房地产营改增实施细则

房地产营改增实施细则（精选8篇）

房地产营改增实施细则 篇1

其中，公众比较关注的房地产行业，现行营业税率为5%，营改增后适用11%的税率。由于增值税实际上是基于差额征税(销项减进项)，而营业税是基于全额征税(仅销项)，所以单纯将新税率和老税率直接比较是没有意义的。

营业税税制下，房地产及建筑业对于营业税税源的贡献最大。由于营改增后房地产及建筑业的增值税率相较于营业税率有较大的变化，因此这两个行业将受到较大影响。

毕马威相关人士分析，房地产及建筑业适用的增值税政策中具有实质性宏观经济影响的主要有四项政策。

过渡期可自主选择简易计税

营改增新法规包括一系列过渡性政策，其中包括房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。

这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。这一安排是为了实现营改增的平稳过渡，增值税率不会突然间提高到11%。销售2016年5月1日后取得的或新开发房地产项目才适用于11%的增值税率，这一政策不适用于个人销售住房。

过渡性政策可能是房地产业主、出租方、房地产基金和房地产投资公司最为密切关注的重要方面。对政府来说引入增值税最困难的问题之一是，如何在不影响市场经济秩序的前提下，将增值税适用于存量的房地产和建筑业项目。

过渡期政策期间，供应商可以自主选择简易计税方式，也可选择以行业税率为依据缴纳增值税。供应商也可以按照不同的项目选择适用不同的税率进行缴纳增值税。纳税人一旦选定一种计税方式，则在之后的36个月期间不得更改。

对发生的土地采购成本视同进项抵扣

当房地产开发商销售房地产计算增值税额的时候，向政府部门支付的土地价款可以从销售额中扣除。

这个优惠政策将会有效地保证房地产开发商只对其增值的部分进行纳税，但只能用于房地产开发商按照11%的增值税率缴纳增值税，而不适用于开发商选择过渡期政策按征收率缴纳增值税的情况。

对于申请成为一般纳税人的房地产开发商，将可以把从政府采购的土地成本可以从销售额中扣除，保证房地产开放商只就业务中增值的部分缴纳增值税。但是此规定只能适用于房地产开发商适用于11%增值税率的时候，而不适用于5%增值税率。

当房地产开发商使用预售方式销售房产并收讫预付款时，是否即产生了增值税纳税义务，实操中预收款可能会发生在任何重大的建筑施工之前。营改增细则并没有就此提出要求，如果收到预收款没有开具增值税发票，销售不动产的纳税义务发生时间为合同规定时间或权属变更时。但是，在收到预收款时需要按3%的预征率预缴增值税。

个人出售2年以上住房免征增值税

北京、上海、广州和深圳，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

北上广深以外的城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

该政策延续了营业税的规定，这一政策不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，计税基础是住宅销售额。

除北上广深外，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税，目的是鼓励长期持有不动产，抑制市场投机行为。这个政策适用于所有个人持有的“住宅”房地产。因此，对于房地产投资者也将会适用于免税政策，个人出租住房的收入则适用1.5%的增值税率。

分期抵扣适用于11%税率的不动产进项税额

5月1日之后购入的不动产将适用11%的增值税率，并且如果购买方是增值税一般纳税人，可以就不动产相关进项税额可以申报抵扣。

政策进一步规定，这部分可抵进项分摊在不动产购入后两年内抵扣，第一年可抵扣60%，余下的40%可于第二年抵扣。此规定同样适用于2016年5月1日后取得的不动产在建工程，但不适用于不包括房地产企业自行开发的房地产、融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。

在营业税制下，购入房地产资产未曾有过可被抵扣的制度，这是我国在增值税税制下巨大的发展，尽管就国际增值税税制惯例而言，这种分期抵扣增值税进项税额的方式并不常见。

毕马威相关人士分析，增值税全面实施后，在全球采用增值税制(或类似税制)的160个国家中，中国将成为增值税税基最广的国家。以国际标准来看，我国增值税体制将会是独特的，体现在增值税将适用于几乎全部金融行业服务(包括利息收入);同时，在房地产领域，增值税不仅适用于B2B、B2C交易模式，同时也将适用于C2C交易模式，这在其他国家是未曾尝试过的。因此，世界上其他政府很有可能跟随中国的脚步更新其增值税体制。

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房地产营改增实施细则 篇2

关键词：房地产行业,营改增

一、“营改增”对我国房地产企业开发成本的影响

建筑业是房地产企业的开发环节, 实行“营改增”后建筑行业税率的改变直接导致房地产企业开发成本的增加。这主要表现在以下三个方面:第一, 从建筑材料上来说, 目前房地产企业的建筑原料来源途径是多种多样的, 这就导致建筑业增值税进项税额抵扣变得更加困难, 同时, 建筑业原材料的供应商基本上都是一些零散的个体户, 因此, 企业在购买材料之后可能获得的发票不是增值税的专用发票, 有时甚至无法从供应商那里获得发票, 这样便在无形中增大了建筑原材料进行税额抵扣的难度, 从而导致建筑业的税负增大。第二, 从建筑原料的税率来说, 国家规定, 一般情况下建筑业的主要原料依照6%征收率计算缴纳增值税。建筑业的主要原料在整个房地产的运营过程中所占的工程造价是很大的, 因此, 如果建筑企业在购买原材料之后获得国家规定的增值税发票, 那么建筑企业就能抵扣的进项税率是6%, 但是根据我国目前建筑业11%的增值税销项税可以发现, 比起“营改增”以前, 建筑企业在购买材料时增加了5%的负税成本, 这无形中就缩减了企业的利润。第三, 从建筑业的人工费来说, 人工费在房地产运营过程中约占工程总造价的25%。目前, 我国建筑企业所用的工人主要是来自于劳务公司或者是一些进城打工的农民工, “营改增”实行后企业的劳务税率将大大提高, 但是企业却无法进行税额的抵扣。此外, 建筑企业用的农民工是很零散的, 农民工的费用既没有增值税发票, 也没有进项税可抵扣, 因此建筑企业的人工费负税也将大大增加。这两种成本的增加通过房地产开发商而间接地转嫁给了买房或租赁房子的消费者, 但是由于我国政府宏观调控而控制房价地上涨过快, 那么由于负税增加导致的开发成本增加就只能是由施工企业与开发商自己承担。

二、“营改增”对房地产企业税负的影响

在我国税制中, 营业税是属于价内税, 它的征收依据是房地产企业的营业总额, 房地产企业所要缴的税是按照国家适用的税率进行计算, 该项税收会随着商品的不断流转而环环交税。“营改增”实行以后, 房地产企业是以增值税进行纳税, 在我国税制中, 增值税是属于价外税, 它的征收依据是房地产企业的增值额, 房地产企业所要缴的税是按照国家税款抵扣制度进行, 对房地产企业已经缴纳的税款进行扣除, 这样就避免了国家对房地产企业的重复征税。因此可以发现, “营改增”的实行虽然使房地产企业的开发成本大大增加, 但是如果房地产企业能够获得可抵扣的增值税专用发票, 那么实际上房地产企业的税负是有所下降。

三、“营改增”对房地产企业净利润与现金流的影响

房地产行业一直是我国政府税收的重要源泉。近几年, 我国房地产企业缴纳的税收与房地产企业的纯利润额呈现逐年攀升的趋势, 虽然两者是同步增长, 但是由于政府收取税款的原因而导致房地产企业的纯利润额一直以来都低于所缴纳的税收额。对于这种现象出现的原因, 主要是由于房地产企业的营业收入与纯利润的增加引起了房地产企业营业税金以及房产税、房地产企业所得税等税金的增加, 再加上政府对房地产企业的征收力度比较大, 因此这些因素就导致房地产企业的税负增加, 这在无形中就加大了房地产企业在财务上的困难。由于以上问题的出现, “营改增”政策实行以后, 这就大大降低了房地产企业所要缴纳的税金, 在税负减少的情况下, 房地产企业就能将支付税金的资本投入其他有需求的方面, 这就有效缓解了房地产企业的现金流问题。

四、“营改增”后房地产行业采取的措施

(一) 降低房地产企业成本投入

“营改增”对建筑企业的成本产生了重要影响, 因此房地产企业要对自己的预算进行严格的监督。第一, 将增值税的抵扣额最大化。如果建筑企业的项目比较多, 那么建筑企业在采购原材料的过程中可以进行集中采购, 这样不仅可以减少建筑企业的购置成本, 同时还可以将建筑企业在增值税的抵扣额提高到最大程度。第二, 加强会计核算监督。建筑企业对会计的核算程序要进行严格的监督, 这样不仅可以避免核算过程中出现误差, 同时也可以对建筑企业的进项税额进行及时的认证、抵扣等工作。此外, 会计核算要与工程项目的核算同步进行, 努力做到一个项目完成的时候, 会计的核算工作也完成。第三, 房地产企业在选择自己的施工单位时, 可以采用招投标的方式, 根据房地产企业自身条件以及招标企业的资质进行有效评估, 从中选取性价比最高的房地产企业。

(二) 做好房地产企业税款抵扣的工作

随着“营改增”的实施, 房地产企业要想降低自己的税负, 增加房地产企业的纯利润, 那么房地产企业就必须做好增值税的抵扣工作, 获取增值税专用发票。第一, 房地产企业在选择材料供应商的时候, 对材料供应商企业的规模以及产品质量进行考查, 同时要把材料供应商是否开具增值税专用发票作为考量的一个重要因素, 进而从源头上规范房地产企业的纳税。第二, 房地产企业在施工过程中要严格控制零星用工, 从而避免因零星用工而不能取得增值税专用发票, 如果一定要采用零星用工, 可以让施工企业协助解决。

(三) 合理规划房地产企业运营模式

“营改增”的实行使房地产企业的税负以及商品的成本都产生了变化, 因此房地产企业就必须改变自己的经营模式, 以便适应市场的需求。第一, 合理规划资金投入。房地产企业在开发阶段, 可以适当的缩短开发期所需要的时间, 从而使房地产企业资金得到合理化的运用。第二, 提高房产质量。由于人们生活质量地提高, 房子对于人们而言不仅仅是居住的地方, 更是他们心灵栖息之地。因此, 房地产开发商不仅要提升商品房的舒适度, 同时还要营造优美的小区自然环境。这样, 房地产企业才能增强自身的竞争力, 从而在激烈的房地产市场上占据一席之地。第三, 加强合作。房地产企业要拓宽自己的发展渠道, 加强与其他房地产企业的合作。比如, 综合实力比较强的房地产企业可以联手购买土地, 然后进行共同开发。在这个过程中, 房地产企业就能够看清楚自身的不足, 从而吸取他人的优势以弥补自己的缺失, 从而有效增强自身的实力。

(四) 增强房地产企业纳税意识

房地产企业要不断提升纳税意识, 重视纳税的规范性。第一, 从采购部门的角度来说, 企业在采购原材料的过程中, 不要贪图商家的小恩小惠而放弃增值税专用发票的获取, 这样不仅会导致房地产企业的进项税额不能够得到抵扣, 同时有可能会导致房地产企业出现多纳税或者重复纳税的现象。第二, 从财务部门的角度来说, 房地产企业的财务部门对每一项业务活动都要严把质量观, 预防“空白支票”现象的出现, 使房地产企业的纳税活动真正做到“有法可依、有法必依”, 从而使房地产企业平稳地渡过“营改增”这一转变。

(五) 增强房地产企业员工的业务培训

“营改增”后, 房地产企业要对内部员工进行业务培训。第一, 会计人员的培训。会计是房地产企业进行财务核算的主要人员, 因此, 房地产企业要对自己的会计进行专门的培训, 让会计迅速的掌握“营改增”的具体规定, 不断提高自己的专业技能, 从而保证会计核算时的准确率。第二, 其他人员的培训。作为房地产企业的领导一定要熟知“营改增”的具体法规, 这样才能对自己企业的运营进行更合理的统筹规划。同时, 房地产企业也要重视其他员工的培训, 尤其是房地产企业的采购人员, 让他们能够及时面对市场变化, 做出正确的采购决策。

五、结束语

“营改增”的逐步实施使我国的纳税机制越来越完善, 这不仅使我国经济的发展充满更大的活力, 同时也使各行业的发展更加规范化。尤其是对房地产领域而言, “营改增”的实施虽然会对房地产行业产生一定的影响, 但是总体而言, 这项制度的实行对我国房地产行业的长远发展具有积极的作用。它不仅有效的规避了企业重复纳税情况的出现, 同时也降低了房地产企业逃税、漏税的机率, 对房地产行业的规范性发展具有极大的好处。

参考文献

[1]张运贤.刍议“营改增”对房地产企业未来影响及对策[J].会计师, 2014 (14) .

[2]韩玉竹, 李文.“营改增”对房地产行业的影响[J].才智, 2014 (33) .

[3]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习, 2013 (6) .

[4]王蕴.商业地产“营改增”的思考[J].商场现代化, 2014 (13) .

房地产营改增实施细则 篇3

关键词：“营改增”；房地产；对策；影响

我国目前实施的税制结构中，营业税和增值税是两个重要的流转税，两个税种分立并行。国家相关部门已经开始完善税收征管系统，只有这样才能实现经济结构的科学整改，才能健全各个领域的税收体制，减少重复征税等问题出现。如今营改增制度已在大范围内得到了普及和应用，房地产领域是缴纳营业税的主要领域之一，因此必须实施营改增，才能满足我国税收系统的整改要求。

一、营改增对房地产行业的影响

（一）对建安成本的影响

房地产开发成本的重要部分是建安成本，通常由具有建筑安装资质的建筑企业完成，根据目前实施营改增的情况来看，建筑企业在实施营改增后，税负会有不同程度的上升，由于税赋转嫁的存在，会导致房地产开发企业建筑成本相应增加。

由于营改增税收政策的实施，将导致房地产产业增加赋税。房地产行业在建筑安装的过程中常用建筑材料有混凝土、自来水、石料、砂，建筑材料根据目前税收政策按照6%的税率缴纳增值税，因此即使房地产可以直接抵扣增值税专用发票，也会在一定程度上增加房地产行业的赋税负担。

（二）对房地产偿债能力各项指标造成的影响

营改增税收政策在房地产企业中对房地产偿债能力各项指标造成的影响有以下几点：第一，如果房地产行业的进项税额无法在税制的范围获取一定程度的抵扣，那么这一部分没有得到抵扣的进项税会导致房地产企业拥有的数额不再产生变化，从而增加了房地产企业的资金流动比率。第二，假如房地产企业中的流动负债数额能在相应的市场、税务规则中得到全部抵扣，那么这些被抵扣的进项税将在较大程度上影响房地产建筑企业流动资金的上升，从而导致流动比例不断增加。

（三）无法适应统一税收政策

目前我国房地产业在区域发展上呈现出明显的发展不平衡的状态，这导致营改增的政策对不同地区注册的房地产企业出现截然不同的情况，无法适应统一税收政策的表现有：第一，对发展速度慢、发展水平低的地区来讲，房地产行业无法及时适应营改增的税收政策，从而导致房地产行业的经营以及运行会受到不同程度的挑战和打击。第二，房地产行业的投资主体呈多元化发展的趋势，对民企而言，将会有较高税率。第三，房地产行业的类型结构是多种多样的，融资结构和资本结构不同的房地产企业在税制改革时仍然会出现一定的困难和风险。

二、减少营改增对房地产行业不利影响的措施

（一）提升纳税意识，积极进行税收筹划

1.适应和学习“营改增”税收制度

“营改增”税收制度在我国实行已经经过一段较长的时间，在这段时间中房地产企业也陆陆续续完成了对“营改增”税收制度的适应和学习工作。在房地产企业当中，要强化对企业中的员工进行税收知识的培训，让企业中的员工能够在企业生产经营的过程中，针对每一次企业的开支行为都让对方出具相关发票。通过培养企业员工的发票税务意识来适应现阶段“营改增”税收制度，并且将日常经营管理中的发票收集起来，让其发挥出自己的作用。要制定相应的增值税内部控制体系及相应的工作管理制度，应对和预防“营改增”可能的风险，企业中的财务管理人员要提高专业素质，进行专门的税务培训，学习相关“营改增”的税收制度，让企业中的财务管理人员能够熟练针对企业的每一次税收行为进行处理，防止房地产企业本身出现偷税漏税的情况，维持企业的健康发展。

2.对房地产开发成本进行税收筹划

房地产企业在房地产的开发过程中所花费的时间往往相对较长，不但需要筛选房地产开发建筑用地，也需要在这段时间中进行建筑原材料的购买。如果能够在这段时间之内对房地产的工程建设成本进行分摊处理，就能够对房地产企业建设项目中的各个环节的增值税进行分摊处理，从而为房地产企业的开发成本减少相关开支。因此在“营改增”的制度之下，建议房地产企业要设立专门的税务筹划岗，对开发成本首先进行大致上的税收筹划，将房地产企业运营过程中各个环节的税收支出进行明晰和分析，然后找出分摊处理的相关对策，以减少房地产企业的房地产开发成本。

3.对房地产建设中的物质材料进行税收筹划

房地产企业的建设项目环节中也需要对其中使用的物质材料进行税收筹划。我国的市场经过长时间的发展和进步已经逐步转变成为了全新的市场经济体制，在这种体制之下，买方的作用和意义被扩大，房地产企业在进行建筑原材料的购买当中为了减少支出的税款，可以采用招标的方式进行建筑原材料的采买。在原材料招标采购的过程中，必须首先要求相关原材料企业厂家能够出具增值税的专用发票，在这一基本要求之上再要求建筑原材料的质量和价格。对各个竞标的原材料厂家和企业进行筛选和综合性的考虑，最后选择对房地产企业利益最高的一家作为建筑原材料的采买对象。

4.对房地产销售方式进行税收规划

除了以上三个在房地产企业的税收上进行规划和策划工作以外，我们还需要认识到在房地产的销售过程中也存在税收的情况。房地产在建设完成之后的销售环节，如果成功出售，则需要根据房产本身的售出情况缴纳相关土地增值税和营业税两种税款类型。房产出售的价格越高，那么需要交纳的土地增值税和营业税的总额也就会提高。因此在这一环节展开对房地产销售方式的税收规划能够有效的减少房地产企业在销售环节所需要交纳的税金，进而提高房地产企业的经济效益。

（二）加强企业宣传

因为增值税纳税的管理比较复杂，所以必须加强企业宣传。要开展一系列宣传模式，主要包括在企业的内部网站上设置营改增税收政策的专栏，宣传营改增政策的有关规定，使房地产企业的员工认识到营改增政策的严肃性和重要性，使得企业决策人员全面地了解营改增实施的具体政策和方向，有效减少营改增政策对房地产企业带来的不利影响。

（三）改变经营模式

房地产行业对营改增政策的实施所带来的企业资金负担加重等问题，在改变企业经营模式方面有以下对策：第一是将开发周期缩短，将财务费用和资金占用率降低。第二是提高房地产开发产品的质量，随着人们生活质量的不断提高，智能化、高品质的环保型社区已经成为了房地产业发展的趋势，将房地产企业建筑房屋的质量提高可以使房地产行业在激烈的市场竞争中获得竞争优势，大大增强房地产企业的竞争能力。第三是建立企业合作的模式，将房地产开发行业作为核心，主要合作方式有股份项目制、联合开发、联合购地以及拆借资金等模式，使企业之间扬长避短、结构优化、强化管理职能，最终使房地产行业以合适的企业合作的方式获得良好的发展模式。

（四）加强会计核算与企业财务管理

减少营改增对房地产行业带来的不利影响措施还包括加强会计核算与企业财务管理，主要措施有：一方面，房地产行业尽可能取得可抵扣的增值税发票，对开发项目较多、资金力量雄厚的房地产企业来讲，在采购材料时可以进行集中采购材料，减少材料来源不明或者供应商散杂的问题。另一方面，在会计核算的程序上严格规定，对进项税额及时抵扣、认证。房地产企业要加大对会计核算与企业财务管理工作的重视度，要提高全体人员发票意识，特别是采购原材料和接受劳务环节必须取得发票；加强工程结算、决算管理，及时从施工单位取得发票。要加大对会计人员和财务管理人员的培训力度，还要适当进行会计核算方法创新，提高会计核算人员以及财务管理人员的专业水平。企业各个部门要加强合作，尤其是在政策下发初期要做好各项准备工作，实现内部进项税额合理抵扣，并落实税务策划工作。

参考文献：

[1]赵晖.“营改增”改革对房地产企业未来影响的研究[J].财会学习，2015，06：46-48.

[2]田志伟，胡怡建.“营改增”对各行业税负影响的动态分析[J].财经论丛，2016，04：29-34.

“营改增”实施细则解读 篇4

二手住房满2年免征

根据试点办法，在中华人民共和国境内销售服务、无形资产或者不动产(应税行为)的单位和个人，为增值税纳税人，应当按照本办法缴纳增值税，不缴纳营业税。同时将增值税税率定位0.6%、11%、17%四档。自今年5月1日起开始实施试点的建筑业、房地产业适用税率为11%，金融业、生活服务业适用税率为6%。

今年两会期间，李总理在的政府工作报告中就提到，营改增要确保所有行业税负只减不增，全面实施营改增后，全年将减轻企业税负5000亿元。

对于此前大家关注的二手房交易增值税问题，文件明确，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税，个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

对北上广深四市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的`征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

此外，对于大家关注的投资业务如何征收增值税，文件规定：直接收费金融服务，以提供直接收费金融服务收取的手续费、佣金、酬金、管理费、服务费、经手费、开户费、过户费、结算费、转托管费等各类费用为销售额。

同时，文件规定，金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。转让金融商品出现的正负差，按盈亏相抵后的余额为销售额。若相抵后出现负差，可结转下一纳税期与下期转让金融商品销售额相抵，但年末时仍出现负差的，不得转入下一个会计年度。

文件称，金融商品的买入价，可以选择按照加权平均法或者移动加权平均法进行核算，选择后36个月内不得变更。金融商品转让，不得开具增值税专用发票。

四大行业机遇与挑战并存

近日，“营业税改增值税”(以下简称“营改增”)的每一个动向，都会引起市场的广泛关注。

203月18日，国务院常务会议审议通过全面推行“营改增”试点方案，明确自年5月1日起，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等四大行业全面纳入“营改增”试点范围，在全国范围内全面推开。

中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌表示，“这不仅是中国现代税制改革的完善，也是重大的减税措施，有利于推动产业转型、结构优化”。

作为供给侧结构性改革的一环，“营改增”对利润率较低的传统周期性公司减负效果将更加显著，在建筑业、房地产业、金融业、生活服务业四大领域中，净资产收益率相对较低的房地产、建筑装饰行业更是有望率先受益。

据国家税务总局公布的数据显示，，全国房地产和建筑业营业税占营业税总税额的58.2%。新纳入“营改增”试点的四大行业“营改增”将涉及近1000万户纳税人，约为前期试点纳税人合计户数的近2倍，涉及营业税税额超过1.9万亿元，其中房地产和建筑业营业税就达1.12万亿元。也就是说，若整体税负降低一个百分点，房地产和建筑业企业就会享受千亿元税收减免。

但在上海税务官方微博特约评论员汪蔚青眼中，“增值税是一个链条”，现在将四个行业补上去之后，“增值税的链条相当于打通了，因此受影响的并不止这四个行业，对其他的行业都会有影响”。

汪蔚青向中新社记者举例说，“我请人帮忙建厂房，买的黄沙、水泥、电灯、管线之类的东西，之前是不能抵扣的，因为是不动产。现在我自己建厂房，自己投入固定资产项目的时候，这些都能抵扣了，这说明对制造业也产生了较大的影响”。

当然，“营改增”带来重大机遇的同时，也给企业带来挑战。“营改增”将促使企业在经营、劳务、物资、设备、财务、税务等多方面的管理作出相应调整，因此前期的准备工作将颇具压力。

安永会计师事务所建议，“四大行业的企业需将客户信息采集(开具增值税专用发票的必须信息)、企业销售业务价税分离、企业纳税申报信息调整、企业会计核算调整、企业发票开具策略调整等工作作为首要任务”。

3月8日，财政部办公厅主任、新闻发言人欧文汉在解读2016年财政预算报告时表示，为进一步减轻企业税收负担，营业税改征增值税全面推开期间，拟对税收优惠政策原则上予以延续，对特定行业采取过渡性措施，确保所有行业税负只减不增。

“只减不增”的原则，据中国财政科学院院长刘尚希分析，将对老百姓产生重大利好。刘尚希表示，“全面推行‘营改增’对企业以及老百姓都会产生影响。保证行业的税负只减不增，针对的是行业整体，而不是每一个企业”。

减税规模将超5000亿元

北上广深四个城市，个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。

3月24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，经国务院批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征增值税(以下称营改增)试点，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳增值税。

与此同时，两部委发布了营改增四份细则文件，分别为《营业税改征增值税试点实施办法》、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》、《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》和《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》。

《营业税改征增值税试点实施办法》显示，增值税税率为6%，其中提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%;提供有形动产租赁服务，税率为17%。增值税起征点幅度为：按期纳税的，为月销售额5000元-0元(含本数);按次纳税的，为每次(日)销售额300元-500元(含本数)。

根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》，在建筑服务领域，方案明确一般纳税人以清包工方式提供的建筑服务、为甲供工程提供的建筑服务、为合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程老项目提供的建筑服务等，都可以选择适用简易计税方法计税。

对销售不动产，则明确一般纳税人销售其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

另外，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》明确了二手房税收政策。规定在北京市、上海市、广州市和深圳市四个城市，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的，免征增值税。而北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

日前召开的国务院常务会议称，预计今年营改增减税规模将超过5000亿元。

针对营改增对于房地产市场的影响，英大证券首席经济学家李大霄表示，营改增对于市场而言应该是一个重大利好消息，他表示，“它能够有效地推动税收方面的改革，会对市场的发展起到正面作用。”

房地产营改增实施细则 篇5

房地产和建筑行业应对“营改增”的策略总结

一、“营改增”对建筑业的影响

1.增值税是价外税，营改增后建筑业营业收入从原来的营业税收中剔除了应交纳11%的增值税销项税额，因此价格不变的情况下，收入会正常下降约9.9%。

2.税负和现金流出增加，利润总额下降，本质上是进项发票无法足额取得，可以抵扣的进项税少，造成税负和现金流出增加，利润总额下降。

二、“营改增”对房地产行业的影响

1.房屋无法提价，增值税是价外税，不能加入到价格当中，最终消费者大多为个人不能进项抵扣。如果盲目提价，不利于在市场竞争，所增加的价格也要付出相应的税金。

2.土地使用权费和金融机构利息支出占开发成本的比重较高，能否进项抵扣关系重大。

一方面，营改增允许进项税额抵扣。只要企业能够取得、保管增值税专用发票，进行有效抵扣则不会增加营业成本。另一方面，由于税率上升，如果企业不能够有效地管理进项税额的话，会使得税负上升。

三、“营改增”后房地产和建筑行业可能面临的挑战

1.交易对方管理

挑战一：交易对方纳税人资格梳理以及信息登记 秀财网-成就财务职业梦

挑战二：如何进行价税分离，并固化在系统中

挑战三：如何根据“营改增”需求修订现有的业务合同明确价格为含税价/不含税价发票开具

对存在税务合规风险的项目，进行合同内容的调整

挑战四：如何调整交易对方的评估标准和审核流程如何制定价格调整系数以利于税后比价如何调整交易对方准入标准和审核流程

对于特殊交易对方的处理

挑战五：如何建立沟通渠道，使交易对方能够了解公司最新政策

挑战六：定价如何调整铂略建议财务人联合业务人员，在业务前端对交易对象的纳税人资格进行 梳理以及登记。根据“营改增”需求，比照涉税条款和标准合同条款，修订现有的业务合同。明确价格为含税价/不含税价，调整合同价格。

财务和会计的影响

会计处理：新增会计科目，不同业务的记账方法和财务处理绩效考核：根据政策调整绩效考核标准，如果多档税率时如何调整；绩效考核标准的解释和落实。

利润影响：不同的增值税率或征收率，导致利润的变化；进项抵扣率的高低影响利润水平现金流影响：税负变化可能导致企业现金流的相应调整预算调整：考虑 财税的影响后调整预算 秀财网-成就财务职业梦

财务人员在做2015年的预算的时候需要考虑增值税改革的影响，可以依照上例（营改增对建筑业/房地产利润影响分析表）的计 算模型，估计企业受到营改增影响最差和最好的影响，事先做好准备。

2.法律合规

营改增前后，其会计处理是不同的，成本收入都会受到影响。企业应秉持着收入与成本不变的原则，修改合同条款。

3.需要修订的合同模板

挑战一：如何确定和梳理需要进行修订的合同模板根据轻重缓急进行梳理统一归集整理税务处理不明确业务的相关合同结算进度

挑战二：修订合同的涉税条款

价款含税/不含税

对供应商的开票要求

向客户开具发票的时间

合理安排付款方式

服务内容具体化以减少税务合规风险

开票对象的资质

挑战三：对于政策不明确的项目，如何修订合同以应对未来税收政策的变化企业应当考虑，如何使集团内的多家公司在规定的短时间内实现从营业税纳税人向增值税纳税人的平稳过渡，保障公司的正常运营。以及在税务合规的前提下，探索税务优化的方案。秀财网-成就财务职业梦

4.鉴于目前针对四大业的营改增税收政策尚未颁布，企业可以考虑采取分阶段的方式应对营改增：

第一阶段——法规公布前

企业特别是房地产或者金融行业这类涉及范围较广的企业需要成立一个营改增小组，小组成员包括管理层代表，业务部门，设计部门，财务部门等各部门代表。

营改增小组评估营改增将会对企业集团在财务及税务方面可能带来的影响，并根据不同的情况制定不同的应对策略，同时就营改增的相关准备制定公司战略以及 详细的工作计划。前期收集政策汇编，梳理业务模式及方案。除此之外，企业事先做自我评估，测算每一个业务，每一项采购，对企业的影响程度。在测算 过程中，去了解供应商和经销商的纳税人资质情况。最后根据评估的结果更新改进企业的系统，使其能满足营改增后对合规性的要求。梳理供应商信息和纳税人资质，并录入系统中。

再次，对相关人员（如财务/税务、法务、采购和销售人员）进行初步的培训。最后复核公司所使用的典型商业合同中的税务条款。

第二阶段——法规公布后

营改增细则出台后，企业需要复核第一阶段的工作并做出必要的修正。在此基础上，落实工作计划，例如：实施系统改进；与供应商和客户就营改增可能带来的 影响做进一步的沟通；对相关人员针对具体的税法规定做进一步的培训；制定增值税合规工作流程手册等。同时，财务人员与主管税务进行沟通，进行增值税纳税登 记、发票申领等相关合规性工作。秀财网-成就财务职业梦

第三阶段——营改增过渡完成后

企业根据前两阶段的实施效果以及相关系统运行一段时间（例如：3个月）后的情况，再次进行系统复核，识别相关问题并寻求解决方案。

企业可以自行或者寻求第三方做营改增差异分析。首先，需要梳理企业的业务流程和内部管理流程，找出并标注与税相关的流程和环节。其次找出增值税与现行税收情况的差异。最后针对这些差异，本着税务合规和税务优化的要求，进一步改进流程和环节。

营改增《实施办法》解读三 篇6

下面我就具体一项一项的讲。

增值税差额征税，是指试点地区提供营业税改征增值税应税服务的纳税人，按照国家有关营业税差额征税的政策规定，以取得的全部价款和价外费用扣除支付给规定范围纳税人的规定项目价款后的不含税余额为销售额的征税方法。目前按照国家有关营业税政策规定，差额征税营业税改征增值税的具体项目大致包括以下五类：有形动产融资租赁、交通运输业服务、试点物流承揽的仓储业务、勘察设计单位承担的勘察设计劳务和代理业务。

一、有形动产融资租赁，是指具有融资性质和所有权转移特点的有形动产租赁业务活动。经中国人民银行、外经贸部和国家经贸委（也就是现在的商务部，前者针对内资企业，后者针对外资企业）批准经营融资租赁业务的单位从事融资租赁业务的，以其向承租者收取的全部价款和价外费用（包括残值）减除出租方承担的出租货物的实际成本后的余额为营业额。实际成本包括由出租方承担的货物的购入价、关税、增值税、消费税、运杂费、安装费、保险费和贷款的利息（包括外汇借款和人民币借款利息）。

二、交通运输业服务。主要针对联合运输业务，也就是纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额。

三、试点物流承揽的仓储业务。试点企业将承揽的仓储业务分给其他单位并由其统一收取价款的，应以该企业取得的全部收入减去付给其他仓储合作方的仓储费后的余额为营业额。

四、勘察设计单位承担的勘察设计劳务。对勘察设计单位将承担的勘察设计劳务分包或转包给其他勘察设计单位或个人并由其统一收取价款的，以其取得的勘察设计总包收入减去支付给其他勘察设计单位或个人的勘察设计费后的余额为营业额。

五、代理业务。纳税人从事代理业务，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除现行税收政策规定的可扣除部分后的余额为营业额。

我前面已经说过，“营改增”的代理共有七类，具体包括知识产权代理、广告代理、货物运输代理、船舶代理、无船承运业务、包机业务、代理报关。对其他代理是否属于应税服务范围我们不作扩大理解。下面我就具体讲讲这七类代理：

1、知识产权代理，指处理知识产权事务的业务活动。包括对专利、商标、著作权、软件、集成电路布图设计的代理、登记、鉴定、评估、认证、咨询、检索服务。因此，应以其向委托人收取的全部价款和价外费用减除由此发生的登记、鉴定、评估、认证、咨询、检索等费用后的余额为营业额。

2、广告代理，以其全部收入减去支付给其他广告公司或者发布者（包括媒体、载体如互联网、出租车、公交车等）的广告发布费后的余额为营业额。

3、货物运输代理，是指接受货物收货人、发货人的委托，以委托人的名义或者以自己的名义，在不直接提供货物运输劳务情况下，为委托人办理货物运输及相关业务手续的业务活动。

4、船舶代理服务。《实施办法》第四条规定，船舶代理服务按照港口码头服务缴纳增值税。船舶代理服务我们义乌可能没有，其业务与货物运输代理应该类似，可参照货物运输代理。

5、无船承运业务。

6、包机业务。无船承运与包机业务比较类似。我简单的解释一下包机业务，包机业务是指包机公司与航空运输企业鉴订协议，由航空运输企业负责运送旅客或货物，包机公司负责向旅客或货主收取营运收入，并向航空运输企业支付固定包机费用的业务。所以其营业额就是向顾客收取的全部价款和价外费用减去包机费用。

7、代理报关业务，是指接受进出口货物收、发货人的委托，代为办理报关相关手续的业务。代理报关业务可能我们义乌非常多，我详细说一下允许扣除的费用：

（1）支付给海关的税金、鉴证费、滞报费、滞纳金、查验费、打单费、电子报关平台费、仓储费；（2）支付给检验检疫单位的三检费、熏蒸费、消毒费、电子保险平台费；（3）支付给预录单位的预录费（是指在正式报关前，先对即将报关的关单在录入公司进行关单预先录入，正式报关时，海关关员只需要调出预录入的信息进行操作就可以了）；（4）国家税务总局规定的其他费用。

以上就是增值税差额征税的有关政策，但在实际征管中还要区分情况区别对待。总的来说，把握以下几个原则：

1、一般纳税人提供国际货运代理服务，取得的全部价款和价外费用允许扣除支付给运输企业的运费，不必考虑支付的对象是否属于试点纳税人，但如果支付对价时取得增值税专用发票或其其他抵扣凭证的，其价款不允许扣除。

一般纳税人提供其他应税服务，则需区分支付对象是否属于试点纳税人。如果是试点纳税人的，应向对方取得增值税专用发票并进行抵扣，因此不允许扣除支付对价；如果是非试点纳税人的，则允许扣除支付对价，除非在支付对价时取得增值税专用发票或者其他抵扣凭证。如对方是非试点地区纳税人开具《公路、内河货物运输业统一发票》，或者对方是铁路运输未纳入本次营改增范围开具货票等，可以按照运输费用结算单据上注明的运输费用金额和7%的扣除率计算的进项税额；再如融资租赁业务，销售方可能会开具增值税专用发票，或者进口货物海关会出具进口增值税专用缴款书，进项税额已经允许抵扣，因此支付的对价则不允许扣除。

2、小规模纳税人提供交通运输业或者国际货运代理服务取得的全部价款和价外费用允许扣除支付给运输企业的运费，不必考虑支付的对象是否属于试点纳税人。

小规模纳税人提供其他应税服务，则需区分支付对象是否属于试点纳税人。如果是试点纳税人，则不允许扣除支付对价；如果是非试点纳税人，则允许扣除支付对价。

特别解释说明一下：试点纳税人是指试点地区营改增的纳税人；非试点纳税人是指试点地区不按照《实施办法》缴纳增值税的纳税人以及非试点地区的纳税人。纳税人要特别注意，好好理解非试点纳税人的概念，因为这关系到支付的对价是否允许扣除。我举个简单的例子，义乌某代理报关企业在开展代理报关业务时，支付给义乌海关税金、鉴证费、仓储费等；另外，支付给义乌某检验检疫中心三检费、消毒费等。由于海关属于行政单位，不属于试点纳税人，因此支付给海关的对价允许扣除；而某检验检疫中心属于试点纳税人，因此支付给该中心的对价不允许扣除。如果该代理报关企业是一般纳税人，应向该检验检疫中心索要增值税专用发票。

再比如义乌某广告代理公司受客户委托代理广告业务，其中支付给义乌电视台一笔广告宣传费，同时支付给河南（非试点地区）电视台一笔广告宣传费。则支付给义乌电视台的广告宣传费不允许扣除，支付给河南电视台的广告宣传费则允许扣除。

我总结了一个一般性原则，除了有形动产融资租赁，支付对价方一般为原营业税纳税人或者行政事业单位。因此，营改增后，如果支付对价方开具增值税发票，则支付对价不允许扣除；如果支付对价方开具营业税发票或者财政票据，则支付对价允许扣除。当然，如果对方开具《公路、内河货物运输业统一发票》或者是铁路运输货票，虽然属于营业税发票，但是由于能抵扣进项税额，则不允许扣除支付对价。

最后再说一下差额征税管理上的要求，试点纳税人从全部价款和价外费用中扣除价款，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局有关规定的凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指：（1）支付给境内单位或者个人的款项，且该单位或者个人发生的行为属于增值税或营业税征收范围的，以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证。（2）支付的行政事业性收费或者政府性基金，以开具的财政票据为合法有效凭证。（3）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑义的，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。（4）国家税务总局规定的其他凭证。

“营改增”对房地产企业的影响 篇7

房地产开发涉及的勘察设计、技术研发、广告费等支出,相关行业已先行“营改增”,可以取得增值税专用发票抵扣进项税额。但房地产开发涉及的土地、建筑安装、政府规费、拆迁安置、供电配套、装修装饰、园林绿化、销售代理、财务费用等诸多成本费用项目,还未明确能否抵扣进项税额,则“营改增”后房地产企业的增值税负担上升还是下降还不明朗。表1给出了房地产业企业主要业务活动涉及的增值税事项,我们可以据此分析税负变化情况。

(一)税负测算分析

营业税税制下,房地产企业销售房地产属于营业税“销售不动产”税目,按照5%的税率缴纳营业税,“营改增”后,该业务纳入增值税的征税范围。假设“营改增”后房地产企业销售不动产的增值税税率为11%,应税收入为S,可抵扣成本占应税收入的比例为N,“营改增”后,则有:

税负率=应纳增值税/应税收入=0.099×(1-N)

若应缴纳的增值税等于原来税制下应缴纳的营业税,

即:0.099×S×(1-N)=S×5%

增值税和营业税税负率相同的临界点为:N=0.495

即当房地产企业可抵扣成本占应税收入的比例为49.5%时(临界点),增值税税负率是5%,同营业税税负率一致。

根据上述公式,可进一步计算不同可抵扣成本占应税收入比例所对应的增值税税负率,如表2所示。

在可抵扣成本占收入49.5%的临界点时,增值税与营业税的税负率都是5%,当可抵扣成本占收入比例小于49.5%时,增值税税负率高于营业税,而当可抵扣成本占收入比例大于49.5%时,增值税税负率反而小于营业税税负率。

(二)税负变动因素分析

1. 进项税额抵扣

就房地产企业来说,影响其“营改增”后税负增减的重要因素是能否获得充足的进项税额抵扣。针对目前情况,房地产企业有三大成本是否可以获得进项对税负大小起着决定性作用,分别为土地成本,期初库存和固定资产,融资成本。

(1)土地成本是否可以抵扣。土地成本一般金额较大,是房地产开发成本的大项支出,对房地产业而言具有举足轻重的作用。据不完全统计,一线城市土地成本占到开发成本的40%以上,二三线城市在20%～30%之间。拿地方式有招拍挂、无偿划转、农村集体合作、股权收购等,土地成本几乎无法取得允许抵扣的进项税发票,房地产企业土地成本的进项税的抵扣便成为一大难题,在可抵扣进项税额不足的情况下,房地产企业的增值税税负必然会增加。

(2)期初库存和固定资产能否抵扣进项税额。从已出台的“营改增”文件规定来看,期初库存和固定资产的进项税额都不能抵扣。例如,交通运输业、电信业等企业在“营改增”前采购的固定资产和存货均不允许抵扣进项税额,特别是交通运输业的期初车辆、轮船等未被允许抵扣进项税额,这在改革之初产生了行业性的经营困难。房地产业的开发成本和存量房在企业资产中占比很高,这部分进项税额不允许抵扣,将导致房地产企业在“营改增”后销售存量房地产时,产生大量的销项税额但又没有与之相对应的进项税额可以抵扣,税负必然增加。

(3)融资成本暂时不能抵扣。融资成本是房地产企业一项重要支出,然而在金融业实施“营改增”之前,房地产企业融资的利息支出将无法获得进项税额抵扣,这无疑将加大房地产企业的税收负担。

2. 上游建筑行业税负的转嫁

建筑行业属于劳动密集型行业,人工成本是建筑施工企业重要的成本支出,劳务用工大都来源于临时招聘的农民工或建筑劳务公司,农民工所提供的劳务无法开具增值税专用发票,进项税额无法抵扣;劳务公司提供劳务没有进项税额可抵扣,造成其税负大幅增加,只有将税负转嫁到建筑施工企业,迫使建筑施工企业税负上升。建筑施工企业材料需求量大,且建筑材料来源方式较多,增值税进项税额抵扣难度大。房地产企业施工用的零星材料和初级材料(如沙、石、白灰等)基本上由个体户、杂货店、小规模纳税人供应,购买的材料没有发票或者取得的发票不是增值税专用发票,无法抵扣进项税,造成应纳增值税增加。此外,“营改增”使得租赁业的税负有所增加,建筑企业作为设备租赁的需求方,其税负也会受到租赁业的影响。建筑施工业也是“营改增”的重点行业,建筑施工企业“营改增”后适用11%的税率,在其进项税额抵扣不足的情况下,其税负会明显上升。

房地产企业开发成本的重要组成部分是建筑安装成本,建筑安装项目是由具有相应资质的建筑施工企业来完成,依据税负转嫁性原理,建筑施工企业的税负会直接转嫁给下游的房地产企业,很可能使房地产企业的税负增加。

3. 土地增值税问题

“营改增”后如果增值税与土地增值税并存,会导致房地产企业重复征税。房地产企业增值税的理论增值额和土地增值税的增值额有很大一部分重叠,土地增值税除了税金扣除和加计20%扣除外,其他成本费用类的扣除项目和增值税进项扣除项目基本一样。两个税种增值额的重叠部分,分别适应不同的税率计算税金,存在一定程度的重复征税。

二、“营改增”对房地产企业经营管理的影响

(一)经营方式的影响

房地产是不动产,不可移动,其价值具有很强的区位性特征,地区经济越发达,该区域的人口集中度就越高,土地的价值就越高;房产周围的交通状况的改善和周边公共设施的完善,也会使该地块的价值得到提升,房地产的价值也会得到提升。此外,一线城市和二三线城市的房地产具有不同的经营特点,例如,北京的房地产企业毛利大,但是销量少;像郑州、南京等地的房地产企业毛利小,但是销量大。在最终销售额相同的前提下,缴纳的营业税是一样的,但若是缴纳增值税,那还要分析企业的盈利点及具体盈利额等因素,税负可能会形成较大差别。所以,企业经营方式不同,税负情况差别很大,这就要求房地产企业根据房地产所在区位的状况对经营方式进行调整。

(二)对混合经营的影响

“营改增”试点以来,在增值税原有17%、13%税率及3%、4%、6%的征收率的基础之上又增加了6%、11%两个低税率,将纳入增值税试点的小规模企业统一征收率为3%同时取消了4%、6%的征税率。这样一来,我国目前增值税税率体系包括17%、13%、11%、6%以及3%的征收率。大型房地产企业势必会出现混业经营的现象,根据税法规定,混业经营中不同税率的项目需要分开核算,否则适用较高的税率征税。如果房地产企业不能够合理分开核算混业经营收入额,则其税负会显著增加。

三、“营改增”对房地产企业财务指标的影响

(一)对销售收入的影响

在营业税税制下,销售收入为含税收入。改征增值税之后,发票收入金额与建造合同收入金额存在重大差异,且销售收入为不含增值税的收入,其不含税收入则将同比下降9.91%。假设房地产企业的含税销售收入为S,那么“营改增”后,不含税销售额=S/(1+11%)=90.09%×S,房地产企业的销售收入比“营改增”之前下降9.91%。

(二)对利润的影响

房地产企业缴纳的营业税金及附加税计入“营业税金及附加”项目,相当于增加了营业费用。但实行“营改增”后,由于增值税是价外税,企业的销售收入额是含税收入额,除去11%的增值税后,不含税收入额会减少。但是由于“营改增”后增值税是凭票抵扣制,增值税税金不计入“营业税金及附加”,所以企业的营业费用会变小。而最终企业利润额是增加还是减少,取决于房地产企业的销售收入和成本费用的实际情况。

(三)对现金流的影响

房地产开发企业多采用预售制,在营业税税制下,确认预售收入的当期就要缴纳营业税,占用了流动资金,转让无形资产、销售不动产的营业税税率为5%,营业税构成了房地产企业不可忽视的现金流出。而“营改增”后,一般房地产项目建筑工程、建安材料等先期购入,大多数情况下进项税额大于销项税额,因而开发之初较长的时期内无需缴税,这将减少房地产企业流动资金的占用,扩大企业的净现金流量。

房地产业为资金密集型行业,投资量大,投资回报期长,大多数房地产企业进行土地的成片开发,一般采用分期分批、滚动开发方式,从征地、立项、规划、开工审批、建设、竣工交付、对外销售或租赁,要跨好几个年头,经营运转周期长,收益集中在开发的中后期。房地产企业有大量的资金需求,限于目前的信贷政策,房地产企业容易出现资金链断裂等窘迫局面,从而影响房地产项目的开发进程。鉴于房地产开发项目的特殊性与复杂性,这就要求房地产企业具有良好的融资能力,以保障拥有充足的现金流来维持企业的正常运转。

四、“营改增”对房地产企业税务管理的影响

(一)对税制要素的影响

1. 纳税地点的确定

现行营业税所规定的建筑业劳务纳税地点,适应建筑工程业务关系复杂、劳务跨地区提供的行业特征。现行增值税条例规定,固定业户应当向其机构所在地的主管税务机关申报纳税。“营改增”后,房地产企业增值税的征税地点有以下两种选择:

(1)房地产企业的机构所在地。增值税申报地如果是以法人机构所在地认定,房地产项目分散,纳税申报统一在法人机构所在地,则工作量巨大,申报工作会比较困难;此外,机构所在地的税务机关无法准确地掌握房产项目的开发进度、款项拨付等情况,难以监管到位,使得税务机关的征管难度加大,还可能发生纳税人偷逃税款的情况。

(2)房地产项目所在地。如果由各项目就地申报,工作量相对减轻,但从单个项目角度看,就会出现内部交易或购置固定资产导致的有些项目进项税大,有些项目销项税大,但它们同属一个法人单位,如何实现跨地区对抵将成问题。此外,房地产项目所在地一般缺乏完善的财务核算体系,在计算应纳增值税时容易出现差错,甚至有些项目部达不到增值税抵扣制的财务核算要求。

2. 纳税义务发生时间的确定

按照营业税暂行条例规定,营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。房地产企业销售不动产一般采用预收款方式,其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。以收到款项的时点为纳税义务发生时间,符合经济利益实现原则,但是会发生收入周期与增值税纳税周期不匹配的问题,不利于房地产企业财务预算管理。其次,关联方可能会拖延结算时间,进而利用税款的货币时间价值进行企业运营或投资,影响税款及时入库。

3. 纳税期限的确定

营业税的纳税期限分别为5日、10日、15日、1个月或1个季度。增值税的纳税期限分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或1个季度。房地产业是资金密集型产业,具有资金需求大、价值高、工期长等特点,房地产企业纳税期限的选择对其资金运营和生产经营会产生一定的影响。如果纳税期限过短,会使纳税人忙于税款的计算和缴纳,影响企业正常的生产经营活动,加大纳税人的税收遵从成本,而且增值税作为价外费用随同资金流转,会加重企业的资金压力。

(二)对税务风险的影响

1. 税务管理风险

营业税税制下,建筑企业的财务和税务人员了解和熟悉的是营业税帐套,改征增值税后,财务人员面临新旧税制的衔接不适、业务处理和税务核算的生疏等难题。由于财务人员业务素质参差不齐,可能造成财务核算不合规、申报不准确等风险。这就要求房地产企业在梳理业务流程的基础上,结合风险控制等方面,尽快设计出一套适合当前税务管理的新系统,控制增值税税务风险,提升税务管理水平。

2. 增值税专用发票风险

房地产营改增实施细则 篇8

【关键词】房地产企业；“营改增”；分析问题；方法研究

一、引言

经国务院批准，财政部与国家税务总局在2011年联合下发营业税改增值税（以下简称“营改增”）试点方案。截至2013年8月1日，“营改增”已推广到全国进行试行。2015年是“营改增”扩展到建筑业、房地产业、金融保险业和生活性服务业等四个行业的最后一年。值此“营改增”推广的最后时期，本文以房地产开发企业为代表，对房地产企业“营改增”后税负变化做一个分析，希望对房地产企业应对“营改增”提供正确的参考意见。

二、房地产企业“营改增”税负变化分析

我国房地产业的增值税率有17%和11%两种，现以公式计算的方式，对以不同增值税率为前提的“营改增”的税负变化做一个分析。

1.以17%的增值税税率为前提

设字母S为应收收入，设字母A为应缴纳增值税，设字母N为可抵扣成本占应税收入的所占比例。在“营改增”实施之前，应缴纳的营业税税额为5%S（暂不考虑城建税及其它附加税，下同），“营改增”后，进项税额为[S/（1+17%）]×N×17%，销项税额为[S/（1+17%）]×17%，应缴纳增值税A=[S/（1+17%）]×17%-[S/ 1+17%）]×N×17%=0.145S×（1-N）。

假设应缴营业税与应缴增值税相等，那么在税负率相同的时候，临界值为：5%S=0.145S×（1-N），得出N=0.655，由此可知，当可抵扣成本所占应税收入比例（N）大于65.5%这一临界值的时候，增值税与营业税的税负率是相等的，都是5%。按照假设条件，可以知道，应纳增值税A=0.145S×（1-N），代入公式A/S（税负率）=0.145（1-N），得出：①当N=10%时，税负率为13.1%；②当=20%时，税负率为11.6%；③当N=30%时，税负率为10.2%；④当N=40%时，税负率为8.7%；⑤当N=50%时，税负率为7.3%；⑥当N=60%时，税负率为5.8%；⑦当N=70%时，税负率为4.4%；⑧当N=80%时，税负率为2.9%。

2.以11%的增值税税率为前提

换做增值税为11%的时候，暂定其它条件不变，也可按照上述方法得出应缴纳营业税和应缴纳增值税相同时的临界值，即%S=0.099S×（1-N），N=0.495。应缴纳增值税A=0.099S×（1-N），代入公式A/S（税负率）为0.099（1-N），同理可得出不同的抵扣成本所占比例（N）下不同的税负率。

根据上述计算结果分析，可以知道：当增值税税率定为17%，在成本与总收入比达到65.5%这一临界值时，增值税税率为5%，和营业税税率相同；在成本与总收入比低于65.5%的时候，营业税税率会显著低于增值税税率；在抵扣成本所占比超过70%的时候，增值税税率出现减幅。

当增值税税率为11%时，成本所占比在达到49.5%这一临界值的时候，增值税税率为5%，和营业税税率相同；在成本与总收入比低于49.5%的时候，营业税税率会低于增值税税率；在成本所占比超过49.5%的时候，增值税税率出现减幅。

由此可知，当成本所占比在临界值之下的时候，增值税税率就会高于营业税税率。所以，实施“营改增”，要科学制定增值税的税率，防止因执行“营改增”而导致税负增加，给企业增添过大的税负负担。

三、房地产企业对“营改增”问题的应对方法

基于“营改增”对房地产企业财务管理的影响的分析，房地产企业方面应该积极应对“营改增”后一些变化，可以从以下几个方面入手，采取以下几点对策：

1.优化并完善税收筹划管理工作

在落实税务体制改革的过程中，房地产企业应按照自身纳税能力、纳税情况和主体经营情况，合理筹划“营改增”方案。企业财务人员要在看到获取利益的同时，能够看到并做好迎接挑战与压力的准备，按照“营改增”对房地产企业财务管理工作的要求，优化并完善财务管理层次，帮助房地产企业借助流通环节对相关税费进行合理转移，在利用“营改增”的优惠政策给企业带来利益的同时，扩大企业的业务合作范围。

2.选择符合“营改增”条件的供应商

房地产企业实施“营改增”后，就必须选择那些可以提供增值税票的供应商，否则就会因为不能获取增值税专用发票而导致无法抵扣进项税额，就会给企业带来财务上的经济损失。所以，房地产企业对供应商的选择标准，除了要考虑常规的财务风险之外，必须把能否提供增值税专用发票作为首要条件。

3.提高财务人员的专业技能与管理水平

首先对财务人员进行专业培训，使之能够及时掌握国家财务政策，尽快接受新的税收方式，学会新核算模式的应用和增值税票的开具，掌握增值税明细科目的设置，能够依据年度收入预算额有效控制月份销项发票的开具额，能够根据年度税金预算额有效控制月份进项税票的认证额。

其次，由财务人员负责给企业的营销、采购、工程等岗位的工作人员进行“营改增”知识培训，强化税务意识，保持有效沟通，确保增值税核算准确，抵扣链条完整。

四、结论

总之，“营改增”是我国税制改革的重大变动，对房地产企业的税金计算、发票使用、财务管理不可能不产生影响，其结果必然会出现有部分企业可以享受到“营改增”的减税利益，有部分企业则可能会增加税负。对此，企业应该以积极的心态，冷静分析学习，调节“营改增”的应用选项，以此为契机，利用好税收优惠政策，帮助企业稳健发展，全面提升企业的竞争力。

参考文献：

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[2]秦文.“营改增”对企业财务管理的影响及应对策略[J].财经界，2013（22）.

[3]宗式华，周松德.预估房地产行业“营改增”的税负变化[J].财会月刊，2013（7）.