以房抵债案例

以房抵债案例（通用4篇）

以房抵债案例篇1

发布日期：2015年1月26日

“以房抵债协议”是指债务人与债权人所达成的以债务人的或经第三人同意的将其依法所有的房产归债权人所有，用以清偿债务的协议。关于该类协议的法律效力，因法律上并无明确的规定，导致实务中存在不小的争议，在具体处理程序上也各不相同。为此，本人从以下几个方面提出自己的观点。

一、以房抵债的本质属性更多的应当是双方真实意思基础上达成的以买卖房屋替代原有的合同履行方式。

债务人或因货物买卖，或因民间借贷等原因而与债权人存在金钱给付义务，为了达到抵销该债权债务或达到保证的效果，双方为此签订一份以房抵债的协议，约定债务人方将相关房屋交付给债权人，而债权人所应支付的购房款即为债务人所拖欠的全部或部分欠款。本人认为，该操作方式的法律依据在于《合同法》第77条关于“当事人协商一致，可以变更合同”的规定。当然，如若法律及行政法规规定此种变更应当办理批准、登记等手续的则应履行相应手续。

分析以房抵债协议实质内容，事实上，原有的债权债务关系因为双方的约定可视为履行完毕，并由此形成和转化成了另一种法律关系，即房屋买卖合同关系。虽然双方在签订协议过程中，存在原有债权债务关系的内容，但其目的，债权人想通过今后房产的交付以达到债权人获得所约定的房产，而债务人则为了达到抵销其所应向债权人承担原有债务。只是双方将如何履行原有债务与如果买卖房屋两项内容在同一份协议中一并作出约定。因此，无论这种履行方式是否具有担保债权实现的目的，均不无法掩盖房屋买卖的意思表示。

从主观内容分析，以房抵债协议与原借款合同过程中的房产抵押的保证协议存在本质区别。房产抵押明显具有担保的目的，是为实现借款期限届满以后应当偿还本金及利息的债权的实现，协议当时，债权人的目的是希望债务人承担金钱给付义务的，只是当债务人无法履行时只从抵押物入手以达到维护债权实现的法律效果，获得房产并非债权人的根本目的，放弃房产也非债务人的初衷，最终处置房产只是实现债权的一种手段。相反，以房抵债的协议目的原本就在于对房产进行处置，即债权人希望获得约定房产，而债务人自愿在债权人支付对价以后放弃房产，因此，变更房产所有权明显属于双方共同的唯一的目的，将欠款转化为房款也只是房款支付方式的不同形式。至于协议中若存在“债务人如果届期无法偿还欠款，房产出让给债权人”的相关内容，这也仅属于双方对房产买卖合同所约定的生效条件而仍然无法否认双方事实上就是一个房屋买卖协议的本质。更何况，判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人法律关系的实质及真实意思表示。人为地将以房抵债协议复杂化毫无意义，也毫无必要。

二、以房抵债作为抵销债务的一种方式从未被法律禁止所以不应随意否定其合法效力。

以房抵债这种约定的债务抵销，事实上可认定为履行合同的一种方式。依照法律的规定，法律并没有对当事人之间如何履行各自的权力和义务的方式作出限制。《合同法》第62条甚至强调，在合同双方对合同的履行方式不明确时，双方应当按照有利于实现合同目的的方式履行。此外，最高法院关于适用《民事诉讼法》若干问题的意见第301条“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务，对剩余债务，被执行人应当继续清偿。”第302条“被执行人的财产无法拍卖或变卖的，经申请执行人同意，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或管理的，退回被执行人。”《最高院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第19条“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”以及《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第26条规定：“经申请执行人和被执行人同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其他地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务。”

由此可见，法律不但没有禁止以房抵债行为的存在，甚至是实务中一直所倡导的合同履行方式，以致于法院可以采取强制措施予以执行。因此，有人以以房抵债存在流抵契约的嫌疑而主张该行为无效的观点明显错误。法律之所以禁止流质契约是从不损害双方利益和不特定社会主体利益的角度进行规范，是法律理性的选择，其结果是不因其双方约定而产生直接导致物权变动的效果。

因此，判断合同的效力所依据的只应限定在《合同法》52条的规定，依照法无禁止即有权的原则，只要双方合同不存在《合同》第52条情形的就应当认定其有效，即便存在损害不特定主体利益的，只要合同双方不存在恶意串通，也无法否定该合同的效力，即便合同的最终履行存在损害合同一方或双方利益的可能，但只要协议内容属于双方真实意思表示，各方就应当受其约束，如果存在重大误解或显失公平的也只是合同撤销权的行使而与合同效力无关。如果以为维护其他人的利益及稳定特殊环境下的市场秩序为由，就断然否定一份合同的法律效力，该做法将会“极大地损害司法权威”。

本人认为，在目前我国没有任何一部法律对以房抵债行为作出任何强制性的效力性规定的情况下，就应当认定该类协议具有法律效力。因为，法律对合同无效作出设立的目的在于制裁不法行为人，以维护国家的法治秩序和社会的公共道德。在私法自治的法制环境下，无效合同的认定应当从严把握，不能轻易认定一个合同无效，只有尽可能地限制合同无效的范围，才能保障私法自治的实现，真正促进和鼓励交易的发展。

三、以房抵债协议的规范设计才能避开法律禁止之嫌而真正实现双方合同的目的。

依照《物权法》第186条关于流质契约的最新规定，只是限定行为发生时间不得在债务履行期届满前，不得未经结算而直接代偿，但并没有限制在债务履行期届满后，当事人也不得约定如债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。换而言之，如果在债务履行期限届满后，双方采取以物抵债或以房抵债则正如以上所言明显属于达成的房屋买卖协议，或者，即便行为发生在债务履行期届满之前，哪怕在双方债务成立之时，双方约定如果债务人无法履行债务，自愿将约定房产经过相关部门评估或双方依照公平原则进行折价后再以房抵债，都不应当认定为流质契约而为法律所禁止。约定在债务清偿期届满时应进行清算，则这种约定避免了流抵的弊端，应承认其在当事人间的有效性。

判断双方所签订的协议是否属于房屋买卖合同，依照房屋买卖合同的特点及合同必须具有可履行性的要件，其内容最起码应当具备对买卖房屋的标的、单价、总价款、付款时间与方式、交付时间、产权登记、违约责任等作出了明确的约定，也只有具备了这些条款，才可将这种以房抵债的协议视为房屋买卖合同。因此，在以房抵债协议中，应当具有房屋买卖合同的通常条款。

以房抵债案例篇2

以房抵债, 即以完工的房地产抵付借款、银行贷款等。由于一些无法控制的因素, 房地产企业没有办法按期归还借款或银行贷款, 就会通过用房屋来抵偿工程费用的方式来完成还款。在这种情况下, 企业往往要拖欠到最后期限, 再去办理销售手续并申报纳税, 或者直接将纳税隐瞒, 从而使得企业的纳税风险提高, 这种做法也会使得企业的信誉受损。只有正确的理解以房抵债在会计和税收方面的差异, 才能使企业免于税务行政处罚, 使其行为符合法律的规定。

二、以房抵债的不同类型

以房抵债的类型有很多种, 本文根据房的价值与债的价值大小, 主要探讨三种不同的类型。

(一) 抵债房的账面价值小于债的账面价值, 并且, 债的账面价值减去房的账面价值所得的差额, 大于抵债房市值减去账面价值的毛利。

这时, 会出现债务重组利得。举个例子, 抵债房的账面价值200万元, 市值250万元, 债的账面价值280万元。

(二) 抵债房的账面价值低于债的账面价值, 并且, 债的账面价值减去房的账面价值所得的差额, 小于等于抵债房市值减去账面价值的毛利。

这种情况下也会出现债务重组利得。举个例子, 抵债房的账面价值200万元, 市值250万元, 债的账面价值220万元。

(三) 抵债房的账面价值高于债的账面价值, 而且, 债的账面价值减去房的账面价值所得的差额是负数, 这会导致债务重组损失。

举个例子, 抵债房的账面价值200万元, 市值250万元, 债的账面价值180万元。

三、新准则下房地产开发企业以房抵债的税务处理

在新准则下, 房地产开发企业以房抵债面临的税务问题主要包括营改增和所得税问题。

(一) 流转税的处理

房地产企业以房抵债的行为, 可以被看做是一种视同销售行为, 那么, 流转税=房的市值*适用税率。

“以房抵工程款”情形下, 会计部门应该将工程款的价格按照结算款的标准进行登记。即:

用房抵偿欠的工程款, 一般情况下登记如下:

应该注意到的是, 上文提到的城建税、教育费附加是以抵偿房屋的市值作为计算的参考标准。

(二) 企业所得税的处理

房地产开发企业的利润运作空间大, 国家要保证对其企业所得税的征收, 无论哪种以房抵债都要视同销售, 围绕房的市值减除账面价值的差额 (毛利) 权衡纳税。当计入当期损益的债务重组利得高于房的市值与账面值差额 (毛利) 时, 按债务重组利得额纳税;当计入当期损益的债务重组利得大于0元而又低于房的市值与账面值差额 (毛利) 时, 按房屋的毛利减除债务重组利得额后的差额, 调增应纳税所得额纳税;而当计入当期损益为债务重组损失, 低于0元、又低于房屋的市值与账面值的差额 (毛利) 时, 按房屋的市值减除账面值的差额 (毛利) , 调增应纳税所得额纳税。

(三) 营改增的处理

“营改增”后, 771号文对以房抵债的相关行为较营改增之前进行了大幅度的改进, 对以房抵债税务做出了相对明确的税务界定, 应该将该税务政策的精神继续延续下去。根据《税务人转让不动产增值税征收管理暂行办法》公告 (国家税务总局公告2016年第14号) 的第三条规定, 我们可以这样理解:

1. 如果自建不动产是在2016年4月30日之前建成, 一般纳税人将其转让时, 可以适用简易计税方法来计算税务, 以取得的全部价款和价外费用为销售额, 计算应纳税额时, 按照5%的税率来计算。

纳税人应该按照上述方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 申报纳税是向机构所在地的主管国税机关申报。

2. 如果自建不动产是在2016年4月30日之后建成, 计税方法选用一般计税方法, 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应该缴纳的税款。

纳税人将获得的全部价款以及价外费用全部计算在内, 按照5%的税率向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 报税的时候向机构所在地主管国税机关进行申报。

除此之外, 房地产开发企业还应该根据增值税实际缴纳的最终税款来计算缴纳城建税、教育费附加以及地方性教育费附加等费用。

(四) 土地增值税的处理

从《土地增值税暂行条例》的规定可以看出, 以房地产抵债而发生房地产权属转让的, 应该列入土地增值税的征收范围。房地产公司以房抵债计算土地增值税的时候, 比如应税收入是市场价格4400万元, 按照税务部门确定应该扣除的项目有:800万元用于支付土地使用权的地价款, 1200万元用于投入房地产开发成本, 200万元用于房地产开发, 242万元用于转让房地产税金, 400万元用于加计扣除项目。总体来看, 扣除项目总金额为2842万元, 增值额为1558万元, 增值额/扣除项目金额=54.82%, 适用土地增值税税率40%, 速算扣除系数5%, 最终的应纳土地增值税为:1558*40%-2842*5%=481.10万元。

四、结语

在新会计准则下, 房地产企业以房抵债行为在税务方面还有许多需要解决的问题, 流转税、企业所得税、营改增、土地增值税等各方面的税务问题都应该作为重点进行研究与解析, 从而使得房地产企业的税务处理符合相关法律法规的要求。

摘要：在企业的经营过程中, 有些企业由于资金不足, 常常会用资产来偿还债务, 这类行为叫做债务重组。房地产开发企业以房抵债也属于这类行为。以房抵债的现象在房地产开发企业中非常常见, 由于市场低迷、银根收紧、销售活动成效不明显、建筑安装工程结算时间紧等因素, 在工程欠款无法支付的情况下, 房地产企业只能采取以房抵债的方法。然而, 很多企业都没有充分认识到以房抵债的税务问题, 在申报纳税时出现了偷税漏税的现象, 使得企业的税务风险大大提高。本文结合税法以及企业会计准则的规定, 充分分析房地产企业以房抵债税务的相关问题, 并提出合理的建议, 为企业以后在税务操作方面提供借鉴。

关键词：房地产企业,以房抵债,税务,措施

参考文献

[1]李进, 袁曙明, 许春梅.《对法院执行中以房抵债涉税事项处理的探讨》[J].时代经贸工作探索, 2016 (10) .

[2]王杉, 高屺.《空余房地产租赁管理存在问题及对策探讨》[J].海军工程大学, 2014 (02) .

以房抵债案例篇3

路国强和妻子李颖都是江苏无锡人，这对恩爱的小白领在北京闯荡多年，并买了一套60多平米的小两居。2012年春，路国强想把八旬父母接到北京居住照顾，小两居显得太过狭窄，他决定换个大点的房子。北京市中心的房价已经高不可攀，他只好在郊区找房。北京一家房产中介公司的员工杨平、王晓红将他领到了昌平区龙锦苑的北京市民李民生家中看房。李的三居室是其2010年购买的经济适用房，依照北京市有关规定，到2015年方可上市买卖。但李民生急用钱，想卖房。中介信誓旦旦向他们保证，经适房也可以过户，而且可以帮他们逃脱买卖房子应付的高额税收。双方谈妥意向后，路国强按照中介的要求在很多文书上签了字，其中包括他向新乡县人民法院的起诉书。妻子李颖感到心里忐忑，劝丈夫别贪这个便宜。中介杨平让夫妻俩放心，说他们已搞了很多单，划算又安全。

2012年7月初，中介拿来了一张河南省新乡县法院2012年6月20日作出的（2012）新民初字第644号民事调解书，调解书写道，被告李民生欠原告路国强本息共53万元，因无钱偿还，愿意协商用自有房产抵债。故双方达成调解协议，约定被告李民生用位于北京市昌平区龙锦苑一套124.39平方米的房产抵债。随后两人持该虚假的民事调解书到北京市昌平区建委以及有关房产管理部门完成了该三居室的过户手续。

而事实上，路国强是给了李189万元才买下了该房。但在中介的操纵下，他们不仅绕过北京市经济适用房不得买卖的规定而成功买卖了房产，而且，根据北京市房产管理部门的有关规定，人民法院的裁判文书（包括民事调解书），是经过法院审理后依法做出的，具有法律效力，当事人可以凭借法律文书所认可的、双方达成协议的价格即53万元的房产价格缴纳税收而过户房产，而不是其实际交易价格——189万。这样，他们就成功逃避了国家税收近10万元。（按国家规定，二手房交易买卖双方共需交1.5%的契税，5.5%的营业税和1%个人所得税等等）。虽然路国强给房产中介交付了几万元的服务费，但他还是觉得划算。

在三居室到手后，路国强卖掉了其原来的二居室房屋，凑钱给了李尾款。谁料，因为不到一年房价就暴涨了几十万，李民生反悔了。2013年3月14日，他向新乡县法院提出再审申请，以原审违反法定程序、隐瞒事实真相为由，要求撤销原调解书。李民生表示，自己在提起再审申请前，并没在新乡住过，没与新乡县法院打过交道，甚至连路的起诉书都没有收到过。而在2012年6月18日房产中介领路国强进他家看房子之前，两人并不认识，更谈不上向他借款53万元。

新乡县法院启动再审后查明，路国强与李民生的借款合同，只是为了配合出售和房屋过户使用，实际双方并不存在此债务。鉴于此，新乡县法院作出再审裁定书，撤销了原调解书。依据此裁定书，路国强将会失去他刚刚买到的房子，即使以后李民生退回他们当初实际交易价格的189万元，而根据2014年的价格，他再也买不起100平米以上的房子了！

路国强指责李民生“不讲诚信”，看房价升高，为了牟取暴利就出尔反尔。他说退还房产，自己一家人将无家可归，因此拒绝将房子还给李民生。李民生随后向北京市昌平区法院起诉，要求路国强退还房产。而路国强则向新乡市中级法院提起上诉，并四处上访，终于引起了各方高度关注，从而使一起惊动全国和最高人民法院的“造假窝案”露出了冰山一角。

原来，这一切竟是河南省新乡县法院党组成员、年轻的法院副院长魏军一手制造的“杰作”！

时年43岁的魏军在新乡县法院历任书记员、助理审判员、副庭长、庭长，因工作踏实能干，后升任法院党组成员、副院长，主管民事审判工作。

2010年春节，在一次校友会上，魏军偶遇了杨新宏。他自称是北京一家房产中介公司的法律顾问，开着奔驰，非常张扬。这场聚会也是他买的单。他对魏军十分恭敬，魏军对他却是羡慕嫉妒恨。

随后，杨新宏专门请魏军去一家高档餐厅吃饭。席间，杨新宏神秘地告诉魏军，2000年前后，随着国家对房地产市场宏观调控的加强，北京、深圳等很多大中城市对于房产过户、二套房买卖等手续不仅更加严格和繁杂，而且还大幅提高了房产税以及二套房的银行贷款利率等，一时间弄得很多买卖房产的客户不知所措，房产中介公司的收入也随之大减。杨新宏诡秘地说：“但是，人民法院生效的法律文书，是神圣不可侵犯的，现在北京市房产管理部门就认这个。只要有了法律文书，不仅可以让国家严禁的、在购买后不满五年的经济适用房进入交易市场，而且可以逃避大量国家税收。所以魏院长啊，你手中握着聚宝盆啊，只要你帮忙给弄几个法院文书出来，帮助我们客户买房过了户，就可轻松获得巨额利益，不出一年我保证你买辆宝马汽车。”

魏军一愣：原来杨新宏是想让自己利用审判权力制造假的判决书或者调解书，以帮助其客户房产过户并逃税！作为一名老法官，魏军当然明白其中的利害关系，如果出事，那可是要坐牢呀！但是杨新宏的一席话，也确实戳到了魏军的痛处：自己这个法院副院长，每个月的工资才3000多块钱，而想让家人过好点，什么事不需要钱啊！“现在这样的假调解书多了去了，你不赚这个钱有的是人赚。而且于己于人都有利，何乐而不为？”杨新宏许诺，每帮忙过户一套房产，都会给魏军一定比例提成。魏军终于心动了。

两人密谋策划，前期的准备资料以及后期的房产过户主要由杨新宏负责，而制造假案的工作则由魏军负责。魏军制造假案的流程主要分三个步骤：先由魏军利用法院副院长的权力给北京需要卖房的房客伪造一个在新乡县当地的暂住证，因为根据法律规定，只有在当地居住半年以上的，依据“被告居住地法院管辖”的原则，新乡县法院才有管辖权。但是后来，因为是造假的缘故，虽经魏军使出浑身解数，但他当地的公安熟人在了解有关情况后，大都不想蹚这浑水，并没有按照魏军的要求开具有关人员的暂住证明。所以严格来讲，没有了被告的“暂住证明”，这些假案就不能被立案，进入人民法院的审判程序。

但是，作为法院副院长，魏军自有他的办法。他找到在当地从事法律服务工作的贵传国，以小恩小惠拉拢他，让其为“原告”代理立案手续。接下来，他利用自己院领导的权力，亲自在有关起诉书上进行批示，并先后给该院立案庭庭长冯新元、副庭长如新建等人打电话，责令其给有关案件进行立案。冯新元、如新建等人当然深知人民法院立案的条件，但是他们怎好违拗副院长的意思呢？就这样，在魏军的直接干预下，一批没有“暂住证明”、居所地不明确、且没有为贵传国出具“委托代理”手续的原告的民间借贷纠纷案件，被立案受理，进入了法院的审判流程。其间，魏军还亲自出面请冯新元、如新建等人吃饭，并赠送香烟等礼物，表达谢意。

最后一道程序，也是更离奇的是，在魏军的指使下，在当事人均没有到场的情况下，杨新宏竟然冒充人民法院的审判人员，为当事人双方制作了一个调解笔录，笔录上均无一例外地约定：由被告人用在北京市的房产抵偿给原告人。当然，在调解协议中，在未经有关物价部门评估的情况下，当事人双方也毫无例外地几倍甚至是十数倍地降低了他们的交易价格，目的就是为了以后房产过户时逃税。然后再由魏军根据该调解笔录，冒用法院其他审判人员的名义制作民事调解书，由作为副院长的魏军亲自签发并加盖新乡县法院的鲜红印章。如前所述的路国强与李民生一案，杨新宏和魏军就是冒用该院民庭庭长王某以及书记员唐某的名义，制作了调解笔录以及人民法院的调解书。

就这样，为规避住房限购政策和逃避国家税收，从2012年4月—2013年6月间，魏军、杨新宏、贵传国等人互相勾结，先后制造虚假的“以房抵债”民事调解书42件，使“原被告双方”持该虚假的民事调解书到北京市昌平区建委等有关房产管理部门过户，造成国家税收损失4781.37万元。其间，魏军先后接受杨新宏贿赂20余万元。

路国强与李民生的官司打起来后，面对双方当事人不断的上诉上访，魏军惊慌失措，数次派人到北京调解此事，他甚至答应想办法补偿路国强一些钱，并帮他们家找一套条件相近的房子。路妻李颖告诉记者，新乡县法院曾为他们找来一套顶楼的差不多面积的房子，她和丈夫也去看了，但因房子没有电梯，而家里有两个80多岁的老人行动不便，就拒绝了。“到最后，新乡县法院说不管了，直接就撤销了原调解书。”焦急的路国强夫妇认为，当初如果没有这份虚假调解书造成的“海市蜃楼”，他们一家人就不会陷入绝境。他们不停上诉上访，终于使这起大案曝光。

2014年初，河南省高级法院根据举报，组织专人对新乡县法院进行全面清查，将魏军、杨新宏、贵传国等人造假调解书的情况全部查明，并依据有关规定将案件移交给河南省人民检察院办理。河南省人民检察院又指定郑州市人民检察院办理此案。在侦查过程中，办案人员又发现了新乡县法院立案庭庭长冯新元等人涉嫌玩忽职守的犯罪行为。随后，魏军、杨新宏、贵传国、冯新元等人被抓捕归案。

此案惊动了最高人民法院，下令依法严惩，并在全国法院组织开展了“对为规避国家住房限购政策，偷逃国家税收，以房抵债类虚假诉讼案件的自查清理活动”。2014年7月2日，最高人民法院专门下发了“关于法院干警参与制造以房抵债类虚假诉讼典型案件查处情况的内部通报”，将魏军等人涉嫌受贿、滥用职权一案通报全国引以为戒。

在采访中，记者得知，魏军涉嫌受贿、滥用职权罪，可能会被判处10年以上至无期徒刑，他本是个年轻有为的基层法院院长，最后却为了蝇头小利执法而弄法，结果毁了自己人生，令人遗憾。现在，卖房买房是个热点问题，本案也给老百姓以教益：凡事要遵从法律，不要为了贪小便宜，而肆意规避和玩弄神圣的法律，那只会鸡飞蛋打，遗祸人生。

（除嫌犯外，其余为化名。）