始实施个税新政，即刻引发了市场的震荡。尽管这一新政仅施行了一天就被叫停，但房产税即将出台所带来的影响还是让上海房市应声回落。

房产税到底该不该出台？房产税会以什么形式出现，会在什么时间开征？房产税能不能遏制房价过快上涨？房产税将影响哪部分人的生活状态？带着这些疑问，《小康》杂志采访了诸多房地产业及税收专家，试图通过他们赞成或反对房产税出台的分析，来厘清民众心底的疑惑。与此同时，《小康》联合新浪网，在网上展开对房产税出台的民意调查，共有3000余名网友参与了这一调查，结果显示有55.1%的网友认为征收房产税并没有必要，关于房产税对于炒房现象的作用，73.8%的民众认为征收房产税并不能抑制炒房。有40.0%的民众认为根本不能抑制房价上涨。有三位来自不同领域的专家，对这一调查结果作了专业分析，某种程度上也回答了公众最关心的问题。

房产税“落地” 篇8

每当提起房产税，大多数人会将之与楼市调控联系起来。而且市场亦有预期，房产税可能会替代“限购”成为调控房地产市场的主要手段。殊不知，房产税的初衷却并不是为调控而设。

在刚刚结束的两会上，国务院总理温家宝提出，今年要“加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度。”3月22日，国务院网站就公布了日前批转发改委《关于2012年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出“适时扩大房产税试点范围”。

在更早些时候，国家税务总局财产行为税司司长陈杰在全国部分省市财产行为税工作座谈会上也曾透露，今年四项税收政策改革，其中一项就是在湖北、湖南两省开展的新型房产税试点改革。

所谓“新型”，即把现行税制下的对房地产按“土地面积”和“房产原值扣除一定比例后的价值”征税，改为按“市场评估值”征税。

理论上，“新型房产税”增加了房屋的既始价格，能够增加地方政府的财政收入。因此，湖北省发改委官员在接受采访时亦称，此行试点的目的，希望将其培育成地方新的财政支柱。

“设计征收房产税的主要目的，还是从完善规范我国的税收体系出发的。”国内著名税法专家、中央财经大学税务学院副院长刘桓曾表示。因为我国税收体系中，在财产税这一块还有比较大的缺失。由此看来，两湖的试点，实际上是房产税的“归位”。

迥异沪渝

时至今日，正好是沪渝试点房产税周年，2011年1月在重庆和上海正式启动对个人住房征收房产税的改革试点工作。

曾被誉为“楼市最后救命稻草”的房产税，在当时看来是一种有别于限购的楼市政策调控。按照当时一些专家的说法，“当炒房者的收入还不够缴纳房产税的时候，便是房产税的调控功能”。这也是政府当时试点的主要目的。

其实，房产税在中国并非沪渝原创，早在1986年9月15日，国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》，并从当年10月1日开始实施。

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。在现行税制下，房产税的征收范围仅限于城镇的经营性住房。而在沪渝的试点中，主要是将征收范围扩大到了个人。

“房产税的确是比限购更为市场化、常态化的调控手段，而目前上海、重庆房产税试点范围过小，并非真正意义上的房产税。”中南财经政法大学税务学院院长陈志勇认为，房产税应该涉及整套税收体制，包括税收范围、成本的设计，在动态地评估房屋价值同时，还需要进一步细化征收范围和征收方式。

此外，沪渝对工商企业征收的房产税，是以房产原值一次减除10%~30%以后的余值为计税依据。相比之下，湖北的试点似乎“打到点子上”了。

湖北省发改委人士透露，从目前内容看，国税总局官员所说的试点，基本与2010年湖北在武汉城市圈进行的课题研究类似。“这个研究涉及的是对房产税体制和管理上的改革，最核心的内容是对房产按市场评估值征税，并合并房产税和城镇土地税。”

也就是把现行税制下的对房地产按“土地面积”和“房产原值扣除一定比例后的价值”征税，改为按“市场评估值”征税。税务专家表示，这也是目前税务部门认定的未来房地产税改革的大方向。

“这个跟上海、重庆试点的完全不一样，沪渝是把征收范围扩大到个人，而课题研究涉及税制的体制改革。如果转向按市场评估值征税，无疑能够更为准确的反应房产价值的变化。”全国人大代表、湖北省统计局副局长叶青介绍，目前课题报告已经结题，并已上报相关研究成果。

低调试点

对湖北试点房产税，很多人并不感到惊讶，甚至觉得是水到渠成。在他们看来，此次试点，就是之前物业税“空转”的落地。

所谓物业税“空转”，指一切步骤与真实收税流程相同，由财政部门、房产部门以及土地管理部门共同参与，统计物业数量，并进行评估和税收统计，但没有实际征税。

实际上，物业税“空转”由来已久。早在2003年，财政部和国家税务总局就曾分3批，先后在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津10个省、区、市进行空转试点，但基本上都不了了之。2008年，国家税务总局又在中部地区陆续挑选了若干城市，进行物业税的空转试点，最终真正有所落实的只有鄂州和湘潭。

“鄂州在湖北属于发展程度中等的城市，选取鄂州进行试点比较具有代表性，而武汉这样的城市在湖北是一枝独秀，房价最高，不具代表性。”在中南财经政法大学税收理论教研室主任薛钢看来，选择在鄂州试点，跟鄂州地方政府的支持也有很大关系。

他认为，鄂州的试点主要希望检测两方面的信息：一是估计房产税一年能够带来的税收收入大概是多少；二是检测相关配套系统，是否能成功支撑征税开展。

在鄂州所进行物业税“空转”，是将房产税和城镇土地税合并在一起，按照房产的市场评估值计征；征收范围仍为营利性房产和出租房产，不涉及居民住宅的部分。

为了体现试点，改革的原则是保证税负不增加。而且针对那些因为新的征收方法而税负加重的企业或个人，也有相应的财政安排：或进行差额返还，或者多征收的部分不予收取。因为按照现行的房产税暂行条例，房产税本应按照房产原值计征，当改为市场评估值计征时，相应税负也有所增加。

即便如此，鄂州的试点，也不是一帆风顺。

因为“空转”，涉及到如何评估房产的市场价值，需要建立评估办法；有了评估值，还需要确定测算参数、税率；需要协调诸如房产、土地各部门的信息资源，建立相应数据库。因此，鄂州试点也曾中断过，但最终还是坚持下来了。

3月20日，据湖北财政系统人士透露，鄂州正在紧锣密鼓地进行整合房产税和城镇土地税的准备工作，目前已经进行了前期抽样，未来房产税的税率仍在测算中，具体实施方案也在进一步确定中。

并非坦途

尽管目前仍然没有公布湖北房产税的具体方案，但事实上，湖北的试点并非一路坦途。

“关键一点是要厘清房产税的目的。”全国工商联房地产商会理事陈宝存表示，应该还原其完善税制的出发点。而且，按照国际惯例，房产和土地合并在一起纳税是未来的发展趋势。

在陈宝存看来，两湖此次试点的房产税改革方向是对的，但其牵涉到土地、房地产制度等各个方面，仅其中的评估一项就非常麻烦，常常会陷入“拉锯战”中。

这一点也得到华中师大城市经济与房地产研究中心主任邓宏乾的认可，他表示：房地产市场评估的批量评估技术需要进行研究，如何评估，谁去评估都是需要探讨的内容。

此外，房地产产权问题需要理清，原有存量房中还有相当部分的土地使用权为划拨的，房产税的征收对象为产权人，而划拨土地的产权人是国家，对这一部分如何征税也需要研究。

值得一提的是，此次湖北房产税改革并没有涉及到备受关注的土地出让金的问题。而在今年两会上，全国工商联房地产商会在提交大会的提案中就明确建议，确立以税收作为地方财政收入主体的财税改革目标，房产税的改革应以土地出让金的改革为前提。

“以评估价为税基，而不是成交价；以经营性地产和出租房为试点，不涉及居民住宅；其根本目的是实现替代土地财政的物业税。”有学者总结了两湖的房产税改革特点，并指出：“两湖此次的试点仍然没有涉及土地出让金制度改革，仍是阉割版的‘物业税’”。

“70年的土地出让金和房产税确实存在重复问题，将来在具体设计房产税实施方案的时候，这些都是应细化考虑的因素。”全国政协委员、财政部财科所所长贾康在两会期间接受媒体采访时也认为。

“现在基本不提物业税，就是打算在房产税条例的框架下，将征收范围扩大到居民住宅，即用扩大的房产税来‘兼并’物业税。因为扩大房产税，只需更改房产税暂行条例的相关规定，程序上是更为便利。”中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌指出。

对普通居民来讲，最关心是房产税改革会不会像去年沪渝改革一样，将征收范围扩大到个人。

就目前看来，无论是湖北省发改委所做的相关研究，还是税务方面透露的信息，即便湖北房产税改革课题报告付诸实施，第一步仍旧是针对企事业单位，而非个人。但是，不排除今后会扩大征收范围。税务专家表示，两湖先对企业和单位房产按评估值征税，符合先易后难的策略，因为一旦对企业、单位房产试点成功，就可以顺利延伸到个人住房，解决目前对个人存量住房征税的技术难题。