不动产登记调研报告

不动产登记调研报告（共8篇）

不动产登记调研报告 篇1

随着城市化水平的不断提高，社会经济快速发展，不动产交易越来越突出，因此不动产登记工作变得越来越重要。从广义上讲，不动产就是不能移动的资产，如房子、土地等。一般意义上所说的不动产是指实物形态的不动产土地和附着于土地上的改良物，包括附着于地面或位于地上和地下的附属物[1]。不动产不一定是实物形态的，如探矿权和采矿权[2]。不动产登记又可称为不动产物权登记，是我国物权法中的重要制度，是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。通过这种方式来确认和表现物权权属情况，可以让外界通过物权公示对其所有权产生认可，并明确归属者应承担的责任。当登记的不动产权发生改变时，及时的记载并加以公开，就可以很好地明晰产权，避免产生不必要的纠纷[3]。

在不动产交易中，公开化的不动产信息可以使当事人在从事交易之前不必投入过多的精力和费用去调查对方当事人是否对转让的财产享有物权，或被转让的财产之上是否有负担等情况[4]，既降低交易成本，又提高交易完成的速度。通过不动产登记中的审查机制，可以发现土地使用权的非法转让等问题，及时有效地处理交易过程中出现的违法行为。不动产登记制度的运行，可以让有关部门掌握不动产权属状况，从宏观上把控不动产交易市场，在一定程度上遏制“炒房”现象，实现国家行政监管与宏观调控。

2 我国不动产登记制度的现状

我国的不动产登记制度最早可以追溯到民国时期，在当时主要为土地私有制服务。新中国建国初期也实施过不动产登记制度，之后中断了三十多年，直到1990年才被恢复，但只是被当作一种行政管理手段，未作为不动产物权变动的公示手段。20xx年3月16日，十届全国人大第五次会议通过了物权法，该法设专节规定不动产登记制度，确立中国不动产登记的基本结构，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立，为不动产登记法的制定提供了整体架构和思路。李克强总理在20xx年11月20日召开的国务院常务会议中提出整合不动产登记职责，建立不动产统一登记制度。20xx年11月，国务院颁布《不动产登记暂行条例》，明确建立不动产登记制度[5]。20xx年3月，国土资源部发布关于做好不动产权籍调查工作的通知，统一不动产的权籍调查技术方案，青岛、厦门、广州、深圳等多个城市开始启动不动产登记制度。截止到20xx年6月，全国有335个地市、2 853个县区共设立3 001个不动产登记办事大厅、3.8万个窗口，8万多一线登记工作人员平均每天为30多万企业和群众提供不动产登记服务。

我国的不动产登记用于物权公示起步较晚，过多强调登记的行政管理功能，而忽视其公示功能，在一定程度上限制了登记制度的作用。在现行的法律中，涉及不动产登记的有《物权法》、《土地管理法》等，涉及的行政法规有《土地管理法实施条例》等，此外还有一些地方性法规、政策法规也有相关规定。有关的法律法规种类繁多，且存在相互重叠内容，缺乏统一的依据。《不动产登记暂行条例》于20xx年颁布实施，目的在于实现不动产登记机构、登记簿册、登记依据以及信息平台四个方面的统一，但由于与该条例相配套实施的制度和法律不够完善，使得其未能达到最好的实施效果。《条例》规定，将省级以上的不动产登记工作交由国土资源部门统筹，省级以下的则由政府的具体职能部门来负责，表明上下部门并不能完全统一协调，机构的整合力度还需进一步加强。

目前我国的不动产登记具有多层级、多部门的特点。从中央到地方，都设有不动产登记的机构，实行国家、省、市、县4个级别的不动产登记层次;横向来看，我国的不动产登记是由多个行政部门负责管理的，比如，林业的各种权力由林业部门管理，房屋的各种权利由房产部门管理，土地、矿业、渔业等也都应有相应的管理部门[6]。曾有近十个部门可以进行不动产登记，虽然充分与相关部门的职权相结合，但作为公示手段來说，过于分散的登记不利于登记机关的相互联系，使得登记过程变得烦琐，各类资料的系统性和完整性难以保障。各部门颁发的各类不动产登记证书样式多元化，不利于体现政府统一登记的公信力。此外，分散登记对于不动产登记信息数据查询系统的构建也带来不小的难度，现有的查询方式较为烦琐，查找信息要耗费大量的精力。这些都充分说明我国的不动产登记信息还没有“完全公开”，没有达到真正的公示作用。

在工作人员配置上，日本的不动产登记人员要经过专业、严格的程序进行任命;德国的登记人员权限以及社会地位与法官相差无几。而我国还缺少一套完整而严格的不动产登记人员的选拔机制，非专业人员比例较大。在实际的不动产登记中，工作人员水平良莠不齐，工作质量得不到最大保障，可能出现错误登记、遗漏登记、遗失登记、遗失登记资料、延迟登记等问题，将会给当事人带来巨大的麻烦和损失。

3 发展趋势

国家政策的制定和落实是循序渐进的过程，自20xx年以来，国家高度重视不动产登记工作，加大推进力度，各级部门积极响应，不动产登记逐渐走上正轨，针对还存在的一些问题，努力寻找最优解决办法。在不断的学习和摸索中，不动产登记工作将会实现法律健全化，登记专业化，平台统一化，查询公开化。

法律健全化。建立完善不动产登记法，对不动产物权登记的法律依据进行统一，是国际通行的做法。同时，在《不动产登记暂行条例》的基础上，制定具体可行的实施细则，对不动产登记程序、登记机关的职权、登记权利种类、登记范围、登记责任等具体内容做出详细、规范、统一的实施细则，与国务院的行政法规相冲突的相关部門规章和地方性法规将进一步修改和完善。

登记专业化。登记的专业化主要包括登记机构专业化和工作人员专业化。实行分散登记是无法保障工作的专业性的，登记机关统一是社会进步的必然趋势和结果[7]。将分散到多个部门的登记工作整合起来，设立专门的不动产登记部门，专业技术可以得到保障，也便于对登记工作的整体管理，提高办事效率。同时，建立登记人员严格的考核任用机制，把登记人员业务培训和专业化考核作为不动产登记工作的重要内容，打造业务能力强、人文素质高的专业化登记人员队伍，保障当事人、利害关系人的不动产权益，从而提升不动产登记的公信力。

平台统一化。将各级不动产登记纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，使国家、省、市、县四层级具备统一的数据平台、统一的操作软件、统一的信息系统，登记信息可实时共享，实现相关登记信息与同级住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易信息的实时互通共享，是完善不动产登记查询制度的重要基础。

查询便捷化。《不动产登记暂行条例》规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料。随着统一的不动产登记信息管理平台建立与完善，查询不动产登记信息也将会更加便捷。面向社会大众的不动产登记信息查询平台逐渐向社会开放，有需求的单位或民众可以登录系统，查询获得不动产权利人的授权的不动产登记信息。

4 结语

不动产登记调研报告 篇2

我国不动产登记建设所涉及的范围包括土地、房屋、林权等十余项。初期政府为减轻国土部门负担, 将不动产登记业务分配给各个主管部门, 但各部门间数据信息不统一, 形成了“信息孤岛”。重复登记导致政府资源浪费, 信息闭塞, 也影响了政务办事效率。政府主导推动不动产统一登记正是意在提高办事效率, 减少资源浪费, 目标是实现登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。目前不动产登记机构职能整合基本完成, 2016年底全国将暂停旧证颁发新证, 同时不动产登记信息管理基础平台建设总体方案、不动产登记数据库标准、不动产登记数据整合建库技术规范等相关配套细则、技术规范已经明确。从笔者调研了解到的情况来看, 2016年各市县政府的工作重心在于推动不动产统一登记制度落地———停发旧证颁发新证阶段, 招标网上看到的不动产登记数据整合入库项目主要是现有数据整合入库, 金额偏小, 由于前期准备工作陆续进入尾声, 真正大范围的招投标会集中发生在2017年~2018年。

1. 不动产登记信息化进度晚于预期

2014年3月26日, 不动产登记工作第一次部际联席会议召开, 安排的时间进度表是:2014年建立统一登记的基础性制度, 2015年推进统一登记制度的实施过渡, 2016年全面实施统一登记制度, 2018年前不动产登记信息管理基础平台投入运行, 不动产统一登记体系基本形成。2015年国土资源部发布《关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》 (简称“通知”) , 对不动产登记信息化的时间表进行细化要求:2016年基本完成各级不动产登记数据整合建库, 到2017年底基本建成覆盖全国的不动产登记信息管理基础平台。根据笔者调研结果, 不动产登记信息化推进进度明显晚于预期, 大范围不动产登记数据整合尚未启动, 考虑到不动产数据整合入库工作的复杂性, 乐观预计2019年可完成通知要求的基本建成覆盖全国的不动产登记信息管理基础平台 (见图1) 。

资料来源:新三板智库.

2. 政策不断加码, 不动产登记信息化业务前期准备工作进入尾声

回顾整个不动产统一登记制度政策历程 (具体见表1) , 从最初2014年11月公布《不动产登记暂行条例》, 到2015年2月公布全国15个重点试点城市, 到2015年8月发布《关于做好不动产登记信息管理集成平台建设工作通知》明确时间进度及不动产登记数据库和系统建设技术路径和标准, 再到2016年1月《不动产登记暂行条例实施细则》正式发布实施, 可以看到一系列顶层设计非常有序的、有针对性地在为底层执行扫除障碍。从实际落地情况来看, 基本达到了上令下达的效果 (虽然整体完成时间晚于政策要求) , 截至2016年1月, 全国不动产登记职责机构整合基本完成, 全国335个市 (地、州、盟) 、2789个县 (市、区、旗) 完成职责机构整合, 占比分别达到100%和98%;截至2016年7月全国共有147个地市、1178个县区完成不动产登记信息系统升级改造, 79个地市、619个县区完成数据整合建库, 这里统计的数据也基本跟我们调研获取的信息一致:不动产登记信息化业务前期准备工作 (职责整合、停发旧证颁发新证, 技术规范, 现有数据整合入库) 在2016年底会进入尾声, 真正大范围的招投标会集中在2017~2018年。

资料来源:政府网站、新三板智库.

3. 经济发达地区先行, 欠发达地区后续有望通过收费回收资金

国家层面对于不动产登记项目的财政投入不多, 并没有提供不动产登记专项资金, 不动产登记的资金主要来源于地方政府。对于不动产登记信息化经费问题, 根据调研情况来看, 对经济发达的地区而言, 因为不动产登记主要涉及房产, 地方政府考虑到不动产登记对后期房产流转的重大意义, 对不动产登记政策扶持力度较大, 专项资金投入较大;对于欠发达地区而言, 由于不动产登记后期会向大众发证, 这一流程地方政府可以回收前期在不动产登记信息化项目中的资金, 因此预计不动产登记信息化受地方政府经费不足问题影响不大。此外财政部、国家发展改革委于2016年7月27日发布《关于不动产登记收费有关政策问题通知》, 规范不动产登记收费管理, 通知明确国土资源部和县级及以上地方不动产登记机构办理不动产权利的首次登记、变更登记、转移登记、更正登记、异议登记时, 收取不动产登记费。不动产登记费由不动产登记申请人缴纳, 登记费按件定额收取, 不动产登记费中包含不动产权属证书工本费, 这也为不动产登记收费制定了政策依据 (见图2) 。

资料来源:公开资料, 新三板智库.

二、不动产登记信息化市场空间超千亿, 相关企业纷纷受益

2014年兴起, 2015年爆发的农村土地确权业务让业内大大小小的公司都赚得盆满钵满, 依此类推, 门槛相对更高、市场空间更大的不动产登记信息化业务势必助力企业实现爆发式增长。目前参与不动产登记信息化业务的企业主要有两类:一类是具有房产测绘项目经验的测绘公司, 一类是具有信息系统开发能力的gis公司, 这两个领域门槛不算太高, 参与者众多, 竞争比较充分。测绘企业中资质高、经验丰富、渠道广的企业受益明显;而gis公司中研发实力雄厚、产品成熟度高、准备充分的企业受益明显。

1. 不动产数据缺失严重, 信息化市场空间超千亿

不动产登记信息化业务涉及2个过程:一个是不动产数据整合入库, 一个是信息系统建立, 二者资金投入比例大概为2:1。目前不动产数据整合入库最大的难题在于数据缺失严重 (要么没有, 要么更新不及时) , 大概90%的项目都需要进行外业测量, 此外数据的自动化处理程度不高, 大量数据整理工作需要靠人工完成, 不仅耗时而且资金投入也很大。以100平方米的片区为例, 合同金额大概为1000万元, 需要投入40人的团队耗时1~1.5年才能完成数据整合入库 (一半时间花在外业测量上, 一半时间花在权属调查上) , 业内人士普遍预测整个不动产登记信息化的市场规模将超过农村土地确权, 达到千亿规模, 我们据此推算了下, 城市不动产+农村集体用地+林地+草地数据整合入库大概需要投入690亿元, 信息系统需要投入345亿元, 二者相加为1035亿元 (见表2、表3) 。

资料来源:新三板智库.

资料来源:中地公司、新三板智库.

2. 数据整合入库流程标准化程度高, 技术差异小

不动产数据整合入库的核心任务是利用1∶500地形图制作底图, 通过内外业核实、实地调查测量的方法, 完成不动产权属调查和测量工作。不动产登记的主要工作集中在:收集资料、制作工作底图、权属调查、制作宗地图、数据入库。

不动产登记过程中的每一个流程相关规范都比较完善, 包括不动产登记数据库标准、不动产登记数据整合建库技术规范, 另外政府招标时会对相关流程有更详细的操作和技术规范, 企业按照相关要求操作, 各企业间的技术差异性不大。根据我们了解, 目前有不少企业在尝试通过航飞制作1∶500地形图, 相关技术还处于攻坚阶段, 若能成功, 则将缩短3个月左右工期 (见图3) 。

3. 不动产登记信息化市场竞争者众多

参与不动产登记信息化市场竞争的企业主要有2类:一类是从事数据整合入库工作的测绘类企业, 一类是从事地理信息系统开发的gis企业。根据我们调研和案头资料收集了解到的情况, 资质及项目经验是企业参与投标的一个重要门槛, 具有甲级房产测绘及相关项目经验的企业更有优势。全国甲级测绘单位有784家, 占比为6%, 排除部分没有不动产测绘经验的甲级资质企业, 整个群体依然庞大, 市场竞争比较充分 (见图4) 。

资料来源:新三板智库.

资料来源:国家测绘地理信息局, 新三板智库.

而不动产登记信息系统方面, 由于技术壁垒偏低, 全国大概有3000家企业参与竞争, 现状是已经有一批体量不错的公司出现, 如超图软件、国源科技、中地数码、特力惠、南方数码等, 但是尚未出现绝对龙头, 整体呈现市场分散、竞争激烈的格局。

三、相关标的

我们从公司自身基本面、产品成熟度。公司资质及项目经验等方面筛选出部分优质不动产登记信息标的 (见表4) 。

1. 国源科技 (835184) :不动产信息综合服务商

国源科技是不动产信息综合服务商, 主要面向国土、农业、城市管理、交通、水利、林业、公共安全等行业, 围绕耕地/草地/林地承包经营权、宅基地和建设用地使用权、房屋所有权等不动产信息, 从数据获取、数据处理、数据管理和应用信息系统开发各个环节, 为客户提供测绘地理信息工程服务。公司深耕国土、农业信息化领域20年, 是农业部公布的通过县级农村土地承包管理信息系统软件测评的6家企业之一。

在不动产登记信息化领域, 公司主要参与数据整合入库及信息系统业务。公司具备甲级测绘资质, 成立至今先后研发了调查软件、建库软件、质检软件等工具软件、国源地理信息综合数据库管理系统、土地登记管理系统等数据库管理系统和国源不动产流转发布平台、国源电子政务系统等行业应用软件。此外公司在不动产登记信息化领域还积累了一定项目经验, 包括尚志市农村村庄地籍调查项目、吉林省梅河口市农村承包土地测绘项目、中国土地勘测规划院“耕地后备资源国家级数据库建设与管理系统开发”项目等。2016年上半年公司实现营业收入13 055.38万元, 较上年同期增长141.48%, 实现净利润3317.54万元, 较上年同期增长115.15%。

2. 南方数码 (835846) :地理信息行业整体解决方案提供商

南方数码专业从事地理信息软件开发和地理信息行业整体解决方案的应用, 以测绘数据为基础, 围绕基础测绘、房产、国土、市政等领域发展地理信息产业。在地理信息软件方面, 开发了一些行业代表性软件, 如CASS地形地籍成图软件、BMF房产测量软件、i Data数据处理软件等。在行业解决方案方面, 依托i Map、i Map3D为国土、水利、测绘、房产、应急、工业等行业提供应用示范系统。依托i GIS和i Map平台可以为房产、国土、地下管网、农村土地确权、地理国情监测、智慧城市等领域提供整体解决方案。公司在全国22个省市设立了23家分公司, 广布营销网络, 通过分公司的地理优势, 帮助公司承接地方性项目。

在不动产信息化领域, 公司主要参与信息系统建设。公司研发了包括不动产权籍调查系统、不动产权籍数据库管理系统、不动产登记审批系统、不动产档案管理系统、不动产数据交换与共享系统、不动产公众服务系统、不动产登记监管分析系统等在内的一系列应用系统软件。承接了包括广东省不动产统一登记审批发证系统、肇庆四会市不动产信息化建设项目、江西新余市不动产登记发证平台、贵州六盘水市房产系统不动产升级改造项目、浏阳市不动产权调查测绘软件等在内的一系列项目。

2016年上半年公司营业收入8404.97万元, 较上一年度同期增长12.22%, 实现净利润13.84万元, 较上年同期增长101.71%。

3. 特力惠 (833465) :专注国土资源领域18年

特力惠成立于1998年, 主要为国土部门、住建部、海洋管理部门等政府机构提供基于GIS的应用平台和系统的软件开发和技术服务等综合信息化解决方案。公司主要产品有:一张图管理平台、不动产统一登记云平台、移动政务平台、综合监管平台等。公司专注国土资源行业领域, 项目经验丰富, 参与了国土资源部信息化标准的制定, 并承担了国土资源部15个业务系统的建设, 以及20多个省级国土资源电子政务平台和业务系统建设, 首次实现了部、省、市、县四级业务的联网应用。

在不动产信息化领域, 公司主要参与信息系统建设。公司研发的不动产统一登记云平台涵盖了不动产权籍调查管理系统、不动产统一登记信息系统、不动产统一登记信息共享服务系统、不动产统一登记信息公开查询系统、不动产统一登记档案管理系统、不动产统一登记信息查询与分析系统等应用系统。承接了青海省级不动产登记项目、厦门市不动产统一登记项目、鞍山市不动产登记项目、河南省沁阳市不动产登记项目等多个不动产登记相关项目。

2016年上半年公司实现营业收入5244.05万元, 较上年同期增长38.23%, 净利润为836.85万元, 较上年同期减少6.17%, 主要原因为公司加强研发和市场投入、扩大技术人员规模、加大不动产项目投入致营业成本增长78.43%, 导致成本上升幅度大于营业收入增长幅度。

4. 帝测科技 (831016) :文化遗产测绘领域领军企业

帝测科技成立于2004年6月, 致力于房产、地产、地球地表附属物等不动产和地质矿产以及文化遗产的空间数据采集、管理和动态监测等业务。公司深耕测绘领域10余年, 积累了房产、地产、地下管线等多个领域的项目经验, 拥有甲级测绘资质。在营销方面, 通过西安分公司辐射西北, 都江堰分公司辐射西南, 安徽分公司辐射华中, 浙江子公司辐射华东。公司聚焦于文化遗产保护和大比例尺地质成图与辅助探矿的高端技术研究, 是中国文化遗产研究院首批文物信息采集处理合作单位, 已完成国家1号石质文物大足石刻千手观音和潼南大佛、哈尔滨索菲亚教堂等多类型不可移动文物三维扫描测绘与虚拟修复工作, 2016年上半年中标布达拉宫古建筑群精确测绘与数字化项目。

在不动产信息化领域, 公司主要提供数据整合入库服务。公司承接了包括海淀区尚峰尚水项目房屋面积预售登记测绘、昌平区凉水河居住项目产权登记测绘、西山新村住宅楼产权登记测绘、阳光星期八住宅小区产权登记测绘等在内的多个相关项目。

公司2016年上半年实现营业收入4579.47万元, 比上年同期增长108.4%;净利润16.49万元, 同比增加-127.12%。

5. 大地测绘 (836742) :无人机测绘服务商

大地测绘成立于1994年10月, 主要为客户提供不动产测绘、工程测量、地理信息系统、摄影测量和遥感以及土地规划等专业的地理信息服务。公司是业内少有的掌握无人机测绘关键性技术的公司之一, “大地鹰”系列智能测绘无人机填补了国内民用微型无人机航空摄影技术的空白, 兼具重量轻、尺寸轻巧、续航时间长、可飞行空间大的特点。陆空一体化系统可提高50%左右的外业作业效率。公司深耕测绘领域20年, 积累了不动产测绘、工程测量、摄影测量与遥感领域的丰富项目经验, 开拓了广泛而稳定的市场领域, 并且不断扩张, 目前业务已经覆盖陕西、安徽、山东、湖北、山西、青海等20多个省份, 并与客户建立了稳定的合作关系。

在不动产信息化领域, 公司主要提供不动产测绘服务。公司承接了包括高陵县不动产统一登记集体土地所有权和使用权调查项目、稷山县集体建设用地使用权和宅基地使用权确权登记发证等在内的众多不动产测绘项目。

公司2016年上半年实现营业收入4069.35万元, 比上年同期增长44.59%;净利润759.17万元, 同比增长166.32%。

6. 易图地信 (838999) :不动产登记信息化生力军

易图地信主要从事涵盖包括地理信息数据获取、数据库建立、GIS软件开发与空间数据应用服务在内的测绘地理信息全产业链业务。公司提供的主要产品包括:地籍与房产测绘、工程测量、摄影测量与遥感、数据处理、行业应用软件 (包括国情普查、管线、不动产登记系统) 等。公司在地理信息系统开发、摄影测量遥感数据开发、不动产测绘等业务领域已建立完整的技术体系, 这些技术契合了政府导向的不动产登记、农村土地确权等多个重大项目需要。公司在安徽、重庆、内蒙古、福建、杭州、吉林、扬州开发区设立分公司, 积极拓展当地客户资源, 为总公司承揽当地项目。另外, 公司拥有一批包括江苏省测绘工程院、上海市测绘院、扬州市国土资源局、浙江省第二测绘院、浙江省地理信息中心、江苏省基础地理信息中心、盐城市勘察测绘院等在内的优质稳定的客户资源。

在不动产信息化领域, 公司参与不动产数据整合入库以及信息系统建设。公司自主研发了GIS数据处理技术、建设用地综合信息管理系统、土地出让比价系统、不动产登记管理信息系统、农村宅基地登记系统、集体土地所有权登记系统等在内的一系列系统软件。承接了包括扬州市安置小区房屋面积测绘项目, 全椒县航空摄影、影像图制作、集体土地所有权调查及地形图测绘等在内的一系列项目。

2016年上半年公司实现营业收入4013.06万元, 较上年同期增加39.16%, 净利润501.26万, 较上年同期增加75.72%。

7. 鱼鳞图 (831885) :农村土地信息化管理解决方案提供商

鱼鳞图是一家农村土地信息化管理解决方案提供商, 致力于提供农村土地确权登记、不动产统一登记、智慧农业和智慧农村建设等软件产品及综合服务, 具备国家甲级测绘资质。公司最终提供给客户的产品及服务成果主要包括:农村土地信息软件、农村土地信息数据、农村土地确权及管理解决方案、农村土地产权信息确认文件资料。公司是农业部公布的通过县级农村土地承包管理信息系统软件测评的6家企业之一。

在不动产登记信息化领域, 公司主要参与数据整合入库以及信息系统建设, 是全国首家帮助地方政府完成不动产统一登记的单位, 自主研发了包括鱼鳞图林权登记管理系统、鱼鳞图农村地籍管理系统、农村产权产籍信息管理系统、鱼鳞图农村土地测绘和户调作业系统、鱼鳞图土地流转信息平台系统在内的一系列软件, 承接了四川省国土资源厅信息中心四川省不动产登记信息管理基础平台一期建设项目等一系列相关项目。

2016年上半年公司实现营业收入3252.92万元, 比上年同期增长252.40%, 净利润161.5万元, 较去年同期增长了49.2%。

资料来源:公司公告, 新三板智库.

摘要：如果说农村土地确权业务是地理信息产业的第一个风口的话, 那么政策推动力度更大、市场空间更广、门槛相对更高的不动产登记信息化业务无疑是地理信息产业的第二个风口。为此新三板智库研究团队通过对地信企业负责人进行访谈, 就不动产登记信息化的工作进程、政策推进力度、市场空间及竞争格局等问题与其进行深入交流, 并进行新三板不动产信息登记研究。

关键词：新三板,不动产登记信息化,地理信息

参考文献

[1]东方财富Choice金融终端[DB/OL].2016/10/01.

[2]全国中小企业股份转让系统.公司公告[EB/OL].2016/10/01.

[3]中地数码集团.公司公告[EB/OL].2016/10/01.

不动产登记调研报告 篇3

笔者认为，办理不动产登记不需要提供（无）婚姻登记记录证明，理由如下：

一、要求当事人提供（无）婚姻登记记录证明，没有任何法律依据。结婚证、离婚证是证明婚姻关系存续或者终止的法定证明，即使要求当事人提供相关证明时，也只能是要求当事人提供结婚证、离婚证。

二、不动产登记实行的是依申请登记原则，《〈婚姻法〉司法解释三》不能成为登记机构要求当事人提供（无）婚姻登记记录证明的理由。当事人购买不动产时，可以根据当事人的申请登记在夫妻双方名下，也可以登记在夫妻一方名下。在当事人一方处分不动产时，如果不动产登记在双方名下，则需要另外一方同意的证明；如果当事人一方处分不动产时，如果不动产仅登记在其一个人名下，则不需要提供另外一方同意的证明，因为出现一方擅自处分夫妻共同财产的，登记机构也无法查明，因此责任应当由当事人自行承担。为了防止夫妻一方擅自处分不动产的现象，当事人购买不动产时就应当将不动产登记到双方名下，如果购买时登记在一方名下的，应当尽快变更登记到双方名下。2011年8月31日财政部、国家税务总局《关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》（财税〔2011〕82号）明确规定，“婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税”，也为变更提供了便利。

三、（无）婚姻登记记录证明已经被取消，当事人不可能提供。2015年8月27日《民政部关于进一步规范（无）婚姻登记记录证明相关工作的通知》（以下简称民政部《通知》）明确规定，“自文件发布之日起，除对涉台和本通知附件所列清单中已列出国家的公证事项仍可继续出具证明外，各地民政部门不再向任何部门和个人出具（无）婚姻登记记录证明”。2015年10月9日《国家税务总局关于简化契税办理流程取消（无）婚姻登记记录证明的公告》（国家税务总局公告2015年第71号），以下简称国家税务总局《公告》）规定，“纳税人在申请办理家庭唯一普通住房契税优惠时，无须提供原民政部门开具的（无）婚姻登记记录证明”。2015年11月27日《国务院办公厅关于简化优化公共服务流程方便基层群众办事创业的通知》（国办发〔2015〕86号，以下简称国务院办公厅《通知》）再次要求 “坚决砍掉各类无谓的证明和繁琐的手续。凡没有法律法规依据的证明和盖章环节，原则上一律取消”。

实践中如果出现确需当事人提供婚姻情况证明情形的，不动产登记机构可以采取如下措施进行审查：

一是由当事人提供结婚证或者离婚证，并结合户口簿上的婚姻状况栏综合审查。上述国家税务总局《公告》就规定了“如果纳税人为成年人，可以结合户口簿、结婚（离婚）证等信息判断其婚姻状况……如果纳税人为未成年人，可结合户口簿等材料认定家庭成员状况”。

二是个人声明承诺。民政部新闻发言人陈日发在例行发布会上就建议采取个人声明承诺的办法来解决问题。国家税务总局《公告》就规定了“无法做出判断的，可以要求其提供承诺书，就其申报的婚姻状况的真实性做出承诺”。国务院办公厅《通知》也要求“各地区、各部门可结合实际，探索由申请人书面承诺符合相关条件并进行公示，办事部门先予以办理，再相应加强事后核查与监管，进一步减少由申请人提供的证明材料，提高办事效率”。不动产登记时，当需要查清婚姻状况而登记机构又无法查清时，完全可以采取当事人承诺的方式以减少当事人负担。

三是公告。为了防止当事人虚假承诺，经当事人同意，登记机构可以对当事人的承诺以及登记事项在登记机构的门户网站等进行公告，以减少登记错误风险。公告由登记机构进行，不会增加当事人负担，但可以减少登记错误。

四是有关部门之间加强信息共享。《不动产登记暂行条例》第二十五条明确规定，“国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享”。国务院办公厅《通知》明确要求，“加快推进部门间信息共享和业务协同。加强协调配合，推进公共服务信息平台建设，加快推动跨部门、跨区域、跨行业涉及公共服务事项的信息互通共享、校验核对。依托‘互联网+，促进办事部门公共服务相互衔接，变‘群众奔波为‘信息跑腿，变‘群众来回跑为‘部门协同办，从源头上避免各类‘奇葩证明‘循环证明等现象，为群众提供更加人性化的服务”。2015年8月3日《国土资源部关于做好不动产登记信息管理基础平台建设工作的通知》（国土资发〔2015〕103号）规定，“各地要紧紧围绕《不动产登记暂行条例》关于信息平台建设的要求，依据《总体方案》，对各级各类不动产登记数据、信息平台、软件系统及网络资源进行整合集成，确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享，实现与相关部门审批、交易信息的实时互通共享，加强与公安、民政、财政、税务等部门间不动产登记有关信息的互通共享，提供不动产登记资料的依法查询”。民政部《通知》也要求，“各地要高度重视婚姻登记信息化建设工作……各级婚姻登记机构要加快纸质历史数据补录工作进度，为有法律法规依据的部门核对当事人的婚姻登记记录情况提供有力支撑”。只有各部门之间的数据真正联网共享才能让百姓少跑腿，让数据多跑路。

不动产登记调研报告 篇4

构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质

杨盛秋

摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。

关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为

不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。

建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。

一.重构我国不动产登记的性质

不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。

(一)学界传统观点

目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:

1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”

2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。

3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。

笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。

(二)不动产登记的性质之分析

笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。

1.我国的不动产物权的类型

根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：

(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。

(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。

(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。

对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。

典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。

准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。

准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。

准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。

2.我国不动产登记的性质

笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:

一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。

另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。

基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。

综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。

二.我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质

《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”

如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。

以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两

重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。

从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。

有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素”，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。

该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确

认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。

参考文献:

不动产登记流程 篇5

不动产有这么多好处，那在成都，该如何登记办理呢？下面的办理流程，可要看好咯！

1、初始登记

初始登记阶段需要查看开发商的五证两书。五证指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售(预售)许可证》，两书是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

2、填写《房屋所有权登记申请表》

购房者在确定初始等级完成后，主动到管理部门领取并填写《房屋(地)所有权登记申请表》。填写完成后，让开发商签字盖章。

3、拿测绘图(表)

房屋产权登记部门要确定产权证上的房屋信息，测绘表是标注面积的重要依据，必须携带。因此，购房者必须到开发商得房屋面积计量站申请领取测绘表。

4、在开发商处领取办证相关文件

相关文件主要包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等，需要开发商盖章的地方也不能落下。

5、交公共维修基金、契税等

公共维修基金是由房产所在地区的小区办收取，(部分城市的)购房者也可以从银行代收公共维修基金。PS：保留好缴纳凭证，一旦遗失会影响取得房屋产权证。

6、提交申请材料

7、规定时间内领取房屋产权证

不动产统一登记难题 篇6

被物权法提出6年之后，不动产统一登记制度终于驶入快车道。日前召开的国务院常务会议决定整合不动产登记职责，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由国土资源部承担。

但目前来看，无论是结束我国不动产多头登记的混乱局面，还是弥补以往数据的漏洞，都还有诸多难题待解。

滞后6年的统一登记

不动产统一登记并不是一个新鲜事物，早在 2007年10月1日开始施行的物权法中，就明确规定，“国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”

不动产是指依自然性质或法律规定不可移动的土地、土地定着物、与土地尚未脱离的土地生成物、因自然或者人力添附于土地并且不能分离的其他物。包括土地、住房、草地、林地、农地等多种形态。中国人民大学土地管理系主任叶建平向《中国经济周刊》表示，不动产物权是重要的财产权，只有通过不动产统一登记，明晰不动产的归属，市场交易的效率和安全才有保证。

近期，国土资源部副部长胡存智在一次不动产登记研讨会上指出，当前我国正加快推进机构改革和职能转变，不动产登记制度创新建设，是其中一项重要内容。通过建立不动产统一登记制度，更好地落实物权法，有效保护不动产权利人的合法财产权。

或许正因为意义重大，在物权法中，记者注意到，“不动产登记”被放到了第二章第一节的重要位置。但是，对不动产实行统一登记制度，多年来一直难以执行。

目前，我国的不动产登记分散在多个部门。如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记，房屋所有权等由住房和城乡建设部门登记，林地所有权和使用权由林业部门登记，水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记，海域使用权则由海洋部门登记。

有分析人士指出，多年来，由于部门利益牵扯，由哪个部门来进行不动产统一登记一直存有争议，如在住房方面，房地产管理部门和土地管理部门都想获得这个权限。

不动产登记是建立物权制度的重要基础。物权公示这一物权法的重要原则，在不动产领域就需要依靠登记制度来保障。据了解，目前按照法律规定办理转

让和抵押的登记机构有十几个部门，既导致了重复登记、资料分散、资源浪费、当事人负担增加等问题，又不利于登记制度的健全。

比如房产证难办，是许多购房者共同面对的问题。一个重要的原因就是，办理房产证需要面对十分繁琐的手续，需要跑测绘、国土、房管等多个部门，办理中途往往还要补充各种资料。

而且，不动产统一登记还利于政府管理和社会治理。中国房地产学会副会长陈国强认为，“实现不动产统一登记为征房地产税创造了技术条件。”还有的专家认为，不动产统一登记能打击住房腐败。近年来，腐败落马官员涉房十分频繁，据中国经济研究院统计，21世纪以来落马的省部级官员中，有将近半数涉及到房子。

事实上，关于如何推进完善不动产统一登记制度，2007年施行的物权法已经给出了明确的路径。

物权法第十条规定，“国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”

叶建平表示，物权法已经给出了相关程序，那就是先制定出相关法规，然后履行，可以说，制定不动产统一登记法规是十分关键的一步。

今年3月份，《国务院办公厅关于实施任务分工的通知》中明确规定，出台并实施不动产统一登记制度，其中2014年6月底前出台不动产登记条例。

近日召开的国务院常务会议决定，将分散在多个部门的不动产登记职责整合由一个部门承担。据悉，国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。

此举显然意味着不动产统一登记制度进入了实质性的快车道。对此，地产分析人士冯海宁向《中国经济周刊》表示，明确负责部门与制定统一登记制度，是进行不动产统一登记的两大基础。

胡存智日前表示，加紧开展不动产统一登记制度研究，大力推进，统一登记是完善权利体系的重要基础，也是十八届三中全会的明确要求。要抓紧开展各项研究和协调工作，特别是要尽快启动不动产统一登记条例的起草。

个人住房信息联网是基础？

分析人士指出，其实，相比于登记什么和谁来登记这些问题，怎样登记无疑是更具挑战性的难题。叶建平告诉记者，“从目前比较具有现实紧迫性的议题来看，如从个人财产的保护角度看，住房这类不动产的统一登记是较为现实的需求”。

以住房登记为例，记者了解到，在国务院明确提出“建立统一不动产登记制度”之前，住建部已经着手开展“个人住房信息系统联网工作”。截至2012年，40个主要城市的个人住房信息联网工作已经完成。住建部计划，将这一系统的覆盖面逐步推广到所有地级城市。

记者了解到，“个人住房信息系统”以个人住房产权和交易系统为基础，通过权限，住建部可以查询到目前已联网40城市的所有住房权属情况以及房屋产权交易、变更的实时情况。

陈国强向《中国经济周刊》表示，事实上，不仅仅是这40个城市，全国几乎所有的城市，都有自己的住房信息系统。

记者了解到，这些住房信息主要存在两方面的问题，一是从技术上看，系统不统一，没有也无法联网；二是数据不全。某特大城市的住建部门负责人告诉记者，有几类住房数据并不在目前的住房系统中，如以前的纸质数据、产权比较复杂的央产房、还有小产权房等。

分析人士表示，对于不动产统一登记，主要的操作方法有两种，一是另起炉灶，进行相关数据的普查、调查，如此一来，可最大限度地保证登记的全面准确，但成本太大；另一种是利用以前的数据，进行技术系统的统一整合以及实时的补充更新，但由此将给数据的完整性带来一定挑战。

不动产登记调研报告 篇7

最近, 看了我国将通过加快实施不动产统一登记制度的报道, 为这一问题终于有了解决的时间表而倍感欣喜。

统一登记制度, 主要是统一房、地的登记, 因此, 不动产登记的管辖应当在房屋或土地管理部门之间选择一个为好。

时下有一种观点:认为世界上无论大陆法系国家, 还是英美法系国家, 都将地上建筑物等视为土地附着物或组成部分。据此推导出土地使用权登记是其他不动产 (房屋) 登记的前提。因此, 由一个部门承担不动产登记就应该是由土地管理部门来承担。然而, 我国《宪法》直接规定了土地所有权的公有制, 当事人能取得的都是从土地所有权中派生出来的使用权, 这是我国和这些国家和地区的一个根本区别。因此, 这种推理并不能成立。而由房屋登记机构管辖不动产登记, 才更为有利。

一、我国大陆登记的只是土地的使用权而非土地所有权

确实, 很多国家和地区都将土地登记作为不动产登记的代名词, 德国的不动产登记法就叫做《土地登记法》, 我国台湾地区把不动产登记办法叫做《土地登记规则》, 澳大利亚的登记机构就叫做地权登记局。这种登记模式以土地所有权为登记标的, 而把地上建筑物、构作物等视为土地上的定、附着物。但是, 这种制度有一个前提就是登记的是土地所有权, 而非我国大陆登记的只是土地的使用权。在这一框架下, 土地可以由私人拥有, 房屋所有权人同时又是土地所有权人。如果是在他人土地上建造的房屋, 并不能获得房屋的所有权, 而只是一种他物权即地上权。我国台湾地区的“民法”就规定了地上权, 德国还专门制定了《地上权法》, 以保护这类房屋建造者的权利。如果按照这一模式进行登记, 在我国大陆除了土地所有权人以外, 就没有人能拥有房屋的所有权了, 众多的房地产开发企业也不能再销售房屋而只能转让地上权。这显然不切合实际, 也和我国现行的法律规定相悖。

二、土地使用权登记不是房屋登记的前提

土地使用权登记是否是其他不动产登记的前提?这一问题也是很值得商榷的。

1. 从理论上说, 房屋所有权是自物权, 而土地使用权则是他物权。他物权的登记如何能成为自物权登记的前提呢?这是缺乏法理依据的。

2. 从实际情况来看, 早在1987年, 原城乡建设和环境保护部就部署了全国范围的房屋总登记, 此时国家土地管理部门还刚刚设立。土地登记还无从谈起, 而房屋所有权登记在1992年已基本完成。因此, 不存在土地使用权登记是房屋登记的前提之说。

3. 受理登记时需要收取的要件不等于就是登记的前提。建设部《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》的相关规定都明确了房屋初始登记应当凭土地使用权证明申请, 未办理房屋所有权初始登记的, 不得办理房屋的其他登记。但这并不是说土地使用权登记就是其他不动产登记的前提, 土地使用权证是房屋初始登记的必收要件。除了土地使用权证明以外, 初始登记的必收要件还包括建设工程规划许可证等登记文件, 要求申请人提供土地使用权证明和建设工程规划许可证只是用以证明申请人的房屋是合法建造, 而非前提。如同规划并非不动产登记的前提一样, 土地使用权登记并非不动产登记的前提。

三、由房屋登记机构管辖不动产登记, 有许多有利因素

1.“建设部管理下的房地产部门…

…目前拥有中国最为详备的不动产登记资料” (梁慧星:《中国物权法草案建议稿条文、说明、理由与参考立法例》第142页) , 无论是管理工作的覆盖面还是社会公众的认知程度, 房屋登记机构都明显优于土地管理部门, 这也为社会各界所公认。

2. 有利于客观、公正地进行不动产登记。

土地管理部门作为土地的主管部门, 从土地作为资源来管理开始, 到土地的出让、划拨、转让和抵押直到土地使用权的收回, 几乎涵盖了权利流转的全部过程。如再由这一部门管辖包括土地在内的不动产登记, 不利于客观、公正地进行。

如现行的《土地登记规则》把土地租赁列入不动产物权登记就是一个明显例证。国有土地租赁也是土地有偿使用的一种方式。然而, 土地使用权的有偿使用方式与土地的权属是两个不同的概念, 犹如房屋的租赁, 承租人因租赁而取得房屋的使用权, 这种方式也是房屋的有偿使用方式, 但是, 承租人因租赁而取得的房屋的使用权属于债权, 并不存在进行物权登记的问题。

国家土地管理局在1995年12月重新印发的《土地登记规则》[ (1995) 国土 (法) 字第184号]第一章第二条第二款规定了“本规则所称土地他项权利, ……包括抵押权、承租权”。

房地产他项权利是公认的物权, 而且这种权利应当是长期而稳定的, 不能通过租赁来取得。我国的法律至今未将土地承租权确定为物权。按照物权法定的原则和《立法法》的规定, 部门规章无权对基本的民事权利进行规定。然而, 有很多当事人依据上述规定以租赁方式取得土地使用权。这类以租赁方式取得土地使用权明显地不同于出让、转让或划拨所取得的土地使用权, 而《物权法》所规定的建设用地使用权不可能有两种不同的解释。

在《物权法》公布实施的2007年, 国土部门颁发的《土地登记办法》仍将土地租赁列入不动产物权登记 (第29条:“依法以国有土地租赁方式取得国有建设用地使用权的, 当事人应当持租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料, 申请租赁国有建设用地使用权初始登记”) 。这不能不说是出于部门的某种考虑。

3. 土地经界的范围, 有相当大的比例应以建筑物所在的空间位置来确定。

土地是一个空间概念, 《物权法》第136条就规定了“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立”。目前, 城市的房屋有半数左右是建筑物区分所有权, 如大量的单元式住宅、写字楼、商铺及一些工业厂房。《物权法》也设了专章来予以规定。对建筑物区分所有权所占用土地的范围, 平面的位置已无法准确地表达其权属经界, 而只能以建筑物所在的空间位置来确定。因此, 由房屋登记机构来管辖不动产登记, 更为驾轻就熟。

不动产登记调研报告 篇8

一、为正确执行司法文书，要坚持以下基本原则

1.登记的房地产应做到权利来源脉络清晰

要做到权利来源清晰，就是要当事人提供取得房地产的原因证明、原权人和受让人的主体资格等证明，如果是经法院判决执行的房地产，则要提供法院生效的判决或裁定书，有时还需要协助执行通知书。有了这些法律文书并不意味着法院执行处分的房地产可以不追本溯源、不理清权利变迁的过程。

在长期实践中我们发现，法院执行的房地产并非都是主体确定、权利清晰，往往存在着长年未登记、查无来源的房地产，导致登记机构执行司法文书时无所适从。因此，针对各地普遍存在的无证房地产的执行，2012年住建部转发了最高院《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》（建法函〔2012〕102号）就无证房产的执行处分，该文件明确，未经初始登记的房屋要协助执行处分申请登记时，必须满足初始登记的条件。这说明违章、违法或无法证明合法来源的房产，即使出具了司法协助执行通知书，也将面临无法登记的结局。要做到权利来源合法则要满足两个条件，即原权利主体和来源特定合法，即一般为登记簿所记载的主体和房屋，但如果房屋未曾登记，则要提供被执行人原始或继受取得的证明。

因执行房产而对应的民事法律关系清晰，法院据此认定以房抵债或拍卖被执行人的房产，对于这样的来源清晰的房产则可予以登记。登记的类型和记载的事项应与司法文书所述相符合，这样登记簿的历次记载内容就能完全关联，完整准确反映房地产权利的变化情况。

2.与登记房地产相关的信息系统数据关联对应

由于在房地产开发、预售、竣工后的各阶段都会发生房地产的查封或执行处分，而房地产的预售、预告登记、转移登记分别在两个不同的信息子系统管理内的数据库中并归属于不同的主管局，而且房屋预售和各种房地产权利登记分属于两类不同的管理和法律规范范畴，所以是两套系统设计。虽然两个系统都以房屋代码为串联词，但由于各地在设计系统时存在这样那样的考虑不周之处，备案、预告、权属登记等几个数据表、库、信息系统之间的关联程度不是特别高，因此，在执行司法文书时应根据系统特点做好相应的记载工作，防止疏漏。

由于查封是对房地产权利的限制，而房地产权利处于变动之中，如果查封信息不能同时反应在交易网备系统和登记系统，则将造成查封房产被预售或查封房产被抵押等不该发生的事。为防止上述情况的发生，系统设计的科学性相当重要，而科学来自于对预售、预告、权属登记的流程梳理和对交易与登记相互作用的工作机理的透彻理解，只有两个系统即时关联才能使得交易和登记信息准确无误。

3.妥善处理执行房地产与登记簿记载事项无法对应事宜

这种不对应表现为三种形式。

一是无证房产，该房产未曾建立登记簿，登记簿上无信息可核。对于这种未登记的房地产基于法院认定房地产为被执行人合法所有，被裁定给执行人的，登记机构可以直接依此法律文书登记为执行人所有。但为不显突兀，应在审查意见或登记簿的备注栏内注明房地产合法取得的认定依据。

二是根据法律文书可知房地产已经过多次转让，但登记簿上仅是最先一手的记载信息。由于当事人在历次买卖或其他转让中均未履行登记手续，很可能现实中房地产已为他人所有，但登记簿上仍记载为原权人，法院经过调查核实房地产确已发生过一次甚至多次权利转让，根据既成事实（而非登记簿）直接认定为房地产归被执行人所有，并裁定过户给执行人，则据此登记机构应直接登记为执行人所有。为解决登记簿上原权人与现执行人无关联的冲突，登记机构应在审查意见或备注栏内注明其权利来源的事实和依据。

三是根据法律文书需要分割的房产不符合登记基本单元要求，对分割部位无法单独建立登记簿。由于登记簿均以基本单元为单位建立，基本单元的界定有严格的规定，不是任何房屋都可以依申请人的需要随意分割，所有权的性质是单独所有还是区分所有则是在房屋设计之初就已确定，不同性质的房屋其验收的要求都是不同的。在债务纠纷处理中，为使债务金额与房屋价值相当，法院往往要将完整的房屋单元切割，碰到被执行人有多个债权人时，甚至将很小的房屋单元切割成多个部分。这种切割表面上对各债权人很公平，各自都得到清偿，事实上已经将房屋的设计功能进行了改变，从单独所有演变成区分所有，这种对房屋使用性质的改变应当符合区分使用的要求，即各分割形成的部位由专有部分、共有部分组成，性质的改变应当重新进行质量和消防的验收才能投入使用。因此，只有当实在无法整体转让时才按部位分割清偿。在这种情况下，登记机构还得遵循基本单元的规定，即对于法律上不能分割的基本单元即使因为债务原因被法院分成多个部分的，要么按一个房屋基本单元建立登记簿，并在登记簿中注明共有，各自部位见法律文书；要么按法律文书划分的部位以区分所有方式重新确定基本单元再按各基本单元建立登记簿。但法院应从实际使用性方面考虑尽可能不分割已经固有的基本单元。

4.区别对待司法认定的权利主体与登记簿记载的冲突

这里有两种情况：一种是司法文书有事实认定登记簿记载的名义权利人是错误的，则以司法认定为准。此时是否需要办理更正登记后再执行过户登记呢？由于在同一份法律文书中既对原权利主体进行了重新认定，又同时对该房地产根据债务关系进行了处置，则基于该法律文书可直接办理转移登记到新的受让人名下，没必要先办更正登记再办转移登记。另一种是法院认定的权利人和登记簿记载不一致，但法院没有事实依据而登记簿记载的事项依据充分，在受理该类司法文书时登记机构应告知法院，并退回执行通知书。

二、在办理不同类房地产司法协助执行时，应遵守以下程序规则

1.查封登记规则

一是查封时的标的物理状态，二是查封标的的权利人状况，三是预查封与查封的转化。房屋建造、预售过程中发生预查封的，则根据房屋预售与否及被执行人主体决定如何查封登记。

第一种是房屋未售未网签且未进行所有权登记的，仅在交易管理系统中建立了楼盘表，如果被执行人是开发商，则应在网上备案系统中做查封登记；如果被执行人是购房人，但购房人未办理网签合同，则无法做查封登记。当该房屋办理了所有权初始登记后，网备系统的预查封应转为登记系统中的查封。

第二种是房屋未售且已进行所有权登记的，则既要在登记系统又要在网备系统中办理查封登记，从而既限制销售又限制房屋抵押等处分行为。

第三种是房屋已售已网签但房屋尚未进行所有权初始登记，如果被执行人是开发商，则不能受理查封登记，除非开发商能证明预售网签行为存在虚假；如果被执行人是购房人，则在网备系统中办理预查封登记，当房屋初始登记后再办理购房人的房屋转移登记时，网备系统中的预查封在登记系统中转为查封。

第四种是房屋已售已网签并且房屋已进行所有权初始登记但未办理购房人转移登记的，则在网签系统中进行查封登记，待购房人办理完转移登记后，网备中的预查封转为登记系统中的正式查封。

2.无证房地产执行处分

在法院处理民事纠纷等诉讼中，需要执行处分的房地产有的是尚未竣工无法办理初始登记，有的是已使用多年但未曾办理过房地产登记。在执行关于这些房地产的处分时，要根据不同权利主体和法律文书的不同要求分别做相应的登记类型。

第一种是尚处于建造中的期房，尚未网签预售，被执行人是开发商。此时法院将开发商的房地产执行给第三人或执行人，则取得该房地产的人可直接凭法律文书申请网上备案，以防开发商将已经法院处分的房地产再次对外销售。待房屋初始登记后再凭法律文书申请转移登记。

第二种是期房已网签预售，被执行人是购房人。因为法院认定处分的房地产为购房人所有，并将其处分给第三人，如果房屋尚未初始登记，则登记机构无法办理期房转移登记，待初始登记后应将两个转移登记合并办理，即开发商预售给购房人，购房人房产又被执行转移给第三人，两道登记合并办理意味着要交两次契税，因为法院在执行该房地产时认定房产为购房人所有，从法律手续上应当以完成登记为标志。

第三种是期房已网签预售，被执行人是开发商，解除合同后作为开发商的房地产执行处分。期房已网签预售通常意味着购房人预期取得房产，但如果由于购房人未付清房款等原因被法院认定解除合同后处分给第三人，则根据此法律文书应先注销购房人的合同网上备案，取而代之的是办理第三人的网上备案，也就是开发商重新将解除买卖的房屋被法院处分给第三人，然后在房屋初始登记后直接办理第三人的房屋登记。

第四种是长期未办证房地产。这类房地产因当事人不申请或取得手续不齐全迟迟未登记，如果法院经过调查认定房地产取得来源合法，直接将被执行人的该房处分给第三人，则登记机构可以根据法律文书将多次登记合并受理。有人会提出存在多次登记缺失的情况，为什么不必将各次登记分别完成后再做后一道登记？是否有违《物权法》的在先登记原则，即没有在先的登记就不能做后道登记？其实，在法律文书的支撑下，这种顾虑就不必有了。首先，根据《物权法》第三十一条规定，合法建造或继承或法律文书导致物权转让的，处分该物权时，需要登记的，未经登记，不发生物权效力。依裁定书和协助执行通知书等司法文书取得房地产不经登记而物权即生效，这说明，即使前面多道登记未完成，凭法律文书受让人已取得了房地产。其次，虽然房地产登记的主要功能在于公示，但公示的目的是为了让即将进行交易的相对方知悉该房地产的有关情况，由于未曾登记的房地产被法院直接处分，受让人依法律文书取得，如果硬是要为完成公示而将以前缺失的登记补做则完全没有现实意义。

3.其他限制类房地产处分

法院在执行处分的房地产中除无证房地产、未竣工的期房外，还有一些政策性房地产或有权利限制的房地产，政策性房地产如划拨用地的安置房，权利限制如抵押房地产。对于安置房等存在上市期限限制的房地产，在特定条件下即法院裁决或判决生效后也应办理转移登记，但仍应注明为安置房，其自由上市交易则须在期限届满时方可。而抵押房地产在处分时，无论首封或轮侯法院当然首要保护抵押权人利益，因此，登记机构执行抵押房地产的处分登记时，应先行注销已设立的抵押登记，然后办理过户登记，对于无法收回抵押他项权证的，应予以作废公告。

4.法律文书认定事项与申请登记事项不能对应的处理

有些民事调解、判决涉及的婚姻家庭或其他债务纠纷对于房地产处分的认定不是很明确的，应当由当事人各方申请登记时予以明确，如继承民事调解书仅就继承人员进行了明确，但未确定各自继承房产份额，则由继承人自行约定份额，不予约定的，按共同共有登记。又如离婚民事调解书仅就离婚事项作出协议结果，未涉及婚姻房地产的处理，则婚姻房地产应由原夫妻双方共同处分，因为婚姻房地产不因离婚而自然归并于一方，任何一方对房地产的处分仍要取得另一方的同意。