物业管理费催缴方案

物业管理费催缴方案（精选11篇）

物业管理费催缴方案 篇1

一、目的

为了提高物业管理费收缴率，维护正常物业经营活动。

二、催缴小组成员 组长：*** 组员：***、***、***、*** 财务：***、***

三、实施流程

1.财务部每月5日前统计上月欠费业主名单（内容包括房号、欠费月份、金额及联系电话等）；

2.催缴小组组长根据财务提供的欠费名单，每月8日前制定管理费催缴计划（内容包括催缴人员负责区域、催缴方式、完成时间等）； 3.催缴人员按计划对责任区域首先进行电话催缴，对业主反映的欠费原因和承诺交费时间做详细记录；

4.业主承诺交费时间过后第二天，催缴人员到财务业主确认是否已交费，对逾期未交费的业主以电话提示其承诺交费时间已过，如果再延时的话会产生相应的滞纳金；

5.经电话催缴仍未交费的已入住业主，安排跟业主关系较好的人员上门催缴，发放书面欠费催缴单；

6.对未入住、不方便到财务交费的外地业主，由其提供银行帐号，委托银行收费；

7.对因房屋质量问题而拒交物管费的业主，及时将存在问题报地产相关部门进行整改或通过客服中心与业主、地产三方协商以补偿管理费的方式由业主自行整改；

8.积极听取业主合理化意见或建议，解决物业服务过程中确实存在的问题，不断提升物业服务质量，提高业主满意度，避免业主因物业服务不到位而拒交物管费；

9.对无故拒交管理费且数额较大的业主，经多次催缴无效后采取限制其买水、买电等措施，必要时通过法律途径解决； 10.客服中心认真核对前来办理装修手续的业主是否交清物业管理费，对欠费的业主需交清管理费后才予办理装修手续； 11.定期在网站、小区宣传栏公示以“缴纳物业管理费是业主应尽的义务”等相关法律法规，提高业主按时交纳管理费的意识； 12.13.挑战下半年物业管理费收缴计划70.5万，每月完成11.75万； 对物业管理费收缴超过月计划部分，按2﹪提成当月奖励给相关物管费催缴人员，提高员工对催缴工作的积极性。

**物业管理有限公司

软件提升银行催收催缴效率 篇2

近日，交通银行宣布，其催收催缴服务采用了联络中心软件，使催收催缴电话的接通率在很短时间内提升了3~4倍。

交通银行首席运营官李朝辉先生介绍：“以前交行每天只能打出大约8000个催收催缴电话，在引入新技术后，高峰期每天最高可以接通超过32000个催收催缴电话，目前平均每日接通催收催缴电话都达到20000个左右。可见，催收催缴电话接通效率提升了至少3倍，高峰期每天的接通率则提升了4倍左右。”

据悉，交通银行采用的新技术是来自微软公司唯一参股的以提供软件联络中心解决方案为特色的Aspect公司的Aspect Unified IP联络中心系统。据Aspect软件公司亚太及中东区产品与战略市场总监陈泽义介绍，该系统为金融客服定制了许多特色功能，例如，运用了多种外拨专利技术，能够在保证最低骚扰电话率的前提下，通过提高座席电话接通率，使混合或外拨催缴中心达到最高的工作效率。此外，还可以通过对联系人数据、账户历史记录、错失程度、信用和风险评分等信息进行分析，来优化活动和区段策略，从而可以预测出用什么时间、什么适合的渠道去联系银行的客户。

物业催缴物业费通知 篇3

您好!

上海绿城一期、二期分别于20xx年10月、20xx年11月交付使用。截止20xx年底，小区仍有xx0余户业主尚未交纳20xx年底之前的物业管理服务费，为了保证小区物业管理服务工作正常有序运行，请以上业主尽快安排时间于6月30日前至物管中心交纳，或通过电汇方式汇款。

逾期仍未交纳的，物管中心将于7月1日对欠费业主的房号和姓名在小区各单元信息栏及小区业主论坛公布，以便业主共同监督。

上海绿城物管中心感谢您的大力支持!

上海绿城物管中心

物业费催缴通知 篇4

大家好!

感谢广大业主一直以来对xx的关注与支持!正是有了大家的支持，才使我们的物业服务品质不断地提升。物业管理费收入是物业公司提高服务的基础和各项开支的来源,是小区治安秩序、环境绿化及卫生、房屋公共设施配套管理的根本保证。

(催费年限)年工作已接近尾声，至今仍有部分业主未能按时缴纳物业管理费。如果物业管理费不能按时缴纳，将会对物业管理服务工作造成严重的影响。同时，严重侵犯了已交费业主的切身利益，为此我们再次郑重提示，根据《(物业管理项目名称)物业服务协会或(前期物业服务协议)》,业主或物业使用人有义务向物业管理公司按(交费周期)在首季(交费日期)交纳物业管理费，逾期未缴纳，从逾期之日起将产生违约金。

请拖欠多年物业管理费的业主在(规定的日期)前，将拖欠多年的物业费一并交齐。对逾期不交物业管理费的业主，物业公司将秉公办事，按照《物权法》及《物业管理条例》的相关规定依法进行追缴拖欠的全额物业费，并从逾期之日起收取违约金。

物业管理费应缴金额您可前往物业管理处或致电(服务电话)查询，如您平时工作繁忙，也可通过汇款的方式缴纳。

公司名称：北京(物业公司名称)管理有限公司

银行账号：(账号)

开户行：(指定的的.分理处)

物业管理处随时接受业主的监督，持续改进，竭诚为业主服务，谢谢您的理解与支持!

祝您及家人在(物业管理项目名称)生活更愉快!

北京(物业公司名称)管理有限公司

(物业管理项目名称)物业管理处

物业服务费催缴函 篇5

致：XXXXXX栋房

尊敬的先生/女士

您好！在广大业主的支持、理解和大力配合下，XXXX物业服务各项工作开展顺利，并使物业最大程度得到保值增值。按时缴纳物业服务费是每位业主的义务，也是XXXX小区维持日常运营的基本保障，如您不能按时缴交，将会给小区物业服务各项工作带来严重影响，小区公共秩序、环境卫生、公共维护保养以及电梯、配电、消防、公共照明、绿化等设备设施运行将得不到有效的保障，并可能给君临海岸小区造成贬值。同时也侵害了已交费业主的切身利益。

经核查，您自年月至年月已累计拖欠物业服务费及公摊费用元（不含滞纳金），滞纳金从逾期之内起按每天千分之三计算。请您在年月日前，主动到我司缴交拖欠费用并办理物业服务费托收手续（请携带工商银行卡或存折）。如逾期不缴交，我司将依照《物业管理条例》、《物权法》及《XXXX前期物业服务协议》等相关规定，对贵户停止物业服务并通过法律途径追缴相关费用，请您慎重考虑诉讼可能给您带来的不利影响，及时缴交物业服务费。

若有不明之处，请致电XXXX岸物业中心咨询：0700－3132XXX、3132XXX（财务上班时间，8：30~18：00）。

我司将随时接受业主监督，不断改进工作方法，提升服务品质，竭诚为广大业主服务。感谢您的支持与理解！

特此函至。

XXXXXXXXX物业服务有限公司

新房不住,要缴物业管理费? 篇6

新房不住，要有物业费吗?

2007年9月，我购置了一套两居室的期房。去年7月如期拿到新房钥匙。可就在此前半个月，我考上了北京某高校的博士，学业非常繁忙，新房就一直闲置至今。去年10月，我收到了该小区物业公司催缴物管费的通知。我告知物业这个房子两三年内我都不会入住，请求停止缴纳物业费。对方立即予以否定，我极不情愿地缴纳了2008年的物业费。现在，新的缴费通知又来了。我既不愿意接受也未享受物业服务。凭什么年年要我缴物管费?

现有法律规定，业主入住前的物业服务费用由建设单位全额承担；业主入住后的物业服务费用，由业主全额承担。这里的“入住”是指业主收到入住通知并办理完相应手续：业主收到入住通知后在限定期限内无正当理由不办理相应手续的，视为入住。无论你是否实际入住，或是因种种原因导致房屋闲置都应缴纳物业管理费。物业可以要求长期未缴纳费用的业主尽快旅行缴纳义务，仍不缴纳的，物业有权加收滞纳金。不过，你也可以跟物业商量，有的小区闲置新房的物业费可以打折。

共用水管维修，费用到底谁来买单?

上个月初，我发现厕所的顶棚一直漏水，管理处派维修工上门查看，发现四楼排水总管处有渗漏，并联系四楼业主，业主同意维修，但如果造成其装修损失，要求赔偿。管理处认为维修总管费用可使用专项维修资金，但业主自用部位装修超出了专项维修资金使用范围，由管理处承担没有依据的。我觉得排水总管是共用设施，费用要我承担也不合理，请问这笔费用到底应该由谁掏?

排水总管作为该栋楼全体产权人的共有财产，当侵害某人的利益时(漏水到你家里)，全体产权人作为财产的所有者，应该共同承担共有财产所产生的维修责任及侵害赔偿责任。在维修的过程中，因为维修总管，产生了对四楼业主装修的损坏，所以该栋全体产权人必然应该承担维修所带来的对四楼的侵害赔偿责任(即修复四楼业主的装修)。所以修复四楼业主的装修是整个维修工程的一部分，应该由专项维修资金中作为一个整体维修工程而支出。对于你的侵害赔偿，因与维修工程之间不存在因果关系，根据相关法律法规要求，不属于专项维修资金的支出范围，所以应由该栋所有产权人另外支付。

物业能随意贴广告吗?

我家楼梯间安装的视频广告占去了电梯壁面的大半，使小小空间显得更为拥挤。安上广告电视后，从早吵到晚影响休息。电梯间也因粘贴广告弥漫着难闻的胶味，还经常播放一些女性内衣的广告，我觉得对未成年的孩子有视觉污染，我与物业公司交涉多次都不见拆除。请问，物业这么做是否有合理的依据?

根据我国《物权法》和《物业管理条例》中的相关规定，业主对共用部位、共用设施设备和相关场地的使用情况享有知情权和监督权。物业利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理手续，如果业主们不同意，业主委员会应拒绝电梯广告进入小区。

另外，广告收益也应归业主共同所有，物业公司不应擅自单方支配。因目前尚未有针对“电梯广告”的相应法规出台，在监管力度上也存在一定的缺失，部分广告公司为营利还将些尺度过大的广告海报挂入电梯间，给居民带来了一定的困扰。

房产·归属

分红型保险何时退保最划算?

我和丈夫2003年结婚。一年后，他被派到安徽工作，当时儿子刚出生，一直随我生活。2006年初，我和丈夫全款买下一套小户型，房产证上购房人是儿子的名字，因为两地分居，近期，我们感情急转直下打算离婚，我与丈夫为这套房子的归属争执不休。我认为儿子随自己生活，房子应当归我。丈夫提出房屋实际仍然是夫妻共同财产。请专家解答，这套房子最终到底如何归属?

以孩子名义买房，离婚时不能分割。父母所购房屋无偿登记在未成年子女名下，实际上是对子女的财产赠与，且不动产经过办理登记即为实际交付履行，赠与关系成立。房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权的唯一合法凭证。所以，以未成年人名义购房且房产证上的名字是未成年人的，产权人只能是该未成年人。因此，你的儿子是房屋的所有权人，你与丈夫均无权处分。此外，即使将来孩子归你抚养，也并不意味着房子归你所有。

劳资·婚嫁

专家：郁振华

执业律师

上海市锦天城律师事务所

再婚夫妻还能享受婚嫁吗?

我2008年与前妻协议离婚，今年我与单位一位女同事再婚，并已经领了结婚证，由于我俩都有孩子，为增进一家人的感情，打算筹划一个短途游，我向单位劳资科申请婚假时，却遭到拒绝，单位说我们俩都属于二婚。且均休过婚假，再婚不能再享受婚假。如要请假，只能以事假扣相应的工资。请问，再婚能否享受婚假待遇?

一部分企业为了本企业的经济利益，经常剥夺职工休息和休假的权利。这样做明显违反了相关法律法规的规定。依据《婚姻法》规定，再婚男女，与初婚者同样，在取得结婚证后，夫妻关系即成立，享有法律赋予初婚夫妻同样的权利和承担同样的义务。职工可享受婚假3天。复婚也可享受3天的带薪婚假。

根据《上海

市人口与计划生育条例》之规定：男

年满二十五周岁初次结婚为晚婚，女年满二十三周岁初次结婚为晚婚。晚婚的公民，除享受国家规定的婚假外，增加晚婚假七天。复婚则不能享受晚婚的待遇。

同时，劳资部门在答复中关于再婚请婚假按事假扣发相应待遇的说法也是违反规定的，劳动部《关于工资支付暂行规定》规定：“劳动者依法享受年休假、探亲假、婚假、丧假期间，用人单位应按劳动合同规定的标准支付劳动者工资。”再婚者享有婚假待遇的规定是明确的。你可以与企业劳资部门协商，根据法规和实际情况，合理安排好你的婚假。

购物·遗失

专家：徐道圣

执业律师江苏东臻律师事务所

超市储物柜丢东西，我能要求赔偿吗?

我陪朋友到一家大型超市购物，当时我不想买东西，寄包时没有把钱包拿出来。半小时后，我从超市出来发现寄包箱门开着，里面的包已经遗失，超市只愿意拿出300元现金赔偿。而我的包本身就价值300多元，加上各种损失由谁来补偿?超市辩称，

他们已经在存包箱上标明“贵重物品不要寄存”，已尽到了提醒义务，而且是免费存包，能赔偿已属负责之举，请问我是否可以提出赔偿?

法律明文规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。”免责告示其实是一种霸王条款。商场免费存包表面上看是无偿服务，但商场的营业利润中已包括了为顾客保存物品而应由顾客支付的费用，所以保管并非无偿。另外，手机等现今已成为生活必需品，能否看作贵重物品，往往难以统一认识。消费者在购物时保存好存包凭证的同时，有贵重物品要及时交付柜台保管，特别是在外地旅游，很多不正规的酒店也会以这种条款来避免赔偿，到时要维权就会非常麻烦和浪费时间。

理财·信用卡

信用负面记录保持5｀7年出现污点别立马销卡

上个月，我看中一套房子，就在向银行提交贷款申请后，却被告知，我的信用记录存在“污点”，有张已经销户的信用卡上曾有两个月的逾期还款的记录。银行信贷员说，这种情况想要申请全额的贷款及优惠利率，几乎不可能，我想不通的是，这两个月的欠款我早就还清，而且还当场销户，这个信用污点到底要背多长时间?

物业费催缴公告（范文模版） 篇7

尊敬的业主：您好！

在广大业主的大力支持与配合下，2014年上半物业费收费工作已接近尾声。按时缴纳物业费是每位业主应尽的义务，也是物业公司维持日常营运的基本保障。物业费是小区公共秩序维护，环境卫生，公共区域维修，以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运转的基本保障。如您不能按时足额缴纳物业费，将会对小区物业管理服务工作造成严重影响，同时严重侵犯已交费业主的切身利益。

在此，我物业郑重提醒各位未履行交费业主，于__月__日前将拖欠多年的物业费及公共水电费一并交齐。对逾期不交物业费及公共水电费的业主，物业将按每日应缴物业费总额的千分之一滞纳金，并根据《物业管理条例》及《物权法》等相关规定，诉诸法律，采取诉讼、强制执行等方式，通过法律手段追究您的法律责任。届时，您不但要全额支付拖欠的物业费本金及滞纳金，还要按照诉讼风险承担相应的诉讼费，保全费以及一切于此相关费用，请您慎重考虑诉讼带来的不利后果，及时支付拖欠的物业费及公共水电费。

物业管理处咨询电话：XXXXXXXX

XXXX管理处

物业管理费催缴方案 篇8

尊敬的 户业主：

您好！2018年如约而至，自20 年 月起至20 年 月止，您户的物业费尚未纳缴。您户总建筑面积 ㎡、计收标准

元/㎡/月，总计应缴纳 元。请您及时前往*****小区物业物业服务中心现场缴费，或通过支付宝转账缴费（支付宝账户888888888@163.com）。您也可拨打以下电话让收费员上门收取。感谢您的支持与配合！

另外，我司将对拒缴物业费的业户启用法律程序催讨，以维护我司的正当法律权益。一旦进入法律程序，法院系统会自动将欠费信息录入当事人个人诚信档案中。我们不希望您因此而在今后办理银行贷款及信用卡时受限制，也不希望您因此乘坐飞机、火车或外出旅游时受限，更不希望您及您的子女在后续考学、报考等相关公职单位岗位时因您的诚信档案记录而受到影响。

再次感谢您的支持与配合，*****祝您及您的家人新年快乐！收费电话：0571—88888888、手机：1888888888

浙江*****管理有限公司

二O一八年一月一日

物业费催缴通知书

尊敬的 户业主：

您好！2018年如约而至，自20 年 月起至20 年 月止，您户的物业费尚未纳缴。您户总建筑面积 ㎡、计收标准

元/㎡/月，总计应缴纳 元。请您及时前往*****小区物业服务中心现场缴费，或通过支付宝转账缴费（支付宝账户888888888@163.com）。您也可拨打以下电话让收费员上门收取。感谢您的支持与配合！

另外，我司将对拒缴物业费的业户启用法律程序催讨，以维护我司的正当法律权益。一旦进入法律程序，法院系统会自动将欠费信息录入当事人个人诚信档案中。我们不希望您因此而在今后办理银行贷款及信用卡时受限制，也不希望您因此乘坐飞机、火车或外出旅游时受限，更不希望您及您的子女在后续考学、报考等相关公职单位岗位时因您的诚信档案记录而受到影响。

再次感谢您的支持与配合，*****祝您及您的家人新年快乐！收费电话：0571—88888888、手机：1888888888 二O一八年一月一日

物业管理价格机制 篇9

物业服务特点与相应价格机制问题

服务与管理是物业管理的两项核心内容。物业管理的价格机制问题，跟物业服务本身的特点是密不可分的，下面我们就物业管理的特点与其相应价格机制的问题一一进行分析。

服务多样性与价格非机动性。物业管理所要提供的服务要根据物业本身特点，物业所处周边环境，业主特殊情况等，提供相适应的服务，采取针对性的管理手段。物业需求决定了物业服务的多样性。然而在物业服务公司扩大服务范围，提高服务质量的同时，物业服务价格却无法及时根据供求关系进行调整。应当说价格是供求控制的信号，质优价高抑制消费，质低价低抑制生产。在物业管理领域我们却看到，普通居民物业和政策性住房物业的较低收费标准，并未抑制低端物业市场的发展。而高端物业品牌的稀少，也和人们日益增长的优质服务需求相去甚远。价格的非机动性与物业服务需求的不匹配，造成了价格机制无法对供求管理起到调整作用。

服务公共性与价格认知。物业管理主要面向的对象，是公共部分。對业主个人或特别提供的服务，属于在公共服务基础工作上的延伸。公共设施和设备具有公益性质，缺乏不会影响业主基本生活，只能降低其生活质量。这种对于服务内容的不同理解和客户满意程度的差异，反映到价格上，就成为了对于物业服务价格的认知差别。物业公司制定收费标准时，会有逐利的思想，不利于保护业主利益，业主也倾向于怀疑收费标准的合理性，从而采取拒交物业费等做法。买卖双方对于同一商品或服务价格诉求的认知差异，造成了物业管理价格机制中难以调和的矛盾。

服务持续性与价格真实性。在物业管理的过程中，从前期介入、承接验收再到日常管理，物业公司与业主是持续性的合作关系。然而随着水、电、气等能源资源的逐年上调及劳动用工成本的加大，推动了物业服务成本的刚性增长。同时由于物业定价基本上由开发商或物业公司掌握主动权，物价部门还没有形成良好的监管机制，因此定价随意。造成了物业服务的真实价值难以评判。物业服务的持续性和物业价格长期缺乏弹性，造成了价格无法对物业服务价值进行真实反映。

物业管理价格机制的完善

价格机制的完善，应从机制的形成、运行和调控过程中寻找问题，加强改善。价格机制的相关要素也应在前期进行考虑。首先是按质论价，物业服务作为商品，也应遵循市场化原则，按需提供，质价相符。第二是定价方式的确定，目前物业收费的酬金制和包干制是比较常见的做法，如何根据我国国情制定合理的酬金比率，是需要考虑的问题。第三是要考虑业主的经济承受能力，物业管理服务具有公共性，应协调业主和物业公司的利益关系，如采用预算定额等方法控制管理成本，让业主享受物美价廉的服务。第四是应有利于行业长远发展，物业管理作为年轻的朝阳产业，经历了各种政策法规的逐步制定和完善，明确服务内容，确定服务价格标准，有利于物业管理行业的发展。根据以上要素，我们针对价格机制形成的不同阶段，提出改善建议。

完善物业管理价格形成机制。物业管理价格的形成，涉及到物业公司、政府、业主三方面。具体应由政府主管部门营造市场化环境，通过集中招投标的方式确定物业公司，使其展开公开竞争。在确定具体物业管理服务价格时，业主应成立业主委员会进行监督，针对不同业主的特殊需求，也可以进行差别定价。这种方式使得政府可以公开监管市场价格，也考虑了不同业主的不同经济能力。

完善物业管理价格运行机制。物业管理公司在竞争激烈的招投标环境下，应导入现代企业的运行机制，明确岗位责任，畅通工作流程，提高服务质量。积极和业主进行沟通，保证管理工作的透明度。同时应鼓励物业公司在公共设施区域开展多种经营，用经营所得收入弥补亏损并冲抵一部分业主服务费用。

小区物业管理方案 物业管理内容 篇10

一、物业管理概念:

是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

二、物业管理公司的权利：

1、根据有关法律法规结合实际情况，制订本住宅区物业管理办法；

2、依据委托管理合同和有关规定收取管理费用；

3、制止违反住宅区物业管理规定的行为；

4、选聘专营公司承担专项经营业务。

三、物业管理公司的义务：

1、以为业主服务为宗旨，注重社会效益、经济效益和环境效益；

2、按市住宅主管部门规定的标准的委托管理合同对住宅区实施物业管理；

3、接受业主委员会和业主的监督；

4、组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动；

5、按照法律法规和市政府的有关规定从事经营活动。

四、物业管理内容

1、房屋及设施设备管理

1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理

范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。

房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面：

A、工作的主动性

管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。

B、工作的多样性

根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。

C、工作的针对性

在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。

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1.2共用设施、设备的管理

范围包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成，进行统一管理，对于不同的设施、设备进行不同的维修管理，执行相应的工作质量标准，建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案，落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括：道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同，指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别，如：车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标，基本完好。

1.4智能化设施设备

范围包括：楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统，周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况，建立起适合xxx智能系统、操作性强的管理制度，从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理，并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务，充分利用现有资源，提升智能系统功能，通过严格管理保证智能系统运作正常。

2、环境卫生管理

在xxx我们遵循“高标准、严要求”的环境卫生管理和“高质量、高频度”的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作，即卫生管理、环境管理。

2.1卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全，实行标准化清扫保洁，垃圾日清，按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生，区域管理的过程控制，确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

2.2环境管理

xxx的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷，形成环保意识，日常管理与保护有机结合，提高住户的生活质量。

3.绿化管理

绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果；我们以专业化的管理养护人员，将片区负责与巡查相结合，科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。

4、治安消防管理

治安消防管理工作是xxx重点管理工作之一。我们要贯彻“预防为主、防治（消）结合”的方针，对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。

5、车辆交通管理

对小区内各类车辆（汽车、摩托车、自行车等）进出、行驶、停泊实施管理工作，确保车辆安全、交通畅通、组织有序，停放整齐，创造优美的辖区环境。

6、公共管理

6.1住户装修管理

在xxx物业辖区里，对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理，隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求，并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观，使业主有一个舒适、安宁的生活环境。

6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。

6.3协助政府进行社会管理，如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。

7、常规性公共服务

即物业处履行物业管理合同，为全体业主及住户提供的经常性服务，是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如：清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。

8、委托性特约服务

是为某些住户群体提供的服务，如：为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。

9、经营性多种服务

物业管理方案 篇11

物业管理投标文件格式、内容

投标文件一

投标综合说明书

业主：_____________

1．根据己收到的招标编号为物招审字(__)第(__)号的______ 物业的招标文件，遵照《**市物业管理招标投标管理办法》的规定，我单位经考察现场和研究上述工程招标文件、招标文件补充通知，招标答疑纪要的所有内容后，我方愿以我方所递交的标函摘要表中的总投标价，承担上述物业的全部管理工作。

2．一旦我方中标，我方保证按我方所递交的标函摘要表中承诺的期限和招标文什中对承包期限的要求如期按质提供服务。

3．一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到我方所递交的标函摘要表中承诺质量等级。

4．一旦我方中标，我方保证按投标文件中的物业管理管理班子及管理组织设计组织管理工作，如确需变更，必须征得业主的同意。

5．我方同意所递交的投标文件在投标有效期内有效，在此期间内我方的投标有可能中标，我方将受此约束。

6.我方同意招标书中各条款，并按投标标价总额3％交纳保证金**万元(大写)。若我方违约，则扣除所缴纳的全部保证金。

7．除非另外达成协议并生效，招标文件、招标文件补充通知、招标答疑纪要、中标通知书和本投标文件将构成约束我们双方的合同。

投标单位：______(印鉴)

法定代表人或委托代理人：_______(盖章、签字)

日期：______年___月___日

投标文件二

企业法人地位及法定代表人证明

一、法定代表人证明

法定代表人资格证明书

单位名称：**物业管理公司

地址：**省**市**街**号

姓名： 性别：

年龄： 民族：

职务： 技术职称：

身份证号码

**系**物业管理公司的法定代表人。负责为**物业提供物业管理服务，签署上述物业的投标文件，进行合同谈判，签署合同和处理与之有关的一切事务。

特此证明

投标单位(盖章)

日期：___年__月__日

上级主管部门(盖章)日期：___年__月__日

二、营业执照

三、资质证书

四、法人代码证书

投标文件三

**物业管理公司简介

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投标文件四

物业管理专案组配备

一、本物业由我公司抽调有丰富管理经验和较强指挥能力的人员组成物业管理班子。董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。

董事总经理，统筹整项发展计划，为此专案最高负责人。

董事，专责处理该项发展计划的物业管理服务工作。此先生在香港及台湾前后共有十年的专业物业管理经验，而对物业管理顾问的经历计有香港新界**发展计划、香港**大厦、台湾台北市**集团超高层大楼、台北市**集团总部大楼、上海外滩**广场、上海**百货公司、武汉**广场、北京**大厦及珠海**广场等。

投标文件五

对合同意向的承诺

一、承包方式：物业设计图纸预算。

二、服务价款的计算方式：

1、各项服务的工作量依照物业设计图纸及行业常规计算；

2、普通服务单价依照国家服务行业统一收费标准计算；

3、特定服务单价参照国家类似服务统一收费标准，并适当浮动，予以确定；

4、设备的购置租赁价及材料价格按本市有关规定执行；

5、管理期间，凡遇有关政策性调整，按政策调整规定执行。

二、在计算服务费用总成本的基础上，乘以我方招标承诺的优惠百分比作为实际收取费用。

四、服务款项收取方式。

物业峻工接管时，由物业管理公司从开发商处收取物业总造价1％的管理基金。物业管理中日常服务收费由全体业主派出代表(或者固定或者轮流)收取并交至物业管理处。收取时间为每月一次，下月15日以前交至物业管理处。

五、材料设备供应方式

管理所用材料、设备除临时所需的个别种类外，其他的应由甲方供应到现场，乙方提供材料和堆放场所；临时所需材料设备由业主认质定价，乙方负责采购，并按委托管理合同有关规定执行。

六、服务质量必须能使业主的合理要求得到满足。

在合同中制定出对物业管理公司高质量满足业主要求行为的奖励与不能提供符合业主要求服务的处罚。

七、为保证服务质量所需的技术升级费和协调费，应由物业管理公司通过精心组织管理和加强成本核算自行消化，不得向业主另行收费。

八、文明管理，确保安全，实现无重大事故。

物业管理投标书样本

投标文件六

1、企业信誊

2、企业资质(证书样本见第四章附表)

3、企业荣誉证书(略)

4、企业安全生产证明资料

5、企业物业管理服务质量证明资料(格式同上)

6、近几年所接管主要物业的服务质量、期限、安全情况及物业管理班子配备明细表：

投标文件七

物业管理要点

物业管理服务可以说是一门专业学问，本公司以本着小心计算成本及为客户创造最理想的环境为原则，并通过长期的工作改进和提升，努力创造条件使每一座大楼的收益利投资潜质都能得以达致极限。而这种“投资管理”的哲学，能使业主充分保障其不动产的投资权益，不但使其保值，而且更能使不动产增值。**物业为高级工贸建筑物。其物业管理重点兹分析如下：

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一、工贸大厦管理

工贸大厦需要极为周全的服务，特别是现代的新型高级发展计划，还要照顾相当复杂的电动和机械装备的操作和保养，这些都需要有专门知识和技术。而这些装备不单只包括升降机和停车场电梯，还包括灵敏的装备，如电脑控制的大楼自动化系统、中央空气调节设备和通风装备、保安监察和控制系统、自动滤水器、火警和其他消防装置以及后备电力供应设备等。租用户对这类大楼，特别是出入口大堂、洗手间和公共通道等地方的管理水准期望相当高。大楼的外墙也必须定期清洁，以保持大楼的外貌美观。清洁一座大楼例如香港新中国银行大厦的幕墙，其难度和这项工程所涉及的庞大费用，实非一般人所能想象。一幢工贸大厦是否得到完善管理，这对该物业的租金及售价水平有很大影响，与此同时其资本价值也会因而受到影响。

二、停车塌管理

现今停车塌的设备的管理多采用先进的自动管理系统来满足日益繁重的日常运作需要。采用自动管理，可以减少人为舞弊，节省人力资源，增快车辆流量，从而使物业管理运作更为畅顺，租用户及访客充分利用停车场设备也更加方便快捷。此外，停车场上的停车程序也必须作出周详安排，以确保用户能获得所需服务。停车场必须有闭路电视作监控，保障访客安全。大楼后备电源发电机需与停车场自动化系统及照明系统相接通，以备在紧急时段时仍能操作提供必要服务。停车场内必须装有足够通风系统，供应新鲜空气，以符合卫生安全。停车场经营管理策略应按照自给自足原则确定收费标准以降低管理费，而无须从管理费内补贴，这对整幢大楼出租及出售营运，都有着正面积极作用。

服务内容

依据**物业现时的工程进度及运作安排，本公司建议首先向物业提供管理顾问服务，待大楼完工后再提供管理运作服务。

一、物业管理顾问服务

●建筑期间管理顾问服务

※提供大楼图则专业意见

※提供大楼设施专业意见

※提供大楼建材专业意见

※预估大楼管理运作成本

※大楼管理进度检讨、停车场管理建议

●大楼竣工验收证核发前的管理服务工作

※建议制定租约条款

※订定管理守则

※员工培训计划

※财务预算

※用户搬进及装修期间的管理服务工作

※移交大楼单位与租户程序

※装修工程及物料运送控制程序

※保安控制

※进入控制

※安全控制

(一)、建筑期管理顾问服务

1、这项服务将于大楼建筑施工期内提供给业主参照，其主要功能为：

●在管理前期能针对性地提出大楼现存且可能影响未来的管理问题，使业主能有时间考虑增减设施；

●节省日后管理设施修改或增加的费用，并可避免影响物业管理运作；

●在租用户入住前可订定管理费及其他费用的分摊原则，使日后管理运作能畅顺。

2、服务内容

1)提供大楼图则专业意见

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就本大楼的设计平面图、立面图、剖面图及基地现况作出与日后管理相关的专业意见及分析。这项工作主要是针对大楼设计在落成后对管理操作的实际运行是否产生积极作用及其可行性而制定进行的。本公司将建议业主对部份设备的增添留出空间，如预留中央监控室及相关设施的预定位置、垃圾处理室的适当地方、停车场的设备需求、车辆日常进出运作的安排、电梯系统运作规划、大楼自动化系统及其他各类设施的预留等。

2)提供大楼设施专业意见

就业主已决定或需要提供意见的各项设施作出对将来管理运作有利的顾问意见，主要从使用者角度出发选择种类设施及配备，并提供是否适合日后使用者需要的意见。

※大楼设施包括：

※电梯

※消防设备

※电气设备

※照明设备

※给/排水系统大楼自动化系统

※垃圾处理设备洗窗机设备

※后备发电机设备大楼广播系统

※停车场管理系统等

3)提供大楼建材专业意见

就业主己选定或预定的建树资料作出对日后管理工作有影响的专业意见，例如对建材的耐用性、清洁性、优劣的区别，判断有关材料是否能对使用者达到预期效果，以及对管理工作能否妥善处理等加以分析。

4)预估大楼管理运作成本

就业主预定的各项大楼设施及配备，提供初步管理运作收支及人力资源费用预算与业主参考。

5)大楼管理进度检讨

本公司将针对建筑期内的不同情况提供意见，内容包括：

※分析及评估大楼施工期间的图则是否配合先前提出的专业意见：

※当有重大设计修改时，派专业人员参加工程会议，与各有关单位配合协调，了解工作进度，以便即时提出专业意见，使日后管理运作能够控制在一定的程度，省却将来因修改设计而带来的费用及时间耗费；

就各厂商的设施及配备，向业主提供专业意见，例如该设施日后保养程序、零件配备是否足够，维修保养服务是否满意(可以引进外国安全)，以及该项设计对管理者是否容易处理等，并以此作为业主及建筑师参考。

6)停车场管理建议

依据现在的停车场规划作出管理顾问意见，内容包括：

※订定停车场整体经营策略，如出租营运的安排及收费标准等。

※停车塌车辆楼层分配及运作形式，包括月租停车，计时停车及货运车日常运作模式的评估。

※就选定的停车场设备从管理者角度出发作出分析及建议，包括人力安排及维修保养服务。(二)、物业竣工验证发放前的管理顾问服务工作

1、订定租约条款及管理守则

就租约条款部份，本公司将提供标准租约样本给业主参考，并通过本公司代理部与物业部的协调，并参照业主意见，在条例中订定特定租约内容及细则；

物业的管理守则将作为租约条款的一部份，本公司将依据外国的专业管理规范配合特定环境，订定一套符合所设定的管理规章；

除附加于租约条款的管理守则外，本公司将与各承租户制定租用户手册，使租用户在使用及搬进大楼前对管理运作能作出充分了解，从而配合管理公司的服务。

2、员工培训计划

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本公司将物业管理确认为一项由人力作主导的服务行业，所以深信在物业管理中担当第一线管理人员的员工必须接受专业的特定训练，这些训练除灌输现代化物业管理知识外，还应包括其他项目如领导才能或公共关系等课程。培训结束的考察将是理论与实务并行，半配合适当的演习，保证员工能熟习并实际体会突发事故的应变措施及程序。

1)员工训练课程

就物业管理员工的培训，本公司设有较为健全的训练项目，建议管理员工的课程主要包括下列各项：

●业主及管理公司简介(包括人事组织及结构)

●管理员工职责

●管理员工在物业管理中扮演的角色

●员工守则、行为及纪律

●物业专门名词介绍

●物业保安措施及辅助巡逻设备

●物业设施的定义及应用

●管理服务的目的及重要性

●移交及回收单位的程序

●防火知识及消防装置

●无线电通话机的应用

●物业管理的基准

●紧急事件处理程序

V水管爆破

V火警应变

V电力故障

V瓦斯泄漏

V雷暴及台风

V盗窃或抢劫

V处理租用户投诉

V处理可疑物体及恐吓电话

V偷车

V拾获财物

v发现租用户受伤或意外

v物业内违例或遗弃车辆

v急救学常识

V领导才能，组织能力及责任感等

对于物业维修技工而言，其训练课程除上述选择性项目外，还将会加插以下课程：

V机电维护的措施及程序

V物业空调运作流程

V维修工具维护及保管

v物业设施的操作流程等

对于上述培训计划，本公司计划在营运前为驻物业现场的管理员工提供训练课程，务求使各职务人员能在正式投入管理工作前，对专业管理模式及工作执行取得系统的、深入的认识并获取应有的训练机会。

3、财务预算

现今的专业化物业管理，除极需要专业管理人员及特定的管理系统设备外，对整栋建筑物的财务管理，更为重视。精确的事前财务预算及分析能充分保障物业投资者权益，相对而言，也能确保并增加不动产价值。物业管理预算应当把握各项物业支出及定期收入，制定出一套完整而合理的预算案，并预留基金作长期性

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保养及更新计划，以确保该项物业投资能达致极限。

本公司将为该物业提供一套依照现今先进国家及地方所采用的预算模式为基准所作的财务预算案。预算案内每一内容及项目均针对物业所选择的设施和设备作评估，而该项评估以使物业能达到专业管理服务为目的，所有有关数据及服务条件都以高品质管理服务为依据。

对于该项财务预算应包括下列各项支出，以便订定日后管理运作费用的基准：

1)、管理员工薪律

V薪津及年终资金

V加班费

V劳工保险费

v制服及洗衣费

V员工训练

2)、维修及保养费

V升降机

V排水设备

V电器装置

V保安系统

V消防设备

V后备发电机设备

V给水设备

V楼宇维修

v大楼标志及指示牌

V电讯及广播

v大楼自动化系统

V垃圾处理设备

v清洗储水池

V卫生设备

V洗窗机

V停车场设备等

3)、公共事业支出费

V电力

V自来水

V电话

V杂项支出

V园艺保养

V节日布置

V大楼清洁

V管理行政

V会计稽核大楼账目

V大楼保险

V预留修缮基金

V管理经理人酬金

(三)、用户搬运期及装修期及装修期的管理顾问服务工作

从物业落成到用户搬运阶段，大楼内将充斥各方面人士，包括租赁代理、承租户、装修工程承包商、建筑工程人员、维修人员及管理员工等，这必将对大楼整体营运管理、保安、清洁等均会构成极大影响。本公

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司将提供有系统的搬运期及装修期的运作顾问服务。该项运作服务包括下列各点：

1．移交大楼单位与用户程序

管理服务工作内容包括检查用户的有效租约文件，并由组长级员工与租户作移交程序并提示应知事项，如大楼内各项设施、装修须知、运送物件安排等。单位内工程问题亦需要用户于一定时间内告知管理公司作适当修葺。此外，本公司将负责批阅用户提供的单位装修图则，并限定用户在审批通过后才核准其承包商开始装修工程，以保障大楼设施及业主权益。

2．装修工程及物料运送控制程序

为确保用户的装修工程及材料运送能配合大楼整体营运情况，要求各用户指定的装修承包商应在施工前提供有关资料及费用，以免妨碍大楼的正常操作，确保业主及用户的权益。本行将要求用户提供以下资料及相关费用：

●装修楼层／单位的证明

●二十四小时的联络人、电话、传呼机、手提电话号码

●承包商综合保险单资料

●公共第三者保险单资料

●估计装修工程日数

●装修物料运送时间表

●每日工作人数

●驻场主管联络电话、手提电话、传呼机

●装修期的临时水电供应与保证金及费用等

3．保安控制

此期间的保安顾问工作，将包括大楼内全部公共地方、走廊、机械室、空调室及楼梯等的保安评估。驻大楼管理处将严格执行由上级指示的各项保安措施，以确保大楼在此期间的安全运作。

4．运作控制

为防止大楼楼板承重超过建筑法规，公司应告知各用户有关资料，同时也要求用户向其提供搬运特别物件或器材的明细计划，以便审核这些行为是否违规。此外，对于搬迁期的电梯安排及运送方法等，管理处将制定适当程序及运作模式以配合用户的迁入搬运安排。

5．安全控制

本公司特别强调安全第一，无论管理人员，装修承包商及用户，必须遵守大楼订定的安全守则，以防发生意外。如单位内楼板禁止切割或挖掘；用户单位内设施的更改、易燃物体管理及处置等，管理处将制定特定条规进行监管，以策安全。

二、物业管理运作服务

本公司可在大楼落成及发给楼宇使用执照后提供实质管理运作服务，各项服务如下：

(一)物业管理运作服务

v大楼保险事宜

v大楼管理入力资源

V保安服务

V清洁服务

v维护保养服务

V财务管理

V租务管理

V停车场管理

V处理租户投诉

v园艺保养及节日布置

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V公共关系

v租户联系及管理报告

1、大楼保险事宜

本公司有专业人士提供认可的物业估值报告，以供确定大楼的保险价值参考。该项服务将于大楼正式营运前提供资料与业主参考。

2、大楼管理人力资料

●配合大楼所需，聘请及培训合适员工负责日常管理，保安及维修等工作以确保高品质服务素质；

●制定员工编制表，当值时间表，员工手册及各项运作报告等；

●在大楼正式营运前调派机电及管理人员进驻以熟悉各项设施运作，配合日后管理服务。

(二)管理运作组织表

就**物业的规划，本公司建议物业管理组织的运作如下：

管理员工编制

职位 日班 夜班 工作时间

物业主管(1)1 —— 0800-1700

物业管理员(5)2 3 0800-2000(日)

2000-0800(夜)

维修保养员(1)1 0700-1700(日)

停车场管理员(1)1 0800-2000(日)(1)管理运作进程

①业主与**物业管理公司

物业管理的运作由业主委任**物业管理公司指定管理经理人，负责本物业的一切物业管理事宜，本行则直接向业主负责并需定期或每月提交管理报告和物业财务资料。

②**物业管理公司与驻物业现场主管／其他管理人员

本公司在被委任为管理经理人后，将委派资深物业经理进驻大厦统筹及处理日常管理事宜。而其他管理人员也将配合大厦运作需要设置适当人员。本公司总公司物业管理部专责人员将会同驻物业主管定期与业主沟通及检讨有关各项管理运作事务。

②**物业管理公司与基层管理员工

各基层管理员工将依据其资历及经验在物业正式营运前接受调配及训练，该级别的管理员工将着重选择有实质经验的管理人员，务求能配合日常管理事务运作。本公司将负责督导及培训各管理员工的专业管理知识，使其能在理论中实践实质管理工作。(2)管理员工的工作细则

①物业主管

●技其职权所属，紧密监管其辖下各员工的日常工作；

●编制员工轮值表，作出精细安排，需要时调派适量员工当值，避免出现人手不足，或冗员过多的情况；

●每日呈交工作报告给公司物业管理部；

●主持每周工作会议，检讨工作表现，并籍此沟通各阶层工作人员；

●巡检其职责范围内的运作，以确保完成下列各项工作：

v清洁情况满意

v保安系统操作正常

V排水系统正常

V空调供应正常

V园艺摆设满意

v走火通路无障碍物阻塞

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V后备系统正常

●第一时间处理投诉，并确保事件已圆满解决为止；

●协助安排物业管理部负责人员探访广场承租户；

●遇有事件发生时，第一时间赶赴现场，指挥员工并控制场面；

●熟悉所有紧急情况处理步骤，台风预防措施、放火设施、紧急出路位置等。

②物业管理员

●按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安路线；

●随时保持最佳工作状态，处理意外时必须保持镇定；

●绝对服从合理的工作指示：

●驻守岗位、巡视或监察物业范围，如发现任有可疑之处，立即按工作指示处理，并通知值勤主管；

●尽量避免使用武力，有需要时应召唤其他值勤人士支援；

●下班时如接班同事因任何理由未能准时到达，不可离开岗位，并通知主管代安排接班。

②维修保养员

●按照主管指示执行修缮程序或其他应急职务；

●负责广场内一切维修工程，如经由上级认定要由指定承包商保养的例外：

●维修工程进行时，应尽量避免对用户造成不便；

●倘若工程进行时，涉及停电、停水、停空调时，需由上级决定，并发出书面通告预先通知；

●每日做好并提交工作记录以及各修缮纪录：

●领取工具时应填写申请表，及妥为使用，完工后应立即交回并及时记录；

●进行任何工作时，应以保证安全为原则：

●按时检查紧急系统，如抽水机、后备电力系统等。

④停车场管理员

●控制停车场管理系统及有关设施；

●记录日常进出大楼车辆资料及协调货运车辆上启运装卸货物工作；

●上／下班时协助疏导通道车辆流量：

●停车场内如发生意外，应知悉处理步骤；

●如发现有可疑人士在停车场内徘徊时，应立即呼唤其他管理员工到场协助；

●对停车场停放的车辆，如有警号长鸣时，应立即前往查看，并于事后记录一切，包括误鸣在内；

●未经主管同意，切勿代客停车；

●工作时必须穿上反光背心制服，以确保安全。

⑤清洁员工／承包商

●打扫及清洁所有公共地方，包括公共走廊、楼梯、电梯大堂、管理处、洗手间及天台等；

●清洗所有公共设施设备及装置，包括电梯、电扶梯、各类喉管、木器、金属品、窗户、玻璃门、灭火器、照明设备、垃圾设备及烟灰缸等；

●所有公共地板打蜡；

●将废弃的用品收集及处置妥当：

●清洁及清除排水系统，以防堵塞：

●按照大楼经理／主管／组长的指示执行其他清洁职务或特别服务；

●所有在高空外墙工作之清洁员，必须配带安全设备，违者一律处以纪律处分：

●所有清洁工具、用品，均为大楼财物，如有不正当使用者，可能被视为盗窃论，外包厂商工具器材例外。

3、保安服务

●聘请适合员工并辅以专业训练，依本公司以往经验，直接聘任管理售货员可免却因外包承包商产生的管理问题，如员工流动性，缺乏归属感及对大楼的认知等。

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●本行将配合业主代表意见，拟定保安人员岗位，设立特定并适合**物业的保安制度及编制各相关巡逻路线图表等。

●为确保**物业的保安服务能达到预定的效果，本公司将定期与业主代表举行会议商讨大楼保安问题。

●在大楼正式营运前，本公司将依据业主的特定要求制定一套能符合大楼需要的保安计划草本供业主批核及确认。4．清洁服务

●本公司将拟定大楼清洁服务标准，如建材的类别、位置、清洁次数及所需员工等；

●公司还将拟定清洁服务条款，以便进行招标所承包的清洁及垃圾清运服务；本公司凭借以往经验及曾经处理的大楼，定必能获得具有竞争价格的清洁服务合约，使业主能以合理费用而达成理想成效。

●本公司将备有适当报表监督清洁承包商日常运作，如查核清洁员工资历，监察清洁服务品质等。本公司将设有罚则以规眼厂商的服务人数及清洁品质，罚则记录将定期审核以确定清洁费用的标准。

●本公司建议租用户的单位内清洁委任相同的承包商处理，从而减少大楼内保安及管理运作问题。由同一厂商承包大楼清洁服务还可节省大楼营运支出，使公共地方的清洁费用更有竞争能力。本公司将协助拟定租用户内的清洁服务细则及条款以期达到统一标准。

5．维护保养服务

●本公司将全权负责大楼内所有机电设备的运作及保养服务。各驻大楼技工：将在高级技师督导下处理各项操作、维护及定期保养工序。

●本公司将编制短期及长期修缮计划，建立机电维护的标准及品质定位，并备有各类保养报表以达到特定效果：

●选择适合的保养承包商处理定期及大型维修保养计划，该项计划将由本公司准备工程细则并通过核查程序，由业主核准后选定合适厂商。

●本公司将在被委任为物业管理代理后，为大楼制定一套五年的长期修缮计划书，并由业主审核后开始施行。

6．财务管理

1)大楼管理预算案

●管理预算案主要针对大楼日常运作支出，作出评估并制定。经业主核准后，本公司将预算案作为大楼财务预算管理基准，由业主授权全责处理；

●依据预算案，本公司将建议管理处制订空调费及保证金金额。

2)处理支出帐目

●所有大楼内的管理运作帐目将由驻大楼经理审核后交由总公司作最后核准，一切支出项目将依据先前通过的大楼管理预算案所订定的预估费用予以批核。

3)收支损益表

●本公司将每月提交大楼收支损益报告于业主批核，报告内容包括大楼所有支出明细项目及预估支出，并提供管理费收支帐目与应收帐款相对照，以供业主了解大楼财务状况；

●大楼收支损益帐寄每年由认可会计师稽核并存档作记录。

4)管理帐户

●本公司将在业主指定的银行开设大楼管理帐户，以备业主审核各项开支；

●除有支出需要外，所有大楼管理金额将存放于专有帐户，管理金额所获得的利息将归入大楼管理帐户，并特定专供使用于大楼的管理营运：

●本公司每日将提供管理帐户的银行收支记录及结存给业主以审核。

5)代收租金及管理费

●本公司将每月代业主发出租金通知单给承租户，所有收到的租金将立即存入业主指定银行帐户，并按时提交书面报告有关租金资料，同时本公司还将向欠租的租户发出催收通知书，以确保业主能依期收到租金款项；

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●除发出租金通知单外，本公司还将于每月发出管理费通知单给各承租户，并将所有收到的费用存入前述管理帐户，并依据预算标准将其用于大楼管理营运。

7．租务管理

●为保障业主权益，本公司在被为委任为物业管理经理人后，除前述协助业主订定的租约条款及细则外，还将在租用户租约期内，向他们提供有关执行租约条文的服务；

●在租约有效期内，确保租户遵从租约上所定理的条款，并作定期查核工作；

●如租户有欠租或不履行租务契约条款的行为时，迅速报告业主以便尽快采取适当行动，以保障业主权益：

●在原租户租约期满前，代表业主与租户洽谈并订定新租约，提供市场的现值租金水平与业主参考及批核；

●当租户租约期满后，本公司将代表业主收回有关单位，并建议进行适当修葺，使之能尽快租出。

8。停车场管理

●订定停车场整体经营策略，如出租营运安排及收费标准等；

●规划停车场的日常管理程序，制定停车场守则及车辆进出动线流程。

9．处理租户投诉

●驻大楼管理处将记录所有租用户的建议或投诉，并在最短时间内处理；

●本公司物业管理部主管级人员将连同驻物业现场主管定期友善拜访各承租户，做适当沟通：

●将所有租户的建议及投诉记录提供给以备业主查核及检讨。

10．园艺保养及节日布置

●安排大楼园艺保养员工及园艺保养承包商处理日常园艺景观的维护工作，并挑选厂商供应适时的盆栽以改善大楼环境；

●在特定节日，如中秋节、春节等期间安排大楼布置，所有计划将在经业主核准后方才施行。

11．公共关系

●定期与大楼各业户沟通并搜集意见，维持双方友好关系，促使大厦管理运作更畅顺；

●与区内政府机关及有关团体保持联络，遏有特别时间或状况时能即时发挥作用。

12．租户联系及管理报告

●大楼管理处将定期发出通告，报导有关部门大楼内咨讯及其他事项，并将最新或经修改的管理规章告知租户；

●本公司物业管理部主管将定期拜访主要用户，以收集有关改善管理运作的意见及建议；

●本公司将于每月与业主举行例会检讨及报告管理进度，另有需要时还可举行特别会议，商讨其他有关管理问题；

●本公司将每月提交详尽的管理报告与业主审核，内容将包括大楼人力资源状况、租用户的投诉、租约将期满的租用户名单，大楼维修事项、管理费用及租金收支表等。服务形式及费用

一、服务形式

(一)、顾问服务

本公司将在被委任为物业管理顾问期间，定期与业主、建筑师、承建商及各有关单位举行会议，报告工作进度及检讨有关问题并提供专业意见。本公司建议服务期限由公司被委任开始至楼宇使用执照发放为止。

(二)、实质管理服务

本公司在楼宇使用执照发放后开始进行实质管理服务并直接与业主负责，派出管理人员进驻大楼提供建议书所确定的服务，并定期与业主举行会议，提交管理运作报告。本公司建议服务期限自楼宇发放使用执照开始，为期二年，开始二年合约完结则自动续约或变动方以三个月通知期终止合约。

二、服务费用

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(一)、管理顾问服务

为确立业主对本公司专业服务的信心，此阶段服务本公司将不收取顾问费用。本公司确信该项费用对整项发展计划的物业管理有积极的作用及帮助。

(二)、物业管理服务

依据建议书所提供的全面物业管理服务，(包括大楼管理、保安管理、财务管理、维护管理等项目)自发出入伙纸委任期开始，公司将于每月在管理帐户内收取人民币一万二千元整作为服务费，每十二个月再行检讨费用。