经营珠宝商铺店注意事项（精选10篇）
经营珠宝商铺店时要注意的细节还是很多的，现在珠宝行业在我国迅速发展起来，很多人就想着进入这个行业，经营珠宝商铺店时不能盲目的开店，一定要掌握一下开店经营技巧，正确的经营店面的生意才是最好的，经营珠宝商铺店注意事项大家有必要好好了解一下，对于开店经营技巧或者是北京店面出租不明白的大家进来看看由我爱我铺提供的吧。
门市功课简略化
珠宝加盟的根本不雅点，便是品牌授权与教授，加盟者由于不懂经营技巧，以是才要加盟，珠宝也便是让生手的人，透过短期的教导练习而能上场操作;而在短期内，要让加盟者从生手酿成熟手，门市操作的技巧务必简略化。
经由过程品牌魅力须强过产物品牌
缘故原由很简略，由于岂论任何行业产物的魅力都太强了，花费者购置时，对产物的指名度太高，品牌的紧张性相对低落。当产物的魅力太强时，品牌的紧张性就相对低落，连锁品牌的魅力天然更无法树立。得当商圈必需遍及化
开店经营技巧很是重要，珠宝加盟店的根本不雅点，便是将品牌在空间上延长;而分歧形态的店，所得当的商圈(办公区、住户区、贸易区或混杂区)亦不尽雷同。假如店面形势，对商圈请求的尺度很宽松，天然较易取得得当开设的所在，开好一家珠宝加盟店，就要从多个角度考核剖析，选择数得当本身店面成长的地位。
产物必需是年夜众化花费产物
甲方： 物业管理有限公司 乙方（经营户）： 丙方（产权人）：
经营保证金： 指作为乙方在商场经营期间为保证商品质量、服务质量及相关经营活动满足国家相关规定或甲方经营管理规定而预先交纳的保证金。乙方在经营协议期内因商品质量或服务质量及相关经营活动而出现问题给甲方造成损害的（含拖欠物业管理费用），视损害程度甲方有权扣留部分或全部经营保证金。经营保证金在乙方自办理完正常退场手续之日起一个月后到甲方办理退款手续。
公共性服务：指在物业管理区域内提供的共用部位共用设施设备维修、养护、环境保洁和公共秩序维护等多种内容的综合服务。
专项性服务：指电梯、转供电、二次供水和中央空调等房屋设备运行服务。
本协议适用于 物业管理有限公司（以下简称甲方）的商铺经营户及商铺产权人。乙方应当遵循合法经营、依法纳税、公平交易、平等竞争的经营原则，并遵守和执行国家法律和地方相关宏观调控政策。第一条 入场管理及应提供的资料
乙方所经营的商品质量符合《中华人民共和国产品质量法》，并向甲方提供营业执照、税务登记证、法人代表证或身份证，租赁协议、商标注册证、经销授权书的复印件、食品卫生经营许可证复印件、从业人员健康证复印件；并承诺不经营假冒伪劣、质次残缺商品，对所经营的商品均须提供由国家承认的质量检验合格的相关质检报告，以证明其产地、品质、合法身份等情况。
乙方工作人员上下班必须佩带 统一工牌，并在规定的时间内按公司指定的员工通道出入。
第二条 装修管理及乙方应提供的资料
1、乙方进场装修必须严格按照《 装修管理规定》执行，并遵守以下规定：
（一）乙方进场首次装修及二次装修需到甲方办理装修申请手续，向甲方提供装修设计方案和图纸以及施工单位资质证书复印件一份。在装修施工期间应自行用围挡遮掩；甲方如发现乙方未做围挡，每发现一次，甲方有权扣除装修保证金的10%作为违约金，并暂停供电服务。
（二）施工人员必须出示临时施工人员出入证，如未能出示临时施工人员出入证，甲方有权停止其施工行为。
（三）后期招商期间施工时间为22：00——06：00，商场正常营业期间禁止施工。
（四）商场中所有业主的室内外装修及店招在施工前必须将设计方案报甲方审核后方可施工，如未经审核的，甲方有权停止供电服务。
（五）乙方的内外维修均不得破坏与改变原有建筑结构外立面及设备的正常使用功能。
（六）乙方需要动明火及装修面积超过60平方米，报消防部门审批。如未经审批由乙方自行承担一切后果和责任，动电焊的要办理动火证且操作人员要持有操作证，现场必须有防护措施。
（七）乙方装修垃圾应及时自行清运或委托甲方有偿清运。垃圾有偿清运费为 元/M2。
（八）乙方如在装修施工中改动或破坏消防、空调﹑给排水、供配电及其它公共等设施设备或建筑物，或者违反装修管理规定的，应自行给予修复（恢复原状），甲方有权扣除相应的装修保证金，保证金不足以赔偿损失的，乙方应赔偿所造成的其他所有损失。
（九）乙方装修如有特殊要求（如需增容等），必须在甲方批准同意的后办理手续。每增加1KVA应缴纳增容费 /元，另计装修押金 ∕元。
（十）本协议所规定的装饰装修管理规定未尽条款详见《
装修管理规定》。第三条 经营行为管理
1、经营品项：
（一）乙方在协议经营期内所经营商品必须严格限定在进场经营审批单的经营品项范围内，如确需对商品品牌、经营区域及经营面积调整应提前向甲方提出申请并经甲方同意。
（二）如未经甲方许可超出约定的商品经营范围，或擅自停业、关铺、变更营业时间等，甲方有权予以制止并清除，同时有权利扣除乙方在进场时缴纳的经营保证金的权利。
2、统一营业时间：
商铺营业时间定为夏秋季： 至 ；冬春季： 至。按上述营业时间，乙方员工应在开店时间前半小时内应进入商场，闭店时间后半小时内离开商场，如有不按时开闭店者，一经甲方发现每次处以 1000 /元罚款，若乙方接到罚款单三日内仍未交纳罚款，该款项甲方有权从其经营保证金中扣除该款项（如需提前开店或延后闭店需提前向甲方提出申请，待甲方批准后方可实施）。
3、统一POP：乙方在进行促销宣传时必须使用甲方统一提供的POP宣传纸，如甲方发现乙方未按甲方要求统一张贴，甲方有权强行拆除，乙方自行承担一切损失及后果。
4、乙方为本商业物业日常用电卡的充值时间为：每周一、周四两个工作日，敬请乙方提前做好准备。乙方如欠缴物业管理等费用（含租金、公共性和专项性费用），甲方有权拒绝充电服务。
5、乙方（含乙方工作人员）在商场内不得损害商场的装饰、装修及其它公共设施；不得聚众喧闹或发出超出标准规定的噪音及设赌、算命等有损商场形象的行为，一经发现甲方有权予以制止并有处罚的权利。
6、未经甲方批准乙方不得在商场内派发宣传单，一经发现擅自发传单者，甲方有权将传单没收或直接将发传单人员清除出场，如有不服从商场管理者则甲方有权停止物管服务（包括停止供电服务），严重者交由相关执法部门处理。
7、乙方必须保持各自商铺门口道路畅通，不得在公共场所、道路、通道堆放货物、杂物（含清洁用具等），不得占道经营，如乙方违反本规定占道经营，堆放杂物，经甲方劝告未能纠正，甲方有权直接将物品清除，一切损失及后果由乙方自行承担。
8、严禁乙方在商铺外及公共区域私自开展经营活动（如摆放花车、边柜等），如甲方发现乙方擅自在自己所经营的商铺外或公共区域开展经营活动，甲方有权直接将物品清除并对乙方违约行为进行处罚，由此造成的损失及后果由乙方自行承担。
9、乙方人员不得在商场内留宿，如确需在商场内留宿工作人员，乙方应向甲方申请并办理相关手续，待批准后方可留宿；如经甲方发现有未办理手续而留宿者，甲方有权将其清出场内或直接交由公安部门处理。乙方工作人员留宿期间，甲方可配合乙方管理，但不对乙方的人、财、物等安全和管理负任何责任。
10、未经甲方批准，乙方不得在公共位置张贴促销海报及宣传物品，若确需摆放，必须征得甲方批准并按甲方规定执行，如未按规定摆放，经甲方劝告未能纠正，甲方可直接将物品清除，一切损失及后果由乙方自行承担。
11、乙方在商场内运送货物时，必须使用专用运输（送）工具﹐严禁使用金属轮车及直接在地面上拖运货物，如给甲方或其他人身、财产造成损害，乙方必须依法或按规定承担责任。
12、甲方如发现乙方经营假冒产品、三无产品及经营品种与营业执照不符的，甲方有权暂时停止乙方的经营活动并上报有关部门直至其改正，同时按本协议第二条第1款的第（二）项规定执行。
13、乙方（含业主自营）如需更换同一个业态的品牌应提前15天向甲方提出申请进行审批，新引进品牌须经甲方进行审核同意后方可进场，如未按规定办理手续，甲方有权制止乙方经营并停止物业管理服务。
14、在协议期内甲方发现乙方私自向第三者转让、转租或与第三者共同使用协议所约定的经营场所，甲方有权对其经营的产品进行清除，同时可以停止物业管理服务（包括停止供电服务）。同时按本协议第二条第1款的第（二）项规定执行。
15、严禁乙方乱抛垃圾，装修垃圾、建筑垃圾自行清运。
16、乙方不得私自在商铺内从公共管道管线上或对外拉接任何水电管道和线路，一经发现，一律按偷水、偷电处理。甲方有权扣除全部的经营保证金或停止供水、供电服务。
17、不得占用、损坏商场的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事前书面申请，经甲方批准后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；
18、转让或出租物业时，书面通知甲方，并确保受让方或承租方与甲方签订本协议。
第四条 各项缴费的管理
1、物业管理费收费标准：公共性服务费收费标准 元/平方米/月，专项性服
务费收费标准 元/平方米/月（文件批号）。如遇政府政策性调整及相关行业部门的调价，物业管理费收费标准相应调整。
2、物业管理费及其他款项缴费日期：物业管理费按季度缴费，季度最后一个月30日之前缴纳下季度物业管理费；公共水电费（公摊）、公共中央空调使用费（公摊）及其他应缴费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务。逾期未缴的，甲方有权根据前期物业服务合同及本经营协议的约定，追缴滞纳金，并有权停止物业管理服务和供电服务。自逾期之日起每日按欠费总额的千分之三收缴滞纳金。
3、收费项目：经营保证金 元，装修保证金 元（特殊装修另行商议解决），施工人员出入证工本费 元/个（如遗失施工人员出入证，则从装修保证金中扣除押金 元/个）。
4、交款说明：经营保证金作为乙方在商场经营期间商品质量、服务质量及不按国家规定或甲方规定经营的保证金。乙方在协议期内因商品质量或服务质量出现问题给甲方造成损害的（含拖欠物业管理费用），视损害程度甲方有权扣留部分或全部经营保证金。经营保证金在乙方自办理完正常退场之日一个月后到甲方办理退款手续。如乙方在装修期间给甲方造成损害的，甲方有权扣留部分或全部装修保证金，装修保证金在装修审验合格后，凭收据及装修施工许可证到甲方办理退款手续。在经营过程中出现一切问题，乙方退场后如无法追究，甲方有权在其经营保证金中扣除，超过经营保证金的，不足部分由乙方补足。
5、如乙方在经营期间经营保证金不足 元，由甲方通知乙方后三日内向甲方补交，逾期未缴纳，甲方有权停止物业管理服务。第五条 经营行为的延续与终止
1、经营行为的延续：乙方应向甲方出示续租证明，并缴纳足额的经营保证金。
2、经营行为的终止：乙方应在协议终止日前30天向甲方提出终止经营的书面申请，在协议未到期前应保证正常营业；乙方如未按正常手续办理擅自退场，甲方有权采取相应措施并扣除乙方经营保证金。
第六条 其他约定
1、商铺的产权人丙方须对乙方的违约行为及拖欠物业管理费的行为承担连带责任，乙方之任何违约行为均视为产权人丙方的违约。
2、乙方或产权人丙方有违约本协议第三条中的任何一款，则每次向甲方支付 元人民币的违约金，甲方有权在经营保证金中直接扣划，如有不足，则乙方或产权人丙方须重新向甲方交纳 元保证金。否则，甲方有权停止其所有服务。
3、当业户与产权人同为一人（自营）时，本协议中所有业户的权利与义务均适用产权人。
4、如遇商场统一调整经营规划，应予以配合或服从。
第七条 乙丙双方已熟知《前期物业服务合同》中所阐述的条款内容并予以遵守。
第八条 本协议一式叁份，甲乙丙各执壹份。
本协议自签章之日起生效。协议的签订、履行、解释、争议解决均适用中华人民共和国法律。在协议的履行过程中如发生争议，由当事人协商解决，如协商不成参照《中华人民共和国合同法》的有关规定，任何一方均可向人民法院提起诉讼。
甲方签章： 乙方签章： 丙方签章：
授权代表人（经办人）： 授权代表人（经办人）： 授权代表人（经办人）：
联系电话： 联系电话： 联系电话：
经营合作甲方：
经营合作乙方：
根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，为明确出租方与承租方的权利义务关系，经双方协
商一致，签订本合同。
一、甲方现承租一间商铺位于 斗门里维埃拉146号铺 房屋（建筑面积80㎡）与乙方进行合作
经营。合作期限暂定年，如需继续合作双方另作协商。双方合作期从年月日起至年月日止。
二、甲方负责提供商铺（基本装修到位）；乙方负责经营管理，乙方每月以现金定额形式向甲方
按期交纳房屋补偿金；商铺经营过程中所产生的其他费用均由乙方负责交纳。经营中损益情况均由乙方负责。
房屋补偿金交纳期限：乙方必须向甲方交纳合作押金即人民币元整，以后
每月底（29日）前交纳下一个月补偿金一次，月金额起算：从年月日至
年月日为人民币元/月；从年月日至年月日为人
民币元/月。
三、乙方需在室内外进行装修时须经甲方及有关部门同意并按要求进行报建，但不得随意更改
房屋的结构，否则，所引起的后果由乙方负责。
四、合作双方的变更，乙方如因工作需要将经营权转让给第三方时，必须事先征得甲方书面同
意，否则，则追究乙方责任。
五、在合作期间，乙方以汇款方式向甲方交纳房屋补偿金，汇款单作为凭证备查。
六、乙方自己负责在经营期间发生的水费、电费、电话费、小区管理费以及各类税费。以及政
府有关部门征收本协议未列出项目但与使用该房屋有关的费用均由乙方支付。
七、合作期内因乙方责任终止合作协议的约定：
乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同没收押金并收回商铺经营权，造成甲方损失，由乙方
赔偿。
1、恶意欠款累计达一个月；
2、中途单方面无故退出合作；
3、利用房屋进行违法行为；
4、故
意损坏房屋结构和设施设备；
5、违约。
八、乙方违反协议第七条任何一种情形，在接到甲方终止协议通知书三日内，自行清理房屋内
物品，将房屋退还甲方。逾期占用，未搬出的物品则视为乙方放弃，甲方有权进行清理，收回房屋，清理费由乙方负责。
九、合作期间，任何一方不得提前终止协议，若要提前终止协议（不包括本协议第七条的规定）
需提前一个月书面通知对方，造成对方损失的应予补偿，如因国家建设或出现本协议第七条规定的情形之一的甲方必须终止协议时，乙方的经济损失甲方不予补偿。
十、乙方必须依法经营、遵纪守法，做好安全消防工作，一旦出现事故损失由乙方负责。
十一、协议期满如不续约，甲乙双方应提前一个月通知对方，期限一到，乙方应无条件将商铺
交回给甲方。经双方移交无误后，甲方需退还押金给乙方。
本协议未尽事宜，由双方协商解决，本协议一式两份，双方各执一份，具有同等效力，协议自
双方签字之日起生效。
合作甲方：合作乙方：
联系电话：联系电话：
承租方(乙方)：_____________身份证号码：_______________________
甲、乙双方经友好协商，就店铺转让事宜达成以下协议：
一、甲方将自己位于________的店铺(转让给乙方使用，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。
二、乙方与甲方已签订了租赁合同，租期到________年____月____日止，年租金为________元人民币(大写：___________)，租金为一次性交清，并于约定日期提前______个月交至甲方。店铺转让给乙方后，乙方履行原有店铺租赁合同中所规定的条款，并且定期交纳租金及该合同所约定的应由甲方交纳的`水电费及其他各项费用。
三、转让后店铺现有的装修、装饰及其他所有设备全部归乙方所有，租赁期满后房屋装修等不动产归出租方所有，营业设备等动产归乙方(动产与不动产的划分按原有租赁合同执行)。
四、乙方在________年____月____日前一次性向甲方支付转让费共计人民币__________，(大写：________)，上述费用已包括第三条所述的装修、装饰、设备及其他相关费用，此外甲方不得再向乙方索取任何其他费用。
五、甲方应该协助乙方办理该店铺的工商营业执照等相关证件的过户手续，但相关费用由乙方负责;乙方接手前该店铺所有的一切债权、债务均由甲方负责;接手后的一切经营行为及产生的债权、债务由乙方负责。
六、如乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方应每日向甲方支付转让费的千分之______作为违约金，逾期____日的，甲方有权解除合同，并且乙方必须按照转让费的_____%向甲方支付违约金。如果由于甲方原因导致转让中止，甲方同样承担违约责任，并向乙方支付转让费的______%作为违约金。
七、如因自然灾害等不可抗因素导致乙方经营受损的与甲方无关，但遇政府规划，国家征用拆迁店铺，其有关补偿归乙方。
八、本合同一式两份，双方各执一份，自双方签字之日起生效。
甲方(签字或盖章)：___________
日期：______________
乙方(签字或盖章)：______________
××物业服务有限公司（以下简称甲方）承租人 ：（以下简称乙方）
为进一步提升商业街及周边环境质量，美化、净化小区环境，为广大业主创造安全、优美、和谐的居住环境，子啊平等、互利的基础上，经双方共同协商一致，签订商铺经营管理责任书如下：
甲方的权利及义务：
一、按时、按标准收取水、电、暖等费用。
二、督促乙方按商铺使用功能进行装修和使用。
三、根据门前“三包”要求，划分商铺周边卫生区域。
四、为乙方设置专供必备的信息发布设施。
五、清理乱摆乱放物品及危险品。
六、发现、制止和处理乙方各种违反规定之行为。
七、为乙方提供生活用水、电、暖等基础需求和有偿服务及特约服务。
八、为乙方提供外围保洁服务，将外围区域卫生进行打扫、保洁二次。
乙方权利及义务：
一、承诺接受甲方提供的保洁、安保服务及有偿服务项目，正确使用水、电、暖、天然气，杜绝窃水、电等不文明行为。
二、承诺按照商铺使用功能及装修规定进行装修和使用。
三、承诺正确使用甲方提供的卫生设施、公用设施和物品。
四、业主所购置商铺出租时，须将租赁协议及承租方信息在小区物业服务中心备案，承诺遵守小区《管理规约》《小区商铺管理办法》及小区各项管理规定。
五、承诺按照商铺使用功能及装修规定进行装修，爱护商铺内的基础设施，不擅自改动水、电、暖等管线设施，经营项目不超出商铺设计使用之功能。商铺开张营业必须取得工商部门颁发的营业执照，特种行业须持有行业许可证，并在物业服务中心备案。保证商铺在不具备硬件设施的情况下开办经营餐饮、干洗、切割、洗车等有污染的行业，不经营有声娱乐业。
六、承诺守法经营、诚信经营，按时、足额缴纳经营期间产生的水、电费、物业管理费、垃圾费等各项费用。
七、承诺保证商铺的招牌（广告牌）按物业服务中心的要求，统一设计、材质，自行制作也可委托物业服务中心制做，并按照政府有关部门及物业的要求安装在规定位置：保证不在商铺前人行道上、外墙等公用设施部位搭建、安装任何牌匾等设施、设备，堆放任何物品，如放置广告牌等影响交通。缺需占用公用部位，需缴纳一定的公用设施有偿使用费（主要用于后续公用部位的恢复），使用统一广告位的需缴纳相应的广告费用。凡在公共场所擅自张贴广告、标语，乱竖指示牌、广告牌的行为，物业服务中心将责令其整改，并处以50-100元罚款，情节严重的提请政府有关部门依法处理。
八、承诺做好消防安全工作，配备灭火器材，放置于显眼及易取之处，并定期检查器材的有效期限，对过期消防器材应及时更换。商铺内、外严禁堆放易燃、易爆和剧毒、腐蚀物品。
九、承诺维持环境的整洁、美观，保证每月对商铺门、窗、外装及外力面墙进行一次清洗，不乱扔垃圾、乱倒污水，商铺内、外不允许饲养家禽、家畜（如有违反其中一项罚款50-100元）。保证配套设施外观干净、整齐、美观，无损坏。商铺内物品做到摆放整齐、有序，商铺外原则上不允许摆放物品，如有特殊原因，应书面申请物业服务中心，经同意后方可摆放，并遵守相关规定。
十、承诺按照小区物业服务中心的要求正确使用公用卫生设施和物品。做好小区保洁工作集中清扫后责任区内的卫生维护，保证任何垃圾袋装处理放置与指定位置。
十一、承诺保证按照政府“灭四害”要求，在商铺适当的位置投放灭鼠毒饵盒，毒饵由经营者自行添加，如经检查有未及时添加毒饵的，经要求整改而未限期整改的，物业服务中心将上报政府有关部门，并按照政府相关规定给于处罚。
十二、承诺保证冬季门前冰雪的及时清理，积极响应政府“下雪就是通知，雪停就是命令”的口号，清理从商铺经营门面的宽度，临街商铺除清理本铺范围内以外，还需清理本铺面所对应马路中间黄线处位置。
十三、承诺积极协同物业服务中心抓好安全工作，商铺业主与经营者应积极配合小区物业服务中心，并与社区办事处、派出所保持密切联系，当遇到可疑人员或发生治安案件时，及时报警并协助警方破案。
以上责任书经甲、乙双方共同签字认可后具有法律效力，甲乙双方各持一份，如其中一方违反责任书之规定，另一方可根据规定追究相关的责任。
甲方 乙方（签章）（签章）
致购物广场广大店铺经营者们：
为积极响应工商管理部门合法合规经营的号召，特告知本购物广场内的专柜及商铺店主。如有超品、超品牌经营现象的商铺，请商铺经营者需严格按照《工商经营管理条例》，自行对商铺内的产品进行检查，及时地对超过经营范围的产品进行下架处理。本购物广场本着“合法合规，互利共赢”的经营理念，望各位店主、经营者能够积极配合本月的工商管理检查，自觉地对商铺内的商品进行归类整理。
本购物广场坚持公开、公平、公正原则，呼吁本购物广场内的专柜及商铺店主合规经营，遵守国家工商管理的相关法律规定，也保障了各位经营者的合法权益。坚持经营者与购物广场利益相结合原则，如有超品、超品牌的商品，请各位经营者自行妥善处理。
请广大店铺经营者们自行查看商铺的经营许可证，对商铺的常规商品进行检查；及时下架商铺内超品、超品牌的商品。
本月，工商局的执法队伍会对每一家商铺的经营情况进行调查，如有发现超品、超品牌经营的商铺，将依法进行相应的处罚，因此，请各商铺按照本计划及时整改，或后果自负。希望各位商铺经营者能够本着“合法合规”的经营理念，本购物广场将继续提供更加优质的服务，与各位经营者一同互利共赢。
Xx购物广场
作者：上海市建纬（深圳）律师事务所 陈桂平律师
商铺租赁是房地产三级市场的重要组成部分，而商铺作为市场经济交易的载体之一，有关商铺租赁的纠纷也较为常见，而且有关商铺租赁的纠纷涉及的标的额也并不低，有些商铺租赁年租金达几十万的都有，这个跟商铺所在的商圈有很大的关系，由此，无论对于出租方还是租赁方来说，需要注意好有关的风险。
一、招商阶段的租赁纠纷
现在不管是国内的一线城市，还是二线城市，许多大型商场都存在招商活动，对于商铺而言，更是如此，但是这个阶段，也是租赁纠纷常有发生的阶段。举例来说，现在商场为了更便于服务消费者，会对商场的区域进行功能划分，比如按每一层经营产品或者同一层不同区域经营同一类产品进行统一布置，因此，在招商的时候，就会对经营产品的承租者功能定位进行限制，而反过来说出租人随意变更招商阶段的区域定位，也会引来被索赔的可能。另一方面，由于一般的商场为了吸引承租者的前来，经常会开出优惠条件，并且约定了预计开业的时间。但就经本人处理的案件，包括代理及咨询的案件来说，很多时候，商场的出租者容易出现以下问题：
1、擅自变更租赁合同约定的商铺位置；
2、擅自缩小原定的租赁位置；
3、商场因招商不足未能如期开业；
4、商场为了招商而管理混乱，未能如同招商宣传阶段一样，进行功能划分；
5、商场虽开业，但配套的电梯、水电、网络等不具备，承租者入驻时发觉与预期相差甚远。因此，对于承租者来说，不应一味的看重商场的招商宣传，更应该注意租赁合同里的约定以及可能出现的风险，如果租赁合同未对商场可能出现前述五种情况作出违约约定或者退还租金或租赁保证金的约定，则承租者将依照合同法的法理及有关规定进行索赔，从索赔的角度以及保护自己权益的角度来说，将会加大自己的诉讼成本。反之，对于商场出租者而言，如果对于招商预期期望过高，而擅自存在夸大宣传或者过度宣传，则可能在实际招商情况不佳之时，面临承租人的索赔，甚至是集体诉讼。
二、签约阶段的资信审查问题
所谓资信审查，在此仅指出租人是否有出租的资格，承租人是否具有承租的能力，那么相对于承租人来说，本人仅提醒有关如何核实出租人的出租资格。大型商场，一般开发商委托物业代为出租，那么承租人需要注意的是有关的物业获得开发商的授权手续，另一方面，还需要注意关于出租的商场是否存在出租限制，即是否商场的权属是否存在瑕疵或者受限，按照《城市房屋租赁管理办法》第六条规定有下列情形之一的房屋不得出租：
1、未依法取得房屋所有权证的；
2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
3、共有房屋未取得共有人同意的；
4、权属有争议的；
5、属于违法建筑的；
6、不符合安全标准的；
7、已抵押，未经抵押权人同意的；
8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；9有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。而发生前述情况下，承租人一般风险较大，且如果后期租赁后需要办理有关经营证照时，可能会遇上阻碍。对此，在签订租赁合同或者意向书时，需要先核实是否存在前述情况，尤其承租的成本较高、投资较大时。但是现实中，很多农村集体用地也有建立商场出租，但是在办理证照方面，只要村委出具证明，还是不存在办理的障碍，对此，需要承租人在签订合同时，核实是否存在证照办理的困难，避免承租后无法合法经营，对于违法建筑、或者司法、行政部门查封的房子，承租人承租确实要三思而后行。
另外，在承租人时，需要注意承租的商场所在的区域是否在拆迁范围内，按照深圳的说法就是是否在城市更新范围内，因为如果在拆迁范围内，承租人依旧承租，则投入不宜过大，且在租赁合同中需要详细的约定好拆迁发生时的补偿问题，对于该点，将在下文进一步分析。
三、商铺租赁合同的约定问题
商铺的租赁合同，常见的事项除了主体之外，主要是：承租的地点、面积、租金、租金递增的比例及时间点、租赁保证金或者履约保证金、违约金、合同解除权、违约责任、纠纷处理途径、拆迁赔偿问题等。
由于事项较多，仅针对其中上述部分事项进行分析。首先，关于承租的地点，该事项的约定，一方面涉及约定法院管辖时的选择问题，另一方面如是招商阶段还涉及出租人变更具体的店面时，相对应的违约条款设计问题。其次，关于租金 2
递增以及时间点的问题，这里需要关注的是递增的基数，是以月租金还是季度租金还是租金为计算基础。而递增比例及时间点，明确约定好则承租人可以预估租赁合同履行的成本及收益问题，从而对于承租的投资是否可行作出预估。第三，关于租赁保证金或者履约保证金，一般是确保承租人依约履行合同的保证金，针对的是承租人单方违约或者损坏店面或者违反物业管理规定等，该点要详列部分情况下做好兜底条款的设计。关于纠纷处理机制，则参阅本人另一篇文章《租赁合同诉讼关系的约定—法律救济与诉讼成本的纠结》，在此不阐述。第四，关于拆迁赔偿问题，为何需要提及该问题，理由是按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，房屋的征收及补偿仅针对房屋的所有权人，也就是说，一旦承租的店面发生征收，则国家是不对承租人进行补偿的，该问题将由房屋的所有权人与承租人自行处理，当然，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条的规定，其中对房屋所有权人的征收补偿就包括“因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”因此，承租人必须与出租人对可能发生的征收补偿时如何处理双方的关系作出约定，因为一旦发生征收事件，则租赁合同无法继续履行，承租人最好选择出租人价值补偿，补偿的范围包括预期经营利益的损失、装修折旧损失、搬迁费用等，同时需要将前述范围具体化、数值化便于后期操作。如果没有约定较为详细及可操作性，则承租人只能依据实际损失进行索赔，而实际损失的举证证明将比较难，发生诉讼时将会增加自己的举证成本。
此外，需要提及的就是在合同条款中约定好，租赁合同期满后续约的问题、添附物处理的问题等。
四、商铺租赁合同履行过程的纠纷
商铺租赁过程中，可能存在的就是跟物业管理处的物业管理纠纷、商铺漏水、证照办理、租金拖欠等纠纷。在此需要提及的就是关于买卖不破租赁问题，所谓买卖不破租赁，简单说，就是租赁合同履行期间，出租人出售出租物业的，则物业买受人受制于租赁合同，即买受人全面行使物业的所有权必须等到租赁合同期限届满之后。那么这里需要注意的是，物业出租人出售物业需要履行告知承租人的义务，因为承租人享有优先购买权，当然，该优先购买权是指同等条件下的优先购买权。然而，实际履行过程中，关于承租人的优先购买权是很难保证的，虽 3
然法律上规定了承租人的优先购买权，但是又限定了同等条件下，何为同等条件，最明显的无非是出售的物业价格，有时出租人为了变相逼迫承租人搬离，会故意抬高出售的物业价格，对此，承租人是无可奈何的，甚至，对于出租人是否真的出售物业，无法掌控，而承租人在对商铺投资过大的情况下，往往面临承受亏损撤租的地步，不过这也非绝对，还是得看个案双方的证据对比情况。对于承租人来说，只要是买卖交易在租赁合同签订之后，承租人就有权限制买受人行使所有权，即买受人要受制于物业出卖人与承租人的租赁合同，代替物业出卖人履行租赁合同的义务。反过来，对于承租人来说，必须了解的是承租的物业在签订租赁合同之前，是否存在物业的买卖关系，如果是买卖关系在租赁合同之前，则不发生买卖不破租赁的效果，此时，承租人遭受损失，则只能向物业的出卖人追偿。而依据法律规定，此时双方各有过错的，在各自过错的范围内承担相应的责任，也就是说，承租人的部分损失将不会获得法院的支持，对此需要提醒承租人的注意。买卖不破租赁其实是债权优先于物权的一个特殊表现，依照法理，物权具有对世性，而债权具有相对性，两者相遇时，物权无疑优先于债权的实现，但有几种特殊的情况，就租赁合同来说，除了前者买卖不破租赁外，还有一种就是抵押权设置在租赁合同生效之后，也就是说，抵押权人行使对物业的抵押权，需要受制于租赁合同的条款约定，反之，则不受限。
五、有关转让费、茶水费或者饮茶费（下称“转手费”）的问题
商铺由于具有一定的投资价值，而租赁过程中，可能存在商铺的转租问题，多数商铺出租方均在合同条款中限制承租人的转租权，而实际履行中，又经常会出现隐瞒商铺出租人进行转租的情况，较为常见的就是关于转租过程发生的转让费、茶水费或者饮茶费的问题，即转租人向次承租人收取的所谓转手费。假设前述转租行为并非获得出租人的授权或者追认，则次承租人一旦接手商铺后，可能面临出租人对转租行为的不予认可，进而解除租赁合同，要求次承租人撤离，那么次承租人是否可以以其与转租人的租赁合同约定进而对抗或者向出租人索赔呢，显然不行，因为未经出租人同意的转租行为无效，且合同具有相对性，次承租人的损失只能向转租人追索，而期间的转手费在法律上也只能向转租人追偿，但是此时对次承租人来说，索赔的风险较大，即因为其与转租人的合同无效而可 4
能导致其过错发生的损失由其承担，而转手费是否属于合同法认可的租赁合同内容之一，也是存在争议的，对此，次承租人在接受转租人的商铺时，必须核对或者拿到出租人授权或者确认转租人有权转租的文件，否则将需要慎重考虑后果。
六、有关商铺租赁期满的纠纷问题
商铺租赁期满，一般是指合同的正常履行完结，此阶段，容易发生纠纷的是关于商铺的添附物（含灯饰、空调、内部加装的装修装饰物等）、办公物品、证照注销以及续约等问题。
首先，关于商铺添附物、办公物品，承租人需要根据自己的情况，约定好租赁期限届满后，是自行拆除添附物并归自己，还是添附物归出租人，如果没有约定的情况下，则容易发生纠纷，出租人有时禁止承租人擅自拆除添附物，但是，真无约定的情况下，依照《民法通则》的规定，则承租人有权拆除带离；如果出租人需要保留的，则需要向承租人支付相应的费用；如果承租人不自行拆除而出租人又不愿意保留的，则出租人可拆除，费用由承租人承担。为此，为避免日后纠纷，尽量约定清楚。
其次，关于证照注销的问题，很多时候租赁商铺的承租人需要办理营业执照，而根据工商登记有关规定，同一个地点仅能注册一个商事主体，因此，如果租赁合同届满后，承租人没有变更或注销以商铺为工商登记的地址，则出租人再行出租商铺将会遇到一定的阻碍，尤其是新的承租人需要以该商铺注册营业执照时。对于该问题，理应在租赁合同中进行明确的约定。
对于租赁期满后的续约问题，依照法律规定，超过六个月的租赁合同，应该签订书面的协议，否则将视为无定期的租赁合同，双方将有权随时解除合同，但是需要通知对方并给对方合理的准备时间。因此，对于承租人来说，一旦租赁合同期满，仍需要继续租赁的，则应该与出租人及时续签合同，而对于出租人来说，租赁合同期满继续收取租金而未签订租赁合同的，其行为依旧受制于原租赁合同的部分约定，包括租金、物业管理费标准等。
商铺租赁属于租赁合同其中一种常见的类型，而涉及的问题，其实很多，本文考虑篇幅仅摘取部分情况进行分析，具体的纠纷发生时，还是需要以商铺租赁合同的约定、双方的主体情况、有关的租金缴纳票据等来综合分析，方有利于维 5
护一方的权益。另外，作为资金投入较大的承租人，可以在签订租赁合同或者选择租赁场所时委托律师陪同，这样可以最大限度的从双方的约定上降低自身的风险，而陪同的律师由于了解整个交易过程及租赁合同的条款设计，将在发生纠纷且前述承租人委托律师时更加清晰如何去处理该纠纷。
目前，购买商铺出租已成为众多投资者的首选。与住宅相比，购买商铺的回报率要远远高出很多，但是它有其自身的特殊性，在购买商铺的过程中有不少问题需要引起注意。近日，一朋友购买商铺时遇到了一些疑惑的问题，在这里与大家一起探讨、分享，希望可以给您带来帮助。
在购买商铺前，应该注意以下几个问题：
1、房屋权属情况
检查开发商的手续，比如五证一类的手续，假如缺少某一项，应询问原因，如果不能说明原因的，应该到房屋所在区的房产交易中心查询所购房屋的权属状况，确认其权属无误，保证在以后可以办理有关手续，即便开发商暂时缺少相关手续，也是不妨碍购买。
2、相邻权问题
应了解整商场或标的的整体规划，做到宜细不宜粗，明确好物业的通风、采光、通行以及物业的建筑布局走向等，以避免日后商铺在经营上带来的不必要的纷争。
3、贷款风险
商铺贷款额度低，年限也短，60%的贷款期限一般小于10年。而银行对商铺贷款者的资质审核也要比住宅审核严格，因此投资者应考虑到贷款不能实现时所面临的压力。就目前房产政策来说，宜抓紧时间，不宜观望。政策随时在变，各商业银行放贷利率也有了自主权限，致使贷款利率不断上浮。
4、对开发商、销售商审核
审核开发商及销售商是否具备土地开发到房产销售一切证照，是否具有相应资质。
签订商铺买卖合同应注意：
5、房屋用途
在签合同时，购房者应了解所购房屋用途确实是商用，并在合同中注明。在网签的过程中，可以当面审查清楚，确认用途后，再行签字，以免日后带来不必要麻烦。
6、公用分摊面积
就现在房地产市场来看，多数建筑为底商结构，这样的商铺，是一个整体的空间被分割成若干个小间，首先外墙、走道就占据了不少空间，再加上作为菜市场来使用的话，对于消防设备、通风设备都有严格的标准，同时一些辅助设施如卫生间、开水房等都必须完备，而这些公共设备是为商户服务的，所以公摊算到商户头上。常购买商铺进行投资的人们都知道，像这样的商铺，公摊面积在40%-70%这个范围内都是比较合理的，甚至有些极端的达到了90%。因为很多楼盘在刚开盘的时候没有公摊数据，所以导致在网签时发现自己公摊面积较大，难以接受。因此，如果怕出现此种情况，在购买商铺前应与开发商约定，如何解决公摊大小纠纷的处理办法。
7、包租承诺
许多开发商对包租承诺采取非书面承诺的方式，在签订商铺购买合同时，应将包租承诺落实到具体的合同条款中。另外，商铺的逾期交房直接影响包租协议的履行，在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格的规定，并约定一旦逾期交房时，开发商除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。
8、物业管理
许多购房者与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上，这也是购房者在购买商铺时极易忽略的环节。因此，在购置商铺时，在和开发商签订物业管理合同时，应注意合同条款之约定，了解各自承担的责任和义务。
9、注意商铺的交房条件
商业物业的房产条件对投资商的招商以及经营者日后的经营都相当重要。在签订商铺合同时应特别约定物业的平面格局、楼板承重、停车位、消防、广告位、客货梯、出入口、通透性、展示面、柱距、层高以及配套设施等条件，并在交房时特别予以注意验收。
一、分析上环境
1、市场行情
餐饮是阳光产业，经久不衰。在餐饮行业，生意最火爆的是烧烤，烧烤火遍大江南北的大街小巷，成为13亿人的休闲小吃行业年销售额过千亿。
2、市场背景
乐至烧烤发源于四川省资阳市乐至县，特色为烧烤是烤不是烟熏，所烤出肉类华而不腻、蔬菜新鲜且美味，深受广大消费者的喜爱。本次定位是从四川到贵州铜仁，希望得到亲睐。铜仁市地处重庆市秀山、湖南怀化三省交接处，是典型的山区且卡斯特地貌明显的一座小城，该地区以辣为主的饮食文化主题鲜明。铜仁市人口20万余人，娱乐和餐饮业尤为突出；夜宵的主题以烧烤为主。铜仁本地烧烤以烟熏烧烤为主，考出的东西色、香、味部俱全介于此乐至烧烤为首选。
3、消费者分析
现在市场消费烧烤的大多是年轻人，以小孩和中年人为辅，老年人基本不消费。而且年轻人中烧烤特别受到学生和成年人的喜爱，这类消费人群主要是喜欢尝试新的事物，喜欢体验生活，享受生活。
二、目标定位
1、选择目标市场并定位
由于以年轻人为主的消费人群占烧烤的绝大多数，故选择这类人为目标客户。现在市场上的烧烤大多是路边摊，它们不仅不卫生而且看上去档次很低。即便有在室内的烧烤，它们看上去也很脏，完全没有让人享受的环境。故我们店的烧烤要做年轻人心中有品位、干净卫生、有档次的烧烤，要让年轻人到店内就是一种享受。
2、店铺选择
前期开业根据店铺的价格和位置综合选择，铜仁市民是有美味都会闻风而去。
二、营销战略
营销战略选择聚焦下的差异化战略，专攻年轻人并且相对于其它烧烤有更多的优势。
三、营销策略组合 1产品策略
①店内装修一定要与众不同，选择两至三间的门面房子，店内色彩要与烧烤相协调，制成统一协调的色彩效果，在选择店内装修材质上要考虑实用性和美观性相结合，因为烧烤有许多油烟，而且太贵的材质会过度增加顾客的消费价格。（根据店面位置和年限确定）
②店内人员的服装一点要统一，他们的服务态度也一定要经过的培训，对待客户必须热情、微笑服务。
③烧烤的品类一点要广，而且尽量选择年轻人爱吃的口味。
2、价格策略
价格相对于路边摊肯定是高，但我们让顾客消费的不仅仅是烧烤，更多的是享受，不过价格也不能过高，这样会让顾客望而止步，只需学习肯德基、麦当劳在快餐行业的适当价格皆可以
3、销售策略
①在店铺刚开业，先发传单的形式告知附近的人们。烧烤店内的优惠价在开业的前一个星期内可以打折。打折模式：根据消费情况：菜类和酒类进行打折（菜品上50送10元，酒类12瓶送2瓶），小小的优惠会让顾客感受到店主的温馨和体贴。
②在刚开业的前期或成熟的任何时期都可以建立VIP制度，VIP贵宾可以打折。
③在烧烤店内有特色烧烤推出时，要及时以传单的形式告知顾客，甚至让他们知道不一样的特色烧烤。
④烧烤店的促销活动要抱我时机推出，并要频繁，像肯德基一样一年之内每时每刻打着不同的广告。根据消费者需求，在不同的月份不同的季节推出不同的免费；如：情人节可赠送小礼品或者玫瑰花，夏天推出清凉一下的冷饮等。
⑤一点要建立数据库并且定期回访，如果有VIP留下生日，订下生日蛋糕邀请到本店消费。
四、品牌推广
1、品牌产波最右下的途径是口碑，故以把握现有顾客、真心
为顾客服务为手段，让他们流年忘返并且传播出去。
2、当一个店经营的好事，就可以开连锁店，当好几个店在一个城市出现时品牌自然形成。
3、当只有一个店时，去打大型广告肯定不行，没有实力。但强势的品牌必须依靠大力的广告来塑造，故当有许多店，甚至在多个城市有店铺连锁时，就可以花大手笔去打电视广告或其它广告，这样边际成本降低，效率也提高。
五、人力资源构建
1、店长：1名，负责烧烤店的员工管理、顾客关系维护、市场推广。
2、财务人员：1名，负责记账、分析、预测、控制。
3、烧烤师傅：2名，只需负责烤美食，还有定期推出新美味。
4、服务员：2--3名，负责迎宾、提供烧烤及服务、打扫卫生，还有杂活。
5、促销员（兼职）：2--3名，负责到烧烤店附近发传单等工作，并时刻观察市场，然后反馈。
六、财务预算
1、房租：30／平方*月×50平米×12月＝1.8万／年
2、装修：包括瓷砖、油漆墙纸、装饰物约1.5万
3、烧烤设施：烤炉、餐桌、涮汤锅、酱刷、餐具、竹签、烟缸、筷篓、涮汤勺、托盘、工作服约1万
4、人员工资：店长(2200)+服务员(1500)×2+烧烤师傅（1800）
×2+会计（2000）=／月 9000／月×12=10.8万/年
5、促销费用：促销员、传单、海报等约1万／年 合计：固定成本：1.8+2.3=4.3万
变动成本：4.3+10.8=15.1万／年
七、效益分析
1、假设天数为t，平均每天的销售额为p，则
①当p*t＞(15100÷365)*t＋200000时，到t天时盈利
②当p*t＜(15100÷365)*t＋200000时，到t天时亏损
③当p*t＝(15100÷365)*t＋200000时，到t天时保本
2、假设要保本，则 P＝15100÷365﹢200000／t ＝415﹢200000／t(t＞0)∴p＞415 所以，到t天为止要想不亏损，平均每天的销售必须在415以上（如果会计和店长都由自己承当，每天纯收入在165就不会亏。）
八、员工上下班时间和福利
1、每位员工一个月休息3天（不能连休），上班时间为：早班中午12：00点到23：00，晚班15：00点到次日凌晨2：00。
备注：早班为准备晚上菜品，晚班为打扫卫生。如果生意好进行灵活调整，超时算加班。
2、福利情况：设置全勤奖励每月100元，热情服务奖100元。
九、风险防范
1、在食品卫生方面一定要把好关，让消费者看着舒心（采用开放式烤消费者能看见）、吃着放心。
2、要抓好融资准备，不能让促销停止，前期投入可能会大，但后期会盈利。
3、食物原材料的订购量要准确，这需要平时的分析预测。
4、注意与政府及社区机构保持很好的联系。
首先 蛋糕店的蛋糕要有自己的特色,地段选的要比较到位。接下来最大的难点其实就在于开业之后,如何快速实现整体的收支平衡,让自己良性周转起来.好位置,重质量的蛋糕店,最直接的死法就是一开始就过多的考虑久远,导致起步周转不起来,使再好的理想都化为泡影.那么,开业的营销,重点就放在树立产品利润的客群认同,这样就先使盈利从基础上站住脚;周末则重点使用促销活动,拉动人气.这两方面相互支撑,才干3个月内缓过第一口气来.等店面一盘活,再腾出精力来,借助产品特色,开始渠道拓展.也就是如下三个步骤,渐次推进:
开业打优质,特色概念战略,引导消费者心理预期,坚持产品利润.周末搞促销活动,拉人气,商圈里形成占优借势。
三个月立住脚之后,再拓展渠道,好钢都用在刀刃上,主抓团购,老客户回头率营销,先巩固根据地,再图发展扩张.千万别一开始就搞这些,眉毛胡子一把抓,则万事无成.二、开业营销:
单店运行,往往利息过高(直接,间接本钱;前期投入,即时运营,生产人工,水电物料,人情往来,促销空间,突发事件等,都是本钱),不能给自己找安慰,骗自己说先保住成本,慢慢等销量好起来再盈利。
做单店最通常的死法就是起步没定好基调,导致消费者总认为买的不值,顶多觉得等价交换而已,没有发生“物超所值的激情”,那么你后期再搞促销就失去了心理预期的活动空间,导致恶性循环,总是挣扎在生死线上,最终基本都要倒闭的.所以,蛋糕店的开业营销,就一定要为“生存”打好基础.开 门 红
好兆头一定要有,起步定基调的最好时机.价格要尽可能标的高些,给后期搞促销把空间留出来.宁可白送也绝不降价,开业要塑造“优质形象”,没有强大资金后盾的话,不要盲目开业5折,消费观念一旦没钱扳回来,会给自己埋雷的.所以,打“免费品尝”.不是真白给,而是按“排队理论”拉动关注及消费.开业当天,每个小时先进店完成购物的买什么都行,以结账时间为准,具体操作的时候要“买人情”,比如抢队了,提前预备点安慰奖)前3名顾客,各赠一个特色8寸蛋糕,包装袋一定要精美,让消费者一边吹嘘一边拎着招摇过市,比什么广告都管用.其他,所有当天进店的人(不管买不买东西),各赠一个1寸的小蛋糕(质量和那8寸的一样),免费品尝(店员盯着点,现场吃的,要问他感觉如何,给句评价;带走的要给个小包装袋,印上店名).这样,没人会说不好吃,口碑就开始了,而且顺便让店员问完鼓动一下,“吃人嘴短”,打开现场销售局面.宣 传
现在各种媒体广告,标价越来越高,对外地单店来说,怎么算也算不出合适的广告性价比来,所以,要用“土办法”解决问题.蛋糕店附近大型商场、蛋糕店附近社区及学校、蛋糕店门口,就是宣传的主战场：蛋糕店附近大型商场、蛋糕店附近社区及学校附近大量发宣传单，为蛋糕店开业渲染气氛；蛋糕店门口海报“热烈祝贺xxx蛋糕店x市直营店开业’,店服务人员为就餐人员发放蛋糕店开业宣传单，客人结账时可以在吧台获得一张“蛋糕购买优惠卷”蛋糕店以海报和宣传单形式进行开业宣传。
预告开业活动,优惠卡(印上“赠品申领卡”,持卡的开业三天内都可以去领小蛋糕,不持卡的必需当天去排队.这种模式可以带动消费,领完赠品,当天或者三天内回头消费的比例大约在15%左右,提前算好利润点只要开业营销过程中,把价格挺住不打折,就赔不了,而且自己颂扬过的东西,没人会打自己嘴巴,一定会坚持说好,回归消费,口碑营销,稳固消费群忠诚度,一举三得.三、周末人气促销:
想在商圈站住脚,最怕人气偏离.商圈是双刃剑,能带来消费群,也会带走消费群.步行5分钟,这是商圈影响力的核心范围,这个区域里要画出一席之地,就必须合理的分流人群,把人引过来不是问题,问题是要把人黏在这个步行5分钟的商圈范围之内.借力打力,周末,商圈,属于天时,地利,要做的就是“人和”.开业已经把价格彪上去了,周末就可以搞“特价”专场了.这个“特价”有三种模式,可以换着来,每个礼拜别太一样,每两周换一下内容,防止“促销疲劳”导致边沿效益递减.第一种是“限本周六日两天,全场7折疯狂抢购”这个尽量少用,两个月用一次就行,用多了影响利润空间,目的只是快速引人气,看着人气下滑的时候就玩上两天).第二种是“限本周六日两天,购物返20元代金券”这个每月用一次就行,看着力度挺大的,但是代金券限下次购物使用,等于两次消费,每次力度10元,消费者看到“20”,这就是心理力度,花10块钱办20块钱的事,这才是促销范畴的东西).如果利润一开始没塑造好,空间不够,那么可以限制每次必需买2个以上,空间就够了.第三种是“买二赠一”.这个效果立竿见影,百试不爽,每周六日都搞都行,逢年过节均可见效.如果利润点不够,宁可“买两大赠一小”,也不能“买三赠”或者“买一赠”,因为消费者的最佳心理边境是“买二”起点,“买三赠”就会造成消费群流失至少15%,“买一赠”就等于拼命打价格战,如果没有竞争对手下死招的时候,最好还是“买二赠一”.四、渠道拓展:
团 购
A.这里的团购指的“餐点订购”小团购)和“福利订购”大团购)两种.餐点订购针对商圈附近写字楼,挨家送订货卡,外加一袋(印一批好看的包装袋)10个1寸的小蛋糕给他当“见面礼”.订不订都给,每个公司一袋,不少给,不多给,坚决执行公司规定.每个小公司5人左右,像样点的公司15人左右,好几十人的大公司单独记下来.5人的小公司每人分了两个,不好意思;15人的公司有小局部人没分着,肯定要引起内部话题;大公司先打上交道了,东西肯定先进了办公室(管团购的,三种情况都很好,都不会悄无声息.送货员的话,现场必需跟得上(一定要用自己人),订单率能达到35%公司意向,加一把火.其中每周订一次的占半数,天天订的也有(最好别这样,吃多了会腻,不长远),平均在一周两次.根据资金周转情况,给其中临时稳定(有预先约定)公司月结,客户就都占下了,先入为主.这样,大公司也打上交道了,人情总是要还的,人在江湖飘,讲究“礼尚往来”,都给他记着账呢,逢年过节去提前拜望一下各公司负责团购福利的办公室主任,顺手塞个小礼品给秘书小丫头,什么话都不用说,知道你什么意思,说明白了反倒不好意思.胜利概率5%,访问完过3天打个电话过去接着问候就知道结果了,什么都不要问,什么都不要催,2年之内至少要还你一次人情,每家都是,完全不用着急.B.制定团购方案，与各团购网进行合作，开展蛋糕团购方案。
老客户营销
凡是来买东西的,积分卡需要上,对应卡号填记录,凡是持卡又来买的,消费个位数抹零,买200元以上的,消费十位数也抹零.千万别给他打折,一打折就得总打折,跟你其他活动还冲突,抹零是个不错的促销方式,还可以有效的拉动客单价,一举两得.消费者有忠诚度,需要培养,养成习惯,买卖就活了,也就火了.开业后销售渠道
1.正常渠道销售
A.蛋糕直营店销售
B.进入各大商场超市以及各大街道零售店
2.非正常渠道销售
A.与幼儿园、敬老院、学校等签订协议，临时供应作为早点。
B.作为政府部门、与我公司有业务往来的公司以及本公司下属各单位员工的福利
C.与大型酒店建立战略合作伙伴关系，为其举办大型宴会提供蛋糕。
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