房地产抵押评估流程（共10篇）
1、查验房地产产权证。
由业务初审客户提供的有关其房地产抵押典当提供的基本资料（当户的合法有效证件及当物所有权证明），审核资料的完整性、真实性、合法性，并将客户资料记入《客户业务接待登记簿》。对基本资料不完整的客户协助其准备齐全。
2、实地勘察。
对基本资料完整的客户，业务应及时到房屋所在地察看房屋新旧、朝向、房型等，并与房屋所有权证、国有土地使用权证上的记载相核对，核实屋主及居住地的真实性。
3、估价。
经查验、勘察符合条件的业务，根据房屋的新旧程度、区域地段、同类市价等综合因素由我公司进行估价，或者请我公司委托的专业的、符合法律资格的房地产估价事务所估价，以确定房屋的现行价值。
4、确定当金及综合费率。
将客户资料、房地产估价报告书提交董事会，由董事会根据公司经营状况、风险等因素确定该笔业务的可操作性，对可操作的业务确定折当率、利率、费率标准。
5、签订房地产典当合同。
业务根据董事会决议的折当率、利率、费率标准等条款，与客户签订主合同（借款合同或当票）和抵押合同。
6、办理登记及公证（典当合同公证、委托授权公证）。
抵押房屋，要到房地产登记部门办理他项权利登记，取得他项权利证书。现房抵押登记需提交的资料：
1、房地产权证（或房屋所有权证、土地使用权证）；
2、房地产估价报告书；
3、划拔用地、集体土地及村民所有的房地产提交优先向政府补交地价款保证书、市政府及国土资源局批准抵押的文件（属村集体土地的房地产须提交村委会同意抵押的证明）；
4、抵押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明；
5、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押的证明；
6、房改房、经济适用住房须提交市房委会核准文件；
7、抵押各方当事人的身份证明或法人证明；
1）个人：身份证、军（警）官证；
2）企业：营业执照副本及法定代表人身份证复印件，境外企业营业执照需要经认证或公证；
3）行政事业单位：法人代码证书及法定代表人身份证复印件；
在建工程抵押登记需提交的资料：
1、房地产权证（或土地使用权证）；
2、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、用地红线图、缴清地价款凭证（计收地价单位证明）；
3、房地产估价报告书；
4、在建工程已完工部分的抵押房地产楼层平面图；
5、划拔用地、集体土地的提交优先向政府补交地价款的保证书，属村集体土地的房地产须提交村委会同意抵押的证明；
6、市政府或国土资源局批准抵押的文件；
7、抵押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明；
8、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押的证明；
9、抵押各方当事人的身份证明或法人证明；
1)个人：身份证、军（警）官证；
2)企业：营业执照副本及法定代表人身份证复印件，境外企业营业执照需要经认证或公证；
3）行政事业单位：法人代码证书及法定代表人身份证复印件；
空地抵押登记需提交的资料：
1、房地产权证（或土地使用权证）；
2、建设用地批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、用地红线图、缴清地价款凭证（计收地价单位证明）；
3、属划拔用地的，双方须提交优先向政府补交地价款的保证书，房地产估价报告书；
4、市政府或国土资源局批准抵押的文件；
5、抵押人为合资企业、有限责任公司、股份公司的，须提交董事会或股东大会同意抵押的证明；
6、抵押人为国有或国有控股、集体企业的，须提交其上级主管部门同意抵押的证明；
7、抵押各方当事人的身份证明或法人证明；
1）属个人的，提交身份证复印件(核原件)；
2）属企业的，提交营业执照副本及法定代表人身份证复印件（核原件），境
外企业营业执照须经认证或公证；
3）属行政事业单位的，提交法人代码证书及法定代表人身份证复印件。
7、收存证件，发放当金。
相关规定：
房地产登记部门发放的他项权证及相关资料由我公司业务部保存。
业务将当票与当物资料核对后，将当物资料装入客户资料袋。
封包时，与当户当面清点，包装，封存，封口处让当户签字。
封包后，保管须在当票上签字，同时在封包上应贴牢当据编号。
封包入库前，保管员应根据当票“保管联”在“库存当品登记簿”上登
记入库；同时按照公安部门治安管理规定，在典当业务登记簿上对当户姓名、单位、居民身份证号码及当物名称、数量、规格、当据编号逐等项登记。
公司拿到他项权证后，根据当票实付金额向当户支付当金。
1、赎当注销登记。
相关规定：
到期客户持当票和本人身份证办理赎当。
业务应审核赎取人身份证明及所持当票真伪。
出纳员收取本金利息，确认结清后，开据一式三联“收款单”。
保管员见出纳“收款单”保管联后，按当票编号入库取物，并对当物出
库登记销号，当物与当票核对无误后交当户当面拆封，清点核收。
之后双方向房地产抵押登记部门注销他项权利登记，并领回原证交还当
户本人。
2、续当。
相关规定：
当户由于资金等原因到期不能赎当的，可以续当。
当户续当须持居民身份证和原当票于典当到期前或期满后5日内办理。
办理续当时，业务员应审核原当票及当户身份证，填写续当凭证，续期
不得超过原当票期限。
保管员应根据续当凭证“保管联”对续期当物在“库存当品登记簿”上
予以登记。
出纳员复核续当凭证后，与客户结清前期当金利息和本期综合费用。
3、绝当。
典当期限届满5日内，当户既不赎当也不续当的行为，称为“绝当”。
相关规定：
对大宗当物或折当率较低的当物，当期届满，先要发函或电话通知当户。
保管员每月应根据“库存当品登记簿”清理逾期当物，列出绝当物清单。
保管员根据审批意见，填写出库单，将绝当物出库，并在“库存当品登
记簿”上登记销号，同时应建立“绝当品专用台账”，用以逐一记载绝当品的增加或减少。
绝当物估价金额在3万元以上的，可以按《担保法》有关规定处理，也
可以按双方事先约定绝当后由我公司委托的拍卖行公开拍卖；拍卖收入在扣除拍卖费用及当金本息后，剩余部分退还当户，不足部分向当户追索。
绝当物估价金额不足3万元的，我公司可以自行变卖或者折价处理。
国家限制流通的绝当物，应当根据有关法律法规，报有关管理部门批准
房地产抵押是指债务人或者第三人不转移房地产的占有, 将该房地产作为债权的担保, 当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时, 债权人有权依照法律的规定以该房地产折价或者以拍卖、变卖该房地产所得的价款优先受偿。上述债务人或者第三人为抵押人, 债权人为抵押权人, 提供担保的房地产为抵押房地产。
在房地产抵押贷款中, 一边是未偿还的贷款余额, 一边是抵押房地产的价值, 贷款人希望在整个抵押期间, 抵押房地产无论是在设立抵押权时的价值, 还是随着时间的流逝而变化直至实现抵押权时的价值, 都要大于未偿还的贷款余额, 因为只有这样才可能保障贷款收回。因此从理论上讲, 房地产抵押价值应当是债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时, 抵押房地产折价的价值或者拍卖、变卖最可能所得的价款扣除法定优先受偿款后的余额。
房地产抵押价值由抵押当事人协商议定, 或者由商业银行按照公正、公开、透明的原则, 择优选择房地产估价机构进行评估。
房地产抵押价值评估, 是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据, 对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。《房地产估价规范》规定:“房地产抵押价值评估, 应采用公开市场价值标准, 可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行, 但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。”这里的“抵押价值”等同于市场价值。
二、房地产抵押价值评估的有关法律规定
房地产抵押价值评估, 应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》及最高人民法院的司法解释、《城市房地产抵押管理办法》、《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》、《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》、《房地产抵押估价指导意见》等进行。对于依法不得抵押的房地产, 没有抵押价值;对于首次抵押的房地产, 该房地产的价值为抵押价值;对于再次抵押的房地产, 该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值;对于以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的, 评估其抵押价值时应扣除预计应缴纳的土地使用权出让金的款额;对于以具有土地使用年限的房地产抵押的, 评估其抵押价值时应考虑剩余年限对价值的影响;以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的, 其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值;对于以按份额共有的房地产抵押的, 其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值;对于以共同共有的房地产抵押的, 其抵押价值为该房地产的价值。
三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法
作为抵押物的房地产有很多类型, 不同类型的房地产具有不同的估价特点和估价技术路线, 但总体而言, 房地产抵押价值评估应遵循谨慎、保守原则, 选用估价方法时, 一般尽量将成本法作为一种估价方法。房地产抵押价值评估常见类型的估价思路及方法的选用简述如下:
1、完全产权房地产
这类房地产是以出让方式获得的土地使用权, 即拥有一定期限的土地使用权和房屋产权, 主要包括各类商品房、自建自营的饭店、招待所、培训中心、教育、高尔夫球场、工厂等等。对这类房地产作为抵押物进行评估时, 可根据具体情况采用市场法、收益法和成本法估价。对单独以出让方式获得的土地使用权作为抵押物进行评估, 可以采用基准地价修正法、市场法和假设开发法估价。
2、不完全产权房地产
这类房地产一般只拥有房屋产权而不拥有出让土地使用权, 土地是以行政划拨方式取得, 主要包括原国有企事业单位、社会团体的各类房地产、廉租房、经济适用房、房改房、合作建房等。对这类房地产作为抵押物进行评估时, 应当选择下列方式之一评估其抵押价值:一是直接评估在划拨土地使用权下的市场价值;二是评估假设在出让土地使用权下的市场价值, 然后扣除划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金的价款。估价报告中均应注明划拨土地使用权应缴纳的土地使用权出让金或者相当于土地使用权出让金价款的数额。该数额按照当地政府规定的标准测算;当地政府没有规定的, 参照类似房地产已缴纳的标准估算。
市场条件比较成熟的、市场交易性较强的房地产一般可选择第二种方式, 即先假设估价对象为完全产权的商品房, 选用市场法 (收益法) 作为一种方法评估出房地产的客观市场价值, 并减去需要补交的上地出让金或出让毛地价价值;再选用成本法为另一种方法, 测算不含土地出让金或出让毛地价的价值市场狭小的、特殊的房地产可选择第一种方式, 采用房产与土地 (不含土地使用权出让金的价款) 分别估价再综合的成本法估价。
3、部分 (局部) 房地产
这类抵押房地产一般包括整体房地产中某栋、某层、某单元或某套, 综合房地产中某部分用途房地产等。对已建成或使用的部分 (局部) 房地产作为抵押物进行估价时, 应注意到该部分 (局部) 房地产在整体房地产中的作用, 它的相应权益, 能否独立使用, 是否可以独立变现, 并注意到土地的分摊和公共配套设施、共用部分的合理享用问题, 估价方法可选用市场法、收益法或成本法。
4、在建工程房地产
在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通过竣工验收的工程项目, 在建工程的重要特征是其工程量尚未完成, 因此体现在其建筑物实体形态不完全, 不具备有关部门组织进行竣工验收的条件, 以及不能马上实现其设计用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用权连同在建工程进行抵押。对在建工程作为抵押物进行评估时, 要全面掌握估价对象状况、注意实际施工进度和相应可实现的权益, 请抵押人出具在建工程发包人与承包人及监理方签署的在估价时点是否拖欠建筑工程价款的书面说明 (承诺函) , 存在拖欠建筑工程价款的要提供拖欠的具体数额。此时评估只能反映房屋未建成时的某一时点的抵押价值, 不舍拖欠价款, 估价方法可选用成本法和假设开发法。
四、房地产抵押价值评估中的谨慎性原则
房地产抵押估价服务于金融 (银行) 业的抵押贷款、担保业务, 金融 (银行) 业本身需要的是安全、稳健、谨慎, 房地产估价机构和估价师处在中介的位置, 须注意抵贷双方的风险, 规避估价机构及估价师的风险。在抵押估价中要严格地执行《房地产估价规范》和《房地产抵押估价指导意见》, 采取客观、谨填, 甚至偏保守的做法, 使估价结果客观、公正、合理、合法, 切忌高 (虚) 估算。
参考文献
[1]、中国房地产估价师与房地产经纪人协会:《房地产估价案例与分析》[M], 中国建筑出版社, 2005
[2]、中国房地产估价师与房地产经纪人协会:《房地产估价理论与方法》[M], 中国建筑出版社, 2007
一、接受评估委托前需要注意的问题
抵押贷款评估的前提应该是银行已有同意放贷的意向。有些评估委托方在没有得到银行表示同意贷款之前，就直接找评估机构要求进行抵押物的评估。当评估完毕，银行却不同意贷款时，就出现了不来取评估报告或要求撤消评估业务约定书这样的情况。因此，评估机构有必要在接受评估委托前提醒委托方，即评估机构只能提供抵押物的评估价值，并不能保证贷款的实现。
在抵押物评估前，一些委托方可能会提出评估结果要达到某一具体金额等不合理的要求。这是对评估机构执业道德和风险意识的考验，评估机构应拒绝委托方这些不合理的要求。但评估机构应该与委托方充分沟通，说明拒绝这些不合理要求的原因从而避免评估工作完成后的“扯皮”。
还有一些委托方会要求评估机构提供抵押物“初步的预估值”。一些委托方甚至是找了多个评估机构，谁提供的“初步的预估值”高，就让谁评。而一些评估机构为争夺业务而投其所好，向对方随意提供使其满意的“预估值”。结果在正式提供评估报告时，因达不到当时应允的“预估值”而出现了纠纷。这些问题，都是在接受评估委托前需要注意的。
二、关于评估的价值类型
抵押贷款中的抵押物是处于准交易的状态，当贷款期满而债务方无法还贷时，银行有权处置抵押物。银行在确定抵押物的抵押价值时，要考虑风险，进行变现能力分析，并要扣除处置抵押物时发生的卖方税费等。因此，有人提出，为防范信贷风险，需要评估抵押物的清算价值作为抵押价值。但是，评估机构评估的清算价值并不一定能符合贷款银行的要求，因此《房地产抵押估价指导意见》（建设部、人行、银监会建住房（2006）8号）要求：“房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值”。同时要求“房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。”“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。”最后由银行来确定贷款数额。
三、商品房抵押时的评估
商品房抵押评估一般采用市场比较法。采用市场比较法进行商品房抵押时需要注意以下问题：
1.比较案例选取时应注意的问题
市场比较法中比较案例的选取，决定了评估结果的正确程度。笔者认为比较案例选取时需要注意以下几个问题：
（1）比较案例应尽可能选取同一供求圈内与同一地段等级的交易案例。同一地段等级内可能存在一些价格特别高或特别低的交易案例，这不足为怪，因为这可能是存在一些特殊的因素。我们在选择比较案例时，不要选取这些特殊的案例。
（2）比较案例的选择不应集中在同一个住宅区。因为同一住宅区价格影响因素基本上是雷同的，如果同一住宅区挑选了多个比较案例，实际上只能起到一个案例的作用。
（3）比较案例的交易日期要尽量接近评估基准日，特别是在房地产市场价格变动较大时。如这两年来，福州市商品住宅市场涨幅一直很高，如选用一年前的交易案例作为比较案例，无疑将影响评估结果的准确程度。
（4）比较案例的价值属性应尽量一致。福州市房地产估价协会今年五月份已经出台了根据户型价格差异确定的户型指数，因此，商品住宅评估时所选择的比较案例户型应相同。此外，作为比较案例的商品住宅所在小区的建筑密度及配套设施也应尽量接近；建筑类型（多层、小高层、高层）也应尽量对应；写字楼的档次（智能化程度）也应尽量一致等等。
（5）比较案例中的特殊因素在案例所披露的信息中没有被体现。如住宅楼东把头的价格比中间楼口便宜，二层的价格比四层的贵等不合常理的现象。这往往是因为存在其他的因素。如住宅有现房和期房之别，有一次性付款、分期付款与按揭之别，并可能存在有关系背景的交易和特殊交易方式下的交易等。
（6）从某些信息来源获得的交易案例的交易价格，是纳税之后的价格，低于实际的成交价。我们在评估报告中必须阐明所选用比较案例的来源，并对于所选用比较案例的交易价进行具体分析，对于有确凿依据证明其与市场行情有明显差异的交易案例，应予剔除。
2．除比较案例的选取以外，市场比较法的应用中还应注意以下问题：
（1）市场比较法中商品房装修状况的比较是指对商品房一次装修的比较。商品房二次装修的状况不应列入评估中进行比较。因为商品房的二次装修档次差异很大，且装修的式样也因人的喜好而异，比较案例装修的具体状况一般不进行现场勘察，因此，在市场比较法中，不能将商品房的装修价值与建筑物的价值合并在一起评估。并且，二次装修的价值一般也难以被买方所接受。因此即使二次装修需要评估，也应是单独进行评估。
(2)不应将商品房的“成新率”作为比较因素。评估中，一般只需考虑商品房建造时间之间的差异。“成新率”仅仅是成本法中分析损耗后的结果。在市场比较法中，“成新率”这一模糊的概念不能作为比较因素。
四、自建房抵押时的评估
不论是单位还是个人的自建房，自建房的抵押评估一般适于采用成本法。只有在其具有明确且稳定的出租收益时，才适于采用收益法评估。
五、在建工程抵押时的评估
在建工程抵押时的评估可采用假设开发法与成本法进行评估。假设开发法即是将在建工程开发完成后所拥有的合理的市场价值折现为评估基准日的现值，并扣除成本、税费和正常利润。成本法即是确定在建工程已完工形象进度的完全重置成本。
假设开发法需占有详尽的工程资料，其评估选取的许多参数都需要依赖于评估师的判断，工作量也较大。而采用成本法评估在建工程，有人会认为评估的只是“成本”，而未体现在建工程的市场价值。实际上，只要在重置成本中合理地计算投入的资金成本与投资利润，成本法与假设开发法这两种方法的评估结果差异不会太大，具有可比性。
在建工程抵押估价报告要披露工程是否拖欠工程款。《房地产抵押估价指导意见》第十七条规定：“在建工程发包人与承包人应当出具在估价时点是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明；存在拖欠建筑工程价款的，应当以书面形式提供拖欠的数额”。因此,在接受评估委托时应要求委托方提供这方面的资料。
六、房改房、集资房、拆迁安置房的抵押评估
这类房产的评估方法也适于采用市场比较法。在缺少可比案例时，可采用商品房的交易案例。不过要注意应尽可能选择个别因素和区域因素品位相称的商品房案例。
七、变现能力分析
《房地产抵押估价指导意见》要求：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析”。但目前一些评估报告的变现能力的分析还十分粗浅。笔者在实践中总结得出了下列的商品房变现率分析表，供同行们参考。
首先要对影响变现率的相关因素进行充分的定性分析，然后才能得出定量的变现率。影响变现率的因素可以归纳为品质、转让属性、潜在市场状况和变现期限四个方面，具体分析内容如下：
内部资料，请勿外泄
办理单位：市房管局（行政服务中心市房管局窗口）
一、办事程序：受理、审查—复核—登记—窗口缴费、发件
二、申报材料：
(一)、（银行抵押）应提交的材料：
1、房屋所有权证（原件及复印件一份），自建房须提供土地证原件及复印件，集体土地不能抵押。；
2、产权人身份证（复印件一份）；
3、借款合同和抵押合同及抵押物清单（原件各一份）；
4、房地产评估报告或银行出具的房地产价值证明（原件一份）。
5、房地产抵押登记申请表（原件一份，表格由窗口提供，夫妻双方及共有权人须到场签字，须携带身份证、结婚证或户口薄，单身者须民政局出具单身证明；新罗区外银行需提供银行营业执照、组织机构代码证、法人证明、法人身份证复印件均加盖公章）
6、最后询问笔录
7、房地产抵押价值确认函
(二)、（私人抵押）应提交的材料：
1、房屋所有权证（原件与复印件一份）；自建房须提供土地证原件及复印件，集体土地不能抵押。；
2、抵押人和抵押权人双方当事人身份证（复印件一份）；
3、抵押合同、借款合同和价值证明（原件一份）
4、房地产抵押登记申请表一份，表格由窗口提供，夫妻双方及共有权人须到场签字，须携带身份证、结婚证或户口薄，单身者须民政局出具单身证明，夫妻双方有一方死亡的须提供死亡证明及夫妻关系证明及家庭协议书；若产权人离异的，需出具离婚证，离婚协议书（离婚协议书需民政局盖公章）以及产权人未再婚证明。
（以上复印件须与原件核对）
备注：
贷款还清后，应在十日内带《房屋所有权证》、《房屋他项权证》及银行出具的还款证明（当事人双方各壹份）到市行政服务中心房管局办理注销登记手续。需产权人携带本人身份证来办理。如私人之间抵押的需抵押人和抵押权人携带身份证本人来办理抵押登记注销手续。
三、承诺时间：5个工作日
四、收费标准：登记费：住房他项权利登记费80元/套，非住房他项权利登记费按建筑面积分类计收（100—4800元/宗）；工本费：10元/证
(一)土地使用权抵押流程
土地使用权抵押是指以政府有偿出让方式取得的土地，且土地上尚未建造房屋的土地使用权设定抵押。在中国，土地所有权不能抵押，以行政划拔方式取得的土地使用权不能单独抵押。土地使用权抵押的一般流程为：
第一步，债务合同(主合同)依法成立，为履行债务合同，抵押人提供其依法拥有的土地使用权作担保，房地产经纪人在从事土地使用权抵押经纪活动中要注意区分土地使用权取得的方式。
以出让或转让方式取得的土地使用权设定抵押，应符合以下条件：
1、该土地使用权的出让金必须全部付清，并经登记取得土地使用权证；
2、该土地使用权所担保的主债权限于开发建设该出让或转让地块的贷款；
3、所担保的债权不得超出国有土地使用权出让金的款额。
4、土地使用权设定抵押不得违反国家关于土地使用权出让、转让的规定和出让合同的约定。
第二步，抵押人与抵押权人签订土地使用权抵押合同(从合同)，将依法取得的土地使用权设定抵押
第三步，抵押双方将抵押合同、债务合同及房地产权属证书等有关资料到房地产登记机关办理抵押登记。
第四步，领取房地产其他权利证明及经登记的房地产权属证书。
按国家有关规定，房地产其他权利证明交抵押权人保管，而房地产权利证书经登记后应归还给产权人，抵押权人不能擅自扣押房地产权利证书。
第五步，债务履行完毕，抵押双方向房地产登记机关申请办理抵押注销手续。
房产抵押登记办理如下：
抵押当事人应自房地产抵押合同签订之日起30日内，到登记部门办理抵押登记。以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用证书的管理部门;以城市房地产或者乡
(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的，为房地产所在地的房地产管理部门。办理抵押物登记，应当向登记部门提供下列文件或其复印件：
(1)主合同及抵押合同;(2)抵押当事人的资格证明或法人资格证明;(3)《国有土地使用证》或《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明;(4)以期权房屋作抵押的，须提交有效的预售(购)房屋合同;(5)有效的房地产评估报告;(6)上级机关批准其以房地产作抵押的证明。登记机关审查后，对合法的抵押予以登记，在权属证书上办理登记，核发载明抵押权的《他项权证》。《他项权证》由抵押权人领取及持有，经注记的权属证书发还抵押人保管。登记机关将有关材料复印存档，登记资料允许查阅、抄录或者复印。
在建工程抵押必须具备以下几方面条件：
1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。
2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。
3、《城市房地产抵押管理办法》明确规定，在建工程抵押合同应载明土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证三证的编号，故在建工程抵押必须已经取得土地使用权证、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。同时，正在建造的在建工程抵押，还必须取得建设工程施工许可证。
4、投入工程的自有资金必须达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定工程施工进度和工程竣工交付日期。
工程款受偿的法定优先权绝对地优先于抵押权，而无论抵押权登记与否、成立的时间是否在工程款法定优先权之前。按照该司法解释，对银行来说，在建工程抵押贷款最大的风险就是工程款优先受偿权优于抵押权问题。建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅是由法律直接予以规定的，而且无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的风险无法预测和控制。所以，银行在审查时应重点要把握以下三点：
1、要求客户提供与在建工程施工单位签订的建设工程合同，注意审查合同约定工程的总造价、工程款支付条件、支付方式以及是否存在施工单位垫资建设等情况。
2、确定在建工程可抵押担保额度时，应将尚欠施工单位的工程款从抵押物价值中剔除。对尚欠工程款的情况，应要求工程施工单位出具书面证明材料。
3、要求工程施工单位对银行贷款提供担保或书面承诺放弃工程款优先受偿权。银行在办理贷款时除在建工程抵押外，还可以要求增加工程施工单位作连带责任保证担保，如出现施工单位主张工程款优先权时，银行可要求施工单位承担抵押物不足清偿部分的保证责任，使贷款资金不受损失。另外，在客户以在建工程申请抵押贷款时，银行可要求施工单位出具放弃工程款优先受偿权的书面承诺，从源头上避免出现抵押权与工程款优先受偿权之间的冲突。
我们的爱车在日常生活中不仅可以作为方便我们出行的交通工具，而且，当我们资金紧缺的时候，还可以用它作抵押换钱以解决我们应急之需。
汽车抵押贷款适用对象：
无需日常经常使用车辆，有短期融资需求，信用良好的客户。
车辆抵押贷款业务流程：
电话咨询→验车→评估→签订合同→放款
车辆抵押贷款申请条件： 1、21-59 周岁，具有完全民事能力的自然人；
2、借款人需为京籍或在京自有住房；
3、客户需在京有稳定的职业及收入；
4、借款人须拥有对该车辆的所有权；
5、抵押车辆需为借款申请日近五年内车辆；
6、抵押车辆行驶里程不得超过十万公里；
7、抵押车辆需无重大交通事故且车辆无重大维修整车记录；
8、客户车辆在借款期内必须处于验车有效期内；
9、客户车辆在借款期内保险必须处于有效期内。
车辆抵押贷款所需准备材料
1、身份证(非本地户籍需同时提供暂住证)；
2、户口本；
3、婚姻证明；
4、居住证明(外阜人士提供房产证或购房合同)；
5、个人或对公流水；
6、行驶证；
7、车钥匙(两把)；
8、机动车登记证；
9、原始购车发票；
10、保险单(有效期覆盖合同期的车辆保险单)；
11、购置税证；
12、进口车辆检验单(进口车需要提供)。
车辆抵押贷款虽然方便，但是也有弊端，因为汽车属于易耗品，贬值速度较快，所以贷款时间通常较短，一般一次最长贷3个月，一次最多贷款额度为50万。
关键词：房地产抵押,价值评估,风险防范
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
所有房地产抵押, 都有要向县级以上人民政府规定部门办理抵押登记．在进行房地产抵押时，抵押人和抵押权人要签订书面抵押合同．抵押人是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为债务担保的公民、法人或者其他组织。
在房地产金融中，房地产的抵押担保在风险管理过程中至关重要，它是银行抵御风险的重要防线，既十分有效，又不能完全抵御。因此必须对其的实际风险状况作一个有效的分析，以房地产作为抵押担保的风险情况，可通过对以下这些问题较系统地分析来认识。（1）房地产抵押权人的一般风险；（2）权益、时差与抵押风险；（3）不能抵而不漏，押而不死的风险；（4）在建工程的抵押风险；（5）住宅按揭的抵押风险；（6）拍卖市场反馈的抵押风险；（7）不同类型房地产的抵押风险；（8）全期抵押评估的动态运作等。
一、房地产抵押权人的一般风险防范。
抵押就房地产而言，是指抵押人以其合法拥有的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。抵押房地产一般指抵押人抵押给债权人的其合法拥有的、国家法律允许转让的房屋及其建筑所有权、土地使用权和其他房地产权利。它应符合抵押合法有效，物权明确，易于变卖、处分渠道畅通的要求，才能规避相应的风险。
1、抵押合法有效。
属国有的房地产作抵押时，需经国有资产管理部门认可（但国有房地产开发企业开发经营的商品房地产，系交易商品不在此列。以下类同）；凡股份制企业、合资合营企业有限责任公司需按企业章程经董事会批准；凡以共有房地产作抵押时需经全体共有人书面同意并履行必要手续；预购商品房或在建商品房抵押时，必须符合房地产转让条件，符合建设工程承发包条件并取得商品房预售许可证和房地产权利证书。抵押房地产必须进行抵押登记、保险、公证。用作抵押贷款担保时，应保证抵押贷款的抵押权人为第一抵押受益人，否则就难以起到有效的抵押担保作用。
2、物权明确。
房地产的物权包括自物权和它物权，自物权系所有权，包括对房地产的占有权、管理权、使用权、排他权、处置权的总称；他物权是对他人房地产的权利，如抵押权人对抵押房地产的权利等。一般来说，可以买卖的房地产均可以抵押，可以抵押的房地产也允许买卖或补办手续后可以转让。
3、易于变卖、处分渠道通畅。
抵押物尽可能地满足处分渠道畅通，易于变卖的要求，抵押物必须具有变现的可能性，一定的变现价值和要求的变现速率。否则就会加大抵押的风险。因为抵押物具有一定量的变现价值是其担保履行其相应债务的需要，变现速率实际是保证其变现价值的条件。从本质上来讲，变现价值具有现金流性质，是具有时间特征的价值。
二、在建工程抵押贷款的主要法律风险及防范措施
在建工程抵押权与建设工程价款优先权冲突的风险及防范
在实践中，房地产开发企业常常不是自己建设工程，而是将工程发包给施工企业。1999年3月全国人大通过的《合同法》第286条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”2002年6月20日，最高人民法院在《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。按照上述规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，贷款银行抵押权的优先受偿权将处于“有名无实”的境地。在实践中，甚至会出现工程发包人与承包人串通虚构“发包人未按照约定支付价款”的事实，导致抵押权处于法律有上效、实际上无效的状态。
由于在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权，而现实中又无法禁止房地产开发企业对工程抵押贷款时要做到：一是要选择资信良好、工程开发前景看好的客户，提高开发企业的申请条件，并对其资质、还款能力进行严格审查；二是在放贷前向抵押人索取其与承包人签订的建设工程合同，了解合同涉及的价款、约定的竣工期限和已经支付的价款，从而决定是否办理抵押贷款；三是在建工程已经竣工的，要求借款人提供在建工程价款已经支付的证明，并尽量要求借款人提供除在建工程以外的抵押担保，以减少风险；四是要求提供建设工程承包人自愿放弃优先的书面承诺，在开发企业与建设工程承包人是关联企业、母子公司或控股公司的情形下，要求建设工程承包人对贷款承担连带责任保证；五是严密监测贷款资金的使用，确保房地产贷款的投向是用于在建工程，及时了解工程款的支付进度；六是在抵押人与承包人发生诉讼时，要及时向法院要求以第三人身份参加诉讼，对建筑工程价款的数额和是否在六个月内行使权利进行核实。
为避免企业因欠税而银行贷款带来的风险，银行在接受房地产开发企业提供在建工程抵押之前，首先，信贷调查过程中应通过各种途径获得企业是否欠税和欠税的时间、金额：一是通过税务机关在媒体上对纳税人欠税情况的定期公告了解抵押人是否欠税；二是直接要求房地产开发企业说明其纳税情况，提供完税凭证；三是请示税务机关提供有关抵押人的欠税情况。其次，银行在获悉企业欠税时，应督促企业及时纳税，并把企业是否完税作为贷款的条件之一。再次，在对抵押物、质物的评估时，即便不把企业的欠税金额给予扣除，也应该把企业欠税情况作为重要内容在材料中体现。最后，可以把开发企业已经缴清税款作为银行接受在建工程抵押贷款的前提条件。
三、抵押权人最难把握的最大风险，抵押价值评估最难掌握的问题是抵押房地产的权利问题
房地产抵押是不转移占有的特定交易形式，它是一种将来时的可能转让行为，房地产的权利是以登记为前提，通过让渡来实现的。但事实上房地产并不是所有的权利都能登记的，而我们的抵押价值评估没有理由把这些尚不能登记或无法登记的客观的权利价格不评估进去。也就是说在抵押房地产中，由于其形态各异、权利交错，信息存在着严重的不对称。抵押权人所能实现的房地产权利一般都小于等于抵押人的房地产权利，但这个小于一定不能是抵押价值评估者的失误所造成的，抵押价值评估结果一定不能发生估价对象权利被违背客观地夸大。比如，在我市某中心区，曾有一幢不大的商品住宅，在建工程抵押时已结构封顶，市价为每平方米建筑面积3200多元，但在此前已以2600元的整体价格销售给了某外商。虽未登记，合约已签，第一笔款项已支付。实际抵押人的权利最大价值的不利情况（即不考虑可以毁约的情况），也就是有利于抵押权人的情况，已被锁定在销售价格上。而部分销售款已发生，未作封闭式监管的款项要剥离，后续工程至竣工交付尚未尽义务款项及相应利润的扣除，都必须在抵押价值评估时一并考虑。
一、流程图
非交易垫资业务（纯抵）业务流程操作岗位准备材料流程要求
1、收集客户基本材料
2、评估
3、客户申请提前还款及银行出具余额证明4、2.0系统台帐
1、查询客户征信
2、评估、银行审送
3、风控初审（判断案件 能否垫资）
4、登记2.0台帐工作时间<阶1段>接单（开案）数据专员业务承接单当天<阶2段>
1、银行送审
2、风控初审
1、贷处按揭专员
2、风控审核岗
1、客户基本材料
2、贷款审批材料
3、客户征信报告2个工作日<阶3段>银行同贷贷处按揭专员银行同意贷款通知书按揭专员及时跟踪银行同贷情况，同贷后通知风控部并复印同贷书及客户征信报告半个工作日<阶4段>风控调查风控资信岗
1、客户基本信息材料
2、资信调查表
3、卷宗
4、委托公证带领客户办理委托公证，签署卷宗，收集客户材料及证件（核对原件），对客户进行资信调查（按集团风控调查要求），30万以上到场拍照或更进一步调查银行审批时间风控审批风控信审岗<阶5段>
1、客户基本个人材料
2、银行征信报告
3、客户证件原件
4、已签署的卷宗
5、还款情况及余额证明
6、银行同贷书及确认银 行额度
7、查册风控经理、机构副总经办、机构总经办审批签字（垫资50万以上审贷会，50万以上集团审批）1个工作日<阶6段>办理赎楼风控赎楼岗
1、客户证件原件
2、银行结清证明
3、赎楼台帐
1、查册
2、核实原银行扣款情况
3、核实银行、客户还款 时间，银行注销抵押 时间，领取房产证时 间，领取结清证明
4、登记赎楼台帐银行赎楼时间<阶7段>办理抵押登记贷处按揭专员
1、房产证
2、台帐由按揭专员预约银行经办及办理抵押登记手续，跟踪抵押、放款时间及登记2.0台帐交易中心时间<阶8段>银行放款（回款）
1、贷处按揭专员
2、风控赎楼岗
1、督促银行领取他项，跟踪银行放款情况
2、通知风控或财务收回 垫资款银行放款时间<阶9段>归档（结束）
1、行政部客户所有材料按照集团行政要求
二、流程解释
（一）、接单（开案）-（操作：数据专员）
1、与签约部交接，收集买卖双方基本材料，核对资料并录入2.0系统台帐；
2、按固定次序派单给消贷部-按揭专员，并签字确认；
（二）、银行送审-（消贷部:按揭专员）
1、按揭专员对所分配的案例进行详细了解和分析，核对产权证件等面单上所提交的相对应材料。
2、建立客户档案、收集资料、确认情况
（1）、接件后一小时内与客户(或中介方)建立服务关系。按揭专员当面或电话告知客户自己的姓名和电话（附加短信告知），并告知客户自已所负责的具体事项（包括中介）。（2）、提醒客户准备提供夫妻双方身份证、婚姻状况证明、户口簿复印件、原借款合同、月供存折、余额证明（若无法提供，经办须认真落实）。（3）、提醒客户向原借款行提前预约还款。
3、银行预审（查征信）、房产评估
（1）、与合作银行联系，查询客户的资信情况，审核客户是否符合银行放贷的要求。确认贷款成数及金额。
（2）、联系评估机构，落实房产评估价值,为银行贷款提供依据。
4、风控初审-（风控：审核岗）
根据买卖双方的基本资料进行初步分析，以及对现时银行政策情况进行初步判断，确认风险性。
5、银行签约、开新户-（消贷部:按揭专员）
（1）、与客户预约时间并通知客户应夫妻双方一同到指定银行签约。
（2）、带领客户在指定银行开设银行卡（或存折）并把卡及密码、交由我司保管（旧卡关闭网上银行、电话银行）。（3）、确认客户费用是否已收。
（三）银行同贷-（消贷部：按揭专员）
1、及时跟踪银行同贷情况，银行同贷后通知风控部并将同贷书复印件及客户征信报告移交风控部审核岗。
2、若银行审批不通过，应详细了解情况并转其他银行审批（或直接退单、归档）。
（四）风控调查-（风控：资信岗）
1、带领客户办理委托公证。
（1）、预约客户，提醒客户带所需证件：身份证、房产证、户口本、婚姻证明、原银行还款存折（卡）、UKey、原贷款银行合同等原件（包括配偶、共有人及共有人配偶）。（2）、打印并核对公证书内容。
2、签署卷宗，收客户材料及证件（核对原件）。
3、对客户进行资信调查（30万以上到场拍照或更进一步调查）。调查内容有：
（1）真实性：身份真实、签名指膜真实、贷款用途。（2）品德：借款人的还款意愿，以及以前的还款记录。（3）能力：借款人的偿债能力，由他的消费水平和负债决定。
（4）资本：有形资本包括房产、存折；无形资本包括专业技能、知识等。（5）担保状况：抵押、保证人以及反担保人的情况。（6）还包括现居住环境、收入稳定性、社会关系等。（7）客户配合程度。实地到场核实内容包括：
（1）常住址：实地核实是否符合所提供的证件，观察居住环境；如果没有当时没有提供有效证件的，或不愿意不提供证件的，必须提供水费单或电话费单或电费单。（2）单位地址：如为私营企业主或个体户的，除非情况特殊，否则必须实地调查核实企业的规模、员工数量、机器设备数量及价值，经营情况，工人收入状况，工资发放情况等。对于公务员或企事业单位员工，依客户的优劣情况而定，对于个别优质客户，如其也能够提供相关工作证明，可以通过电话核实其单位：但在其住所必须能核实其提供的单位的证件，包括公务员证、工资存折、工作证、资格证书、社保卡、单位出具的收入证明，务必落实客户的单位真实，电话必须真实及时打到客户单位，核实其真实性。
（3）出租房或其它资产（出租房位置、面积，是否有房产证或土地证，向租客核实房东身份，月租金多少，其它资产要核实其是否为申请人所有，是否足值）。
4、填写调查报告（内容详见“机构调查报告”）。
（五）风控审批-（风控部：审核岗）
1、审核资料完整性。（1）卖方：
①产权证、共有证（原件）②原贷款银行合同（原件/复印件）
③还款银行余额清单、还款银行存折（卡）、密码（如果是中行、建行、工商行可不需要提供）
④身份证、配偶身份证、共有人及共有人配偶身份证（原件/复印件）⑤结婚证、离婚证（判决书）、未婚证（复印件）⑥户口本（复印件）
⑦现贷款银行放款存折（卡）、U盘（原件）、密码 ⑧评估报告、评估价（原件/复印件）
⑨现贷款银行同贷书、银行审批报告或已盖章合同（原件/复印件）⑩收入证明（原件/复印件）（2）附加材料：
①客户征信报告
②金额较大的应提供其他资产证明、收入材料或其他相关证明材料
③客户反担保材料：担保人身份证、房产证、反担保协议
2、审核资料真实性及有效性
（1）检查卷宗的错别处与漏签字等。
（2）核实客户收款、还款银行卡情况及密码（网银、电话银行等）。
（3）原银行扣款情况（确认能否从我司指定账户扣款或客户账户扣款时间）。（4）身份证、房产证、公证书、结婚证（或离婚协议）、反担保协议、等其他资料的真实性。
3、确认垫资费用、交易所查册。
4、每一笔垫资必须经过风控部经理及机构总经办进行终审审批，50万元以上的需要召集审贷会，人员由风控经理、贷处经理、财务经理、副总经理或总经理；（具体见附件审贷会制度），50万以上经集团审批（按集团制度执行）。
5、通知赎楼岗修改赎楼及放款银行卡密码。
6、登记风控台帐。
（六）办理赎楼-（风控部：赎楼岗）
1、确认案件是否已收费。
2、修改赎楼及放款银行卡密码。
3、确认赎楼所需要的原件。
4、确认赎楼前查册。
5、确认及预约客户赎楼时间，银行可赎楼时间，扣款情况。
6、赎楼后跟踪银行注销抵押时间、领取产权证时间（留下解押行经办联系方式，及时掌握领取产权证时间）。
7、与按揭专员移交证件，登记风控台帐（权证节点）。
（七）银行抵押-（消贷部：按揭专员）
1、根据银行或交易所领证回执时间，领取注销后的房产证。
2、及时将房产证送交贷款行并督促银行尽快送抵押，速度要快，争取领证当天就可以送抵押。
3、登记2.0台帐。
（八）银行放款-（消贷部：按揭专员）
1、根据台帐督促银行领取他项及复印他项。
2、落实银行放款时间。
3、通知风控部及财务收回垫资款。
（九）归档-（行政部）
一、房地产抵押贷款登记办理时限：7个工作日
需提供以下证件资料：
1、房屋所有权证;
2、评估报告;
3、房地产抵押银行贷款合同;
4、抵押人身份证(留与原件核对无误的身份证);
5、其它相关材料。
办理流程：受理登记1天,初审2天,复审1天，审批3天，缮证1天，缴费、发证1天，归档。
二、在建工程抵押登记办理时限：7个工作日
需提供以下证件资料：
1、土地使用权证(原件);
2、计划委员会批复文书;
3、建筑工程规划许可证;
4、建设项目选址意见书;
5、建设用地批准书;
6、法人营业执照;
7、评估报告;
8、商品房应出示预售许可证;
9、房屋建筑面积测绘报告;
10、其它相关材料。
办理流程：受理登记1天,初审2天,复审1天，审批1天，缮证1天，缴费、发证1天，归档。
三、房地产(现房)抵押注销登记办理时限：2个工作日
需提供以下证件资料：
1、房地产抵押注销登记申请表;
2、房屋他项权证;
3、房地产抵押合同;
4、当事人夫妻双方身份证(留存与原件核对无误的身份证);
5、其它相关材料。
办理流程：受理登记1天，初审0.5天,复审0.5天, 注销。
四、预购商品房抵押(按揭)注销登记办理时限：2个工作日
需提供以下证件资料：
1、抵押(按揭)注销申请表;
2、房屋他项权证;
3、房地产抵押(按揭)合同;
4、当事人身份证明(留存与原件核对无误的复印件);
5、其它相关材料。
办理流程：受理登记1天，初审0.5天,复审0.5天, 注销。
五、预购商品房抵押按揭及他项权利登记办理时限：7个工作日
需提供以下证件资料：
1、房地产抵押按揭合同;
2、当事人身份证明(留存与原件核对无误的复印件);
3、出示房产封顶证明;
4、银行借款合同;
5、其它相关材料。
办理流程：受理登记1天，初审2天，复审1天，审批1天，缮证3天，缴费、发证1，归档。
房地产抵押物评估在稳定金融机构信贷资产质量、降低资本耗用、推动信贷业务持续健康发展等方面发挥了重要作用。近年来,国内经济形势日趋严峻,金融机构对于抵押物风险防范能力要求越来越高,房地产抵押物评估价值虚高、抵押物选择不当等问题较为普遍。作为金融机构,确保信贷资产质量与安全,防范房地产抵押物价值衰减风险的重要性不言而喻。
1 房地产抵押物评估存在的主要风险
今年以来,国家货币政策收紧,宏观经济形势不容乐观,企业尤其是广大中小企业资金面十分紧张,不断出台的调控政策导致资产价格泡沫破灭的系统性风险逐渐显现。房地产抵押物本身存在变现滞后,以及不同的抵押物还存在变现能力高低的因素,这些因素直接关乎金融信贷资金安全。金融机构要建立合理的房地产抵押物风险防范机制,保障第一和第二还款来源的稳定持久[1]。同时,房地产抵押物评估是金融机构发放抵押贷款过程的重要环节,在防范金融风险中起着承上启下的重要作用,只有科学、合理、有效地控制该环节才能维持房地产市场的健康发展。
目前房地产抵押物评估存在的主要风险如下。
1.1 以市场比较法为主的评估体系导致抵押物高估风险
市场比较法的本质是以近期的类似房地产交易价格为导向进行的评估。当房地产市场过热、交易价格持续高于实际价格的合理范围时,依据此方法估算出的抵押物价格必然也会高出其真实价值,同时自然而然地扩大了贷款发放额度。当房地产市场实现了理性回归,房地产交易价格重新回到合理区间时,抵押物的实际价格也逐渐显现出来,此时已经形成了银行信贷的安全隐患,可能导致将来的大量呆账、坏账。
《房地产抵押估价指导意见》第十五条规定,“在存在不确定因素的情况下,房地产估价师作出估价相关判断时,应当保持必要的谨慎,充分估计抵押房地产在处置时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失,不高估市场价值,不低估知悉的法定优先受偿款,并在估价报告中作出必要的风险提示”;以及“在运用市场比较法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例,并应当对可比实例进行必要的实地查勘”。市场比较法作为最重要、最常用的方法,也是很成熟的一种估价方法,在实际操作中,有两个先决条件必须确定:一是选择什么样的交易实例作为可比交易实例;二是如何对待评估对象及其与可比交易实例的因素差异并进行量化修正。因为涉及影响因素很多而且因素之间关系复杂,一般难以采用某个数学公式或数学模型来量化,而主要依靠估价人员根据其掌握的扎实的估价理论知识、积累的丰富估价经验和对可比实例、估价对象所在地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查、了解做出判断[2]。因此房地产抵押物价值评估采用市场比较法时,金融机构在信贷业务前期难以从房地产市场的发展阶段、抵押物处置可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失、评估人员的个人专业知识水平等各方面作充分的考虑和分析。在这种评估模式缺陷下,抵押物的市场交易价格越高获得的贷款额度就越高,当房地产市场过热、投机盛行、房价虚高时,就会存在严重的风险隐患。
以2013年轰动一时的山东中信信托的舒斯贝尔项目为例,该项目以“黄岛凤凰湾”综合项目和“即墨温泉住宅”项目两处项目为抵押,募集资金3亿元,兑付日期为2013年2月。2010年8月中信信托对两处的评估价值为12.7511亿元,而在2013年法院拍卖时的参考价值为7.89亿元,项目估值缩水近40%!
1.2 房地产抵押物选择不当
以不合法或不适宜的房地产作为抵押物,会引起抵押权无法实现,使银行遭受经济损失,同时也会损害抵押人的信誉,所以必须严格审查抵押物是否符合有关法律规定再设定抵押,这是防止无效抵押的关键环节。同时还要审查抵押物的权属关系,影响房地产抵押价值的首要因素是产权风险,如果房地产权属不清或存在权属纠纷,或抵押人对拟抵押财产没有处分权,将会导致抵押物无法变现或变现价值远远低于抵押价值。
1.3 过于注重抵押物保障,过于信赖抵押物评估价值
金融机构信贷业务首要考虑的是贷款对象能给自身带来的直接效益和间接效益的可能性以及安全性,房地产抵押物作为一种抵押物形式,无论采取何种贷款方式,借款人第一还款来源是至关重要的,第二还款来源只是一种必要的补充作用。现阶段各个金融机构对信贷市场上的客户的激烈争夺,尤其是在中小城市及经济结构较单一的城市、地区,已经到了白热化的程度。为了营销客户、拓展市场,信贷部门往往注重借款人的第二还款来源,把借款人能否提供抵押物、提供多少数量的抵押物作为是否放贷的主要依据,而忽视了对借款人的抵押物偿还清算价值和偿付能力的分析,形成了抵押是解决营销和风险控制矛盾有效手段的思维定式,而借款人也认为只要有房地产作为抵押物,经过评估就可到银行融资,增强了借款人投资投机的信心和能力,某种程度上助长了房地产市场的虚假繁荣,极大地增加了金融机构信贷资产的安全风险[3] 。大量事实证明,当第一还款来源出现问题时,银行对第二还款来源的追偿往往是艰难并且很难如愿的。
同时,在制度层面上,房地产抵押物的变现受到一系列因素的影响,很难快速确定和清算清偿,拖欠贷款时间越长,愈资不抵债,金融机构愈难以达到资产保全的良好意愿。
2 房地产抵押物评估风险的原因分析
2.1 市场价值类型评估依据,是造成估价价值虚高的主要原因
为了保证银行贷款的安全,评估采用的价值类型应该是“抵押贷款价值”,而不是抵押物的“市场价值”或“清算价值”[4]。首先“市场价值”只能体现房地产抵押物在评估基准日时点,在满足公开市场和资产有效使用假设的前提下,相对于整体市场而言的合理或公允价值,而不能体现金融机构信贷以安全性为首要目标,即不能体现金融机构设立抵押目的的特殊性。第二,《房地产抵押估价指导意见》规定:“估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计,不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的,应当缩短估价报告应用有效期”,而信贷业务一般都是一年以上的,市场价值反映的是公开市场上在某一时点存在的最可能实现的价格水平,没有考虑当前和未来的各方面因素变化可能对这个时点的评估价值带来的影响和风险,而这恰恰是金融机构最为重视的。
同时,使用“清算价值”也存在不妥和不公允。在设定抵押时,一般都会根据抵押物的不同类型,设定为不同的抵押率,以确定可以发放贷款的额度。抵押率一般取值在40%—70%之间,清算价值一般约为正常的市场价值的50%左右,如果按照清算价值来确定贷款额度,那么假设借款人提供市场价值100万元的抵押物,只能贷到多则35万元(100*70%*50%),少则20万元的贷款,因此,清算价值不适合用作抵押资产的评估价值。
鉴于目前国内房地产抵押物估价市场还处于发展时期,信息不对称极为普遍,在保证信贷安全的巨大压力下,笔者个人认为可以采纳“清算价值”,同时承认这是一种不得已的选择。
2.2 国内评估理论和方法研究滞后
在抵押评估实务中几乎都采用所谓保守原则下的市场评估,未能把借款人收益、贷款比率、贷款利率、贷款年限等抵押贷款中的各项基本要素纳入评估过程的计算分析中,忽略了贷款对投资者现金流量引起的种种变化,缺乏科学依据,主观性大[5]。
2.3 部分评估机构执业水平和职业道德低下
这些不良机构往往会迁就委托方高估抵押品价值的要求,同时也利用公开市场资料不透明、信息不对称等各方面的原因漏洞,对一些房地产抵押物采用不恰当的评估方法,甚至伪造公开市场交易历史数据,从而影响了抵押品评估值的准确性。
2.4 部分金融机构放低了风险要求,以及需要完善内控制度建设
金融机构之间业务和绩效的竞争将直接促使信贷扩张,从而忽略抵押品价值高估所带来的风险,有的为了通过上级机构的审查审批,对有关房地产抵押物的重要因素,甚至在已经可能出现信贷不良的情况下,怀有侥幸心理,故意隐瞒不报。
目前国内银行大多尚未建立有效的抵押品价值管理制度,鉴于房地产估价的专业性,以及和金融机构主营业务在知识点上相差太大,导致金融机构内部一些协调和配合不畅,对一些重要的错误信息或重大遗漏没有得到识别,信贷人员在办理业务中,缺少与房地产估价有关的风险点提示。
2.5 对违规的不良评估机构处罚力度过小
《房地产估价机构管理办法规定》第三十三条规定:“房地产估价机构不得有下列行为:1涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书;2超越资质等级业务范围承接房地产估价业务;3以迎合高估或者低估要求、给予回扣、恶意压低收费等方式进行不正当竞争;4违反房地产估价规范和标准;5出具有虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的估价报告;6擅自设立分支机构;7未经委托人书面同意,擅自转让受托的估价业务;8法律、法规禁止的其他行为”,第五十三条规定:“房地产估价机构有本办法第三十三条行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产主管部门给予警告,责令限期改正,并处1万元以上3万元以下的罚款;给当事人造成损失的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任”,可以看出经济处罚力度过小,而且现实中作为行业监管重要组成部分的政府监管经常缺位,对抵押品价值高估等房地产评估机构违规行为的监管和处罚没有落到实处,在客观上助长了评估机构的违规执业。
3 如何防范风险
3.1 采用科学、合理的评估方法,避免房地产抵押价值高估风险
为科学、合理地确定房地产抵押贷款价值,可以以房地产成本价格和社会公认的利润水平为基础确定房地产抵押贷款价值,避免抵押房地产价值高估,降低风险。
参照收益法和成本法的评估结果,对不同的房地产抵押物设定不同的权重指标,综合考虑不同评估方法下抵押房地产的评估价值,取较低者作为确定信贷额度的依据。收益法考虑了未来现金流因素,但是对公式参数的准确性要求很高,加之目前我国房地产经营受许多国家政策等非市场因素的影响较大,往往不符合公式成立的假定情况,因此在进行房地产抵押评估时应慎用,权重指标建议取小值。采用成本法估价,虽然各地区房地产成本构成很复杂,但由于已经实行土地价格的公开招拍挂制度,以及建设项目造价组成也有详尽的相关规定,所以具有一定程度的可操作性。以成本法评估抵押房地产,房地产抵押贷款额度也可能会降低,在短期内影响了金融机构的经营效益,但对于房地产市场和金融机构的安全、健康发展却是至关重要的。
3.2 选择合适的抵押物
依照我国现行《土地法》、《房地产管理法》等法律规定,房屋所有权和土地使用权分别为独立不动产,在抵押担保中,根据《担保法》第36条规定,二者设定抵押时应同时抵押,即人们通常所说的“房随地走”和“地随房走”的抵押担保原则。
按照《城市房地产抵押管理办法》第八条规定,下列房地产不得设定抵押:权属有争议的房地产;用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;已依法公告列入拆迁范围的房地产;被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;依法不得抵押的其他房地产。
同时,为保证抵押物安全,对于存在权利瑕疵或实物瑕疵的抵押担保物也应该不予接受:拟抵押财产已签订远低于市价租金的租赁合同;拟抵押土地与其地上建筑物分证抵押,难以处置;拟抵押财产在他行已部分抵押,难以单独处置;拟抵押房地产出入通道被第三方控制,有的甚至还要缴费,难以单独处置;拟抵押房地产主要配套设施由第三方控制,处置难度大;拟抵押房地产存在拖欠工程款,各种税、费等情况,应在其补交相关费用后方能考虑用作抵押;其他依法或根据有关规定禁止抵押的财产。
3.3 注意评估报告的几个重要风险点
首先要严格核实房地产评估机构的从业资质,《房地产估价机构管理办法》明确规定:“未取得房地产估价机构资质从事房地产估价活动或者超越资质等级承揽估价业务的,出具的估价报告无效。”
对评估报告注意以下几方面:1价格定义:价格定义包涵了土地用途、土地开发程度、土地剩余使用年限等重要信息,若改变土地用途等条件,将会对估价价值产生重大影响。2他项权利:他项权利,即指抵押权、担保权、地役权、租赁权等权利,评估对象若已设有他项权利,该房地产抵押时,则抵押价值不得超过该房地产价值与他项权利价值的差额。根据《房地产抵押估价指导意见》,抵押评估应当在报告中同时确定假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值、需扣减的估价人员知悉的法定优先受偿款和抵押价值。3使用权性质:土地使用权若以出让方式取得,则评估值可以作为该房地产的价值;如果土地使用权以划拨方式取得,评估值应扣除预计处分所得价款中应缴纳土地使用权出让金的款额。4评估时点:评估时点的估价价值不是抵押贷款到期时的预期价值,因此必须把握房地产发展趋势,充分考虑市场风险。
3.4 建立评估机构的动态考评机制
要规范和加强对评估机构的选用和管理,有必要了解和拥有估价机构质量保证体系的完整资料信息,指定资质高、信誉好、服务水平好的估价机构,并与评估行业实现资源共享,为防范风险创造条件。对合作评估机构设置每个执业年评估值偏差率(偏差率=(∑年评评估值-∑年确认价值)/∑年确认价值),对年评估偏差率大于10%的,将实行约谈警告或暂停执业,直至打入黑名单,停止合作等处罚。
3.5 注意收集房地产估价资料,建立价格可比基础
要注意收集和积累房地产市场资料,增加价值判断经验,建立基础资料收集和利用制度,掌握本地各地段有代表性的主要房地产价值、市场变化、房价收入比等数据,并保证能够同时从不同途径取得这些数据,以便互相甄别。
3.6 建立房地产抵押物估价偏差数据库
对偏差类型、偏差产生的时间段、偏差处理意见等资料,组织专业人员统计分析,定期公布,提供给各部门参考,心中有底才能对风险有效应对。
结束语
总之,金融机构房地产抵押贷款评估的风险来自方方面面,对此,应认真研究分析风险来源,建立并完善风险控制体系建设,这样才能进一步推动信贷业务健康有序的发展。
摘要：房地产抵押物评估是金融机构信贷业务流程中的重要环节,现阶段受评估方法的选用、使用,抵押物的识别、选择等诸多因素影响,抵押物评估存在一定的现实问题,这造成金融机构存在抵押物价值衰减的现象,严重影响金融机构信贷资产质量。基于对目前抵押物价值评估种种问题的认识,及对房地产抵押物评估存在的主要风险及其诱因的分析,采用科学、合理的评估方法,以及谨慎选择抵押物、检查抵押物评估报告等是防范房地产抵押物评估风险的有效手段。
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