房地产估价案例

房地产估价案例（精选8篇）

房地产估价案例 篇1

房地产估价案例与分析

《房地产估价案例与分析》考试大纲

第一章 房地产估价文书写作

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价主要文书写作的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 房地产估价文书概述

一、房地产估价文书的种类及作用

（一）估价委托书

（二）估价委托合同

（三）估价项目来源和接洽情况记录

（四）估价作业方案

（五）估价所需资料清单

（六）估价对象实地查看记录

（七）估价报告

（八）估价报告内部审核表

（九）估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录

（十）估价报告交接单

二、房地产估价报告写作的文字要求

（一）对词义的要求 1.用词准确

2.语义鲜明，不能含混不清、模棱两可 3.用词不可带有较强的感情色彩 4.用词简练、标准，不堆砌、不生造 5.朝向与楼层

（二）对语句的要求 1.句子简洁，概括性强 2.搭配得当 3.逻辑严密

（三）要防止错别字和错漏 第二节 房地产估价报告写作

一、房地产估价报告的构成要素

二、房地产估价报告的写作

（一）封面的写作 1.估价报告名称 2.估价项目名称 3.委托人 4.估价机构

5.注册房地产估价师 6.估价作业日期 7.估价报告编号

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（二）目录的写作

（三）致委托人函的写作

（四）注册房地产估价师声明的写作

（五）估价的假设和限制条件的写作

（六）估价结果报告的写作 1.标题 2.委托人 3.估价机构 4.估价对象 5.估价目的 6.估价时点 7.价值定义 8.估价依据 9.估价原则 10.估价方法 11.估价结果 12.估价人员 13.估价作业日期 14.估价报告使用期限

（七）估价技术报告的写作 1.实物状况（或个别因素）分析 2.区位状况分析 3.市场背景分析 4.最高最佳使用分析 5.估价方法选用 6.估价测算过程 7.估价结果确定

三、房地产估价报告示例

第三节 其他房地产估价主要文书写作

一、估价委托合同

（一）估价委托合同内容构成

（二）估价委托合同写作示例

二、估价所需资料清单

（一）对房地产价格有普遍影响的资料

（二）对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料

（三）相关实例资料

（四）反映估价对象状况的资料

三、估价作业方案

（一）拟采用的估价技术路线和估价方法

（二）拟定资料收集渠道

（三）预计需要的时间、人力和经费

（四）估价作业步骤和时间进度安排

四、估价对象实地查看记录

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（一）住宅房地产实地查看记录 1.住宅房地产实地查看内容

2.住宅房地产实地查看记录表示例

（二）经营性房地产实地查看记录 1.经营性房地产实地查看内容

2.经营性房地产实地查看记录表示例

（三）工业房地产实地查看记录 1.工业房地产实地查看内容

2.工业房地产实地查看记录表示例

（四）在建工程实地查看记录 1.在建工程实地查看内容

2.在建工程实地查看记录表示例

五、估价报告内部审核表

（一）估价报告内部审核表内容构成

（二）估价报告内部审核表示例

考试要求

要求考生掌握本章内容。

第二章 不同类型房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对居住、商业、商务办公、旅馆、餐饮、娱乐、工业、农业、特殊用途等不同类型房地产估价的特点和影响因素的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 居住房地产估价

一、居住房地产及其特点

（一）单宗交易规模较小，但市场交易量十分巨大

（二）具有较强的相似性、可比性

（三）不同类型住房价格内涵差异明显

二、影响居住房地产价格的因素

（一）影响居住房地产价格的主要区位状况

1.交通条件

2.生活服务设施

3.教育配套设施

4.环境质量

（二）影响居住房地产价格的主要实物状况

1.建筑结构、类型和等级

2.设施与设备

3.建筑质量

4.装修

三、居住房地产估价的常用方法

（一）市场法

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（二）成本法

（三）收益法

四、居住房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商品房估价的技术路线及难点处理

（二）房改房、经济适用住房估价的技术路线及难点处理 第二节 商业房地产估价

一、商业房地产及其特点

（一）商业房地产及其种类 1-百货店业态结构特点 2.超级市场业态结构特点 3.大型综合商场业态结构特点 4.便利店业态结构特点 5.专业店业态结构特点 6.专卖店业态结构特点 7.购物中心业态结构特点 8.家居中心业态结构特点 9.仓储商店业态结构特点

（二）商业房地产特点 1.收益性

2.经营内容多，业态多样

3.出租、转租经营多，产权分散复杂 4.装修高档且复杂

5.垂直空间价值衰减性明显

二、影响商业房地产价格的因素

（一）影响商业房地产价格的主要区位状况 1.地段繁华程度 2.交通条件 3.临街状况 4.楼层

（二）影响商业房地产价格的主要实物状况 1.建筑品质及内部格局 2.净高 3.面积 4.装修 5.无形价值

三、商业房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商业房地产估价的技术路线及难点处理

（一）不同经营方式商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.出租型商业房地产 2.运营型商业房地产

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（二）不同规模商业房地产估价的技术路线及难点处理 1.整幢商业房地产估价 2.整层商业房地产估价

3.同层商业房地产不同铺面估价

（三）空置、烂尾商业房地产估价的技术路线及难点处理 第三节 商务办公房地产估价

一、商务办公房地产及其特点

（一）商务办公房地产及其分类

（二）商务办公房地产的特点 1.所处区位好，规模大

2.多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善 3.出租经营为主，多由专业物业服务企业管理

二、影响商务办公房地产价格的因素

（一）影响商务办公房地产价格的主要区位状况 1.集聚程度 2.交通条件 3.周边环境 4.楼层

（二）影响商务办公房地产价格的主要实物状况 1.外观形象 2.内部装修 3.设备、设施 4.智能化程度 5.物业服务水平6.租户类型

三、商务办公房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

四、商务办公房地产估价的技术路线及难点处理

（一）商务办公房地产租金的求取 1.租约问题

2.租金构成内涵问题 3.租金支付方式问题 4.地下车库租金问题

（二）整幢商务办公房地产估价的技术路线及难点处理 1.单纯型商务办公房地产 2.商住型商务办公房地产 3.综合型商务办公房地产

第四节 旅馆房地产估价

一、旅馆房地产及其估价特点

（一）旅馆房地产及其特点

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1.饭店、酒店、宾馆房地产及其特点 2.旅店、招待所及其特点

（二）旅馆房地产的估价特点 1.转让少且一般为整体转让 2.功能多样

3.一次性投资大、投资回收期较长、经营风险较大 4.价值主要体现在接待客户类型及其能力

二、影响旅馆房地产价格的主要因素

（一）影响旅馆房地产价格的主要区位状况 1.交通条件 2.周围环境

（二）影响旅馆房地产价格的主要实物状况 1.设备设施和用具 2.经营管理

三、旅馆房地产估价方法的选用

（一）收益法

（二）市场法

四、旅馆房地产估价的技术路线及难点处理

（一）星级酒店不同功能用房收益的测算

（二）星级酒店净收益的求取

第五节 餐饮房地产估价

一、餐饮房地产及其估价特点

（一）地段选择的差异性

（二）营业收入的差异性

二、餐饮房地产估价的技术路线及难点处理 第六节 娱乐房地产估价

一、娱乐房地产及其估价特点

二、娱乐房地产估价的常用方法

（一）收益法

（二）市场法

（三）成本法

三、娱乐房地产估价技术路线及难点处理 第七节 工业房地产估价

一、工业房地产及其估价特点

（一）涉及的行业多

（二）非标准厂房多，建筑工程造价相差大

（三）要区分设备和建筑物的造价

（四）受腐蚀的可能性大

二、影响工业房地产价格的主要因素

（一）影响工业房地产价格的主要区位状况 1.交通条件

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2.基础设施

3.地理位置

（二）影响工业房地产价格的主要实物状况

1.用地面积与形状

2.地质和水文条件

3.房地产用途

三、工业房地产估价的常用方法

（一）成本法

（二）市场法

（三）收益法

四、工业房地产估价的技术路线及难点处理

第八节 农业房地产的估价

一、农业房地产估价的一般特点

二、农业房地产常见的估价方法和技术路线

第九节 特殊用途房地产估价

一、停车库的估价

（一）地下停车库特点

（二）地下停车库的价格特点

（三）地下停车库常见的估价方法和技术路线

二、加油站的估价

（一）加油站房地产估价的一般特点

1.位置极其重要并且分布离散性较强

2.经营的个性差异显著

3.存在成品油特许经营权带来的超额利润

（二）加油站常见的估价方法和技术路线

考试要求

1.掌握居住房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

2.掌握商业房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

3.掌握商务办公房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

4.熟悉旅馆房地产及其估价的特点，影响该类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

5.熟悉餐饮房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

6.熟悉娱乐房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

7.熟悉工业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

8.了解农业房地产及其估价的特点，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法；

9.了解特殊用途房地产及其估价的特点，影响这些类型房地产的主要区位状况和主要实物状况，在该类型的房地产估价中如何选用估价方法。

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第三章 不同目的房地产估价

考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对不同估价目的在房地产估价时所起的作用，房地产估价的假设前提，房地产价值类型与房地产估价前提之间的关系，房地产价值类型和估价前提、房地产权利和房地产交换价值之间的关系，以及它们和房地产估价目的的关系等的了解、熟悉和掌握程度。

考试内容

第一节 建设用地使用权出让价格评估

一、建设用地使用权出让价格评估的特点

（一）建设用地使用权出让价格评估应采用市场价值标准

（二）估价时点一般为估价作业日期以后某一时点

（三）不同出让方式可侧重采用不同的估价方法

（四）搜集市场资料时，尤其应注重所选实例的可替代性

二、建设用地使用权出让价格评估方法的选择

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）基准地价修正法

第二节 房地产转让价格评估

一、房地产转让价格评估的特点

二、房地产转让价格评估常用方法

（一）市场法

（二）假设开发法

（三）成本法

（四）收益法

（五）基准地价修正法

第三节 房地产抵押价值评估

一、房地产抵押价值内涵及评估实质

二、房地产抵押估价的法律规定

（一）可以设定抵押的房地产及对其抵押时的要求

（二）不得设定抵押的房地产

（三）其他限制条件

（四）与房地产抵押估价有关的规定

三、房地产抵押价值评估技术路线及估价方法

（一）完全产权房地产

（二）不完全产权房地产

（三）部分（局部）房地产

（四）在建工程房地产

（五）乡（镇）、村企业房地产

四、房地产抵押估价的注意事项

（一）估价目的

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（二）估价时点

（三）确认估价对象可以作为设定抵押的房地产

（四）合理确定假设前提和限制条件

（五）把握市场风险防止高估

（六）估价中的谨慎原则

（七）市场变现能力分析

（八）说明与风险提示

（九）其他

第四节 城市房屋拆迁估价

一、城市房屋拆迁估价内涵及特点

（一）估价数量大

（二）涉及面广，社会影响大

（三）估价对象复杂，需要协调各种关系

（四）补偿价格关联性强

二、城市房屋拆迁估价的标准与方法

三、城市房屋拆迁估价技术路线

（一）“标本房屋”市场价格评估技术路线 1.确定“标本房屋”的基本条件 2.选择“标本房屋”

3.评估“标本房屋”的市场价格 4.评估确定其他拆迁房屋的市场价格

（——）“典型房屋”市场价格评估技术路线

（三）区位指导价市场价格评估技术路线

四、城市房屋拆迁估价应注意的问题

（一）拆迁估价的估价对象

（二）拆迁估价委托人的合法性

（三）拆迁估价的价值标准、估价目的和估价时点

（四）拆迁估价价格内涵

（五）几种特殊产别房屋的估价

五、城市房屋拆迁估价的工作方式

（一）拆迁估价前的准备工作

（二）入户调查

（三）室内作业，出具估价报告

（四）现场答疑

六、城市房屋拆迁估价纠纷的解决 第五节 房地产强制拍卖估价

一、房地产拍卖的相关法律规定

二、房地产强制拍卖估价的特点

（一）强制处分

（二）快速变现

（三）市场需求面窄、推广力度小

（四）消费者心理因素

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（五）购买者的额外支出

三、房地产强制拍卖估价的技术路线

四、房地产强制拍卖估价的类型与方法

（一）商品房

（二）行政趔拨地上的房产

（三）在建工程

第六节 房地产损害赔偿估价

一、房地产价值损失的原因及种类

（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失 1.房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失 2.小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失 3.小区周边规划修改、变更导致的房地产价值损失

4.房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

5.房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

（三）因环境污染造成房地产价值损失

（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失

（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害

（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

二、房地产损害造成的损失分析

（一）房地产损害的分类

1.按照房地产受损害的部位划分

2.按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分 3.按照暂时性的损害和永久性的损害划分

（二）房地产损害的赔偿金额

三、房地产损害赔偿估价内涵及特点

（一）房地产损害赔偿评估内涵

（二）房地产损害赔偿评估价值定义

（三）损害赔偿估价的特点

四、房地产损害赔偿估价方法选择

（一）修复费用法（成本法）

（二）损失资本化法

1.净收益减少收益年期不变型 2.净收益不变收益年期减少型 3.净收益、收益年期减少型

（三）赔偿实例比较法

（四）损害前后价差法

五、房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

（一）规划变更导致房地产价值损失的估价技术路线及难点处理

（二）商品房质量缺陷导致价值减损的估价技术路线及难点处理

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第七节 房屋租赁价格评估

一、房屋租赁价格评估的特点

（一）住宅类房屋租赁价格评估分为政策性评估和市场租赁评估两种类型

（二）租约对租金估价有一定的影响

（三）划拨土地上的营利性房屋租赁价格评估应确定土地收益中的国家部分

二、房屋租赁价格管理的法律规定

（一）房屋租赁价格应以合同形式载明

（二）不同用途房屋租赁价格管理规定

（三）私房租赁价格管理规定

三、房屋租赁价格评估常用的估价方法

（一）市场法

（二）收益法

（三）成本法

第八节 房地产课税估价

一、房产税估价

二、土地增值税估价

（一）区分评估目的，明确评估内容

1.隐瞒、虚报房地产成交价格的或转让房地产的成交价格低于房地产评估 价格又无正当理由的

2.提供扣除项目金额不实的

（二）扣除项目评估方法的选择 1.取得土地使用权所支付的金额 2.房地产开发成本

3.旧房及建筑物的评估价格

三、契税估价

第九节 企业各种经济行为涉及的房地产估价

一、企业各种经济行为涉及的房地产估价类型

（一）房地产权属发生转移

（二）房地产权属不发生转移

二、估价的假设前提

三、估价方法的选用

（一）房地产权属发生转移的估价

（二）房地产权属不发生转移的估价 1.掌握建设用地使用权出让价格评估； 2.掌握房地产转让价格评估； 3.掌握房地产抵押价值评估； 4.掌握城市房屋拆迁估价； 5.熟悉房地产强制拍卖估价； 6.熟悉房地产损害赔偿估价； 7.熟悉房地产租赁价格评估；

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8.熟悉房地产课税估价；

9.了解企业各种经济行为涉及的房地产估价。

第四章 房地产咨询顾问服务

本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场调查研究、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划和房地产贷款项目评估等房地产咨询顾问服务的了解、熟悉和掌握程度。

第一节 房地产市场调查研究

一、房地产市场调查研究类型

（一）整体房地产市场调查研究

（二）住宅房地产市场调查研究

（三）商业房地产市场调查研究

（四）写字楼房地产市场调查研究

（五）酒店房地产市场调查研究

（六）工业房地产市场调查研究

二、不同类型房地产市场调查研究报告内容

（一）住宅房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.房地产市场发展现状和趋势分析

3.客户分析

4.竞争分析

（二）商业房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.商业房地产发展现状及趋势

3.商圈（区域）分析

4.消费者消费习惯分析

5.客户分析

（三）写字楼房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.写字楼房地产市场发展状况和趋势

3.商务圈（区域）分析

4.竞争、典型项目研究

5.写字楼客户分析

（四）酒店房地产市场调查研究报告内容构成 1.宏观环境分析

2.酒店房地产的发展现状和特点

3.酒店消费者分析

4.酒店市场竞争分析

5.酒店经营者分析

第二节 房地产投资项目可行性研究

一、房地产投资项目可行性研究特点

二、房地产投资项目可行性研究报告主要内容

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房地产估价案例与分析

（一）项目总论

（二）项目概况

（三）项目投资环境分析

（四）项目区域环境分析

（五）房地产市场分析

（六）项目市场定位

（七）项目规划与建筑方案

（八）项目开发建设进度安排

（九）投资估算与资金筹措

（十）项目经济效益分析

（十一）项目风险分析

（十二）项目社会效益和影响分析

（十三）项目可行性研究结论与建议 第三节 房地产开发项目策划

一、房地产开发项目策划的特点

（一）地域性

（二）系统性

（三）前瞻性

（四）市场性

（五）创新性

（六）多样性

二、房地产开发项目策划报告主要内容

（一）项目背景

（二）开发项目地块分析 1.地块的自然条件分析

2.地块周边的经济及社会条件分析 3.地块的环境条件分析

（三）开发项目市场调查与分析 1.市场环境调查与分析 2.市场需求容量调查与分析

3.消费者和消费者行为调查与分析 4.竞争情况调查与分析

（四）开发项目SWOT分析 1.开发项目的优势分析 2.开发项目的劣势分析 3.开发项目的发展机遇分析 4.开发项目的威胁分析

（五）开发项目的市场定位 1.消费群体定位 2.项目形象定位

3.规划设计及建筑形象定位 4.户型定位 5.价格定位

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房地产估价案例与分析

6.物业管理定位

（六）开发项目的产品策划及规划建议 1.项目总体规划设计建议 2.建筑个体设计建议 3.环境景观设计建议 4.户型设计建议

（七）开发项目的定价及价格策略 1.开发项目定价目标 2.开发项目定价方法选择 3.开发项目价格策略选择

（八）开发项目广告策划及销售 1.开发项目广告设计 2.开发项目广告媒体选择

3.开发项目销售计划及策略制定

第四节 房地产贷款项目评估

一、房地产贷款项目评估的含义

二、房地产贷款项目评估相关法律法规及技术标准规定

三、房地产贷款项目评估的特点

（一）综合性

（二）科学性

（三）专业性

（四）特殊性

四、房地产贷款项目评估的内容

五、房地产贷款项目评估的注意事项

（一）评估的侧重点

（二）动态与静态分析

（三）项目风险评估

（四）项目市场评估

考试要求

1.掌握房地产市场调查研究；

2.熟悉房地产投资项目可行性研究； 3.熟悉房地产开发项目策划； 4.熟悉房地产贷款项目评估。

房地产估价案例 篇2

房地产估价是指房地产专业估价人员, 根据待估房地产的估价目的, 遵循房地产的估价原则和程序, 在充分了解和掌握待估房地产的基本情况、房地产市场资料和深入分析房地产价格影响因素的基础上, 选择科学而合适的估价方法, 并结合估价人员的经验, 对房地产在一定产权状态和一定时点的市场价值所做出的推测和判断。根据房地产的概念可知, 房地产估价包括地产的估价、房产的估价以及房地结合体的估价。

结合我国当前房地产业的实际情况, 我国房地产估价应遵循的基本原则主要有:合法原则、最佳利用原则、公平原则、替代原则、评估时点原则等。

1、合法原则

房地产估价是对房地产价值的一种推测和判断, 这其中必然带有估价人员一定的主观意志, 因此必须减少这种主观性。行之有效的措施就是制定相应的法律、法规。这些基本法规有《土地管理法》、《城市规划法》、《城镇国有土地有偿出让、转让暂行条例》等。估价人员不仅要熟悉这些法规, 而且要做到依法评估。

2、公平原则

公平原则是指评估人在进行估价时, 必须坚持公平、公正的原则, 严格按照规定的规范、程序和方法, 客观地判断房地产的价值。

3、替代原则

替代原则是基于经济学中的替代原理。该原则是房地产估价的三个主要估价方法 (市场比较法、成本法和收益法) 的基础。

4、评估时点原则

房地产估价是对房地产价值在特定时间的客观反映, 同一宗房地产在不同时间进行评估会产生很大的差别, 因此房地产估价带有明显的时间性。

房地产估价原则是房地产估价概念的逻辑延伸, 它使房地产估价具体化, 进一步降低了房地产估价人员的主观性因素, 降低了房地产估价的风险, 使房地产的估价更具客观性。因此, 房地产估价原则是房地产估价的重要组成部分。

二、房地产估价方法分析

(一) 市场比较法概述

1、市场比较法的基本概念

市场比较法是参照于估价时点近期类似房地产的实际成交价格来评定待估房地产价格的一种估价方法。市场比较法是以市场实际交易价格为估价基准, 所以市场比较法是一种说服力较强, 适用范围较广及普遍采用的重要估价方法。

2、市场比较法应用的条件

市场比较法在市场经济非常发达的国家和地区被普遍使用。因为在市场经济发达区域, 通常由相当发达的房地产市场, 而且市场比较所需要的有关房地产交易的价格资料, 很容易从经纪人、法院或政府税收部门那得到。应用市场比较法进行房地产价格评估, 其基本条件就是需要有一个充分发展的房地产市场, 以及一个可以供便捷利用的市场资料源。

3、市场比较法操作步骤

运用市场法估价, 首先需要拥有大量真实的交易实例。只有拥有了大量真实的交易实例, 才能把握正常的市场价格行情, 才能据此评估出客观合理价格或价值。

不是任何交易实例都可以用来参照比较的, 有些交易实例并不合适。因此需要从中选取符合一定条件的交易实例作为参照比较的交易实例即可比实例。选取可比实例有4个基本要求: (1) 可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产; (2) 可比实例的成交日期与估价时点接近; (3) 可比实例的交易类型应与估价目的吻合; (4) 可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。建立价格可比基础包括: (1) 统一付款方式; (2) 统一采用单价; (3) 统一币种和货币单位; (4) 统一面积内涵; (5) 统一面积单位。

运用市场比较法估价应按下列步骤进行: (1) 搜集交易实例; (2) 选取可比实例; (3) 建立价格可比基础; (4) 进行交易情况修正; (5) 进行交易日期修正; (6) 进行区域因素修正; (7) 进行个别因素修正; (8) 求出比准价格。

(二) 收益法

收益法是预计估价对象未来的正常纯收益, 选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。

1、收益法的估价原理

收益法的理论依据是效用价值论一一房地产投资的预期收益原理。预期原理说明决定房地产当前价值的, 重要的不是过去的而是未来的因素。因此, 购买收益性房地产, 可以视为一种投资:投资者购买收益性房地产的目的, 不是购买房地产本身, 而是购买房地产未来所能产生的收益, 是以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。

2、收益法的适用范围

收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产, 如住宅 (特别是公寓) 、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场等。它不限于估价对象本身是否有收益, 只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性房地产的估价, 收益法大多不适用。

3、收益法估价的操作步骤

运用收益法估价一般分为以下7个步骤: (1) 收集有关房地产收入和费用的资料; (2) 估算潜在毛收入; (3) 估算有效毛收入; (4) 估算运营费用; (5) 估算净收益; (6) 选用适当的资本化率; (7) 选用适宜的收益法计算公式求出收益价格。

(三) 成本法概述

1、成本法的概念

成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格或重建价格, 然后扣除折旧, 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法也可以说是房地产价格各构成部分的累加为基础来估算房地产价格的方法。成本法的理论依据是劳动价值论一一商品的价格依据其生产所必要的成本。

2、成本法的适用范围

《房地产估价规范》指出:“在无市场依据或市场依据不充分而不采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下, 可采用成本法作为主要的估价方法。”从这一条款可以看出成本法在各种估价方法中具有不可替代的特殊用途, 尤其适用于下述房地产估价: (1) 无交易、无收益的房地产估价; (2) 特殊目的房地产估价; (3) 特殊建造的房地产; (4) 狭小市场上的房地产; (5) 市场比较法中的修正计算。

3、成本法估价的步骤

运用成本法估价一般分为四个步骤进行: (1) 收集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料; (2) 估算重新购建价格; (3) 估算折旧; (4) 求取计算价格。

三、完善我国房地产估价的建议

(一) 理论研究

鉴于目前我国房地产估价基础理论的稀缺性, 以及房地产估价实务对房地产估价理论需求的多样性和复杂性, 在房地产估价的理论研究层次上, 应加强基础理论的研究。因此, 要完善我国的房地产估价体系, 必须加强房地产估价理论的研究以及加快房地产估价方法的创新。

(二) 制度建设

为完善我国房地产估价体系必须加强制度建设, 主要的措施有:

1、完善房地产估价的相关法律法规

对房地产估价中介制度、政府管理体制及其职能、行业组织的管理体制及其职能、执业资格准入制度、机构准入制度、机构组织形式、监督与惩处办法等方面, 都应以法律、行政性法规和部门规章的形式加以规范和确定, 做到依法管理。

2、建立房地产估价行业统一、规范管理的体制框架

要建立房地产估价行业统一、规范管理的体制框架, 必须建立和完善以下四种体制:行业自我管理体制、行业外部管理体制、行业准入制度、房地产估价纠纷调处机制。

建立统一、规范管理的房地产估价体制, 是指由全国房地产价格评估行业协会和各级地方行业协会成为房地产估价行业的管理主体。其性质是具有行业自律性质的社会团体。

3、制定和完善全国统一的估价准则

这方面的措施主要有:统一估价执业资格、建立统一的评估准则、推行房地产估价的国家标准、建立全国性的房地产估价信息库、要制止垄断行为等。

(三) 估价机构的管理

房地产估价中介机构是房地产估价的实体, 是具体的组织者和行为者, 强化房地产估价机构自身的管理是完善我国房地产估价制度的关键。目前, 加强房地产估价机构内部管理的措施有:

1、提高估价报告书的质量。估价报告书的质量是估价机构生存之本, 房地产估价机构应在实践中不断提高自身的服务水平。为此, 房地产估价机构首先要注重估价资料的收集, 建立一整套房地产估价基础数据资料, 并不断更新和增加, 是估价人员撰写报告创造良好的基础条件;其次, 要建立房地产估价的严格操作程序和内部质量管理制度;再次, 要杜绝估价人员的不正之风。

2、要保护估价成果, 提高社会效益, 还有必要进行估价跟踪管理。估价跟踪管理是估价工作的延伸, 没有跟踪管理, 估价工作只能徘徊在低级阶段, 要提高估价工作水平, 就应重视估价的跟踪管理工作, 固为它是在较高一级层次上, 更完善的、能使所所有结果准确的估价管理。

房地产估价教学改革策略探讨 篇3

【关键词】房地产评估 教学 改革策略

【中图分类号】F293.30-4 【文献标识码】A 【文章编号】2095-3089（2016）09-0114-02

一、房地产估价概述

1978年“改革开放”政策的全面推行使我国的国有土地使用制度和城镇住房制度有了新的发展方向，房屋被作为一种商品开始在市场流通。房地产估价活动也正是在这样的背景下应运而生，虽然起步较晚，但发展很快，一方面大胆借鉴西方发达国家以及我国台湾、香港地区的估价理论和方法成果，另一方面积极集合国内自身实际情况，发展出一套适合我国国情需要的房地产估价方法。由于受英国估价体系的影响较深，因此我国的估价方法更倾向于经验与理论结合。

房地产估价的概念正式提出于1999年颁布实施的《房地产估价规范》并被广泛沿用至今。该规范指出，房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动体。本文中所提及房地产均为狭义上的房地产概念，即指土地、土地上的建筑物及其不可分离的部分，以及与土地和建筑物有关的权力和利益等。

房地产估价行为一直是以房地产属性为基础、以市场经济为导向，以理论规范为支撑的、不以主观意识为转移的客观活动。然而影响房地产价格的因素复杂多变，估价行为必须依赖于科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须结合估价人员的经验。

二、房地产估价教学的问题

缺乏房地产估价实践教学条件。房地产估价作为一门实践性很强的课程，需要让学生在掌握估价理论知识的基础上，有动手参与估价操作的机会，加深对估价流程的理解。当前的教学计划中缺乏实地调查性质的实践教学学时，致使实践教学环节薄弱。

课程内容略显枯燥。与房地产营销、房地产经纪等课程相比，房地产估价不需要懂得与客户接洽的技巧和能力，更多的是要解决技术性的问题，尤其是估价方法的学习，是纯技术性，所以学起来相对比较枯燥乏味。这就需要激发学生学习的积极性。

动手能力和解决问题的能力培养。每一个估价方法的掌握，一是需要做大量的练习，二是要对案例进行研究，提出解决方案，所以在学习过程中，特别要求学生具有很强的动手能力和解决问题的能力。

对教师素质要求高。因为房地产估价知识体系繁杂，涉及统计学、经济学、管理学等多门学科，难度较大，所以对相关授课教师的要求也颇高，既要全面掌握理论知识，并且还需联系实际，不断加深估价知识的应用。而目前师资中最突出的一个问题是对房地产专业课程之间知识联系理解不够，房地产相关技能、经验不足。

三、房地产估价方法

1.市场比较法

市场比较法是将估价对象与估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行适当的修正，以此推算估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。市场比较法适用的对象是具有交易性的房地产，如房地产开发用地、普通商品住宅、写字楼、商铺、标准厂房等。该方法是不适用很少发生交易、数量比较少的房地产，如特殊厂房、学校、纪念馆、教堂、寺庙等。

2.收益法

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法按资本化的方式不同，分为直接资本化法和报酬资本化法。直接资本化法是将估价对象未来某一年的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。报酬资本化法即现金流量折现法，是房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，选用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。运用收益法估价，需要预测估价对象的未来收益。可用于收益法中转换为未来收益主要有如下几种：潜在毛收入；有效毛收入；净运营收益；税前现金流量；期末转售收益。运用收益法估价，核心是预测净收益。收益性房地产获取收益的方式，主要有出租和营业两种。一是基于租赁收入测算净收益，例如存在大量租赁实例的普通住宅、公寓、写字楼、商铺、标准厂房、仓库等类房地产；二是基于营业收入测算净收益，例如旅馆、影剧院、娱乐场所、加油站等类房地产。收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点，实际发生时间与这种假设有偏差，这样才可以用利息费用作调整。例如客观租金收入发生在期末，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期末，这时应考虑期间发生费用的贷款利息；租金收入发生在期初，费用在期间均匀发生，而评估时假设收入费用发生在期初，这时应考虑期间发生的费用进行折现。收益法实际上是一种动态法，而考虑利息费用是一种静态法，将两种方法混在一起，显得不严谨。因此，运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致，而不必再考虑利息费用。

3.成本法

成本法是先分别求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧，然后将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。成本法最基本的公式为：房地产价格=重新购建价格-折旧。

上述公式根据下列三类估价对象而具体化：（1）新开发的土地；（2）新建的房地产；旧的房地产。适用于旧房地产的基本公式是：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。我认为以上的公式存在问题，现在土地出让是有期限的，缺少剩余使用年限修正；并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值，而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值，包含建设期的贷款利息和开发利润。

所以我认为这公式更明确：旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=（土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润）×剩余使用年限修正系数+（前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润）×成新率。

4.假设开发法

假设开发法的估价对象是具有开发或再开发潜力的房地产，可分为待开发的土地、在建工程、可装饰修改或可改变用途的旧房三大类。未来开发完成后的价值可以用市场法或长期趋势法求取，也可以用收益法求取。根据考虑资金时间价值的方式不同，假设开发法分为现金流量折现法和传统方法。运用该方法要注意一个问题，房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率。

科学实用的估价方法，必须具备两个条件：既有科学的理论依据，又能反映现实交易行为。房地产估价的对象就是房地产。从实物形态上来看，房地产存在三种形态，即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。另外，房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格，因此，估价对象也涉及到物权。依据房地产估价的需要及其特点，这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型，并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。

四、房地产估价课程改革方向

1.课程总体设计

针对教师缺乏相关经验的不足之处，结合高职教育培养高素质技能型人才的目标，学院可以成立由房地产行业、企业专家与学院教师组成的房地产经营与估价专业教学指导委员会。在企业、行业专家的参与指导下，通过对人才需求市场的调研，得出房地产评估与管理专业毕业生的职业岗位是以房地产估价员为主。根据估价工作实际情况及对估价员岗位任务所进行的分析，我们获得了估价员职业要求：熟练的房地产估价技术应用能力；良好的组织、沟通、协调、合作能力及文案写作能力；房地产市场调查、资料收集能力。

2.合理设置项目，贴近教学与岗位

项目的设置是项目教学的关键，项目应该贴近教学，符合教学大纲的要求。项目的设置也应该贴近岗位，从岗位出发，筛选出典型的项目，着重培养学生的职业技能。《房地产估价实训》是在《房地产估价原理与方法》后开设的课程，学生具有一定房地产估价专业知识和技能水平，《房地产估价实训》在于培养学生估价原理与方法的运用，能够撰写房地产估价报告。因此结合教学，将房地产估价实训项目确定为评估特定估价对象，撰写估价报告。而估价对象的确定是实训项目的核心。有的学校实训项目的估价对象不统一，估价对象可以来自教师，也可以由学生自行选择，这种形式的项目教学中评估的物业类型较丰富。但由于项目随意性过大，无法辨别估价对象的真实性，也存在学生绕过难点或者随意抄袭的现象。有的学校实训项目的估价对象是学校物业，这虽然便于学生考查，但学校物业的评估不具有典型性，若以学校物业模拟住宅或商业，假设因素过多，仿真性不高。结合估价岗位，本项目教学的实训项目的估价对象由教师从实际评估项目中选出，真实的估价目的和业务关系激发了学生的学习兴趣，便于学生实际调查和资料收集，也保证了项目难度适中，不过于简单，也不至于学生没有办法完成。该实训项目是对重庆南洋大厦烂尾楼进行估价，南洋大厦位于重庆南岸南坪新街90号，总建筑高度是99.1米，地上28，地下2层；占地面积：2111平方米，总建面约为29076平方米，其中6层高的裙楼，约为4890平方米，塔楼约为21589平方米。估价是为了转让，即为委托人转让估价对象提供市场价值参考。

五、结束语

通过对《房地产估价》课程内容的选取，分组教学组织的实施，调动了学生学习积极性，增强团队协作意识，也突出了过程性考核，但同时也对教师的课堂教学组织提出了更高的要求。

参考文献：

[1]马伟.基于系统论的中国房地产业健康发展研究[D].北京交通大学，2014.

[2]张文.特征价格模型在房地产评估中的应用[D].华北电力大学，2014.

[3]张琼莉.既有住宅建筑的估价方法研究[D].长安大学，2014.

房地产估价师案例与分析试题 篇4

(一)

甲房地产开发公司(以下简称甲公司)开发建设——普通住宅小区，向社会公开预售。12月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同(李某为首次购房)。房屋竣工后，经房地产测绘机构测算，该房屋套内建筑面积为70㎡，阳台面积为6㎡，套内墙体建筑面积9㎡，分摊共有建筑面积13㎡。

第 1 题 下列关于李某签订商品房预售合同的表述中，正确的为( )。

A.商品房预售合同未经备案，合同无效

B.在商品房预售合同中，可以约定面积误差处理方式

C.李某可以将预购的未竣工的商品房再转让

D.商品房预售后，甲公司应当在签约之日起30日内办理商品房预售合同登记备案。

【正确答案】： B,D

第 2 题 李某所购房屋的建筑面积为( )㎡。

A.70

B.76

C.83

D.92

【正确答案】： C

【参考解析】： 成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。李某所购房屋的建筑面积=70㎡+13㎡=83㎡。

第 3 题 签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请( )。

A.房屋预告登记

B.房屋所有权初始登记

C.房屋转移登记

D.商品房预售合同登记备案

【正确答案】： A

第 4 题 按现行登记，下列关于李某购买的住房可享受的税费优惠政策的表述中，正确的`为( )。

A.李某按成交价1%缴纳契税

B.房屋交付后，李某转让该房，免征土地增值税

C.李某抵押该房，减半征收印花税

D.李某出租该房，免征个人所得税

【正确答案】： A,B

(二)

年，甲房地产开发公司(以下简称甲公司)依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款万元。8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

第 100 题 该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为( )万元。

A.0

B.6000

C.6475

D.8000

【正确答案】： B

【参考解析】： 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值8000万元-2000万元=6000万元。

第 1 题 人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由( )参照评估确定。

A.人民法院

B.估价机构

C.拍卖师

D.开发商

【正确答案】： A

第 2 题 首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于( )万元。

A.4352

B.4800

C.5120

D.5440

【正确答案】： C

【参考解析】： 人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80%;如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000万元×80%×(1-20%)=5120万元。

第 3 题 如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为( )。

A.无效应价

B.有效应价

C.可以成交的价格

D.不确定

【正确答案】： B,C

【参考解析】： 最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格。

第 4 题 如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为( )年。

A.35.5

B.45.5

C.50.0

D.65.5

【正确答案】： B

房地产估价案例 篇5

（一）1．一般假设缺少一条：由于本地区类似房地产市场状况近一年来变化不大，估价对象房地产状况稳定，因此假设：本地区类似房地产市场状况与一年前首次抵押时情况一样，估价对象房地产状况除正常物质折旧外，其他情况与一年前首次抵押时一 样。

2．背离事实假设中“因为估价目的为再次抵押”错误，应改为：对同一抵押权人的续贷房地产抵押估价，抵押价值可不减去续贷对应的已抵押担保的债权数额。

3．不相一致假设中“按办公用途持续使用为假设前提”错误，应改为：本次估价以估价对象按照工业用途为估价前提。

4．不相一致假设中“本次估价采用估价委托人提供的实际面积数据”错误，应改为：本次估价按记载面积为准。

（二）1．朝向为南不对，应为北。

2．建筑结构不可能是砖混，应为钢混结构。

3．缺少租约情况记录，如租期、租金、付款方式等。4．查勘人中缺注册房地产估价师张××的签字。

（三）（1）该评估报告中应明确说明进行实地查勘的注册房地产估价师，不能笼统的以“我们”指代。

（2）该评估报告中应该是按照现有用途、最高最佳利用为假设前提。

（3）据题意，估价对象在价值时点有已抵押担保债权，因此不能对已知事实做违背事实假设。

（4）在存在不确定因素的情况下，房地产估价师做出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在处置时

可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估市场价值，不低估知悉的法定优先受偿款，并在估价报告中做出必要 的风险提示。抵押价值评估遵循谨慎原则，就低不就高，应充分考虑未来市场变化风险和短期强制处分等因素对房地产抵押 价值的影响。

（四）（1）错误：估价对象按照商业用途使用在法律上视为许可。改为：估价对象按照商业用途使用不合法，应按住宅用途评估。

理由：虽然李某已申请改建，但尚未办理完用途变更手续，因此从法律上讲，估价对象仍应按住宅用途评估。

（2）错误：若估价对象改建为商铺使用，未来作为商铺使用的收入现值，大于作为住宅使用的收入现值，则估价对象改建为 商铺使用经济上可行。

改为：若估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本、用途变更费用及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使

用的价值，则估价对象改建为商铺使用经济上可行。

理由：经济可行性检验的一般做法，是针对每种利用，首先预测它未来的收入和支出流量，然后将未来的收入和支出流量用

第1页，共4页 现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于或等于支出现值的利用才具有经济可行性，否则应被淘汰。

（3）错误：估价对象改建为商铺使用，扣除需支付的改造装修成本及应得利润后，其剩余价值大于作为住宅使用的价值，所

以，估价对象作为商铺利用的价值为最大。

改为：估价对象在目前住宅用途现状情况下，在维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提下，定量分析的结果是

第二种前提下利用价值最大，所以，估价对象作为商铺利用价值最大。理由：价值最大化是指在所有具有经济可行性的利用中，能够使估价对象的价值达到最大的利用，这便是最高最佳利用。价

值最大化应考虑维持现状、更新改造且改变用途、重新开发三种前提，不能只分析一种前提就得出结论。

（4）错误：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以重新开发为前提。

改为：综上所述，估价对象的最高最佳利用方式为商铺，故本次估价以更新改造且改变用途为前提。

理由：更新改造前提，是指经分析、判断，以更新改造再予以利用最为合理的，应选择更新改造前提进行估价。现有房地产 应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值－更新改造的必要支出及应得利润）>现状房地产的价值。改变用途前提，是指经分析、判断，以改变用途再予以利用最为合理的，应选择改变用途前提进行估价。现有房地产应改变用途的条件是：

（新用途下的房地产价值－改变用途的必要支出及应得利润）>现用途下的房地产价值。估价对象用途变更为商铺，属于更新 改造且变更用途。

（五）答案：

估价报告是估价机构出具的关于估价对象价值的专业意见，是估价机构履行估价委托合同、给予委托人关于估价对象价值的

正式答复，也是记述估价过程、反映估价成果的文件及关于估价对象价值的分析报告。上述估价报告片断中的错误、修改及 理由具体如下：

（1）错误：综合确定本次估价采用假设开发法、收益法、成本法三种估价方法。改为：综合确定本次估价采用假设开发法、成本法两种估价方法。理由：根据《房地产估价规范》（GB／T 50291—1999），通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、基准

地价修正法等。因估价对象为在建工程，具有开发潜力，宜采用假设开发法进行估价；又根据谨慎原则，估价对象为在建工

程，故采用成本法进行测算、验证（具体采用房地分别估价综合计价的方式进行估价，用比较法评估土地使用权价格，用成

本法评估在建工程房产价格，并估算在建工程于现状条件下的房地合一价格），并将两种估价方法的估算结果分析综合后得 出估价对象价值。

（2）错误：采用假设开发法时按自愿转让前提进行估价。

第2页，共4页 改为：采用假设开发法时按被迫转让前提进行估价。

理由：假设开发法的估价前提有三种：①自己开发，即估价对象仍然由其拥有者或房地产开发企业开发；②自愿转让，估价

对象要被其拥有者或房地产开发企业自愿转让给他人开发；③被迫转让，估价对象要被迫转让给他人开发。同一估价对象在

这三种不同的估价前提下运用假设开发法估价，评估出的价值往往是不同的。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价 前提进行估价，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。房地产抵押估价和

人民法院拍卖房地产估价，一般应采用“被迫转让前提。

（3）错误：由于估价对象为商业用房，且成本造价资料较为齐全，故可采用收益法、成本法估算开发完成后的价值。

改为：由于估价对象为商业用房，故可采用收益法（或比较法结合长期趋势）估算开发完成后的价值。

理由：①当被征收房屋为商业用途时，应当采用收益法，其技术路线是通过比较法测算被征收房屋的租金，进而确定被征收

房屋当前的净收益并预测其未来的净收益，然后将其折现来求取被征收房屋市场价值。②假设开发法评估技术路线要首先根

据在建工程规划条件、现状，利用比较法和长期趋势法测算续建完成后的价值。

（4）错误：用成本法测算建筑物价格时，根据委托人提供的该在建工程项目造价资料等据实测算。

改为：用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项目的客观造价资料进行测算。理由：在运用成本法估价时注意：①应采用客观成本而不是实际成本；②应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析 进行调整；③应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。即用成本法测算建筑物价格时，根据修建该类在建工程项 目的客观造价资料进行测算。

（六）（1）错误：本次估价以××建筑安装公司提供的资料及数据真实、合法、完整、准确为前提。

改为：本次估价以委托人（或××房地产开发公司）提供的资料及数据。

理由：本次估价的委托方是××房地产开发公司，从其施工方获取了相关成本等资料，属于从委托人处取得的资料。在报告中 应表述为委托人提供的资料及数据。

（2）错误：设定其土地使用权年限自价值时点算起为40年。改为：设定其土地使用权年限自价值时点算起为44年。

理由：其土地使用权年限为自价值时点至证载土地使用权终止日期2053年6月19日止为44年。

（3）错误：自本报告价值时点起半年内有效。改为：自本报告出具之日起半年内有效。

理由：报告的有效期应自报告出具之日起计算。

（4）错误：不能确认估价对象在价值时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。改为：假定估价对象在价值时点的状况与实地查看之日的状况保持一致。

理由：估价假设和限制条件中，要说明：①本次估价的假设前提；②未经调查确认或无法调

第3页，共4页 查的资料；③估价中未考虑的因 素和一些特殊处理及其可能的影响；④本估价报告使用的限制条件。其假设条件的表述应该为假设„„，不能用不确定„„。

房地产估价案例 篇6

问答题：

(一)某建筑物为28层框架剪力墙结构楼房，于2003年建成并投入使用，现对2层进行估价，2层套型设计较为合理，朝向为南，工程质量优，目前保养维护较好，有专业物业管理公司维护和管理，其外墙贴有白色条形砖，客厅卧室内墙面刷白色涂料，顶棚木条饰顶，有防盗门、铝合金窗、推拉门、门窗包套、管道天然气设施、室内预留电视电话、空调插孔、小区设有专门的消防系统。该房屋所有权及分摊的国有土地使用权归乙方所有。现已被司法机关扣押。

请问：

1、该房屋是否可以使用最高最佳原则进行估价?为什么?

2、写出估价技术路线。

(二)某企业购得一个已停工5年的在建工程，结构封顶，其中1-4层为商业裙楼，5-27层为住宅，裙楼部分已完成了部分设备安装。现该企业拟以商业裙楼2、3、4层的各一部分和5-8层住宅部分向银行申请抵押贷款。

请说明拟优先选用的估价方法及技术路线，以及确定评估价值时考虑的主要因素。

(三)甲、乙合作投资开发一房地产项目，双方各出资1000万元，经葶收益各按50%分成。到项目建成时投资正好用完，销售费用也已预提。项目的总建筑面积10000m2，售价3000元/m2，销售税费为售价的7%。销售过程中，乙拿出一套建筑面积100m2的房屋送给朋友，向甲提出先挂账，双方结算时再作处理。该项目在短期内销售完成，实际销售费用与预提的销售费用相符，实际回收价款2762.1万元。甲提出本应双方各分得1381.05万元，现因乙拿走一套价值30万元的房屋，故乙实得1351.05万元;乙则认为该套房屋的成本为25万元，故只应从自己的应得收入中扣除12.5万元，自己应分得 1368.55万元。

若不考虑所得税因素，谁的分配方案合理?应该怎样分配?为什么?

(一)1、该房屋可以使用最高最佳原则进行估价，因为该房地产是在遵循合法原则的前提下，根据估价对象的情况以维持规划用途(为公寓)来实施的。

2、①市场法技术路线：搜集实例;选取可比实例;建立价格可比基础进行交易情况修正;进行交易日期修正;进行区域因素修正;进行个别因素修正，求出比准价格。②收益法技术路线：搜集有关资料，估算潜在毛收入，估算有效毛收入;估算运营费用;估算净收益;选用适当的报酬率;选用适宜的计算公式求出收益价格。

(二)1.题中所给出的已停工5年的在建工程，俗称之为“烂尾楼”，购置者欲向银行申请抵押贷款，首先应明确拟抵押的是2、3、4层的哪一部分，及5-8 层住宅的哪一部分，即待估房地产的估价对象应该予以明确，当时购置此项在建工程的权益情况、转让情况、原建设单位的付款情况以及土地使用权限情况等都必须一一搞清，在此基础上评估的.抵押价值，应是拟抵押的房地产在委托估价时的公开市场价值扣除法定优先受偿的款额后的余额，宜用偏保守的谨慎原则进行估价。

2.具体地说，商业裙楼部分可以收益法为主，辅之以市场法与假设开发法，住宅部分可以市场法为主，辅之以成本法。无论采用什么方法都要注意这是在建工程，尚未竣工，更未验收启用，续建过程中的水电、设备购置安装费用，尤其如商业裙楼的装饰、装修费用均不是小数;如果住宅部分是精装修公寓或酒店式公寓，则同样要考虑装饰、装修费用。

3.除需考虑以上问题外，对商业裙楼以收益法或市场法、假设开发法评估抵押价值，对住宅部分以市场法、成本法评估抵押价值，在确定评估价值时，需考虑的主要因素有：土地使用权出让金额、土地使用年限、物业位置、环境基本要素、开发经营期、当地类似商场及住宅的售价、租金、运营费用、管理费用、销售费用、利率、销售税费、开发成本、报酬率(资本化率)等。

(三)1.甲、乙的分配方案均不合理。

2.甲应分得1395万元，乙应分得1367.1万元。

重温《房地产抵押估价指导意见》 篇7

关键词：重温,房地产抵押估价,指导意见

2006年由原国家建设部、中国人民银行、银监会三部委联合发布的《房地产抵押估价指导意见》 (以下简称《指导意见》) , 系为了规范房地产抵押估价行为, 保证房地产抵押估价质量, 维护房地产抵押当事人的合法权益, 防范房地产信贷风险, 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《房地产估价规范》、《商业银行房地产贷款风险管理指引》而制定的。《指导意见》首次提出了估价结果内涵为“房地产抵押价值”而非一般普通意义的市场价值的概念, 并且对抵押估价报告的质量提出了更高的要求, 强调了抵押估价的独立性和谨慎原则, 充分发挥房地产估价在金融风险防范中的作用。

一、《指导意见》明确指出了“抵押价值”与一般普通意义“市场价值”的区别和联系, 并给出了解“法定优先受偿权利”的具体方法

《指导意见》第四条定义了“房地产抵押价值”——“为抵押房地产在估价时点的市场价值, 等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。”并且指明:“法定优先受偿款是指假定在估价时点实现抵押权时, 法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额, 包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款, 已抵押担保的债权数额, 以及其他法定优先受偿款。”

《指导意见》第八条、第十三条规定, “房地产估价师应当勤勉尽责, 了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况, 房地产抵押相关当事人应当予以协助。必要时, 房地产估价师应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。法定优先受偿权利等情况的书面查询资料和调查记录, 应当作为估价报告的附件。”《指导意见》第十七条规定, “应当以书面形式对是否存在拖欠建筑工程价款的书面说明并且提供拖欠的数额。”

在房地产抵押估价实践中, 具体有哪些款项应纳入法定优先受偿款的范畴呢?我们总结了一下, 大致有以下几类, 在此提出与各位同行商榷。

1. 发包人拖欠承包人的建筑工程价款。

2. 发包人拖欠的尚未缴清的地价款、应缴而未缴的增容费、城市基础设施配套费以及其他报建手续费等各种政府行政事业性及资源性收费。

3. 划拨地转出让应补缴的土地出让金。

4. 发包人于在建工程抵押之前拖欠的税费, 2001年新修订的《税收征收管理办法》第45条规定“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人财产被留置之前的, 税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”

5. 已预售房屋价款, 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》第二条指出“消费者交付购买商品房的全部或是大部分款项后, 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”

6. 已抵押担保的债权数额等。《指导意见》第十八条规定, “房地产估价师知悉估价对象已设定抵押权的, 应当在估价报告中披露已抵押及其担保的债权情况。”特别是在顺位抵押贷款时, 在估价报告中披露的已抵押及其担保的债权情况对于第二顺位抵押权人尤为重要。

二、《指导意见》强调了房地产抵押估价不仅应当遵守独立、客观、公正、合法的原则, 还应当遵守谨慎的原则

在估价中遵循的原则不同, 其评估价值内涵、定价方式、考虑的影响因素以及各种估价指标的确定都不会相同。《指导意见》通篇贯穿了“谨慎”概念, 很显然《指导意见》希望房地产抵押估价工作能够成为防范金融信贷风险的一道防火墙, 而绝不是制造和加大金融信贷风险的推手。

三、《指导意见》首次明确规定房地产抵押估价必须要进行变现能力分析

当贷款无法按期收回时, 处置变现抵押物是一种常规收贷方式, 那么提前对变现能力进行分析有助于金融机构谨慎确定房地产抵押贷款额度。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时, 在没有过多损失的条件下, 将抵押房地产转换为现金的可能性。《指导意见》第二十四条指出变现能力分析包括:抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性分析;假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度分析;变现的时间长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序。

四、《指导意见》明确规定了房地产抵押估价应当特别关注和提示的内容

1.《指导意见》第十九条规定, “房地产估价师不得滥用假设和限制条件, 应当针对房地产抵押估价业务的具体情况, 在估价报告中合理且有依据地明确相关假设和限制条件。已作为假设和限制条件, 对估价结果有重大影响的因素, 应当在估价报告中予以披露, 并说明其对估价结果可能产生的影响。”

2.《指导意见》第二十二条要求估价师在报告中向报告使用者作出如下明确提示: (1) 估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响; (2) 在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点; (3) 合理使用评估价值; (4) 定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

3.《指导意见》第二十三条特别提醒“房地产抵押估价房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险, 对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。在评估续贷房地产的抵押价值时, 应当对房地产市场已经发生的变化予以充分考虑和说明。”

4.《指导意见》第二十五条规定, “在处置房地产时, 应当评估房地产的公开市场价值, 同时还要给出快速变现价值意见及其理由。”

5.《指导意见》第二十六条规定, “估价报告应用有效期从估价报告出具之日起计, 不得超过一年;房地产估价师预计估价对象的市场价格将有较大变化的, 应当缩短估价报告应用有效期。”

五、在实践执业过程中房地产抵押估价工作的难度

1. 各银行之间放贷竞争较为激烈时, 部分金融机构对估价机构时常会发出在最短时间内出具报告的要求, 导致估价师没有足够时间获取法定优先受偿款书面资料。遇到续贷项目时, 有些银行信贷人员甚至认为估价师没必要了解“已抵押担保债权数额”的已还款或未还款的情况, 仅要求评估抵押物的市场价值。诸如上述情形, 当估价人员按《指导意见》勤勉尽责, 而金融机构方又不理解时, 估价人员处境极为被动。

2. 在建工程抵押估价过程中, 当发包人与承包人关系不和谐时, “发包人拖欠承包人的建筑工程价款”书面资料获取难度很大, 这种情形常使估价机构“如鲠在喉”。金融机构如能严格要求贷款人配合估价人员的工作, 且贷款人如能想方设法如实提供资料, 则获取这些书面资料的难度将大大降低, 但在实践执业过程中事实却难以尽如人意。

3. 部分估价机构迫于竞争压力, 未能严格遵照《指导意见》执业, 扰乱了抵押估价市场, 增加了抵押估价规范执业的难度。《指导意见》第八条规定, “房地产估价师应当勤勉尽责, 了解抵押房地产的法定优先受偿权利等情况;必要时, 应当对委托人提供的有关情况和资料进行核查。”但是, 基于目前估价行业的现实, 这种了解与核实的准确性、可靠性难以把握。

4. 缺乏由政府部门、行业协会对外正式公布的、透明的、数量充足的统计参数和信息数据, 加大了房地产抵押估价工作的难度。《指导意见》第十五条规定, “房地产估价行业组织已公布报酬率、资本化率、开发利润率等估价参数值的, 应当优先选用, 不选用的, 应当在估价报告中说明理由。”可是目前我国政府部门、行业协会对这些参数均没有正式公布, 由各种媒介公布的数据口径也不统一, 估价人员往往只能根据自己的经验进行估计, 部分估价机构和人员甚至出现了根据预先设定的评估结果倒推参数和任意编造案例的情况。

5. 难以做到对可比实例逐一进行内部查勘。《指导意见》第十五条规定, 在运用市场比较法估价时, 不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例, 并应当对可比实例进行必要的实地查勘, “做好实地查勘记录, 拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周围环境、景观的照片。”而在现实工作中, 受可比实例的产权人不予配合等条件限制, 大多情况下估价人员只能对可比实例的外观进行实地查勘, 入内查勘则较难做到。

尽管在估价实践工作中, 完全遵照执行《房地产抵押估价指导意见》确实存在着各种各样的难度, 但是作为一个负责任的估价机构和一名有责任心的估价人员, 我们都应当做到勤勉尽责, 想尽一切办法、尽自己最大的努力去严格遵循《指导意见》的要求, 只有这样才能有效地降低金融机构的信贷风险以及估价机构和估价师自身的执业风险。

参考文献

房地产估价案例 篇8

【关键词】翻转课堂 房地产估价项目 教学实践

【中图分类号】 G 【文献标识码】 A

【文章编号】0450-9889（2014）11C-0077-02

所谓翻转课堂，就是在多媒体、云计算、互联网、移动终端等信息技术的支持下，课程教师提供以教学微视频、微型多媒体课件为主要形式的学习资源，学生在课前利用现代化教学手段了解需要学习的内容，学生在上课前完成对教学视频等学习资源的观看和学习，师生在课堂上一起采用作业答疑、协作探究和互动交流等方式，提高学生对知识的吸收内化活动的一种新型的教学模式。传统课堂往往采用课堂授课、课后作业的方式，但高职教育更强调对学生技能的培养，项目导向教学法往往成为房地产估价专业教学首选方法，但项目导向教学法通常需要更多的教学时间，而且学生作品需要多次点评修改才能有所提高。为实现对课堂时间的高效利用，在高职房地产估价课程的部分项目中，我们考虑采用翻转课堂教学法，强调学生自主学习，将知识传递过程放在课外，教师在课堂上主要发挥咨询和协调的作用，师生通过课堂上的协作互动对所学知识点做更深入细致的研究。

一、高职房地产估价专业学情分析

在对多届高职房地产经营与估价专业的学情进行统计分析后，总结目前高职房地产估价专业学情如下：一是文化基础较差，本专业大部分学生均为高考中低分数段录取就读，入学时对专业没有清晰定位，受社会上流传的房地产赚钱效应所影响而报读。二是自身调节能力较薄弱。由于应试升学压力与高考分数不理想的心理，自律与平衡能力较弱、心理承受能力较弱，大部分学生缺乏学业规划；既想提高职业能力，却又难以平衡好学习与交友休闲、社团活动之间的关系，往往存在社交时间过后又后悔没加强学习的心态。三是学生自我意识强烈。高职年龄段处于思维活跃、追求个性的阶段，再加上他们接收网络信息能力较强，处事自我意识强。四是对于专业知识有强烈的好学意愿但欠缺良好的自主学习习惯与方法。五是存在着学生课堂不愿参与、气氛不活跃、课后不研读等现象，当然部分原因是教师针对性不强的教法与学生的学法有脱节。

二、基于翻转课堂的房地产估价教学模式设计

为了增强教学效果，基于翻转课堂的教学模式设计重点在师生课前准备，课中解决问题以达到学生的知识内化过程，图1为本专业设计的教学模式。

图1 基于翻转课堂的房地产估价课程教学模式图

三、基于翻转课堂的房地产估价课程教学的具体展开

房地产估价课程虽然不宜全程采用翻转课堂的单一教学模式，但其中部分项目是可以且应当采取翻转课堂的模式的。因为采取翻转课堂模式不仅有利于节省时间，还有利于调动学生的积极性。以下以房地产估价课程中的“成新度判断与折旧综合测度”为例介绍翻转课堂教学模式的具体展开。在此估价项目中既需理论讲授，更需实践提高，以往授课中尽管教师采用图片展示，现场教学，大部分学生往往水过鸭背，还消耗了大量课堂时间。基于此，本教学项目采用了翻转课堂的模式。

（一）课前准备。教师方面，要通过梳理工作过程，要明确本项目的教学目标是掌握房屋成新综合测度的原则与方法。分配的本项目学习任务为房屋成新综合测度的实践应用。知识的准备需要四个方面，一是了解建筑结构、装饰装修、水电安装的基础知识；二是理解建筑物折旧的内涵，分清物质折旧、功能折旧和经济折旧的区别；三是熟悉房屋成新度评估标准；四是掌握建筑物折旧的求取方法。这些知识点涉及多学科知识，整理知识点后可编制教案和课件，内容设计理论讲解、视频展示和自练习测算三个部分。其中，理论讲解部分分成几个小板块，分别是：房屋成新度评估标准，抓住主要特征，从结构、装修和设备着手分析；建筑物折旧产生原因与测算方法。视频展示部分主要是教师针对不同结构不同成分房屋的成新度分析微视频，及网页上查找出的房屋成新判断视频，可以向学生展示真实的工作环境。自练习测算部分主要针对折旧的测算方法、实际观察的成新度判断法加以练习，对象为学校里不同结构不同年份的建筑物。制作完教案、课件与视频，分配完任务后将其上传到班级群共享，条件成熟上传网站。学生方面，课前接受任务，了解学习任务，要阅读教材与教案，观看教学课件与微视频。学生可根据个人需求安排学习顺序，既可以“理论—微视频—自练习”，循序渐进；也可“微视频—理论—自练习”，通过视频感观产生兴趣，带着好奇心学习成新度的测度，再通过练习提高。学生可根据实际情况有选择地学习，对相当熟悉或掌握的部分可以直接略过，对不太了解的部分要认真学习，如果观看教材课件后觉得原理不是很清楚，自己通过查找图书、搜索网上相关的资料进一步的细化研究，直到弄清楚为止。不清楚之处记录具体的问题等待课堂解决，学生以此实现预习效果最大化。

（二）课堂教学。在学习“成新度判断与折旧综合测度”的操作实践中，根据工作量及工作流程，采用角色扮演法按照5人1组进行学生分组，分配好评估员，审核员和总监等角色，各小组通过讨论确定工作步骤、完成时间及各自的工作职责。然后小组成员根据年限法、实际观察法各自进行测度，最后综合判断成新度。不同组的学生完成进度可能不一致，工作过程中会出现各种问题，最好是配备一定的助教或高年级有经验的学生一起完成教学过程，以保证教学秩序。学生通过亲自参与评估实践，进一步掌握房屋成新度判定方法，并能根据经验解决部分问题。在完成工作任务后教师要组织学生进行成果互评和经验交流，经验交流可以使全体学生了解个别学生遇到的情况，扩展了学习内容。

（三）课后总结。前两阶段结束后，教师可以将成果总结整理的内容进一步充实教案和课件，补充微视频，力求能满足所有学习者的学习要求。

（四）教学效果评价。 在利用“基于翻转课堂的房地产估价项目教学法”完成“成新度判断与折旧综合测度”教学任务后，我们使用非任课教师对7名助教及全体学生采取访谈的方式分别调查，调查结果表明，所有的学生都认为翻转课堂的授课模式新颖、符合他们学习要求，能有效提高教学效率，学生学习积极性有很大程度提高，学生课堂参与实践训练和师生间相互交流的时间增加了，提高了师生关系的融洽度。综合上述，此教学方式获得了参加实际体验的学生和教师的认可。

四、结语

翻转课堂改变了以往“以教师为中心”的教学模式，学生体验式的学习过程有利于知识的掌握，很适合项目导向的高职课程教学。不过要全面充分应用此模式教师要付出的艰辛努力，特别在当前视频资源匮乏的现状，前期准备工作更加繁重。其次要顺利开展教学，学生的参与意识与自学能力也要提升，毕竟传统的教学方法使部分学生养成被动接受知识的习惯由来已久。但无疑翻转课堂教学模式是很适合职业教育的，只要大家共同努力，相信此模式将更为广泛应用，提升教学效率。

【参考文献】

[1]宋朝霞，俞启定.基于翻转课堂的项目式教学模式研究[J].远程教育杂志，2005（7）

[2]赵文静.翻转课堂：基于“混合学习理论”的高校教学模式创新[J].福建电脑， 2013（12）

[3]戴小红.高职大学生学情分析的实证研究[J].黑龙江高教研究，2014（1）

【基金项目】广西高等教育教学改革工程项目（2014JGA367）；广西高校优秀人才资助项目（2011129）

【作者简介】何志明（1974- ），男，广西扶绥人，广西经贸职业技术学院系副主任，副教授，土地估价师，建造师，研究方向：职业教育。

（责编 何田田）endprint

【摘 要】基于高职房地产估价学生学情分析，对基于翻转课堂的房地产估价课程教学模式进行设计，并论述课程教学过程的具体展开步骤。

【关键词】翻转课堂 房地产估价项目 教学实践

【中图分类号】 G 【文献标识码】 A

【文章编号】0450-9889（2014）11C-0077-02

所谓翻转课堂，就是在多媒体、云计算、互联网、移动终端等信息技术的支持下，课程教师提供以教学微视频、微型多媒体课件为主要形式的学习资源，学生在课前利用现代化教学手段了解需要学习的内容，学生在上课前完成对教学视频等学习资源的观看和学习，师生在课堂上一起采用作业答疑、协作探究和互动交流等方式，提高学生对知识的吸收内化活动的一种新型的教学模式。传统课堂往往采用课堂授课、课后作业的方式，但高职教育更强调对学生技能的培养，项目导向教学法往往成为房地产估价专业教学首选方法，但项目导向教学法通常需要更多的教学时间，而且学生作品需要多次点评修改才能有所提高。为实现对课堂时间的高效利用，在高职房地产估价课程的部分项目中，我们考虑采用翻转课堂教学法，强调学生自主学习，将知识传递过程放在课外，教师在课堂上主要发挥咨询和协调的作用，师生通过课堂上的协作互动对所学知识点做更深入细致的研究。

一、高职房地产估价专业学情分析

在对多届高职房地产经营与估价专业的学情进行统计分析后，总结目前高职房地产估价专业学情如下：一是文化基础较差，本专业大部分学生均为高考中低分数段录取就读，入学时对专业没有清晰定位，受社会上流传的房地产赚钱效应所影响而报读。二是自身调节能力较薄弱。由于应试升学压力与高考分数不理想的心理，自律与平衡能力较弱、心理承受能力较弱，大部分学生缺乏学业规划；既想提高职业能力，却又难以平衡好学习与交友休闲、社团活动之间的关系，往往存在社交时间过后又后悔没加强学习的心态。三是学生自我意识强烈。高职年龄段处于思维活跃、追求个性的阶段，再加上他们接收网络信息能力较强，处事自我意识强。四是对于专业知识有强烈的好学意愿但欠缺良好的自主学习习惯与方法。五是存在着学生课堂不愿参与、气氛不活跃、课后不研读等现象，当然部分原因是教师针对性不强的教法与学生的学法有脱节。

二、基于翻转课堂的房地产估价教学模式设计

为了增强教学效果，基于翻转课堂的教学模式设计重点在师生课前准备，课中解决问题以达到学生的知识内化过程，图1为本专业设计的教学模式。

图1 基于翻转课堂的房地产估价课程教学模式图

三、基于翻转课堂的房地产估价课程教学的具体展开

房地产估价课程虽然不宜全程采用翻转课堂的单一教学模式，但其中部分项目是可以且应当采取翻转课堂的模式的。因为采取翻转课堂模式不仅有利于节省时间，还有利于调动学生的积极性。以下以房地产估价课程中的“成新度判断与折旧综合测度”为例介绍翻转课堂教学模式的具体展开。在此估价项目中既需理论讲授，更需实践提高，以往授课中尽管教师采用图片展示，现场教学，大部分学生往往水过鸭背，还消耗了大量课堂时间。基于此，本教学项目采用了翻转课堂的模式。

（一）课前准备。教师方面，要通过梳理工作过程，要明确本项目的教学目标是掌握房屋成新综合测度的原则与方法。分配的本项目学习任务为房屋成新综合测度的实践应用。知识的准备需要四个方面，一是了解建筑结构、装饰装修、水电安装的基础知识；二是理解建筑物折旧的内涵，分清物质折旧、功能折旧和经济折旧的区别；三是熟悉房屋成新度评估标准；四是掌握建筑物折旧的求取方法。这些知识点涉及多学科知识，整理知识点后可编制教案和课件，内容设计理论讲解、视频展示和自练习测算三个部分。其中，理论讲解部分分成几个小板块，分别是：房屋成新度评估标准，抓住主要特征，从结构、装修和设备着手分析；建筑物折旧产生原因与测算方法。视频展示部分主要是教师针对不同结构不同成分房屋的成新度分析微视频，及网页上查找出的房屋成新判断视频，可以向学生展示真实的工作环境。自练习测算部分主要针对折旧的测算方法、实际观察的成新度判断法加以练习，对象为学校里不同结构不同年份的建筑物。制作完教案、课件与视频，分配完任务后将其上传到班级群共享，条件成熟上传网站。学生方面，课前接受任务，了解学习任务，要阅读教材与教案，观看教学课件与微视频。学生可根据个人需求安排学习顺序，既可以“理论—微视频—自练习”，循序渐进；也可“微视频—理论—自练习”，通过视频感观产生兴趣，带着好奇心学习成新度的测度，再通过练习提高。学生可根据实际情况有选择地学习，对相当熟悉或掌握的部分可以直接略过，对不太了解的部分要认真学习，如果观看教材课件后觉得原理不是很清楚，自己通过查找图书、搜索网上相关的资料进一步的细化研究，直到弄清楚为止。不清楚之处记录具体的问题等待课堂解决，学生以此实现预习效果最大化。

（二）课堂教学。在学习“成新度判断与折旧综合测度”的操作实践中，根据工作量及工作流程，采用角色扮演法按照5人1组进行学生分组，分配好评估员，审核员和总监等角色，各小组通过讨论确定工作步骤、完成时间及各自的工作职责。然后小组成员根据年限法、实际观察法各自进行测度，最后综合判断成新度。不同组的学生完成进度可能不一致，工作过程中会出现各种问题，最好是配备一定的助教或高年级有经验的学生一起完成教学过程，以保证教学秩序。学生通过亲自参与评估实践，进一步掌握房屋成新度判定方法，并能根据经验解决部分问题。在完成工作任务后教师要组织学生进行成果互评和经验交流，经验交流可以使全体学生了解个别学生遇到的情况，扩展了学习内容。

（三）课后总结。前两阶段结束后，教师可以将成果总结整理的内容进一步充实教案和课件，补充微视频，力求能满足所有学习者的学习要求。

（四）教学效果评价。 在利用“基于翻转课堂的房地产估价项目教学法”完成“成新度判断与折旧综合测度”教学任务后，我们使用非任课教师对7名助教及全体学生采取访谈的方式分别调查，调查结果表明，所有的学生都认为翻转课堂的授课模式新颖、符合他们学习要求，能有效提高教学效率，学生学习积极性有很大程度提高，学生课堂参与实践训练和师生间相互交流的时间增加了，提高了师生关系的融洽度。综合上述，此教学方式获得了参加实际体验的学生和教师的认可。

四、结语

翻转课堂改变了以往“以教师为中心”的教学模式，学生体验式的学习过程有利于知识的掌握，很适合项目导向的高职课程教学。不过要全面充分应用此模式教师要付出的艰辛努力，特别在当前视频资源匮乏的现状，前期准备工作更加繁重。其次要顺利开展教学，学生的参与意识与自学能力也要提升，毕竟传统的教学方法使部分学生养成被动接受知识的习惯由来已久。但无疑翻转课堂教学模式是很适合职业教育的，只要大家共同努力，相信此模式将更为广泛应用，提升教学效率。

【参考文献】

[1]宋朝霞，俞启定.基于翻转课堂的项目式教学模式研究[J].远程教育杂志，2005（7）

[2]赵文静.翻转课堂：基于“混合学习理论”的高校教学模式创新[J].福建电脑， 2013（12）

[3]戴小红.高职大学生学情分析的实证研究[J].黑龙江高教研究，2014（1）

【基金项目】广西高等教育教学改革工程项目（2014JGA367）；广西高校优秀人才资助项目（2011129）

【作者简介】何志明（1974- ），男，广西扶绥人，广西经贸职业技术学院系副主任，副教授，土地估价师，建造师，研究方向：职业教育。

（责编 何田田）endprint

【摘 要】基于高职房地产估价学生学情分析，对基于翻转课堂的房地产估价课程教学模式进行设计，并论述课程教学过程的具体展开步骤。

【关键词】翻转课堂 房地产估价项目 教学实践

【中图分类号】 G 【文献标识码】 A

【文章编号】0450-9889（2014）11C-0077-02

所谓翻转课堂，就是在多媒体、云计算、互联网、移动终端等信息技术的支持下，课程教师提供以教学微视频、微型多媒体课件为主要形式的学习资源，学生在课前利用现代化教学手段了解需要学习的内容，学生在上课前完成对教学视频等学习资源的观看和学习，师生在课堂上一起采用作业答疑、协作探究和互动交流等方式，提高学生对知识的吸收内化活动的一种新型的教学模式。传统课堂往往采用课堂授课、课后作业的方式，但高职教育更强调对学生技能的培养，项目导向教学法往往成为房地产估价专业教学首选方法，但项目导向教学法通常需要更多的教学时间，而且学生作品需要多次点评修改才能有所提高。为实现对课堂时间的高效利用，在高职房地产估价课程的部分项目中，我们考虑采用翻转课堂教学法，强调学生自主学习，将知识传递过程放在课外，教师在课堂上主要发挥咨询和协调的作用，师生通过课堂上的协作互动对所学知识点做更深入细致的研究。

一、高职房地产估价专业学情分析

在对多届高职房地产经营与估价专业的学情进行统计分析后，总结目前高职房地产估价专业学情如下：一是文化基础较差，本专业大部分学生均为高考中低分数段录取就读，入学时对专业没有清晰定位，受社会上流传的房地产赚钱效应所影响而报读。二是自身调节能力较薄弱。由于应试升学压力与高考分数不理想的心理，自律与平衡能力较弱、心理承受能力较弱，大部分学生缺乏学业规划；既想提高职业能力，却又难以平衡好学习与交友休闲、社团活动之间的关系，往往存在社交时间过后又后悔没加强学习的心态。三是学生自我意识强烈。高职年龄段处于思维活跃、追求个性的阶段，再加上他们接收网络信息能力较强，处事自我意识强。四是对于专业知识有强烈的好学意愿但欠缺良好的自主学习习惯与方法。五是存在着学生课堂不愿参与、气氛不活跃、课后不研读等现象，当然部分原因是教师针对性不强的教法与学生的学法有脱节。

二、基于翻转课堂的房地产估价教学模式设计

为了增强教学效果，基于翻转课堂的教学模式设计重点在师生课前准备，课中解决问题以达到学生的知识内化过程，图1为本专业设计的教学模式。

图1 基于翻转课堂的房地产估价课程教学模式图

三、基于翻转课堂的房地产估价课程教学的具体展开

房地产估价课程虽然不宜全程采用翻转课堂的单一教学模式，但其中部分项目是可以且应当采取翻转课堂的模式的。因为采取翻转课堂模式不仅有利于节省时间，还有利于调动学生的积极性。以下以房地产估价课程中的“成新度判断与折旧综合测度”为例介绍翻转课堂教学模式的具体展开。在此估价项目中既需理论讲授，更需实践提高，以往授课中尽管教师采用图片展示，现场教学，大部分学生往往水过鸭背，还消耗了大量课堂时间。基于此，本教学项目采用了翻转课堂的模式。

（一）课前准备。教师方面，要通过梳理工作过程，要明确本项目的教学目标是掌握房屋成新综合测度的原则与方法。分配的本项目学习任务为房屋成新综合测度的实践应用。知识的准备需要四个方面，一是了解建筑结构、装饰装修、水电安装的基础知识；二是理解建筑物折旧的内涵，分清物质折旧、功能折旧和经济折旧的区别；三是熟悉房屋成新度评估标准；四是掌握建筑物折旧的求取方法。这些知识点涉及多学科知识，整理知识点后可编制教案和课件，内容设计理论讲解、视频展示和自练习测算三个部分。其中，理论讲解部分分成几个小板块，分别是：房屋成新度评估标准，抓住主要特征，从结构、装修和设备着手分析；建筑物折旧产生原因与测算方法。视频展示部分主要是教师针对不同结构不同成分房屋的成新度分析微视频，及网页上查找出的房屋成新判断视频，可以向学生展示真实的工作环境。自练习测算部分主要针对折旧的测算方法、实际观察的成新度判断法加以练习，对象为学校里不同结构不同年份的建筑物。制作完教案、课件与视频，分配完任务后将其上传到班级群共享，条件成熟上传网站。学生方面，课前接受任务，了解学习任务，要阅读教材与教案，观看教学课件与微视频。学生可根据个人需求安排学习顺序，既可以“理论—微视频—自练习”，循序渐进；也可“微视频—理论—自练习”，通过视频感观产生兴趣，带着好奇心学习成新度的测度，再通过练习提高。学生可根据实际情况有选择地学习，对相当熟悉或掌握的部分可以直接略过，对不太了解的部分要认真学习，如果观看教材课件后觉得原理不是很清楚，自己通过查找图书、搜索网上相关的资料进一步的细化研究，直到弄清楚为止。不清楚之处记录具体的问题等待课堂解决，学生以此实现预习效果最大化。

（二）课堂教学。在学习“成新度判断与折旧综合测度”的操作实践中，根据工作量及工作流程，采用角色扮演法按照5人1组进行学生分组，分配好评估员，审核员和总监等角色，各小组通过讨论确定工作步骤、完成时间及各自的工作职责。然后小组成员根据年限法、实际观察法各自进行测度，最后综合判断成新度。不同组的学生完成进度可能不一致，工作过程中会出现各种问题，最好是配备一定的助教或高年级有经验的学生一起完成教学过程，以保证教学秩序。学生通过亲自参与评估实践，进一步掌握房屋成新度判定方法，并能根据经验解决部分问题。在完成工作任务后教师要组织学生进行成果互评和经验交流，经验交流可以使全体学生了解个别学生遇到的情况，扩展了学习内容。

（三）课后总结。前两阶段结束后，教师可以将成果总结整理的内容进一步充实教案和课件，补充微视频，力求能满足所有学习者的学习要求。

（四）教学效果评价。 在利用“基于翻转课堂的房地产估价项目教学法”完成“成新度判断与折旧综合测度”教学任务后，我们使用非任课教师对7名助教及全体学生采取访谈的方式分别调查，调查结果表明，所有的学生都认为翻转课堂的授课模式新颖、符合他们学习要求，能有效提高教学效率，学生学习积极性有很大程度提高，学生课堂参与实践训练和师生间相互交流的时间增加了，提高了师生关系的融洽度。综合上述，此教学方式获得了参加实际体验的学生和教师的认可。

四、结语

翻转课堂改变了以往“以教师为中心”的教学模式，学生体验式的学习过程有利于知识的掌握，很适合项目导向的高职课程教学。不过要全面充分应用此模式教师要付出的艰辛努力，特别在当前视频资源匮乏的现状，前期准备工作更加繁重。其次要顺利开展教学，学生的参与意识与自学能力也要提升，毕竟传统的教学方法使部分学生养成被动接受知识的习惯由来已久。但无疑翻转课堂教学模式是很适合职业教育的，只要大家共同努力，相信此模式将更为广泛应用，提升教学效率。

【参考文献】

[1]宋朝霞，俞启定.基于翻转课堂的项目式教学模式研究[J].远程教育杂志，2005（7）

[2]赵文静.翻转课堂：基于“混合学习理论”的高校教学模式创新[J].福建电脑， 2013（12）

[3]戴小红.高职大学生学情分析的实证研究[J].黑龙江高教研究，2014（1）

【基金项目】广西高等教育教学改革工程项目（2014JGA367）；广西高校优秀人才资助项目（2011129）

【作者简介】何志明（1974- ），男，广西扶绥人，广西经贸职业技术学院系副主任，副教授，土地估价师，建造师，研究方向：职业教育。