物业公司采购管理制度（精选9篇）
为加强公司内部采购管理，规范采购申报程序，统一验收标准，严格控制成本，合理调配、利用物质资源、严明采购纪律，特制订本制度。
采购部为材料物资采购管理的主要责任部门。采购部具体负责公司设备物资的采购、定价、配送以及公司日常办公物资、营销物料的询价、定价、选定单位等工作。
本制度严格遵守“谁使用、谁申购、谁保管”的原则，严格遵守“谁立项、谁定板、谁验收”的原则、严格遵守“三个三”原则。
1、选购三原则：
一种物品购置部门找三家;一种物品报三家；
一种物品最后定一~三家。
2、定购三原则：
（1）同类物品质量最优；
(2)同类物品价格最低； 同类物品的供应商服务最好。
3、验收三原则：
（1）由购置部门、使用部门、资产管理部门等部门共同参与验收；（2）经参与验收的各方代表签字方能视为有效；(3)发现假冒伪劣产品，一票否决，坚决退掉。
第四条收到经审批的立项申请、呈批报告、资产购置审批表后，采购部严格按照“三个三”原则寻找单位，各采购分部或采购员采取背靠背询价、谈判并制定竞价表（见附件 1）；同时提交询价资料，推荐最佳单位入围，采购部负责人牵头组织编写竞价审批表（见附件2）。第五条预决算金额1000元（一次购买总价）以下的低值易耗品及物料（固定资产除外），由立项部门参照本制度自行采购；预决算金额10万元以下的材料物资，由采购部按照本制度规定的原则进行采购；预决算金额10万元以上（含十万）的材料物资采购，由采购部参照工程招投标程序，招投标部配合进行招标。第二章立项、采购流程 第六条立项、采购流程。
工程主体材料或设备物资的采购程序（非和同类）：
1、立项程序：由施工单位提交并经地区地产公司工程部审核/地区地产公司工程部自行提出材料购买计划申请→地区地产公司工程部填写《材料申报表》→地区地产公司工程技术部审核→主管领导审核→公司负责人审核。
地区地产公司工程部根据图纸或现场需求明确工程范围、工程量、型号、规格、技术参数等指导采购；、临时使用，且非永久安装使用的材料，须经过资产管理部门签署意见。
2、定板定价程序：地区地产公司工程部将经审批的“材料申报表“提交地区地产公司采购部→采购部询价、定价→总工室审核技术条件、样板→招投标部审核价格→主管采购领导审批→公司负责人审批（2万元以下）。
3、采购程序：地区地产公司采购部办理合同、实施采购及材料款支付等相关手续。
二、日常办公及后勤类物资立项采购程序：
1、固定资产：
申购部门/单位填写《资产购置审批表》（见附表3）→部门资产管理员意见→部门负责人审批→主管领导审批→公司资产管理部门意见→公司董事长审批（权限内“五万”）→公司采购部询价定标→实施采购【2万元(含2万)以上的】，由采购部根据《竞价（标）审核表》、《供货通知》（见附表8）或定价资料签订供货合同并负责办理结算等相关手续；2万元以下的，由申购单位自行采购结算。
2、低值易耗品/物料用品(1000元以上)（1）申购部门/单位填写‘资产购置审批表(低值/物料)”→部门资产管理员意见→部门负责人审批→主管领导审批→公司资产管理部门意见→公司董事长审批→公司采购部询价定价→立项部门实施采购、办理合同及结算等相关手续。
（2）低值易耗品/物料用品申购总价在1000元以下的，由使用部门自行购买，购买程序如下：
申购部门/单位填写资产购置审批表（低值/物料）→部门资产管理员意见→部门负责人审批→主管领导审批→立项部门询价定价、实施采购并办理结算等相关手续。（资料立项部门自行存档备查）
3、办公文具、耗材类：
办公文具类申购流程：公司采购人员按集团公司相关规定，确定供应商：
计划内;:申购部门/单位每月28号前填写下个月“金碧物业有限公司兰州分公司月份文具用品/申购表”（办公文具限额10元/人*月）→部门负责人审核→由行政人事部汇总审核后实施采购、办理相关结算手续。
计划外：申购部门/单位填写呈批报告→公司主管领导审核→公司采购部询价核价→采购部根据竞价资料办理结算等相关手续（适用于总价在1000元以上的耗材采购）。非工程类绿化、印刷制品、广告制品等共享物资： 公司采购人员按集团相关规定，确定供应商；
申购部门/单位填写呈批报告/请示→部门负责人审核→行政人事部审核→主管领导审批→公司董事长审批→由申购部门/单位实施采购、办理结算等相关手续。
第七条上述申购、采购流程，监察分室有权对价格进行抽查，对不合理价格提出终止申购或交由集团监察室进行查处。
第八条如须经过招投标（20万含20万）以上程序，则开标过程由监察室参与监督。第九条采购流程中涉及的所有资料元件，采购部负责存档，并在制度规定时间节点内移交监察分室归档。材料物资验收管理
第十条涉及工程安装类材料由工程部组织相关单位验收并在《工地收货单》（见附表4）上签字确认；其他物料由行政人事部组织验收并在《直拨单》（见附表5）上签字确认。第十一条其他材料物资采购需由申购部门、采购员、资产管理员共同参与验收。第四章单据管理 第十二条单据类别：
1、《直拨单》一式四联：存根（采购部）、财务部、记账（行政人事部）、领料（申购部门）。第十三条单据印制：《地区公司工地收货单》由集团材料设备公司统一印刷并发放各地区公司使用，《直拨单》由行政人事部负责印制。第十四条单据使用：
一般的材料物资，行政人事部开具《直拨单.》，作为财务结算依据。第六章采购纪律
第十五条采购系统以外的任何人员不得干预采购工作。第十六条所有参与采购工作的人员独立运作，禁止相互串通、干预。第十七条所有参与采购工作的人员不得接受供应商的任何宴请、馈赠，不得与供应商发生人和基金来往。
第十八条所有参与采购过程的人员须严格保守机密，应对有关采购信息承担保密责任，不得泄密、公开。
第十九条采购人员必须注意保存并谨慎地使用在履行工作职责时所获取的资料，严禁以此谋求任何人利益，严禁已有损于公司利益的方式滥用上述资料。第二十条凡违反采购纪律的，交集团监察室查处。第七章附则
第二十一条本制度自发文之日起执行，适用于金碧物业集团兰州分公司及其所有子公司、下属公司。
第二十九条本制度参照《金碧物业集团集团总部采购管理制度》制订，如果与集团采购管理制度不符之处以集团管理制度为准。
第三十条本制度由金碧物业集团兰州分公司采购部负责解释。附件：
1、《竞价表》
2、《竞价审批表》、3、《资产购置审批表》
4、《采购通知》
5、《工地收货单》
1 物业管理公司财务管理工作的现状分析
1.1 会计基础工作不够完善
会计核算工作是对单位财务管理活动实际实施效果的度量,是开展整个财务管理工作的基础工作。当前,物业管理公司会计核算工作存在的一些问题严重制约了财务管理工作的顺利开展,主要表现在以下几个方面:
(1)物业管理公司缺乏统一、适用的会计核算体系。物业管理属于一个新兴的行业,在过去行业会计制度时期,没有关于物业管理的相关会计制度,导致物业管理公司在会计核算工作中没法吸取行业会计制度的经验,而现行会计制度又过于宽泛,仅是一种指导性的规章制度。物业管理公司的经营状况决定了其财务管理工作在会计核算上的特征,由于物业管理的对象具有多样化的特征,会计的明细科目设置具有很高的灵活性,导致科目设置比较混乱。在具体的会计工作中,公司财务受财务主管人员及自身行业背景影响较大,从事建筑行业的会计与从事工业企业会计的财务人员在单位账簿设置与业务处理上就存在着很大的差别,而当前既不统一又缺乏适用性的会计规章制度降低了物业管理公司会计信息的可比性。
(2)多数物业管理公司缺乏行之有效的内部控制制度。内部控制制度是企业财务管理工作的重要制度,是企业从内部实施的一种自我监督和完善的措施。物业管理公司的内部控制很不完善,究其原因,一方面是领导不重视。物业管理公司的经营规模一般不大,业务活动涉及的金额一般较小,但是业务量却很大,例如有关水电费、环境维护费用的收取等工作。部分领导认为公司的业务活动非常简单,没必要专门设置内部控制部门和机构。另一方面,在物业管理公司缺少有内部控制管理工作经验的财务人员。内部控制管理在我国企业中的推广和应用时间还不长,并且以大型单位为主,在一些中小企业中还没有建立起真正意义上的内部控制体系,物业管理公司的财务人员往往没有真正全面地学习和应用过内部控制的相关理论和方法。
(3)物业管理公司会计从业人员的素质有待提高。客观性、真实性是会计核算的基本特征,也是会计人员在会计核算过程中必须秉承的基本原则。从物业管理公司的实际情况看,一些公司领导在人事安排上用人唯亲,不以会计人员的职业道德、素质及专业知识为用人标准,而以方便自己对财务人员的控制来选拔会计人员。在单位职务设置上也不尽合理、不相容职务分离的原则未被贯彻实施,会计人员一人兼任不相容职务的现象普遍存在。
1.2 融资困难是制约物业管理公司发展的重要因素
融资困难是当前许多中小企业发展过程中面临的一个瓶颈问题。物业管理行业利润低,公司规模普遍较小,在融资渠道与融资方式上可选择的余地很小。因此,内部融资成为物业管理公司筹措资金的主要方式。
1.3 企业投资水平不高
物业管理公司在投资管理方面存在许多不足之处:可供投资的项目较少;受物业管理公司自身经营规模与资质的限制,物业管理公司往往缺少好的投资项目;投资决策缺乏科学性,表现在决策者没有做好资料收集与科学分析工作,往往凭感觉作决定,而且没有一个好的投资管理团队,致使投资项目存在很大的风险。风险之一是投资方向错误,会导致投资项目无法满足消费者需求,而没有足够市场的投资自然无法取得回报;风险之二是对投资的资金支持断裂,如果没有完善的投资计划作保证,缺乏足够的后续资金作为投资项目发展的后盾,很容易导致投资项目的夭折,导致前期资金的投入无法收回,给公司造成巨大损失与浪费。
1.4 企业营运资金管理水平低
企业营运资金的管理是体现公司财务管理能力的重要方面,营运资金管理得好,则企业资金循环越快,对资金的需求压力就小,资金的使用效率也就高。物业管理公司在营运资金管理过程中由于自身管理不善,资金从投入到收回的运转周期长,滞留资金多,影响了资金的盈利能力。此外,由于经营管理不善,资产破损丢失的现象时有发生,影响了物业管理公司营运资金的正常使用。
2 提高物业管理公司财务管理水平的几点建议
2.1 加强对物业管理公司的外部支持
(1)政府部门应给予必要的支持。物业管理服务水平关系到居民居住环境的好坏,物业管理水平高,居民的居住环境才能安全、舒适。国家在大力支持经济适用房的同时,有必要关注相关配套设施的建设,给予物业管理行业以必要的扶持。
(2)制定一套会计准则实施意见作为开展会计工作的指导。当前,企业会计准则与小企业会计准则是指导我国会计工作的两大基本准则,是我国会计人员开展会计工作的基本准绳。而在实际工作中,企业具体会计科目的设置依赖于会计从业人员的经验与职业判断,依赖于公司的业务需要。在会计科目设置方面,物业管理公司缺乏以往的经验可以借鉴,当前的会计准则也没有提供具体的指导意见,这就要求有关部门在了解、分析物业管理公司业务特点的基础上,建立适用于物业管理公司的会计准则实施意见,保证各物业管理公司在会计体系建设过程中有法可依,使各个物业管理公司的会计账簿、会计报表具有可比性。同时,还要保证各个物业管理公司在会计工作中具有足够的自主权,可以根据自身的实际情况灵活开展工作。因此,这一会计规范实施意见是一种引导和帮助企业会计管理的实施规范,而不是强制性的实施规范。
2.2 物业管理公司要努力提升自身的财务管理水平
(1)物业管理公司要努力拓宽融资渠道。融资工作始终应该作为物业管理公司财务工作的一项重要内容,常抓不懈,努力开拓新的融资渠道,开创新的融资方式,满足日常经营与项目投资的需求。从具体的融资方式来看,在未来一定时期内,内部融资仍然是物业管理公司主要的融资方式,如何做好内部融资工作是解决物业管理公司融资问题的关键。物业管理公司要从提高自身经营管理水平出发,努力提高企业的盈利能力,只有保持良好的发展势头,原有的投资者才会增加投入的资本金,才能吸引新的投资者对公司进行投资。在公司盈利状况良好的情况下,公司才能产生足够的留存收益转作对公司的投资,因此,提高企业的盈利能力是实现企业内部融资良性循环的关键所在。
在做好内部融资工作的同时,物业管理公司应该积极探索可能的外部融资渠道。银行借款是当前物业管理公司可以选择的外部融资渠道之一。物业管理公司要想获得银行贷款,首先要立足于自身良好的经营状况,提高盈利能力,降低公司的经营风险。其次,公司要恪守信用,在业主、同行业企业之间形成良好的声誉,按规定办理各项银行存贷业务,逐步建立起良好的银企关系。
(2)提高物业管理公司人员的素质。人才建设始终应该放在公司发展中的首要位置,提高人员素质是提高公司管理水平的基础条件之一。公司财务管理工作不仅仅是公司财务部门的事情,而是关系到公司整体利益又取决于公司整体的一项管理活动。财务管理活动为公司经营管理筹集、分配所需资金,涉及公司经营的整个过程。同时,财务管理活动受到公司经营状况、公司规模等方面的限制。因此,财务管理活动与公司经营管理活动密不可分。要提高公司财务管理水平,为公司财务管理活动营造一个良好的融资环境,需要所有员工的共同努力。在培养财务人员的过程中,首先要严把会计从业人员的准入关,坚决杜绝不具备会计从业能力的人员进入财务部门;要加强会计从业人员的思想道德教育,注重对会计人员职业道德素质的考察和培养,使公司财务部门成为一个思想觉悟高、专业技能强的部门。公司要鼓励财务人员进行会计继续教育和学习,及时更新自己的知识和技能。
(3)积极拓展与开发新的投资项目。物业管理公司要在做好服务社区工作的同时,努力探索新的经营途径,发现新的投资项目。物业管理公司要在立足自身服务项目的基础上拓展服务范围,通过与其他部门、单位的合作实现互利共赢。例如,与城市商业银行或者储蓄所合作,为居民提供便利的自助服务金融机构,即物业管理公司提供场所并负责机器设备与场所安全,银行部门提供技术支持,这样既能为居民提供便利服务,又可以开辟新的收入来源;物业管理公司还可以利用自身服务社区的优势,创办自己的家政服务公司,开展房屋维修、管道维修、室内装饰、园林绿化等业务,通过增加服务项目来提高自己的收入等。
摘要：随着我国房地产市场的兴起与成熟,物业管理行业取得了长足的进步与发展。但同时,物业管理公司的财务管理工作显得相对滞后,例如在制度建设、人员配备及会计工作的具体组织实施中存在着许多亟待解决的问题。为了进一步促进我国物业管理公司的发展,有必要针对这些问题作一些有益的探讨。
关键词：物业公司,财务管理,企业融资
参考文献
[1]马红梅.物业服务企业财务管理常见问题的探讨[J].城市开发, 2008(11).
【关键词】高校后勤管理；引进 ；物业管理公司；分析探讨
我国高校从1999年开始已全面推行了后勤社会化服务改革,根据当时的社会主义市场经济的需求,努力打破传统的后勤行政管理模式和管理体制。这些年来通过逐步加大学校投入、挖掘后勤内部潜力、积极引进社会资金、开放后勤市场等方式,除了在提高后勤硬件档次、改善校园环境、后勤服务质量等方面取得了长足的发展和进步外,同时也使高校后勤渐渐做到了管理企业化、服务商品化，为学校物业管理的实施提供了体制上的有效保證。从而使我国高校后勤物业管理迎来了更深层次、更进一步的发展机遇，同时也不断提高了对服务质量的需求，以及为高校物业管理的发展带来了积极挑战。
一、物业管理在我国高校后勤中存在的问题
1.后勤物业管理服务理念无法适应目前的发展需要
物业管理公司进入我国高校后勤管理的首要内容便是对高校后勤管理进行改革。其主要目的是逐步向社会挖掘后勤内部潜力和开放后勤市场，以达到提高后勤服务质量，逐步做到管理企业化、服务商品化。有不少人认为高校实行物业管理是在卸下“包袱”、甩下“包袱”,是将物业管理公司直接推向社会。在此同时需要物业管理人员有个正确的职业观念，不要认为只拿固定工资就好，其他都不管，一定要正确的看待企业效益与个人利益之间的关系。物业管理公司领导者一定要正确引导员工、关心员工，使他们愉快地在管理服务中适应各种形势发展的需求。
2.高校后勤物业管理制度还不够完善
我国高校后勤物业管理制度一般有业务、综合、财务、行政管理制度等，我们常见的主要有各类人员岗位责任制、管理机构职责范围，以及服务规范和操作程序等。辖区的管理制度通常分为各区域内的物业管理规定、用户手册、物业管理公约等。我国各高校物业管理部门目前虽然也制定了诸如行为规范、岗位职责、工作程序、工作标准等相关的制度，但是这些还不成体系、不够完善，且在实际执行时也无法做得相对严格，种种原因都说明了我国高校后勤物业管理制度还不够规范、不够健全。
3.高校后勤物业管理的质量和服务水平不高
因为我国高校的后勤物业管理不是一个独立的企业，仅仅只是高校的一个组成部分，学校也只是每年拨付相应的费用给物业管理部门，高校师生并不是直接支付物业费的“支付者”，他们只是物业服务的“接受者”，因此，他们无法要求或是很难要求物业管理部门的服务水平、服务质量能有所提高。高校后勤物业管理部门在服务质量上主要存在着四个问题，第一，对学校的环境管理不够到位，没能采取正确、有效的措施进行环境管理工作；第二，对学校的卫生保洁和校园绿化方面管理不够全面，存在着只重视主干道的卫生，忽视偏僻角落等地方的卫生等；第三，对学校服务范围内的设备、设施定期维修保养、巡检等方面做得不够到位；第四，物业管理部门不能够主动的服务学校，在服务方面存在着不到位、不及时的情况，常出现拖拉工作的现象。
二、 我国高校后勤物业管理目前的现状
我们从高校后勤管理的性质来说,它其实只是高校后勤管理工作的一部分, 自后勤物业管理改革以来,这段时间是一个计划经济到市场经济的过渡时期。然而在这段过渡时期,我国高校后勤物业管理部门在面对机遇的同时也面临着挑战。高校物业管理不仅脱胎于高校,而且其服务对象同样是高校内部，它们之间着种种密切而又复杂的联系。目前我国还有很多高校没有建立后勤物业管理体系,这些高校的管理行为其实差不多都是行政行为。高校的后勤物业管理其实只是建立了管理体制框架，在其部门内部实施了相应的规范物业管理制度的一系列机制。但是这种物业管理思想依旧处在市场不完善、不健全的建立状态，它的运营模式没能完善、完全的建立。目前我国一些高校的物业管理仍然沿用着传统的管理体制，有些高校的物业管理公司虽然在名义上是从学校分离出来的，并且有着独立的企业在运行。但这些企业不具有独立的法人资格，和学校依旧存在着附属关系。
三 、对我国高校后勤物业管理提出的建议
1.高校后勤管理需引进专业的物业公司
很多人认为高校后勤管理需要引进专业的物业管理公司，从而增强市场竞争意识。我国高校后勤物业管理目前正在向市场经济意识转变，能够适度引进专业的物业管理公司参加高校的后勤管理,像这样的模式是可以对学校物业管理观念进行转变的，同时还能使高校后勤物业管理公司学习到更专业的、更先进的服务手段和管理经验，增强危机感和竞争意识。我们认为高校的教职工也要改变一些观念,逐步树立正确的有偿服务理念、市场意识和服务意识，从而推动高校后勤物业管理更进一步的顺利发展。
2.高校后勤物业管理公司需提高服务质量
我们知道高校后勤物业管理服务的对象其实就是高校的师生员工。所以，物业管理公司在服务的过程中一定要坚持“以人为本”的理念,树立好高校后勤物业管理的品牌形象。并且需要做好以服务促进物业管理的进步,从服务质量中求效益,为高校师生员工提供休闲、学习、娱乐、生活等全方位服务,以此来推进高校后勤物业管理有效、协调的发展。同时为师生员工提供全方位、高效、优质的服务。营造经营有序、文明向上、服务周到、舒适、环境优美的良好环境,让师生满意。在提高硬件档次、改善校园环境、提高后勤服务质量等方面需要不断加强进步、发展。
3.高校后勤物业管理公司需加强创新管理体制
大多数人认为高校物业管理公司在今后的发展中一定要从根本上理顺产权关系,建立独立核算、自负盈亏、自主经营的经济实体,并需不断地增强其自我发展能力。物业管理企业需在管理上提高管理效率、减少管理层次；在运营上需不断拓宽经费来源等,以此为物业管理企业的发展注入一个新的层次,使物业管理工作能够长期良性循环以及使高校后勤物业管理工作逐渐走向市场化、规范化、专业化经营的轨道,这样有利于高校教育事业产业化发展。
我们认为高校后勤物业管理公司作为经营服务实体,就一定要进行机制转换，愿意为教育服务、能正确把握改革方向、高效、选配精干的领导班子；以及尽量减少物业管理人员和层次,提高工作效率；在此同时还需努力、争取实现经营机制的创新等,并坚持按产业化、企业化的要求,建立一个有效的、协调的运行机制,最大限度地对各种资源配置进行优化,降低其经营成本,同时建立一个健全“自我约束、独立核算、自我发展、自负盈亏”的现代企业制度。从而形成一个具有我国高校特色的后勤物业管理发展模式。
参考文献
[1]李跃建.我国现阶段高校后勤管理模式研究[D].华中师范大学,2002年.
[2]汤占利,王海.浅谈高校物业管理监管工作新模式[J].高校后勤研究,2010年01期.
[3]张舟.高校后勤物业管理探析[J].全国商情(理论研究),2010年04期.
[4]王峰.如何创建富有高校特色的管理模式[J].城市开发,2010年05期.
[5]李才俊,万瑞林. “四会、四自”学生管理模式的探索与实践[J]. 教育文化论坛, 2010年03期.
[6]赵海霞.高职工商企业管理专业教学新模式研究［J］.职业教育研究，2009年01期.
（作者单位：广西壮府建工物业服务有限公司）
为规范我公司物品采购、入库、领用管理流程，减少消耗品的流失、浪费，特制定本实施办法，要求各部门严格实行。
一、物品采购
1、办公用品、保洁用品、保安用品、服装等常用物品的采购由办公室安排专人负责；
2、工程配件等物品的采购由工程部安排专人负责；
3、各部门采购物品前须填写采购计划表，由部门主管审批后经总经理审批方可外出采购（如遇紧急或特殊情况可经总经理口头同意后先行采购，待事件处理完成后补填采购计划表）。
二、登记入库
1、所有采购的物品必须登记入库；
2、保洁用品由保洁部专人负责登记入口；
3、办公用品、保安用品服装等由办公室专人负责登记入库；
4、工程用品由工程部专人负责登记入库，并备案一份在办公室存档。
三、物品领用
1、办公用品、保安用品服装等物品领用由办公室负责登记、发放、开取领料单；
2、保洁用品领用由保洁部负责登记、发放、开取领料单；
3、工程用品领用由工程部负责登记、发放、开取领料单。
四、其他规定
1、办公室对所有采购物品的采购清单、入库记录、发放记录和库存情况等每个季度核查一次，并做相关记录和核查意见报总经理处；
2、物品采购报销单须由各部门采购员提报，经部门主管和总经理审批后方可送至财务办理报销手续；
3、违反本规定的个人或部门按公司相关规定给与一定处罚；
4、物品采购应本着节约、规范的原则。
地区：广西
详细内容：受南宁市机关事务管理局委托，南宁市政府集中采购中心拟对南宁市机关事务管理局市人大物业管理采购按政府采购程序进行公开招标采购，特邀请合格的竞标人参加，现将有关事项通知如下：
一、项目名称：南宁市机关事务管理局市人大物业管理采购
项目编号：NNZC2007-1071A
二、项目内容：
南宁市人大物业管理。服务项目的具体内容和要求：
一、物业基本情况.（一）座落位置：市凤翔路1号（市人大新址大院）.（二）总用地面积76590平方米.其中
1、建筑占地面积16260平方米；
2、绿地面积26800平方米；
3、道路广场用地33530平方米；
（三）总建筑面积50852平方米.其中
1、会堂24985平方米（含地下室车库5100平方米）；
2、办公楼18078平方米（含地下室车库5000平方米）；
3、会议楼3852平方米；
4、培训楼3936平方米.（四）设备情况.1、中央空调系统，包括RTHB水冷螺杆式冷水机组4台：型号R3001MAMABIABBB 3台，功率172KE；型号R2151HAHABIABBB 1台，功率126KW；水泵20台；变频器20台；离子棒水处理器5台；新风机（柜式、吊顶）52台；风机盘管487台；卧式空气处理机组4台；冷却塔系统1套；比例积分阀28套；
2、变压器4台；高压配电柜13面；低压配电柜19面；
3、电梯11台；
4、舞台设备1套；
5、灯光音响2套；
6、安全监控系统2套（会堂及办公楼各1套）；
7、消防监控系统2套（会堂及办公楼各1套）；
8、电影机设备1套；
9、表决系统3套；
10、签到系统1套；
11、投票系统1套.（五）其它.1、篮球场1个；
2、网球场2个；
3、羽毛球场2个；
4、景观水池1处（含喷泉）；
5、景观叠水2处；
二、物业管理服务委托事项.（一）办公楼（含会堂）共用部位的维修、养护和管理，包括：主体结构（包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、楼梯间、电梯间、共用门厅、走廊通道、厕所、户外墙面。
（二）办公楼（含会堂）共用设施设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、楼内外消防系统、供配电系统、中央空调、电梯、设备机房。
（三）物业内属配套服务设施的维修、养护和管理。
（四）公共绿地、水面、花木、建筑小品的养护管理。
（五）公共环境卫生，包括公共场地、建筑共用部位、办公楼垃圾的收集及清运、会议室的清洁。
（六）车辆行驶与停放秩序的管理服务。
（七）辖区内公共场所的安全防范和维护公共秩序，包括门岗执勤、巡视、防盗、防毒、防火、灭火。配合、协助公安机关及有关部门处理物业管理辖区内一切与治安有关的工作。
（八）参与业主及相关单位对本物业的接管验收和管理责任移交工作。
（九）物业管理范围的市政公用设施（道路、室外码上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、室外泵房、路灯、停车场等）和附属建筑物的维修、养护和管理。
（十）做好各类会议的服务工作。
（十一）协助业主组织在大院开展多种文体娱乐活动。
（十二）物业管理有关的文件、资料和客户情况的管理。
（十三）代抄水、电表以及与水电管理部门核对。
（十四）法规和政策规定的物业管理公司的其它事项。
三、委托期限.本物业委托期限为三年。
四、物业管理服务标准.（一）房屋外观：外观完好、整洁，外墙装饰无脱落、无污迹。
（二）设备运行：
1、保证水、电、消防、电梯、中央空调、监控系统、舞台设备、灯光、音响等设备运行正常；
2、按标准进行维护维修，故障排除及时。
（三）房屋及设施、设备的维修养护：
1、建立共用部位、共用设施、设备养护管理制度；
2、保证房屋共用部位、共用设施、设备的完好，做到即报即修，无随意改变用途现象。
（四）公共环境：
1、垃圾日产日清，垃圾箱外表干净，无异味；
2、公共场地保持清洁，无杂物、废物，无纸屑、烟头等废弃物；
3、楼道地面干净，无污渍、积水、杂物，扶手干净、无积尘、其它部位无明显积尘，无蜘蛛网；
4、公共厕所保持清洁，无污渍、无异味；
5、定期对所辖物业的化粪池、沉沙井进行清理；
6、定期对所辖物业进行“四害”消杀清理工作。
（五）美化绿化：
1、绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象；
2、花草树林长势良好，无病虫害、无枯死；
3、绿化长势良好，定期浇水，无杂草丛生，无因干旱缺肥而枯萎现象。
（六）交通秩序：
1、车辆进出、停放有序；
2、道路畅通，无堵塞现象。
（七）安全保卫： 24小时值班巡逻，进出大门设立门岗，监控外来人员和进出车辆，纠正违章行为，公共秩序良好。建立安全应急预案，及时处理突发事件，确保公共安全。
（八）活动中心所在单位满意率达到95%以上。
（九）急修要求五分钟内到位，小修要求二十分钟内到位。
（十）办公楼的硬件达到市、区（省）级物业管理评定要求的情况下，物业管理与服务质量达到自治区级物业管理优秀大厦标准。南宁市人大代表活动中心物业管理招标说明及要求：
1、中标单位应严格执行国家、自治区、南宁市有关物业管理法律法规规定和物业管理服务合同，对市人大代表活动中心实施专业化统一管理。★
2、中标单位于中标后七个工作日内与市机关事务管理局签订市人大代表活动中心物业管理服务合同。★
3、市人大代表活动中心管理服务合同期限为三年。★
4、市人大代表活动中心物业管理服务收费标准由物业管理企业根据服务内容、服务标准核算及市场竞争报出投标价。★
5、投标单位必须根据招标书提供的条件认真研究，仔细做好投标书，若在投标书中提出增加其他设施设备的，视为投标单位自愿承担费用，中标后须在承诺期限内予以实施。★
6、物业管理标准执行《全国城市物业管理优秀小区、大厦考评标准》，以及物业管理服务合同的有关约定，物业管理服务质量达到自治区级物业管理优秀大厦标准。如投标书中有关指标超出上述标准，以投标书为准。★
7、市机关事务管理局每年对市人大代表活动中心物业管理进行考核，如达不到上述规定要求，出现重大管理失误，管理服务水平下降等现象，可终止管理服务合同并进行财务审计，由中标单位承担违约责任和赔偿责任。
以上厂家型号规格只作参考，具体要求详见采购文件。
三、报名或报价人资格：
具有国内法人资格，注册经营本次所采购服务的商家
四、报名或购买相关文件时间及地点：
请于2007-05-10至2007-05-29止（正常工作时间，节假日除外）到南宁市政府集中采购中心（南宁市金花路3号建管大厦5楼）财务室报名或购买相关文件，相关文件售价50元/份，售后不退。不代办邮寄。
五、递交投标文件截止时间和地点：
递交投标文件(必须以密封形式)于2007-05-30 09：00：00整在南宁市金花路3号6楼开标室（具体安排详见6楼电子显示屏）截止，逾期不受理。
六、招标代理：
开户名称：南宁市政府集中采购中心
开户银行：中国建设银行南宁市新城支行
帐 号：***12727
地 址：南宁市金花路3号建管大厦五楼
电 话：0771-5501609
传 真：0771-5555267
联 系 人：叶艳娜
为了顺利完成园下达的目标管理责任状，切实加强内部管理，充分调动员工的工作积极性，提高公司日常管理水平，根据物业公司的工作需要和实际情况，并结合《总公司规章制度》制定本制度。
1、严格遵守国家的各项法律、法规和总公司各项规章制度。
2、认真执行考勤制度，做到不迟到、不早退，上班时间坚守岗位，严禁串岗闲聊，请假应办理相关手续，方可离岗。
3、爱护公物，如有损坏或丢失，按价赔偿。
4、端正工作态度，提高服务意识，待人接物热情周到。对住户的来访要认真做好接待和记录工作，对提出的问题要及时予以解决，不能及时解决的要做好解释说服工作。
5、严格要求自己，正确行使权利，坚持公正廉洁的工作作风，自觉接受群众的监督。不得利用职务和工作之便谋私利。
6、尊敬领导、团结同志，严禁打架、斗殴、谩骂他人。
7、严格遵守各项财经纪律，开源节流、增收节支，坚决杜绝不合理的开支，自觉接受园财务科的监督。
8、加强公司和业主各项设施的维护管理工作，保证正常使用。
9、加强档案管理，各类档案、资料收集齐全，管理规范。
物业管理公司是我国社会发展中, 尤其是房地产企业迅猛发展中不可或缺的一种新兴行业。自上世纪90年代至今, 物业管理公司在我国的发展已达20余载。但是在内部管理与控制方面尚存在许多不甚完善之处, 亟待规范。而加强内部管控, 有助于物业管理公司提高运营效率, 同时在会计核算等财务管理方面也能更加安全与准确。
二、物业管理公司实施内部控制的必要性分析
(一) 有助于物业管理公司的财务检查与财务内控
实施内部控制, 有助于物业管理公司进行财务检查和财务内控。主要体现在:作为财务监督的主要方式, 财务检查通过利用良好内控环境下的会计核算资料, 检查物业管理公司财务收支与各类经济活动是否有效、合理合法。而在物业管理公司良好的内控机制下, 财务控制得以渗透到公司各个环节与部门, 使之更全面。
(二) 有助于物业管理公司及时做出财务计划与财务预测
面对激烈的市场竞争与变化莫测的市场经济环境, 物业管理公司需在自身发展中及时做好预测与计划, 把握市场发展机遇, 制定出可行的经营目标。而良好的内部控制能够帮助物业管理公司及时根据市场环境做出成本、利润预测, 以及对未来发展和资金运用做出可行性预算, 为经营决策提供可靠依据。
(三) 有助于物业管理公司进行资金管理
资金管理不仅是财务管理的核心, 还是企业有效运营的关键。良好的内部控制机制, 有助于物业管理公司进行资金管理。在内控机制的作用下, 物业管理公司得以充分考虑资金的余缺情况, 充分利用闲置资金, 或者根据银行利率的变动趋势合理安排短、长期借款的结构比例。既能有效满足物业管理公司的资金需求, 又能降低资金使用成本。
三、物业管理公司实施内部控制的有效性分析
(一) 在制度层面上物业管理公司内控较为薄弱
目前, 我国物业管理公司的内控机制相对薄弱, 在制度上尚不健全。主要体现在以下几个方面:第一, 目前我国物业管理公司尚没有较为全面完整的内部控制规范, 使物业管理公司在内部管理上“各有家法”, 无法实现纵向比较;第二, 随着市场环境的愈发健全, 越来越多的物业管理公司开始逐渐重视内部控制。但是, 由于物业行业整个大环境内控机制的匮乏, 造成物业管理公司在内部管理与控制, 以及在财务管理中, 都存在一定的不规范、待解决问题;第三, 由于房地产市场的影响, 我国物业管理公司的组建方式并不统一, 导致在财务管理方面, 有些物业管理公司实行主办单位的行业财务会计制度, 而有些物业公司则是依据自身特点与经营需要, 自行建立一系列会计核算科目以及财务管理和内控制度。这种“多模式”化的内部控制形式, 并不利于物业管理公司的未来发展与管理。
(二) 物业管理公司的内部控制效率有待提高
目前, 我国物业管理公司的内部控制依然停留在传统手段, 如人工操作。而随着市场的发展, 现代企业经营环境日趋复杂, 无论是其经营内容还是信息处理工作量都非常大。倘若对其内部控制依旧采取传统人工手段, 不仅需要耗费大量人力物力, 工作效率也得不到提升。而且, 内部控制人员由于需要忙于核对、验证各种数据, 可能无暇根据行业环境和物业管理公司的发展需要及时作出预测和分析, 从而影响了物业管理公司的未来发展。另外, 长期处于低效率, 可能会造成物业管理公司的内控机制“流于形式”。
(三) 物业管理公司管理者及相关人员对内控重视不足
目前, 我国物业管理公司的管理者及相关人员对内部控制的重视程度有待提高。而且, 由于内控意识的匮乏, 使物业管理公司的内控人员普遍素质较低, 专业能力十分有限, 甚至还存在在岗人员不具备岗位专业知识的情况。造成原因主要源于公司领导对内部控制的认识不足或者对内部控制的认识存在误区。有些管理者认为内部控制从属于财务管理, 操作人员也应即为公司会计人员, 根本不重视内部控制专业队伍的建设。还有些物业管理公司在内控人员的安排上任人唯亲, 常常安排一些有关系但专业素质不高的人员担任公司内部控制工作。而这些人员常常一味迎合领导, 使内控机制形同虚设。其实, 公司管理者及相关操作者的态度往往决定着工作质量的好坏。而这种漠视态度不仅不利于物业管理公司的内部管理与控制, 同时也不利于其未来发展与进步。
四、如何进一步加强物业管理公司的内部控制
(一) 通过预算控制于“事前”做好内部控制
事前控制主要指“预算控制”, 即物业管理公司发生经济业务时, 要将实际情况与预算目标相比较, 倘若物业管理公司发生的业务事项与预算目标不相符, 则应予以否决或者提请管理层进行决策。此外, 要根据岗位职责赋予每名员工的操作权限, 以于业务发生前便能有效落实每项经济业务的人员责任。进行事前控制, 能有效提高物业管理公司内部控制的客观性, 同时还能克服在控制过程中的“人情障碍”。
(二) 通过业务操作控制与会计内部控制于“事中”做好内部控制
事中控制顾名思义, 是在经济业务发生过程中所进行的管理工作。根据西蒙 (1978年诺贝尔经济学奖得主) 的“有限理性”原则:倘若对过程进行良好的控制与管理, 那么必能得到理性的结果。可见事中控制的必要性与重要性。事中控制主要通过以下两种程序实施控制, 即业务操作控制与会计内部控制。详见表1。
(三) 通过核对检查相关事项对规范的完成情况于“事后”做好内部控制
这种检查核对主要体现在以下几方面:首先, 数据核对。将财务部门的数据记录与业务部门的实际情况相核对, 通过数据检查其是否相符, 此为内部数据核对。此外还可以利用外部数据核对。比如, 利用银行的电子对账单, 检查物业管理公司实际收付的资金与银行记录是否相符。其次, 风险监测。根据物业管理公司可能面临的各种风险类型 (比如经营风险、筹资风险、市场风险等) , 设计风险模型, 并注意搜集实际风险数据, 评估风险对公司的“破坏”程度, 生成风险评估报告。再者, 检查公司前期计划的完成情况。物业管理公司可以定期将实际绩效与前期设定目标相比较, 审核实际与计划的“偏颇”程度, 并设定未来发展或改进方向。
(四) 建立健全物业管理公司的内部控制体系
建立健全物业管理公司内部控制体系要做好以下几点:首先, 建立内部审计部门, 开展定期不定期的内部审计工作。通过公司内审, 及时找出管理中的工作漏洞和岗位漏洞, 尽快筹划解决方案, 查漏补缺。同时建立内控岗位责任制, 明确各岗位的权力责任, 对于内控工作不力的部门和人员, 内审部门要严格披露。其次, 建立内部控制考评机制, 对内控工作进行全程监督, 根据定期对内控监督审查的结果, 进行合理的奖惩, 提高各部门参与内控管理的积极性。再者, 对公司收费业务合理规范, 制定一系列收费管理细则, 要求物业收费标准及细则透明化。引用先进的收费软件系统将计费、收费流程信息化, 合理界定操作权限, 核实收费业务进程, 定期向业主公布。
(五) 进行全面分析工作, 防范公司潜在风险
物业公司通过收取物业管理费获得运营资金。这部分资金除满足正常的运营管理以外, 公司还会开展一部分投资活动。投资必然存在风险。物业公司应建立财务分析小组, 对投资项目进行全面的财务分析, 将投资风险控制在公司可以承受的范围之内。同时, 财务分析小组应随时关注公司的资产负债水平, 了解公司财务运转状况, 科学判断公司的经营风险程度, 保证运营资金的合理运作, 为公司高层的正确决策提供可靠依据。另外, 分析小组应与内审部门相互合作, 及时查补公司财务制度中的漏洞, 防范财务风险。
参考文献
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[4]武建伟, 现代物业企业内控制度的设计[J].会计之友 (中旬刊) , 2008, (8) .
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关键词：供应链；管理；公司；采购
中图分类号：F273 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2016）08-0134-02
据相关的资料记录，在核电公司内部，原料等物质资料的成本占据了产品总成本的二分之一以上，所以，核电企业在采购管理模式上就面临着极大的变革挑战，如何有效地降低生产与管理的成本成为扩大公司发展利润空间的重大问题，以下笔者将针对相关问题展开论述。
1 供应链和采购管理的概念论述
1.1 供应链的概念论述
所谓的供应链，指的是围绕着核心企业，通过控制信息流、物流与资金流，由原料采购着手，经由中间产品与最终产品的制作，最终借助于销售网络实现产品与消费者的连接，也就是建立起了一个将产品供应商、制造商、零售商与用户紧密结合的功能化网络结构，因此可以说，供应链不仅仅是资金链、信息链与物流链，同时也是一条增值链。
1.2 采购管理的概念论述
采购管理是公司经营过程中的一个重要环节，它指的是对公司在确定与下达计划、生产与执行采购单、接收与检验入库到货、收集采购发票和结算采购这一整个过程的活动进行严密的跟踪与监督，最终实现科学管理公司采购活动的执行活动的行为，它除了是企业的一项购买活动外，同时还是对购买前后阶段中所有流程的管理活动。
2 现阶段普遍存在的问题探究
2.1 采购的业务流程相对复杂冗多
当前阶段，核电公司普遍适用的采购流程仍旧是传统的采购模式，也就是根据生产为出发点进行相关物项的购买，基本上对于生产产品现阶段在市场中的发展状况没有基本的了解，因而在适应市场需求方面明显力不从心。另外，核电公司针对不同的物资种类普遍采用的是一致的采购管理方式，忽视了不同物资之间采购管理上的差异，导致重要的紧缺的物资和普通物资的轻重与主次没有得到凸显。
2.2 产品供应商的管理力度不大
一般来说，供应商的整体数目较多并且实力状况多有参差，对这些供应商的资质审核与档案管理常常不能让人满意，这在很大程度上是由于没有全面综合的分析与评价供应商所造成的，因此整体来说，产品供应商的管理力度是不高的。
2.3 没有立足于长远利益形成战略性联盟
通常核电公司与供应商建立的利益关系都是短期性的或者临时性的合作关系，并没有从长远发展的角度对双方的利益关系进行考量，因而也就没有形成具有长远发展意义的战略合作关系，使得供应商不能保持长期的合作，合作对象更换频繁，缺乏建立信任的条件，导致核电公司在管理过程中常常受到风险性因素的影响。
2.4 控制库存的水平较低
核电公司的设备供应商可供选择的范围有限，其中部分是国外供应商。从国外市场中采购主设备和备件，这就在一定程度上延长了采购运输耗费的时间，不仅使得产品生产所需要的物项供给不能够准时的供给投入生产，还增加了维持库存的难度与风险性。另一方面，受到采购周期较长的影响，核电公司的库存一般都会出现备件库存量较高的问题，而备件库存量的大量滞留也常常会出现备件过期的问题，不仅影响了生产，也会造成资金浪费。
3 核电公司基于供应链管理下的公司采购优化措施
3.1 对公司采购流程进行优化
核电公司应当与时俱进，对采购的流程进行简化与优化，可以尝试使用订单驱动的采购模式。所谓的订单驱动方式就是指在用户提交物项需求后，公司的采购部门根据用户提交的需求来科学制定生产物资的具体采购计划，然后对整体的用户需求进行汇总进而制定出切实可行的采购方案，按照采购方案直接面向上游的供应商或者合作企业进行相关物项的采购，这在一定程度上还能驱动上游供应商产生销售订单。
3.2 挑选出整体水平较高的供应商
以供应商的具体选择与评价标准来对众多供应商进行评定，选出整体水平较高的供应商，减少供应商的数量、提升供应商的水平。具体来说，选择优质的供应商主要可以考虑以下三方面的内容。
①要追求实现长期性的稳定合作，建立起彼此信任的友好合作关系；②要建立具有推动成本降低、产品供应质量提高作用的契约发展关系；③要同步开展双方的业务项目，建立起长期合作意识的关系。
3.3 立足于长远发展利益形成战略性联盟
在供应链管理的基础上，核电公司与供应商基于长远利益的获取建立起长期稳定性的战略合作关系需要得到双方管理高层的支持，双方需要在长期的合作中探索发现，在彼此了解、相互信任的基础上形成双方合作的基本构想，进而共享信息。核电公司与供应商通过建立起战略性联盟能够引导供应商在初期阶段就能够参与到公司的日常运作当中，核电公司发展不同于一般的公司，它没有广阔的选择空间，因此核电公司需要认识到建立长期稳定合作关系的重要性，同选择的优质的、具有良好信誉的核电主设备供应商建立起良好的、长期的合作关系才能够建立起供应链整体竞争的突出优势，实现双赢发展。
3.4 提高库存控制水平
①明确库存的物料。通常情况下，核电公司的库存管理模式可以分为反应式与计划式。反应式库存管理模式是建立在需求的基础上，只有在有生产需求的情况下才会进行采购，基于供应链进行采购管理时应当科学利用ERP系统进行库存物料的确定。②采取供应商管理库存的方式。所谓的供应商管理库存指的是将供应链上包括顾客和供应商在内的合作伙伴实现最低成本为目标，按照自愿签订的统一规范合同由供应商对库存进行管理，并及时根据实际情况的变动调整协议内容，切实监督协议的执行状况。总的来说，就是供应商借助于当前的各项信息技术对下游的公司在生产、销售与库存方面的信息对其库存是否需要进行补给进行判断，假定判定的是需要补给则供应商则需要主动发货补给库存。
3.5 提高信息的共享化水平
要提高信息的共享化水平同样需要从内部和外部两方面着手。在内部信息共享方面，采购部门应当充分发挥其在公司整体部门当中的协调者作用，对各个部门之间的重要信息进行传递，实现及时的交流、沟通与互动。在外部信息共享方面，公司应当拓展同上游供应商、下游用户之间的信息交流渠道，一方面，与供应商强化产品价格、质量与交货日期方面的信息交流，采用信息技术来完善电子信息的采购流程，另一方面要建立起面向市场的采购机制，及时的针对用户的需求来调整采购方向，同时要注意对市场调研与分析手段的开发，充分利用网络资源详细了解市场的发展动态。
供应链不是由公司单独构成的，还涉及到上游供应商与下游用户，公司要基于供应链管理对公司采购进行完善就要处理好同上游供应商和下游用户之间的关系，正视其中存在的问题，积极寻找针对性的解决方案，实现公司采购管理的科学化。
参考文献：
[1] 王磊，叶军，张鸿莉.一种基于粗糙集和层次分析法的供应商选择方法 [J].计算机科学，2014，（3）.
[2] 张宏伟.企业选择物流服务商标准的文献述评——基于资源基础理 论的视角[J].物流科技，2014，（2）.
[3] 白朝阳，张冠男，沈灵丽.基于网络层次分析法（ANP）的机床行业重点
摘要：广东省高校各种类型的体育场馆除完成教学、训练、课外活动之外，利用率并不高，面对社会体育场馆资源的紧缺，而高校大量的场馆优质资源没有能发挥出其应有的作用来，这不能不说是对国有资产的一种巨大浪费。因此，针对高校体育场馆经营管理的实际情况，应该考虑如何开展各种经营活动来创造必要的经济效益，弥补高校体育场馆运营经费的不足，在当前形势下是十分必要的。
关键词：广东省；高等学校；体育场馆；经营管理模式；物业化体育公司
实践证明，过去的那种传统型的体育场馆建设，使用体制不能适应社会主义市场经济的要求，必须对旧的管理体制从根本上进行改革。物业管理是和房地产综合开发的现代生产方式相配套的综合性管理，是和建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、企业化经营型的管理。物业管理从观念上、模式上以及管理内容、广度和深度上都明显地区别于原有的管理。①
构建广东省高校体育场馆物业化体育公司经营管理模式
一、物业化体育公司经营管理模式的特点
物业化体育公司经营管理模式的特点：第一，变多个产权单位、多个管理部门的多头、多家管理为物业管理公司的统一管理；第二，变过去单一的、专项的管理服务为全方位的维修、养护等专业化管理和多方面的综合性服务。
二、物业化体育公司经营管理模式应具备的条件
在社会主义市场经济体制下，应最大限度地发挥高校体育场馆的社会功能，不断满足人民群众日益增长的文化娱乐活动的需要，并在此基础上，把体育场馆的经营发展作为新兴的经济产业，促进广东省的社会消费与投资经营，带动第二产业特别是一部分与第二产业相关产业的发展，实现体育场馆产业发展的良性循环。这是广东省现阶段公共体育场馆经营管理模式的必然选择。
构建广东省高校体育场馆物业化体育公司经营管理模式的具体举措
构建广东省高校体育场馆物业化体育公司经营管理模式，涉及到方面面面，具体来讲，应该解决现存的高校体育场馆经营管理模式出现的问题，逐步构建和完善广东省高校体育场馆物业化体育公司经营管理模式。
一、树立正确的指导思想
当前，随着物质文化生活水平的逐步提高和现代化生活节奏的不断加快，人们的业余空闲时间越来越多，对健康的认识也越来越深刻。休闲、娱乐和健身正在成为现代社会人们生活追求的一大主要内容。如何尽快地适应新形势和新情况，转变工作思路，创造条件把众多休闲、娱乐、健身的人们吸引到体育场馆中来，已成为摆在我们面前的一个重要问题。怎样才能抓住、抓好这种机遇呢？笔者认为首先应在指导思想上要实现二个转变：一是在功能上，要从单纯为竞技体育提供比赛场所转变为既能承办各种体育比赛，又能为开展全民健身活动、丰富群众生活提供健身娱乐服务；二是在运行机制上，要从以管理为主转变为以经营为主，同时搞好管理；
二、提高场馆建设质量
考虑到高校体育场馆的实际功能和承接赛事的要求，以及赛后对场馆的综合利用，各个高校应当多借鉴国外先进场馆设计经验，在建筑机构、配套设施等硬件条件上，努力实现体育场馆的多功能性。在满足大众体闲健身、场馆的商业化经营服务等软件条件上，也要求体育场馆具有综合属性。
三、培养优秀的经营管理人才
体育场馆管理人员素质与管理水平直接影响着高校体育产业的经济效益和社会效益，是制约我国体育场馆面向市场化、社会化进程的重要因素之一。为了赢得客户，体育场馆要求全体员上要高水准、高质量地为客户主动服务“以客户为中心，向客户提供个性化的服务”的管理理念符合新的管理趋势，使高校体育产业朝快速、健康的方向发展。建立健全人才培养机制，拓展人才培养渠道，建立适用于高校体育场馆管理的培训机制，加大人才培养成本投入，目标是引进既了解体育产业，又具各市场经营运作能力的专业复合型人才。
四、开发体育场馆的无形资产
体育无形资产是指以体育运动为载体，以知识形态存在并通过各种体育市场运营，以一定主体所拥有和控制的，能长期使用，但没有实物形态，能为其所有者或使用者带来经营效益的资产。如体育竟赛的冠名权、冠名杯、广告代理权及电视转播权、场馆特许经营权（如知名体育组织的名称、徽记、吉祥物等标志）。
五、积极对外开放
积极对外开放是构建广东省高校体育场馆物业化体育公司经营管理模式最重要的一个举措，应该从以下几个方面着手：
（一）充分发挥体育场馆的多功能作用
要围绕体育运动的主题积极策划、承办各种规模级别的体育活动，如全运会、城运会、大运会、农运会、行业体育运动会，特别是要争办国际体育比赛。通过比赛，提高体育场馆的使用率，提升体育管理水平，更为重要的是树立广东省高校的体育形象。同时，体育场馆应充分显示各自的优势和长处，根据自身条件，贯彻“以体为本、全面发展”的方针，逐步把体育场馆的重心转移到着眼于发挥体育自身的经济功能和价值的体育经营活动上来。结合广东省高校的实际，可将体育健身娱乐业作为广东省高校体育场馆的重点发展对象。除此以外，体育场馆的多功能还包括会议展览等诸多方面。
（二）体育场馆应积极对外开放，开拓市场
高校体育场馆在满足本校师生健身需求的基础上，应以全民健身运动为契机，积极开拓社会体育消费市场。自1995年国家推行全民健身以来，我国居民对体育和健康都表现出积极的态度，张启明的调查显示，82.23%的被调查者都表示需要体育。②在“花钱买健康”的观念指导下，广东省不少城市正出现一股健身热。城市居民目前娱乐消遣等消费已开始呈现逐年增多的趋势。为此，体育场馆应拓宽思路，积极培育健身娱乐市场，以满足消费者对体育健身娱乐不同层次的需求。同时，加强对群众健身娱乐的技术辅导和服务，构建城乡社区全民健身服务网络，积极推行体育有偿训练。
（三）降低场馆收费标准
高校体育场馆向社会开放，应该本着方便群众的想法开展体育活动，因而对外开放场馆的收费标准应为广大工薪阶层所能接受。对老年人、残疾人要实行优惠政策，以突出社会效益，提高体育场馆的使用率，吸收更多的人参加体育活动。
（四）坚持社会效益与经济效益相结合
要牢固树立以效益为核心的观念，改变过去只讲投入、不讲产出的运作方式，才能面向市场，依托社会，加强自身的发展能力。要坚持社会效益与经济效益统一的原则，当两者发生矛盾时，不能以牺牲社会效益为代价来获得经济效益。在实施全民健身计划时，要处理好体育的人民性与经济效益的关系。
结论
针对广东省高校体育场馆经营管理模式存在的问题，笔者提出应该构建广东省高校体育场馆物业化体育公司经营管理模式，并应该采取以下几点措施：第一，树立正确的指导思想；第二，提高场馆建设质量；第三，培养优秀的经营管理人才；第四，开发体育场馆的无形资产；第五，积极对外开放。（作者单位：广州体育学院）
参考文献
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注解：
①樊勇明.杜莉.公共经济学.上海：复旦大学出版社. 2002.166～170.
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