商铺销售谈判技巧

商铺销售谈判技巧（精选8篇）

商铺销售谈判技巧 篇1

一.本案背景

1、国家调控导致住宅市场销售进展缓慢，而且形势将会进一步加剧

2、项目已经开盘，目前正在销售推进，销售进展缓慢

3、住宅产品建设进展停滞，急需资金支持周转；如果将商铺及时投放市场，将会获得大量资金，有效缓解目前资金的紧张。

4、目前武陟市场其它楼盘商铺产品已有相当数量的潜在储备，只是暂时还没有投放市场，商铺价格高，首付高，房款数额巨大，购买门槛极高，潜在的实力客户极为有限，因此，目前是对我们而言，是抢夺商铺客户的难得的有利时机

SWOT分析

优势

1、地处武陟詹泗路中段，交通便利，道路宽阔，地理位置优越。

2、项目周边紧邻十几家村镇，距离武陟三阳商业中心距离近，商业发展潜力巨大。

3、产品已完工，具备交房条件，已达到成熟的销售时机。劣势

1、项目周边商业档次较低，不利于树立本项目商业的品牌形象。

2、项目周边的商业没有形成规模，商业氛围较淡，不利于项目的推广。

3、部分商铺设计上下两层使用率较低，面积过大，总价较高。机会

1、目前周边无其他商业项目正式对外公开，市场面临商铺供应不足的情况。

2、武陟由于处于商业地产起步阶段，人们能明显看到商铺投资的巨大收益，因此，对于商铺投资兴趣大，购买意向和购买潜力大。风险

1、目前城西区域商业发展缓慢，商业氛围较淡。

2、武陟新投放项目商业商铺体量较大，即将推出，如果我们太过迟延，将对我项目会造成一定的冲击。

二、目标客群分析

（一）消费者人群

1、武陟三阳商业区

目前整个武陟西片现况商业比较混乱，急需一个能引领西片区商业发展的主力商业群出现，壹号府邸的商铺无论是从位置，未来经营业态都具备了这个条件。因此我们的消费人群可以辐射到整个西区，而不局限于周边。

2、住宅项目新住户

这一部分人群将是本案的主流消费人群，以日常生活用品的消费和价格敏感性物品的消费为主，根据现有周边住户的统计和分析，壹号府邸是年轻人和中年人两种年龄段为主

3、项目周边村镇的住户

项目辐射周边十几个村镇，由于村镇没有固定购物环境，村镇内仅仅存在小型超市，卖店，小吃店无法充分满足周边客户日常生活需求。(二)购买者人群

1、市区及乡镇投资客

考虑商铺的保值增值，和未来詹泗路及新农村社区发展潜力。对于投资客户来讲，总价和回报率是关注的重点，以项目的总价和面积来看，需要比 较强的经济实力才行。

2、自营客户

符合项目定位的中小型餐饮，休闲娱乐，日常服务，购物业态的自营客户。

3、壹号府邸住户

这主要出于对该区域发展信心的考虑，兼顾投资的需求，特别是对于一些“一铺养三代”情结深重的中年人。

（三）购买习惯分析：

1、地段是购买商铺的首要因素。

对于投资商铺来说，地段将是最重要的决定性因素。好的地段，将带来充足的人流，人气带来财源，这是商业定律。

2、现铺是销售阶段的重心。

按照武陟人的购买习惯，现铺的即买即得，和投资风险小是商铺准现房销售的重点。

3、对价格的敏感度高：

投资商铺对于大多数投资者及经营者来说是一项很大的决策，因此，价格的起伏将影响着他们的判断。总价决定其购买能力；总价控制

三、商铺定位分析

1、考虑将商铺定位新农村社区购物商业街，符合整个项目的形象定位。

2、本案必须通过合理的定位，包括价格定位、业态定位、销售模式以及管理定位等创造自己的特色商业形态以及经营模式。

3、考虑到壹号府邸社区整体的居住氛围和住户的层次要求较高，以及周边区域住户对特色商业的渴求，在商业定位和业态选择上应力求精致和完善，同时兼顾立体化、多层次分布，首先考虑满足日常生活需求的消费业态，如小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、美容店、小型特色餐饮等，其次在休闲、娱乐、运动等精神享受方面也应有所侧重，如棋牌房、冷饮吧、美容美发、书店等。

功能定位

集餐饮、娱乐、休闲、购物等多功能于一体的中小型商业购物街

业态定位及面积分割

日常生活需求：小型超市、便利店、药品超市、自动柜员机、洗熨店、小型酒馆等 休闲、娱乐：棋牌室、茶吧、美容美发、书店等 特色化经营：特色服饰店、特色饮食店

四、壹号府邸商铺的招商与销售策划

(一)项目商铺销售运营策略

1、统一招商

除经营户购买的，用于自营的商铺外，为统一形象，尽快繁荣商业街，对剩余商铺采用统一招商，以招商造势的策略。

2、“出租过渡，最终出售”的收益模式

对于有投资商铺意向且能接受购买产权的商户，将产权转移，由购买者自行经营或出租给他人经营。

3、整合市场

整合商业街功能，集购物、娱乐、休闲、餐饮四大功能于一体； 整合市场空间，进行合理商品布局；

整合招商，因有部分商铺可能需要先租再售，该部分商铺进行统一招商； 整合推广，整个商业街进行统一的广告宣传、促销推广；

4、合理回报

保证市场和经营户合理的收益，实现双赢；

完善商业物业的管理和服务功能，提升市场软环境的竞争力； 通过市场整体机能的完善，带动该商铺销售及租赁价格的提升，使市场经营者和物业所有者均能获得良好的回报；

通过商铺销售业绩和销售人气的提升，从而促进和带动楼盘住宅的销售；

（二）招商销售总策略 招商策略

1、在商铺销售前做好商铺招商工作。以销售为主，招商为辅。如商户可以购买商铺则将商铺产权转让；如商户只能接受只租不买的形式，可在商铺出租给商户后在寻找商铺买主。

2、由于有部分投资者可能不会选择买下商铺，如某些连锁超市。为了加快发展商的资金回笼，可先将商铺先租给投资者经营一定年限，然后再将其产权转移给有购买意向的客户；

4、对商铺进行业态布局进行初步规划，根据规划业态，针对性地寻找投资商户进行招商。

5、以售优先，以售为主，以租促售，售租结合，营造售租两旺的红火局面。

销售策略 1、1-2层连卖，2层作为一个销售整体，在招商销售时更具灵活性。并且去化速度会更快，但是此策略在运用时，会造成总价过高，应制定相应的价格促销策略进行辅推。

2、部分商铺带租约出售

针对现有商铺销售可以先进行招商，然后带租约一起销售给投资客，这样，客户投资购买商铺时就会更有信心和勇跃。

（三）商铺招商与商铺销售流程

1、目标商户群的确定；

2、对商铺铺位进行规划，制定合理的分割方案；

3、针对目标商群和客户群进行项目推广，扩大项目知名度，提升影响力；

4、双方洽谈，达成购买或租赁意向；

5、投资者到实地选择商铺位置，并签订买卖或租赁协议；

6、投资者按规定交纳购房款或交纳租金和服务费；

7、对已经签定租赁协议的商铺进行销售；

8、开发商对商铺公共部分进行必要装修和设施配套，为投资者的进入创造良好的商业硬环境；

9、在招商过程已经基本结束时，各商户装修好自己的经营商铺，最后选择合适的开业时间，进行商业开街仪式，开始经营。

四、商铺营销实施策略

市场预热期：2014年10月1-5日

以超常的推广手段，结合户外广告、电视字幕，海报派发、报纸、人际传播等渠道形成较强的商铺销售宣传之势，引起目标客户群的关注。排号认筹期：2014年10月10日

利用两天时间进行认筹排号，锁定消化首批意向客户。同时以项目的各种竞争优势为传播点，多种媒体、多种销售渠道配合现场展示，打动消费者，激发购买欲望，吸收客户资源。

公开发售期：2014年10月20日

商铺开盘，公开认购，选定商铺，签订购铺认购协议，进行交款。强销期：2014年11月—12月

承接首次公开发售的热潮，适当地调整推售安排，推出全新的单位及全新销售举措，以较为集中的现场活动及广告推广给予客户进一步的认知与感受，促成再次的销售高潮。

清盘期：2015年1-3月

利用灵活多变的促销措施，以“压轴珍藏”为主题告知此时已是购买的最后机会，促使目标客户把握良机，尽快行动。

商铺招商贯穿商铺销售和宣传的始终。以商铺的招商造势来推动商铺销售，营造热销红火气氛。

五、商铺的营销推广方案

(一)、商铺命名：

壹号府邸商铺命名：壹号府邸时尚风情商业街

(二)、推广主题建议

基于目前整体市场、区域市场和项目本身的状况，本项目产品应向强品牌、高档次发展，在产品设计、形象包装、营销推广、物业管理 等方面进行全面升级，经考虑，我司将项目推广主题定位为：

壹号府邸时尚风情商业街

武陟创富新商机

(三)、推广方式及渠道建议

1、推广总原则

先招商后销售，招商不是纯粹的招商，而是一个造势的问题，在全市场上建立租售两旺的信息。在短时间内通过大众口碑传播和抄作成为楼市热点，引起社会舆论，提高知名度，促进商铺销售。

2、推广方式

方式一：营销中心现场展示

营销中心关于商铺的各方面资料和装备应较为齐备，从所见、所闻全方位让买家了解信息。另售楼处可以在原售楼处的基础上做相应的调整，以适合商铺的租售。

方式二：特色营销活动 A、开盘前

让先消费者得到“看得见”价值，预期价格购买高品质商铺从而成为义务推销员。媒体铺垫、报道、宣传；平面广告强势宣传适时制造气氛。

媒体广告：利用电视滚动字幕，户外广告，散发广告单页，手机短信群发的形式进行信息发布。B、销售期

小部分以竞价拍卖的形式进行炒作 建议促销主题活动：商铺竞价拍卖会

壹号府邸时尚风情商业街要说服投资者认识到这里的商业价值并引导他们产生投资行为。

六、营销推广主题

项目的营销主题即阶段营销重点，涉及到实质的控盘过程。项目销售得如何，与项目营销阶段重点安排得是否合理有极大的关系。营销主题有一个总的原则是：从主体到细部，从重点到次重点。项目的哪个方面是重点，与市场的特征、市场的变化是紧密相关的。

营销推广总主题：

壹号府邸风情商业街

全新创富商机

营销形象主题语：

掀起金涛富浪

商铺销售谈判技巧 篇2

比如:茶餐厅老板所做的营销也只限于打折优惠, 最多有时碰上节日赠送之类的促销活动。那么, 老板是如何应用“打包销售”的技巧增加利润呢?

很简单, 修改菜单。不再是单项地列出菜名和菜价, 而是增加三页的套餐组合菜单。有个人套餐、两人套餐、家庭套餐, 以及商务多人套餐。而且套餐的名字取得很有味道, 比如个人套餐叫做:“独闯江湖套餐 (营养型) ”、“单枪匹马套餐 (快餐型) ”, 商务多人套餐叫“八仙过海套餐 (清淡型) ”“、十全十美 (女士型) ”等等。最后, 还会将组合这些菜成为套餐的养生原因。

自从增加了这种套餐推荐之后, 这位老板粗略地计算了一下, 至少增加了10%的收入。

现在是一个匆忙的时代, 很多人觉得点菜是浪费时间, 只有极少数人乐于此道;更重要的是, 很多人知道饮食能养生, 但不知道如何养生。一个犯有胃病的人可能会点上一道苦瓜汤 (苦瓜极寒, 对胃最伤) , 或者有人点个黄瓜小菜却又要一份西红柿炒蛋 (二者混搭会引起鼻出血) 等等。

餐厅提供的套餐组合正好可以在这方面替客户节省了很多时间, 而且在日常饮食方面趁机给予了客户很好的养生教育。这种营销并不需要你投入什么钱, 而你带给客户的却是无法用金钱衡量的心理感激和体验。

所以, 我们每做一种营销之前, 一定要首先问一下自己:结果对客户有什么好处?其次才是问:能增加销量吗?

在二者有冲突的情况下, 放弃销量保证客户的好处。任何对客户有好处的营销, 如果你看不到直接的销量提升, 那么必定会在将来间接地回报给你。

小区商铺的选择技巧 篇3

从商铺投资的角度来看，如何才能成功投资?专家以两个个案进行分析。

成功个案：

李先生住在纺织路某大型小区，该小区去年7月发售多间40-60平方米投资型商铺，均价为7．3—1．5万元／m²。这批商铺有独立产权，客户可自由经营。李先生看中的商铺有九成实用率，8米超宽的店铺门面，面积47平方米，总价70．5万元。经过一番考虑，李先生决定买下这间商铺，他采用银行按揭方式，首付款35万元，剩下做10年银行按揭，月供3000元左右。两个月后，李先生将铺位出租给某保健用品店，首年租金为4300元／月，投资回报7．3％。最近，该盘再次推出一批商铺，均价已经上升到2．6万元／m2。

失败个案：

朱先生几年前在宝岗大道某大型楼盘裙楼二层买了一间小铺，约，6平方米，总价25万元。当时宝岗大道两旁有多个住宅小区，居住条件成熟，居民购买力日益壮大，商业气氛渐浓。而且，当时江南西、江南大道一带只有南丰商场、海珠购物中心和宏宇广场，朱先生看好该铺的升值潜力。朱先生该年年底以1000元租给了一家饰品店，年递增按市场情况再决定。本来投资回报不错，但好景不长，整个商场的经营出现问题，二层空置率越来越高，朱先生于是萌生转让的念头，但该铺一直难以出手。望铺兴叹的朱先生还得交每月12元／m2的物业管理费。

同是投资小区商铺，为何李先生的商铺升值不少，而朱先生的却难以维继、甚至无法脱手?一般来说，小区商铺能否做旺主要取决于地点、人流状况及消费群的消费水平。而裙楼商铺尽管同样有这个注重点，但更重要的是需要整个裙楼商场经营主题或裙楼商场内品牌店的带动，受制约的因素往往比单纯的小区商铺多。

李先生所在小区的商铺独立经营，是楼盘的生活配套，由于小区居民本身的消费力已经不低，而且周边可消费的地方也不多，于是吸引了区内区外的居民前来消费。而朱先生的裙楼商铺更多是依附于其所在裙楼商场的经营状况，如果商场经营不善，场子做不旺，商铺就会越来越淡，甚至“活”不下去。

专家提醒：

小区商铺因其所处位置可基本分为临街商铺、小区内商铺和商场铺三种。其中，临街铺经营风险最小，因为其服务对象既有小区固定的客户群，也有小区外的居民，服务受众面较广，很容易获利。

选择临街商铺要看准所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密度、消费能力、消费结构等因素，并根据周边客户及其消费层次来定位。而小区内商铺主要为本小区业主提供日常生活必需品，关注点应在入住者衣食住行等方面，如小食店、药店、24小时便利店等经营方式较容易赢利。

如选择依傍于楼盘主题式商场或裙楼商铺，除应关注地段、区位及人流量等因素外，还要看整个商场的经营方式是否有统一的管理公司，是否有统一的经营发展规划。

有关专家介绍，一些小区商铺即使目前的年收益未能达到6％，如果其居住人群消费力强，升值潜力高，也值得考虑。也就是说，小区周边的商业网点越稀缺，就越能显示出小区商铺的价值，即使现在不旺，将来升值前景也很可观。如华景新城和骏景花园的商铺租金从以前80—130元／m²／月水平发展到现在200元／m2／月左右，就是一个很好的例子。

z商业广场商铺销售方案 篇4

第2阶段----销售执行（简案）

2007-5-31前工作纪录：

Ⅰ．4月22日----第一批房号内部预约登记。

Ⅱ．5月12日----抽签排号，选定房号，签订认购协议书。

工作计划：.6月10日起公布所有套房单价。（价格微调）

2．第二批房号继续预约，为第2批单身公寓房号。

3.单身公寓做为住宅卖点，并推出一口价活动，加大宣传力度。（一口价房号总价均不另享受额外折扣）.一口价活动细则：

①通过低总价，低首付吸引客户，灌输投资理念。

②加快销售进度，进一步造势，形成项目处于销售热潮的信息。

③防止变更后小面积户型数量俱增，后期销售滞销。

④一口价房号各总价：

6-207--￥30888首付98886-307----￥31888首付9888

6-507----￥31888首付98886-607----￥30888首付9888

6-707----￥25888首付7888

6-209----￥41888首付128886-309----￥43888首付13888

6-509----￥43888首付138886-609----￥41888首付12888

6-709----￥39888首付12888

5．第2批预约客户选号时间为6月24日。

-----选号程序

销售中心开放时间： 6．24日上午10点50分。

A．6．23日下午5点在销售中心门前放置指示牌（规定排队区域）

B．10点50分前预约客户在销售中心门前规定区域排队等候入场。

C．销售中心10点50分开放，按排队先后依次发放选号牌。

D．销售中心安排保安人员进行场外控制。

E．时间牌为2组客户/批入场。

F．11点10分开始入场。第一批----11：10分第二批----11：25 依次推算

G．预约客户入场后即刻认购房号。

H．认购先后根据排队所领牌号序号。牌号为---001，002，003．．．．．．

即： 已到规定时间获得入场选号权客户同时选中同一单位，则按排队所获得的牌号数，号码居前者获得优先权。

I．安排客户入场选号期间，保安人员必须严格控制场外，未到时间入场的客户不允许放行入场选号。

J．预约客户选号时间内销售中心不作对外接待。

K．当日预约客户全部入场选号时间后半小时，销售中心即对外开放。

声明：6月24日当天不办理预约金退款手续。

特别活动： 6月24日前享有礼包

1．认购： 【 1-701 】【 1-702 】【 3-701 】【 3-702 】

享受三重大惊喜： 冰箱一部 + 空调一台+减免半年物业管理费

2．认购 【1-601 】【1-501 】【1-301 】【 1-201 】

享受：减免半年物业费+空调一台

3．认购：1单元1．2号房3-6层户型，3单元1，2号房3-6层户型均可

获得：半年物业管理费

备注：认购上述单位所礼包在开盘当天统一领取

2007-5-31

商铺销售谈判技巧 篇5

商业规划是商业地产项目开发流程中的重要环节，而业态功能规划又是商业规划中极为重要的内容。如若业态功能规划定位科学合理，可使楼盘营销增加靓丽的卖点，有力促进楼盘的销售，如大连万达在全国抢滩推出的万达购物广场模式；也可为项目建成运营后真正实现长期繁荣奠定坚实的基础，如广州天河城项目。反之，如果业态功能规划定位不符合项目所在城市商业发展现状的实际需要，将导致项目投入运营后必定不能做旺而最终归于失败。这种案例在全国许多城市可谓比比皆是。

项目开发前期明确业态功能规划的定位，还对项目的规划设计和建筑设计具有指导意义。那么，什么是商业业态?什么是商业业态规划？业态组合定位需要考虑哪些因素？单体商业房地产项目的业态组合有哪几种常用方式？本文试图以地级城市为例对上述问题进行探讨。

商业业态指的是经营者为满足不同的消费需求而形成的经营模式或经营形态，其分类主要依据经营主体的多少（是一个还是多个）、目标市场、经营理念、服务功能、规模、选址、目标顾客、商品结构、设施和装修标准、商品进货渠道（从厂家还是分销商处进货）和募集方式（是中央采购还是单店进货）、商品的宽度和深度、价格政策（毛利率大小）、销售方式等诸方面。目前，我国现有的商业业态主要有：百货店（有传统百货和现代百货之分，现阶段地级市百货店大都为传统百货，但已开始向现代百货过渡）、专业店、专卖店、商业步行街、超市、大型综合超市、仓储式商场、购物中心（shopping mall）以及便利店、折扣店、专业市场(批发市场)、农贸市场等。其中，由于仓储式商场强调储销一体和非中心商圈选址，便利店强调社区便利性服务，专业市场强调运输、仓储、配送等物流概念，农贸市场强调农副产品销售。

商业地产项目的业态规划，指的是开发商根据项目城市现有业态状况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用自身可能整合的各种招商资源，为便于该楼盘作为房地产项目实现销售和该项目作为商业地产日后能够成功运营而对项目各功能分区和各楼层的业态所进行的规划。业态功能规划定位必须在项目开发前期完成。

根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素：

1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时，所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成新的商业中心；

2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；

3、现代百货和大型综合超市比较适合作为主流业态引进，但二者之间存在竞争关系，要注意它们的错位经营；

4、首层和二层尽可能采用产权清晰、便于日后管理的内置步行街业态，即使引进现代百货或综超作为核心店，也必须考虑采用适合进行产权分割的办法，将项目化整为零进行销售，确保回笼开发资金；

5、大型综合超市能够有效地形成商气，对确保项目运营成功有利，但其要求租金相对较低，容易形成“租售”矛盾；

6、现代百货以时尚和女性消费为主，可以承受较高的租金，但该业态必须从首层开始配置，公摊面积最少40%。其与大型综超相似，将在一定程度上导致部分潜在客群不愿投资此类商铺。这是在引进百货和大型综超业态时必须注意的。

根据总结多个商业房地产楼盘的实操经验和对我国地级市大规模调研亲历，认为以我国大多数地级市城区人口规模、消费水平和购买力现状，一般地说，打造一个单体商业房地产项目，其规模宜在总建2-3万平方米，层数控制在3-4层。在受到用地面积、建筑密度等规划条件限制致使开发面积过小，或当地城市人口基数大、现有商圈十分繁荣的条件下也可建五层。但总建一般应控制在4万㎡之内。开发商应清醒地认识到，商业项目总建过大，开发风险便骤然放大。另据研究,人们对单体商场面积的心理最大承受能力为 1.7万㎡，生理最大承受能力为 2.3 万㎡，超过这个“疲劳度”就适得其反了。从国外百货店的一般规模来看，单店营业面积多为 7000-8000㎡，在日本，超过6000㎡就要受到“大店法”的规制。需要警惕的是，目前，国内商业房地产开发已然涌现许多“大盘英雄”，一些开发商在地级市动辄开发5-6万㎡，甚至在只有40万城市人口的城市也盖起多个10万㎡的商业巨盘！人们有理由担心，我国上世纪90年代初期曾掀起“大商场热”至90年代后期又引发大商场衰退潮的现象几年后又将重演。建筑规划方面，项目的临街一侧尽可能布置有广场如旱喷泉广场及停车场，注意提供优美购物环境，使之休闲特性明显。建筑造型强调现代而前卫，简洁，明快，标识性强。注重竖向交通的易达性，创造临街便捷的多渠道垂直交通：设室外电动扶梯，将人流动线上的顾客直接输送至二层甚至三层，在与之相邻的商业物业间架设人行天桥，在具有景观价值的临街面配置观光电梯，将客流直接从地面引向各层。建筑内尽可能设置面积适可的中庭，因为中庭是垂直交通组织的关键点，是步行空间序列的高潮，这里人流集中，流量大，最有可能鼓励层间运动,又宜做休闲、促销场地；中庭顶部天窗宜采用透明材料引入自然光线，不仅节能，而且让上层空间开阔敞亮，把人的视线吸引向上。配套设施应较为完整，中央空调、电动扶梯、客梯、货梯、烟感喷淋消防系统、照明系统、通风系统、背景音乐系统、道路指示系统，均应规划建设到位。大多数情况下不建地下室或半地下室。选址宜在中心商圈，以最大程度充分利用和整合现有商业资源。根据项目总建的大小和层数的不同，业态功能规划方式建议如下：

一、在首层面积为4000-5000㎡，层数为4层，总建在1.6-2万㎡时，业态功能规划方式有：

组合（1）：1F+2F+3F为内置步行街，4F为专业卖场。

其中，1F为流行时尚专卖店、精品店、折扣店组成的名店街，并设1-2个方便快餐冷饮店，2F、3F以服装步行街为主。4F引进知名品牌做专业大卖场，如3C卖场（家电、手机、电脑）或家居卖场或电玩、运动、书市、电影城之类专业卖场；将3F、4F临街部分设计为通透立面，用大幅透明落地玻璃配以明亮灯光，使其成为餐饮、咖啡、茶室等对情调和视线要求较高的经营定位，并进行分割销售。而这种可凭栏远眺的餐饮娱乐景观区还会具有非常不错的卖点。之所以强调对3F、4F的分割销售，是因为项目总建规模小，可供销售的面积最大也只有2万㎡，为提高开发商的投资收益，必须尽可能提高分割销售商铺的比例。

该组合的缺点是缺少核心店。但由于内置步行街将流行时尚和服装专卖集中经营，提供了舒适明亮的购物环境，具有明显的“扎堆”效应，较受经营者和消费者的欢迎。同时，该组合适合划小商铺面积，便于控制总价，从而利于推盘销售。必须强调指出，从定价策略和解决“租售”矛盾、利于开业后运营管理等多角度考量，这种首层为步行街，并争取尽可能多的楼层为步行街的组合是单体商业房地产项目首选和主要的组合模式。虽然内置步行街这种业态目前在地级市中还不多见，但它无疑将成为未来流行的趋势。组合（2）：1F+2F2/3为内置步行街，2F1/3+3F为大型综合超市，4F为专业卖场。此组合的用意在于借大型综超可以有效积聚人气来提升项目的品质。大型综超应成为本组合的核心店。但其必须从2F开始引导人流并输送至3F，否则，将大型综超直接设置在3F有较大经营风险。

组合（3）：1F+2F为现代百货，3F为内置步行街，4F为专业卖场。若项目地商圈非常成熟，人气特旺，也可考虑将4F设计为部分或全部内置步行街。

对于组合（2）和组合（3），由于作为内置步行街的可供销售的商铺面积太少，必须明确：

1、大型综超和百货店的面积必须分割列入销售；

2、首层面积一般应不小于4000㎡；

3、与组合（1）类似，将3F、4F的临街部分包装成观景餐饮进行销售。以上三种组合是针对项目总建不大的特点而进行的设计。对开发商而言，总建小，项目整体运作所需投入的资金自然就少。但是，对于总建规模太小的项目，如若不能借助现有商业地产形成猗角，错位经营，相互支持，积极巩固原有的中心商圈地位，而项目自身规模又不足于构筑新商圈的话，为避免项目开业后的经营风险，作者还是建议开发商慎重开发。

二、在首层面积为6000-1万㎡，层数为3-4层时，其业态功能规划方式可考虑： 组合（4）：1F+2F3/4为内置步行街，2F1/4+3F为大型综合超市，4F为专业大卖场（如家居城），其中，3F、4F的临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。

此组合可提供便于分割销售、三层以下的商铺面积至少近2万㎡，且首层面积较大，利于项目推盘销售。当然，大型综超应成为核心店。组合（5）：1F为现代百货，2F+3F为内置步行街，4F为专业大卖场，其中，3F、4F临街部分为通透明亮的餐饮娱乐景观区。还可根据周边商业物业竞争情况，考虑从2F引入生鲜副食洗化超市概念，并连同3F的一部开辟为超市。

三、在首层面积超过1万㎡，层数为3层，总建筑面积超过3万㎡时(如当地城市人口基数庞大、现有商圈繁荣，或开发商有较好的银企关系，为今后融资“变现”考虑，也可建4层,总建超过4万㎡)，因其首层面积和总建筑面积较大，业态功能规划有较多的选择余地，这时，组合方式建议为：

组合（6）：1F为内置步行街，2F为大型综超，3F为专业卖场，其中，将3F临街部分作为观景休闲餐饮。

组合（7）：1F为百货，2F为内置步行街，将2F和3F的一部分辟为生鲜副食洗化超市，3F的临街部分作为观景休闲餐饮，其余部分作为专业卖场。

一般说来，组合（4）至组合（7）的项目堪称当地“商业航母”。如总建规模达到3万㎡以上时，该项目在地级市已可规划成典型的购物中心即shopping mall业态（当然，这种地级市的mall实在无法与京、沪动辄数十万平米的大mall相提并论）。这种业态是一个无顾客层次限制、集中了多种零售业态和服务设施的多功能综合体，它具有“一站式、多功能、休闲性”特点, 服务功能齐全，不仅满足购物需要，而且也满足休闲、娱乐、文化和餐饮等需求。因此，在进行业态组合时，经营品项要考虑吃、穿、用、玩、乐、赏、游等内容的合理配置。

需要强调指出，本文所讨论的业态功能规划都是实操经验的总结，它仅仅是提供了若干思路：

首先，作为一个具有社会责任感的开发商在思考业态功能规划时，其关注的焦点应该是售楼和经营并重。因此，室内步行街始终是这些方案的核心组成元素。

其次，利用大型综合超市和现代百货作为主力店来聚集人气，形成商气，以达到提升项目品质的目的，是解决业态组合问题的重要手段。但是，这种设计所带来的问题是，由于这两种业态所需经营面积大，公摊面积最少40%，虽然可以从产权形态上分割，但交房时毕竟不能从实物形态上分割，将在一定程度上导致部分客群不能接受此类商铺而影响售楼。当然，如果开发商倾力引进知名品牌百货或大型综超，精心包装项目，制定合适的售价政策（首层定位为百货业态其售价一般比首层定位为内置步行街的低，但此时可适当调高2F内置步行街的售价），处理好买卖合同、租赁合同和招商合同间的法律关系，租赁期适当延长（应考虑在10-20年），规划这两种业态的楼层也是可以分割销售的。

第三、若项目地原有百货业态较弱如尚处于传统百货向现代百货过渡阶段，在总建规模不大时（如2万余㎡），也可将整个项目定位为百货业态并全部分割销售。但当项目定位为购物中心业态时，百货或大型超市则只能规划为项目的主力店群，且其面积占比不能超过80%。

这里还有几个问题须作说明：

1.各种组合均应在1F设立1-2个方便快餐、冷饮店以完善功能，但饮食比例不宜太多，以冷食为主。

2.各种业态、业种面积占比应根据当地业态现状、竞争烈度和对项目招商、售楼前景的预测进行综合分析确定；

3.选择观景休闲餐饮要考虑项目地周边环境是否具有景观价值，所在楼层是否具有良好的视野；

商铺销售谈判技巧 篇6

1.任何谈判几乎都只包含两个目标，一个是解决问题，一个是建立关系。协商要从双方不冲突的地方着手，例如，和供货商谈判价格时，你想以好价格购买，对方也希望你向他们购买，丧失这名顾客是他们不愿见到的，这就是双方的共同点。

2.事先做功课。知道协商主题的数据事实、己方的目标与弱点、双方不同之处，以及如果谈判破裂，己方的替代方案为何（例如，如果与供货商谈判不成功，公司是否有其它可替代的供货商）。

3.不要直接询问对方：“你到底想要什么？”如此一来，会立刻强迫对方采取立场。当情势对己方不利时，问问题可以注入些正面因素，强硬的声明通常会引起抗拒，提出问题则会带来答案，即使对方没有回答己方的问题，通常也能促使他们思考。

4.理清方法及目标之间的不同。例如，“我想要打开窗户”是方法，“我想要感到舒适些”才是目标，不要在方法上坚持，如果能够达成真正的目标，弹性协商双方都可接受的方法。

5.不要情绪化。不要假设任何事情，多问问题，保持对对方的好奇心，不要动怒争吵。

6.积极倾听。避免急着展现己方问题的重要性，倾听对方说什么、没说什么，以及他们的身体语言。听出对方字里行间的真正意思，了解会让对方点头的那件事为何，通常是打破僵局的关键。

7.不要把对方和问题混为一谈。例如，以“你们的方法我们很难接受。”取代“你们真愚笨。”的人身攻击。

三个常见错误：

1.没有找出对方的需求。本着“我知道我要什么，但是我不在乎你要什么”的态度谈判，不让对方获得任何利益，谈判极可能会失败。或者，不了解对方的真正需求，一开始所提出的条件过于离谱，以致对方不再认真看待这场谈判。

2.没有理清己方的需求。“我不喜欢这种做法，但是我也说不出为什么。”这种态度僵硬，而且难以获得对方的认同。在了解己方的目标上，必须具有弹性，知道自己的目标范围何在，也就是能接受的最好及最坏的结果为何，只要对方能够在这个范围内同意，己方便算达到谈判目的。例如，希望争取加薪范围为四千至八千元，如果主管给予五千元，虽然不是最好的结果，但是已算达到谈判的目标。

浅议汽车展厅销售的谈话技巧 篇7

1.1 和每一个来访者在2分钟以内进行谈话

原因:主动向客户提供服务。让他或她了解你可以随时提供咨询服务。说服并打消顾客的任何疑虑或无目的性。也就是说, 如果在一开始便给予顾客足够的注意和重视, 那么顾客就会向你敞开心扉谈出其要求, 没有任何禁忌。

实施:仔细分析顾客进入展厅时的情况, 一般来说, 顾客是等待营销人员前来问候。但是如果顾客不需要你提供帮助, 你走近并问候他的时候, 他将明确告诉你。如果你已经在和一个或几个客户交谈 (面对面或电话交谈) , 请用适当的手势和面部表情向客户致以问候, 当谈话结束时, 请径直走向你的顾客。

1.2 销售人员应公开姓名, 建立积极的营销气氛

原因:对于一个成功的谈判, 你需要一个注意力集中的谈判伙伴。你接近顾客的方法以及你说的第一句话, 将决定你的客户是否有兴趣继续听你讲下去, 以及他是否告诉你他的愿望和兴趣。也就是说, 这几秒钟的谈话对客户来说一种“经验”。客户一般无意识地把这种“经验”和头脑中已先入为主的印象进行比较。人们一般对谈话时先说的几句话较为敏感, 这样, 很快便对对方形成以情感为基础的判断 (反感, 同情, 不信任等等) 。这种先入为主的印象将决定他接下来谈话的态度。它将对谈判气氛有促进或破坏作用, 所以也就决定了你谈判成功的机会。

实施:应该让你的客户感觉到他受到了特别的注意。例如你应以笑脸来迎接, 保持目视接触。因为微笑可以影响你的嗓音, 个人魅力, 以及情绪等。所以首先, 主动与顾客握手, 并把自己的姓名告诉对方, 询问顾客的姓名, 以便在以后的谈话中称呼对方, 并在此时递上自己的名片。

1.3 营销人员与顾客开始谈话应尽量获取对方更多的信息, 从而更快获得对方来访的意图

原因:人们一般以问题为切入点而进入谈话, 而且你的问题越是直接了当, 你就越能掌握谈话的主动权。为了更多的获得顾客愿望和兴趣方面的信息, 你应该给顾客提供他表达此事的机会, 你应该鼓励并提示对方所谈的问题, 因此尽量避免谈话被打断的情况。无论如何, 你以问题为切入点开始了谈话, 并运用这种方式简便而快捷地了解他到访的意图。

实施:避免一些缺乏想象力, 太狭隘的或者容易中断谈话的问题, 例如:-我能帮助您吗?-找到您喜欢的了吗?-我想您就是来看一下吧?

而应该以开放式的问题, 例如:-我能帮您做点什么吗?-我怎么帮您呢?-是什么原因使您来到我们的展厅?-您对什么特别感兴趣吗?-您想得到哪方面的信息?

2 确定顾客需求

2.1 销售人员探求顾客的购买意愿或获得相关信息, 从而在5个问题内确定顾客需要何种类型的建议

原因:你了解所有的产品状况, 装备情况和价格等, 但是你了解顾客需要什么吗?不要因为顾客对你所提问题的回答是:“我对PASSAT感兴趣”, 你便把此车的所有卖点一股脑和盘端出, 开始时尽量避免对交叉目的问题的定向, 尽量“改进”或贴近其需求。没有对顾客需求的准确分析, 你不可能达成一笔好的交易。对需求分析的问题主要涉及下列几方面:购买愿望;购买时间 (购买可行性) ;现有车辆状况;-个人状况。

实施:以下为一些建议——“您在车型、发动机和装备方面有什么要求?”;“您最想了解的问题是什么?”;“您现在所开的车的用途是什么?”;“您一般是自己开车还是经常搭载乘客?”。直到您已经获得所有关于顾客希望和意愿的相关信息, 你才能开始下一步。

2.2 销售人员应在5个问题内得出顾客的购买动机

原因:虽然你对你们所有的产品、装备及价格了如指掌, 但是对于面前的顾客, 你了解什么?在你向他提供建议前, 你需要针对顾客的主观要求进行准确的需求分析。也就是要了解顾客的购买心理, 满足其情绪及直觉要求。知道了这些, 你就可以适时的调整自己, 根据其需求, 提出合适的建议。例如:车辆的安全性能对于曾经发生碰撞事故的人来说将是其购车时至关重要的因素。

所以说了解顾客的主观要求是非常关键的。知道了这些可能会使你卖出档次更高的车, 马力更强劲的发动机, 或者更多的特殊装备。这些一般不是顾客提出的, 销售人员必须能发现这些, 然后才知道如何准确地满足顾客的需要。所以对顾客客观准确的分析将会给你提供更多帮助, 但是也应该注意以下一些问题:

-“车辆具备什么样的条件顾客才会买它?“

-“顾客决定购车的最重要的原因是什么?”

-“您为什么换了另外一家经销商?“

-“您为什么要更换品牌?”

-“购买一辆新车会对您哪方面产生更加有利的条件?”

直到你认为你已经知道了顾客的所有必要信息, 你才能开始下一步工作。

所有这些问题都是由W开头 (英文) , 因此我们称之为W型问题, 或开放式、渗透式问题, 因为对方不能简单地用“是”或“不是”来回答你。开放式的问题会使你获得关于对方的更多的信息。如果你的顾客迟疑不定, 这时, 你可以向他提供建议, 例如提供一些选择性的信息, 使他尽可能作出决定。

摘要：交谈是人际间进行交流的主要方式, 在汽车销售中占有重要位置, 销售人员认真学习和掌握好交谈的技巧是非常必要的。要做好汽车销售工作, 汽车销售人员需要掌握汽车销售技巧与话术, 以给客户留下良好的印象。

钢材销售销售技巧 篇8

钢材销售技巧之---现货加价

现货加价指的是有钢材现货的公司,在公司定个销售指导价格之后,在指导价格上加部分利润卖给客户.当业务员业务量上去之后,业务需慢慢提高自身业务商谈水平,根据自身客户的实际情况,将现货的价格加上去卖给客户,而不是仍为了销售量,拼命的压低自身筹码,低价出货,在降低公司的利润的同时也造成自身销售毛利的损失.个人认为,现货加价比市场搬砖头容易的多.因为更了解货物的具体情况.这包括以下几点: 1.货物新旧程度.这是什么时候的入库的货物,一看入库时间就心中有底了.2.产品的质量的保证.公司一直从事此产品的经营,那么在销售过程中有没有出现过客户提质量异议,以及客户在使用过程中的对产品的反溃等等.3.产品数量,产地,仓库的控制.数量上够不够满足客户.仓库地址都可以准确的报出.提高客户的信任度.因更改产地,仓库的操作会导致客户的不信任,基本没有二次生意可言.以上的几种风险都存在于搬市场砖头中,而钢材市场的信用本身不值一提,这也加大了搬砖的难度.但也并不是所有的销售都能做到现货加价,我们需要权衡再三,适合加价的才加价,免得顾此失彼,价格没有加成,客户却跑了.为此,总结出知己知彼.知彼,我们需要了解客户的情况,不是所有的客户都可以加价格的.了解客户我们可以从以下几个方面总结: 1.客户的公司采购员的数量.采购员越多,说明面越广,加价就不容易了.2.采购员对市场的了解程度,采购员越精,市场现货商知道的多,价格了解的透彻.加价越不容易.3.采购员的做事方式,比如他会打哪几家的电话问货,会打几个销售点问价,.这些都是值得商榷的.销售技巧是销售能力的体现,也是一种工作的技能，做销售是人与人之间沟通的过程,其宗旨是动之以情,晓之以理,诱之以利, 沟通能力是一个销售人员最重要、最核心的技能，如何面对各种不同喜好、不同性格、甚至不同心情的客户，使对方有兴趣倾听，先接受销售员，进而接受产品，这是一项很专业的技巧。

做钢材业务主要是信息来源不能落后，就是在项目启动之前要了解情况，才能抓住时机，最好的渠道是设计院和政府的土地管理局之类的。知道那个地方批准了什么项目之后才能及时去找到你的市场，等项目开始建设了，那钢材已经是别人的订单了。这是信息来源的渠道和技巧。再就是销售渠道和技巧，你必须依靠“大款”，这里的大款是指建筑总包商。就是建筑公司，你只要和大的建筑公司能签订合同或成为长期的合作伙伴，你们可以共同承包大型的土建项目，其中的刚才供应当然非你莫属。这些是关于销售中想获得大订单的。如果不是像宝钢，鞍钢，邯钢，莱钢等这样的知名钢材生产商，你的客户群体应该放在机加工的企业，能成为他们的供应商也不是不可以，一般能搞定这种企业中的负责钢材采购的专人就可以了。告诉你一点，现在的采购都很贪婪，给点回扣就能帮你办事。这就是做业务中的公关手段和技巧。只能靠你的积累。祝你成功。

你面对的是终端客户还是经销客户？如果是终端客户，你就要联系那些工程商，一般都有专门采购这个的人或团队，可能大部分有要回扣的哦；如果是经销客户，你找各地方的建材店，把价格给他们，让他们卖就可以啦成功销售的能力，与你的客户质量直接相关。因此，销售最关键的一步就是准确找到需要你产品或服务的人。然而，并不是每个企业都能清楚地告诉它的销售人员，如何开发客户，找到需要自己产品和服务的人。

成功销售的能力，与你的客户质量直接相关。因此，销售最关键的一步就是准确找到需要你产品或服务的人。然而，并不是每个企业都能清楚地告诉它的销售人员，如何开发客户，找到需要自己产品和服务的人。以下10条“营销圣训”是进行成功销售和开发客户的法则。实践证明它们是行之有效的。

一、每天安排一小时。

销售，就象任何其它事情一样，需要纪律的约束。销售总是可以被推迟的，你总在等待一个环境更有利的日子。其实，销售的时机永远都不会有最为合适的时候。

二、尽可能多地打电话。在寻找客户之前，永远不要忘记花时间准确地定义你的目标市场。如此一来，在电话中与之交流的，就会是市场中最有可能成为你客户的人。如果你仅给最有可能成为客户的人打电话，那么你联系到了最有可能大量购买你产品或服务的准客房户。在这一小时中尽可能多打电话。由于每一个电话都是高质量的，多打总比小打好。

三、电话要简短。打电话做销售拜访的目标是获得一个约会。你不可能在电话上销售一种复杂的产品或服务，而且你当然也不希望在电话中讨价还价。

电话做销售应该持续大约3分钟，而且应该专注于介绍你自已，你的产品，大概了解一下对方的需求，以便你给出一个很好的理由让对方愿意花费宝贵的时间和你交谈。最重要的别忘了约定与对方见面。

四、在打电话前准备一个名单。如果不事先准备名单的话，你的大部分销售时间将不得不用来寻找所需要的名字。你会一直忙个不停，总是感觉工作很努力，却没有打上几个电话。因此，在手头上要随时准备个可以供一个月使用的人员名单。

五、专注工作。在销售时间里不要接电话或者接待客人。充分利用营销经验曲线。正象任何重复性工作一样，在相邻的时间片段里重复该项工作的次数越多，就会变得越优秀。推销也不例外。你的第二个电话会比第一个好，第三个会比第二个好，依次类推。在体育运动里，我们称其为“渐入最佳状态”。你将会发现，你的销售技巧实际不随着销售时间的增加而不断改进。

六、如果利用传统的销售时段并不奏效的话，就要避开电话高峰时间进行销售。

通常来说，人们拨打销售电话的时间是在早上9点到下午5点之间。所以，你每天也可以在这个时段腾出一小时来作推销。

如果这种传统销售时段对你不奏效，就应将销售时间改到非电话高峰时间，或在非高峰时间增加销售时间。你最好安排在上午8：00-9：00，中午12：00-13：00和17：00-18：30之间销售。

七、变换致电时间。

我们都有一种习惯性行为，你的客户也一样。很可能你们在每周一的10点钟都要参加会议，如果你不能够在这个时间接通他们，从中就要汲取教训，在该日其它的时间或改在别的日子给他电话。你会得到出乎预料的成果。

八、客户的资料必须整整有条。使用电脑化系统。

你所选择的客户管理系统应该能够很好地记录你企业所需要跟进的客户，不管是三年之后才跟进，还是明天就要跟进。

九、开始之前先要预见结果。

这条建议在寻找客户和业务开拓方面非常有效。你的目标是要获得会面的机会，因此你在电话中的措辞就应该围绕这个目标而设计。

十、不要停歇。

毅力是销售成功的重要因素之一。大多数的销售都是在第5次电话谈话之后才进行成交的。然而，大多数销售人员则在第一次电话后就停下来了。

上海地区钢材贸易商铺天盖地，约有6000家之多，但其中真正自己有库存的非常少，所以了解市场资源是做贸易的先决条件，可以说是个契机，怎样寻找有价值的资源呢。我谈一些个人的看法。

平时大家寻找资源一般是搜索今日钢铁网等几个比较常用的网站，也是大家用到的最多的，我在找货的时候也会首先参考这些网站，先说说怎样分辨网站上的资源吧。

我打个比方，比如我们找SPHC---2.5*1250的卷料.我们可以在搜索栏上输入卷(避开了板看的更精一些)规格输2.5*1250 然后会弹出一些公司的资源.到底哪些才是有货的呢!我第一个会看挂牌价,我会选一些挂牌价比较底的电话询价.第二我会参考标识的吨位,通常有货的公司会把自己货源的详细吨位标上去例如 132.34吨.而挂别人资源的公司通常会用整数例如:200吨 非常省事.这些都是其次的,只能供参考.最重要的就是电话询价.判断货源要注意以下几点.首先就是价格,价格便宜的肯定就是有货的,这点是不拥质疑的。其次，有货的单位能详细的表达出: 1,所属仓库 2,卷重 吨位 3,货物出厂时间 4,仓库地址及联系方式.这些都是我们判断货物真假的重要参考依据.当碰到几家报价雷同或者差距相近到不存在利润空间时,说明还有上家,也就是说都不是他们的货,他们都是挂别人的资源,那我们怎么办呢?

这样就把我们迷惑住了吗,哈哈,还是有办法的,就是要求对方报出具体仓库及库位号,要求看货,我这里举例说明比较容易理解.例:”请告诉我仓库地址及库位号,我要求看货.”对方报给你之后.继续追问,”看货时是报你们公司抬头吗”这是关键,有可能他会马上透露出,不,你报某某家抬头,那么这个货肯定就是某某家的了.直接寻找某某家的联系方式即可了.如果对方叫你直接去看货,那你只有带上1包烟,辛苦一次了.到钢材仓库做仓库人员的工作了,这里我就不详细说明了,我想大家都能理解如何操作了.还不明白就直接问我吧.如果这样都找不到上家或者找不到比他价格更有优势的,那你就认命吧.这是网上找货的一些流程.我称它为”盲搜”.为什么叫”盲搜”我下面会详细说明。

我做热轧偏多,如果找常用规格,正标的货物时,我一般会知道去哪里问,例如:”唐山”.”瑞坤”做一厂,”姚业”做邯钢酸洗冷轧,唐钢冷轧,如果你哪天看见姚业卖宝钢了,我想肯定姚业来了个”宝钢砖头”这些都是靠平日的积累,如果要找一些没有接触过的货就叫”盲搜”了!当然不是说瑞坤做一厂,姚业做邯钢他们的东西就一定最便宜,他们的价格看是要看,但只是用来做参考,还是要经过电话询价一系列流程来确定是否他们的东西是不是最有优势,因为他们的资源也不乏含有”砖头”.其实最重要的还是平时观察资源.大家平日经常用QQ传阅资源,这些东西呢,要多看,不用仔细的看,过一下眼就可以了,参考市场把一些有优势的东西记在脑子里,勤快点的朋友可以记在本子上,但这些东西并不具有实效性,其实说句实话,搬货是个非常烦琐非常累的活,因为你要时刻掌握,对方资源的价格变化,因为市场是流动的,不知道大家能不能理解我的意思,比如,你不知道他价格是否有变动,或者是否已经卖出了.所以对有优势的资源要不停的跟进,不停的了解反馈信息.了解货物的情况.现在谈一下怎样把别人的资源变成自己的资源(非常重要)

大多数公司基本不会在网上挂出底价,我们大概都知道热轧一般30块差价就有利润,冷轧40-50元就有利润,这也可以我们创造了空间,比如,A公司的某货挂牌4200,但经过询价后你了解到这个东西4150就可以出,那就有了50块的空间,我们就可以在网上挂4190.按照我前面的说话,当然别人肯定会先找到我4190的不会去4200的,我就有50%成功几率.我想如果你能清晰的报出具体吨位,仓库及货物的一些情况,那么这个砖头因该就成功了一半.我再讲一下,网上挂价的一些技巧：

1.单价要有优势(我上面解释过了)

2.吨位不要和别人一样,比如别人总吨位挂120.44 你可以挂123.44 这样完全给找货的人造成了假象,最忌讳的就是写整数,100,200的写,这点切记,切记.这里我说下”杭萧”他们就是别人13.45 他也13.45 真的是不想说他砖头也难啊.3.比如你找到3.02*1500卷时,你完全可以挂3.0*1500.等别人电话询价的时候你再加一解释.很少有人会像我一样,找货的时候会连小数也不放过.4.这点需要了解一些相应的专业知识,比如SAE1006我可以挂SPHC 就和别人相似的逼开了也方便别人找到我.ST12我可以挂SPCC,镀锌牌号繁多,可以钻的空子就更多了.这些就需要平时专业知识的积累了.总结一下: 有优势的资源,最好是网上搜索不到的,加上详细的信息,拿到有优势的价格,他就是你的库存

接下来小谈一下电话销售的技巧:说话声音要有底气,不能让对方把你问倒,例如:仓库 吨位,情愿捏造也不能说不知道,最好举一反三,他问一个问题,你告诉他三个,让他没问题问.增加对方对你的可信程度.经历一番周折，如果搬货成功了！也是个辛苦活。有这么几种操作方式。

1． 等待对方打款，最好是对方给你本票，这样无后顾之忧。

2． 如果差价高，又想不让对方知道货是搬的时候，你可以凭对方提单到仓库去转单，把货物转入自己抬头，这样就天衣无缝了。

3． 事先问上家索取质保书以便提供给下家。

这样一笔贸易就成功的完成了。

现在来讲一下怎么样挖掘终端客户,也就是厂家.我观察了下身边的业务员,大凡寻找客户基本上都是从黄页和今日钢铁网上找的求购信息上寻找到的.钢材的用途是非常广泛的,钢铁是城市的血液,各行各业都离不开,现在大多数贸易商基本以经营普碳钢为主，再附带一些品种钢(普碳钢以外的钢材都可以称为品种钢)。

我一般会针对这些行业进行寻找:冲压件厂,机械厂,网板厂,模具厂,货架厂,金属包装厂,等.你可以通过黄页或网络的搜索引擎来挖掘出这些厂的联系方式,联系人.这里我又再讲一下电话销售的技巧了!大家烦恼的事,行业竞争非常激烈,找到联系方式是非常容易的事,但是吃到闭门羹的几率是90%,可能别人一接起电话,就把你电话挂了!这是一件很伤自尊的事情.因为连说话的机会都没给你,不过我一般打电话,就很少会碰到这样的事情,一般我不会盲目的打电话,一般寻找一些标注公司负责人的电话.因为只有联系到了负责人,不管沟通成功失败与否,只要能联系到负责人就算有效电话.第一个电话过去.目的不是要做生意,不要有太多奢望.我的目的就是了解对方厂里是否用到钢材,用的什么钢材,用量大概是多少,这些都是很宝贵的信息.可能一些对你感兴趣的客户问对一些规格进行询价,这事你不要抱着赚钱的心态去回答,你要报一个比市场价还偏低的价位,第一印象是很重要的吗!大多数客户会叫你将联系方式和报价以传真方式发送过去.千万不要懒,曾经听过一句话,付出不一定有回报,但不付出一定没有回报,我有可能多客户,都是后来自己找上门了!所以发传真是很重要的.其实客户都是很挑剔 的,他也会综合别人的报价然后选出比较有优势的去尝试合作,所以报价一定要底于市场价.如果客户有意向向你订货了,再结合上面谈到找货,做成一个终端客户也不是一件难事.在终端客户贸易操作时要注意的是比较多的.首先是成本合算.操作不当就会面临亏本交易.需要注意的地方有.1.出库费.2.是否要加工,加工什么尺寸,加工价是多少.3.运费.4.开票方式，1票结算还是2票结算.这些都是关键.这些费用还要详细的和客户说明,否则他们会认为你乱加价.导致客户的流失.加工特殊规格的时候要了解各个仓库的价格,从而选出有优势的,去除短驳费还可以能够节约成本的可以转库操作.加工费用一定要求仓库开17%增值税发票,可以抵扣又可以节约点钱.发票的结算方式是由你和客户协商解决的.一般客户都会同意2票制.这样又可以节约一点.钢材常用小知识.1.计算一张板的重量.厚度X款度X长度X 0.00785= 1张板的重量

2.板材结算方式.上公差过磅出库 下公差理算出库..3.协议品,尾卷-1 产品不提质量异议.有时，我也会经常把信息发布到钢铁人论坛上去，和大家一起分享，寻找一些生意。毕竟，如果我们想要做一个优秀的钢铁营销人员，还真的有很多东西需要学习，还需要大家共同交流，也许，说不定哪天钢铁人招聘网就会来猎头我们了哦，哈！

怎样做好钢材销售

钢材贸易市场竞争激烈，价格信息透明度高，这就要求你具备较多的专业知识、良好的综合素质、较强的应变能力。我认为，你需凭借下面几种本领才能适应现在的形势：

一、思维的应变能力。这一点非常重要。每一个客户的思维方式都不同，销售人员必须紧跟客户的思维，并超越客户的思维能力，与客户进行充分、全面的沟通，只有有效沟通才能真正地获得客户的认可。

二、模仿客户的行为方式。在与客户交流的过程中，每个人都希望与客户谈得很融洽，这有赖于交流的默契度，如果双方的行为方式极为相似，就更容易达成共识。

三、要为自己制定销售目标。作为一名销售人员，应该有主动的工作态度，每个月都要为自己规定一个任务量，这个量化指标最好要略超出每个月给自己制定的目标。这样也许压力会大一些，但工作起来会更有激情。

四、30%知识+70%人缘=成功。推销产品首先要推销自己,作为销售人员怎样才能让客户接受呢？你自身的素质会起决定性作用。而自身素质主要体现在你的知识面和知识层次上，把你所学到的知识运用到实践上是不容易的，能更好地运用到实际工作中更加困难。在这里，我所说的知识不只是书本上的知识，还有专业知识、工作经验，这三者是缺一不可的。反过来说，只有客户接受你，认可你，你就会建立一个良好的老客户关系网。客户关系网对一个公司、一名销售人员来说是至关重要的，当你具备了良好的自身素质，再加上一个庞大的客户关系网，那么你就向成功迈出了坚实的一步。

怎样做好钢材业务员？

首先，作为一名业务人员，这里先不指明为什么业务或贸易，但首先应当了解自己的特点。这包括自己公司主业，强项，产品特点、特色，技术优势，产品标准，价格，包装，生产能力等等，同时还应当了解自己的大客户。我称这个叫打基础。如果一名业务人员都不能很好的介绍自己企业的产品，介绍自己服务的特色，那么你很难立刻在客户那里建立良好的印象。打基础是我们对每一位做业务或贸易的朋友所做的建议，也就是所谓的“必先利其器”。

其次，可以通过网络搜集资料。通过相关的搜索你可以找到你的同类公司和贸易对象。建议大家做一个小的数据库，包括客户名称，产品名称，规格，价格，产品特色联系方式都做一个记录。有些人会说，客户不多呀。没关系，毕竟不是每家公司都有网站，每个业务都是上网的，现在就是在英国、美国不也是穷人一大片，业务人员自己尽可能的搜集自己相关的产品企业。曾经有一家德国公司要求业务每人每天打100个以上访问电话并进行记录，可能目的是建立业务人员对市场的了解。

现在，你应当对自己所做的业务又有了进一步的认识，同时对你的销售市场也有了一点感性认识，知道了哪些人在生产，哪些人在购买或发出需求，中国的、外国的甚至也有几个公司和联系人了。这时，要做的工作是分析和比较。别人的特点是什么，自己的特点是什么，价格有没有优势，劣势是什么，不足是什么，价格为什么比别人高，服务内容有什么变化和多元的地方。大家不要小看这个比较工作，这也是再次的认识自己的产品，认识自己的特点，建立自己的信心。你如何说服客户购买你的产品，那么就要靠你自己对自己产品的认识和把握。准确、快速、简捷地表达产品特色是业务人员必须做到和具备的能力。

如何做钢材生意

做生意是一门艺术，而不是自然科学，没有统一，标准的答案，它需要耐心的体会和学习，靠一个“悟”字来体现其精髓。

要学习做生意，先学习做人，这是不会错的。钢材市场持续震荡，价格一路下滑，钢材贸易商经历钢价的大起大落考验，普遍感到现在的钢铁生意越来越难做了，尤其是在进入钢铁产能过剩的新时期后，有的贸易商欲退出钢市，投资其它产业，开辟新的市场。这是当前钢材流通业态中出现的一个新动向。

记者从上海一些钢材交易市场看到，如今进驻钢材市场交易的贸易商比今年年初有所减少，有的钢材市场原来的交易席位都被挤得满满的，贸易商想在一些著名钢市租一个席位还得排队，而现在这种现象已不存在，相反退出交易席位的却不少，时下连知名度较大的钢市，空席位也逐渐增多，一些没有名气的钢市，更是惨淡经营。记者在一家钢材交易市场看到，几千平方米的偌大市场，只有几家钢材贸易商进驻，而四周一排排摊位都空关着，整个市场空空荡荡，毫无人气。

出现这种现象，据说主要原因是如今钢材生意越来越难做了。今年由于钢材市场价格下跌幅太大，不少钢材贸易商陷入严重亏损的境地，特别在钢材市场价格深度暴跌时，几乎每天“一辆宝马轿车往黄浦江开”（指每天亏损额相当一辆宝马轿车），原先赚的钱都赔进去了，企业资金短缺。

一些钢材贸易商面对国内钢铁产能不断扩张、供需矛盾日趋突出的局面，意识到今后钢材市场竞争将更为激烈，生意远不如以前好做，“买卖钢材赚大钱”的时代已经结束，于是决定放弃钢材贸易，退出钢材市场，而投资新的产业，开辟新的市场。有的钢材贸易商将经营重心转向钢材现代物流业，买下一片地，盖厂房，建码头，租船只，购机器，搞钢材配送加工物流中心；而有的已经从事房地产业；有的搞起了钢结构制造业；等等。

据记者了解，如今沪上一些钢材市场中的空交易席位增多，钢材贸易企业减少员工，缩小经营规模，甚至退出钢材贸易等等，这些新情况出现的原因：

一是贸易商面对国内钢铁产能过剩、供需矛盾突出的现象，对未来钢市失去信心。今年国内钢产量将达到3.3亿吨，新增钢产量6000万吨，明年产能将上升到4.9亿吨，远超过国内市场的需求。对此，一些钢材贸易商认为“钢铁饭”越来越难吃了，不如乘早改行。

二是前期钢材贸易队伍不断扩大，贸易商之间的竞争日趋激烈。这几年由于钢材市场趋热，厂家和商家的盈利空间较大，使一批流资投入钢材流通业。据统计，目前上海地区共有钢材交易市场50余家，其中亿元以上大型金属材料交易市场有11家，内设摊位2445个，年成交额1423.3亿元，占全国大型金属材料交易市场的年成交额的34.4%。仅福建人在上海从事钢材贸易商的就有5万余人，贸易企业成百上千家。如此庞大的钢材贸易队伍，让一些贸易商意识到今后的竞争更趋激烈，考虑另谋新的行当。

三是受钢厂直销的挤压，贸易商盈利空间缩小，再不像以前那样赚大钱。如今一些大型钢企越来越注重直接销售，不断扩大直供比例，并与下游最终用户建立长期稳定的战略合作关系，让利于用户。而对钢材贸易商则提出种种苛刻要求，给予贸易商的盈利空间越来越小，遇到钢价下跌时，大部分贸易商亏本经营。

四是随着电子商务贸易的出现，一些贸易商感到传统贸易方式已不相适应，可自己文化低，力不从心。在上世纪80、90年代从事钢材贸易，大都是一些文化程度不高，习惯于传统贸易的经营者，他们不懂电脑，不会上网，对电子交易更是一巧不通；且年龄已大，靠前些年赚的钱也够用一辈子，不想再冒钢市风险了。

正是上述种种原因，使一些钢材贸易商萌发“另谋他业”的念头。