民宿市场调研报告（共6篇）
本报记者陈静 中国旅游报2016.4.20
近日，浩华管理顾问公司联合《旅游情报》杂志推出了《精品民宿调研报告》。该报告称，中国的民宿产业方兴未艾，因较高的投资回报率，未来几年，民宿行业有望在各路资本的推动下成为酒店市场的下一个“风口”。
群带布局明显
早晨，被鸟鸣声叫醒，看阳光透过亚麻质的窗帘洒进房内；午后，带上香槟或咖啡或香茶及配套器具，在山野间寻一片空地席地而坐，看满山春色或漫步于山林稻田间；夜晚，星星挂满夜空，与朋友家人把酒言欢或靠在床头静静阅读……近年来，很多消费者在乡间民宿找到了彻底放松、休闲的感觉。民宿作为一种新型的非标准住宿业态，正在全国各地兴起。
浩华管理顾问公司副董事罗冰清日前在解读上述报告时介绍，国内目前已形成了滇西北民宿群、川藏线民宿带、湘黔桂民宿群、海南岛民宿群、浙南闽北民宿群、徽文化圈民宿群、客家文化圈民宿群、京津毗连区民宿群、珠三角毗连区民宿群、长三角毗连区民宿群、浙闽粤海岸民宿带等11个民宿群带。其中，滇西北民宿集聚区是民宿发展最早、发展较成熟的区域之一，也是客栈投资最热的区域；长三角民宿集聚区是以莫干山为代表的客栈民宿集群，是目前发展非常成熟的典型范例。虽然发展较早，但基于强大的市场需求，仍然后劲十足；浙闽粤海岸民宿带则有半岛海湾众多、交通网络完善、市场消费能力强的特点，现在发展得也不错。
“与客源地的距离、客源地的消费能力、季节性及交通的便利性决定了民宿的平均房价和入住率。”据罗冰清介绍，平均入住率方面，长三角及东部沿海的民宿达到了65%-70%，西南及华北的民宿40%-45%；平均房价方面，长三角区域的民宿为900元—1200元，浙闽粤区域为700元—900元，云南区块为400元—1000元。
虽说民宿火爆，但至今业界对民宿都尚无一个明确的定义。该报告把其定义为更具灵活性、开放性、更富有当代中国特色的非标准住宿新形态。个体民宿、连锁民宿、小型精品酒店都被纳入研究范围。
是什么推火了民宿？拥有“山里寒舍”民宿品牌的北京首旅寒舍文化旅游发展股份有限公司总经理梁虹认为，民宿近几年的兴起，一方面是国家加快城镇化进程的政策导致，另一方面则是人们消费趋向多元化需求的体现，喧闹的都市节奏快、压力大，让人们在内心向往自然、宁静、放松的田园牧歌式的生活，“就像这一段时间，炒得非常热的一首歌，叫生活不只是眼前的苟且，还有诗和远方的田野。”
首旅酒店集团认为乡村民宿市场是“一块蓝海”（阅注：随着优质可替代产品的不断出现，供求会趋于均衡并逐步降低回报率。）。梁红说，这主要基于以下判断：一是农村有充足的物业资产（阅注：供给侧供给物业——这是民宿成本的大头，价格相对便宜且有谈判空
间。关键看找到什么以及怎么洽谈）。“过去10年消失了差不多900万个自然村落，各地到处是闲置的空心村。”二是需求方面，去年十一假期，有7.5亿中国人在“路上”，高品质多样化的消费需求非常强劲（阅注：城市里压力大的阶层普遍追求休闲度假慢生活）。三是民宿的兴起盘活了农村的闲置资源，增加了农民的收入，吸引农民工回流就业，政府等各方面都非常支持民宿的发展，很多地方的利好政策正陆续出台（阅注：投资人、政府、住民三方容易形成合力）。
《旅游情报》主编兼总经理王思薇则认为，人们对乡村的向往主要表现为去乡村短途旅游几天，没有真正说要居住在那边、在那边生活，这就为民宿市场提供了空间。
卿芳堂自然疗法学院创始人兼校长夏芳说，“到一个陌生的地方，一杯水、一个热毛巾、一个拥抱，或者给孩子一个鼓励，都会让在处于生活压力之下的城市人感到温暖，这可能也是民宿吸引城里人的地方。”
“中国特色”鲜明
民宿近几年在国内的确发展非常快，且模式与日本、中国台湾的民宿不同，它们颇有“中国特色”，比如，很多民宿与农业生产活动基本无关，土地非私有让大多数民宿的主人都是“投资客”，经营主体也非常多元。“在日本、中国台湾，很多民宿都是夫妻店，自管自营，但在中国，一家民宿有业主、投资方、运营者，他们各司其职，是一种类酒店式的运营模式。（阅注：相比于主人模式，其日常管理和运营成本比较高，而且总部集中营销和统一管理的优势也并不明显—主要靠口碑和自媒体。）”罗冰清说。
那么，民宿的消费群体都是哪些人？他们的消费行为又有哪些特点？该报告针对上海、江苏、浙江、广东、北京、安徽、山东的客人
进行了调查。报告显示，工薪阶层的白领为民宿主要的消费人群，他们一年出游大概2-4次，愿意花费20%-40%的费用在住宿上，出行主要是跟家人和朋友。
《旅游情报》的主办方上海小众旅游投资有限公司董事长谢荣祥在对该报告进行说明时说，清新自然的室外环境、自如的室内居住氛围、丰富的人文色彩、与众不同的设计、多样化的主题风格、调节压力的隐居生活、主人的亲和力、本土有机的饮食，成为以上人群选择民宿的原因。“三年的调查中，清新自然的室外环境这一因素始终排在第一位。这个和消费者对酒店的要求不同。（阅注：这就注定要在环境选择、在外围互动项目，以及小环境打造方面花比室内更多的功夫。）”
“调查中，消费者的消费预算多在500元—800元，但实际上我们发现1200元以上的民宿最受欢迎，说明消费者可以承受比预算高的价格。”谢荣祥说，48%的消费者偏好“家庭式”的服务。很多消费者还表达了他们希望民宿有增值服务的愿望，增值服务涉及行程定制、定制餐饮、亲子游乐及养生等。“2月、4月-8月为出游高峰期，1月、3月、11-12月则为出游低谷期。”
谢忠祥将民宿最能打动消费者的因素归结为三个，一是选址选在好山、好水，二是设计融合环境、以人为本，三是服务用心、有亲切感。“为什么莫干山的民宿那么火爆，因为莫干山很多民宿有一个非常独特的空间形态，它都是几间房间，加一个私密的公共空间，让几户人家可以在那里共享体验、做亲子活动。另外，历史文化、人文也是民宿吸引客人的东西。”
消费者通过什么渠道了解民宿？“与在OTA上去找酒店不同，众多民宿的销售途径中，OTA只占到了27%，它主要靠平面媒体、自身
官网、微信及朋友间的口碑传播等。”谢忠祥说。
而对于民宿是否应该连锁化，消费者也表示出了截然不同的态度，一种是可以接受，认为连锁化的民宿硬件品质高，服务规范化、有保障，订房渠道更透明、更便捷，监管成熟，投诉畅通，让人心安；另一种是不能接受，认为连锁化后，民宿会同质化、缺乏个性和特色，商业化过重。（阅注：问题不是出在连锁与否，而是个性化产品设计以及个性化“主人文化”是否因连锁而受影响。）
或将类酒店化
莫干山西坡山乡度假酒店总经理钱继良2008年-2009年时到浙江莫干山开始了他的“民宿”经营生涯，当时很多人并不理解一个城里人为什么要去到农村租破房子，但他坚信“未来几年乡村旅游一定会得到迅猛发展”。事实是，西坡已被认为是精品民宿的标杆。
“卖到500元-800元的民宿跟酒店在成本上完全不能比，民宿的投资费用可能每房间不会超过20万元（阅注：不同物业及标准差别比较大）。几百万、几千万就可以做一个民宿，回收期3-8年，GOP率30%-50%。”谢忠祥说，高额的投资回报吸引了大量的投资者投资民宿。
“现在很多民宿，乍一看硬件很好，设计感很强，但冬天入住时会发现洗手间、卫生间很冷。”王思薇说。
“这是因为很多投资者追求短期、速效，并不是专心做产品。各地民宿产品参差不齐，针对民宿的行业规范和法规尚是空白，一些地方的民宿还出现了非理性圈地发展的苗头。”罗冰清说，调查中，情怀型投资者占30%，利益导向型投资者占70%。而房价突破800元的民宿，多是不急进、注重品质的情怀型投资者的作品。
报告认为，大多数民宿都面临着缺乏核心竞争力这样一个比较严
峻的问题。罗冰清说，很多投资者请设计师按照莫干山的民宿来设计，却只能设计出形而设计不出神。另外，接地气的活动才是客户体验的核心。中国台湾、日本的民宿很多都结合当地的人文和乡景去展开一些活动，但目前国内大多数民宿在这方面做的应该说是相当有限，而只把民宿的功能局限在了住宿上。
主人文化的缺失也需要民宿经营者加以重视。“在台湾、日本，很多客人都是冲着主人去的，目前国内的民宿还有很大的提升空间。”
报告认为，未来几年，在资本的推动下，民宿成为“风口”后，必有洗牌。洗牌之后，保留下来的才是真正有生命力的品牌和产品。“我们建议民众不要盲目进入民宿众筹，投资者应对产品位置和产品运作模式做详细了解后，再有选择性地参与。”
罗冰清说，地产开发商介入民宿行业将是必然趋势，他们会在旅游地产项目中规划民宿板块，由开发商出资或部分出资进行民宿开发；或者将项目中闲置的小地块和房屋出租给民宿投资人或返乡创客（阅注：如果不是连带房地产一起开发，而是综合类泛景区，这个模式可能会有问题，因为相对大片区域综合运营来说，住宿这块的毛利率是相对最高的。可以采取合作的方式。）；或者收购目前市场中潜力尚未完全挖掘、价值被低估的民宿产品，进行重新打造。“有些开发商对成立民宿品牌并连锁管理和运营民宿也表示出了兴趣。”
其实,这个行业的兴盛完全应该在意料之中:一个人不可能总是将假期花在奔赴国外的长途旅行上,他日常所能选择的旅行形式中,一定会有放松、休息为主的中短途旅行。在离开城市不太远的清净地方睡到自然醒、再在喝茶发呆中度过一下午,正是很好的选择。
不管是十几年前的“黄金周”、还是现在大城市景点前依然可见的跟团游,所消费的都还是建筑、装置、文化、商业,或是热闹的游客本身。但现在热起来的这些民宿的思路不一样——看风景这件事,本质上不会受到消费水平或是观念的限制。大多数人对于“美”的认识是趋同的,最后能够比拼的,无非就是谁先看到、并圈住了那片美景,再让你产生“先于别人享受一下”的快感罢了。
在中国,最早、最快看得到这种美景的人,一定还是我们熟悉的中产阶级:他们爱自己、爱不一样的生活方式,也愿意为自己的品质生活买单……这是如今中国最受欢迎的一个人群,他们出现在什么地方,就意味着购买力、生活方式、消费潮流和未来会出现在什么地方。
在浙江南部的“过云山居”里,一位广州来的女客人,就像是一个典型的消费先知。她看起来很放松:向前台借了打火机,坐在楼前的竹椅上,看着雨后山里慢慢蒸腾起来的云雾,抽了一根烟。
“真的住进来之后,觉得比我之前想象中还要好。景观、服务、硬件设施……各方面都非常满意。”
为了这个对着山景发呆的机会,她盯了系统足有大半年,才在相对合适的时间捡漏到一间临时取消的客房,连回去上班的时间都要延后一天。但在下单付钱以及买往返机票的时候,她都没有怎么犹豫。
就像很多起了四个字文艺名字的房子一样,“过云山居”是个民宿。但它算是个很著名的民宿——你能在各种微信公众号中,看到总计超过1000篇关于它的故事。这些故事和描述也几乎都跟云有关:“隔着玻璃墙就能看到云海”“白天看云海、晚上数星星”“适合看云发呆喝茶”……
如果从丽江形式时代的客栈开始算起,民宿的概念在中国兴盛已经至少有10年了。2015年,在缺乏民宿文化的黄山举办的一场“民宿大会”,算是第一次正式给中国的民宿行业定了基调——总数4.2万家,绝大多数在乡村。
这只是一个非常模糊的概念,于是又有人给“民宿”的概念加了一点限定,比如“美”。在2016年4月底的“美宿风格大奖”上,主办方给出了他们对于“中国式民宿”的新定义:一家富有情怀的小酒店,有主人,有设计,有温度,就像家一样。
这种感性的定义方式,是“开始众筹”创始人徐建军擅长的事。但他也严肃地分析过,觉得民宿这门生意已经变得越来越靠谱。
“这种业态已经对酒店产生了冲击,因为人们到这个地方去,并不是使用酒店房间这样的住宿产品,而是去享受它、体验它。在住宿、出行的角度看来,这就是一种消费升级。”
在“美宿大会”上,“过云山居”成了上台领奖的典型民宿案例之一。但如果抛开那些感性的词,它就会变回一个地方有点偏(离最近的县城车程30分钟)、设计感还不错、房间数很少、设施比较高级、但吃饭不太方便的小型酒店。
这是“民宿”概念中很有意思的两面。所以,除了这位广州客人,在一个月的时间里,我们还跟20多位热爱民宿的消费者、民宿背后的设计师、运营者、观察者和推动者聊了聊这个词,以及它背后那个日益蓬勃的产业。
它是Airbnb吗?
“你所说的民宿,也包含Airbnb么?”对于接受采访的每一位民宿消费者,我们都问了这么一个问题。
最开始,Airbnb是一个纯粹意义上的“分享经济”——将家中一张多余的气垫床、加上房东自制的一顿本地风格的早餐,提供给一个厌倦了千篇一律的酒店早餐的旅游者,或是一个想要看看世界的穷学生。
但Airbnb就是用这么简单的思路,做成了一个让酒店行业方寸大乱的生意——在Airbnb上只有个性化,酒店业擅长的标准化反而变成了劣势;平台的模式也让Airbnb迅速地将生意做到了全世界,房间数和公司估值都迅速赶超了传统酒店。
在个性化与个性化之间,也会产生激烈的竞争。房东们想要获得更多的收益,就必须追求更好的口碑,为此,他们会精心布置房间、提供主动体贴的沟通,或是几张拍得更好的照片——这正是Airbnb官方对于“超赞房东”的定位。
目前在Uber工作的郑辰雨,就很享受旅途中的这种“分享精神”,以及来自于房东的那些故事。为此,她给自己设计了一个疯狂的计划:自从2015年9月在阳朔的一次旅行后,她决定不管是工作还是度假,都不会租房或是选择酒店,而是寻找有趣的民宿,直至住满365天。
她现在更愿意对外提起的一个标签,就是#365天住民宿#。280多天过去了,在美国、中国、西班牙、古巴等地尝试了70多家民宿的她获得了更多故事,同时也发现大部分自己在意的民宿——设计感强、房东有趣、遍布世界且价格有所控制的,都来自于Airbnb平台。
但很明显,不是所有Airbnb都可以自动升级为民宿。重庆用户“小排同学”对将Airbnb与民宿划等号这件事就有点谨慎:“调性好的可以称为民宿,调性差的顶多叫出租屋。”
这句话从另一个侧面体现了Airbnb作为生意人的那一面——郑辰雨也承认,通过照片搜索房子、判断屋主“调性”的能力很重要。而在Airbnb的体系中,设计和服务都能获得高分评价的“超赞房东”比例并不高。
当这样的周到成为了一种模式,就变成了这个平台上谁也不愿意过分强调,但实际上不可缺少的特质:专业性。
我们很难判断,Airbnb官方推荐的这些“超赞房东”中,有多少是完全符合他们最初对这个模式的严格定义的。但在美国,另一个数据是:16.8%的Airbnb房东要同时打理两套及以上的房源。
这跟要同时操心好几个房间情况的民宿主人,实际上已经有点接近了。
他们说的民宿必备的“调性”,到底是什么?
我们是在家居分享媒体“好好住”组织的一次线上活动中认识“小排同学”的。在那次活动中,用户们上传了近千张自己体验过的民宿照片,其中不少同样来自他们在世界各地旅行时,体验过的Airbnb房间。
这差不多是个自发的行为。你也可以理解成,只要有用户主动去上传好看的照片以及分享Ta难忘的体验,这件事本身就已经在体现“调性”了。
比如郑辰雨在她的#365天住民宿#标签之下分享的那些故事——她与摄影师、机长、画家、制片人、建筑师房东的沟通过程,以及在房间、客厅、露台、房车,甚至是厕所内看到的有趣设计。
如果一个民宿不能持续地提供这些让人玩味的东西,如何体现个性化、与众不同以及那种“我们不一样”的感觉?
这就像是传统酒店业会去强调标准化一样:热水、室温、数个不同蓬松度的枕头、客房打扫时间和服务员响应速度。
在民宿业,新的标准化,可能就是这些可以被分享的“调性”。
要提防它成为“农家乐”
民宿不是农家乐,即使它有的时候看起来确实像。
脱胎于同济大学的科研项目和设计团队,“设计丰收”在崇明仙桥村所做的,就是一个集民宿、农场和农村创意课堂为一体的综合项目。团队改造的三座农民房,也成为了当地第一个真正意义上的民宿。
“在此之前,农民没有这方面的意识,他们不会认为这样的项目与‘农家乐’有什么区别。”项目负责人丁婵表示,为了这个项目,团队与业主签下了15年的长租约,改造总成本在60万元以上。一共仅有10间客房的布局做完后,当地人总算看出了一些区别。
今年三月,好奇心研究所一份有关民宿“标配”的调查可以看出差别所在:开在穷乡僻壤、要用旧屋改建;从名字到家具都很新中式、院子里却要放个日系的枯山水;房间越少越高级,配套用品也到了五星级酒店的标准……
但因为“穷乡僻壤”不可避免,所以与“农家乐”相似的一些项目,还是被保留在民宿项目的服务里,比如跟当地的农民一起吃饭、聊天。曾经带着全家老少六口人一起体验过“设计丰收”的Nattier说,她印象最深的,就是民宿里帮忙烧饭的老阿姨。“她就住在隔壁,烧饭用的也是农村里才有的大灶。吃完饭带我们去参观了农田、去河边转了转,还到她家去跟她孙子玩了一会。”
不过,从消费者对于服务的需求来看,农家乐和民宿之间的差别要更明显一点。
在我们文章开头提到的“过云山庄”,曾就职于阿里巴巴的“好好住”用户“蓬蓬猪”的住宿体验就没有那么愉快。她的轻度龟毛症状,被打扫房间的当地阿姨给带起来了:
“死角的清洁实在太马虎了,一看就没有大面积扫。最近的不少新民宿似乎都是这样:装修上都很洋气,欧式或是新中式的格局,但被当地村民这么接待或是服务过之后,感觉就像是在农家乐里。”
这也是那些因为缺乏人手或是刻意追求“要为所在的农村做点什么”的民宿每天都要头疼的问题——别在这些关键的环节上,让住客的体验退化回去。
但当你觉得服务不那么好做的时候,民宿就可以强调“主人精神”了
“主人精神”应该是“民宿”概念中最重要的元素,不管它的本质是一间农家乐、客栈、民宿还是小型酒店——这也是唯一一个获得了所有受访者认同的观点。
它的一部分潜台词,就是上面提到的那种“服务欠考究”的情况,不够专业但有人情味。另一部分,则是与早年丽江的“老板娘文化”相通的东西。
在中国最早出现民宿群的丽江,“老板娘文化”是个挺重要的概念:古镇相对封闭,长居于此的客栈老板掌握了古镇的各种信息,如果他们乐于向游客推介地道的小吃、通往周边景点的便捷路线,事情就方便了许多。随着丽江民宿业态的饱和,这种文化也慢慢扩散到了周边的大理、双廊等地。
在一次去大理游玩的过程中,“蓬蓬猪”通过连续三夜不同的民宿体验,对“主人精神”多少也有了些新的认识:
“第一家民宿,是主人自己来服务,经常来帮忙、聊天,住在那很惬意、放松,也没有酒店服务的那种正式感;第二家的设计是很有特色的佛教风,运营是雇了当地的白族人打理,虽然服务方面训练得很不错,但住一天就觉得没什么意思;最后一家是带点日式的设计风格,硬件也最棒,体验挺好。这家的主人偶尔回来看店,平时就委托他朋友担任管家来打理。他们俩的个性、价值观和对工作的要求都差不多,管家虽然不是主人,但只比主人差一点点。”
同样是国内颇具规模的民宿群,在莫干山,这样的“主人精神”要稍微淡一些。在接手当地民宿标杆之一的“清境•原舍”的日常运营前,崔盛是个职业的酒店管理从业者。但很快,他除了关心民宿的选址、设计、硬件和布草外,也成了一个会带着住客上山踏青、钓鱼野营,在夏夜坐在篝火旁聊天打闹的大管家。
这里顺便说说境外的民宿,为什么他们就能提供更专业的服务
从办下港澳通行证,到成为工作和朋友圈子里的旅行达人,黄莹用了5年时间。她喜欢去些“色彩很丰富的地方”,所以目前的旅行经历中,几乎都是荷兰、玻利维亚、巴西、秘鲁、印度、古巴这样的小众目的地。
她所接触的民宿跟Airbnb所推销的那些产品有相近之处:用岩盐堆砌而成的酒店、搭建于稻草之上顺水漂浮的房间、再到庄园、船屋……
但黄莹说,自己的预定几乎都是在Booking上完成的,能够挂牌销售的这些民宿,实际上都属于历史更悠久一些的Bn B(Bed&Breakfast)生意。“就是一个既有可以办入住、存包的前台,又能根据你的想法有点调整空间的家庭旅馆。”
由于拥有宾馆牌照,BnB形式的民宿无需像Airbnb那样与监管部门打游击战,却也远比酒店更为灵活。这也是为什么我们会觉得在欧洲、日本、台湾这些地方,民宿行业都更为发达、规范的原因。
在古巴也是如此。
民宿就一度是这个国家吸引外国游客、获得外汇收入的重要产业之一。相比其他很多公司,Airbnb在2015年4月更早一步进入了古巴市场。但能够在平台上挂牌的,大多也是这些原先就做惯了“Casa”生意的古巴人——他们擅长与外国人沟通,也懂得如何同时打理几套房源;可以连上互联网;也能找到兑换外币的渠道。
更重要的是设计感,因为这是消费者为之买单的关键
崔盛所打理的“清境•原舍”,除了过硬的硬件、服务,以及与整个区域持平的千元以上房价外,最为人所知的还是这个项目的设计者朱胜萱。
在设计界,他的代表作品是2010年上海世博会期间的世博公园整体规划。至于进入民宿行业,则有点误打误撞的意思:
“当时在莫干山做旅游规划,很喜欢那边,就自己搞了一块地,造了几个小房子,准备以后过去养老。因为是给自己的作品,所以设计上当时也没讲究什么舒适感,像洗手间的部分,都是没有遮拦的。但意外的是,朋友们还挺喜欢这种与自然融为一体的感觉,房间供不应求,就只能专门拿出来,做成一个生意了。”
这种像是从地里长出来的“自然感”、加上一部分现代化的设计元素,成了目前几乎所有精品民宿的指导思路,给设计师们留出的发挥空间也非常大。
像是知名民宿“云庐”、青旅“爷爷家”,都是在这样的背景下被做出来的。“云庐”的设计师刘宇扬是一个做惯了公共项目的建筑设计师,但在民宿设计这行,有没有那么对口的专业背景,似乎不太重要。
一位成都的设计师张黎明,她所创立的“光环设计”工作室主要接的是景区和酒店规划的工作,偶尔也做做室内设计。
半年前,有位20岁出头的年轻人找上门来,希望他们能将自己在贵州看上的一所旧民居,改造成一栋小民宿。“他挺萌的,说自己没什么钱,一定要便宜。”
但在改造的过程中,团队发现依山而建的房屋结构改造起来难度很大,为此前后设计出了好几个加固方案;在做室内设计时,业主又提出:是不是能将6个户型改到10个户型?这个要求,又让设计师返工了好一阵子。
由于返工和其他原因,这个民宿的全部成本从主人原先期待的50-80万涨到了100万。但她说,跟普通人想象的不同,在这样的民宿项目中,请一个大牌设计师或是来回修改需求的情况,都不会让设计部分的费用变得更高,也不仅仅是为了好看。
“设计费有一个国家指导价,大概是工程费用的5%。明星设计师的价格可能会高一些,但他往往也能解决平庸设计师解决不了的一些复杂问题:比如如何更好地搭建房屋结构、怎么更合理地设计户型,同时将整个项目的成本降下来。”
未来这会是谁的生意?
从上述这么多案例中可以看出,民宿就像服务业中的任何一个分支一样,有高要求、繁杂、琐碎、吃力不讨好的那一面——
提升竞争力,要靠一定程度的专业性,又不能标准化到像酒店一样;
从设计到改造(加上返工),对个人经营者的财力是很大的考验;
服务要不断升级,设备要适时换代,这还是一个高损耗率的行业;
如果遇上那些挑剔的客人对服务指手画脚,也没有太好的解决方案……
另外,考虑到民宿销售的很大一部分是风景,新的问题又会随之而来——
不是所有人的家乡都美如画,过于偏远的地方也不适宜开民宿;
有风景还要有房子,找到景色最好的旧宅并拿下改造,这事比你想象的更难;
你还要有一点推销的能力,把原本不值钱的山间老宅包装成一个好故事,才能卖得出去……
所有这些,都不是普通人能够以一己之力做好的,一个小规模的公司(或是运营团队)将会成为标配。但一旦能够完成大部分的前期准备,不管是钱、人、关系还是顾客,都有可能会反着找上门来。
这一点,可以从“开始众筹”提供的一些数据看出来:
目前,有33个民宿项目已经在平台上完成众筹,平均每个项目能够拿到250万元以上的众筹支持,平均认购率是548%(也就是4倍以上的超额认购)。
众筹也不是民宿项目拿钱的唯一方式。
来自丽江的民宿品牌“宛若故里”,在2015年3月获得了由青骢资本领投的1000万元天使融资。“创始人金杜目前规划在国内12个地区建设12间民宿,所以‘宛若故里’不是一间民宿,而是一个民宿品牌。品牌是使其能在良莠不齐的市场中突围的关键,也是我们资本看重的、能够量级规模化的要素之一。”青骢资本投资总监陈敏娟说。
在丽江,比“宛若故里”更早成名的,是从一家客栈做成了一整个连锁生意的“花间堂”。目前,这个酒店品牌在全国开出了16家连锁分店,有8家在丽江,其余的也都位于香格里拉、周庄、苏州、西溪、阆中、无锡和同里这类知名的景点。
在拿到了国泰君安的一笔战略投资后,花间堂董事长刘溯对外透露,公司有上新三板的打算,未来也希望进入主板市场;虽然做的是情怀,但要以上市公司的标准来管理。
相对于传统的酒店集团来说,这确实是个更容易跑起来的市场。浩华管理顾问公司副董事罗冰清告诉我们,民宿是一个5-8年就能收回成本的生意,前期投入一般只要数百万元,“而酒店没有几个亿的资金和20年左右的时间,是很难回本的。”
“但民宿市场上也有一大批情怀玩家,他们头脑一热进入这个市场,但在初期的热忱过去之后,后期的现金流就可能出现问题。所以在明星项目之外,这个市场上其实还有更多半途而废、或是无疾而终的民宿。”
但这个市场上,也从来不缺容易头脑发热、成为情怀玩家的大鳄。
最典型的案例,可能要数前阵子宣布投身这个行业的吴国平——他创办的杭帮菜品牌“外婆家”曾经改变了中国餐饮业的经营方式,自己却在经营17年后,将过亿资金砸到了三个民宿村项目里。
还有更多发现民宿能够赚钱,就转身杀入这个市场的酒店、旅游公司,像是开出了“云上四季”的如家、做出了“乡宿”的隐居集团、收购了“山里寒舍”品牌的首旅……他们可能不会因为现金流问题而夭折,但可能因为高成本而半途而废——这里包括大公司天然的管理费用、民宿项目过于偏远导致的管理半径失效、以及酒店管理经验在这个小市场里的失灵……
而且与他们竞争的,可能是朱胜萱这样既有设计背景、行业积累,还有实力雄厚的上市公司为其情怀托底的高级玩家——今年4月初,朱胜萱的“乡伴”品牌宣布,在全国签下了10个“空心村”的改造计划,准备将“原舍”的品牌快速地完成一轮复制。
摘 要：2015年10月～2016年2月，课题组先后实地走访了绍兴5个主要乡镇。通过访谈、问卷调查和座谈会的形式，对乡村民宿业发展的现状特点、制约因素进行了系统的分析。发现民宿业的发展现状呈现出“四多一增”的特点，即：产权模式多元、经营业态多档、产品类型多种、依托资源多样、扶持力度增强。并找出了七个存在的主要问题，尤其是发现了在民宿“热”的背后存在着即将到来的不可忽视的危机。最后提出了着力推进现代民宿业发展的建议。
关键词：民宿；乡村旅游；农家乐；调研
中图分类号：F590.75 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）12-0121-02
经过多年的实践，大力发展乡村民宿，打造农家乐的“升级版”，各地乡村对民宿经济的发展有了全新认识，开启了美丽乡村旅游新模式，成为美丽乡村建设新支点，2014年全国乡村旅游接待人数占接待总量的1/3。从旅游和经济角度来说，民宿是目前比较符合市场需求的产品，也是可以推动农村经济结构转变的业态。
1 民宿业发展的现状
绍兴的民宿已经遍布南部山区的各个村落。近年来，民宿走出了众创、众筹、三产联动的道路，开创了“民宿+”新模式。2015年民宿的数量已经是2013年的4倍。3年前，40元一张铺，现在特色民宿已达500元/d，现在，绍兴正以年均20%的速度在增长。
根据《柯桥区南部乡村旅游发展规划》，南部乡村旅游发展以“越之南”为总品牌，以“漫游稽山，行之有道”为宣传口号，将乡村旅游发展布局总体定位为“一廊一道，三心三片，七彩连珠，众星拱月”的战略结构形态。即打造乡村旅游高速走廊和慢行通道，形成南部、中部和西部三大乡村中心景区，建成南部、中部和西部三大乡村旅游集聚片，用七大乡村旅游发展重点镇街串起南部乡村众多旅游村，使众多乡村旅游地如同星星一般与鉴湖-柯岩旅游度假区相互辉映。乡村休闲旅游总人数达121.51万人次，乡村休闲旅游综合收入达5 400余万元，促农增收逾2亿元，探索出一条具有区域特色的新型城镇化建设与自然优美田园风光相得益彰的发展之路。到2017年，力争创建省级旅游风情（特色）小镇1个，市级旅游风情小镇2个，乡村旅游示范村6～10个，精品示范农家乐或农林基地20家左右，打造特色旅游线路和道路网络，形成点线面结合的产品体系和标准化服务体系，实现全域的“景区化”。
2 民宿业发展的特点
从调研的结果看，民宿业发展的现状呈现出以下几个主要特点。
2.1 经营模式多元
目前，形成了民宿经营管理运行的五种模式：即农户自主经营模式，60%以上的乡村民宿多采用该模式；委托流转经营模式，与“工商资本”达成共赢合作；股份制投资模式，特色、精品民宿中90%以上都采用该模式；还有村+合作社模式和股份制+农户模式等。
2.2 经营业态多档
目前绍兴在新兴产业协同推进下，以民宿业发展为重点，形成了高、中、低档经营业态并存的局面：低端的“农家乐”，在安全、卫生等方面不能满足高端消费者的需求；中端的“乡村民宿”是一种别具一格的情调和情怀经营；高端的“精品民宿”是一种文化主题特色的经营。未来乡村民宿的经营档次总体提高，将从金字塔型向橄榄型转变。
2.3 产品类型多种
绍兴民宿因其各自发展的条件、环境以及模式的不同，从而形成了三种不同主题及特色的产品类型。主要有以农家体验为主题的；以休闲度假为主题的；以特色文化为主题的等等。同时，还兼顾温泉、艺术、复古等形式。
2.4 依托资源多样
纵观绍兴民宿所依托资源，可以归纳为以下几类：
一是依托乡土风情资源，目前大部分受欢迎的乡村民宿基本都具备这个元素；
二是依托建筑风格资源，体现农本、古典和生态，与当地的自然环境和人文景观相协调；
三是依托装修设计特色资源，对每个房间进行独特的创意布置。
2.5 扶持力度增强
绍兴在乡村民宿发展上出台了一系列规范民宿业发展的政策。2014年绍兴市將民宿业作为重点扶持的新型业态之一；2015年起草了《民宿服务规范》标准。2016年起草了《乡村民宿服务质量等级划分与评定》等等。
3 民宿业发展存在的问题
绍兴各地一窝蜂地建设，导致民宿过热、过剩，良莠不齐对，存在的危机与问题表示担忧。
3.1 缺乏发展规划
各镇的民宿业发展过快，而且有些乡村不管是否适合民宿业的发展。
经过实地走访调研得知，目前，近三年民宿的增长率在20%以上，有些热点地区达到50%。在大发展的同时，“市场的认可与法规的否定”，使多数乡村民宿陷入了尴尬的境地。到现在为止还没有见到绍兴各级政府出台有关乡村民宿业发展的规划，来引领乡村民宿业的发展；防止“一哄而上”是目前绍兴民宿业发展面临的紧迫课题。
3.2 配套资源不完善
因乡村民宿都是坐落于乡村中，基础设施的配置相对薄弱。比如，有些乡村自来水供应不能满足众多游客的需要；夏季来临，用电量大增，用电量负荷难以满足需求；还有山区的通信、无线信号覆盖也时常发生问题；大部分通往乡村的道路指引不到位等；另外，游客大幅增加，也带来了垃圾、污水以及停车难等问题。
3.3 合法经营存在问题
调研中发现，一是大多数新办民宿经营点还处于无营业执照的状态，有的只好将住宿的民宿改为“农家乐”证照尴尬经营，或者干脆无证经营，半数以上属于证件不齐或无证经营状态。
二是没有执照，就意味着消防部门不知道其存在，安全隐患严重。还有就是民宿经营者及员工的消防意识淡薄，没有进行专业的消防演练，正确疏散、逃生、报警、救火等基本常识和技能欠缺。
3.4 专业特色不突出
绍兴乡村中众多低端农家乐经营业主都是年纪偏大、缺乏经营理念和审美情趣的第一代农民，管理服务专业化程度较低。另外，民宿的主题特色不明显，缺乏将民宿发展与当地文化传承相结合。人才欠缺的问题较为严重，需要见过世面的“农二代”“农三代”参与才有可能大发展。
3.5 营销渠道不畅
目前大多数民宿营销渠道不畅，也只是限于依靠政府的宣传，行业协会所起的作用微乎其微。店主们的网络营销的意识淡薄，大部分民宿采取坐等上门。而且大部分民宿不知道如何建设、装饰民宿，不知道那些是吸引游客的元素，不知道如何增加“乡土味”。甚至有个别民宿成为“变形”的星级酒店，一天住宿费上千元，已经不能称为“民宿”，实际就是旅馆。
4 发展民宿业的建议
4.1 做好规划布局
建议各级政府和相关部门研究制定乡村民宿业发展的规划，按照“一村一策，一村一品”原则[1]，尽量避免“一哄而上”，充分考虑自然、人文、地理、交通、区位等条件，布局重点发展区域，与新农村建设、特色小镇建设以及乡村规划等有机结合。形成布局合理、特色鲜明的民宿发展规划，在民宿建设、服务、卫生、安全等方面尽快制定规范标准，加大监督检查力度，树立合法经营、诚实守信的观念。
4.2 创新特色产品
采用“景区+民俗+旅游+民宿”方式，开发特色产品。将农村一、二、三产业连接，把农产品变成礼品，让游客与主人一起参与传统手工活动。融会贯通“春耕、夏种、秋收、冬藏”[2]四篇文章，实现一年四季“民宿”全覆盖。
4.3 融合打造“宿”规模
民宿发展初期靠情怀，后期靠乡村融合，要想把“宿”这一端做到规模，就要充分尊重村庄社区，保持原有村庄的本色不变的基础上进行商业开发。发展符合城市客源主流需求的、价格适中的真民宿。
4.4 注重服务培训
根据经营者和从业人员的需求，开展多层次、多渠道、多样化的教育培训。要差异化、特色化、人本化，从服务人员的服饰、服务语言、民俗演艺等多方面，突出民宿特有服务方式的培养和教育，为旅客提供一个轻松、自在、无干扰的服务。
4.5 多媒体宣传推广
在信息化、网络化时代，需要及时、高效、多样的多媒体宣传营销。一是可以建设“民宿網”，开发APP，让游客可以通过网络、微信进行预订；二是各乡村民宿开发利用自媒体进行推广。三是利用周边资源进行联合推广。
5 结 语
总之，民宿是乡村旅游的经营主体，民宿经济不是单一的经济形态，而是农村经济完整的产业链[3]。民宿的建造和发展要个性化、多元化、标准化，要有“大服务”概念，并政策性助推民宿经济发展。使乡村旅游、民宿经济最终体现在对当地GDP和服务业比例的增长上，特别是对农民增收的贡献上，让民宿经济成为经济的新业态和新动力。
参考文献：
[1] 廖寿明.发展精品民宿的几点思考[N].中国旅游报，2014-07-04（第012版）.
[2] 胡立新.民宿是载体三产融合与农村经济发展才是目的[EB/OL].http：//xue163.com/3457/10381/34578742.html.2016-03-08.
摘要：台湾民宿的名气因建筑、服务和主人的故事而打响。近年来大陆也将民宿作为一种新型旅游形态引进，目前大多是文艺爱好者的旅游选择，而台湾民宿的经营面向所有游客，不少媒体宣传台湾旅游时会打出“来台湾就是要住民宿”的标语，两岸民宿产业的发展成熟度不同，属于同一产业形态的不同阶段，台湾民宿的成熟经验在一些方面能为大陆民宿的发展提出对策建议。
关键词：民宿 大陆 创新 规范
前言：当前，乡村游接待设施建设是以招待所、小宾馆、农家乐等形式为主。一方面接待能力有限，另一方面考虑到维护乡村景观特色，住宿设施也不需要照搬城市酒店的形制与规模。民宿作为一种多利用自家闲置房屋，家庭经营，提供多种特色服务的接待设施，可以较好满足以上两项需要。在中国，台湾是较早发展民宿的地区。早在20世纪80 年代，台湾垦丁国家公园为解决住宿不足的问题，衍生出一种简单的住宿形态: 有空屋人家挂起民宿招牌或直接到饭店门口、车站等地招徕游客，从而兴起民宿业。大陆的民宿起步较晚，发展迅猛，丽江、拉萨、阳朔、成都等地的民宿数量增长较快，品质也很高。但国内很大一部分民宿仍停留在简单提供住宿或餐饮的初级阶段。目前，大陆民宿的蓬勃发展也引起了中国学者对于相关问题的研究。本文试图借鉴我国台湾的发展经验，给大陆的民宿发展提出建议。
相关理论概述：民宿国外学者认为，“民宿”一般指B＆B(Bedand Breakfast)，并有一系列的家族性词汇来表示同样含义，如Family Hotel，Family Inn，HouseHotel，House Stay，Guesthouse 等。国外民宿业经过较长时期的发展已相当成熟，其显著特点是:①业已形成行业协会组织;②经营中高度关注人性化和个性化;③服务内容呈现多样化;④民俗化、本地化、家庭化。与其成熟发展的状况相匹配的是，民宿研究也相对系统。研究对象包括民宿业主、民宿行业管理以及游客。民宿市场和业主与游客关系的研究是其中的重点。研究涉及了管理学、经济学、社会学、心理学、消费者行为学等多学科。从研究方法上看，量化研究和质性研究并举，采用了问卷调查、访谈、文本分析和传记等。
在我国，民宿的称谓及定义目前还没有一个权威而准确的概念。在研究民宿相关问题时，出现了“民宿” “家庭旅馆” “农家乐” “民居客栈”等各种提法。总的来说，这些提法的含义相似但又有所偏重，其中前三种提得最多。总结国内对于“民宿”及相关概念的定义，笔者发现这些住宿接待设施具有以下四个共同点: ①家庭经营，通常管理者即所有者;②与民宿主人有一定程度的交流;③经营规模较小;④提供多种特色服务。中国大陆民宿来源于两个方面: 一是偏重住宿的“家庭旅馆”;二是偏重餐饮的“农家乐”。前者可以追溯到古代的民间旅舍“逆旅”，在现代则是20 世纪90 年代初为解决假日旅游住宿难问题而出现的旅馆。而后者则与国内始于20 世纪80 年代的乡村旅游关系密切，以“住农家屋、吃农家饭、干农家活、享农家乐”而闻名。它最初发源于休闲之都———四川成都，后来发展到成都平原、四川盆地，直至全国。总的来说，“农家乐” “家庭旅馆”等旅游接待设施近年来有了很大的发展，自身服务项目的多元化使其本身已不仅仅局限于提供住宿等服务。本文选用“民宿”这一概念，在范围上包括其他各种形式相近的接待设施。但为了表述的准确性，在引用时尊重原文使用的称谓。根据经营项目，民宿分为以住宿为主的“家庭旅馆”和以餐饮为主的“农家乐”。后者在国内外学者的研究中更多是与乡村旅游紧密相连。不仅能提供当地特有的体验活动，以低破坏性的经营方式经营，还结合了当地资源并能凝聚地方向心力。
两岸民宿产业发展比较：我国大陆民宿发展主要的形式有：旅游景区私人旅馆、城市周边“农家乐”及经过完善规划的民宿。从经营目的和定义上看，景区私人旅社和经过完善规划的民宿比较接近台湾民宿的内涵，乡村旅游中出现的农家乐休闲方式与这些形式有一定的区别。台湾和大陆发展民宿产业的原因都是农民不再满足于农业的增产增收，摆脱单一农业生产模式，进行传统农业的转
型，引入二、三产业，尤其加大对其旅游业的开发休闲农业与乡村旅游产业应运而生，为两岸农业注入了新的活力，乡村民宿业也随之兴起，形成了集农产品生产与休闲观光于一体的新型农业经营模式。两岸发展民宿业的目的相同，为游客在农村体验悠闲宁静的乡村生活，寻找心灵归宿，民宿产品结合了田园风光和民俗文化，使游客返璞归真的需求得到的更真实专业，更具有文化品位和个性化；同时也因两岸民宿产业发展阶段不同，在组织管理、产品经营与服务方式上存在明显差异。
（一）行政与社会组织管理
台湾政府在民宿产业的管制上已经形成完善的法律法规，2001年颁布的《民宿管理办法》，首次对民宿的合法地位进行了认可，对民宿经营资格、民宿协会的监管等方面做了严格的规定，之后一系列对民宿的法律法规，又完善了政府对民宿产业的监管体系。大陆政府对民宿产业更注重政策引导，制定服务划分标准，塑造品牌形象，这有利于民宿产业的服务质量提高，但也会滋生腐败和不正当竞争等现象。在两岸民宿的社会组织上，大陆明显落后于台湾地区，这也是相应的民宿产业比较落后的原因之一。台湾民宿协会在民宿产业发展上起到了主导性作用，集组织管理与产品创新营销等于一身，使得它能够发展成为世界级旅游品牌产品。而大陆民宿产业的社会组织是在政府的鼓励与引导下才逐渐产生和发展的，例如农家乐协会等。其因为自身定位和依托政府等的原因，没有能力引导整个大陆民宿产业，只是在专业技术指导等方面发挥了一些基础性作用。
（二）民宿产品创新
由于台湾与大陆在社会经济各方面的存在差异，各自的民宿产业发展在产品功能上也形成一定差距。台湾的民宿产业较大陆的发展的更为成熟和稳定，已经因其能够提供的专业化服务及其自身发展而融为当地旅游文化的一部分。大陆的民宿相比之下还处于初级阶段，在产业形态上尚不完整，虽然民宿数量有飞速的增加，产品形式仍急需创新。创新是旅游产品拥有持久生命力的标志，民宿产品也不例外。就自身条件而言，大陆民宿是具有明显优势的，一是其拥有的少数民族多，特色古镇数量多，二是地域广，山水自然资源丰富，而台湾则相对单调。但是在民宿产品的创新能力上，大陆则远逊于台湾。台湾能够将创意美学巧妙的融入到当地的自然条件和文化传统中，使得其民宿产品别具匠心，形成数量可观的个性鲜明的主题民宿景观，有利于民宿产业的多样性发展，也弥补了其它方面的不足。大陆民宿产品虽有优势，却在融入当地文化习俗上显得捉襟见肘，令绝大多数民宿产品类型趋向同质，再上政府的引导，使得其迅速膨胀，产品千家一面。
（三）民宿经营服务 台湾和大陆在民宿产品经营服务方面有很大的不同。台湾对民宿产品的经营推广是多元化的，例如台湾自由行的游客想预订民宿，主要通过网上预订的方式，当然，事前顾客会通过民宿协会与杂志媒体的协助宣传等方式了解后进行现场或电话等方式预订。另一方面其服务精益求精，在房间设计上，除基本的干净整洁、使用方便外，常常能够体现当地民俗特点，融入了当地的文化，例如添置些当地特色民居家具等。民宿不仅是老板的一项钱财流通的生意，更是他的一个设计单元，一幅艺术画卷。民宿主人能够提供人性化、专业化服务，能够与游客进行长时间互动。反观大陆经营服务则不然，在经营推广中形式单一，主要依靠政府的宣传，行业协会所起的作用也微乎其微，对于网络，也只是限于宣传，能够在线预订的则寥寥。房间设计千篇一律，毫无特色，甚至有些地方出现脏乱差的现象，客服则是本身的服务意识薄弱，“铁打的房间，流水的客”，游客单纯地消费餐饮，并未获得很好的生活体验。
大陆民宿发展的swot分析：
优势：
1．拥有的少数民族多，特色古镇数量多，为特色民宿的建设特供了优良的场所。
2．地域广，山水自然资源丰富，为民宿的建造的地选择提供了很好的条件。3．民宿产品结合了田园风光和民俗文化，使游客返璞归真的需求得到的更真实更专业，更具有文化品位和个性化。
劣势： 1.产品缺乏创新能力，产品出现同质化的现象。不能够将创意美学巧妙的融入到当地的自然条件和文化传统中，未形成数量可观的个性鲜明的主题民宿景观。
2.服务上缺乏培训和专业化，服务意识淡薄，人情味、温馨气氛不足，民宿安全卫生方面有待加强。
3.我国农村地区发展落后，导致基础设施落后，限制了该行业的发展。乡村建设未达到一定的标准，基础设施不健全，舒适度，安全性不高，给游客的生活造成很大的不便。
4.营销方面，主要依靠政府的宣传，行业协会所起的作用也微乎其微，对于网络，也只是限于宣传，能够在线预订的则寥寥。
5.缺乏特色，未很好的将主人的特色，以及地方的特色融入到的到建设中来，房间设计千篇一律，毫无特色，甚至有些地方出现脏乱差的现象。不能让游客有很好的体验。另外过分的追求现代化，使得民宿出现了城市化倾向。
6.未形成品牌化，且民宿目前的发展多以个体为主，经营零散。造成对旅游者的吸引力降低。
7.专业化不强。一方面未形成解说导览、旅游咨询等转化或融入到民宿产品中，另一方面，从事民宿的人员专业性缺乏，为了提高市场竞争力，盲目学习豪华饭店硬件设施。
8.民宿文化内涵的缺乏，使得民宿知识成为了一个文化符号，未形成“本地化”、家庭化、特色化
9.民宿的投资巨大，投资回和报期长，而且维修和创新频率很快，后期需要大量的资金支持，经营者入不敷出。
机遇： 1.城市居民有足够的闲暇时间。随着我国法定节假日的增多，和带薪休假的执行，人们有大量的时间进行休闲活动。
2.人们的受教育水平提高，不再满足于标准化的旅游服务产品，更加注重特色化，个性化的产品，通过民宿产品，游客在农村体验悠闲宁静的乡村生活，寻找心灵归宿。
3.城市化建设的不断加快，钢筋水泥使得人们向往深入的体验农村的生活，民宿便是深入体验的一种很好的方式。
4.居民收入水平的不断提高，人们更加注重生活的质量和品质，注重工作之外的休闲活动的品质，而民宿精致、温馨、人性化、个性化的特点满足了人们的要求。
5.休闲时代的到来，步入休闲时代，越来越多的参与到旅游活动中，而对有一些景区不适合大型豪华饭店的建设，相反与当地自然坏境融合度好的民宿方便了人们的生活，满足了人们的需求。
6.“体验消费”也成为当下一种富有吸引力的消费方式。民宿正是这样一种可以为游客提供深入体验陌生城市的旅游消费方式，它以其独特的体验享受而受到喜爱。
7.目前在国内有许多学者热爱并从事民宿研究，为民宿的进一步发展提供了支持。
8.目前国务院首次点名，“积极发展客栈民宿，短租公寓，长租公寓等细分形态，并将其定义为生活性服务业。”这让一直处在灰色地带的民宿合法化，解决了融资困难的形式，并且减少了税收，给与了民宿许多政策上的支持。
挑战：
1.民宿的政策未法制化，缺乏行业规范。在开发管理上面缺乏指挥和标准，在民宿的资格申请、设施基准等对服务内容与质量等方面缺乏标准，房屋及土地的权属复杂使得整个行业没有秩序的混乱发展，也为整个行业的进一步发展和可持续发展起到阻碍的作用。例如由于民宿的经营者大多外来人口，经常面临房主单方面毁约的情况。
2.组织未协调化，民宿组织过多的依赖政府，不能让民宿自发组织在规范的环境下充分发挥其能动性，发挥专业优势，互通产业信息，塑造大陆的民宿自主品牌，组织协调指导民宿产业发展，在政府机构力量所不及的地方发挥决定性作用。
3.在发展中存在着缺少规划、破坏乡村地静风貌，缺乏前瞻性，整体性的地域整规划。往往产生民宿与当地坏境及其的不协调的现象。
4.城市居民消费水平和消费习惯难以短时间内改变，仍然存在在短时间内对民宿的不认可。
5.民宿与当地酒店、旅馆的竞争和本身市场的竞争很激烈。由于酒店旅馆专业化强，可靠性高，更加安全规范，对于刚刚起步的民宿来说，是很大的挑战。而对于像迪士尼等实力强大的品牌进军民宿市场，这对于个体的民宿是一个挑战。
6.由于民宿的特殊性，特别是规模小，很不容易留住人才。不利于民宿的健康和谐发展。
大陆民宿发展应遵循的原则：
文化性原则。应注重与当地文化的结合以及主题文化、主人情怀文化的结合 创新特色性原则。民宿的发展必须避免同质化和酒店的标准化，必须与时俱进，不断地创新，有特定主题和情怀的同时，不断加进新元素，永远让游客耳目一新，满足现代游客追求新奇的需求。
保护原则。由于民宿大多建立在郊区或乡村等地，大多与生态环境优美的地方和历史文化遗迹相联系，依托于当地具有特色的民居。所以在建立和发展过程中，要注重保护当地自然生态环境和历史文化古迹。
精致化发展的原则。在每一件物品，每一角落都应该花费心思，成为一个让人印象深刻的经典和景点，追求精致化，情怀。
亲情温馨原则。无论是在民宿的布置上还是在服务上都应该体现“家”，不断的给游客惊喜和温暖，真正的实现每一个门后都是一段不一样的旅行，满足现代游客对人性温暖的追求
大陆民宿发展对策及建议：
1．政府应该加强立法，建立行业规范和标准，对民宿的资格申请、产权等进行严格规定，对服务内容与质量等进行监督管理，使得民宿行业能够在规范的环境中进行发展。
2．给予政策上的支持，加大融资渠道、减免税收，减少经营者的压力，鼓励民宿的发展。
3．行业组织应发挥积极的作用，提供专业指导，加强向日本和欧美国家的学习力度，加强创新的能力，提高与生态环境的协调保护能力，引导行业的健康有序的发展。
4．民宿产品的特色化和创新化。民宿经营者应当深入挖掘当地的人脉和文脉，保持原有的风土人情的基础上，加强创意的内容，尽量提供原生态的居住与饮食环境，同时结合当地的风俗习惯和历史传统，开发具有纪念价值、地方特色手工艺产品，体验原汁原味的民宿生活。当然，如果当地缺乏独特的自然人文资源，经营者们可以针对特定的消费群体或者经营者自己的情怀进行特定的产品设计，形成个性鲜明的主题民宿，使游客拥有别样的民宿生活体验。
5．民宿产品与当地人文和自然环境的和谐化。自然环境是民宿赖以发展的基础，在民宿产品的开发过程中要主要与环境的协调和对环境的保护。人文环境是大陆民宿发展的源泉，在开发过程中不能一味的只满足旅游者的需求而曲解或者破坏地方传统文化。
6．服务的规范化与亲情温馨化相结合，大陆民宿的经营者大多是文艺爱好者，他们一般没有经营管理民宿的经验和相关的专业技能，这造成了相应的民宿产品的匮乏与同质。因此无论是政府还是民宿组织，都应该积极地指导这些经营者，将专业的酒店餐饮服务中的菜单设计、服务礼仪、客房服务，甚至是解说导览、旅游咨询等转化或融入到民宿产品中，使得民宿更加专业化。同时由于民宿产品更强调“家”的概念，所以民宿主人应该注重服务的亲情化和温馨化，切记一味的强调规范化失去了最重要的“情怀”和“家”的概念
7．品牌效应，大陆应学习台湾地区按地理条件、人文环境等将民宿进行分区域、景观特色发展，形成品牌效应，增强对游客的吸引力度，从而实现产业化经营。
8．加强宣传营销的力度。除了利用传统的媒介，如旅行社、旅游杂志、媒体展示会等手段外，要充分发挥互联网的作用，加强民宿网站的建设，增强民宿网站的功能，全面展示各地各类型的民宿、在线预订房间等功能，逐步将产业推向成熟。
参考文献：
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台湾民宿产业发展及对大陆民宿的经验借鉴_陈沫 城市旅游规划 2014年10月下半月刊 台湾民宿旅游的研究进展与启示_杨丽娟 民宿资源评价体系实证研究_李德梅
台湾民宿产业对大陆乡村旅游发展的启示_曾磊 台湾民宿业对大陆民宿业发展的启示_李彩玉
历史文化村落保护与利用发展策略_以平湖历史文化村落为例_张耀 无锡乡村旅游营销策略_邵林涛
当前，全国每年拥有30多亿人次的旅游者，1-3日周边短途游的比例占七成以上，国民休闲旅游消费为主线的消费模式表现出强劲的增长势头，加之国内社会由于老龄化人群日益增长促使“复思、怀旧”的社会气氛日加浓烈，仅仅依靠旅游业的蓬勃发展，已经完全不能满足社会大众的需要，进而使得原本在国内名不见经传却一直以“情怀”为基调的小众民宿行业，迅速焕发生机，并走入大众视野，越来越多的受到国家政策上的关注和支持，成为经济发展的又一个新“风口”。
一、柞水高端民宿发展现状
近年来，柞水县委、县政府始终把生态旅游作为转型发展的主导产业，把创建全国全域旅游示范县作为主攻目标，把打造精品景区、精美城镇、美丽乡村“三大会客厅”作为主要任务，集全县之智，聚全民之力，全力打造距离西安最近、旅游投资最热的“旅游福地”，生态环境优美、空气质量优良的“天然氧吧”，要素齐全、设施完善、景点密集的“山水画廊”。已成功创建4a级景区2家,3a级景区4家，省级旅游特色名镇3个、省级乡村旅游示范村6个、秦岭美丽乡村3个、国家乡村旅游模范村1个、中国最美休闲乡村1个，建成五星级标准酒店2个、四星级标准酒店3个、三星级酒店3个、商务酒店和家庭旅馆280家、农家乐300余家、高端民宿5处30多家，基本涵盖了高中低各个消费层次的需求。拥有旅行社3家，建设旅游购物超市、门店60余个，形成了景区景点日接待量达3万人次、宾馆饭店日接待量达6000人次、农家乐日接待量达2万人次的能力。2017年累计接待游客733万人次、创收40亿元，分别增长22%和24%；2018年上半年累计接待游客516万人次、创收28.9亿元，分别增长42.35%、46.27%。
县内高端民宿主要分布在4a级景区牛背梁所在地营盘镇朱家湾村、溶洞地质公园周边的下梁镇东甘沟村以及即将创建3a级景区的木耳小镇附近的下梁镇西川村，共5处30多家。目前，运营相对成熟的主要有阳坡院子、花锦园、云林小屋、97号客栈等，日接待旅客280余人，目标客户群主要为景点观光，定价大多为600-2000元区间。高端民宿区按照“室内五星级、室外五千年”打造，具有食宿、娱乐、休闲功能的升级版农家乐和传统特色餐饮农家乐，充满浓郁的陕南民居、民俗与农耕文化，是寻找乡愁与怀旧的好地方，每年5-10月份柞水旅游黄金期一房难求。
二、存在的问题
（一）经营层次较为初级。柞水的民宿经济总体停留在“山山水水”上，依附于牛背梁、溶洞国家地质公园、木耳小镇等景区周边，除了看景、吸氧，剩下的就是发呆、打瞌睡，旅客体验度、参与度不高。农旅结合不深，开发的旅游农产品不多，农产品附加值未体现出来，经营效益普遍较低，对周边农户农产品的产业带动不强，未形成具有相当规模和较高知名度的民宿集聚发展区域，对农民增收致富的作用不明显。
（二）地域特色不明显。高端民宿不同于传统的“进农家院、吃农家饭、干农家活、住农家房、买农家货、享农家乐”，而是在原先的基础上，植入了地域文化艺术元素，成为一种来源于乡愁又高于乡愁的感观享受。而柞水目前高端民宿产品重模仿轻创意，主题不突出、特色不明显，无论是建筑风格、室内装潢等硬件设施方面，还是食宿服务、体验分享方面都非常相似，缺少自己独特的经营理念，缺乏个性化、特色化的巧妙创意和服务供给，乡野、乡土、乡俗、乡情、乡风和乡土文化等要素缺乏有效的串联与融合，面对高端民宿行业越来越激烈的竞争态势看，缺乏吸引力和竞争力。
（三）营销宣传力度不够。高端民宿经济也是一种网红经济，诸如裸心谷、浮云牧场等很多高端民宿都是由抖音、今日头条等新媒体带火的，而我县民宿行业从业者品牌意识仍不够强，民宿经营者宣传营销的手段比较单一，主要还是依靠“回头客”、口碑宣传等，影响力和传播度不高，行业部门缺乏整体宣传营销的意识，每年投入的旅游营销费用中，也大多聚焦在对景点的宣传上，民宿并未当做真正的卖点。
（四）产业发展监管乏力。尚未就民宿发展出台相关规划，没有对民宿以及民宿相关旅游配套产品、设施等进行统筹谋划，县内高端民宿经营主体主要为县旅投公司及几家私营企业，管理经验匮乏，基本属于自我发展状态，缺少相关的政策制度保障、分类指导标准和有力的行业监管措施，存在服务品质良莠不齐等问题，亟待进一步规范化管理。
三、关于加快发展我县高端民宿产业的几点建议
（一）高位规划引领，明确发展方向。打仗要有战术，发展要有规划。建议尽快研究制定全县民宿发展的布局规划，依据全县全域旅游发展实际，结合乡村振兴等要求，对我县现有民宿发展进行摸底排查，并根据自然景观、人文环境、村庄条件等，出台相应的民宿发展规划线路图，明确重点发展区域，充分考虑产业布局、人口集聚、土地利用、生态环境保护等内容，深入挖掘文化底蕴，不搞同质化，分区域打造自然生态型、文化体验型、休闲愉悦型、美食体验型、健身养老型等特色各异的主题民宿，实现错位发展，形成目标明确、布局合理、定位科学、特色鲜明的民宿发展规划。
（二）围绕吸强引强，提升发展品质。专业的事交给专业的人去干。据2016年中国高端民宿行业报告消费人群分析：大多年龄在30岁以上；收入较高且稳定；通常具有较高的社会地位和良好的教育背景；喜欢乡村返璞归真的生活；平时生活压力较大，需要适度放松；对居住条件和自然环境要求较高。消费高端民宿人群，对性价比普遍关注度较低，偏爱“轻奢”体验，对品质要求极高。民宿的灵魂是情怀，蕨宿、栖食號、莫梵、三秋美宿、遥远的山等一批全国顶尖民宿品牌，无一不体现了开发者对生活美学的执着追求，对文化独特的审美品位会给民宿产品打上深刻烙印，注入艺术性、时尚化的美学灵魂。21世纪是创意经济的时代，浙江德清化腐朽为神奇把猪圈改造成每年约2000万营业额的“猪圈茶吧”，还有桐庐的“牛栏咖啡”牛栏咖啡等等，建议加大招商引资工作力度，推出优惠政策，吸引文化人和工商资本开发高端民宿。选择一批便于开发且房主流转意愿较强的村（点）进行开发试点。定向在艺术大师、先锋设计师中选取有意于民宿经济的，给予足够的政策支持，让大师们回归到农村，在“土”与“洋”之间寻找结合点，拔高整个民宿经济的高度，带动周边农民致富。
（三）依托乡村振兴，加速产业集聚。围绕乡村振兴要求，结合当前建设的特色小镇、美丽乡村、农家乐特色村、历史文化名镇的基础上，发展“一镇一特”“一村一品”“一户一景”不同类型的高端民宿，凸显民宿的地域特色，增强市场竞争力。依照打造特色，实现多元化发展的要求，加强产业融合和产值带动，对民宿产业集聚区的镇、村进行产业引导，最大限度的利用村落中的乡土资源，如农田、果园、乡村家禽等小动物，以及生产生活工具、场景等，配套现代休闲理念，形成极具乡土性的乡村体验产品，提升游客的度假情致。发展相匹配的特色种养殖业，将蔬菜瓜果、水产养殖、花卉种养等基地与民宿进行联动发展，延伸旅游产业链，丰富体验内容，提升民宿魅力，带动农户和村集体收益。
（四）强化品牌宣传,打造网红目的地。莫干山作为中国民宿的鼻祖，已经把高端民宿造成了景点，这与浙江的大手笔造景、大思路营销密不可分。我们在发展的同时，要围绕“秦岭山水、美在柞水”品牌，强化政府、行业协会和民宿经营者的三方联合互动，对民宿进行统一规划包装，以民俗文化的主题立意为核心，同时又突出个体民宿的自身特点，整体设计柞水民宿形象，打响柞水民宿品牌。西安市推广的“中国年、最西安”等一些大活动，成功带红西安，摔碗酒等成为打卡景点，充分学习借鉴，利用好地缘优势，把人流引入柞水，用好抖音、头条、微信等新媒体宣传，让陕西周边游客想到民宿度假就能想到柞水，进一步提升柞水民宿的知名度、美誉度，让柞水民宿成为网红。
（五）聚焦生态宜居，实现健康发展。环保是民宿发展必须面对的重大问题，2017年4月，大理掀起了史上最严的环保整治风暴，洱海周边近2000家客栈餐馆全面关停整治，至今当地民宿业仍一蹶不振。2018年7月秦岭北麓突出环境问题整治启动，一场声势浩大的治理活动全面拉开，柞水位居秦岭南麓，生态环境良好，一旦破坏，对高端民宿发展将是致命打击。随着环保愈加严格，民宿业必须从起步阶段全面规范，将引导和限制结合起来，建设统一的污水处理管网，安装污水处理池、净水系统和垃圾处理等，确保环保达标，才是民宿能够长久存活的根本。
为保护学员在培训过程中的安全和健康，促进沿背民宿健康发展，营造一个安全健康民宿经营环境，提倡安全第一，预防为主原则，根据有关安全法规和规定，结合民宿实际情况，特制定本制度。
一、食品安全
1.食品原材料应保证安全、新鲜，采购食品原料遵守进货验收制度和索证索票制度，采用自家种植蔬菜为佳；
2.加工、存放食品应当做到生熟分开，肉类煮熟煮透； 3.农药、鼠药等有毒、有害物品应当远离厨房妥善保管；
4.不采购、使用腐败变质、过期食品或霉变、生虫的食品，病死毒死或死因不明的禽畜类、水产动物等及其制品，以及食品和安全法规规定禁止生产经营的食品；
5.不采摘有毒山野菜、蘑菇等食物，不得加工顾客采自山间的野菜等植物；
6.腌制食品必须做到在使用前进行温水清洗； 7.饮用水水质应符合饮用水水质标准
二、治安消防安全
1.设置住宿登记薄，建立游客住宿登记制度，有效的落实住宿登记，并按要求执行上传措施；
2.主要从业人员掌握基本安全知识，具有使用安全设施的基本技能，能够在紧急情况下正确应对突发情况； 3.夜间留宿游客应有专人值守或巡逻；
4.醒目地方放置灭火器、水桶等消防器材，并定期检验、维护，保持完好有效。易燃、易爆、易辐射物品的储存和管理符合安全规定
三、设施环境安全
1.各房间门锁等安全装置完好有效； 2.供电供水系统的安全保护装置完好有效；
3.热水、电气、烹饪设备完好安全有效，应急照明等设备完好安全有效；
4.配备统一的应急药品箱（可与村卫生所合作）； 5.配有标准的污水处理池，做到卫生环保；
5.生活垃圾做到合理处置，不随意倾倒丢弃、遗弃堆放 6.客房及浴室应具有良好通风、有直接采光或有充足光线
