伊川商业市场调研报告

伊川商业市场调研报告（精选8篇）

伊川商业市场调研报告 篇1

为深入、全面掌握我县工业园区的发展现状，为县委、县政府决策工业园区建设提供依据，10月8日至10月15日，县政协组织有关人员对我县工业园区发展情况进行了专题调研。通过深入工业园区察看了解园区内企业生产情况、听取园区负责人介绍、找企业负责人座谈等多种方式，详细掌握了我县工业园区具体情况，并有针对性地提出了当前和今后一个时期加快我县工业园区建设发展的对策建议。

一、发展现状

2002年以来，县委、县政府按照科学发展观的要求，从建设社会主义和谐伊川的大局出发，禀赋资源特点优势，依托产业发展现状和产业链条规律，规划建设工业园区三个。一是伊川县磨料磨具工业园区。该园区2006年元月通过专家评审、环境评价，被市委、市政府列入洛阳市工业园区发展规划，位于白沙乡范村，规划用地面积1.5平方公里，进园项目以磨料磨具及精深加工为主。2006年3月动工兴建，同时成立伊川县磨料磨具工业园区管理委员会。至目前入驻企业15家，建设5000KVA以上刚玉熔炼炉22台，建成区面积170亩，总投资1.8亿元，年产优质刚玉30万吨，年可新增销售收入10亿元，利税l亿元。今年前九个月实现产能12万吨，完成销售收入4.5亿元。二是伊川县铝电工业园区。该园区2002年11月通过专家评审并经原市计委立项，被市委、市政府列入洛阳市工业园区发展规划。园区位于水寨镇，东至洛阳龙泉铝业有限公司，西至洛临路，南至郑潼路，北至水寨镇韦村，规划用地面积6.4平方公里，进园项目以发电、电解铝及铝材精深加工为主。2003年成立伊川县铝电工业园区管理委员会。至目前入驻企业有洛阳市天松炭素有限公司、洛阳市龙泉铝业有限公司、洛阳市豫港电力开发有限公司和洛阳市南珠铝型材公司四家，建成区面积1.46平方公里，总投资93亿元。2006年实现工业产值24.83亿元，利税6.9亿元；今年前九个月实现销售收入71.73亿元，利税17.7亿元。三是伊川县经济技术园区。该园区2002年11月通过专家评审并经原市计委立项，位于城关镇，具体范围以大庄变电站为中心，东至洛栾快速通道，西至魏梁路，南至小庄村，北至槐树街村，规划用地面积2.98平方公里，进园项目以高新技术、先进制造业、医药、酿酒、食品加工、新能源开发、生物技术、电子信息技术、现代服务业等为主。2003年成立伊川县经济技术园区管理委员会。目前因无法解决土地问题占用问题入驻企业极少。

近年来，通过优化经济发展环境，引导企业进区入园，加大科技创新力度，我县工业园区建设发展取得了明显成效，园区经济对推进工业化进程和提高城镇化水平的拉动效应初步显现。主要表现在：一是园区建设已成为扩大民间投资，推动县域经济增长的新亮点。工业园区的建设，激发了一大批工业企业的投资热情，民间投资大幅增加，为县域经济发展注入了新的活力，使工业园区成为新的经济增长点。二是园区建设已成为优化经济结构，增强经济竞争能力和发展后劲的新基点。积极引导优势生产力向工业园区集聚，提高了企业的集聚度，形成了较大的规模效应；入园企业技术水平较高，相对成本较低，在市场上占据了较为有利的竞争优势。三是园区建设已成为促进企业技术更新、产业升级的新平台。民营企业进入工业园区积极实施“脱胎换骨”式的技术改造和技术创新，提高技术装备水平和产品档次，促进了产业优化升级。四是园区建设已成为产业有序集聚，城镇化健康发展的新载体。工业园区的建设发展，促进了产业集聚，提高了城市水、电、路等基础设施的共享性，拓展了城市发展空间。

二、存在问题

我县工业园区建设发展虽然取得了一些成绩，但仍存在一些与新时期经济发展形势不相适应且亟待解决的问题。共性上，一是工业园区规划工作相对滞后。我县工业园区发展尚处于初级阶段，没有强有力的领导班子和专业化的组织机构领导和指导工业园区的规划建设及永续发展工作，缺少一整套高标准的园区总体规划、长远发展规划和控制性详细规划，不利

于工业园区永续发展。二是工业园区管理委员会没有充分发挥职能作用。在企业和项目请办事项、困难问题协调服务上，创造性工作不够深入；在入驻企业贯彻落实科学发展观上，政策宣传和引导监督工作不够细致，企业自律意识不够强，环境保护、劳动保障和安全生产保障措施落实不到位。三是入园项目规模小，单位土地投资强度低，土地集约节约利用效率不高。四是园内企业或产品体系单一，或相关联产品集中度不高，不利于形成集群效应。五是工业园区的“四通一平”和美化、绿化、亮化、硬化等基础设施建设和标准化厂房建设推进力度不大，影响工业园区整体对外形象和招商引资“吸引力”。六是工业园区还没有相应的配套政策，缺乏对企业和项目的吸引力。七是工业园区发展软环境有待进一步优化和改善。八是周边农村综合治理基础工作不完备，盗窃财物、流氓滋事案件时有发生。个性上突出表现在磨料磨具工业园区电力供应不足。该园区22台刚玉熔炼炉，因电力供应不足，只能轮流生产，一次生产也不足10台。特别自今年下半年以来，磨料价格一路上扬，市场形势持续看好，但生产能力得不到充分释放，使企业坐失了良好的发展商机，难以发挥应有的经济效益，业主甚是焦虑。

三、对策建议

工业园区是承接经济发达国家和地区产业转移，增强县域经济综合实力和竞争能力的重要载体，是推进工业化进程、提高城镇化水平的重要举措。当前和今后一个时期，要按照推动科学发展、促进社会和谐的总体要求，坚持把工业园区作为拓展对外开放、扩大招商成效、留住外来企业、发展回归工程、完善项目建设的战略重点，强力推进，加快发展，积聚“洼地效应”，为企业提供更为广阔的市场空间和更为持久的发展动力，赢得发展先机，抢占市场高地，进而推动伊川县域经济发展新跨越。

（一）着力抓好整体规划建设工作，搭建县域经济发展平台。

要从完善工业园区功能配套和安排布局、提升工业园区服务水平和招商磁力着手，按照“大规划、大框架、大气魄、大手笔、大投入、大发展”的原则；根据土地集约经营、产业链条延伸、产品链条拉长、企业集群组合、资源循环利用、园区设施共享的客观要求，科学规划工业园区功能，扎实推进基础设施建设。

一是加强领导和指导。建议县委、县政府要成立由县主要领导担任组长的工业园区领导小组，由县发改委、财政局、民营局、环保局、建设局、商务局、交通局、公安局、水利局、安监局、人劳局、国税局、地税局、工商局、质监局、卫生局、药监局、行政服务中心、招商局等职能部门参与的工业园区规划建设专业机构，领导和指导工业园区的规划建设和永续发展工作，协调各方利益，务求取得新成效。

二是高起点科学规划。针对我县三个工业园区规划工作相对滞后的现实，要按照科学发展观的要求，从促进工业园区的永续发展出发，结合我县国民经济和社会发展“十一五”规划及城区发展总体规划，尽快制定出一整套高起点的园区总体规划、长远发展规划和控制性详细规划，以保证工业园区的可持续发展。

三是高标准加快建设。针对磨料磨具工业园区内产品体系单一，超细微粉、砂轮砂带等精深加工和后续产品势必向工业园区转移集中进而形成集群效应，铝电工业园区铝材深加工发展相对滞后以及经济技术园区尚具雏形的现实，从硬件建设入手，高标准做好工业园区主次干道、供电线路、供水管网、排水系统、通讯网络、绿化美化以及物流、消防等基础设施的安排布局和建设工作，提升工业园区形象档次，增强工业园区的吸引力，使工业园区成为投资者的乐园。

（二）着力抓好经济技术园区标准化厂房规划建设工作，筑巢引凤促发展。

从近年来的招商引资实践可以看出，目前大多数投资商为降低投资风险，不愿投资土地、厂房等不动产，乐意采用投资设备和流动资产、租赁厂房的经营方式进行产业转移和资本输出。建设标准化厂房，既能有效化解企业转移后的固定资产投资风险顾虑，方便项目顺

利入驻工业园区，为企业提供充裕的启动资金和流动资金，又能为回归资金和民间闲置资金的开发利用提供广阔的发展空间。

一是高起点规划建设标准化厂房。按照统一规划、统一图纸、统一放线、统一建围墙大门、统一监理的“五统一”原则，建设三层以上的多层标准化厂房，提高单位土地投资强度，引导企业和项目在标准化厂房落户安家，解决上项目用地难题，节约集约利用土地，提高土地单位产出效益。

二是市场化运作筹集建设资金。鼓励支持和引导利用社会富余资金投资工业园区标准化厂房建设，以标准化厂房收取的租金、入驻项目上缴的县内税金、出售标准化厂房收回的资金还本付息，三至五年内归还全部筹资。对自筹资金建设一栋标准化厂房的，政府应给予一定的政策支持。对投资者自行出租出售困难的，由县发改委代理出租出售，以彻底解除标准化厂房投资者的后顾之忧。

三是确保标准化厂房建设质量。对标准化厂房实行统一规划、设计、招标、施工和管理，行政服务区、综合生产区、商贸服务区、生活居住区及主次干道、供电线路、供水管网、排水系统、通讯网络、绿化美化等项基础设施要按照规划科学化、布局合理化、设施系统化、管理封闭式的要求进行建设。在标准化厂房建设中，应面向社会公开招标，保证标准化厂房以最低的成本、最优的质量、最快的速度建设。同时，应有施工监理单位监督施工质量和安全生产王作。

四是加强标准化厂房日常管理工作。标准化厂房建成后，由县发改委统一负责标准化厂房的出租出售和日常管理，负责项目引进各项协调服务工作。

五是利用标准化厂房广泛开展招商引资活动。要以工业园区为载体，以招大商、引大资、上大项目为主线，善于抓住和充分利用好发达国家和地区产业转移、资本输出的大好机遇，主动迎接辐射和转移，争取引进更多的科技型、环保型、循环型、劳动密集型、规模效益型工业项目入驻园区标准化厂房，以工业园区的大发展带动县域经济的新跨越。

（三）着力抓好磨料磨具工业园区永续发展工作，打造国内乃至国际磨料磨具产业发展“硅谷”和“精品园”。

当前，磨料磨具工业园区在环境保护、运输成本、产品体系、电力供应方面存在一些制约发展的突出问题，必须尽快解决好。

一是充分发挥磨料磨具管理委员会和磨料磨具联合会职能作用，保证磨料磨具工业园区科学、安全、有序地快速发展。磨料磨具联合会在价格争议方面要形成严肃统一的“价格联盟”，避免和杜绝内部高价竞购、低价竞销现象。搭建一个平等、有序、和谐的良性发展平台。环境保护实行“强制约束和同步推进”制度，入园企业必须保证环保除尘设施同步正常运行，确保达标排放。环保部门要建立健全污染环境惩戒体系，聘请环保监督员，加大环境检测力度，定期督查检测，保证环保措施切实落实到位，努力把磨料磨具工业园区建设成为我县贯彻落实科学发展观的一个缩影。

二是鼓励支持和引导磨料磨具精深加工和后续产品向工业园区转移，促进产业集群相对适度集中发展。磨料磨具精深加工和后续产品要主动迎合县城区域向南延伸的发展规划要求，积极向工业园区转移集中，自行建设或租赁入驻标准化厂房生产经营，以降低精深加工运输成本和单位消耗，形成磨料磨具熔炼、加工、销售“三位一体”的产业发展格局和近距离、宽领域协作生产、相互促进的产业集群体系。考虑到磨料磨具精深加工和后续产品向工业园区转移集中仍需增加投资的因素，建议电力集团并购范村变电站，并将原有入园企业集资款予以退还，以缓解精深加工和后续产品向工业园区转移集中的资金压力。精深加工和后续产品向工业园区转移集中后，要加大科技投入，加快科技创新，着力提高自主创新能力，不断提高产品附加值和科技含量，力争形成30万吨磨料磨具精深加工能力，打造国内乃至国际磨料磨具产业发展的“硅谷”和“精品园”。

三是妥善解决磨料磨具工业园区的电力供应问题，推动企业充分释放产能。初步测算，电力集团三电二期投入运行后将有20万千瓦左右富余电量，充分利用好这部分富余电量，能够实现电力集团与磨料磨具工业园区发展的优势互补和相得益彰。为此，建议县委、县政府协调电力集团对范村变电站适时进行扩容, 即再增加一台5万KVA输电变压器, 使范村变电站供电能力达15万KVA，以满足磨料磨具工业园区内企业的生产经营电力需求。

（四）着力抓好铝材精深加工业发展工作，做强做大铝工业。

我县现有60万吨电解铝生产能力。2005年以来，国家采取提高关税等措施限制电解铝出口。今年以来，龙泉铝业利用现有设备生产铝条，微量出口，9月份将停止全部出口业务。下步要充分利用我县丰富的原铝资源优势，依托铝电工业园区发展平台，推进标准化厂房建设，广泛开展招商引资活动，在铝材精深加工上做文章，进一步拉长产品链、延伸产业链，努力做强做大铝工业。重点抓好电力集团年产50万吨高精度铝板带箔、伊龙集团年产15万吨铝管材、长盟铝业年产5万吨铝板带箔等项目的前期准备和南珠铝型材的增资扩股工作，力争及早开工。同时，要积极谋划论证一批新的铝材精深加工优势项目，确保铝材精深加工项目的接续发展。

（五）着力抓好工业园区服务管理和环境优化工作，促进工业园区科学和谐发展

要充分发挥工业园区管理委员会职能作用，近距离、快速度解决好工业园区内出现的各种矛盾和问题，保障入驻企业的合法权益和周边群众的正当利益，实现工业园区的科学发展和谐。

一是为园区建设提供服务保障。重点做好项目审批、各种证照办理等入驻企业的协调服务工作。有关部门要加强对企业安全生产、环境保护、劳动保障等控制性问题的监督管理工作，保证项目建设顺利入驻和企业安全有序运行。

二是优化园区发展环境。把工业园区作为伊川的“经济特区”，实行严格的封闭式管理，除安全检查、税务稽查、环境监理和重大刑事案件查处外，其他任何单位、任何时间到工业园区内企业和项目开展的检查、收费、罚款等执法行为，必须报经县委、县政府主要领导批准后，由工业园区管理委员会统一安排，并派员全程监督。

伊川商业市场调研报告 篇2

多年的运营实践表明, 提升有线电视基础网络的覆盖范围和质量, 是保证广电网络公司顺利开展各项增值业务的基础, 是增强有线产品竞争能力的关键, 是保证公司未来盈利稳步增长的重要途径。

为了进一步了解、认识深圳商业楼宇的市场现状, 摸清客户的市场需求, 探索广电商业楼宇宽带业务的发展方向, 制定相应的网络覆盖策略, 天威公司对深圳不同商业圈的近百家写字楼管理处和商业楼宇企业进行调研, 提出了此份研究报告。

1 商业楼宇市场情况介绍

1.1 商业楼宇总体概况

(1) 商业楼宇的定义

商业楼宇是指机关、企业、事业单位行政管理人员、业务技术人员等用于办公的楼宇, 本文中的商业楼宇主要特指各种商业机构和企业办理行政事务和从事业务活动的楼宇, 不包括政府部门以及学校、医院等机关事业单位。

(2) 深圳商业楼宇概况

根据写字楼地产公司的相关资料统计, 深圳商业楼宇总数大约430栋左右, 大约有8万家企业, 分布在华强北、地王、中心区、车公庙等十几个商业圈中。

1.2 商业楼宇用户典型的形态

(1) 商业楼宇一般进驻公司的数量

数据表明, 深圳特区内的商业楼宇中进驻的企业主要在50-300家之间, 占总数的60%左右。其中以包含151-300家公司的商业楼宇居多, 占40%左右, 如表1所示。而进驻公司数量在50家以下的商业楼宇, 虽然占比数量较少, 但其进驻的公司和企业规模大, 网络支出高。

(2) 商业楼宇进驻公司的典型规模

如图1所示, 商业楼宇进驻公司主要以50人以下的中小企业为主, 共占商业楼宇公司总数的74%, 其中30人以下的小公司和办事处占商业楼宇公司总数的49%, 30-50人的公司占25%。50人以上的公司占商业楼宇企业总数的26%。

(3) 商业楼宇客户网络方面的业务形态

商业楼宇用户在网络方面的主要需求是宽带上网。有约17%的商业楼宇用户对数字电视有需求, 但需求的数量一般在5个以下, 对数字电视的需求主要是公司高管休闲娱乐和部分期货、证券企业等用于及时资讯的获得, 因此付费财经频道在这类用户中有一定的市场。

(4) 商业楼宇客户在网络方面的付费情况

如图2所示, 商业楼宇用户一般按月支付网络使用费, 其中以500-1500元/月和1501-3000元/月两个付费段最多, 分别占42%和26%。500元/月以下网络使用费的占19%, 超过3000元/月以上的仅占公司总数的13%。

(5) 商业楼宇客户对宽带产品的要求

如表2所示, 对于商业楼宇用户来说, 网络的稳定性是首选, 52%的客户非常注重网络的稳定, 其次是品牌信任, 价格和专业服务处于较次要的位置。用户对中国电信网络的稳定性基本认可。

(6) 商业客户购买宽带的方式

调查表明, 主动申请是商业楼宇客户购买宽带的主要方式, 占被访企业的69%, 其次是技术团队营销, 占19%;业务员推广占9%, 如图3所示。

(7) 商业楼宇网络市场潜力

根据商业楼宇进驻公司的数量和比例, 以及月使用费的情况, 通过加权计算, 可粗略预估平均单个商业楼宇的年网络支出, 即单位商业楼宇每年网络支出平均约在189万左右。

按照深圳400个商业楼宇计算, 商业楼宇宽带市场规模约7.6亿/年。

具体测算如下:

N (商业楼宇平均公司数量) =25×20%+100×20%+175×40%+300×20%=155 (家)

V (公司平均月网络使用费) =400×20%+1000×42%+1750×26%+4500×10%+6000×3%=1015 (元)

P1 (商业楼宇网络月收入) =1015×155=157, 325 (元)

P 2 (商业楼宇网络年收入) =1, 887, 900 (元)

P (深圳商业楼宇网络市场规模) =P2×400 (深圳商业楼宇数量) =7.6亿

1.3 商业楼宇市场情况

(1) 商业楼宇网络业务的市场占有情况

如图4所示, 在写字楼商业楼宇方面, 中国电信占有绝对优势, 拥有85%以上的市场份额。其中, ADSL成为商业宽带的主流产品, 占据70%以上的市场份额;此外, 电信光纤也发展迅速, 占深圳商业宽带市场的15%的份额。其次是中国联通 (原网通) 约有9%左右的市场份额, 其他宽带约有6%的市场份额。

(2) 商业楼宇的网络覆盖情况

深圳写字楼一般包括多家运营商的网络, 在宽带应用方面, 主要为中国电信、中国联通和天威视讯等。中国电信和中国联通的网络覆盖程度最高, 几乎为百分之百。

另外, 即使部分的商业楼宇管理处与中国电信签订了独家合作协议。中国联通 (原网通) 因用户的市场需求也进入了这些商业楼宇。

(3) 商业楼宇典型网络的布线情况

中国电信的网络基本覆盖到户, 用户申请和安装都非常方便。通过对特区商业楼宇的天威数字电视用户查询, 大约80%的深圳商业楼宇都有天威数字电视用户, 未覆盖的商业楼宇多为蛇口、盐田、龙岗这些非公司覆盖范围, 这表明天威网络基本覆盖到楼, 但相当部分商业楼宇未覆盖到楼层。

(4) 网络运营商进入商业楼宇的方式

深圳商业楼宇管理处一般都与网络运营商签订相关的协议, 主要是支付电费、管道费等方面的协议。除了类似天安时代广场和南山科技园区这类工业园同电信签订有独家宽带网络合作协议外, 一般都管理处都与多家网络运营商签有相关协议, 只收取一些基本费用。

新进网络运营商会给商业楼宇管理处带来一定的利益, 因此, 商业楼宇管理处不排斥新进入的网络运营商。

2 商业楼宇竞争对手分析

2.1 竞争对手分析

(1) 主要竞争对手

在深圳商业楼宇宽带市场上, 主要宽带运营商有深圳电信、天威视讯以及新联通 (原中国网通) 、盈通网络、长宽、聚友、蛇口有线等。各运营商在品牌、基础网络情况、产品竞争力、业务拓展能力等方面均有较大的差别。其中, 深圳电信具有明显竞争优势, 新联通 (原中国网通) 位居第二, 是天威视讯的主要竞争对手。与此同时, 还有一些区域性的ISP运营商也对我司商业楼宇市场构成一些竞争压力, 如赛格网络、长城宽带、盈通网络等。

(2) 主要竞争对手的宽带产品介绍

(1) 中国电信

商务宽带:中国电信商务宽带的接入方式为ADSL, 带宽为2M、3M和5M三种, 分为商务宽带商铺版、经济版、标准版和企业版四种产品, 包月费用分别为168元/月、330元/月、480元/月和720元/月。

ADSL专线:ADSL专线是利用ADSL技术, 通过模拟线, 实现速率在512K-2M之间, 并具有固定IP地址的高速上网业务。

LAN (小区) 专线:主要采用以太网技术, 以信息化小区的形式为用户服务。在中心节点使用高速交换机, 为用户提供FTTZ (光纤到小区) +LAN (网线到户) 的宽带接入。基本做到千兆到小区、百兆到居民大楼、十兆到用户。LAN的速率可达10M或100M (根据具体提供的线路而定) , 但由于LAN是共享带宽的, 因此单个用户所享有的带宽 (速率) 受该局域网同时上网的用户数的影响。

光纤专线:光纤专线是光纤入户的接入方式, 其网络应用主要在互联网接入和网络互联两个方面。

(2) 中国联通 (原中国网通)

宽频通:“宽频通”是面向商业楼宇和密集型工业园区中小企业的互联网接入业务, 多家企业共享楼宇和工业园区的10/100M出口, 企业拥有公网IP地址, 可以实现基于公网的VPN, 也可以假设自身的各类网络服务器。

光纤专线:是光纤入户的接入方式, 其网络应用主要在互联网接入和网络互联两个方面。

(3) 长宽、聚友

长宽和聚友在深圳地区都没有自己的干线网络, 干线主要靠租用其他运营商的电路或者光纤, 在小区内一部分是重新铺设五类线, 另一部分是依靠原有开发商铺设的五类线。这样形成一种FTTB+LAN的宽带接入方式。另外, 长宽在为数不多的商业楼宇也提供光纤接入产品。

(4) 盈通网络

盈通数据传输业务是基于盈通全光纤传输网络平台, 为客户提供专业的高速率、大容量、远距离、安全可靠的数据传输, 支持实现数据、语音、图像、视频及多媒体综合业务应用, 满足不同客户对信息的实时传输和整合需求。

(3) 主要竞争对手的营销模式和营销组织结构

中国电信自2004年以来一直努力向世界领先电信运营商的营销服务看齐, 不断完善“以市场为导向, 以客户为中心”的营销服务体系。针对不同的客户群需求, 制定相应的产品组合、优惠套餐和一站式服务等, 满足不同客户的个性化需求。

中国电信的营销组织自营销总监以下设置了多层次的营销岗位, 如区域营销总监、片区经理、社区经理和业务经理等, 根据目标客户群的特点捆绑相应的业务, 并与各种不同企业合作, 进行联合营销共同推进业务的发展, 着力打造聚焦客户的营销服务和产品开发体系, 形成政企、家庭和个人三个部门负责所属客户群的营销、服务和产品开发体系。

(4) 主要竞争对手的宣传模式及组合

中国电信的市场宣传由前几年的单一主打产品品牌宣传, 转变为以产品组合套餐为主的品牌宣传, 宣传口号及平面广告由总公司制定后, 各分公司根据当地的媒体宣传策略进行推广。

自2006年起, 中国电信深圳分公司一直在极力宣传的“我的e家”产品组合套餐品牌推广工作, 除通过平面广告、电视、广播等宣传媒介在深圳进行大规模的宣传外, 还利用各个社区的终端媒体资源, 如社区宣传栏、电梯广告等进行了大量的“我的e家”品牌宣传。

中国电信深圳分公司的宣传模式可概括为:由总公司制定营销策略后, 由深圳分公司根据总公司的总体营销策略和宣传规划, 结合深圳特区自有特点, 通过自己的宣传媒介组合和渠道进行产品推广。

2.2 天威商业楼宇的主打产品——天威商务宽带

(1) 天威商务宽带产品

天威商务宽带产品主要分为两大类:一是调制解调方式的高速率CableModem接入, 即天威商务宽频;二是高速稳定的光纤专线接入。两大类商务宽带产品可根据接入速率、使用时段等进一步细分产品。

(2) 天威商务宽带产品的SWOT分析

(1) 优势

价格优势:天威商务宽频与中国电信商务宽带相同速率的产品相比, 价格优势明显, 仅是电信同类产品价格的80%。在光纤专线接入方面, 天威光纤接入在同等接入速率的情况下, 价格仅是中国电信85%。

速率优势:天威商务宽频产品与中国电信商务宽带产品相比, 最高速率高20%, 且HFC网络与CableModem的组合结构, 其接入下行速率可高达50Mbps, 上行速率可高达15Mbps。电信的ADSL的现有成熟技术不能达到。

产品结构优势:结合天威公司的内部经营环境分析, 天威光纤专线接入推出适合企业用户使用的分时限速产品;此外, 为满足企业用户假设各类应用服务器的需求, 天威光纤专线接入推出了上下行速率不同的非对称完全包月产品。这两种产品是深圳商务宽带市场唯一的。

(2) 劣势

品牌:中国电信和中国网通是全国性的ISP运营商, 特别是中国电信, 在南方地区一直有着良好的企业品牌, 是企事业单位网络接入的首选。天威公司是区域性的ISP运营商, 在网络接入服务方面, 特别是企事业单位的网络接入方面是后来者, 在企事业单位对网络接入的信赖度方面与中国电信有着较大的差距。

产品稳定性:天威商务宽频是以HFC网络为基础的, 而HFC网络的噪声汇聚问题多年来一直是世界各国悬而未决技术难题。虽然天威公司在解决回传噪声汇聚方面做了大量的工作, 在全国领先的推出了64QAM的回传调制方式, 取得了较好的效果, 但仍没有彻底解决回传噪声汇聚问题, 这制约着天威商务宽带产品的稳定性, 而稳定性是商业楼宇客户最为关注的宽带产品技术特性。

网络覆盖程度:在家庭住宅小区方面, 天威公司网络覆盖策略为“双向网络到户”;但在商业楼宇方面, 虽然多数商业楼宇都零星地分布着天威视讯的数字电视用户, 但这种网络覆盖主要以到楼为主, 没有同轴线路覆盖到楼层, 天威商务宽频在开拓市场时, 面临着现场施工难度大、工期长等问题, 严重影响着天威商务宽频的市场拓展。中国电信基于其产品在商业楼宇的巨大市场潜力和竞争优势, 长期以来一直采取“终端到户”的商业楼宇网络覆盖策略。因此, 其商务宽带产品在商业楼宇宽带市场中服务具有一定的优势。

管道依附竞争对手:中国电信拥有全市约50%的管道资源, 且市政管道现在也是由中国电信在管理, 另外, 电信还拥有自己的管道建设和管理的单位。天威公司自建的管道非常少, 在网络建设时须有偿使用中国电信和市政的管道资源, 这在增加网络建设成本的同时, 也给了竞争对手制约公司宽带业务发展的机会。

出口依靠租赁:天威公司虽拥有自己的自治域号, 但Internet出口须租赁其他运营商的资源。因为竞争关系, 天威视讯租赁出口资源的成本和难度很大, 同时南方的网络内容资源绝大部分都在中国电信网内, 天威现在租赁的出口资源为北方网通和北方电信的BGP链路, 这就造成了我司的宽带用户访问电信网内内容资源的速度明显较电信宽带用户慢。

(3) 机会

天威公司的宽带用户绝大部分为家庭用户, 这就导致租赁的出口资源利用率低, 天威商务宽带的发展能充分利用企业用户与家庭用户不同的网络使用习惯, 进一步高效的利用出口资源, 降低天威宽带业务的运营成本。同时, 天威公司有着中国电信不可比拟的广电电视资源, 在营销策略上有着自己独特的客户群体的同时能更好的发挥广电行业的优势。

(4) 威胁

天威公司宽带接入的最大威胁是没有自己的Internet出口资源。在出口资源方面受到各大运营商的制约。由于天威视讯没有自己独立的出口资源, 部分企业对其商业宽带的专业性仍持怀疑态度, 这影响了客户购买天威商务宽带的积极性。

(3) 天威商务宽带的主打产品和切入点

天威商务宽带的主打产品是商务宽频和分时限速接入的光纤专线产品。在品牌方面和企业认知度、信赖度方面, 天威商务宽带与竞争对手有着较大的差距, 商务宽带应以高速率、高附加值服务和高稳定性为切入点, 在企业用户群中较快的提升产品形象。

3 商业楼宇的网络覆盖及经营策略

3.1 发展商业楼宇有线业务主要存在问题

(1) 在特区内, 商业楼宇有线业务仍以天威商务宽带为主, 由于相当比例商业楼宇有线网络未能覆盖到楼层, 客户申请有线宽带和数字电视后, 安装难度大。

(2) 天威公司宽带进入商业楼宇市场较晚, 商业楼宇市场已经被竞争对手占据, 市场拓展难度大。

(3) 天威商务宽带的品牌无竞争优势, 获取客户信任难度大。

3.2 商业楼宇经营策略

(1) 策略内容

商业楼宇的经营策略是:“市场为导向, 网络为基础, 全面借力, 重点突破, 建立模式。”

(2) 说明

“市场为导向”——相对于有线业务的其他产品来说, 商业楼宇宽带市场是一个完全竞争化的市场, 竞争对手众多, 实力雄厚。而天威商业宽带的市场拓展仍在初始积累阶段, 处于弱势的地位, 并且没有自己的独立出口资源。此外, 市场调研表明, 商业楼宇客户关注的重点是产品稳定性和品牌, 对价格敏感度不高。

因此, 天威商务宽带在充分满足客户需求的前提下, 进行市场细分, 明确天威商务宽带主要目标客户群, 不断改进和提高现有产品质量和功能, 并与数字电视业务等有线产品进行捆绑, 为客户提供高附加价值的服务, 形成区别于电信的、有天威特色的有线商务产品体系。

“网络为基础”——现阶段, 影响天威有线业务在商业楼宇快速拓展的最大因素是“有线网络覆盖不到位, 用户申请安装难度大”。建立遍布特区的“光纤到楼, 同轴到层”的有线网络是公司未来拓展商业楼宇有线业务的基础。

但限于商业楼宇市场的高风险性和不确定性, 使得天威公司对商业楼宇网络覆盖只能是有条件地、有重点地、探索性地进行, 采取“有点及面”的覆盖思路。先由宽带事业部通过调研后, 选择一处或几处商业楼宇进行网络“光纤到楼, 同轴到层”覆盖试点, 经过成本核算确实可行后, 进行网络覆盖。网络覆盖完成后, 重点对该楼宇进行有线业务市场推广, 对市场拓展效果进行评估, 并加以改善。

“全面借力”——在有线商务产品品牌宣传推广方面, 由于天威公司宣传推广费用和资源的限制, 近期不可能投入大量的宣传推广费用。因此, 有线商务产品品牌的树立, 主要借助于捆绑现有的个人产品宣传平台和公司自有宣传资源, 联合管理处、代理商、合作商等外部资源, 以低成本的方式实现。

“重点突破”——在有线商务产品的市场推广方面, 在全面推广有线商务品牌的基础上, 将人、财、物和宣传资源集中起来, 以商业区域或者行业为界限, 配合相应的产品优惠和免费附加服务, 重点对有潜力的商业楼宇和行业, 进行高强度的市场推广, 在局部获得竞争优势, 为后续市场拓展打下基础。

“建立模式”——在有线商务产品市场推广的过程中, 尝试各种定价策略、宣传组合、产品组合和推广渠道, 建立市场统计分析机制, 评估市场推广效果, 以期确定适合的市场营销策略和推广模式, 并建立标准化的操作流程和规范, 逐步推广。

3.3 商业楼宇网络覆盖策略

(1) 策略内容

商业楼宇的网络覆盖策略是:把新建、在建商业楼宇和现有商业楼宇分开, 实行不同的网络覆盖政策, 有条件地逐步实现“光纤到楼, 同轴到层”的商业楼宇网络覆盖。

(2) 应对思路

即对于新建或在建的商业楼宇, 直接实行“光纤到楼, 同轴到层”的商业楼宇网络覆盖政策, 让天威商务宽带同竞争对手能在同一起点竞争, 并借助天威数字电视的优势提升天威商务宽带的市场占有率。

摘要：通过对深圳市商业楼宇情况的深入调查了解, 本文分析了深圳市商业楼宇情况的宽带运营市场情况, 提出了网络覆盖策略和经营策略的建议。

2014上海商业地产市场报告 篇3

2014上海城市概览

经济发展位居全国首位

上海是长三角经济区域的龙头，整体经济体量庞大，多年来一直位居中国之首。2013年全年GDP增长7.7%，超过21，000亿元。其中第三产业保持快速增长，占比达62.2%。城市居民人均可支配收入达人民币43，851元，同比增长9.1%，同样位居全国前列。全年实现社会消费品零售总额8019.05亿元，比上年增长8.6%，另外，中国（上海）自由贸易试验区建设启动实施，这是中国境内首个自由贸易区，预计将为上海带来发展红利。至2013年末，区内新设立企业3633户。其中，内资企业3405户，注册资本685.86亿元；外商投资企业228户，注册资本9.8亿美元。

网络发展引发实体变革

2013年上海整体零售消费市场运行比较平稳，其中无店铺零售快速增长，实现零售额556.6亿元；网上商店的零售额为465.4亿元，与去年同期相比增长率高达52.4%，成为新的亮点。应对网络零售的冲击，上海的购物中心已向特色化转型，通过加强体验及引入更多品牌和类别组合，来迎合消费者的口吻。

基础设施名列前茅

上海的基础设施竞争力毫无疑问位居全国各城市之首，各项指标均名列前茅。作为中国的国际贸易中心及国际航运中心，上海于2010年在集装箱装卸量上攀升至全球第一大港并保持至今。至2012年底，上海港（海港）拥有各类码头泊位1183个，其中万吨级以上生产性泊位243个，码头总长为12.29公里，货物吞吐能力5亿吨。同时上海还拥有虹桥与浦东两个国际级机场，而以虹桥机场为核心的虹桥交通枢纽，综合航空、轨道交通、公路等交通方式，转换成为连接长三角地区的重要交通枢纽。上海的轨道交通极其发达。截至2013年12月29日，地铁运营总里程538公里（不含磁浮线），据世界首位，亦是世界上最繁忙的城市地铁系统之一。地铁线路将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流超800万人次。而且地铁线还在不断拓展建设中。上海大规模的基础设施配置与其经济基础和发展定位相匹配，为其未来的发展提供了坚实的保障。

2014上海商业物业市场

商圈分布及特点

上海的商业非常发达，城市中环内多数街道大量分布了沿街店铺，商业设施高度集中形成十大商圈。其中五大中心商圈发展各有特色： 南京西路主打高端奢华品牌，奢侈品旗舰店最为集中，优质购物中心争相辉映。南京东路是中华知名的步行街，伴有百货和特色专营店，是游客必到之处。淮海中路各段定位错落有致，时尚典雅完美结合。徐家汇定位休闲娱乐，是年轻人购物消费的首选地带。陆家嘴作为浦东标志性区域，为商务人士构建繁华的购物天堂。

向外延伸的五大次级商圈分别是四川北路、五角场、中山公园、中环真北和虹桥，地处内环或内中环区域。近年来受益于市政府商业规划推动，已经成为上海整体商业市场重要的组成部分。随着市中心的商业设施日趋密集，大量购物中心的建设正转向内中环和中外环区域，大宁、真如等新兴商圈逐渐成形。

商业物业存量及变化

随着去年上海核心地区如IAPM、嘉里中心、尚嘉中心、K11等多个高端项目开业，目前上海主要商圈的优质商业物业存量已达528万平方米，市中心商业竞争加剧。

上海依然是品牌商进入中国市场的首选地，尤其在快时尚领域SPAO、Old Navy、A&F、NEW LOOK都先后选址上海落户旗舰店，非核心区域的购物中心一般也乐于选择快时尚品牌作为项目的主力店铺。另一方面，奢侈品牌随高端项目落成依然保持年内开店1-2家的速度。但随着奢侈品总体业绩增长的滑落和未来短期可选址的项目较少，预计在上海等一线城市的扩张速度将明显放缓。

商业物业未来供应

根据统计，上海至2016年底新增商业物业供应总量约为430万平方米，约为现有存量的42%。其中核心商圈的供应量有185万平方米，南京东路和虹桥商圈的未来供应量较大，各占比18%。虹桥商圈的多个商业项目预计在近期至2015年内相继入市。非核心商圈的商业物业亦迅速增长，供应将达245万平方米，为现有存量的52%。在非核心商圈的商业物业供应，将以社区型的邻里中心为主。由于城市核心商业区的商业愈加密集和竞争激烈，社区商业相对投入成本较低并且有能力引入大体量的新兴娱乐体验业态来增加项目影响力和覆盖范围。伴随着城市版图的扩大和轨道交通的延伸，以及新兴居住区的集聚，立足社区服务和营造便捷休闲的社区生活方式的社区型商业，预计将成为未来商业项目的发展趋势。

上海作为中国的顶级时尚大都市，密集的人口以及强大的消费能力使得上海的物业需求综合排名列全国20大城市首位，其社会消费品零售总额、可支配收入以及人均消费性支出也均居前列。发达的市场让上海的商业经营理念以及消费需求也更加超前，对新兴品牌的接受度更快，也使得上海成为国内外零售商进入中国或者开设旗舰展示店的首选城市。然而，核心商业区的各大商圈供给趋于饱和，未来面临较大竞争压力，传统商业正纷纷作出业态调整。

2014上海写字楼市场

商圈分布及特点

作为世界级别的大都市以及中国的经济、金融、贸易、商业中心，上海聚集了众多国内知名企业和跨国公司入驻，是写字楼市场长期繁荣的重要基础。

现阶段上海在市区范围内形成的主要核心写字楼商圈，包括陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥和竹园。各个商圈都有其发展特点，如陆家嘴商圈主要打造成国际领先的金融贸易区，写字楼的主要租户为银行和金融服务公司。人民广场商圈位于上海城区中心位置，凭借地域的便捷优势，吸引大量国际租户在此建立地区总部。南京西路和淮海路商圈是上海传统的写字楼区域，不仅地理位置优越并且有良好的商业氛围和丰富的配套设施，深受国际律师事务所、咨询公司和设计公司的青睐。虹桥商圈作为大量日本公司的长期办公选址区域，拥有最多的在沪日、韩外籍人士。未来随着大虹桥商务区的发展，将会吸引更多的企业进入该商圈。而竹园区域受益于陆家嘴商圈外扩，随着新上证所、中金所和中证登三大机构的落成，将形成新的金融聚集区。

写字楼存量及变化

上海写字楼市场经过近20年的发展，目前城市中心区域已经趋于成熟。根据盈石集团研究中心统计，随着今年企业天地5号、恒基688等项目陆续交付，截至2014上半年，全市核心商圈甲级写字楼存量为508万平方米。2014全年核心商圈甲级写字楼预计有47万平方米的新增体量入市。以陆家嘴和竹园为代表的浦东写字楼市场，在最近一段时间内表现出了旺盛的市场需求，在租金不断上升的同时，空置率维持在极低的位置。但同一时期，浦西写字楼市场因受到新增供应的冲击和传统行业萎缩等多方面因素影响，相对表现疲弱。上海写字楼市场以陆家嘴和南京西路为高端两极，东强西弱的格局将会继续维持一段时期。

写字楼未来供应

随着上海中心、世纪汇、大中里等项目未来两年进入市场，目前上海整体写字楼供应相对缺乏的局面将有所缓解。但多数市中心未来项目定位都在甲级及其之上，无法改善目前核心商圈租金偏高的结构。同时我们也应该看到，非核心商圈的供应量是快速增长的，预计未来3年的甲级写字楼供应量将超过287万平方米。一方面企业会被相对低廉的租金所吸引，另一方面，更有优势的新兴商圈如虹桥商务区、徐汇滨江、前滩等，在初期规划、整体设施、未来区域功能和政府政策倾斜上，都已经有了非常完整的方案，这将有利于企业更为长期稳定的发展。

上海在人口、GDP规模和第三产业占比上都处于引领全国的地位，在经济高度发达的背景下，上海写字楼市场需求指数排名第一。但如同其他一线城市，上海也面临城市核心区域未来用地趋于饱和的局面。随着城市发展结构的调整，目前非核心商圈的供应量将上升，但因为供应集中和位置较偏，这些区域的去化周期将会相对漫长，未来空置率可能维持在较高水平。

上海商业地产市场展望

整体城市展望

上海新一轮总体规划的编制工作已经展开，未来每年新增建设用地数量将被严格控制，城市发展将进入更精细化的运作阶段。上海自贸区经过一年的运行后，未来新的制度松绑和改革预期也将陆续兑现。随着国家会展中心、迪士尼乐园等项目投入使用，展会、文化、旅游等服务业的进一步发展将增加上海的对外吸引力，成为城市新的经济增长点。

商业物业市场展望

上海作为中国的国际化时尚都市，长期受国内外时尚品牌青睐，并引领城区商业物业品质不断升级。同时，伴随城市的扩张，非核心区域的社区配套的购物中心和邻里中心日趋增多，将成为上海未来商业物业发展的重心。根据最新发布的《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》，截至2020年，上海规划商业设施建筑年平均增长将控制在2.6-3.6%，预计核心商圈的新建项目增速将进一步降低。

写字楼市场展望

商品交易市场和社区商业调研报告 篇4

一、基本情况

(一)市场建设情况

我县由于人口少，城市规模小，市场建设滞后。目前，成型的商品交易市场仅有3个，即：县农贸市场、县农副产品交易市场和农贸市场。

1、县农贸市场。建于2006年，占地1300平方米，经营面积1100平方米，年交易额约1000万元，主要经营：干鲜蔬菜、肉类、活禽、水产等，满足县城区居民生活需要。

2、农副产品交易市场。建于2012年，占地6100平方米，经营面积3500平方米，市场内有：门面房60间，1100平方米的综合超市1个。目前，主要经营：农副土特产品、日用品、服装、电器等，形成一个综合市场。年交易额约4500万元。

3、农贸市场。建于2012年底，占地2700平方米，经营面积1800平方米，目前投入试营。主要经营：干鲜蔬菜、肉类、活禽、水产等。

(二)社区商业情况

我县只有一个商业社区，即袁家庄社区。

截止6月底社区总人口约(含流动人口)10000人，城市人均消费5000元/人、年;各类商业网点108个，从业人员233人;营业面积4122m2，营业收入2692万元(不含金融网点)。

二、存在的问题

从总体上看，近几年我市商贸流通业取得了较快发展，但同其他城市相比还存着很大的差距和不足，突出表现在：一是现代商业企业发展缓慢，龙头企业、大企业数量少，商贸流通企业规模小、档次低，批发零售和餐饮业主要以个体、私营为主，规模效益体现不出来。要素市场发展缓慢，传统流通业仍占主体，新型业态、新型营销方式尚在起步阶段。二是在市场建设方面，除几个农贸市场、农副产品交易市场外，几乎没有成型的商品交易市场，更谈不上统一核算、集中收银、配送。三是物流业仍处于起步发展阶段，没有专门的物流企业。四社区商业网点布局不合理，规划约束力低，市场的形成还停留在自发阶段。

三、建议

1、进一步完善已建市场。重点是城区商贸综合市场、农产品批发市场。首先进一步整顿和规范各类市场经营秩序、交易环境和交易行为;其次，扩大市场规模，增加交易市场商品品种，提升市场档次，充分发挥市场多功能作用。

2、加大对贫困山区县商贸流通业的投入力度。为促进服务业发展，建议上级部门从政策和资金等方面给予倾斜，尤其是对现有扶持政策，适当降低对承办企业规模的限制，因地制宜，扶持一批符合山区小县人口规模、经济水平的商贸项目，比如镇超工程、县超工程等，通过项目带动我县流通业发展。县级政府也要对重要商品储备、农贸市场、定点屠宰等流通业基础设施，通过公共投入方式加强建设;对于农村市场网络和社区商业设施的建设，应运用财政贴息、税收调节等措施，引导社会资金的投向，支持具有社会公益特征的流通领域建设。

伊川商业市场调研报告 篇5

摘要

喜龙建材商业广场位于天河黄埔大道中员村山顶，建筑面积1.5万平方米，商铺一百多家，以其建材种类齐全，品牌众多，赢得消费者的信赖。这里有多家涂料店，多以卖多乐士和立邦漆为主。虽然多乐士和立邦漆同是国际品牌但是从店内摆设可看出店主还是比较倾向于多乐士。

关键词 多乐士 立邦

多乐士漆在民用漆上是做得比较成功的，百度百科上说，每年全球有5000万户家庭使用ICI油漆。而立邦漆在工业用上则是比较优秀的，例如汽车漆，这个是造成涂料店店主将多乐士漆摆在立邦漆前面的原因之一。在与店主交谈中还发现以下几个现象：

一、多乐士漆更新换代快成市场营销有力武器

在与兴隆专卖店（授权零售多乐士）店员交谈时，当我问他，哪个牌子的涂料比较好用时，店内员工不假思索地说，多乐士。然后他补充了一句：“多乐士的品种比较丰富，新产品比较多，你看，多乐士那么多，立邦就只有这么多。”虽然该店是多乐士的专卖店但是他的话可信度比较高，因为我们所去的其它涂料店，即使不是多乐士的专卖店，店内多乐士的数量也比立邦多，往往是一面墙就占了三分之二，油漆罐的颜色五彩缤纷而立邦只占三分之一。笔者在网上也查到，ICI油漆集团以自己站在革新前沿而深感自豪，他们聘用了六百多专业人才在世界各地专门从事研究和开发油漆产品的工作，每年在各地研究开发上的费用支出就达3500万英镑。他们还致力于流行色彩的开发。他们还有专门的色彩团队研发、创造并预测未来的色彩流行趋势，在每一季以不同主题发布“色彩妙韵”，为家居的选色配色提供完美的指导和预告。

二、消费者热衷于购买性价比比较高的油漆

当我问店内员工哪一种油漆比较好卖时，大多数店主介绍说，某某5合1

比较受欢迎，只有一间店的店主说儿童漆。店主说，5合1的油漆性价比高而价钱适中（200多元到400多元之间）所以得到很多家庭的青睐。多乐士拥有5合1功能的产品很多，如多乐士金装5合1超低VOC净味墙面漆、多乐士金装5合1墙面漆（防水配方）、多乐士第二代5合1墙面漆（抗菌配方）等；立邦的有立邦净味金装5合1、立邦超哑光5合1、立邦新金装5合1等。从多乐士和立邦热衷于生产5合1的产品可见这类产品的受欢迎程度。

三、广告宣传很重要

曾经听一个熟悉涂料行业的人说，有些涂料公司的老板不注重广告，他们认为自己的产品好，不用做广告也会有市场，如果说迫不得已要做广告那也只是做给经销商看的，所以并不注重广告宣传，往往是敷衍了事到头来钱花了宣传效果并不明显。刚听到这番话时，我不知道该作如何感想，因为对涂料市场不了解。可是从广州调研回来后，我敢说，广告宣传还是很重要的。我每去一个涂料店，第一个问的问题就是，哪种牌子的油漆好用。几乎全部店的员工都向我介绍说，多乐士和立邦都不错，他们都做了很多广告，是名牌，只是多乐士油出来的效果比较柔滑而立邦的比较硬就看你喜欢哪种效果了。只有一个店的上了年纪的店主跟我说，虽然多乐士和立邦都很出名，但是按我说，还是觉得红番漆最好用，但是由于它做广告太少了，没什么人认识。店主边说边用手指向他口中的红番漆。放在不显眼位置的红番漆的油漆罐上有一个很显眼的logo图案——一个戴着帽子的绅士嘴里叼着一个烟斗。我在网上查了一下这个牌子的油漆，对它的介绍虽少但是业绩彪炳——隶属于美国杜邦公司的红番涂料的业绩已由世界第六进入第三，在世界多个国家设有生产基地和代理，红番涂料在全球已形成自己的营销网络和专卖体系。这么出名的涂料在网上如此“默默无闻”，原因可能是没有宣传，又或者是宣传了但是效果不明显导致多乐士和立邦喧嚣尘上。

结论

仅通过一次调研，笔者不敢说能拿出一套有效的营销方案，但是如果说针对喜龙建材广场的涂料店给一个建议的话，笔者的建议是，靠品牌的力量夺取最佳的店内摆放位置。

伊川商业市场调研报告 篇6

时间：2010-10-22 来源：观点地产网 作者：

一、市场概览

在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US.8)，预期升势将持续(图一)。受通胀的影响，私人投资者和机构积极购入优质写字楼。广州市国土房管局数据显示，2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.93万平方米，同比增长64.8%。

第3季度，凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。此外，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为3.16%，环比减少1.45个百分点。

优质厂房和仓库的入驻率本季度继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金出现了8%的上升，约为每月每平方米25-32元(US.68-4.71)。

开发商对后市的态度较为乐观且考虑到资金紧张状况并不严重，房价难以出现明显调整。本季度全市住宅价格呈现轻微下降的态势。2010年7月至8月，广州全市商品住宅成交价格为每平方米11，890元(US，748.8)，环比下降6.8%。

二、经济概览

2010年上半年广州总体经济稳步上行。全市完成地区生产总值4，886亿元(US.5亿)，同比增长13.6%，增幅较去年同期增长5.1个百分点。第3季度，广州经济运行面临回调的压力，增长态势趋缓。

固定资产投资增幅依然偏高，但降温迹象显现。2010年1月至7月广州固定资产投资总额同比增长43.3%。然而，相对于上半年，同比增幅有1.7个百分点的回落。同期，全市实现工业生产总值7，742亿美元，同比增长21.0%，增幅较上半年累计回落2.3个百分点。

广州对外资投资的吸引力持续增强，实际使用外资金额保持增长。2010年1月至7月全市实际使用外资金额25.4亿美元，同比增长10.0%，增幅比上半年提高4.6个百分点。

消费市场需求在回稳中有所回落。2010年7月，全市实现社会消费品零售总额355.07亿元(US.2亿)，同比增长15.4%，增幅比上月回落6.4个百分点。

CPI持续上涨势头，通胀压力增加。2010年8月我市城市居民消费价格总水平同比上升2.7%，升幅仅比上月回落0.3个百分点。

三、写字楼市场

在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。DTZ戴德梁行数据显示，本季度全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。由于没有新增供应，而租赁成交活跃，甲级写字楼整体空臵率由上季度的9.1%跌至7.0%，下降2.1个百分点。

珠江新城商务中心区由于供应量较为充足，仍然是租赁成交最为活跃的区域。据统计，本季度珠江新城商务中心区甲级写字楼吸纳量约为37，100平方米，占全市整体吸纳量的96%。成交持续活跃令珠江新城商务中心区的空臵率也由上季度的24.1%下降至15.6%，下跌8.5个百分点。

而在体育中心、东山和越秀三区，写字楼普遍维持较低的空臵水平，可租赁单位较为分散且面积较小，租赁成交都以旧租户扩租为主。所以租金和空臵率都表现较为平稳。

珠江新城商务中心区租赁需求的持续活跃令该区租金上升了1.5%，为每月每平方米138.5元(US.4)。受此影响，全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US.8)。

在通胀的宏观环境下，机构和私人投资者积极购买写字楼物业。2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.93万平方米，同比增长64.8%。买卖成交持续活跃继续推动价格的稳中上调。DTZ写字楼价格指数显示，第3季度广州甲级写字楼售价环比上涨0.7个百分点。

广州国际金融中心将如期于第4季度交付使用，向市场提供约15万平方米的新增供应，并刺激需求力量的有效释放。因此，我们预期，下季度甲级写字楼租赁活跃将会持续，至2010年年底，广州甲级写字楼的整体吸纳量可达18.8万平方米，整体租金水平将上升至每月每平方米125元(US)，空臵率将上升至14%(图

二、图三)。此外，作为抵御通胀的有效手段，写字楼的买卖成交将持续活跃。

市场活动

恒大集团以19亿元(US.79亿)购入天河区佳兆业广场整栋物业，面积约为9.3万平方米。

四、商铺市场

第3季度，广州经济增长保持强劲，消费者和零售商对市场的信心明显增强，促使零售业市场畅旺。政府最新数据显示，2010年6月至7月全市社会消费零售总额712.8亿元(US.8亿)，同比增长17.3%。

本季度优质商场租赁需求保持强劲的态势，以天河北和珠江新城商圈表现最为明显。天河城和正佳广场加大了品牌商家的调整力度，引入Zara、H&M等一批外资高端零售商。而高德臵地广场四季Mall本季度开始招商，吸引众多国内外一线品牌的关注。广百百货、吉之岛等主力店已签约落户该商场。

凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。H&M继年初落户越秀区中华广场后，本季度继续布局广州，落户天河区正佳广场。

第3季度，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为3.16%，环比减少1.45个百分点。

即将落成的优质商场本季度继续吸引品牌零售商进驻。面临激烈的招商压力，部分商场业主只能给予优惠租金以保持高出租率和挽留优质客户。然而，在持续旺盛的需求推动下，天河北成熟商圈的商场租金始终保持稳步增长的态势，本季度录得首层租金有4.0%的环比涨幅，达到每平方米每月1，359元(US.9)(表四)。

年内体育中心和珠江新城商圈将迎来大体量购物中心的入市，届时将为广州商铺市场带来约45万平方米的新增供应。尽管需求持续增加，但在整体供应大于需求的局面下，租金将面临下调的压力，空臵率亦将有一定程度的上扬。

市场活动

广百百货进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为15，000平方米。

吉之岛进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为5，000平方米。

H&M进驻天河区正佳广场，面积为3，000平方米。

Zara进驻天河区天河城，面积为600平方米。

苏宁电器进驻越秀区中华广场，面积为2，400平方米。

五、工业市场

8月，前身为增城工业园的增城国家经济技术开发区正式挂牌成立，成为广州继广州开发区、南沙开发区后第三个国家级的开发区。此举为将广州工业楼宇的发展提供了更多的市场机会。

开发区安博物流园二期约50，000平方米的优质物流仓库如期于本季度已投付使用。由于该物业一直积极开展招商活动，投入不久即维持较高的入驻率，租金也比一期单位上升了7%，为每月每平方米28-30元(US.12-4.41)。

本季度工业楼宇市场无论是对厂房还是对仓库的需求都表现十分活跃。其中成交最为活跃的区域仍数聚集了众多优质物业的广州开发区。据统计，目前知名工业楼宇运营商如普洛斯、安博物流旗下大多物业的空置率已达九成以上。面对成交畅旺的情况，市场普遍对后市持乐观态度。

DTZ戴德梁行数据显示，本季度广州优质厂房和仓库的入住率继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。

租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金最高出现了8%的上升，约为每月每平方米25-32元(US.68-4.71)。而供应相对较为充裕的优质厂房，租金水平仍然维持于每月每平方米15-20元的水平(US.21-2.94)。

未来的六个月，受亚运会的举办和中国新年的影响，预期工业楼宇租赁成交将转平淡。由于亚运期间所有工程必须停工，一些物业不得不延缓入市，供应量减少成为影响成交的另一个因素。在成交转淡的前提下，工业楼宇租金将维持平稳。

市场活动

法孚国际贸易(上海)有限公司租用花都美国工业园约432平方米。

普洛斯新塘物流园约12万平方米的优质仓库将于2011年初投入市场。

伊川县人民医院病房楼设计 篇7

关键词：医疗建筑,布局,平面功能,设计

1 项目概况

伊川县人民医院新病房楼工程总建筑面积2.7万m2,地上16层,地下1层,总床位800床。

在设计中通过对病房楼发展趋势的研究,我们在设计中着力满足医疗工艺的要求,有效保障控制医院感染、节约能源、保护环境,创造以人为本的就医环境。

同时在设计过程中注意体现医院的特点,结合其专科特长及管理模式,力求达到使用方便、实用美观、安静舒适、内部建筑空间变化灵活并留有可持续发展的可能。

2 总体布局

该医院为二级医院,位于老伊川县县城内,用地比较紧张,场地东西向仅159 m,南北向105.6 m。医院主要入口设在西侧主干道酒厂南路上,邻主入口设置医院的门诊急诊和医技楼,呈L形布置。根据医院要求,在医院内东部设计新病房楼,将老病房楼拆除。新病房楼用地东西向为79 m,南北向105.6 m,要求楼前布置一个30 m×100 m的广场以满足越来越多的汽车停放要求。

我们根据场地实际情况,以及甲方提出的要求,最终提出了一个板式高层方案,南北向84 m,东西向24 m,主要朝向为东西向,最大限度的利用医院狭小的场地。与广场前的医技楼形成围合之势。这样,门诊、医技、病房三部分联系紧密,既迎合了主干道上大量门诊人流,又为医院提供了一个具有内敛性的庭院,庭院周围环绕高低错落的新老建筑,气氛亲切、宁静,增强了空间的场所感。

3 平面功能设计

从使用功能和不重复建设的方面考虑,一期平面功能为:-1层设置设备房、车库;1层为供应室、住院处及配套设施;2层为血库、检验及手术室辅助用房;3层为手术室及配套用房;4层为设备机房;5层北侧为产科,南侧为ICU;6层以上分别为外科病房、内科病房、神经科病房、儿科病房、行政办公等。满足了医院建设的需要。

在新病房楼护理单元设计中,我们以复廊式护理单元为基础,力求改进,使其更加完善。我们将南北分为两部分,设两个护理单元,每个护理单元设40个床位。

护士站均设在靠近7.2 m×24 m的等候厅一侧,为护士站提供直接采光,并提高护理单元内部空间亮度,对进入护理单元的病人有明显的导向作用。

结合护士站设置南北双走廊,走廊两侧向阳部分布置病房,走廊中间尽量设置一些辅助功能房间,如被服库、拖把间以及盥洗间等。

走廊尽端均设置大面积开窗,病房朝内侧均设置高窗以增加内走廊采光,最大限度减少人工照明。

手术室也是病房楼的重要组成部分。新病房楼的手术部设在了3层,共设置12个手术室,包括3个百级手术室,8个万级手术室和1个正负压切换手术室。手术室层高4.5 m,保证了功能使用上的要求;上层为手术室设备机房,包括了空调及净化设备。辅助用房及医学上常说的非控制区设在下层,包括一些更鞋更衣、办公、值班以及演示教室等。

手术部严格按照洁污分区进行流线设计,医护人员换鞋更衣后进入办公区,然后经由专门设置的楼梯上到3层,经过二次更鞋后进入医院的控制区。病人从电梯运至手术层,经过换床、麻醉准备后进入手术室进行手术。手术产生的污物经专用污物通道,运至污物清理间进行简单清理后打包,再经污梯直接运至1层的中心供应室进行消毒灭菌。

产科也是医院建筑的一个重要组成部分,现代医学中产科设计也越来越向手术室化发展,即严格按照洁污分流的理念进行设计,做到医护流线与病人流线不交叉、清洁物品与污物不交叉。

4 建筑造型

每一类建筑都有自己的特征,都有自己的性格和表情,医院建筑由于其平面功能以及开窗方式等因素的影响,长期以来,已形成一个通行的模式:以水平线条为主,追求平稳、大方。在新病房楼中,由于是东西向采光,为了避免日照,窗户采用了锯齿状,既满足遮挡日照的要求,又给呆板的长方形平面上增加了变化,使立面更加有层次和阴影关系,建筑形象更为丰富、更加细腻。色彩上以灰色和白色为主色调,既突出医院建筑特有的洁静,又显出建筑的内涵。

5 结语

随着医疗事业的快速发展,医学感控专业的要求越来越严格,对医院建筑的平面功能、交通组织和洁污分区都提出了很高的标准,设计师要对医学专业有很深的了解,才能设计好医院建筑。

参考文献

[1]陈惠华,肖正辉.医院建筑与设备设计[M].第2版.北京:中国建筑工业出版社,2004.

[2]建筑设计资料集编委会.建筑设计资料集(7)[M].第2版.北京:中国建筑工业出版社,1995.

商业领袖的市场生存法则 篇8

企业是豪赌般的生存游戏

为什么此次经济危机对商业领袖们的影响会如此巨大?已破产的前商业巨头们,如通用(GM)和克莱斯勒(Chrysler),也曾经历过盛衰沉浮,为什么以往他们都能平安度过,而此时会深陷泥潭?时至今日,他们的管理团队必须了解,到底是什么力量左右着今日新经济,这些力量又如何重新定义了出色领导力的需求。

如今,商业领袖所处的环境风云变幻,其范围和复杂程度都是空前的。举例来说:在一个更平面化的世界里,企业所面临的竞争有世界性问题,如恐怖主义、专利侵犯、气候变化和流行性疾病;还有影响工作环境的社会因素,如雇员期望的改变,劳动力老龄化和人与人沟通方式的改变;更有科技迅速发展所带来的冲击。

在这场豪赌般的生存游戏里,最成功的领袖将证明,他们有能力同时监控这些因素,衡量它们的影响并创造新的机会,而非坐等。商业运作的规则确实改变了,需要有能跟上思想变化速度的领导,以及谨慎、果断和具有创新能力的团队。

新原则必须掌握

这场危机带来了经济、政治和社会层面的变迁,身处其间的领导者需要注意以下这些相关运营原则。

1、增加信息监测屏的数目

信息与变化正疯狂地席卷而来,依靠少数几个信息屏幕监控整个组织的时代,已一去不复返,如今,布满监测屛的信息高墙已不可或缺。商业领袖们该自问:“我们是否掐住了对企业至关重要的命脉?我们是否已迅速将有用的数据发送到最贴近消费者之处?企业必须具备洞察市场的能力,因为这是制胜的关键。

2,100% 的确定性过于奢侈

过去,在做出任何重要决策前,力求精确是企业的目标。然而,高准确度需要的时间将使企业无法跟上变幻的市场形势,一味追求绝对的精确性可能使企业远远落后于其竞争者。新经济下的成功企业,必定是由那些果断且审慎的冒险者组建的。

3,没有时间把错误解决得尽善尽美

在竞争激烈的全新环境中,至关重要的一点,是能够清晰而准确地认清企业必须应付的主要挑战,以确保宝贵的时间、精力和资源不被浪费在无法促进企业发展的问题上。如果那些详尽的企划和战略,并不契合企业迫在眉睫的核心问题,就只能将其搁在一边,否则,机会可能早已消失得无影无踪了。

4,重新分配职权

赋予前线员工权利是企业生存的关键,因为市场上的消费者面对无数选择,而这些员工更了解竞争者信息。客户服务并非可有可无,而是不可或缺。在这场经济危机中,不止一家企业分崩离析,而倒闭的部分原因就是他们缺乏对消费者的关注。

5,因速度产生的错误不一定致命

毫无疑问,为了提升运作效率,领导者可以预见他们的团队会犯更多的错误。应该看到,错误也是创新的催化剂。应在分配项目时间时,将错误纳入计划考虑,做好迅速纠正错误的准备,吸取教训然后继续前进。相互埋怨和推卸责任,不过是在浪费时间。

6,信任和透明度是盟友

领导者和团队之间必须彼此信任,这意味着企业状况要公开透明,让每个人都在同一个信息平台上工作。

7,聪明热情的人能助你一臂之力

当一个企业的员工都是聪明且充满激情时,企业信任的建立会容易得多。每个企业人都该在工作中展示其最佳才干和业绩,领导者则应为个人发展提供支持。

8,保证有效沟通

许多领导者不辞辛劳地举行全体员工会议,结果却发现,他们所要传达的信息并未被理解,并未被付诸行动。如果关于企业情况的领导层重要信息,没有传递到每个阶层,则企业运作会多方遇阻。得核实你的信息是否已有效传送到整个组织层级。

正如我的朋友,《国家地理》杂志总编辑克里斯·约翰斯所说: “这不是弱者管理的时代。” 商业领袖对雇员和业绩产生的作用是如此巨大,因而,能否结合自身技能、价值和激情,大胆地经营就显得尤为重要。

高明的领袖能灌输对未来的信心,他们通过证明自己的价值,和与之匹配的实际行动,在员工间建立起信任感。活力充沛的领导者能激发整个组织的热情与能量。为了成就企业的未来,上述条件,缺一不可。

作者:

阿莲娜•拉芙(Alaina Love):美国《商业周刊》专栏作家,国际领导力与企业咨询公司主席。

周善琬:澳洲新南威尔士大学商学硕士。

在现今高风险的环境里,商业领袖必须同时监控各种变化因素,衡量它们的影响,并创造新的机遇。