浙江省住宅区物业管理办法

浙江省住宅区物业管理办法（精选12篇）

浙江省住宅区物业管理办法 篇1

【发布日期】2000-05-01 【生效日期】2000-05-01 【失效日期】 【所属类别】地方法规 【文件来源】中国法院网

浙江省住宅区物业维修专项资金管理暂行办法

（二000年五月一日浙江省人民政府）

第一条 第一条 为了加强物业维修专项资金的管理，规范物业维修专项资金的使用，维护住宅区业主的合法权益，根据浙江省人民政府令《浙江省住宅物业管理办法》（第113号）有关规定，制定本暂行办法。

第二条 第二条 物业维修专项资金（住宅公用部位公用设施设备维修基金，下同）遵循全额储存，业主共同所有，合理使用的原则。实行统一缴交，专款专用，民主理财，接受监督的管理制度。

第三条 第三条 本暂行办法所称房屋公用部位是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本暂行办法所指设备、设施是指住宅区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上（下）水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、楼道照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库文体设施和共用设施设备等。供水管道限于每幢总水表与每户分水表之间，供电线路限于每幢总电度表与每户分电度表之间，供电（水）一户一表、电信线路、管道煤气和有线电视线路除外。

第四条 第四条 物业维修专项资金专项用于房屋的公用部位、设备和住宅区内公共设施保修期满后小修以上的维修、更新。

第五条 第五条 物业维修专项资金由住宅区开发建设单位向购房者代为收取，不计入住宅销售收入。在住宅区房屋单体工程质量竣工验收合格之日起15日内由开发建设单位向所在地物业主管部门预交。

第六条 第六条 商品住宅物业维修专项资金按照当地上年综合平均建筑安装工程造价3－5％的比例缴交。高层建筑别墅等的物业维修专项资金缴交比例可提高到6％。具体比例由市县人民政府在省定范围内确定。

公有住房出售时，所收取的住房公用部位和共用设备维修养护基金也纳入物业维修专项资金管理范围，具体管理和使用办法，由市、县财政、物价、物业管理主管部门共同制定，经当地人民政府批准后实施。

第七条 第七条 物业维修专项资金由所在地物业主管部门以各业主委员会为管理单位，以各幢为资金核算单位，并建立明细帐。物业维修专项资金所有权属该业主委员会所属全体业主共同共有，不得分割给该住宅区个人或团体，包括迁出该住宅的个人和小团体，不得挪作于其它用途。

第八条 第八条 物业维修专项资金由物业主管部门以业主委员会名义在当地银行专户存储，专项管理。物业维修专项资金自收（预）缴之日起5个工作日内开始按规定计息。维修资金利息净收益转作维修资金滚动使用和管理。

物业维修专项资金必须专款专用，增值额度不得低于人民银行规定的同期年定期存款率，除存入银行、购买国债外，严禁挪作他用。

未设立业主委员会的住宅区，物业维修专项资金由所在地物业主管部门设立专户代管。

第九条 第九条 物业主管部门要加强物业维修专项资金的管理，提高管理透明度。在每年初向业主委员会公开本年可使用数额，上年未使用的按累计公布，同时汇总上报上级物业主管部门备案。

第十条 第十条 物业维修专项资金由业主委员会或物业管理企业根据住宅区公用设施设备维修计划，提出物业管理维修专项资金使用方案，经业主大会批准后向当地物业主管部门提供使用申请。

每年每个住宅区可分两次申请物业维修专项资金使用方案。

第十一条 第十一条 凡符合本暂行办法第四条使用规定条件的，物业主管部门在受理使用申请后7个工作日内予以审批，并在3个工作日内予以划转资金。对于不符合或部分不符合第四条条件的，由物业主管部门在受理使用申请后3个工作日内书面告知申请单位。

第十二条 第十二条 对于日常维修，使用限额按照物业维修专项资金的增值部分即物业主管部门年初公开的可使用数额确定。

对于中修以上的维修、更新，计划费用在现值25％以上的，可以动用物业维修专项资金本金。

物业维修专项资金不敷使用时，经业主大会或业主代表大会决定，可以按业主占有的住宅建筑面积比例向业主续筹。

第十三条 第十三条 物业管理企业发生变换时，其使用的物业维修专项资金帐目经业主委员会审核无误后，应当办理帐户转移手续。帐户转移手续应当自双方签字盖章之日起15日内送当地物业主管部门和业主委员会备案。

第十四条 第十四条 业主转让房屋所有权时，结余的物业维修专项资金不予退还，随房屋所有权同时过户。

第十五条 第十五条 因房屋拆迁或者其他原因造成房屋灭失的，物业维修专项资金代管单位应当将该资金帐面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第十六条 第十六条 物业维修专项资金的使用应严格执行财务制度。使用情况应每年公布一次，接受业主监督。

第十七条 第十七条 各级物业、财政、物价主管部门要加强物业维修专项资金管理、使用的监督，并做好协调、服务、指导等工作。

第十八条 第十八条 违反本暂行办法，造成物业维修专项资金流失，使用不当，要追究有关人员的行政、经济责任；贪污、挪用物业维修专项资金，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第十九条 第十九条 本暂行办法自公布之日起施行。

第二十条 第二十条 本办法由省建设厅会同省财政厅、省物价局负责解释。

浙江省住宅区物业管理办法 篇2

1 住宅区物业管理中存在的问题

第一, 物业费收费不标准。我国物业管理行业起步较晚, 制度不完善, 没有明确规范的物业管理收费标准。2004年国家发展和改革委员会所指定的物业管理收费办法规定, 物业服务收费依据不同物业的性质与特点进行市场调节价与政府指导价, 具体定价则由各省、直辖市、自治区人民政府价格主管部门以及房地产行政主管部门确定, 没有具体的收费标准。在管理过程中, 许多物业管理公司的物业费不公开不透明, 许多业主则以服务不到位为由拒不缴纳物业费或恶意拖欠物业费。

第二, 管理者服务水平达不到要求。据了解, 当前许多物业管理公司的员工缺乏物业管理经验, 物业管理知识不足, 导致物业服务总体质量较差, 且部分物业管理公司在进行人力资源考核时, 未能充分考虑员工的服务态度、服务质量等, 导致员工的工作积极性不高。此外, 部分物业管理公司忽视对员工的培训工作, 培训工作不及时, 导致员工的服务水平较差, 难以满足小区业主的要求。

第三, 物业管理人员与业主的素质有待提高。物业管理人员与业主的素质是影响住宅区物业管理水平的重要因素。在物业管理人员方面, 我国物业管理行业起步较晚且市场门槛较低, 当前许多物业管理公司、业主以及各高校还未能意识到物业管理的重要性, 物业管理专业人才较为缺乏;在业主方面, 许多旧住宅区的居民以老年人和低收入家庭为主, 他们多为原企业职工或其家属, 对物业管理工作认识不到位, 消费观念陈旧落后, 消费能力有限, 容易引发矛盾。

2 住宅区物业管理模式的优化与创新策略

2.1 不断完善物业管理内容, 提高服务水平

首先, 管理者应当注意改变过去传统以基本服务和人工服务为主的物业管理模式, 认真规划物业管理内容, 从业主的生活环境和生活条件入手, 拓展服务项目, 将车辆的运行与看护、物业清扫保洁、服装清洗、幼儿教育、物业租售代理、消防管理、设备维修、蔬菜粮食供应以及老年服务等内容纳入物业管理体系中, 实现物业服务的多元化;其次, 随着科学技术的迅猛发展, 信息技术等高科技被越来越多地应用到生活当中, 为人们的生产生活带来了很大的便利。因此, 物业管理部门应当注意加强智能化建设, 使业主能够通过电话、短信、网络以及智能门禁系统随时随地联系到物业服务人员, 为业主提供更多的便利;最后, 物业管理部门应当注意依据业主生活与工作的不同, 采用适当的管理方法。例如, 若小区内老人较多, 物业管理者应当多加探视, 及时了解老人们的生活需求, 若小区内孩子较多, 物业管理者则应该帮助业主进行代接、代送服务。

2.2 优化物业管理模式, 充分体现其特性

住宅区物业管理以促进住宅区居民个人与家庭生活方便舒适、促进住宅区居民民主素质的日益提高为原则, 并注重对住宅区居民关系、居民与社区组织关系以及居民与水电等行业部门关系的协调, 有利于促进整个住宅区的和谐友好。当前物业管理还存在的许多问题, 为了解决这些问题, 提高住宅区物流管理水平, 相关部门应当注意优化和创新物业管理模式。首先, 物业管理者应当注意严格遵守《物业管理条例》、《物权法》等相关法律法规, 完善物业管理制度法规, 为物业管理工作的顺利开展奠定基础;其次, 物业管理者应当注重借鉴国内外先进的物业管理经验, 关注业主的需求, 关注小区环境建设, 关注社区的整体氛围, 建设专业规范的物业服务队伍, 最大可能的满足业主需求;最后, 物业管理者应当注意了解新时期物业管理的特点, 不断加强理论学习, 从小区的实际情况出发, 树立新的物业管理理念, 鼓励全员参与, 做好协调工作, 加强与供电部门、供水部门、供暖部门、供煤部门以及电信部门之间的沟通与交流, 充分发挥自身的物业服务功能, 推动物业管理的进一步发展。

2.3 创新住宅区物业管理公共事务决策机制

住宅区物业管理公共事务决策机制是影响住宅区物业管理的重要因素, 传统的住宅区物业管理公共事务决策机制主要包括业主内部组织决策机制和物业管理公司决策机制。内部组织决策机制主要指业主自愿形成, 业主内部组织一个中央机构对公共事务实行决策权或由所有业主共同协调进行公共事务的决策。物业管理公司决策机制则是指物业管理公司依据委托对小区公共事务实行决策权, 这两种决策机制管理都存在一定的弊端。因此, 物业管理相关部门应当注意创新住宅区物业管理公共事务决策机制, 有效避免当前决策机制中存在的问题, 例如, 实行业主组织与物业管理公司合作决策机制, 将业主与物业管理公司紧密联系起来, 加强业主与物业管理公司的交流与互动, 有效解决个别业主不合作、不参与的问题, 相互配合, 促进我国住宅区物业管理行业的进一步发展。

3 结语

总之, 当前住宅区物业管理中还存在物业费收费不规范、协调和解决问题较为困难、管理者服务水平达不到要求以及物业管理人员与业主的素质有待提高等一些列问题, 因此, 物业管理部门应当注意不断完善物业管理内容, 提高服务水平, 优化物业管理模式, 创新住宅区物业管理公共事务决策机制。

参考文献

[1]张金娟.住宅区物业管理模式的优化与创新[J].城市问题, 2013, (7) .

[2]柳梦捷.新时期物业管理服务的创新与延伸研究[J].经管空间, 2009, (11) .

[3]陈武, 秦思忠, 伞崴巍.网络时代呼唤新的物业管理模式[J].中外房地产导报, 2001, (7) .

住宅小区物业管理之我见 篇3

关键词：小区；物业管理；服务

中图分类号：G632 文献标识码：B 文章编号：1002-7661（2016）17-011-01

物业管理行业作为房地产产业的衍生行业，随着房地产行业的蓬勃发展，越来越多的住宅小区投入使用，物业管理进入大发展阶段。住宅小区物业管理的出现，使得居民的住居环境、生活环境得到一定的保障。随着社会的发展，物业管理行业的问题逐渐显现，近几年经常发生物业管理公司与业主之间的矛盾问题，并在社会中反应激烈。所以，谋求物业管理的工作改革和缓和与业主之间的矛盾问题逐渐得到重视，这些问题的解决，有利于物业管理行业的发展，也有利于居民自身的环境建设。

一、住宅小区物业管理的范畴及管理现状

住宅小区物业管理指的是，业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。随着物业管理行业的发展而产生的问题越来越多，房地产开发商、物业管理部门和业主之间的关联存在，使得矛盾越来越激烈，主要可以概括为房屋质量问题和物业服务水平问题。当前，小区物业管理仅仅提供管理功能，管理的收入主要是依靠小区业主缴纳的物业费及其他商业收入，小区物业管理公司受发展原因及费用等其他因素影响，整体服务水平不高，再加上房地产开发商的房屋建设质量问题，使得小区业主认为缴纳了物业费而物业公司没有提供相应的服务，三者之间的矛盾加剧，业主拒缴物业费，物业公司收入困难，从而产生恶性循环，如果不解决，当矛盾达到一定程度，很容易产生社会问题，影响小区及居民的生活环境。所以，解决他们之间的矛盾有一定的必要性，促使双方和谐共处，互惠互利。

二、住宅小区物业管理中存在的主要问题及分析

1、开发商遗留问题

开发商是住宅小区的建设者，对房屋的建设、小区的用地规划有决定作用。对于开发商来说，希望用较少的费用、较少的公共面积来换取经济效益的最大化，所以在开发过程中的房屋的质量问题，绿化面积减少、规划的休闲场所改作他用现象比较严重，这些问题直接关系到业主的切身利益，开发商在业主销售时的承诺及规划，与业主入住后的实际使用情况有冲突，致使直接面对业主的物业管理公司承受来自业主的压力，物业管理公司与开发商沟通与协商存在阻碍或者时间较长时，业主将对开发商的不满情绪直接转移到物业管理公司上，业主的不满主要表现在不缴纳物业费，而这直接影响物业管理公司的运营。物业管理公司的存在与开发商有一定的关联，基于它服务的对象为业主，所以，解决开发商与业主之间的问题，物业管理公司作为一个中间人和协调者，需要发挥其积极的态度和服务精神。

2、物业服务水平问题

物业管理公司的主要服务对象是业主，为业主提供安保、维修、绿化、保洁、车库管理、设备设施建设与维护等服务，业主从物业管理公司提供的服务质量及效率来评判该公司的服务水平。由于物业服务行业的特殊性，决定了他的服务人员整体素质不高，维护和管理的能力不足，不能应对当前社会人们对物业服务的要求，从而引起业主的不满。当业主的服务需求得不到满足，日积月累，逐渐产生对物业管理公司的不满和厌烦，使业主和物业管理公司的矛盾不断激化，引起一系列得到问题。比如，电梯的维护和维修问题，车库管理（租和卖）的问题，绿化地挪为他用等问题，都是目前讨论比较激烈的问题。如何与业主缓和关系，提高自身队伍的建设，是物业服务行业面临的重要问题，这一问题的解决，有利于缓和二者之间的矛盾，进一步促进物业服务行业的进步与发展。

三、对住宅小区物业管理的建议

1、加强与开发商之间的协调，着力解决历史遗留问题

物业管理公司作为一个特殊的存在，与开发商有着一定的关联，在小区的房屋建设、设计规划等方面的沟通协调有着天然的优势。双方在进行移交前可对有可能存在的问题进行探讨，并能约定通过一定的渠道在一定时限内来解决相关问题，规范双方的责任与义务。比如在保质期内房屋漏水，维修队迟迟不来，是不是可以物业公司先垫支费用，再与开发商协商、约定等。业主对于物业管理公司的拖延和不作为是很反感的，在物业管理公司的积极沟通和努力解决问题的情况下，是可以赢得业主的理解。

2、加强自身的队伍建设，提高服务水平

物业管理公司目前大部分的经济来源是依靠业主缴纳物业费，但是单纯依靠这一项的收入来维持整个公司的运营还是比较艰难，再加上业主不按时缴纳，给物业管理公司造成一定的困扰，所以在这种情况下，招聘的管理和服务人员的素质相对较低，很难为业主提供优质的服务。加强自身的队伍建设，一方面可以通过增加收入渠道来提高自身的收益，另一方面可以通过招收高素质的管理人员和服务人员提供服务，第三，加大对管理服务人员的培训投入，逐渐在工作实际中提高个人服务水平。

3、加强与业主之间的沟通，努力营造和谐氛围

物业管理公司不仅仅承担着管理和服务的任务，还作为加强业主之间、业主与物业管理公司之间的联系与沟通，创造一个和谐、互助的氛围。物业管理公司可以通过举办活动、比赛等多种形式，积极鼓励业主们参与到活动中去，让业主了解物业服务，让业主相互熟识，有利于增加大家之间的感情交流，多些沟通与理解，多些帮助与信任，努力营造一个和谐的家园环境。

参考文献：

[1] 陈丽洁 黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代物业，2010（7）：77-78，110.

[2] 费璇.探讨住宅小区物业管理主要问题及改善措施[J].经济研究导刊，2014（20）：69-70.

浙江省住宅区物业管理办法 篇4

第—条 为建立住宅区物业维修保障机制，维护物业产权人和使用人的合法权益，根据《湖南省城市住宅区物业管理条例》和国家建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]213号)等有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 凡长沙市城区范围内新建商品住房(含经济适用房，以下简称商品住房)、公有出售住房、拆迁实行产权调换的房屋，其共用部位、共用设施设备的维修基金筹集、管理、使用适用本办法。

第三条 本办法所称共用部位是指建筑主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备是指住宅区单幢物业内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明用具、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟、渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用的设施设备使用的房屋等。

第四条 长沙市房屋产权管理局负责本市住宅区物业维修基金的指导和监督工作。

第五条 凡一个物业管理区域内的房屋有两个以上、产权人的，均应建立维修基金。业主委员会负责维修基金使用计划、维修工程预决算、维修基金使用分摊方案的审核和维修工程质量验收，向业主续筹维修基金。

第六条维修基金实行专户储存、业主决策、专款专用、政府监管、按栋建账、核算到户的管理原则。

第七条物业维修基金应当专项用于物业管理区域共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修和更新改造。

第八条首期维修基金按以下规定缴交：

(一)公有出售住房中属多层住宅的由售房单位在售房款中提取20％、属高层住宅的提取30％缴交。购房人按购房款2％缴交；

(二)多层商品住房出售时，由购房人按购房款的2％缴交、高层商品住房或设有电梯的多层商品住房出售时，由购房人按购房款的3％缴交；

(三)拆迁安置实行房屋产权调换时，安置多层房屋的按安置房评估价的2％、安置高层房屋的按安置房评估价的3％由被拆迁人缴交；

(四)其他住宅和整栋住宅中的非住宅房屋按照同类型住宅维修基金缴交标准进行归集；

(五)开发建设单位的自用物业参照同类物业价格按本条第(二)项规定缴交维修基金。

第九条 售房单位在售房时或拆迁人在安置房屋时应代为归集首期维修基金。

销售商品住房的售房单位在办理《商品房预售许可证》时，应向市房屋产权管理局提交维修基金归集方案。

公有住房售房单位应按本办法规定足额缴交维修基金。并向购房人归集个人缴交维修基金部分。售房单位在办理房屋产权登记手续时，须将归集的首期维修基金移交市房屋产权督理局代管。

第十条 维修基金属业主所有，业主委员会成立前，物业维修基金由市房屋产权管理局代管；业主委员会成立后、可根据业主大会的决议将物业维修基金移交给业主委员会、物业管理企业或业主大会决定委托的其他单位代管、业主大合未决定移交的，由市房屋产权管理局继续代管。委托物业管理企业或其他单位代管物业维修基金应当签订委托合同。

向物业管理企业移交物业维修基金应当由物业管理企业和业主委员会双方负责人同时到市房屋产权管理局办理手续。办理移交手续应提交下列资料：

(—)业主大会决议；

(二)委托合同；

(三)物业管理企业的资质证书和营业执照；

(四)物业管理企业授权委托书和经办人身份证明；

(五)银行账号。

第十一条 由市房屋产权管理局代管物业维修基金的，市房屋产权管理局应当委托商业银行(以下简称“受托银行”)办理物业维修基金存储业务。受托银行应当完善物业维修基金账户的设立、储存、使用、查询等手续。物业维修基金代管单位和受托银行应当建立物业维修基金公示和查询制度。

第十二条 维修基金代管单位代管维修基金的活动应当接受市房屋产权管理局和业主委员会的检查和监督。

市房屋产权管理局代管的维修基金应当接受审计部门的审计监督。

第十三条 维修基金闲置时，除可用于购买国债或者用于法律、法规规定的其他用用途外，严禁挪作他用。

第十四条 维修基金自存入维修基金专户之日起，按国家规定的活期利率计息，利息净收益转作维修基金滚存使用和管理。

第十五条 物业保修期内不得使用维修基金。维修基金的使用，由物业管理企业提出使用计划和方案，经业主委员会提交业主大会审议批准后或60%以上业主签字同意后实施。维修基金由市房屋产权管理局代管的，由市房屋产权管理局核定划拨、符合本办法规定使用条件的，应在5个工作日内核定划拨。

第十六 条业主委员会成立前，需使用维修基金的，由售房单位或物业管理单位提出使用方案，经60％以上业主签字同意后，由市房屋产权管理局核定划拔，房屋共用部位和共用设施设备出现需紧急维修的情况，不及时维修将严重影响业主利益或房屋安全的，业主委员会可及时组织维修，所发生费用可在维修基金中列支。维修基金由市房屋产权管理局代管的，经核实后拨付。

第十七条 使用维修基金，由业主按其拥有产权的房屋建筑的面积分担，每使用一次后应及时核算到户，在该户所缴维修基金中扣减。

第十八条 维修基金不足首次归集的维修基金的30％时，由业主委员会按业主所拥有的房屋建筑面积比例续筹。续筹额应不低于首次归集的维修基金总额的70％。

第十九条 业主转让房屋所有权时，维修基金余额随着房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修基金剩余款，由物业受让人向原业主支付，当事人另有约定的从其约定。

因拆迁或其它原因造成物业灭失的，物业维修基金代管单位应当将维修基金账面余额退还给业主。

第二十条 物业管理企业发生更换时。其代管的物业维修基金账目应当经业主委员会审核。需移交给新的物业管理企业的，应当办理移交手续。变更后的物业维修基金账户应当自双方交接之日起一个月内报送市房屋产权管理局备案。

第二十一条 禁止任何单位和个人挪用维修基金。

维修基金代管单位违反本办法规定，挪用维修基金或者造成维修基金损失的，应依法承担行政责任和民事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十二条 有条件的单位，可以对房屋共用部位、共用设施设备的维修给予资助。业主可以用住房公积金中住房大修费用作为共用部位、共用设施设备维修基金的支出。

第二十三条 本办法所称“60％以上”业主，是指与维修项目有共用关系，应当分担维修费用的业主总数的60％以上。

第二十四条 维修基金未委托市房屋产权管理局代管的，由业主委员会根据国家有关规定和本办法制定本物业管理区域维修基金的管理制度，经业主大会通过后执行，并报市房屋产权管理局备案；

第二十五条 县(市)物业维修基金管理参照本办法执行。

第二十六条 本办法实施前，商品房和公有出售住房未建立物业维修基金的，购买人和公有住房售房单位应当按本办法规定标准补缴物业维修基金；已归集维修基金标准低于本办法规定的，按本办法规定执行。

浙江省住宅区物业管理办法 篇5

第二条城镇住宅区物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托，对住宅区内的房屋

建筑、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所取的费用。

第三条各级政府物价部门是城镇住宅区物业管理服务收费的主管机关。物价部门应当会同物业管理行政主管部门加强对物业管理服务收费的监督和指导。

住宅区物业管理服务收费实行统一领导，分级管理。驻青的中央、部队（武警）、省级单位及西宁市属房管部门和房地产开发公司所属物业管理单位的服务收费，由省物价部门具体管理；其它地区物业管理服务收费的管理，由州、地、市物价部门确定。

第四条物业管理服务收费应遵循合理、公开及与房屋所有人、使用者经济承受能力相适应的原则，并按照物业管理单位服务等级和服务质量实行有偿服务，制止价格垄断和牟取暴利的行为。

第五条物业管理服务收费、包括公共性服务收费、公众代办性服务收费和特约服务收费。

属为全体住（用）户提供公共卫生、清洁、保安、绿化及公共设施的维护、保养等实行统一管理服务的收费（称公共性服务收费）和属为全体住（用）户代缴水电费、取暖费、有线电视收视费、电话费等收费（称公众代办性收费），实行政府定价。其收费标准由物业管理单位按管理权限向物价部门申报，由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后，以住宅区为单位核定批准。

属为满足个别住（用）户需要，如房屋装修、代购商品、家电维修等个别服务收费（称特约服务收费），除物价部门规定有统一收费标准的外，由物业管理单位与业主管理委员会或房屋所有人、住（用）户协商议定，并填列备案表，向物价部门备案。

第六条公共性服务项目的主要内容包括：

（一）代表业主或住（用）户参与房屋验收、移交工作，在保修期内向施工单位反映工程质量问题，并协助解决。

（二）清洁卫生管理。包括楼宇内公共走道、楼梯、电梯、管理区域内道路、上下水道、公共绿化、屋顶水箱在内的公共地方的卫生清洁、垃圾清运以及经常性的保洁。

（三）绿化物日常维护管理。对绿化物进行定期修剪、施肥、更新，保持绿化物生长良好。

（四）治安管理。设专职保安人员，坚持每天二十四小时的巡逻值班，保证住宅区住（用）户的安全。

（五）水暖电管理。对配电设备、水泵房、消防设备、供暖设备及其他公共设施进行日常管理维修保养，保证设备正常运行。

（六）排污设施管理。清疏和维修排水、排污下水管道、化粪池，确保正常使用。

（七）高层楼宇增设的服务项目。配备专职电梯管理人员，搞好电梯维护、保养，保证电梯正常、安全运行。

第七条公共性服务项目实行综合服务收费，费用构成如下：

（一）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；

（二）公用设施、设备日常运行、维修及保养费；

（三）绿化管理费；

（四）清洁卫生费；

（五）保安费；

（六）办公费；

（七）物业管理单位固定资产折旧费；

（八）法定税、费。

本条第（二）项至第（六）项费用支出是指除工资及福利费以外的实际物资损耗补偿和其他费用开支。

第八条物业管理服务收费的利润率按５％计算。

第九条物业管理的公共服务费按物业管理范围内各业主（住、用）户所占房屋建筑面积合理分摊，由房屋所有人、使用人支付。

非住宅房屋租赁人除缴房租外，同时应缴付清洁卫生费和保安费。

第十条物业管理单位受房屋所有人、使用人委托代缴水电费、取暖费、有线电视收视费、电话费等的，可按代缴总金额的５％收取代办服务费，不委托不得收费。电话、电灶、有线电视等安装申请代办，每项一次性收费２０元。

第十一条凡向住（用）户供暖供热收取费用的，其收费标准实行国家定价，由省物价部门根据供暖、供热面积、物资损耗及人员工资等费用支出，分别审定。

第十二条住宅区物业管理服务收费实行政府定价的，物业管理单位必须如实向物价部门申报实际提供的服务项目和费用开支等各项资料，物价部门以独立小区（或以机关、团体、企事业单位）为单位核定收费幅度或具体收费标准。

第十三条物价部门在核定收费标准时，应调查研究，以实际发生的合理成本费用为基础，同时考虑住（用）户的经济承受能力，结合不同类型的住宅区和物业管理单位的服务内容、服务质量和服务深度核定各类住宅区的收费标准。

第十四条物业管理初始阶段，考虑到住户的经济承受能力，各类住宅区中的收费标准（每月每平方米建筑面积）暂

定为：

（一）普通多层住宅区０．１０－０．３０元；

（二）普通高层及高标准住宅区０．４０元。高层住宅的电梯和水泵运行费由电梯操作人员经费开支、实际耗用的电费及维修费构成。具体收费由业主管委会和物业管理单位商定的服务方式、时间按实结算、单独列帐，并按各房屋所有人、使用人的建筑面积比例合理分摊。

随着物业管理服务开展的需要和职工家庭收入水平的提高，省物价部门将适时调整收费标准。

第十五条住宅区内的办公、商业用房的收费标准可高于同类住宅，但提高幅度办公用户不得超过５０％，商业用户不得超过１００％。

住宅区物业管理范围内未出售的空置房屋也应分摊物业管理费用，由该房屋的业主（房地产开发经营单位、产权单位）按住（用）户收费标准的５０％交纳。

第十六条物业管理单位在不影响住（用）户利益的前提下利用住宅区的场地、设备等条件，开展多种经营活动的，其收费应用于补充物业管理费用，并接受住（用）户的监督，不得挪用。

第十七条为鼓励提高物业管理服务质量，凡被评为优秀管理住宅区的，自批准之日起，公共性服务收费标准可在原确定的标准上，分别上浮１０％到２０％。

第十八条物业管理服务收费实行《经营服务性收费许可证》及年审制度和《物业管理服务交费登记册》制度。物业管理单位在收取费用前必须向物价部门房地产价格管理机构申领《经营服务性收费许可证》，按户数购领《物业管理服务收费登记册》，并参加年审。

经物价部门批准或由物业管理单位与业主管委会或住（用）户代表协商议定的收费项目、收费标准和收费办法应当明文约定，并填写在《物业管理服务交费登记册》中备查。

房屋所有人或使用人不按规定缴纳费用的，物业管理单位有权按照所签服务收费合同予以追缴。

《经营服务性收费许可证》和《物业管理服务交费登记册》由省物价局统一印刷、制做。

第十九条物业管理单位收费应遵循下列规定：

（一）物业管理服务应持收费许可证收费，明码标价。收费项目、收费标准和收费办法应在经营场所或收费点公布。

（二）物业管理单位不得收取与自身管理或服务无关的费用；房地产开发经营企业应在商品房销售时向购房人出示所委托的物业单位名称及收费项目、标准。

（三）物业管理单位不得违背住（用）户的意愿，提前（跨月）收费，特殊服务项目预收费不得超过三个月。

（四）包含在物业管理服务费用构成内应由物业管理单位统一支付的费用，不得转嫁给住（用）户分摊，也不得重复收取在费用构成中已包含的费用。未经物价部门批准或业主管委会同意，物业管理单位不得以任何名目向住（用）户收取长期占用性质（超过三个月以上）的押金、保证金。

（五）未经物价部门批准，物业管理单位不得代其它单位向住（用）户收取任何费用。物业管理单位向实施物业管理区域范围内的住（用）户收取公共性服务费用的，其它部门和单位不得再行重复征收性质和内容相同的费用。

（六）经住（用）户同意并符合总体规划要求新增公用设施，应由住（用）户共同负担的费用，只能按直接费用的实际发生额合理分摊，物业管理单位不得加收服务费或手续费。

（七）物业管理收费按月收取。住（用）户应当按规定向物业管理单位交纳管理服务费。物业管理收费应使用税务部门统一印制的发票。

（八）物业管理单位应当每半年以书面形式向住（用）户公布收费的收入和支出情况，接受业主管委会和住（用）户的监督。

第二十条物业管理单位应按国家规定，建立有关财务会计核算制度，接受物价、税务和审计部门的监督检查。任何单位、团体和个人不得巧立名目向物业单位乱收费。

第二十一条依法成立的业主管理委员会可根据规章、章程和管理服务合同审核和监督物业管理单位的收费行为，并督促房屋所有人和使用人按时、按规定向物业管理单位缴纳有关应交的费用。

第二十二条物业管理单位与住（用）户之间发生收费争议，业主管委会应予以协调，协调不成的可由物价部门进行调处，也可通过仲裁或诉讼程序解决。

第二十三条凡有下列违反本办法行为之一者，由政府价格监督检查机构依照有关规定予以处罚。

（一）越权定价，擅自提高收费标准的；

（二）擅自设立收费项目，乱收费的；

（三）不申领《经营性服务收费许可证》及《物业管理缴费登记册》，不参加收费年审、年检的；

（四）不按规定实行明码标价的；

（五）提供服务质价不符的；

（六）擅自减少服务项目，降低服务质量，只收费不服务或多收费少服务的；

（七）其他违反本办法的行为。

第二十四条本办法由省物价局负责解释。

浙江省住宅区物业管理办法 篇6

为了进一步规范县域住宅区物业服务管理工作，提高物业服务企业的服务水平，切实推动县域住宅区物业服务管理工作健康有序发展，根据武陟县人们政府转发《焦作市城市精细化管理领导小组关于对全市城市精细化管理工作进行检查考核的通知》文件要求，结合我县住宅区物业服务管理工作实际，严格对照《河南省城市精细化管理考核项目及评分标准》“住宅小区管理”考核内容及标准，对近年来我县住宅区物业管理工作情况认真开展了自查，现将自查情况汇报如下：

一、基本概况

全县共开发住宅小区**个，建筑总面积达***万平方米，其中实施物业服务管理的住宅小区**个，管理面积达**万平方米；实行自治物业管理小区**个，管理面积达***万平方米。全县共有物业资质的管理公司**个，从事物业管理人员***人，持证上岗的**人。

二、物业管理基础工作

严格规划要求，审批物业用房，我中心在办理《商品房预售许可证》前，明确规定凡新建住宅小区，明确规定必须建设住宅配套设施，对未留臵，申报物业用房的住宅小区，以及未按照规定召开前期物业招投标选聘物业服务企业的，一律不予受理预售许可证。截止目前，房地产开发企业在我中心申报物业用房**，1

审批物业用房面积***，并纳入物业管理用房档案。通过公开招投标方式选聘物业服务企业的**，并纳入前提物业管理招投标档案。起草了《武陟县住宅专项维修资金管理办法》并上报县政府。物业科工作人员深入各物业服务企业及各住宅小区，通过查看工作台账，征询业主意见等，根据各小区特点，认真指导物业企业完善工作流程，建立健全物业服务工作流程，建立24小时值班制度，财务制度，卫生制度，报修制度，门卫保安制度等各项管理制度，并要求物业服务企业至少每半年公开一次物业管理服务费用收支情况。年前组织有关物业服务企业参加了全市物业管理交流会议，参观了市里的优秀示范小区。

三、房屋管理与维修养护

一是示意图规范，各类标示清晰。我县住宅小区主出入口均设有小区平面示意图，示意图规范清晰，真实可靠。主要路口设有路标，门幢楼层标示明显，极大方便了小区业主。

二是严遵规划，保护房屋用途。小区内无业主违反《业主规约》，违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途现象。

三是室外封闭统一，空调安装有序。阳台封闭统一，空调支架基本无锈蚀现象。

四是严格指导各物业服务企业落实《焦作市装饰装修管理规定》，因房屋装饰装修导致发生危及房屋结构以及拆改管线和损害他人利益现象发生。

四、共同设施设备管理

一是共用设施设备运行，使用正常，维护有记录，无事故隐患发生。专业技术人员和维护均为实现持证上岗。严格按照操作规程和保养规范操作，有记录。

二是室外公共管线统一管理。无私拉乱扯现象。

三是保持排、排污管道畅通，无堵塞、外溢现象。

四是小区道路畅通，路面平整，井盖无缺损，无丢失，路面井盖不影响车辆和行人通行。

五是供水、供电运行正常，二次供水有严格保障措施，电梯运行有保障，制定有事故应急处理方案。

五、保安、消防、车辆管理

一是保安队伍健全、制度健全。物业企业根据小区业主面积大小均合理配有专业的保安队伍，实行全天候值班和治安巡逻制度；保安人员熟悉小区环境，文明执勤，训练有素，语言规范，认真负责。

二是各小区配电、储水等危及人身安全处均有明显标示，物业公司制定有具体防范措施。消防器材设施设备完好，消防通道畅通无阻，有安全消防应急方案。

三是车辆管理到位、机制完善。制定有机动车辆停车场管理制度和非机动车辆管理制度，管理责任明确，进出有登记，按规定位臵停放，管理有序。

六、环境卫生及绿化管理

一是物业企业根据各自服务小区实际，制定有切实可行卫生

保洁工作计划，明确了工作目标、责任分工、保障措施等，组建清洁队，细化工作任务，明确职责定位，大力推行日保洁制和重点部位随时保洁制，坚持每日一检查、每月一评比。垃圾箱、喷雾器、电动修草机等创卫设备必备器材完备。做到垃圾日产日清，小区公用场地清洁无杂物，无乱贴画，无乱设摊点，广告牌等。

二是小区绿地布局合理，花草与建筑小品配臵得当。划分责任区域，实行包片养护管理，保证了草坪整洁，树木生长正常，花卉修剪及时。绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象。

七、存在主要问题及下步打算

存在的主要问题：一是建立住宅专项维修资金归集、使用制度，新建住宅小区维修资金缴纳率还不足，专门维修资金管理机构还未设立。《武陟县住宅专项维修资金管理办法》已经起草上报县政府，待政府部门审定通过后，我中心将严格参照执行；二是对物业服务企业的监管力度还有待提高。

下步打算：一是进一步完善《武陟县住宅专项维修资金管理办法》,尽快研究设立专门的维修管理机构。二是针对新设立的物业服务企业加强业务指导，完善物业企业服务制度，提高服务质量，使广大业主认同物有所值的优质物业服务。

武陟县房产管理中心

智能化住宅小区物业管理初探 篇7

智能化住宅小区是以住宅为平台, 兼备建筑、网络通信、设备自动化、信息服务、集系统、结构、服务、管理为一体为住户营造一个安全、舒适、便捷、节能、高效的居住和生活环境。智能住宅小区是现代建筑技术与现代通信技术以及现代计算机技术相结合的产物, 其核心技术是小区的智能化系统。智能化系统也称小区的综合信息管理系统, 是由小区物业管理系统和小区综合信息服务系统来支持实现的。它能够实现具有集成性交互性、动态性的智能化物业管理模式, 为住宅小区的业主和使用人提供高效率同时完善而多样化的服务。智能化小区系统大致由安全防范系统、信息网络系统和物业管理系统组成。其中, 物业管理系统是关系着整个住宅小区能否真正向着智能化方向发展的关键。智能小区物业管理系统是信息与网络科技和自动化技术, 将建筑智能化系统和计算机物业管理系统集成于一体的自动化监控和综合信息服务平台。

2 智能化住宅小区物业管理方面存在的问题

2.1 智能住宅小区物业管理首先面对的问题就是大量设备的日常维护。

由于智能小区物业管理的高科技化特征, 使得其管理设备相对一般小区而言数量会更多, 物业管理设备在整个物业内处于非常重要的地位。智能建筑的设施管理日趋高性能、自动化、信息化, 及城市化联网管理, 所以在其寿命周期中运行与管理的费用约占寿命周期成本总费用的85%以上。因此, 维持设备的功能, 确保设备的高效率, 尽量减少设备的故障, 都是发挥设备投资效益的重要环节。相对于普通住宅小区的设备维护, 由于智能小区的物业设备工程量大, 并且操作技术要求高, 所以在日常的维护管理中就出现了重投资、轻维护的现象, 对于智能小区的物业管理成效有很大影响。

2.2 节能问题。

智能小区由于拥有大量的电子设备、高新技术设备, 因此日常运行中能源的消耗问题就随之产生, 所以物业管理中节能问题处理的好坏对物业管理的服务成本有很大影响。但是在日常管理过程中, 有些管理部门或管理人员并没有真正重视节能管理, 这必将对整个物业管理工作带来不良的影响。

2.3 人才的配备问题。

由于智能住宅小区的核心技术智能化系统大量地采用现代的通信技术、计算机技术及控制技术, 无论是工作性质还是运行管理都与传统的机电设备有较大的差异。智能化系统的操作与运行必须配备较高技术素质的人员, 除操作人员外, 还应有专业维护力量的支持。但是有不少领导与管理人员存在一些不切实际的观念, 认为“智能化系统是高新技术的自动化产物, 一旦建成, 一切皆可自动进行, 可大大减少管理人员”。正是由于这些片面的理解和错误的观念, 使许多从事智能建筑物业管理的企业不重视技术人才的引进和使用, 从而导致技术力量薄弱, 管理水平不高, 服务质量低下。

2.4 信息资源的安全性问题。

由于智能住宅小区的网络化管理使得从传统意义上的信息孤岛进化为公共运营网络中的一分子, 从而与外界的联系更为紧密。同时随着计算机技术的不断发展, 网络技术的不断更新, 出现了大量的电脑黑客, 这就不得不考虑会出现电脑黑客侵入小区的管理系统盗取业主的隐私。另外, 在智能化条件下, 工作人员的非法操作都会给系统的信息资源带来意想不到的损害。因此如何防止智能小区业主信息资源遭到各种途径的破坏、保护业主的隐私安全就成了一个重要问题。

3 智能化住宅小区物业管理水平提升措施

3.1 加强系统与设备的维护管理。智能住宅小区物业设备大量

地运用了高科技产品, 在日常的维护中如果简单地重复普通小区物业设备管理的方法, 那么只能是治标不治本。智能小区在设备的日常维护中, 首先, 要加强设备管理软件系统的建设。智能小区管理平台为小区中设备的管理系统提供了一个良好的建设平台, 通过信息平台的建设, 可以更好地监督和检查小区设备的使用情况, 便于小区的物业设备进行集中管理, 并且高效地完成维护任务。其次, 要注重设备自身的软件维护和更新。如今科技的发展日新月异, 要保证智能小区物业管理的智能化, 必须时刻保证物业管理设备的先进, 其中重要的一环就是保证机器软件设备的良好工作性能, 做好软件的维护和更新。

3.2 加强节能管理工作。

管理部门应真正认识到节能的重要性, 要从以下几个方面加强:首先, 要制定能源耗用量计划和做好计量工作。设备在运行过程中, 需要消耗水、电、蒸汽、压缩空气、煤气、燃料油等各类能源。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用的计划, 作出1-12月每个月的各类能源的耗用计划及能源费用的支出计划。其次, 要采用切实有效的节能技术措施。在选用设备时, 注意设备的技术参数要同工艺要求匹配, 优先采用先进的电子控制技术, 实施自动调节, 使设备在运行过程中一直处于最佳运行工况和最佳运行负荷之中。在节约用电方面, 优先选用节能型电机, 在供配电设施上应有提高功率的措施。照明用电方面, 尽量多利用自然采光, 应选择合理的照明系统和照明灯具。照明灯具的开关控制应采用时间控制、日光控制或红外音频控制等节能控制方式。

3.3 加强专业化技术队伍建设, 提高专业人员的智能化管理水平。

首先, 对于智能小区物业管理人力资源的开发和管理。要从选拔合适的人才开始, 实践证明, 智能建筑的物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽, 它涉及行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等, 还涉及到城市规划学、建筑学、土木工程学等多方面, 因此, 合理、正确选拔合适人才对智能小区物业管理很重要。在选拔人才的时候应考虑企业现在以及将来的经营与计划, 把握企业的发展战略, 保证以最佳人员实现组织的战略和目标。除了满足企业目前的人才需要外, 还要为将来企业运作需要的管理人员做长远打算。其次, 招聘合格人才之后还要进行相应的培训。培训是提高管理人员素质的重要途径。

3.4 加强信息资源安全性管理。

智能小区物业管理中特别需要严格的内部人员管理和信息资源合法性管理。在智能小区的网络化管理中应该在母系统中建立对子系统的监督体系, 一旦出现非法操作或错误操作这样的情况, 系统马上发出警报, 责令停止或纠正。另外, 还可以在网络化管理中在系统中采用口令、密码、多重复核等技术监视手段。在整个母系统内信息共享的同时, 也要防止非法入侵、窃听窥视和非法拷贝等信息资源的被破坏或流失。

参考文献

[1]陆斌, 略谈智能化住宅[J].上海房地产.2009 (8) .[1]陆斌, 略谈智能化住宅[J].上海房地产.2009 (8) .

[2]许锦标, 张振昭.楼宇智能化技术[M].北京:机械工业出版社, 2010.[2]许锦标, 张振昭.楼宇智能化技术[M].北京:机械工业出版社, 2010.

浙江省住宅区物业管理办法 篇8

关键词：物业管理;顾客满意度;住宅小区

中图分类号：F279.2 文献标识码：A

一、前言

现今我国经济的快速发展，同时城市化进程的不断加大，城市住宅的需求量也在不断的加大，同时城市住宅小区的物业管理也逐渐成为社会所聚焦的焦点。住宅小区物业管理现今存在服务水平低，收费难等难题，这严重影响了物业管理的水平，降低了物业管理人员管理物业的积极性。为了解决这些问题，提出关于住宅小区物业管理顾客满意度的探讨。

二、住宅小区顾客满意度探讨

1、住宅小区顾客满意度的作用

顾客满意度（CSI）是制约经济运行诸多因素中最终的决定权，作为一种差异函数，是指顾客购买商品或服务的事后感知和事前期望的一种比较。顾客满意理论是以物业公司为切入点，调查研究顾客对物业管理的满意程度，为物业公司的物业管理提供参考的，符合物业管理的发展的客观规律，也是现今国际上广泛采用的一种新型的经济指标。

住宅小区顾客满意度的作用主要表现在两个方面。首先是从法律法规上规范物业行为，有利于贯彻实施《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》;其次，通过确立顾客满意度的生存与发展理念，可以提高业主维权意思，也可以促进物业管理人员管理水平的提高，促使物业管理行业健康有序发展。

2、住宅小区顾客满意度的指标体系的构建

在住宅小区顾客满意度的指标体系构建中，要明确几个基本的变量：首先是前提变量为顾客对质量的感知和顾客期望，然后为顾客对价值的感知，以及顾客满意度，顾客忠诚和顾客抱怨。从心理学来讲，满意是人在某事某刻对特定事物产生的一种主观感受。满意度与期望呈反比例关系，而与感知呈正比例关系。

住宅小区物业管理评价指标体系的构建有一定的背景知识，并需要特定的投诉资料，同时结合专家学者的意见，构建如图1所示的住宅小区物业管理顾客满意指数模型。

住宅小区物业管理体系的构建需要一定的体系构建原则。其构建原则主要有以下四个方面：设计角度应从顾客出发，即通过顾客来确定测评体系指标，并通过准备把握顾客需求，确定最为需要的测评指标;可测量的测评指标;可控制的测评指标，这主要表现在顾客满意度随顾客及其条件的不同产生新的期望，进而印象顾客满意度的不同;可比较性的测评指标;以及动态可调节性的测评指标。

指标权值的确定。这是因为物业管理顾客满意度的评价指标是不同的，因而评价所得结果也未必相同，因而需要进行加权，求平均值。加权平均关键因素是确定顾客满意度各项指标的加权平均值，一般采用1-9标度法进行加权的确定。

在综合上述所有问题之后，才真正完成住宅小区顾客满意度的指数评价体系的构建。

3、住宅小区顾客满意度的评价的实施

住宅小区顾客满意度测评实施需要三个步骤：首先是确定指标并进行量化;其次进行问卷调查;最后对调查数据进行汇总，然后整理分析，结合评价方法，最后得出结论。下面具体介绍三个步骤。

首先确定指标并量化。顾客满意度是个模糊的指标，通常人们对服务满意度的无法给出准备的评价。为了解决这个问题，一般采用等级标度法进行表达，最通用的是李克特量表。这一指标是对顾客满意度分为5级态度，分别为“5，4，3，2，1”，并分别对应“很满意，满意，一般，不满意，很不满意”或者是“1，2，3，4，5”分别对应“很满意，满意，一般，不满意，很不满意”。被访问者只需要在相应的位置进行自己态度的勾选就可以。

再次是进行问卷调查。我们知道数据是对于顾客满意度的测评的基础。因而在进行数据选择时，数据一定要具有代表性，能真实再现顾客的真正意愿。调查问卷的问题选择要具有代表性，问题形式也多种多样，例如可采用封闭型、开放型或者是对比型，或者是多种方式进行综合。当然，调查的结果必须可量化处理，可以方便的转化为顾客满意度所对应的分值或者刻度。

最后对调查数据进行汇总，然后整理分析，结合评价方法，最后得出结论。具体说就是，收集问卷之后，应统计每项问题的频数，及其频率，并以直方图形式真实再现。在没有统计软件的情况下，可以采用Excel表格中的柱形图或其他图示表示。另外，还要设置测评指标对总体评价的影响度。如果设定总体满意评价为不大于80，非满意评价则小于80，可以分析单项测评指标的频数和频率对总体评价有何影响。

三、总结

关于住宅小区物业管理顾客满意度的探讨，对于解决现今的物业管理存在服务水平低，收费难等难题非常有效，也是值得推荐和引用的方法。顾客满意理论是现今国际上普遍采纳的一种新型的经济指标。这是以物业公司为切入点，调查研究顾客对物业管理的满意程度，为物业公司的物业管理提供参考，帮助改善物业管理公司物业管理水平以及物业管理人员的积极性。因而它作为一种科学可行的途径，对于提高员工观念，规范物业管理行业，预测分析业主的需求，提高服务水平具有重要帮助。

参考文献：

[1]王青兰.如何进行物业管理的满意度测评[J].中国建设信息，2003.

[2] 陶英杰.物业管理中的用户满意度与质量管理研究[D].同济大学学报，2001.

[3] 阮连法，翟东，黄秦波.住宅小区物业管理顾客满意度研究[J].中国住宅设施，2004.

浙江省住宅区物业管理办法 篇9

为进一步推进XX区老旧住宅区物业长效化管理工作，推动全区老旧住宅区物业社会化管理全覆盖，全面提升物业管理工作水平，结合物业管理攻坚年和我区老旧住宅区物业管理实际，制定本方案。

一、指导思想

为深入贯彻国务院关于部署推进城镇老旧小区改造工作会议精神，落实推动老旧小区后续长效管理机制目标。坚持政府指导、重心下移、属地管理的原则，加强社区治理能力，促进物业管理与基层社会治理相融合，推进老旧住宅区物业管理“扩面提质”，着力提升人民群众居住生活品质。

二、工作目标

按照《XX市老旧住宅区物业管理攻坚方案》（X府办发〔2021〕X号）要求，物业管理攻坚区域为2010年年底前建成，未实现物业服务社会化管理的住宅区。封闭的老旧住宅区遵循既定的物业管理区域；未封闭的由各街镇根据房屋共用部位、共用设施设备和业主的管理需求等情况划定物业管理区域，按照攻坚工作任务清单抓好落实。

到2021年年底前，实现“三个全覆盖”目标。发挥党的领导核心作用，实现党组织对老旧住宅区物业管理工作领导的全覆盖；强化业主自觉参与管理的意识，实现老旧住宅区业主自治组织建设全覆盖；提高物业服务社会化程度，实现老旧住宅区物业管理社会化全覆盖。

三、组织机构

成立XX区老旧住宅区物业管理工作领导小组，负责统筹协调推进攻坚工作，区长XX任组长，区委组织部长XX、副区长XX任副组长，区直相关部门，各街镇主要负责人为成员，负责研究解决老旧小区社会化物业管理工作中的重点、难点问题。

领导小组下设办公室，办公室设在区住建局，由住建局XX局长担任办公室主任，负责具体日常组织协调工作。

四、管理模式

属地街镇及社区在征求业主意愿的基础上，充分发挥业主委员会等业主自治组织的作用，结合老旧小区的具体情况，可参照三种模式进行老旧住宅区物业管理。

(一)引导业主自治

属地街镇及社区进一步转变职能，充分行使业主参与权、选举权、知情权、监督权，发挥业主委员会等业主自治组织的作用，引导业主委员会及业主通过居民自治、居民自管与聘请专职人员相结合的形式或物业服务外包等形式对住宅区进行自治管理。

(二)聘用物业服务企业提供专业化物业服务

属地街镇指导社区或业主委员会组织召开业主大会，业主大会决定聘用专业物业服务企业的，拟定物业服务标准、物业收费标准等物业服务方案内容，按照《民法典》规定，经法定比例人数和面积表决通过后，由业主委员会或依法授权委托的社区与物业服务企业签订物业服务合同。业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，履行各自的权利义务，业主按时交纳物业费，物业服务企业提供专业化物业服务。

（三)建立物业服务机构，加强日常服务

各街镇可与物业企业在辖区内建立“物业服务中心”，按照居民服务需求委托物业派驻专职人员提供专业物业管理，为老旧小区提供卫生保洁、绿化养护、公共部位日常维修等基本物业服务，实施物业常态化管理。

五、管理责任划分

1.区住建局：牵头统筹协调抓好全区物业管理工作，负责物业管理法律、法规、政策的贯彻实施，负责老旧住宅区物业管理攻坚工作的统筹和指导各街镇落实物业攻坚工作。

2.街道办事处（镇）：负责落实辖区内老旧住宅区物业管理社会化工作；组织老旧住宅区业主结合实际成立业主委员会、自治委员会、自治管理小组等业主自治组织，为引入物业管理奠定基础；指导社区充分发挥网格员、楼栋长作用，协调化解辖区内物业管理矛盾纠纷，创新开展物业管理服务等相关工作，并积极探索实施新形势基层社会治理体系的完善和治理能力的提升。

3.区委组织部：负责指导全区各级物业管理部门、物业服务企业和业主组织党组织开展党建工作；建立健全街镇、社区党组织领导下的社区居民委员会、业主委员会、物业服务企业多方议事协调工作机制，发挥党组织统筹协调作用。

4.区财政局：负责筹集拨付区级老旧住宅区物业管理奖补资金；会同区委组织部、区住建局和属地街镇等单位制定物业管理奖补资金使用管理办法并监督实施，确保专款专用。

5.区民政局：负责指导并推进老旧住宅区所在社区的群众自治组织建设、社区治理工作。

6.区城管局：负责老旧住宅区市容、环境卫生治理，生活垃圾清运行业管理；负责对老旧住宅区内的违章建筑、毁坏绿地等行为进行查处。

7.规自分局：负责对老旧住宅区物业管理用房选址的审核；配合区城管局和属地街道办事处，核实老旧住宅区涉嫌违章建筑是否取得规划和土地许可情况。

8.市场监管分局：负责监督检查价格公示、收费缴费和电梯等特种设备安全及计量监管；会同区城管局等单位制定老旧住宅区卫生费收费标准、制度，建立收费纠纷调解机制，协调解决收费纠纷问题。

9.消防救援大队：配合街道负责对老旧住宅区消防设施、消防车道情况进行业务技术指导，因地制宜研究解决办法。

10.各相关部门对于需要明确的事项，按照各自职责制定相应实施细则，做好物业管理工作。

六、工作步骤

以各街镇为实施主体，相关部门联动配合，共同推进老旧住宅区物业管理社会化全覆盖，具体工作步骤如下：

第一阶段：宣传引导（2021年7月15日前）

由各街镇以老旧住宅区、社区服务中心为宣传点位，通过宣传栏、展示版、条幅等方式宣传，全面宣传老旧住宅区社会化物业管理的政策法规、惠民举措、管理模式。

第二阶段：具体实施（2021年7月16日-11月）

由街镇、社区组织选定项目的居民成立业主大会及业主委员会，制定物业服务模式、服务标准、收费标准等内容，组织召开业主大会，经法定比例人数和面积表决通过后进行公示，并按照表决结果组织开展相应模式的物业管理工作。

第三阶段：全部覆盖（2021年12月）

完成老旧住宅区物业管理社会化全覆盖工作，总结经验，全面推广，实施常态化物业服务，做好长效化物业管理。

七、保障措施

（一）充实基层管理力量

配齐区、街镇、社区物业管理工作力量，区物业管理主管部门配备5名以上工作人员；街镇配备1名以上物业管理专职工作人员；社区配备2名物业管理专职工作人员，确保物业管理工作顺利开展。

（二）建立联席会议制度

建立物业管理工作联席会议制度，由各街镇定期组织住建、规划、城管、消防等部门召开联席会议，研究和解决物业管理工作中存在的突出问题，统筹协调相关部门，建立相关工作机制。

（三）开展业主组织建设

区物业办指导街镇做好业主委员会组建工作，街镇、社区对照任务清单中的项目，逐一做好宣传发动工作，对业主委员会组建、换届工作进行全程监督指导。已成立业主大会，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地的社区在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。业主可采取现场开会、书面和电子投票等方式进行表决。

（四）建立物业专项资金

区政府设立物业管理专项资金，由区财政局会同相关部门制定物业管理专项资金监管使用办法。物业管理专项资金主要用于以下两方面：

1.老旧住宅区物业管理奖补专项资金

建立奖补资金约200万元，用于对老旧住宅区转变物业管理

模式中，物业管理社会化程度高、物业服务费和生活垃圾处理费收费率高的街镇、社区居民委员会和“三长”进行奖励；对工作开展好的业主委员会进行奖励；对承接老旧住宅区管理面积大、服务标准高、业主反映好的物业服务企业进行奖励。

2.老旧住宅区物业管理应急专项资金

建立应急维修资金约300万元，用于处理辖区内物业管理突发事件的实际支出。由各街镇负责对辖区内的老旧小区提供共用主管道维修、路面硬化及楼顶渗漏等应急维修工作。

（五）加强宣传工作力度

扬州市住宅物业管理办法解读 篇10

车位车库公平分配

少于业主需求将抽签确定

随着私家车的普及，有的小区车位、车库越来越紧张。新《办法》明确规定，拟出售或出租的车位、车库数量少于本区域要求购买或承租车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买或是承租一个车位或者车库。

《办法》提出，在满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，租赁期限不得超过六个月。

小区内人身、财产受损谁担责?

是否履约是关键

业主车辆在小区内被盗、在小区内摔跤受伤、被高空坠物砸伤……出现这些情况，小区物业服务企业是否需要承担责任?

新《办法》明确规定，物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的，应当与物业服务企业另行签订服务合同。

除此之外，《办法》规定，对于小区中的安全隐患问题，业主、物业使用人或者物业服务企业应当及时维修、养护或者采取防范措施。如果因相关业主、物业使用人阻挠公共部位的维修、更新和改造，造成其他业主、物业使用人财产损失的，责任人应当予以赔偿。

失信物业公司将被录入信用档案

如何进一步规范物业企业服务行为?《办法》明确规定，建立物业企业考核体系和信用评价体系，对物业企业、项目负责人实行动态管理，明确物业企业和项目负责人的失信行为及惩戒措施，同时定期对物业服务项目开展专项检查，并向社会公布信用信息评价结果。

对于物业服务企业有出租、出借、转让资质证书的、泄露业主信息等严重失信行为之一的，二年内不得在本市申报各类物业服务示范项目。而对于物业项目负责人有严重失信行为的，被录入项目负责人信用档案的同时，还会被录入其所属物业服务企业的信用档案。

除此之外，在物业服务企业进行交接期间，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

建立三方评估制度

评定物业服务质量好坏

就物业服务质量的判定，《办法》提出，建立物业服务第三方评估制度，业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。

在前期物业服务期间，已交付使用物业业主总人数百分之十以上的业主，对物业服务企业的服务质量不满意，可要求物业服务第三方评估机构进行评估;业主大会成立后，业主大会或者业主委员会可以委托第三方评估机构，对物业服务企业履约情况开展评估，评估结果可以作为要求物业服务企业整改或者更换物业服务企业的依据。

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浙江省住宅区物业管理办法 篇11

1 物业管理单位服务中存在的不足

目前, 收费形式的物业管理制度在我国已经施行了20多年, 虽然国家出台了相关的法律、法规, 但物业管理中仍存在着诸多的不足, 如:物业管理收费乱、物业部门信用低、业主维权难等问题仍普遍存在。如何解决物业管理中存在的问题, 更好的为物业企业发展、为小区业主提供良好的宜居环境是目前小区物业管理企业发展中的首要问题。

1.1 相关的法律、法规有待于完善

由于国家前些年对于房地产行业的优惠政策, 客观上对房地产开发企业所孪生的物业管理单位监管不严。对于物业管理企业成立时的审查制度也较为宽松, 因此在客观上助长了物业管理单位的不良心态。而政府出台的《物业管理条例》也把业主的权益集中到了业主委员会当中, 此条例没有赋予业主与物业管理部门平等对话的机会, 因此也就造成了目前物业管理部门的服务质量不高。

1.2 物业管理部门准入门槛低

目前的物业管理企业准入门槛较低不需要大资金就可以成立物业管理企业进行物业管理收费。这就造成了一部分实力平平的物业管理企业, 虽然有了物业管理的资质, 但因为缺乏必要的资金投入, 各类相关服务的专业人员数量不足甚至在工作中产生分工不明确。因此不能达到既定的物业管理标准, 从而引发业主的不满, 引发了不必要的冲突。

1.3 业主维权难、维权成本高

我国的民事诉讼法中规定“谁主张, 谁举证”的原则, 这就造成了处于弱势地位的业主遇到侵权时举证难的问题, 物业管理部门和房地产商掌握着大量的信息, 而受侵害的业主如要举证物业管理部门的侵权行为, 必须向法院提交有说服力的证据, 但结果往往是收侵害的业主提供不出来法院所需要的证据从而败诉。

1.4 物业管理部门信用度低

由于物业管理监管的法律、法规不健全, 使得物业管理企业的一些行为得不到有效的约束, 造成一部分物业管理企业信用意识淡薄。

2 物业管理企业服务意识的改进

加快物业管理改革, 依法确定科学、规范、合理的物业管理服务收费, 既符合业主的利益和愿望, 也有利于物业管理服务的价值补偿, 是促进物业管理行业健康有序发展, 维护社会稳定的有效措施。

2.1 完善业主制度、收费制度

小区内的业主家庭有权选派自家的成员参加业主大会, 享有会议选举中的选举权和被选举权。在物业费的收取上, 物业公司应张贴物业收费明细, 对于业主有争议的收费项目和数额, 物业公司应主动向业主解释收费的理由, 对于不合理的收费应及时撤销。

2.2 强化监管职能, 实行备案和检查制度

政府相关职能部门应当加强对物业企业的监督和管理, 实行严格审查的准入制度, 对于一些没有经营的能力的企业不予审批。政府房产管理部门应定期、不定期的对物业部门的服务进行抽查, 对于查出的违规问题应及时处理, 并将处理结果公布给广大业主。对于物业企业的收费制度实行收费许可制度, 对于不同小区、不同服务规模、服务项目的收费数额由物业公司报送政府有关部门进行统一审批, 审批合格后物业管理部门应及时公布给广大业主。

物价部门要不定期的对物业管理企业的收费行为进行抽查, 对于存在乱收费的物业管理企业要降低其收费标准, 情节严重的政府部门应取消其物业管理资格。

2.3 实现物业管理市场化, 引进竞争机制

目前我国的大部分物业公司都是由房地产商指派而来的, 要想从根本上改变物业管理中存在的问题, 除了国家出台相关法律、法规进行规范, 还应该取消以前的“谁开发, 谁管理”的运营模式。从根本上断绝物业管理公司于房地产商之间的关系。物业管理企业应该在工商部门依法登记并取得相应的资格, 国家应多鼓励有实力的企业、团体加入到物业管理当中。物业管理企业经营中应当靠优质服务和品牌参与市场竞争, 小区选择的物业公司应在政府房地产管理机关的监督下接受小区业主委员会的公开招标, 中标后入驻小区, 在政府价格主管机关领取收费许可证, 制订服务收费项目标准公布后从事管理收费。通过市场竞争, 使那些实力较强、规模较大、服务质量好的知名企业脱颖而出, 从事较多的业务, 创出品牌, 用优质服务, 合理收费占领市场制高点。促进物业管理服务行业健康有序发展。

“以人为本”是物业管理企业的服务宗旨, 在服务中更好的贯彻这一宗旨, 才能得到广大业主的支持, 企业才能在经营中获取更多的利润。物业管理企业应该在经营中应进行技术、管理制度的创新完善, 用于实践, 不断拓宽发展空间, 才能保证物业管理公司保持可持续发展。

摘要：随着物业管理模式在小区管理中的深入推行, 物业管理单位与小区业主的纠纷也逐渐增多, 如何应对目前物业管理单位与小区业主的纠纷问题成了当前物业管理中的首要大事。本文就是根据目前住宅小区物业管理中存在的不足提出相应的解决办法, 以期能解决目前物业管理中所存在的问题提供一点帮助。

关键词：物业管理,住宅小区,物业纠纷

参考文献

[1]杨娟.试析物业管理主题关系[J].当代经济, 2011 (1) .

住宅小区前期物业管理 篇12

——前期开发遗留问题探究

城建工管班王志明学号：0811010051

摘要：小区前期物业管理是对在建住宅小区进行安装工程、装修工程及小区绿化等多方面的管理。前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。但是在建设单位与物业管理公司交接的过程中，常常因为信息不对称或是互相推脱责任留下诸多难以解决的问题，被称为前期开发遗留问题。我谨以此论文阐述自己愚见，简单探究一下我国住宅小区前期开发中有哪些遗留问题及相应的处理对策。

关键词：前期物业管理业主大会物业交接物业费房屋维修基金

一、住宅小区前期物业管理的主要特征。

1、管理的是未建成的小区。住宅小区由单幢楼宇、组团组成，一个小区不是一下子就全部建成的，往往要花几年才能建成。当小区第一批房屋建成出售后，随着业主的入住就需要物业管理，否则小区就成为一个无序的聚居地，秩序混乱不堪。

2、服务业主是建设单位。国务院《物业管理条例》和建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，建设单位可以选聘物管公司实施前期物业管理。事实上，目前新建住宅小区绝大多数是由建设单位选聘的物管公司进行管理，而不是通过公开招投标来选聘物业公司。

3、细节决定成败。由于前期物业管理处于小区建设之中，各种配套设施不健全，管理的内容也在逐步扩展，但对管理的细节要求非常高。譬如在装修过程中，物管公司既要口头说，墙上贴，还要现场盯。装修户从地面向楼上吊木材，稍有不慎就会碰坏外墙，甚至毁坏门窗。如果不派人跟踪，一旦发生因业主装修损坏公共部位事件，谁也不会承认，这种现象屡见不鲜。

4、工作展开在业主大会召开之前。前期物业管理由于没有成立业主委员会，物管公司在实施管理中必须接受所有业主的咨询、质疑，既要及时解答处理属于物业管理的问题，又要收集反馈属于开发商答复处理的问题。工作量和工作的难度尽管比较大，但物管公司必须全力以赴做好工作，确保有比较高的业主满意率。

5、需大量收集各种资料。物业管理的基础在物业的基础资料是否齐全，前期物业管理是各种资料大量形成的时期，物管公司要更好地开展物业管理，必须注意收集、整理、保管好各种资料，例如物业的构成明细、物业公用部位明细、物业公用设施设备明细、各种管线和地下排水系统的图纸资料、业主装饰装修资料、业主反映物业存在问题整改情况资料等，都要及时收集分类建档，以便查考。

二、住宅小区前期物业管理的主要内容

1、通过投标来接洽物业管理业务

无论物业管理企业是开发商组建的，或是独立组建的，或是房管所转换的，还是各大系统组建的，前期管理首先必须不断开拓，通过投标竞争来接洽业务。

2、建立与业主式租户的关系

物业管理的管理对象是物业，而服务对象则是人，即业主和使用人。因此，物业管理企业既应与第一业主（开发商）共同协商，又要与未来业主或使用人取得联系，听取意见

3、察看工程建设现场

前期物业管理的目的是为以后的管理创造良好的条件，因此，物业管理企业应根据物业管理要求，对物业的规划设计及建筑施工提出合理建议。

4、卫生保洁工作

前期物业管理的卫生保洁首先必须抓好装潢垃圾的集中堆放和及时清运，减少灰尘污染。其次是加强宣传和督查力度，严禁装潢施工人员随地大小便和从楼上向下抛杂物的行为。三是抓好生活垃圾袋装化，减少生活垃圾随处放，苍蝇满天飞的现象。四是适当增加保洁力量，增加保洁次数，尽量使业主从一入住小区就感受到温馨整洁的环境。

5、治安维护工作

小区在建期间各种工人机械出入频繁，很多不法分子会趁机潜入工地进行盗窃、勒索等违法行为。小区保安必须做好人员的登记识别工作，尽量做到出入有证件，请假有假条，记住出入车辆的外形及车牌号，做到见车思人。

三、前期物业管理中常出现的问题。

1、协议问题。国务院《物业管理条例》规定：“建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业管理合同。”以协议的形式赋予物管企业独立管理运作的权利，可以减少开发商不必要的干扰，更有利于物管企业提高自己的管理能力和服务水平。

2、收费问题。新建住宅小区前期物业管理收费要经当地物价部门批准才能实施，是一项政策性很强的收费项目。因此物管企业要根据小区建设的实际情况，合理确定收费标准，及时报物价部门审核批准后才能服务收费。

《物业管理服务费用收取标准》

第十条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的 倍收取。

第十二条 乙方对业户或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计划。

3、三者关系问题。前期物业管理中，存在着开发商、物管公司、业主之间相互关联制约的关系。物管公司与业主是管理服务与被管理服务的关系，是主与从的关系，在管理上物管公司是主，业主是从；在服务上，业主是主，物管公司是从。业主与开发商的关系纯粹是一

种买卖关系，契约关系，在业主与开发商之间，物管公司起着一种协调和媒介作用。在这三者关系之中，物管公司既不能得罪开发商，更不能得罪业主，因为前期物业管理结束后，物管企业能否继续在这里实施管理服务，不是开发商说了算，而是业主大会说了算。所以物管公司要特别注意协调好业主与开放商之间发生的矛盾，既要承担起开发商赋予的管理服务职责，为开发商排忧解难，又不能牺牲业主的利益，尤其对业主反映的问题，物管公司无法解决或无能力解决时，切不可盲目应允，给自己留下后患。以保证在前期物业管理结束后继续在该小区实施物业管理为最终目标。

4、安民告示问题。前期物业管理，是在新建住宅小区中进行的，业主来自五湖四海，个人的职业、品行、生活习惯各不相同，想法各异。物管公司作为小区的管家，要对小区的各项管理规定及早安民告示，可通过通知、公告、告示等形式将具体的规定和要求及时通知业主。规模较大的小区还可印制业主手册，将业主公约、小区建设规划、服务内容及标准、公众应急电话等集于一册，使业主不出门便知物管事，提高物业管理的服务水平。

四、前期开发遗留问解决办法

“物业管理矛盾”已经成为当前社会普遍关注的热点、难点问题。其中，前期开发遗留问题已经成为物业管理矛盾的核心症结。据统计，在物业管理矛盾中，70％是由前期开发遗留的问题引发。那我们有哪些解决的对策呢？

以下是5月26号北京市委发布的《北京市物业管理办法》（以下简称《办法》）中的规定。

北京市新建小区将由开发商负责提供前期物业服务，并且在业主大会没有成立、物业没有交接前，开发商不得向业主收取物业费；乡镇政府及街道办事处有义务帮助筹备业主大会；物业服务分成五个等级，业主可以选择需要的服务等级„„

此法规将于今年10月1日正式施行。与此同时，北京市住房城乡建设委员会目前正在研究制定30余个配套政策、技术标准、操作规范和示范文本，将为《办法》的贯彻落实提供支撑。

北京出台的这一新法规虽然没有解决业主与开发商之间的矛盾，但却从根本上解决了物业管理公司与开发商之间权责纠纷问题，我个人认为这种解决问题的方式很值得其他地方借鉴。

1、在业主大会成立之前，由建设单位承担物业的维修养护和管理完善责任。《办法》的配套措施还将规定在合理的期限内，建设单位应当按照约定的服务等级标准提供前期物业服务。也就是说，当业主大会主体没有出现时，建设单位不得向业主收取物业服务费。

2、明确了前期开发与后期管理的责任分界点，把物业共用部分交接查验作为前期开发与后期管理的分界点。业主大会成立并确定物业管理方式后，建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接。

3、业主可选择物业服务等级。长期以来，业主与物业服务企业就物业服务收费、物业服务质量等问题纠纷不断，直接影响了业主与物业企业和谐互信关系的建立。

4、物业公司须每年“晾”账单。一是实施物业服务企业动态监管，推动企业资质管理向信用管理转变，逐步实现对物业服务企业由传统的资质管理向行为管理过渡。二是调整行业监管重心，建立物业项目备案制度。三是创新项目管理模式，建立项目负责人制度。四是制定物业项目接撤管办法，规范物业项目变更物业管理方式和物业服务企业时的接撤管活动。

参考文献：《北京：开发商“离场”不得遗留问题 》——房产——人民网

《北京市物业管理办法》

《前期物业管理》——百度百科

《住宅小区前期物业管理的主要特征》——中国物业管理培训信息网