提高物业收费率方法（精选11篇）
请
烟台市牟平区城市管理与房产局: 烟台银星物业管理有限公司成立于1998年12月，注册资金50万元，具有独立的法人资格。公司有专业化的管理团队，有齐全的办公、生产设备和固定的办公场所，公司已取得三级物业管理资质，并通过了ISO9001国际质量管理体系认证。受委托管理项目有：星泰花园住宅小区、芝麻城小区，其中星泰花园住宅小区评定服务等级为乙级，物业收费标准为0.40元/平方米；芝麻城小区为丁级，物业收费标准为0.15元/平方米。按照上述收费标准，企业入不敷出，经营困难，现试行期已满，为维护业主和我们物业公司的合法权益，促进物业公司的健康发展，根据我们物业管理公司所管理小区的实际情况，公司申请将星泰花园小区的物业管理收费标准由原来的0.40元/平方米提高到0.60元/平方米，将芝麻城小区的物业管理收费标准由原来的0.15元/平方米提高到0.30元/平方米。
以上申请，请审定批复。
烟台银星物业管理有限公司
一、存在的问题分析
(一) 患者排队挂号等待时间较长
有的患者为了挂专家号, 凌晨就来院排队至早晨挂号室开始挂号, 等待2、3小时之久, 尤其节假日之后挂号高峰期间这一问题更突出。另外, 有时计算机系统出现故障, 也会造成挂号时间不确定而导致排队时间延长。长时间的等待, 使患者更容易造成患者产生烦躁不安的情绪和对医院的不满。
(二) 挂号发生错误造成患者多次往返于诊室和挂号窗口
一方面由于挂号工作人员对业务不熟练, 比如新进实习人员, 问诊又不清楚, 导致挂号错误;另一方面因患者不能对病情准确地描述, 或者是患者年龄偏大、文化水平有限等等, 也会造成工作人员分诊错误。
(三) 沟通与交流发生偏差
由于患者多, 工作人员与患者在挂号过程中的交流时间最多不过一两分钟, 有时会出现多个患者拥在挂号窗口同时与工作人员交流, 在此过程中, 工作人员与患者之间难免会出现听错话、挂错号、找错钱等现象, 造成患者对工作人员的服务不满甚至发生口头冲突。
(四) 患者挂不上号
医院设立了多种预约挂号方式, 比如网络预约、电话预约、短信预约等等, 这些方式便于患者多渠道的成功挂号, 但同时也带来一些问题。比如预约挂号会占用一部分号源, 所以留在当天窗口的号源会相对减少, 远道而来的患者挂不上号, 往往会产生焦虑情绪, 有些患者甚至与窗口工作人员发生冲突, 指责医院。
二、解决方法探析
(一) 有效缩短排队时间
第一, 在门诊大厅醒目的地方公示挂号时间以及各挂号窗口业务内容, 各楼层根据科室增加相应的挂号窗口, 并在挂号室窗口增设电子显示屏, 24小时滚动显示有关挂号的相关信息:比如当天有哪些专家出诊、专家介绍等;比如就诊流程等相关知识;比如各种预约挂号的方式合适哪些患者人群等等。医院应该加大预约挂号的宣传力度, 鼓励患者根据各自的实际情况去选择合适的挂号方式, 以此来有效降低患者现场排队挂号的次数, 同时提高患者挂号的成功率;第二, 节假日期间尽量保证医生的出诊率, 以此缓解节假日后就病高峰期间挂号难问题, 同时减少高峰期间挂号窗口工作人员的压力;第三, 医院应积极发挥导诊工作人员的作用, 尤其在高峰排队期间, 导诊人员应主动积极的询问患者病史, 进行分诊, 减少患者不必要的等待。同时导诊工作人员应认真耐心的解答挂号患者的疑问, 从而方便患者更快捷地挂上号;第四, 目前医院采用计算机信息系统平台来完成挂号工作, 随着门诊量的增加, 挂号信息不断地扩充, 计算机信息系统的更新速度以及系统运行的稳定性需要加强, 防止系统遭到病毒的侵袭, 造成挂号操作中计算机反应迟钝甚至死机的发生。
(二) 加强挂号工作人员业务培训, 提高分诊的准确性
首先, 应定期对挂号工作人员进行计算机和专业知识的培训。挂号工作人员必须熟练掌握计算机挂号操作系统, 同时应能够对一些小的故障进行及时排除;其次, 挂号工作人员应该对常见疾病的主要症状有一些了解, 在挂号过程中不断地学习、总结, 能够根据患者对病情的描述熟练准确地为患者分诊, 提高分诊的准确性;第三、提高患者对挂号知识的了解, 教会患者如何挂号。可以采取在挂号窗口增设电子显示屏的方式或充分利用导诊人员来加强患者对就诊知识的了解和学习。
(三) 提高挂号工作人员的交流能力, 培养沟通技巧
在有限的挂号时间内, 工作人员要做到准确无误地听清问题, 准确地分诊挂上号, 沟通与交流起着举足轻重的作用。面带微笑、正确使用称呼、注意使用礼貌用语是建立良好的医患关系的第一步。由于挂号工作人员长期工作在窗口, 每天重复性的工作难免会出现服务态度冷漠、说话生硬的情况, 所以工作人员要学会克服, 以平和的心态、健康的工作情绪来服务于患者。在实际工作中, 由于患者来自不同的城市、乡村, 方言以及口音是影响交流通畅的一个重要因素, 所以遇到这种情况, 工作人员应巧妙地运用肢体语言来与患者进行交流和沟通, 既可以提高工作效率, 又减少了与患者之间发生不必要的矛盾冲突。
(四) 合理分配号源, 提高挂号窗口挂号成功率
首先, 针对老人、残疾人等特殊患者, 医院需设置专用挂号窗口, 切实地体现医院处处“以患者为中心”的服务宗旨, 并表现医院人性化的服务[2];其次, 建立一定的预约挂号制度, 将未取的号源及时公布在当日窗口, 满足窗口患者的需要;第三, 在各个挂号窗口显示屏上实时显示当前各专科医师号源情况, 让患者根据自身情况选择医师进行挂号就诊。当专科号源满后, 应根据当日就诊情况及时做出调整, 积极协调各相关医师出诊, 尽量缓解门诊患者就诊压力。当患者慕名而来并点名挂号时, 应积极与坐诊医师协调, 采取加号或预约挂号的方式来满足患者的要求。医院应尽最大能力去争取让每一个来院患者能挂上号, 看上病。
三、结论
门诊收费窗口是医院面向社会的第一窗口, 也是医院综合服务质量的集中体现。患者对门诊收费窗口的满意度, 直接影响着医院形象。工作人员只有不断地在工作中去发现问题、分析问题、总结经验, 提出行而有效的解决办法, 才能让患者得到优质的服务, 才能建立良好的医患关系, 同时对树立医院的品牌, 增强医院的核心竞争力将起到重要的作用。
摘要：医院门诊收费窗口是展示医院服务形象的重要平台, 优质的窗口服务对提升患者就医感受、改善医患关系有着重要的意义。本文针对医院收费窗口目前存在的问题进行了总结和分析, 并提出改善挂号窗口服务质量、提升服务效率的行之有效的方法。
关键词：挂号,服务质量,患者,医院形象
参考文献
[1]姚峥, 等.大型医院挂号室在医改实践中的作用探讨[J].中国医院, 2013, 17 (10) :67-70.
尊敬的各位业主：
公司自年月接受开发公司的委托对小区进行物业管理以来，历时四年半。在这四年多的时间中得到各位业主的大力支持，我公司才得以生存，在工作中我公司因经费及自身工作的不完善，在很多方面达不到业主的要求，在此深表歉意，但我公司全体员工都本着认真负责的太度，想要把小区美景保持并发展得更好。
现综合国家工资水平、物价水平及小区实际情况，公司拟向物价局申请对阳光小区的物业收费进行调整，拟申请为住房0.6元/平方/月，商铺0.8元/平方/月。其申请调整的原因有以下几点：
一、国家工资标准的原因
二、与同业相比我们小区的收费远低于市场价格
三、物价水平的上涨的原因
四、小区实际经营需要调整物业收费
管理有限公司
接开发办通知，201x—201x年度供热费开始收取，具体事宜如下：
1.缴纳地点：小区3#楼7号底店。
2.缴费时间：自201x年x月xx日开始，停供暖住户截止时间为201x年x月xx日;正常供暖住户截止时间为201x年xx月xx日。
3.注意事项：
①关于201x—201x年度多收取的取暖费，正常供暖的住户在本采暖期的采暖费中抵扣;本篇文章来自资料管理下载。停供暖的住户待正常供暖后进行抵扣。
②收费时间：小区收费室时间(上午8:30—11:30分，下午14:30—17:30分)，银行收费时间(上午8:30—12:00分，下午14:00—16:30分)。
尊敬的业主：
您好!依据XX市政府的相关文件和市小区办的文件精神，物业公司提醒您，世纪XXXX小区第二次物业管理费缴纳工作已经开始。缴费期限暂定为三个月(04、4、1——04、6、30)。集中交费时间为4月1日至4月30日，交费地点在物业公司物业接待处办理。
谢谢您对我们工作的配合与支持!
物业公司将竭诚为您服务
XX物业24小时服务热线：51XXXX06
XXXX物业管理有限责任公司
首先, 物业服务消费理念落后, 在我国很多人对于物业管理服务的认识依旧处在一个较低的水平, 大多数人对于物业管理服务了解不够深入, 一些业主还没有形成物业服务消费理念。另外, 很多业主对于管理规约的概念了解不够, 他们常常会将自己违规引起的物业管理问题归咎于物业管理企业, 这是导致物业收费难的一个关键问题。
其次, 国内物业管理行业发展较慢, 物业管理企业多数都是房管所转制或者自建自管的运营模式, 其内部管理模式不能够完全适应市场化的需求。如此一来, 物业管理人员的专业能力和工作积极性受到影响, 造成物业管理工作不规范或者不到位的现象屡屡发生, 在很大程度上侵害了业主的利益, 导致物业管理收费问题的产生[1]。
再次, 由于开发商的原因, 部分房屋工程质量存在一定的问题, 尤其是屋面、阳台、窗台、下水道等专有部分的质量问题, 业主意见更大。对此, 业主并不知道应该找开发商进行交涉、处理, 而把一切怨气撒向物业管理企业。一旦物业管理企业不能帮助他们解决, 就拒绝缴纳物业管理费。
最后, 很多业主对于物业管理的工作内容和服务范围理解有误, 物业管理服务需求的多样化和物业企业服务统一性存在矛盾。对大部分业主来说, 他们觉得物业管理即是“保姆”, 对物业管理的内涵、工作范围和服务内容不够了解, 觉得自己缴纳了物业管理费用, 无论出了什么问题都由物业企业负责, 如果物业企业的工作不能满足他们的要求, 便拒绝缴纳费用。
2 物业管理收费问题的解决措施
2.1 加强物管知识宣传
为了在业主与物业管理企业之间建立起和谐的关系, 物业管理企业必须要积极向业主宣传物管知识。物管费用收取标准、工作服务范围和管理服务标准, 都必须通过业主委员会、物管企业以及相关主管部门的讨论之后再确定;另外还必须积极运用各种宣传渠道, 例如公示栏、宣传栏、宣传标语来向业主宣传物管服务的相关知识, 尽可能让每一名业主都认识到按照物管合同缴纳相应的管理服务费是他们应尽的法定义务, 让每一名业主都树立缴费合理、拒缴可耻的观念, 让他们了解到拒绝缴纳物业管理费用不但会对物业管理企业的利益造成损害, 影响正常的物业管理服务工作的开展, 同时还会对业主自己的权益造成损害。利用宣传引导的方式, 让更多的业主认识到按时缴纳物业管理费的重要性, 让业主能够更全面地了解物业管理服务的工作内容、范围、标准等, 在业主心中树立“花钱买服务”的正确消费意识, 从而有效地解决物管收费问题。
2.2 规范物业管理行为
其一, 必须要不断增强物业管理企业的服务水平和员工综合素质, 很多开发商为了提高自己的销售额, 常常会在自己的营销过程中给业主许诺很多物管服务, 因此物业管理企业应该在管理与服务方面和国际标准看齐, 努力增强自身服务意识, 强化内部管理工作, 完善管理制度, 建立统一规范的服务标准。另外, 在员工素质方面要多下功夫, 做好物业管理人员的培训考核, 努力提升物业管理人员队伍的服务能力和工作水平, 为物管费用的收取营造好的条件。其二, 物业管理企业必须要转变过去的收费方式, 过去很多时候, 物业管理人员都是定期到业主家中收取费用, 因为各种因素的干扰, 收费完成率并不是很高, 很多业主也会对物业管理企业存在意见而不愿缴纳费用, 对于这些问题我们必须要采取有针对性的措施来转变过去的工作方法和收费态度, 进而提高收费效率。
2.3 完善行业法制建设
其一, 要善于运用法律的手段来维护企业合法利益, 按照《民法》《合同法》中的相关规定, 对于拒不缴纳物业管理费用的业主提起诉讼, 在提起诉讼以前应该通知业主, 和其进行良好的沟通, 若沟通无效再通过法律途径来维护自身的利益。这样一来不但能够提升物业管理企业的服务管理质量, 同时也能够让物业管理企业与业主之间保有一个弹性的收费空间[2]。其二, 必须不断健全物业管理招投标机制, 推进物业管理市场规范化和竞争化。过去一直以来物业行业都秉承谁开发谁管理的理念, 而随着市场的发展, 这一理念也必须要与时俱进。只有对物业管理市场进行规范, 才能更好地对物业管理收费进行控制, 这样不仅可以帮助业主更深入地了解物业行业管理收费标准, 对物业企业进行有效监督, 同时还能够确保物业管理企业对业主违约行为的有效约束。
2.4 提高自身管理能力
物业管理收费是物业管理企业经营发展的主要资金来源, 国家明确规定了物业管理费用的收取必须坚持专款专用和保本微利的原则。现阶段, 国内很多物业公司由于收费问题导致自身财务情况不佳, 常常是入不敷出, 无法健康发展。物业管理企业要想得到持续稳定的发展, 就应该坚持一业为主多种经营的方式, 不断探索多元化的特色服务, 在尽可能满足业主的服务需求的基础上, 弥补管理费用的缺陷, 为企业带来更多利润。
另外, 物业管理企业应该积极引进优秀人才, 积极推行行业规范化和统一化, 提高自身管理水平, 完善服务标准。对于物业管理人员来说, 要进行培训、考核之后方能上岗, 从而让其管理服务能力不断提高, 增强物业管理企业的核心竞争力。通过优秀人才的引进以及管理服务人员的培训, 以优质的服务树立良好的企业形象, 让业主相信物管, 愿意缴费。
3 结语
综上所述, 物业管理服务和收费是相辅相成的。对物业管理企业来说, 必须要正视收费问题, 不能仅仅注重自身利益而忽略了业主利益, 只有这样才能彻底处理好物业管理收费问题。我们必须努力提高自身的服务水平, 不断改进管理方式, 和业主做朋友, 取得业主的信任, 这样才能有效提升收费率, 从本质上解决好收费问题, 为物业管理企业的发展创造更好的条件。
摘要：物业管理属于一种企业化、社会化及专业化程度较高的管理模式, 但是在具体的物业管理过程中, 收费问题一直是阻碍物业企业发展的一个重要因素。怎样处理好物业管理的收费问题已经成为当前摆在物业管理企业面前的关键问题, 我们不仅要确保物业业主的利益不受影响, 同时也要保证物业管理企业的持续稳定发展。本文就物业管理收费问题进行了探讨。
关键词：物业管理,收费,问题,对策
参考文献
[1]向小玲.物业管理收费难原因及对策分析[J].现代商贸工业, 2014 (1) :25.
1.我们的第346期语音讲了对于业主不交物业费的原因要“刨根问底”，搞清楚每家每户的具体原因，有什么用呢？用于解决问题，用于冰释前嫌，还要用于收费分工，责任到人。
2.如果收不到费是因为找不到人，那就落实专人去找，怎么找我们后续还会讲。如果是业主忘记交，由收费员正常提示和催收，如果是物业服务问题导致的欠费，还要具体厘清是什么原因。
3.动嘴沟通能够说清楚的，落实管家去收，有实质性问题要解决的，落实专业线条和管家一起收，并且主责在专业部门。客户多有不满，属于情感上和物业不对付的，就落实经常为该客户提供入户维修服务的师傅去收。
二、进入小区的车辆须服从当班保安人员指挥，驶停入不影响交通和业主正常使用的指定位置，禁止在小区停放3吨以上货车。
三、收费标准：
1、业主车辆收费标准：月票每辆每月60元，年票每辆每年600元。
2、外来车辆收费标准：月票每辆每月80元，年票每辆每年800元。
3、临时停车收费标准：累计时间在2小时以内不收费，2小时至12小时收费5元，12小时至24小时收费10元。超过24小时按此标准，每天(连续24小时)收费。
4、自行车停放，原则上不收取费用;摩托车、电动车、三轮车收费标准待小区内建好固定停车棚后另行制定。
5、本收费标准为20XX年度标准。
一、消费率变化分析
1、消费率的国际比较。
由表1可知, 亚洲金融危机之后, 我国消费占GDP的比例逐渐由60%回落到40%左右, 远远低于国外水平。2008年世界银行公布了48个国家的消费率, 除文莱外, 我国的消费率处于最低水平。 (表1)
2、我国消费率结构变化分析
(1) 总体体现出消费率逐年递减。从表2可以看出, 我国的消费率从1978年的62.1%逐年递减至2007年的49%。 (表2)
(2) 消费结构呈现出居民消费比重偏低而政府消费比重过高。其中, 我国居民最终消费率持续走低导致消费需求不足, 制约着国内需求的进一步扩大, 使经济增长动力不足。根据表2, 进一步分析居民消费之所以呈现出递减的态势, 主要是因为农村居民逐年递减导致的。
(3) 物质型的消费较多而服务型的消费较少。最终消费支出可以分为实物性消费品支出和服务性消费品支出两大类。2001年和2004年我国城镇居民服务消费支出占总消费支出比重分别为26.2%和28% (2005年《中国价格及城镇居民家庭收支调查统计年鉴》) , 而同期美国居民个人消费支出中服务消费支出占比分别为58.88%和59.4% (美国经济分析局网站) 。据此可以近似计算, 2004年我国实物消费支出和服务消费支出占整个GDP的比重分别为39.1%和15.2%, 相应美国这两种消费支出分别占GDP的34.7%和50.8%, 我国实物消费支出率与美国相比还略显偏高, 而服务消费支出率则远低于美国。因此, 服务性消费支出比重低是我国最终消费率偏低的直接原因之一。
二、我国低消费率原因分析
1、社会保障制度的不健全。
在计划经济时期, 工人的住房、医疗、养老等成本都由企业和政府承担, 工人的住房、医疗、养老等长期性支出不需从工资中支出, 居民的储蓄动机并不强。但是到了九十年代以后, 我国实施了养老、住房、医疗体制等改革, 改变了原有的“铁饭碗”制度, 企业不再直接负担工人的养老、住房等支出。根据中国统计局中华人民共和国2008年国民经济和社会发展统计公报:2008年末全国参加城镇基本养老保险人数为城镇居民总人口的36.08%, 参加城镇基本医疗保险的人数为城镇居民总人口的52.25%, 参加失业保险的人数为城镇居民总人口的20.44%, 参加工伤保险的人数为城镇居民总人口的22.76%。而在农村, 除了新型农村合作医疗外, 其他种类的保险尚处于起步阶段, 从而在一定程度上说明我国的社会保障制度上不健全, 使居民未来支出的不确定性增加, 根据消费的生命周期理论, 人们在现在不得不缩减消费增加储蓄, 用于防范未来风险, 从而导致我国的高储蓄率 (低消费率) 。
2、人口结构。
人口结构一般主要通过总负担系数的变化对消费产生影响, 总负担系数=被抚养人口/工作人口。根据美国经济学家F.Modigliani的生命周期消费理论, 如果社会上青少年和老年人比例增大, 则消费倾向会提高;反之, 消费倾向下降。从表3可以看出, 从1982～2007年我国的年轻人所占比例逐渐下降, 而15～64岁人口和老年人所占比重逐渐上升。在一定程度上我国人口年龄结构的这种变化也会带来消费率的下降。 (表3)
3、收入分配差距的扩大。
资料来源:中华人民共和国国家统计局网站 (国际统计数据2008)
资料来源:《中国统计年鉴2008》及中华人民共和国国家统计局网站 (2008年国民经济和社会发展统计公报)
根据世界银行的报告, 1960年我国基尼系数大约为0.17～0.18, 1980年为0.21～0.27, 从2000年开始, 我国基尼系数已越过0.4的警戒线, 并逐年上升, 2006年已升至0.496, 2007年达到0.48。世界银行报告同时显示, 最高收入的20%人口的平均收入和最低收入20%人口的平均收入, 这两个数字的比在我国是10.7倍, 而美国是8.4倍, 俄罗斯是4.5倍, 印度是4.9倍, 最低的是日本, 只有3.4倍。这也就意味着, 改革开放以来, 我国由世界上居民收入最平均的国家之一, 变成世界上居民收入差距较大的国家之一。从表4可以看出, 我国城镇居民人均可支配收入增速明显快于农村居民人均纯收入, 这带来二者收入差距的逐渐拉大。2008年中国国家统计局发布的统计公报表明, 2008年全年农村居民人均纯收入4, 761元, 城镇居民人均可支配收入15, 781元, 2008年我国城镇居民人均可支配收入为农村居民人均纯收入的3.3倍, 这都会扩大我国收入分配的差距。
根据凯恩斯的消费理论, 高收入家庭消费倾向较小, 低收入家庭消费倾向较大, 因此国民收入分配越是不平均, 全国性的消费倾向就会较小, 从而消费率比较低。那么, 我国收入差距的不断扩大在一定程度上带来我国消费率的逐年下降。
4、收入增速慢于经济增长。
表4显示:总体来说, 居民收入增长慢于GDP增速。其中, 尤其农民收入增长滞后于经济的增长, 导致农村消费乏力, 2007年农村居民家庭平均每百户主要耐用消费品年底拥有量:洗衣机45.9台, 空调8.5台, 电冰箱26.1台, 家用计算机仅3.7台, 像摄像机、照相机、组合音响、微波炉、排油烟机、沐浴热水器等耐用消费品在2007年农村居民家庭平均每百户主要耐用消费品年底拥有量几乎为零。居民收入增速慢于经济增速, 根据消费率的定义, 这也会导致消费率的下降。 (表4)
5、社会风俗、文化习惯及消费信贷。
我国向来尊崇儒家文化:崇尚节俭, 不愿借贷消费。先存钱后消费, 是将现在收入用于未来消费, 其结果是减少了即期消费, 降低了即期消费率。而西方推崇及时行乐:先借钱消费再还钱, 是将未来收入用于现在消费, 其结果是增加了即期消费率。但随着我国经济的发展, 消费信贷正在迅速兴起, 如住房消费信贷、汽车消费信贷、助学贷款等, 但由于我国的消费信贷发展起步较晚, 尚不健全, 这也在一定程度上抑制了当期消费, 不利于消费率的提高。
6、投资率与消费率。
在一定程度上投资率与消费率存在此消彼长的关系, 投资率越高, 企业未分配利润越大, 居民家庭可支配收入越少, 消费支出越小, 从这个意义上来讲, 高投资率在一定程度上抑制了消费水平的提高。
此外, 由于种种原因, 我国统计指标体系落后于实际, 统计范围不完整, 相当一部分服务性产品的消费没有纳入统计范围之内, 比如计算机服务、电子商务、中介服务、信息咨询服务、知识产权服务和物业管理等。这在一定程度上人为地低估了我国的消费率。
资料来源:由《中国统计年鉴2008》整理而成
资料来源:中华人民共和国统计局.中华人民共和国2008年国民经济和社会发展统计公报
三、提高我国消费率的建议
通过上述对我国消费率偏低的原因分析, 下面就如何提高我国消费率提出几点可行性建议:
1、尽快完善社会保障制度。
国家要加快社会保障制度改革, 扩大社会保障的覆盖面。我国应该把社会保障制度改革的目标定为低水平、多层次、广覆盖, 保障对象不能只局限于公务员、国企职工、城市居民, 非国企职工和农村居民也应该享受同样的保障, 这可以从根本上减轻我国居民消费的后顾之忧, 使消费信贷真正能够刺激消费。在城镇, 把养老、医疗、失业、工伤和生育保险、教育、住房覆盖到所有劳动者;在农村, 逐步建立和完善由养老保险、医疗保险、最低生活保障组成的农村社会保障体系, 加快建立农村新型医疗保险制度和医疗救助制度;加大财政对社会事业的投入, 重点投向基础教育、公共卫生、公益文化等领域。
2、增加农村居民收入。
要提高农民消费除了尽快建立健全农村社保外, 更主要的是增加农民收入, 即解决“三农”问题。其根本途径是, 加速农村城镇化进程、加大政府对农村的投入, 不仅要增加政府对农村的资金投入, 更主要的是想方设法提高农民的科学文化素质。
3、缩小收入分配差距。
社会发展的目的应是共同富裕, 经济的发展不应以收入分配差距的扩大作为代价, 只有缩小收入分配差距, 这个社会的消费倾向才会提高, 消费率也才会提高。这就要求加大初次分配中工资占GDP的比重, 再分配是运用福利政策和税收政策缩小收入分配差距, 从而提高消费率。政府应把减少收入分配的不公平视为促进经济增长的条件。
4、完善消费信贷市场。
完善消费市场、解决消费者融资难的问题, 使有消费欲望, 但需借钱消费的消费者的提前消费成为可能, 从而提高当期消费。但同时我们一定要吸取美国人的过渡消费信贷带来的这次金融危机, 注意防范银行发放消费信贷所带来的信用风险。
5、发展第三产业, 调整消费品结构。
要想有效扩大消费, 除了考虑居民收入、社会保障等因素外, 还需要加强对消费者情绪、消费预期、产品供给与需求间关系等因素的研究。从上述分析可知, 我国在服务性消费方面的不足, 大力发展第三产业, 一方面第三产业中很多行业属于劳动密集型, 有利于减少失业;另一方面通过发展第三产业, 提供消费者所需求的更多的优质产品, 促进消费。要求政府加大市场秩序的整顿和规范力度, 整治严重威胁消费者身体健康和生命安全的假冒伪劣产品;清理虚假广告、价格欺诈以及强制消费者接受商品和服务等等, 因此要努力为城乡居民创造健康安全的消费环境, 保障消费者权益, 树立居民消费信心。同时, 通过扩大农村消费、发展服务业特别是文化服务业、调整消费结构和消费模式等一揽子措施进行结构调整。
参考文献
[1]唐玲.我国消费结构的比较分析[J].宏观经济管理, 2003.8.
[2]孔静芬, 郑旋.提高我国最终消费率的对策[J].经济纵横, 2008.6.
[3]董辅礽.提高消费率问题[J].宏观经济研究, 2004.5.
[4]王仕军.我国消费率持续走低原因何在[J].开放导报, 2008.6.
徐价服[2012]17号
徐州市物价局 徐州市住房保障和房产管理局
关于印发《徐州市市区物业服务收费管理办法》的通知
各县（市）、区物价局、房管局（处），各物业服务单位：
为进一步规范我市市区住宅物业服务收费行为，提高物业服务水平，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等有关规定，我们在充分调研和广泛征求意见的基础上，对原关于贯彻《江苏省物业服务收费管理办法》的通知（徐价服[2010]190号）进行了修改、补充和完善，制定了《徐州市市区物业服务收费管理办法》，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二 〇 一 二 年 一月 三 十 一 日
主题词：物业 服务 收费 办法 通知
抄送：省物价局、省住房和城乡建设厅，市政府办公室，市物价局检查分局 徐州市物价局办公室 2012年1月31日印发
共印260份
徐州市市区物业服务收费管理办法
第一条 为提高我市物业管理水平，规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和省物价局、省建设厅印发的《江苏省物业管理服务收费管理办法》(苏价服[2010]12号)等有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于我市市区（鼓楼、云龙、泉山、徐州经济技术开发区）行政区域内，经工商行政管理机关登记注册、领取营业执照、取得物业服务企业资质的物业服务企业，对各类物业实施管理提供服务的收费行为。
第三条 普通住宅物业公共服务收费，实行政府指导价。
普通住宅前期物业公共服务收费标准（基准价）：新建多层普通住宅每月每平方米0.60元；新建带电梯的普通住宅每月每平方米1.30元。具体执行标准可根据物业服务规模、特点和实际情况在基准价的基础上上浮不超过20%，下浮幅度不限。
物业服务标准不低于中国物业管理协会印发的《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》的二级标准。
每个住宅小区具体的物业服务内容、服务标准和收费标准在物业服务合同中确定。
普通住宅前期物业公共服务收费标准由价格、房管部门制定和适时调整，并向社会公布。
第四条 别墅等非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。
第五条 通过招投标确定的普通住宅前期物业服务收费实行价格备案制度。
新建普通住宅小区，前期物业实行招投标制度,通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。具体由房管部门组织实施，价格部门负责招投标价格行为的监管。参加投标的物业服务企业应在政府指导价范围内申报竞标价。
中标的物业服务企业应将物业服务收费标准报市级价格主管部门备案。价格主管部门审验后，出具住宅小区前期物业服务收费备案函复。物业服务企业在业主上房时应将物业公共服务收费及其它合法合规收费在现场公示。
物业服务企业向市级价格主管部门备案，应提供物业服务企业的资质证书副本、营业执照副本、前期物业管理服务合同复印件；前期物业管理中标通知书；物业服务企业投标书原件。
第六条 采用协议方式选聘物业服务企业的普通住宅前期物业服务收费，经房管、价格主管部门对其物业服务内容、服务标准和收费标准是否符合质价相符的原则进行审查，审查后经价格主管部门核准执行。
第七条 已成立业主委员会的小区，普通住宅物业服务收费标准应由物业服务企业与业主委员会进行协商，在物业服务合同中约定，并报市价格主管部门备案。
业主委员会尚未成立，需要调整物业服务费标准的，物业服务企业必须征求业主的意见，经全体业主三分之二以上同意，到价格主管部门核准后执行。
第八条 物业管理区域内的住宅电梯运行维护费及年检费、二次供水运行的维护费和水箱清洗费应纳入物业服务成本测算，不得再单独向业主收取或者分摊。
物业的电梯、水泵、中央空调等设备运行电费及公共照明、公共用水等纳入代收代交费用的，由物业服务企业单独列帐，按计量表合理、公开分摊收费，具体分摊办法由业主委员会与物业服务企业协商确定；业主大会尚未成立的，物业服务企业应按实际发生的费用和约定方式向业主合理分摊。
第九条 业主办理入住手续后未入住或未使用的物业，业主应向物管单位书面告知，写明空置时间，物业服务企业工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费可按规定标准的百分之七十比例交纳。
第十条 为保证房屋装饰装修的安全性、规范性，在业主装饰装修时，业主选定的装饰企业应到物业服务企业备案；物业服务企业应与装饰企业签订装饰期间的服务协议，告知装饰企业的禁止行为和注意事项、约定服务事项、装饰装修服务费等。装饰期3个月以内的可以向装饰企业收取不超过100元的装饰装修服务费；3个月以上的可收取不超过200元的装饰装修服务费；收取了装饰装修服务费后，物业服务企业不得再向业主和装修单位收取任何形式的装修押金、保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。
第十一条 小区停车服务费分为停车场（位）服务收费和外来车辆临时停车服务收费。小区收费停车场必须是经规划许可，实施专人管理的专用停车场。停车服务费的指导价为：地上停车场（位）最高不超过30元/辆*月；地下停车场最高不超过40元/辆*月。业主所有的独立车库不得收取停车服务费。前期物业停车服务收费应在前期物业服务合同中约定。
停车服务费不包含车位租金。
为规范小区停车秩序，在不影响公共消防的情况下，物业公司在公共道路等地方划定的停车线（位），停车是否收费及收费标准，由物业服务企业与业主委员会协商确定。未成立业主大会的小区，须经三分之二以上的业主同意方可收费。协商不成或未经三分之二以上的业主同意的不得强行收费。
对进入小区外来车辆的临时停车，两小时内免收停车服务费，超过1小时的加收1元/辆，累计最高不得超过10元/辆。在小区停车场过夜的外来车辆收费10元/辆。
执行公务的公安、消防、抢险、救护、环卫、邮递等特殊车辆及业主搬家车、送货车不得收费。
第十二条 物业服务企业不得巧立名目增加收费项目，不得在未实施招投标、价格备案或核准的情况下收费。
第十三条 市、区价格、房管部门应加强对物业服务收费和物业服务企业资质的监管，做好物业服务收费明码标价工作。对违法违规价格行为，应依法予以查处。
第十四条 各县（市）、贾汪区、铜山区可参照本办法制定当地具体实施办法。
第十五条 本办法自发布之日起执行。
各物业管理企业：
为了提高物业管理服务水平，督促物业管理企业提供质价相符的服务，引导业主正确评判物业管理企业服务质量，树立等价有偿的消费观念，促进物业管理规范发展，根据国家发展与改革委员会会同建设部印发的《物业服务收费管理办法》，我会制定了《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行），现印发给你们，作为与开发建设单位或业主大会签订物业服务合同、确定物业服务等级、约定物业服务项目、内容与标准以及测算物业服务价格的参考依据。试行中的情况，请及时告我会秘书处。
附：
1、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）
2、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）的使用说明。
二○○四年一月六
附件2：《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的使用说明
1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。
2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级，级别越高，表示物业服务标准越高。
3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修
养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准，由签订物业服务合同的双方协商约定。
4、选用本《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。
普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）
一 级
项 目 内 容 与 标 准
（一）基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率80%以上。
（二）房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元
（门）、户和公共配套设施、场地有明显标志。
（三）共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
（四）协助维护公共秩序
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（五）保洁服务
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）绿化养护管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
二 级
项 目 内 容 与 标 准
（一）基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率75%以上。
（二）房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。
（三）共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
（四）协助维护公共秩序
1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（五）保洁服务
1、按幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，半月拖洗1次；楼梯扶手每周擦洗2次；共用部位玻璃每月清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定期清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）绿化养护管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物，预防病虫害。
三 级
项 目 内 容 与 标 准
（一）基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率70%以上。
（二）房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主（使用人）的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。
（三）共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。
2、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
（四）协助维护公共秩序
1、小区24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（五）保洁服务
1、小区内设有垃圾收集点，生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共场所每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次；共用部位玻璃每季度清洁1次；路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每半年检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每季度检查1次，每年清掏1次，发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗，水质符合卫生要求。
（六）绿化养护管理
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
会议时间：待定 会议地点：待定
与会人员：各中心经理及收费员 会议目的：
1、制定收费指标。
2、相关费用的控制。会议内容：
一、收费指标。
1、了解去年同期的收费数据。
2、与去年同期对比，通过数据差异，分析和总结出问题的关键所在，为更好的完成制定的收费质标打好基础。
3、各中心可以交流好的收费经验，为更好的开展收费工作提供条件。
4、各中心可以交流在收费过程中遇到的问题，以寻求好的解决方法。
二、费用控制。
1、各中心负责人对费用做好预算。
2、加强各中心费用报销的内部审核。（包括发票审核）
3、加强工具、材料等物品的领用和消耗记录情况。（落实到相关人）收费员工作要求：
1、不断提高财务收费业务处理的熟悉程序，统筹小区财务数据的操作；
2、提高相关的物业管理知识和物业管理技巧，做到“问有所答，答有所依”；
3、提高对整个小区的楼宇资料、停车场状况、商铺租售等收费情况的掌握层次，做到“心中有数”；
4、提高对各种物业管理法律法规、收费标准等的认识，依法据章收费。对收费群的分析与措施
按居住情况来分(一)已居住
已居住小区的户,相对来讲是比较好收的,在收不上来的情况下,我们还可以采取入户收费的方式,在住户的休息时间进行收费。(二)未居住
未住进小区的户,相对来讲物业费收取是很困难的,可采取的方式首先是电话通知在通知时间未到的,发送EMS催收,如在本市居住,可采取上门收费,同时要时刻“注意人身及财产安全”。
另外,根据物业管理的特点,收费期开始时可将仍未装修的户进行停水、停电,在业主未交物业费办理装修手续时要求其交纳物业费,否则不予办理。
按性质来分(一)好收
1、平时交纳所有费用都没怨言的户。
2、租户包括门市,租用门市或住宅的用户,因为在租用期业主都将条件讲好,物业费一般都是由承租人支付,所以承租人的物业费往往是很好收取的。
3、与部分员工有关系,或平日关系不错的户。(二)不好收
1、维修问题未果或还存在物业或其他部门没有给予解决的问题。
业主常常会在收物业费时提出家里的报修问题,或以前反映的某些问题至今没有得到合理的解决,据此而不交物业费
遇到此类问题,收费员应保持冷静,根据业主所提出的问题一一进行解答:(1)维修未果的
对于业主提出维修没有及时处理的问题应及时进行记录,将所述问题详细的记录下来,同时告知业主,此问题物业公司会尽快联系相关人员进行维修处理达到业主的满意。
在维修的过程中,随时跟踪回访,采取电话回访也可入户,在你的随时跟踪以及密切的关注下,业主经常会把物业费交给你。
(2)其他部门没有解决的问题如房屋设计问题
对于此类问题,同样也是做好详细记录,同时进行解释,此类问题属于地产遗留问题是设计不合理,与物业的管理无关,物业费包括(九项)无一项与此类问题有关,当然物业公司会起到积极协调沟通的作用,所有反馈的信息物业会及时与业主反馈,但主责不在物业。如工作到位业主仍不交纳物业费,可采取书面通知,起诉的形式。
2、特殊户,与高层领导有关系或有重要社会背景的 这类业主对物业费的交纳不会很积极,因为他们觉得自己有一些特殊关系,物业也不会对其怎样,尤其不会进行停水停电的处理,所以经常是不配合物业的收费工作,迟迟不交。甚至有社会背景的会找一些特殊关系要求免收。
既然业主与我公司有这样或那样的关系,如果是上级领导同意免收其物业费,同时有书面资料,我们可以进行免收。
但我们始终要坚持收费一致的原则,如果此类业主无故不交费,那么可根据其与公司的相关关系,找到公司的相关领导或工作人员协调,最终收取其物业费用。
3、无故不想交物业费的
这类业主属于蛮不讲理类型,不管你怎么说怎么讲,他不会听进你的解释,就是一个观念“不交”。
对于此类业主,首先采取停水、停电,如再不交,进行起诉。
收费的具体实施
1、告知:收费前期采取张贴通知、电话通知的方式,如前两种方式对本月收费任务未完成的则采取入户收费。
2、收费时间:每日8:00-20:00,如有特殊原因,如业主晚10:00回家,收费员可根据自己的收费任务自行安排收取,但一定要注意安全。
3、收据是收取费用的重要凭证,收费人员要对所使用的收据进行签字领取,如有丢失,所发生的所有费由收费人员承担。
4、每日下午4:00以前到收费员处交账,由收费员验钞,统计,然后存入银行,之后收取的钱款由收费人自己保管。
钱款安全
1、保险柜内每日都会有部分现金存入,所以要求安防员夜间在客服中心执勤。(收费员建议应至少安排两名安防员,避免监守自盗)
2、收费员每日到银行存款需由两名安防员陪同,保障人员以及钱款的安全。
责任
1、对于个人收取假钞的由个人承担责任。
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物业收费员工作标准02-10
物业管理收费通知范文04-15
物业收费工作流程图04-23
09年物业管理收费办法06-29
四星级物业收费标准01-10
物业收费讨论会发言稿01-02
