物业收费员工作标准

物业收费员工作标准（精选7篇）

物业收费员工作标准 篇1

【颁布部门】 青海省物价局

【发文字号】 青价房字[2000]044号

【颁布时间】 2000-03-17

【实施时间】 2000-03-17

【效力属性】 有效

【法规编号】 398221什么是编号？

【正文】

青海省物价局关于对西宁立安物业管理有限公司物业管理服务收费标

准的批复

西宁立安物业管理有限公司：

你公司《关于核定物业管理收费标准的请示》[西宁立安物(2000)03号]收悉。根据《中华人民共和国价格法》和《青海省城镇住宅区物业管理服务收费暂行办法》的有关规定，对西宁立安物业管理有限公司管理的盐庄住宅小区、六一桥、黄沙路、滨河路综合商住楼的服务项目进行综合评定，并对所提供的成本资料进行审核后，经研究，现批复如下：

一、综合管理服务费

1、盐庄住宅小区：每月每平方米(建筑面积，下同)0.30元；

2、六一桥、黄河路、滨河路商住综合楼：住宅每月每平方米0.25元，非住宅每月每平方米0.50元。

二、供暖热(水)收费

1、盐庄住宅小区：每月每平方米(建筑面积，扣减公用分摊面积，下同)2.8元；

2、六一桥商住综合楼：住宅每月每平方米2.8元，商业用房2.95元。

3、供热水：理发、浴池、居民住宅每吨6元。

三、停车收费(见下表)

标准备注标准备注

轮车购月票20元/辆

四、公众代办性服务和特约服务收费以及收费后提供的管理服务等，依据青价房字(1997)第140号文件规定执行。

五、物业管理服务内容和收费标准应严格按照《价格法》的规定实行明码标价，其收费项目和标准以及服务内容应在经营场所或收费点予以公布，主动接受物价部门的监督检查。

物业收费员工作标准 篇2

本文先对物业收费的相关知识和工作过程导向的教学模式进行介绍。分析了我国部分城市物业服务费收取现状与当今中职物业专业的学生整体素质。从物业管理专业培养学生的要求出发，以物业实训核心课程物业收费为例。在教学过程中采用“工作过程导向的教学模式”。使学生在学习中不仅懂得物业管理的理论知识，同时也更轻松的获得了更高的职业素养与技能。

关键词：工作过程；物业服务；技能

中图分类号：F293 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2015）07-0106-02

一、物业服务收费相关知识

（一）物业服务收费概念。

物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理；维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。物业服务收费在工作中又分为正常情况下收费和非正常情况下收费（催费）。

（二）物业服务费收取流程。

1.正常情况下。业主来交费，收费人员要耐心接待，告知物业费核算依据，开票收取费用，唱付唱收。同时必须要做到耐心，会倾听，微笑服务等。

2.非正常情况下。非正常情况下收费在物业行业又叫物业催费。是以服务为基础，沟通为原则，收费为目的的行为！具体流程为：项目部电话和邮寄催缴、上门催缴、 发放律师函、社区宣传栏内不记名公示和法律诉讼五步。

二、工作过程导向的教学模式的内涵

工作过程导向的职业教育教学组织模式是德国的工程技术专业的教育工作者，经过长期大量的教学实践工作，共同商议提出来了。这种思想很快被好多国家的职业教育界所接收。它分为四个阶段：“第一阶段获取信息，第二阶段提出指导计划，第三阶段实施计划，第四阶段评估结果”。

工作过程导向的教学模式包括头脑风暴教学法、卡片教学法、案例教学法、思维图教学法、角色扮演教学法、情境教学法、项目引导教学法等诸多教学方法。

三、物业服务收费现状分析

据不完全统计，北京有2500多家物业服务企业，但北京市七成以上的物业服务公司基本为亏损。物业管理服务费收缴率平均不到70%，许多小区收缴率仅为30%左右。如房山区良乡的行宫园物业收费率70%左右，鸿翔联物业收费率45%左右，昊远隆基物业收费率85%左右。

由此可见物业服务公司亏损在全行业已是普遍现象。如何提高物业服务费收缴率是物业企业关键性的问题。同时也对中职学校物业专业提出了新的课题：如何提高物业专业学生收费技能。

四、工作过程导向的物业收费教学模式设计

以工作过程为导向的教学过程应该确定为：“分析教学对象及教材→创设情境，分角色练习强化技能→课间交流、取长补短→强化演练，提升技能水平→知识拓展、知识技能迁移→总结评价”。

（一）针对教学对象和教材分析，确定教学目标及教学方法

1.教学对象分析。

（1）不会主动学习，缺乏学习主动性。中职教育是培养行业需求的中等实用型人才的教育。对生源挑选的宽松，决定了中职生存在文化基础薄弱，学习主动性不强的现象。

（2）文化基础知识较差，动手能力相对较强，沟通能力不强。现在的中职生普遍意志力较差，缺乏独立自主的生活能力，克服困难的决心和毅志力不强，如果遇到困难，就会退缩甚至是放弃。他们大多数属于“后进生”，很少得到老师的表扬和家长的肯定，从而产生自卑心理，沟通能力不强。

（3）生性活泼，有着较鲜明的个性特点，缺乏团队意识。中等职业学校学生虽然对文化课学习缺乏兴趣，但生性活泼、比较好动，对新事物有着极强的好奇心，容易接受新思想、新事物，他们也希望被理解、被尊重、被重视、也渴望取得进步。

2.教材分析。

教材要求学生掌握与业主交流的方法和物业管理的基本工作内容；明确并掌握物业收费、客户投诉的基本流程与要求，学会处理物业服务工作的各项基本技能。其中熟练规范完成物业收费是教材的核心课程，也是学生要掌握的核心技能。

3.确定教学目标及教学方法。

通过上述分析教学对象和核心课程的特点采用不同的教学方法：在物业收费的教学中采用了“工作过程导向的教学模式”中的“案例教学法”“情境教学法”和“角色扮演教学法”三种。

（二）创设情境，分角色练习强化技能

1.创设物业收费工作过程情境。

2.分析物业收费工作过程中应掌握的技能，模拟工作过程中角色强化技能的掌握。

3.老师提醒在模拟工作过程细节上的相关技能的要求：如接待时的礼貌用语、态度、沟通技巧、操作技能要点等等。

（三）课间交流、取长补短。这个环节由学生个人在自主学习的基础上，相互交流取长补短，共同提高的过程。教师在这个环节可以进行相应的引导，并记录小组间的评论。以便在知识拓展时提高学生的水平。

（四）强化演练，提升技能水平。此任务是在交流、取长补短的基础上优化情境内容。把每个技能点具体化。同时请出角色表现好的同学强化演示，激发全体学生的学习热情，促进全体学生技能的提高。

（五）知识拓展、知识技能迁移。这个教学环节主要由教师负责完成。教师在各小组之间评价的基础上进行完善总结。并和学生一起总结正常收费和非正常收费的操作程序，总结出在收费这个工作过程中还有什么技能需要大家学习，如何才能熟练掌握这些技能。

（六）总结评价。总结以工作过程为导向的教学的重点为：如何运用模拟情境、角色扮演来完成岗位工作任务（收费的工作任务）

五、教学实践效果

我在11级物业管理专业两个班做了教学实践，一班用“以工作过程为导向教学模式”进行了教学，二班用传统教学方法进行教学。

技能熟练程度比率是：一班较熟练44.4%，熟练55.6%；二班不熟练11.8%，较熟练64.7%，熟练23.6%。同样的考核方式和考核方案。一班均比二班的成绩要强很多。因此，工作过程导向的教学模式在教学过程取得明显的实效。

工作过程导向的教学模式作为教学理论指导教学实践的中介，是关系到学校学生的专业能力和专业核心能力掌握的关键。物业管理专业工作过程导向的教学模式的研究还有好多值得研究和讨论的观点，在将来的工作中结合的工作还将继续完善物业管理专业工作过程导向的教学模式。

参考文献：

[1]刘彦国 《构建中职机电技术专业工作过程导向的实训教学模式》河北师范大学 2013.8。

物业管理费收费标准是什么 篇3

【基础条件】

小区基本封闭;

有固定管理服务用房;

有简单的绿地、树木、植物。

【公共秩序维护】

1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。

2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。

3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。

【保洁服务】

1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁。

2、公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。

4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。

7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

物业收费员工作标准 篇4

为多层无电梯普通住宅，于年月日交付使用。该小区总建筑面积万平方米，其中多层无电梯普通住宅楼幢，建筑面积万平方米，可入住户，现单位委托我公司进行前期物业服务。

根据《南通市物业服务收费管理实施细则》（通价服

[2005]105号）的规定，经对住宅小区多层无电梯普通住宅物业服务成本的测算，特申请核定物业服务收费标准为

元/月·平方米。

特此请示

附件：

1、申请核定房地产市场收费（含前期物业管理服务收费）的报告（2份）；

2、工商行政主管部门核准登记注册的营业执照（复印件）；

3、行政主管部门核发的资质证书（复印件）；

4、委托管理合同（小区物业管理方案）

5、上收支情况。

（单位公章）

物业收费员工作标准 篇5

一级：

基础条件：小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；绿化率35%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上；专用固定停车泊位1个/3户；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施；固定体育活动场馆不少于二项设施。

一、收费标准:类别收费标准浮动幅度

多层住宅1.0元/平方米15%

高层带电梯住宅1.5元/平方米15%

二、服务内容

(一）、房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区房屋、道路平面分布图、宣传栏。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭规格色调一致。

6、空调安装位置统一，有条件的组织实施冷凝水集中排放。

7、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

（二）、设施设备维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，有设备台账、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率90%以上。

4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。

5、道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。

6、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率98%以上，按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范 措施。

8、雨水井、化粪井每月检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

（三）公共秩序维护

1、门岗室美观整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。

6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

（四）、保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。

2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。

6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。

8、公共区域玻璃每周擦洗1次。

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

(五)、绿化养护管理

1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并适时补种。

2、草坪生长整齐，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。

3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。

4、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。

7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

（六）、综合管理服务

1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。

2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。

4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。

6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。

8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。

9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达到85%，并对薄弱环节进行改进。

10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。

11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

12、协助召集首次业主会会议，组建业主委员会并配合其工作。

二级：

基础条件：小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积2‰的物业管理服务用房；绿化率30%以上（包括水面）；绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上；固定活动馆所200平方米以上；具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施；体育活动场地不少于一项设施。

一、收费标准类别收费标准浮动幅度

多层住宅0.7元/平方米15%

高层带电梯住宅1.1元/平方米15%

二、服务内容

（一）房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；公共楼梯间墙面、地面无破损；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭统一有序。

6、空调安装位置统一。

7、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

（二）、设施设备维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录；对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率85%以上。

4、水、电、电梯、监控等设备运行人员技能熟练，严格遵守操作规程及保养规范。

5、道路平整通畅，停车泊位划定整齐。

6、楼道灯公共照明设备完好率95%以上，按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

8、雨水井、化粪井每季度检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

（三）公共秩序维护

1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。

6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。

8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。

(四)、保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。

2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。

3、公共楼道每天清扫1次；扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。

4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

5、按楼栋口收集垃圾，每天2次。

6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

7、垃圾设施每天清洁1次，无异味。

8、公共区域玻璃每月擦洗2次。

9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。

11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

(五)、绿化养护管理

1、花草树木生长良好，无枯死、无树挂，适时修剪、疏密得当，有良好的观赏效果；树形符合自然特征，整形植物保持一定形状。发现死树应在一周内清除，并适时补种。

2、草坪生长整齐，高度不应超过10公分，超过时应及时进行修剪。

3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生；无垃圾、无烟头纸屑。

4、绿篱枝叶较茂密，超过平齐线10公分时应进行修剪，绿篱根部无死枝枯叶及杂物，当天清除修剪废弃物。

5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势良好。

6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，病虫害无明显迹象。

7、园林建筑和辅助设施完好，整洁无损。

8、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

(六)、综合管理服务

1、建立物业管理制度和服务质量管理体系，制定完善的物业管理方案并组织实施。

2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、服务人员统一着装、佩戴标志、语言规范、文明服务。

4、管理人员80%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

5、广泛运用计算机对业主资料、房屋档案、设备档案、收费管理、日常办公等进行管理。

6、建立完善的档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

7、设置“服务中心”，公示服务联系电话，24小时有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。

8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。

9、采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作，回访率85%以上。每年进行一次满意度抽样测评，满意率达到85%，并对薄弱环节进行改进。

10、建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理服务费收支情况。

11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

12、协助召集首次业主会会议，组建业主委员会并配合其工作。

三级：

基础条件：小区封闭；有固定管理服务用房；绿化率25%以上；绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上；固定活动馆所100平方米以上；有简单的体育活动器械、设施。

一、收费标准类别收费标准浮动幅度

多层住宅0.5元/平方米15%

二、服务内容

（一）、房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、小区主出入口设小区平面示意图、宣传栏。主要路口设有路标，栋、门、户及其他公共配套设施场地有明显标识。

3、房屋外观（包括屋面、露台）完好、整洁；外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象；室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置，整齐有序。

4、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

5、阳台封闭统一。

6、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议，查验装修申请方案及审批记录；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

(二)、设施设备维修养护

1、维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。

2、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。

3、实行24小时报修值班制度。急修报修一小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率75%以上。

4、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

5、道路平整通畅，停车泊位划定整齐。

6、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上，按规定时间定时开关。

7、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

8、雨水井、化粪井每半年检查1次，根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

9、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户。

（三）、公共秩序维护

1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、按照规定路线和时间巡逻,其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。

3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。

5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。

6、消防通道通畅，消防器材可随时启用。

（四）、保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。

2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。

4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。

7、公共区域玻璃每月擦洗1次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

（五）、绿化养护管理

1、布局合理，符合规划要求。植物生长一般，无枯枝、死树，无树挂。发现死树应在半月内清除，并适时补种。

2、草坪平整，无垃圾、无烟头纸屑。

3、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。

4、绿篱适时进行修剪，及时清除修剪废弃物。

5、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土，花草树木长势较好。

6、适时组织防冻保暖，预防病虫害，无病害引起枯枝死亡现象。

7、绿化地设有提示人们爱护绿化的宣传牌。

（六）、综合管理服务

1、建立物业管理制度，制定管理方案并组织实施。

2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、服务人员佩戴标志、语言规范、文明服务。

4、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

5、运用计算机进行简单的日常办公管理。

6、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

7、公示服务联系电话，每周五天白天有管理人员接待住户，处理物业管理服务合同范围内的公共性事务，受理住户的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。

8、提供有偿特约服务和代办服务，公示服务项目及收费标准。

9、开展回访工作，回访率70%以上，对薄弱环节进行改进。

10、建立健全财务管理制度，每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。

11、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

12、协助召集首次业主会会议，组建业主委员会并配合其工作。

四级：

基础条件：小区基本封闭；有固定管理服务用房；有简单的绿地、树木、植物。

一、收费标准类别收费标准浮动幅度

多层住宅0.3元/平方米15%

二、服务内容

（一）、房屋管理

1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。

2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告,并报告有关部门依法处理。

3、房屋装修符合规定，有装修管理服务制度；与业主、装修公司签订装修管理协议；对 进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理；对装修现场进行巡视与检查，有日常巡查记录及验收手续；对私拆乱改管线、破坏房屋结构和损害他人利益的现象及时劝告，问题严重的报有关部门处理；督促装修垃圾及时清运。

（二）、设施设备维修养护

1、共用设施设备按照项目配套建设管理责任分工运转正常，维护良好，保养检修制度完备，有设备运行记录，对设备故障及重大事故有处理记录。

2、急修报修三小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场，回访率60%以上。

3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。

4、楼道灯等公共照明设备完好率85%以上，按规定时间定时开关。

5、设备用房整洁，主要设施设备标识清楚齐全，危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。

6、雨水井、化粪井根据需要定期清理疏通，保持通畅，无堵塞外溢。

7、在接到相关部门停水、停电通知后，按规定时间提前通知用户电。

（三）、公共秩序维护

1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。

2、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。

3、消防通道通畅，消防器材可随时启用。

（四）、保洁服务

1、小区内公共区域（硬化地面、主次干道）每天清扫1次，干净整洁。

2、公共楼道每天清扫1次；扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。

3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。

4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。

5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。

6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。

7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。

8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。

9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。

10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。

（五）、绿化养护管理

1、绿篱适时修剪，长势良好，无垃圾、树挂及堆物。

2、草坪及时清除杂草，有效控制杂草孳生。

3、根据气候状况和季节，适时组织浇灌、施肥和松土。

4、适时组织防冻保暖，预防病虫害。

（六）、综合管理服务

1、建立日常物业管理制度。

2、按规范签订物业管理服务合同，并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。

3、管理人员60%持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。

4、建立档案管理制度（包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等），各种基础资料，台账报表、图册健全，保存完好。

5、受理物业管理服务合同范围内的咨询和投诉，有效投诉处理率100%。

6、开展回访工作，回访率60%以上。

7、每年至少公布一次物业管理服务费收支情况。

8、建立共用部位设施设备维修基金台账，账目清楚、准确，按规定使用共用部位设施设备维修基金，定期公布维修基金缴存和使用情况。

物业收费员工作标准 篇6

关键词： 物业管理 收费难 原因 对策

中图分类号：293.33文献标识码：Ａ

文章编号：1004-4914（2007）11-245-02

物业管理是顺应房地产业的发展而出现的，它作为房地产开发的延续与完善，处于房地产的 消费和使用阶段。随着我国房地产经济的快速发展，人们对物业管理的需求越来越强烈，目 前，物业管理已经发展成为我国一个年轻的、重要的服务行业，但也存在许多问题。

一、物业管理收费难的原因

物业管理收费，是指物业管理公司按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相 关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 当前，造成物业管理收费难的原因主要有：

1.物业管理公司方面的原因。业主通过业主委员会与物业管理公司之间签订委托合同，业主 与物管公司之间是委托与被委托，聘用与受聘的关系。按照合同的规定，物业管理公司应向 业主提供相应的综合管理服务，而不是单纯地管理物业，更不是管理业主。而现实中，一些 物业管理公司并未正确认识到自己的社会角色，致使服务意识差，服务态度不好，不能够及 时地为业主解决问题，或者工作不到位，履行服务承诺不彻底，比如未经业主的同意私自减 少服务项目或不按合同执行。业主因对物管公司有意见而且拒交、少交、欠交物业管理费。

2.业主方面的原因。来自业主方面的原因是造成物业管理收费难的最主要的原因。（１）观念问题。目前，不少业主在住房消费观念上还存在着一些误区。其一，业主没有认 识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没有认识到物业服务是一种消费行为 ，在缴纳物业管理费时总要"左盼右顾"，生怕自己"吃亏"，甚至希望找到一些服务质量问题 ，以此作为拒绝交费的理由。其二，不少业主对"业主公约"的内容不清楚，他们往往把其他 因违规操作造成的物业管理矛盾，都归结到物业管理公司的不作为。（２）侥幸心理。由于物业服务具有社会性，服务对象是广大业主整体而不是某个单位，物 管公司不会因为极少部分业主不交物业管理费就不进行物业管理服务，使得极少部分业主因 贪 图小利而躲避、逃避交纳物业管理费，却也享受到了与交费业主同样的服务，这种现象不仅 严重挫伤了广大已交费业主的交费积极性，还可能诱发他们效仿。（３）不了解物业管理的实际涵盖。业主并非物业管理专业人员，不可能全面了解物业管理 这个系统性的有偿服务行为，对物业管理的认识只停留在表面上。比如说，目前业主普遍认 同物业管理公司的工作主要是保洁、保安、绿化、房屋维修等，但是，一旦房屋出现质量问 题，有的业主却不管这些问题是由开发商造成的，还是因自己装修不当等其他原因造成的， 不管责任主体是开发商还是业主本人，就理所当然地认为物业管理公司应该负责维修，不然 就以此为“借口"拒交物业管理费。（４）对物业管理服务不满意。由于国家对物业管理服 务没有规定统一的服务标准、收费标 准，对如何实现质、价对等也没有统一的要求，致使业主和物业管理公司在物业服务标准上 认识偏差较大。在物业管理的实践中，物业管理公司只能根据物业管理的收缴情况，提供相 应的物业服务，对此，部分业主就会认为质、价“不符"。此外，在实际工作中，也确实存 在着某些物业管理公司服务不到位、维修不及时、收费不规范等情况。这些问题都会使得业 主对物业服务不满意，对物业管理公司有意见，从而拒交物业管理费。

3.开发商方面的原因。（１）工程存在质量。由于开发商的原因，部分业主所居住的房屋工程质量存在一定的问题 ，尤其是屋面、阳台、窗台、下水道等专有部分存在比较多的质量问题，致使业主意见很大 。对此类问题业主不知道或者找不到开发商进行交涉、处理时，常常就把怨气撒向物业管理 公司，一旦质量问题得不到解决，就不交物业管理费。（２）自建自管，承诺未兑现。截至目前，据不完全统计，有９５％以上的物业公司是开发 商衍生过来的子公司，即开发商自己开发，自己管理。即使有些物业公司名义上为独立法人 ，但仍与开发商有着千丝万缕的关系。有的开发商为了促进销售，在房地产的销售阶段，将 物业管理费标准定得很低，以此来降低消费者购买房产的门槛；或者给予不着边际的承诺， 如什么豪华会所、幼儿园、容积率、绿化率、物业费永远不涨价等等，而后期大多数承诺没 有兑现。对此，业主常常因有怨气而拒交物管费。

4.相关法律方面的原因。由于物业管理在我国仍是一个新兴行业，相关的法律法规还不健全 ，实践中出现的有些问题找不到妥善解决所凭借的法律依据，致使许多问题悬而未决，业主意见大而拒绝交费。比如说，目前我国很多小区、大厦的各项目保修期已过，急需进行大中 维修，但是一方面物业管理公司无法申请到物业维修资金，另一方面公司自身又没有实力和 能力垫付大额资金，使得这些大中修工程被搁浅，直接影响到业主的生活。然而大部分业主 对大中修概念模糊，只以为交物业费了，物业管理公司就应该负责解决这些问题，一旦某一 项目维修不好就拒绝交物业费。

二、对解决物业管理收费难问题的几点建议

1.提高民众物业管理消费意识。为使业主和物业管理公司建立良好、和谐的关系，解决物业 管理收费难的问题，政府、媒体和物业管理公司应对业主加强物业管理知识的宣传。一是要进一步加强培育物业管理行业和市场的力度，国家应根据国 民经济和社会发展，制订出发展物业管理的中长期规划，特别要制订出随着住房制度改革而 发展的住房管理体制改革的具体政策和措施，使物业管理走上快速发展的轨道。 二是要对广大业主动之以情、晓之以理，合理地解决这个问题。 在日常的物业管理中，物业管理公司应坚持利用不同的宣传形式如公告栏、宣传栏等向业主 进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识。 三是居民要不断提高物业管理的商品意识。只有居民物业管理的商品观念形成了，才能提高 居民对物业管理的消费意识，增加居民对物业管理的消费，从而促进物业管理行业的发展。

2.改变传统的收费方式。传统的收费方式是物业收费员定期到业主家收取费用，由于收费点 多、面广，收费员劳动强度大，难免会出现生、冷、硬的工作态度，与业主的沟通、交流不 很畅通，导致业主对物业管理公司有意见而不愿交纳物业管理费，收费及时率和收取率都不 高。针对这一情况，物业管理公司应根据实际情况采取办法，改变工作方式和收费态度，如 开展电子付费，并动员广大业主接受这一科学、便捷、与城市现代化接轨的付费方式。

3.实行信誉广告牌制度。物业管理公司可在物业管理区域内的大门入口处或人员流动大的地 方，建立"信誉广告牌"，对交费及时的业主和不交费的业主，进行必要的表扬和批评，特别 是对经说服教育无效的业主，可采取"上牌"手段，让广大业主知道是谁侵犯了大家的利益， 是谁导致物业服务水平上不去，充分发挥舆论的监督导向作用，以提高物业管理费的收取率 。

4.加强物业管理公司自身建设，培育正确的服务理念，提高服务质量。为提高业主的满意度 ，物业管理公司必须明确物业管理是服务而不是管理，主动从自身查找原因，调整内部机制 ，加强内部管理，建立规范自身行为的约束机制，遵循合理、公开、收费与服务水平相适应 的原则，加强收费的内外监督，加强财务审计公开服务项目、服务标准及收费 标准，定期公布收支情况，接受业主和业主委员会的质询和监督。

5.建立健全相关的法律、法规。目前，我国已经从物业管理行业的角度建立了一些法规制度 ，但还很不完善，如电梯收费管理规定、水电气等向最终用户收费的管理规定等等急需出台 或加以完善。

6.物业管理公司合理合法地维护自己的权益。依法收取物业服务费是物业管理公司的正当权 益，物业管理公司必须学会有理、有利、有节地维护这一权益，用法律武器维护自身的尊严 和合法权益。

总之，物业管理服务收费是直接关系到业主、物业管理公司和整个社会利益的敏感问题。解 决 好物业管理收费难的问题，有利于物业管理公司正常地开展工作，有利于改善城市居民的居 住环境，有利于提高城市和社会的文明程度，对于促进我国住房制度改革的进一步深化，市 场经济的进一步繁荣也具有十分现实的意义，解决好这一问题，必须依靠国家、企业和民众 的共同努力。

参考文献：

1.冯胜丽.物业管理收费中存在的问题及解决办法.现代物业.2007（2）

2.班道明.物业管理概论.北京：中国林业出版社，2004

3.赵绍鸿.物业管理实务.北京：中国林业出版社，2003

（作者单位：成都电子机械高等专科学校 四川成都 610031）

物业收费员工作标准 篇7

发布时间：2016-02-28 来源：

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家住绿色家园的王先生家建筑面积是116平方米，一年的物业费要将近2000元钱；小编家住新城御景，建筑面积120平方米，物业费要尽3000；李先生家160平方米，物业费需要2000多元钱。为啥面积相近的房子物业费却相差这么多？为啥面积相差四十多平方米的房子物业费居然差不多？也不知道这些钱都花哪儿了，我们到底有没有享受到应有的服务。

大庆市部分小区物业收费价格：

萨尔图区：

高新区：

让胡路区：

龙凤区：

大同区:

小编在相关部门了解到，根据《大庆市住宅物业服务分等收费标准》相关规定，我市住宅小区物业服务实行分等收费，服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务及公用部门、公用设施设备日常运行、维修、养护服务五项。各项分成不同等级从高到低，最高为一级，最低为四级。下面，小编就根据《大庆市住宅物业服务分等收费标准》，告诉大家交了钱该享受什么样的物业服务，我们把账一笔一笔的算清楚。

物业账单

一、综合管理服务：小区物业都要24小时受理报修

综合管理服务的收费以每平方米建筑面积为单位，一级0.16元/月、二级0.12元/月、三级0.08元/月、四级0.04元/月。若小区建筑面积小于两万平方米且内设管理处，综合管理服务费增加5%。

一级：物业应提供便民伞或其他至少三项免费服务

按照一级收费标准向居民收取物业费的小区，物业企业要在小区里设置管理机构，也就是物业要在小区里有固定的办公场所，居民有事，可以找到“门”、找到“人”。小区的物业经理有物业管理职业资格证书，管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁规范。

在日常管理中，一级收费的物业要24小时受理报修，如果情况紧急，物业人员要半小时内到达现场进行处理。一般情况下，修理需要在一天之内完成。如果物业接到业主投诉，也要在24小时内答复处理。

除了建立齐全的设备管理档案、业主资料档案以外，物业还需建立房屋装修档案。

一级收费的物业要勤和业主沟通，走访等形式都可以，每年的沟通覆盖面要不低于小区住户的80%。

另外，每年按一级标准缴纳综合管理服务费的业主，应至少享受物业企业提供的三种特约服务和三种便民服务。特约服务指的是通下水管道、换洗手池等有偿服务。便民服务是物业为业主在小区内提供便民伞、夜间送业主回家等无偿服务。

二级：物业收到投诉要在3天内答复

按二级标准收费的物业应周一至周六，每天保证8小时，在办公场所进行业务接待，并提供服务；受理投诉，要在3天内答复处理；每年的沟通面不低于小区住户的60%；能提供两种以上的特约服务和便民服务。

三级：工作人员要与半数业主勤沟通

三级标准收费的物业，只要求周一至周五在小区办公场所进行业务接待，对业主或使用人的投诉在5天内内答复处理，每年的沟通面不低于小区住户的50%。

按照三级标准收费的物业不要求建立装修档案，但要告知业主装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻，制止或报告。

四级：保洁每天至少巡查小区一次

按照四级标准收费的物业，不要求在小区内设置固定的办公场所，但管理人员要每天至少巡查小区一次。周一至周五，要在指定地点进行业务接待。每年的沟通面不低于小区住户的30%。

在受理报修情况方面，也要求24小时受理，急修在两小时内到达现场即可，一般修理在3天内完成。对业主或使用人的投诉在7天内答复处理。

二、清洁卫生服务：所有楼道都要勤清扫

物业的清洁卫生服务主要针对的是小区内的公共区域，收费标准为一级每平方米建筑面积每月0.32元，二级0.27元，三级0.22元，四级0.18元。其中，有没有电梯、消防栓都不作为保洁费用的增减条件。有水景的物业小区，应在收费标准基础上增加0.01元。如果楼内的垃圾收集点弃用，物业企业按照楼层每天收集两次垃圾的，收费标准可上浮0.02元。外墙清洗的频次和标准，由物业和业主自行约定，费用另行结算分摊。房屋装修产生的垃圾由业主自行清运，若委托物业企业进行清运，清运费标准按房屋建筑面积2元/平方米收取。

一级：物业要8小时巡回保洁

按照一级标准收费的物业企业应每天清扫一次楼内的地面和墙面，8小时巡回保洁。每年的5月至10月，物业要每周至少拖洗一次。公共区域门窗上的玻璃、宣传栏、小品，健身器等，5月至10月每月擦拭一次，做到目视洁净、光亮、无灰尘。

楼梯的扶手、栏杆、窗台，要隔日擦抹一次，保持干净、无灰尘。消防栓、指示牌等公共设施要每周擦抹一次，目视无灰尘、无污渍。天花板、公共灯具等，每月除尘一次，目视干净，无蜘蛛网。屋顶保持洁净、无垃圾。电梯也需要每日至少擦拭、清洁一次，每月对电梯门壁保养一次，表面光亮，无污染。

小区内道路、场地、绿地每天都要清扫，8小时巡回保洁，地面垃圾滞留时间不能超过两个小时。小区内道路的积水、积雪，要在一天内清洁完毕，大雪3天清扫完毕。其他部位的小雪两天清扫完毕，大雪4天清扫完毕。

在垃圾管理方面，物业应按楼层设置垃圾收集点，每天清洁两次。垃圾房每天清理一次，有专人管理，生活垃圾封闭存放。果皮箱、垃圾桶每天清洁一次，每周擦拭一次，保证周围没有散落垃圾、无异味、无污染。另外，为防止病菌传播，物业还应每月对窨井、垃圾房消杀一次。

二级：每季要给公共灯具等除尘

二级标准收费的物业要求地面每天扫一次，5月至10月每半月拖一次；电梯桥厢每天擦一次；楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦两次；消防栓、指示牌等公共设施每半月擦一次；雨搭和屋顶保持洁净、无垃圾；天花板、公共灯具，每季除尘一次，目视基本无灰尘，无蜘蛛网；门窗玻璃、宣传栏、小品、健身器、桌椅等，5月至10月每月擦拭一次，目视洁净、光亮、无灰尘。道路、场地、绿地每天清扫一次，小区内道路积水一天清洁完毕；小雪一天清扫完毕，大雪3天清扫完毕，其他部位积雪小雪两天清扫完毕，大雪4天清扫完毕。

高层楼房要按照栋设置垃圾收集点，多层按物业管理需要配置收集点，收集点每天清洁两次。垃圾厢房有专人管理，生活垃圾封闭存放。果皮箱、垃圾桶要合理设置，每日清洁一次，每半月擦拭一次。消毒灭害方面，需要每季度对窨井、垃圾房消杀一次，6、7、8月每月喷洒一次。

三级：大雪5天内必须扫完

三级收费的物业要每天清扫一次地面，5月至10月每半月拖洗一次；电梯桥厢每天擦一次；楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦抹一次；消防栓、指示牌等公共设施每月擦一次；门窗玻璃、宣传栏等，5月至10月每月擦拭一次；雨搭、屋顶每半年除尘一次；道路、场地、绿地每日清扫一次以上，无卫生死角；小区主要道路积雪小雪一天清扫完毕，大雪3天清扫完毕，其他部位道路、场地积雪小雪3天清扫完毕，大雪5天清扫完毕。

享受三级物业服务的居民，需要自行将垃圾投放到小区的垃圾集中投放点。小区内的垃圾厢房每天清扫一次。每季度对窨井、垃圾房消杀一次，6、7、8月每月喷洒一次。

四级：楼道无需拖洗，但要隔日清扫

四级标准收费的物业对地面只需要隔日清扫一次；电梯桥厢的操作板每天擦拭一次，地面每天清扫一次；楼梯扶手、栏杆、窗台每半月擦抹一次；消防栓、指示牌等公共设施每两月擦抹一次；天花板、公共灯具、雨搭、屋顶每年除尘一次；门窗玻璃每年5月至10月擦拭两次；宣传栏、小品、健身器、桌椅等，5月至10月每月擦拭一次。

小区内道路、场地、绿地每天清扫一次以上，无明显暴露垃圾；小区内积水两天清扫完毕。垃圾厢房每天清扫一次，保持周围基本清洁，垃圾清运及时。每季度对窨井、垃圾房消杀一次，6、7、8月每月喷洒一次。

三、秩序维护服务：所有小区内必须有保安

物业的公共区域秩序维护服务的收费标准也分4个级别，一级为每平方米建筑面积每月0.35元，二级为0.26元，三级为0.19元，四级为0.15元。

如果小区的主要出入口大于两个，或需要增配保安岗位的，经过物业大会同意后，每增加一处固定门岗或增配3名安保人员，每月可加收费用0.05元/平方米。

另外，小区建筑面积小于1.5万平方米的，费用增加10%；小区建筑面积在1.5万至5万平方米（包括5万平方米）之间的，费用增加5%；小区建筑面积在15万平方米至20万平方米（包括20万平方米）之间的，费用减少5%；小区建筑面积大于20万平方米，费用减少10%。

需要注意的是，车辆管理人员和各类收费停车场所发生的各类费用，不包括在公共秩序维护服务的物业费里。

一级：四成以上保安应在45岁以下

按一级标准收费的小区，40%以上的安保人员年龄都应在45岁以下，而且要定期接受专业培训，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，仪容仪表规范整齐，还要配备对讲机和其他必备的安全护卫器械。

小区的所有出入口，都要有安保人员24小时值班看守，边门定时开放。对进出小区的车辆，安保人员要进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路通畅。同时还要有详细的交接记录和外来车辆的登记记录，如果发现有大型物件从小区内搬出，也要做好记录。

小区内要具备3项以上的技防措施，比如监控系统、电子巡更系统、门锁智能卡等，并要保证24小时开通，有人注视各设备所传达的信息。控制中心接到报警信号后，安保人员需5分钟内赶到现场进行处理，同时控制中心应接受用户救助要求，解答用户询问。

日常巡逻时，安保人员要按照指定的时间和路线，每两个小时巡查一次，监控中心要有巡查记录。接到火警、警情等异常情况后，安保人员应十分钟内到达现场，采取相应的应对措施或协助保护现场及时报告相关部门。

在车辆管理方面，地面、墙面要按照车辆行驶要求，设立指示牌和地标，保证车辆行驶有规定路线。另外，还要有专职人员24小时巡视和协助业主的停车事宜，保证车辆停放有序。收费管理的车库应24小时有专人管理，照明、消防器械配置齐全，车库场地每日清洁一次，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。

二级：保安要每3小时巡视一次

二级标准收费的物业专职安保人员年龄放宽至55周岁以下的，可占到总数的60%以上，身体健康，工作认真负责。其他的安全防范能力、服装、配备要求，以及小区主要出入口的门岗安保要求，都和一级标准收费相同。

在巡逻方面，无论白天还是夜间，都要求每三小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。在遇到异常情况、突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告管理处和相关部门。

技防措施要具备两项以上，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控中心接到报警信号后，安保人员应及时赶到现场进行处理，同时中心应接受用户救助要求，解答用户询问。

车辆管理方面，也要求设立指示牌和地标，但不用专职人员协助停车。

三级：保安年龄没要求但得统一穿制服

按照三级标准收费的物业企业，也需要配备专职的安保人员，但对年龄没有要求，只需要能正确使用消防器械。上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服。

小区要设有流动门岗，并公示24小时车辆进出服务电话，保证及时开启大门，对进出的车辆进行管理和疏导，保持出入口通畅；阻止外来人员随意进入小区。白天巡逻次数不少于4次，夜间重点部位巡逻两次，并有巡逻记录。在遇到突发事件时，采取必要措施并及时报告管理处和相关部门。

小区内要求有电子防盗门。车辆管理方面，要在小区的地面、墙面上设置简易交通标志，对乱停车辆进行引导或搬迁。

四级：巡逻频次没要求，车辆管理有规范

按照四级标准收费的物业对专职安保人员的要求和三级一样。巡逻方面没有频次要求，只需要每天不定时在小区内巡逻。

四级收费标准对技防设施没有要求。车辆管理方面只要求设置简易的交通标志，地面有停车点，非机动车停放有序。

四、公共部位：房屋结构每年至少检查一次

按一级标准收费的物业每平方米建筑面积每月0.09元，二级为0.07元，三级为0.05元，四级为0.03元。该费用主要用于共用部位的零星修理和常规养护，墙面、道路修补面积每处都不应超过1平方米。超过1平方米的，由物业企业向政府申请、或协调相关部门来维修。

另外，在房屋交付使用5年内，该类设施由建设单位负责保养维修。

一级：物业每年至少检查两次房屋结构

一级收费标准要求物业每年至少检查两次房屋结构，涉及使用安全的部位每季度检查一次，并有记录，发现损坏要及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。

楼内公共部位的门窗要每天巡视，保持配件完好，门、窗开闭灵活。楼内墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无损毁。

屋面泄水沟、楼内外排水管要每两个月清扫、疏通一次，6月至9月每半月检查一次，保障排水畅通。每半年检查一次屋顶，发现防水层有碎裂、隔热板有断裂缺损的，应及时修理。每半月一次巡查围墙，发现损坏立刻修复，铁围栏表面无锈蚀，保持围墙完好。

小区公共部位的道路、路面、侧石、井盖等，每周巡查一次，发现损坏及时修复，保持路面平整、无损坏、无积水，侧石平直无缺损。

休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品以及室外健身设施、儿童乐园等设施，都要每天巡查，发现损坏立刻修复，保证其安全使用。

小区内若存在危险隐患，要设置安全防范警示标志，每周检查一次，保证标识清晰完整。

二级：休闲椅等每周至少巡查一次

二级收费标准中也要求物业每年至少检查两次房屋结构，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。门窗每周巡视一次，墙面、顶面粉刷层无剥落，墙面修补应保持与原材料材质一致。

屋面泄水沟、楼内外排水管每季度疏通一次，屋顶每半年检查一次，存在隐患设置的安全防范警示标志要每月巡查一次。道路、路面、侧石、井盖每半月巡查一次，休闲椅、室外健身设施等每周至少巡查一次，发现有锈蚀、缺损的，应及时修理，保证器械、设施的安全使用。

三级、四级房屋结构每年检查一次

三级和四级收费标准中，房屋结构每年检查一次即可，公共部位门窗每半月检查一次，保持玻璃、门窗配件完好，开闭正常。

楼内墙面、顶面粉刷层无大面积剥落，有缺损及时修补。

在管道和排水沟方面，三级要求每半年对屋面泄水沟清理一次，保持室内外排水通畅。四级则没有对疏通、清扫的频次做出具体要求。

五、绿化日常养护服务：草坪每年最少修剪两遍

公共区域绿化日常养护服务是几项收费项目中费用最高的，收费标准按年、绿地面积收取。一级为每年每平方米6.50元，二级为5.5元，三级为4.00元，四级为3.00元。绿化养护费用分摊公式为：每月每平方米建筑面积绿化养护费用=该级绿地收费标准×绿地面积÷可分摊建筑面积÷12。

其中，地下车库顶上的绿地按实际种植面积计算；棚架按垂直投影面积计算；散植树按树冠垂直投影面积计算；嵌草停车地坪按地坪面积的1/2折算；墙面垂直绿化按实际覆盖面积计算。

一级：一年四季中，3个季节都要有花开放

按照一级标准收取物业费的小区，集中绿地率要达到10%以上。乔木、灌木、花草保存率85%以上。

草坪要保持平整，草高不能超过12cm，每年清除杂草4次以上，杂草和斑秃黄萎面积不能大于草坪面积的5%。

乔木每年最少修剪一次，灌木要每年修剪3次，基本做到无枯枝。树篱和各种造型植物每年最少修剪4遍。按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍，主要病虫害发生率低于5%。

小区一年中要有两次以上的花卉布置，一年四季中，3个季节都要有花开放。花坛中缺枝倒伏不超过8%。

二级：绿地范围内植物覆盖率80%以上

二级标准收费的物业要求绿地范围内的植物覆盖率要达到80%以上，乔木、灌木、草坪的保存率也要80%以上。

草坪每年普修4遍以上，保持基本平整，杂草每年清理3遍，杂草面积不大于8%。

乔木每年修剪一次以上，灌木修剪每年两次以上。树篱和各种造型植物每年修剪3次，超过齐平线10cm就该修剪。按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，部分花灌木增施追肥一遍。主要病虫害发生率低于10%。

小区中，一年要有一次以上花卉布置，缺枝倒伏率不超过15%。

三级：绿地范围内植物覆盖率70%以上

三级标准要求以绿为主，植物造景。绿地内植物覆盖率70%以上，乔木、灌木、草坪等保存率75%以上，绿地设施基本完好。

草坪要每年普修3遍以上，切边整洁一次以上。每年清理杂草两遍，杂草面覆盖率不大于8%。干旱高温季节基本保证有效供水，有积水及时排除。发现病虫害及时灭杀。

树木发生倒伏及时扶正、加固，乔木每年修剪一遍，灌木、绿篱等植物每年至少修剪两次。每年普施基肥一遍。

四级：绿地范围内植物覆盖率要达到65%

四级标准收费的小区植物覆盖率要达到65%，乔木、灌木、草坪的保存率为70%。草坪每年普修两遍以上，除草一遍以上，杂草面积覆盖率不大于10%，同时控制大面积病虫害发生。每年修剪一次灌木。