投资性房地产管理办法（精选8篇）
项目投资管理暂行办法
第一章
总
则
第二章
机构与职责分工
第三章
项目投资原则与标准
第四章
项目研究论证
第五章
项目决策
第六章
项目实施
第七章
项目评估
第八章
附
则
第一章
总
则
第一条
为加强公司项目投资管理，规范投资决策程序，明确投资管理职责，控制投资风险，提高项目投资效益，特制定本办法。
第二条
本办法适用于公司及公司全资或控股子公司（包括有实际控制力的所属企业）所有新投资项目。
第三条
本办法所称投资项目是指通过土地市场公开出让、企业并购或与政府先确定合作意向后通过公开市场方式取得土地的开发项目。
第四条
项目投资管理分为项目研究论证、项目决策、项目实施、项目评估四个阶段。
第二章
机构与职责分工
第五条
股东大会、董事会、总经理依据公司章程规定的权限分别对公司投资项目作出决策。
第六条
总经理对董事会负责，统筹投资项目的前期研究论证、项目实施与管理、项目评估等工作。
第七条
公司主管副总对总经理负责，组织领导相关部门、子公司或专业机构完成项目论证，根据本办法要求组织编制相关文件。
第八条
发展经营部对主管副总负责，是项目开发管理的牵头部门，进行开发项目投资论证、尽职调查等工作，负责编制项目立项建议书、尽职调查报告、投资建议书等文件。必要时，组织公司相关部门或子公司成立工作小组，进行投资分析，完成投资论证各项工作。
第九条
财务部、审计部、规划与产品研究中心、项目管理部、成本管理部、证券部、人力资源部、办公室等部门应积极协助，依照本办法的规定承担项目投资管理全过程中相应职责，包括配合项目论证、参与编制立项建议书、投资建议书以及项目实施和项目评估等工作。
第十条
子公司的项目投资，应依照本办法规定进行项目投资研究论证，但项目投资决策须报公司总经理办公会审批。
第三章
项目投资原则与标准
第十一条
坚持符合公司中长期战略规划，符合国家产业发展政策、区域总体规划及城市发展规划的原则。
第十二条
坚持以科技地产项目为特色，战略性投资项目和策略性投资项目相结合的投资原则。
公司战略性投资项目的开发周期为5-10年，策略性投资项目的开发周期一般不超过3年。
第十三条
公司坚持以社会效益为首、以经济效益为本的项目投资目标，投资项目应具备必要的规模体量和一定的社会、经济和环境效益。
公司项目投资收益水平不低于行业平均的投资回报水平。
第十四条
公司坚持立足北京、兼顾外埠的区域投资原则，投资布局于中国经济最具活力和潜力的地区或城市。
第十五条
公司根据发展战略编制项目储备计划，结合宏观经济和房地产行业政策，坚持反周期投资策略，以合理低价获取土地资源。
第四章
项目研究论证
第十六条
新项目来源包括以下途径：一是国土部门土地招拍挂公告信息；二是外部并购或转让类项目信息；三是政府合作及其他项目。
第十七条
土地市场公开出让类项目需编制项目投资建议书；企业并购类项目需经立项研究、尽职调查程序并完成项目立项建议书、尽职调查报告和投资建议书；政府合作及其他项目需经立项研究程序并完成项目立项建议书和投资建议书。
第十八条
子公司定期或不定期向发展经营部通报新项目信息。发展经营部对所接收项目信息进行初步筛选，对符合公司发展战略和业务方向、有一定投资价值的项目，报主管副总审批后，进行项目投资前期研究。
第十九条
发展经营部建立项目储备制度。对进入投资前期研究的项目，不论获得与否，都应由专人负责登记入库，对相关资料妥善保管。
第二十条
项目投资前期研究结论报主管副总审批后，同意继续开展的项目，由发展经营部牵头成立项目工作小组。项目工作小组负责项目前期调研，提出立项申请，编制项目立项建议书。
第二十一条
项目工作小组成员构成应注重经营、规划、工程、财务、成本等专业搭配，明确各自的分工和职责。
项目工作小组负责人由发展经营部负责人担任或委派，负责项目的组织协调，小组成员由发展经营部、规划与产品研究中心、项目管理部、财务部、成本管理部等部门委派人员组成。
在必要情况下，应聘请律师、项目所涉及专业领域的技术专家，以及其他中介机构的，应报主管副总决定并按公司相关规定履行程序。
第二十二条
项目前期调研应到项目现场围绕项目背景、规划定位、市政条件、市场情况、开发前景等进行考察、访谈，收集掌握第一手资料，形成问题清单和资料汇编，作为项目工作小组的工作底稿和编制立项建议书的依据文件。
第二十三条
需公司立项的投资项目，必须编写项目立项建议书，对拟建项目基本情况进行阐述，内容包括市场调查与分析、规划设计理念、项目定位分析、工程开发周期、项目投融资计划、销售方案、经济效益及风险分析等，论述项目的初步可行性。
对项目存在重大质疑的，应及时向主管副总报告，必要时申请中止研究。
第二十四条
项目立项建议书经主管副总审核后，提请公司总经理审批，并报公司总经理办公会研究讨论，决定项目是否立项。
第二十五条
项目立项建议书应包括项目涉及的产业政策、背景材料及有关政府部门的审批文件等附件。
发展经营部在公司总经理办公会召开前3日，将拟上会审议项目立项建议书及附件材料，送至会议组成人员。
第二十六条
对正式立项的并购类项目，项目工作小组必须进行尽职调查，并提交尽职调查报告；其它新投资项目鼓励开展尽职调查。
尽职调查报告至少包括以下内容：
（1）
项目本体所涉及各方面的客观、真实情况；
（2）
项目合作方的资信与实力、管理能力以及合作意图、设想；
（3）
项目所在地的市场情况、政策特点、发展前景；
（4）
项目本体及合作方相关财务或法律问题调查；
（5）
其他影响项目可行性因素的调查情况。
第二十七条
尽职调查需拟定详细的工作计划，进行实地考察，掌握全面资料。
须聘请专业机构的，及需要内部协作、对外协调等事宜，应报请主管副总决定并按照公司相关规定履行程序。
尽职调查过程中，发现项目存在重大质疑或重大风险的，应及时向主管副总汇报，对于认定没有可行性或不具备投资条件的项目，报请总经理撤销立项并向总经理办公会通报。
第二十八条
对正式立项的政府合作类项目，须聘请专业机构进行项目市场调研和商业策划，并提交商业策划报告。
商业策划报告的内容至少包括：
（1）
项目所在市场规模、特点、潜力及细分市场预测；
（2）
项目定位分析及商业模式的研究与建议；
（3）
目标产业及城市规划等领域外部专家出具的意见与建议等。
第二十九条
商业策划报告认定没有可行性或不具备投资条件的项目，应报请总经理撤销立项并向总经理办公会通报。
第三十条
通过投资研究，认定有操作可行性的项目，项目工作小组应编写项目投资建议书，具体格式和内容要求参照公司项目投资建议书编制指南。投资建议书由项目工作小组或委托专业机构进行研究并编写。
第三十一条
项目投资建议书包括11方面内容：项目概况、投资环境与市场分析、项目用地调查、规划方案、开发计划、营销方案、投资估算与效益分析、资金筹措、组织实施方案、风险分析、结论及建议。编制单位可根据项目情况对部分内容作适当调整。
第三十二条
主管副总应组织公司有关部门，对项目投资建议书、尽职调查报告、商业策划报告等进行充分论证，必要时可聘请外部专家或机构，进行决策咨询。
外部专家或机构应签署书面意见，作为项目决策的参考依据。
第五章
项目决策
第三十三条
投资项目的审批权限
（1）公司及控股子公司单笔或累计投资额占公司最近一期经审计总资产3％以下的对外投资项目由总经理审批；
（2）公司及控股子公司单笔或累计投资额占公司最近一期经审计总资产3％－30％之间的对外投资项目由董事会审批；
（3）公司及控股子公司单笔或累计投资额占公司最近一期经审计总资产30％以上的对外投资项目上报股东大会审批。
第三十四条
对拟提交公司董事会审议的投资项目，应先经总经理办公会审议通过，并由总经理提请董事长召开董事会，对项目投资做出最终决策。
第三十五条
项目提交总经理办公会、董事会、股东大会审议时，应提交项目投资议案。议案应附项目投资建议书或尽职调查报告、商业策划报告及专家或机构咨询意见、法律意见书等材料。
发展经营部须在总经理办公会召开前3日，在董事会、股东大会召开前10日，提供项目投资议案及附件。
第三十六条
董事会、股东大会根据各自议事规则的规定，总经理根据公司《总经理工作细则》的规定，对重大项目投资决策进行审议批准。
第三十七条
公司董事会审议重大项目投资时，应由董事会战略委员会事先研究并提出建议。
第三十八条
股东大会、董事会和总经理办公会形成的所有与项目有关的议案、决议，同时应归入项目工作底稿保存，建立项目档案。
项目所有正式协议、合同或其他实质性文件须在项目决策审批后方可签署。
第六章
项目实施
第三十九条
经公司总经理办公会、董事会或股东大会审议批准的投资项目，由总经理组织实施。
第四十条
项目正式签约和实施时，项目工作小组负责正式投资协议、项目公司章程等法律文件的起草和修订。
必要时，由公司法律顾问或外聘专业法律机构协助审核有关法律文件。最终修订结果应报主管副总审核。
项目法律文件应按公司《合同管理办法》的规定履行审批程序。
第四十一条
经公司决策机构审议批准的投资项目，由总经理提名项目公司负责人，组建项目公司，具体负责项目组织实施工作。
项目工作小组在项目公司负责人产生后协助完成与项目公司的交接工作。
项目公司的组织机构设置方案、高级管理人员组建方案等由公司总经理办公会审议批准。
第四十二条
根据项目投资建议书及公司决策机构的审批意见，由公司总经理办公会确定项目的核定净收益（包括项目投资收益率及项目净利润），作为对项目公司进行全程考核的基本指标。
第四十三条
项目实施过程中，项目公司应建立项目动态经营预算机制，每年初根据实际开发进度、市场或其他条件变化等调整项目的投资成本或收入预测，形成项目动态收益预测报告。
项目动态收益预测报告中估算的动态净收益与核定净收益相比，变动率不超过20%的，报发展经营部备案；超过范围的，报总经理办公会研究讨论。
第四十四条
在项目单项工程实施前，项目公司应编制单项工程投资建议书，内容侧重在项目设计方案、投资成本、工程安排、招商或营销计划等方面；并依据公司《成本管理办法》制定单项工程的目标成本，经成本管理部、发展经营部、财务部、规划与产品研究中心、项目管理部审核后，由项目公司上报公司总经理办公会审议批准。
第四十五条
项目实施过程中，项目公司应通过定期书面报告、专项报告、临时报告等方式，向主管副总或总经理汇报项目进展、存在的问题和解决方案。
第四十六条
已经实施的项目，因政策或其它原因出现项目无法继续进行的情况，应及时书面向公司报告，由总经理办公会研究确定后续处置方案。
第七章
项目评估
第四十七条
项目实施过程中，发展经营部、人力资源部、财务部等部门结合项目投资建议书和公司综合计划安排，分解确定项目公司的工作目标和利润目标，进行工作考核。
第四十八条
项目完成阶段性工作或分期完成后，由公司审计部或聘请外部审计机构对项目进行专项审计或全面审计，监督项目的操作程序，提出改进建议。
第四十九条
项目竣工结算完成后三个月内，项目公司应编制项目总结报告，对项目进行全面回顾总结，报告项目净收益情况，认真分析项目投资运作经验和教训，提出改进相关工作的建议。
第五十条
项目竣工结算完成后，根据项目结算报告和审计报告数据，由审计部、财务部、发展经营部、人力资源部等审查项目净收益，与核定净收益比较，并向公司汇报。
第五十一条
在项目论证研究和决策过程中，对于违反本办法规定的程序、在决策审议文件中存在重大虚假陈述或重大工作失误的，根据公司有关规定追究相关人员的责任。
第五十二条
对项目投资过程中涉及的有关文件资料和记录，由发展经营部依据公司有关管理制度规定，进行收集、保管和归档；各部门、项目公司在本单位工作范围内就相关工作底稿、成果分别保管和归档。
第八章
附
则
第五十三条
已投资项目的改扩建及公司其它投资项目，参照本办法执行。
第五十四条
本办法由公司发展经营部负责解释。
第五十五条
本办法自公司总经理办公会审议通过后生效，自发布之日起施行。
投资性房地产, 是指为赚取租金或资本增值, 或两者兼有而持有的房地产。长期以来我国企业会计准则对投资性房地产没有给与足够的重视, 2006年实行的新会计准则对投资性房地产进行了较大的修订, 一方面赋予了企业对投资性房地产后续计量模式更大的选择权, 另一方面也为企业利用投资性房地产进行盈余管理提供了可操纵的空间。盈余管理就是企业管理当局在遵循会计准则的基础上, 通过对企业对外报告的会计收益信息进行控制或调整, 以达到主体自身利益最大化的行为。在新会计准则下, 企业是如何利用投资性房地产进行盈余管理是本文首先要解决的问题, 也是加强会计监管, 完善会计准则的必要条件。
二、投资性房地产的盈余管理空间
(一) 利用公允价值取得方法的不同进行盈余管理
根据新会计准则的规定, 企业确定投资性房地产的价值时, 应该首先在公开市场中取得相关资产的公允价值, 如果不能获得其公允价值则需要运用估值技术等方法进行确定。鉴于我国现阶段市场机制还不够完善, 取得公允价值的可能性比较低, 即使能够取得其可信性也会受到质疑。目前多数企业是利用技术估值法来确认投资性房地产的公允价值, 或者聘请专门的评估机构进行评估。由于新会计准则对估值评估缺乏更加细致的指导和规定, 企业为了获得对自身有利的评估报告, 聘请的专业估值机构可能选择其关联方或是利害关系方, 在评估过程中评估模型的相关变量又具有较强的主观性, 评估结果让人难以辨别其公允性。另外不同地理位置, 不同环境条件, 不同楼层等因素都会导致房地产交易价格大不相同, 房地产企业的这种特性为企业通过操纵投资性房地产进行盈余管理提供了便利。由此导致的会计信息失真, 相关利益者的损失都是巨大的。
(二) 利用政策的可选择性进行盈余管理
新准则中对投资性房地产的后续计量有两种可选用的方法, 即成本模式计量和公允价值计量, 如果投资性房地产所在地有活跃市场, 企业能够从活跃的市场上取得公允价值的, 可以将成本模式计量转为公允价值计量。随着国家的宏观调控, 房地产的泡沫有所遏制, 但是从历史数据来看目前房地产的价格依然处在高位, 其市场价格远远高于成本。对于房地产交易活跃的一线城市公允价值也非常容易取得, 从而方便了企业利用会计政策将过去取得的房地产转为公允模式计量。通过这种转换, 一方面提高投资性房地产的账面价值, 总资产规模扩大, 所有者权益增加, 从报表层面上降低了企业的财务风险, 使企业能够更容易的以较低的资本成本取得融资, 促进企业的扩张等一系列对企业有利的影响。另一方面, 投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的, 应当以资产负债表日的公允价值计量, 不需要再计提折旧或摊销。随着房地产价格的不断上涨计提减值准备的可能性较小, 公允价值变动损益增加, 企业每一会计期间的折旧和摊销费用同时降低, 使得企业当期利润有较大的上升。此外, 现行税法规定资产重估增值取得的相关收益不纳入缴税范围, 这样一来企业有非常大的动机通过对投资性房地产后续计量方法的转换进行盈余管理。
(三) 将投资性房地产与其他资产相互转换进行盈余管理
新准则规定, 投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权, 属于让渡资产使用权的行为, 企业所拥有的闲置建筑物不属于投资性房地产的范畴, 应当作为企业的固定资产采用成本法进行确认计量。企业将非投资性房地产转换为投资性房地产时, 公允价值高出成本的差额贷记“资本公积”;公允价值小于成本的差额借记“公允价值变动损益”。对于资产富裕的企业来说, 长期高额的折旧和摊销费用, 大大压低了企业的利润, 财务报表可能不能够真实反映企业价值, 影响投资者对企业的盈利预期和投资决策。因此, 随着房地产价格的上涨, 这类企业可能与其关联方签订租赁合同等, 将非投资性房地产转为投资性房地产采用公允价值进行后续计量。反之则取消租赁合同, 从而达到平滑利润的目的。
(四) 规避资产减值不得转回的规定进行盈余管理
《企业会计准则第8号—资产减值》中规定, 对于已经计提的资产减值损失, 在以后的会计期间内不得转回。这在一定程度上降低了企业通过资产减值损失对企业进行盈余管理可能。但是企业会通过一些更复杂的手段来规避这一规定。例如, 企业将固定资产转为投资性房地产采用公允价值计量, 转换日, 借记“投资性房地产”, 已计提的折旧、资产减值损失同样借记“累计折旧”或“固定资产减值准备”, 按照固定资产账面原值贷记“固定资产”, 差额在借方则借记“公允价值变动损益”, 差额在贷方则计入“资本公积—其他资本公积”。然而企业通过将投资性房地产再转为其他用途的资产将计入“其他资本公积”的部分转入当期收益。这样, 即使资产计提了减值准备, 企业可以通过改变资产的用途将其作为投资性房地产核算, 其公允价值与账面价值之间的差额还可以在原计提减值准备的范围内计入当期损益, 从而达到盈余管理的目的。
三、投资性房地产盈余管理的应对策略
(一) 完善投资性房地产公允价值的计量方法
在投资性房地产的后续计量时, 如何确定合理的公允价值是其关键点, 也是一个难点。如何保证取得投资性房地产的公允价值所需要的会计信息的相关性、可靠性、评估的准确性。首先, 尽量在活跃的商品交易市场中直接获取相关资产的公允价值, 由于缺乏活跃的交易市场不能直接获得相关信息的则需要对资产进行评估。其次, 在评估过程中, 应当限制企业聘请其关联方对企业相关资产进行评估, 关联方的评估容易使得报告的可信性大大降低。最后, 对于投资性房地产评估时所需参数所用的估值方法, 准则中应当给与适当引导, 避免不同估值方法和参数造成的估值混乱。目前国外相关研究成果比较丰硕, 我国可以借鉴其相关经验制定适合本国国情的指南, 增强公允价值计量的可操作性。
(二) 重新规定后续计量模式的使用范围
新会计准则下, 企业只能采取一种计量模式对投资性房地产进行后续计量, 投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量主要依据是能不能取得可靠的公允价值。单一的计量模式和转换条件, 并不利于防止企业进行盈余管理。因此, 采用多种模式计量, 依据不同情况确定相关资产的后续计量模式是值得考虑的。例如, 企业出租的建筑物和土地使用权, 在租赁期内企业取得的收入仅仅是租金收入, 而相关租金在租赁合同中已经规定, 并且双方没有在租赁结束时交易租赁资产的意图, 所以对于此类资产的计量完全可以采用成本法。而对于企业持有并准备增值后转让的投资性房地产, 企业在持有过程中会有较强烈的动机收集相关价格信息, 能够把握市场动向, 在适当的时机进行出售获利。因此对于企业持有的此类资产应该采用公允价值进行计量。总之, 企业根据投资性房地产不同的业务类别确定计量方法, 在一定程度上减少和避免相关的盈余管理。准则可以将投资性房地产的业务类别进行细分, 租赁性质的房地产用成本法计量, 出售性质的采用公允价值计量。
(三) 增加不同类别资产二次转换的限制条件
限制不同类别资产的相互转换, 是遏制企业利用投资性房地产盈余管理的重要手段。在这一方面我们可以借鉴准则关于限制金融重分类的相关规定。《企业会计准则第22号—金融工具确认和计量》规定:企业将尚未到期的某项持有至到期投资在本年度内出售或重分类为可供出售金融资产的金额, 相对于该类投资再出售或重分类之前的金额较大时, 则企业在处置或重分类后立即将其剩余的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产, 且在本年度及两个会计年度内不再将该金融资产重分类为持有至到期投资。同样, 准则在限制投资性房地产相互转换方面也应规定, 某些形式的房地产之间不可相互转换, 在允许转换的资产之间相互转换时进行年限限制。比如, 公允价值计量的投资性房地产在转换为成本法计量后的两个会计年度内不能再次转为公允价值计量。
(四) 详尽资产减值计提及转回的相关规定
新准则对于资产减值损失的规定在理论上讲是有效的。审计人员通过对比前后会计年度投资性房地产减值损失的计提和转回以及相应年度利润波动情况判断企业是否存在盈余管理。但在实务操作中, 判断企业对投资性房地产资产减值损失和转回是否真实有效往往要付出较大的成本。因为新会计准则的规定过于宽泛, 增大了企业进行主观判断的空间, 也增加了审计的难度。既然企业利用投资性房地产减值准备进行盈余管理是不可避免的, 那么在制定会计准则的时候应该对减值准备的计提和转回进行更加细致和具体的规范, 提供相应的会计指引, 尽量压缩企业盈余管理的空间。
四、结束语
新会计准则谨慎地引入公允价值, 是国际化趋同迈出的重要一步。在给企业财务政策的选择留下了一定余地的同时, 也给广大投资者、债权人、各级监管机构等主管部门准确了解企业真实的财务状况提供了合法的保障。尽管目前我国资本市场与发达国家相比还不是十分健全, 与国际会计准则在计量制定的适用方面还存在一定的差距, 但相信随着我国资本市场的不断发展及与国际市场的融合, 公允价值在投资性房地产的计量和运用会越来越成熟与普遍。
参考文献
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一是投资金额大。小的建设项目投资额一般要超过百万元，大的建设项目要达到千万元、上亿元，甚至几十亿元；
二是生产周期长。小的建设项目从立项至竣工一般需要二、三年以上，大的建设项目要经过数年才能完成；
三是产品差异大。每个建设产品，由于建筑位置、结构、面积、风格不同，使得各个开发产品之间差异很大，几乎没有可比性。
因此，房地产建设项目的投资管理相当重要，本文就对此谈一点肤浅看法。
一.把好项目关是投资管理的前提
为实现房地产建设项目社会效益和经济效益，避免和降低风险，必须对项目必要性、可行性进行研究。
一是进行市场分析。避免决策盲目性，减少和降低投资风险，充分考虑建设项目在未来市场的竞争力，使计划任务更具科学性和可靠性；
二是加强实地调研。对工程地质、水文地质，包括征地、水源、供电、运输、环保等情况要了如指掌，使投资估算有充分依据；
三是资金落实到位。由于房地产建设项目投资金额大，投资各方必须做到资金到位，必须有资金文件，确保项目得到批准后能按期实施。若需贷款，应对各项贷款条件进行认真仔细分析比较，尽量减轻利息负担和还贷压力。
二.把好设计关是投资管理的灵魂
房地产建设项目，包括编制项目建议书、可行性研究、编制设计任务书等，一旦被认为是切实可行的，就进入影响建设投资最大的设计阶段。
人们称设计阶段虽则设计费一般只占建设工程总费用的1%左右，但对整个工程项目造价影响度要占80%左右。
由于设计阶段分初步、技术、施工图设计三个阶段：在初步设计阶段，要提出设计要求，明确建设项目的外观设计、结构形式、平面布置、装修标准，进行设计招标、方案竞选，选择设计单位并商签委托设计合同等事宜；在技术设计阶段，确定建设项目设计的合理性、可行性、安全性，特别要做好建设项目对复杂工程的重大技术问题进入深化设计，确保质量；在施工图设计阶段，确定建设项目的造价，控制好设计标准和主要设计参数。为此，要
做好四方面的工作：
一是设计方案优选。为保证设计方案的先进性、准确性、合理性，房地产开发企业对设计方案招投标，对设计方案好中选优；鼓励设计单位平等竞争，择优选定设计方案和设计单位，提高设计质量，保证设计进度，控制工程造价，提高投资效益；
二是推行限额设计。限额设计是指按照标准的设计任务书及投资估算控制初步设计，通过计算的数据为依据，控制施工图设计，同时严格控制技术和施工图设计的不合理变更，保证总投资限额不被突破；
三是应用价值工程。价值工程是功能或效用与成本的比值，房地产企业应用价值工程，就是要对建设项目进行功能分析，做到功能与造价的统一，在满足功能要求的前提下，达到降低成本的目的；
四是注重圖纸会审。目的是将建设项目变更的可能性尽量地控制在施工前。就是对初步设计阶段，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到建设项目决策阶段确定的质量标准；对技术设计阶段，侧重于各专业技术是否符合预定的质量标准和要求；对施工图设计，侧重于使用功能及质量要求是否得到满足。通过图纸会审，使技术和经济有机结合，功能和造价互相平衡。
三.把好费用关是投资管理的龙头
房地产建设项目周期长、金额大，通常按建设程序六个阶段费用要严格控制：
一是投资估算。在项目决策阶段，必须对建设项目投资估算。其依据是：可行性报告等文件；建设方案；估算指标；材料设备询价；国家有关政策文件；
二是概算造价。这是在初步设计阶段，根据设计方案，编制工程概算文件，预测建设项目造价。其依据是：初步设计方案资料；概算编制办法；概算定额或指标；建设项目所在地有关费用文件；
三是预算造价。这是在施工图设计阶段确定的工程造价，其依据是：施工图纸；现行材料设备价格；预算定额等；
四是合同价格。这是指工程招投标阶段通过签订总承包合同、建筑安装工程承包合同、设备材料采购合同以及技术和咨询服务合同确定的价格。其依据是：招投标文件；施工单位资质；施工方案；
五是结算价格。这是指工程结算确定的价格，其依据是：中标价；设计变更；现场签证；
六是实际造价。这是竣工决算阶段最后确定的工程造价，其依据是：建设工程费；设备购置费；预备费；其他费用；建设期贷款利息等。
四.把好招标关是投资管理的基础
招标投标时市场经济中的一种重要交易方式，也是房地产企业建设项目投资控制的重要手段。在招投标时，要做好三方面工作：
一是合理编制标底。当前，市场上建筑安装工程招标的标底，主要采用以施工图预算、工程概算、扩大综合定额、平方米造价包干为基础等方法来编制，也有按市场价格来报价。但不论以何种方式编制，都应控制在投资范围内；
二是规范投标报价。引入竞争机制，一般招投标在三家以上，实行“货比三家”；
三是公正进行评标。坚持公开、公平、公正，严格管理要求和管理程序，依靠高素质专家支持，实行工程技术人员的群体评估和决策，顺利进行建设项目。
五.把好协调关是投资管理的保证
推行建设项目责任制是投资管理的保证，特别要加强协调：
一是技术协调。提高涉及图纸质量，减少因技术错误带来的协调问题；加强图纸会审和交底是重要环节；
二是管理协调。要建立一整套健全的管理制度，包括从管理层到班组的责任制度、奖惩制度，特别要建立以投资方、监理为主的统一领导，由专人统一指挥，解决各施工单位的协调工作；
三是组织协调。房产开发企业应建立专门的协调会议制度，解决施工中的各种问题，严格管理签证工作，并进行有效的工程预算。
在建设项目中，要及时总结经验教训，做好电气部分与土建的协调；给排水与建筑结构的协调；建筑的外表功能与结构的协调；各辅助专业之间的协调。把问题、隐患消灭在萌芽状态，保证工程质量。
六.把好施工关是投资管理的根本
施工阶段是建设项目的重要阶段。这一阶段中，要把工程设计图纸变为物质形态的工程实体，因此，这阶段应做好五项工作：
一是要优化施工方案。要通过技术比较、经济分析和效果评价，力求在技术先进条件下的经济合理，在经济合理基础上的技术先进。
二是合理有效的使用资金。做到筹资与资金使用相协调；做好工程费
用支付管理工作；加强对其他费用支付的管理。
三是严密细致的施工控制。在施工准备阶段，以工程顺利开工，开工后能连续均衡施工，并能保证工程质量、进度和尽可能节省工程费用为控制目标。主要内容是施工监理单位的选择和施工条件准备；在施工阶段，以全面和实际履行与监理单位和施工单位的合同为手段来实现控制目标。对所建立的各管理机构实行岗位责任制，落实到每个人，共同做好控制工作。
四是严格控制工程变更。无论在设计、施工、进度、项目变更都要慎之又慎。要坚决杜绝施工单位擅自变更设计增加投资，对一些确要变更的单价和施工工艺，在得到批准后实施，并做好现场记录和有关数据收集整理工作，以免浪费发生。
五是切实加强材料管理。由于材料费用占工程总费用的70%左右，因此，设备、材料计划，控制材料实际与预算价差一，材料的采购都是严格管理的范围。
七.把好竣工关是投资管理的关键
在建设项目完成后，房产开发企业正确核定竣工决算，有效实现投资控制要做好三方面工作：
一是合理确定造价。这是投资管理的重要环节，为此，房地产开发企业要以现行的工程造价管理规定为依据，按施工合同为准则，实事求是地根据竣工图结合隐蔽签证、现场鉴证和设计变更进行审核。特别计价必须正确，预算人员不但要熟悉工程量的计算规则、原理，还要到现场了解，提高计价的准确性；
二是严格结算复审。对施工单位编制的工程竣工验收报告，包括工程进度表、质量验收报告和实物量清单进行核对，并实现工程结算复审制度和工程尾款会签制度，从而确保投资效益；
三是做好审计工作。由于工程决算是建设项目经济上的最后结论，故一般委托有资质的审计单位进行审核。
办公用品使用管理办法
为使办公用品管理合理化，能够满足工作需求又节省费用，特制定本办法。
1、本办法将办公用品分消耗品、管制消耗品和管制品两类，分别如下：
1.1消耗品：刀片、胶水、胶带、大头针、图钉、曲别针、口取纸、钉书钉、印制品。
1.2管制消耗品：铅笔、签字笔、橡皮、资料夹、长尾夹。
1.3管制品：计算器、U盘、钉书机、比例尺。
2、办公用品由综合部统一采购、保管和发放，财务部负责核验。
2.1办公用品采购：综合部须结合实际需求，制定每月（季）的采购计划，提交总经理审批后，按计划采购。
2.2办公用品保管：综合部和使用办公用品的各部门均负有保管义务。
2.3办公用品发放：消耗品由综合部统一保管存放于固定位置，由使用者自行取用，但使用者用后需放回原处，以方便他人使用；管制消耗品与管制品由员工按需要领用，综合部为每位员工设立文具用品领用记录卡，并由领用者签字；管制品再次领用时，需以旧换新。
2.4办公用品核验：办公用品送达后，财务部须根据购买计划进行核对，只对计划内的物品，予以报销，对于计划外的物品综合部须办理批准手续后，方可报销。
3、新增人员，凭录用单由综合部配发相应的办公文具。
4、员工离职时，管制品需由综合部收回，并办理签字手续，如有丢失，需按购入价赔偿，赔偿款从工资内予以扣除。
一、概念
1.属于：A、已出租的土地使用权B、已出租的建筑物C、持有并准备增值后转让的土地使用权
2.不属于：A、自用的房地产B、作为存货的房地产
二、确认1.首先符合投资性房地产概念2.同时满足两条件
三、初始计量（按成本）
1.外购：买价+税费+直接相关费用2.自建：达到预定可使用状态前发生的必要支出
四、后续计量（两种模式）
按规定有两种：成本模式和公允价值模式，一般应采用成本模式，满足特定条件可用公允。同一企业对所有投资性房地产只能采用一种模式，不能同时这个用成本那个用公允。
五、后续计量模式的变更
1、企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
2、满足前提条件，成本模式可转公允模式。
3、已采用公允价值模式进行后续计量，不可以再转为成本模式。
即成本模式可以转为公允价值模式，但公允价值模式不得转为成本模式。
六、转换
（1）成本模式下的两种情况比较简单，对应结转，不产生损益，没有差额，只换一下分录名字就可以了。（2）公允模式下的两种情况比较麻烦，因为会有差额，而差额的处理不同，很容易混淆。
注意：非投资性房地产转为投资性房地产，公允价值大于其账面价值的差额记入资本公积；公允价值小于其账面价值的差额记入公允价值变动损益；投资性房地产转为非投资性房地产，公允价值不论大于还是小于其账面价值，其差额均记入公允价值变动损益。
七、处置即在出售、转让、报废、毁损时要终止确认。
1.企业对投资性房地产采用成本模式计量。企业的一幢写字楼因原客户退租又未与新的客户签订租赁协议而暂时空置，对于该写字楼应当（D）。D.继续计提折旧
2.某企业对投资性房地产采用成本模式计量，且投资性房地产不属于该企业的主营业务，计提的折旧费用或摊销费用应当计入（C）。C.其它业务支出
3.采用公允价值模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中正确的是（D）。
D.不得再转为成本模式计量
4.企业将作为存货的房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，转换日该房地产公允价值小于原账面价值的差额，应当计入（D）。D.公允价值变动损益
5.企业将一栋写字楼出包给某建筑公司承建，建成后准备用于对外出租并采用公允价值模式进行后续计量，该写字楼建造完成时的入账价值是指（C）。C.企业向承包单位支付的工程价款
6.企业的投资性房地产采用公允价值模式计量，下列各项中，不影响当期损益的是（D）。D.存货转为投资性房地产时公允价值大于账面价值的差额
7.企业对投资性房地产采用成本模式计量。20×8年1月5日，企业购入房屋准备用于对外出租。20×8年2月25日，与客户签订了房屋经营租赁协议，租赁期开始日为20×8年3月1日。房屋购买成本为380万元，预计净残值为20万元，预计使用年限为20年，采用直线法计提折旧。20×8企业对该房屋应计提的折旧额为（B）。B.16.5万元
8.甲公司2008年1月1日外购一建筑物，含税售价400万元，该建筑物用于出租，年租金30万，每年年初收取。该公司采用公允价值模式对其进行后续计量。2008年12月31日该建筑物的公允价值为420万元，2009年12月31日该建筑物的公允价值为410万元，2010年1月1日甲企业出售该建筑物，售价410万元，不考虑相关的税费，处置时影响损益的金额合计是（D）万元。D.0 9.企业自行建造完成但尚未使用的建筑物，如果董事会或类似机构已作出正式书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化，则对该空置建筑物计提的折旧费用，应当计入（B）。B.其它业务支出
10.企业将自用房地产转换为以公允价值模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为（B）。B.转换日该房地产的公允价值
11.下列关于投资性房地产后续计量的表述中，不正确的是（C）。
C.同一个企业可以分别采用成本模式和公允价值模式
12、下列各项中，不属于投资性房地产的是（）。
持有并准备增值后转让的建筑物
13、企业发生的下列投资性房地产后续支出中，不能作为资本性支出的是（）。
房屋修理支出
14、企业将其拥有产权的办公楼经营出租给其他单位，同时向承租人提供保安、维修等日常辅助服务，下列说法正确的是（）。
提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，该办公楼应确认为投资性房地产
15、企业取得投资性房地产发生的下列支出中，不应计入投资性房地产成本的是（）。
业务人员差旅费
16、采用公允价值模式进行后续计量时，下列各项中不能作为投资性房地产公允价值确定依据的是（）。
取得该投资性房地产时实际支付的价款
1/4
17、投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，“投资性房地产”科目期末余额反映（）。
投资性房地产的公允价值
18、企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列建筑物中，不需要计提折旧的是（）。
超龄使用的建筑物
19、采用成本模式进行后续计量的企业，关于投资性房地产的会计处理，下列说法中不正确的是（）。
不得再转为公允价值模式计量
20、企业将自用房地产转换为以成本模式计量的投资性房地产，该投资性房地产的入账价值为（）。
转换日该房地产的公允价值
21、成本模式转为公允价值模式，应当作为会计政策变更处理，按计量模式变更时投资性房地产的公允价值与账面价值的差额，调整（）。
期初留存收益
22、企业处置一项以成本模式计量的投资性房地产，实际收到的金额为70万元，投资性房地产的账面余额为120万元，累计计提的折旧金额为60万元，计提的减值准备的金额为20万元。假设不考虑相关税费，处置该项投资性房地产的净收益为（）万元。
多选题
1． 企业用于出租的下列建筑物中，不应计提折旧的是（C D）。
C.日常维护修理中的采用成本模式计量的建筑物 D.改建扩建中的采用成本模式计量的建筑物 E.采用公允价值模式计量的建筑物 2． 下列各项中，不属于投资性房地产的有（A B C D E）。
A.企业准备建成后用于出租的在建房屋 B.企业已取得使用权的待开发土地 C.企业经营租入又转租的房屋 D.超过规定期限未动工开发建设的闲置建设用地 E企业已经建成准备出售但尚未售出的房屋 3． 某企业对投资性房地产采用成本模式计量。下列用于出租的建筑物中，应当计提折旧的有（A D E）。
A.不再用于出租而转为自用的建筑物
D.因未与客户签订租赁协议而暂时空置的建筑物 E.不再用于出租而待处置的建筑物 4． 投资性房地产处置时，以下表述正确的是（A B D）。
A.以成本计量的投资性房地产，其处置成本等于该投资性房地产的账面价值
B.以公允价值计量的投资性房地产，其处置成本等于该投资性房地产的账面余额 D．当投资性房地产退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，应当终止确认 5． 房地产的转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，其转换形式具体包括（AB D E）。
A.自用房地产转换为投资性房地产 B.作为存货的房地产转换为投资性房地产 D.投资性房地产转换为自用房地产 E.投资性房地产转换为存货 6． 采用公允价值模式计量的投资性房地产，下列各项中不会影响资本公积金额的有（A B C E）。
A.持有期间投资性房地产的公允价值变动 B.投资性房地产转为自用房地产时公允价值小于账面价值
C.投资性房地产转为自用房地产时公允价值大于账面价值 E.自用房地产转为投资性房地产时公允价值小于账面价值
7． 下列各项中，属于投资性房地产的有（D E）。D.企业持有拟增值后转让的土地使用权 E企业以经营租赁方式租出的写字楼
8． 关于采用公允价值模式计量的投资性房地产转换的会计处理，下列表述中正确的有（A
B C D）。
A.自用房地产转换为投资性房地产，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益
B.自用房地产
2/4 转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额计入资本公积
C.投资性房地产转换为自用房地产，公允价值小于账面价值的差额计入当期损益
D.投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额均计入当期损益
9、企业出售、转让、报废投资性房地产时，不应将所处置投资性房地产的收入计入（ABD）。
A、公允价值变动损益 B、投资收益 D、营业外收入
10、下列各项中，会引起采用成本模式计量的投资性房地产账面价值发生增减变化的有（）。对投资性房地产进行改建扩建
对投资性房地产计提折旧
对投资性房地产计提减值准备
11、下列关于投资性房地产的表述中，正确的有（）。
采用成本模式计量的投资性房地产可以转为公允价值模式
采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提减值准备
采用公允价值模式计量的投资性房地产不需要计提折旧
12、某项房地产部分用于出售、部分用于赚取租金，并且不同用途的部分能够单独计量和出售，对于该房地产，下列说法中正确的有（）。
用于赚取租金的部分属于投资性房地产
该项房地产应分别确认为存货和投资性房地产
用于出售的部分属于存货 判断题
1.如果出租建筑物和土地使用权以及持有土地使用权并准备增值后转让属于企业为完成其经营目标所从事的经常性活动，取得的租金收入或转让增值收益构成企业的主营业务收入。（√）
2.成本模式转为公允价值模式，应将计量模式变更时投资性房地产的公允价值大于账面价值的差额，计入资本公积，公允价值小于账面价值的差额，计入当期损益。（×）
3.采用成本模式进行后续计量的企业，对投资性房地产会计处理的基本要求与固定资产或无形资产相同，即应当按照固定资产的有关规定，按月计提折旧，或者按照无形资产的有关规定，按月摊销成本。（√）
5.投资性房地产的修理支出不能满足资本化条件，因此，无论是日常修理还是大修理支出，都应直接计入修理当期损益。（√）
6、企业以出租为目的建造一幢写字楼，该写字楼虽然尚未完工，但由于其建造目的是用于出租，因而属于投资性房地产。（×）
7、满足资本化条件的装修支出，应计入有关投资性房地产的成本。（√）
8、投资性房地产后续支出如果不满足资本化条件，应当在发生时计入当期损益。（√）
9、已经计提减值准备的投资性房地产，其减值损失在以后的会计期间不得转回。（√）
10、投资性房地产无论采用成本模式还是公允价值模式，取得时均应当按照成本进行初始计量。（√）
11、为了简化核算，当月购入的投资性房地产，当月按整月计提折旧；当月处置的投资性房地产，当月停止计提折旧。（×）
12、采用公允价值模式进行后续计量的企业，其投资性房地产不计提折旧但应进行减值测试，如果可收回金额低于账面价值，应计提减值准备。（×）
13、企业选择公允价值模式，就应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，即使继后期间取得的某项投资性房地产公允价值不能可靠计量，也不得对其采用成本模式计量。（×）
14、投资性房地产转换为自用房地产，公允价值与账面价值的差额均计入当期损益。（√）
15、处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应将确认的投资性房地产累计公允价值变动影响公允价值变动损益的金额转入其他业务收入，但不影响当期营业利润。（×）
3/4
16、处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额计入“其他业务收入”科目，不需要结转减值准备。（×）
为此, 本文以上海世茂为例, 分析投资性房地产后续计量模式变更对企业盈余管理的影响, 并在此基础上提出相关建议, 以提高会计信息质量, 改善市场秩序。
一、案例介绍
(一) 公司简介及案例概况
上海世茂股份有限公司 (以下简称上海世茂) 是经上海市政府批准成立且其股票在上海证券交易所上市的股份有限公司。2009年6月30日, 上海世茂对投资性房地产由成本计量模式转变为公允价值计量模式。资产负债表日, 公司采用公允价值模式, 不对其计提折旧或进行摊销, 以期末公允价值为基础调整账面价值, 公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。通过本次后续计量模式变更, 上海世茂投资性房地产的账面价值增加到23.04亿元, 占资产比重从0.51%上升到14.74%, 对利润的影响从0.97%上升到54.84%, 由投资性房地产公允价值变动增加当年营业利润1.6亿元。
(二) 利润及其变动原因分析
1、各期利润情况介绍
单位:人民币万元
资料来源:公司年报
表1显示, 从2006年到2008年, 公司利润逐年下降, 但2009年却大幅增长, 相比2008年几乎翻了两翻, 而2010年利润增幅更是异常, 为2009年利润的4.6倍, 完全摆脱了利润逐年下降的危机。
2、投资性房地产后续计量模式变更对利润的影响
单位:人民币万元
资料来源:公司年报
由表2可以计算出, 投资性房地产公允价值变动损益占2009年营业利润的53.23%, 净利润的72.68%, 占2010年营业利润的29.37%, 净利润的41.52%;若将公允价值变动损益从净利润中扣除, 则2009年净利润仅为6064.99万元, 即依然呈现逐年下降趋势, 2010年净利润为60071.06万元, 减幅近一半。由此可见, 投资性房地产后续计量模式的变更是企业利润大幅增长的直接原因。
3、现金流量及偿债能力分析
单位:人民币万元
资料来源:公司年报
表3列示了上海世茂各年偿债能力的情况。可以看出, 除2007年经营活动现金净流量相比上年有所增长外, 其余年份均逐年递减, 甚至出现负数;从现金负债总额比率来看, 除了2007年, 其余年份均不容乐观。
分析可知, 投资性房地产后续计量模式变更是企业利润增长的主要原因, 但其背后并没有相对应的现金流支撑, 不利于企业的长期发展。
二、后续计量模式变更的动机分析
(一) “美化”利润
分析可知, 上海世茂从2006年至2008年利润逐年下降, 而在2009年对投资性房地产进行后续计量模式变更后, 该年净利润提高到22199.74万元, 而2010年净利润的增长更是异常, 提高到102720.74万元, 几乎是2008年的十倍。由此可见, 通过后续计量模式的变更, 利用公允价值变动损益进行盈余管理, 上海世茂不仅摆脱了利润下降的危机, 还呈现了利润逐年上升的“业绩”。
(二) “税盾”依然存在
我国税法规定, 对于以公允价值计量的投资性房地产, 公允价值变动损益产生的利润不计入应纳税所得额。因此, 企业不仅获得了由损益产生的利润, “税盾”效应也依然存在, 扫除了企业对于未产生现金流的利润缴纳税金的顾虑;并且, 对于投资性房地产公允价值变动损益所产生的利润, 当年无需进行股利分配, 进一步减少企业资金流出, 从而彻底扫清了企业的“后顾之忧”。
(三) 拾取其他资产转换的收益
由于目前我国投资性房地产的公允价值普遍高于其账面价值, 因此, 利用其他资产转换为投资性房地产, 一方面可直接使资产增值, 另一方面, 对于其他资产转换为投资性房地产后产生的损益, 又为企业盈余管理带来操作空间;此外, 准则对于资产减值损失不得转回的规定, 其目的是为防止企业利用资产减值转回进行盈余管理, 但对于投资性房地产却可正常转回, 这样企业可适时扭转亏损, 而在必要的情况下, 将其二次转回, 达到盈余管理的目的。
三、建议
(一) 完善后续计量模式变更条件
从目前情况来看, 许多企业利用投资性房地产后续计量模式变更进行盈余管理。因此, 完善投资性房地产后续计量模式变更的条件, 不应仅仅局限于投资性房地产所在地是否具有活跃的交易市场, 能否从交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格等条件, 而还应当考虑管理者的持有意图等, 比如对于以赚取租金为目的持有的投资性房地产, 管理者所获取的是稳定的现金收入, 与市场价值并不存在多大关系, 若采用公允价值计量显然是不合时宜的。
(二) 对投资性房地产计量模式区别选择
准则规定, 投资性房地产的后续计量可以采用成本模式或公允价值模式, 但这种“一刀切”模式, 显然是不科学的。投资性房地产包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。对于以出租为目的的投资性房地产, 管理者持有意图是赚取稳定的现金收入, 若以公允价值模式计量, 不仅过程繁琐, 而且浪费了不必要的评估成本。因此, 可采取兼容的方法, 即对于以赚取租金为目的的投资性房地产, 无论其是否满足公允价值计量的条件, 均采用成本计量模式;对于持有并准备增值后转让的土地使用权, 与公允价值直接相关, 则采用公允价值模式计量。
(三) 提高公允价值的可靠性
企业在评估资产时, 若无法从公开市场上取得公允价值, 可以采用估值技术。但我国的估值技术并不成熟, 加之对估值模型的选择也没有相关规定, 因此, 为防止企业利用估值技术的不确定性进行有目的的价值评估, 应当完善公允价值的计量标准, 并对估值模型的选择作必要规定;此外, 由于我国法律的不完善, 许多企业为使其利益最大化, 会选择联系较为密切的评估机构, 因此, 为提高公允价值的可靠性, 必须加强资产评估行业的管理, 促进市场经济的完善。
参考文献
[1]财政部.企业会计准则2006[M].北京:经济科学出版社, 2006 (2)
[关键词] 投资性房地产 计量 公允价值 建议
房地产具有保值和投资双重功能。随着房地产行业的繁荣和投资观念的改变，投资性房地产作为一种新的投资方式，备受企业的青睐，许多单位都将部分闲置资金投资于房地产，用于出租或准备待高价时卖出，以获取较高收益。近年来，这种投资行为也逐渐在我国的一些企业中流行，甚至成为一些企业新的经济增长点，但我国企业没有进行投资性房地产的单独核算，其确认、计量等都与一般的固定资产或无形资产类似，也没有进行单独的信息披露。针对这一情况，投资性房地产准则将投资性房地产从原有的固定资产或无形资产中划分出来，并单独进行会计规范，对其会计处理和相关信息的披露提出了基本要求。
一、投资性房地产的范围及特点
投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的，能够单独计量和出售房地产，主要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物。不属于投资性房地产的有：一是自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产；二是作为存货的房地产。
投资性房地产不是企业的存货，也不同于一般的固定资产或无形资产，是一种比较特殊的资产，主要体现在以下几方面：第一，投资性房地产不用于销售。第二，投资性房地产的实际使用寿命较长，应当对其后续支出与处置加以考虑。第三，企业持有投资性房地产的目的是赚取租金收益或实现资本增值，而不是用于生产经营活动。
二、投资性房地产与其他房地产的区别
尽管投资性房地产和自用或存货类房地产在实物形态上完全相同，但在持有目的和产生现金流量的方式上具有各自的特点和显著的差异。从持有目的看，持有投资性房地产是为了赚取租金或资本增值，而持有自用或存货类房地产是为了使用、出售或耗用。从产生现金流量的角度看，投资性房地产产生的现金流量在很大程度上独立于企业持有的其他资产，其产生的现金流量只归属于该房地产，而自用和存货类房地产必须与生产设备、原材料等其他资产相结合才能产生现金流量，其产生的现金流量不仅归属于该房地产，而且还归属于在生产或经营过程中所使用的其他资产。因此，根据实质重于形式原则，两类房地产应区分进行会计处理。
三、投资性房地产的计量
企业在取得投资性房地产时，应当按照成本进行初始计量，通过设置“投资性房地产”科目将投资性房地产单独从一般的房地产中转出，单独计价、确认、披露。投资性房地产的会计处理内容主要包括初始计量和后续计量。
1.资性房地产的初始计量
投资性房地产的初始计量采用单一成本模式。无论投资性房地产从何种渠道取得，都应当按照成本进行初始计量，即外购的投资性房地产根据购买价款、相关税费和其他可归属本资产的支出之和进行初始计量，而自行建造的投资性房地产根据建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出进行初始计量。在这方面，投资性房地产与一般固定资产或无形资产以及作为存货的房地产没有区别，均采用成本计量模式。
2.投资性房地产的后续计量
企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如果有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得，应当采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
在成本模式下，投资性房地产应当按期计提折旧或进行摊销，存在减值迹象的，还应当计提相应的减值准备，取得的收入和有关的成本费用，分别确认为其他业务收入和其他业务支出，其会计处理与一般固定资产或无形资产的会计处理基本一致。
在公允价值模式下，应当以期末投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。在这种模式下，由于公允价值成为投资性房地产的账面价值，历史成本已无反映的必要，因而也就不再对投资性房地产计提折旧或进行摊销，也无需计提减值准备，租金收入和处置损益均确认为投资损益，其会计处理有别于一般固定资产或无形资产以及作为存货的房地产。
需要特别强调的是，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。虽然成本模式是投资性房地产后续计量的基准模式，但并不排除公允价值模式的应用。因投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得，将成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，这也体现出公允价值计量模式作为投资性房地产首选计量模式的趋势。基于上述原因，企业应当慎重选择投资性房地产的后续计量模式，否则会给其日后的会计处理带来不必要的麻烦。
四、房地产的转换
有确凿证据表明房地产用途发生改变的，应当将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产。房地产的用途发生改变时，应区分成本模式与公允价值模式两种情况确定转换时的入账价值。
在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，不确认转换损益，也就是说，投资性房地产与自用或作为存货的房地产之间的相互转换不应改变所转换房地产的账面价值。
在公允价值模式下，应区分两种情况处理:(1)以公允价值计价的投资性房地产转换为自用或作为存货的房地产时，应当以其转换日的公允价值作为自用或作为存货的房地产的账面价值，转换日的公允价值与投资性房地产原账面价值之间的差额计入当期损益。这是因为，转换日的公允价值与投资性房地产原账面价值（即转换前公允价值）之间的差额不大，故将其差额计入当期损益，对当期利润的影响也不大，不会误导财务会计报告使用者的判断和经济决策。(2)自用或作为存货的房地产转换为以公允价值计价的投资性房地产时，如果转换日的公允价值小于原账面价值，应将差额计入当期损益，如果转换日的公允价值大于原账面价值，应将其差额计入资本公积。其理由为：一是尽管房地产有持续稳定的增值潜力，但也不排除部分房地产出现贬值的可能，因此，确认贬值损失，将贬值损失计入当期损益，不仅符合客观实际，也符合可靠性要求；二是由于自用或作为存货的房地产按历史成本计价，而且按期计提折旧和减值准备或进行摊销，房地产的账面价值会逐年减少，从而造成其账面价值严重低于其实际价值。在这种情况下，如果允许企业将公允价值大于原账面价值的差额计入当期损益，企业可能会利用房地产的转换进行利润操纵，影响和误导财务会计报告使用者的判断和经济决策。
五、投资性房地产的处置
企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”科目；按该项投资性房地产的累计折旧或累计摊销，借记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目，按已计提的减值准备，借记“投资性房地产减值準备”科目，按该项投资性房地产的账面余额，贷记“投资性房地产”科目，按其差额，借记“其他业务支出”科目。
处置采用公允价值计量的投资性房地产时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按该项投资性房地产的成本，贷记“投资性房地产——成本”科目，按按该项投资性房地产的公允价值变动，贷记或借记“投资性房地产——公允价值变动”科目，按其差额，贷记或借记“投资收益”科目。同时，按该项投资性房地产的公允价值变动，借记或贷记“公允价值变动损益”、“资本公积——其他资本公积”科目，贷记或借记“投资收益”科目。
六、改进建议
笔者认为，不管是采用成本模式计量的投资性房地产，还是采用公允价值模式计量的投资性房地产，其处置损益都应作为投资损益，计入当期损益，而不应区别对待。其理由是:
1.投资性房地产是企业以投资为目的而拥有的土地所有权及房屋建筑物，具有明显的投资特性。从经济业务的内涵看，企业的投资性房地产业务与企业的“投资”业务并无质的区别，两者都是游离于企业正常的生产经营活动之外的以增值为目的投资行为,只是前者不属于对外投资的范畴，而是纯粹的对内投资业务，而后者则属于对外投资的范畴。由于两者不完全吻合，虽然不能将投资性房地产纳入“投资”的范围，但在核算上可以采取类似长期投资的核算方法。
2.投资性房地产的终止确认取决于与该资产相关的经济利益能否流入企业，与该资产的计量模式无关。
参考文献：
[1]财政部:《企业会计准则——投资性房地产》.2006年2月15日
[2]财政部:企业会计准则——应用指南（草案）.2006年10月
[3]国际会计准则第40号——投资性房地产
