经营性物业修订版

经营性物业修订版（精选7篇）

经营性物业修订版 篇1

第一章 总

则

第一条 为适应经营性物业信贷业务发展，规范经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国物权法》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。

第二条 本办法所称经营性物业，是指已取得合法有效的物业权证（包括房产证及土地证，下同）并投入商业运营，经营管理规范、租赁行为合法的物业。

物业形态包括商业综合体、写字楼、商场、酒店、会展中心、旅游地产、工业用房、住宅（用于出租）、停车场等多种形式；但不接受以售后回租方式经营的物业及与其经营高度关联的物业。

第三条 本办法所称的经营性物业抵押贷款，是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人（或所有权人同意并对之有实际控制能力的第三方经营机构）发放的，以其所拥有或经营的物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入及借款人的其他合法收入进行还本付息的贷款。

第四条 经营性物业抵押贷款主要用于臵换他行正常类授信或关联借款，物业经营期的维护、改造、装修、招商等经营性资金需求，以及其他符合监管要求的用途。

第五条 经营性物业抵押贷款纳入我行中长期限额管理。

第二章 申请条件

第六条 经营性物业抵押贷款借款人应是在中华人民共和国境内依法注册成立的企事业法人，除须满足我行对借款人的一般要求 外，还应符合下列条件

（一）借款人的经营期限或存续期限原则上不短于贷款期限；

（二）借款人或其实际控制人拥有专业的运营管理团队，或与第三方专业管理团队签有委托管理协议；

（三）同意向我行提供已与承租人签署的《租赁合同》及租金缴纳情况的相关材料；

（四）物业持有人董事会或其他有权决策机构（根据公司章程的规定）同意将经营性物业作为借款人申请贷款的抵押物。

第七条 我行可接受的经营性物业应满足以下条件

（一）产权明晰，物业持有人持有合法有效的《房产所有权证》，拥有该物业的全部产权和独立的租金收入处臵权；

（二）产权剩余期限长于我行贷款剩余期限；

（三）所在区域发展定位与政府城市总体规划确定的发展趋势一致，物业业态与当地政府商业网点规划要求一致，经营定位准确且经营业态与物业业态定位一致，物业价值稳定或具有一定升值空间；

（四）实行专业化管理，具有可持续经营能力；

（五）地理位臵优越，原则上应位于城市中央商务区、主要中心商业区或城市中心（或副中心）等繁华地段，有较强的独立性和竞争性，交通便捷，人流、物流、车流充裕，商业、商务氛围浓厚，位列世界五百强的商业企业入驻经营的大型超市、或由全国性金融机构等特殊承租人承租的物业，区位要求可适当放宽；

（六）酒店、宾馆类应为由知名品牌管理公司管理的三星级（含）以上级别、或国内知名的经济型连锁酒店，写字楼应为甲级标准，百货类应为物业面积（可供我行抵押面积）大于一万平方米、且主力店为知名品牌，混合业态的物业应至少满足以上一个条件，工业厂房位 2 于省级（含）以上开发园区。

第三章 授信调查

第八条 借款人向我行申请经营性物业抵押贷款，需提供以下资料

（一）一般风险授信要求提供的资料；

（二）经营性物业的物业权证；

（三）借款人购建物业投资构成、资金来源说明及相关合法有效的合同、协议或其他文件；

（四）借款人对外出租的主要协议或合同、发票、缴税凭证及影响租金收入的有关证明；

（五）承租人结构及租赁详细信息资料；

（六）我行要求提供的其他证明文件和资料。

第九条 借款人提出贷款申请后，经办机构应严格按照《中国民生银行授信尽职指引》中有关规定对借款人的资质、申报资料的真实完整有效、还款能力、还款方式等方面进行调查。同时根据经营性物业抵押贷款的特性，在调查环节还需重点了解但不限于以下内容

（一）核实经营性物业的权属，是否竣工验收合格、是否取得物业权证、物业是否设定抵押、是否存在未支付的工程款等情况。

（二）如存在租赁行为，则该物业应符合当地政策规定的出租要求且物业承租人应为政府机关或依法注册的企事业法人、个体工商户和自然人，具有稳定、可靠的经营收入。经办机构应通过公共渠道、承租人上下游客户、供货商等多种渠道搜集承租人的资料和信息，核实租赁行为的真实性及合法性。

（三）判断经营性物业长期价值、租赁前景、抵押权实现的难易程度及变现能力，对经营性物业在拟贷款期限内的经营稳定性作出综 合性判断。

（四）若物业出租方式为整体出租，且以承租人情况作为授信与否的主要判断依据，应通过实地调查主力承租人已有项目的经营情况等方式，对主力承租人的财务状况、经营情况、管理模式、持续经营能力以及租金支付能力进行调查评价。

其中，整体出租指商用物业全部承租人中一家或两家承租人租赁面积原则上达到全部可出租面积的70%以上，或最大三家承租人租赁面积合计不低于全部可出租面积的75%。主力承租人指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。

（五）若物业出租方式为零散出租，应对该经营性物业近三年营运情况、租金收入水平、租金实收率、空臵率、物业管理情况等进行分析，以对该物业经营现状与趋势作出评价。其中，零散出租是指租户构成达不到整体出租标准的模式。

（六）对于承租人系借款人关联企业的，经办机构应严格对其关联交易情况进行调查评价，并根据谨慎性原则就关联交易的存在及对贷款的影响作出判断，提出应对措施。

（七）核查租赁合同。物业出租必须签定书面租赁合同。确认经营性物业的出租对我行债权和抵押权的影响，特别关注租金缴纳方式、租金的调整、租赁期限、退租、行使抵押权时租约的调整、违约条款对借款合同及担保合同的影响等。

（八）核查借款人融资前支用该物业经营收入的实际用途；核实物业日常维持费用是否充分；调查借款人除该物业经营收入外的其他经营收入来源，判断借款人在该物业经营收入不足偿还贷款时，增加补充还款来源的能力。

（九）由物业持有人直接经营管理经营性物业的，应调查物业持 4 有人或其实际控制人从事物业经营管理的情况。

（十）设臵保证人的，应调查保证人的财务、经营情况，判断其担保能力。

第十条 根据借款人实际情况，按照还款方式与其经营收入增长规律相匹配的原则，确定合适的还款方式。

（一）等额本息还款法。是指借款人每期偿还相等数额的贷款本息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；

（二）等额本金还款法，是指借款人每期偿还相等数额的贷款本金，同时付清本期应付的利息，最后一期归还的金额为当期实际剩余借款本金及其利息；

（三）收益全额还款法，是指借款人将商用物业每期的经营收入扣除约定的费用支出金额后的收益，全额用于偿还贷款本息，每期付息额按贷款余额实际占用天数计算；

（四）期末弹性还款法：是指贷款利息与部分本金在贷款期限内分期偿还，贷款期末将剩余本息一次性偿还，其中期末整付本金最高不超过原始贷款金额的50%；

（五）其他我行认可的还款方式。

第四章 授信审批

第十一条 经营性物业贷款按借款人和承租人的分类、物业所处地段及实际经营情况等，实行差别授信。

第十二条 贷款额度的基本测算方法有

（一）收入折现法。贷款额度按照经营性物业存续期内借款人可还贷经营收入的折现值计量。折现率统一按五年期以上基准利率+3%计算。

（二）市场价值法。贷款额度不超过经营性物业市场价值的 70％。经营性物业市场价值根据我行认可的物业评估报告或其他方式予以确定。

（三）利息保障倍数法。设定利息保障倍数，则贷款首年需要偿付利息=当年可还贷经营收入/利息保障倍数，于是贷款额度=首年偿付利息/实际利率。其中，利息保障倍数不低于1且（利息保障倍数/出租率）≥2.5。

（四）净收入测算法。以实际租金价格为参照，按照贷款期限内该物业的经营净收入（不含物业出售及再融资资金）覆盖贷款本息的原则测算额度。

第十三条 评审人员应综合考虑物业每年可还贷经营性收入（根据物业和承租人实际经营情况及租金缴纳情况，可遵循谨慎性原则对预期的可还贷收入进行适当调整）、物业变现值及其他可锁定的还款来源，合理选择上述一种或几种测算方法确定授信额度，但最高不得超过抵押物的评估净值。

第十四条 若借款人或实际控制人为国有控股及/或上市公司，且具有同类型物业经营经验的，可选择“收入折现法”、“市场价值法”、“利息保障倍数法”中的任一种确定授信额度。

第十五条 已连续经营三年以上且最近一年的平均出租率不低于70%的，或物业整租给世界500强企业或国内知名商业企业并已签订长期租约的，按“收入折现法”或“利息保障倍数法”确定授信额度，但不得超过“市场价值法”确定的额度。

第十六条 满足第七条第（五）款条件但连续经营期限不足三年的散租物业，以“净收入测算法”确定借款人授信额度。

第十七条 贷款期限原则上不超过十年（含），最长不超过十五年；散租物业贷款期限最长不超过十年。

第十八条 审查申报的还款安排是否合理，必要时对还款方式、期限给予调整并说明调整理由。

第十九条 根据物业经营的实际情况，可给予借款人还款宽限期。宽限期原则上不超过一年，最长不超过一年半。

第二十条 贷款利率遵循人民银行相关利率政策，根据实际市场情况和我行资金状况予以确定，原则上不低于基准利率、不使用固定利率。

第二十一条 原则上要求借款人与我行签订租金账户监管合同或协议，在我行办理资金结算、代收代付等中间业务，提高我行综合收益。

第二十二条 经营性物业抵押贷款必须以取得物业权证并投入正常运营的经营性物业作抵押担保，必要时还应提供我行认可的其他财产抵、质押、第三方保证，并可视具体情况要求借款人法人代表或其实际控制人提供连带责任保证担保。

第二十三条 经营性物业抵押贷款的审批按照我行现有授信业务审批流程及审批权限的相关规定执行。

第五章 贷款的发放

第二十四条 经营性物业抵押贷款审批通过后，经办机构必须严格落实抵押登记等相关手续，签订抵押合同。

第二十五条 抵押合同必须在房地产管理部门抵押登记并确保我行为抵押物的第一抵押权人。如贷款用途为臵换他行贷款，且因臵换原因无法及时办妥抵押登记，我行应先行办理顺位抵押登记，及/或提供其它足额担保。待该物业抵押登记障碍解除后，经办机构立即与借款人办妥抵押登记手续并确保我行为第一抵押权人。满足上述要求后，其他担保可相应解除。第二十六条 合同签订后，经办机构必须督促借款人告知所有物业承租人该物业已设臵抵押我行，要求所有物业承租人把租金定期打入借款人在我行开立的结算账户。必要时要求借款人出具履行告知义务的承诺。

第二十七条 借款人原则上应与我行签订租金账户监管合同或协议，明确物业经营收入直接进入我行指定账户，接受我行资金监管，并办理应收账款质押登记手续。

第二十八条 抵押物权存续期间，借款人应办理抵押物的财产保险，保险金额按我行相关规定确定，保险受益人为我行。保险期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，保险单正本由我行保管。

第二十九条 抵押等授信条件按规定落实后，经办机构按照《中国民生银行放款中心操作规程（试行）》及其他相关规定向借款人发放贷款。

第六章 贷后管理

第三十条 经办机构应按照我行贷后管理有关规定和审批通知书的要求开展贷后管理工作。

第三十一条 经办客户经理应按季收集借款人的财务报表和物业经营情况的资料，经办机构应对借款人与我行签订合同的执行情况、贷款使用情况进行跟踪检查。

第三十二条 经办机构应对每笔贷款的支付进行审批并跟踪其流向。原则上要求还款账户余额不低于合同约定的金额。

第三十三条 经办机构应按照租金账户监管合同或协议，检查借款人租金收入（或经营收入）进入我行指定账户的执行情况，持续跟踪物业经营和现金流情况，重点关注主力承租人租赁合同履约情况或散户租金归集情况。第三十四条 对于分期还款的贷款，经办机构应定期检查贷款本息偿还情况。

第三十五条 经办机构应按我行相关制度要求进行押品的贷后管理及核查工作，动态监测押品价值变化并及时采取风险控制措施。

第三十六条 贷款期内，抵押物业如发生保险责任以外的毁损后不足以清偿贷款本息的，借款人应重新提供我行认可的抵押物并办理保险手续，或重新提供我行认可的担保。

第七章 附

则

第三十七条 本办法由中国民生银行总行负责解释与修订。第三十八条 行内涉及经营性物业抵押贷款业务的其他规定与本办法不一致的，以本办法为准。

经营性物业修订版 篇2

物业服务企业的经营成本随着物价指数、社会需求等因素不断上涨, 成本不断增加, 而物业管理费用无法同期、同比例上调, 物业企业已经不堪负重, 到达难以为继的边缘。长此以往必将带来以下不良后果:一是物业企业为了维持经营或减亏采取减少服务人员数量, 减少服务项目, 导致降低服务标准;二是物业企业为了节省成本, 能不修不换的设备设施尽量简单处理, 勉强维持以减少开支, 但是安全隐患加大;三是由此加重或加剧设备设施的运行老化或损伤进程, 形成恶性循环;四是加重或加大设备设施运营能耗, 产生不必要的浪费;五是物业企业无利润或者亏损, 员工福利待遇大打折扣, 工作积极性不高, 人员流失严重, 服务难以保障;六是业主或使用人往往因此产生对物业服务的不满情绪, 导致服务与被服务之间的矛盾增加或激化, 纠纷不断;七是业主可能不断地上访维权, 政府职能部门不断地接访, 协调关系, 加重政府负担;八是由于经费不足, 导致一系列矛盾, 最终带来的是业主财产受到损失, 社区或社会不稳定因素不断增加, 多方受损。

建议:上述问题在《深圳经济特区物业管理条例》 (以下简称《条例》) 修改中加以完善, 尽可能避免不良问题的发生。

二、现行《条例》中存在的不合理因素以及建议修订的理由

(一) 政府职能部门职责问题

《条例》第四条规定:市政府物业管理行政主管部门 (以下简称市主管部门) 负责物业管理的监督管理工作, 履行下列职责……

1、《条例》中缺乏适时组织对物业管理工作调研, 制定物业服务指导价格等相应条款。应规定政府职能部门根据市场发展需要及时制定行业发展指导意见, 包括物业服务价格等。

物业服务不同于一般商品, 具有涉及面广、关系民生和社会稳定、具有改善人民群众生活的重大意义。定价机制如果没有具有公信力的政府决策机构参与, 任由双方当事人讨论或争议难以达成共识, 任何一方的强弱都无法达成真实合理的意见。在政府指导意见框架下运行, 就会简单得多, 容易得多, 且更具有合理性和可操作性。

建议:《条例》明确规定政府职能部门, 适时制定物业管理指导价。

2、基层政府职能部门责任不够清晰, 需进一步明确强化职能, 不得推诿或不作为。实际工作中基层职能部门遇到问题绕道走, 这是普遍现象。如无法成立业委会的小区调整物业管理费一事, 按理应由街道办事处、社区工作站主持开展此项工作, 但实际工作中在处理调价、业主投诉方面未能尽到责任, 正常工作无法推进, 如果细化、进一步明确基层政府职能, 有可能起到规范约束或促进推动作用。

建议:进一步细化政府职能, 完善管理体系。

(二) 业委会问题

《条例》规定:第二章业主、业主大会、业主委员会和管理规约。

第八条物业的所有权人为业主。业主在物业管理中享有法律、法规规定的权利, 并承担法律、法规规定的义务。

第九条物业管理区域应当依法成立业主大会, 选举业主委员会。一个物业管理区域成立一个业主大会。业主较少的, 经全体业主一致同意决定不成立业主大会的, 由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第十四条业主大会会议与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数, 且与会业主人数超过全体业主人数半数的, 业主大会会议方为有效。

就成立业委会而言, 老旧小区难以实施, 原因在于:

问题一:成立业委会有一定难度, 需要改进。

以罗湖片区为例, 改革开放早期开发的商品房主要以外销为主, 购买物业人多为港澳台地区或海外华侨, 一年到头很难见到业主, 都是以投资出租为主, 仅罗湖区统计出租屋备案面积高达982.5万余平方米 (估计还有相当部分没办理备案) , 其中南湖片区的罗湖联华大厦建筑户数433户, 出租315户;出租率为72.29%;友谊熙龙大厦建筑8栋, 户数1261, 出租990户, 出租率为80%;1995年之前建设的老旧住宅小区出租率接近或大于80%。由于业主不能到场, 没法召开业主大会, 选举产生业主委员会。又从罗湖区住建局统计数据来看, 辖区内住宅小区项目763个, 成立业主委员会的只有342个, 比例仅为44.8%;而深圳市成立业委会比例仅为34.98%。成立业委会的法规出台十多年, 实际状态并不满意, 比例如此之低, 足以说明制定政策的合理性有待商榷或改进。 (见下页表1和表2)

问题二:业委会不具备独立的法律地位, 无具体承担民事责任能力。

业委会具体来说是一种松散型社团组织, 该组织内既无明确的经济责任、利益关系, 也无法承担明确的法律责任。在处理矛盾纠纷过程中, 业主委员会可以起诉物业服务企业, 而物业服务企业如果认为业委会有过错, 向人民法院起诉时, 由于该组织非实体组织, 无法追究责任, 法院不予受理。为此形成了两种不对等的法律关系, 不能站在同一法律层面上说话、处理事情;此种法律地位关系的不平等必然导致相互关系失去平等。这也是实际工作中有的业委会成员由于不用承担任何责任, 不需要考虑后果, 容易产生肆意妄为的行为, 让守法方蒙受损失。

据了解目前罗湖区政府正在尝试给业主委员会赋予法人资格。但是这种法人资格是否能行得通?如果产生经济纠纷时, 假设业委会一方存在过错, 需向物业企业赔偿损失, 这个费用由谁来承担?显然是一个问题。业委会本身不具有经济基础和条件, 业委会成员不可能拿自己的个人财产来对全体业主负责。如果由业委会收取物业管理费, 提取一定的费用, 其中的责任监管、公平、公正、合理性由谁来负责?如何保障?如果成立一套班子, 按照注册制经营, 一定是程序变得更加复杂化, 无形中又加大了物业管理费用的分流和成本的上涨, 加重了业主经济负担等问题, 恐怕都不是一朝一夕能够解决的, 需要慎重调研和研究。

建议:对此条款进行修改。

问题三:老旧小区业主表决意见难以成立, 实施条款成为一句空话。

《条例》第十七条规定:业主大会作出决定, 应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。

业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金 (以下简称物业专项维修资金) 使用和续筹方案, 改建、重建建筑物及其附属设施的决定, 应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。

如上所述, 老旧小区根本无法联系业主, 召开业主大会, 表决具体事项, 具有相当大的难度, 或者说根本不可行。那么, 需要表决通过的事项则无法实行, 直接导致了《条例》规定的执行障碍, 需要调整修改。

建议:根据不同情况酌情考虑, 在无法召开业主大会、成立业主委员会的情况下, 由政府职能部门代行职能, 如物业管理人或者一定数量的业主联名提出诉求, 由社区工作站、街道办等职能机构组织研究决定, 全体业主或住户、物业管理人按照决定意见执行。

问题四:业委会活动经费不明确, 容易产生异议。

《条例》第二十二条规定:业主大会、业主委员会活动经费, 业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬, 从物业服务费中按照市政府规定的比例提取, 专款专用。

对于业主大会、业委会的经费问题规范得并不明确, 容易产生异议。很多时候, 业主委员们提出要求无法满足或没有依据难以执行。同时, 一个带有利益的服务群体, 缺乏严格的管理体系和约束机制的状况下, 其结果容易变味, 容易向利益最大化靠近, 也容易产生不同意见或者矛盾, 不利于社区稳定。据了解, 香港社团服务人员都是义务服务社区, 是否能引用香港做法, 社团人员不领取任何报酬。业主要是能不要任何个人利益, 这样产生的业主代表才真正代表广大业主, 无私天地宽, 小区的矛盾才能减少, 业委会与管理服务者的矛盾自然会减少。

建议:研究进一步的措施和办法。

问题五:业主委员会委员的条件难以把关, 承诺难以兑现。

《条例》第二十三条规定:业主委员会委员、候补委员候选人应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主授权的自然人代表, 并符合下列条件:

(一) 具有完全民事行为能力;

(二) 履行业主义务, 未欠交物业服务费和物业专项维修资金;

(三) 遵纪守法, 热心公益事业, 责任心强, 具有较强的公信力和组织能力;

(四) 本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业及其下属单位任职;

(五) 书面承诺积极、及时、全面履行工作职责。

对于业委会成员的条件及承诺实际存在以下问题:

一是很难看清一些人的实际意图。根据日常工作中了解和掌握的情况, 我们承认社区中不乏许多有公益心、正直善良的人;但是部分具有个人目的的人群, 想进入业主委员会的积极性更高;甚至于有些人长期在社区中为非作歹, 横行一方, 或有前科之人, 同时他又有一定的笼络人群的方式, 他们则比一般人, 或者比那些正直善良有爱心的人, 更容易挤进业委会成员队伍中来, 由于业委会组织的松散型, 无法全面认真辨别其实际意图, 其不良动机容易得逞。一旦这些别有用心的人成功进入业委会, 他们会不达目的誓不罢休。也有的明知自己有污点, 虽然不直接参与, 但积极活动由其代言人参加。这也就给小区管理带来无穷的后患。此种现象在我们的社区中有典型事例可供研究。

二是如果要有严格的承诺, 当事人可能会认为多一事不如少一事, 不给自己添麻烦, 这是普遍现象。随之而来的可能是随便画几个字, 也就代表有承诺了。这种承诺没有严格的组织考察程序、监督把关、严格的处理措施, 这种承诺执行如何考量?怎样兑现?要是有怠慢、违背承诺应承担怎样的责任?在没有明确的约束之前, 可能无法实现承诺的实际价值和意义。

建议:对此类条款进一步研究改进完善。

(三) 管理规约问题

《条例》第四十六条规定:临时管理规约由建设单位负责编制, 报区主管部门备案。建设单位应当将备案后的临时管理规约在物业销售场所公示。

业主在入住时, 应当签署临时管理规约。管理规约在业主大会通过后生效。

问题:新小区 (大厦) 业主在入住时, 未能达到召开业主大会的条件, 无法召开业主大会, 因此无法表决通过生效。此条款不够明确, 容易让人误解。

建议修改为:新入住小区临时管理规约由建设单位负责编制, 报区主管部门备案。建设单位应当将备案后的临时管理规约在物业销售场所公示。

新住宅小区 (大厦) 业主在入住时, 应当签署临时管理规约, 并遵守规约。入住两年后, 成立业主大会或业主委员会, 修改或新制定的“管理规约”, 应由业主大会表决通过后生效。

(四) 小区改建重建建筑物及其附属设施问题

《条例》第十七条规定:业主大会作出决定, 应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。

业主大会作出本物业管理区域物业专项维修资金 (以下简称物业专项维修资金) 使用和续筹方案, 改建、重建建筑物及其附属设施的决定, 应当经与会业主所持投票权三分之二以上和与会业主人数三分之二以上多数同意。

问题一:无法成立业主委员会时, 对此类问题的决策如何进行?建议调研修改完善。

问题二:如果更新改造得不到“双三分之二”以上人员同意, 又怎么办?

现实情况中不乏类似现象, 想改变, 往好处发展, 大家异口同声;叫大家出钱集资, 很多业主缄默不语或极力反对;形成两种不协调对等的观点和做法。比如罗湖某大厦, 建立于1985年, 历时30年, 大厦电梯零部件老化且厂家停止生产不易购买, 运行状况及安全系数降低, 存在安全隐患, 令人担忧。根据电梯老化情况和业主诉求, 区人大代表向罗湖区政府提出对老旧消防梯进行更新改造扶持, 罗湖区政府为民办实事, 每年拨出一定的经费予以支持老旧电梯改造, 项目改造时补贴30%更新改造、大中修补贴费用。管理处多次找业主商议, 就是无法达成一致意见。

论商业物业经营模式及发展问题 篇3

【关键词】商业物业 经营模式 发展

一、目前我国商业物业的经营模式

商业物业想要得到更加长远的发展，就必须从它自身的经营模式入手，根据企业自身的经营模式和经营特点，不断的发现在企业经营过程中的问题，及时解决这些问题，从而提高商业物业的管理水平，提高企业的经济效益。目前阶段，我国商业物业的经营模式主要分为三类：第一类是开发商自己兴建物业，自己经营管理已经竣工的物业，这种经营模式能够让开发商的利润最大化。第二类是开发商通过和专业的物业管理公司合作的方式来管理自己的物业，也就是说开发商是出租自己的物业，交给专业的商业物业公司来经营管理。这种经营模式能够最大限度的发挥企业的各自优势，提高物业管理的水平。第三类是开发商在商业物业建成以后直接委托给专业的物业公司，然后由物业公司来负责物业的出租、经营以及日常的管理工作。这种商业物业的经营模式比较的普遍，它把物业的经营管理与服务放在了同一个体系中，更加便于管理。现阶段我国商业物业的经营模式都比较陈旧，不能很好适应目前商业物业的发展需要，因此，我国的商业物业企业要不断的革新，改善自身存在的问题，积极创新，不断提高商业物业的经营管理水平。

二、商业物业经营模式中存在的一些问题

1.商业物业企业的经营理念

现阶段的商业物业企业需要一种全新的经营模式，但目前很多的商业物业并没有真正的从传统的经营观念中走出来，他们的经营理念相对落后，只是单纯的套用以前的经营管理模式。大多的业主和承租商都不服从物业企业的管理，根据自身经营上的需要，来制定和实行经营计划，这就造成了物业管理上的混乱，不利于物业企业品牌的建立，同时也不利于零售商经济利益的实现。另外，商业物业在经营的过程中缺乏特色，企业在招商的过程中没有统一而明确的招商目标，商业定位缺乏准确性，企业中的承租商或者零售商具有普遍性，没有自己的特点，这样不但不利于物业企业品牌的建立，也会给承租商和零售上带来很大的经济损失。

2.物业管理市场的结构不健全

新型的商业物业经营模式尚处于起步阶段，它自身的交易体系还不是非常的完善，缺乏政府部门系统的指导以及中介结构的积极参与，这就使得商业物业管理的市场非常的不规范，结构也不是非常的健全，严重阻碍了商业物业的发展。市场上对商业物业的需求是非常大的，其具有非常大发展潜力，但是，市场结构的不健全，市场制度的缺失，使得物业企业很难发展壮大，创立属于企业的物业管理品牌。整个市场环境对培育与发展大中型的物业管理企业都非常的不利。

3.商业物业企业缺乏完善的内部管理体制

物业管理模式的改变使得企业内部的管理体制也必须要进行相应的调整，传统的物业在经营的过程中主要注重的是对土地的开发，降低企业成本，提高企业的经济利益。然而，在现阶段的商业物业经营过程中主要注重的是管理水平的高低，商业物业想要得到成功的经营，获得更多的经济效益，必须具有较高管理水准。企业管理水平的提高需要企业内部体制的完善，只有企业内部体制能够对企业的工作人员得到很好的制约作用，才能保证企业的管理是有效的，管理的结果能够符合企业的经营目标。然而，目前阶段我国商业物业缺乏丰富的经营管理经验，内部的管理体制亟待完善，企业内部管理制度混乱严重阻碍了商业物业的发展速度。

4.商业物业企业人才匮乏

在商业物业中使用的人员大部分都是传统物业模式中的工作人员，这些人员深受传统观念的束缚，对于新型的商业物业模式认识不足，专业素质不到位，这就阻碍了新型商业物业理念在企业中的进一步的运用。这些工作人员对于物业经营缺乏经验和较高的专业水平，对新型商业物业企业经营和招商中应该注重的问题不是非常的了解。对于工作人员自身来讲，很多是在国有企业工作多年，缺乏必要的上进心和求知欲，对新鲜事物具有本能的排斥心理，接受新事物、启发新思维的动力不足。

三、解决商业物业经营模式中问题的具体策略

1.建立先进的物业经营管理理念

随着新型商业物业模式的出现，我国的商业物业企业必须要更新经营管理的理念，注重管理和品牌的建立，在经营和招商的环节要有企业自己的目标，不能混乱经营、盲目招商。企业在进行商业物业的建筑规划前期，就要先确定它自身的经营模式以及招商对象，从而最大限度地减少今后可能发生的改造成本。在商业物业经营管理的过程中要注重理解经营，以经营为中心开展物业管理；注重企业经营管理过程的相互配合，商业物业管理要主动配合商业物业；开展参与经营，把经营纳入到商业管理中；开展服务经营，经营提供商业服务；加强商业的监督管理，提高商场的信誉度。商业物业企业还要科学地规化设计开发模式，实现商业和物业的双赢。同时，随着现代信息技术的不断发展，商业物业经营可以拓展思路，使用电子商务来帮助商业物业的经营管理，线上线下统一经营，避免因为电商的冲击导致经济效益下降，让商业物业的经营水平上一个新台阶。

2.加强政府规划作用，完善市场结构

健全的物业管理市场结构是商业物业之间形成良好的市场竞争关系的前提与基础。商业物业中由于恶性的市场竞争，经常出现重复建设以及过度竞争造成的资源闲置与浪费，想要有利的避免这种竞争给企业带来的巨大经济损失，在大型商业物业建设开发前期就必须要把工程的建设纳入城市的发展规划中来，加强政府规划，综合考虑城市交通等多种因素，对商业物业中的地理位置的发展规模以及商业物业的结构进行统一的布局和规划，对各种因素进行综合的分析，制定符合城市发展以及商业物业经营的合理的城市物业布局结构，为商业物业能够健康稳定的发展提供可靠的保障。

3.建立健全的企业管理制度

健全的企业内部管理制度对于企业的发展非常的重要，尤其是监督制度和激励机制。监督机制和激励机制，有效保证企业预期目标的顺利完成。商业物业企业要设立专门的监督机构，不断完善企业内部的监督考核制度，明确每项工作的节点，明确每个工作人员的工作职责和要求。对于绩效完成好的员工，按照奖励机制给予物质和精神奖励，对于没有很好的履行工作职能的人员进行一定的惩罚，采取末位淘汰等制度，进一步筛选优秀员工。在激发员工工作积极性和创造性的同时，给工作懈怠的员工给予压力和警示，打造精干高效的经营团队。企业还要引进先进的企业管理理念，学习西方的成功管理经验，让企业的管理更好的服务于企业的发展。

4.加强对专业人才的培养

作为一个商业物业企业必须要有一支非常专业的管理队伍，要有高素质的工作人员为商户提供高质量的服务。企业的工作人员要能够很好的为物业产权人与使用人提供从商业经营上的准确定位以及在招商管理中的优质服务，从而提高商业物业的经济价值以及使用价值。因此，商业物业企业要高度重视对专业的、高素质的人才的培养，不断招聘那些具有很强的专业素质，又具有很强的学习、适应能力的社会先进人员；对企业的老员工也要加强教育，积极组织学习，提高他们的专业水平和适应能力，让他们能够更好的为企业的发展服务。

四、总结

综上所述，随着我国市场经济的不断发展，商业物业企业想要在激烈的市场竞争中占据一席之地，就必须要积极地解决目前阶段在商业物业经营模式中存在的问题，利用先进的经营理念，建立健全适合市场运作的管理制度，不断培养和引进专业人才，创新经营模式，才能创造更多的经济价值，在激烈的市场竞争中有所作为。

参考文献：

[1]刘昱.物业经营管理[M].经济管理出版社，2011.01

[2]张青.精细化管理理论之内涵.冶金企业文化.2013（1）：18-19

石家庄市物业管理条例修订案 篇4

有些人这样认为，觉得这很公平，房屋空置就是没有享受到应有的物业服务，物业管理费自然应该少交。不能把它和炒房联系起来。怎么能说是让一部分业主承担了那些拥有第二套住房业主的物业费？你在这里住着享受了物业服务就应该交全款，人家没住在这里如果交全款那才是不公平呢！

然而从物业服务企业方面来说，这让物业服务企业很难生存，国家本来就对物业服务企业的支持力度不够大，现在，如果空置房只收20%物业管理费，那物业服务企业的利润从何而来？让我们物业服务企业如何生存？其实，在我国的其它一些地方也有类似现象，但当地的条例对空置房交物业费的规定是，缴纳70%或者80%，这样物业服务企业还能接受，对空置房缴纳20%物业费，这让物业服务企业真的很难接受。并且据有关资料显示，石家庄新建小区和别墅的入住率很低，加之空置房物业费收20%，物业行业便难以生存！

经营性物业修订版 篇5

关于转发总行《个人经营贷款 管理办法（修订）》的通知

各支行、营业部：

为规范个人经营贷款管理，促进个人经营贷款稳健发展，现将总行《个人经营贷款管理办法（修订）》（工银办发[2009]300号）转发给你们，并就有关事项通知如下，请一并遵照执行。

一、外国人以及港、澳、台居民申请个人经营贷款的，应在当地居住满一年，有固定居所和职业，并提供当地常住居民作为保证人。

二、采用保证担保的，担保公司存入保证金的比例不得低于所担保贷款余额的10%，且担保公司同一时点为我行个人贷款总

－1－ 担保额度不得超过担保公司注册资本的5倍，单户担保金额不得超过担保公司注册资本的10％。

三、个人经营贷款的操作及档案管理等按照市分行《个人信贷业务操作流程（2007年版）》、《个人信贷业务档案管理实施细则》及其他相关制度执行。

四、本通知印发之日起，启用新的个人经营贷款申请表（附件一）、调查审查审批表（附件二）、贷后检查表（附件三）。

执行中如遇问题，及时向市分行反映。

二○○九年四月二十四日

行内发送：个人金融业务部、信贷管理部、授信审批部、内控合规部。

中国工商银行宁波市分行办公室 2009年4月24日印发

－2－ 中国工商银行个人经营贷款管理办法（修订）

第一章 总则

第一条 为满足个人经营活动的融资需求，规范个人经营贷款操作与管理，根据《商业银行法》《物权法》《担保法》等法律法规，特制定本办法。

第二条 个人经营贷款是指贷款人向借款人发放的用于借款人合法经营活动所需资金周转的人民币担保贷款。

第三条

本办法所称借款人是指具有完全民事行为能力的自然人，贷款人是指我行开办个人经营贷款业务的机构。

第四条 个人经营贷款的发放应当符合国家的法律法规，并遵循“安全性、流动性、效益性”的原则。

第五条 个人经营贷款经办行必须配备具有公司信贷业务从业经验的营销与管理人员，组成个人经营贷款专业营销和管理团队从事相关工作。

第六条 本办法适用于我行境内开办个人经营贷款业务的所有分支机构。

第二章 借款人条件及贷款用途

第七条 申请个人经营贷款的借款人应符合如下条件：

（一）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-60周岁（不含）之间。

－3－ 外国人以及港、澳、台居民为借款人的，应在中华人民共和国境内居住满一年并有固定居所和职业。

两个（含）以上共同借款人借款的，每个借款人均须满足上述年龄条件，除配偶外，共同借款人须为同一经营实体或经营项目的出资人或股东。

（二）具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居住证明）及婚姻状况证明。

（三）借款人具有合法的经营资格，能提供个体工商户营业执照、合伙企业营业执照或企业法人营业执照。其中，借款人为个体工商户的，所提供个体工商户营业执照中注明的“经营者姓名”须为借款人本人或其配偶；借款人经营实体为合伙企业的，借款人须为该合伙企业合伙人；借款人经营实体为企业法人的，借款人须为该经营实体的法定代表人或主要股东。

（四）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力。

（五）具有良好的信用记录和还款意愿，借款人及其经营实体在我行及其他已查知的金融机构无不良信用记录。

（六）能提供贷款人认可的合法、有效、可靠的贷款担保。

（七）借款人在我行开立个人结算账户。

（八）原则上同一经营实体不得有多人同时申请个人经营贷款用于该经营实体经营，也不得同时申请法人贷款（含小企业贷款）和个人经营贷款。

（九）贷款人规定的其他条件。

－4－ 第八条 个人经营贷款的用途为借款人或其经营实体合法的经营活动，且符合工商行政管理部门许可的经营范围。

借款人须承诺贷款不以任何形式流入证券市场、期货市场和用于股本权益性投资、房地产项目开发，不用于借贷牟取非法收入，以及用于其他国家法律法规明确规定不得经营的项目。

个人经营贷款投向须符合我行行业信贷政策，严禁对环保违法企业及小煤炭、小水泥、小玻璃、小炼油、小火电等“五小”企业的经营者发放个人经营贷款。

第三章 贷款担保

第九条 个人经营贷款可采用抵押、质押、保证担保方式。第十条

采用抵押担保方式的，抵押物须为借款人本人或第三人（限自然人）名下已取得房屋所有权证的住房、商用房或商住两用房、办公用房、厂房或拥有土地使用权证的出让性质的土地。

根据抵押人申请，可用住房、商用房或商住两用房办理最高额抵押。抵押房产房龄原则上不超过20年，对于建筑质量、区域位臵特别优良的房产，房龄可适当放宽。

贷款期限不得超过抵押房产剩余的土地使用权年限。第十一条 抵押房产或土地须满足以下条件：

（一）抵押房产或土地与贷款行位于同一城市。

（二）抵押房产或土地已取得完整产权，未设定抵押（在我

－5－ 行已设定最高额抵押担保除外），无产权争议，易于变现。

（三）以第三人房产或土地抵押或抵押房产具有共有人的，须提供房屋或土地所有权人及共有人同意抵押的书面证明。

（四）以出租房产抵押的，承租人须出具因借款人违约导致房产处臵时同意解除租赁合同的书面承诺。

（五）不得接受不具备转让、交易、处臵条件的房产或土地用于抵押。

第十二条 抵押房产或土地应由一级（直属）分行确定的个人信贷合作机构准入名单内的评估公司进行评估定价，也可由符合《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估管理办法》（工银发[2005]133号）及《中国工商银行抵（质）押物（权）价值评估细则》（工银发[2005]133号）规定的相关资格的内部评估人员对抵押房产或土地进行价值评估。

对抵押房产最近一次交易或评估不超过二年的，可在最近一次交易价格或评估价格的基础上确定抵押房产价值；对抵押房产最近一次交易或评估超过二年或者贷款人（或借款人）要求进行评估的，应当重新评估，并以评估价格作为抵押房产价值。

第十三条 贷款金额最高不超过抵押物价值的70%，其中以办公用房、厂房、土地抵押的，贷款金额最高不超过抵押物价值的60%。

第十四条 贷款人应与抵押人（或其代理人）到房产所在地的房地产登记机关或土地登记机关办理抵押登记，取得他项权证

－6－ 或其他证明文件。

第十五条 借款人可自愿选择购买抵押房屋财产保险。第十六条 贷款采用质押担保的，可接受自然人（含第三人）名下的我行或他行存单及国债作为质物，相关规定按照《中国工商银行个人质押贷款管理办法》（工银发[2007]151号）执行。

贷款采用保证担保的，保证人须为我行认可的专业担保公司，且符合《中国工商银行贷款担保管理办法（修订）》（工银发[2008]17号）及《中国工商银行个人信贷业务合作机构管理办法》（工银办发[2006]403号）中规定的条件，并严格执行保证金管理制度。

第四章 贷款期限、利率和还款方式

第十七条 个人经营贷款期限最长不超过5年，采用保证担保方式的不得超过1年。贷款人应根据借款人经营活动及借款人还款能力确定贷款期限。

第十八条 个人经营贷款可在基准利率的基础上上浮或适当下浮，但贷款的直接收益水平（含贷款利率、融资顾问费等）应不低于贷款利率上浮10％的水平。

第十九条 个人经营贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法、按周还本付息还款法。

贷款期限在1年（含）以内的，可采用按月付息、到期一次性还本的还款方式。

－7－ 采用低风险质押担保方式且贷款期限在1年以内的，可采用到期一次性还本付息的还款方式。

第二十条 借款人可根据自身资金周转情况选择固定的每期还款日；借款人在借款合同约定的还款期内，还款日期可在约定还款日基础上宽限10个自然日。

第五章 贷款受理和调查

第二十一条 贷款人受理借款人贷款申请时，须要求借款人提供如下资料：

（一）个人经营贷款申请表（见附件一）。

（二）借款人及其配偶有效身份证件、户籍证明、婚姻状况证明原件及复印件。

（三）经年检的个体工商户营业执照、合伙企业营业执照或企业法人营业执照原件及复印件。

（四）个人收入证明，如个人纳税证明、工资薪金证明、个人在经营实体的分红证明、租金收入、在我行或他行近6个月内的存款、国债、基金等平均金融资产证明等。

（五）能反映借款人或其经营实体近期经营状况的银行结算账户明细或完税凭证等证明资料。

（六）抵押房产权属证明原件及复印件。有权处分人（包括房产共有人）同意抵押的证明文件。抵押房产如需评估，须提供评估报告原件。

－8－

（七）贷款采用保证方式的，须提供保证人相关资料。

（八）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第二十二条 个人经营贷款调查由贷款经办行负责，贷款实行双人调查和见客谈话制度。调查人对贷款资料的真实性负责。调查要点包括：

（一）借款申请人所提供的资料是否真实、合法和有效，通过面谈了解借款人申请是否自愿、属实，贷款用途是否真实合理，是否符合我行规定。

（二）借款人收入来源是否稳定，是否具备按时足额偿还贷款本息的能力。

（三）通过查询我行特别关注客户信息系统、人民银行个人信息基础数据库，判断借款人资信状况是否良好，是否具有较好的还款意愿。

（四）借款人及其经营实体信誉是否良好，经营是否正常。

（五）对借款人拟提供的贷款抵押房产进行双人现场核实，调查借款人拟提供的抵押房产权属证书记载事项与登记机关不动产登记簿相关内容是否一致，银行抵押物清单记载的财产范围与登记机关不动产登记簿相关内容是否一致，并将核实情况记录在调查审查审批表中或其他信贷档案中。

对有共有人的抵押房产，还应审查共有人是否出具了同意抵押的书面证明。

以第三人房产提供抵押的，房产所有人是否出具了同意抵押

－9－ 的书面证明。

（六）贷款采用保证担保方式的，保证人是否符合我行相关规定，保证人交存的保证金是否与我行贷款余额相匹配。

（七）贷款申请额度、期限、成数、利率与还款方式是否符合规定。

第二十三条 贷款经办行应履行告知义务，要求借款人按诚信原则提交真实的房产、收入、户籍、税收等证明材料。凡发现填报虚假信息、提供虚假证明的，不得受理其信贷申请。对于出具虚假收入证明并已被查实的单位，不得再采信其证明。

第二十四条 贷款经办行调查完毕后，应及时将贷款资料（包括贷款申请资料、贷款调查资料及调查审查审批表）移交授信审批部门。

第六章 贷款审查审批与签批

第二十五条

个人经营贷款审查审批工作由授信审批部门负责。在调查人提供的调查资料基础上，审查审批人对贷款业务的合规性负责。审查审批人须对贷款风险因素和风险程度进行分析，审查调查人调查意见是否客观，并签署审批意见。

各行根据本行实际情况，也可实行审查人与审批人分离的审查审批模式。

第二十六条 贷款签批人在审验审批意见和有关资料后，决定贷款是否发放贷款，并签署签批意见。贷款审批人否决的贷款，－10－ 贷款签批人不得同意发放。

第二十七条 个人经营贷款审批（签批）权限按基本授权执行。

第二十八条 贷款调查人、审查审批人及签批人应按各自的职责填写《个人经营贷款调查审查审批表》（见附件二）。

第七章 贷款作业监督与贷款发放

第二十九条 对审批和签批同意的贷款申请，由信贷管理部门进行贷款作业监督，作业监督内容包括监督审查业务合规性、合同文本的完整性和核准担保落实情况等。重点监督审核贷款资金是否按照约定的贷款用途，向约定的支付对象及账号进行支付，担保手续是否完整、合法。

第三十条 经作业监督符合贷款发放条件的，由贷款经办行发放贷款，也可直接由信贷作业监督部门或其他集中放款中心进行集中放款操作。

第三十一条 贷款作业监督岗位设臵及具体操作流程按照《信贷作业监督职能前移方案（试行）》（工银办发[2008]757号）及其他相关规定执行。

第八章 贷款支付管理

第三十二条 贷款人应依据借款合同约定，对贷款资金的使用实施管理。

－11－ 第三十三条 个人经营贷款资金应按借款合同约定用途向借款人的交易对象支付。

如借款人交易对象不具备条件有效使用非现金结算方式的，经授信审批部门审批同意，贷款资金可向借款人发放，由借款人向其交易对象支付。

第三十四条 贷款人支付贷款资金，应对相关凭证进行审核，确保支付符合借款合同约定的条件。

第九章 贷后管理

第三十五条 个人经营贷款贷后管理相关工作由贷款经办行负责，管理内容包括客户关系维护、押品管理、违约贷款催收及相应的贷后检查等工作。信贷管理部门负责贷后监测、检查及对贷款经办行贷后管理工作的组织和督导。

第三十六条 经办行贷后管理和检查工作具体包括：

（一）对于直接向借款人发放贷款资金的，要通过借款人贷款账户跟踪贷款发放后的资金流向，监督借款人是否按约定的用途使用贷款。发现与合同约定用途不符的，要按照合同约定加收罚息，并督促借款人更正贷款用途，对于无法更正用途的，要采取措施及时收回贷款或采取其他保全措施。

（二）定期了解借款人客户信息变化情况（包括联系方式、居住地点、经营状况、收入情况、家庭重大变化、其他融资和负债情况等）。

－12－

（三）定期查询相关系统，了解借款人在其他金融机构的信用状况。

（四）至少每年检查一次抵押房产状况及价值、权属是否发生变化；如发现影响抵押房产价值变化的重大因素，可能造成抵押房产的债权保障能力不足时，应及时重评抵押房产价值。

（五）贷款采用保证担保方式的，应随时检查保证金账户情况，对于保证金不足的，应及时通知保证人补足保证金，否则应停止发放该保证人保证的贷款。

（六）定期检查贷款资金是否被挪用，是否按照借款合同约定的用途使用贷款资金。

（七）检查违约贷款违约原因，是否存在违规操作行为。

（八）定期检查大额贷款及“一人多贷”借款人是否能按时偿还贷款本息，是否存在影响贷款按时偿还的因素。

（九）及时对违约贷款进行催收，对无法通过电话等通讯方式联系到的借款人进行上门催收。

（十）检查逾期贷款是否在诉讼时效之内，催收贷款本、息通知书是否合规、合法。

第三十七条 贷款经办行要加强贷款检查工作：

（一）发现贷款逾期的，应立即进行贷后检查；对存量逾期或欠息贷款的检查间隔期最长不超过一个月。

（二）对于正常贷款，贷款经办行可定期进行抽查，抽查比例一般为每季度20%。

－13－ 贷后检查应填制《贷后检查表》（见附件三），如发现重大风险应及时向主管领导报告，并及时采取风险控制措施。

第三十八条 信贷管理部门贷后管理职责及贷款经办行其他贷后管理要求按照《中国工商银行个人信贷业务操作流程（2007年版）》（工银办发[2007]41号）有关规定执行。

第三十九条 个人经营贷款档案管理按照《个人信贷业务档案管理办法》（工银办发[2006]650号）规定执行。

第十章 附则

第四十条 本办法自印发之日起施行，《中国工商银行个人经营贷款管理办法》（工银办发[2005]316号）同时废止。

附件：

一、个人经营贷款申请表

二、个人经营贷款调查审查审批表

三、个人经营贷款贷后检查表

经营性物业贷款材料清单 篇6

一、借款申请人证明材料

1、抵押贷款申请暨面谈记录表…………………………………………□份

2、借款申请人及配偶（如有）身份证明及户口簿复印件………………□份

3、借款申请人婚姻状况证明复印件或借款申请人单身声明…………□份

4、借款申请人及配偶（如有）收入证明及银行卡流水账单（近一年）………………………………□份

5、借款人贷款声明书（银行提供）………………………………………□份

6、个人情况简介

7、个人所经营公司（如有）的营业执照、组织机构代码证、税务登记证、公司章程、公司账户近6个月以上的银行流水（该项资料对于审批可起重要作用）

二、经营性物业证明材料

1、经营性物业房地产权属证明…………………………………………□份

2、经营性物业租赁合同及前6个月的租金收入的相关佐证…………………………………………………□份

3、三方租金监管协议（银行提供）………………………………………□份

4、应收帐款质押协议（如需）……………………………………………□份

5、保险单正本复印件……………………………………………………□份

6、贷款行要求的其他材料………………………………………………□份

浅谈物业公司经营现状 篇7

如果要想进行物业管理工作, 我们首先要清楚物业公司到底是干什么的, 它的工作范围包括哪些?教科书上明确的告诉我们:

1.1 物业管理公司的基本业务

(1) 前期物业管理

(2) 物业的使用管理

(3) 环境养护与管理

(4) 物业产权户籍管理

(5) 提供全方位、多层次的后期服务

1.2 物业管理公司的辅助业务

物业管理公司的辅助业务是指物业管理以外的各种经营活动, 如兴办餐饮服务业, 开办房屋装饰材料、卫生洁具、家用电器公司等, 创办幼儿园、托儿所、门诊部、图书馆、电影院、歌舞厅等文化娱乐场所等。物业管理公司可根据自己的特长, 兴办物业管理以外的服务业务。

1.3 物业管理公司的内部业务

(1) 人才的选用与培训

(2) 劳动与分配管理

(3) 设备维修管理

(4) 服务质量管理

(5) 多种经营管理

如果我们简单地总结一下, 对于物业公司来说, 日常的管理工作主要是指:日常管理和特约服务。

(1) 日常管理是经济性的管理和服务, 包括以下内容:日常养护, 清洁绿化, 安全保卫, 消防工作, 日常维护, 征收各类费用、保管使用管理基金, 协调各方面社会关系, 处理好物业内部人际关系。

(2) 特约服务是指:根据业主和住户需要, 提供各类特别服务, 这些通常是有偿的。如送奶送报, 看护老人、病人、儿童, 订票送票, 代为购物, 送货上门等。

此外, 物业管理公司还可利用部分物业开展多种经营, 增加收入, 补充管理经费不足, 减轻业主和住户的负担。

2 日常管理存在的主要问题

笔者通过到企业中参加实际工作, 对物业管理日常工作有了一些自己的体会, 主要概括成一个词就是:管家。在业主的角度来说, 他们所能够直接对话的就是物业, 所以一切事务都是找物业来解决, 有些事情甚至可能并不属于物业公司的直接工作范畴。所以物业就成了业主们的管家, 成为业主和其他单位部门的纽带。

想要做好这项工作, 物业公司的组织架构就显得十分重要了, 什么样的架构有利于行之有效地解决问题, 协调各部门关系, 对于一个从事服务性行业的企业来说, 信息传递速度快、失真小、有利于发挥下属积极性是十分重要的。作为一个人数在百人左右的小公司来讲, 采用直线职能制是非常必要和有效的。

现阶段, 由于很多方面很多部门 (建筑施工方, 室内外设施供货安装方, 供暖供电供水等部门) 存在很多问题, 所以导致当前物业公司管理状况混乱, 鱼龙混杂, 从业人员良莠不齐, 致使现在业主和物业的关系并不是那么友善, 甚至有些敌我对峙的意思, 在走访挂职单位所负责的物业单元时, 很多业主提起物业就是满腹怨言, 而问及物业公司的同事时, 他们对业主和每天的工作也是抱怨声不断, 到底为什么形成这样的现象呢?

通过观察和思索, 笔者用三个字来总结所感受到的物业管理工作过程中的问题:繁, 凡, 烦。怎么解读这三个字呢?

(1) 繁, 即为烦琐。

对于物业从业人员来说, 每天所面对的工作, 归纳起来大部分是哪个业主家房顶窗户漏雨了, 哪个楼层的灯不亮了, 哪个单元电梯不好用了, 为什么又停电停水了?暖气为什么不热?等等, 这些问题涉及各个方面各个部门, 十分烦琐, 琐碎。但是也正是这些烦琐的事情, 构成了物业管理人员每天所需面对的主要工作, 怎么样与业主沟通, 怎么样协调各部门积极有效地在短时间内解决问题才是关键。

(2) 凡, 即为平凡。

每天忙忙碌碌解决了上面那么多烦琐的问题, 很多物业管理人员认为自己的工作却并没有太大的成就感, 不像其他职业那么“伟大”。很多时候还得不到业主的理解, 听难听的话, 所以很多物业从业人员失去积极性, 对工作和问题应付了事, 能拖则拖。

(3) 烦, 即烦躁, 心烦意乱。

正是因为前面两个 (繁、凡) 字, 致使很多物业从业人员每天面对工作时被动应付, 大部分时间和业主打交道, 不是因为什么地方出了问题需要解决, 就是催缴物业费。用现在流行的词语就是, 接收到的大都是负能量, 所以工作起来很烦躁, 这也是为什么物业和业主的关系那么紧张。

3 运营现状的调研及分析

物业产业在中国的兴起时间还不长, 市场虽然很大, 但不成熟。由于缺少行业协会等相关约束机构, 使得此行业缺乏较为严格的准入机制, 不免产生了鱼龙混杂的局面, 使得对物业公司的管理更加趋于无序和混乱。通过观察, 我感觉, 的确不能否认现在大部分物业管理公司由于人员素质不达标而导致物业管理工作经验不足, 处理问题不得当, 从而至使现阶段大部分物业公司和物业管理人员本身对于物业管理工作的性质的职能不清楚这一现象的存在。但是这些现象的存在也不是全面的, 不能以一家物业公司的情况概括整个行业的情况, 并且在我了解这个行业的过程中, 我发现, 随着物业管辖小区年限的增长, 很多问题也会随之淡化。所以在我们的教学过程中, 可以尽量通过在校期间的学习和教导, 让我们的学生明白物业管理工作的本质和特点, 了解这个行业的现状和问题, 能够让学生们更好更快的过渡到工作状态。

我归纳总结了一下, 对于物业公司或者说物业管理人员来说, 首先要清楚一件事情, 那就是物业管理或者说物业服务本身, 它就是一种商品, 业主缴纳的物业费就是购买这件商品所支付的费用。这和我们去超市买东西是一个道理, 比如我去沃尔玛超市购物, 我支付了2000元, 那我一定得到的也是价值2000元的等价商品。如果沃尔玛收取你2000元却让你空手回家, 我想没有人会同意。物业服务也是一样的道理, 如果我们把物业服务也看成是一种商品, 那么业主既然支付了相应的费用, 作为物业公司或者物业管理人员来说, 我们需要为其提供等价的商品才是合情合理的。正是由于很多物业公司和物业管理人员并没有理清这个关系, 致使现阶段大部分物业管理工作混乱无序, 杂乱无章, 致使业主和物业的关系陷入僵局。

由于笔者到物业公司实地考察工作的时间有限, 所接触的物业类型比较单一, 对于不同层次, 不同规模, 不同类型的物业管理模式了解不能达到十分全面。同时, 对于未来有较大发展空间的商业地产物业管理与传统物业管理模式的区别, 也有待于我们在教学过程中深入挖掘探讨。

通过这段时间的实践, 我对物业公司运营状况进行研究分析, 使我加深了对物业公司乃至整个行业的了解。随着人们对居住的各方面要求的逐渐提高, 物业已经不是一个可有可无的事物了, 而是将决定大众生活质量和生活舒适度的重要因素。在以后的日子里它必将在我们的生活中扮演越来越重要的角色。物业, 这一新兴产业也必将成为人们关注的焦点, 人才的聚集地和经济的聚焦。而我们也应该把握住这种趋势, 把我们的物业管理专业做大做强, 希望这一点儿体会能够对今后的教学工作有积极的作用, 使我们的教学工作更好更顺利地进行, 培养出更多高素质的物业管理人员, 从而慢慢改变物业管理工作的现状, 让这一行业更好更健康地发展。

摘要：物业管理在我国是新兴的行业, 被誉为“朝阳产业”。随着房地产业的迅猛发展和房屋私有化程度的不断提高, 物业管理行业对一线员工的管理服务水平、能力和技能的要求越来越高。我们作为教学工作者, 需要了解行业用人单位对从业人员的综合职业能力的要求, 合理进行课程改革, 提高物业管理专业教学水平, 更好为企业输送适用型人才。通过调研, 笔者了解到物业公司对从业人员的学历要求大部分集中在高职毕业生上, 所以我们作为高职院校, 培养出的物业管理人员, 就业前景非常乐观。其次, 企业对于一线物业管理人员所学专业的要求, 更多的希望招收专业对口的毕业生, 但是对其他专业比如酒店管理等的认同, 也反映了对物业学生综合素质的要求呈上升趋势。这就要求我们需要按照一线企业的要求和标准来培养我们的学生, 使之能达到企业和职业的要求。

关键词：物业,管理,业主

参考文献

[1]倪维栋.浅谈物业管理活动中存在的问题与解决对策[J].中国市场, 2010 (41) .