房地产税文献综述（精选8篇）
关键字： 房地产管理系统综述
1.房地产销售管理信息的产生
随着信息技巧在许多行业和众多企业中的成功利用，房地产信息化已成为房地产企业经营方略的一个不可代替的首要环节。两会以后，在中央提出了建立和谐社会，科学发展观念这两件事情，这对中国的房地产产生了非常深远的影响。目前，房地产仍然是中国经济领域的首要的生力军。
2.房地产销售管理信息的作用
管理信息系统已经成为了不可替代的作用。下面就作用给出如下的总结：
1.1 房地产信息化的定义企业借助强大的数字信息技巧 与消费者、提供商、合作伙伴等建立 外部业务接洽，同时也建立 内部的生产、管理、财务等运动 的网络。将内部信息与外部信息接洽 起来，加快信息流通，缩短信息流动的光阴，拉近生产和消费的距离，极大地降低 了物流、资金流及信息流的传输和处理 成本，使企业占领 更广泛、公道 的市场，实现管理跨域化、经营全球化、信息透明化、服务个性化。
1.2 房地产信息化的模式
1.2.1 B to B 房地产通过企业间的网络交易平台从而使提供链的管理变的有效，直接成本和管理经营成本在很大程度 上得到了降低。
1.2.2 B to C 房地产以消费者为直接管众面，是信息化模式中最根基 的交易模式，强化了客户对品牌的虔诚 度，有利于企业通过网络互动情势 来接洽 和培植 客户群体，传播有效信息，控制 和指示 消费动向，供给 及时有效的个性化服务。
1.2.3 C to C 房地产卖方可以上网主动 供给 商品拍卖或销售，买方可以自主选择商品购置 和竞价。目前首要涉及二手房交易、租赁、拍卖、集体竞价等。另一方面参与的群体宏大，使得选择的领域更广。
1.2.4 G to C/G to B 房地产指政府对消费者/政府对企业的商务运动。因为政府不仅是房地产行业发展的推动 者也是首要参与者之一。
1.3 信息化带来商业模式和业务流程的变更 房地产信息化模式为其带来了庞大的发展远景，但同时也提出了寻衅，请求 企业在商业模式和业务流程上做出变化，商业模式不再仅仅是传统的从圈地到销售的历程，而是通过网络的应用 将业务扩张和延伸，经营的资源也不再是与买家一次性的交易，而是建立 了永久稳固 的客户关系[2]。
1.3.4 定制化的服务网络经济的特点 是任何的商业模式都将成为一种服务模式，而个性化服务是其中的精华。购房者与发展商在网络端点的直接交互，因此发展商将更需要 实时的控制 不同客户的思维、喜欢以及对价格 的遭遇 能力，从而根据 某个个别的特性来专门量身设计、制作 个性化居住空间和气氛。
在我看来，主要的作用，是简化了运作的过程，同时勤俭了实际的运作成本，还加快了资金的流通，创造更多的剩余价值。由于网络经济中间层次作用的削弱，企业结构 逐渐趋向扁平化。减
少了大宗的中介，从而降低 了成本，直接面向客户，加快了信息流通，使企业更有效地抓住市场时机，把握无穷商机。
2.房地产销售管理信息的思路与过程
首先建立 横向网络，把企业内所有业务管理联成网，再把市内各管理部门联成网；再是建立 纵向网络，把市内各片区县的房地产管理运动 联成网，执行网上办公，形成互相和谐、互相增进、互相束缚 的网络化管理模式。网络化的一个首要 工作就是网站建设。房地产信息网的性质是政府公益性信息网络。其中内网建设首要用于运行业务管理系统和内部信息发布，首要供管理部门应用，以规范业务管理，进步 工作效率。
外网建设首要通过互联网站供给 信息发布 服务，成为政府部门面向社会进行信息交换 的窗口，以便大众 能及时快捷地领会 政府发布 的各项政策法规和行业信息，同时，政府部门也能迅速 控制 反馈意见 与建议，做到及时汇总、分析、处理，从而为社会供给 更好的服务。2.2 国内整体市场这些年来，开发商为增进 销售，找专业公司策划 销售方案，并为次投入大手笔的广告，不惜成本地开发样板房甚至大型售楼处。虽然这些传统的套路曾经有效，在随后的一段光阴 内仍不可或缺。
落实内部管理 组建优异队伍萦绕电子商务快速、虚拟和互动的几个特性，突破传统思想的束缚，以新的法子 来确立企业内部的管理思想。在机构设置上萦绕加快企业快速处理 事务的能力 来进行妥帖设置，达到 全面执行信息化管理的目标。
保障强大的后盾 不断壮大 连锁网点房地产中介服务领域开展连锁加盟经营，加强对连锁店的管理是房地产中介利用 电子商务的首要 内容。针对每一笔业务进行全历程 业务把持，从评估，上网委托、交易签约、手续办理、资金收付和利润结算等进行统一管理，确保业务的规范操作，实现连锁加盟店经营模式的统一。
收场语房地产企业信息化的思路该当是立足于加强企业内部横向的信息化管理程度，进步 房地产企业开发历程 中各环节的妥帖连接 和运作效率，从信息发布 和网站建设着手，降低 成本，最大限度地调动传统运营法子 中的资源优势，用信息化技巧 革新房地产开发的各个环节，最终实现房地产企业的信息化。尽管目前我国住宅与房地产信息化建设中仍存在着一些问题，但经过多年的发展，对于技巧 的利用 已经有了必然的根基，并起头逐步显示出其未来的发展潜力。
网络小区是在INTERNET/INTRANET技巧环境下，通过将相关技巧高度集成，实现住宅小区的生活主动化和物业管理的智能化。业主可以通过网络享受网上视频点播、网上教导等多媒体综合信息服务。网络小区的出现，实现了客户资源的重复利用，将转变过去房地产企业开发销售的单一盈利模式，使客户网络经营成为一个全新的利润增长点。房地产企业信息化可大大减少人力，进步效率，加快信息处理的速度，进步信息的正确 性和可靠性。而房地产企业信息化可以通过赞助管理和赞助 决策，正确及时地把握市场信息，从而获得更多的商机。房地产企业信息化还可以进步企业对外部市场实时变更的反应能力，进步决策的正确性和对未来发展的预料性，从而大大进步的企业的核心竞争实力。
信息的发布 法子 网络与传统信息发布 的道路 相比，具有高速输入、处理、储存、输出能力，且可以用数字、文字、图像、声音、影像及动画等伎俩 将房地产的地段、价格、交通、房型、物业管理等要素直观正确 表现 出来，使房地产信息迅速 真实、形象生动 地发布 到世界的每个角落。同时现代信息网络以查询简便、投入成本较低而得到迅速 推广和广泛 接管。通过信息网络发布 房地产信息，增加了房地产企业与客户之间的亲近程度，缩短了彼此的距离，打消 了隔阂，使信息更能为客户所接管门户网站建设房地产门户网站，是综合性网站。首要面向购房群体，以销售为导向，内容首要与物业发展相关。
2.房地产销售管理信息的总结
能够获得潜在客户群体的品牌认同感。可以说，无论是高尚住宅还是经济实用的楼盘开发，谁博得了大多数的购房消费群体，谁就获得了在地产业生存与发展的时机。相关从业人员的短缺 实现房地产信息化离不开高素质的人才。在信息化的初期，具备必然系统知识的有经验的管理者会提出合理的见解，进步软件开发的质量和实用性，在系统运行掩护阶段，管理者的程度更是直接与应用程度密切相关。因此，基于互联网通信技巧构建的信息化模式，不仅变化。扩张了传统的房产营销法子 和手法，更是创造了一个符合时代精力与传播气氛的营运形态，总的来说，房地产销售管理信息系统在当今社会，已经成了销售过程中必不可少的成分。
一、国外研究动态
目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨, 从相关文献所采用的研究方法和研究内容来看, 主要分为以下两类:
1、从税收资本化和公共服务提供的视角进行研究
Tiebout (1956) 通过研究认为消费者能根据辖区内的房地产价格与公共服务来选择符合自己收入-支出偏好的地区居住。Tiebout的研究为后来房地产税与房价关系研究奠定了基础。随后Oates (1969) 通过对美国新泽西州东北部的53个城镇进行调查研究, 发现房地产价值与地区公共支出水平成正相关, 与财产税呈负相关。同时他也认为大部分居民都愿意承担高的税负, 以享受较好的地方公共服务。因此如果地方政府将高财产税率所得用于扩张公共支出, 则因此增加的利益将抵消因高税率而降低房地产价值的效果。
Yong Tu (2003) 通过对新加坡公共转售房屋市场和私人房屋市场的研究发现, 政府采用高额补贴的价格出售公共房屋的做法稳定了房价、活跃了房屋市场。在新加坡, 房地产税收更多用于稳定房价, 因此房产税得到了新加坡的认可。Khin—Kun (2009) 在分析住房质量和价格的一般均衡模型的基础上认为, 在一个均衡的竞争空间中, 当地政府的公共设施建设受税收政策的影响, 同时本地的经济福利又是建立在房地产市场最优税收计划的基础上。
2、从房地产转让的角度研究住房消费选择问题
Kim (1990) 通过研究韩国房地产市场中房地产转让税的课税效果, 发现房地产转让税对经常更换住所的住户要佂收而言是高额的税负, 因而税收改变了消费者的住宅置换行为。Benjamin (1993) 通过对美国费城房地产转让所得税对房价的影响研究, 发现由于房地产供给缺乏弹性, 对房地产征收转让所得税将导致短期房价下降, 从而使税收负担由卖方承担。Lundorg和Skedinger (1999) 根据Wheaton (1990) 的房地产市场搜索模型中房地产交易税对房价影响的研究中发现房价是内生的, 房地产交易税征收所形成的闭锁效应, 导致短期内房地产价格下降。
Francois (2006) 通过研究房地产市场生命周期模型, 发现房屋的价格与税收之间存在正相关的关系, 税收的变化有可能会引起房价的过度反应。David (2004) 对美国2005年住房进行调查, 发现美国的私有住房已享受了税收优惠, 房产转让所得的收入不论来源均应征税。房地产税收对市场的影响是明显的。
二、国内研究动态
我国的房地产税收体系是在1994年分税制基础上逐步形成的。总体来说, 对房地产税收的研究主要包括以下几个方面
1、我国房地产税收存在问题研究
我国学者在这方面的成果颇为丰富。大部分学者都认为我国现行的房地产税收和我国房地产业发展及土地管理目标不适应, 弊端日益显露。房地产税收存在的问题主要集中在以下几个方面:
(1) 税种的设立不科学
谭术魁 (1999) 认为我国房地产税收在税种设置上, 呈现重复与缺位并存、交叉与重叠并存态势;土地税制租税费错位;课税范围过于狭窄。我国没有开设财产税, 对持有财产 (包括房地产) 者不征税, 存在税种缺位;“土地使用税’’本身就是地租, “土地闲置费"是一种典型的惩罚性的行为税而不是费;城镇土地使用税的征收范围仅限于城镇和工矿区, 而不包括广大农村。陈多长 (2004) 对我国现存的不动产占有税的主要税种存在的缺陷进行总结。1、房产税的课税范围过窄, 农村房屋和城市自住房屋均予以免税;2、耕地占用税。开征此税目的是促进土地资源合理利用, 保护农耕地, 但由于税率极低且一次性课征 (最高为/元5平米) , 因而难以达到以上目的。耕地占用税的经济实质是地价或地租;3、城镇土地使用税。本质为地租, 混淆了租、税概念和功能。
(2) 计税依据不科学
我国现行的房地产税收计税依据包括从量计征、从价计征和从租计征。我国现行城镇土地使用税是实行从量课征方式。谢群松 (2004) 认为从量计征的方法使得土地使用税在调节土地级差收人和抑制土地投机现象方面几乎完全无能为力。耕地占用税采用的也是从量课征制度, 因此耕地占用税也存在类似的缺陷。刘学华 (2002) 我国房产税按原值计征无法反应房地产应有的价值和增值, 不能反应房地产的时间价值。从根本上看我国房地产税由于采用从量计征和原值 (历史成本) 计税造成与市场价值脱节, 有失效率和公平。
(3) 征税范围过于狭窄
我国现行的城镇土地使用税和房产税只在城市、县城、建制镇和工矿区征收, 而把广大农村的一些应纳税对象排除在征税范围之外。同时, 城镇土地使用税和房产税均把国家机关、军队、人民团体、由国家财政部门拨付事业经费的单位的自用房地产以及个人所有非经营用的房地产等列为免税对象, 使征税范围非常狭窄。谢群松 (2002) 认为将个人非营业住房纳入不动产占有课税的课征范围不仅具有现实可能而且也非常必要了。
(4) 我国房地产税重流转、轻保有现象严重
近几年人们关注的焦点大多在不动产保有税方面, 认为我国房地产税收重流轻保现象非常严重。季勇、朱道林 (2004) 通过拉弗曲线分析认为我国能够归为财产税类的不动产保有阶段的税种过少。丛明 (2005) 在“进一步发挥土地税费的调节作用”一文中提出:条件具备时, 将城镇土地使用税、城市房地产税和房产税合并, 对保有环节的不动产按评估价值开征统一规范的物业税汇, 有利于土地资源的流转, 限制企业占而不用、多占少用情况的发生。
2、房地产税收与房价的关系研究动态
王海勇 (2004) 从现代资产定价理论的角度, 认为房地产征税会降低人们对房地产未来收益的预期, 从而使现期房价下降。陈多长、踪家峰 (2004) 指出, 税收对房地产资产价格有双重影响:它既改变投机者的对房价预期增值, 同时也改变房地产资产的净现值, 征收房地产税收后资产均衡价格将低于税前水平。安体富、王海勇 (2005) 指出从目前我国房地产市场供需状况看, 在房地产的开发流转阶段征税, 并不能降低开发商利润, 反而使房价上升。任晓宇、郭树荣 (2006) 运用供需弹性和税收资本化的理论, 研究了我国现行房地产税在房地产各个环节的税收及税负转嫁情况。分析结果表明, 征收房地产保有环节的税收有利于提高税收的效率和透明度, 可以有效降低房价, 除了可以缓解我国房地产过热的问题, 还可以保证地方每年都有与经济发展相适应的并且稳定税收来源。
龚刚敏 (2005) 利用李嘉图等价定理, 用数学方法研究拟开征物业税对房价与政府行为放入影响结果证明, 开征物业税对房价及政府行为没有实质的影响。杨绍嫒、徐晓波 (2007) 从住房成本和资产收益的角度分析, 认为由于购房者需求具有刚性、弹性较小, 所以不论从资产收益还是从住房成本的角度看, 增加税收在短期内都会使房价提高。谢伏瞻 (2005) 认为由于房地产保有税的征收可以降低开发成本、增加有效供给、抑制投机、降低当前需求、改变价格形成机制、抑制地方政府操纵房价等作用, 故征收房地产保有税可以有效降低房价。这种观点代表了大多数学者的的态度和认识, 即学者们大多肯定房地产税收改革对调控高房价的积极作用。
三、国内外研究述评
房地产税作为理想的地方税种, 既为地方政府提供了稳定而有效的收入来源, 也是政府调控房地产市场发展的重要政策工具。近年来国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨, 但由于研究方法使用及相关基础数据缺乏, 学术界尤其是国内学术界对房地产税与房价关系进行深入探讨的文献并不多, 缺乏对房地产税对房价影响的深入理论分析和实证探讨。因此, 现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要。笔者认为, 关于房地产税与房价关系的研究至少存在以下两个问题有待完善。
(1) 房地产税对房地产价格的影响机理。
现有关于房地产税对房价影响的理论模型多针对国外的房地产税制, 难以体现我国房地产税制特点, 因此在进行我国房地产税对房价影响机理分析时不宜直接套用国外的研究成果, 这也是我国房地产税研究相对缓慢的其中一个重要原因。由于我国房地产税种较多, 房地产税制较为复杂, 因此, 如何构建适当的模型, 如何选取合适的解释变量, 既能反映房地产税对房价的客观影响, 同时又不影响模型的适用性是值得研究的重要命题。
(2) 我国房地产税对房地产价格影响的实证分析。
近年来, 我国学者对房地产税收的研究越来越多, 研究内容主要包括:我国房地产税制体系研究, 房地产税制改革和税制优化以及税收对房地产市场调控作用。但总体而言, 现有研究多为对策探讨和政策分析, 缺乏对房地产税影响房价的实证探讨。因此, 采用计量经济模型分析我国房地产税对房价影响的经验证据, 不仅有助于厘清我国房地产税与房价之间的关系, 也可为利用税收完善我国房地产市场调控体系提供经验参考。
参考文献
[1]Aaron, H.J.Who Pays the Property Tax?lM].Washington, DC:Brookings Institution, 1975
[2]Calvo, G.A, Kotlikoff, L.J.&Kodriguez, C.A:The incidence of a tax on pure rent:A new reason for an old answer[J].Journal of Political Economy, 1979
[3]Francois Ortal.Housing Market Dynamics:On the Contribution of Income Shocks and Credit Constraints Review ofEconomic Studies[J].2006;2
[4]Lundorg, P.&Skedingeh P.Transactions Taxes in a Search Model of the Housing Market[J].Journal of Urban Economics, 1999
[5]谭术魁.进一步改革我国土地税制的基本设想[J].中国土地科学, 1999;11
[6]陈多长, 踪家峰.房地产税收与住宅资产价格:理论分析与政策评价阴.财贸研究, 2004;1
关键词：税负理论；房产税；影响
一、研究背景与意义
（一）研究背景
近年来，我国房地产行业发展十分迅速，房地产市场正处于一个快速发展的阶段。但是，应当看到，在房地产市场的发展过程中，也存在着一些问题。比如，房屋价格上涨过快，并且普遍偏高；在房地产市场中，存在着炒作现象和投机行为；商品房建设结构不够合理，不能满足民众住房需求；房地产市场秩序比较混乱。这些问题的存在，影响着社会公平和稳定，已引起各级政府的高度重视。
房产税是政府对单位和个人拥有的房地产征收的税收，能够对房地产市场起到调控作用。征收房产税，不仅能够增加地方政府的财政收入，而且能够引导房地产资源的合理配置，促进社会财富的公平分配。同时，对房价的过快增长也有一定的约束作用。政府陆续出台了一系列房产税收政策，以稳定房价、引导资源配置和调节收入分配。上海市和重庆市出台了房产税实施细则，进行房产税的试点改革。
从税制建设的角度看，我国目前的房产税收制度并不完善。在房地产开发转让环节和出租环节，税收负担较重；在房地产保有环节，税收负担较轻。房产税的计税依据和税额标准也不够合理，不适应房地产市场发展的需要，亟待改革。基于这种背景，有必要对房产税收进行系统研究。
（二）研究意义
房产税改革是我国税制改革的一项重要内容。研究税制改革，就要弄清楚各种税的归宿与效应问题。税收归宿是税收负担的最终落脚点。研究房产税的归宿问题，就是研究房产税最终到底是由谁负担的问题。对于政府来说，弄清楚税收是由谁承担的，有助于建立合理有效的税收制度。因此，研究房产税的归宿问题，对于房产税改革具有重大的理论意义。税收效应是税收对经济、社会以及各经济主体所产生的影响，即税收政策的实施结果。研究房产税的效应问题，就是研究房产税对经济发展、社会稳定以及经济社会中各主体所产生的影响。征收房产税可能会抑制房价，对资源配置和收入分配起到调节作用。但是，也有可能达不到理想的效果。因此，研究房产税所产生的效应问题，有助于认清房产税的影响，建立合理的房产税收制度。
可以说，通过房产税的归宿与效应问题的分析，不仅可以评价房产税收政策是否合理、科学，而且可以为深化房产税改革提供理论支撑。指导房产税改革，防止房产税改革走偏。因此，研究房产税的归宿与效应问题，不仅具有重要的学术价值，也具有重大的现实意义。
二、国内外文献综述
（一）国外文献综述
房地产税（房产税）的征收在世界各国有着悠久的历史，国外学者很早就开始对房产税展开了研究，至今国外关于房产税的文献已不仅仅局限于税制，其涉及面非常广，包括了经济、社会的方方面面。
Mieszkowshi（1972）通过调整 Harberger（1962）的关于税负归宿一般均衡模型，将其运用于研究房地产税的问题，他把整个经济中所有的行政区域按税收的高低划分为高税收以及低税收地区。通过在高税收地区征收高房地产税，这将会促使该地区资本的流出，进而就降低了土地和劳动力等生产要素的回报率，由此最终将提高房地产以及一般商品的价格；而通过在低税收地区征收低房地产税，将会促使该地区的资本流入，从而改善了该地区所有生产要素的组合比例，从而提高了生产要素的回报率，同时就降低了生产成本，这将最终降低房地产以及一般商品的价格。Capozza （1989）研究美国的税制改革对住宅价格和住宅融资的影响，研究结果表明废除财产税将会使美国住宅价格平均下降 5%左右，而再取消抵押贷款利息将会使住宅价格再下降 12%左右。Noord（2005）等学者也都得出了比较近似的结论。
从上述文献可以看出，目前国外学者对房地产税与房价关系的进行了较多探讨，这些研究对我国学者研究国内房产税改革提供了许多帮助，非常值得我们去借鉴。
（二）国内文献综述
我国学者也对房地产税与住宅价格之间的关系作了一些有益的探讨，对于房地产税收改革对住宅价格走势的影响，理论届可谓众说纷纭，莫衷一是。主要说来有三种观点：一种是认为实行房产税改革能够很好的抑制房价；另一种是房产税的改革与否对房价的影响不大；而还有一种观点认为房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响。
1、房产税对房价的抑制作用
肖颖君、娄爱花（2011）认为不在房地产的保有环节征税，一方面导致开发商在不用承担税收成本的情况下大量囤房囤地，等待房价上涨后出售，不利于实现房产税调节房地产市场运转的功能；另一方面由于房屋的持有成本较低，不利于促进个人闲置房屋的有效利用，这种闲置房屋进一步加剧供给的不平衡。
2、房产税改革对房价既有积极的影响也有消极的影响
夏商末（2011）指出房产税能否影响房价取决于许多因素，最终结果是导致房价下跌还是房价进一步上升均有可能发生。总结为两个观点：一个是货物税观点，认为房产税是对土地和房屋建筑物课征的一种货物税，其税负机理与货物税相同，取决于相关的供求曲线形状，即房屋的需求和供给弹性；另一个是资本税观点认为，因为房屋不仅是可升值或可获得收益的资本，因此，房产税本质上是对房地产资本课征的部分要素税，这种要素税的效应是导致房地产资本价格上升还是下降取决于被课税部门的产业形态，最终归宿取决于生产组织方式即劳动密集或资本密集程度、消费者需求价格弹性以及各种生产要素的流动程度。
3、房产税的改革与否对房价的影响不大
贾康（2012）针对我国税制中直接税比重过低、地方税体系不成型、国民经济结构中房地产调控需要体现治本水准及收入分配需要有效抑制差距扩大这四个突出问题，阐述了住房保有环节征税对房地产领域产生的调节作用。由于不动产（房地产）的相关调节原理是寻求一个供需状态平衡，保有环节征税，使得需求沉稳收敛，同时有效供给增加，总体的供需情况趋于平衡、沉稳、健康。
近年来国内外学者对房地产税与住宅价格关系的进行了较多探讨，对于房产税的征收对住宅价格走势的判断之所以会出现如此迥异的判断结果，主要原因在于：一是因为对房地产税对房产市场运行的影响分析得不够全面；二是是因为没有从动态演变的角度去进行更深入的研究。但是这些研究成果对利用房地产税调控住宅产价格波动实践还是起到了一定的指导作用。但由于研究方法使用及相关基础数据相对缺乏，学术界尤其是国内学术界对房产税与房产价格关系进行深入探讨的文献并不多，缺乏对房产税对住宅影响的深入理论分析和实证探讨，因此，现有研究在理论和经验研究上尚有进一步深入探讨的可能与必要，至少可以从以下2个方面对房地产税对房价影响作进一步研究：一是房产税对房产价格的影响机理；二是我国房产税对房产价格影响的实证分析。（作者单位：河北经贸大学）
参考文献
[1]贾康，房产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨[J]，北京工商大学学报，2012（2）
[2]贾康，房产税改革：美国模式与中国选择[J]，人民论坛，2011（1）
什么是文献综述? 文献综述是研究者在其提前阅读过某一主题的文献后，经过理解、整理、融会贯通，综合分析和评价而组成的一种不同于研究论文的文体。
文献综述撰写的程序
一般经过四个阶段：即选题、收集阅读文献、拟定提纲（包括归纳、整理、分析）和成文。
1.选题 撰写文献综述通常出于为从事某项科研、学术会议的专题、为某方面积累文献资料等等，所以，文献综述的选题一般是明确的，不像科研课题选题那么困难。撰写综述选题通常不宜过大。可选择自己所从事的专业需要研究的问题，或者与其密切相关的课题。如果是初学，最好从一些较小的题目开始。
2.收集、阅读、整理文献 综述题目确定后，围绕题目收集和阅读文献。收集文献要求尽可能的齐全。要写好综述，收集文献是基础，阅读文献是关键。
收集和阅读文献、积累足够的文献以掌握丰富的资料，这是关键的一步。在浩瀚的医学论文中收集有关专业或专题的文献，需要掌握查阅文献的方法，以便尽快找出需要的文献。文献的检索方法有手工检索和计算机检索两类：查阅方法可参阅有关检索的专著。
对查到的文献首先阅读摘要或小结，了解该文献的主要内容，衡量其对所写综述的价值。然后，根据文献的重要性对原文进行精读摘录。阅读文献时要吃透原文的精神，掌握要义。阅读文献时还应围绕主题组织整理材料，整理文献应包括：作者、文题、刊名、年、卷、期、页码及内容（如核心内容、主要资料、数据和观点），以便写综述时引用。所写文献综述质量的高低，主要由文献阅读的质量来决定。写好「读书笔记」和「文献摘录卡片」，用自己的语言写下阅读时得到的启示、体会和想法，将文献中精髓摘录下来，不仅为撰写综述提供材料，而且对提高自己的思想表达能力、培养创造性的阅读能力也有帮助。
3.拟提纲 文献综述必须在精读大量文献、结合自己工作的基础上，列出较详细的撰写提纲，写出大小标题，做到有纲有目。然后将主要资料、结果及主要观点分门别类列于其下。这就是「搭架子」。应尽量做到标题与内容一致，注意逻辑性，使撰写综述的框架结构达到层次分明，条理清楚。
4.撰写 拟好提纲后，明确构思，材料齐全，就可以进一步组织材料、写成文章。
文献综述的写作要求
1、文献综述的格式
文献综述的格式与一般研究性论文的格式有所不同。这是因为研究性的论文注重研究的方法和结果，而文献综述介绍与主题有关的详细资料、动态、进展、展望以及对以上方面的评述。因此文献综述的格式相对多样，但总的来说，一般都包含以下四部分：即前言、主题、总结和参考文献。撰写文献综述时可按这四部分拟写提纲，再根据提纲进行撰写工作。
（1）前言，要用简明扼要的文字说明写作的目的、必要性、有关概念的定义，综述的范围，阐述有关问题的现状和动态，以及目前对主要问题争论的焦点等。前言一般200-300字为宜，不宜超过500字。
（2）正文，是综述的重点，写法上没有固定的格式，只要能较好地表达综合的内容，作者可创造性采用诸多形式。正文主要包括论据和论证两个部分，通过提出问题、分析问题和解决问题，比较不同学者对同一问题的看法及其理论依据，进一步阐明问题的来龙去脉和作者自己的见解。当然，作者也可从问题发生的历史背景、目前现状、发展方向等提出文献的不同观点。正文部分可根据内容的多少可分为若干个小标题分别论述。
（3）小结，是结综述正文部分作扼要的总结，作者应对各种观点进行综合评价，提出自己的看法，指出存在的问题及今后发展的方向和展望。内容单纯的综述也可不写小结。
（4）参考文献，是综述的重要组成部分。一般参考文献的多少可体现作者阅读文献的广度和深度。对综述类论文参考文献的数量不同杂志有不同的要求，一般以30条以内为宜，以最近3-5年内的最新文献为主。
2、文献综述规定
（1）为了使选题报告有较充分的依据，要求硕士研究生在论文开题之前作文献综述。
（2）在文献综述时，研究生应系统地查阅与自己的研究方向有关的国内外文献。通常阅读文献不少于30篇，且文献搜集要客观全面
（3）在文献综述中，研究生应说明自己研究方向的发展历史，前人的主要研究成果，存在的问题及发展趋势等。
（4）文献综述要条理清晰，文字通顺简练。
（5）资料运用恰当、合理。文献引用用方括号[ ]括起来置于引用词的右上角。
（6）文献综述中要有自己的观点和见解。不能混淆作者与文献的观点。鼓励研究生多发现问题、多提出问题、并指出分析、解决问题的可能途径，针对性强
（7）文献综述不少于3000字。
3、注意事项
（1）搜集文献应尽量全。掌握全面、大量的文献资料是写好综述的前提，否则，随便搜集一点资料就动手撰写是不可能写出好的综述。
（2）注意引用文献的代表性、可靠性和科学性。在搜集到的文献中可能出现观点雷同，有的文献在可靠性及科学性方面存在着差异，因此在引用文献时应注意选用代表性、可靠性和科学性较好的文献。（3）引用文献要忠实文献内容。由于文献综述有作者自己的评论分析，因此在撰写时应分清作者的观点和文献的内容，不能篡改文献的内容。引用文献不过多。文献综述的作者引用间接文献的现象时有所见。如果综述作者从他人引用的参考文献转引过来，这些文献在他人引用时是否恰当，有无谬误，综述作者是不知道的，所以最好不要间接转引文献。
（4）参考文献不能省略。有的科研论文可以将参考文献省略，但文献综述绝对不能省略，而且应是文中引用过的，能反映主题全貌的并且是作者直接阅读过的文献资料。
（5）综述篇幅不可太长。杂志编辑部对综述的字数一般都有一定数量的约定。作者在初写综述时，往往不注意这点，造成虚话、空话较多，重点不突出。综述一般不宜超过4000字。
综述并不是简单的文献罗列，综述一定有作者自己的综合和归纳。有的综述只是将文献罗列，看上去像流水帐，没有作者自己的综合与分析，使人看后感到重复、费解，材料与评述协调。
学术论文参考文献的著录格式
第二条 城市房地产税在城市(包括郊区)、县城、建制镇和符合国务院规定的建制镇标准但尚未建镇的工矿区征收。
第三条 在本细则第二条规定区域内拥有房屋产权的下列企业和个人，为城市房地产税的纳税义务人：
(一)外商投资企业和外国企业(以下统称外商投资企业);
(二)香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区的组织和个人投资的企业和香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区企业(以下统称港澳台商投资企业);
(三)外国公民、无国籍人;
(四)香港特别行政区、澳门特别行政区、台湾地区居民(以下简称港澳台居民)。
中方出地、外商或者港澳台商出资联合兴建的房屋，对外商或者港澳台商就其分得的部分征收城市房地产税。
第四条 城市房地产税由房屋所有权人缴纳;房屋出典的，由承典人缴纳;房屋所有权人、承典人不在当地，或者产权未确定、租典纠纷未解决的，由代管人或者使用人缴纳。
第五条 城市房地产税，按照应税房屋房产原值的1.2%计征。以后各征税年度，除扩建、部分拆除、毁损等变动原值的外，不再变动计税基数。
房屋出租且无法确定房产原值的，按照年租金收入的18%计征城市房地产税。
第六条 城市房地产税房产原值，按照下列原则确定：
(一)外商投资企业、港澳台商投资企业所有的房屋，其房产原值为该企业会计账簿“固定资产”科目中记载的房产原价。
(二)外商投资企业、港澳台商投资企业新建、扩建的房屋，尚未竣工但已经使用的，以已经使用部分实际完成的投资额计算房产原值;已经竣工但尚未确定房产原值的，以实际完成的全部投资额计算房产原值。
(三)外国公民、无国籍人、港澳台居民所有的房屋，其房产原值为房屋买价或者建造房屋的实际投资额。
房产原值不清或者不实的，由主管地方税务机关参照同类房屋核定或者评估确定。
第七条 新建、扩建房屋，从竣工验收(包括未验收已经使用)时起征税。旧房从调入的次月起征税。拆除、毁损或者调出的房屋，从拆除、毁损或者调出的次月起停止征税。
第八条 城市房地产税的纳税期限为：
(一)按照房产原值计征的，以年计算，分季缴纳，于下一季度的头10日内缴纳上一季度的城市房地产税;
(二)按照房屋租金收入计征的，按月缴纳，于次月的头10日内缴纳上月的城市房地产税：
第九条 除《条例》第四条规定免征城市房地产税的房屋外，下列房屋也免征或者减征城市房地产税：
(一)外商投资企业、港澳台商投资企业、外国公民、无国籍人、港澳台居民举办的学校、医院、敬老院、托儿所、幼儿园自用的房屋免征城市房地产税;
(二)残疾人员工占全年平均员工总数35%以上的外商投资企业、港澳台商投资企业自用的房屋免征城市房地产税;
(三)外国公民、无国籍人、港澳台居民所有的非营业用房免征城市房地产税;
(四)外商投资企业、港澳台商投资企业开发兴建的商品房屋，未销售、未使用的，免征城市房地产税;
(五)外商投资企业、港澳台商投资企业租给本企业职工的住宅暂减征50%城市房地产税。
第十条 按照房产原值计征的，其应纳的城市房地产税暂减征20%;按照租金收入计征的，其应纳的城市房地产税暂减征33.3%。
第十一条 纳税义务人纳税确有困难的，可以向主管地方税务机关提出申请，经县以上地方税务机关依照税收减免管理权限和本细则审查，酌情减免城市房地产税。
第十二条 纳税义务人应当依照地方税务机关规定的期限，将现有房屋的坐落、构造、面积、用途和房产原值或者租金收入情况，据实向主管地方税务机关办理纳税申报。
纳税义务人变更住址，转移房屋产权，或者新建、扩建、拆除、毁损、买卖房屋使计税基数变更的，应当于变更之日起30日内向主管地方税务机关申报。
第十三条 城市房地产税向房产所在地的地方税务机关缴纳。
文献综述
院（系）名称
专业名称
学生姓名 指导教师
2017年03月16日
黄河科技学院毕业设计(文献综述)
第1页
智能公交文献综述
摘 要
随着城市建设和发展不断扩大，公交数量急剧增加，有关公交的各种信息量也成倍增长，传统的人工记忆方式管理也慢慢的无法适应形势的变化。随着信息技术的发展，计算机已被广泛的用于社会的各个领域，成为推动社会发展的技术动力。而在计算机应用中，软件的作用十分突出，软件已经发展成为信息技术的核心，主导着信息产品的开发和信息技术市场的进一步的开拓。软件产业已成为社会信息化进程中的一个战略性产业。不断开发适应用户需求、市场需要的新型软件产品已成重中之重。随着社会的发展，软件也在不断的更新换代。由于有些公交公司现在还没有将公交管理系统化，这给管理者以及乘客带来极大的不便。乘客需要及时查询公交的相关信息以及对公交进行投诉，如果没有相关的平台解决此类问题将会很不方便。另一方面，管理者如果没有一个完整的管理系统将会给数据的查找、统计、更新、和维护带来了很大的困难，也会大大 降低工作效率。
鉴于公交管理中存在的诸多问题, 我在此次毕业设计中以智能公交系统为研究课题，通过实地考察等对此进行全面的设计。
关键词：管理系统，智能公交终端,静态信息，GPS，动态信息
1.前言
伴随着科学技术的高速发展，智能已是大势所趋，而智能公交小车作为智能车中一类必不可少的组成部分，最近几年在全球的地位飙升，各个国家更是投入大量的人力和资金，对其重视程度不亚于任何其他领域的研究。它广泛作用于人工智能、自动控制、传感器和信息等一连串学科的创新研究，其研究成果可应用于工业、医药、军事、航空、信息技术等实际领域，集中反映出一个国家的高科技水平和综合国力，是国家综合国力强大的标志，也是人类文明进步的标志。2.智能公交系统设计背景及目的
目前部分城市已经将公交管理系统化，但是还有不少城市依然没有系统化他们的公交管理，这给管理者以及乘客带来了极大的不便。乘客难以及时地查询公交信息，也无法对不平等对待进行投诉，缺少一个相关的平台来解决此类问题。另一方面，管理部
黄河科技学院毕业设计(文献综述)
第2页
门也难以对公交信息进行查找、修改、更新和维护，大大降低了工作效率。这些都是缺少一个完整而又系统化的公交管理软件平台所造成的。
为了提供高质量服务，公交管理系统必定随着乘客的需求而不断改进与完善。及时共享公交的路线信息，给乘客提供人性化的便捷服务已成为公交管理的目标与方向。未来的公交管理系统必定更加系统化、一体化与个性化，每个城市的公交公司的管理会更加系统化，各城市之间的公交能实现一体化联网查询，公交系统也会增加新闻发布、同城交友、公交投诉等个性化服务，而不仅仅是公交线路查询这个基本功能。在不远的将来公交系统的刷卡方式也会更加多样化，指纹识别刷卡也不再是梦想。在信息爆炸、科技高速发展的时代，竞争全球化、市场细分化、信息即时化、科技大众化给包括公交行业在内的各行各业带来了空前的机遇和巨大的挑战。未来公交管理系统将向着高度集成化与个性化的方向发展。智能公交系统一体化的过程将随着信息化社会的到来而展现出它绚丽的风采。3.国内外研究成果及现状
国外在公交智能化方面的研究要追溯到上个世纪六七十年代，由于第三次科学技术革命的带动，在一些发达国家，特别是美国、日本以及欧洲的部分国家，居民小汽车的拥有量飞速增长，伴随着城市交通状况不断的恶化，许多国家将交通运输发展的重点放在了公共交通行业，为了吸引居民乘坐公交出行，许多国家大力的提高城市公交的运营服务水平，因此，先进的技术和设备被应用到公交领域中，公交智能化方面的研究也就因此开始[1]。
在公交智能化方面的研究中，日本的起步较早，日本对于公交智能化的研究起始于二十世纪的70年代，日本在70年代研制出了公共汽车定位系统，这一系统的问世标志着日本公交智能化研究的正式起步。该系统安装在公交车上，能够在公交车运行到达调度站的前一站时，通过无线通讯，将车辆信息传回调度站，这是智能化公交系统的雏形；这一系统的研制，使得公共交通调度管理进入了智能化的管理时代。随后，在80年代，日本在公交智能化方面的研究取得了进一步的研究成果，一种叫做乘客自动计数器的设备被安装在了城市公交车上面，这一设备的主体功能是记录公交车上下车的客流量，公交管理部门通过这一设备能够实时的掌握公交站点的客流情况，通过对公交站点客流的分析，能够为公交企业制定调度计划提供决策支持。到了20世纪的90年代，由于日本城市交通拥堵十分的严重，公交的运营服务水平急剧下降，为了扭转公交行业竞争力日
黄河科技学院毕业设计(文献综述)
第3页
渐下降的趋势，重新赢得乘客对于公交的信息，日本的东京都交通规划院开发设计了一套城市公交车综合运输控制系统，这就是人们耳熟能详的CTCS系统，该系统的问世，大大的改善了日本公交运营的面貌，日本原本日渐萎缩的公交行业又重新焕发了生机。
美国从事公交智能化方面的研究相对日本较晚，美国从事智能公交方面的研究起源于二十世纪80年代美国城市公共交通管理局（UTMS）启动的智能公共交通系统的项目，UTMS基于现场试验得出了通过实时智能化的公共交通系统能够很好的改善城市的交通状况。基于此，美国开始从事智能化公共交通系统的研究，美国在公共交通系统的研究方面主要侧重于对出行者信息，电子收费，车队管理以及交通需求管理等方面的研究[2]，其中车队管理方面，主要研究以下几个方面：GIS系统、乘客自动计数系统、通讯系统以及自动车辆定位系统等。
欧洲国家开始从事智能公交方面的研究可追溯到20世纪的80年代，欧洲由于其历史原因，大部分国家的城市的历史比较悠久，城市街道普遍比较狭窄，所以，欧洲国家在从事公交方面的研究中结合了本地区道路比较狭窄的特点，将公交发展的方向放在了建设公交专用道和公交信号优先上，并已经取得了许多研究成果。
与国外发达国家相比，我国从事公交智能化方面的研究相对较晚，城市公共交通运营方面发展一直比较落后，公交车在城市交通运输中的重要作用一直没有被政府给予充分的重视。截止到1990年，我国公交车的保有量仅仅为13万辆，到2000年，统计数据显示我国的公交车保有量为23万两，公交车的平均拥有量仅为0.7/千人，而在发达国家公交车的人均保有量已经达到1.25辆/千人。在车辆保有量方面，就可以看出，我国存在的严重不足；另外，与国外发达国家相比，我国在管理水平上面也存在着很大的差距，但随着近几年城市交通问题的逐渐恶化，交通拥挤、堵塞问题的持续增加，政府加大了对公交运营方面的投入力度，在许多城市，对公交车辆进行了更新，增加了公交企业的补贴，鼓励公交的发展，在理论研究方面，国内的许多学者也开始对公交调度问题进行大量的研究，其中比较有代表性的人物有吉林大学的杨兆升、北京航空航空航天大学的张飞舟等学者。吉林大学的杨兆升首先提出了我国智能公交调度系统实施的框架体系，并对智能化公交调度系统的关键理论作了系统的研究。对公交智能化调度系统的硬件设计和软件设计进行了详细分析，提出了智能公交系统的评价理论和方法。北京航空航空航天大学的张飞舟在其博士论文中对智能公交调度的相关技术进行了研究，提出了基于遗传算法和混合遗传算法的车辆调度优化方法。另外东南大学的李海峰提出了我
黄河科技学院毕业设计(文献综述)
第4页
国智能公交调度系统的结构框架，吴海荣和何素敏通过对公交车实时调度系统的研制和开发，对智能公交车辆综合调度系统的功能进行了分析，提出了一套公交车综合调度的总体解决方案；吉林大学的胡坚明、宋靖雁等人就我国公交系统的实际情况，提出了公交车智能化调度系统实时调度形式的确定方法，并利用广义神经网络的方法确定车辆实时调度形式[3]；北方交通大学的张国武在论文北京市公共交通智能化调度管理系统的建设与开发中，阐述了智能化公交调度系统的综合集成的模式[4]，并且对各个子系统功能以及结构做了详细的分析和介绍；长安大学的陈俊、陈红根据对我国公交系统存在的问题，提出了建立中等城市智能公交系统的结构框架[5]；江苏科技大学的赵厚宝和苏勇通过利用混合遗传算法的方法，对公交运营调度进行了优化研究[6]；河南科技大学的李志强、周建立、张毅等通过利用GPS定位原理，在基于乘客满意度和企业效益的基础上，建立了智能公交动态调度模型[7]；北京理工大学的李宁、徐宝云、王武宏等提出了我国智能公交调度系统建设的基本结构，并对其中的关键技术和理论进行了研究[8]。通过国内这些学者的研究开发，我国在公交智能化方面的研究已经初见端倪。在一些大城市里已经开始应用智能化的公交系统。在上海，先进的UNGEL自动检票机已被成功安装在了线路上，该系统能够实现自动记录地铁线路上面的乘客上下车流量；
在杭州、大连、北京等一些大城市，一些先进的车辆定位系统和车载设备被安装在了移动的公交车辆上面，并且电子站牌也被安装在了公交站点，这些城市的部分线路已经实现了对公交车辆的跟踪定位，极大的提高了公交运营的效率。从而吸引了更多出行者选择公交车作为出行的工具。4.我国当前面临的问题
近年来，随着经济的高速增长和汽车保有量的激增，交通拥挤、交通事故频发等造成了越来越巨大的时间浪费、财产损失和环境污染，交通问题已成为包括我国在内的世界各国政府共同面临的重要难题之一。据中安顾问《2012-2016年我国智能交通行业运行态势及投资前景分析》报告中内容显示：我国大多数城市的平均行车速度已降至20km/h以下，有些路段甚至只有7～8km/h；同时，由于车辆速度过慢、尾气排放增加，使得城市的空气质量进一步恶化[9]。为了缓解经济发展给交通运输带来的压力，使现有资源发挥出最大的作用，我国政府加大了对智能交通系统的研究和建设力度。智能交通是将信息、通信、控制、计算机网络等高新技术有效地综合运用于地面交通管理体系，从而建立起一种大范围、全方位发挥作用、实时、准确、高效的交通运输管理系统。
黄河科技学院毕业设计(文献综述)
第5页
在我国智能交通快速发展的过程中，虽然有政府政策的大力支持，但由于我国智能交通起步较晚，在发展过程中还存在着一系列问题。中安顾问行业分析师根据分析指出我国智能交通发展过程中的主要问题包括：
1.产业链条发育不健全
智能交通在国内的发展一直强调交通管理手段的智能化，忽视了交通信息的服务功能。国外成功经验表明，当智能交通发展到一定阶段，高层次的交通信息服务就应成为智能交通的主要部分。国内目前在利用现有信息资源进行高层次交通信息服务的开发方面，还比较落后，没有形成包括供应商、运营商、政府和消费者间的完善的智能交通产业链。交通信息收集，开发和消费的市场机制还没有形成。高层次的交通信息服务相关的产业环节还非常不建全，运营商和交通信息消费者还没有融入智能交通体系之中。造成国内智能交通产业链条不完善的主要原因是由于各主要交通部门之间缺乏信息共享，没有形成一个能够同时掌握足够全面的交通信息搜集和发布的机构或平台，因此，无法从现有资源中产业能够提供辅助决策的信息。
2、核心技术被国外企业垄断
我国的智能交通发展较晚，在应用方面更显得落后。在中国智能交通的市场所蕴含的巨大商机下，大量的国外公司加入到我国的交通技术领域和咨询领域。就目前状况而言，国内企业在竞争机制、竞争策略、技术水平、人员素质等许多方面尚不如行业内的国外企业。目前，国内智能交通高端市场70％以上被国外企业抢占。比如，在自适应交通信号系统方面国内市场基本被国外公司所掌握。监控产品与国外仍有不少差距，行业的恶性竞争现象时有发生[10]。
3、统一标准和技术规范建设处于滞后状态
国内市场基本被国外公司所掌握。监控产品与国外仍有不少差距，行业的恶性竞争现象时有发生。
3、统一标准和技术规范建设处于滞后状态 国内智能交通系统项目的建设先于行业统一标准的推出。在缺乏标准的条件下，许多地区的智能交通系统自成体系，缺乏应有的衔接和配合，标准互不统一。即便在城市内部，道路上的传感器标准也非常混乱，因为传感器设备生产企业缺乏统一的接口标准。标准和规范的混乱妨碍了交通数据的获取，从而无法进行交通流的分析和预测。在高速公路收费系统方面，各省或地区内建设的网络一卡通或不停车收费系统，也没有统一指导和标准，为将来的全国联网造成了困难。
黄河科技学院毕业设计(文献综述)
第6
页
4、资源整合不够，难以发挥系统功能优势
层面上有全国智能交通协调小组在推进系统建设，但在城市层面上，缺乏一个有力的机构进行协调。道路交通的信息分属于公安、交通、规划、铁道、民航等不同部门。各个部门都掌握有一定的交通信息资源，但出于部门利益，彼此间的信息交换存在很大困难。各个部门目前进行信息交换的主要渠道是网上留言、电子邮件或人工拷贝等。这些方法存在实效性差等问题，使得部门之间信息共享比较困难。
5、严重缺乏智能交通人才
智能交通技术本质上来说，是传统的交通技术和信息技术相结合的产物，因此智能交通人才应该是即懂交通又懂信息技术的复合型人才。目前我国十分缺乏这种人才，这对继续深入开展智能交通研究是不利的。智能交通的在研究领域跟不上，那在其产业链过程中也会制约着其发展。
6.智能公交系统设计方法和研究内容
基于改善公交调度手段、提高公交运营效率,提高公交吸引力和分担率目的,采用了基于物联网的智能公交系统设计方法.基于物联网的智能公交系统具有车辆监控调度、车载终端、电子站牌和通信网络等功能模块.系统通过 RFID技术对公交车辆进行跟踪、定位、监控和调度,站台的触摸屏统计各路次候车乘客数,及电子站牌实时发布各车次到站时间等信息,利用Zigbee无线 网络技术实现车载终端、站台系统和调度监控中心之间的通信.基于物联网的智能公交系统可以提高公交服务质量和效率,满足市民的出行需求.黄河科技学院毕业设计(文献综述)
第7
页
参考文献
[1] 汪光焘, 陈小鸿.中国城市公共交通优先发展战略:内涵、目标与路径[M].科学出版社, 2015.[2]https:///s?ie=utf-8&f=8&rsv_bp=1&srcqid=***426&tn=9269250 [3] Al-Kanhal T, Abbod M.Multi-agent System for Dynamic Manufacturing System Optimization[M]// Computational Science – ICCS 2008.Springer Berlin Heidelberg, 2008:634-643.[4] Study on the usage of UHF RFID for Passengers’ Detection in Public Intelligent Transport Systems [5] 葛新北京公共交通控股有限公司.城市公共交通行车安全管理[M].人民交通出版社股份有限公司, 2014.[6] 赵光辉, 朱谷生.互联网+交通:智能交通新革命时代来临[M].人民邮电出版社, 2016.[7]宋瑞.城市公共交通管理概论[M].人民交通出版社, 2011.[8] 谢振东.城市交通一卡通大数据应用[M].人民交通出版社, 2016.[9] 黄建中, 王新哲.城市道路交通设施规划手册[M].中国建筑工业出版社, 2011.[10] 过秀成, 严亚丹.地面公共交通运行:可靠性分析与调度控制[M].东南大学出版社, 2013.[11] 袁建华, 姚丹亚, 张雷元,等.新一代智能化交通控制系统理论及技术[M].化学工业出版社, 2014.[12] 关伟.区域交通网络化智能诱导控制技术[M].电子工业出版社, 2015.[13] 郭戈, 岳伟.智能交通系统中的车辆协作控制[M].机械工业出版社, 2016.[14] 薛兴海.城市公共交通服务与管理[M].人民交通出版社, 2012.[15]杨琪.智能交通系统标准体系原理与方法[M].中国铁道出版社, 2003.[16]邓卫.城市常规公共交通系统的优化模型与评价方法[M].科学出版社, 2009.黄河科技学院毕业设计(文献综述)
第8
页
有关房地产税,2011年就开始在上海和重庆两地试点。上海试点的情况是:在上海新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,按人均计算,人均超过60平方米的,征收房产税。而按新规定,以后购房者每年在支付房产税时,还需要额外支付新增加的“城镇土地使用税”。
据相关统计,在目前的房价构成中,税费及房产商利润占到60%,建筑成本只占40%。在房价中, 目前土地占有的税费太多,是形成房价过高的直接原因之一。如果将以往在房价当中一次性交纳的税费改成按年收取,那么,改革后房地产的开发成本将大幅度降低。
假如地价和相关税费分70年交,目前售价6000元/平方米的房子,从理论上说,按3600元/平方米的价格销售即可盈利。今后,房地产税的征收逐渐向“保有”而征税,房产市场若干年后的情况很可能是买房容易养房难。
有关部门表示,房地产税立法改革的总体思路是:拟在房地产相关税费负担总体不变的前提下, 适当提高保有环节税负,降低建设、交易环节税费负担。但理财师认为,这些可能只是前期的一些“说法”,投资者应当关注的是税赋结构的改变。目前来看,房地产税的改革未来明显不利于多套房、人均面积过大的持有情况。
那么,投资者未来的投资方向应该如何转变?理财师指出,有房地产投资偏好的,不妨转向REITs房产计划这种海外房产投资形式,以多元化资产配置改变过去部分人群在国内房地产投资较为集中的不利因素。
当税负从交易环节转向持有环节,对“房叔”“房姐”们的杀伤力会更直接、更明显,更有利于公平税负、平抑房价。该征的征,该免的免,才是房地产税的本意,才能让刚需者笑、投机者愁。
“房产税暂行条例”是在1986年9月发布，但当时的条例规定对属于“经营性”的房产才征税，所以现在不少城市的商业地产，比如住宅、商铺和写字楼的出租，都有征收房产税。这一次则是要对民众“自用”的房产征收房产税。此次要对这些“非经营性”的房产征税，有关部门首先需要对房产税的征收对象和范围作出解释。重庆市这一次首先是对所谓“高档商品房”开征房产税，相信有关方面肯定会对何谓“高档商品房”有一个界定。但是与房产税开征有关的富有业主是否认同与配合，应该还会有很多“口水仗”要打。
自从去年5月27日国务院明确要“逐步推进房产税改革”以来，业界对是否应该征收，以及如何征收房产税的争议此起彼伏，从未消停。其中的一个最大法理障碍就是，内地的城市土地全部都是国有的，所有住宅不论高低档，使用期限大约都是70年。业主买楼只是买下地面上的建筑物，业主对土地没有产权，只有最长不超过70年的使用权。开征房产税的首要矛盾与问题就是，政府向属于国家的资产（土地）在征收房产税，这也是反对房产税开征者的最大反对“理据”。
因为房产税属于“地方税”种，开征权在中央，但具体征收及受惠得益主要在地方政府。它很有可能是各地做法皆不尽相同的一种“地方税”，而不是过去由中央统一划定细则的地方税。如果一旦开征，可能各城市的地方特色会有明显的差异，这是业界及坊间紧盯着的一个地方。
业界和媒体关注的第二大系列问题是，从何时开始征收？从新购住房、二套房、还是第三套房开始征收？按家庭人均面积、还是总房价的比例征收？
开征房产税，至少有三大问题亟需解决：一、须由国务院出面对1986年的“房产税暂行条例”进行修订。之前的规定是“个人所有非营业用的房产”免纳房产税，迄今依然有效、且并未曾更改。二、原规定是按房产原值打折或按房租价格的比率征收，新规定将按什么来征收？是按房产原值、市场价、还是评估值？需要明确厘定。三、还是应该由财政部出面制定新版房产税的“实施细则”。媒体报道，重庆是对“高档商品房”开征，而上海版的房产税方案，传闻是“只对新购房征收”。那么其他的城市会否有第三、四种可能呢？原来的暂行条例规定由各地自行制定实施细则，报财政部备案。如果任由各地方自以为阵，可能就会五花八门。有北京的法律界学者甚至认为，在重庆、上海等地试点开征房产税，应该由国务院出面来宣布，而不应该由各地自行宣布。
第三大问题是，房产税因何目的开征？开征房产税可能会解决哪些问题？房产税尚未开征，却已被官方和业界赋予了太多的重责与特别目的。诸如调控打压房价与抑制投机炒房、增加地方政府的财政收入及开辟固定税源、理顺税收体系、以及调节收入分配和缩小贫富差距等可能达得到、或者根本就达不到的一大堆假设与愿景。
按照财政部一位官员的话来讲，开征房产税能够帮助地方政府解决严重依赖“土地财政”的问题。而国土资源部的数据显示，2009年的卖地收入（土地收益）为1.59万亿元，去年达到2.7万亿元，土地出让成交总价同比增长70%。一份知名研究机构的报告指出，依照2009年全国高档住宅销售面积约为0.46亿平米估算，若房产税率为0.8%，则全国范围内对新增高档住宅将征收38.5亿元的税款，相比较去年全国土地出让成交总价款2.7万亿元的收入，料很难取代土地财政在地方的影响。38.5亿元的预估房产税收入只占去年2.7万亿卖地收入的0.15%，简直太小儿科。
