新形势下房地产广告如何创新

新形势下房地产广告如何创新（精选7篇）

新形势下房地产广告如何创新 篇1

结合上述的当前房地产广告所面临的各种挑战，房地产在当前形势下应该从以下几个方面去突破创新，有效的房地产广告策划可以带来新的广告生命，文化注入可以让房地产广告更加进入受众心理，优秀的媒介组合和创新可以在经济寒冬下节约广告费用，加强监督可以更加有效的规范房地产广告市场使其长远的健康的发展下去。

（一）进行有效的广告策划

1、准确的市场定位

在如今的房地产市场上，为什么有产品销售不加，有的却消失良好呢？究其原因，不外是开放商混淆了营销、推销和促销的关系，对产品前期定位不准确的原因。要有准确的定位效果，首先是要搞好市场调研，然后对产品进行准确定位。

2、房地产广告策划的差异化策略

无论是企业营销的产品、服务，还是广告策划中的创意、推广，他们都需要个性化的创新，这是产品同质化趋势下的必然选择。房地产广告的差异化策略主要有两个方面，一是指房地产产品推广过程中通过注重产品性能，产品特色及风格的差异化，二是指广告表现的差异化。

（二）为房地产广告注入文化内涵，规范广告语言

1、为房地产广告注入文化内涵

随着房地产市场房展的愈加成熟，房地产营销已经从地段竞争、规划竞争、概念竞争过度到文化竞争阶段。从买房子到卖一种生活方式，一种文化氛围，这已经称为房地产营销的一种趋势。

2、规范广告语言

广告的传播范围十分广泛，影响也很大，如果在一则房地产广告文案中出现了错字，纹理不同的此举，那么就会影响广告中品牌或企业的形象。

当前市场上的房地产广告在创作语言上大多数都是不切实际的复制，抄袭，甚至玩起了文字有戏，存在大量的造词、错字、滥用术语或形容词，无休止的套用句式的现象，是房地产广告成文一种文化乌托邦。地产文化在无所不能的修辞策略和夸张华美的语言下，公信力大打折扣。鉴于此，应对项目进行深入理解，寻找有力的支持点。描述行文字应该简短、明确、易读易懂，同时要客观、真实、科学，避免浮躁心态，防止对概念和卖点的过度炒作，提高语言公信力。

（三）挖掘新传播手段，整合多种传播媒介

许多开发商都认为自己投放的广告费用的一般都浪费了，但是却不知道栏肺在了哪里？其实浪费在却饭调查研究，缺乏科学策划；浪费在对各项媒体的唱出和短处缺乏了解；浪费在不懂得最佳组合。当前经济危机的冲击，使得开发商更加寻思如何减少浪费。媒体投放座位信息到达消费者的最后一个环节，她的选择与组合，直接关系到广告效果及广告费用的有效利用。

1、挖掘新的传播手段，敢于使用创新媒体

所谓的创新广告媒体，就是在不增加广告时长的前提下，对广告表现形式进行创新，从而实现单位时间内媒体传播效益的增值，带来媒体广告经营的突破。例如我们经常收到一些楼盘的开盘优惠信息，砸开乘坐公交车时会听到一些特殊的报站语：某某战到了，某某楼盘提醒您，下车注意安全等。目前房地产界已经开始启用的新媒体—利用网络邮件直销进行产品品牌的推广，也正是在挖掘新传播手段的一种大胆尝试，并且取得了明显的成绩。对于创新的媒介载体，能够有效的吸引手中的注意力，并且具有很高的认知度，房地产广告应该努力挖掘这些广告头发的空白点，寻找广告投放的空白点，寻找更新、更有效、成本更低的传播手段。

2、整合多种传播形式

传播形式是多样的，除了挖掘和发现新媒体的传播手段外，还要注重增强辅助媒体的转播力，病将多种方式有效整合，立体发放。

地产企业开始通过各种形式的企业广告，如新闻公关、企业办刊、参加社会公益活动等宣传企业理念，增加与消费者的的沟通。如万科的《万客会》，绿地集团的《绿地会》等等。

营销策划部张凯

新形势下房地产广告如何创新 篇2

关键词：新形势,房地产营销,营销战略

党的十八届三中全会强调了“市场在资源配置中起决定性作用”,作为国民经济支柱的房地产行业如何可持续发展,中央政府以及地方政府所面临难题,作为主导者房地产如何开辟新领域、创新新思路、改变旧模式是当前急需解决的重大问题; 房地产关注形势时代逐步结束,转向高度关注开发项目产品质量和人们生活质量及综合满意度时代; 这意味着房地产粗放的刀耕火种的时代已经结束,用多元化特色建设的时代已到来,结合当前新形势下房地产整体销售而言,营销战略可从以下五个方面着手,促使其可持续发展。

1 打造营销中心亮点

营销中心是房地产对外接待地方,是展示开发企业楼盘浓缩一个产物,它应该具备奢华、高贵、典雅、大气之风范,让每一位到此来访者能有一种高贵气度,凭借气度让来访者的咨询由被动变主动; 如何打造这种高贵气度,应该做到如下几方面。

第一,营销接待中心内部整体效果需达到星际酒店大堂甚至高于; 商品房前期咨询阶段时施工现场多处于基础施工或施工至3 ~ 5层,此时购房者对比的就是销售中心整体配套设施,配套完善说明开发单位实力与专业水准;根据中国房刊网发布权威统计调查85% 以上购房者在咨询期间主要对比销售中心整体配套。

第二,营销中心所有配套设施需融入当前时尚主流色彩,如水晶灯具、沙发、地砖、墙面壁纸、三维动态多媒体设施等; 通过软装与多媒体组合更好显现所售楼盘品质如一。

第三,打造一支蓬勃、朝气、靓丽型的专业营销团队,通过专业讲解让购房者聆听楼盘优质所在。

第四,随着社会的进步,人们的精神理念也与之改变,精神文化工艺品正好有所替代,因此营销中心陈设工艺品具有时代精神感,蕴含励志、向上、永无止境时代追求精神,同时从侧面反映开发企业的精神理念。

第五,运用监控系统将施工现场全过程作业内容通过多媒体视频播放,让购房者直观感受建设工程各个重要环节如何施工: 地基与基础—主体结构—建筑装饰装修—屋面工程—建筑给水排水及供暖—通风与空调—建筑电气—建筑智能化—建筑节能—电梯的过程施工。

第六,时下购房者在选择购置房产时,对小区地理生态环境的要求也不断提高,有时小区的环境因素对其购买决定产生举足轻重的作用,直接关系到项目楼盘的受欢迎程度。优秀的园林景观可以成为一个房地产项目的标志,甚至可以成为一个品牌的形象。营销中心的园林景观在设计施工中。一是注重与周围环境的和谐,与周边的山势、水景、城市街景及其历史文脉、人文风俗等相协调,才能创造出美的和谐景观。二是建造材料和绿化植物配置选择上充分利用当地资源,就地取材,尽量使用天然材质和当地乡土树种,突出当地特有的植物景观,夏有荫、秋有果、冬有花、做到意境深远,野趣天成,才能给人留下特色的深刻印象; 苗木选择四季常绿的树种,适应性强,便于后期管理,减少维护成本。三是通过多样性、差异性景观展示,凸显销售楼盘主题文化内涵,造景移景、三季有花、四季常绿,乔木灌木错落有致,形成田园人文回归大自然景观。

2 战略合作与质量创优

房地产开发企业在公开招投标时确立以质量创优为前提,选择总承包单时应当选择比较优秀的企业进行战略合作,扩大企业资源,与总包商优势互补,不失为当今条件下比较好的选择。优秀总承包企业有健全规范化的管理体系,并且在开发项目当地有较丰富的社会资源及同类项目操作经验这无形中给地产开发企业在质量关做有力宣传,工程质量是总承包企业第一生命力,是企业生存和发展的基础。通过创优质工程不仅可提高开发企业知名度,更重要的是建设工程质量的保证,实现双赢提升营销。

3 施工法与成品配套设施展示

建筑工法是指以工程为对象、工艺为核心,运用系统工程的原理,把先进技术和科学管理结合起来,经过工程实践形成的综合配套的施工方法。它必须具有先进、适用和保证工程质量与安全、提高施工效率、降低工程成本等特点。房地产企业在销售期间将建筑工法以实物、展板、视频等形式展示出来,让购房者直观看到即将购买房子选用的材料、材料品牌、施工工艺及方法以及在建筑中功能效应等。此等做法目的是让购房者直观的接触建筑施工中隐蔽工程的内容,明白自己即将购买的房子是用什么材料、通过什么工艺、以及最终成品验收标准; 结合当前房地产开发主要以毛坯房为主,工法展示可以考虑: 剪力墙、后砌墙、外墙保温与外墙饰面层、地辐热采暖 ( 北方地区) 、防水、给排水等,成品配套设施可考虑: 钢质防火进户门门、断桥铝窗、窗式新风系统、家居智能系统、智能安防系统等 ( 如图1所示) 。

4 样板房亮点

样板房展示分为精装样板间和毛坯样板间。

4. 1 精装样板间施工亮点

一是通过精装系统化设计,最大限度提高室内面积的利用率、合理布局洁具面盆、橱柜、电气插座点位、给排水接驳点等,让购房者即准业主实地体验即将买售的房子整体效果。

二是家居的布局、软装工艺品的点缀将精装房再次升华,让购房者身临其境家的温馨。

三是家居智能化是以住宅为平台,将网络通信技术、安全防范技术、自动控制技术、音视频技术家居生活有关的涉及集成,提升家居安全性、便利性、舒适性、艺术性、并实现节能环保性的居住环境; 最终实现远程控制、定时控制、联动控制等 ( 如图2所示) 。

4.2 毛坯房样板间亮点

一是户型概述,张贴户型图公布建筑面积与实际使用面积,标识油烟机、热水器、空调的安装区域。

二是户内顶面墙面地面平整度、垂直度符合建筑验收规范要求,阴角、阳角方正度符合规范要求,户内强电箱、弱电箱、电气开关控制、给水阀门做标识。

三是张贴隐蔽管线图、无管线区域图。

四是标识结构承重墙体与非承重墙体 ( 如图3所示) 。

5 打造导向性营销广告

在房地产项目的销售过程中,广告的作用就是“巧传真实、借力发力、以一带十”。就是以深具吸引力、说服力、记忆点的广告语,以最震撼人心的方式把产品与消费者最相关的部分,即所谓“真实”的东西巧妙地传达给消费者, “真实”指地段、区域公共服务机构、市政配套设施、学校、交通等,即所谓日常吃、住、行、休闲、娱乐等; 通过此种广告全新的连接,让购房者为之神移前来销售服务接待中心咨询,紧跟其后就是前四条战略来着重展示,赢取购房者购买意愿;在当前新形势下房地产企业必须改变以往单一策略,全方位的通过户外广告、社区媒体、互联网、报纸等媒体多渠道全面性的宣传展示楼盘与企业,才能立足市场更好的长期性发展。

6 结 论

新形势下房地产广告如何创新 篇3

摘 要 随着国家宏观调控政策的不断实施、市场竞争的加剧以及购房者的不断成熟，房产企业的暴利时代已面临终结，除了找准自身市场定位和开发出质量优良定价合理的产品外，强化成本控制是其保持市场竞争力的一个重要途径。本文对当前房地产企业的粗放经营、成本控制意识淡薄的问题进行了详细阐述，最后总结提炼了几点具体的成本控制对策，以期给广大读者提供可供借鉴的参考。

关键词 房地产 成本控制 对策

一、房地产企业成本控制的现实意义

（一）加强成本控制是提升企业竞争力的重要手段

2010年5月31日公布的《国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》中，“逐步推进房产税改革”这一表态，被认为是最高决策层对于楼市调控具体税收手段的明示之一。与近期出台的房贷政策一起分析，可以合理的推断出房地产价格一路走高的趋势可能性是比较低的。因而，成本控制就成为企业提高竞争力的一个重要的砝码。从该角度出发，成本已从影响企业利润高低的一个因素发展到成为影响企业生存与持续发展，影响房地产企业竞争力的关键因素之一。

（二）加强成本控制是创利增效的重要途径

利润是销售收入扣除成本费用的余额，在其他条件保持不变时，降低成本是提升利润的最有效方法。而创造利润的能力是衡量一个企业竞争力重要标准，房地产企业也毫不例外，因此，大部分房地产企业都是以实现利润最大化为其目标，而成本控制就是实现这一目标的重要手段。

二、房地产企业成本控制的问题与不足

（一）未树立系统全面的成本管理理念

房地产行业的投资周期长，投入资金量大，涉及因素多因而其成本控制的难度高、不确定性大、不可控因素多，如土地成本受国家相关政策影响巨大、建筑原材料价格随市场的变化而波动、资金成本受国家金融政策影响较大、房地产消费市场的变化以及房地产企业的经营管理水平参差不齐等因素都会影响到房地产项目的成本。而一些企业恰恰缺乏成本管理的系统理念，欠缺对成本控制的全面把握，忽视影响成本的诸多因素，盲目扩大规模急于求成，丧失了长期可持续发展的能力。

（二）未建立健全合理的成本控制体系

房地产企业开发项目的开发周期长，其开发建设涉及四个阶段：策划准备阶段，设计定型阶段，施工实施阶段及竣工阶段。房地产项目的成本控制应该是贯穿以上各个阶段，包括整个房地产开发建设以及销售过程中的所有成本费用。由于目前很多房地产企业缺乏一个全面系统的成本管理控制体系，造成成本管理与实际脱节，在前期的策划和设计阶段只考虑产品的建筑形态，前期成本控制意识较为薄弱，在实施过程中仅注重控制建筑安装成本，而忽视设备和器具费用的控制，或者只重视主体工程项目成本，而忽视其他项目的成本控制。

（三）成本控制流于形式，未能得到有效的执行

在竞争日益白热化的房地产市场，很多企业已逐渐认识到成本管理的重要性，但成本管理工作中仍存在明显的薄弱环节，多数企业的实际情况是事前比较薄弱，事后总结而非过程控制，成本控制流于形式化或沦为一种事后算账行为，不能真正起到成本控制作用。有的企业虽然在职能部门上设置了独立的成本控制部或审计部，但只是对工程造价进行事后审计，没有发挥其应有的功能；有的企业虽然有规范的成本预算和成本控制制度，但是缺乏有效的实施和解决复杂问题的能力；还有一些企业根本未建立规范性和系统性的成本预测、成本决策和成本控制制度。

三、强化房地产企业成本控制的切实对策

（一）项目前期阶段的控制对策

1．投资决策阶段的控制。企业前期规划部门要研究怎样从政策上为企业争取利益，例如规划上调整物业类型、改变土地性质调整容积率，尽可能的提升地块的使用价值。工程、预算部门应配合前期策划部门等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期规费、工程造价、资金成本及管理费用等可能发生于工程建设项目全过程中的费用。让决策层事先了解完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策服务。

2．地质勘探要采取公开招标的方式承包给专业团队，最终目的是保证质量、降低费用、缩短工期。“五通一平”也要采取公开招标的方式承包给专业施工团队，最终目的也是保证质量、降低费用、缩短工期。

3．图纸设计审核环节的控制。研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%，施工图设计阶段，影响工程造价程度为25-35%，施工阶段通过技术措施节约工程造价的可能性仅为5-10%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。内部成立专门的工程设计管理部门，制定详细的设计要求，并对设计单位的设计方案和施工图进行审核；对工程项目的结构形式、装修标准、材料设备选型、设计的合理性和安全性等进行全面的评估和审核。对工程图纸的设计要予以关注，目前从事此类服务的机构越来越多，收费较以前也有了大幅的优惠。采取公开招标的方式，可以最大程度地降低相关成本费用。在图纸的设计上，不同的设计人员设计的结果有较大的差异，在追求造型完美、设计新颖的前提下也要注重工程的实用价值，杜绝出现设计浪费。设计之前，要选定经验丰富的设计人员，并且营销策划人员、工程技术人员要与之进行充分的交流，以使工程的价值与市场销售定位相吻合。

（二）项目中期阶段的控制对策

1．对施工单位资质进行严格审查，必要时应进行实地考察。防止施工质量低劣、财务状况差、信誉差的施工单位混入投标单位之列。施工队伍的优劣直接关系到工程质量和工程造价控制的成败。因此，要求施工企业具有良好的信誉、强大的资金实力和足够的技术实力，它不仅使施工企业自身的生产、经营实现安全、高效、优质、低耗，也使施工企业能够有实力按约定质量完成工程并在工程造价上给予建设单位合理的优惠。业主方对施工方的“合理低价中标”应做到心中有数，避免投标单位以低于成本价恶意竞标。

2．抓好合同管理，避免工程索赔。在工程施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。针对目前施工单位采取“低价中标，索赔赢利”的工程承揽方式，作为业主方就要做到事前把关、主动监控、严格审核工程变更，从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更，以减少不必要的工程费用支出，避免投资失控。另外，对施工单位及材料供应商不履行合同义务的行为要及时提出索赔，使工程项目成本和工程质量得到有效控制。

3．加强工程施工现场的动态管理，杜绝投资浪费。严格督促施工方按图施工，严格控制设计变更及材料代用，对必要的变更要做到先算帐后花钱，在建设工程施工过程中，引起设计变更的原因很多。如：工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；市场供应的材料规格标准不符合设计要求等等。为减少设计变更，首先应严禁通过设计变更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容，一般情况下不允许设计变更，除非不变更会影响项目功能的正常发挥，或使项目无法继续进行。其次，认真处理必须发生的设计变更，对于涉及到费用增减的设计变更，必须经设计单位代表、开发商现场代表、总监理工程师共同签字方为有效。另外，有条件的业主方可以指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。

4．严控基础设施费用支出。在建设之前，业主要对道路、供水、供电、供热、排污、照明、通讯等费用支出做出符合项目实际情况的预算，采用招标的方式确定各项基础设施的施工单位。根据施工的先后顺序进行合理的安排，以最大限度节约费用。

5．按实际需要规划、设计和建设公共配套设施。公共设施的配套首先要考虑到该项目消费群体的需求，配套设施的档次要根据该项目的市场定位来安排，除此之外还要密切关注项目周围的配套情况，近距离雷同的配套设施尽量不予安排。

（三）项目后期阶段的控制对策

竣工结算阶段的成本控制。凡结算工程必须按设计图纸及合同规定全部完成，要有完整的竣工验收手续，如有甩项应在验收单中注明并在结算时予以扣除。应做好工程洽商签证及预算增减帐的清理，重点做好材料价差及竣工调价的审定工作，审核时应与原招标文件对照，凡系标底内已含项目不能重复出现。为避免结算时产生主观上的错误和漏洞以及客观上的疏忽应建立结算原则会议确认制、二次复核制、审计和奖惩机制，以确保结算质量和工程成本。

参考文献：

[1]段珺.房地产开发企业成本的管理与控制初探.商业会计.2009(07).

[2]甘英华.严格控制房地产成本以应对经济形势.企业科技与发展.2009(02).

新形势下房地产广告如何创新 篇4

摘要：随着国家对环境保护的重视，低碳经济在国内也得到了快速发展，特别是在房地产行业中。作为碳排放量较大的行业，房地产一直是国家重点关注的行业。因此，本文将从这个方面入手，探究如何在低碳经济下进行房地产经济管理的创新，从而快速提高我国房地产的发展水平。

关键词：低碳经济;房地产经济;房地产行业

一、低碳经济的基本内涵

低碳经济是指国家为了节约能源而推行的一种经济模式，通过改进技术，降低能源的损耗，达到保护环境的作用。在这种低碳环境的实行下，企业可以实现低污染的排放，保证经济和环境共同发展，同时通过实行这种经济方式，还可以实现能源的高效、循环使用。因此，加强低碳经济发展具有重要意义，国家应该多注意这方面的问题，提高这种经济模式发展。

二、低碳经济对房地产经济发展的影响

1.增加生产成本

由于国内在低碳技术方面发展的较晚，因此相对国外其他国家，国内低碳技术还有待提升。所以，为了提高低碳经济发展，需要加大资金投入来改进技术上不足，这样就会相应增加房地产生产成本。为了使得低碳技术得到有效的完善，房地产相关产业应该增大资金上投入，用来改善技术上存在的缺陷和不足，从而导致房地产生产把成本的增高[1]。

2.促进房价升温

由于低碳经济技术不成熟，造成成本增加。因此，在短期内，房地产行业会在低碳经济资金投入更多资金。而开发商为了提高经济上的收入，只好将部分费用转嫁到消费者身上，这样就会造成房价在短期内持续增高。同时也为了满足国家低碳经济要求，在房屋材料、技术上使用方面，企业也需要更多的资金维持。所以整体来说，随着低碳技术使用会在短期内提高房价。

3.短期内不利于房地产行业发展

由于成本费用增加，房地产房价也随之提高，但目前国内的.房屋消费水平还远远跟不上现在房价的上涨。因此，这就会给房屋销售带来了巨大的挑战。所以，使用低碳技术会在短时间内造成房屋销售困难，从而阻碍房地产行业的发展。此外，因为房地产行业需要大量的能源供应，而低碳经济提倡的是低能源、低消耗，这种发展理念下势必会给房地产行业发展带来相应的困难。

三、低碳经济背景下房地产经济管理的创新对策

1.完善房地产经济管理体制

房地产经济管理体制对房地产行业发展具有重要作用，可以有效促进行业经济发展。为了使低碳经济在房地产行业中快速发展，必须完善房地产经济制度管理。完善管理制度可以解决低碳经济发展背景下房地产出现的问题，从而有利于低碳经济与房地产经济相结合。随着低碳技术在房地产行业中的应用，会使原本就很复杂的房地产市场环境变得更加复杂。因此，需要完善房地产管理体制，避免管理混乱的现象。

2.控制企业成本

为了减少上述低碳经济在房地产行业中应用带来的不利影响，房地产行业需要控制企业成本，避免因为使用低碳技术而带来的成本提升。在实际中，企业要控制成本可以从以下三个方面着手。首先，在工程材料选择方面，企业要遵循最优的标准，通过选取合适的工程材料，降低成本费用的支出。其次，使用合适的生产技术。在技术上选择时，企业要选择那些低排放的技术，从而降低房地产企业在改进技术上所投入的费用。最后，加强施工现场的监督和管理，通过加强管理现场材料，避免浪费现象，从而降低生产成本。

3.加强法律制度上的监督力度

法律作为房地产行业发展的保障，对于房地产行业发展具有积极作用，同时也有利于房地产经济和低碳经济有机结合[2]。因此，在房地产行业发展过程中要加强法律法规对企业排放量的控制。近年来，虽然国家为了推进自然环境保护颁布了很多法律法规，但从目前的发展来看，现在法律法规在管理碳排放量方面还存在很多问题。这些问题严重阻碍房地产在低碳经济背景下的发展，相关部门应该完善当下相关法律法规，实现低碳经济背景下房地产行业的快速发展。

四、结语

随着社会的发展，现在人们对能源的需求也越来越大。因此，加强低碳经济发展非常重要。在低碳经济背景下，房地产行业作为一项能源消耗庞大的工程，要减少自身企业碳排放量，需要从经济管理体制方面，促进房地产行业与低碳经济有机融合。同时，企业应加强控制成本，保证企业碳排放量。最后，国家也要以法律为主导，控制和监督企业碳排放量，从而促进经济和环境共同发展。

参考文献：

[1]杨丽娟.谈基于低碳经济视角的房地产经济管理工作的创新[J].才智,(8):5.

浅析新形势下房地产企业融资方式 篇5

1.1 金融机构贷款

银行是企业最主要的融资渠道。对房地产企业而言, 国内商业银行贷款一般包括住房开发贷款、经济适用房贷款、商业用房贷款及其他用于房地产开发所必要的配套设施建设贷款。该融资方式的优点是:不存在利息预提所得税, 也不受外债额度限制;利息费用可在企业所得税与土地增值税前据实扣除。然而银行对于房地产项目贷款有其限制:企业需要支付贷款利息及费用;贷款一般不能用于储备土地项目;而且有严格的贷款期限, 逾期不归还贷款银行都将采取强制措施。

1.2 企业上市融资

上市融资就是将经营公司的全部资本等额划分, 表现为股票形式, 经批准后上市流通, 公开发行。由投资者直接购买, 短时间内可筹集到巨额资金。房地产企业所有者通过出让部分股权换取企业当期急需的发展资金, 促进房地产项目开发。上市融资主要有境外上市与国内上市两种。此方式的优点是:提高股权流通性;可吸纳大量资金用于项目开发;同时能培育公众的认知度和品牌的建立。但上市手续繁琐且审核时间较长, 上市融资的初期成本较高, 对于中小房地产企业来说, 上市融资的方式根本是望尘莫及的。

1.3 预售经营收入

房地产开发企业往往通过预售房屋来获取收入进行融资。该方式简单易行, 其主要限制是:商品房预售应符合相关条件;购房限制 (首期付款及利率的限制) 将使房地产企业资金回笼受阻;预售收入只能用于有关的工程建设, 如购买项目建设必需的建筑材料及设备、支付项目建设的施工进度款及法定税费等, 不得挪作他用;预售收入可能产生相关的预征税负[1]。

2 新形势下房地产企业融资现状及存在的问题

我国的房地产业经历十几年的发展, 从规模到产业内涵都发生了巨大的变化, 成为我国国民经济发展中一个起着举足轻重作用的产业。而我国房地产企业依然存在着融资方式单一、融资渠道狭窄等问题, 融资资金来源主要依赖于银行贷款和预售房款。在国家一系列宏观调控政策下, 房地产企业融资困难现象日益严重。中国指数研究院最新公布的报告显示, 2010年以来, 我国房地产企业资金来源增速整体放缓。前4个月, 获得银行授信的房地产企业数量十分有限, 且总金额合计不超过500亿元。而在2009年全年, 商业银行向地产企业提供授信额超过3300亿元。另一方面, 房地产企业在资本市场融资也面临一定困难。据统计, 截至今年4月底, 仅有中骏置业一家房地产企业成功在我国香港上市;今年截至目前, A股市场未有房地产公司获批上市。上市房企的再融资也受到了严格控制。诸多现象都反映出在当下新的房地产市场形势下, 传统的融资方式已经不能完全与之相适应了。现实与新形势的冲突主要反映出以下的问题:

2.1 融资渠道单一, 易受国家政策影响。

房地产行业是典型的资金密集型行业, 资金需求量大, 整个房地产开发过程都离不开资金的支持, 然而目前, 我国房地产融资结构比较单一、间接融资比重过大。房地产开发所需资金约有60%的资金来自银行贷款, 间接融资的比重依然过大。[2]研究显示, 银行贷款在房地产开发投资资金中占有相当大的比重, 这就意味着一旦从银行信贷政策收紧, 房地产商就陷入资金断裂的险境。另外, 银行贷款受国家政策影响非常大, 因此, 为抑制房地产开发的过快增长, 同时也为了规避金融风险, 自2003年以来央行出台了“121号”文件、“国六条”及“国十五条”等政策。随后国家的调控政策频频出台, 通过调节利率、紧缩信贷等政策, 旨在抑制房地产投资规模、控制银行风险, 调整房地产业发展格局。这些政策对融资渠道单一的房地产企业造成了巨大的冲击。在宏观政策调整面前, 房地产企业发展受到严重阻碍。

2.2 企业资金链管理不善, 资金投向不合理。

我国房地产开发企业的经营模式普遍为:置地———建造——销售, 由于项目竣工结算时间的不定性, 造成盈利预测困难, 资金来源无法准确预测。在这种形势下, 部分房地产开发企业往往不结合自身经济实力进行融资, 以致逾期无法偿还银行贷款, 使得商业银行承担了巨大的风险, 也使得企业自身的信誉降低, 为今后的持续融资埋下了隐患。[3]另外, 房地产资金的投向结构不够合理, 房地产企业精力主要放于商业用房的投资、住宅投资, 而经济适用房、廉租房投入不足, 导致房地产市场出现供给的结构性失衡。一方面使得真正有居住需要的、占社会人群大多数的中低收入居民无房可住, 又造成房地产商出现房地产供给的结构性过剩, 空置率居高不下, 资金流通链条断裂。

2.3 中小企业融资更难。

房地产企业自身发展状况制约着房地产企业的融资能力。我国房地产开发企业普遍规模小、实力弱、抗风险能力差, 这些中小企业想通过上市融资、发行企业债券融资基本是不可能实现的, 它们通常都是通过银行信贷进行融资。而且, 很多房地产开发企业缺乏科学的经营管理, 在融资困难的情况下, 往往不考虑融资风险和成本以及资本结构的合理性, 并且信用观念不强, 这就导致这些企业承担着较高的财务风险, 渐渐形成了资产的恶性循环, 制约企业的发展。

3 新形势下房地产企业融资建议

3.1 创新融资渠道。

依赖银行贷款融资的方式在新形势下已经难以依靠了, 必须寻求多元化融资途径。比如说联合开发:联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种融资方式。这种方式能够有效降低投资风险, 实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。地产商和经营商实现联盟合作、统筹协调, 使双方获得稳定的现金流, 有效地控制经营风险。联合开发可以实现各开发环节的整合和重新定位, 并且地产商与经营商强强联合, 可以通过品牌组合产生经营优势。开发商和经营商的品牌效应能有效提升商业地产的租售状况, 使其在吸引客流、营造商业气氛上得到保证。又如:房地产投资信托 (REITS) , 需要的股本金低, 具有较高的流动性。中小投资者通过投资REITS在承担有限责任时, 可间接获得在大规模的房地产投资的收益。且投资可任意分割, 可随时将任意金额的股权变现, 克服了不动产投资流动性差的风险。与传统的房地产开发只能投资于固定单个项目相比, REITS可以投资于不同的项目, 回避风险的能力较强;可享受税收优惠, 所发红利比较高。[4]

3.2 科学管理企业资金链, 提高开发能力。

一方面, 构建科学的资金链管理模式, 首先对项目进行基础数据的科学分析与预测, 其次按项目建设进度, 合理确定资金流入和流出的期限结构, 最后, 制定融资计划。要注意资金需要的时间与数量上的紧密衔接, 而且, 时机和筹资方式的选择要有机结合起来。在房地产开发经营的不同阶段, 采用不同的筹资方式。另一方面, 增强企业自身的发展能力。首先是创新能力的培养可以使企业摆脱现有思路的限制, 创造新的产品需求, 提升企业核心竞争力。例如利用环保产品、开发智能化小区等手段提高产品附加值等;再者, 房地产开发企业建立科学的决策体系, 把握房地产开发产品的市场定位, 整合资源, 形成公司品牌, 增强融资能力。

3.3 并购解决中小企业融资难问题。

在新一轮宏观调控政策影响下, 房地产市场出现两种反差较大的情况:一方面一些手中有地但缺少资金的中小型房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建, 只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回;另一方面一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅, 因此希望不失时机地收购中小企业的优质地产项目, 以实现其规模快速扩张。这样的形势下, 大型房地产企业和中小企业可以通过并购的形式进行房地产开发, 达到双赢的局面。在国务院颁发的18号文件中, 也提出“支持具有资信和品牌优势的房地产企业通过兼并、收购和重组, 形成大型企业和企业集团”, 这意味着大企业之间以战略联盟为目的的并购将逐渐增多。这样, 必将促进房地产企业更好的适应新一轮的房地产宏观调控政策。

摘要：房地产行业作为国民经济的重要产业, 是典型的资金密集型产业。房地产企业在完成大型房地产项目中需要大量的资金, 其资金的来源多为外部融资。然而中国房地产金融体系尚未完善, 融资方式单一, 加之国家近期一系列调控政策, 加大了企业融资难度, 在一定程度上限制了其发展。本文介绍了我国房地产企业主要融资方式, 指出了新形势下房地产融资中存在的问题, 并提出了合理化融资建议, 以促进房地产企业在新形势下健康持续的发展。

关键词：房地产,融资方式,企业

参考文献

[1]屈航.房地产开发企业融资方式浅析[J].财会通讯, 2010 (5) .

[2]宋佳佐.宏观调控下房地产企业融资途径探讨[J].大众商务, 2010 (4) .

[3]冯亚静.浅析当前形势下房地产企业资金链管理[J].中国商界, 2009 (8) .

新形势下房地产广告如何创新 篇6

关键词：房地产企业,财务管理,金融危机

08年是全球金融市场动荡不安的一年,爆发于美国华尔街的“金融海啸”,不仅让全球的金融市场遍体鳞伤,而且许多国家的实体经济也受到了巨大的影响,中国是出口贸易大国,不可避免的受到了巨大的冲击,其中房地产企业也不例外。房地产行业属于资金密集型的高风险行业,在对整个国家实体经济的冲击下,房地产企业整体状况陷入低迷,在这种情况下光靠国家扶持是不可能的,在激烈的市场竞争中,房地产企业必须提高自身的财务管理水平,加强并规范自身的财务管理,以获得持续性核心竞争力。

一、房地产企业财务管理的特点

房地产企业的财务管理,是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配,进行预测、计划、控制,核算、分析和考核,并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作,它是企业管理的重要组成部分。房地产企业的财务管理具有如下特点:

(一)开发周期长,资金筹集任务繁重

房地产开发具有长期性,资金周转期较长,周转率比较低,而其一次性投入资金比较大,因为巨额的地价和房屋工程造价需要巨额的资金投入,筹资任务非常繁重。特别是目前经济形式较差企业融资较为困难的情况下,房地产企业加强财务管理是必须的。

(二)房地产企业一般开发风险较大,财务关系复杂,管理难度大

房地产一般开发经营周期长,在此过程中存在着许多的不确定因素,房地产开发敏感性强,但是自身调整能力较差,在这种情况下投资决策就显得尤为重要。房地产企业的财务管理人员要做好财务管理工作,以便为决策者提供及时有效的决策信息,有效降低经营风险。

二、房地产企业财务管理内部控制存在的问题探析

根据中国指数研究院相关房地产数字统计分析:2009年8月北京房地产市场分析报告如下:居住类用地成交量骤降,溢价率再创新高;住宅市场供应减少,量跌价升;二套房贷收紧,房地产市场面临新形势。应该说2008年金融危机对中国经济实体的经济对中国的房地产市场尤其是京城楼市带来了深远的影响,因此房地产企业也应该及时发现自身财务管理内部控制中存在的问题,并及时根据国家相关政策以及内部调整增强自身的竞争能力。

(一)房地产企业缺乏财务风险控制意识

房地产开发企业如果需要取得土地的使用权就需要大量的资金投入,最近几年来房地产行业出现泡沫性的发展,北京楼市无论是居住房还是商用房等的价位一直是居高不下,笔者认为金融危机之所以对中国实体经济进而对房地产企业产生影响,同房地产开发商缺乏财务风险控制意识是相关的。有些房地产开发商认为只要能够取得土地的使用权再投入相应的资金、工程项目能够按期竣工就会产生经济效益而没有从财务预算方面去考虑分析,开发的房地产项目没有从征地的土地上、资金的运作方面、经济效益的回报率上作细致的财务预算,那么企业就无法将各项成本指标进行合理的测算并且层层落实,进而造成在资金管理上盲目进行运作,疏忽成本控制,从而加大了项目成本的投资,影响了经济效益。应该说缺乏财务风险控制意识既影响了企业销售收入的实现,又影响了企业的整体偿债能力,成本负担会不断加重,随着资金的循环使用,一旦资金链条发生断裂就会对企业产生损失性的影响。

(二)房地产企业更加倾向于举债增加成本负担,不能进行合理的财务预算

房地产企业更倾向于举债加重成本负担。房地产企业一方面着急上项目没有将成本合理的测算并且层层落实,另一方面当自身缺乏资金的同时倾向于向银行借款和其他单位借款,而没有从财务管理内部挖掘资金潜力,加大了房地产项目的投资风险度。没有对项目资金做整体的财务规划,考虑了个别项目而忽视了企业的整体利益。首先,在项目前期阶段,房产项目根据市场调研报告进行项目总体的初步设计,此后也须通过政府规划部门的审核,这个设计是一个不断修改和调整项目的过程,而财务人员如何根据调整的项目总体设计方案来不断调整项目总体预算是财务管理的关键问题,而目前房地产企业会计核算相对较为简单,很多预算计划做的并不细致,这也为日后出现问题埋下了伏笔。其次,土地成本难以控制。近年来随着政府大规模基础设施建设和市政建设,居民动迁量急剧增加,中国楼市如火如荼,价格直线上涨。房地产开发商通常难以按照计划完成动迁,一大笔资金堆积在动迁项目上,造成资金成本累积,难以有效控制成本费用。这说明管理者未能实时掌握企业财务状况和经营成果,并且对项目实时监控。第三,不能全面考虑建筑材料的价格变动以及供应变动问题。市场是不断变化的,房地产开发商在项目初期与各类材料供应商签订合同,但是随着时间的推移到了材料供应时,市场价格与合同价格就会出现差距。举个很简单的例子,最近房地产非常火爆,钢筋水泥以及电力短缺,各类材料价格不断上涨,如果无法正确判断其中存在的价格误差就会对企业产生恶劣的影响,而从房地产企业来说,其属于新兴行业,其中的某些财务会计人员素质并不适合房地产企业日益发展的需要,如果其无法合理估计其中存在的误差,做好财务预算,整个房地产企业的资金管理链条很可能出现问题,这也是需要密切关注的重点。

三、新形势下加强房地产企业财务管理控制的对策

针对目前的经济形势以及房地产企业财务管理存在的风险问题,应该从以下方面着手,提高房地产企业的市场竞争能力以及抵御风险的能力。

(一)谨慎投资,严控风险

从上文我们可以看出,房地产的项目投资具有规模大、开发周期长、市场竞争激烈等特点,房地产投资非常容易受到社会环境、经济环境、工程管理建设环境等诸多因素变化的影响,因此房地产企业在财务管理内部控制中要树立风险管理意识,要从征地的土地、资金的运作、经济效益的回报率层层树立良好的风险意识,及时控制项目运作过程中存在的风险,要合理预期投资效益,加强投资方案的可行性研究;要采取风险回避措施,尽量减少投资风险;要积极运用投资组合理论,合理进行投资组合。而且房地产企业尤其是大型企业要实行财务集中管理模式,建立集中的现金管理、筹资管理以及投资管理系统,要逐步规范公司重要财务决策的帐务处理程序以及审批程序,提高财务报表的可靠性,在完善内部控制的过程中逐步加强企业自身的风险防范意识。

(二)要根据国家的政策及时优化资本结构,加强资金管理

2008年10月,温家宝总理在国务院常务会议上指出,要“采取灵活审慎的宏观经济政策”,这预示着宏观调控政策由抑制通货膨胀转为保增长。央行行长周小川表示,要“灵活运用公开市场操作、利率、存款准备金率等工具,适当调增信贷总量,支持房地产企业的合理有效信贷需求,促进房地产信贷市场平稳运行”。这显示出决策层通过房地产市场启动投资和消费,拉动国内经济增长的强烈信息。在国家的宏观调控政策下,房地产企业要充分考虑税率、利率以及汇率风险,合理安排资金的筹资渠道以及筹资方式,加强资金管理内部控制。企业要在税法许可的范围内,以收益最大化为目标,在事前运用会计政策对房地产企业进行税收筹划,对企业经营、投资、筹资等活动进行合理的财务预算,将指标层层落实,尽可能获得纳税节约的好处。另一方面,企业要准确估计每个时期项目所需要的现金流入和流出,与银行贷款金额、时间做到相匹配。而且企业要对国家宏观调控的货币政策做出合理的判断,这同资金管理是密切相关的,如果预期国家利率会上升,那么企业应该签订长期合同,以免增加财务费用,如果预期国家利率会下降应该签订短期合同,提早归还借款。

(三)要充分考虑财务预算的决策作用

房地产企业在会计核算中,确认合同收入与合同成本的方法有单项工程、合同和合同分立三种不同的方法可以选择,不同的方法进行项目成本的归集以及收入、利润的确认都将产生一定的影响,合理选择核算对象,可以为企业带来一定的管理效益。因此在制定项目计划时,一定要充分考虑到财务预算的作用,财务人员应该及时根据项目的设计方案会同投资监理估算项目预算,测算盈亏状况,财务人员要对房地产发展趋势有一个战略投资判断,对所需资金有详尽的财务预算,在动拆迁的过程中,要及时准确的核算居民拆迁成本以及可能造成的资金成本和违约金。充分考虑财务预算的作用,财务人员在项目建设阶段根据预算对成本中原来的数据进行及时调整,对于企业降低成本、防范风险、加强内部控制是非常重要的。

参考文献

[1]、张晶.浅议行业低迷下房地产企业财务管理的几个方向[J].现代商业

新形势下房地产广告如何创新 篇7

房地产是一种资金密集型行业,和其他需要大资金投入的行业相比,它需要更大的资金,并且周转周期长。所以说,房地产企业的财务管理工作对于整个企业来说是非常重要的。根据实际工作经验总结,我国的房地产企业管理工作中的财务管理方面具有以下几个特点。首先,房地产的企业链相对于其他企业来说比较长,所需要的资金量也比较大,并且资金投入的周期也比较长,中间的环节较多都提高了其财务管理的难度性以及复杂性。其次,房地产行业属于高风险行业,在资金、会计、税务、成本控制等各方面都对财务人员和其他行业相比,提出了更高的要求。要求企业的财务管理人员在日常的工作中能够及时准确的进行风险预测,然后科学的进行规避。再者,房地产行业的财务问题还会涉及到股东、债权人,供应商甚至还有工商税务等相关部门等之间的经济关系,如果财务事项处理不当的话,会对企业造成不小的损失。

二、新形势下我国房地产管理财务现状及问题

(一)企业的财务制度不健全

近些年来,我国的房地产企业发展迅猛,但不少企业很多都存在着企业的财务制度不健全的现象,严重影响了企业发展壮大。当前,对于我国的大多数房地产企业来说,还没有建立起完善的财务管理系统,在日常的财务管理中存在很大的随意性。当然,有些企业还是建立了一定的财务管理制度,但是在整个的大环境下却很难得以实施。所以说,企业财务制度的不健全很容易使得企业出现资金管理不当的现象,在企业的财务管理工作中,其职位也是形同虚设。

(二)财务管理人员的素质不高

不光就房地产行业而言,财务管理是一项要求较高的技术工作,对于其他行业也是一样。这就需要财务管理人员具备较强的专业素养,还有风险意识。对于新员工,招聘条件应要求其具备一定的财务管理经验。但目前我国的房地产行业的财务管理工作存在很大漏洞,财务管理人员的素养普遍不高,管理意识也有所欠缺。他们简单的认为财务管理工作就是记账、发工资等,而没有意识到财务管理工作对企业健康发展的重要意义,进而忽视自身工作职责,为企业的发展埋下了隐患。

(三)企业的成本管理方面存在缺陷

对于房地产项目来说,其项目方案的设计、土地使用权取得以及施工过程中的成本控制和工程的招标管理等在房地产的成本管理的工作职责之内。而针对我国当前的经济形势来说,许多的房地产企业在购买土地使用权的过程中存在着不合理甚至违规现象,造成企业在对土地权进行拍卖的过程中出现竞拍价格和实际成本价格之间存在较大误差。另外,在选择设计方案时,对于成本计算也有所欠缺。建设工程的招投标过程中,其标价可能会受到很多影响,比如说工程中涉及到的各种合同还有部门间的纠纷。但是很多的房地产企业的财务管理工作都忽视了这一点,进而导致后续的工程造价工作过程中,出现环节脱节现象,对工程项目建设造成不利影响。

(四)房地产企业融资方面的问题

房地产企业和其它的企业相比有所不同,它对于投入资金以及流动资金的要求都非常大,并且资金的周转率低,占用的时间周期也比较长。但目前我国的房地产企业的财务管理部门的自我管理能力以及被管理都存在很多问题。比如融资方面的规模没有严格规范,投资时机的选择以及投资成本的控制也缺乏规范性以及科学性。另外,我国的房地产企业在获取融资方面也存在欠缺,渠道单一,大多通过贷款形式,造成企业的负债率偏高不下,给企业带来巨大的资金压力。

三、针对以上财务管理现状问题的对策分析

(一)从企业外部的宏观角度看

房地产行业作为我国国民经济的重要支撑产业,对人们的日常生活产生重大影响。另外,房地产企业的发展需要相关的管理部门的规范指导以及有效的措施以及国家的大力支持。不断优化社会经济下的市场环境,进而推动房地产行业公平公正以及公开的健康可持续发展。这也就要求相关的管理部门不断健全房地产行业的法律法规,并且不断的完善房地产企业的财务管理中所涉及到相关的管理制度,让整个的房地产行业都能够有法可依。相关的房地产行业的财务管理部门应完善其自身管理制度,同行业协会也应强化管理意识,建立具有中国特色房地产财务管理制度。

(二)从企业内部的微观环境看

经过多年的发展和沉淀,房地产行业已经形成了一个较为完善的行业领域。对于一个企业的财务管理来说,不论是对于企业的领导人还是内部的工作人员来说,首先应该要加强其对财务工作管理的重要性的认识,他们认识到财务管理对于企业的健康发展的重要意义。另外,公司企业的相关负责人需要做的就是明确财务管理部门相关工作人员的职能职责,将具体工作落实到人。由于财务管理工作的专业性要求较高,所以企业应该对于相关的工作人员开设一定的管理培训课程,进而提高工作人员的专业素养。

四、结束语

对于房地产此类资金量大的行业来说,对于企业的资金应该强化其管理,做到规范化以及合理化,在这个过程中将资金的利用率最大化。还应加强资金的利用监督,保证资金运用的规范合理,维护企业的整体利益。

摘要：随着中国经济进入新常态,我国的房地产业也不断面临危机挑战,企业需要不断提高自身经营水平来维持发展,提升企业财务管理水平就显得尤为重要。本文将从新形势下房地产行业的财务管理特点入手,就我国房地产财务管理现状进行分析,针对存在问题提出对策,希望能给相关行业的工作人员在财务管理方面带来一些帮助。

关键词：新形势,房地产,财务管理

参考文献

[1]耿新辉.关于房地产企业财务管理现状探究[J].现代经济信息.2011(24)