物业管理费催缴方法（共11篇）
1．收费工作首先要有自信心，包括两方面：一是我们收费人员自已要有自信心，坚信一定能把钱收回来，让自己的士气能占上风。二是团队的自信，当一名成员收费受阻时，其他收费成员和同事要给予鼓励，帮助献计献策。
2．制造收费氛围。让员工在工作岗位上与收物业费联系起来，比如：秩序维护员、保洁员和维修员遇见比较熟悉的未交费业主，就可以提醒业主该交物业费了，让业主时时感受到服务中心收费的气氛，随着时间的推移，让不交费的业主感觉很难为情。
3．加强收费培训工作。每天收费成员一起开总结会，遇到的疑难问题拿到桌面上讨论，大家群策群力研究应对措施。
4．建立“直通车”、“无障碍通道”，对于收费工作受阻的问题，物业职责之内力所能及，在第一时间给业主解决，速度要快、效率要高。
5．杜绝拖沓思想。包括两方面：一是不要让业主拖沓，例如：有些业主以过几天就交物业费为由来推拖，此时一定紧追业主不放，甚至一天打两三个电话，并与业主约定交费时间，在此期间，要不断地与业主沟通，让业主没有退步的空间。不要轻易相信业主会如期来交物业费，收费人员一定要有主动意识。二是物业解决问题不要拖沓。例如：有些业主承诺解决某某问题就交费，此时服务中心就要马上跟踪解决，若拖延时间，过一天或一夜，业主都有可能会变卦，再发起第二次进攻就难很多。
6．对无理由拒交费、对物业态度特好的业主，不要轻易上当。如业主向你诉苦，我们也要向业主诉苦，一定要坚定收费的立场。若有需要，可以多派几个人一起上门软磨硬泡与之沟通，直至交费。
7．对于联系不上的业主，要想方设法获取业主的联系方式。比如，看本小区有无该业主的同事、朋友、关系好的邻居，想方设法从他们手中得到该业主的联系方式，如有需要，可以找到他单位“登门拜访”。
8．明确分工，对症下药。对于收费过程中的问题，要分类对待，专业分工；收费时间紧迫，解决问题要量化，到底多长时间能够解决问题。收费核心成员对这些问题有必要一户一户的核查。
9．对遗留问题要敢于面对和解决，有问题暴露是好事，积压时间越长，越不好解决。自己解决不了的不要积压，一定要第一时间向直接上级反映，争取尽快解决。
10．注意与关键客户的沟通，有些欠费业主在业主中影响较大，可以采取“疏导”方式沟通，与部分业主心目中的“核心人物”保持良好沟通，对其他一部分业主会起到积极的影响。
11．做好宣传引导工作。一些业主会通过网络或其它方式不断制造对物业负面影响的言论；此时，则我方要采取主动，通过宣传栏、网络等途径引导业主理解支持物业工作，积极交费。
关键词：物业管理；预算管理；预算编制
一、 物业服务企业全面预算管理的意义
首先，对于一个企业来说，未雨绸缪可以说是生存必备的技能，对物业管理企业也当然是一样。全面预算管理的是现代企业管理系统的一种先进管理方法。现代企业经营管理的重要内容包括“规划”和“控制”两大部分。若无规则，则无控制的依据，而规划的重要内容之一就是全面预算。全面预算是指按照企业决策方案，确定企业各项活动的目标，并表现为预计利润表、预计资产负债表和现金预算等一整套预计的财务报表及其附表，借以预计未来期间的财务状况和经营成果。其中，预算编制则是全面预算的重要一步，预算的编制和使用，作为评价业绩的标准，在管理上有时比实际结果更受重视。
基于全面预算管理制度的先进性，物业管理公司在企业内部规范经济行为的各个方面建立了一套完整的全面预算管理体系，从而提高企业财务管理具有重要的现实意义；其次，物业管理公司推出这样的全面预算管理的管理机制也能起到协调公司经营，通过预算目标，编制，汇总和审查，执行和调整，评价和评估的分解作用，从而起到协调效果，为公司的规划和发展公司业务和提高公司自我意识方面发挥了关键作用；再次，全面预算管理在企业部门的实施，可以起到很好的员工绩效的激励作用，全面预算管理通过分解有针对性的战略目标，实施，控制到最终的具体实现，从而推动员工和部门不断提升自己的专业水平，当然，同时员工同时可以提高自己的待遇水平。此外，引入全面预算管理，可以提高物业管理公司一直都面临的预算死板问题，是预算变得简单、方便和客观性。
二、 物业服务企业全面预算的编制
物业管理企业实施预算编制应遵循以下原则： 1.目标导向的原则。企业相关管理部门将根据公司的情况来制定短期计划和长期发展战略，结合公司目前的情况，制定了企业年度预算、季度预算、甚至是月预算。根据自己的具体情况来对具体问题具体分析，细分并开发适合自己的预算。 2.综合平衡的原则。这需要处理每个部门的局部和整体以及全面的预算平衡之间的关系。 3.全部成本的原则。将各部门预算管理费收入统一算到他们的成本中去。 4.重点支出项目重点控制原则。要想企业达到长期发展的目标，就需要对企业当中的核心竞争力进行重点培养，那些比较重要的项目要着重控制，不可随便的进行更改。①
预算编制步骤：1.审查平衡。财务管理部会和其他的有关部门对物业管理企业的各个单位的预算进行审查（有必要的时候可以进行复查），有必要的话可以给他们提出适合的平衡建议，而且企业还要发布工作目标责任书，年度工作目标可以作为各个部门预算的修正依据。 2.批准。通过预算各部门（财务部、工程部、物业部、市场部和保安部）进行分析整理，企业的财务部门才能上报公司上级进行审议，报道给管理层。 3.发出的执行。企业年度预算提交管理层审批，然后去下发到各部门，分解落实到财务部门后执行。
三、物业管理企业全面预算存在的问题
（一）物业全面预算意识不足
物业管理公司目前所缺乏的预算意识，要么是预算目标单一。②因为大部分财务管理业务仍处于过渡阶段，很多企业仍然不熟悉该系统是比较全面的预算管理系统，比如全面预算管理，以提高企业管理水平的优势，协调公司，激励绩效改进等，都还是一知半解，更何况引入这种制度呢？另外有一些物业管理公司思想比较局限，并不认为物业全面预算是必要的，所以对此也就抱着一拖再拖的态度，觉得只要国家没有明确规定需要全面预算他就没有必要引进这种管理模式。因此，在这种情况下，国资委就应该起到引导作用，以更好地促进企业的全面预算管理在市场化的物业管理的背景下，提升水平并发挥应有的作用。
（二） 预算编制存在问题
1.预算目标单一，编制的预算没有成为实施战略目标的手段
目前，国内企业仍普遍使用传统的预算系统，无论是在预算编制，设计，实施，控制，都是基于一个个单一的目标预算为导向，如以成本为导向的预算编制，反映成本控制，反映现金流量的现金流量控制为导向的预算编制等。尽管有这些预算的编制也有一定的管理效果，但因为公司的核心目标是企业价值最大化，也可以说是利润最大化，反映在预算上则是预算指标体系的策略的成功。因此，各种预算准备阶段的设计目标是相对简单的，而有战略导向的建立全面预算框架则是很复杂的。
2.缺乏有效的预算沟通，全面预算编制行为受局限
我国企业的财务预算的执行主要反映在最终监督和考核状况上，再加上很多企业的预算编制工作主要由财务部门负责，尚未建立起一套系统的全面预算框架，从而导致“财政预算完全所有的“错觉预算。有些公司是通过自上而下，自下而上，或上下结合的沟通，但由于企业的经济和技术领域的过于严格的划分使双方很难直接沟通和理解。并且使用相互理解而非用专业术语来表达自己的立场，导致预算编制和财务管理几乎没有什么技术方面的问题，而技术人员不知道在财务管理方面怎么执行预算。这种情况下全面预算的编制是极为不利的，将显著降低预算编制的效率，不能满足企业提高效率适应市场竞争日益激烈的要求。
3.编制方法不灵活，编制的预算很大程度上存在主观性
编制预算方法对实现企业全面预算管理的目标和提高预算效果具有不可忽视的作用。目前的预算编制方法，常用的为企业增量法或削减法，因为递增或递减的预算编制简单方便，也给预算确定讨价还价留下空间的行为，同时也认识到历史水平的合理性。然而，较少的因素来考虑预算递增或递减的外部环境在很大程度上是主观的，难以适应市场环境的变化和反映瞬息万变的经营管理活动，再加上自己的预报的局限性，它们容易导致预算编制出与实际操作效果相违背，预算的实际效果就会相对窘迫，难以发挥预算的激励作用。
（三） 全面预算考核不足
主要体现在预算缺乏专门人员以及预算程序不一致的标准上。首先，物业管理公司，目前还没有相关部门正在做指导全面预算并介绍其特殊性，缺少充分的预算，包括与评估收入的预算、物业管理费用的预算、预算期间、物资采购预算成本和固定资产预算。内容是相当繁琐的，它必然导致预算评估阶段的短缺。
结论
物业管理企业在做好预算方面是必要的。上述全面预算的介绍，包括预算编制，预算管理的内容，预算编制的编辑程序以及预算的理论动机理论，都是需要综合考虑并遵循精确的原则的。全面预算编制与使用需要各企业在实践中不断积累经验，结合自身特点，深刻领会全面预算的理念，通过实施科学的预算编制模式给企业带来成功。相信物业管理企业通过实行全面预算管理制度的引入并在此推动下可以很好、更快的融入社会主义市场经济之中。（作者单位：北京捷利物业管理中心）
参考文献
[1]关晶：《物业管理企业实行全面预算管理的理论与方法》，《经营管理者》，2012年第10期
[2]孙言明：《企业全面预算的编制问题及对策研究》，《财经纵横》，2011年第4期
[3]陈洪：《浅谈企业全面预算管理》，《中国煤炭地质》，2008年第11期
注解
①关晶：《物业管理企业实行全面预算管理的理论与方法》，《经营管理者》，2012年第十期。
②陈洪：《浅谈企业全面预算管理》，《中国煤炭地质》，2008年第11期
一、目的
为了规范物业管理综合服务费的催缴工作，实行责任到人，确保物业管理综合服务费等有关费用的有效收取，特制订本方案。
二、适用范围
本方案适用于物业公司的费用催缴工作。
三、职责
1.清欠工作小组负责监督、指导、协调相关工作。2.项目负责人负责监督员工的服务行为。3.财务部负责复核清欠费用的实现情况。
4.行政人事部负责绩效考核及对外法律行为、信息汇总工作。5.催缴人员负责按照规程开展催缴工作。
四、费用催缴流程图（如图17-1所示）
图17-1 物业费用催缴流程图
五、费用催缴说明 1.催缴前（1）根据本小区与业主实际约定的费用交纳情况，准时派发《费用催缴通知单》到每户业主本人手中，如无法送达本人及其亲属则次日派发到该户信报箱。
（2）在缴款单的约定时间内没能按时交费的业主或住户，进入上述清欠流程。（3）项目负责人根据欠费业主数量及欠费单元催缴疑难程度，按实际情况分配给相关人员（系物业合同期正式员工），明确催缴员的催缴工作量。
（4）催缴前，催缴员必须将分配到各自负责的《清欠任务单》进行全面了解，核查其欠费业主是否存有历史遗留问题（根据催缴经验总结，部分业主通常在催缴中会谈到以往的历史遗留问题，为使催缴员能及时应对，促进催缴工作有效，因此，物业催缴员必须在催缴前先了解其业主是否存在历史遗留问题）。
（5）催缴前，必须再次核实费用是否交清，以免误催，招致业主反感造成不必要的麻烦。已交纳费用的业主，需及时上交的《清欠任务单》，防止此后每次催缴时发生误催。
2.催缴中
（1）催缴员进行首次电话或上门催缴时应以提醒为主。在催缴时要注意使用规范的礼貌用语。
标准用语：××先生/小姐，您好！我是××客服中心的×××，贵业主或住户××的物业管理综合服务费用已欠费，我公司已将您需缴纳的各项费用明细单投入贵单元的信报箱内给您。请您注意查收，另外，需与您明确您交费的具体时间为×月×日。
（2）催缴员要及时将每位业主的通话情况详细记录在《清欠任务单》上，注明致电时间、致电人及业主回馈信息。
（3）催缴员必须三天内完成第一次电话催缴工作后，按上述催缴程序进行分类和第二、三次催缴。
（4）在进行二、三次催缴时要注意掌握每天的催缴时间，利用工作的空闲时间催缴，每周催缴次数不得少于两次。每天催缴的最佳时间9:30（周末10:30）-12:00、15:00-21:00，催缴时，尽量先打电话座机，然后再打手机。对于上述正常催缴方式无效的业主将更换催缴的时间，每天催缴的时间更改为：家庭座机为7:00-9:00、21:00-23:00；个人手机为7:00-14:00、22:00-24:00（在此期间，如业主不接听电话的催缴间隔为每30分钟/次）。
（5）如业主未能在原承诺的时间内交纳相应的物业管理综合服务费，则采取发放快递邮件的形式进行催缴，并将催缴情况详细记录在《清欠任务单》内，由项目负责人检查并签字确认。（6）如上述催缴方式无效，则上报项目负责人查找该业主的详细工作或家庭地址，由项目负责人安排专人到业主所在工作单位或家庭进行催缴，并将催缴情况详细记录在《清欠任务单》内，由项目负责人检查并签字确认。
（7）如亲自到业主工作单位或家庭住址催缴无效的，由项目负责人亲自登门催缴。如仍然无效，对拒交物业管理综合服务费的业主，采取发放律师函催缴方式，并将催缴情况详细记录在《清欠任务单》内，由项目负责人检查并签字确认。
（8）在发放律师函限定的时间内仍然未交费的，在小区内采取不记名公示警示业主。将催缴情况详细记录在《清欠任务单》内，由项目负责人检查并签字确认。
您好!
首先，感谢您一直以来对XX国际物业管理工作的理解!近期我司一直就贵宅物管费未缴纳一事与您进行沟通，现将我司的想法和建议与您作如下交流：
就您所反映XX国际写字楼租售情况不好的问题，我们正在做出更积极地协调处理,并已在近期收到一定的成效，仅二月XX国际就新增入住8户。就您的物业而言我客户中心前台也在积极地帮您推荐。
在我司积极协助您解决问题的过程中，您多次提到“人在外地不便缴纳物管费”,对此我司与您几次交流了意见：考虑到您身处外地，无法亲自前往缴款，我司曾提出可采用转账或代扣等方式，但您均以“工作忙没时间春节回来再缴”为由拒绝。现春节已过而您一直未如当初所言前往客户中心缴纳相关费用。节后，我司负责人曾于2月20日、3月18日多次尝试与您联系，但电话均为拒接或无人接听。而根据您购房时与我司签定的《XXX•XX国际前期物业服务合同》中第五条3.1.2中“乙方应在当月15日之前将费用金额缴清，逾期每天将按应交纳金额的3‰向甲方缴纳滞纳金……”故作为业主，您有按时缴纳相关物业费的责任。作为从事服务工作的企业，我司愿意为业主做更多的工作，也非常乐意给您提供力所能及的帮助，但同时也希望业主能站在客观理性的立场上,理解、支持和配合我们的工作。
提醒您贵宅从2008年11月截止至xxxx年3月15日，已有6个月的物管费计6965.10元及滞纳金计1273.34元共计8238.44元未缴纳，希望您接到此函后尽快到物管公司西城天街管理处结清相关费用,也避免产生更多的滞纳金, 造成您经济上不必要的损失。
感谢您的理解和支持!
我们希望随时与您保持沟通，若您有好的建议，也非常欢迎您给我们提出。
物业联系人：刘XX 联系电话：XXXXXXXXXX
顺颂秋安!
XXX物业服务有限公司
服务中心
致：XXXXXX栋房
尊敬的先生/女士
您好！在广大业主的支持、理解和大力配合下，XXXX物业服务各项工作开展顺利，并使物业最大程度得到保值增值。按时缴纳物业服务费是每位业主的义务，也是XXXX小区维持日常运营的基本保障，如您不能按时缴交，将会给小区物业服务各项工作带来严重影响，小区公共秩序、环境卫生、公共维护保养以及电梯、配电、消防、公共照明、绿化等设备设施运行将得不到有效的保障，并可能给君临海岸小区造成贬值。同时也侵害了已交费业主的切身利益。
经核查，您自年月至年月已累计拖欠物业服务费及公摊费用元（不含滞纳金），滞纳金从逾期之内起按每天千分之三计算。请您在年月日前，主动到我司缴交拖欠费用并办理物业服务费托收手续（请携带工商银行卡或存折）。如逾期不缴交，我司将依照《物业管理条例》、《物权法》及《XXXX前期物业服务协议》等相关规定，对贵户停止物业服务并通过法律途径追缴相关费用，请您慎重考虑诉讼可能给您带来的不利影响，及时缴交物业服务费。
若有不明之处，请致电XXXX岸物业中心咨询：0700－3132XXX、3132XXX（财务上班时间，8：30~18：00）。
我司将随时接受业主监督，不断改进工作方法，提升服务品质，竭诚为广大业主服务。感谢您的支持与理解！
特此函至。
XXXXXXXXX物业服务有限公司
关键词：高职；物业管理专业；实践教学
中图分类号：G424 文献标识码：A 文章编号：1674-7712 （2013） 24-0000-01
加强学生综合素质的培养，为社会培养高素质技能型人才是高职高专院校的根本任务和办学宗旨。为此，在教育教学中，加强实践环节教学，提高实践环节的教学效果，就显得格外重要。然而，由于受各种因素的影响，实践教学已成为目前教学工作中比较突出的薄弱环节，直接影响了人才培养质量和办学特色。下面以高职物业管理专业为例分析实践教学存在的主要问题。
一、物业管理专业实践教学存在的问题
（一）实践教学经费不足
高职教育教学的重要特点在于突出实践教学环节，强化职业技能的培养。将实践课纳入课程体系是高职教学模式的一大特色。在传统教学模式中，教师还是把课堂传授知识作为教学的首要任务，而把实践教学作为课堂教学的补充形式，未纳入课程体系，由于对实践教学重视不够，投入不足，导致许多学校用于实践教学方面的各类经费不足，影响了实践教学的有效开展。首先一个很突出的问题是用于一些教学实习、技能操作训练的硬件设施建设相对滞后，不能满足实践教学的要求，影响了教学质量。目前，我校物业管理专业校内实验室仅有一个物业管理模拟实训室，建筑面积70余平方米，不能满足一个班学生实践教学的需要。
（二）对实践教学的理解片面
许多人认为，实践教学就是离开课堂，到企业参观实习，而没有把它作为是与整个教育教学过程紧密联系的重要教学环节。因此所开展的实践活动，往往目的性不够明确，造成实践活动与理论教学内容严重脱节，偏离教学要求和培养目标。由于对实践教学理解的片面性，传统实践教学模式单一，没有能够按照学科、专业特点，开展形式多样的、生动活泼的实践活动，使实践流于形式。
（三）教师的实践能力薄弱
当前，高职高专院校师资队伍存在的主要问题是，真正的“双师型”教师队伍尚未形成，教师缺乏实践经验，这种状况势必影响实践教学活动的开展和对学生实践能力的培养。
对教师实践教学的培训工作没有计划性和针对性，使得这项工作的效率远远满足不了实践教学对师资力量的要求。
二、加强实践教学环节的思路
（一）课堂教学突出实践性
要提倡在课堂教学中突出实践性。以工学结合为切入点、岗位要求为依据、工作过程为导向、技能培养为主线、以项目和任务为载体来构建课程体系和教学内容，注重针对性和实用性。我们除了重视房屋维修与养护、园林绿化、物业设备设施维护等操作技能训练外，重点加大了物业管理应用文写作、编写物业管理投标书、房屋维修方案设计、物业小区接管验收、物业管理纠纷处理等方面的技能训练。采取课内与课外、校内与校外、模拟与实际操作、集中与分散相结合等多种形式，全面加大技能训练的力度。重视课堂上的技能训练，改变过去一谈技能就与设备操作联系起来，就要去物业管理公司，否则就不算实践的观念。把物业管理的许多技能训练放在课堂上进行模拟训练，如物业管理应用文写作、编写物业管理投标书、房屋维修方案设计、物业管理纠纷处理等教学内容，在课堂上进行模拟性训练。这样实践教学的学时占总学时的比例将由原来的20%上升到50%。
（二）设置四阶段实践训练课程体系
四阶段实践训练课程体系基于把运用知识向训练技能迁移的原理，将学生实践和实训课程分为认知实习、专项技能训练、综合实训和定岗实习。认知实习安排在第一学期，专项技能训练安排在随堂教学时间内，综合实训安排在第五学期后8周的实践学期内进行集中训练，第六学期，让学生到企业顶岗实习，鼓励学生在所实习的企业中寻找实际课题进行研究。
三、加强实践教学的措施
（一）建立校内外实训基地
1.建立校内模拟实训室
校企共建校内实训基地，在学生的实习实训内容上，根据企业用人要求设置和调整课程。（1）新建物业智能化管理实训室。物业智能化管理实验室占地300平方米，包括楼宇自控系统等八个系统，设置相应的实训项目。使学生不仅能感受到新技术给物业管理带来的革命，而且还能亲自动手参与到新技术的实际应用之中。（2）扩建物业管理模拟实训室。物业管理模拟实验室占地300平方米，在目前基础上，进一步扩充实验设备，满足教学要求；配备完善的多媒体教学设施。
物业管理模拟实验室采用模拟物业管理公司的形式开展各种教学和科研活动，以实验室为依托，可进行模拟招投标、业主大会的筹备与召开等一系列活动，强化学生的实践能力；实验室内能同时容纳50人进行实践教学，实现“教、学、做”一体化的教学模式。
2.建立校外实训基地。“校企合作、工学结合”是高职教育的特征之一，也是培养技能型人才的重要途径。只有通过开展校企联合办学的方式来解决。校外实训基地是培养学生实践能力的载体，学生可以在实训基地是顶岗实习，这就为高职院校的学生提供了实践环境。把物业管理公司业务活动作为我校物业管理专业学生的实践内容的一部分，这就为学生今后从事物业管理和设备维修等工作打下了基础。
（二）校企共同编写实践教材
邀请企业专家、经验丰富的技术人员与校内教师共同编写实践教材，实践教材的内容应注意与专业理论课的衔接，把握两者之间的内在联系，突出各自的侧重点。实践教材应适应不同学生的特点，有利于培养学生的实践能力，可以考虑多用图示和表格的方法，将实训内容和过程表述出来。
（三）提高教师实践能力
有计划性和针对性地安排教师到企业实践，让教师带着任务去实践，完成相关论文和研究课题。我校现有物业管理专业专职教师3人，有1名教师已取得物业管理师职业资格证书。我校对兼职教师队伍的建设也十分重视，已聘用5名物业管理公司的专家作兼职教师，这不但弥补校内师资实践能力薄弱的问题，也能把最新的科学信息、生产技术及时带入课堂。建立一支结构合理、专兼结合的“双师型”师资队伍是确保高职物业人才培养质量的关键。
四、结束语
综上所述，物业管理专业是一个实践性较强的新兴应用型专业，专业课程知识的学习和强化以及职业能力训练，都离不开实践环节的保障。因此应结合高职教育的实际和和学校的具体条件，加强校内外实训基地的建设，加强实践教学工作，更好地培养高质量的物业管理实用人才。
参考文献：
尊敬的业主：您好！
在广大业主的大力支持与配合下，2014年上半物业费收费工作已接近尾声。按时缴纳物业费是每位业主应尽的义务，也是物业公司维持日常营运的基本保障。物业费是小区公共秩序维护，环境卫生，公共区域维修，以及电梯、配电、公共照明等设备设施正常运转的基本保障。如您不能按时足额缴纳物业费，将会对小区物业管理服务工作造成严重影响，同时严重侵犯已交费业主的切身利益。
在此，我物业郑重提醒各位未履行交费业主，于__月__日前将拖欠多年的物业费及公共水电费一并交齐。对逾期不交物业费及公共水电费的业主，物业将按每日应缴物业费总额的千分之一滞纳金，并根据《物业管理条例》及《物权法》等相关规定，诉诸法律，采取诉讼、强制执行等方式，通过法律手段追究您的法律责任。届时，您不但要全额支付拖欠的物业费本金及滞纳金，还要按照诉讼风险承担相应的诉讼费，保全费以及一切于此相关费用，请您慎重考虑诉讼带来的不利后果，及时支付拖欠的物业费及公共水电费。
物业管理处咨询电话：XXXXXXXX
XXXX管理处
尊敬的 户业主：
您好！2018年如约而至，自20 年 月起至20 年 月止，您户的物业费尚未纳缴。您户总建筑面积 ㎡、计收标准
元/㎡/月，总计应缴纳 元。请您及时前往*****小区物业物业服务中心现场缴费，或通过支付宝转账缴费（支付宝账户888888888@163.com）。您也可拨打以下电话让收费员上门收取。感谢您的支持与配合！
另外，我司将对拒缴物业费的业户启用法律程序催讨，以维护我司的正当法律权益。一旦进入法律程序，法院系统会自动将欠费信息录入当事人个人诚信档案中。我们不希望您因此而在今后办理银行贷款及信用卡时受限制，也不希望您因此乘坐飞机、火车或外出旅游时受限，更不希望您及您的子女在后续考学、报考等相关公职单位岗位时因您的诚信档案记录而受到影响。
再次感谢您的支持与配合，*****祝您及您的家人新年快乐！收费电话：0571—88888888、手机：1888888888
浙江*****管理有限公司
二O一八年一月一日
物业费催缴通知书
尊敬的 户业主：
您好！2018年如约而至，自20 年 月起至20 年 月止，您户的物业费尚未纳缴。您户总建筑面积 ㎡、计收标准
元/㎡/月，总计应缴纳 元。请您及时前往*****小区物业服务中心现场缴费，或通过支付宝转账缴费（支付宝账户888888888@163.com）。您也可拨打以下电话让收费员上门收取。感谢您的支持与配合！
另外，我司将对拒缴物业费的业户启用法律程序催讨，以维护我司的正当法律权益。一旦进入法律程序，法院系统会自动将欠费信息录入当事人个人诚信档案中。我们不希望您因此而在今后办理银行贷款及信用卡时受限制，也不希望您因此乘坐飞机、火车或外出旅游时受限，更不希望您及您的子女在后续考学、报考等相关公职单位岗位时因您的诚信档案记录而受到影响。
再次感谢您的支持与配合，*****祝您及您的家人新年快乐！收费电话：0571—88888888、手机：1888888888 二O一八年一月一日
关键词：物业管理；政策建议；问题分析
在城市化进程中，随着经济的发展，生活水平的提高，人们对物业管理提出了更高的要求。物业管理作为城市化管理的一部分，其管理水平的高低在一定程度上直接影响到人们的生活质量。良好的物业管理可以提高小区业主的工作、生活品质，反之，会激发业主与物业管理人员之间的矛盾，进一步影响社区和谐，对于小区业主来说，这样的物业不如没有。随着房地产市场的快速发展，物业管理应运而生。近年来，在经济利益的驱动下，房地产经济发展过快，而与之配套的物业管理却没有得到相应的完善，物业管理水平比较低。在这种情况下，大大小小的物业管理问题相继出现。
1 物业管理存在的问题
1.1 物业管理制度不完善 虽然国家制定实施了《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等行政规章制度，但是现行的物业管理法规与行业发展之间缺乏协调性，关于物业管理的法律法规不健全，进而在组织开展物业管理工作的过程中遭遇一些问题，由于这些问题没有得到有效的解决，无法兑现给予业主的承诺，导致物业管理单位与业主之间的矛盾日益激化。
1.2 缺乏物业管理专业人才 在开展物业管理工作的过程中，由于现有物业管理人员专业水平不高，对于自己分管之外的工作，一些物业管理人员没有办法做好，难以胜任其他物业管理岗位的工作。由于物业管理属于新兴的行业，行业整体素质普遍较低，物业管理理念落后、专业意识薄弱，进而影响物业管理行业的整体水平。物业管理人员在开展物业管理工作时，由于缺乏专业知识和专业技能，无法解决业主提出的房屋问题，增加了业主的不满。
1.3 物业管理没有全覆盖 在城市化进程中，物业管理水平的高低在一定程度上直接影响城市的经济发展水平，以及社会的稳定程度。权威机构在对物业管理状况分析结果显示，在组织开展物业管理工作时，如果物业管理人员没有使用先进的技术设备，或者物业管理单位的经营规模不能满足业主的物业需要，在这种情况下，就会增加物业管理单位收取物业费的难度。在市场经济环境下，这一现象制约了物业管理的覆盖面。
1.4 开发商失信 在市场经济环境下，开发商为了吸引购买者，获取更大的经济利益，制定了一套有关周边设施、物业管理营销方案。购房者正是在开发商做出的承诺下对所购房屋充满信心。但是，业主正式购房之后，房屋出现问题，开发商就会推卸责任，于是产生纠纷，当纠纷得不到妥善解决时，就会激化业主与物业公司之间的矛盾，同时物业公司会丧失公信力。
2 物业管理问题成因
在物业管理过程中，引发物业管理问题的原因比较多，但是归结起来主要集中在三个方面：
2.1 政府方面 在房地产行业中，物业管理作为售后服务部门，政府相关部门没有高度重视该部门的工作，由于物业管理工作比较复杂，并且涉及多项服务，多个部门，政府制定实施的法律法规，在实践中难以满足物业管理的需要。
2.2 业主方面 在计划经济时代，城市居民的住房一般由单位来解决（分房），在人们的意识形态中，普遍认为只要房屋出现问题就应该由国家来解决。但是，在市场经济环境下，人们没有正确认识物业管理市场化作用，甚至觉得物业管理费就不应该缴纳。
2.3 物业公司方面 在物业管理问题方面，物业管理公司也有不可推卸的责任：首先，物业管理规章制度不完善，各项工作任务没有落实到具体的个人。对于物业管理公司来说，由于内部管理制度缺乏科学性，在一定程度上增加了企业日常运营的难度；其次，物业管理公司不能对人力资源进行有效的利用，造成人才浪费。在组织开展物业管理工作的过程中，由于物业管理公司缺乏专业人才，进一步降低了物业服务质量。在市场经济环境下，物业管理公司一味地追求经济利益，忽略了自身的持续发展；最后，物业管理公司缺乏管理经费，进而增加了提高物业管理服务水平的难度。
3 解决物业管理问题措施
为了提高物业管理水平，确保社会和谐，本文认为可以从以下方面着手开展物业管理工作。
3.1 完善物业管理行业法规 随着法制化进程的不断推进，一切行为都要依法而行。对于物业管理行业来说，需要不断完善法律法规体系，对整个物业管理市场进行规范化、法制化管理，确保物业管理人员在组织开展物业工作时有法可依，妥善解决与业主之间的矛盾，切实维护业主、物业公司的权益，进一步实现社会的和谐与稳定。
3.2 培养专业性人才 为了提供物业服务质量，物业管理公司需要对管理人员加大教育培训的力度，帮助其掌握先近的物业管理理念和管理技术。物业管理公司在培养物业人才的过程中，需要开展一系列的思想整治工作，从根本上提高物业管理人员的综合素质。
3.3 规范开发商行为 在规范开发商行为方面，政府需要制定实施相应的规章制度，由于小区物业委员会控制配套物业的分配权，代替物业管理公司行使经营权，同时将物业收入划为物业管理经费，剩下归物业管理公司，这样有利于推动物业管理公司的持续发展。
3.4 解决物业管理经费 对物业管理费进行宣传，帮助业主认识物业管理费的重要性，让业主在享受优质物业服务的同时，缴纳相应的服务费。
4 结论
综上所述，随着房地产行业的不断发展，小区物业管理问题受到社会的普遍关注。当前，我国的物业管理正处于起步阶段，在发展过程中需要解决一系列问题，化解供需双方的矛盾。在政府、物业公司、业主的共同努力下，实现物业管理的市场化、专业化和规模化，不断提高物业管理的水平，确保社会的和谐与稳定。
参考文献：
[1]王怡红.物业管理条例立法及实施过程中存在问题的研究——写在物业管理条例公布一周年的日子里[J].山东省青年管理干部学院学报，2004（05）.
[2]郭桥华，郭阳圣，黄玲青.新形势下高职物业管理专业《物业管理实务》课程改革实践[J].现代物业（上旬刊），2011（06）.
租户减免租及租金催缴管理办法
一、目的
为更好的应对商户开业后可能发生的租金减免及滞缴或拒缴租金及各项管理费用的现象，加强我司的管控力度，保障和维护我司的合法权益。同时为明确商户租金减免的内部工作流程，特制定本管理办法。
二、商户租金减免管理办法
1、宗旨：
原则上不同意任何租户的此类申请。但若租户有十分充足的或经我司审议，认为确认必要减免的租户可按此办法进行。
2、适用租户：
（1）部分经营状况较差，连续处于亏损状态的租户。（2）由于地理位置欠佳，给经营造成重大影响之租户。（3）我司重点扶持和双方依赖性较强的租户。
（4）由于不可抗力造成经营困难，业绩持续下降而我司觉得有必要给予支持的租户。
3、具体操作：
第一步：由商户提出书面申请，详细阐明理由及要求。第二步：由营运管理部进行内部评议，拟定《租户减免租综合审议表》。针对其经营状况及盈亏状况做出描述分析和判断。并对其面临的经营困境做出客观的评价。
第三步：上报公司分管副总、总经理审批。
第四步：按公司最终审议结果，以书面形式回复租户。重点说明我司同意或不同意的理由。
4、后续工作
（1）针对同意减免的商户，由招商管理部以合同补充协议的方式予以确认，及相关保密协议，明确减免租金的具体规定，并作为合同的一部分。
（2）营运管理部负责跟进对减免租商户的经营分析及监控，并及时汇报相关经营信息。
（3）对于不同意减免租的商户，营运管理部需与其加强交流和沟通，并在推广、促销、宣传等负面给予全力的支持和配合，帮助这部分商户尽早改善经营业绩。
（4）对于屡次提出减免租及长时期经营业绩较差的租户，营运管理部将专门备案，并与招商管理部合议，考虑下一步的租户调整事宜。
三、商户租金催缴办法
1、适用租户：
所有未能按照合同约定时间缴交租金及各项管理费的商户。
2、催缴责任：
第一次催缴：财务部发起，营运管理部发放催缴通知 第二次催缴：营运管理部运营人员 第三次催缴：营运管理部经理以公司名义
3、欠费原因分类：
（1）合同条款歧义引发的欠费。（2）缴费金额疑义引发的欠费。（3）租户内部工作流程因素导致的欠费。（4）租户特殊事件引发的欠费。（5）租户经营亏损引发的欠费。
4、催缴流程：（1）第一次催缴：财务部在合同约定租金及物业费等费用收缴日前2个月启动催款预警，派发《缴款通知单》，要求租户按通知单所列款项及时间30日内缴交费用。营运管理部相关运营人员须在3日内通知到位。
（2）第二次催缴：租户未按时缴纳或缴纳额不符时，根据财务部反馈的费用收缴日确认费用到位情况，由营运管理部负责第二次催缴工作，由运营人员将《缴款通知单》规定时间之次日按统一版式拟定《催款通知书》发送到租户店铺，要求租户3日内进行缴纳并对《催款通知书》的签收条进行签收确认。
（3）第三次催缴：租户在收到我方《催款通知书》15日后仍未缴交款项的，由营运管理部经理以书面形式通知租户高层并约见对方，明确告之如果三天内仍未缴纳所有款项，我司将根据合同约定条款采取相应措施。
（4）合同约定的租金缴交日，逾期超过30个工作日的，将发送律师函采取法律手段解决并予以强行停业直至封店处理。
5、欠费租户管理：
（1）租户缴费情况将作为租户评级的重要依据。不管任何原因引发的欠费行为，所有租户一年内不得超过二次。
（2）所有欠费租户均需无条件支付因欠费产生的违约金。若租户有减免要求，需提交书面报告，由营运管理部初审后报总经理审批。
（3）一旦租户因拒缴欠费导致强行停业，营运管理部有权采取措施控制该店铺内的财产，为诉讼提供保障。
（4）对屡次欠费的租户，营运管理部需以经营特报的形式上报公司总经理，并抄送招商管理部，作为租户调整的重要依据。
-----以福州市为例
近年来，随着房屋市场化步伐不断加快，城市住宅小区物业管理的市场化步伐也在加快。虽然在市场化过程中，国家也在不断通过立法、行政规制的方式加强对物业管理市场的依法管理，但由于我国现有物业管理制度设计的缺陷，民众民主管理意识和能力的欠缺，涉及物业管理税费制度不尽合理，从而滋生出小区物业管理的一系列问题，直接影响到民众的安居乐业和城市社会的安定稳定，必须引起各级政府的充分重视。
下面，本文从当前物业管理所存在的问题出发，分析问题的成因，并提出相应的解决路径和方法。
一、当前物业管理所存在的问题及成因
（一）业委会被控制，成为少数业主牟利的工具。虽然目前法律或地方性法规已明确了业主委员会成立法定要件、程序，但是由于小区业主的民主意识不强、参与度不高，往往给了某些别有用心业主提供了谋取私利的土壤和条件。例如，有些小区的业委会利用物业签约的决定权，不仅要求物业在小区的收入中拿出部分给业委会成员发工资，而且为了便于业委会寻租，还采取了物业单位一年一签的方式；有些小区的业委会利用对物业签约权的控制，在小区的地下室、车位、公共通道等公共空间中私自分割出作为个人或少部分人使用的空间，甚至有的还把这些空间出租进行牟利；还有些业主为了达到控制业委会和物业的目的，利用小区业主民主意识不强、参与度不高的漏洞，弄虚作假，以骗取法定足够的票数来更换或控制物业单位，达致其私人目的[②]。
（二）物业企业运作不规范，损害业主的合法权益。由于某些小区的业委会没有成立或者虽然成立了业委会，但存在业委会形成虚设，无法有效监督物业公司，甚至有的还与物业公司形成利益共同体。这些都直接导致物业管理公司在对小区实施物业管理过程中不够规范、透明。象有的小区物业存在随意公摊公共水电费用，不当挪用小区停车收费、商家进场费、广告费等属于小区全体业主所有的收入，违法侵占公共空间用于牟利等等现象，严重侵害小区业主的合法权益。而且在某些社区，由于业委会没有成立或者物业与小区的业委会结成利益同盟，使得业主根本无法通过民主方式来选任管理不规范、服务不到位的小区物业管理单位，这就使得物业与业主间纠纷不断，小区陷入“不交物业费，服务水平下降，越不交物业费”的恶性循环[③]。
（三）开发企业遗留建筑质量问题，增加物业的负担。目前小区的商品房建筑质量问题主要有两个方面，一是业主所购买的房屋的质量问题。这以屋面、墙面渗水、卫生间、阳台漏水、楼板裂缝、空鼓等建筑质量通病较为常见。这些问题也容易在交房时得以发现并解决。但也有个别楼盘存在施工单位、开发企业整改不及时、不到位，影响了物业与业主之间的相互关系。二是小区的公建部分的质量问题。目前小区比较常见的公建质量问题主要集中体现在小区道路、地下雨污管网、地下室设备设施、安防、消防等方面的质量问题。这些问题往往是隐蔽工程，而且属于小区的公建设施，因此初期往往不引人注目，但如要整改、维护、维修就需投入大笔的资金，物业对此往往无能为力。特别小区的消防管网、设备设施，虽然通过消防验收，但由于前期所存在的问题不容易发现，而且物业企业由于成本原因未配备专业的人员，也没有对相关的消防管网、设备设施进行保养、维护和维修，使得许多移交物业管理的小区普遍存在消防管网、设备设施老化或破坏严重，形成严重的火灾隐患。象近期福州市组织进行的消防大检查中所发现的闽发西湖广场、芍园1号因消防设备设施老化或被破坏，物业又无力整改，而被消防支队责令予以暂时停业整改就是这方面的典型案例。[④][⑤]
（四）物业费、水电费用欠缴情况普遍，物业管理难以为继。由于各种各样的因素，小区普遍存在欠缴物业费的情况。当前比较普遍的物业费欠缴原因在于：一是开发商遗留问题未解决，导致物业收费困难。象开发商产权证办理滞后、小区的基础设施、设备配套不到位等等原因，都会成为业主不缴费的借口。二是物业管理存在的问题。象安保、保洁、停车管理不到位，公共部位管理、使用不到位，甚至邻里间装修、房屋使用不当等等都会成为不缴物业费的原因或借口。而物业管理费作为物业公司的最主要收入来源，其欠缴将直接影响物业管理公司的服务水平和质量[⑥]。此外，由于在《物业法》出台之前，水电等垄断强势部门采取的是委托物业代收代缴水电费的方式，而且再加上许多老的小区水、电都未进行“一户一表”的改造，这就直接导致了两个方面的后果：一是物业代收水电费用后，容易被物业所滞留。甚至有的被物业所截留、挪用。二是物业代收水电费用时，由于公用部分水电表不完善，导致公用部分水电费用收不足，长此以往物业是不堪其负。象日出东方小区[⑦]、高湖小区等都因为存在水电费用结算的问题，被电力、自来水公司停电、停水，从而严重影响了小区业主的正常生活。
（五）物业管理公司税赋重，运营成本高。物业管理是一个劳动力密集型的行业，无论是安保、保洁、绿化、楼管都需要人去操作，这直接导致了物业管理要保持一定的服务质量和水平，就必须保持有一定的人员配备。但是随着劳动法律、法规的相对完善，员工法律意识的逐步加强，物业员工的社保、医保已成为必不可少的重要环节。同时，物业企业所承担的税赋也很重，以福州市为例，凡福州市的物业企业要将营业收入的6% 用于缴纳营业税、文化建设城建税等，而且还需预缴所得税（按营业收入的25%乘以10%进行预征），这无形中让物业企业要将其营业收入的8.5%上交国家，再加上企业需承担的社保、医保配套费用，物业企业税费成本将达到营业收入的10%以上。
（六）物业费标准调整或动用公用部位维修基金等行为，效率过于低下。当前，在通货膨胀、人工工资不断上涨的形势下，许多小区如沿用原有的物业收费标准，势必留不住物业管理员工，特别是对于缺少上升空间的保安、保洁等工作岗位上的员工而言，其流失率更高，从而直接导致物业管理服务水平和质量的下降，进而引发业主的不满。但如需调整物业收费标准又必须征得占总建筑面积和总人数1/2的业主的同意，在时下小区大多数业主民主意识欠缺，参与意愿差的情况下，要调高物业收费无疑是难度极大的任务，甚至有时是根本不可能实现的任务[⑧]。此外，象公共部位维修基金的动用，根据《福建省商品住宅专项维修资金使用暂行办法》第十一条的规定，使用住宅专项维修资金须经制定方案、业主确认、办理备案、首次开户、资金划转、竣工验收、决算审核共七个程序，而且业主确认环节更规定了需占总建筑面积2/3和总人数2/3的严苛标准。由于其门槛高，业主间的利益很难平衡，使得该基金使用效率低下[⑨][⑩]。
（七）物业管理服务义务与公共行政管理的权责不清，极易引发纠纷。这在实践中表现最为突出的集中表现在两个方面：一是物业的安全保障服务；二是制止小区违法、违章装修行为。根据《物业管理条例》第三十六条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。但是由于小区物业管理使用的基本上都是格式合同，对这部分的内容约定非常宽泛，甚至根本没有涉及，这往往导致业主的相关侵权案件发生后，物业和业主间极易就损失赔偿举证、索赔金额等等事项发生争议。象前不久的厦门市龙岩商会常务副会长、厦门市上杭商会会长温玲益在厦门台湾山庄家中别墅被小偷杀害，家属索赔的案件就是这方面的典型。[11]除此之外，目前，小区业主的在房屋装修过程中的违法、违章装修行为相当普遍，对于这类的违法、违章行为，对于无执法权的物业的劝导和制止根本无法奏效。而物业的制止及执止不力又会导致业主们直接迁怒于物业，使得物业管理经常处于两难的境地[12]。
（八）物业管理难以做到城市社区的全履盖，严重影响城市居民的居住安全和生活品质。目前，由于城市中一些小区开发较早，设施老化严重，业主构成复杂且支付能力差，使得小区存在没有物业或物业形同虚设的局面。还有一些小区，由于业主意见不统一，在赶走旧物业后，新物业无法及时到位，形成了小区物业管理的真空。据不完全统计，截至2010年7月，福州市区共有住宅小区2200多个，其中实行专业物业管理的小区有1200个，而未实行物业管理的小区约1000个，基本上都是老旧小区[13]。而小区没有物业或者物业管理不到位，极易对小区业主的生命财产安全造成威胁，甚至损害。例如，2011年10月12日，没有物业管理的福州晋安区环北新村就发生了一起歹徒以租房为由残忍杀死出租屋内两男一女的恶性治安案件[14]。
二、完善我国物业管理制度的思路和办法
鉴予小区是现代城市社会构成的一个重要细胞，因此，要加强小区的物业管理，就必须将小区物业管理纳入整个社会管理的大体系中去统筹考虑，用开阔的视野，创新的思维，务实的方法，构筑起新形势下我国物业管理的新体制、机制：
（一）把物业费缴交情况纳入个人信用系统。在原有的物业管理体制下，随着越来越多的新建小区投入使用，开发商、业主与物业间的矛盾越积累越多，物业费欠缴情况也越来越普遍。而且由于追索物业费欠缴的管理成本、司法成本太高，使得众多物业企业只好采取息事宁人的态度，而这无疑更加助长了业主的物业费欠费行为。但少数业主的欠费行为，实际上不仅损害了物业企业的利益，事实上也损害了绝大部分按时缴费的业主的合法权益，是一种极不道德的损人不利已的行为。因此，为杜绝这类行为的继续蔓延、扩散，我们认为，除了应继续推广完善福州市现有的社区调解员制度外[15]，还有必要将物业费缴交情况纳入个人的金融信用系统，让业主们不敢、不愿欠缴物业费。同时，为了保证物业费欠缴情况信息的公正性、公平性，有必要将物业费欠缴案件作为简易类案件，由物业公司采取向基层法院申请支付令的方式，确保物业费欠缴情况进入个人信用系统的工作效率及权威性。
（二）实行税收返还，专项用于社区科教文卫基础设施建设。现在西方媒体频频炒作中国的税负和税收痛苦指数之类的新闻，这实际上源于我们税收的转移支付或者使用方向还存在不够科学、不够完善、不够透明的地方。事实上，在我们看来，实践中对于业主向物业企业缴纳的物业管理费等所征收的税收，以及将来可能开征的物业税，都必须采取“取于社区，用于社区”的政策，将每个小区业主向国家所缴纳的相关税收，直接返还用于社区和小区内的学校、诊所、体育馆、博物馆等公益性机构的修缮、维护。同时，也可以从上述的税收返还中切出一块，专项用于小区内属于全体业主共同共有的公共部位、公共设施、公共设备的修缮、维护。实质上，采取房产税、物业管理税收属地化使用后，就有利于真正实现社区业主子女入学、医疗的划片管理，有利于社区公共资源的合理配置。
（三）规范房地产开发企业和物业的前期开发和后期管理。为防止因为开发企业工程质量原因而产生小区公建配套、设施和设备质量问题，进而影响小区的物业服务品质和水平，建议对新开发项目实行物业管理过渡期制度，规定对于新开发项目在一定年限内的物业管理应由开发企业设立的物业负责，以便对在过渡期内出现的公建配套质量问题进行及时整改和完善。而对于在过渡期内，业主大会通过法定程序选任新的物业对小区进行管理的，开发企业应按过渡期的长短，折成款项交由业主委员会和新选任物业专项用于开办费和小区公建配套质量问题整改及完善，以确保小区不因开发企业遗留的质量问题而影响物业服务的品质。而对于物业企业，行政机关则可以利用资质年检等行政手段，强制物业企业对物业管理的各项收费、收入及使用情况进行公示，同时可以采取抽检的方式，对物业企业的财务情况进行年度审计，以便及时发现问题，并进行规范整改。此外，还可以发动小区的业主，采取聘任义务监督员的方式，对小区物业的日常管理活动进行全方位、全面监督，发现问题及时向社区派驻的监事反映，以切实监督物业透明、规范地对小区进行管理。
（四）社区向业委会委派监事，加强对业委会的监管。小区实行业委会的民主自治管理是一个正确的趋势，也是一种正确的模式，需要的只是对其加以进一步的完善。具体而言，对于业委会的选任、职责，实践中，除了可继续执行好《福州市业主大会和业主委员会指导规则》，积极探索业主自治与行政干预间的利益平衡管理模式[16][17] 之外，还可以采取由社区向业委会派出监事的方式进行完善，同时明确监事的权责利。这样就可以在小区内构建起以业主大会为最高权力机构，业委会为常设机构，物业为具体执行机构，社区为监事机构这样一个三足鼎立的类似于公司中股东会、董事会、监事会和职业经理人这样的管理架构，从而在“民主监督、相互制约”中共同履行好各自的职责，做好小区的物业服务管理工作。
（五）明晰公共行政管理机构和物业服务机构的工作界线，各司其职。小区是城市社区的一个重要组成部分，也是城市的一个部分。因此，无论是小区的公共安全、治安管理、交通安全，还是小区的建章建筑，政府的相关职能部门均有义务和职责做好相应的管理工作，不能把这些职能全部转嫁给物业。因此，公安、城管等相关部门必须把物业管理与其之间的职责分工规范化、明晰化，并把这些分工内容纳入业主手册或者在小区中进行公示，让业主们明了物业的职责所在。在条件成熟的情况下，还可以采取保安由专业公司委派或者公安、城管等行政机关向小区派驻代表的模式进行小区的公共行政管理。同时，可以通过技术手段将小区内的安防体系纳入城市安防体系，实现小区公共、交通、装修、装饰管理的行政机关与物业机构的联动，以便更加科学有效地实现对小区的物业管理。
（六）充实公共部位维修基金，简化基金的报批使用手续。由于目前采取的由业主在购房时按购房款2-3%比例缴交公共部位维修基金的募集方式渠道过于单一，不利于小区可持续管理。因此，有必要在将来开征的房产税或物业税中提取部分比例用于补充、充实小区物业的公共部位维修基金。而且为了防止由于公共部位维修基金的使用程序过于繁琐和复杂，基金的使用效率过于低下，影响小区的物业管理品质和小区业主的生命财产安全。可以对基金的使用实行分类管理，对于部分事关小区业主生命财产安全，诸如小区消防、道路、安防等大修的，可由法律法规直接予以规定，由业主委员会申请，相关部门依法核准即可拨付投入使用。对于涉及部分业主利益的，可以简化程序，由涉及到建筑物区分所有权的业主进行民主表决，在表决通过后，业主委员会即应向相关部门提出申请，动用属于这部分业主所有的公共部位维修基金，以确保物业安全、合理地可持续使用。
（七）对老旧小区配套设施进行整修改造，纳入正常物业管理体系运作。对于没有物业管理的老旧小区，各级政府应以街道为单位进行摸排，在摸排基础上提出整合方案，由财政出大头、住户出小头的方式，对这些老旧社区的基础设施配套进行整改、完善，在整改结束后，通过把小区业主的物业缴交情况列入个人信用系统，确保物业收费率，引进物业企业对小区实行专业管理。对于老旧小区业主物业费足额缴交仍无法满足小区正常的基本物业管理要求的，政府相关部门在经过一定程序的认定之后，可给给予适当的财政补贴；对于小区业主确实存在生活困难的，纳入城市社保、低保行业予以个案解决，以切实妥善解决老旧小区的物业管理问题。
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[①] 本文为合作作品。
[②]《东南快报》2009年8月19日《福州：业委会越权损失要赔偿 严防业以权谋私》。
[③]《海峡都市报》2009年11月28日《福州57家不合规物业资质被注销 另有6家被罚》。
[④] 《海峡都市报》2011年10月15日《福州闽发西湖广场存消防隐患 35家商铺被临时查封》。
[⑤] 《海峡都市报》2011年10月19日《福州芍园一号文化创意园 因消防隐患被查封》。[⑥]《东南快报》2007年8月8日《福州物业纠纷案物业告业主的多》。“据福州市中院相关人士介绍，去年物业纠纷案件数量同比增119%，2005年至今年上半年，福州市两级法院共受理1、2审物业管理纠纷案件918件，涉及业主1323户，其中主要以物业管理企业起诉业主为主，业主告物业管理企业的仅有2件，占7.4%。纠纷数量最多的案件为物业管理企业向业主或使用人追索物业管理费、水电费，业主以收费依据不足、前期遗留问题、物业管理质量低下等理由拖欠物业管理费，这些案件共占收案数的90.5%”
[⑦] 《海峡都市报》2011年9月28日《日出东方小区陷停电漩涡》。
[⑧] 《半岛都市报》2007年8月17日《动用“房屋养老金”谈不拢公共维修基金怎么花?》。
[⑨] 《海峡都市报》2010年7月22日《泉州2.59亿公维金手续繁琐无人申请使用》。
[⑩] 《长江商报》2007年4月10日《武汉16.2亿房屋公共维修基金几乎闲置》。
[11] 《保安爆料 别墅区安保薄弱 死者家属要起诉物业》。
[12] 《东南快报》2011年7月6日《福州仓山一小区违建风越刮越猛违章建筑越长越高》。
[13] 《东南快报》2011年10月20日《环北一村近千个老旧小区无物业谁来保安全？》。
[14] 《海峡都市报》2011年10月14日《福州晋安区环北一村两男一女死在出租房内》。
[15] 《海峡都市报》2007年8月8日《福州“社区调解员”提前介入物业纠纷》。
[16]《海峡都市报》2011年9月18日N1版《一个章卡住福州大景城小区新物业入驻》。
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催缴物业管理费通知11-27
物业管理费催缴方案02-23
催缴物业费通告10-19
物业服务费催缴函12-27
09 物业管理费07-22
物业公司物业管理工作经验汇报11-17
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