房地产建筑设计管理

房地产建筑设计管理（精选7篇）

房地产建筑设计管理 篇1

摘要

规划设计管理是开发商自己实施的对投资项目有目标的管理活动。规划设计管理是基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对与设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计、设计报批及设计变更等进行统一管理和协调。

房地产项目的设计管理要有明晰的程序，管理规划应当要知道什么时候做什么事。做出明智的选择比什么都重要，选择意味着下一步的方向，如果选择出偏差，就会走入误区，走很多弯路，因此管理和规划同样重要。

规划设计管理师开发商自己实施的对投资项目有目标的管理活动。规划设计管理是 基于内部需求的一种管理，要求代表甲方对设计有关的活动，如市场调查、土地购买、国际咨询和招标、规划设计、设计报批和设计变更等进行统一管理和协调。因此房地产规划设计管理在房地产开发项目中具有重要的统筹作用和意义。

关键词 规划设计管理；目标管理

如何做好房地产项目规划设计管理要点？

1.做好详细的规划调查研究

一个地产项目的成功运作，归根到底是市场需求的结果，规划设计阶段是项目运作的龙头和开端，它包含了发展商最初的投资决策、目标分析和项目定位以及市场供需关系的深入研究。没有周密的调查资料，就无法了解房地产市场的现状以及产品的分布和竞争的特点，也就无法进行项目的定位，规划设计设计也就如无源之水。所以成功的项目来自于详实的调查研究，这是项目运作的出发点和根本点。

必须从城市规划的角度研究地产市场的发展和项目的规划选址问题。土地开发和建设总是城市规划的一部分，购买土地之前一定要弄清城市的总体规划和详细的规划情况，要与当地城市的规划设计院和管理者保持联系，对城市的现状、规划结构和发展计划以及城市的战略要深入研究，要结合土地储备和规划选址通盘考虑。项目的实施要与城市近期建设和中远期发展保持同步，期待由市政基础设施建设带来商机。

另外，在进行规划调查时，要避开规划有争议的细节地方，要着眼于那些有潜在规划价值和市场潜力的地段进行周密的调查，尽可能想的更远一些，3年5年或者10年后该地段的预测情况要从规划的战略发展中而不是规划的细微处，寻找市场的价值和投资点。

2.加强报批过程目标管理，确认规划设计的要点

报批不仅仅是批准的问题、时间上的问题，要认识到设计报批是将设计目标通过政府的批准加以确认和合法化，跟踪者要学会与管理者的沟通和协调。尽管用地红线和规划设计要点都是规划国土部下达的，但我们可以通过合法的正当的途径将公司的而目标和设计意图反映给他们，去积极协商和沟通。

规划选址初步确定后，就要进行土地的购买工作。土地购买时要事先与规划土地部门将土地价格、土地面积和规划设计要点以及开发建设要求协商好，要做到心中有数，尽可能把今后开发建设中遇到的问题想清楚，并在合同中为公司留下调整的余地。所以用地红线要根据法定图则或控制性详细规划所确定的路网进行下去，地产公司要及时跟踪或协调，如果在一个范围内允许选择或与规划部门有商量的余地，就要结合下一步的城市规划以及公司的项目定位，做出最优价值评估和判断。比如商业，最好临近道路和便于出入，如果住宅最好远离市政干道，选择僻静处。而周边如果要有好的景观如公园、海景或水库、山体，则对办公或住宅的销售或租赁有较大的吸引力。所以用地红线的跟踪，不是一个简单的划线问题，而是一个重新进行细分和目标确定的过程。

规划设计的要点是项目的灵魂和技术的核心。它影响着公司的一系列抉策和经济战略的确定。比如，3.5的容积率对于开发住宅来讲就是高层住宅，它在某些城市如消费人群还达不到可以承受电梯的管理成本和高层土建成本 的情况下，茫然采用高容积率，会使经营陷入困境。所以在签订土地合同时就要做好经济技术分析，重点对容积率公共配套（学校，商场等）进行成本分析，计算建设后的单方成本，与市场同类项目进行比较，并做出方案判断和选择。因为规划这几要点在下达后就不容易调整。所以，之前一定要将开发建设遇到的问题在规划设计要点中考虑进去，为今后自我调整留有余地。

3.完善管理制度，保证规划设计水平

规划设计必须在深入细致的市场调查后，在占有第一手基础资料后，并经过多方面、全面细致的分析研究后，才能和市场紧密策结合起来。项目是否成功，需要一系列的运作和精心策划才能达到所定的目标。其中规划设计是龙头，是关键。尤其是大型项目更应重视规划设计，大型项目要结合项目的复杂程度和市场情况，分阶段进行规划设计，将规划设计的目标逐步进行深化和细分。所以对于大型项目的规划设计首先要有一个整体清晰的概念，而后腰清楚开始做什么，中间做什么，实施做什么。总之，要将项目的整体运作和策划精神贯穿到每一步中，并逐步实行落实和反馈。

做好一个规划设计方案离不开三个前提条件:甲方的指导和目标激励，高水平善

于沟通的设计单位，推出优秀的机制和设计方式。这三点相辅相成，互为推进。

3.1规划设计管理制度

3.1.1集团规划设计评审会管理办法

目的：为规范集团各地产公司项目设计的操作，加强对规划设计管理与成果标准中实施方案阶段的集团规划设计评审会这一重要节点的监控，以达到确保质量、进度目的。

3.1.2主管部门

集团规划设计部负责各项目操作公司评审会的统筹安排。项目评审会在总部或者项目所在地方召开，有集团规划设计部或项目操作公司负责具体会务组织工作。

3.1.3．时间计划

评审会的召开时间应以项目设计计划为依据，如有变更，项目操作公司应事先知会规划设计部。项目操作公司应在评审会召开之前至少7日向规划设计部提出正式的申请，会前至少3日提交评审文件汇编。评审文件汇编应包括以下内容：

（1）项目可行性研究报告。其中规划设计部分按投资分析阶段的成果标准完成（2）项目设计工作控制性计划

（3）集团规划设计部对设计前期工作总体计划的意见

（4）集团规划设计部队设计前期工作结论的意见

（5）概念设计方任务书

（6）概念设计方案文本

（7）项目设计指导书

（8）规划方案设计招标书

（9）规划方案设计任务书

（10）规划方案设计文本

（11）规划方案分析表

4.文件审核

集团规划设计部对评审文件进行审核，发现不符合要求的，可以要求评，审会延期审核。

5.会议组织

会议组织应在评审会召开前至少两日向参会者发出会议通知及议程。

6.评审会议投票人员组成集团主管设计领导、集团规划设计部总经理及总建筑师、项目操作公司总经理、营销部及设计部经理、集团内专家。

7.评审会议议程

7.1时间安排

整体时间安排视项目的复杂程度而定，委托项目以不超过六小时为宜，投标项目以不超过9小时为宜。

7.2评审会具体安排

①由项目操作公司的项目设计负责人及营销负责人对“规划设计指导书”进行讲解重点介绍项目总体开发计划及市场、经营、成本方面的分析结论和设计工程部门的前期研究成果，以不超过60分钟为宜。（此时 投标单位应不在场）②项目操作公司的项目设计及营销负责人就所介绍的项目向评审团答疑，以不超过15分钟为宜。

③投标单位分别介绍方案，并向评审团答疑，每家时间不宜超过40分钟为宜（其他投标单位应不在场），如果是委托一家设计单位做多方案比较时间可以适当延长。

④评审团以记名投票的方式从投标方案中选择2~3个优选方案（如果是委托设计，可以直选一家）。

⑤评审团就所选的优选方案发表意见，集中讨论，由会议组织者形成评审结论时间不宜超过60分钟为宜。

8.评审会组织安排注意事项

8.1会前

①准备并检测调试所有的会议器材：投影仪、数码录影机、白板和大铁夹（用于挂图和板书）

②如果是视频会议，应与对方同步调试。

③准备会议过程的文件资料：评审会文件汇编、会议议程、选票、每一位投票人员应有以上文件。

④根据参会人员情况布置会场，投票人员的位置应用姓名牌指定。

8.2会议服务按票服务安排

①会场上应备有饮用水、水果及点心

②应事先安排好会议中途所需的咖啡、茶水

③长时间的评审会应安排好工作餐事宜

④会议进行过程中应留出适当的休息时间。

8.3开会期间组织者应注意维持会场纪律和秩序

①与会者应关闭手机保持会场安静

②投标单位介绍方案时，应保证其他投标单位不在场，条件允许情况下，可安排休息室供投标单位使用

③投标单位在场内的活动，如摄影、摄像、录音，应手组织者的限制。

9.会议纪要

由集团规划设计部负责整理和汇总会议纪要，会议纪要应该包括投标结果、方案简评和会议决议。

10.会议决议

会议决议如下：

① 同意××方案，建议增加××内容，在××方面应予注意

② 倾向通过××方案，应在××方面改进后再确认规划思路，不需另行开会。③ 各方案均难满足要求，须在××方面仔细考虑，完成设计后申请重新召开评审会

结束语

房地产建筑设计管理 篇2

1 建筑工程建筑装饰设计材料的选用与质量控制

在建筑装饰过程中, 装饰材料作为建筑装饰的基础要素, 优质的装饰材料是建筑装饰质量的基本保证。因此, 建筑装饰管理人员要不断的加大对不同装饰材料性能与应用范围的了解与学习, 通过学习与实践, 提升对建筑装饰材料质量的甄别能力。在管理工作实施的过程中, 只有准确的认识不同装饰材料的性能, 才能合理的应用装饰材料来优化装饰设计效果。同时, 装饰材料为建筑装饰提供了基本的物质以后, 装饰材料种类的多样化与造型因素的个性化, 为建筑装饰工作提供了更大的空间与可能。因此, 在建筑装饰实施的过程中, 只有充分的了解和认识建筑装饰材料的特点, 才可以充分的发挥建筑装饰材料的个性化装饰效果。所以, 在建筑室内设计的过程中, 准确的把握不同装饰材料的性能, 选择恰当的装饰设计方案, 是建筑装饰设计管理工作的重要内容。

2 建筑装饰设计创意的使用与管理

房地产的装饰设计创意作为文化与艺术的创新, 是对建筑内外部环境进行改造与创造的过程。建筑装饰设计不仅仅是一种艺术行为, 更是文化与概念的有机结合, 通过使用不同的色彩、表现力的线条、空间的搭配、灯光的映射等凸显建筑装饰设计风格的方法。在房地产开发的过程中, 建筑装饰的独特性、设计的合理性, 一方面能够满足房地产客户的需求, 另一方面对于提升房地产的质量有着重要的意义。因此, 优秀的房地产创意设计成为了房地产开发的一个主要构成内容一致。所以, 在房地产建筑装饰设计管理的过程中, 要注重室内格局的整体性, 在保证室内功能分区的基础上, 提升建筑装饰设计风格的整体性。将适合空间内部设计的位置与资源, 充分的结合到地产建筑装饰设计工作中, 提升房地产建筑装饰设计的美学性与技术性, 实现地产建筑设计对地产质量提升的促进作用。

3 建筑装饰设计与配饰的使用

房地产建筑装饰设计管理作为设计质量的重要工作, 是提升装饰设计效果, 促进房地产施工项目质量提升的有效途径。配饰是房地产建筑装饰设计的主要内容。配饰的设计原则是少而精, 而且要保证其一定要何时。当前在建筑装饰界流行的:“少装修多配饰”。因此, 合理的使用配饰, 是保证装饰效果的基础, 在装饰设计的时候, 配饰并不是越多越好, 配饰的使用不能摆得太滥, 要有为而有所不为。房地产建筑装饰工程监理的主要内容之一是加强质量控制, 目前我国的房地产建筑装饰质量控制的标准大部分都是装饰饰面。提升建筑装饰工程的质量标准, 对于更好的提升房地产建筑装饰工程的质量有着重要的意义。因此, 在施工管理过程中应充分注意这几方面的问题。房地产建筑装饰工程的施工管理是一项实践性很强的工作, 要求工程监理人员既要有精深的房地产建筑装饰工程管理知识, 又要具备丰富的指导和控制现场施工等方面的经验和能力。

4 建筑装饰设计与质量管理控制

为了更好的将一套优秀的装饰设计方案, 转变为立体的装饰空间, 需要不断提升建筑装饰工程的管理效果。建筑装饰工程监理的工作任务, 是在对建筑装饰工程师的管理与协调的过程中, 及时的发现建筑装饰设计与施工中存在的问题, 在问题分析的基础上, 通过协调相关部门之间的工作关系, 保证在预定的投资、进度和质量目标内获得更好的建筑装饰设计与施工效果。在这个过程中建筑装饰的质量管理、装饰艺术的再创造、建筑装饰成本的有效控制成为建筑工程项目管理的重要内容。

5 建筑装饰施工专业之间的配合与管理

在房地产建筑装饰设计管理的时候, 低建筑装饰设计效果产生重大影响的安装工程, 需要在安装之前做好与装饰设计的协调。通过不断完善设计图纸与深化设计工作的有效性, 保证建筑装饰设计管理的顺利实施。在图纸审核完成以后, 按照所设计的图纸制定出相关的施工方案, 对整个装饰工程作出科学的指导。天花、墙面等空间区域有哪些管道设备与详细走向, 装饰造型与设备的关系等等, 都需要清晰的进行标注;天花上喷淋头、风口、报警探头等的排列分布, 与装饰造型灯具布局设计的关系, 要不要等分成行, 是不是存在交叉重叠问题;要注意调整各专业在墙面设置的开关等的位置标高。

6 建筑装饰施工计划与措施的管理与制定

在房地产建筑装饰设计管理工作的过程中, 通过制定详细的施工计划与措施, 保证建筑装饰设计管理的有效性。第一步按照建筑装饰的合同周期作出总的进度安排, 在此基础上, 对各个专业的施工进度进行细化。通过各种有效的措施保证建筑装饰施工的按时完成, 在报审合格之后, 才可以进行下一道工序的施工。在装饰设计的过程中, 占用空间最大的往往是空调, 第二个就是建筑的消防系统, 同时建筑物的给排水管道、灯具等位置的确定, 需要在前期做好空间功能划分的基础上, 按照实际的情况进行施工与协调。

7 结语

综上所述, 建筑装饰设计管理工作的成效, 会对建筑企业的经营效益产生直接的影响。建筑工程建筑装饰设计管理作为建筑工程项目管理的核心内容之一, 在管理实施的过程中, 尤其需要注重加大对建筑工程建筑装饰设计的管理, 在公司领导予以足够重视的前提下, 以优质完善的建筑装饰设计制度、建筑装饰管理考核制度为建筑装饰项目管理创造良好的条件。同时, 加大建筑装饰设计工作, 还需要加大对建筑装饰设计一线工作人员、工程师的管理与沟通, 通过有效的管理实施, 提升房建筑工程建筑装饰设计的效果, 为建筑工程企业市场经营效益的不断提升, 创造良好的条件。

参考文献

[1]龚亦松.建筑装饰工程施工质量控制措施分析[J].中国新技术新产品, 2011.

[2]王冶.浅述影响建筑装饰工程质量的"五个环节"[J].今日科苑, 2007.

房地产建筑装饰设计与管理的要点 篇3

近年来，房地产行业发展面临着多年不遇的寒冬，由于我国经济增速放缓，和国家房地产行业调控管理措施的逐渐完善，房地产行业已经处于商品供过于求的不利局面。但我国仍然处于城市化发展的关键期，市场对商品房的需求仍然比较旺盛，这意味着我国房地产市场仍然大有作为。随着人们生活水平的提高，人们对生活环境质量要求也逐渐提高，房地产企业开发等于赚钱的时代已经一去不复返。

房地产企业想要提高企业核心竞争力，在市场经济的大环境下真正获得发展空间，就必须改变传统的房地产企业经营发展模式，而商品房的精品化，正是符合当前房地产市场需求的，能够帮助房地产开发企业促进发展的有效途径。精品商品房和普通商品房相比，不仅要求构建更加人性、和谐的小区环境，还要求做好房地产项目的内部及外部装饰与设计，但房地产项目装饰效果的提高，则意味着需要投入更多的资金到装饰工程中，因此如何做好房地产建筑装饰设计与管理，在提高房地产项目视觉效果和装修质量的同时，降低成本，已经成为房地产企业亟需解决的问题之一。

房地产建筑装饰设计材料的选用与质量控制

房地产建筑设计的材料选择，直接影响着项目装饰的视觉效果和使用体验。随着人们对绿色建筑和节能建筑认识程度的提高，购买者对房地产装饰工程不仅要求好看，还更加重视其环保和节能。因此，在当今的房地产装饰设计时，不仅要考虑到房地产装饰与小区环境、街区环境及区域文化相融合，还要考虑到建筑材料的环保性。受这一市场需求的影响，我国装饰材料市场绿色环保材料已经成为主流，绿色装饰施工技术更是得到了发展。在选择建筑装饰风格时，要尽量选用绿色环保的装饰材料，例如海藻泥、环保漆、人造板等，这些材料相比于传统的木材、墙漆等装饰材料，不仅视觉效果更好，环保性能好，而且受政策影响普遍价格较为亲民。另外，在选择装饰材料时，不仅要保证材料的环保、节能、经济，还要保证材料质量符合装饰工程要求，并具有较长的使用寿命，以降低建筑使用的维修和养护成本。

因而，在建筑装饰设计、材料选择和施工时，要做好质量控制，以保证装饰施工材料使用符合设计标准，并能够满足国家相关的技术规定。建筑装饰材料的质量控制工作，影响了建筑装饰工程的效果和施工质量。现代建筑装饰工程中，在选择装饰材料时，要考虑材料的质感、视觉效果及材料性能等多方面因素。在选择材料质感时，要保证材料的质感与建筑的整体风格相一致，并保证材料纹理的防污性能和材料的使用寿命符合设计要求。如果材料防污性能不佳，并且比较容易老化变质，无疑会导致建筑容易老化，装饰材料容易脱落，并导致地产项目交付业主后增加不必要的保养和维修成本。除此之外，还要考虑到装饰材料的产地，装饰材料的产地最好与项目区域属于同种气候，以避免由于装饰材料不符合当地气候条件，容易受到自然环境的影响缩短使用寿命。另外，装饰材料选择项目附近，还能够降低材料运输成本，从而缩减装饰材料的总成本，提高相关企业的在项目中获得的收益。建筑装饰材料选择质量的优劣，直接影响了建筑装饰工程的质量、视觉效果和使用寿命，因此在选择装饰材料时要综合多条件选择，以保证后期装饰工程能够如期开展。

房地产建筑装饰设计创意的应用与管理

房地产行业竞争的日益激烈，导致房地产企业在项目开发过程中必须对项目进行优化。这种优化不仅包含提高建筑质量和使用寿命，还要求房地产项目能够和区域文化相融合，并实现装饰设计的艺术与文化创新。建筑装饰设计不仅是一种商业行为，同时也是艺术与建筑结合的体现。人们对生活环境要求的提高，使装饰设计质量成为影响房地产项目收益的重要因素。我国的著名房地产开发企业，诸如万达、恒大、保利、万科，其项目成功的秘诀就是在项目设计时不仅重视装饰工程的实效性，同时还考虑到了建筑装饰设计的文化性和艺术性，并以为用户创造更加和谐、自然、方便的居住环境为宗旨。以上几家优质房地产开发企业成功的案例，激发了我国房地产装饰设计领域的发展，各大房地产开发企业在项目开发时，不约而同的加大了对装饰设计创意的应用，很多装饰工程的优质设计，都促进了楼盘受欢迎度和销量的提升，为企业的发展普通了道路。

笔者针对国内成功的房地产装饰工程设计展开资料分析，从分析中我们可以得到结论。优质的房地产项目，其装饰工程都兼具实用性、文化性和更优质的视觉效果，无论是室内格局设计的整体性与方便性，还是内部空间资源的配置，以及室内外装饰工程的设计，都秉持了以人为本，以创建更加和谐舒适的居住环境为本的宗旨。除此之外，针对不同人群的房地产项目，其装饰工程的风格更是有着较大的区别。针对人群定位的建筑装饰风格，符合了某一部分人群的审美需要。最后，装饰设计还要与企业文化独具匠心，从房地产项目开发和设计中体现企业的形象与品牌，从而获得更广阔的企业发展空间。

房地产建筑装饰设计与配饰的使用

房地产建筑装饰设计中的配饰使用，是体现地产项目文化性的有效措施。现如今地产开发企业在房地产装饰设计中，对配饰的应用比较普遍。虽然装饰配饰能够提升项目的文化属性，并重点强调项目的主体风格，突出房地产企业的核心文化，但在应用中却有着配饰使用量过大的弊端，这种弊端在中小企业项目开发中尤其频繁。配饰的使用，能够帮助房地产开发企业以更少的资金投入，获得更加优质的装修效果，但过多的配饰，则会影响整个项目的风格，倒是装饰工程抗老化性能下降，影响了房地产项目的整体效果。因此，在使用配饰时，应该把握好少而精的原则，合理的使用配饰，在确保项目路视觉效果的同时，优化装饰工程质量并提高装饰工程使用寿命，降低面子配饰的使用量，实现配饰使用的华实兼具。

由于房地产建筑装饰的配饰施工比较琐碎，因此在施工中监理单位要处理好自己的工作任务，保证配饰的使用符合规定和要求。房地产建筑装饰工程监理是对装饰工程开展质量控制工作的关键，虽然我国装饰工程监理模式已经比较完善，但由于国内部分监理单位工作责任心不足，对装饰工程监理工作不重视，导致装饰工程监理工作质量难以达到要求。装饰工程的监理工作，担负着制定装饰工程材料质量控制流程的重要任务，而装饰材料质量控制流程，必须以工程项目为基础，并针对装饰工程设计、项目所在地气候特点以及人力资源等，进行综合考虑并优化设计。装饰工程材料的质量控制，其目的不仅仅是提高装饰工程材料质量控制的工作力度，还担负着确保施工组织顺畅，提高施工配合度以及降低施工资金成本等目的。因此，在装饰工程施工过程中，要尤其注意这些工作内容，从而保证建筑装饰工程施工中的全程控制，保证装饰设计与配饰的使用符合设计要求，并发挥配饰提高建筑装饰工程施工效果的目的。

房地产建筑装饰设计与质量管理控制

房地产装饰设计过程中，对设计人员的工作经验和技术要求极高。由于现代房地产项目大多比较庞大，因而在设计中需要多单位配合才能完成。可一旦不同单位沟通协调工作质量不足，很容易导致房地产设计质量出现问题。因此，在房地产建筑装饰设计中，尤其要注重其质量控制。房地产建筑装饰的质量控制，能够让室内设计团队、建筑外层设计团队、园林设计团队等多团队成为一个和谐统一的整体，以共同的标准和设计要求，通力协作，保证设计和施工效果的统一性，实现对建筑装饰工程艺术的再创造。根据房地产项目装饰工程的工程项目和工种，具体可以将这些设计工作分为装饰土建、装饰饰面、装饰照明、装饰给排水、装饰弱电等几大工程。因此房地产建筑设计的质量管理与控制，需要从以上几方面入手，不仅要求提高每个单项目的设计质量，还要求各项目设计风格和质量和谐统一，实现更好的视觉效果。

房地产建筑装饰施工专业之间的配合与管理

房地产建筑装饰耗时长，项目多，需要多工种配合才能完成。但多工种配合必然会涉及到多单位合作，如果在施工中各单位不重视沟通和协调，必然会导致施工出现混乱，导致装饰工程施工质量出现问题，甚至导致返工和窝工事件的发生，延误工期。因此，在房地产建筑装饰施工中，首先要做好施工图纸的分析，判断在装饰工程中会涉及到哪些专业和施工团队，并对不同专业配合所可能出现的问题展开探讨。在房地产建筑装饰设计管理的时候，一定要做好装饰施工各专业的配合与管理，做好包括土建施工队伍、墙面装饰队伍、电力施工团队、管道施工队伍等不同专业之间的施工沟通和协调，保证建筑装饰工程的天花、墙面、地面、绿化、照明、通风等具体项目的装饰施工，避免由于各专业配合不当导致出现后续工程污染已完成项目的问题，降低在施工中由于施工组织不当导致的窝工和返工现象发生。

房地产建筑装饰施工计划与措施的管理与制定

房地产建筑装饰设计与管理工作中，需要通过制定详细的施工计划与措施，来保证建筑装饰设计的有效性。在制定建筑装饰施工计划与管理措施时，首先要按照建筑装饰工程的合同周期制定计划，并根据该计划对施工细节进行认真的考察与调研，最终形成详细的施工计划与措施，保证所有的工程细节都可控，并按时完工。其次，还需要对建筑的消防、排水、照明、通风等系统进行探讨，这些施工项目影响着建筑的使用，并对建筑装饰工程有着不同程度的影响，因此在施工计划与措施管理中，要根据装饰工程、建筑结构、小区布局及功能需要开展技术探讨，保证所有项目都能够和谐统一，为用户提供更加优质的居住体验，创建方便、和谐、优美的生活环境。

综上所述，全球信息一体化的推进，使我国建筑企业面临着来自国际和国内双重的行业竞争压力。为了促进企业的发展，必须提高对建筑装饰设计与管理工作的重视，保证地产开发项目的装饰设计以人为本，实现建筑、美学、艺术和文化的完美结合。为了实现这一目的，就要做好包括装饰材料的选择与运用、装饰设计的创新、装饰设计中配饰的使用、装饰设计质量管理、施工专业配合管理、施工计划制定等工作，不断提高建筑装饰设计质量，为人们创造环保、和谐、方便的居住环境，使地产项目能够收到社会各界的认可与好评，从而在激烈的市场竞争中国脱颖而出，为社会主义的建设和经济的发展贡献更大的力量。

房地产设计与成本管理培训心得 篇4

第一天学习的主要内容是《房地产成本管理》。

房地产成本管理体系解读:简要介绍了房地产的几个季节。春天:前几年房地产最火热的时代,排队购房,

深夜开盘,炒房热,靠的是政策的优越;秋凉,现在房地产降温的过度时期,三级市场洗牌,购房者的观望,投资者的资金压力等。严冬:房地产严冬季节是否会来临?怎样面对?是保持原价还是降价,降多少等,如果两三年不买房,房地产企业只剩下5%,怎样看待?怎样决策?房地产企业还会面临什么?消费者观望、行业间的强强联合、资本市场的竞争、行业洗牌-转立家电业。现在的万科正在向制造业学习,我们的对策之一要加强成本管理,将成本管理细节深化,投入增加了,收入降低了、利润压缩了,必须向成本管理要效益,成本管理显得尤为重要,是未来企业的生命线。

成本管理主要集中在:项目策划、设计管理、采购管理、工程管理之上,建立成本管理体系与实施作业过程成本控制。合约、合同的管理尤为重要,采购供方的选择和现场的管理都与成本有关联,动态管理的纠偏,责任体系的建立都是实现成本控制的手段和措施。

怎样做好工程管理是成本管理工作的一个重要环节,设计变更和签证是成本管理的一个重要组成部分,设计变更具体在变更投入是否合理,有的直接影响销售,变更要考虑盈利,销售好又快,变更的成本盈利就在其中,反之就是成本亏损,对设计变更要慎重考虑。

选择什么样的资源,选择什么样的乙方,怎样的品牌定位,这些都是公司基于市场状况而定的,还有公司的经营计划的制定,目标的要求都是很大关系,都要考虑进去。

一、成本管理分三个方面:目标成本、动态成本、责任成本。

1、目标成本:整个项目需有明确的目标,花多少钱、建多少栋楼,定格什么样的层次水平,服务对象是哪个阶层,尤其是资金管理目标的建立、怎样使用资金合理分配和安排资金的细化分析、注意市场的变化和材料价格的变化作出分析,关键是控制点的确定,有控制点就有主要的目标。

2、动态成本:怎样控制成本的风险,建立有效的管理体系,主要落实到每个点面去,要管理好每个点面,怎样检查、核算你的钱花到哪里去,花去的钱是否有好的成品实现,这些只有通过计算才能看得出来。成本与财务接轨的问题,怎样去结算成本,分期分批的界面在哪里,成本的盈利在哪里,怎样体现出来,都是动态成本管理的工作。

3、责任成本:责任成本体系是通过确定责任主体和评价部分,通过经济指标的设定执行和考核来保证目标成本的实现,责任成本体系的目的在于提高公司全员成本管理意识及水平,加强不同专业、不同流程之间的合作和沟通,形成分工负责,有机协调的成本管理体系,体现结果与过程并重的原则。

责任成本的分解方式:

根据成本的科目对各项目费用的责任部门及主要职责予以说明,包括控制内容,控制要点和手段,形成成本控制的指引。

根据合同分类,将目标成本分解成

1、合同控制清单:将合同签订、履行的责任落实到合同责任部门,以各部门成本责任的完成来保证目标成本的完成。

2、设计:开发设计部门落实成本目标。

3、招标:采购部门负责在招标中落实成本目标。

4、签约:签约部门负责将成本目标落实到合同。

5、履约:项目部、工程部在建造实施中实现目标。

6、最后是建立成本管理架构的确定:a、投资管控型b、战略管控型c、运营管控型d、职能管控型e、矩阵式管控型f、项目管理型。

二、确定考核成本的可行性:

实施方案设计是这方面的重点,设计图出来后要把资金框死在这个范围内,设计主体图纸出来后要概算出成本的范围,投资回报率的计算是成本管理的重要环节。

三、目标的调整可行性:

目标成本的调整是有条件的`,整体规划的调整、产品定位的调整,开发计划的调整都是要考虑进去,只能有限制的调整,不能随意调整,不能无限制的调整,会影响整体规划和总目标的实现。

“三大纪律”:结果导向:保证目标成本的顺利实施。过程导向:开发过程中全方位方案优化管理。效率导向:实施过程中图纸管理。

“八项注意”:注意现场布局管理、注意招标环节、注意合同制定和执行、注意签证变更、注意配套管理、注意现场管理措施、注意组织协调关系、注意成品质量。

第二天主讲的内容是《房地产工程设计管理》,由资深讲师谢丽萍主讲。

一、房地产开发的设计管理:

是企业管理核心资源,核心资源包括资本资源、土地资源、政策资源、产业整合。我们的能力:政策把控、资金供应、成本控制,获力能力。我们的机构:管理结构、管理层级、运作模式、管理团队。我们的机制:决策机制、预警机制、激励机制、淘汰机制。要认真解读基地密码,放眼世界,面对未来,开动脑筋,运用聪明才智,大胆地创新,作好土地规划,充分利用好土地资源。

二、项目开发设计管理:

要做好研究,基地环境,政策环境、市场环境,获利模式的研究工作,确定目标。设计费用和设计工期要求合理利用,设计合同是决定设计质量和设计深度的关键,必须慎重的考虑和思考。设计限额不要拿结构说事,楼盘的主体结构是关键的关键,关系重大,不能随意变更或更改,要通过精确计算对照相应的规范和规程来确定,只能跟踪设计。室内装饰和使用功能,室外园林可用限额的力度紧一点。消防是原则的重要一环,只要能基本通过就行。符合性、功能性,完整性的评审要综合起来。要用施工处理卡的办法来解决不影响成本、不影响结构的一些问题。

三、设计成本内控责任分析:设计管理、成本管理。

1、设计管理分概念设计、施工图设计。概念设计的主要内容:项目定位的开发档次、户型比例。关键指标是总建筑面积和可售面积。施工图设计的主要内容:成本拆分-土建、装修、园林、设备等成本是多少。限额设计包括结构、装修、园林的设计,限额在什么范围之内要具体明确。

2、成本管理分成本规划、资金筹划。成本规划的主要内容:概念设计阶段进行成本估算,施工图设计阶段编制成本测算书及甲供材料清单。资金筹划的主要内容:资金投入、总量、峰值,资金缺口、资金平衡、资金回收节点和速度。

四、设计文件评审控制:

1、原则性评审包括:a符合宗地规划指标;b符合强制性规范、节能、环保。

2、符合性评审包括:a有效性:满足设计任务指标、满足设计深度、满足作业指导书要求b完整体:蓝图等图纸、电子文件、计算书、预留专业间的信息接口。

3、综合性评审包括:a投资控制:限额设计指标、方便工程发包b缺陷防范:功能缺陷、专业交叉出错。

4、设计上功能缺陷防治:主要以示图来说明。a、公共空间:防坠落、防攀爬,尺度适中,流线便捷。b、私人空间:门窗开启不便或打架。客厅、餐厅、主卧露梁、露柱。卧室没有衣柜位置,厨房操作流线不合理,卫生间排水排气影响使用功能,卫生间私密性差,生活阳台水电、煤气管线杂乱无章影响使用。c、阳台防攀爬、邻里之间防攀爬等。

房地产建筑设计管理 篇5

关键词：房地产；设计管理；措施

1房产项目设计管理的指导意义与重要价值

房地产园林景观设计管理探讨 篇6

房地产设计管理是根据开发项目的营销需求, 有组织有计划的对项目进行设计研究及出设计成果过程中的管理活动。把市场与消费者的需求转换在设计的产品中, 并为企业获得最大限度的利润而进行的一系列设计活动进行的管理。

房地产开发的整个过程, 设计管理的工作都在其中, 从公司对意向地块的考察分析, 到地块确认后开始的设计, 从方案到施工图, 到现场配合及后期物业的维修整改的技术支持等。始终贯彻整个开发过程。

2 房地产园林设计管理

设计部的各个专业中, 园林设计管理作为其中之一, 其管理的目标基本是一致的, 即品质保证、进度控制、成本控制。

2.1 启动阶段

在总平报建前, 规划的过程中景观设计师要参与总平的评审, 把总平中对园林景观设计中产生的影响提出自己的专业意见, 避免总平报建通过后, 一些建筑规划上的问题使景观设计无法更好的做出效果, 达到营销目的的景观要求。避免景观设计为迁就建筑规划中一些节点, 使景观效果大打折扣。应该使景观与建筑融合在一起, 达到和谐统一。

与营销部、开发部、成本部、工程部等召开园林景观设计启动会, 收集各部门的意见, 讨论项目的定位, 营销方案中景观的定位, 及当地楼盘园林景观的卖点等。最后确定本项目的景观设计的方向, 风格特点, 及成本的投入。

制作景观设计任务书, 列出与设计有关的项目具体情况, 及本次设计的范围。详细列出设计各个阶段的成果要求, 把项目的重点要求, 及难点特别阐述。对景观投入的成本, 及设计的进度要求等在设计任务书中一一体现。

对设计单位进行招标。了解设计单位的过往项目, 及作品图纸的水准。根据项目的定位及设计成本来确定设计公司。不同的设计公司收费不一样, 成本允许可选择国际知名的设计公司进行合作。如项目定位不高, 成本不高, 可选择当地设计公司合作。档次不同的公司设计水平自然不一样, 但也不全是知名公司就一定能出好作品, 还得靠地产公司的设计师进行把控与审核, 通过交流协调才能出适合自己项目的好作品。

确定好设计公司后, 还要对负责设计本项目的设计团队进行了解和考核。很多公司都招有一些刚毕业不久的新员工, 或者工作经验不是很丰富的员工。在设计团队里的主设计师一定要确保经验丰富。有必要可以查看一些设计师的过往作品, 是否达到本公司设计的水准要求。

一般公司的设计合同都会有模板, 但对于不同的项目, 不同的设计公司, 要仔细审核加入一些有利项目设计条款, 使双方能够更好的配合。

2.2 概念与方案设计阶段

概念阶段主要是把项目及营销的定位, 及景观风格等体现出来, 在总的规划上不偏离。设计团队根据自己的经验, 结合项目的情况, 充分发挥自己的创造力, 设计出适合项目的作品。在概念阶段, 主要审核总的景观框架, 功能的分区, 交通流线, 及竖向的处理。在景观的节点上, 是否有景观亮点, 或者整个概念方案是否能契合营销要求的景观卖点。比如在总的景观框架概念上含有一定的故事性主题, 或许艺术理念性主题, 成为项目的特色, 提高消费者的购买欲望, 成为营销方案上的重要因素。

景观概念方案通过后, 方案阶段进一步深化概念, 首先要满足技术经济指标, 在此情况下优化空间的布局, 满足消防车道的同时, 结合建筑的布局进行合理的功能分区。对各个区的景观节点进行优化, 使每个景点充分发挥自己的特色又具有一定的连续性。审核各个节点是否与认可的意向图片符合, 是否适合项目的定位及具有一定的创新特性, 而不是一味的参照其它项目。

园林建筑风格, 铺装的形式, 小品的样式等是否符合项目要求, 和项目风格达到和谐统一。软景和硬景的比例要合理控制, 绿化要结合功能的分区, 道路的划分及园建的布局, 进行有节奏有疏密的合理配置。综合以上的设计做一个初步的成本分析, 合理控制在景观成本的范围内。

在方案的阶段就要和建筑、水电、结构等专业进行沟通协调。比如建筑的风井、综合管线的走向, 管井的位置, 结构的承重等, 都要一一复核是否与景观方案设计产生冲突。

2.3 扩初设计阶段

景观扩初设计是方案的深化和补充。需完善总平、铺装、竖向及尺寸, 还有一些关键节点的方案深化图, 以及水电、绿化的初步完善。

审核总平, 将建筑总平与景观总平进行叠图。复核技术经济指标, 比如绿化率、消防车道、消防登高面、停车位指标等。复核竖向设计, 完成面的标高是否一致, 与建筑的入口的交接是顺畅, 及无障碍坡道的设置等。复核与结构是否有冲突, 比如覆土厚度, 园林建筑, 大型乔木是否在荷载范围内。与综合管网叠图复核是否有冲突等。

审核园建、铺装、小品等是否与方案设计吻合。雕塑小品初步设计如明确通过, 则交由雕塑公司进行二次设计。绿化设计方面, 明确植物的搭配风格, 及配置图初步完成。审核苗木的搭配层次, 苗木品种的选择, 大型乔木的选择。

审核给排水图及照明布置图是否合理。将园林景观扩初图发给各个专业, 与各专业沟通, 收集各专业意见, 进一步优化园林图纸。

组织营销、成本、物业等各部门召开图纸评审会, 会上阐述园林景观设计初步定图的效果, 明确各部门意见, 有利于进行施工图的设计, 避免到施工图阶段出现大改的情况。

2.4 施工图阶段

施工图是设计的最后阶段, 因此最需要重点把控, 细致审图, 理解施工图是否能达到项目要求的最终效果。合理完整的施工图可以减少现场施工的设计变更, 可以合理的控制成本。

施工图需要逐步细致的审核与把控:

首先全面的过一遍完整的施工图, 检查总体上是否偏离通过的方案及扩初, 能否达到所制定的方案目标, 及项目要求的最终效果。

再细致审核总图, 包括铺装总图, 竖向与尺寸总图。铺装的材料、形式是否达到要求, 材料的运用是否在造价的控制范围内。竖向设计是否合理, 地形设计是否与绿化融合达到效果, 排水系统、照明系统等是否合理。

仔细审核硬景、水景等细部大样设计, 注意是否存在安全隐患。比如景观建筑是否符合建筑结构承重, 消防车道是否达到要求, 人行出入口是否按规范进行无障碍设计等。

与综合管网图叠图, 复核各种管井所在的位置是否影响景观效果。

绿化配植很关键, 在景观效果里占的比重最大。核对苗木的选择及种植的层次, 以及景观节点的搭配效果。看图的时候, 要有一个成形的概念, 才可知效果。

施工图阶段的管理, 还有一个重点就是图纸的进度把控, 不要在设计单位完成整套图的时候才接收。可阶段性成果叫设计发图过来审核, 避免后期大改浪费过多工作量。进度的控制要结合整个工程的进度, 及公司布置的设计节点进度, 初步的核算设计的工作量所需时间, 尽量提前完成。

2.5 施工阶段配合

施工图下发工程部的同时, 电子版也抄送各个专业。同各专业、工程部、施工单位进行图纸会审, 把会审中提出的问题进行复核, 交由设计院进行修改, 把问题在施工前解决。

对材料样板定样, 材料进场时协助现场工程师对材料抽样检查。大面铺装施工前, 对铺装样块审核是否达到设计要求。

苗木进场前, 对施工单位将采购的苗木进行审核, 没有达到设计要求的, 令施工单位另行找苗。施工过程中, 定期下工地巡检, 处理施工过程中遇到的问题, 或需要变更的问题。及检查施工单位的是否按图施工, 施工工艺是否达到要求。

3 结束语

景观设计管理的关键在于管理与协调, 而不是设计。管理是贯穿整个项目全过程的。每个阶段的管理是连续性的, 涉及协调的不单是景观设计单位, 还有公司各个部门各个专业。

在房地产项目中, 进度与质量是最关键的, 所以在管理的过程中要把握重点, 协调梳理过程中的取舍, 顺利按时完成设计管理工作, 同时做出好的园林景观作品。

摘要：在房地产市场的剧烈竞争中, 园林景观已成为营销的关键因素之一。优秀的园林景观可提高房地产的价值, 成为项目的品牌形象, 这主要依靠优质的景观设计管理及施工管理。房地产开发中的设计管理在整个项目过程中起着举足轻重的作用, 项目的成功与否, 是否能达到销售目标, 地产中的设计部是重要关键部门。本文将探讨房地产设计部中园林景观的设计管理。

关键词：园林景观,设计管理,房地产园林

参考文献

[1]张舟.房地产园林景观建设研发与设[M].天津:天津大学出版社, 2012.

[2]卢卓君.社区景观设计理念设计与实战南[M].武汉:华中科技大学出版社, 2011.

[3]叶徐夫, 刘金燕, 施淑彬.居住区景观设全流程[M].北京:中国建筑工业出版社2012.

[4]理德 (美) 著.陈建业, 赵寅 (译) .园林景设计—从概念到形式[M].北京:中国建工业出版社, 2004.

[5]王倩, 裴继彪.房地产园林景观设计存在题及解决对策[J].城市地理, 2014, (22) .

[6]吴国荣, 王微.3F原则在可持续的园林景设计中的应用研究[J].安徽农业科学2012, (25) .

谈房地产建筑施工技术管理 篇7

【关键词】房地产建筑工程、现场施工、技术、管理

前言

随着经济的发展，房屋建筑工程越来越多，房屋建筑工程现场施工技术与管理对整个建筑工程来说是尤为重要的，在建筑工程中起着基础性的作用，决定着建筑的优劣。基于此，房屋建筑工程现场施工技术与管理工作应该引起重视，施工单位需要通过不断研究和完善新的技术，运用新设备来提高施工技术，相关工作人员也应该不断自身的知识体系和业务水平，通过这样的努力，房屋建筑工程现场施工技术与管理才能得以更好的发展，进而保证整个工程的质量和安全。

二、简述房地产建筑工程现场施工技术与管理

相关负责部门和企业在建筑施工中所要进行的组织和管理是房屋建筑工程现场施工技术与管理的内涵，通常情况是技术上的管理。遵循客观规律是房屋建筑工程现场施工技术与管理工作的基础，并且提高相关的技术和管理水平，然后进行科学合理的规划安排，只有这样才能保证工程在规定的时间内完成，工程的质量达到安全标准，良好情况下还能缩短工期，降低工程成本。

三、概述房地产建筑工程施工现场的重要作用

房地产建筑工程现场施工进行的科学合理，安全有效，可以使整个施工过程以客观规律为基础从而有条不紊的进行，而且促进了施工工企业现场施工技术水平的发展，员工的现场施工技术素质也可以得到相应的提高。并且通过好的施工技术管理，可以及时发现施工过程中出现的不合理状况，并得出此问题的解决方法从而实施正确的解决措施，消除施工现场的安全隐患，使整个工程的各个环节月能稳定的进行，这样，既可以确保整个工程可以合理无误的实施，又保证了工程的质量安全，企业也可以得到最高利润，在整个建筑域中，现场施工企业的整体竞争力也会得到很大的提高。

四、房地产建筑工程现场施工技术与管理的基本原则

1、经济效益最大化

一项建筑工程现场施工技术管理想要顺利进行，生产观念应该与时俱进，要明白现场施工并不是工程建设的唯一重点，还要融会贯通的运用先进的技术管理方法，这样方可保障工程的顺利进行：确保工程质量，降低工程的成本，将工程经费放置在可控范围内。

2、科学合理的施工

科学合理的施工是所有工程必须遵循的原则，这是由现代化，产和房屋建筑施工现场的施工技术方法、施工流程来共同决定的，进而达到顺利施工，有效整合和运用施工现场的各种资源的目。

3、规范标准的施工

这是现场施工最基本的原则，所以也是必须遵循的原则。这原则对顺利展开工程的各个环节具有积极的促进作用，还可以促进现场工作人员的工作效率，进而提高企业效益。

4、以领导作用与全员参与相结合

施工现场管理的领导者需要对工程制定统一的施工方针政策和发展方向，并充分调动员工参与的积极性。要培养员工的企业主人翁的意识，真正把企业当作家，才能将其无穷的智慧发挥出来，积极投人到企业的建设中，为企业创收。

5、过程与管理系统

管理施工的各个分部工程、分项工程，达到工程进度、质量最佳状态。为了实现企业所预期的目标能够顺利完成，应识别、理解和管理相互关联的施工过程应用为系统。

五、房地产建筑工程施工质量管理方面存在的问题

由于目前我国房屋建筑施工质量管理处于发展过程中，房屋建筑施工项目的质量管理依然存在一些问题。因此，我们只有结合工程特点和先进企业的经验来克服存在的种种问题，这样才能在工程施工质量管理中不断创新与进步。

工程项目管理的局限性

建筑工程领域中，一个建筑项目就是一次独立的施工任务。尽管随着市场经济的发展使得我国目前有较多的建设工程，但整个市场竞争依然十分激烈，这就促使许多施工单位在获得新项目时通过临时招工来凑成建设队伍，而临时工由于专业技术水平相对较低以及施工单位对员工专业培训的忽视，会使员工对工程质量缺少责任感。此现象对房屋建筑项目管理发展十分不利。

施工过程中存在的问题分析

因施工因素而导致的房屋建筑质量不达标体现在多个方面。首先，直接影响

房屋建筑工程质量的因素是施工操作人员的技能水平。由于目前施工管理中相对缺少严格的考核制度，无证上岗现象较多，这就致使房屋建筑施工质量难以保证。另外，施工单位在整个建筑工程施工中缺少健全的质量控制体系、施工工艺等问题都为工程质量带来隐患。前道工序不达标就使后续工序施工者面对很多无法处理问题，进而影响整个工程的质量标准。

3、工程质量管理方面的问题分析

当前的建筑工程施工中员工仍以手工作业为主，而整个工程中的建筑材料与构配件规格种类繁多，这就要求员工必须具备高度责任心。工程质量管理制度是否健全，对各技术规范规程是否认真执行，是否按建筑工程施工质量验收规范规定的责任、程序与方法进行严格验收，以及因追求工期与经济效益而低于成本价承发包工程或肢解发包工程行为等，都是造成工程质量通病的因素。

六、房地产建筑工程现场施工技术与管理的相关措施

1、保证施工现场的人才管理做好

现场管理能否顺利进行，人才所起到的作用是至关重要的。相关工作人员的知识储备和业务能力在一定程度上决定着房屋建筑现场施工能否做好，所以加强人才培养是必须也是必要的。

2、确保现场施工的保证措施做好

要遵循国家相关的施工规范，确保工程质量及相关技术的实施。实行定岗操作责任制度，要使工作人员做到自我检查，互相检查和专业检查。确保4道工序的质量以及材料都是合格的加强施工安全措施，企业和工作人员一定要按照国家安全生产技术法规进行施工，保证施工环境的防护措施都是合理可靠的。要文明施工，不要随意占用道路和毁坏绿地，机械设备也要整洁合理的放置，尽量降低噪音。

3保证施工现场的材料管理做好

在今天，投机商家较多，伪劣产品也不少。在购买材料的时候，常常会遇到运到现场的材料与配件与事先预定的东西不相符的情况。为此，在控制材料方面，我們应该确定材料的质量标准，材料的属性，试验的方法及过程和施工需求。当预定的材料和配件到达施工现场时，相关的工作人员一定要及时开箱查验，确保材料和配件是我们之前订制的。并且，主要材料一定要有正式的出场合格证书和材料化验单。总而言之，将材料管理做好是非常重要的，它对施工的安全进行有着不可比拟的作用。

4、提高相关工作人员的安全责任意识

安全管理在施工管理中处于重要位置。所以，相关的部门一定要加强施工人员的安全意识，做到在施工时，4一个步骤都是按照安全行为准则进行的。而且，施工单位还要对工作人员进行定期的安全教育，使其认识到安全施工的重要性。如今很多单位只是想要牟取最大的经济利益，而又不按着国家有关的法律法规进行施工，引发了很多安全事故。针对这一情形，有关部门必须加大执法力度，一旦发现此种现象，坚决严惩，最大限度地减少其发生率。

结束语

随着我国建筑行业的飞速发展，以往施工过程中存在的问题也逐渐凸显出来，这些问题的存在不仅降低了工程质量，而且对建筑行业可持续发展目标的实现也具有一定程度的影响！因此，在未来的时间里，工程建设部门必须提高对施工问题的重视程度，并在此基础上结合工程的建设要求，对施工技术进行有效管理，以此来从根本上确保建筑工程的整体质量，促进建筑工程行业的可持续发展。

参考文献：

[1]冯小言.建筑工程施工中存在的问题及施工技术管理的探讨[J].建筑工程技术与设计.2014（22）