保障性住房设计规范（共11篇）
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(日期：2011-11-09)【字体： 大 中 小】
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局属各单位，机关各处室，各房地产开发企业：
为大力推动保障性安居工程建设，确保保障性安居工程质量安全，现结合我市实际，决定将工程质量与资金拨付进行挂钩，以进一步激发企业参与保障性安居工程建设的积极性。
一、确保工程质量
廉租住房、公共租赁住房建设单位应严格按照国家相关规定，严格项目的规划、设计、施工，确保工程按计划进行施工，按标准保证质量，按预算控制成本。
二、分期拨付资金
（一）项目取得《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》，且基础施工后，企业即可申请拨付20%的回购资金。
（二）形象进度达到预售条件时，重点把好质量控制资料和各种与施工进度同步、同条件养护试件、混凝土开盘鉴定等资料查验关，再行支付30%的回购资金。
（三）工程主体结顶后，重点把好结构验收资料查验关，再行支付30%的回购资金。
（四）房屋竣工经验收合格后，重点把好分户验收、节能专项验收资料查验关，再支付15%的回购资金。
（五）重点审查入住保障对象的认可签字以及房屋产权测绘报告，并在房屋交付使用满一年后，将剩余资金一次性划入企业账户。
三、实施分类建档
市保障性住房办公室在核拨资金前，应按照分期拨付资金规定，严查各种手续和档案资料，并根据进度实施分类建档，切实将资金拨付与工程质量挂钩，凡未达到资金拨付要求，须经企业整改到位后，方能实施拨付。
四、其他相关规定
廉租住房、公共租赁住房回购的其他事宜在双方签订的《公共租赁住房回购协议》中予以明确。廉租住房按规定实施产权划转的，市保障性住房办公室、项目所在辖区政府（或由其指定的保障部门）和开发企业三方签订《补充协议》予以约定市、区两级资金的拨付方式。
《通知》自下发之日起施行。政府出台新规定的，应从其新规定。
保障性住房审核档案真实记录了保障性住房申请审核、复核的办理过程, 关系到住房保障家庭的切身利益, 是保障性住房管理工作的基础。为规范保障性住房审核档案的管理, 近日, 北京市朝阳区档案局在深入调研、广泛征求意见的基础上与区房屋管理局联合制发了《朝阳区保障性住房审核档案管理办法 (试行) 》, 明确了保障性住房审核档案的主要内容、整理方法、保管期限和管理要求, 为保障性住房审核档案的标准化、制度化、规范化管理奠定了基础。
9月5日在隆重纪念《中华人民共和国档案法》颁布24周年之际, 为深入宣传贯彻《档案法》, 提高全社会档案意识, 鼓励和引导各界人士关注、支持档案事业, 市档案局举办了珍贵档案资料捐赠仪式。市委常委、常务副市长刘桂香, 市委常委、秘书长李德平, 市人大副主任王公聚, 市政协副主席刘文彦, 市政府副秘书长王哲等出席捐赠仪式。刘桂香作重要讲话。
张峻、杨克冰、刘德弟等同志由其本人或其亲人将生平积累、保存多年的档案资料无偿捐献给市档案馆。这些档案资料, 有记述和反映雷锋同志生平的, 有记述和反映老红军、市老领导杨克冰生平的, 有记载和反映千山历史文化的等等, 中指出:向市档案馆捐赠珍贵档案资料, 体现了传承文明、弘扬文化、无私奉献的精神, 是一种值得大加提倡的义举。希望社会各界和全市人民都来关注、支持档案工作, 向他们学习, 把记载鞍山历史与文化、具有珍藏和利用价值的档案资料捐献给市档案馆。近年来, 全市档案工作健康快速发展, 为我市经济社会发展发挥了独特的作用。希望全市档案部门要以《档案法》颁布24周年为契机, 加强《档案法》宣传, 特别是要在市委、市政府的领导下, 紧紧围绕“三转型一创新”的要求谋划和推进档案工作, 抓好档案资源体系建设等三个体系建设, 充分发挥档案馆“五位一体”功能, 为鞍山创新发展、和谐发展、幸福发展再作新贡献! (铁岭市档案馆)
关键词：保障性住房；保障对象；融资方式；保障形式；法律制度
保障性住房的运行模式是一个系统，这个系统是由相互作用和相互依赖的若干组成部分结合而成的具有特定功能的有机整体，要保证这个系统高效的运行，既要协调好系统内的各个要素，又要保证本系统与社会这个大系统相协调。保障性住房运行模式的设计，应该由政府为主导，其它部门协调参与，致力于形成一个完整而有机统一的保障性住房运行模式，这个模式涵盖了住房保障对象的界定、融资方式的创新、保障形式的选择和法律制度的完善等模块，即要系统解答保障性住房为谁提供、靠谁提供、以什么形式提供等问题。这些模块是构建协调、高效、动态的保障性住房运行模式的核心要素，是相辅相成的。
1 住房保障对象界定的过程
住房保障对象的界定是实现“住有所居”目标的前提，更是保障性住房运行模式形成的关键所在，保障对象的界定涉及三个主要环节，即：①基本住房需求的确定，既满足“住得下、分得开”的要求，又要做到“麻雀虽小，五脏俱全”；②保障对象收入标准的界定，不仅考虑城市低收入住房困难家庭，而且应将进城打工者、刚毕业的大学生等也逐步纳入住房保障范围，有条件时，可逐步将中低收入的工薪家庭也纳入住房保障范围；③多层次住房保障体系的建立，即使不同收入层次的居民享受不同程度的保障，且鼓励大多数老百姓“自住其力、量力而行、租购并举、梯度改善”。
2 保障性住房融资方式的创新
（1）保障性住房与商品房绑定开发住房保障是房地产市场发展的稳压器，持续健康的房地产业的发展，有利于房地产开发企业长远的成长，故保障性住房应与商品房绑定开发。保障性住房与商品房的绑定可以通过两种途径解决：一是规定各城区必须建立一定数量的经济适用房，比例根据各城区房屋供应量、保障性住房需求量、政府财政能力等实际情况确定；二是经济适用房在普通商品房开发中配建，要求商业房地产开发商在某个区域开发大型楼盘时，必须向政府承诺所建住宅含有一定比例的经济适用房。
（2）促进融资模式多元化在我国城镇保障性住房融资过程中，通过融资模式的创新，如引入BOT、BT、PPP等模式，大规模引入社会资金，将单一的政府直接融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式，既能保证政府“重民生，促和谐”目标的早日实现，又能带动相关产业的发展，真正达到“多赢”的目的。[1]
3 保障性住房保障形式的选择
我国城镇需要住房保障的低收入者人数较多，而另一方面各级政府的财力和保障能力有限，故应积极探索多种保障形式以满足多层面的需求。
（1）房价调控是住房保障的最基本形式实际上，保障性住房的建设中，政府要起主导作用，充分考虑居民的住房需求，引导开发商长期健康发展。房价要调控到一个合理的水平，关键是要切实调整住房供应结构，使房价能与居民消费水平相协调，使更多的居民能够靠自己的力量解决住房问题，满足广大群众的住房需求，自然就减轻了政府的住房保障压力。
（2）经济适用房、廉租房等常见住房保障形式需进一步改进：①关于经济适用房的产权问题，应规定由出资的地方政府和保障对象共同拥有经济适用住房产权，出资比例主要根据土地使用和建筑及安装费用比例来确定。这样必将大大压缩以经济适用房牟利者的利润空间，让经济适用房惠及真正需要保障的人。②廉租房除集中建设外，对于运作过程中出现资金断链、销售出现问题的商业项目，政府可以通过收购或委托方式进行盘活，用于廉租房项目。
（3）“夹心层”的住房保障问题需提上日程通常我们说的社会保障都是将社会保障资源分配给“最需要或最贫困的人群”[2]，而忽略了“夹心层”。这部分人可能是业务上的骨干但不是企业领导，是学校的主力教师但还未成名成家，是社會鼓励的好青年但政府税收不会直接负担的的那部分年轻人。他们的发展状况检验着一个社会的公平、开放、和谐程度，高房价对这批“城市建设主力军”的挤压效应，不仅会打击他们投身城市建设的积极性，对社会经济发展、社会发育也是非常不利的。因此建议通过完善“两限房”、规划城市公共租赁房屋、调整住房供应结构、开拓政府主导下社会各方参与的合力体制等方法，解决“夹心层”群体的住房困难。
4 保障性住房相关法律制度的完善
（1）国家主管部门尽快制定《住房保障法》住房保障政策的高效率实施离不开法律的保障，立法先行是住房保障规范运作的关键。我国市场经济的快速发展所带来的贫富差距，迫切需要社会保障的健全和完善，以体现二次分配的公平性。从社会保障和关注民生两个角度来看，住房权都应该作为人民生存权的一部分，应该以立法形式来保障，尽快建立起我国的住房保障法，以法律形式详细的规定住房保障对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立和权限的划分，以及对骗取保障行为的惩罚等，从而达到权责分明，措施有力、落实得当的效果，逐步实现全体居民的居住权。
（2）各级政府责任的落实我国保障性住房建设现阶段缺乏专门的管理机构和人员，影响了保障性住房制度的落实。住房保障管理的专业性较强，涉及被保障人员的资格审查、补贴资金的测算、房屋的维修管理、被保障人员收入提高后的退出等诸多方面，住房保障制度的落实也涉及财政、税收、土地、规划等多个部门，是一个极其复杂的系统工程，必须由专门机构进行管理[3]。本文建议从以下两方面予以完善：①健全组织实施机构。住房保障的有效实施，需要有相应的决策、协调、实施和监管机构，并配备充足的实施经费和人员。②加强对住房保障机构及相关人员的监督考核工作。各级政府应当将本地区住房保障工作实施情况，定期向同级人大常委会作专项报告，接受人大监督；并开设网络、信箱等平台，及时向社会公示相关信息，接受社会监督；同时，还要形成立足实际、科学合理的住房保障工作的考核指标体系，加大对各级住房保障机构及人员的考核力度，并将住房保障实施情况和成果列入政绩考核体系范畴。
5 结 论
本文对吉林省保障性住房运行模式的构想还只是建立在定性分析的基础上，只能说是针对目前已掌握的中低收入群体住房特点和我国城镇住房保障现状及执行中呈现问题的一种解决思路，要使这种思路真正成为政策建议和实施计划，还有待于未来进一步实证研究的有力支撑。保障性住房研究是一项关系社会公平和稳定的重大研究课题，是社会各界和理论界关注的焦点，笔者相信通过各方的努力研究和实践，最终能够建立起完善、协调、高效、动态的保障性住房运行模式。
参考文献
[1]孙娜.廉租房新型融资模式研究.中国集体经济，2011：131～132.
[2]Neil Gilbert编，郑秉文等译.社会福利的目标定位——全球发展趋势.中国劳动社会保障出版社，2004：2.
什么样的住房是保障性住房
现在，房价越来越高，对于一些中低收入的人群来说，高房价让他们望而却步！然而对于这类人群保障房一直是众多低收入家庭人员的住房梦想！这是为什么呢？保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。原因是保障性住房因其价格比普通商品房低，因而受到众多青睐。但是保障房作为政策性房源，并不是所有社会人员都可以申请购买的。保障性住房是与商品性住房相对应的一个概念，主要分类
经济适用房
经济适用住房是政府以划拨方式提供土地，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，实行税收优惠政策，以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力，购房人拥有有限产权。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅，具有经济性和适用性的双重特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中，能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而非建筑标准。
保障对象：2007年修订后的《经济适用住房管理办法》规定：“经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”
廉租房
廉租房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。
廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下，廉租房便成为了社会关注的焦点，能成为了低收入家庭住房的“救命草”。
保障对象：1999年出台的《城镇廉租住房管理办法》规定：“城镇廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。”
公共租赁房
指通过政府或政府委托的机构，按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房，同时，政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售，可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。
定向安置房
安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户，也包括征地拆迁房屋的农户。
两限商品房
即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价，解决城市居民自住需求，保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应，经城市人民政府批准，在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定住宅项目开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设，按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的”保障性住房“。
安居商品房
哈尔滨巨业房地产
指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭，特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。
保障性住房现实意义
首先，改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。新增1000亿元中央投资的安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。
其次，加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。权威测算显示，今年新增的75亿元廉租房建设投资及其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨。同时，此次国家还安排了17亿元中央投资用于棚户区改造基础设施工程建设，这可以拉动铸铁消费量两万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。
根据《关于切实做好2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》（国土资发[2011]2号）文件精神，今年城市住房用地供应的重点任务和基本要求是：“稳供应、保民生”，以保障性安居工程建设所需用地为重点，及时编制公布城市住房用地供应计划并认真实施，确保2011年保障性安居工程建设任务落地，确保保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房用地不低于住房建设用地总量的70%，确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量。现将我市保障性住房项目土地供应情况汇报如下：
一、保障性住房项目土地供应情况
根据省住建厅提供的《晋中市2011年保障性住房新建项目基本情况及进展统计表》，我市2011年保障性住房新建项目共计81个，面积共计1872.29亩。截止目前，我市已供应保障性住房项目共计21个，面积共计545.07亩，其中：廉租住房项目土地共计17.51亩；公共租赁住房项目土地共计9亩；经济适用房项目土地共计402.09亩；城市棚户区改造项目土地共计116.47亩。在未供应的保障性住房项目中，有17个项目已办理预审，面积共计1051.45亩。
我们严格按照省厅和市政府的要求，依照保障性住房供地
计划逐宗督促相关用地单位积极办理用地手续，并主动协调有关部门尽快出具办理保障性住房供地手续时所需的材料，在材料完备的前提下，我们为用地单位加快办理供地手续，为保障性住房建设项目及时开工建设提供了有力保障。
二、在推进保障性住房建设工作中存在的困难
一是保障性住房供地计划编制及落实存在一定难度，供
地计划数大量节余。
从今年全市住宅用地供应情况来看，各县（市、区）编
制的保障性住房供地计划用地规模偏大，盘活存量难以解决。主要原因是在制定计划和统计时口径不统一，未考虑实际用地中利用存量土地等因素。用地计划是按照房管等部门确定的保障性住房项目意向以及改造计划来测算的，许多利用原址、多余安置房源和政府回购的保障性住房建设无需供地，造成计划用地大于实际用地面积。各县（市、区）需要依据当地实际情况科学调整今年的保障性住房供地计划，切实把计划落实到地块，并进一步加快供应进度，争取在年底前完成任务。
二是跟踪监管难到位。
当前，保障性住房建设仍然存在着一些不规范的行为，违规操作、边报边用、擅自改变土地用途等现象时有发生。一是
由于土地市场动态监测和批后监管体系正在逐步完善中，尚未真正实现批、供、用、补、查全程监管；二是部分廉租房项目，是由政府实施的中央新增投资项目，为保证施工进度，存在未批先用、边建边报的现象。
三、今后在进一步推进保障性住房建设工作中土地供应方面需要做到以下两点。
一是实行务实的保障性住房供地计划政策。
按照保障性住房建设规模测算、确定供地计划，要根据实际新增建设用地需求情况测算，并核实存量土地项目是否为利用原址、多余安置房源和政府回购，不需要供地的保障性住房建设项目。合理的制定用地计划，使供地计划与实际情况相符。
二是进一步加强批后监管，规范保障性住房用地秩序。要严格执行土地市场动态监测与监管制度，进一步加强对保障性住房建设用地供应信息公示和公布工作。加强对保障性住房用地的批后监管和执法监察，要依法查处违规操作、未批先用、擅自改变用途等违规行为，规范用地管理秩序。保障性住房建设中棚户区改造涉及拆迁补偿安置等问题，需要把棚户区改造与危旧房整治和历史文化街区、文物古迹保护结合起来，严防大拆大建。
1 对于保障性住房一些主要特点
(1) 应以产业化的生产方式全面的推进我国保障性住房建设的标准。
(2) 在建设保障性住房时必须要以实用为主, 充分考虑到中低阶层收入人群的经济状况, 从而确保广大人民群众得以安家乐业。
(3) 由于保障性住房的面积受限, 但这并不代表住房的功能有所缺失, 所以, 在对保障性住房进行设计时必须要以紧凑高效的标准原则, 并在小空间里可以实现完善的居住功能, 从而保障居住者的应用条件。
(4) 对于保障性住房必须要以人为本, 并且体现出政策的取向范围, 所以由国家政策的倾斜, 并通过地方财政部门的大力扶持等。
(5) 对于保障性住房在设计上会有所差异, 在根据家庭收入高低的不同情况, 所以对于买卖或者是租赁保障性住房的要求也是不一致的。
2 有关保障性住房设计的具体原则
由于保障性住房是不同于商品性住房的, 所以在对其建筑的设计要求上, 施工建造方面、装修以及使用和验收维护方面都必须要根据相关的法规和要求进行。
(1) 对于保障性住房的设计必须要体现出现代化的生活方式需要, 并且也要兼顾居住保障性住房人群的生活习惯。
(2) 在进行保障性住房设计时, 必须要全面的综合考虑住宅的空间设计、使用功能等方面, 同时也要考虑到家庭人口以及风俗习惯等特点。
(3) 在设计时必须要考虑到周围的环境要求, 应相协调, 对住宅区域也应规划好保障性人群的出行以及交通便利等因素。
(4) 对于保障性住房应尽量做到房间内外装修可以一步到位, 节约成本, 以环保为主, 从而避免造成浪费。
3 对保障性住房套型设计的要求
(1) 合理规划。必须要全面考虑保障型居住人群的现状, 并且合理安排, 应与商品房结合, 充分考虑到保障型用户的进出以及设置车位等方面。
(2) 设计套型平面。 (1) 在套室内的空间布置应合理、紧凑, 并处理好交通面积。 (2) 应合理设置服务阳台与生活阳台的面积。 (3) 充分合理考虑到保障型人群室内家具的摆放与设置。
(3) 设计住宅单元。主要包括几方面: (1) 在设计时应注意建筑体形的规整性, 并降低体形的系数。 (2) 应提高住房套型的使用率, 尽量以一梯多户为主, 合理分配设计进深与面宽, 从而促使房间可以达到采光、日照以及通风等方面的要求。 (3) 在设计当中应尽量应用太阳能的热水系统从而与建筑物形成一体化的设计。 (4) 在建筑过程当中, 必须要应用大开间的结构并与非承重的轻质隔墙, 从而可以满足居住要求的不断变化以及套内的改造, 实现灵活分隔的设计要求。
(4) 精细化设计。 (1) 在设计时应注意厨房应于卧室或者是餐厅临近, 以提高厨房的交界面, 从而方便厨房可以灵活进行改造, 并且也节约了使用空间。 (2) 在进行设计时, 尽量把水房间靠近与管井, 从而节约管线, 便于施工也降低成本要求。 (3) 在对卫生间进行设计时, 必须要达到功能分离的使用要求, 并合理应用空间从而也提高了利用率。 (4) 在设计中尽量要以推拉门为主, 以折叠门为辅, 并节约空间, 提高使用率。
4 对于其它设计中的问题
(1) 作为保障性住房应满足建筑居住的节能设计要求, 并从小区的规划、户型的平面, 再从窗墙比以及窗地比等方面进行全面的综合考虑, 同时, 也应利用太阳能等方面的再生能源, 从而节约能源。
(2) 对于通风和采光的设计必须要满足建筑规范的具体要求。在设计居室的空间时必须要做到不存通风死角, 并且南北通透, 同时也应考虑到把入户门当作换气门使用的可能性。
(3) 随着老龄人口的不断增加, 所以对于保障性住房的规划到设计等各个方面都应尽量做到无障碍设计, 从而方便老年人、残疾人等弱士人群的使用。
5 建设保障性住房的标准要求
(1) 在环境方面。对于保障性住房必须要达到基本的通风标准与日照标准, 它不仅只是保障在居住的要求, 更是对公共安全的保障措施。由于保障性住房的户型较小, 但是也应确保空间都要具有良好的通风和日照要求, 这与普通住房相比, 则会存在一定的难度。
(2) 在住房面积方面。对于保障性住房面积的标准要求不能参照商品房的标准, 也不能超过人均住房的标准面积, 但是对其住房面积的要求也应达到居住活动的功能标准, 做到餐起分离, 以及干湿分离的居住要求。
(3) 在公用面积方面的设计。在控制保障性住房面积的同时, 除了要满足通风和日照的标准要求以外, 也应重视公用面积的设计, 这也是重要的一方面。只有把公用部位的面积设计紧凑合理了, 才能合理的应用剩余面积来安排活动空间。与普通住房相比, 一般保障性住房的面积都比较小, 所以相同建筑体积和面积但居住的人口却相对较多, 对此, 在安全疏散以及防火要求等方面坚决不能降低标准, 必须要严格按照要求标准实施。
从以上几点我们可以看出, 对于保障性住房的设计标准它不仅只是一项简单的民生系统性工程, 而是在设计住房时也应强调它的功能标准以及它的舒适度, 要控制面积的标准上限, 却不是下限, 并且在保障性住房设计时主要应体现出以人为本的居住保障, 并不是以时尚居住为主, 所以在设计时必须要充分考虑到居住人群的社会环境以及基本条件等方面的因素。
总之, 由于社会保障性住房在我国是作为民生工程, 所以其重点就是为了可以解决人们实际的住房问题, 然而, 在对住房进行设计时却不能因为住房的面积较小从而降低了设计的规范, 而是必须要吸收商品住房的设计经验, 以不断对设计进行优化, 并细化设计具体要求, 全方位的角度进行考虑, 从而提高保障性住房的设计标准。
摘要：当前, 在我国随着社会经济不断的发展, 城市建设化进程的不断推进, 而大量非城市人口也已经逐渐的进入到城市生活, 在这其中首先要解决的问题就是住房, 然而, 商品房价格一直处于高位, 所以住房问题在当前早已经成为非常重要的一个民生问题了, 同时, 它所反映出的也是现实意义与社会意义, 对此, 为了可以更好的解决中低阶层的生活住房问题, 在我国的政府部门就针对此问题调整了社会经济适用房的政策, 从而把社会保障性住房提到日程上来。与此同时, 在对于保障性住房的建设以及分配原则上有着一定的限制条件, 因此, 在对住房进行设计时必须要结合该住房的主要特性来设计。本文对设计的关键点进行分析研究。
关键词：保障性住房,建筑设计
参考文献
[1]刘胜.保障性住房在设计中应注意的一些基本要求[J].建筑设计管理.2010 (7) .
[2]马雁.保障性住房中绿色建筑的设计[J].上海建设科技.2011 (1) .
■前路漫漫，
“十二五”负重致远
2011年3月5日，第十一届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂开幕，温家宝总理在会议上提出“十二五”规划纲要草案，而20%这一全国保障性住房覆盖率，3600万套这一保障性住房的新建数量。也随之进入公众视线。
作为“十二五”的开局之年，政府承诺开工建设1000万套保障房，中央财政先后投入1500多亿元，为确保开工进度提供了有力支持。截止到去年11月，全国开工率达100%，提前一个月完成了全年目标。
据住建部数据显示，2005年，全国城镇人均住宅面积为26.11平方米，目前我国城镇居民人均住房面积为31.6平方米，较2005年增长了21.03%，保障房覆盖率不到8%，据此折算，2015年底，我国人均住房面积需要达到43平方米，也就是增长36.08%，才能完成“十二五”规划的目标。因此，2011年取得的成绩并不能使我们掉以轻心，前面的路还很长，政府还有着大量的工作要做。
■问题重重，
保障房急需立法保障
而已经建成的数百万套保障性住房在建造时存在着诸多问题，建设资金筹措和征地拆迁压力非常大。一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期。一些保障性住房周边的交通、教育等配套设施设计建造相对滞后，造成建成后不能入住，或入住后对生活造成极大不便。更有甚者，在设计、施工、监理、验收时的质量把关相对较松，影响房屋使用，个别工程还使用了不合格的建筑材料，存在安全隐患。
而相关部门对保障房申请资格的审核管理也存在诸多漏洞，在对住房、收入及金融资产等情况的基础信息的审核存在一定难度。一些地方在保障性住房分配中存在弄虚作假，违规操作，甚至存在渎职现象。包括政策、机制、保障范围、保障方式等，还需要在实践中不断完善。实际操作中，还存在着政策解读不够清晰、利益调节难显公平，退出机制不够完善等问题。并且，政策的不稳定及相互衔接这一老大难问题在保障房的建设中也初露端倪。
而最大的问题在于，现行保障房政策都是以规范性文件的形式发布的，虽然对各级政府有一定的约束效力，但因为没有上升到法律层面，尚未达到以法律制度约束的效果，管理控制效果并不十分明显。从国际经验来看，许多国家都是通过立法，在法律层面上严格确定了准入及退出机制，实施有效的动态监管，保障了政府公共资源的公平分配。目前，深圳、厦门以地方性法规，规范基本住房保障制度，而酝酿许久的《北京市基本住房保障条例》已经完成前期立法调研，待参与调研的专家建议稿上报，经相关部门同意启动立法程序后，将择机启动立法程序。
但是地方性法规的约束力依然有限，强有力的《中华人民共和国住房保障法》自2008年开始起草，却迟迟没有完成审议。只有在立法上健全保障性住房的动态管理机制，才是住房保障工作得以正常运转、可持续发展和社会公平得以体现的根本性措施。
■现象：准入的买不起，
买得起的不达标
大方向虽然得到了控制，但是依旧存在着许多制度上的设计缺陷，亟待政府部门施策解决。2010年，上海首先在徐汇、闵行两区试点，以5000元/平方米左右的价格向审核通过的申请者出售经济适用房。令人匪夷所思的是，2000多户通过经济适用房准入资格审核的家庭，至今仍有数百户未能买房。究其原因，是由于根据划定的“准入收入”，很多通过审核、甚至摇到号的家庭实际上根本买不起经济适用房。在全市占40%比例的中低收入家庭，以平均年可支配收入约5万元，按一套经济适用房40万元计算，即使是拥有银行两成首付贷款资质的家庭，房价收入比仍然高达8倍，远远超过了其最高可承受能力范围。
面对这一尴尬局面，上海市政府只得放宽了经济适用房的准入条件，但是此举一出，立即引发舆论的广泛质疑，各方利益实难平衡。而针对经济适用房满5年可上市交易这一规定，又带来了公共资源分配不公的争议。有声音指出，一个总资产5万元的人，可以购买总价50万元的“保障房”，5年后，可以以200万元的总价卖出。哪怕只占到40%的产权比例，依然有30万元的盈利空间。这对无权购买保障房的群体，无疑是一种莫大的不公平待遇。
同样存在的还有继承权这一问题，政府虽然立即出台通知，堵死继承权的漏洞，然而众口难调，群众将经济适用房视为无底洞，特殊人群谋求利益的工具。几经反复，分配的困境始终难以调解，最终，经济适用房华泾项目调整为公租房、配套商品房。康宁公寓也被作为公租房项目推出。
■现象：经济适用房
专门只保障在职干部？
陕西省山阳县近千名经济适用房申请人名单中，国家公职人员多达一百多人，其中不乏各种“长官”，连科员也得到了真真切切的实惠。而更荒唐的浙江省苍南县专门出台规定：限价房销售对象主要为苍南县党政机关和其他全额拨款事业单位的在职干部、职工。800余套限价房，成了当地县乡一些领导干部的“保障房”。
与历年来依靠钻政策漏洞，将保障房违规分配这种渎职行为有所不同的是。最近曝光的违规分配事件，逐渐演变成为公开的、甚至有政策支持的违规行为。违规分配的对象，则多为政府机关、事业单位、央企国企等单位。被违规分配的保障房类型，也由过去的经济适用房这样可以上市交易获利的房源，扩大到廉租房、公共租赁房等出租房源。
更腐败的分配不公现象也依然存在，在一些小城市、县城，即便符合条件的申请者也要托关系送礼。申请者大多是中低收入家庭，很多人因为送不起礼，或者不愿意接受这种赤裸裸的剥削，而被硬生生地挡在门外。有特权的单位和个人能得到保障房，并从中获利。而真正需要保障房的收入低、住房困难的家庭，只是在制度层面被保障，实际上却长期处在保障房的门口排队。这种现象不仅令人担忧，更令人愤怒。
■分配不公，易激发
社会矛盾，应当立即整改
分配不公，引发了群众对保障性住房制度本身的质疑。大量保障房被有权有势的人获得，带来的最恶劣影响是给人指了一条不劳而获的路，这些人不需要努力工作解决住房问题，只是想方设法获得保障性住房资格，严重影响社会风气与意识形态。
对政府而言，以极大投入，极大风险而建设的保障房却没能有的放矢，失去了本身的价值。长此以往，保障房政策将彻底失去保障的意义。更令人担心的是到“十二五”期末，3600万套保障房将占到全社会住房总量的20%。
随之进入的分配环节，违规现象也将随之大幅增加。许多困难家庭的希望可能因此落空，这将加剧社会矛盾，产生不和谐因素，严重损害政府的公信力和形象，不利于民族的团结与稳定。这样一来，原本意在缓解矛盾的民生工程，将成为社会不稳定的导火索，从而与本身的目的背道而驰。因此，对于保障房各个环节的整改，已经刻不容缓。
保障性住房，是与商品性住房相对应的一个概念，是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，由廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房、限价商品房等组成的保障性住房体系。
一、廉租住房
1、定义
廉租住房是指政府在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。廉租住房是政府或机构拥有，用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权，是非产权的保障性住房。
2、供应对象
廉租住房的保障范围最初只包括城镇最低收入家庭。
2007年8月13日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》发布，明确提出以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度。“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。
3、面积标准
廉租住房套型建筑面积应控制在50平方米以内。
4、投资补助标准
从2010年起，国家对新建廉租住房每平方米补助500元，省财政按每平方米400元补助。
二、经济适用住房
1、定义
经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。
2、供应对象
经济适用住房供应对象为城市低收入家庭，并与廉租住房保障对象相衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。
3、面积标准
经济适用住房单套建筑面积控制在60平方米左右。
三、公共租赁住房
1、定义
公共租赁住房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体
2、供应对象
公共租赁住房的供应对象城市中等偏下收入住房困难家庭、新就业职工进城务工人员。
3、面积标准
公共租赁住房单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。
4、投资补助标准
从2011年起，国家对公共租赁住房的补助标准暂按每平方米300元补助，省财政按每套50平方米，每平方米300元补助。
四、限价商品房
1、定义
限价商品房是指在限制套型比例、限定销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，招标确定项目开发建设单位，按照约定价位面向符合条件的居民销售的普通商品住房。
2、供应对象
限价商品房主要解决当地城镇中等收入家庭的住房困难。
3、面积标准
限价商品房套型面积控制在80—120平方米。
五、国有工矿棚户区改造
1、面积标准
国有工矿棚户区改造安置用房面积按保障性住房的建设标准控制。
2、补助范围
为规范人才住房和保障性住房的配建程序，确保人才住房和保障性住房的建设质量和居住品质，根据《中共深圳市委深圳市人民政府印发关于完善人才住房制度的若干措施的通知》（深发〔2016〕13号）、《深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施的通知》（深府办〔2016〕38号）等规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就有关事宜达成本协议。
第一条 协议主体 甲方（监管主体）：； 法定代表人：； 职 务：； 地 址：； 电 话：。乙方（实施主体）：； 法定代表人：； 职 务：； 地 址：； 电 话：。第二条 用地概况
（一）宗地编号：。
（二）建设地点：。
（三）土地用途：。
（四）总用地面积：平方米。
（五）配建人才住房和保障性住房总建筑面积：平方米。
（六）建设内容：配建人才住房和保障性住房及其配套设施。第三条 监管内容
（一）总体要求。配建的人才住房和保障性住房设计应当符合《关于发布深圳市保障性住房建设标准（试行）的通知》（深建字〔2012〕189号）、《深圳市住房和建设局关于发布人才住房户型面积和户内装饰装修设计指引的通知》（深建规建〔2017〕1号）及人才住房标准相关规定。乙方应当征求甲方意见后在小区合理的位置规划建设人才住房和保障性住房，建筑设计应当纳入住宅区整体规划设计中统筹考虑，外观应当与同项目商品住宅保持一致且总体和谐。人才住房和保障性住房的住户与其他住宅业主享有同等的使用住宅区内所有公共配套设施的权利；执行住宅区统一的物业管理收费标准，享受同等物业服务，承担同等义务。
（二）住房类型、户型和面积标准。配建项目住房类型为，户型建筑面积按照平方米设计，允许上下浮动，住房套数不少于套。
（三）室内装修标准。项目配建人才住房和保障性住房的装修应当遵循经济、适用、宜居和环保的原则一次装修到位，达到即刻入住条件，具体装修标准由乙方另行报甲方确定。
（四）公共区域装修标准。项目配建人才住房和保障性住房的大堂、电梯前室、走廊、地下室、架空层、消防楼梯等公共区域和物业管理用房需进行装修，标准应当与商品房公共区域和物业管理用房的装修标准一致。
（五）绿色建筑及装配式建筑。配建的人才住房和保障性住房应当按照绿色建筑标准进行规划、建设和运营管理。新增安居工程项目100%达到国家《绿色建筑评价规范》一星级及以上或者《深圳市绿色建筑评价规范》铜级及以上标准。配建独立成栋的人才住房和保障性住房应当实施装配式建筑，并满足深圳市装配式建筑预制率和装配率的要求，在设计、生产、施工环节应用建筑信息模型（BIM）；在初步设计完成后，应当根据《深圳市住房和建设局关于装配式建筑项目设计阶段技术认定工作的通知》（深建规〔2017〕3号）有关要求，申报装配式建筑项目设计阶段技术认定。
（六）质量及验收标准。配建人才住房和保障性住房应当达到设计标准、建筑工程验收规范、人才住房和保障性住房有关政策要求、绿色建筑和装配式建筑的有关要求等，乙方配合甲方对配建人才住房和保障性住房的设计、施工和装修等进行验收，验收的形式包括聘请专业机构对工程沙土、钢筋、夹板等进行抽样检测。
（七）建设进度及工期。配建的人才住房和保障性住房位于地块，须同时与地块内其他商品住宅主体工程通过竣工验收并交付使用。
乙方自本协议签订之日起个月内完成该宗地人才住房和保障性住房所在建筑物的全部建设任务，通过规划验收和竣工验收，满足交付入住条件。
（八）样板房的装修复核标准与展示。乙方样板房装修完成后，向甲方提请对样板房装修标准进行复核。甲方根据本协议附件中的装修标准进行复核，并出具复核意见。复核通过后，乙方方可开展大面积装修施工。
乙方应当在项目供应前按每类户型装修一套便于业主方参观的样板房，并在装修质量承诺书中向业主方承诺交付房屋的装修标准与样板房一致；同时需公示经由具备资质的造价咨询机构审核过的装修价格构成。
（九）产权登记。乙方应当按照规定进行产权初始登记，并按照规定缴纳物业专项维修资金。乙方在办理项目产权初始登记时，应当直接将配建人才住房和保障性住房分户登记在名下，如因延期办理房地产证给甲方造成的经济损失由乙方解释和承担。
第四条 设计方案报批
乙方应当按照监管协议书的要求完成项目设计方案、初步设计及相关文件等，项目的户型设计、人才住房和保障性住房规划位置等应当经过甲方确认。规划国土部门在核查设计方案时，应当征求乙方意见。
第五条 竣工验收及交付
（一）乙方应当在本楼房符合下列条件后进行房源移交： 1．； 2．； 3．。
（二）乙方应当在本楼房交付时向甲方提供有关本房地产的下列文件的复印件： 1．深圳市房地产登记机关认可的测绘机构出具的竣工面积测绘报告； 2．竣工验收合格证明文件； 3．《房地产（住宅）质量保证书》； 4．《房地产（住宅）使用说明书》；
5．《深圳市土地使用权出让合同书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑施工许可证》；
6．物业管理单位出具的物业共有部位及共用设施设备接管查验清单。上述文件需加盖乙方公章。
（三）乙方应当于前负责配合做好本项目人才住房和保障性住房所有房源的验收工作。
（四）乙方应当于前负责配合做好本项目人才住房和保障性住房所有房源的移交工作。
（五）乙方根据本协议约定的监管内容，接受甲方的监管，并主动予以配合，提供相关资料；根据甲方提出的整改意见，及时予以整改和落实，其工程质量保修期限按照国家的有关规定执行。
（六）通过规划验收和竣工验收，满足交付入住条件，按照回购协议支付款项。
（七）乙方根据《建设工程质量管理条例》的规定，负责对房屋质量保修。具体如下：
1．基础设施工程。房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
2．屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年； 3．电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
（八）楼房交付使用后，对配建的人才住房和保障性住房由乙方委托的物业管理公司进行统一管理，并另行签订物业管理合同。
第六条 回购工作
本项目配建的人才住房和保障性住房建成后，由按照有关规定回购，具体回购单价按照届时市政府相关规定标准执行。具体回购工作按照和乙方双方签订的回购协议执行。
第七条 信息管理
乙方在签订本协议后，于每月25日前登录保障性住房项目建设管理系统（http: //61.144.226.3:87/piis-new/）填报项目基本情况、完成投资、建设进度及存在问题等，再由甲方审核后于每月26日前提交，直至项目竣工验收。
第八条 面积差异的处理
单套住房建筑面积与约定建筑标准差异值在±5.0%以内（含本数）的，双方互相不退、不补。
单套住房建筑面积超出约定建筑面积标准5.0%以上（不含本数）的，超出部分面积视为乙方无偿赠与；单套住房建筑面积不足约定建筑面积95%（不含本数）的，乙方根据项目回购合同约定的单价，双倍支付不足部分的回购金。
配建人才住房和保障性住房总建筑面积超出项目配建要求总建筑面积的，超出部分面积视为乙方无偿赠与；面积不足的，有权拒绝收楼，并要求乙方整改达到要求的总建筑面积标准。
第九条 权利和义务
（一）甲方对本协议约定的监管内容实施监管，对发现的问题，及时向乙方出具整改意见。
（二）乙方根据本协议约定的监管内容，接受甲方的监管，并主动予以配合，提供相关资料；根据甲方提出的整改意见，及时整改和落实。
（三）乙方在签订本协议后，应当每月向甲方书面报告项目进展情况，直至项目竣工验收。
第十条 违约责任
（一）乙方按照各部门要求的户型面积标准编制设计方案和施工，如乙方未按照要求设计和施工，乙方应当修改设计方案直至符合要求，费用由乙方自行承担，工期不予顺延。
（二）乙方如出现工期拖延、建筑面积不符合标准和未按时移交楼房（满足入住条件）等情况，按照标准支付违约金（单位：人民币），违约金纳入区住房专项资金。
（三）工程具备验收条件后，甲方不按时验收，物业管理费从具备验收条件之后起计算，由甲方缴纳。导致项目造成的损失，由甲方负责。
（四）本协议为甲方履行人才住房和保障性住房法定监管职责专设，与乙方所负的其他开发建设单位义务无关。
第十一条 争议解决方式
因本协议书引起的争议，由双方协商解决。若协商不成，提交房屋所在地人民法院裁决。
第十二条 其他
（一）本协议书一式陆份，甲乙双方各执叁份，具同等法律效力。
（二）本协议书自甲乙双方签字盖章之日起生效。
（三）本协议书未尽事宜，双方通过友好协商解决，可另行签订补充协议，补充协议与本协议书具有同等的法律效力。
甲方（盖章）： 乙方（盖章）：
法定代表人： 法定代表人：
委托代理人： 委托代理人：
签订日期：年月日
关键词:政府;住房保障;完善
1 政府是我国保障性住房的管理主体
民政部门是住房保障的管理主体。它与财政、建设、劳动保障等部门一起实施救助政策;财政、审计部门负责对住房补贴、公积金及社会救助资金筹集、使用的管理进行监督和审计,保证资金及时、足额拨付和有效使用;社会保障部门主要负责建立社会弱势群体的基本资料,建立严格的准入和退出机制。在各级地方,有些政府成立专门的机构,根据各地的实际情况,制定不同的政策法规,落实住房保障制度。
目前,我国尚未形成科学的保障性住房管理机制,表现为保障性住房管理主体的单一性及管理主体之间不协调、规范管理不到位、管理机制不健全等。现阶段,政府仍然是保障性住房管理的主体,但与地方政府及相关部门权责不对等,统筹不够、力量分散,因此严重影响住房保障政策的实施效果。
2 我国政府在保障性住房管理中存在的问题
2.1 政府公共职能的经常性缺位和越位
由于地方政府是房地产市场中的利益相关者,由此导致中央政府政令受阻,保障性住房的政策无法很好的实施和落实。具体表现为中央政府与地方政府不能很好的协调统一,地方政府没有给与足够的重视和充分的认识,致使中央政府的意图因地方财力的匮乏而受阻。另一方面,一些地方政府为了维护自身利益,与开发商一起抬高房价,这种职能的越位的结果只能是损害公共利益。
2.2 政府管理机构的不健全
政府对住房保障的主体地位表现在很多方面,其中一方面就是管理机构。在许多国家,公共住房的管理运作是一项复杂的系统工程,要求由政府设立专门的管理机构负责。我国由于住房改革启动的较晚,许多地方的公共住房管理长期没有专门机构负责,这就导致了住房保障管理的混乱,表现为:经济适用房,政府干预乏力,基本由开发商主导,难以保障低收入家庭获得住房的优先权。随着改革的深入和进一步推进,许多地方建立了全市统一的住房保障领导机构,但是在保障性住房的建设和分配管理中,依然存在着分工不明,职责不清的情况,在保障性住房的准入和退出机制的管理上,都存在着不公平或者监督不力的情况,使得政府的政策无法真正有效的落实。
2.3 住房保障资金的缺乏和资金渠道的不稳定
解决低收入居民的住房问题,是国家社会政策的重要组成部分,政府必须投入一定量的资金来保证。但目前为止,政府对住房保障的投入明显不够。在经济适用房投资方面,2004年出现了同比负增长25%的情况,而2005年继续下滑8.8%,虽然2006年经济适用房投资扭转了过去逐年下降的趋势,但其占房地产总投资额比重仍然很小。另一方面,对于廉租房资金投入也很少,资金来源不稳定。有数据显示,1999至2006年底,全国累计用于推行廉租住房制度的资金仅为70.8亿元,按照廉租住房管理办法的规定,以财政公共预算资金为主,但只有少数城市制定了制度性的财政资金供应计划,多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。但是这部分资金后续资金没有保障,使许多城市推行不了租金补贴保障政策。
3 完善政府对保障性住房管理的政策建议
(1)加快住房保障法制建设,为住房保障的发展提供有力的法律基础与依据。
中国城镇住房保障体系虽然不断改革与发展,但是住房保障领域的立法严重滞后于现实的需要,如经济适用房、廉租房和住房公积金三者在管理制度和财政上都是被分割的,因此缺乏统一的协调机制,导致政策的实施过程缺乏有效性。因此,要实现住房保障体系的有效构建与运转,明确各级政府在住房保障发展过程中的责任,建立起统一的住房保障法律体系。
(2)建立自上而下和自下而上的双轨监督机制。
①建立社会保障性租赁房申请对象收入审核机制。由各区政府组织房管、街道、民政、工商等相关部门进行审核,并由人大代表、政协委员、居民代表、监察部门等组成监督小组实施监督。同时进一步健全社会保障性租赁房申请审核制度、实施动态管理。
②理顺居委会和房管部门二者的权限。加大审核力度不应该仅仅停留在居委会或者街道办事处的层面,而应该是政府社会保障性租赁房主管部门组织专人在社区居委会和街道办事处的协助下,随机抽取一定的比例对申请人进行社区调查和入户调查。
③在完善公示制度的基础上,探索其他方式来监督申请人的申请材料的真实情况。
(3)建立稳定的住房保障资金渠道。
①尽快建立中央及省级财政对住房保障的支持制度,进一步明确中央财政在住房保障中的作用,每年固定比例投入。同时赋予地方政府与住房保障事权相应的财权,引导地方政府加强对住房保障的管理和支持。
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