房地产开发公司成本控制的措施与方法
一、吸引造价专业的精英人才
市场的竞争，说到底是人才的竞争。房产商要想控制好工程投资，提高投资效益，首先要吸引优秀的专业人才。如：造价工程师、房地产估价师、监理工程师、审价师、预算师等。房产商有了这些专业人员，并能为之提供良好的专业舞台和建立相应的具有竞争性、风险性的激励机制，发挥其特长；当专业人员的专业能量达到充分释放时，项目的投资控制工作必定能够卓有成效。
值得注意的是，如吸引专业人才过多，管理成本的幅度也会因此上升。决策时，要正确地把握好引进人才“度”的最佳“配合比”方案。明智的房产商也应学会善于借用“外脑”来为自己进行咨询服务，寻求资质高、信誉好、经验丰富的专业中介机构进行长期合作，不断完善自身的管理。
二、建设项目全过程投资控制
1．项目可行性研究
从项目的可行性研究开始，就要重视投资控制工作。如项目论证决策、项目投资结算、项目经济评估、资源有效地配置和利用、资金筹集和回收、市场需求预测等。只有合格地通过了可行性研究的项目，才能进行开发。
2．设计选型、优化设计
有关资料介绍，设计方案的优劣对工程造价的影响度占75％。房产商要择优选用信誉好、资质高的设计院。经优化设计后，设计出不断满足市场需求的创新方案和最佳房型。同时，房产商应严格要求设计方，将设计的保险系数在规范允许范围内降至最下限。一般来说，在保证工程质量的前提下，选用砼级别越低，单位平方米含钢量越少，造价越低；加之装饰材料也选用档次适中、价格实惠的材料，工程成本必定会有较大幅度的降低。
3．工程招投标或委托施工发包代理
通过工程招标（一般有费率招标、设计概算招标、施工图招标等形式），确定合理的合同价（工程造价）。房产商应首先考虑签约固定总价合同（闭口合同），要善于将施工期间的系列风险转嫁至中标方（承包商）。其次，再考虑调值总价合同或其它形式的合同。编写投标须知时，须将开办费包干、优惠条件等列入报价范围。应学会利用投标方的心态，在保证质量、工期的前提下争取降低中标价。但并非首选报价最低的为中标者，要借鉴市场的经验和教训，在资质、信誉、经验及技术标全方位的综合考评后，再最终确定中标单位。
4．严格把好签约工程合同关
工程合同的条款格式须规范，文字严谨、精练。文字难以描述的，可用简要的数字计算式表达。以避免留下日后施工索赔的伏笔。合同中应将中标价及有关的优惠条件及承诺等详细注明。
5．重视其它相关的建设工程合同
如：设计合同、监理合同、造价咨询合同、材料供应合同、甲方指定分包合同等。上述合同中均应注明，保证服务质量的条款、供图（货）的具体时间、费用的支付情况、违约的处罚等。
6．委托施工监理
为确保项目的质量、工期如期完成，顺利地通过竣工验收交户使用。房产商须选用资质、信誉、经验等综合评定最佳的监理单位进行施工监理。
7．委托中介机构进行全过程造价控制
房产商在强调内部投资控制的同时，须选用资质高、信誉好、经验丰富的造价资询中介机构，借用“外脑”来加强完善项目的造价控制工作。
8．甲方指定分包工程
通过甲方指定分包的形式（工程合同须注明），要求分包单位适当让利以达到降低造价之目的。现市场中，常见指定分包的分部工程有：打桩工程、土方工程、门窗工程、防水工程、装饰工程、弱电工程、消防工程等。甲方指定分包工程，应归属于总包管理（合同须明确）。甲方酌情支付部分的总包管理费，列入税前计取。最好在招标时预先要求投标方让利，不再收取总包管理费。至于总包配合费可设法分解由分包方承担。
9．甲供料或甲方指定供应商通过甲方供应主要材料（砼、钢筋等），或甲方指定材料（设备）供应商的方法，让供应商让利的部分即本可属于施工方的利润，全部或部分地转化为甲方收益，这样直接可以降低工程成本。
说明：（1）甲供料或甲方指定供应商，须在工程合同中注明；（2）甲供料的损耗率须注明均按现行的定额标准计取。
10．甲方确认价的材料（设备）
当今，新材料特别是装饰材料层出不穷，凡定额或中准价有的材料均可按现行规定办。遇到定额或中准价缺项的材料，须合同中注明，应首先经甲方签章确认。甲方在掌握材料（设备）市场价格幅度的情况下，再结合工程合同的优惠条件进行确认签字，否则结算时不予认可。
11．监控设计变更费用
一般情况下，从工程开工至竣工，或多或少地会发生一些设计变更费用。归纳有以下两种情况：一是因业主要求或其它非设计方原因造成的设计变更，根据合同的性质，其发生的费用应由业主承担；二是由于设计方未吃透业主的意图，或未完全按业主的意愿进行设计，或设计工作有误等。属于此类性质的设计变更费用，理应由设计方承担相应的经济责任。
12．监控技术核定单和经济签证费用
设计变更通知由设计院发出，而技术核定单则由施工方经办，报设计、监理、业主确认。房产商须保持清醒头脑，首先定性分析，该核定单费用由谁承担。其次，定量分析审核其合理性。
经济签证的现象，施工中一般难以避免。房产商确认时，须分析研究。凡合同（招投标）中已明确的内容或费用，或定额中（直接费或综合费率）均已包含的费用，或图纸中能够反映的内容，一律不予认可。否则，易出现签证内容或费用重复的现象。
说明：技术措施费（如，施工方要求砼级别提高、掺外加剂等）、安全文明施工措施费等均属于开办费。而开办费一般合同已注明包干，故属于开办费性质的签证等，房产商可均不予确认。
13．工程预（结）算的控制
编制审核工程预（结）算，应按现行规定，结合工程合同、项目招投标的精神办理。要求工程量计算准确，选套定额子目及取费标准正确，主材补差等无误。工程预算与结算的本质区别就是，预算按施工图纸计算，结算按竣工图纸计算；工程结算比工程预算，主要是多考虑了设计变更和签证等费用。
重点：预（结）算编制及审核后，如何让施工方确认，这就需要造价控制人员讲究会谈技巧及提高组织协调的综合能力了。
14．监控备料款及工程进度款
合同签约后，需支付施工方备料款。一般备料款按当年计划工作量（施工产值）的25～30％计算（注：安装工程一般为10～15％），房产商应在合同中注明尽量降低备料款的比例。按合同约定，工程进度款以当月（阶段）完成的工作量支付。支付前，业主须进行审核（已委托中介机构的，须经监理、审价单位审核）。为防止超付工程款可以合同约定，进度款按当月（或阶段）审定工作量的适当比例预付。现市场中宜取70～90％。
15．备料款的扣回
备料款起扣点可按公式进行：T=P-M/N
T：起扣点，即备料款开始扣回时的累计完成工作量； M：预付款的数额； N：主要材料所占比重； P：承包合同价。
为简化计算，一般工程进度达50～60％时，开始按合同约定的一定比例逐月抵扣备料款，至竣工前全部扣完备料款。
16．高度重视反索赔
鉴于我国的法制已逐步完善，房产商首先应在合同中明确和引用反索赔的概念。概括地说，反索赔就是非业主的原因（可以是施工、监理、设计、供应商等单位），造成了业主的经济损失。此时，房产商就应运用法律保护自己，向有关责任方进行反索赔（工期索赔、费用索赔）。属于设计方的失误，造成了不必要的设计变更，或因设计图纸迟供；属监理方未能尽责，造成工程质量事故；属于施工方的工程质量事故；属供应商的原因，推迟供货或供货质量不符合合同约定的要求等原因，致使质量、工期受到影响并增加费用的，业主都可以进行反索赔。
17．建筑安装工程造价以外的其他费用
（1）建设单位管理费。房产商应规范管理，深挖潜力，努力降低项目的管理成本。
（2）设备购置费及工器具、生产家具购置费。在保证质量、效果及供货期的前提下，房产商应货比三家，选用价廉物美的设备和家具等，多渠道地降低工程成本。
（3）生产准备费和联合试车费。从抓管理着手，尽量缩短生产准备期，降低生产培训费用。联合试车费。要求单机安装质量好，单机试车正常（其调试费属于安装单位承担）。调试前应认真审核联合调试的方案，力争一次性联机试车成功，达到设计要求，降低调试的成本。
（4）各种税费。利用政策的优惠条件，尽量争取减税、免税，降低成本。
18．业主的临时设施费
一、现今房地产开发与企业成本控制中存在的一些问题
(一) 成本控制意识浅薄, 缺乏成本控制体系
在房地产企业的管理中成本控制是一项十分重要的内容, 在房地产企业的经营中必须把它放在重要的位置。现如今, 我国的房地产企业的成本管理把价格作为事后合算的基础, 这是一种静态的企业管理方式。这种成本管理方法虽说拥有很大的优势, 但也存在一定的弊端。当今, 我国房地产企业管理的发展方式是粗放型的, 使企业在对成本的管理时不够仔细也不够精确, 这种方式不利于房地产企业的进一步发展。而且在成本控制方面, 企业内部也缺少有效的管理和使用监督, 从而导致了企业的财务人员不能很好地了解公司的经营状态, 同样, 这也不利于企业的健康发展。随着固定成本的提高, 企业在经营过程中如没有一套完整的成本管理体系, 将阻碍企业进一步扩展其经营范围。
(二) 成本管理与战略目标脱节
就目前的房地产形势而言, 虽说房地产市场的竞争越来越激烈, 但任有新的房地产企业加入进来, 使得房地产企业数量越来越多。在政府政策的影响下, 房地产企业的风险也逐渐增加, 这也就逐渐加大了企业的收益压力。在此形势下, 有的房地产企业为了提高工程进度, 不顾及企业声誉和产品质量, 抢工期也要完成进度, 这导致了很多建筑质量不达标。而且, 由于企业中没有健全的成本管理, 企业成本往往失控, 从而导致无法达到决策与战略之间的一致性。成本计划也就化为了泡影。
在中国, 房地产企业较其他行业发展晚, 不能有效地衔接其他行业的管理系统, 这就导致了没有好的成本管理效果。在我国没有一套完整有效的组织结构支撑房地产企业, 这就使得往往是那些兼职人员在进行房地产企业的成本管理, 缺乏专业的管理。而且, 我国的房地产企业没有一套完整的流程图, 工作中容易出现混乱的局面, 而且也没有明确规定具体的方法选择。
(三) 项目团队配合不默契
目前, 由于房地产企业工作人员的不断流动, 项目成员之间的配合会有些不默契, 毕竟每个员工都有各自的工作习惯, 如没有相应制度和流程的约束, 工作之间很容易出现偏差。一个完整的房地产项目就如同一部机器, 每一位工作人员就是这部机器的零件, 机器的正常运转需要每一个零件的团结合作, 房地产企业项目也是如此, 如不能保证各项目成员之间的默契合作, 整个团队的工作成果就会受到影响, 这甚至会直接导致开发成本的升高。工程上出现的工程不一致现象就是员工之间不协调造成的, 导致重新返工或变更, 继而影响到工程的成本。
二、房地产开发企业陈本控制的措施
(一) 形成全过程的成本控制理念, 建立完整的成本控制体系企业控制的对象时企业中的每一个人的工作, 所以说每个
人的工作都是至关重要的, 它直接影响到成本的支出, 这就要加强成本控制的意识, 使每个员工都自觉把降低成本作为行为准则。房地产开发项目的整个周期都会涉及开发成本的发生, 也就是说, 项目成本的形成是从项目立项开始设计阶段到随后的中标后的实施, 再到最后竣工验收的全过程, 这期间都需要成本控制的意识。在成本控制方面, 大多数的房地产开发项目只重视控制显成本, 而忽略隐成本, 这是错误的行为。企业的每一个员工, 尤其是项目的领导者, 都应该有全过程的成本控制的概念, 不应搞单纯指重视技术质量而忽略了成本的控制。只有在员工中树立了成本控制的理念, 企业才能在日常生产的全过程中加强对成本的控制。
(二) 加强成本控制, 强化品牌战略
企业经营是以获得利润为目的, 房地产企业经营的目的也在于获得利润。评价一个企业的实力最好的方式就是评价该企业获得利润的能力, 成本管理一项最重要, 也最普遍的方法就是利润, 它是一种通用的基准。当然, 企业的经营与发展离不开信誉和品牌, 因此, 企业经营发展中必要的环节就是品牌战略。企业经营与发展的所有环节几乎都包含品牌利润。房地产产品质量与性价比的体现要经过很长一段时间, 产品质量的性价比与品牌效应对于房地产企业的经营是非常重要的。也就是说, 只要具有了良好的品牌, 房地产企业就可以大大降低广告等方面的花费, 因此品牌对于节约企业经营成本和提高企业盈利能力是很重要的。
(三) 加强团队建设, 建立完善全过程成本控制的员工激励制度
一个房地产开发项目企业由很多个专业组成, 各团队之间只有团结合作, 才能有效地避免那些常见的工程问题, 从而把开发成本降下来。另外, 加强团队人员的素质也是十分重要的, 每个人都有自己的想法, 技术服务企业也是如此, 在不希望付出过多的前提下, 想要获得更大的收益, 这样肯定就会降低服务的质量, 这就需要企业的管理团队拥有更加专业的知识, 避免出现投资浪费的现象。而且员工素质的提高, 还有助于成本控制思想的落实。根据笔者多年的工作经验, 空洞的说教和强迫式的灌输并不能提高员工的成本控制思想, 更不必要员工自觉意识。员工成本思想的提高要靠一定的激励的管理制度和管理模式。作为房地产企业项目经济效益的综合性指标, 企业的开发成本还关乎项目中各部门各单位各职工的切身利益。
在房地产企业成本控制方面, 我们还有很多地方要改进, 要用经济与技术相结合方式控制项目的成本在成本预测、计划与结算过程中要主动控制, 考核控制的手段等等。
三、结语
管理不仅是一门学科, 还是一门艺术。房地产开发企业成本控制就是一项工程管理项目, 由于其特殊性和复杂性, 我们要抓住问题的根源, 结合企业实际情况, 制定相应的成本控制措施。
参考文献
内容摘要：企业存在的终极目的是利润最大化，当前房地产利润空间不断的缩小，面临着这样的大的社会经济背景，房地产公司要想提升利润空间，就必须缩减公司的成本费用，通过成本的降低来提高公司的效益。本文是在研究项目成本管理理论的基础上，结合房地产项目开发实例来说明如何加强企业的项目成本管理，促使企业尽快转向成本管理的精细化。
关键词：房地产企业 项目管理 成本控制
为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，以及市场竞争的加剧、购房者的不断成熟等因素的出现，造成了现在房产企业的暴利时代已面临终结，房地产企业除了找准自身市场定位和开发出质量优良定价合理的产品外，强化成本控制是其保持市场竞争力的一个重要途径。
一、房地产企业控制成本的重要性
为了促进房地产业平稳健康发展，国家近几年来加大了对房地产市场的调控力度，市场规范化使得暴利时代逐渐远去，这种情境下，成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码，成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到成为影响企业生存与持续发展，影响房地产企业竞争力的关键因素之一。
土地与资金的控制，使房地产开发商遭遇了几年来最严峻的考验。各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张与土地的失控。房地产开发企业面临淘汰，行业洗牌成为必然。未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产企业向规模化、集团化方向发展。
二、房地产开发公司企业成本与控制现状
1、房地产开发主要阶段的成本控制的几个重要阶段。
项目决策阶段的成本控制决策的准确与否极大的关系着房地产企业的成本；规划设计阶段的成本控制，规划设计对工程造价的影响程度达75%以上。因此，规划设计阶段工程造价的控制是关键；施工阶段的工程造价控制。施工阶段所投入的资金量最大；竣工结算阶段的工程造价控制等。
2、房地产开发企业成本控制现状
房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化、成本管理弱化、成本行为软化的“三化”现象，企业一般都未树立系统全面的成本管理理念，存在着管控模式和组织架构设计不合理、未建立健全合理的成本控制管理体系、成本控制流于形式，未能得到有效的执行等问题，致使成本越来越高，严重影响着资金流动，挤压了房地产企业的利润，也严重制约着房地产企业发展。
三、房地产企业项目成本管理体系的优化对策研究
1、 树立公司全员成本控制的意识
成本的系统控制观念应在房地产企业中树立全方位分析研究企业成本控制的对象、内容与方法，对整体与全局进行强调，把房地产企业成本控制工作视为一项系统工程。随着市场经济的发展，成本控制不能局限于产品的生产过程，其内涵要由物质产品成本扩展到资本成本、人力资源成本、产权成本、环境成本、服务成本等非物质产品成本，在市场上才能使企业产品具有很强的竞争力，在激烈的市场竞争中企业能立于不败之地。
广大职工对成本控制的认识应提高成本观念应增强，结合经济与技术，管理与生产并重的原则应贯彻。成本意识的宣传教育面向全体职工进行，全员的成本意识得到培养，全员参与控制企业成本。采取各种措施，各种类型的成本培训班积极举办，成本专业人才的培养和使用在企业中高度关注。成本方面的专业知识得到提高，降低成本的途径从技术经济领域得到开辟。
2 地产管控模式选择及组织架构设计
房地产公司管控模式的变化意味着开发流程的变化，企业内部工作流程和权责也随着变化，这些因素的变化就要求企业必须对组织架构进行重新设计和适时调整，将各部门重新进行职能设计和职责分工，重新界定工作接口关系。
郭凯（2012年）在文章《阳光花园房地产项目成本管理研究》中认为在房地产项目中，必须要成立专门的成本管理部门，要设置专门的人员对这一部门进行管理。项目成本管理包括 6 大部分，成本管理部门要熟知这 6 部分的功能和作用，而且他们在进行成本定为时，要考虑一个全面的范围，成本管理不仅仅是某一个部门的问题，更重要的是一个整体的问题，项目的成本管理要涉及到很多方面，而且公司的每一层都会涉及到，所以，项目成本管理部门在设计成本管理时就要做到，保证每一层级都有成本管理的任务，尤其是整个项目的总经理，他的任务是要对整个项目的成本管理有一个大的概念，同时，要完成自身的成本管理任务，而下一层级，比如建设管理中心、项目财务部、营销部、综合管理部也要设定相应的目标，而在下一级也是如此，以此类推。
3 责任成本的体系构建
责任成本管理体系的确定包含企业的多个部门，因为我们在制定成本管理计划时，已经将成本管理的的目标细分到各个部门，甚至是细分到个人，这样做的目的是为了提高企业成本管理的效率，并且使每个人都参与到项目的成本管理之中，那么在这样的前提下，不仅仅要建立成本管理的奖惩制度，还有明确成本管理的责任，首先，在项目成本管理计划之时，项目成本管理部门就要与其他部门，比如财务部，营销部等等进行共同协商，制定出企业的责任成本管理办法，并且每一阶段都有每一阶段的目标，甚至将这种责任体系落实到个人，制定阶段性的目标，而且要定期进行考核。责任成本管理的目标一定要进行细化，尽可能的将成本管理的责任落实到每一个人身上，要定期进项考核，根据最初制定的责任成本管理办法来确定该员工的目标成本是否已经完成，并编制责任成本报告，将这一结果进行公布。
四、总结：
企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”，要求房地产开发企业对现有资源通过整合，发挥其最大效益；“节流”即降低、控制成本费用。對房地产开发企业而言，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值：“节流”就是对项目成本费用进行控制。工程项目的“项目立项决策、规划设计阶段、施工项目管理阶段、项目结算评估阶段”全过程管理应对措施，以提高房地产行业成本精细化管理理念，控制房地产企业成本。
参考文献：
[1]任国强，黄建瓯. 建设项目成本管理理论研究综述[J]. 西安建筑科技大学学报（社会科学版），2008，（7403）：64-69.
[2]祝雪锋. 项目成本管理及挣值法成本监控研究[D].重庆：重庆大学，2005.
[3]张克威. 房地产项目成本管理及控制分析[D].河北工业大学，2007.
房地产行业因为具有资金投入量大、建设周期长、专业性强、受政策及市场不稳定因素影响大的特点，该行业也是当今公认的高风险行业。随着房地产市场的不断规范和竞争的不断加剧，房地产投资效益的高风险高回报时代已成为过去。在房地产开发投资中，要实现开发项目的最大经济效益，就必须要对项目开发成本进行有效的管理与控制，实行“集约效益型”开发模式，从而真正实现开发利润的最大化。
一、加强企业内部成本管理体系的建设
（一）建立企业内部成本控制管理组织机构
成立一个强大的成本控制管理组织，配备精良而优秀的技术管理干部和人员，经常组织学习和培训，提高内部的整体素质和管理水平，总结经验、创新科学，成为一支真正有实力的、专业性的管理团队。
（二）健全成本管理制度、制定管理目标
健全成本控制管理制度、加强认识、落实责任、使成本管理工作走向科学性、规范化的管理模式。
制定成本控制管理目标：从一个项目建设开绐，首先要针对项目建设开发的特点、投资定位及相关影响因素等制定相应的目标成本和目标收益，多做调查研究，在可能的情况下要让目标成本尽可能详细，甚至包括一些不可预见的成本支出及风险系数，把成本预算系统化并编制成册，这样便于实施过程的核查和控制，使之达到“行之有效”。
（三）强化企业内部的成本控制管理
项目开发的成本控制，不能仅依赖决策管理层，还需要在企业内部建立一套完善的成本管理制度及体系。比如实行成本控制管理的约束机制和激励机制，对每个部门每位员工分别进行考核，建立企业内部效益增长与员工利益成正比的分配制度，落实成本管理的奖惩方案，将责、权、利落到实处，做到奖惩分明，形成降低成本提高企业效益为中心的作用力，加强企业的凝聚力，培育以效益为中心的企业文化，让所有员工意识到企业利润的形成靠的是对成本的有效控制，靠的是所有员工的共同努力，树立员工的主人翁意识。
二、项目立项阶段，作好目标成本预测
进入项目立项阶段，企业首先要做好调查研究并收集大量的市场信息。房地产价格主要由所处地段、土地价格、环境配套、户型、市场竞争度、市场购买力等因素决定。在项目方案设计、产品定位及预算上，企业要充分考虑到这些因素，可以根据市场价格采取拟定目标利润的办法来推算项目的目标成本，再将目标成本按期间费用和开发成本进行分类和分解。在正确划分成本项目基础上，对各环节支出确定开支范围及拟订费用标准，根据目标成本预测各项税费支出，预订支出计划，让目标成本及目标利润具有可预见性和可控性。
三、项目设计阶段成本控制
可以这么说，在搞好管理的基础上，项目设计阶段是控制开发成本实现经济效益的最直接最重要的环节，因为设计阶段可锁定可控成本的90%以上。房地产项目设计阶段一般可统分为:方案初步设计和施工图设计。这两个阶段可以分别确定具体的技术经济指标，每一项
指标都关系到项目的开发成本。整个设计阶段既是目标成本进一步优化的阶段，又是具体分解目标成本并进行落实的阶段；在这个阶段，成本管理要掌握一个重要原则，那就是已经确定的目标成本只能优化不能超标。在具体设计阶段应具体抓好以下几方面的工作：
（一）项目设计委托时，要向设计单位及设计人员提供尽可能详尽的准确的相关设计资料及各种技术经济指标，明确项目开发的定位、工程建设成本范围、质量及效果，特别要强调设计方案的“经济”“合理”，具体内容包括户型、功能、环境配套、结构设计等。在保证工程质量的前提下尽可能从源头上作好成本节约。
（二）初步设计完成后，开发企业要认真审查比对，不能过分依赖于设计部门。这一阶段十分重要，着重应注意的是设计方案是否达到所要求的各项技术经济指标，整个设计思路是否经济合理。这里的“合理”包含两种意思；一是布局是否合理，比如户型，是否充分考虑在最大程度上满足现代人们的日常生活居住的需要，环境艺术配套设施，是否从 “以人为本”作考虑。这两点都是影响房屋销售的主要因素，因为我们在销售过程中发现很大一部分购买者对户型和居住环境看得很重，甚至超过了对价格的关注。二是经济性是否合理，比如建筑设计时可将功能分区相对集中，尽量避免不必要的装饰及过多的悬挑，建筑尺寸尽量采用经济尺寸；另外在环境配套上要做到经济实用、美观舒适，不求奢华但求新颖。在全面审查后，针对各项技术经济指标对设计方案提出合理化的更正及修改，尽可能做到详尽周到，避免设计返工；其次，对修改后的设计方案要从新进行成本预算并再与目标成本进行对照，这样做目的是为了避免超预算设计。
（三）施工图设计阶段，这是控制工程成本最主要的一环。在设计过程中，有些工程设计人员只注重设计“质量”及设计期限，没有更多的考虑设计对工程建设成本的重大影响。因此在这一环要十分注重，不可忽视。比如：
1、基础结构形式的选用必须依靠真实的地勘资料并对持力层进行认真选择，避免在施工时出现超深或返工现象。
2、结构配筋量标准不一。有些设计人员为了减少工作量，对配筋及截面不进行单独计算，统一配筋；比如对现浇板不分开间大小，都设计为统一厚度及配筋，这是十分浪费的。
3、安全系数取值偏大。比如：结构安全重要性等级及非抗震、抗震等级的选用。这些都将对设计结果产生很大的影响。
4、结构按取大值的方式进行统一标示或作文字简单说明。以上设计毛病是控制工程成本不可忽视的问题。在施工图设计完成后，除了要提交设计审查部门外，还要专门组织专业管理人员对施工图进行认真和细致的审查，对施工图中存在影响工程质量、图纸错漏、使用材料及工程成本的问题要及时与设计人员进行沟通并更正，避免不必要的损失及浪费。
四、项目实施阶段，可以从以下几方面考虑
（一）工程预算成本控制。通常施工图预算都是在施工图经过有关部门审查之后工程发包前进行施工图预算，此时图纸文件实际上已
经定局，施工图预算只要是按照图纸设计的内容及做法要求按国家规定的预算定额和工程量计算规则进行计算工程造价。在这个阶段的工程造价成本控制方法只要是认真地、客观地按照图纸计算工程量，要做到项目不重复、不多算、不漏项、反复检查核对。由于在施工图预算过程中，预算人员对图纸看得比较仔细且善于发现问题，这个过程也可以对设计图纸的错漏问题进行记录并在图纸会审时向设计部门提出合理建议并更正，避免在施工中出现过多的设计变更而造成建安成本增加。此外，在独立费项目和材料价格的定价也要起到作用，因为目前建筑市场上各种各样的材料甚多，价格当然也有所不同，在预算时原则上是根据当地政府公布的当期材料信息价，但实际上是不够的，由于在实际工程中很可能用到的材料在生产厂家和品牌上与政府公布的信息是有对应不上的，所以成本控制部门就必须进行市场材料调查，提取真实的材料价格确保预结算成果达到较好的真实性。
（二）工程发包施工方的邀标与选择，严格选择施工单位，要求施工方对项目施工管理具有较强的管理能力和经济实力。建立合作共赢伙伴，创造条件，共同实现项目品牌标准和赢利目标。
（三）合同管理与控制。合同管理是开发企业的重要内容，也是降低工程成本，是控制资金投入的有效手段。签订合同认真审核，严格施工合同的订立。在合同管理方面做到合同的履约，守合同重信用，依法规范操作。合同管理员、财务部门、项目工程部等有关人员密切合作，经常到施工现场了解工程进度，掌握施工形象，使每笔履约款
项都依据工程造价监理的审核结果和工程的实际进度进行付款，做到了量款同步，较好地控制了资金的投人。
（四）加强现场管理。严格督促施工方按图施工，严格控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐后签证，做好现场各种施工记录，做好材料进料抽检工作，及时掌握各种材料的市场价格信息，在保证质量的前提下尽可能将工期提前。
（五）充分调动现场管理人员的积极性，实行效益奖励制度。在施工过程中，如有人发现施工图设计错误或不合理的地方，通过确认，可以根据其节约效益给予适当奖励。
一、单项选择题
1、生产成本加上相应的（）称为完全成本。
A、营业成本
B、销售费用
C、运营费用
D、资金成本
2、企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费是（）。
A、营业成本
B、期间费用
C、运营费用
D、资金成本
3、下列关于企业利润和收入的表达中，不正确的是（）。
A、企业利润可分为经营利润、利润总额、税后利润和可分配利润四个层次
B、销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
C、经营收入=销售收入+出租收入+自营收入
D、可供分配利润=税后收入-未分配利润
4、已知两税一费的税、费率分别为营业税5％、城市维护建设税7％、教育费附加3％，若销售收入为1亿元，则应缴纳两税一费的总额为（）万元。
A、550
B、856
C、1500
D、12365、对开发投资来说，房地产开发投资的经济效果主要表现为（）。
A、租金收益
B、物业增值
C、股权增加
D、销售收入
6、下列属于房地产投资项目经济评价静态态指标的是（）。
A、财务内部收益率
B、财务净现值
C、投资利润率
D、动态投资回收期
7、某开发商于2010年6月1日获得开发项目用地的土地使用权，2011年4月1日完成规划设计，2011年8月1日取得开工许可证，2013年2月1日项目建成并获发竣工证书，2013年8月1日销售完毕。在计算该项目的财务内部收益率时，其计算期为（）。
A、2010年6月1日至2013年2月1日
B、2010年6月1日至2013年8月1日
C、2011年8月1日至2013年2月1日
D、2011年8月1日至2013年8月1日
8、财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于（）时的折现率。
A、0
B、1
C、0或1
D、29、已知某投资项目折现率为11％时，净现值为170万元，折现率为12％时，净现值为﹣87万元。则该投资项目的内部收益率是（）。
A、11.12%
B、11.36%
C、11.66%
D、12.95％
10、某房地产开发项目采用18％的基准折现率计算出的项目净现值为10万元，该项目的财务内部收益率为（）。
A、小于20%
B、满足目标收益率要求
C、大于18％
D、不满足目标收益率要求
11、若某房地产投资项目的名义收益率为18％，年租金增长率为10％，通货膨胀率为5％，则该项房地产投资的实际收益率为（）。
A、9.26%
B、10%
C、11.32%
D、12.3%
12、动态投资回收期是反映（）的重要指标。
A、开发项目投资成本大小
B、开发项目投资回收能力
C、开发项目资金流动速度
D、开发项目资金实力
13、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，正确的是（）。
A、成本利润率是年成本利润率
B、成本利益率除以开发经营期的年数，等于年成本利润率。
C、目标利润率水平的高低与项目开发经营期的长度无关。
D、投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
14、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。
A、10.0%
B、14.0%
C、25.0％
D、35.0％
15、甲写字楼购买价格为100万元，年净经营收入为30万元，年还本付息额为15万元；乙写字楼购买价格为200万元，年净经营收入为50万元，年还本付息额为30万元。若不考虑其他因素的影响，则甲、乙两写字楼投资之现金回报率的关系为（）。
A、甲>乙
B、甲<乙
C、甲=乙
D、无法判断
16、相对于现金回报率来说，（）中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计入投资收益。
A、投资利润率
B、投资回报率
C、资本金利润率
D、资本金净利润率
17、关于利息的计算，下列说法不正确的是（）。
A、按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息
B、还款当年按年末偿还，按全年计息
C、每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额）×贷款利率
D、“气球法”，是指借款期内任意偿还本息，到期末全部还清
18、某置业投资者以10000元／㎡的价格购买了200㎡的商业店铺用于出租经营，购买价中的40％为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10％，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（）。
A、0.21
B、1.23
C、2.01
D、3.2319、一写字楼的购买价为100万元，其中60万元为银行抵押贷款，期限10年，年利率12％，按年等额偿还。如该写字楼年净经营收入为30万元，则该写字楼投资的偿债备付率为（）。
A、0.18
B、2.83
C、3.39
D、5.0020、下列说法不正确的是（）。
A、在国际上银行一般要求流动比率维持在200%以上
B、一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
C、利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于2
D、偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于221、（）是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。
A、流动比率
B、偿债备付率
C、资产负债率
D、利息各付率
22、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为8000万元，资产合计为12000万元，流动资产和流动负债分别为6000万元和8000万元，存货为3000万元。则该房地产投资企业的流动比率为
（）。
A、37.5%
B、75%
C、150%
D、113%
23、某房地产投资项目，资产为6000万元，负债为3500万元，流动资产总额为3000万元，流动负债总额为1500万元。则该项目的速动比率是（）。
A、80%
B、120%
C、171%
D、230%
24、方案经济比选存在的关系不包括（）。
A、互斥关系
B、独立关系
C、相关关系
D、独立互斥关系
25、在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则不包括（）。
A、备选方案差异原则
B、最低可接受收益率原则
C、最大收益率原则
D、不行动原则
二、多项选择题
1、经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或经营时的货币收入，不包括（）。
A、销售收入
B、出租收入
C、营业外收入
D、补贴收入
E、自营收入
2、房地产开发项目用于出租或经营时，计入开发建设投资中期间费用的是（）。
A、经营费用
B、销售费用
C、管理费用
D、财务费用
E、大修基金
3、房地产置业投资的经济效果主要表现为（）等。
A、企业实力提升
B、租金收入
C、对社会贡献增加
D、物业增值
E、物业权益份额增加
4、房地产置业投资的清偿能力指标一般有（）。
A、借款偿还期
B、流动比率
C、偿债备付率
D、资产负债率
E、投资回报率
5、房地产开发投资的静态盈利指标有（）。
A、成本利润率
B、销售利润率
C、投资利润率
D、投资回报率
E、静态投资回收期
6、下列关于内部收益率的表述中，不正确的有（）。
A、内部收益率反映了项目的动态盈利能力
B、内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率
C、当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的D、如果使用贷款，且项目盈利，则全投资的内部收益率要高于资本金内部收益率
E、内部收益率越高，投资风险就越小
7、甲、乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，对于静态盈利能力比选指标不包括（）。
A、销售利润率
B、投资利润率
C、资产负债率
D、财务净现值
E、偿债备付率
8、张某以400万元购买了一商铺用于自营，流动资金为50万元。如果张某投入的资本金为240万元，经营期内的年平均经营收入为150万元，经营成本、运营费用以及营业税金及附加等占年平均经营收入的40%，财务费用占年平均经营收入的10%，则该投资在借款偿还期内经济指标测算正确的有（）。（2012年真题）
A、投资利润率为16.67%
B、投资利润率为22.50%
C、资本金利润率为31.25%
D、资本金利润率为37.50%
E、资本金利润率为62.50%
9、下列关于资产负债率的表述中，正确的是（）。
A、表明了负债占总资产的比例
B、反映了企业或项目的财务风险程度
C、资产负债率越高，则企业应变能力越强
D、属于长期偿债能力指标
E、房地产开发企业的资产负债率一般较高
10、房地产投资项目互斥方案在进行经济比选时应遵循的准则有（）。（2012年真题）
A、备选方案差异原则
B、备选方案独立原则
C、最低可接受收益率原则
D、不行动原则
E、备选方案关联性原则
三、判断题
1、对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资产投资的性质。
对
错
2、在房地产开发中，开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中。所以对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均不属于流动资金的性质。
对
错
3、开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金。
对
错
4、财务净现值（FNPV），是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
对
错
5、两税一费指的是营业税、城市维护建设税和地方教育费附加。
对
错
6、房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。
对
错
7、全部投资的内部收益率没有考虑还本付息对现金流的影响。
对
错
8、房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、资本金利润率和静态投资回收期。
对
错
9、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资得只可以部分被收回。
对
错
10、开发商成本利润率等于开发投资项目竣工后项目正常盈利年份的年净经营收入与总开发成本之比。
对
错
11、经营期限很长是，计算开发成本利润意义不大，可通过计算项目投资动态盈利能力指标。
对
错
12、资本金利润率是年税后利润总额或年平均税后利润总额占资本金的比例。
对
错
13、资产负债率属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。
对
错
14、在国际上银行一般要求流动比率在200%以上。
对
错
15、对于房地产开发投资来说，投资回收主要表现为项目的开发利润。（2012年真题）
对
错
16、不行动原则意味着投资者将放弃投资机会，保持资金可以随时投资。
对
错
四、计算题
1、甲公司花4.3亿元购买了一幢写字楼用于出租经营。该公司自有资金投入为购买价格的60%，其余为年利率7.5%、期限20年、按年等额还款的抵押贷款。该写字楼可出租面积为36000㎡，前两年的租金均为150元／（㎡?月），以后租金每年递增5%。另有地下停车位310个，租金为500元／（个?月）。写字楼与停车位的空置和收租损失为潜在毛租金收入的10%，包括营业税和房产税在内的运营费用为潜在毛租金收入的30%。建筑物采用直线折旧，年折旧额为600万元，土地使用权等无形资产年摊销额为800万元，其他设备的年折旧额为200万元。请计算该项目第5年的税前现金回报率和偿债备付率。（2012年真题）
2、某开发商取得一房地产项目总占地面积42000㎡，规划建设用地面积为40000㎡，总建筑面积297000㎡。已知楼面地价1280元／㎡，建造成本为4500元／㎡（包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用），其他工程费为建造成本的10％，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的8％，贷款利率为17％，销售费用、销售税费分别为总销售收入的3.5％、5.48％；项目的平均售价为18000元／㎡，可销售面积比例为95％；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。
3、某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，价格为2500万元。第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5％的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。
4、一房地产开发商购买了一宗建筑面积为2000㎡的熟地50年的使用权，拟开发建设写字楼，建设期为2年，准备采用“滚动开发”的方式。该开发商的初始资本金为300万元，项目总投资为1000万元。第1年项目投资为600万元，其中资本金200万元，银行贷款为400万元，利率为10％，期限为2年，按年单利计息，期末1次还清本息。第1年该办公楼预售了400㎡，预售均价为8000元／㎡。第2年项目投资400万元，全部以自有资金的形式投入。第2年该办公楼预售了600㎡，预售均价为7800元/㎡。项目竣工时，开发商决定将未销售出去的1000㎡改为出租经营。假设该办公楼在出租经营期间，前3年的出租率分别为60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假设在整个经营期内月租金不变，出租经营期间的运营成本为毛租金收入的30％。若开发商要求的目标收益率为16％，该办公楼的最低月租金为多少?（假设投资发生在年初，收入和运营成本均发生在年末）
答案部分
一、单项选择题
1、【正确答案】
B
【答案解析】
生产成本加上相应的销售费用称为产品的销售成本，亦称完全成本。参见教材P171。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283234】
2、【正确答案】
B
【答案解析】
期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的销售费用、管理费用和财务费。参见教材P173。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283235】
3、【正确答案】
D
【答案解析】
可供分配利润=税后利润-（法定盈余公积金+法定公益金+未分配利润）。参见教材P174。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283236】
4、【正确答案】
A
【答案解析】
10000×5％×（1+7％+3％）=550（万元）。城市维护建设税和教育费附加是以营业税为基数的。参见教材P175。
【该题针对“资金等效值与复利计算,效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283237】
5、【正确答案】
D
【答案解析】
房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收入。参见教材P176。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283238】
6、【正确答案】
C
【答案解析】
投资利润率属于静态指标。参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283239】
7、【正确答案】
B
【答案解析】
出售时的开发经营期为开发期和销售期之和。开发期是从购买土地使用权开始到项目竣工验收的时间周期，包括前期和建造期；销售期是从正式销售（含预售）开始到销售完毕的时间周期。参见教材P180。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283240】
8、【正确答案】
A
【答案解析】
财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。参见教材P181。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283241】
9、【正确答案】
C
【答案解析】
FIRR=11%＋170÷（170＋87）×（12%-11%）=11.66%参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283243】
10、【正确答案】
C
【答案解析】
财务净现值大于零，说明项目的获利能力超过了基准收益率的要求。参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283245】
11、【正确答案】
D
【答案解析】
用公式（I+Ra）=（I+Rr）（I+Rd），（I+18%）=（I+Rr）（I+5%）求出Rr=12.3%。参见教材P186。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283247】
12、【正确答案】
B
【答案解析】
动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标、参见教材P187。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283249】
13、【正确答案】
D
【答案解析】
成本利润率是开发经营期的利润率，不是年成本利润率。参见教材P189。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283253】
14、【正确答案】
D
【答案解析】
资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35％。参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283254】
15、【正确答案】
A
【答案解析】
假设甲抵押贷款X，则乙抵押贷款额=(30÷15)×X=2X，甲现金回报率=(30-15)÷(100-X)=15÷(100-X)，乙=(50-30)÷(200-2X)=10÷(100-X)，甲、乙现金回报率的分母相同，甲分子大，因此甲>乙。参见教材P200。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283257】
16、【正确答案】
B
【答案解析】
参见教材P200。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283259】
17、【正确答案】
C
【答案解析】
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款额/2）×贷款利率。参见教材P201。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283264】
18、【正确答案】
B
【答案解析】
用等额序列现值系数公式求出当期应还本付息资本，再代入偿债备付率公式即可。参见教材P202。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283265】
19、【正确答案】
B
【答案解析】
先算出当期应还本付息资金A，A=60×12％÷[1-（1+12％）-10]=10.62（万元），再代入上式可得30÷10.62=2.83。参见教材P203。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283344】
20、【正确答案】
D
【答案解析】
参见教材P202。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283354】
21、【正确答案】
C
【答案解析】
资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标。参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283356】
22、【正确答案】
B
【答案解析】
流动比率=流动资产总额/流动负债总额=6000/8000=75％。参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283364】
23、【正确答案】
A
【答案解析】
房地产开发项目的速动比率不会高于100%。参见教材P205。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283368】
24、【正确答案】
D
【答案解析】
参见教材P206。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283375】
25、【正确答案】
C
【答案解析】
在对互斥方案进行比较选择的过程中，需要遵循的准则有：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283376】
二、多项选择题
1、【正确答案】
CD
【答案解析】
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283377】
2、【正确答案】
BCD
【答案解析】
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283378】
3、【正确答案】
BDE
【答案解析】
参见教材P176。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283379】
4、【正确答案】
ABCD
【答案解析】
参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283380】
5、【正确答案】
ABCE
【答案解析】
参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283381】
6、【正确答案】
DE
【答案解析】
参见教材P181-186。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283382】
7、【正确答案】
CDE
【答案解析】
CE是清偿能力指标，非盈利能力指标。D是动态盈利能力指标。参见教材P188。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283383】
8、【正确答案】
AC
【答案解析】
投资利润率＝年利润总额或年平均利润总额／项目总投资＝[150x
(1-40%)-150×10%]/(400+50)=
16.67%；资本金利润率＝年利润总额或年平均利润总额／资本金=[150×(1-40%)-150×10%]/240=
31.25%。参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283384】
9、【正确答案】
ABDE
【答案解析】
参见教材P203。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283385】
10、【正确答案】
ACD
【答案解析】
在对互斥方案进行比较选择的过程中，通常要遵循三个决策准则。这些准则是：备选方案差异原则、最低可接受收益率原则和不行动原则。参见教材P207。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283386】
三、判断题
1、【正确答案】
错
【答案解析】
对于开发销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品。参见教材P171。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283391】
2、【正确答案】
错
【答案解析】
参见教材P171。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283393】
3、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P172。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283397】
4、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P173。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283400】
5、【正确答案】
错
【答案解析】
两税一费指的是营业税、城市维护建设税和教育费附加。参见教材P174。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283403】
6、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P175。
【该题针对“效益和费用识别”知识点进行考核】
【答疑编号10283406】
7、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P177。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283408】
8、【正确答案】
错
【答案解析】
房地产开发投资项目经济评价的静态指标有成本利润率、投资利润率、销售利润率和静态投资回收期。参见教材P178。
【该题针对“经济评价指标”知识点进行考核】
【答疑编号10283409】
9、【正确答案】
错
【答案解析】
财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。参见教材P182。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283412】
10、【正确答案】
错
【答案解析】
参见教材P188。
【该题针对“动态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283416】
11、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P192。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283420】
12、【正确答案】
错
【答案解析】
参见教材P199。
【该题针对“静态盈利能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283422】
13、【正确答案】
对
【答案解析】
资产负债率属于长期偿债能力指标。参见教材P204。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283424】
14、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P205。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283426】
15、【正确答案】
错
【答案解析】
房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材P177。
【该题针对“清偿能力指标及其计算”知识点进行考核】
【答疑编号10283432】
16、【正确答案】
对
【答案解析】
参见教材P208。
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283437】
四、计算题
1、【正确答案】
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283440】
2、【正确答案】
（1）项目总开发价值：
①
目总销售收入：297000×95％×18000=507870（万元）
②销售税费：507870×5.48％=27831.276（万元）
③项目总开发价值：507870-27831.276=480038.724（万元）
（2）项目总开发成本：
①土地成本：297000×1280=38016（万元）
②建造成本：297000×4500=133650（万元）
③其他工程费：133650×10％=13365（万元）
④管理费：
a．土地管理费：38016×8％=3041.28（万元）
b．建设期管理费：（133650+13365）×8％=11761.2（万元）
C．管理费合计：14802.48万元
⑤销售费用：507870×3.5％=17775.45万元
⑥财务费用：
a．土地费用和土地管理费利息：（38016+3041.28）×[（1+17％）3-1]=24700.593（万元）
b．建造费用／其他工程费／建设期管理费用／销售费用利息：（133650+13365+11761.2+17775.45）×[（1+17％）3/2-1]=46883.025（万元）
C．财务费用总计：71583.618万元
⑦项目开发总成本：
38016+133650+13365+14802.48+17775.45+71583.618=289192.548（万元）
（3）项目开发利润：480038.724-289192.548=190846.176（万元）
（4）开发成本利润率：190846.176／289192.548=65.99％
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283441】
3、【正确答案】
目前房地产市场上写字楼物业的投资收益率可视为目标收益率或基准收益率ic。
计算项目财务净现值：
计算财务内部收益率：
当i1=21％时，NPV1=47.58（万元）
当i2=22％时，NPV2=-70.75（万元）
该项目财务净现值FNPV=174.55>0。财务内部收益率FIRR=21.40％>20％，因此该项目是可行的。
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
【答疑编号10283442】
4、【正确答案】
（1）设月最低租金为A元
第1年：年初支出200万元；年末收入400×8000=320（万元）
第2年：年初支出400万元；年末收入600×7800=468（万元）
年末支出本息和：P×i×n+P=400×10％×2+400=480（万元）
第3年末：净经营收入=1000×A×60％×（1-30％）×12=5040A
第4年末：净经营收入=1000×A×70％×（1-30％）×12=5880A
第5年末：净经营收入=1000×A×80％×（1-30％）×12=6720A
第6-50年末：净经营收入=1000×A×90％×（1-30％）×12=7560A
（2）净现值=0可求最低月租金水平：，iC=16％，则：0=[-200-（400-320）÷（1+16％）-（480-468）÷（1+16％）2]×10000+5040A÷（1+16％）3+5880A÷（1+16％）4+6720A÷（1+16％）5+7560A÷16％×[1-1÷（1+16％）45]÷（1+16％）5
则：A=86.45（元／㎡）
【答案解析】
【该题针对“房地产投资方案经济比选”知识点进行考核】
（2005年9月19日中华人民共和国最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第51号）
裁判摘要：当事人签订的合同中，对某一具体事项使用了不同的词语进行表述，在发生纠纷后双方当事人对这些词语的理解产生分歧的，人民法院在审判案件时应当结合合同全文、双方当事人经济往来的全过程，对当事人订立合同时的真实意思表示作出判断，在此基础上根据诚实信用的原则，对这些词语加以解释。不能简单、片面地强调词语文义上存在的差别。
上诉人（原审原告、原审反诉被告）：厦门东方设计装修工程有限公司，住所地福建省厦门市鹭江道海光大厦23楼。
法定代表人：许腾辉，该公司董事长。
委托代理人：于宁杰，福建天泽广业律师事务所律师。
委托代理人：郑水园，福建天衡联合律师事务所律师。
上诉人（原审被告、原审反诉原告）：福建省实华房地产开发有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区东街33号武夷中心10层。
法定代表人：李立明，该公司董事长。
委托代理人：吴妙华，福建君立律师事务所律师。
委托代理人：张健，福建君立律师事务所北京分所律师。
上诉人厦门东方设计装修工程有限公司（以下简称东方公司）与上诉人福建省实华房地产开发有限公司（以下简称实华公司）因商品房包销合同纠纷一案，不服福建省高级人民法院（2004）闽民初字第59号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于2005年7月28日公开开庭审理了本案。上诉人东方公司的委托代理人于宁杰、郑水园，上诉人实华公司的委托代理人吴妙华、张健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2003年8月，东方公司与实华公司签订了一份《房产包销合同》，双方约定：
一、实华公司将其开发建设的“实华公寓”楼盘全部交由东方公司包销，该楼盘建筑面积93602.7平方米，其中店面5174.4平方米，住宅85727.1平方米，车位224个。
二、包销权限：东方公司作为该物业的包销商，全权负责该楼盘的销售及销售过程中的广告实施及整个楼盘园林景观、绿化的设计施工。
三、包销期限：自《商品房预售许可证》签发之日起30个月内，车位包销期限为42个月。
四、包销保证金：东方公司应向实华公司支付200万元人民币的包销保证金。在本合同签订之日起五个工作日内，支付第一期保证金100万元，余下100万元待《商品房预售许可证》颁发之日起一个月内付清。逾期三个工作日未交足第二笔保证金，实华公司有权没收第一笔保证金并终止合同。上述保证金在房屋销售和交房后退还。
五、包销底价及包销利润：住宅2600元／平方米，店面6000元／平方米，车位7万元／个，合同销售价超出上述底价的溢价部分，作为东方公司的包销利润全部归其所有。
六、双方的权利义务：实华公司在东方公司售楼人员填定合同后，最终对售楼合同签章确认（合同样本经实华公司认可后生效）；东方公司在《商品房预售许可证》下达之日起45天内，景观绿化投入量达20%，半年内达40%，一年内达80%，一年半内投入量达100%。
七、包销业绩确认：购房人与实华公司签订《商品房预售合同》，并付首期款（分期或按揭），分期付款的首期款不低于总房款的30%，按揭付款在银行正式收件前，即确认成交，计入东方公司业绩，但东方公司不得就该部分溢价款主张权利。银行正式收件后，则按本合同约定执行。
八、包销进度及期限：第一阶段，东方公司在取得预售许可证后60天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的20%的销售业绩。第二阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后180天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的50%的销售业绩。第三阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后240天内完成已取得预售许可证楼体销售面积的60%的销售业绩。第四阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后15个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的70％的销售业绩。第五阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后18个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的85％的销售业绩。第六阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后24个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的95%的销售业绩。第七阶段，东方公司保证在预售许可证颁发后30个月内完成已取得预售许可证楼体销售面积的100％的销售业绩。第八阶段，车位自《商品房预售许可证》签发之日起三年零六个月完成80%的销售业绩。
九、违约事项：实华公司应在2003年11月30日前办妥该楼盘的《商品房预售许可证》，否则逾期三个月，实华公司应双倍返还东方公司已付保证金，东方公司有权终止合同，或继续履约。
合同签订后，东方公司于2003年7月23日向实华公司支付了第一笔包销保证金100万元，并委托他人进行景观设计、绿化施工和广告发布，投入费用达603100元。实华公司分别于2004年2月12日、3月18日、5月11日分三批取得该楼盘19幢楼体的《商品房预售许可证》，东方公司对实华公司迟延办理《商品房预售许可证》未提出异议，但对销售业绩计算起始日及其确定的开盘日期提出异议。2004年2月23日，实华公司与东方公司召开“实华・蓝湾雅境”楼盘包销等相关事宜协调会，并形成福建省实华房地产开发有限公司“关于‘实华・蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”。该纪要第一条载明：实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》。实华公司根据“实华・蓝湾雅境”项目建设进展情况，分批申办《商品房预售许可证》，并将分批所取得的《商品房预售许可证》提供给东方公司；实华公司以实际所取得预售楼盘幢数考核东方公司销售业绩。在此期间，东方公司与部分购房者签订了《商品房预售合同》，并收取了部分购房者的定金。此外，实华公司与东方公司还对部分房产的售价、购房款的银行按揭贷款及销售业绩的确认等问题产生争议，双方以函件形式进行过协商。
2004年3月30日，福州市房地产管理局分别致函实华公司与东方公司，函称：根据购房者的投诉，实华公司与东方公司签订了商品房包销合同。经查，东方公司未在该局进行房地产中介企业资质登记备案，根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》和《福建省房地产经纪人管理办法》的有关规定，凡没有取得房地产中介企业资格的企业不得从事房地产中介业务，请两公司终止双方签订的商品房包销合同。同日，实华公司函告东方公司，除依照福州市房地产管理局通知必须终止《房产包销合同》外，东方公司未按合同约定支付第二笔保证金，实华公司可以终止合同。东方公司收到实华公司解除合同的通知后直至起诉前未提出异议。2004年7月29日，福州市房地产管理局致函东方公司和实华公司，撤销了其2004年3月30日向上述两公司的致函。
东方公司于2004年10月27日以实华公司严重违约、应承担全部违约责任为由，将实华公司诉至福建省高级人民法院，请求判令实华公司承担违约责任并赔偿东方公司经济损失5000万元人民币；请求判令实华公司退还东方公司包销保证金100万元，并由实华公司承担本案所发生的一切诉讼费用。实华公司辩称，东方公司的违约是导致《房产包销合同》终止和无法继续履行的主要原因，实华公司对此并无过错；东方公司要求实华公司赔偿经济损失5000万元没有事实依据，既然双方签订的《房产包销合同》已于2004年3月30日终止，东方公司则不得依据已经终止的合同主张未实际包销房产的可得利益；东方公司要求返还包销保证金100万元违背了《房产包销合同》的约定。据此，实华公司请求驳回东方公司的诉讼请求。
实华公司在一审中提起反诉，请求判决实华公司与东方公司签订的《房产包销合同》已经依约终止；判决实华公司对东方公司已交的第一笔包销保证金100万元不予返还；判决东方公司承担本案的全部诉讼费用。东方公司辩称，双方约定的全额支付包销保证金的条件没有成立，根据包销合同第十条约定，实华公司应于2003年11月30日办妥全部的《商品房预售许可证》，直至2004年2月和3月实华公司才办好部分房屋的预售许可证，合同约定的交房时间是2005年6月，而实际交房是2005年8月，由于实华公司没有履行办理预售许可证的义务，导致东方公司无法履行保证金的交付义务；由于实华公司的违约行为，导致东方公司的绿化设计和绿化施工无法进行；福州市房地产管理局的通知从形式到内容均违法，对当事人不具有强制力，该局已自行撤销了该行政行为，故应驳回实华公司的反诉请求。
一审法院审理认为：从东方公司与实华公司签订的《房产包销合同》中对包销期限、包销保证金以及违约事项的约定来看，东方公司应当自第一份预售许可证颁发后即支付第二笔包销保证金。如果将包销保证金的支付时间理解为全部预售许可证颁发之后，显然与约定保证金的目的和保证金的属性相悖。实华公司未在《房产包销合同》的约定时间内办妥实华公寓楼盘的《商品房预售许可证》，东方公司未选择解除合同，也未请求实华公司双倍支付包销保证金，而是选择了继续履行合同，即应履行合同约定的支付第二笔包销保证金的义务。东方公司在接到实华公司通知后，未在第一次《商品房预售许可证》颁发之日起约定的时间内支付第二笔包销保证金，实华公司依合同约定可以行使解除合同的权利。依据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司未如期支付包销保证金，实华公司可以终止合同并没收东方公司已交的第一笔包销保证金100万元。《房产包销合同》终止前，东方公司已经与他人签订商品房预售合同并收取定金的部分房产，可依照合同的约定，予以计算包销溢价。合同终止后，原合同约定的内容均不发生法律效力，即不依原合同约定计算包销溢价。东方公司主张实华公司违约应承担违约责任，应退还包销保证金，并赔偿合同解除时未包销部分房产溢价损失的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。实华公司反诉东方公司未按约支付第二笔包销保证金，致双方签订的合同终止，其已支付的第一笔包销保证金不予返还的请求有理，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款第七项、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条的规定，遂判决：
一、东方公司与实华公司签订的《房产包销合同》从2004年3月30日起就已解除的事实予以确认；
二、东方公司已经支付给实华公司的第一笔包销保证金100万元不予返还；
三、实华公司应支付给东方公司在《房产包销合同》解除前，已签订《商品房预售合同》、交纳定金，并在《房产包销合同》解除后实际支付首期款的部分房产的溢价3776604.8元；
四、驳回东方公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费265010元，由东方公司负担240010元，实华公司负担25000元；反诉案件受理费15010元，由东方公司负担。
东方公司与实华公司均不服一审判决，向本院提起上诉。
东方公司上诉称：第一、一审法院以东方公司未支付第二笔包销保证金为由，认定实华公司有权解除合同，认定事实和适用法律均有错误。根据合同约定，东方公司支付第二笔100万元包销保证金的期限是包销楼盘的预售许可证颁发之日起一个月，一审判决已经认定实华公司直至违约终止合同履行时，尚未取得全部楼盘的预售许可证，故东方公司支付第二笔包销保证金的条件一直未成就。保证金是履行全部楼盘包销义务的保证，而取得全部楼盘的预售许可证是包销合同能够全部履行的前提。根据合同约定，实华公司未能在2003年11月30日前办妥预售许可证，东方公司有权解除合同，而东方公司不行使解除权并不等于支付保证金的条件也同时改变。因此，一审判决东方公司应当履行合同约定的支付第二笔包销保证金的义务，违反法律规定。第二、一审判决认定该合同符合约定的解除条件，违背事实和法律。实华公司通知解约的理由是房管部门要求解约和东方公司未支付第二笔包销保证金，东方公司收到该通知后即申请行政复议，福州市房管局已正式发文撤销了该通知。实华公司作为违约一方，根本不享有通知对方解约的权利，且东方公司已在时效内提起诉讼，故一审判决认定东方公司未提出异议，与事实不符。此外，合同解除必须具备法定条件，将一方当事人未提出异议作为符合约定解除条件的理由没有依据。第三，一审判决关于东方公司实际销售事实的认定错误。一审期间，东方公司提交了厦门宏隆升房地产代理有限公司出具的有关房屋实际销售情况的相关证据，并提交了315套住宅和51户店面的定金收据，还申请法院对商品房预售登记的情况进行了调查。实华公司对此未提交任何反证，并对定金收据等证据当庭确认。故一审判决认定实际销售184套住宅和41户店面的情况不符合事实。据此请求：1.撤销福建省高级人民法院（2004）闽民初字第59号民事判决；2.依法改判实华公司承担违约责任，赔偿东方公司损失5000万元，退还东方公司所付包销保证金100万元，驳回实华公司的反诉请求；3.一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。
实华公司上诉称：一审判决东方公司可以对合同终止前已经与他人签订商品房预售合同并收取定金的部分房产计算包销溢价，与《房产包销合同》第八条的约定是自相矛盾的。根据《房产包销合同》的约定，东方公司主张已售房产的溢价款必须同时具备两个条件：一是与他人签订正式的《商品房预售合同》；二是收取不低于30%的首付款。此外，根据《房产包销合同》的其他条款规定，东方公司主张已售房产的溢价款还必须完成整个楼盘的全部广告和景观绿化并承担其所需的一切费用，以及支付第二笔保证金100万元等。但根据一审查明的事实，东方公司在《房产包销合同》终止前，仅签订了部分《商品房预售合同》，并未依约收取已签《商品房预售合同》部分30%的首付款，也没有依约履行整个楼盘的销售广告及景观绿化等合同义务，根本不具备主张已售房产的溢价款的条件。据此请求：1.撤销一审判决第三项并改判驳回东方公司的诉讼请求；2.判令东方公司承担本案一、二审全部诉讼费用。
本院二审查明：
一、东方公司于2004年2月19日接到实华公司关于第一批《商品房预售许可证》已经办妥的通知后，当日即向实华公司提出书面异议，明确指出：“该《商品房预售许可证》仅为实华・蓝湾雅境楼盘的部分许可证，而非全部。”
二、2004年2月23日，实华公司与东方公司在“关于‘实华・蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”中，经双方协商，对实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》达成了共识，但对实华公司“分批提供”的时间和东方公司支付第二笔保证金的时间未明确约定。
三、截止2005年8月5日，实华公司承认由东方公司实际销售的住宅189套、店面42户，按照《房产包销合同》中双方约定计算房屋销售溢价的标准和方法，东方公司共计实现销售溢价为3896074元。此外，双方还一致确认：由东方公司收取定金但实华公司没有出具合同签收单而合同实际履行的有住宅65套、店面2户；由东方公司收取定金但实华公司没有出具合同签收单并由实华公司转售他人的有住宅58套、店面7户。
本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。
本院认为：东方公司与实华公司在本案二审中的争议焦点主要有以下三点：
第一，实华公司终止合同的条件是否已经成就。东方公司认为，由于实华公司直至“违约终止合同履行时”尚未能取得全部楼盘的预售许可证，故东方公司支付第二笔包销保证金的条件一直未成就。实华公司认为，根据《房产包销合同》第四条的约定：“„„余下100万元人民币待《商品房预售许可证》颁发之日起一个月内付清。逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，甲方（实华公司）有权没收第一笔保证金，并终止本合同。”而第一期《商品房预售许可证》于2004年2月12日颁发，东方公司也于2004年2月19日知道了颁发的事实，故东方公司应当在2004年3月19日之前支付第二笔保证金。
东方公司与实华公司关于合同终止条件是否已经成就的争议，缘起于双方对“《商品房预售许可证》颁发之日”的不同理解。根据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司应当在《商品房预售许可证》颁发之日起的一个月内支付第二笔包销保证金，逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，实华公司有权没收第一笔保证金，并终止该合同。这里强调“颁发之日”的《商品房预售许可证》是指整个楼盘的《商品房预售许可证》，还是指单个楼体的《商品房预售许可证》，仅凭该条款中的文字表述尚难以准确判定。在《房产包销合同》中，当事人双方曾多次使用“签发”、“颁发”、“下达”和“办妥”来表述《商品房预售许可证》的办理情况，双方除对“办妥”是指“整个楼盘”的《商品房预售许可证》不存异议外，对其他“签发”、“颁发”和“下达”因约定不明而存在分歧。从《房产包销合同》第九条、第十条关于“包销进度”和“违约事项”的约定来看，合同约定本身存在一定的矛盾。因此，如何理解“颁发之日”的真实意思表示，即成为判断实华公司终止合同的条件是否已经成就的重要标准。
本院认为，对《房产包销合同》第四条关于“《商品房预售许可证》颁发之日”的约定应当结合该合同的全文、尊重当事人在订立合同时的意思表示以及诚实信用的原则予以解释。首先，从《房产包销合同》第三条关于包销期限的约定来看，双方一致确认包销期限自《商品房预售许可证》签发之日起30个月内，其中车位包销期限延长一年即车位包销期限为42个月。因此，《商品房预售许可证》签发之日也就是开始计算东方公司包销期限之日，办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》是东方公司在包销期限内履行全部包销义务的必要条件。其次，从《房产包销合同》中关于违约事项的约定来看，双方一致确认“甲方（实华公司）应在2003年11月30日前办妥该楼盘的《商品房预售许可证》”，这一条明确约定了实华公司办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》的具体期限，而这一期限应当成为解释合同中关于《商品房预售许可证》“签发”、“颁发”、“下达”等不同用语的逻辑基础，也是当事人双方计算包销期限、确定包销保证金支付条件以及判断一方是否违约的时间界限。由于实华公司在2003年11月30日之前不仅未能办妥整个楼盘的《商品房预售许可证》，而且在此之前也未能办妥该楼盘中任何一份单个楼体的《商品房预售许可证》，故实华公司率先违约已成为本案中不争的事实，在此基础上探究“颁发之日”的真实意思表示已失去意义。再次，从东方公司于2004年2月19日给实华公司的回函中可以看出，东方公司对双方在《房产包销合同》第四条中所约定的“颁发之日”，一直主张是指整个楼盘《商品房预售许可证》的办妥之日。东方公司于2004年2月19日接到实华公司“关于‘实华・蓝湾雅境’《商品房预售许可证》已批准发出的通知”，后当日即提出了异议，明确表示了该《商品房预售许可证》仅为部分而非全部，由于该异议的提出是在双方诉讼发生之前，所以应当成为判断当事人真实意思表示的重要证据。一审认定东方公司对实华公司未按合同约定在2003年11月30日前办妥“实华公寓”楼盘的《商品房预售许可证》的事实未曾提出异议，属于认定事实错误。故此，一审判决仅凭《房产包销合同》中个别用语的不同，将“签发”、“颁发”解释为“单份”《商品房预售许可证》的签发或颁发，而将“办妥”解释为整个楼盘《商品房预售许可证》的办妥，无充分的证据支持。
实华公司与东方公司关于《商品房预售许可证》“颁发之日”的争议源于《房产包销合同》的约定不明。2004年2月23日，实华公司与东方公司就“实华・蓝湾雅境”，楼盘包销所出现的问题及“商品房买卖合同”补充条款进行协商后达成了共识，并形成了“关于‘实华・蓝湾雅境’楼盘包销等相关事宜协调会会议纪要”。在该纪要中，双方对实华公司分批向东方公司提供《商品房预售许可证》的事项达成了共识，但对实华公司“分批提供”，的具体时间、最后期限以及东方公司支付第二笔包销保证金的条件未明确约定。如前所述，实华公司向东方公司提供《商品房预售许可证》是东方公司完成包销义务和支付第二笔包销保证金的必要条件，而“一次性提供”和“分批提供”又直接决定东方公司支付第二笔包销保证金的条件是否已经成就。由于双方对东方公司支付第二笔包销保证金的条件约定不明，故根据《房产包销合同》第四条的约定，尚不能认定东方公司支付第二笔包销保证金的条件已经成就。据上所述，实华公司在双方对支付第二笔包销保证金的条件存在分歧且争议未解决的前提下，即以东方公司未支付第二笔包销保证金为由单方宣布终止合同，显属不当。因此，实华公司应当对其因未能在合同约定的最后期限内办妥该楼盘的《商品房预售许可证》的违约行为以及单方宣布终止合同给东方公司造成的损失承担赔偿责任。
第二，东方公司已交付给实华公司的100万元包销保证金应否返还。根据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司应当在该合同签订之日起五个工作日内向实华公司支付第一笔包销保证金100万元，该保证金是东方公司对自己履行合同的保证。2004年3月30日，实华公司以福州市房地产管理局通知要求终止合同以及东方公司未按合同约定支付第二笔包销保证金为由，单方以书面形式宣布终止了与东方公司的《房产包销合同》后，东方公司即申请行政复议，福州市房地产管理局于2004年7月29日以书面通知的形式撤销了由其于2004年3月30日做出的关于要求实华公司与东方公司终止《房产包销合同》的函件。东方公司又于2004年10月27日以实华公司违约为由将实华公司诉至福建省高级人民法院，请求判令实华公司承担违约责任并赔偿东方公司经济损失共计5000万元，请求实华公司退还东方公司所付包销保证金100万元，并以此作为对实华公司单方终止合同的一种异议。
本院认为，东方公司要求实华公司返还第一笔包销保证金的请求及理由能否成立，取决于东方公司支付第二笔包销保证金的条件是否成就。根据《房产包销合同》第四条的约定，东方公司应当在《商品房预售许可证》颁发之日起的一个月内付清第二笔包销保证金，逾期三个工作日内未交足第二笔保证金，实华公司有权没收第一笔保证金，并终止该合同。因此，东方公司未按约定交付第二笔保证金，是实华公司没收第一笔保证金的必要条件。如第一个问题所述，由于双方在《房产包销合同》中对单个楼体还是整个楼盘的《商品房预售许可证》“颁发之日”约定不明，故东方公司对支付第二笔保证金的条件是否成就持有异议。在异议未解决之前，双方之间的包销合同因实华公司的单方终止行为而无法继续履行，包销保证金作为对东方公司的一种履约保证已失去意义，实华公司理应返还东方公司已经支付的第一笔包销保证金100万元。一审判决以东方公司未如期支付第二笔包销保证金为由，认定实华公司可以终止合同并没收东方公司已交付的第一笔包销保证金100万元，认定事实错误，适用法律不当。
第三，东方公司主张溢价款和赔偿损失的权利应否得到保护。实华公司以福州市房地产管理局的通知为由，在合同约定的终止条件成就之前，单方终止《房产包销合同》，应当承担违约责任并赔偿东方公司因合同不能实际履行所造成的损失。在本案中，福州市房地产管理局作为房地产业的行政主管部门于2004年3月30日以书面通知的形式要求实华公司终止与东方公司的包销合同，其具体行政行为导致合同不能实际履行的后果也不能完全由实华公司承担。此外，东方公司也认可了合同在客观上已无法实际履行的事实，故在本案诉讼中未提出实际履行合同的诉讼请求。同时，在实华公司单方宣布终止合同之前，东方公司在广告投入、景观绿化等方面也未能完全按照《房产包销合同》的约定履行自己的义务。综合以上因素，对东方公司主张溢价款和赔偿损失的范围应当限定在《房产包销合同》已经履行和已经部分履行的范围之内，并参酌当事人双方的过错程度以及东方公司实际损失的程度来确定实华公司的赔偿范围。
根据本院二审查明的事实，在实华公司单方宣布终止合同之前，由东方公司实际收取购房定金的有住宅312套和店面51户，扣除购房人退房并由实华公司转售他人的住宅58套和店面7户之外，应当认定由东方公司完成销售和已完成前期销售工作的有住宅254套和店面44户。参照《房产包销合同》中双方计算包销溢价的标准，东方公司可以实现的包销溢价款为7310061元。虑及东方公司在广告投入、景观绿化等方面履约不足以及实华公司在后期销售过程中需要支出的费用和付出的劳动等综合因素，应当在东方公司可以实现的包销溢价款7310061元中酌减80万元。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项、第（三）项，《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决如下：
一、撤销福建省高级人民法院（2004）闽民初字第59号民事判决；
二、终止福建省实华房地产开发有限公司与厦门东方设计装修工程有限公司在本案中的房产包销合同关系；
三、福建省实华房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内向厦门东方设计装修工程有限公司返还包销保证金100万元，并向厦门东方设计装修工程有限公司支付包销溢价款和其他损失费共计6510061元。
四、驳回厦门东方设计装修工程有限公司、福建省实华房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
一审本诉案件受理费、二审案件受理费共计530020元，由福建省实华房地产开发有限公司负担30万元，厦门东方设计装修工程有限公司负担230020元。一审反诉案件受理费15010元，由福建省实华房地产开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长 黄松有
审判员 纪 敏
审判员 贺小荣
二○○五年九月十九日
1 房地产开发项目招投标价格形成机制
建设工程造价, 一般是指进行某项工程所花费 (指预期花费或实际花费) 的全部费用。它是一种动态投资。它的运动受价值规律、货币流通规律和商品供求规律的支配。因此, 在承包工程投标报价计算中要运用决策理论、会计学、经济学等理论评定报价策略, 经过从行政上、技术上和商务上进行全面鉴别、比较以后采用科学的计算方法和切合实际的计价依据, 合理确定工程造价, 使其报价中标。
1.1 市场经济条件下招投标工程计价依据的特点
在市场经济条件下, 能够及时、准确地捕捉工程建设市场价格信息是业主和承包商保持竞争优势、控制成本和取得盈利的关键, 是房地产开发项目招投标价格计算和结算的重要依据。因此我们还要加大现行的工程造价计价依据的改革力度, 在统一工程项目划分、统一计量单位、统一工程量计算规则和消耗定额的基础上, 遵循商品经济的规律, 建立以市场形成价格为主的价格机制。即实行量价分离, 改变计价定额的属性, 定额不再作为政府的法定行为, 但是量要统一, 要在国家的指导下, 由有关的咨询公司或专业协会制定工程量计算规则和消耗定额, 促进市场公平竞争, 保持社会生产力平衡发展。价要逐步放开, 先由定额法定价向指导价过渡, 再由指导价向市场价过渡, 与国际市场接轨。
1.2 房地产开发项目招投标价格的计算
房地产开发项目招投标价格的表现形式是标底。标底的计算主要有三种:施工图设计阶段, 以预算定额为基础;初步设计或扩大初步设计阶段以概算定额为基础;另一种就是综合单价法。许多工程是在初步设计或扩大初步设计阶段就开始招标, 因此用概算定额为基础编制标底可以在一定程度上避免漏项或重复计算的差错, 保证计算结果的准确性, 但使用的概算定额必须准确、有效。
2 房地产开发项目招投标价格的有效控制
招投标工程对于承包商来说风险很大, 从决定响应招标文件, 编制投标文件开始风险就产生了。在投标价格计算时有风险, 价格高了不中标, 丢项落项也不中标, 一旦中标就可能有亏损的风险。在工程建设过程中也始终存在着风险因素, 有市场价格变化风险、设计风险、物资采购风险、施工管理风险等等, 直至工程竣工验收合格, 工程款、质量保证金如数收回, 人员、施工机械安全撤回基地或转移到另一个工程现场, 这个工程的风险才最终消失。因此招投标工程必须做好风险控制, 而房地产开发项目招投标价格的有效控制显得尤为重要。
2.1 开展财务决策
财务决策是企业的生产经营和财务管理的一个重要组成部分, 是从财务角度对企业经营决策方案的评价和选择。在国际工程投标价格计算中, 要想工程中标并有赢利必须有以适应市场经济体制的财务机制相伴随。它的主要任务就是提供企业资金动态信息, 密切关注市场变化, 作出前瞻性预测分析, 为企业投标报价提供决策依据。
传统的会计计帐式事后管理思想模式, 使得现行的概预算制度一直只是重视承包工程的建筑安装工程费用管理, 而忽视整个项目的造价管理, 不重视总体效果的最优化, 没能把现代化管理思想即先预测、后控制的思想和方法纳入到体系内。事后核算式的概预算管理制度不能防止和解决决策及设计阶段的失误、浪费和钓鱼工程, 也不能防止和解决设备材料采购保管中的价格问题、质量问题及库存等问题。
招投标价格计算与概预算管理不同, 房地产开发项目招投标价格的计算事先就要考虑到企业内外部环境的因素, 考虑到人工、材料、机械台班等价格的变化因素。要了解工程的地理条件和工程范围, 要了解项目运行的全过程、项目的组织机构、质量管理、资源管理、合同管理。要研究折旧、技术措施、临时设施的摊销、风险分析。还要与采用的施工方案、标准规范、选用的施工机械、工程价款的支付方式等相结合对投标价格进行分析, 作出财务决策, 这是一种微观管理。因此, 应将“控制”立足于事前, 在投标报价时就要主动地采取财务决策, 使技术与经济相结合控制工程造价, 保证中标和赢利。
2.2 根据工程实际情况采用有利的合同价格形式
经济合同是法人之间为实现一定的经济目的, 明确相互权利义务的协议。签定合同不仅仅是一种经济业务活动, 而且也是一种法律行为, 是运用法律手段和经济手段相结合来管理经济的一种措施。因此在市场经济条件下, 房地产开发项目招投标不仅仅是一个定价的问题, 而是要把设计文件、合同条件、文本管理和招标、投标都结合起来。不仅仅要算准价格, 还要报出合理的有竞争性的标书价格。房地产开发项目招投标结束以后, 通过招投标所形成的价格, 要通过合同价格的形式固定下来。通过合同管理实现对招投标价格的有效控制。
2.3 实行限额设计
对于一个工程来说, 在其投资建设期涉及到设计、物资采购和施工管理三个方面。工程投资效益的好坏, 工程造价的高低, 起决定作用的是设计。工程设计阶段是形成工程价格的首要阶段, 在这个阶段节约投资的机会多、金额大、付出的代价小。工程质量、建设周期、项目功能、项目寿命和项目投资回报率等都在设计阶段以技术和投资费用的形式表现出来。目前的概预算管理往往只重视施工阶段的造价管理, 而忽视设计阶段和物资采购阶段的造价管理, 出现预算超概算, 结算超预算的现象也就在所难免。在房地产开发项目招投标机制下, 工程设计工作的特点是技术决定经济, 经济制约技术, 因此要做好房地产开发项目招投标价格的有效控制必须实行限额设计, 既实现对设计规模、设计标准、设计深度、工程数量与投资额等各个方面的有效控制。
2.4 改进物质采购管理制度, 逐步与市场接轨
在建筑安装工程中, 材料费大约占建安工程费的70%左右。在安装工程中, 设备费也占有很大的比重。因此影响房地产开发项目招投标价格的另一个因素就是物质采购管理制度。要想真正使得市场形成价格的机制得以有效运行, 就要有相适应的物资采购管理制度。
2.5 工程索赔是招投标价格控制的又一项重要工作
房地产开发项目招投标价格控制的另一个特点是工程索赔管理。索赔是法律和合同赋予的正当权利, 应当树立起索赔意识, 重视索赔、善于索赔, 建立健全索赔管理机制。目前的概预算管理制度中结算常采用预算加设计变更加签证的做法, 是一种事后算帐的做法, 而招投标工程中价格要以合同的形式固定下来, 对于设计变更、超合同范围的工作量、不可预见费、不可抗力以及对方违约造成的损失则要通过索赔的形式来维护自己的利益。因此招投标工程的索赔有其独特的规律, 是一种先算帐后干活, 算好帐再干活或边算帐边干活的动态控制方法。要求承包商具有很强的经营意识, 从合同的缔结直至履行完毕, 始终追求扩大经济效益这一根本目的, 一切活动都是为了实现这一根本目的。
责任编辑:杨帆
摘要：在房地产开发项目招投标中, 工程造价的计算和控制显得尤其重要。报价高固然为盈利奠定了基础, 但是鉴于当前国内工程建设市场竞争已趋白热化, 高价夺标已不可能。因此, 要总结过去承包工程建设经营管理的经验和教训, 充分了解房地产开发项目招投标中价格形成机制的特点和运行规律, 对工程造价进行有效的控制, 利用好两种资源, 开拓两个市场, 提高企业经济效益。
关键词：房地产 管理 思想政治 措施
思想政治工作是房产企业工作中的一个重要组成部分，它不但可以增强员工内部凝聚力与向心力，而且还能提高他们的工作激情与热情，为公司带来更多的经济效益。
1.房地产企业在管理过程中所存在的思想政治问题
1.1企业缺乏重视
很多企业对内部思政工作具体定位缺乏明确性，根本不了解思政工作的内容与本质，有的企业虽然已经做了一些思想政治方面的工作，然而企业对此并不知晓。还有的企业在其内部思想政治管理工作中，具体责任缺乏明确性，思想政治具体工作分工与内容均不明确。导致上述现状的原因，主要是因为公司的管理者对思想政治认识比较浅薄，对其范畴也较模糊，极个别管理者甚至可能认为只要提高其内部职工的收入，思想政治问题也就会被随之解决。另外，有的企业虽然意识到应加强其内部职工的思想与政治工作，但是无法将其真正落实到位，有部分企业已经并减政工机构，同时消减了部分政工人员，大部分由内部行政人员直接兼任，该行政人员平时工作就非常的忙碌，根本抽不出很多的时间去搞思想政治工作，导致企业思想政治管理工作无法有效实施。
1.2工作体系不完善
目前房产企业的现状就是不具备开展思想工作的优良传统，相应的思政工作的具体职责划分是相当不明确，企业具体的分管部门缺乏思政工作的明确规划与具体目标任务，根本无法为企业的快速发展提供有效的指导。除此之外，企业内部党组织存在多头管理现象，管理体制不是特别通畅，尚未形成合理的工作管理体系，有部分党委部门对企业管理中的具体职能的相应界定缺乏明确性，各相应部门之间无法有效地予以配合，极不利于相应企业内部思政工作的组织与协调。
2.改进思想政治工作的有效措施
2.1思想政治教育工作要与时俱进、正反结合
房地产公司要获得长期的发展与经济效益，应该落实好相应的思政工作，切实发挥好思政工作的优势。在具体的方法上，一定要与工作的具体内容相吻合，做到与时俱进。企业只有做好内部员工的思想政治方面的工作，才能提高员工的综合素质，保障企业能健康稳定的发展。企业在进行思政工作教育时，一定采取正反结合的方式，正面思想教育为主，但反面实例教育也是不可或缺的，一定要把握好相应的程度。思想政治工作与经济工作相互结合、相互渗透，是建立社会主义市场经济体制新形势下加强思想政治工作的必然要求。思想政治工作的主要任务是宣传贯彻党的路线、方针、政策，培育人的正确的思想观念，并由此最大限度地调动广大职工的积极性，激发职工的工作热情。职工物质利益的得失关键在于企业效益的好坏，企业效益的好坏又与职工的工作热情高低密切相关。一方面要通过正面教材去扩大相应的宣传力度，另一方面要通过反面教材对其进行警示教育，只有这样，才可以更好地加大宣传的具体力度。除此之外，企业还应提高工作具体实效性，要把无形的思政工作融入于企业的日常生产经营过程中，创建起一个平等的情感交流信息平台，把提高员工政治素质与科学素质摆在第一位置，确保企业健康稳定发展。
2.2创建良好的思想政治教育环境
自从改革开放之后，我国人民的眼界更加开阔，思维方式更加活跃，相应的思想认识也更加丰富。该变化在大城市及各类大型企业中尤为明显。在当前非常复杂繁琐的大环境下，大大的加大了企业思政教育工作的难度。如果要在这种环境下改进和加强企业思政工作，应该深入分析与研究企业内部思政工作所面临的当前环境，找出不足的地方，充分予以改进。企业内部管理者要对企业内部当前的思政工作所处的环境十分的熟悉，才能够很好地引导内部员工充分认识到所处的当前环境，努力积极地适应自身所处的环境，积极改进自我，为公司创造更丰厚的利润。
2.3企业要心系职工，提高思政工作内容的针对性
企业在改革时，一定要提高思政工作内容的针对性。当员工面临上岗或者下岗的具体抉择时，其在思想上一时很难接受，其实是能预见到的，这时企业相应管理者一定要提前做好该部分员工自身的思想工作，加强对他们的思想政治教育，对他们在思想上进行动员，同时要实事求是地把当前企业的现状和现行政策入情入理的讲述给员工，努力引导他们去转变原来的观念，让他们充分感受到领导对他们的关心，帮助他們在企业改革中做出适合自己的选择。然而对于极个别性格比较偏激的员工，企业领导应当对其进行耐心的说服，一定要对其面对面的进行谈心，切实了解他们内心身处的感受，充分理解当前的困难和问题，在日常工作中，多给他们一些理解。如果员工在经济上或者精神上具有很大的压力，企业领导者也必须耐心细致地对其进行思想教育工作，同时努力帮助他们实现自身的意愿，竭尽全力地帮助他们努力寻找适合自己的工作岗位。
3.结语
随着当前经济的迅速发展，我国市场环境已经发生了翻天覆地的重大变化，房地产企业一定要将思想政治方面的工作切实融入到日常的经营管理中，努力地改进思想政治工作方法，为企业带来更多的经济效益。
参考文献：
[1]孙智，王力年.提高房地产企业思想政治工作实效性的重要途径[J].现代企业文化，2012（36）.
[2]常江.浅谈新形势下如何加强思想政治工作[J].科技信息，2010（24）.
[3]闫艳，王秀阁.现代思想政治教育方法新探[J].思想政治教育研究，2008（01）.
【房地产开发公司成本控制的措施与方法】推荐阅读：
房地产开发成本的不同税务处理03-19
房地产开发成本核算09-22
有关房地产开发成本核算论文03-13
大型房地产公司的开发经营策略12-26
房地产工程施工质量控制措施10-03
房地产开发企业的流程优化与设计03-15
某房地产开发公司制度11-16
房地产公司开发部职责10-17
房地产开发公司部门职责02-18
房地产开发公司安全工作汇报04-11
