房屋征收与补偿条例（精选8篇）
石家庄房屋拆迁补偿参看我国的《国有土地上房屋征收与补偿条例》。农村房屋征收补偿 最新房屋征收与补偿条例
我国最新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经于2011年1月21日颁布实施，全国各省市已经根据此条例分别颁布了地方的实施细则或暂行办法等地方规章、政策。下面为更好便于大家清楚的了解补偿项目，我将以石家庄为例并结合国务院条例，对补偿标准进行详解： 农村房屋征收补偿 最新房屋征收与补偿条例
国有土地上有两种补偿方式：
一、产权交换式补偿；
二、货币补偿。
一、产权交换式补偿：
1、房屋价值补偿标准：
这里的房屋补偿，是指对被征收的国有土地上建筑物价值进行的补偿，按不低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似的市场价格，并请有评估资质的评估机构进行评估确定。这里的市场价格，地级市政府部门都会依据每年住宅房屋市场价格规律，制定出相应房屋市场价格表供当地被拆迁的居民进行参考。如：石家庄市人民政府针对三年大变样政策，每年都出具了《石家庄拆迁区域住宅房屋市场价格表》。不清楚自己区域被拆迁房屋的价格的，可以找当地政府建设部门进行咨询或索取材料。对评估确定房屋价值有异议的，可以向复核评估，对复核结果有异议的，可以向评估专家委员会申请再次鉴定。农村房屋征收补偿 最新房屋征收与补偿条例
2、搬迁费和临时安置费（俗称过渡费）
搬迁费和临时安置费用，具体数额各市一般都已确定具体数额及计算方式，详见各地出具标准，在这里作者所列算的补偿标准，是以大众化被拆迁人自主搬迁和过渡方式进行的计算。如果拆迁人提供周转房，则无需支付临时安置费。以石家庄为例（自主搬迁）：2012年搬迁费20元/平方米，按2次计算；临时安置费（过渡费）按25元/平方米计算，逾期12月以内，每月增加50%，预期12个月不满24个月的，自第13个月起每月增加75%，逾期24个月以上的，自第25个月起每月增加100%。农村房屋征收补偿 最新房屋征收与补偿条例
3、停产停业损失的补偿
该费用针对非住宅类房屋运营性房屋进行补偿，因为属个案，补偿标准不能统一，一般是有征收当事人进行协商确定，协商不成的，可委托房地产价格评估机构评估确定。
4、补助和奖励
补助包括困难补助和公摊补助。困难补助是针对贫困人员进行的补助，依据当地政府出具的标准确定；公摊补助针对所有被拆迁人的房屋公摊进行的额外补助，也会出具公摊补助标准。如石家庄出具了《石家庄市市区被征收房屋公摊基准补助系数》。奖励是指各拆迁人鼓励被拆迁人及时拆迁而给付的额外补偿。具体标准，因地各一，但该费用不是强制性，是否给付仍看当地政策。
5、房屋装修补偿及家电设备移机补偿
房屋装修补偿也是先有当事人协商，协商不成由评估机构评估确定，家电设备移机也是参照上述方式实施。不过为统一、方便，各县市会依照市场价格出具具体的补偿标准，具体数额以发布时征收拆迁时出具的补偿标准为准。
二、货币补偿方式。
1、房屋价值补偿
补偿标准同产权交换一样，不过增加了一项：即计算补偿金时将公摊补助面积计算在内一同作价。
2、临时安置费和搬迁费
参照以上标准，仅支付12个月临时安置费，搬迁费与产权交换式搬迁费标准相同。农村房屋征收补偿 最新房屋征收与补偿条例
3、其他补偿项目
对货币补偿的被拆迁人，只要符合条件，也享受各种困难补助、拆迁奖励、停产停业损失，及房屋专修、家电移机补偿等。集体土地上房屋拆迁补偿
目前，集体土地征收矛盾越来越突出，我国还没有专门制定一项为集体土地和房屋征收规范性的法律、法规，农村土地征收补偿标准仍散见于土地管理法及地方性法规，但补偿标准较低，显然不符合实际农村经济发展情况。国家相关法制部门正在制定当中，具体什么时间实施，尚不可知。为便于做好拆迁工作，各县市在参照国家法规情况下，因地制宜，自行制定并提高了相应的补偿标准，如河北省出具了冀政（2008）32号文件。农村征收拆迁包括农用地和宅基地两个方面，下面一一分述：
一、农村宅基地房屋补偿
因国家正在抓紧制定集体土地和房屋征收拆迁补偿新标准，目前仍按生效的法律、法规进行补偿，宅地地上房屋仅作为附着物予以补偿。相信新的法规出台后，可能完全参照国有土地房屋征收补偿项目予以赔偿，再次我们将拭目以待。在这里我只是简单估算应该补偿项目：
1、宅基地补偿费；
2、房屋补偿费及装修费；
3、安置费和搬迁费；
4、困难补助和奖励；
5、房屋内各项家电移机补偿；
5、非住宅房屋营运损失补偿等。
二、农用地征收补偿：
1、土地补偿费：计算方式：各政府因地制宜制定出各地区土地征收的价格（区片价），乘以被征收土地的面积，就是土地补偿费标准。未利用地按区片价的60%执行。河北省区片价见《河北省人民政府关于实行征地地区片价的通知》。如果以国家工程需要征收，则按新出台政策再详尽实施，未出台具体细则的，一般按被征收耕地前三年平均年产值16倍支付土地补偿费。土地补偿费原则上20%归村集体所有，80%归承包人所有。
2、安置补助费：此补偿项目一般和土地补偿费合并计算，见国土资见（2004）238号文件规定，土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算。如果分开计算的话，安置费标准则按被征收耕地前三年平均年产值14倍。此费用专款专用，用于补助需安置的人员。如果是由村集体组织负责安置被征收土地人员的，该费用由村集体统一使用和安置。
3、青苗补偿费或附着物补偿：青苗补偿费按征地时当季作物的产值计算。地上附着物补偿费亦由各社区市政府出具具体补偿标准。以石家庄市为例，石家庄市政府以石函办（2007）27号文件出具《石家庄征收集体土地青苗和地上建筑物附着物补偿标准的通知》。其他市县也均有此规定。被征收人可依据此标准计算这两项费用。需要注明的是该两项费用均属土地承包者或附着物所有者全部所有，集体组织不能要求分割。
城中村改造拆迁补偿
城中村改造是最近几年政府倡导一种提高城市职能，改善城市环境的一项利国利民政策，其拆迁与国有土地上房屋征收拆迁、农村集体土地征收拆迁有本质区别。城中村改造拆迁是由政府倡导、开发商投资、村民自主拆迁一种三方结合方式，其拆迁主体是村集体组织自行自主拆迁。而国有土地征收拆迁和农村集体土地征收拆迁，是以政府名义进行的拆迁，其拆迁主体具有本质的区别。城中村改造拆迁补偿项目，因村而异，一村一策，各城中村根据自身的条件和经济状况，通过村民代表大会或村民大会讨论通过补偿方案确定。但大体上分那么以下几个项目：
1、一户宅基地置换300平方米同一地段高层住宅：这是石家庄市政府倡导和决定的补偿方式，这是底线，不能低于此标准。当然各村基本参照此标准履行，也有各别村甚至会提高补偿标准，如：将300平方米以套内面积发给本集体组织村民。
2、临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算，搬迁费按10元/平方米，按两次计算；这是截至2011年的标准。不过最近国有土地征收拆迁将该两项数额进行了提高。城中村改造补偿想必也会参考此标准进行相应提高。
3、地上房屋补偿款及装修款：无明确具体标准可供参考，一般由评估机构进行评估确定，当然评估机构有评估具体标准。屋内装修补偿基本类似。
4、停产停业损失：该项费用主要很对营运性行房屋进行的补偿，如对沿街门帘、在城中村内的企业或公司进行的停业期间内补偿的损失，一般由协商确定或评估确定。
5、拆迁奖励：各村制定各村奖励标准，不能统一。
6、电器移机费：一般按市场价位进行补偿，目前家用电器移机费：空调200元一台；有线电视150元一户；电话移机88元一部；热水器100元一台等等.如拆迁时市场价格提高也相应提高补偿。
7、其他补偿或补助：各村根据以上标准或参考以上标准的基础上，另行对困难住户或另行支付和补偿费用，这主要村集体组织通过补偿方案确定，因村而定。
关键词：政府角色,公共利益,权利救济
社会经济的发展和城市骨架的扩张需要持续不断的土地供应, 但经过多年发展, 城市中的空白土地已经趋近为零, 要获得新的建设用地, 只能对拟开发土地上的房屋依法进行征收, 而征收必然要给予被征收人以合理补偿。在这一过程中, 一方面, 政府必须追求公共利益的最大化, 尽可能降低征收补偿成本;另一方面, 政府作为公民权利的保护者又必须尽可能保证被征收人利益, 多年以来, 房屋拆迁往往伴随着社会矛盾激化等问题。重要原因之一就在于房屋拆迁行中一定程度上的国家权力无序应用, 2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台后, 城市房屋拆迁被国有土地上房屋征收取代, 相关规定发生根本性变化, 大大强化了对国家权力的限制, 更好地体现了对公民合法权益的保护。
一、政府角色变迁
(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于政府角色的规定
2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称《拆迁条例》) 第五条规定从国务院直至市县级人民政府的相关部门对对应相许的城市房屋拆迁进行监督管理 (1) , 将政府在房屋拆迁中的作用明确界定为监督管理, 亦即对房屋拆迁的环节、过程进行监视、督促和管理, 使其结果能达到预定的目标, 具体手段包括房屋拆迁许可证颁发、拆迁工作人员证件办理、拆迁补偿合同备案归档、拆迁争议的调解和裁决等。除此之外, 绝大多数地方均成立了房地产主管部门下属的二级事业单位直接承接房屋拆迁任务。
从字面上看, 政府并不直接作为主体实施拆迁, 但从实际操作上看, 交通、水利、市政工程等财政投资的公益性、基础性项目建设以及部分重点招商引资项目的过程中, 政府、政府工作部门 (下属事业单位) 直接参与拆迁过程甚至直接实施拆迁, 事实上形成了对《拆迁条例》第五条规定的突破, 并且这一模式下, 由于房屋拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋本身价值和补偿标准存在不可避免的博弈关系, 房屋拆迁管理部门既亲自实施拆迁, 又要对自身拆迁行为进行监督管理, 极易导致国家权力的滥用和政府公信力的丧失, 侵害被拆迁人的合法权利。而在房地产开发项目中, 则多由开发建设单位自行委托房屋拆迁单位实施拆迁, 房屋拆迁管理部门按照前述方式对房屋拆迁单位实施监督管理。
(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于政府角色的规定
2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (以下简称《征收条例》) 第四条规定市县级人民政府负责房屋征收补偿工作 (2) 这一规定将政府确定为房屋征收与补偿工作的组织实施方, 政府从拆迁活动的第三方监管者变为亲身参与者和实施者, 同时国务院、省级人民政府不再承担房屋征收有关工作, 进一步促成了房屋征收工作下沉。
第五条规定《征收条例》第四条同时规定, 政府可以就房屋征收补偿的具体工作委托给具体的房屋征收实施单位, 这一规定的出台具有极大实践指导意义, 从实践上看, 《征收条例》中规定政府负责房屋征收, 但同一地区往往有多个征收项目在同一时间段内实施, 政府及政府确定的房屋征收部门自身工作人员往往难以满足工作需要, 不可避免要引入专门从事房屋征收的实施单位来承担具体工作, 从法律意义上看, 委托关系中, 相关法律责任及后果均由委托人承担, 因此这一委托行为并未改变房屋征收与补偿工作的政府属性。同时, 房屋征收与补偿工作涉及资金数额较大、社会关注度高, 如果放松监管, 放任实施单位完全自行操作, 极易使实施单位肆意压低被征收人补偿数额以谋取自身经济利益, 因此, 《征收条例》第五条一方面规定房屋征收部门承担受委托实施单位行为后果的法律责任使房屋征收部门主动规范受其委托的征收实施单位依法实施征收, 另一方面明文规定房屋征收实施单位不得以营利为目的, 从根本上杜绝了其违法谋取经济利益的可能性, 从而进一步凸显了房屋征收与补偿行为的政府属性和公益属性。
(三) 《拆迁条例》与《征收条例》关于政府角色规定的变化
从实践上看, 《拆迁条例》规定存在种种不足之处:一是规定与实践不尽一致, 《拆迁条例》赋予了政府拆迁行为第三方监督者、裁判员的身份地位, 而在实际操作中出于力量集中的考虑, 或者是出于利益考量, 政府往往成为“运动员”直接参与拆迁, 并出现各种违规现象。政府作为“裁判员”对自身行为进行监督, 导致行政权力滥用, 存在制度性风险;二是不利于市场秩序的规范, 政府拆迁与建设单位拆迁并存, 不同性质的主体从事同一行为, 监督管理标准和操作空间往往不同, 甚至可能出现商业开发项目借助政府力量实施, 强行压低被拆迁房屋补偿价格的情况, 从而变相改变拆迁人与被拆迁人平等民事主体的地位, 不利于保护被拆迁人利益。有鉴于此, 《征收条例》第五条将征收补偿主体限定为政府, 排除了其他市场主体直接参与征收, 使得征收行为更加规范, 更有利于维护政府公信力。
二、公共利益界定
(一) 《城市房屋拆迁管理条例》关于公共利益的界定
《拆迁条例》全文无“公共利益”的表述, 在第三条规定了房屋拆迁在规划、环境、文物保护等方面应当符合的部分条件 (3) , 这一规定近似于房屋拆迁活动的目的与限制条件, 部分内容似乎将公共利益具体化, 但城市旧区改造、生态环境改善、保护文物古迹并不能涵盖公共利益的全部外延, 符合城市规划也不能保证当然符合公共利益要求。其弊病在于:由于不明确限定房屋拆迁前提, 致使除正常的公益性拆迁外, 大量商业性拆迁也可以合法纳入其中, 而《拆迁条例》有关规定将拆迁启动决定、拆迁补偿标准制定、拆迁纠纷裁决、强制拆迁执行等权力全部赋予政府 (并且往往是同一政府主体) , 一旦监督缺失, 政府滥用权力即成为可能, 极易引起政府权力寻租。在商业性开发中, 建设单位为追求经济利益的最大化, 不可避免会压低对被拆迁人的补偿标准, 相对而言被拆迁人本已处于弱势地位, 一旦商业性开发找到政府权力寻租空间, 被拆迁人利益受损便无法避免且难以救济, 从实践上看, 在信访矛盾中, 商业性开发造成的拆迁矛盾往往占据绝大多数比例。
(二) 《国有土地上房屋征收与补偿条例》关于公共利益的界定
《征收条例》第八条规定 (4) 对符合条件的情形进行了详细规定, 并明文列举了符合规定的八种情形, 超出八种情形之外市县级人民政府不得启动房屋征收。与《拆迁条例》相比, 其区别主要体现在:1.明确房屋征收只能因公共利益发起, 杜绝了因商业项目发起征收的可能性, 从而避免了政府与商业开发建设单位结成利益共同体;2、以列举方式明确了公共利益范围, 《征收条例》没有以概念性规定获描述性规定来界定公共利益, 而是以明确列举的形式进行说明, 避免了政府“模糊操作”和“有权任性”的自由裁量, 以其他方式将公共利益范围进行任意扩大;3.明确公共利益的其他情形只能由法律、行政法规规定, 将公共利益的最终解释权收归国家层面, 避免了地方政府通过规章、地方性法规、规范性文件等其他形式为不符合公共利益的房屋征收行为启动开辟通道。
但是, 从另一方面看, 由于《征收条例》已经将房屋征收严格限定为政府行为, 开发建设单位不得介入房屋征收环节, 因此土地招拍挂条件已从《拆迁条例》时代的“毛地交付” (即土地出让后由开发建设单位自行组织其上房屋拆迁) 转变为《征收条例》时代的“净地交付” (即政府完成国有土地上房屋征收后再进入土地出让环节) , 但多数地方在重点招商引资项目和为城市未来发展预留的土地储备项目并不完全符合《征收条例》第八条规定。尤其是在大型基础设施建设中, 对于项目用地范围内的被征收人, 按照《征收条例》第二十七条关于实施房屋征收应当先补偿、后搬迁的规定, 应当事先建设好安置房屋, 这一部分安置房屋所需建设用地上房屋征收往往难以符合《征收条例》第八条规定。更为重要的是, 《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》 (国发〔2013〕25号) 明确提出2013年至2017年需完成全国各类棚户区改造任务1000万户, 《意见》本身并无对“棚户区”需满足的具体条件描述, 而“棚户区”这一概念在《征收条例》第八条中缺乏直接对应选项, 只有“危房集中、基础设施落后”的表述可以在一定程度上套用到“棚户区”改造之中, 因此, 各地开展棚户区改造过程中进行套用一方面存在将“棚户区”范围扩大到其他征收项目的可能, 一方面不能确定征收范围一定满足“棚户区”要求。
三、权利救济
《拆迁条例》第十六条规定 (5) 规定了政府裁决作为拆迁争议的解决方式, 这一规定包含两层含义:一是拆迁争议首先应当申请政府裁决, 与之对应的, 2014年修改之前的《行政诉讼法》规定有关房屋拆迁的行政诉讼必须以行政裁决为前置条件, 即使被拆迁人利益受到侵害, 也必须首先申请政府裁决, 待裁决作出后才能提起诉讼。二是同级裁决, 即裁决必须由房屋拆迁管理部门或其同级政府作出。这一规定的局限性体现在:一是被拆迁人选择权利救济形式的权力受限, 给了房屋拆迁管理部门及其同级政府先行处置权力, 在这一处置过程中, 房屋拆迁管理部门及其同级政府完全可以通过其他方式对本不符合规定的拆迁行为进行补正, 将拆迁争议消弭在本级, 避免承担本应承担的违法责任;二是同级裁决, 由于拆迁人、拆迁管理部门、作出裁决的政府处于同一级别, 难以避免可能存在的利益纠葛, 使得裁决过程和执行过程无法保证客观公正。
《征收条例》第二十六条规定 (6) 明确界定了政府作为房屋征收人与被征收人发生争议后, 政府先做出征收补偿决定, 被征收人对征收决定不服的可以自行选择行政复议或者行政诉讼的救济方式, 这一规定与《拆迁条例》第十六条相比, 首先是赋予了被征收人权利救济形式的选择权, 被征收人可以自行选择行政复议或者行政诉讼, 不再把政府内部处置行为作为司法救济的前置条件;其次是将原有的同级裁决改为行政复议, 由于行政复议由上级人民政府作出, 更能保证复议决定的合法公正及实际执行效力, 从而更有利于保护被征收人合法权利。
注释
1<城市房屋拆迁管理条例>第五条“国务院建设行政主管部门对全国城市房屋拆迁工作实施监督管理, 县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门 (以下简称房屋拆迁管理部门) 对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理……”, “房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位, 承担房屋征收与补偿的具体工作.房屋征收实施单位不得以营利为目的.房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督, 并对其行为后果承担法律责任.”
2<国有土地上房屋征收与补偿条例>第四条“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门 (以下称房屋征收部门) 组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作.”
3<城市房屋拆迁管理条例>第三条“城市房屋拆迁必须符合城市规划, 有利于城市旧区改造和生态环境改善, 保护文物古迹.”
4<国有土地上房屋征收与补偿条例>第八条“为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要, 有下列情形之一, 确需征收房屋的, 由市、县级人民政府作出房屋征收决定: (一) 国防和外交的需要; (二) 由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要; (三) 由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要; (四) 由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要; (五) 由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要; (六) 法律、行政法规规定的其他公共利益的需要.”
5<城市房屋拆迁管理条例>第十六条“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的, 经当事人申请, 由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的, 由同级人民政府裁决。”
关键词：行政规划；征收；行政程序；公众参与
中图分类号：D912.3 文献标识码：A 文章编号：1673-2596（2013）06-0115-02
一、“公众参与”与行政程序
《国有土地上房屋征收与补偿条例》（简称新《条例》）颁布已经整整两年，然而其实施效果与公众之期待仍有较大差距：一方面，新《条例》较之前的《城市房屋拆迁管理条例》在规范行政程序和完善权利救济方面有了较大的进步；另一方面，新《条例》在司法实践中是否能够充分发挥保障公民权利的功能，还有待观察。本文以新《条例》第九条第二款为中心，从行政程序法角度探讨其在行政诉讼中适用的可行性与可能性。
“公众参与”作为行政程序法上“正当程序”的必要组成部分已成为常识[1]，我国的行政程序法律规范中的听证制度、信息公开制度等与公众参与相关的制度也日渐完善。但有些“公众参与”相关条款只是原则性宣示而缺乏具体操作步骤和追责机制，使得这些条款成为具文。具体到新《条例》，其第九条第二款明确把公众参与、专家论证作为制定详细规划的必要程序，更有利于规范决策和规划的制定，以及从源头上保障公众对房屋征收的知情权和参与权[2]。强调作出征收决定的具体程序的合法性来否定被征收人的主张，认可了整个具体行政行为的程序合法性。那么，本条款对于行政行为的程序控制在司法上到底有何作用便值得去探究。
二、对新《条例》第九条第二款的分析
首先，从行政立法的宗旨出发，《条例》第九条第二款属于规划控制条款，与旧《条例》相比，本条款意图构建对行政征收之前的行政规划的有效控制机制，正如王锡锌教授所言，“规划”才是规范征收保护私有财产的真正“源头”[3]。而且，规划在很大程度上决定征收范围，规划一旦确定则很难补救[4]。最初新《条例》的草案中并无此条款，本条款在草案第二稿中才出现，以凸显规制规划行为的重要性。从行政程序法的角度来说，本条规制的对象是行政规划，遵守行政程序在此显得尤为重要。从其他相关的法律规范角度来说，本条款对应《城乡规划法》第二十六条第一款，有上位法依据；同时，依据《政府信息公开条例》第十条和第十一条，对于行政规划的论证的相关信息也属于政府主动公开的信息范围，这也为《条例》第九条第二款的实施提供了可行的配套措施。在已经存在法律和行政法规规范的情况下，《条例》不作重复性规定而用概括语言进行设定程序性要求，正是为了强调行政规划中公众参与的重要性[5]。
其次，从新《条例》的整体角度来看，第九条作为第八条“公共利益”的延续，也存在着界定和限制公共利益的功能，第九条第二款是对征收决定的首层限制。从行政程序角度来讲，本条款也是房屋征收补偿的行政行为的程序起点。既然规划程序和之后的具体的征收决定程序属于同一章，那么本条也应当与之后的具体的程序规定一样，具有同等的程序约束力和司法适用性。
从以上两点，可以看出：在行政诉讼中，被征收人以征收人的征收前的规划行为程序违法为由请求法院撤销政府的征收决定从法律规定和立法精神上来讲是完全可行的，而且还能够发挥原告在行政诉讼举证方面的优势：行政机关必须有充足证据证明其征收前的行政规划行为符合法定程序，这能够对行政机关的行政规划行为和征收决定的决策起到有力的制约作用。另外，被征收人选择从行政规划家督主张行政机关程序违法，说明被征收人在维权的时候视角更为宽广，策略选择也更为理性。新《条例》将《城乡规划法》中的规划程序和房屋征收程序联系起来，显然是为原告主张被告违反行政程序提供了一个新理由。
然而，新《条例》第九条第二款在实践中也存在着被虚置的危险。本条使得抽象的行政规划与被征收人具体的权益产生联系。《城乡规划法》第二十六条属于抽象规定，在新《条例》出台前，原《城市房屋拆迁管理条例》第三条虽然规定：“城市房屋拆迁必须符合城市规划”，但并没有对行政规划的做出进行程序性限制，而《城乡规划法》第二十六条是否能够作为否定拆迁行为程序合法性的理由，则并无明确说法。新《条例》将征收和拆迁分离，并在征收程序中明确将公众参与和科学论证作为行政征收的合法性要件，以保证规划的科学性和民众的可接受性，正如有人认为，新《条例》第九条第二款的规定，意在防止“伪论证”的出现，而为达此目的需要建立论证司法审查制度[6]。那么，城乡规划材料，包括做出城乡规划材料的程序记录，都是行政诉讼中法院审查的对象。这实质上是司法权的扩张。而对行政规划的司法审查，其实质是对公共利益的限制。如果说新《条例》第八条关于公共利益的界定主要是针对行政机关，在行政诉讼中法院可以通过对第八条的复述而避免对“公共利益”做出具体的认定，那么，第九条第二款则表明：未经广泛征求社会意见并科学论证，以实现公共利益作为前提的行政规划是可撤销的。面对原告以具体的理由主张个案当中涉及的行政规划程序违法，法院很难简单否定。但如果一旦认定行政规划未经广泛征求意见和科学论证（或者论证不科学），则撤销的不仅仅是具体的征收决定，同时还要撤销全部或部分行政规划。这种风险是法院所不愿承受的，法院既不愿刺激行政机关，也不愿激被征收人。而且在诉讼中，适用本条款可能导致法院对抽象行政行为的审查，进而直接突破《行政诉讼法》的规定，如下图所示：
因此，在行政诉讼中法院要判断规划行为的程序合法性，首先要判断行政规划是具体行政行为还是抽象行政行为，但是对具体行政行为和抽象行政行为的区分应当在立案审查之时完成。此类案件特殊之处就在于，被征收人起诉并非直接针对行政规划行为，作为征收决定上游行为的行政规划行为并不能在立案时予以定性。
三、结论
从法律和行政法规的立法原意出发，新《条例》第九条第二款本身应该是被征收人的杀手锏，它将行政程序对征收的规制回溯到征收的上游行为：行政规划。这一规定不仅为《城乡规划法》第二十六条在行政诉讼中的适用开辟了途径，同时也使得行政程序的规制彻底贯穿了国有土地上房屋征收和补偿的整个过程。但是，本条款的司法适用意味着法院将承担起更大的职责，也有可能导致法院对抽象行政行为的合法性审查，在《行政诉讼法》等相关法律修改之前，法院在实践中并不大可能从行政程序的角度来适用本条款，被征收人在行政诉讼中试图以该条款为依据申请法院撤销行政征收决定，应该会是徒劳的。
在新《条例》颁布后，政府在按照旧《条例》的思路，主张城乡规划与征收拆迁的绝对分离，则有狡辩之嫌。如果政府要避免在此处出现尴尬，要么严格遵守行政规划的法定程序，认真进行意见收集和科学论证，或者将规划草案提交同级人大或人大常委会，由权力机关通过，则可规避这类风险。从被征收人角度来说，新《条例》第九条第二款仍然应当作为其维权的重要依据之一。尽管在诉讼中，被征收人“釜底抽薪”的可能性不大，但如果政府在行政规划的制定方面真有程序瑕疵，则被征收人应当依据法律法规维权。本条真正落实，一要靠行政机关自身程序意识的增强，二要靠法院的通过行政诉讼进行监督。只有让行政机关意识到违反行政程序的风险，监督才能够起到实效。
参考文献：
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《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》于2014年11月27日经山东省十二届人大常委会第十一次会议审议通过，2015年3月1日起实施。该条例确定了山东省住宅房屋拆旧补新的补偿标准，将确保被征收民众在同区位能买到不少于原征收面积的新房;而对于因不合理诉求得不到满足、拒不履行生效法律文书确定的义务的被征收人，作出房屋征收决定的人民政府应当及时依法向人民法院申请强制执行。《山东省城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
山东省国有土地上房屋征收与补偿条例[1]
2014年11月27日山东省第十二届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过
第一章 总 则
第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省行政区域内，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，对被征收房屋所有权人(以下简称被征收人)进行补偿，适用本条例。
第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补偿公平、结果公开的原则。
征收个人住宅的，应当保障被征收人的居住条件。
第四条 市、县级人民政府负责本行政区域内国有土地上房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府住房城乡建设、房地产主管部门或者市、县级人民政府确定的其他房屋征收部门(以下统称房屋征收部门)负责组织实施本行政区域内的房屋征收与补偿工作。
发展改革、财政、公安、教育、民政、城乡规划、国土资源、价格、工商行政管理等部门按照职责分工，做好房屋征收与补偿的相关工作。
第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第六条 市、县级人民政府应当将房屋征收与补偿工作经费纳入本级财政预算。省住房城乡建设主管部门应当会同发展改革、财政、国土资源等有关部门，加强对本省房屋征收与补偿工作的指导。
乡镇人民政府、街道办事处和居民委员会应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿工作。
第七条 从事房屋征收与补偿工作的人员应当具备相关法律知识和业务知识，依法实施房屋征收与补偿行为。[1]
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总则
第一条 为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条 在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例。
第三条 本条例所称拆迁当事人，包括拆迁人和被拆迁人。
拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的单位。
被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。
第四条 城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于城市基础设施建设、旧区改建，改善城市生态环境和居民居住条件，有利于保护城市历史文化风貌，促进城市的可持续发展。
第五条 拆迁人必须按照本条例的规定，对被拆迁人进行补偿、安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。
第六条 省建设行政主管部门对全省城市房屋拆迁工作实施监督管理。
设区的市、县（市）人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
发展改革、规划、国土资源、公安、物价、文物、工商行政管理等部门按照各自的职责，协同做好城市房屋拆迁管理的有关工作。
第七条 任何单位和个人有权对违反城市规划、拆迁审批程序或者扩大拆迁规模以及滥用强制手段、野蛮拆迁等行为进行举报。
县级以上人民政府监察、房屋拆迁管理等部门接到举报后，应当及时调查处理。
折叠编辑本段第二章
拆迁管理
第八条 设区的市、县（市）人民政府应当依据城市规划和本地经济社会发展的实际，编制城市房屋拆迁中长期规划、年度计划和拆迁安置房屋年度建设计划，报省建设行政主管部门会同省发展改革部门审批。
经审查批准的城市房屋拆迁中长期规划、年度计划和拆迁安置房屋年度建设计划，由设区的市、县（市）人民政府报同级人大常委会和上一级人民政府备案。
确需调整拆迁计划内项目的，应当按照前款的规定重新报批，但不得超过已批准的年度拆迁规模。
第九条 列入拆迁年度计划内的房屋需要拆迁的，申请拆迁的建设单位可凭规划选址意见书或者其它有关批准文件，提请房屋拆迁管理部门发出通知，向有关单位或者个人核查拟拆迁范围内房屋的产权情况、使用情况以及租赁情况等。有关单位或者个人应当予以配合。
第十条 拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
申领房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地设区的市、县（市）房屋拆迁管理部门提交下列材料：
（一）建设项目批准文件；
（二）建设用地规划许可证、规划条件及附图；
（三）国有土地使用权批准文件；
（四）拆迁计划和拆迁方案；
（五）产权调换房屋的房源证明和办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、动工拆迁和完成拆迁的具体时间等内容；拆迁方案应当包括被拆迁房屋及其附属物的基本情况、补偿安置费用概算、拆迁安置用房平面设计图、临时过渡方式和期限以及被拆迁房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的补偿安置办法等内容。
第十一条 房屋拆迁管理部门收到申请材料后，应当按照国家有关行政许可的法律规定对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，应当作出不予许可决定书，并说明理由。
房屋拆迁管理部门对申请事项进行审查时，应当通过举行听证会等方式听取申请人和申请拆迁范围内有关单位、个人对拆迁方案等问题的意见。第十二条 房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等内容，以房屋拆迁公告的形式予以公布。
拆迁人取得房屋拆迁许可证后，应当在拆迁现场公示房屋拆迁许可证、拆迁工作流程、拆迁补偿安置方案、拆迁补偿安置标准、实施拆迁的单位名称、拆迁工作人员名单等，接受监督。
房屋拆迁管理部门和拆迁人及有关单位应当及时向被拆迁人、房屋承租人做好宣传、解释工作。
第十三条 拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人不得进行下列活动：
（一）新建、改建、扩建房屋；
（二）改变房屋和土地用途；
（三）建立新的房屋租赁关系。
房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过一年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，但延长暂停期限不得超过一年。
第十四条 拆迁人必须按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限实施房屋拆迁，并按照有关规定缴纳拆迁管理费。
拆迁期限不得超过一年。未在拆迁期限内完成拆迁，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满前十五日内，向房屋拆迁管理部门提出书面延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起十日内给予书面答复。批准延期拆迁的，延长期限累计不得超过一年。逾期未申请或者经申请未获批准的，房屋拆迁许可证自行失效。
第十五条 拆迁人可以自行拆迁，也可以实行委托拆迁。
拆迁人实行委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立书面拆迁委托合同，拆迁人按照规定支付委托拆迁费。
拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起十五日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。
实施房屋拆迁的单位，必须取得城市房屋拆迁资格证书。城市房屋拆迁单位的资格管理办法由省建设行政主管部门制定。
房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。
第十六条 在拆迁期限内，拆迁当事人应当依照本条例的规定，就拆迁补偿方式和补偿金额、安置地点和安置面积、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限以及违约责任等事项，订立书面拆迁补偿安置协议。
拆迁公有出租住宅房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立书面拆迁补偿安置协议。
拆迁人应当自拆迁补偿安置协议签订之日起三十日内，将拆迁补偿安置协议报房屋拆迁管理部门备案。
拆迁人不得要求被拆迁人或者房屋承租人先搬迁、后订立拆迁补偿安置协议。
第十七条 拆迁补偿安置协议签订后，一方当事人反悔或者拒绝履行的，当事人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。
第十八条 拆迁人与被拆迁人或者拆迁人与被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁管理部门进行调解，调解不成的，进行裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府进行调解，调解不成的，进行裁决。
房屋拆迁管理部门或者同级人民政府应当自收到申请之日起七日内，以书面形式作出受理或者不予受理的决定；决定不予受理的，还应当说明理由。达不成拆迁补偿安置协议的户数或者拆迁面积超过三分之一的，房屋拆迁管理部门或者同级人民政府在决定受理裁决申请前，应当进行听证。
决定受理的，房屋拆迁管理部门或者同级人民政府应当自决定受理之日起三十日内作出裁决。当事人对裁决不服的，可以依法申请复议或者向人民法院起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供安置用房、周转房的，复议、诉讼期间不停止拆迁的执行，但法律、法规规定停止执行的除外。
第十九条 拆迁人已经履行裁决规定的义务，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。
第二十条 拆迁人及相关单位不得改变尚未搬迁的被拆迁人、房屋承租人原有的供水、供电、供气、供暖、交通等基本生活条件，不得拆除妨害其房屋安全和正常使用的建筑物、构筑物等。
任何单位和个人不得以暴力、胁迫、欺诈等手段迫使被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议或者搬迁。
第二十一条 拆迁人应当在拆除房屋后三十日内，持房屋拆迁许可证和拆迁补偿安置协议到当地房产管理部门办理房屋注销登记手续，缴销原房屋权属证书。
拆迁涉及土地使用权变更的，必须依法办理土地权属变更登记手续。第二十二条 拆迁中涉及军事设施、教堂、寺观、文物古迹以及外国驻华领事馆房屋的，依照有关法律、法规的规定办理。
第二十三条 拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金必须足额到位，全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。房屋拆迁管理部门、拆迁人和金融机构应当共同签订协议，实行专户储存、专款专用。
拆迁补偿安置资金的使用，由房屋拆迁管理部门出具资金用途的说明后，金融机构方可拨付。
被拆迁人有权要求拆迁人或者房屋拆迁管理部门出示金融机构出具的拆迁补偿安置资金存款证明。金融机构出具虚假拆迁补偿安置资金存款证明的，应当依法承担法律责任。
第二十四条 房屋拆迁管理部门应当依法加强对房屋拆迁实施情况和拆迁补偿安置情况的监督检查，建立、健全拆迁档案管理制度和统计资料报告制度。
拆迁人应当及时整理并妥善保管拆迁资料，并应当在完成拆迁后三十日内向房屋拆迁管理部门移交拆迁资料。
折叠编辑本段第三章
拆迁赔偿与安置
第二十五条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。
除本条例另有规定外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。
第二十六条 拆迁房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。
拆迁房屋的最低货币补偿价格标准由设区的市人民政府确定，报省建设行政主管部门备案，并向社会公布。
第二十七条 被拆迁房屋实行房屋产权调换的，拆迁人应当以所提供的安置房屋与被拆迁人的被拆迁房屋进行产权调换。安置房屋和被拆迁房屋的价格均按本条例的规定进行评估确定。双方结清差价后，安置房屋的产权归被拆迁人所有。
拆迁非营利的公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。
第二十八条 被拆迁人只有一套住宅房屋，且该房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积的，拆迁人应当按照国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积标准对被拆迁人进行货币补偿或者提供用于产权调换的安置房屋。国家强制性标准规定的住宅设计最低套型面积内增加面积所需的费用，由拆迁人承担。
第二十九条 被拆迁房屋和安置房屋的面积均按建筑面积计算。
被拆迁房屋的建筑面积，以房屋所有权证书载明的建筑面积或者计租表载明的建筑面积为准。无房屋所有权证书或者计租表但建设手续合法的房屋，或者计租表上只载明使用面积的房屋，其建筑面积以批准建设文件载明的建筑面积或者以房地产测绘机构实际测量的建筑面积为准。
第三十条 拆迁人提供的安置房屋，应当符合下列规定：
（一）符合国家和省规定的质量安全标准；
（二）符合国家和省规定的房屋建筑设计技术规范和标准；
（三）产权清晰。
拆迁人提供的安置房屋应当是新建房屋；提供其他房屋的，应当经被拆迁人同意。
第三十一条 被拆迁房屋实行房屋产权调换的地点，应当根据城市规划对拆迁范围的要求和建设工程项目的性质确定。
拆迁住宅房屋，拆迁范围用于住宅房屋建设，被拆迁人要求就地实行房屋产权调换安置且按照批准的建设工程规划能够满足被拆迁人房屋产权调换安置要求的，拆迁人应当就地安置。
拆迁住宅房屋，拆迁范围用于社会公益性项目或者城市基础设施建设项目的，实行异地安置。
第三十二条 拆迁非营利的公益事业房屋，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。
第三十三条 拆迁出租房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人应当对被拆迁人进行补偿或者安置。
被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。但是，原房屋租赁合同另有约定的除外。
第三十四条 拆迁非住宅房屋，其房屋所有人持有的房屋所有权证书用途栏内标明营业内容的，应当按照营业用房给予补偿或者安置。
拆迁的住宅房屋用作营业用房，且符合下列条件的，应当适当提高补偿标准：
（一）取得营业执照、税务登记证并有纳税记录；
（二）房屋所有权证书、营业执照和税务登记证注明的营业地点一致。
第三十五条 拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，由当事人在拆迁期限内自行拆除；逾期不拆除的，由拆迁人提请城市规划行政主管部门或者城市综合执法部门依法查处。
拆除未超过批准期限的临时建筑，可按照工程造价给予适当补偿，但批准临时建筑时规定不予补偿的除外。
第三十六条 拆迁的房屋存在产权、债权纠纷的，由当事人协商解决；在拆迁期限内未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报当地房屋拆迁管理部门同意后可先行拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。纠纷解决后，拆迁人应当按照本条例的规定给予货币补偿或者进行房屋产权调换。
第三十七条 拆迁产权不明的房屋，拆迁人应当提出补偿安置方案，报当地房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。拆迁前，拆迁人应当就被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。
第三十八条 拆迁设有抵押权的房屋，按照国家有关担保的法律、法规执行。
第三十九条 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。
第四十条 被拆迁人或者房屋承租人选择货币补偿且自行寻找安置用房的，拆迁人应当支付临时安置补助费。
在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人选取产权调换且自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；由拆迁人提供周转房的，不支付临时安置补助费。
第四十一条 拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。
因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当从逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当从逾期之月起支付临时安置补助费。
第四十二条 拆迁非住宅房屋，造成被拆迁人或者房屋承租人停产、停业的，拆迁人应当支付经营性补助费。
第四十三条 搬迁补助费、临时安置补助费、经营性补助费、委托拆迁费、专家鉴定费的具体标准，由设区的市人民政府根据当地实际情况制定并向社会公布。
折叠编辑本段第四章
拆迁评估
第四十四条 被拆迁房屋和安置房屋需要评估的，应当由取得房地产评估资质的评估机构进行。评估机构与行政机关和其他国家机关不得存在隶属关系或者其他利益关系。
第四十五条 房屋拆迁管理部门应当每年向社会公布拆迁评估机构的名录，供拆迁当事人选择。
第四十六条 拆迁当事人应当协商选择拆迁评估机构；协商不成的，由被拆迁房屋所在地的房屋拆迁管理部门组织抽签确定；拆迁当事人放弃抽签的，由房屋拆迁管理部门指定。
拆迁当事人应当与选定的拆迁评估机构订立拆迁评估委托合同，并自合同签订后十五日内报当地房屋拆迁管理部门备案。评估费用由拆迁人承担，但被拆迁人自行委托或者本条例另有规定的除外。
拆迁评估机构不得转让或者变相转让受托的评估业务。
第四十七条 房屋拆迁评估应当选用市场比较法，不具备采用市场比较法条件的，可以选用其它评估方法，但应当在评估报告中说明原因。
第四十八条 拆迁评估应当遵循独立、客观、公正、合法的原则。拆迁评估机构应当如实出具评估报告，不得与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益，不得以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务。评估报告必须由两名以上专职注册房地产估价师签字。
任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。
拆迁评估机构和评估人员与拆迁当事人有利害关系或者是拆迁当事人的，应当回避。
第四十九条 评估机构应当将初步评估结果向被拆迁人公示，公示期不得少于七日，并进行现场说明，听取意见。
公示期满后，评估机构应当向拆迁当事人提供整体评估报告和分户评估报告。分户评估报告应当在公示期满后十日内送达被拆迁人。
第五十条 拆迁当事人对评估结果有异议的，应当通过协商解决；经协商仍达不成一致意见的，提出异议的当事人可以向原评估机构申请复核，也可以另行委托房地产评估机构重新评估。
重新评估结果与原评估结果的差异在允许误差范围内的，原评估结果有效，重新评估费用由提出异议的拆迁当事人承担。超出允许误差范围的，由拆迁当事人协商解决；经协商仍达不成一致意见的，提出异议的拆迁当事人可以向省或者设区的市房屋拆迁评估专家委员会申请技术鉴定。房屋拆迁评估专家委员会应当成立专家小组进行鉴定，其鉴定结论作为最终裁决结果。重新评估和专家鉴定费用由未被采用评估结果的评估机构承担。
拆迁评估专家委员会由省、设区的市房屋拆迁管理部门从注册房地产估价师以及房地产、城市规划、法律等方面的专家中选定组成，并予以公示。专家鉴定小组的组成人员应当从专家委员会中随机抽取，并不得少于三人。
允许误差范围由设区的市房屋拆迁管理部门会同物价部门确定并向社会公布。折叠编辑本段第五章
法律责任
第五十一条 违反本条例规定，有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定予以处罚：
（一）未取得房屋拆迁许可证擅自实施拆迁的；
（二）拆迁人以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的；
（三）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施拆迁的；
（四）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；
（五）擅自改变或者延长拆迁期限的；
（六）接受委托的拆迁单位转让拆迁业务的。
第五十二条 拆迁人在拆迁期间，违反本条例第二十条第一款规定的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，恢复原状；给被拆迁人、房屋承租人造成损失的，拆迁人应当依法予以赔偿；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五十三条 拆迁人违反本条例规定，将拆迁补偿安置资金挪作他用的，由房屋拆迁管理部门给予警告，责令限期改正；逾期仍未改正的，处挪用资金金额百分之三以上百分之十以下的罚款。
第五十四条 房屋拆迁评估机构和房屋拆迁评估人员在房屋拆迁评估中，违反房屋拆迁评估的有关规定和规范，出具不实评估报告、与拆迁当事人一方串通损害另一方的合法权益或者以给予回扣等不正当手段获取拆迁评估业务的，由房地产行政主管部门依照国家有关规定给予处罚；给拆迁当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十五条 设区的市、县（市）人民政府、房屋拆迁管理部门和其他有关部门，违反本条例规定，有下列情形之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）违反规定审查、核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的；
（二）核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责或者对违反拆迁管理规定的行为不予查处的；
（三）拆迁范围确定后，违反规定办理应当暂停办理的事项的；
（四）房屋拆迁管理部门接受拆迁委托或者作为拆迁人实施拆迁的；
（五）未按规定受理房屋拆迁纠纷申请并依法作出裁决的；
（六）违反规定组织实施房屋强制拆迁的；
（七）未经拆迁当事人协商和组织抽签，房屋拆迁管理部门直接指定房屋拆迁评估机构的；
（八）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊行为并造成比较严重后果的。
折叠编辑本段第六章
附则
第五十六条 在城市规划区范围外的国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，依照本条例执行。
第五十七条 因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致。
近年来，因城镇房屋拆迁引发的利益冲突和社会矛盾，已成为影响我国工业化、城镇化进程和社会稳定的突出问题之一。2011年1月21日，国务院公布施行了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（下称征收补偿条例），以前的《城市房屋拆迁管理条例》（下称拆迁条例）同时废止。《征收补偿条例》努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来，通过保护被征收群众的利益、完善征收程序、加大公众参与、明确补偿标准、补助和奖励措施、禁止建设单位参与搬迁、取消行政机关自行强制拆迁的规定，充分显示了维护公共利益，保障被征收人的合法权益的鲜明特色，彰显了以人为本的立法精神，有利于推动和谐社会的建设。
一、政府是公共利益征收惟一补偿主体
过去，多数情况下由拆迁人即开发商向当地建设主管部门申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里，这样容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。《征收补偿条例》规定，市、县级以上地方人民政府为征收与补偿主体。政府可以确定房屋征收部门负责组织进行房屋征收与补偿工作，并规定禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。《拆迁条例》将拆迁设置成行政许可的方式，给拆迁人颁发拆迁许可证，拆迁补偿协议一旦达不成，政府可以做出有利于拆迁人的拆迁裁决，而政府却不承担责任，由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈。而《征收补偿条例》将拆迁许可证的方式废除，所有的国有土地上房屋征收行为都变为政府行为，政府对此负责。被征收人对政府的征收决定不服的，既可以进行行政复议，也可以进行行政诉讼。因此，加大了政府的责任，一旦出现问题，责任主体就非常明确，政府会谨慎地对待房屋征收与补偿工作。这样，从制度上保证了征收、补偿工作的规范化。
二、明确界定了公共利益的范围
《征收补偿条例》规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定，必须以为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要为前提。并以列举的方式对公共利益进行了界定，明确了因公共利益征收的范围。征收城市房屋必须基于公共利益的需要，就我国的具体国情而言，工业化、城镇化是经济社会发展、国家现代化的必然趋势，符合广大人民群众的根本利益，是公共利益的重要方面。2004年我国宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。这标志着公共利益征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式已成为历史。
三、征收过程程序化，强调尊重被征收人意愿
征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。《征收补偿条例》提高了对征收补偿方案的公众参与程度，征收补偿方案应征求公众意见，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案，“修改方案”被列入条例，是对被征收人权益的尊重，也是突破。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布。被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。审计机关应当加强审计。《征收补偿条例》比较强调民众的参与，这个征收和补偿涉及到几个环节，一个就是作出征收决定，要不要征收。如果做了这个征收决定以后，就是怎么补偿，什么标准，这个补偿里面老百姓能不能参与。那么这好几个环节里面，实际上这次的条例都规定了老百姓的参与，尤其是利害关系人的参与。《征收补偿条例》为规范政府征收行为、维护被征收人合法权益提供了重要保障。
四、明确征收补偿标准
房屋征收中给予多少补偿，是人们最为关注的问题，直接关系人民群众的切身利益。而且搬迁引发的矛盾大多集中在征收补偿的标准和补偿是否公平上。
《征收补偿条例》 规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。
需要特别注意的是，《征收补偿条例》明确了补偿的时间和标准。时间是房屋征收决定公告之日，标准是不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。这也是老百姓最关心的一点。以市场价格作为补偿标准，使得被征收人的基本利益得到保障。这不仅包括对房屋的补偿，也包括对土地使用权的补偿。这就大体上可以确保被征收人的居住条件有改善、生活水平不下降。
五、被征收人协商选评估机构；
过去，大多数情况下对房屋价值的评估都是由政府指定的评估机构进行的，或者由开发商和被征收人共同协商决定，有的甚至是由开发商指定的评估机构，所以许多被征收人都对这些评估机构不信任，被征收人没有选择权。《征收补偿条例》规定房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，这就极大地维护了被征收人的权益，有利于房屋评估的公平和公正。这样打破了以往一家的评估局面，并从根本上转变错估、漏估、少估等明知有误又无法改变的不公现象，使评估更贴近实际、更公平、更具科学性。
六、征收房屋应先补偿后搬迁
《拆迁条例》没有明确规定“先补偿，后搬迁”的原则，《征收补偿条例》则明确了“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁”。并进一步明确“作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用”。对于之前由建设单位执行补偿，容易出现推委、拖欠等不负责任的情况，《征收补偿条例》明确现在由政府替代建设单位，政府也需满足这个要求，以保证在搬迁前补偿到位。由政府发放补偿款可以增加公信力，使被征收人安心、放心，也便于依法征收的顺利进行。
七、废除行政强制拆迁
《征收补偿条例》规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。改变了《拆迁条例》中政府直接进行强制拆迁的作法，规定由政府申请法院强制执行。这一变化呈现出统筹兼顾、公平补偿、阳光征收的鲜明特征，从中也可看到，立法者力图找准公义维护和私权捍卫契合点的努力，建立了司法对行政一定程度上的审查和制约权力的原则。《征收补偿条例》明确法院为实施强制搬迁的唯一主体，这是一大进步，因为政府既然是征收主体，就不能实施强拆行为，否则缺少权力制衡。引入司法机构裁定强制拆迁，更好地体现了对民众权利的保护和对法律的尊重，有利于强制搬迁依法、规范进行，由司法机关从公正、中立的立场，审查其正当性、合法性，并决定是否强制执行，显然更利于减少政府与民众之间的矛盾，增加征收补偿过程中的和谐因素。需要明确的是，《征收补偿条例》取消了行政强拆，只意味着政府无权自行组织有关部门进行行政强拆，但政府依然有作出征收决定及协商不成后作出强制性补偿决定的权力，老百姓不能将此混为一谈。另外，新条例实施之前已依法取得房屋拆迁许可证的项目，继续沿用原有的规定办理，但政府不得责成有关部门强制拆迁。
八、暴力迫使搬迁可追究刑事责任
《征收补偿条例》规定,暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任。由于拆迁进度与建设单位的经济利益直接相关,容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。禁止建设单位参与搬迁活动,任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的,依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,构成犯罪的,依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的,依法给予处分;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经颁布实施，从“拆迁”改为“征收”，透过这些词语的变化，可以看到条例更加突出房屋征收和补偿的规范、公平、合理。强调阳光征收、公平补偿使公共利益和私人利益得到更好的协调与平衡。它的实施是公共利益和个人利益得到协调和平衡，折射出从强化行政管理到规范行政行为的法治理念的进步。
新《国有土地上房屋征收和补偿条例》十大解读
亮点一
公共利益征收与商业开发征收彻底分开
征求意见稿规定，为了“公共利益”的需要，对国有土地上单位、个人的房屋实行征收以及对被征收房屋的所有权人给予补偿的，适用本条例。
明确这点，不仅意味着长期以来在拆迁活动中频频暴露的“官商合谋”将被封杀，而且宣告，将“公共利益”征收与商业开发征收混为一谈的拆迁模式，将彻底退出历史舞台。
我国2004年宪法修正案为保护公民个人合法的私有财产，规定只能基于“公共利益”的需要并依照法律程序，才能进行征收或者征用。
但什么是“公共利益”，如何界定？成为立法的一大难点。专家学者认为不能过大，实务部门认为不能过窄。有学者指明，“公共利益”的界定，直接关系到对公民私有财产的保护力度以及地方政府的强拆空间。
征求意见稿以列举式的方式，明确“公共利益的需要”包括：国防设施建设；国家重点扶持并纳入规划的能源、交通、水利、科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业；为改善低收入住房困难家庭居住条件，由政府组织实施的廉租住房、经济适用住房等建设；为改善城市居民居住条件，由政府组织实施的危旧房改造；国家机关办公用房建设以及法律、行政法规和国务院规定的其他公共利益的需要。
亮点二 政府是公共利益征收惟一补偿主体
征求意见稿规定，县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
这就是说，实施公益性征收、补偿的主体只有一个，那就是政府。
明确政府是征收补偿的主体，是对现行操作的彻底颠覆。过去，制度设计的，就是政府躲在幕后，由拆迁人即开发商向政府申请拆迁许可，获批后由开发商实施拆迁。而成为拆迁主体的开发商，为了追求利润，往往尽可能压缩拆迁补偿标准，并且把拆迁负担转嫁到房价里。由此导致的拆迁矛盾愈演愈烈，不断升级。
三 政府征收房屋必须要两次公告
征求意见稿第10条规定，县级以上地方人民政府在组织有关部门论证后，应当将房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间等事项予以公告，并采取论证会、听证会或者其他方式征求被征收人、公众和专家意见。公告时间不得少于30日；但是，房屋征收范围较大的，公告时间不得少于60日。
县级以上地方人民政府应当将被征收人、公众和专家意见的采纳情况、不采纳情况及理由及时公告。
征求意见稿第14条规定，县级以上地方人民政府应当将房屋征收决定予以公告。公告应当载明房屋征收目的、房屋征收范围、实施时间和行政复议、行政诉讼权利等事项。
征求意见稿在征收程序中，突出强调了被征收人的知情权、参与权等。
亮点四 发生“公共利益”争执交司法判决
征求意见稿规定，被征收人以及与房屋征收决定有关的利害关系人对县级以上地方人民政府作出的房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法向人民法院提起行政诉讼。
这是一个新规定。突破只能对补偿、安置可以提起复议或诉讼的局限。
征收者与被征收者在征收阶段产生的争议，通常因是否属于“公共利益”而起。在这个问题上，过去政府既是运动员也是裁判员，一手遮天，每每让被征收人感到缺乏一个平等的说理平台。
对征求意见稿的这一规定，北京大学法学院副院长沈岿教授认为：“这一点非常重要，因为‘公共利益’确实存在模糊地带。从美国的经验看，法院在同一件事情上也会有截然相反的判决。但非常重要的一点是，政府必须在法庭上接受被征收人关于‘公共利益’是否存在的挑战，政府必须举证证明自己的‘公共利益’主张究竟在什么地方。”
他表示，这是让更多的民众最终接受政府决定的机会，也是政府重新审视自己决定是否周全的机会。亮点五 危旧房改造必须有90%以上人数同意
征求意见稿规定，因危旧房改造的需要征收房屋的，县级以上地方人民政府应当在组织有关部门论证的基础上，征求被征收人的意见。90%以上被征收人同意进行危旧房改造的，县级以上地方人民政府方可作出房屋征收决定；未达到90%被征收人同意的，不得作出房屋征收决定。政府应当将征求意见的情况及时公布。
征求意见稿还规定，因危旧房改造的需要征收房屋的，补偿方案在报县级以上地方人民政府批准前，还应当征得三分之二以上被征收人的同意；危旧房改造的补偿协议，在签约期限内签约率达到三分之二以上的，方可生效。
打着危房房改造的旗号，一些地方政府与开发商联手行强拆之实，践踏被征收人的私有财产权。征求意见稿的规定，有可能将明显放慢旧房改造步伐。
亮点六 征收补偿额按市场评估价确定
征求意见稿规定，房屋货币补偿额，根据被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
被征收房屋的房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房地产估价规范和有关规定确定，但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。
房地产价格评估机构，由被征收人以投票、抽签等方式确定。
因补偿谈不拢，不知酿成了多少拆迁悲剧。
征求意见稿的这一规定，至少有两大看点：一是明确评估价“不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格”；二是强调评估机构的中立性。现在，许多被征收人都认为，评估机构不中立，因为都是政府单方指定的。征求意见稿改进为“由被征收人以投票、抽签等方式确定”，即被征收人说了算。
如果评估机构或估价师出具虚假或者有重大差错的估价报告的，还将面临被警告、吊销资质、被追究刑事责任等制裁。这是征求意见稿在法律责任中的规定。亮点七 尊重被征收人补偿方式多样选择
征求意见稿规定，补偿方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，或者实行货币补偿与房屋产权调换相结合的形式。
因危旧房改造的需要征收房屋并进行住宅建设的，被征收人享有回迁的权利。除征收租赁房屋外，被征收人可以选择补偿方式。
提供灵活多样的选择，体现了对被征收人的尊重。
亮点八 野蛮暴力强制搬迁者可追刑责
征求意见稿规定，房屋征收部门及其委托的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式实施搬迁。任何单位和个人不得以暴力、胁迫以及其他非法手段实施搬迁。
2009年11月27日，贵州博宇房地产公司组织数十人，携带钢管、撬棍和封口胶，对普陀巷9住户8间门面房进行暴力拆迁，13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。这一野蛮拆迁，最终酿成群体性事件。
根据征求意见稿，如果房屋征收部门及其委托实施征收补偿与搬迁的单位违法上述规定，不仅造成的损失要赔偿，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，将依法追究刑事责任，尚不构成犯罪的，依法给予处分。
亮点九 违法建筑不予补偿并依法拆除
征求意见稿规定，对房屋征收范围内的违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿，并依法拆除；对未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。
对违法建筑拆除是否补偿问题，一直以来都存在补与不补的争议。
补，是因为一些违法建筑的长期存在，与政府职能部门不作为有关，政府应当为失职买单；不补，是因为那样对守法者明显不公平。
征求意见稿坚持了“不予补偿，并依法拆除”的立场。
亮点十 商业拆迁强调自愿公平政府不介入
征求意见稿在附则中规定，非因“公共利益”的需要实施的拆迁，应当符合城乡规划、土地利用总体规划，并依法办理有关审批手续，由建设单位编制具体实施方案，报经房屋征收部门批准后，按照自愿、公平的原则订立拆迁补偿协议。建设单位、受委托实施拆迁的单位不得采取中断供水、供热、供气、供电等方式或者以暴力、胁迫以及其他非法手段实施拆迁。
区别于公益性搬迁，非“公共利益”的拆迁，是一种民事行为，是平等主体之间的一种交易，不存在地方政府介入问题，讲究的是双方协商。
根据征求意见稿，县级以上地方人民政府对商业拆迁进行监督管理。相关立法进程
中国城市房屋拆迁制度始于上个世纪90年代。
1991年6月1日，国务院发布我国第一部系统规范城市房屋拆迁行为的行政法规《城市房屋拆迁管理条例》，以配套当时的《城市规划法》。
1994年7月5日，我国出台《城市房地产管理法》，由此拉开了房地产市场化序幕，开发商成为中国城乡建设的主力军。就在当年，中国开始推行分税制改革，地方政府开始逐渐倚重土地财政。
2001年6月7日，国务院常务会议通过了对《城市房屋拆迁管理条例》的修改，并于当年7月1日起实施。修改后的条例，仍然没有区分公益和商业拆迁，其运作模式依然是建设单位向政府申请拆迁许可，获批后实施拆迁，发生纠纷由政府裁决；被拆迁人拒绝拆迁的，实行强制拆迁。由于在拆迁问题上，地方政府既是拆迁许可者，又是争议裁决者，无形中充当了强拆的支持者，理论上为“官商合谋”提供了现实的便利，这逐渐发展成为拆迁矛盾的根源。
2007年3月16日，《物权法》出台。该法第42条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”
2007年8月30日，《城市房地产管理法修正案》通过。其中规定：“为了公共利益需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”
2007年12月14日，在国务院第200次常务会议上，《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例(草案)》是第一项议题。会议认为，这个条例直接关系人民群众切身利益，要求有关部门广泛听取意见进一步修改后，再次提请国务院常务会议审议，然后公开征求群众意见，再由国务院决定公布施行。
2008年以来，尽管我国遭受国际金融危机冲击，但相关立法仍在进行中，据介绍，国务院法制办在近两年时间里，配合建设部门，进一步加强了理论研究，并到广州、大连展开调研，与被拆迁人进行座谈。同时，国务院法制办对拆迁条例修改中遇到的所有问题，进行了全面梳理，对草案进行了不断修改完善。特别需要说明的是，在此期间，国务院法制办还密切重视舆情收集，对征收、拆迁上发生的新问题、新动向，做到适时跟踪、了解、分析，作为立法参考。
拆迁悲剧
成都：“自焚拆迁户”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛区天回镇金华社区的女企业主唐福珍往自己身上浇汽油，在自家房顶上引火自焚，目的就是阻止拆迁。但她的惨烈，并没能保住自家的房子。她死了，房子仍然被拆了，她的多名亲属也因暴力抗法被刑事拘留。
青岛：“自焚拆迁户”张霞2009年10月28日，在遭遇第四次执行强制拆迁时，张霞在自家门前，面对拆迁挖掘机，将汽油浇在了自己的身上。
张霞1998年买下180平米的土地，建了二层楼房开酒楼，有产权和土地使用证。2007年，该土地被当地政府卖给开发商做小产权高层住宅。张霞拒绝了开发商提供近300平方米的小产权住宅进行置换的补偿协议。
重庆：蜗居桉树索要拆迁补偿2009年8月3日，因修建渝宜高速，重庆奉节六旬老人陈茂国在自家1200多平方米的房屋被推倒后，因双方在赔付金上相差22万元，他一怒之下爬上自家一棵15米高的桉树“安营扎寨”，一住3个半月，抵制强拆。
贵州：13名熟睡住户遭遇暴力拆迁2009年11月27日，贵州博宇房地产公司组织数十人，携带钢管、撬棍和封口胶，对普陀巷9住户8间门面房进行暴力拆迁，13名正在熟睡的住户被强行拽上汽车拖离现场。
这一行为随后升级为群体性事件，拆迁户用40余瓶液化气罐堵路，造成近万台车辆滞留。
赤峰：“自焚拆迁户”王娜2009年2月13日，内蒙古自治区赤峰市红山区法院对哈达街中段路北民航家属楼石国清家强制执行拆迁，石的女儿王娜情绪十分激动，在屋里把汽油点燃，造成大面积烧伤。最终事情以双方协商解决告终。
本溪：拒绝拆迁张剑致一强拆者死亡因无法就补偿安置方案达成一致，拒绝拆迁的辽宁本溪男子张剑在房地产公司拆迁人员强行入屋后，拔出了水果刀，致一强拆者当场死亡。随后，张剑的房子迅速被夷为平地，盖起了名为“山水人家”的豪华别墅群。
解读《国有土地上房屋征收与补偿条例》
1、问：制定条例的总体思路是什么？
答：党中央、国务院高度重视条例的制定工作，指出条例直接关系人民群众切身利益，要求我们深入了解情况，广泛听取意见，集中力量组织对难点问题逐项攻关，力争条例早日出台。为了妥善处理实践中的矛盾，制定条例的总体思路：一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有改善、原有生活水平不降低。三是通过完善征收程序，加大公众参与，规定禁止建设单位参与搬迁，取消《城市房屋拆迁管理条例》（以下称原条例）行政机关自行强制拆迁的规定，加强和改进群众工作，把强制减到最少。
在工业化、城镇化发展过程中，必须坚持节约集约利用土地、严格保护耕地的原则，这需要通过提高规划的科学性、严格执行规划、调整产业政策、转变经济发展方式、严格立项审批等手段，控制城乡建设用地盲目无序扩张，确保18亿亩耕地红线与粮食安全。
2、问：在制定条例过程中主要开展了哪些工作？ 答：法制办与住房和城乡建设部、发展改革委和国土资源部等单位共同成立了工作组，多次进行实地调研，选取40多个典型城市进行专项调查统计，专门听取被拆迁人以及经济、法律、规划、土地、评估等方面专家的意见，同东、中、西部的大、中、小城市政府和有关部门负责同志多次进行座谈，反复征求中央国家机关意见，并于2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见，分别收到意见和建议65601条和37898条。工作组召开了45次各类座谈会，有1150多人次参加了讨论。工作组对各方面意见逐条整理、综合分析，反复研究、修改，形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例(草案)》。
3、问：为了保障房屋被征收群众的利益，条例对补偿作了哪些规定？ 答：两次征求意见中群众的意见主要集中在补偿问题上。按照保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则，条例规定，对被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。
为了保证生活条件困难的被征收人居住条件有改善，条例规定，政府对符合住房保障条件的被征收人除给予上述补偿外，还要优先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待轮候保障房。
4、问：条例对房地产评估作了哪些规定？
答：一是明确对被征收房屋价值的补偿，按照不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格的原则进行补偿。对评估中应当考虑的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积等因素以及装修和原有设备的拆装损失补偿等问题，将由房屋征收评估办法进行具体规定。
二是明确房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
三是规定房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。对房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的违法行为，规定了严格的法律责任。
四是规定对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。
5、问：条例对公共利益是如何界定的？
答：对这个问题，我们高度重视，收集、研究了国外情况和做法，作了大量的调查研究，多次进行专家论证，广泛听取意见。在此基础上，条例规定，因国防、外交需要和由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业需要以及保障性安居工程建设、旧城区改建需要可以实行房屋征收。为了加强规划的调控作用，根据条例的规定，确需征收房屋的各项建设活动都应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，并要求制订规划应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划，经市、县级人民代表大会审议通过。
6、问：条例对征收程序作了哪些规定？如何体现公开透明和公众参与？ 答：征收程序是规范政府征收行为，维护被征收人合法权益，促使政府做好群众工作的重要保障。条例规定征收补偿方案应征求公众意见；因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，应当组织听证会并修改方案；政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定；被征收房屋的调查结果和分户补偿情况应当公布；被征收人对征收决定和补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；审计机关应当加强审计。
7、问：条例对房屋征收的实施作了哪些规定？
答：房屋征收是政府行为。按照原条例规定，建设单位是拆迁人，这是由当时的历史条件所决定的。从近几年的实践看，由于拆迁进度与建设单位的经 济利益直接相关，容易造成拆迁人与被拆迁人矛盾激化。条例改变了以前由建设单位拆迁的做法，规定政府是征收补偿主体，由房屋征收部门组织实施房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作，但房屋征收实施单位不得以营利为目的。房屋征收部门对房屋征收实施单位实施房屋征收与补偿的行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。禁止建设单位参与搬迁活动，任何单位和个人都不得采取暴力、威胁或者中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。
8、问：条例取消原条例中行政机关自行强制拆迁的规定，主要考虑是什么？ 答：按照原条例的规定，政府既可以责成有关部门强制拆迁，也可以申请法院强制拆迁。近几年来，强制拆迁过程中出现了一些恶性事件，虽然是极少数，但必须高度重视，切实采取有效措施，杜绝此类事件发生。
全国人大常委会办公厅2009年8月28日向社会公开征求意见的《行政强制法（草案）（三次审议稿）》第十三条规定，行政强制执行由法律设定。本条例是行政法规，不宜再设定行政强制执行。因此，条例取消了原条例中行政机关自行强制拆迁的规定，规定由政府申请法院强制执行。这样也有利于加强对政府征收补偿活动的制约，促使政府加强和改进群众工作。
9、问：条例为什么没有对征收集体土地作出规定？
答：有意见认为，条例应一并解决集体土地和房屋征收问题。从我们调查了解的情况看，现在矛盾突出的确实主要在集体土地征收方面，但国有土地上的房屋征收和集体土地征收是分别由条例和土地管理法调整的，通过行政法规对征收集体土地作出规定是超越立法权限的。我们将会同有关部门抓紧对土地管理法有关集体土地征收和补偿的规定作出修改，由国务院尽早向全国人大常委会提出议案。
【链接】
暴力拆迁可追究刑事责任
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，暴力迫使被征收人搬迁可追究刑事责任。
条例规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。此外，条例还规定，采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。
征收范围确定后“违建”不补偿
针对一些地方存在的房屋征收前“突击”改扩建，以期获得更多补偿的现象，《国有土地上房屋征收与补偿条例》给出了明确规定，以杜绝此类投机取巧、侵占公共利益的非法行为。
新条例明确，房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
补偿方式：货币或房屋产权调换
《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应当向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》讲义
一、城市房屋拆迁工作回顾及评价；
二、《征收条例》立法背景与过程；
三、制定《征收条例》的总体思路和主要内容；
四、与《拆迁条例》的不同；
五、《征收条例》主要条款的释义；
六、《征收条例》不能解决的几点问题。
一、对城市房屋拆迁工作的回顾与评价
• ㈡城市房屋拆迁法律制度的演变过程回顾 • 1978年改革开放前，“自拆自建”阶段。
• 改革开放后，到1991年6月1日，“统拆统建”阶段。
• 1991年6月1日起，进入“各拆各建加福利”阶段。
• 2001年6月6日，进入“市场化阶段”。• ㈢原《拆迁条例》的法律依据。
• 《拆迁条例》违宪和没有法律依据，是不符合事实的。
• ㈣对《拆迁条例》的评价
从1991年到2011年初，《拆迁条例》对社会经济发展起到了积极的作用，特别是对城市化、城市现代化进程起到了积极的作用。• 主要体现在三个方面：
一是保证了城市建设效率，尤其是促进了旧城区的改造，有效地推进了城市环境的改善，推进了城市综合功能的提高； •
二是有效地改善了城市居民的住房条件。•
三是大幅度提高了城镇化率。
二、《征收条例》立法背景与过程
• 立法背景：
• 为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有人的合法权益，根据《全国人民代表大会常务委员会关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》，国务院法制办和原建设部负责起草了《国有土地上房屋征收与补偿条例（草稿）》。
• 制订这个条例，关系到群众的切身利益，关系到工业化、城镇化进程，关系到现代化建设全局。
• 《征收条例》的出台特别背景，《征收法》无法及时出台。
• ㈡主要过程：
• 1、2007年12月14日，国务院第200次常务会议首次对条例草案进行了审议。•
2、2007年12月14日后，2010年1月29日第一轮修改。
• 3、2010年1月29日和12月15日两次向社会公开征求意见。• 4、2011年1月21日，正式公布施行。
三、立法总体思路、主要内容
• ㈠总体思路
• 一是统筹兼顾工业化、城镇化建设和土地房屋被征收群众的利益，努力把公共利益同被征收人个人利益统一起来。
• 二是通过明确补偿标准、补助和奖励措施，保护被征收群众的利益，使房屋被征收群众的居住条件有所改善、原来生活水平不降低。
• 三是通过完善的征收程序，加大公众的参与、禁止建设单位参与搬迁，取消行政强制拆迁，加强和改进群众工作，把强制搬迁减少到最低限度。
• 与此同时，总体思路中还考虑到节约集约利用土地、严格保护耕地的原则。
• ㈡主要内容和规定
• 按照统筹兼顾工业化、城镇化需要和房屋被征收群众利益，把公共利益同被征收人个人利益统一起来的总体要求，《征收条例》做出了五个方面的规定：
一是对被征收人的补偿包括被征收房屋价值的补偿、搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿和补助、奖励。对被征收房屋价值的补偿不得低于类似房地产的市场价格。对符合住房保障条件的被征收人除给予补偿外，政府还要优先给予住房保障。
二是征收范围。确需征收房屋的各项建设活动应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，保障性安居工程建设和旧城区改建还应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
三是征收程序。扩大公众参与程度，征收补偿方案要征求公众意见，因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，还要组织听证会并修改方案。政府作出房屋征收决定前，应当进行社会稳定风险评估。•
四是政府是房屋征收与补偿的主体。禁止建设单位参与搬迁，承担房屋征收与补偿具体工作的单位不得以营利为目的。
五是取消行政强制拆迁。被征收人超过规定期限不搬迁的，由政府依法申请人民法院强制执行。此外，对违反《征收条例》的行为设定了严格的法律责任。• ㈠适用范围不同。只适用国有土地上房屋征收。• ㈡目的不同。为了公共利益需要。
• ㈢补偿对象不同。只适用于被征收房屋的所有权人。• ㈣管理与实施主体不同。主体是市、县级人民政府。•
1、征收主体和补偿义务主体都是政府。
2、房屋征收与补偿工作由市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施。• ㈤前置条件不同。前提条件相对宏观。
• ㈥项目启动程序不同。由政府直接启动，由政府做出房屋征收决定，政府确定的房屋征收部门负责组织房屋征收与补偿工作。• ㈦评估机构选择方式及评估结果异议处理不同。
1、评估机构选择方式。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；
2、对评估结果异议的处理。可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果的异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。即一评估一复核一鉴定。• ㈧补偿安置矛盾解决方法不同。• 主要有五点：
1、对达成补偿协议后又不执行的矛盾处理。达成补偿协议后，不搬迁的，可以依法提起诉讼。
2、对于达不成补偿安置协议的处理。由政府作出补偿决定。•
3、对房屋所有权人不明确的处理。由政府作出补偿决定。
4、对做出补偿决定或裁决后拒不搬迁的处理。由政府依法申请人民法院强制执行。
• ㈨强制执行模式、申请主体、执行依据不同。•
1、征收时，只有司法强制一个途径；
2、征收时，申请主体是市、县级人民政府；
3、征收时，强制执行依据是政府作出的征收决定； •
4、征收时，执行主体是法院。关于是否保留行政强制拆迁的问题争议较大，之所以没有保留，一是正在起草行政强制法也禁止了这类行政强制行为。
二是房屋征收过程中，政府做为当事人一方，不宜再行使行政强制权，以防止行政权力过渡集中。
• 三是行政强制拆迁是引发矛盾纠纷的主要原因，也是恶性事件的导火索。•(一)第四条
市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。
• 市、县级人民政府确定的房屋征收部门（以下称房屋征收部门）组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。• 市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。•
本条是关于房屋征收管理体制的规定。
第1款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。这里的“市、县级人民政府”主要包括两个层面：一是市级人民政府。主要包括除直辖市外的设区的市、直辖市所辖区、自治州等。二是县级人民政府。主要包括不设区的市、市辖区（直辖市的区除外）、县、自治县等。
五、重点条款的释义
• 市、县级人民政府的主要职能有七项：
– ⑴组织有关部门论证和公布征收补偿方案，征求公众意见（第十条）– ⑵对征收补偿方案的征求意见情况和修改情况进行公布，以及组织因旧城区改建需要征收房屋，多数人不同意情况下举行听证会（第十一条）； – ⑶对房屋征收进行社会稳定风险评估（第十二条）； – ⑷依法作出房屋征收决定并公布（第十三条）； – ⑸制定房屋征收的补助和奖励办法（第十七条）；
– ⑹组织有关部门对征收范围内未登记的建筑进行调查、认证、处理（第二十四条）；
– ⑺依法作出房屋征收补偿决定（第二十六条）等。
第2款规定，市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
– 房屋征收部门的设置可以有以下两种形式：
一是市、县级人民政府设立专门的房屋征收部门；
• 二是在现有的部门（房地产管理部门、建设主管部门）中，确定一个部门作为房屋征收部门。
• 原则上讲，一个城市不宜有多个征收部门，以避免征收补偿标准不一问题出现。
– 第一方案，建议各市、县人民政府设立专门的房屋征收部门。目前，镇江市和部分县级市初步决定原房屋拆迁管理办公室为房屋征收部门。
– 第二方案，建议原房屋拆迁管理部门为房屋征收部门，原房屋拆迁管理办公室为征收部门的日常工作机构和房屋征收实施单位。实行市、区二级房屋征收的，原市房屋拆迁管理部门为征收管理部门，对区房屋征收的监督部门。
• 房屋征收部门的主要职责也有七项：
– ⑴委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作、并对委托实施的房屋征收与补偿行为负责监督（第五条）；
– ⑵拟定房屋征收补偿方案，并报市、县级人民政府（第十条）；
– ⑶组织对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况进行调查登• • •
•
• • • • • •
• 记，并公布调查结果（第十五条）；
– ⑷书面通知有关部门暂停办理房屋征收范围内的新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途相关手续（第十六条）；
– ⑸与被征收人签定征收补偿协议（第二十五条）；
– ⑹与被征收人在拆迁补偿方案确定的签约期限内达不成协议或者被征收房屋所有权不明确的，报请作出决定的市、县级人民政府作出补偿决定（第二十六条）；
– ⑺依法建立房屋征收补偿档案，并将分户补偿情况在房屋拆迁范围内向被征收人公布（第二十九条）等。
设区的市房屋征收部门也可以分二个层级设置，即市房屋征收部门与区房屋征收部门二个层级。
– 市级房屋征收部门在履行市房屋征收部门职能的同时，还应当承担如下管理职能，初步设想为：
• ⑴研究制定本行政区域内房屋征收的相关政策法规； • ⑵拟定房屋征收计划；
• ⑶对各区拟公布或实施的房屋征收方案进行综合平衡；
• ⑷对各区拟公布施行的房屋征收补助和补贴办法进行综合平衡； • ⑸对各区做出的房屋征收决定、房屋征收补偿决定进行行政复议； • ⑹对征收补偿资金、安置房建设的筹措和使用情况进行监管； • ⑺对征收档案进行管理； • ⑻处理房屋征收信访。
第3款规定了市、县级人民政府的有关部门的是房屋征收的协助部门。
有关部门包括财政、国土资源管理、规划、建设、房地产、工商、税务、住房保障、发展改革、监察、审计等。
（二）第五条
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
第1款规定房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为目的。
考虑到房屋征收实践中，由房屋征收部门受编制、人员、设施设备、技术条件的限制，直接从事房屋征收与补偿工作是不现实的，因此，规定可以委托房屋征收实施单位承担承担房屋征收与补偿的具体工作。
第2款规定了房屋征收部门对房屋征收实施单位的监督责任。主要职能：
– ⑴应当对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，促使其遵守职业道德、规范征收行为、减少矛盾纠纷，保护被征收人的合法权益。
– ⑵对房屋征收实施单位在委托范围内实施房屋征收的行为承担责任。
（三）第八条
为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定：
– ㈠国防和外交的需要；
– ㈡由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；
– ㈢由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；
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• – ㈣由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；
– ㈤由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
– ㈥法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
本条是关于房屋征收公共利益范围即公共利益界定和规定。
⑴公共利益界定的总体思路。
⑵大家关心的几个问题的个人认识。
（四）第九条
依照本条例第八条规定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
制定国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，应当广泛征求社会公众意见，经过科学论证。
本条是关于确需征收房屋的建设活动应当符合规划，纳入计划的规定。
该条款：
– 一是明确了为避免不必要的房屋征收，应当通过国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划进行调控，并保障规划的科学性、民主性，尤其是要加强基本农田保护，严守18亿亩耕地红线。
– 二是保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展计划。
（五）第十条
房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。
市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。
本条是关于征收补偿方案的拟定、论证和征求意见的规定。
一般情况下，房屋征收补偿方案应当包括房屋征收范围、实施时间、补偿方式、补偿金额、补助和奖励、安置用房面积和地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，与原房屋拆迁条例规定的拆迁补偿安置方案的内容相当。
（六）第十一条
市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。
因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。
• 本条是关于市、县级人民政府公布第一款征求意见情况的规定，以及因旧城区改建需要征收房屋的特别规定。
• 第2款规定是对旧城区改建需要征收房屋的特殊规定。
• 这里的多数被征收人应当理解为半数以上。
• 征收人是按房屋权属证明户数进行计算的，不是人数。
• 认为补偿方案不符合本条例的规定，应当是可以统计的反对意见，以书面形式为宜。
• 参加听证的代表不应当限于被征收人，而该当包括被征收人代表和社会各界公众代表。
（七）第十二条
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。
作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
• 本条是关于社会稳定风险评估、人数较多的征收决定和讨论决定、征收补偿费用管理作用的规定。
• 第1款，关于社会稳定风险评估。风险评估的主体是市、县级人民政府。
• 关于房屋征收决定涉及被征收人人数较多的。由各市、县级政府确定。
• 第2款规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。
• 足额是指用于征收的货币、实物的数量应当符合征收补偿方案的要求，能够保障全部被征收人得到依法补偿和妥善安置。• 专户存储要求在银行设立专门的帐户进行存储管理；
• 专款专用，是指征收补偿费用只能用于发放征收补偿，不得挪作他用。
（八）第十六条
房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。
房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。
– 本条是关于征收范围确定后暂停办理有关事项的规定。
– 建议对房屋析产、买卖或者租赁房屋，户口迁入或者进行分户也进行限制。– 第2款规定了通知暂停办理事项的主体是房屋征收部门。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。– 房屋征收范围什么时间确定？
• 凡是国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划划定了的范围，就应当视为确定了房屋征收范围。
• 凡是市、县级国民经济和社会发展计划的所涉及的保障性安居工程建设、旧城区改建项目，其项目用地范围就应当是征收范围。• 在确定具体项目时，再由规划、土地部门确定详细的征收范围。
（九）第十八条
征收个人住宅，被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当优先给予住房保障。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
– 本条是关于保障被征收人居住条件的规定。– 根据国务院授权，我省拟规定：“征收个人住宅，被征收人家庭符合住房保障条件的，设区的市、县（市）人民政府应当优先给予住房保障。被征收人家庭不参加社会轮候，按照达成补偿协议的先后顺序，申购经济适用住房、配租廉租房。具体保障标准、操作程序由各市、县人民政府制定。”
（十）第二十条
房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。
房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。
– 本条是关于房地产价格评估机构选定及独立开展评估活动的规定。
– 第1款规定，房地产评估机构应当惠被征收人协商选定。其含义，首先由被征收人在规定时间内协商选定。其次，如果被征收人在规定时间内没有就评估机构选定达成一致意见的，由房屋征收部门通过组织投票、抽签、摇号等公开、公平、公正的方式确定。
– 具体办法由省、自治区、直辖市制定。• • • • •
• • • •
• • – 第2款规定任何单位和个人不得干预评估。结合我省实际，拟采用如下评估机构选择方法：
“房地产评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。具体办法如下：
㈠由征收部门向社会发布征收评估信息；
㈡具有相应资质的房地产价格评估机构报名；
㈢房地产价格评估机构报名数低于5个单位时，由房屋征收部门直接提供给被征收人选择，排列顺序按报名先后。当房地产评估机构报名数超过5个时，房屋征收部门可按照社会信誉状况、综合业务能力、资质等级、业务承接情况进行适当选取，向被征收人推荐5个单位供被征收人选择。排列顺序仍然按报名先后。
㈣被征收人协商决定房地产评估机构。协商不成的，由被征收人投票决定选择房地产评估机构；得票最多的房地产评估机构确定为该项目的评估机构。”
（十一）第二十一条
被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。
被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。
因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。
– 本条是关于房屋征收补偿安置方式选择、产权调换房屋差价结算，经及旧城区改造中就近安置的规定。
– 第1款规定房屋征收补偿安置方式有二种，即货币补偿和产权调换。选择权在被征收人。
– 第2款与拆迁条例一致。
– 第3款是提供改建地段或者相近地段的房屋的规定。
（十二）第二十三条
对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
– 本条是关于征收非住宅房屋造成停业停产损失补偿的规定。
– 房屋征收中，非住宅认定必须同时具备二个条件，条件一是房屋为非住宅房屋，且为营业性用房；条件二是经营行为必须合法，不能是违法经营。– 对“住改非”房屋，在拆迁中，可以增加补偿。
– 根据国务院授权，拟采用如下办法：
• “因征收非个人住宅房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素，由评估机构评估确定。具体操作办法由各市、县制定。”
（十三）第二十四条
市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。
市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。
– 本条是关于加强建设活动管理，以及在房屋征收前对未登记的建筑先行调查处理、认定和处理的规定。
– 第1款规定了市、县级人民政府加强建设活动管理的责任。
– 第2款规定在房屋征收前应当对未登记的建筑先行调查处理、认定和处理。– 先行进行处理优点是依据城乡规划法处理，不涉及补偿安置问题，减少矛盾纠纷集中暴发。
（十四）第二十六条
房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照
本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。
补偿决定应当公平，包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。•
被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。
– 本条是关于市、县级人民政府做出房屋征收补偿决定，补偿决定内容和不服补偿决定的救济的规定。
– 第1款是关于做出补偿决定的情形。
• 一是达不协议的，在签约期限后做出补偿决定。• 二是产权不明时做出补偿决定。
• 三是补偿决定应当依法送达、公告。公告范围限于征收范围。依法送达后才能生效。
– 第2款是关于补偿决定应当公平。
– 第3款是关于被征收人对补偿决定不服的救济。
（十五）第二十七条
实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。
• 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。
任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。
– 本条是关于“先补偿、后搬迁”原则和禁止性的规定。
– 第1款是“先补偿、后搬迁”原则。包含两种情况：一是房屋征收当事人达成征收补偿安置协议，双方已经按协议约定履行了相关给付义务；二是征收当事人达不成协议，政府依法做出补偿决定，货币补偿款已经专户存储、产权调换房源和周转用房地点和面积已经明确。符合这两种情况的都属于先行予以了补偿。
– 第2款是对非法逼近搬迁的禁止性规定。
•（十六）建议的房屋征收程序
一、凡属省、市发展改革部门立项、市级以上财政出资和跨区项目，由市人民政府负责房屋征收与补偿工作；凡属各区发展改革部门立项、区级财政出资的项目以及市人民政府下达由各区人民政府组织实施的其他项目，由各区人民政府负责房屋征收与补偿工作。
二、市住房保障和房产管理局是本市房屋征收部门，各区房屋管理部门是各区房屋征收部门，市、区房屋征收部门负责组织实施城区房屋征收工作。
三、房屋征收部门可以委托已取得资质的房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。
四、为了公共利益需要征收房屋的，由项目业主向房屋征收部门提出申请并提交建设项目批准文件、建设项目规划红线图和国有土地使用权批准文件等材料。
五、房屋征收部门收到项目业主提交的征收申请及相关材料后，应在3日内在房屋征收范围张贴房屋征收告知书，告知被征收人的权利和义务；并委托征收实施单位对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积、无产权房屋等情况进行摸底、调查，被征收人应当予以配合，征收实施单位应将摸底、调查结果报经市房屋征收部门审核后在房屋征收范围内向被征收人公布。
房屋征收部门应书面通知规划、建设、工商、房地产交易登记等部门暂停办理新建、扩建、改建房屋、改变房屋用途、权属和抵押登记、工商登记等相关手续。
六、被征收人应当在房屋征收告知书发布之日起5日内自行协商选定房地产价格评估机构；若被征收人在此期限内无法通过协商方式选定房地产价格评估机构的，则以70%以上户数选定的房地产价格评估机构作为多数人意见确定评估机构；若被征收人无法形成多数意见的，则在上述期限届满后3日内由房屋征收部门通过公开抽号的方式随机选定。公开抽号时，邀请被征收人代表、被征收房屋所在区监察部门、街道（镇）、社区（村）组织代表等参与监督。
七、房屋征收部门拟定的房屋征收补偿方案应在房屋征收范围内和征收部门门户网站予以公布，征求公众意见，征求意见期限为30日。被征收人需提交意见的，应持本人身份证明和房屋权属证明在征求意见期限内以书面形式提交。
八、因旧城区改建需要征收房屋，70％以上被征收人认为征收补偿方案不符合规定的，房屋征收部门应组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。参加听证会的公众代表可包括被征收房屋所在地街道（镇）、社区（村）组织代表、人大代表或者政协委员、法律工作者等。
九、市人民政府实施的房屋征收项目，由项目主管部门牵头开展社会稳定风险评估并提交风险评估报告；各区人民政府实施的房屋征收项目，由项目所在地辖区政府牵头开展社会稳定风险评估并提交风险评估报告；其他的房屋征收项目，由项目所在地辖区人民政府牵头开展社会稳定风险评估并提交风险评估报告。
十、房屋征收决定涉及被征收人户数在1000户以上的，作出房屋征收决定前，应当经市人民政府常务会议讨论决定。
十一、房屋征收补偿费用应含被征收房屋货币补偿和购买、建设产权调换房屋的费用。房屋征收补偿费用应根据房屋征收补偿和安置用房购买、建设进度足额到位。
十二、各区人民政府组织实施的房屋征收项目，其房屋征收补偿方案在向公众公布征求意见前，应报经市房屋征收部门审核。
市、区房屋征收补偿标准按我市现行的房屋拆迁补偿标准执行。
十三、房地产价格评估机构应对各评估事项进行科学鉴定，独立、全面、客观、公正、准确地进行估价并出具评估报告。
房地产价格评估机构有下列行为之一的，房屋征收部门应当将其列入不良信用档案并暂停将其列入房屋征收评估机构公示目录，暂停期限为1年：
（一）未依照约定及时出具估价报告的；
（二）估价报告经鉴定存在明显重大技术问题的。
十四、房地产价格评估机构有下列行为之一的，房屋征收部门应当将其列入不良信用档案并禁止将其列入房屋征收评估机构公示目录：
（一）未依照约定及时出具估价报告次数累计达两次的；
（二）估价报告经鉴定存在重大技术问题次数累计达两次的；
（三）接受评估委托后无正当理由拒绝继续房屋估价的；
（四）拒不按鉴定意见修改估价报告的；
（五）出具虚假估价报告，估价结果严重失实的；
（六）擅自转让房屋征收评估业务的；
（七）出现其他违法违规行为的。
十五、各县（市）人民政府可参照本意见执行。
十六、本意见今后与国家及省相关部门出台的规定或办法不一致的，从其规定。
十七、本意见自公布之日起施行。
福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）市国土资源局
市住房保障和房产管理局
为进一步规范城区集体土地征收房屋补偿工作，切实维护被征收人合法权益，结合我市实际，现提出如下意见。
一、集体土地征收房屋补偿工作由市国土资源局、市住房保障和房产管理局负责组织实施。
二、征收集体土地涉及房屋征收补偿的，由项目业主向市住房保障和房产管理局提出申请并提交建设项目批准文件、建设项目规划选址红线图等材料。
三、市国土资源局发布征地告知书时应明确告知征地范围内的房屋补偿由市住房保障和房产管理局负责组织实施。
征地告知书发布后，市住房保障和房产管理局可委托房屋征收实施单位组织开展征地范围内房屋摸底、调查，通过公开抽号方式选定房地产价格评估机构，参照市区现行房屋拆迁补偿标准拟定房屋补偿方案。
四、集体土地征收获批后，征收土地公告应明确征地范围内的房屋同时征收，并告知征地补偿安置方案由市国土资源局公布实施，房屋补偿方案由市住房保障和房产管理局公布实施。
五、集体土地征收房屋补偿方案确定的签约期限内，被征收人与征收单位达不成补偿协议，在房屋货币补偿金额到位或提供产权调换房屋（周转房）的地点和面积后，由土地行政主管部门责令限期交地。逾期仍未交地的，由土地行政主管部门向人民法院依法申请强制执行。
一是法律关系性质的改变。在《拆迁条例》下, 拆迁人为取得房屋拆迁许可证的单位, 是普通的民事主体, 拆迁人与被拆迁人之间是普通的民事关系。而依据新的《条例》, 征收人为市、县级人民政府确定的房屋征收部门, 是经授权的行政主体, 征收人与被征收人之间是行政法律关系。
二是征收前提的改变。根据先前的《拆迁条例》第七条之规定, 拆迁人要获得拆迁许可证, 只需向房屋拆迁管理部门提交建设项目批准文件、建设用地规划许可证、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。而根据新《条例》第二条、第八条之规定, 房屋征收必须是基于法定的公共利益而作出。不是基于法定的公共利益的需要, 不得对当事人的房屋实施征收。如此, 公共利益需要成为征收的法定前提。
三是征收程序的改变。根据先前的《拆迁条例》之相关规定, 拆迁人依法取得房屋拆迁许可证后即可进行拆迁, 被拆迁人难以合法表达其利益诉求。而新的《条例》不但在实体上客观界定了“公共利益”, 设计了“补偿机制”, 还通过一系列程序性规定, 为被征收人了解征收决定, 表达利益诉求, 实现公正裁决争议, 确定了公开、公平、公正的运行机制, 为征收补偿制度的顺利实施提供了程序保证。
四是补偿机制的改变。先前的《拆迁条例》尽管也确立了市场补偿原则, 但由于房屋评估机构的选择、补偿方式的选择等方面受到限制, 这一原则并未能得到落实。为此, 新的《条例》设定了更为科学和公平的补偿机制。首先是引入独立第三方评估制度, 保证补偿机制客观、公正;其次, 明确提出房屋价值的补偿不低于被征收房屋类似房地产的市场价格;再次, 明确了被征收人对于补偿方式的选择权;最后, 为被征收人设立了完善的法律救济途径, 被征收人对补偿决定不服的, 可依法提起行政复议和诉讼。
五是强制执行方式的改变。依据先前的《拆迁条例》第十七条之规定, 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的, 由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁, 或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。如此, 就容易出现房屋拆迁管理部门既当运动员, 又当裁判员的情形。为此, 新的《条例》取消行政强拆。被征收人不履行房屋补偿决定的, 房屋征收部门必须依法申请人民法院强制执行。
六是设定了严格的法律责任。先前的《条例》虽然也有相关的法律责任条款, 但在法律责任的主体、违法情形、法律责任的形态等方面都存在不周延之处, 实践中诸多违法行为难以据此进行问责。为此, 新的《条例》设定了严格的法律责任条款。如实践中饱受诟病的非法逼迁行为, 《条例》予以明确禁止, 并规定了严格的法律责任。对于被征收入以非法方式阻碍房屋征收工作的, 也规定了相应的刑事责任和行政责任。
二、《条例》要实现预期之制度功能面临的挑战
尽管《条例》已经出台, 但就制度规范本身而言, 《条例》要实现预期之制度功能, 尚需面临挑战:
首先, 公共利益的判断与反思。《条例》第八条规定了属于公共利益需要的六种情形, 这是《条例》的一大亮点。对于《条例》所列之公益条款, 应当进行严格解释。对于征收决定之程序制度和救济制度, 应当严格遵守, 通过民主、行政和司法的三重机制, 确保公益需要之真正实现。
其次, 征收决定程序之遵守。《条例》第十条、第十一条、第十二条对征收决定做出前的论证、听证、社会风险评估等程序做出了具体规定, 但是这些规定不够细致, 可操作性有待加强。首先是征求意见的方式并不明确, 没有明确的法定方式, 民众的知情权、申辩权很难得到保障;其次, “多数被征收人”、“涉及被征收人数量较多”等界定缺乏量化指标, 解释权在地方政府, 这就可能使得民众意见难以得到尊重, 使得该规定的立法本意难以贯彻;最后, 听证会的程序没有明确规定。因此, 在实践中, 应当通过更具操作性的细则规范, 防止《条例》所规定之程序被虚置。
再次, 法院之独立性。《条例》取消了行政强拆, 将强制执行权交由法院统一行使。但司法机关能否承担这样的使命很值得怀疑。在实践中, 受制于人、财、物的限制, 法院的独立性有待增强。法院是否具备足够的资源和能力来对市、县级人民政府作出的征收决定和补偿决定进行审查, 这将直接影响《条例》之实施效果。
最后, 省、直辖市、自治区在诸多操作性细则的制定权能否合理行使将严重影响《条例》之制度功能。《条例》作为行政法规, 难以对许多具体事宜作出细致规范。各地在政治、经济、社会、文化等多方面都存有较大差异, 统一的制度规范在实践中也难以得到落实。为此, 《条例》将诸多操作性细则的制定权都交由省、自治区、直辖市统一行使。如对被征收人优先住房保障的办法、房地产价格评估机构的选择办法、停产停业的损失补偿办法。但省、自治区、直辖市能否合法、合理地行使这些操作性办法的制定权?在此过程中是否会存在限制和剥夺被征收人合法权益之行为?这些都不无争议。而这些争议的存在, 将严重影响《条例》的制度初衷。
没有一部行政法规, 像《拆迁条例》引发如此激烈的矛盾和冲突;它牵动着亿万国人的心, 引发如此广泛的社会讨论和争辩。可见, 《条例》在中国立法史和民众生活中的特殊意义。
摘要：《国有土地上房屋征收与补偿条例》 (后文简称《条例》) 的出台, 昭示着《条例》在中国立法史和民众生活中的特殊意义。
关键词：房屋征收与补偿；公共利益；评估标准
财产权，作为公民的一项基本权利，是神圣不可侵犯的。然在特定的条件下，财产权并非绝对雷打不动，因公共利益的需要，国家在某些情况下可以对私有财产进行征收、征用并给予补偿，由而出现了相应的征收与补偿规定。贵阳市在旧城区改造过程中，房屋征收过程是最艰难、也是存在争议最多的阶段。在拆迁过程中的自伤甚至自焚事件屡见不鲜，诸多激烈的动迁矛盾，足以说明动拆迁本身就存在一些或大或小的问题，这些问题处理不当演变成矛盾激化，成为酿成极端事件的原因。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台改变原有的《城市房屋拆迁管理条例》中一些不合理的规定，强调了私权保护，增加了对城市房屋征收中的被征收人的保护，同时，贵州省人民政府办公厅印发《贵州省国有土地上房屋征收补偿住房保障办法（暂行）》《贵州省国有土地上房屋征收评估机构选定办法（暂行）》《贵州省国有土地上房屋征收停产停业损失补偿指导意见》，这些无疑具有进步意义，然贵州省贵阳市作为西南地区较大的省会城市，作为少数民族人口较多的城市，对房屋征收与补偿的研究，对于维护贵州地区民族团结，维护民族社会稳定，保护公民私有财产等具有重要意义。
贵州省房屋征收与补偿的现状及面临的问题。以贵阳市为代表的贵州省在旧城建设改造的过程中，对征收决定、公共利益、征收程序等方面解释欠缺，不能够准确把握条例精神，补偿方案不太完善，补偿性决定多不被市民所接纳，同时，司法强拆，面临严峻挑战，如果没有有效的程序或制度为前提，会导致侵权、滥权，滋生腐败。因此，贵州省在房屋征收与补偿上面临的一系列问题急需解决。
一、公共利益的界定与把握
基于公共利益的目的，是房屋征收补偿的动因。这不仅与《宪法》、《物权法》所规定的基于公共利益的目的而征收公民的私有财产是相一致的，而且在某种程度上能预防拆迁泛滥现象的产生。在贵州省贵阳市房屋征收与补偿的现实案例中，公共利益的限定词"国家安全"在具体操作中应当歧义不大，但将"促进国民经济和社会发展"作为公共利益的一个点，明显会出现误读。此标准指的是什么，怎样的征收才体现现实的符合国民经济和社会发展的目的？对于贵阳而言，不管是投入开设一家企业工厂，抑或是修建一个公共场所，甚至于开发一个小区，纸面上看是有利于促进国民经济和社会发展的行为，将如上一切"促进国民经济和社会发展"的行为都界定成为“公共利益”，对此概念把握，不仅没有起到有效的限定作用，反而使得"公共利益"的界限模糊或是模糊。
二、市场价格认定存在的问题
条例与办法给人感觉是房屋征收在以后就不会"低于市场价"，但是我们观察到对"市场价格"之类限制词类似房地产的认定，贵阳市不同地段的同类房屋市场价格相差大，事实上就为征收与补偿留下了较大的操作空间。而对于产权调换的补偿方式，若征收后原地被改建为公共设施场所，周边又无房可供被征收人回迁，这个规定就成为"一纸空文"。贵阳旧城改建牵扯到的是一揽子计划，要有现成的住房可提供，才能保障被征收人的回迁权利，但贵阳市房屋征收与补偿在实际操作中往往能做到的可能性很小，所以公民的产权调换缺乏强有力的法律保障。即使贵阳市居民选择进行产权置换，但如果是从生活环境、交通、地段等资源相对较好的区域转到较差的区域，反过头来又给居住生活带来诸多不便，这就让居民的生活质量不升反降。另外条文和办法中征收房屋"不得以营利为目的"的规定，言辞显得过于不清晰。征收房屋的具体成本是多少，卖地收入又是多少，超过多少属于营利的范畴，倘若这些问题得不到解决，此规定注定是不能操作。
三、评估机制存在的漏洞
贵阳市房屋的征收与补偿，伴随而来的是如何衡量房屋的价值，这就需要去评估。然而，在贵阳市现实的评估只会去考虑房屋的实际造价，地理位置等因素以及现在的市值，将来的升值空间等等，这只是一种客观的评估，一座房屋所承载的远不止这些，它还包括一个人或一户人家的精神寄托以及之前所包括的人生规划，这些远远不能用现有的评估机制区衡量，精神的归宿在一定程度上远胜于物质的补偿。
针对贵州省贵阳市房屋征收与补偿面临的问题，我们可以从如下几方面入手：
（一）在法律上对公共利益的概念实行类型化
公共利益在概念上虽难以界定，但可以通过使其类型化形式弥补其无法具体定义的缺陷。从方法论视角来看，类型化指的是通过对拥有共同特征的案件事实进行抽象，然后进行归类，进而使不确定定义和一般条款得到具体化的过程。通常来说，不确定定义不宜具体概念化，但可以通过条例或办法，以不同类型化对典型的公共利益范畴做出列举。公共利益，这个较为广泛的概念，作为一个不确定的因素，必须以实行类型化的方式才能在特定的情况下确定其准确的利益形态，进而使用最准确最恰当的解释方法。
（二）赋予被征收人价格评估的复核权
在征收过程中，被征收人若是能够取得一个较为满意的征收价格，的确可以减少征收过程中的阻力，双方都会比较愉快，但是评估若远远超过被征收人预想的状态，或是达不到一种中和的状态，无疑会伤害到被征收人。这时，站到公平正义的角度，我们需要解决这一问题——赋予被征收人价格评估的复议权。结合贵州省实际情况，多家参评，当被征收人对评估价格评估有异议，可以寻找其他评估机构进行评估，最终取较高评估价格。通过这种方式，可以减少被征收人精神上的压力，也可以减轻征收者征收上的阻力。
四、弥补规范的不足，补充原则性条款
虽然条例和办法规定国有土地上房屋征收只能是基于公共利益，并通过列举方式展示了几种属于公共利益的情形，但正如上文分析的一样，在界定与把握公共利益方面仍然存在着模糊和不确定性，要谨防打着"公共利益"的幌子进行的商业开发。在条例中或是司法解释中补充一些原则性条款，通过这种方式弥补条例的不足。例如坚持以省为特色，坚持以人为本，加以合理安置为原则，出台多样灵活的安置办法，让被征收人的安置选择权得到充分尊重。此外，还要在纠纷解决中不断完善的司法救济制度，不仅要对政府征收行为的合法性进行审查，还要对政府行为的合理性进行判断，遵循司法终局的原则，最终使被征收人的权利能得到法律保护。
参考文献：
[1]于宏伟.国有土地上房屋征收与补偿条例焦点问题解析[M].北京：法律出版社，2011.
[2]孙亚峰.限制“定”的权力保障“选”的权利——被征收人安置补偿方式选择权的保护[J].国土资源.2015（10）.
【房屋征收与补偿条例】推荐阅读：
片区房屋征收补偿协议书06-24
国有土地上房屋征收货币补偿协议07-16
房屋征收搬迁通知06-21
土地征收补偿安置方案07-15
房屋拆迁安置补偿协议07-27
农村房屋拆迁补偿评估风险及防范对策07-26
鞍山市集体土地房屋拆迁补偿安置暂行办法07-11
集体土地征收政策07-05
企业税收征收方式09-06
土地征收协议书07-12
