商圈调查与分析

商圈调查与分析（精选8篇）

商圈调查与分析 篇1

有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：

1．常住人口数

2．家庭及构成3．人口密度

4．教育程度

5．从事行业

6．自然增加率

7．社会增加率

8．家庭人均收人

9．白天流动人口数

10．年龄构成

1１．家庭年支出及支出结构

现就一些主要项目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2．人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其

消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

3．客流量

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：

各站上下车乘客人数历年来的变化。

上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

4．购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

三．商圈分析的内容与步骤

商圈分析的内容主要由以下部分组成：

(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

(5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。

(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营

风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。

(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。

(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o

(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等

下面对上述内容作一具体分析。

先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；

C——商业圈内的潜在顾客数目；

RE——商圈内消费者人均零售支出；

RF——商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…

IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发

生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

商圈分析的步骤一般可分为以下几步：

第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。

第二步是确定调查的内容，包括购物频率、平均购买数量、顾客集中程度。

第三步是对商业圈的三个组成部分进行确定。

第四步是确定商困内居民人口特征的资料来源。

第五步是根据上述分析，确定是否在商圈内营业。

商圈调查与分析 篇2

商圈调查所要达到的目的:1.如果是以居住地居民为主的商圈, 了解商圈内居民的人口结构、男女比例、年龄构成、社会经济条件、生活态度及消费癖好等;如果是以过往人群为主的商圈, 了解过往人群的人口要素资料, 包括年龄结构、性别结构、社会经济条件、消费癖好、不同时间段人流的变化状况等, 确定是否值得开店和开什么店;2. 分析商圈的结构, 是单一商圈还是多层复合式商圈, 有时候会有好几个不同类型的商圈部分交叉重叠在一起, 会使选择者感到迷惑, 在这个时候尤其要小心区别;3.发现商圈的优势和弊病, 进行分区考察, 考察的主要项目有道路设施的完善和交通的便利程度、人口流动的特点与规律、不同类型店面的集结度和分布规律、铺租, 如果商圈跨区, 比如不同区域归属不同的工商、税务等部门管理, 还要考虑这些部门的服务与费用水平, 加上对竞争对手的考察, 对供应商的考察等因素, 决定最后的铺址选择。在这些因素之外, 不要忘了城市建设规划导致环境变化的因素。

在通常情况下, 我们可以把商圈分成三种类型, 一是主要商圈, 一个城市通常都会有几个主要商圈, 主要商圈以目标顾客为划分, 会有高、中、低的层次区分, 以经营项目为划分, 会有不同的重点主打;二是次要商圈, 居于主要商圈之外, 为主要商圈作补充的二级商圈, 一般规模会小于主要商圈, 辐射半径和对顾客的吸引力亦会大大小于主要商圈;三是边缘商圈, 一般为社区商圈, 以居民点为中心并以为当地居民提供日常服务为主要经营目标和获利来源。一般来说, 次要商圈的地位会比较尴尬, 要注意选择那种有核心点的二级商圈, 比如, 一个或数个人气旺盛、特点鲜明的专业批发市场, 以此为中心形成的商圈, 一般都是比较理想的商圈。创业者在这种商圈中进行选择时, 会目标明确, 干扰较少, 尤其适合那些刚刚下水, 经验不足的创业者。

此外, 我们还可以将商圈分成集中型商圈:功能比较单一, 定位十分明确的商圈;集约型商圈:在一定范围内, 由多个小的不同类型的商圈组成。甚至在同一个小商圈内, 你也可以根据不同因素细分若干个不同的微型商圈, 比如, 在同一个商圈内, 若干个经营首饰的小店集中在一起, 就可能形成一个商圈内部的微型商圈, 对准备在商圈开铺的朋友来说, 考察大商圈的同时, 应该特别注意这种大商圈内的微型商圈, 在大方向确定以后, 这种对细节的关注可能会决定你经营的成败。

在进行商圈调查的时候, 我们建议以数字为中心, 切忌凭感觉, 会画图的朋友, 最好能画出详细的图纸, 并加以细致的文字说明, 这对你最后的选择会起到至关重要的作用。你要注意的因素有这些:1.目标区域内的建筑及分布, 建筑内人群资料及与交通的关系;2.目标区域内业态的具体分布, 尤其关注那些小的商业气候, 比如若干家同类型扎堆, 分析其为什么要扎堆, 其中有无龙头店, 各自经营的主要项目有无冲突, 如何解决, 观众的反应等等, 要进行详细统计;3.关注那些生意好的孤立店, 为什么生意好?有无可能在其旁边开店借势?4.关注规划的变化, 在一个成熟商圈内, 规划的变化往往预示着后来者的巨大机会, 因为老客户一般都会有“恋栈”心理, 对规划变化有意无意进行排斥, 反应迟钝, 给后来者夺取和转移前者的优势带来了机会;5.几个需要单独考虑的因素, 比如影响巨大的品牌店, 如商圈内麦当劳、肯德基, 一些人气旺盛的大型商场, 这些因素经常会改变商圈气氛, 并形成商圈内局部的经营小环境, 需视情况加以利用;6.商圈外因素, 如戏院、政府机关、展览会场、学校、公园等, 这些因素看上去好像与商圈无关, 但却经常会带来对经营者意想不到的影响, 在调查中关注这些因素, 然后加以利用或规避。

有一个需要特别注意的问题是, 在对商圈调查的时候, 或进行商铺选址的时候, 每一个人都要特别关注位置, 但却甚少有人注意到, 商业选址要注意的其实不是地理位置, 而是客流位置, 所以要特别关注商圈内人潮的流向, 关注其行动规律, 并注意考察人潮流向形成背后的各种影响因素, 如心理、历史、环境等等, 这一点非常重要。我们看到有很多朋友一直做得都很不错, 但就是因为疏忽了这一个“小小的问题”, 以为选择了一个旺铺, 必定发财, 谁知道门前旺盛的人流都流到了别人店里, 自己只是站在门口看了看热闹, 最后自己还搞得莫名其妙。其实原因就在这里:商铺的选址, 选的不是地理位置, 而是人流位置;对人流的考察, 首先要考虑的不是人流的多寡, 而是人流背后隐藏的购买习惯及形成这种购买习惯的原因, 如果你没有办法扭转, 那你就应该避开这个位置。

广州批发商圈调查 篇3

一位老板曾经说过，目前在广州商业项目中租金最贵的不是中信写字楼，而是专业批发市场，比如沙河服装批发市场。很多批发市场盖得如临时建筑一般，虽然完全谈不上良好的经商环境以及规范的物业管理，但是一面临街铺面的墙，都可以月租8000，即使是以800元/平方米的价格出租出去。获益最大的，自然是这些专业市场背后的经营者，当时广州零售业的新势力，以及广州连锁协会的负责人都在场，而该业内人士用艳羡的语气说，无论是高档写字楼或者是超级零售MALL的经营者，都不如这些专业批发市场的老板赚钱。

该老板的话语虽然有些夸大的成分，但也描述了广州商业地产一种独特的经营业态——专业批发市场的现状，专业批发市场的利润甚至比写字楼和住宅项目的利润要高。据了解，就全国而言，专业市场起步于广东，兴盛于广东，除了著名的站前路服装批发市场、站西鞋业批发市场，天河岗顶电脑批发零售市场，以及中大布匹批发市场等，大大小小各类型遍布广州的大小专业市场在广东商品市场体系中“三分天下有其一”。

而目前广州大部分批发市场沿用的是“寸土尺金”的摊位经营旧模式，发展商的着眼点是如何以更高的价格将商铺出租或是销售。据测算，经营状况较好的批发市场，每万平方米的年租金收入约1200万元，税收240万元。批发市场内的经营户大多缴纳的是定额税，税收低。并且，批发市场项目和一般住宅项目的经营模式不一样，批发市场项目的发展商不需要花费大量的广告费在楼盘的促销上，无论是卖铺还是租铺，这些资金都完全流入发展商的口袋。甚至有些老板用几百万的启动资金开发第一期项目，就可以滚动发展到上亿资金的物业。

正所谓闷声发大财，是谁在背后掌握着这些专业批发市场？广州的几大批发市场曾走过怎样的历程？关于其老板们又有什么样的故事？

商圈调查与分析 篇4

一、立地商圈分析

街道 户数 人数：第一商圈、第二商圈、第三商圈

二、立地商圈交通、环境及特性分析（3公里内）

1、本物业位于„周围，人口 21252人均在„公里的商圈范围内。特别值得指出的是：，此为人本超市 有利条件。

2、商圈内的机关、企事业，其中学校、医院、公园、体育场（馆）等城市设施。

3、超市在，交通。周围有。方便顾客的出行。

4、洞头人本附近有近平米的停车场，可停放自行车 辆。

5、半径3公里的商圈内有 小超市，三、商圈竞争分析

１、就目前所掌握的情况看，在3公里商圈内其它公司开大卖场的计划，有离我们100米远地方的农贸市场将投资500万进行扩建。

２、统计数据，3公里商圈内的居民有„万人，剔除与其它大超市交叉重叠的商圈部分按„万人算，本案商圈内有„多人，国内外经营超市的实践证明，用„万的常住人口去支持一个„平米的超市是不成问题的。

四、市场预估

人流、车流统计表及营业额预估

第一商圈 第二商圈 第三商圈

注：

1、入店率是第一商圈最高，第二商圈次之，第三商圈最低。结合国内外超市的经验数据，我们将三个商圈的入店率分别界定为 „。主要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率最高，每个顾客的平均购货额也最高，顾客的集中度也较高；

次要商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率较少，顾客也较为分散；边缘商业圈：在该商业圈的顾客占顾客总数的比率相当少，且非常分散。

2、客单价预估则与入店率成反比，距离近，常上门的顾客，其购买单价通常不会太高，而距离远，上门的次数少的顾客其购物的单价通常较高，我们预估的最高客单价为„元/人/月，3、营业额预估值=人数 * 入店率 * 客单价。

五、综合分析

超市商圈要进行哪些调查？

商圈就是店铺对顾客的吸引力所能达到的范围，它是以店铺所在地为中心，按一定距离形成不同层次的吸引顾客的区域。商圈调查的目的是通过对商圈范围内顾客及竞争店情况以及可能影响销售的其他情况的了解，并测定店铺的未来销售额。商圈的层次一般可按销售额与市场占有率指标划分为三个层次，即第一商圈：市场占有率在30%以上，占本店销售额的70u/o；第二商圈：市场占有率在10%以上，占本店销售额的25U/o；第三商圈：市场占有率在5%以上，占本店销售额的5%。

2．竞争店调查

同一商圈内的竞争店对本店的销售、盈利等经营要素影响很大，因此，开店前对竞争店的调查可以帮助门店做好决策。

(1)综合调查

主要包括对竞争店的选地、用地、店铺构造、商品策略、店铺计划、运营管理等内容进行调查。

(2)商品能力调查

包括对竞争店商品的综合能力调查和A类商品能力调查。主要是对竞争店每一部门经营商品的品种、面积、货源等情况进行调查。

(3)店铺调查

主要包括对竞争店店址环境、店铺设计及店堂布局及商品陈列等内容进行调查。店址环境调查主要包括竞争店选地、用地、停车场、商品搬入口的调查；店铺设计调查主要包括竞争店的店铺形象、构造、建筑、空调、电气设备、器具等专门领域的调查；店堂陈列布局调查主要包括竞争店的楼面构成、平面布局、面积分割、商品陈列及家具备用品等方面的调查。

(4)店铺运营管理调查

主要包括对竞争店促销、补货、陈列及清扫等店铺运营管理方面的调查。

3．店铺销售额及门店规模预估

店铺销售额指标是由商圈内消费者的户数、离店的远近、月商品购买支出比重、店铺在商圈范围内的市场占有率4个因素来基本决定的。其计算步骤举例如下：

(1)不同层次商圈消费者户数

第一商圈离店铺步行10分钟以内，居民800户；

第二商圈离店铺步行10~ 20分钟，居民l 500户；

第三商圈离店铺步行20分钟以上，居民2 500户；商圈内有企事业单位50家。

二、家乐福选址基本要求

1、徒步圈。步行可忍受的商圈半径，单程以15分钟为限。

2、自行车圈。自行车方便可及的范围，单程不超过10公里。

3、机动车圈。开车或乘车能及的范围，单程为30分钟左右。

四、商圈内的人口消费能力

1、商圈片区覆盖：

方法一：以某个原点出发，测算5 分钟的步行距离会到什么地方，然后是10 分钟步行会到什么地方，最后是15分钟会到什么地方。

方法二：根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片和大片半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆盖了什么区域。

计算这片区域内各个居住小区的详尽的人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等等许多指标。家乐福的做法还会更细致一些，根据这些小区的远近程度和居民可支配收入，再划定重要销售区域和普通销售区域。

3、超市选址人气分析策略

每个超市的经营者都知道，开店选址必须找人气旺的地方。客流多少是超市选址决策时必须考虑的重要问题。拥有足够的人流，才能保证企业的利润回报，足够的人气才能支撑起购买量。超市的选址要分析该客流的特点。企业的选址差一步就有可能差三成的买卖，这跟客流活动的线路有关。即使是同样一条街道，由于交通条件不同或基础文化娱乐设施不同或通向的地区不同，不同位置也可能会使销售业绩存在很大差异。了解客流的消费目标，对客流量调查结果进行分析，研究客流路过的目的，如经过此地是为了购物、上下班、换车、旅游或散步等，学校附近的店面应考虑寒暑假的时间，机关和公司集中地段的店面就必须掌握他们的上、下班时间，车站附近的店面应摸清发车、到车的规律，这些都会影响开业后的营业时间，进而影响企业 的业绩。

超市选址是一门大学问，它要充分运用各种学科的知识，经过深入的分析、研究 才能有效实施，是零售 企业 经营管理者必须予以高度重视的一项关键性工作，选址准确才能进一步有效地提升零售业的竞争能力。

为什么要进行商圈研究？

确定新店的选址和商圈范围；

评估商圈的市场机会和发展潜力；

了解消费者的购买行为和购买潜力；

了解消费者和目标市场的特征；

了解竞争对手的特征；

提供市场经营战略的指导依据；

获得其他相关数据。

1、市场评估

城市经济指标：人口、国内生产总值、社会消费品零售总额„„

居民经济指标：人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数„„

其他经济指标

2、商圈调查/选址研究

商圈规模调查：三级商业圈的人口数量、常住/外来人口数„„

选址调查：商圈所在区商贸状况、环境的优劣势、道路交通状况„„商铺调查：经营业态、物业管理、月租金„„

3、消费者研究

消费者购买行为和习惯：购买场所、所需时间、交通工具„„

消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家的评价和喜好度„„消费者购买力研究 ：„„

4、人流监测

通过在一定时期的定点监测、统计出不同时段经过店址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等人流量指标。

5、竞争者研究

竞争者经营情况：经营规模、产品结构„„

竞争者SWOT分析 竞争者的经济效益和发展计划等

几个需要单独考虑的因素，比如影响巨大的品牌店，如商圈内麦当劳、肯德基，一些人气旺盛的大型商场，这些因素经常会改变商圈气氛，并形成商圈内局部的经营小环境，需视情况加以利用；

6、商圈外因素，如戏院、政府机关、展览会场、学校、公园等，这些因素看上去好像与商圈无关，但却经常会带来对经营者意想不到的影响，在调查中关注这些因素，然后加以利用或规避。

欧尚超市简介

1961年，第一家欧尚超市在法国北部城市里尔诞生，它在经营中首次将“多选、廉价、服务”三者融为一体，由此，欧尚成为世界超市经营先驱者。目前，欧尚已是世界著名大型超市经营者之一。2007年欧尚已发展成为年营业额367亿欧元，在世界上12个国家拥有个大型超市和超市1163家，员工超过186，000人，拥有顾客13亿人，是目前法国主要的大型跨国商业集团之一，在世界500强企业排名139位。

欧尚在中国的第一家店上海杨浦区中原店于1999年7月18日正式开业，是欧尚在中国的第一家大型超市。自1999年以来，欧尚开始了在中国稳定持续的发展。上海杨浦长阳店、苏州店、无锡店、杭州店、北京店、成都店、闵行店也相继开业.截止到2009年10月,在中国已拥有32家大型超市，而且越来越多的大型超市即将开业。欧尚中国也将一如既往地提供更多的选择，更低的价格，最好的服务。

安徽欧尚超市有限公司芜湖天门山店是经安徽省工商管理局批准，于2008年10月18日正式开业。其注册资本为750万美元，总投资750美元，建筑面积33788.71平方米，营业面积9300平方米，招商面积4495平方米，停车场面积15576平方米，共有425个停车位，它是欧尚在中国的第24家大型超市，员工人数450左右。

沃尔玛

沃尔玛大型超市于2006年开业，位于位于芜湖凤凰美食城斜对面，中山北路和银湖南路交叉口西南侧，凯德广场二、三楼，商场经营面积约1.9万平方米，经营品种近3万个，2006年实现销售约1.24亿元，交易客单约320万人次，常年为社区提供约750个就业岗位。商场始终以客为本、坚持天天平价的经营理念服务广大消费者、以严格规范的经营制度为广大消费者提供放心质优的商品。世纪联华

上海世纪联华超市发展有限公司成立于2001年7月，它是国内零售连锁业排行名列前茅的联华超市股份有限公司旗下以经营和管理大型零售卖场为目标的专业公司。世纪联华坚持现代企业管理制度和市场化运行机制，辅之高科技的信息系统和先进的企业核心技术，以质优价廉的商品，先进的硬件设施和优质的服务，为消费者营造良好的购物环境，满足一站式购物的消费需求。在体现商品多、品种全和挑选性强等特点的同时，积极拓展生鲜食品和现场配制、加工等经营项目，形成了个性化经营特色。目前，世纪联华的发展区域已从上海延伸到苏、皖、粤等省市，开设了近80家大卖场，计划在今后五年内，快速推进联华的全国发展战略，规模达到200多家大卖场。2006年在安徽地区已有七家大型卖场：芜湖南瑞店、芜湖中山店、芜湖兴芜店、合肥杏花店、合肥双岗店、蚌埠珠城店、六安店。

世纪联华芜湖中山店是于2001年由芜湖市政府招商引资的商业项目。位于芜湖市商业繁华街道——中山路商业步行街中段，是拥有2.7万平方的大卖场，于2001年12月28日正式开业。七年多来，在芜湖各级政府和芜湖市民的关心、支持和厚爱下，经过自身的不懈努力，取得了经济效益和社会效益双丰收。2007年实现年销售额2.33亿元，2008年实现销售额3.82亿元。

商圈分析是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的研究。对商场来讲，商圈分析有重要的意义。它有助于企业合进选择店址，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于企业制定市场开拓目标，明确哪些是本商场的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于企业有效地进行市场竞争，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。

1)商圈分析是新开卖场选址的前提。

可以肯定地说，任何人开办卖场时总会力求选择一个拥有较大目标市场的地址，以便能在有效范围内吸引更多的顾客。这首先就需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料。在此基础上，进行经营效益的预测，衡量卖场地址的使用价值，再按照设计的基本原则，选定适宜的地点，使商圈、场址、经营条件协调融合。

(2）商圈分析有助于制定发展战略。

在新开卖场来说，如何进行市场开拓是一个非常重要的问题。显然，卖场经营方向、策略的制定或调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本卖场的基本顾客群，哪些是潜在顾客群。力求在保持基本顾客群的同时，大力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提高市场占有率。

(3)商圈分析有助于加快资金周转。

绝大多数经营者在新开卖场之际，甚至在正常经营过程中，资金都不是非常充裕的，在多数情况下都是资金短缺。正因为如此，资金周转便成为新开卖场经营者必须考虑的一个重要问题。实际上，新开卖场之初，资金问题往往非常难解决。这主要是因为新开卖场时流动资金占用较多，要求资金周转速度快。卖场的经营规模受到商圈规模的制约，商圈规模又随着经营环境的变化而变化。当商圈规模收缩而卖场的经营规模仍维持原状时，就有可能导致卖场的一部分流动资金被占压，从而影响资金周转速度，降低资金利用率。

(4）商圈分析有助于制定竞争策略。

在一个竞争激烈的市场环境中，任何有利于竞争的合法手段，经营人员都应当加以有效利用。应当认识到，在日趋激烈的市场竞争环境中，价格竞争手段仅仅是一方面，作用是很有限的。卖场在竞争中为取得优势，已广泛地采取了非价格竞争手段，诸如改善卖场形象、完善售后服务等等。这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解不同顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，赢得顾客信赖，也就能赢得竞争优势。

综观所有零售经营形式，店铺地址是一种无形的资源。选址正确，门庭若市，生意就会兴隆；选址错误，会带来巨大的损失。零售店铺经营者在选址之前，必须对其商圈进行分析。商圈是指零售商店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，也就是来店顾客所居住的地理范围。商店的销售活动范围通常都有一定的地理界限，也即有相对稳定的商圈。不同的商店由于所在地区、经营规模、经营方式、经营品种、经营条件的差异，使得商圈规模、商圈形态存在很大区别。同样一个商店在不同的经营时期受到不

同的因素干扰和影响，商圈也并不是一成不变的，商圈规模时大时小，商圈形态表现为各种不规则的多角型。

为便于分析研究，一般将商圈视为以商店本身为中心的同心圆型。无论新设或已设的零售店铺，都不应忽视对商圈的分析。所谓商圈分析，就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营方针和策略提供依据。其重要性主要表现在以下几方面：

1、在选择店址时，总是力求较大的目标市场，以吸引更多的目标顾客。这首先需要经营者明确商圈范围，了解商圈内人口的分布状况以及市场、非市场因素的有关资料，在此基础上，进行经营效益的评估，按照设计的基本原则，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。

2、商圈分析有助于店铺制定竞争经营策略。在日趋激烈的市场竞争环境中，价格竞争手段仅仅是一个方面，店铺为在竞争中取得优势，应采取非价格竞争手段，诸如改善零售店铺形象，完善售后服务等等，这些都需要经营者通过商圈分析，掌握客流来源和客流类型，了解顾客的不同需求特点，采取竞争性的经营策略，投顾客之所好，赢得顾客信赖，也即赢得竞争优势。

3、商圈分析有助子店铺制定市场开拓战略。店铺经营策略的制定和调整，总要立足于商圈内各种环境因素的现状及其发展趋势。通过商圈分析，可以帮助经营者明确哪些是本店的基本顾客群，哪些是潜在顾客群，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群，制定市场开拓战略，不断延伸经营触角，扩大商圈范围，提升销售业绩。

商圈调查报告 篇5

现在很多餐饮企业会选择一些专业的调查公司做一些餐饮商圈选址的调查，例如，就是一家专业的调查公司，在餐饮调查行业有着丰富飞经验。餐饮商圈调查是一个非常重要的问题，不同类型的商圈、不同层次的商圈，适合于不同的业态和不同的经营方式。餐饮商圈调查是一项比较需要科学态度和科学方法的工作。

1.餐饮商圈可以预估商店坐落地点可能交易范围内的消费人群、流动人口量等，并通过消费水准预估餐饮营业额等消费资料。对餐饮商圈的调查可以帮助净者明确哪些顾客的类别，力求在保持基本顾客群的同时，着力吸引潜在顾客群。

2.餐饮商圈调查可以帮助开店者了解预定门市坐落地点所在商圈的有点与缺点，从而决定是否为最适合开店的商圈。在选择店址时，应在明确餐饮商圈范围、了解餐饮商圈内消费分布状况及市场、非市场因素的有关资料的基础上，进行经营效益的评估，衡量店址的使用价值，按照设计的基本原则，选出适宜的地点，使商圈、店址、经营条件协调融合，创造经营优势。

3.全面的商圈调查，可以使经营者了解店铺位置的优劣及顾客的需求与偏好，作为调整商品组合的依据;可以让经营者依照调查资料订立明确的业绩目标。通过商圈分析，制定市场开拓战略，不断延伸，扩大商圈范围，提高市场占有率。

商圈环境分析的重要性

新店开业商圈调查方案 篇6

大家都知道，零售业是一种地利性和微利的产业，地理位置的优势是超市经营能有良好收益的前提。所以商业店铺的位置选择必须多方考虑，慎重决策。超市的网点开发首先要进行商圈分析，即要明确商业圈范围、评估经营效益和品牌战略的拓展。从单一店铺来看，其商圈构造可归结为“点、线、面、流”四个方面，“点”即商铺所在位置，“线”是从商铺辐射到的最远距离，“面”是从商铺辐射的范围，“流”是商圈的市场动态。

商圈调查分析包括以下内容：

(1)人口规划及特征：

包括人口数量和密度、教育水平、年龄分布、居住条件、职业分布、可支配总收入、人均可支配收入、人口变化趋势、消费习惯等。人口数量是衡量商圈内需求大小的最重要参数，来店里购物的顾客可分为：常住人口、工作人口、路过流动人口，这三部分人口的消费特点各不相同。了解商圈内顾客的年龄分布、平均教育水平、可支配收入情况和职业分布，可帮助连锁企业掌握消费者的购物倾向，安排设计适合这些顾客要求的新店，以得到最佳的布局效益。此外通过调查商圈内居民的消费倾向和生活习惯，可以辅助预测特定商业行为对现有市场引力的大小。

(2)经济状况分析：

新开超市还需要掌握商圈内是否存在主导的产业（比如在一家大型国有企业的居民区附近）、这是种什么产业以及它会给商圈带来什么影响。若商圈内居民大多从事与该产业相关的工作，那么该主导产业的发展前景就会直接影响商圈内居民的收入和消费水平，从而影响商圈的购物能力。如果商圈内产业多元化，那么消费市场一般不会因某单一产业市场的变化而发生较大波动。所以，如果商圈内居民从事的工作行业较为分散，那么居民的购买力水平就不会有明显波动，对店铺的营业额影响也就相对较小。

(3)竞争分析：

现有竞争者的数量与规模、不同竞争者的优势与弱势是什么、竞争的性质是短期的还是会长期变动、市场的饱和程度如何等。在选址的时候要特别注意，在商铺的方圆500米之内不应该有同水平的竞争者，否则竞争会异常惨烈。除要了注意竞争者外，还要掌握商圈内商店群的构成，考量商业区内的各个网点的相容性，商品互补是最重要的标准，顾客交换率是评价工具。

(4)商铺地址优略分析：

这包括商铺的地域类型、交通网络状况、区位规划限制等。开设新店时，首先需要分析商圈内有哪些商务区、居民区和商业住宅。商务区可分为已规划商务区和未规划商务区，对于已规划的商务区一般存在区域规划限制。通过对三种区域类型的分析来决定店面的大小和商品种类的配置。

商圈内的交通顺畅程度，公交车的路线、汽车站点的设置，道路过往限制等，也会在很大程度上影响客流量。营业限制、执照办理、消费人群、消费需求等，也是影响新店生存的重要条件。

郑州市商圈经济发展现状调查研究 篇7

在建设郑州都市区的过程中, 郑州市六大商圈集中了各种服务业, 不仅是城市居民生活便利的必要保证, 同时也是一个城市繁荣繁华的象征。由我国的现实国情决定, 商圈用地牵扯到土地管辖权的问题, 与商圈发展与政府的城市规划有很大的关系。所以, 从郑州市商圈的发展现状就可以大致推断出郑州市未来的城市规划与经济发展速度。

1 研究现状及方法

国内关于商圈的文献资料最初只是利用“雷利法则”以及“哈夫模型”等来测量商圈的辐射范围;随着我国经济的发展, 针对个别城市的商圈分析越来越多, 其中, 以北京、广州、上海以及义乌的商圈分析最具代表性。现有的关于郑州市商圈发展的文献, 大多只是对商圈的地理位置以及发展趋势作简要性的文字描述, 并不翔实。

本研究主要采用文献分析、实地观察研究以及深度访谈的研究方法。首先通过文献分析, 对郑州市的经济环境、市场规模、消费力、城市发展状况等信息进行搜集。采用实地观察法, 对商圈的辐射范围、人流量、消费水平、经营业态等进行细致观察、记录、分析, 并对商圈内的代表性企业的高管进行深度访谈, 了解商圈内的竞争形态以及营运策略等。

2 商圈发展现状分析

以往文献把郑州市商圈分为火车站商圈、二七商圈、紫荆山商圈、碧沙岗商圈、龙湖商圈。但是由于郑州市近几年的发展迅速, 以前的商圈划分已不能反映郑州市的发展趋势, 笔者根据实地调研, 将郑州市的商圈重新划分为火车站商圈、二七商圈、紫荆山商圈、花园路商圈、经三路商圈以及郑东商圈。下面即针对这六大商圈的调研结果展开分析。

2.1 火车站商圈——批发集散地

郑州火车站商圈充分利用亚洲最大火车站的优势, 汇集南北物流与新欧亚陆桥的优势, 形成了中国大陆中部地区重要的商品批发地。该商圈有两个中心, 地上以银基商贸城为中心的服装小商品批发市场, 地下以地一大道为中心的服装零售聚集地。目前商圈内聚集各类批发市场20余个, 每日人流量超过20余万人次。

商圈所处地区人口总数约为67万, 人流量约有90%是外来客, 消费者主要是各地市的零售业主或赶车至各地的商人;另外, 因商圈的主营业务以批发为主, 故当地的消费特性亦会偏向低价产品为主, 对价格敏感度较高。

因为郑州火车站商圈拥有绝佳的区位优势, 故其平均租金成本也成为郑州地区之最, 主要街道的租金成本介于一平方米400元至500元之间。然而, 近年商圈发展渐趋饱和, 故有向西站拓展商圈版图的趋势, 逐渐发展出西出口站商圈。另外, 由于2012年底, 郑州高铁将会于郑东新区通车, 届时火车站商圈中的八个候车室将会有两个移往郑东新区, 虽可舒缓该区拥挤的人潮, 但预计将会造成25%的人潮移往新区, 其中更多的是消费力较高的旅客, 这将成为未来发展的隐忧。

2.2 二七商圈——城市形象商圈

二七商圈为郑州地区发展历史悠久且最具代表性的商圈之一, 主要消费客群以年轻人为主, 为郑州地区重要的核心商圈。二七商圈为双核心商圈, 分别以百年德化步行街与大上海城步行街为核心向外发展, 而二七塔则为二七商圈的中心;区域内囊括大型百货、品牌专卖等所有的零售业。

该商圈在地人口数约67万人, 在地客与外来客的比例约为8:2, 由于当地以年轻族群居多, 较偏好潮流性产品, 且对价格的敏感度也相对偏高, 不过近年随着当地消费力的提升, 以及各百货业者的发展, 此情况有改变的趋势;也因为如此, 当地租金成本也日益提高, 目前已仅次于火车站商圈, 成为郑州地区平均租金成本第二高的区域, 其主要街道的平均租金成本约一平方米200元人民币。

经过近年的重新规划与调整后, 二七商圈的发展前景更加备受瞩目, 其建设目标为中部第一商圈。同时, 当地多家百货商场近几年亦成功引进大量国际一线品牌, 以二七商圈、火车站商圈为代表的郑州市商业中心区积聚了百年商业文化和人气, 已成为全国具代表性的商业区, 也是郑州市商业最为繁华的地方。

2.3 紫荆山商圈——河南行政中心

紫荆山商圈由于地处郑州市的行政区, 区域内政治、文化教育的气氛浓厚, 而该区域的商业活动也以服务政府机关以及在当地就业或居住的消费者为主, 为近几年兴起的新商圈。

紫荆山商圈属于分散性商圈, 从南至北覆盖了方圆两公里的地域。区域内消费者以公务员为主, 消费能力比较强, 该商圈以高质量且功能互补性强为发展方向, 形成高档饭店与餐厅汇集的重要商圈。商圈消费人口以当地居民或公务员为主, 当地与外来人口的比例约6:4, 其中当地人口约158万人 (含管城回族区) ;另外, 由于该区为河南省的行政中心, 故商圈的消费者消费能力与教育程度均偏高, 消费偏好品牌的程度亦相对较高。在商圈未来的发展部分, 主要是担心新商圈出现对人潮会有分流的情形, 其余则无须担忧;另外, 由于商圈较强且高档的消费力, 也使当地的租金成本居高不下, 目前的租金成本已相当于二七商圈的租金水平。

2.4 花园路商圈——高端消费汇集区

花园路商圈紧邻河南省行政中心紫荆山商圈, 中心点约为花园路与农业路的交叉口, 在分流紫荆山商圈庞大消费力的同时, 亦吸收郑州新兴北区的消费力, 已逐渐成为郑州市最集中且繁华的商业区, 集购物、休闲、文化娱乐、餐饮于一体的商业区特色。

花园路商圈所处的郑州市金水区, 也同为河南省的行政区域、高档办公中心、高档住宅区等, 中高端消费人群最为集中, 方圆3平方公里之内聚集了多家大型商场和高档精品百货, 无论是购物环境、服务质量, 还是国际知名品牌汇集程度, 花园路商圈都走在郑州商业的前端。商圈内的各项规划均更为完善, 商圈店面亦较新颖, 除大型百货商场外, 商店型态以娱乐居多, 特别是高档的娱乐消费均汇聚于此, 故当地年轻且具消费力的消费者居多。

在商圈未来发展前景的部分, 随着郑州市“北移东扩”发展战略的实施, 花园路商圈正巧位于这个发展力最快的区域, 消费能力较强, 定位以高档品为主。各大百货集团林立, 对百货业与商圈活动都将产生极大影响;另一方面, 对消费者而言, 亦将产生全新的购物体验;然而, 该商圈内部已趋近饱和, 预期未来发展将逐渐趋于平稳。

2.5 经三路商圈——金融商贸中心

经三路是近几年才发展起来的郑州的“华尔街”, 在民间被誉为“金山路”;此商圈为办公大楼聚集区, 但商圈内无大的购物商场, 在不足两公里的范围内的银行多达十多间, 同时亦有多家保险公司、证券、期货公司等金融机构, 另外, 尚有千家企业组织聚集在此。

消费族群以当地白领阶级与公务员为主, 但商圈整体营运状况不如紫荆山或花园路商圈, 虽然有经济实力但是消费力相对偏低, 未来发展潜力不如紫荆山商圈, 目前主要干道的租金成本大约为140~150元/平方米左右。而在连锁零售与连锁餐饮业的部分, 由于经三路商圈仍以金融商贸为主, 故在这两种营运项目的经营较不活络, 竞争情形亦不如他处激烈。

2.6 郑东商圈——潜力商圈的形成

郑东新区以优越的地理位置, 合理的规划与建设, 加上政府的大力扶持, 近年来积极发展, 区域内有大量的商业建筑, 国内外知名商家陆续进驻, 不仅使当地消费者亦偏向高消费力的白领阶层, 更使该区逐渐成为郑州商业新兴且具潜力的商贸区。

郑东新区长程规划总面积约150平方公里, 规模相当于郑州市原有已建成市区, 预计在未来20~30年内建设完成。另外, 为推动郑东新区的发展, 郑州市政府决议将郑州高速公路客运枢纽站与全新规划的郑州铁路新站选址于该区域范围中, 未来在两大车站强大的集客效果和郑东新区的磁吸效应下, 将更进一步推动郑东新区商业的发展。

虽然在当地政府的推动下, 郑东商圈的建设已具有初步的雏形, 且预期的发展潜力相当大, 但目前市场仍未成形, 人流量仍不足主要的消费人群为该地区写字楼内的白领, 由于其消费主要集中在白天, 晚上的郑东新区人流量相当少。所以, 郑东商圈整体消费力尚不如其他已发展成熟的商圈, 这也使许多企业在进入郑东商圈时仍有所顾虑。

3 结语

就整体城市发展而言, 郑州北部的发展距离黄河边已不远, 可用空间所剩不多, 将以绿化、居住为中心, 形成高级住宅区;西区则以工业区为主, 跨越西三环之后, 商业活动较不兴盛, 相对的购买力也较差;南部则以大型批发中心、仓储、物流等为主, 已几近饱和;而东部的发展空间则为最大, 随着“郑东新区”的建设, 预期城市将有一波新的商业位移向东区延伸。在《郑州市城市总体规划》中亦显示, 郑州未来12年将采双向发展, 东西向是城市发展的核心区域, 南北向则定位为城市中心和主要联络要道。

郑州市在构筑功能布局合理、空间利用高效、承载能力强劲、产业特色突出、社会和谐友好、人民富裕文明的现代化都市的宏观背景下, 更加注重商圈经济的建设与城市规划相一致, 最大限度地构建现代化都市的经济架构, 为郑州市的零售、批发、餐饮、娱乐等服务行业的发展提供广阔的空间, 实现经济最优增长。未来郑州市商圈的发展趋势日益强劲, 是建设区域性现代服务业中心的重要载体。随着经济规划的日益完善, 郑州市商圈发展将会呈现出全新的面貌。

摘要：商圈作为城市经济发展繁荣的象征, 直观地反映了未来的城市规划与经济发展方向, 确切掌握商圈发展现状成为我们把握城市发展脉搏的重要途径。本研究主要采用文献分析、实地观察研究以及深度访谈的方法, 针对郑州市六大商圈的经济环境、辐射范围、经营业态、竞争形态等做出详细调查, 为欲进入郑州市服务行业的企业提供具有参考价值的市场咨询。

关键词：郑州市,商圈,实地调查,中原经济区

参考文献

[1]Huff DL.Defining and estimating a trading area, Journal of Marketing, 1964.

[2]W.J.Relly, The Law of Retail Gravitation, New York, Knickerbockers Press, 1929.

[3]朱李明, 零售经营中的商圈战略问题[J].商业经济与管理, 1996 (03) .

[4]晁钢令, 商圈在城市发展中的地位与作用[J].上海商业, 2009 (02) .

[5]柳思维, 唐红涛, 王娟.城市商圈的时空动态性述评与分析[J].财贸经济, 2007 (03) .

万达广场的商圈分析 篇8

》课程论文

芜湖万达广场的商圈分析

与经营问题

课程：经济贸易地理

姓名：邓胜兵 班级：营销112班

安徽工程大学教务处

第 页，共

页 《

》课程论文

第一章 芜湖万达简介

一、地理位置：

芜湖市万达广场正式开业于2012年9月27日，坐落于神山口（弋江中路与赭山路交叉口东南面），总用地面积83867平方米，水面面积15933平方米（东至规划道路、南至北京中路、西至弋江中路、北至赭山东路）。

从地理位置的角度出发来看，万达广场位于城东新区与市中心的结合处，扼守着神山口这个重要的交通点，东面是正在紧锣密鼓建设的城东新区，西面则是繁华的市中心，从人流量的角度出发，万达在神山口的地理位置比较具有优势。

二、结构形态：

万达广场集购物、餐饮、文化、娱乐、商务等多功能于一体，涵养住宅、酒店、商业中心、公寓等多种业态为一体的大型综合体。目前，万达具有8.2万平方米的大型购物中心、10.15万平方米的写字楼、4万平方米的室外步行酒吧街、1.5万平方米的地下超市、6千平方米的万达院线等项目运营。

从结构形态和定位来看，庞大的经营体系和中高档的消费定位，万达的运转需要较大的消费人群来推动，并对消费人群的收入有着较高的要求。

安徽工程大学教务处

第 页，共

页 《

三、经营目标：

》课程论文

万达的目标为服务整个城东商业，打造芜湖第二个城市中心，建立芜湖第二大商圈。

为了实现这一经营目标，万达正在紧张的进行着其后期的工程建设，与万达配套的相关设施也在有序的进行着，周边的商业环境也因此得到了较大的改善，就未来发展的角度出发，万达周边的商业环境还是比较好的。

四、政策支撑：

芜湖万达是芜湖“十二五”经济建设的重要扶植对象之一，得到了芜湖市政府的高度重视，在政府政策上有着强力的支持。为了迎接万达的落户，芜湖市政府做了大量的工作，包括拆迁、扩建周边设施等等。这些政策的落实，使得万达在建设和发展上，更为顺利。

安徽工程大学教务处

第 页，共

页 《

》课程论文

第二章 万达广场商圈分析

通过调查发现，万达消费者对万达所能承受的最远步行距离约为1.5公里，即15分钟左右的时间，而行车所承受的最长时间约为40分钟，根据最远步行距离和行车距离，我们将万达划分核心商圈和次级商圈。

一、核心商圈：

以万达为中心的1.5公里范围内，即消费者对万达所能承受的最远步行距离。

（一）范围：如图所示，万达的核心商圈东至安徽工程大学、南至西洋湖、西至银苑小区、北至弋江北路，涵盖五院、绿地小区、神东小区等。万达核心商圈范围内，小区较多，学校、医院、公园等公共设施较为完善，人口较为密集。

（二）人口特征：万达核心商圈内，总人口数量约为6.5万，其中高 安徽工程大学教务处

第 页，共

页 《

》课程论文

校学生人口约为2.3万，常住居民人数约为4.2万。

（1）安徽工程大学是万达核心商圈中人口最密集的区域，以18-24岁大学生为主，是无收入的纯消费群体，平均生活费在1200元左右，其消费趋向于电子产品、服装、饮食等，具有求新和实惠的消费心理，对大宗商品和高档商品基本无需求，消费水平较低；

（2）万达核心商圈中，小区居民大多为工薪阶层，以青年与中年消费者为主。从收入的角度来看，工薪阶层收入并不高，普遍在2500-4000元之间，人均收入约为3000元左右，消费能力虽然较强，但许多人在承担着房贷或者车贷，对于高档商品和服务的消费能力较弱，整体消费水平并不高。

小结：从万达的核心商圈角度分析，万达的核心商圈内，居民整体消费能力和水平并不高，对于定位于中高档和经营体系庞大的万达来说明显无法满足其需求，于其经营和发展有着较大的限制性作用。

同时，万达的后期还在继续拓建之中，其周边的各类设施也在紧凑地进行着，随着万达自身和周边配套设施的完善，万达的辐射能力也会因此变强，其核心商圈的范围，也会由于万达设施和服务的完善渐渐扩大，覆盖更广的面积和人口。

二、竞争对手的核心商圈

在万达的核心商圈范围内，联盛广场和华谊广场（大润发超市）是其最大的两个竞争对手。

（一）惨淡经营的联盛：

安徽工程大学教务处

第 页，共

页 《

在联盛核心商圈中，3/4的面积被竞争力更强、核心商圈更广的万达所覆盖。（1）联盛现状：与万达相比，联盛显得愈加落

》课程论文

通过调查发现，联盛广场核心商圈的距离为1公里左右，如图所示，寞，门口罗雀的客流，将这座曾经繁华的商场变成了孤寂中的“灯光”，其竞争力与万达相比表现得很是弱势。

（2）失败的原因：

a)万达的截流。从位置的角度来看，万达位于联盛东面800米处，且位于城东进入市中心的要道路口神山口，城东大部分居民进入市中心时都会经过万达才能到达联盛，加上二者经营模式的相近，消费者在万达即可以买到和享受到联盛相同的产品与服务，另外，万达的知名度要高于联盛，相比之下，消费者更愿意选择就近在万达进行消费，使得万达对联盛的截流极为严重。

b)步行街与大润发在南面的阻击。从位置上来，联盛与大润发一南一北，相隔不过数百米，南边过来的车辆都要经过大润发，而大润发在日常生活用品消费上有很强的实力，对联盛的沃尔玛超市有有很 安徽工程大学教务处

第 页，共

页 《

》课程论文

大的挤压。同时，南面过来的客流也要经过步行街，与步行街相比，联盛的实力显然是不足的，它没有步行街的品类繁多，也没有步行街的时尚前卫，步行街在南面对它的影响不能忽视。

小结：联盛与万达相比较，经营状况很差，面对的威胁更多，在竞争力上，与万达存在着较大的差距。

（二）在衰弱的大润发：

与万达相比，大润发进入的时间要早得多，对其核心商圈一公里

范围内的居民影响很大，特别是在日常生活用品销售上，大润发做得更出色一点。但是，大润发经营远不及万达的规模，在品种和特色上，与万达的差距很大。其核心商圈的2/5与万达覆盖。

大润发目前的状况还算不错，无论是从客流量和销售状况来看，大润发超市依然有着很强的力量，但是，随着万达和联盛的坐落，顾客开始外流，大润发也渐渐出现了衰弱的态势，特别是随着万达的不断扩建与发展，大润发的客流将会分支出更多。

从竞争对手的核心商圈上来分析，万达与联盛、大润发的商圈重叠度很高，万达近1/2的核心商圈都在联盛和大润发的核心商圈笼罩下，消费者有着较大的可选择性，这使得万达面临的竞争很激烈。

安徽工程大学教务处

第 页，共

页 《

三、次级商圈：

》课程论文

按照行车所承受的最长时间40分钟计算，万达广场的次级商圈基本能够覆盖整个芜湖市市区。

（1）交通状况：万达位于弋江中路、北京中路与赭山路交叉口,交通位置优越，在其附近共有四个公交站台，有7路、20路、21路、28路、45路和晚间228路等公交线路经过，公交线路基本实现了畅通市区，交通位置很优越。

（2）其它交通配套设施：地下大型停车场、自行车出租车位等；（3）较丰富的周边环境：神山公园、雕塑公园、安徽工程大学、五院、绿地等。

便利的交通和较丰富的周边设施，使得万达有着很大的辐射能力，对于发展成为芜湖第二大商圈有可实现的条件。

安徽工程大学教务处

第 页，共

页 《

》课程论文

第三章 经营问题分析

万达对于芜湖还是一棵刚刚移栽过来的新树，近两年的发展，万达这棵树的成长现状却有些偏离预定的轨迹，客流量远不如其所预期的日均6万，店铺也没有预期的火爆售罄，这棵大树在芜湖的成长出现了一些水土不服。

（一）经营问题：

（1）店铺入住率问题，至今为止，在万达一楼外围南面和西面的店面，仍旧有店面空空如也；

（2）客流量远不如日均六万的预期，周一至周五的工作日，可谓门可罗雀，与联盛相比强不了多少；

（3）销售低于预期，一些店铺门前，即使是客流量最大的周末，也少有人迹，越往楼上，客流越少，一些店铺不得不转租；

（二）问题产生的原因：

（1）万达定位的尴尬环境，按照芜湖市目前的发展状态，万达所处的神山口位置类似于城市与乡村的结合部，在一些配套设施上仍旧不足，比如的士停车位、银行等；

（2）周边居民消费水平和购买能力较低，与万达的定位有着较大的差距；

（3）与联盛的距离过近，容易导致恶性竞争；

（4）人流量不等于客流量，交通虽然便利，但是，附近的车辆 安徽工程大学教务处

第 页，共

页 《

》课程论文

基本为过路车流，真正的消费却较少；

（5）自身设计的问题，立体的商业街，其设计要充分考虑楼上店铺的客流问题，在这一点上，万达的设计显然没有做到，很多人走到三楼就不愿意再上去了。

总结：

从万达的经营现状和商圈的现状来看，万达的经营在现阶段会呈现出一种较低的水平，但随着其周边设施的完善和城东建设的加快，万达在未来的一段时间，经营状况会出现明显的好转。

安徽工程大学教务处

第 页，共