业主委员会成立程序公布（共7篇）
第一步：条件具备：依据<物业管理条例>和大连市大房局发（2003）88号文件，如果贵小区贵小区销售建筑面积和入住面积达到50%以上或首位业主入住两年以上的，可以申请成立业主大会和选举业主委员会；
第二步：找几个积极分子，一定要有积极性的，学习一下《物业管理条例》和相关法律，并与所在街道和物业联系，向辖区物业办提交成立业主大会申请，可与街道一起召集成立业主大会筹备组，应要求前期物业配合，并应履行公示程序。在选择成员时一定要擦亮眼睛，多让一些能真正代表业主利益的人参加，否则，叛徒多了，以后的工作不好开展。
第三步：由筹备组按相关要求向辖区物业办申请报送相关小区资料，具体可参考本论坛贴出的相关程序资料或向辖区物业办询问，因各区要求还是有一定差别。
第四步：起草《业主公约》和《业主大会议事规则》，并应确定业主委员会成员人选名单，确定业主大会召开的时间、地点、形式和内容。具体应参考《业主大会议事规程》。
第五步：在筹备组成立三十日之内组织召开大会并选举业主委员会。召开大会15日前一定要将《业主公约》和《业主大会议事规则》以及业主名册、业主委员会侯选名单送交业主手中，费用成本应由前期物业支付配合。
第六步：小区二分之一以上有投票权的业主参加大会，即为有效，在大会召开后，应将结果公示，并报送物业办备案。
通常如果开发商阻挠，物业办会找理由不备案。这种情况几个小区都发生过。但依据《物业管理条例》的规定，大会通过《业主公约》和业主委员会人 1
员名单，只要物业办没有在一定时间内指出存在违法的地方，业主委员会的组成既为合法有效。物业办备不备案不影响业委会的合法性和法律地位。因为他是经合法程序经权利人业主合法选举产生的，不需要物业办的审批。业主委员会履行告知程序即可，但应以书面形式，最好让其签收，必要时可请公证机构公证送达。
关键词业主代表大会；业主委员会；社区自治；物业管理；物业服务公司
一、社区业主经济自治组织－业主委员会产生的社会背景
实现城市社区依法自治。是党和政府长期以来倡导和努力的战略性目标。随着中国住房体系公有住房占主体地位的解体和私有住房社会群体的兴起，社区的依法自治才具有了真正意义上的经济内涵和历史必然性。而物权法的出台和实施，则为社区业主的经济自治奠定了坚实的法律基础。民安则国泰。在新的历史背景下，政府如何顺势而为，依法规制和引导以社区业主共有产权为纽带而建立起来的业主自治组织，充分尊重和发挥其自治组织的社区自组织功能，以最大限度地节约政府公共管理资源，并取得首都社区治理中政府与业主互动的最佳效果，是摆在我们面前重要的历史课题。
二、业主委员会成立难的现状有悖于实现社区的和谐和经济自治
社区业主自治首先表现为经济自治，经济自治是业主自治的前提和基础。实现社区业主经济自治，即居住区业主大会依据国家有关法规和政策，通过制定业主公约，按照一定的规则和程序。选举产生业主大会决议的执行机构－业主委员会。对其居住区的共有财产和资源，行使当家作主的管理权力，使其家园文明、有序、保值、增值。这本是人类社区管理的不可逆转的趋势，也是人类社会文明进步的标志，更是国家、社会和业主均受益的社区治理模式。自然，作为社区自治的重要主体－业主委员会的存在和有效运转，是推动和实施社区经济自治的主导力量。具体表现为：①业主委员会的存在使得全体业主整体利益的表达和诉求变得更加有序、理性，业主有了表达自己不同意见并进行讨论乃至决议的合法平台，有利于社区的和谐、稳定；②在双方自愿平等的基础上，由业主委员会与物业服务公司签订物业服务合同，物业服务公司与业主委员会建立良性的沟通互动机制，很大程度上化解和规避了分散的业主与物业服务公司对抗所产生的经营风险：③通过依法规定业主委员会在社区事务中应履行的社会责任和义务，使政府由原来的对社区的直接管理，变为通过法律程序制定规则对社区的自治进行间接调控和监督。社区在法律框架下的真正自治将极大激发广大业主参与自我管理、自我约束的主人翁积极性，有利于提高社区管理质量和效率，同时将极大地节约政府管理的公共资源；④业主委员会作为较业主更为专业的物业管理组织，能够更好地对物业服务公司提供的服务进行监督和指导，有利于业主共有权益的保障和物业经营管理水平的提高。
换言之，没有业主经济自治组织的存在，实现业主的经济自治是不可想象的。然而，北京目前社区业主委员会成立的现状却令人担忧!
中国商品房社区的兴起至今有十年的历史，根据2008年12月23日北京晚报提供的数据，北京市目前成立业主委员会的小区仅占20％左右。即还有80％的小区没有成立业主委员会。即使在业主举步维艰终于成立业主委员会的小区中，大多数组织在行使业主物业管理主体权利时，也受到不同程度的阻挠、处境艰难，有些业主委员会已流于形式或形同虚设，难以有效地正常开展工作。
如果没有一个代表业主整体利益和长远利益组织的存在和有效运行，社区经济自治的合法基础和制度前提也就无从谈起。如此实现社区业主共有财产的经济自治也就变得扭曲和异化。经济自治主体的缺位和弱化，导致社区业主共有财产自治权出现真空地带，然而社区的管理和运行又不可能处于无人监管和实施的无政府状态。因此，出于不同动机的物业服务公司或其他组织或利益集团的越位介入、或错位替代社区经济自治便“十分自然”地产生和形成了。由于物业服务公司等与业主之间在本质上是一种利益博弈关系，业主委员会的缺失必然导致业主的整体利益诉求难以通过物业服务公司在社区内实现；由于社区内部架构中自治决策和管理主体与服务主体关系的失衡或单一服务主体的存在，必然导致社区内部业主与物业服务公司的非理性冲突不可避免；由于业主缺乏自己的利益表达诉求组织，必然导致业主只能以分散的个体和独特的方式进行抗争，使游戏规则被漠视、社区管理变得混乱和无序；由于物业服务公司在社区“管理”的合法性受到质疑，必然导致社区的管理和自治仍然变相处于一种无政府状态之中。其带来的后果是政府、业主、物业服务公司三输的结局：①政府在管理成本加大、管理效果不佳的同时，政府的公信力和形象受到严重影响；②业主的经济权利被剥夺的同时，社区的安定和有序管理受到严重影响；③物业服务公司在求得短期的经济利益的同时，其可持续发展的前景和行业信誉受到严重影响。
三、业主委员会成立难的政策环境分析
(一)业主委员会成立过程中，开发商和物业服务公司的配合责任界定不明确
按照北京物业管理方面的有关规定，社区业主成立业主委员会，按其规定必须由业主委员会筹备组准备十余种不同种类的文件，并负责做好召开业主大会的前期组织准备工作。然而向小区办办理备案手续需要提供的重要文件如《产权清册》、《小区规划总平面图和规划批准文件》等建筑批准文件，均掌握在开发商或物业服务公司手中。由于现行政策缺乏对相关单位的不配合的处罚规定，导致开发商或物业服务公司相互扯皮推托或以各种理由拒绝提供有关文件，造成业主委员会无法完成备案手续。筹备组召开业主大会需要业主联系方式的花名册、需要在小区公告、或将会议通知投入业主信箱等都受到一些物业服务公司的变相阻挠，开发商和物业服务公司的不合作行为，使之本来十分困难的群体性组织工作变得难上加难。
(二)成立业主委员会规定政府有关部门行使指导权时，其权利和相应责任的界定不对称
由于中国基层社会缺乏民主的传统，更无开展民主工作的经验。从社区稳定和业主的整体利益出发，从业主委员会筹备初期，政府就对业主委员会筹备组进行规范，要求接受政府有关部门的指导和监督，筹备组的成员要求由街道办事处、居委会、派出所、开发商、物业服务公司和业主等几方组成，从整合社区各种资源，充分取得各方的理解和大力支持看，政府的初衷和良苦用心无疑是正确的。然而在实际操作过程中，却十分困难：①有关基层部门人力资源和经费有限，参加筹备组的指导监督过程在时间上难以协调和落实；②有关部门的人员对物业管理法规和规程的知识缺乏系统的了解和学习，难以发挥指导和监督作用；③政府规定相关部门和单位行使指导权的同时，对其推诿、拖拉造成业
主委员会成立工作的延误没有明确的罚则，也未将推动和促进成立业主委员会的工作纳入重要的业绩考核指标体系，导致相关部门的动力不足、责任心不强，实际上掣肘了业主委员会成立的进程，加大了业主委员会成立的政策成本。有的部门甚至不是支持、指导和协调，而是将成立业主委员会的备案制变成了审批制。
(三)筹备组业主成员的确定，其行政色彩浓厚；业主委员会委员的推举背离了业主民主自治的原则
北京物业管理有关文件规定：入住率已超过50％的小区，产权人、使用人要求组建业主委员会的，各区县小区办“应当”向该小区开发建设单位、物业管理企业发出通知，限期一个月内开始组建业主委员会的工作。逾期不组建的，区县小区办“可以”指定产权人、使用人成立筹备组。
这种对业主委员会成立的行政干预，虽然对早期的小区业主委员会的成立会有积极作用，但对贯彻业主“自治管理”无疑会产生较大的负面影响：①成立业主委员会的主导权应当由业主来掌握，作为不同利益主体的建设单位和物业服务公司应当负有配合的义务；②业主委员会筹备组的业主人选的推举应充分体现广大业主的意愿，物业使用人并不具有物业产权人在物业管理自治权力的同等法律地位。如果没有代表业主意愿的业主代表主持筹备组的工作，成立业主委员会的工作的公信力将会大打折扣，业主参与和配合的积极性自然会受到很大影响。
北京物业管理有关文件还规定：筹备组应与物业产权人代表、物业使用人代表以及居委会代表协商，推荐业主委员会委员候选人。这里存在两个政策误区：①业主委员会候选人的推荐权力实际上由筹备组、物业产权人代表、物业使用人代表以及居委会代表共同掌控，这是对业主民主选举权利的一种分割和削弱，与业主的自治精神相背离，难以得到业主的响应和认同；②剥夺了业主委员会委员候选人的自荐权，使真正具有参加业主委员会工作意愿的业主丧失了通过民主程序而当选的渠道，而被推荐的业主委员会候选人却未必有着强烈的工作意愿，这种带有指定性质的“选举”机制，使之产生的业主委员会很难对全体业主的共有权益负责。作为一个理性的业主，业主对选举工作的漠视和不配合，也就在情理之中了。
(四)《物业管理条例》缺乏对业主委员会权益的规定，成立业主委员会的动力机制设计存在缺陷
成立业主委员会的前提之一是必须有业主自愿参与业主委员会工作的意愿，并作为自荐候选人表达自己的竞选理念。从业主委员会的工作性质和特点看。作为业主委员会的成员，不仅要求有较强的责任心、组织能力和协调能力，还要有一定的物业政策水平、政治智慧、任劳任怨的品德和顽强的韧劲。而这样的复合型人才在市场经济社会中十分稀缺，自然，其机会成本是很高的。
业主委员会的本质实际上是居住区全体业主共有财产的理财机构或组织，她肩负着居住区业主共有财产保值、增值的责任，对业主委员会的付出和工作业绩，应当按照市场经济的公平交易原则，给予公平合理的补偿，这也是对业主委员会工作价值的肯定和尊重。
由于现行的物业管理条例缺乏对业主委员会权益的规定，业主委员会的运行费用来源更无相关的规定，现实中很多业主委员会的费用都是业主自掏腰包、或部分业主赞助。而大多数业主的理念是业主委员会是一个公益性的组织，业主委员会的工作费用应收支平衡，委员们领取少量的工作津贴也就可以了。而业主委员会从成立伊始，不仅耗费了大量时间承担繁重枯燥的策划和组织工作。而且还面临来自方方面面的压力和风险，所承受的精神压力和经济损失不是少量工作津贴就能弥补的。当业主对业主委员会提出更多要求和责任时，当业主对业主委员会的工作要求监督时，当业主委员会做出不俗的业绩时，当业主委员会收入和支出、责任和义务明显不对称时，有什么样的制度保证业主委员会的权益?有什么样的机制保证业主委员会工作积极性的可持续发展?
四、政策建议
国务院颁布的《物业管理条例》实施已有五年之多，但在成立业主委员会的实践中，确实存在着物业产权人、物业租用人、政府主管部门、街道办事处、居民委员会等之间在政策层面上权力界限模糊、权力与责任不对称、行政执法监督力度不足等问题，这是造成业主委员会成立缓慢、乃至处于停滞状态的重要因素之一。现提出如下政策建议，希望为北京市物业管理制定相关配套政策提供参考。
(一)政府有关部门行使指导权的同时，应明确应承担的相应责任
建议成立业主委员会时由规定一定数量的业主向街道办事处申请，由街道办事处在规定的时间内牵头，负责组织小区办、街道办事处、社区居委会、开发商、物业服务公司和业主发起人等代表，就成立首次业主大会筹备组需提供的指导性政策和相关服务举行联席会议，明确参会各方的具体义务和责任。街道办事处具有协调参会各方配合筹备组开展工作的权力和责任。
建议将业主委员会成立的情况，如从发起到正式成立的时间、是否有过投诉、是否与物业服务公司发生冲突、筹备组对街道办事处的工作评价等，纳入街道办事处业绩的考核指标体系。
由于《物业管理条例》没有授权行政机关对业主委员会的产生予以审查批准。建议明确小区办备案不是审查性备案，而是一种告知性备案，故该备案不是行政审批，亦不具备行政管理的性质，不属于行政许可行为。
(二)应明确对成立业主委员会的配合是开发商售后服务的一部分
应明确小区成立业主委员会之前，小区业主共有财产的管理主体和责任主体是开发商，物业服务公司只是服务提供商。成立业主委员会过程中，开发商应履行将小区业主共有财产、全部图纸材料文件等按监管审查程序全数移交的义务。如不合作，应明确政府有关部门有责任进行监管处罚并责令开发商履行义务。
(三)建议依法明确物业产权人、物业使用人、街道办事处、小区办、居委会之间的定位和权责边界
建议明确物业使用人在拥有物业产权人的书面授权后，方可具有在小区共同财产管理权方面的表决权和被选举权资格，否则，物业使用人的权力和义务仅限于与物业产权人签署的“房屋使用和租赁合同”中双方约定的物业使用人的权力和义务。
业主委员会筹备组的业主代表人选，应充分体现大多数业主的意愿，按照公开、公平、公正以及机会均等的原则，通过推举和自荐，选举业主代表。任何组织和单位不得垄断或干预筹备组代表人选的产生过程，以避免损害业主的整体利益。
筹备组涉及外部有关各方的协调工作，应明确由街道办事处负责协调督办，筹备组中由街道办事处派一名代表参加，主要依法履行监督职责，保证整个筹备工作的公开和透明。对筹备组工作中的违规违法行为，街道办事处和小区办应书面依法提出异议，如筹备组仍不改正，则提请司法诉讼裁决。
(四)建议政府倡导建立业主委员会动力与责任相平衡的激励与督导机制
建议业主委员会作为业主大会的执行机构，应予以监
督的同时，明确业主委员会具有对全体业主共有财产进行理财、保值、增值的经营性质，倡导业主委员会所取得的成果全体业主分享之余，应按照市场原则给与小区经营者们公平合理的报酬，并使之制度化、科学化、市场化，以保证业主委员会工作的可持续发展。
(五)建议成立北京市业主委员会协会，积极有序参与相关政策的制定
国家面对新生的、且不断发展壮大的业主社会群体，如何从政策、法律和制度体系的改革上科学、积极、主动适应已经深刻变化了的经济结构、社会结构，与时俱进，依法保障广大中产阶层的合法权益，以维护社会的稳定和持续发展，是我国当代政治的重要课题。
建议通过北京市立法，建立北京市业主委员会协会，对其经济权利主张、社会责任和义务明确界定，形成有效的利益表达和责任约束机制，将物业产权人有序纳入依法治理城市和社区管理的轨道。北京的社区建设、公共秩序、环境卫生、精神文明等公共管理政策的制定，离开了广大业主的有序参与和支持是不可能得到有效实施的。政府在制定与业主利益和责任有关的一系列城市公共管理政策过程中，通过业委会协会作为与政府沟通的桥梁和纽带，参政议政，将会极大地改善政策质量、政策执行效果，有效降低社会管理成本，真正建立和谐、文明的居住社区。
(六)北京市物业管理相关政策的制定，应遵守科学组织和民主决策的原则
北京市物业管理政策的研究和制定首先应明确参与主体的构成。考虑到物业管理权是业主权利的重要组成部分，并涉及到业主权权和物业服务公司利益的重新分配问题。为避免有关部门管理职能的局限性，建议由行政地位更为超脱的北京市法制办或民政局牵头，会同北京市政府研究室、北京学术界、法律界、北京市业主委员会推举的代表、北京市国土资源与房屋管理局、北京市物业服务协会等单位或团体进行研究制定。
北京市各界对北京市物业管理政策的研究和制定抱有极大的关注和热望，其政策的出台是否达到预期的政策目标取决于是否得到广大业主的理解和肯定。因此，物业管理政策的研究和论证应充分体现“公开、公正、公平”的“三公”原则，广泛吸取民智、尊重民意，认真听取和分析不同的意见，以对国家和人民高度负责的态度，郑重接受社会各界的质询。建议政府牵头部门应积极利用北京市各大媒体就拟出台的政策草案以充足的时间进行公开讨论和答辩，并举行由各界代表参加的公开听证会。
(七)鼓励业主进行自营管理模式的试点
据中国社会调查事务所对京、沪、穗500名公众的调查统计，有49％的被访者表示希望采用业主自营式管理办法管理自己的物业。这个数据表明，有半数业主要求自己管理物业，不同意交给物业服务公司管理。
市场经济条件下，由于各个居住区的群体特征、经济水平等多样性存在着很大的不平衡，因此，应当允许多元化的物业管理模式并存，如果简单地搞“一刀切”，不仅不利于社区物业管理水平的整体提高和创新，更重要的是，严重违背广大业主意愿，侵害业主的选择权，得不到广大业主的拥护和支持，从而不可能达到预期的政策目标。
发布时间：2017-01-04 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主委员会，并选举产生业主委员。下面就业主委员会头次成立的程序办理流程为您解读。
一、成立头次“业主大会筹备组”。
（一）关于筹备组成员的条件。
头次业主大会筹备组成员应当由住宅业主、非住宅业主和建设单位组成，其中住宅业主应当有不少于10名业主（不包括被推荐的业主）推荐。
（二）联名业主报送资料。
小区内热心公益的业主应当互相联络，有5～15名业主成为发起倡议的联名业主（联名业主中的住宅业主应取得不少于10名业主推荐），该5～15名联名业主将组建头次业主大会筹备组的函、《关于组建头次业主大会筹备组的建议》、《推荐支持的业主签名表》，以及联名业主和推荐业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，送区国土房管局。
（三）区国土房管局对联名业主保送的资料进行审查，对符合法律法规规定的，区国土房管局指导联名业主，将拟订的《关于组建头次业主大会筹备组的建议》（以下简称《建议》）和《筹备组成员自荐表》（以下简称《自荐表》）在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴公示10日，告知全体业主筹备成立头次业主大会事宜。
（四）公示期内业主自荐增补。
《建议》公示期间，业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）可以自荐参与筹备组成员（下称：自荐业主），自荐业主填写《自荐表》，并提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐其本人参加筹备组成员的业主的有效房产证明资料、个人身份证复印件，以上资料一式两份，一份送区国土房管局，另一份送联名业主。
（五）产生筹备组。
《建议》公示期满后，在区房管局的指导下，在联名业主和自荐业主范围内（综合考虑房屋幢数和房屋用途所占面积）产生5～15人为筹备组成员。
（六）建设单位应该参与筹备组。
建设单位须授权委托一名代表参加筹备组工作，填写《建设单位，公有住房出售单位参加筹备组成员情况表》，提交规划部门批准的《建设工程报建审核书》复印件，送区国土房管局。
（七）筹备组确立。
区国土房管局向筹备组发出《关于成立头次业主大会筹备组的复函》、《头次业主大会筹备组成员名单》，由筹备组在区国土房管局的指导下，将复函和名单在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴公告。
二、召开头次业主大会，制订和通过《业主大会议事规则》、《业主公约》。
（一）草拟、公示文件。
筹备组拟订《业主大会议事规则》（征求意见稿）、《业主公约》（征求意见稿）、广州市国土房管局《业主大会议事规则》（示范文本）及其通知，并在物业管理小区（大厦）内明显位置公示5日；同时，向全体业主征求意见。经征求意见，筹备组将修改后的《业主大会议事规则》和《业主公约》在小区（大厦）内明显位置再次公示5日。
（二）确认业主投票权。
筹备组向物业管理公司、发展商索取资料，确认些业主人数和身份，确定每户业主在头次业主大会上的投票权数。正在建设尚未竣工交付的房屋（未移交物业公司接管的房屋）的购房者不作为头次业主大会的参加业主。
（三）发出大会通知、发放表决票。
在头次业主大会召开15日前，筹备组将选《关于召开头次业主大会的通知》和票格式《〈业主大会议事规则〉、《业主公约》表决票》样本，在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日，召开头次业主大会的通知中应当包括会议召开的时间、地点、内容等。
届时无法出席业主大会的业主，可以提前领取表决票，并于大会前交付给筹备组。
筹备组应将召开头次业主大会的通知同时通知区国土房管局和当地居民委员会。
（四）投票表决《业主大会议事规则》和《业主公约》。
筹备组按照召开头次业主大会通知的要求，组织对《业主大会议事规则》和《业主公约》进行投票表决，并将表决结果及业主大会决定在小区（大厦）内明显位置张贴公告不少于5日。
（五）刻章。
筹备组到公安部门办理刻制“**小区（大厦）业主大会”公章手续，公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处（区人民政府）备案。
三、依据《业主大会议事规则》，召开第2次业主大会，选举产生首届业主委员会。
（一）发出业主委员会委员候选人推荐通知。
业主委员会根据物业管理小区（大厦）的规模由5～15名委员单数组成。符合业主委员会委员候选人资格条件的业主（住宅业主应当有不少于10名业主推荐，不包括被推荐的业主）填写《业主委员会委员候选人简历表》，提供《推荐支持的业主签名表》、本人和推荐的业主的有效房产证明资料、个人身份证原件（核对后退还）及其复印件，按照《业主大会议事规则》的要求，在通知指定的期限内交给筹备组核实。
若业主大会是由住宅和非住宅业主组成的。业主委员会由住宅级和非住宅组组成，其业主委员会委员侯选人也应分为住宅组侯选人和非住宅组侯选人。
（二）发出业主大会通知。
在选举产生业主委员会的业主大会召开15日前，筹备组将《关于召开业主大会选举产生业主委员会委员的通知》、业主委员会委员候选人简历表、业主委员会委员选票格式样本，在物业管理小区（大厦）内明显位置张贴不少于5日，同时通知相关的居民委员会。
（三）印发选票、发放选票。
筹备组按照《业主大会议事规则》的规定，做好业主投票权、议事方式、表决程序和约定的其他工作，设置投票箱。
（四）通知区国土房管局。
筹备组将召开业主大会前的筹备工作和设置投票箱的情况，函告区国土房管局，并于召开业主大会时，由区国土房管局到场对开箱投票活动进行监督。
（五）召开业主大会，投票选举首届业主委员会委员。
筹备组按照《业主大会议事规则》的规定组织投票选举产生首届业主委员会委员，并在区国土房管局的配合下将选举结果，及业主大会决定在小区（大厦）内明显位置张贴公告不少于5日。
（六）备案。
业主委员会自产生之日起30日内，将下列资料送区国土房管局：
1、业主大会成立情况；
2、业主大会决定
（一）、（二）。
各区国土房管局自收齐资料15日内办理备案手续，并向业主委员会发出《收件回执》。
（七）刻章。
业主委员会到公安部门办理刻制“**小区（大厦）业主委员会”公章手续。公章式样一式两份，报区国土房管局、街道办事处（镇人们政府）备案。
头次成立业主大会选举业主委员会工作程序
一、提出申请。
在一个物业管理区域内，物业实际使用的建筑面积达到百分之五十以上的，应有10名以上的业主联名向社区居委会提出书面申请，并提供相关必要的证明材料，要求成立头次业主大会；物业实际使用的建筑面积达到30％以上不足50％，但使用已超过1年的，应有20％的业主联名向社区居委会提出申请，并提供相关必要的证明材料，要求成立头次业主大会。
二、发出成立筹备组的通知。
社区居委会在接到书面报告后5个工作日内，验核材料，确定符合成立业主大会条件后，以社区居委会的名义在物业管理区域张贴公告，向全体业主发出报名参加头次业主大会会议筹备组（以下简称“筹备组”）的通知。筹备组报名时间为5个工作日。
筹备组成员必须是该物业管理区域内的业主，开发建设单位尚有产权的，还必须包括开发建设单位。开发建设单位书面推荐代表参加筹备组（开发建设单位弃权的除外）。筹备组成员人数宜为5人以上的单数。
筹备组应当在市住建局物业办、镇社区办公室、社区居委会的指导和监督下开展业主大会会议的筹备工作。筹备组未依法开展工作的，市住建局物业办对选举产生的业主委员会不予备案。
三、确定筹备组成员。
报名截止后3个工作日内，社区居委会对参加筹备组的报名人员进行业主身份验核，并组织全部报名人员召开会议，确定筹备组成员。
如果符合条件的报名人员超过预定人数的，社区居委会应将所有报名人员通知到场，按照不同物业类型的比例，采取随机抽签或投票选举的方式确定筹备组成员。
如果符合条件的报名人员未达到预定人数，则延长报名时间，继续征集业主报名参加（延长期限为5个工作日）。如延长期限过后，仍未达到预定人数的，则暂停指导。
四、筹备组成员名单公示。
社区居委会在物业管理区域公示筹备组成员名单。公示期为3日。
五、头次筹备组会议。
确定正式的筹备组成员名单后3个工作日内，市住建局物业办会同镇社区办公室、社区居委会及时召开头次筹备组会议，并安排、布置工作，筹备组推选一名组长负责筹备组工作。筹备组可组建宣传、文书、票务、异议处理等小组开展工作。
六、筹备组的工作。社区居委会在物业管理区域公告筹备组成员名单，筹备组自公告之日起成立。筹备组负责做好以下筹备工作：
1、确定头次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，做好会务准备工作；
业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。筹备组根据本物业管理区域的实际情况，确定业主大会的召开形式。
2、参照行政主管部门的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）、《管理规约》（草案）；
3、确认业主身份和业主专有部分建筑面积数及物业管理区域总建筑面积、总业主人数，以幢（栋）等形式建立业主名册；
4、根据该物业管理区域的实际情况，制定《业主委员会委员选举办法》，并确定表决票和选票的发放、监票、验票、唱票及计票的人员名单；
5、组织每栋业主选举栋长（可视具体情况而定）；
6、做好召开头次业主大会会议的其他准备工作。
七、业主委员会候选人报名及征求《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案》和《业主委员会委员选举办法》的修改意见。
以筹备组的名义发出业主委员会候选人报名的通知并发放候选人报名表，通知上应当载明业主委员会候选人报名的条件、方式、领取和递交报名表的时间和地点等事项。业主委员会候选人报名时间为5日。
筹备组在物业管理区域内征求全体业主对《管理规约（草案）》、《业主大会议事规则（草案）》和《业主委员会委员选举办法》的修改意见。
八、验核委员候选人的业主身份。
筹备组在社区居委会的监督指导下，按照通知中的资格条件要求进行验核（主要验核报名的候选人是否是本物业管理区域内的业主，是否有违反国家法律法规的行为，是否模范履行业主义务等）。
筹备组验核业主委员会候选人报名情况后，应将候选人的报名情况如实报送社区居委会，社区居委会办验核完毕后，由筹备组将候选人报名材料在物业管理区域内公示，公示期为5日。如有业主对候选人的资格提出异议，并有证据证明该候选人不符合候选人条件的，筹备组应在社区居委会的监督指导下予以核实，在正式公布候选人名单之前将核实情况和处理结果书面告知异议者。公示期满后，筹备组确定正式的业主委员会委员候选人，并公布正式候选人名单。
九、印制选票和表决票，制作投票箱。
筹备组应当于业主大会会议召开前，印制好选票和表决票，做好选票和表决票印制数量登记，制作选票和表决票发放签收登记表和投票登记表，并按照投票点的数量制作投票箱。投票箱只能有一个投票口，且投票入口不得超过2cm×5cm，箱门贴上封条。
十、发出召开业主大会的通知。
筹备组应当于业主大会会议召开15日前将召开业主大会会议通知及以下材料在物业管理区域公布：
1、业主大会会议议程；
2、管理规约（草案）；
3、业主大会议事规则（草案）；
4、业主委员会正式候选人资格表；
5、表决票和选票式样；
6、业主名册及票权数情况；
7、其他表决事项。
有条件的，可以采用递交书面通知、放入业主信箱内、邮寄或其他方式送达业主。
十一、业主大会的召开。
筹备组组建若干发放组及唱票组、计票组、监票组，每组三人以上，由筹备组成员、业主代表组成（委员候选人应回避）。筹备组根据业主大会会议通知上确定的时间、地点和形式，组织召开头次业主大会会议。
（一）采用书面征求意见形式召开业主大会的，按以下程序进行：
1、发放选票和表决票。发放组将选票和表决票送达每户业主，确认业主身份。业主须在选票和表决票发放签收登记表上签字。如收到选票或表决票的是非业主时，应交待非业主及时转交或告知业主。
2、投票。投票采用“流动投票”和“集中投票”相结合的方式进行。
（1）流动投票。选票和表决票发放同时，业主如愿意立即投票，可将填好的票投入到发放组携带的流动票箱内，并在投票登记表上签字。
（2）集中投票。筹备组集中一个时段在管理区域出入口或社区居委会等处设立投票箱。业主将填好的选票或表决票，持业主身份的有效证明到指定的投票箱进行投票。筹备组应当组织人员（候选人应回避）在投票点做好验核业主身份、签收选票或表决票及登记等工作。社区居委会在现场全程监督。
业主因故不能参加投票的，可书面委托人代为投票。投票的时间超过一天的，在投票当天截止的时间，筹备组在业主代表和市住建局物业办、镇社区办公室、社区居委会见证下对所有的投票箱共同封箱，封好的投票箱放置在社区居委会办公室，任何人不得毁损投票箱。
投票时间不宜超过7日。但投票截止时，回收选票未达到法定票数的，应张贴通知，继续征集未投票业主的意见。
3、计票。投票结束后，在市住建局物业办、镇社区办公室、社区居委会的指导监督下，由监票组、计票组进行公开唱票、验票，统计投票结果。
（二）采用集体讨论（现场大会）的形式召开业主大会的，按以下程序进行：
1、入场登记。由筹备组根据物业产权份额清单对到会的业主核对身份，业主签到登记。非业主、物业使用人参加大会的，需出示业主身份有效证明、书面委托书，以及本人合法的有效证件。
筹备组要确认到会的业主数量符合法定人数和投票权数后才能宣布大会开始。
2、宣布会议议程，介绍委员候选人，宣读《管理规约》、《业主大会议事规则》和《业主委员会委员选举办法》及注意事项。
3、发放选票和表决票。发放组核对业主身份后发放选票和表决票，业主须在选票和表决票发放签收登记表上签字。
4、投票。业主填写好选票和表决票后，自行投放到会场设置的投票箱内。
5、统计投票结果。由唱票组、监票组、计票组现场开箱，公开唱票、验票，统计投票结果。
十二、确定业主委员会委员。根据业主大会投票的结果确定业主委员会委员。获得专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主同意且获得占总业主人数1/2以上的业主同意的业主委员会候选人当选为正式的业主委员会委员。
十三、确定《业主大会议事规则》、《管理规约》等表决事项是否通过。
对《业主大会议事规则》、《管理规约》等的表决统计，获得专有部分占建筑物总面积1/2以上的业主同意且获得占总业主人数1/2以上的业主同意，《业主大会议事规则》、《管理规约》才能正式通过。
十四、公示选举和表决结果。
筹备组将业主大会对业主委员会委员的选举结果和对《业主大会议事规则》、《管理规约》等的表决结果在本物业管理区域内公告。
十五、召开头次业主委员会会议。
自公告之日起，筹备组组长应在3日内负责召集业主委员会委员，召开头次业主委员会会议，选举主任1名、副主任1-2名。
十六、业主委员会备案。
业主委员会自选举产生之日起30日内，向市住建局物业办备案。备案须提交下列材料：
1、业主委员会成立备案申请书；
2、头次业主大会会议议程；
3、业主大会会议纪要；
4、业主委员会委员名单、报名表，产权证明和身份证复印件；
5、已通过的《业主大会议事规则》、《管理规约》等；
6、其他材料。
十七、刻制印章。
业主委员会取得市住建局物业办的备案证明后，告知镇社区办公室和社区居委会，持备案证及相关证明到公安局指定部门刻制印章。
十八、业主委员会成立通告。
印章刻制后3日内，业主委员会应将《业主委员会成立通告》、业主委员会备案证（复印件）、《业主大会议事规则》、《管理规约》在物业管理区域内通告。筹备组自行解散。
十九、资料存档。
业主大会选举和表决工作结束后，业主委员会应将涉及选举和表决全过程的书面材料整理存档。有条件的，对重要的工作进行数码拍照留存。
注：
1、所有的公示、公布、通告等均应在物业管理区域公告栏或其他显著位置张贴。
2、物业管理区域内人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选出一名业主代表参加业主大会会议。涉及投票选举或表决的，须由业主本人亲自表决签名。
以上就是关于业主大会成立的流程。事实上，业主大会使我们业主权利的捍卫者和执行者，因此在成立业主大会这件事上一定要重视起来。业主委员会是咱们业主大会的常驻执行机构，肩负维护业主权利的职责。
召开业主大会宣传标语
2017-07-02 19:19 | 作者:Fujiiq0h7vo3l8 | 点击:24次
山中无老虎猴子称霸王,成立业委会权益有保障！谁用了我的管理费?谁动了我们的钱荷包? 业主们,联合起来管家园!业主们,联合起来维权利!业委会一声吼，管理处抖三抖！业主委员会是我们大家利益的集中者!齐创业主委员会，共建和-谐好家园！给我一点热心支持，还你一个五彩生活！业主委员会，支持最珍贵！
业委会是个大家庭，离不开你我小家庭！小家联合成大家，大家全力为小家！全力主持业委会,无私奉献为业主！
建设和谐小区、美好家园，靠你、靠他、靠我们自己！
小区物业业主大会筹办宣传手册[摘要]业主委员会对与物业有关的一切重大的事项拥有决定权。
你听说过业主委员会吗？你知道业主委员会是干什么用的吗？对物业不满意你通常是如何维权呢？业主委员会，是指由业主选举产生的代表业主利益的组织，是业主使用自己共同管理权的一种比较特殊的形式，其对与物业有关的一切重大的事项拥有决定权。
一、业主委员会成立需要具备的条件：
1、小区的入住率需要达到50%以上
2、首批物业交付已满2年且小区入住率30%以上
3、首批物业交付达3年及以上的
二、业主委员会成立要走的流程
1、申请：由建设单位或一个物业管理区域五个以上业主联名向所在区物业管理行政主管部门提出书面申请。
2、所在区域的相关物业行政主管部门审查后，对符合条件的，指导成立业主大会筹备组。
3、筹备组负责起草业主大会议事规则、管理规约和业主委员会选举办法，并公示7日，广泛征求业主意见。
4、筹备组负责确认业主身份及其在首届业主大会上的投票权，并将结果告知全体业主。
5、业主委员会成立选举办法：筹备组负责审查业主委员会侯选人的资格，业主委员会候选人可采用自荐、业主联名推荐、筹备组商议等方式产生。侯选人确认后必须公示7日，广泛征求业主意见。(业主认为有必要补充推荐候选人的，可由十人以上联名提出符合条件的侯选人，名单必须在业主大会召开七天前提交筹备组并由其公示7日)
6、筹备组应当在三个月内召开首次业主大会。业主大会的召开必须提前15日在本物业管理区域内公示业主大会地点、会议程序、需要业主投票表决的事项。(业主大会审议通过业主大会议事规则和管理规约，选举产生首届业主委员会委员，业主委员会应当是5至15名的单数)
7、筹备组应当事先将业主大会的内容和召开方式告知区物业行政主管部门和所在地街道办事处。(筹备组必须保管好筹备业主大会的所有档案、资料)
8、业主委员会应当自选举之日起3日内召开业主委员会委员会议，推荐产生业主委员主任1人，副主任1～2人。
9、首次选举产生的业主委员会，全体委员的名单必须在本物业管理区域内公示7日，并在选举产生之日起三十日内向物业所在区物业行政主管部门书面申请备案。书面申请包括成立过程和备案理由。同时，将选举结果告知所在地街道办事处。业主委员会在自物业行政主管部门同意备案之日起正式履行其职责。
三、成立业主委员会的作用和好处
在观念上，很多业主仍然没有意识到业主委员会的作用，对成立业主委员会的态度也不积极。但事实上，如果没有1/2以上的业主投票权，业主委员会将是无法成立的。作为业主委员会，在物业管理方面的作用主要体现在以下几个方面：
（一）选聘、续聘物业管理公司
在没有成立业主委员会的情况下，当业主与物业管理公司发生纠纷时（比如认为物业管理公司无法保障小区的安全，门卫形同虚设，对物业管理公司的收费标准、服务质量不满意），业主采取的方式大多是拒绝交纳物业管理费。在成立业主委员会的情况下，当广大业主认为物业管理公司提供的服务质量到位、价格合理，那么业主委员会可以代表广大业主和物业管理公司进行续约。反之，则可以解除与物业管理公司的合同，另外选聘新的物业管理公司。
（二）监督、审核各项经费的支出
业主委员会可以决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施，防止该费用被物业管理公司中饱私囊。
（三）监督和协助物业管理企业履行物业服务合同
业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；同时业主委员会可以代表业主行使对公共部位的共有权利，比如制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；可以要求物业整改并完善小区配套设施等。
（四）沟通的桥梁
除此之外，在生活当中，业主与业主之间，业主与物业、开发商之间都有可能发生这样那样的纠纷，当纠纷出现时，业主委员会可以充当其间的桥梁，起到很好的沟通作用，避免问题的恶化。
根据《大庆市城市住宅区物业管理办法》第三章第十六条城市住宅区(楼)有下列情形之一的，由物业所在地物业管理主管部门会同住宅出售单位召集业主召开业主大会：
(一)公有住房出售建筑面积达到40%以上的;
(二)新建商品住房出售建筑面积达到50%以上的;
(三)住宅出售已满两年的。
1．2006年以2号楼欧阳旭、杨建静发起业主委员会成立倡导活动，后来物业对两个组织者疯狂的打击报复（限电、扣车、刁难），此事最终流产；
2．2008年4月底以3号楼张建新、王建清、郭长宗为首发起倡导活动，后因地震等因素被搁置；
3．2011年4月初因物业涨价停车费，以2-4号楼部分业主积极分子再次发起倡导活动，这次业主的积极性空前高涨，由以前的被动式发发牢骚变主动行动，许多业主参与了与物业公司经理的两次对话。4月中旬，小区组成了15人参与的筹备准备小组，历尽千辛万苦，在碑林区房改办、街道办事处、雁中社区三级政府间游说（递申请、投诉、申诉），61540部队领导也开展了寻求政府支持的工作，终于在业主和政府的压力下物业公司和开发商被迫提供了部分必须的资料，筹备组于6月27日宣布成立，公示7日...，最终于2011年8月6日召开了首届业主大会，选举产生了首届业主委员会。
心晴雅苑小区成立业主大会大事记 1、2011年3月25日，本小区物业管理公司——西安安捷物业有限公司心晴雅苑管理处在未取得新的政府价格批文，并未与业主协商的情况下，单方面擅自贴出涨价汽车停车费告示，引起广大业主的不满。小区广大业主提出涨价异议，物业公司置之不理，并于4月7日起，对未交高价停车费的车辆实施出口拦截，并强行锁住出行的多个车辆，造成小区唯一出入口大门堵塞，致使小区门前雁塔路人行道拥堵，引起社会关注，西安教育电视台等多家媒体在新闻节目中曝光，街道派出所也派出警官出面协调正在激化的矛盾。（证明材料见附件一：业主写的材料、电视台录像（待取）、照片）。
业主抗议擅自提价的依据：根据省上规定，小型汽车在最好的一类室内停车场收费标准最高150元／月；同时也明确规定各级物价部门根据停车场类别和价格等级制定物业管理区域内交通工具停放价格，并根据当地实际价格浮动，浮动上下不得超过20%。按照规定，按上浮上限计算，每个月最多只能收取180元／月。但安捷物业公司将停车费涨到450元／月，加大了业主的经济负担。2、2011年4月11日，鉴于小区广大业主对随意涨价问题的不满和多年来物业管理存在的其他问题，业主们对成立业主委员会的呼声空前高涨，6名业主作为发起人召开会议，讨论如何解决小区不安定因素，学习西安市物业管理条例，酝酿成立业主委员会筹备组工作事宜。（证明材料见附件二：参会业主代表签名）。3、2011年4月13日部分业主向社区民警张咏梅警官反映小区不安定因素，张咏梅警官建议由她出面协调小区物业管理公司和业主代表就小区物业管理相关问题进行对话。4、2011年4月14日28名业主代表召开会议，起草与安捷物业对话提纲，成立15人的业主大会筹备工作准备小组。（证明材料见附件三：参会业主签名、附件四：准备小组成员名单）。5、2011年4月15日，小区30-40名业主代表参与了与安捷物业公司对话，安捷物业公司办公室张主任、心晴雅苑物业管理处经理柴丽及部分物业工作人员到场。主要议题是：业主对安捷物业改善管理水平（尤其是安全隐患、乱收费、以收费代管理、侵占业主利益）的诉求，以及加快成立业主大会的愿望，并根据西安市物业管理条例提供业主活动室、公示栏等事宜。（证明材料见附件五：四月十五号与安捷物业对话纲要、附件六：录像）6、2011年4月16日，准备小组召开会议，对前一天与安捷物业公司对话情况进行总结，并起草向业主汇报对话情况的通报（告示）。（证明材料见附件七：参会业主签名）； 7、2011年4月16日，在全小区四栋楼门前公示与安捷物业的对话内容通报，下午17：00点物业公司保安人员撕毁通报。（证明材料见附件八：告示）； 8、2011年4月19日，小区业主代表向文艺路街道办事处提交了“关于成立心晴雅苑业主大会的申请书”。（证明材料见附件九：申请书）9、2011年4月22日，文艺路街道办事处社会事务科通知准备小组受理申请，要求尽快提交1-4号楼业主同意成立了业主大会的签名表和产权信息表。10、2011年4月25日，准备小组召开会议，汇总登记成立业主委员会准备会情况，讨论第二天的第二次与安捷物业公司总经理对话的主要议题。（证明材料见附件十：参会业主代表签名）； 11、2011年4月26日，30多名业主与安捷物业总经理黄宝明对话，黄宝明答复上次对话提出的问题，强调客观理由，对于业主提出的所有问题均未给予明确答复，业主提供关于“心晴雅苑”业主大会成立进程告知书，希望物业公司予以配合。黄宝明经理声称他本人支持成立业主委员会，但未表示如何支持。（证明材料见附件十一：告知书、附件十二：录像）12、2011年4月27日，小区31名业主联名向西安市物价局递交了停车费无端涨价的投诉书。（证明材料见附件十三：投诉书）； 13、2011年4月28日，准备小组召开会议，讨论成立业主委员会事宜，学习《西安市房屋管理局文件（2005）171号》，明确了成立业主委员会的程序。（证明材料见附件十四：参会业主签名）。14、2011年4月28日，业主张丕峰停在小区内的车再一次被物业工作人员上锁，下午17：00业主大会准备小组的部分代表一起就此事及前一段时间发生的纠纷向社区民警张咏梅警官反映，张警官督促心晴雅苑物业管理处妥善处理矛盾纠纷，不要让事态进一步恶化。随后业主代表前往物业管理处，与柴丽经理达成共识——五月底之前暂停收取停车费，为“五一”和世园会的召开期间小区的和谐做出努力。（证明材料见附件十五：锁车照片）15、2011年4月22日至29日，1-4号楼绝大多数业主分别签署了“心晴雅苑业主同意业主代表及成立业主大会意见表和产权统计表”，全小区共有业主236户，签署同意成立业主大会及业主委员会的业主有182户，占全体业主的77.1﹪。表明小区业主对支持业主委员会成立的强烈愿望与期待（证明材料见附件十六：签名表）。
16、准备小组成员根据部分业主反映开发商挪用大修基金事宜，专门学习2009年12月23日起执行的《西安市住宅专项维修基金管理办法》，并于2011年4月29日上午专门去西安市房管局西安市住宅专项维修基金管理中心查询心晴雅苑小区专项维修基金相关情况。
17、2011年5月3日，文艺路街道办事处社会事务科派专人到心晴雅苑小区物业管理处，口头通知街道办事处已受理成立小区业主大会事宜，并责成物业管理处方协同开发商（鸿盛房地产开发有限责任公司）依法尽快提供成立业主大会的相关文件资料。18、2011年5月11日，业主大会筹备工作的准备小组代表前往文艺路街道办事处社会事务科正式提交全小区236户业主中的182户签署的同意业主代表及成立业主大会意见表和业主房屋产权情况表。（证明材料见附件十七：意见表）19、2011年5月13日，文艺路街道办事处就心晴雅苑小区成立业主大会有关事宜正式书面通知小区物业管理处，督促其尽快提交相关文件资料。（证明材料见附件十八：书面通知（待取））20、2011年5月20日，一号楼业主团购楼单位61540部队陈副所长就心晴雅苑小区成立业主大会事宜，专门邀请文艺路街道办事处赵晓军书记、马麦良主任，及小区部分业主代表商议，希望政府出面协调尽快促成业主大会成立。21、2011年5月25日，一号楼业主团购楼单位61540部队陈副所长和管理处营房助理唐京新、管理处陈建华参谋为促成心晴雅苑小区尽快成立业主大会，邀请文艺路街道办事处赵晓军书记、心晴雅苑小区所属社区主任徐丽、鸿盛房地产开发公司总经理袁迎、安捷物业总经理黄宝明、心晴雅苑物业管理处物业处经理柴丽、一号楼业主3个代表聚会，共同协商成立业主大会事宜。袁迎经理口头同意成立业主大会，但始终回避实质性问题（何时向政府提交成立业主大会的相关文件资料）。22、2011年5月27日下午17:10，文艺路街道办事处社会事务科正式通知准备小组，截止27日（星期五）17:00文艺路街道办事处通过口头通知、书面通知、电话敦促，历时24天，心晴雅苑物业管理处仍然没有提供成立业主大会的相关资料，街道办事处视为开发商及物业公司不配合。广大业主一致认为，由于鸿盛房地产开发公司和安捷物业管理公司不及时、不按时依法提供小区的相关资料，以及言行不一致的做法，导致业主大会成立的进度一再搁浅，对业主造成了很大伤害，同时也为进一步激化物业与业主之间的矛盾埋下了隐患。23、2011年5月27日，业主大会准备小组召开会议，通报前期筹备情况，继续学习《西安市物业管理条例》和住房和城乡建设部出台的《业主大会和业主委员会指导规则》，商议下一步行动计划，希望得到更多的外界力量支持，特别是政府主管部门的支持。（证明材料见附件十九：业主代表签到表）。24、2011年5月31日，业主大会准备小组代表前往碑林区政府住房改革领导小组办公室反映情况，寻求上一级政府的支持。（证明材料附件二十：申请书）25、2011年6月2日业主大会准备小组代表前往碑林区政府住房改革领导小组办公室递交：关于对安捷物业公司心晴雅苑小区管理处侵害业主权益投诉书、关于计划成立心晴雅苑小区成立业主大会的求助信等
四月十五号与安捷物业对话纲要
一、有关所有权的问题
根据物权法72条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利，权利包括占有、使用、收益处分，故要求安捷物业公开账目进行审核。
二、聘用与被聘用的关系
虽然安捷物业不是广大业主所聘用，由于历史原因，安捷物业已收取了业主的物业费，并收取了共有部分的广告费、车辆费、自行车费，包括食堂的效益部分。客观上已促成了安捷物业是心晴雅苑的物业服务单位，理应达到业主的满意。
三、根据物权法73条规定，建筑区划内的其他公共场所和设施及物业用房也属于业主所有，所以请安捷物业于2011年5月1日前为业主提供房屋一间为业主活动室，包括办公家具及设备。
四、长期以来，只收取费用，不注重投资，目前急需解决以下问题：
1、按时、按规定维护消防设施，以达到能应急一切突发事件；
2、定期清理水箱，以达到生活用水的安全；
3、门禁现极不安全，亟待解决；
4、有些电梯经常出现故障，应从根本上解决；
5、1号楼、4号楼外墙面脱落、松动，过往人员极不安全，应尽快解决；
6、儿童活动设施塑胶地面老化、滑梯破损； 以上6条有关人身安全问题，应亟待解决。
7、监控设备不完备，丢东西查不出来，例如： 2-5-C 业主汽车风挡玻璃被砸 1-16-C 业主家楼道内连丢两辆自行车 2-4-C 业主摩托车丢失
2-6-A 连续丢失4辆电动车，保安说查监控看不清楚 还有一些车辆车胎被扎、严重被划等等
五、有关服务质量
业主提出很多有关修缮问题时物业搪塞太多，4-7-A业主提出自认费用都不给好好修。
六、有关停车费暴涨问题
特别是在地面，到底是谁说了算，是业主还是安捷物业？
鉴于以上问题，广大业主不同程度的权益受到侵害，也无处讲理，所以安捷物业必须在2011年5月1日前解决业主活动室及设备的问题，并提供公示栏。如果不能解决，广大业主一致决定缓缴物业费及一切费用。
此纲要征求了1至4号楼，推举出40多户业主的参与，我们认为基本代表了广大业主的心声。
关于对安捷物业公司心晴雅苑小区管理处侵害业主权益投诉书
碑林区政府房改办： 西安市安捷物业管理有限公司是本小区建筑商西安泓盛房地产开发有限责任公司指定的前期物业公司，于2003年运营至今，其管理水平与服务质量使广大业主越来越不满意，经常性发生侵害业主权益事件。主要投诉内容如下：
（1）置业主的安全于不顾
1号楼、4号楼面的高层外墙瓷砖呈脱落状态（照片为证），是悬在业主头上的危险物，自2008年来一直得不到维修；小区安全通道不畅，北门长期锁死并被停滞车辆阻挡，给消防通道畅通埋下安全隐患；2-4号楼的生活饮水水箱自2003年后多年无清理和质量检验报告；2003年-2009年各楼灭火器没有安全年检，在业主的强烈谴责下才被迫安检、更新；门禁经常性故障，无法确保楼内业主安全；有些电梯经常运行故障，得不到根本上解决；监控设备不完备、有许多盲区，业主丢失东西、停放汽车受损无法查证。
（2）擅自提高服务项目价格，并采取暴力收费
1．高价水电费。西安居民市场电价0.49元／度，小区电价0.65元／度，高出市场电价33%；市场水价2.99元／吨，小区水价3.26元／吨，高出市场水价的9%。违反《西安物业管理条例》第58条规定。
2．高价停车费：2011年3月底在未取得新的政府价格批文，也未与业主协商的情况下，擅自大幅度提高汽车停车费，地面停车费由150元／月提高到350元／月，涨幅达133%；业主车辆同非业主车辆一样收费进入小区6元／次，并于4月7日调用外小区近10名保安气势汹汹地群集小区出口，企图产生“威慑”、“震慑”效果，对未交高价停车费的车辆实施出口拦截，强行锁住多个出行车辆，造成小区唯一出入口堵塞，并与业主发生肢体冲突，受到西安教育电视台连续4天的跟踪曝光（参见视频截图像片），及社区治安民警的警告。
（3）阻挠业主大会和业主委员会的成立
4月15日下午，物业管理处保安，撕毁业主大会筹备工作准备小组贴在4栋楼门口的业主大会成立进程告知书，以及业主代表与安捷物业公司对话提纲；5月3日和13日，辖区街道办事处两次派专人到小区物业管理处，分别口头、书面通知物业管理处协同泓盛房地产开发有限责任公司，依法尽快提交成立业主大会的相关文件资料，而时过近月两公司既未如期提交资料，也没有任何回应，导致业主大会成立进度一再搁浅；根据物业管理条例第17条规定，请求物业管理处提供的业主委员会办公用房（临时活动会议室），被断然拒绝，使业主大会筹备工作准备小组缺乏议事场所。
（4）开发公司与物业公司未分离，实属一家
西安泓盛房地产开发有限责任公司与西安安捷物业管理有限公司实则为一家公司，事实上为母子关系，违背了物业管理条例第11条“建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，逐步采用投招标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业实施为前期物业管理”。物业公司的不作为与劣质管理得到开发公司的长期庇护。
（5）侵占法定属于业主的公用部位、公用设施的收益
长期以来，物业管理处侵占小区公用部位电梯广告费、小区外墙广告费、路面停车费、小店经营租赁费；物业管理处长年来，一直利用属于业主所有的地面汽车通道和自行车车棚对外经营收费，每汽车进区收费6元／次。违反物业管理条例的第72条、第75条规定。
（6）开发商侵吞住宅专用维修基金利息
开发商西安泓盛房地产开发有限责任公司于2003年收缴业主的住宅专用维修基金后挪用7年，于2010年3月才将住宅专用维修基金缴存西安市住宅专用维修基金管理中心的专用账户，侵吞了之前（属于全体业主）的利息收益。
（7）违反条例关于物业服务重大事件报告制度的要求
西安市物业管理条例第五十七条 本市实行物业服务重大事件报告制度，物业管理区域内发生下列情况之一的，物业服务企业应当向区县物业管理行政主管部门及相关部门报告：
（二）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，且在8小时以内难以排除，严重危及业主、使用人及建筑物安全；（2008年5月12日一号和四号楼外墙脱落，业主反映多次至今没有解决。照片为证）
（四）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定；（2011年4月7日至9日，小区物业暴力收费引发群体突发事件，西安电视台连续跟踪报道四次，照片为证）以上情况，请碑林区政府住房改革领导小组办公室核查。
心晴雅苑小区业主大会筹备工作准备小组
关于加快成立心晴雅苑小区业主大会的求助信
碑林区政府房改办：
我们是位于雁塔路中段17A心晴雅苑小区的业主大会筹备工作准备小组代表，应本小区广大业主为维护业主合法权益及尽快成立业主大会的倡议，于2011年4月初启动筹备业主大会成立程序和工作。
根据《西安市物业管理条例》第23条规定，小区于2003年就已经具备了成立业主大会和业主委员会的法定条件。但小区开发商——西安泓盛房地产开发有限责任公司一直没有成立业主大会的作为。
为尽快实现小区广大业主成立业主大会和业主委员会的迫切愿望，准备小组代表于4月19日向文艺路街道办事处提交了“关于成立心晴雅苑小区业主大会的申请书”。4月22日，街道办事处社会事务科通知受理申请，要求尽快提交1-4号楼业主同意成立了业主大会的签名表和产权信息表。并且于5月3日至27日，街道办事处社会事务科派专人到心晴雅苑小区物业管理处，分别口头、书面通知和电话敦促物业管理处方协同泓盛房地产开发有限公司，依法尽快提供成立业主大会的相关文件资料。
小区业主代表3次与安捷物业公司管理层接触、对话，指出了物业公司管理服务严重缺失、以收费代替管理等问题，并提出了改善意见及成立业主大会的强烈愿望与诉求。
5月11日，业主大会筹备工作的准备小组代表前往辖区街道办事处社会事务科正式递交全小区占77%比例的182户业主（全小区共236户业主）签署的“同意业主代表及成立业主大会意见表和业主房屋产权情况表”。
种种迹象表明，西安泓盛房地产开发有限责任公司总经理袁迎、西安安捷物业管理有限公司总经理黄宝明、西安安捷物业管理有限公司心晴雅苑物业管理处经理柴丽，口口声声说支持业主大会的成立，但始终回避何时向政府提交成立业主大会相关文件资料的实质性问题，同时拒绝改正其管理中存在的问题。我们认为，西安泓盛房地产开发有限责任公司和西安安捷物业管理有限公司不及时、不按时依法提供小区的相关资料，以及言行不一致的做法，导致业主大会成立的进度一再搁浅，对业主造成了很大伤害，激化了业主与物业管理处的矛盾且有引发更大矛盾，甚至危害社会稳定的隐患。
鉴于西安安捷物业管理有限公司心晴雅苑物业管理处侵害业主权益（参考投诉书）和拖延阻挠业主大会成立的问题一直得不到解决，广大业主一致同意暂缓交纳物业费和高价停车费，直到业主大会成立之时。
我们广大业主代表殷切期望得到碑林区政府住房改革领导小组办公室的指点与支持。
心晴雅苑小区业主大会筹备工作准备小组
各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：
《东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
二○○九年六月三十日
东莞市业主大会和业主委员会成立若干规定
为规范我市业主大会和业主委员会成立程序，保障业主利益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》和《广东省物业管理条例》，结合我市实际，现就业主大会和业主委员会成立等事项规定如下：
一、镇（街）职责
镇人民政府（街道办事处）依法对辖区内业主大会、业主委员会的成立、运作及活动进行指导和协助，镇（街）社区办或社会事务办承办具体指导和协助工作。
二、业主大会和业主委员会成立程序
已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%的，建设单位应当书面报告物业所在地镇人民政府（街道办事处），并在物业管理区域显著位置公告。
（一）申请成立业主大会。20%以上业主可以联名向镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会筹备组的书面要求；或者已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积50%以上的，业主可以向镇人民政府（街道办事处）提出成立业主大会筹备组的书面要求。接到申请后，镇人民政府（街道办事处）应在5个工作日内审查，符合《广东省物业管理条例》第十三条前两款情形之一的，应在收到申请之日起30日内会同房管所指导、协助业主产生业主大会筹备组；不符合的，书面回复申请人。
（二）产生筹备组成员。筹备组由业主代表、建设单位以及镇人民政府（街道办事处）代表组成，其成员为7人至15人，其中业主代表应当不少于60%。建设单位若不参加筹备组，视为放弃权利，不影响筹备组的成立，但不免除其《广东省物业管理条例》第十四条规定的义务。业主代表采用业主自荐或业主推荐的方式产生：
1、居委会（村委会）在规定时间内接受业主报名参加筹备组，若报名人数超过规定人数的，由报名人先协商，协商不成的，由镇人民政府（街道办事处）协调解决；
2、居委会（村委会）应当会同房管所对自荐人及被推荐人进行身份核实；
3、产生筹备组成员。
（三）公示筹备组成员名单。筹备组成员名单由镇人民政府（街道办事处）在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于7日。业主对筹备组成员名单有异议的，应当在公示期内以书面形式实名向镇人民政府（街道办事处）提出，镇人民政府（街道办事处）应当在公示结束之日起5个工作日内书面答复。
（四）筹备组应当履行下列职责：
1、确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
2、参考主管部门提供的范本拟定管理规约草案和业主大会议事规则草案；
3、确定业主的身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数；
4、确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；
5、在业主中推选选票发放人、记票人和监票人。
以上内容应当在首届业主大会召开前15日在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。
（五）产生业主委员会候选人。业主委员会委员人数的确定及候选人的产生应当符合以下规定：
1、业主委员会委员为5人以上15人以下单数，具体人数根据该物业管理区域的实际情况由筹备组确定；
2、业主委员会委员选举可采用差额选举或等额选举方式。采用差额选举的，业主委员会委员候选人与业主委员会人数的差额比例为20%至30%；
3、业主委员会委员候选人通过业主联名推荐、业主自荐等方式产生；
4、居委会（村委会）应当会同房管所对业主委员会候选人进行资格审查。符合资格的被推荐人超过规定委员人数30%以上的，由筹备组组织被推荐人进行投票确定人选；
5、业主委员会候选人产生后，应当在首届业主大会召开前15日将候选人名单在物业管理区域显著位置公示，公示无异议则视为同意。
（六）召开首届业主大会，按以下规定投票表决管理规约草案、业主大会议事规则草案并选举产生业主委员会：
1、业主大会会议表决采用记名投票的方式。选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询。
2、业主大会会议可采用集体讨论或者书面征求意见的形式。
3、业主大会会议采用集体讨论形式的，按照以下程序进行：
（1）筹备组会同居委会（村委会）核实到会业主身份，发放选票；
（2）按照会议议程进行选举或者表决；
（3）回收选票；
（4）现场公开计票；
（5）现场公布业主大会会议结果；
（6）公告业主大会会议结果。
4、业主大会会议采用书面征求意见形式的，应当按照下列程序进行：
（1）发放选票
业主大会筹备组会同居委会（村委会）组成发放组（发放组至少由2人组成，其中1名须是居委会（村委会）或镇人民政府（街道办事处）代表），将选票送达每户业主。投票表决期间业主不在物业管理区域内居住的，应当通过快递或其他有效方式将选票送达。
（2）组织投票
投票采用“流动投票”及“固定投票”相结合的方式进行。
业主收到选票后可以立即投票，并应将填好的选票投入流动投票箱内。每次发放选票结束后，应当立即封箱交由居委会（村委会）集中保管。
物业管理区域内设置固定投票箱，业主在规定的时间内将选票填好投入投票箱。
邮寄的选票应当放入投票箱，在开票时当场拆封。
（3）组织计票
组织计票时，为投票截止时间。投票结束后，由业主大会筹备组组成监票组、计票组，进行现场验票、计票。计票结束后，计票人及监票人应当立即对计票结果签名确认。必要时可邀请公证机构现场公证。
（4）公告业主大会会议结果
业主大会筹备组应当以书面形式将业主大会会议结果在物业管理区域内公告，公告时间不得少于30日。公告应当由居委会（村委会）加盖公章确认。
5、选举产生业主委员会委员后，尽快组织召开首次业主委员会会议，推选产生业主委员会主任1名，副主任1-2名。
（七）业主委员会应当在选举产生之日起30日内持下列材料到镇人民政府（街道办事处）和市房产管理局登记备案：
1、业主委员会备案登记表；
2、管理规约、业主大会议事规则；
3、业主大会的会议记录和会议决定；
4、业主委员会委员（候补委员）房产证明文件复印件及身份证复印件（须提交原件核实）。符合规定的，由市房产管理局出具《业主委员会备案回执》；不符合规定的，告知理由，提出处理意见。
（八）业主委员会备案后，持《业主委员会备案回执》向公安部门申请刻制业主委员会印章，印章内容应当包括任期时间。
三、业主委员会委员资格终止的情形
业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格终止：
（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；
（二）无故连续缺席业主委员会会议三次以上的；
（三）丧失履行职责能力的；
（四）任职期间被依法追究刑事责任的；
（五）以书面形式向业主大会或业主委员会提出辞职的；
（六）拒不履行业主义务的；
（七）在物业区域内的物业服务机构任职，或与其关联机构有利害关系的；
（八）法律、法规规定的其他不适宜担任业主委员会委员的情形。
四、撤销业主委员会程序
业主委员会存在以下情形之一的，业主可向镇人民政府（街道办事处）提出撤销业主委员会的请求：
（一）业主委员会挪用住宅专项维修资金或业主委员会日常工作经费，或侵害业主其他权益；
（二）业主委员会没有经业主大会同意，擅自与物业管理公司签订物业服务合同，或擅自与物业管理公司签订合同提高物业管理收费；
（三）业主委员会的行为严重扰乱了小区管理秩序；
（四）经占建筑总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一的业主要求罢免业主委员会。
镇人民政府（街道办事处）应在收到请求5个工作日内会同房管部门调查处理。情况属实的，镇人民政府（街道办事处）应将调查情况和拟撤销业主委员会的决定在物业管理区域显著位置公示7日；情况不属实的，镇人民政府（街道办事处）应告知请求的业主。
公示无异议的，镇人民政府（街道办事处）联合市房产管理局发出撤销业主委员会的通知，并由物业管理公司将通知张贴在物业管理区域显著位置，被撤销的业主委员会应当在收到撤销通知5个工作日内将备案回执交回市房产管理局；公示有异议的，镇人民政府（街道办事处）处理解决。
五、业主委员会换届程序
（一）业主委员会任期届满前三个月，应当会同镇人民政府（街道办事处）组织成立业主大会筹备组进行换届选举，其程序与成立首届业主大会和业主委员会相同。
（二）业主委员会集体辞职或因违反相关法规被撤销的，按业主大会和业主委员会成立程序成立新一届业主委员会。
六、业主委员会增补委员程序
（一）业主委员会委员职务终止，有候补委员的，由候补委员依次递补。业主委员会应当及时将业主委员会委员职务终止和候补委员递补的情况在物业管理区域显著位置公告。
（二）业主委员会委员缺员，由候补委员递补后仍不足五人，或者后期物业的业主入住后需增补业主委员会委员的，业主委员会应当组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。业主委员会增补委员后，应重新持原备案申请表及回执向镇人民政府（街道办事处）及市房产管理局备案。
七、附则
（一）业主公约示范文本、业主大会议事议程规则示范文本由省建设厅制定，相关表格样本由市房产管理局制定。
（二）本规定由市房产管理局负责解释。
导语：业主委员会，是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业主委员会成立倡议书
各位业主朋友：
你好!能够在这样一个千万人口的城市中成为邻居，实乃缘分!因为大家的入住，云门也 变得越来越热闹，越来越欢乐!一个具有自主 管理的小区能给大家带来愉快、温馨、舒适、和谐 和高品质 的生活。也许我们来自五湖四海，但当你入住云门起，你我便有了一个共同的家。我们的家在云门，哪怕 在外受到无尽的苦难，只要一回到家，就会 感受到快乐的氛围，因为 在这有我们的亲人用微笑等待我们。于此，云门不仅是我们的栖身之所，更是我们心灵的港湾。
为了更好地营造温馨和睦的居住环境，完善管理 制度，我们 有权利也有义务成立能够为自己说话办事的维权监督机构 ——业主委员会，让我们成为自己家园真正 的主人!
成立 云门业主委员会(以下简称“业委会”)，旨在健全小区公共事务管理，如:小区安全管理、卫生清理、植被绿化、车位 管理、各种费用收缴、社区文化建设 等。同时，业委会可以为 广大业主搭建一个平台，大家可以通过业委会 有效途径进行自我管理，维护自己的合法权益，培养每位业主主人翁的意识。
成立 召开业主大会，选举产生业主委员会，是 法律赋予 每位业主的权利，建设和谐社区，配合管理工作也是法律要求每位业主承担的义务。《物权法》、《 物业管理条例 》赋予我们成立业主大会的权利，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，其职责如下：
(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况;
(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施;
(五)业主大会赋予的其他职责。
假如未来的日子里，一直没有 成立业主委员会，那么由谁来代表业主与物业公司签订物业 管理合同?谁来收集业主的意见并替业主发声 ?有谁来监督数额庞大的维修资金的合理使用?有谁来 管理约束个别业主的 不文明的行为?又有谁在潜移默化中不断提醒大家“云门是我家，我是云门人”?
现在已有很多业主与物业服务公司之间意见越来越大，甚至矛盾不断升级。由于业主与物业服务企业之间缺少合同约定条款依据，也 缺少透明公开沟通对话的平台，导致了入住以来，摩擦不断。其实，这些都是由于我们的家园自交房以来一直未成立业主大会及业主委员会，从而 缺少监督机制、维权团体所致的。
综上所述:为了规范社区自我 管理，保障业主的共同权益，提升居住品质，成立 召开业主大会，并选举产生业主委员会，对我们小区来说是迫在眉睫的事情。
业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织，是代表小区全体业主合法权益的组织，其合法权益受国家法律保护。请广大业主积极参与和支持。
我们已 入住云门，生活在云门，我们每一户都是云门大家园 不可或缺少的一份子，在这个家园里，环境的改善、邻里的和谐、居家的安全、物业的保障离不开你 的支持和 参与。望广大业主鼎力支持，踊跃参与，共建美好和谐家园。
亲爱的业主朋友，我们 已经自发成立了“业主大会筹备委员会”，根据法律规定，筹委会成员不参与竞选业委会，所以，我们是真心为各位业主争取权益，我们也呼吁有 热情和责任心的你积极 支持并促进业主大会和业主委员会的成立。为了 云门大家园更加美好的明天，请助筹委会一臂之力，也助您自己一臂之力!业主委员会成立倡议书
尊敬的万盛中央公园业主：
大家好!
小区现有住户近1000多户，自交房起，天奥物业为各位业主提供服务。为了加强小区物业服务工作，维护全体业主的共同利益，物业公司倡议根据国家《物业管理条例》等一系列法律法规及政府规定，依法组织成立万盛中央公园小区业主大会，并选举产生业主委员会。业主委员会在维护小区业主利益、协调业主与物业公司关系、宣传贯彻国家有关物业管理法律法规和政策方面有着重要作用。
一、业主委员会成立的优势
1、业主委员会可以筹集和使用专项维修基金，公共专项维修基金由业主大会或业主委员会管理，维修基金的使用由业主大会或业主委员会审批。
2、业主委员会可以及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。
3、业主大会及其授权的业主委员会,可以选聘和解聘物业服务企业，监督物业公司的服务,使业主能够享受到物有所值的服务。
二、物业公司目前经营现状
1、收入与支出严重不平衡，出现财务赤字(支出大于收入)。万盛中央公园的物业费月总和 住宅面积285589㎡*元/㎡/月=元/月，而物业公司每月支出为30万以上(主要是员工薪酬福利及日常维修开支)。按100%物业缴费率物业公司的支出已严重超出收入，而小区目前实际物业收缴率仅为50%-60%，费用超出部分目前全由开发商补贴，方可维持物业公司的正常运转。
2、关于业主们关心的物业公司日常费用收支情况及专项维修资金收取情况，目前物业财务正在整理相关数据及表格，待数据整理完毕将统一公布在小区各公告栏。
为了小区更好的良性发展，物业公司非常支持与配合业主委员会的成立，但是个别业主只为一己私利而不按程序私自筹备业主委员会，物业表示不赞同。物业公司以防业主的权益受到侵害，现按法律法规进行带头并呼吁更多有责任心的热心业主积极主动地报名加入即将成立的业主委员会临时筹备小组。
业主委员会成立倡议书
尊敬的华府御城小区各位业主：
作为您的邻居，能作为华府大家庭的一员，我们深感荣幸。
华府御城是我们的家，建设华府靠大家。自XX年6月，华府御城交房以来，到现已经3年多时间。也许您有很多的期待，也许您有很多的疑惑与不满，期间我们不断的维权着，和物业直接各种吵闹争取，但依旧很多问题无法解决，物业依旧我行我素，有事情发生就以换经理推脱，作为业主我们真的累了，我们需要权威组织来专业解决问题。我们需要成立业主委员会。
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风光地带业主委员会成立倡议书06-28
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业主委员会工作规则10-23
业主委员会指导规则12-08
业主委员会与物业公司06-30
小区业主管理委员会章程09-08
小区业主委员会选举办法09-08
