房地产代理协议(精选8篇)
甲方:×××房地产开发公司 乙方:
甲、乙双方依照《合同法》以及有关法规,以平等互利为原则,经充分、友好协商的基础上,签定本合向,双方共同遵守。
第一条、委托代理事项:
1、甲方委托乙方为:甲方开发的×××房地产项目(以下统称本项目)的商品房销售、市场推广进行独家营销策划和销售代理。
本项目位于:。
2、乙方受托代理本项目的范围:总建筑面积约6000平米,其中:
1)1#楼商业共二层,首层约平米(第二层不作销售)。2)1#楼住宅三层至六层共平米。3)2#楼住宅一层至六层共平米。
4)以上面积以甲方委托的测绘机构出具的面积审定报告并经库尔勒市房产局批准为准,该销售面积也是双方结算代理佣金的基础。
3、在本合同期内,甲方不得另行委托第三方或自行单独进行由乙方所代理的事项。
4、双方签约资质:
1)甲方提供:公司营业执照,项目土地使用证、项目建设规划许可证、施工许可证。
2)乙方:公司营业执照。
第二条、委托代理期限:
1、本约期限:从本约正式生效之日起,到 年 月 日。2-
2、合同期满后的续约事宜,双方另行协商。第三条、甲方的权利和责任:
1、甲方负责该项目的开发建设、办理相关法定手续(包括:土地、规划、设计、测绘、施工、装修、验收、交房、物业管理等),独立承担相关责任。
2、确保项目进行市场销售、宣传推广的合法性,确保与客户契约的合法和契约承诺,并独立承担相关责任。若购房人购买的该项目房产的实际情况与甲方提供的材料不符或产权不清,规划设计变更或销售面积变化,以及因工期、质量、银行按揭、典当抵押等问题产生的纠纷,均由甲乙双方协商解决。
3、对乙方提出的关于市场营销的销售方案、招商方案及相关的执行提案(包括报告、建议、计划、宣传稿件等),甲方拥有最终审批权、最终否决权、最终修改权。
4、负责收付客户的所有款项。
5、全力配合乙方办理相关售房及按揭手续。3-
6、甲方承担下述市场营销费用:
1)售楼处:售楼中心由甲方承担租金,办公电话两部。2)项目地块包装(宣传围板广告)。
上述凡涉及售房合作所产生的费用,应根据营销实际情况的需要,由乙方拟定计划、双方商议,甲方最终审定并实施。
7、甲方有权监督乙方的代理工作,督促、责成乙方改进工作。3-
8、甲方有支持配合乙方代理工作的责任,应有专门人员、分工代表与乙方工作衔接。应协调各种外部关系,确保项目营销工作顺利进行(如:标准层平窗户型图、单元放大户型图、施工进度表、提供《商品房买卖合同》范本,及时落实派出所楼号备案、物业公司及收费标准、面积测绘委托、按揭合作银行合作协议、担保服务费收费许可证)。
9、若甲方所负责事务影响了本项目销售业绩,其责任不在乙方。
第四条、乙方的权利和责任:
1、作为本项目营销策划总代理,乙方负责本项目全程市场营销策划及执行,包括:市调、定位、价格、政策、策略、步骤、推广、广告、促销等各个方面。
2、乙方负责监控市场变化,针对项目具体问题随时提出营销对策,并与甲方沟通协商后实施,力求项目效益最大化、成本费用最小化。
3、乙方不得实施甲方未批准签字的方案,更不得单方越权对客户做任何不当承诺,否则,乙方自行承担由此而产生的责任和损失。
4、乙方要建立由专业人员组成的项目部,并于本合同生效后3日内,项目销售团队进驻现场(包括:楼盘经理、臵业顾问、销售业务员等进驻),开展代理工作。
在全程销售过程中,乙方要根据现场销售实际需要,随时调整项
目部的人力、物力,保证满足工作的实际需要。
5、作为本项目房产销售总代理,乙方全面负责现场对客户的接待、推介、看房、跟踪服务等工作。
乙方负责所有房产单位销售控制和销售操作。
6、乙方利用甲方开发公司名义负责与客户签订认购协议书、正式的房地产买卖合同,督促客户付款,解释签约问题,督促客户准备按揭材料,并办理后续的登记、银行按揭、公证、房产证、土地证等手续,并为业主开具有关房籍证明(为落户和就学使用);
7、乙方负责办理广告的工商审批手续。乙方所负责的广告若出现违法违规,独立承担罚款及相关责任。
8、乙方承担下述市场营销费用:
1)各类媒体的广告费(包括报纸、电视、广播、网络、手机短信、市内户外广告、楼书、DM派送等);
2)主题活动、促销活动(场租、设备、礼品、招待等)。4-
9、乙方项目部工作人员的费用,由乙方自行承担,包括:工资、劳保统筹、提成、交通、通讯、工装等费用。
10、乙方要保守甲方的商业秘密,自觉维护甲方的权益并配合甲方的工作监督。
11、若乙方所负责的事务影响了本项目销售业绩,其责任不在甲方。
12、乙方不得自行收取房款及预订款等款项,乙方有任何未经甲方同意私收房款、预订款及其它挪用行为即视为违约,违约金3万
元,甲方有权立即终止乙方代理权,并可追究其法律责任。
第五条、合同销售进度: 5-
1、本项目销售价的规定:
1)销售价:即本项目所有已售房地产买卖合同售价。2)一号楼商业面积共6000元/平方米。3)住宅:平均价 元/平方米,其中: 一层: 元/平方米 二层: 元/平方米 三层: 元/平方米 四层: 元/平方米 五层: 元/平方米 六层: 元/平方米
4)、本合同签订后,即视同甲方认可乙方的代理售房价格,乙方不得低于该价销售。双方在以上商业及楼层售价的基础上核算溢价分成。
5)、甲方有权根据实际情况调整各楼层的销售价格,甲方决定调整后,应以书面形式通知乙方,乙方方可执行;乙方也有权根据不同的销售时段提出价格调整建议,但须经甲方书面确认后方可执行.
2、按销售平均价计,本项目销售总金额为: 万元。5-
3、本项目销售进度为:
1)第一阶段:在尚不具备预售许可证的认购阶段,与客户签订的认购协议金额达到项目正式销售合同,乙方方可结算款项。
2)第二阶段:在开盘销售起(具备预售许可证、可与客户正式签约)以后的60天内,达到正式销售合同总金额的90%。
4)销售进度的认定:甲方与客户签定了正式的房地产买卖合同(客户已付首付款),该签约房产即计入本项目销售进度。
4、若甲方责任导致下列事项,本项目销售进度顺延: 1)本项目在 年 月 日以前,开始对外公开认购(不具备预售房产许可证),并与客户签订“认购协议”。
2)在 年 月 日以前,办理完毕预售许可证,正式开盘销售,与客户签订正式的房地产买卖合同。
3)甲方所负责的工程进度如期进行。第六条、乙方代理费:
1、乙方代理费(人民币,以下同)既指:销售代理费(含溢价分成)。
2、销售代理费: 1)销售代理费的标准:
以住宅部分销售合同总金额的 %,商业部分销售合同总金额的 %结付,溢价部分乙方按 %分成销售代理费。其中:
在未达到阶段销售进度以前,按照应结销售代理费 %实付,甲方预留 %。
何时达到阶段销售进度,何时结付该阶段销售代理费余款。本约期满时,若仍未达到销售进度,暂扣的销售代理费余款不再返还乙方,作为违约金由甲方扣罚。
2)销售代理费的结付:
甲方于次月8日前,根据乙方呈报的销售业绩表,审核后给乙方结付前月销售代理费,付款工作日不超过每月5号。
3、其它约定:
1)任何一方介绍的客户(包括甲方介绍)都须交乙方代理销售,并按本合同规定支付乙方代理费。
2)甲方抵付工程款、材料款的房产、关系客户特价销售的房产,如需办理按揭业务,都计入本项目销售业绩,并按本合同规定由乙方向相关方收取不低于售房代理费标准的手续费。
3)乙方在收取代理费的同时,向甲方开具正式发票。4)退房处理方式:
1、购房者交过首付款退房者,甲方应按90%返还客户,10%作为客户的违约金,由甲方自行处理。
2、交够 元以下购房定金退房者甲方应全额退款,以保证甲方的企业信誉。
3、按揭办证手续费、购房合同更名手续费由甲方收取。第七条、违约责任:
1、甲乙双方要严守本合同的各项规定,未经双方书面许可时,另一方如果单方面解除本合同(本约另有规定的、双方都同意解除的、遇不可抗力等情况除外),属于严重违约行为,要赔偿对方违约金 万元。
2、甲、乙双方应本着精诚合作之原则,协商解决合同争议,如果协商不成,可诉至人民法院。
第八条、附则:
本约未尽事宜,甲乙双方可协商签定补充协议。本约附件、补充协议与本约具有同等法律效力。本约一式四份,甲乙双方各执两份,具有同等法律效力。本约从双方法定代表人或授权人签字之日起生效。
甲方(公章): 乙方:(公章):
法定代表人: 法定代表人:
签约地点: 签约时间: 年 月 日
随着网络技术的不断发展,网络的规模及复杂性也在不断的增长,故对网络管理提出了更高的要求。目前,简单网络管理协议(Simple Network Management Protocol,SNMP)以其简单性和实效性已经成为网络管理的标准协议。但是,采用集中管理模式的SNMP网管系统不可避免地存在以下几个方面的问题:
(1) 系统不易集成,由于被管设备的异构性、信息模型的多样性以及管理工具和管理方法的差异,很难对管理系统进行有效的集成;
(2) 系统的负载过大,随着MIB库中的被管对象数目急剧增多,代理轮询一遍MIB库将要耗费大量的时间,很难保证其管理效率;
(3) 系统的可扩展性差,单一的SNMP不能满足任意模块实时的动态加载与卸载的要求,这就导致,每接入一个新的元件或设备,都必须重新设计MIB库、编译代理,从而扩展代理困难。
为了解决以上问题,IETF早期提出了SMUX(SNMP多重协议),后来发现也存在缺陷。于是,IETF在1998年又提出了AgentX(Agent Extensibility)协议标准,在一定程度上解决了上述问题,并且每个符合AgentX的副代理都运行在各自的进程空间里,因此比采用单个完整的SNMP Agent具有更好的稳定性。
1 AgentX的框架及代理的操作原理
1.1 AgentX框架结构
AgentX作为IETF的推荐标准,提出了可扩展代理的主副代理结构,解决了传统SNMP结构的单一代理的缺陷。AgentX扩展代理由一个主代理和一组副代理组成,主代理同副代理之间依照AgentX协议、通过TCP或UNIX域套接字进行通信。AgentX协议的结构框图如图1所示。
1.2 AgentX代理的操作原理
在AgentX框架结构中,在管理端侧,主代理依照SNMP协议,发送和接收SNMP信息,负责与网络管理者的通信,并将副代理的Notification转发给管理者;在子代理侧,主代理依照AgentX协议与各副代理通信并对整个AgentX框架进行管理。其中包括:接受副代理建立会话(Session)的请求;处理副代理注册MIB区域、索引分配、能力声明的请求;维护副代理注册MIB区域库、sysORTable和索引对象库;当接收到管理者的SNMP请求时,通过查询其维护的副代理注册的MIB区域库,将对变量的请求以AgentX PDU发给授权的副代理;对各副代理的AgentX Response PDU分析后,主代理提取信息并构造SNMP响应报文发送给管理者。
副代理直接访问MIB库中的被管对象,负责对管理信息的维护和访问。在目前的AgentX v1中,各副代理之间是不需要通信的,进而,副代理之间的冲突由主代理仲裁。在初始化后,副代理发送AgentX Open PDU,主动建立与主代理的会话,分析主代理返回的AgentX Response PDU,获得主代理为之分配的惟一的session ID;向主代理注册其维护的MIB区域及期望的优先级;向主代理维护的sysORTable中添加其能力声明,并在需要时向主代理申请索引分配;当收到主代理对MIB变量操作的AgentX请求时,调用响应的操作支持例程读取或设置变量并返回响应;副代理还在异常事件发生时向主代理发Notification。
当然,在会话期间,主代理和副代理均可终止会话,其后主代理注销会话中副代理注册的MIB区域,并移去其声明能力、释放为其分配的索引。
AgentX在设计上达到了对网络管理站(NMS)透明和可动态扩展的目的,其中主要的几个方面是两段式set处理、索引分配、注册冲突仲裁和动态处理的协议操作机制。
(1) 两段式set处理。
为使AgentX结构对NSM透明,AgentX保持了SNMP的validate-commit两段式set处理机制。
(2) 索引分配。
为了实现在同一MIB表格中通过不同的行访问到不同的副代理中的信息,主代理必须负责提供没有冲突的索引。只要所有的副代理都统一遵从主代理分配的索引进行注册,就能保证不会发生注册冲突。
(3) 注册冲突仲裁。
当副代理想要注册重复或重叠的MIB区域时,作为AgentX结构中的管理者,主代理需要负责对副代理间的注册冲突进行仲裁,拒绝完全重复的注册,对于重叠的区域注册,采用的方法是,首先选择注册区域更确切(即注册MIB子树的OID更长)的副代理进行处理,然后按PDU中的优先级更高的处理。
(4) 动态处理机制。
AgentX的处理机制保证新加入的副代理随时可以向主代理申请建立会话,加入AgentX结构。由于协议也规定主代理与副代理都可以发出终止会话的报文AgentX Close PDU,因而,主代理可以将副代理移出AgentX结构,副代理也可以主动退出AgentX结构,进而主代理可以注销在该会话上注册的所有MIB区域、释放该会话上申请的所有索引对象、移去该会话上注册在sysORTable中的所有能力声明。对于出现异常现象的副代理,主代理可以依据建立连接时副代理发出的AgentX Open PDU中o.timeout字段,判断副代理的工作状态并在必要时终止会话,以保证协议操作不会长时间被阻塞。
2 AgentX报文结构分析
AgentX PDU的类型有以下18种:
agentx-Open-PDU(1), agentx-Close-PDU(2),
agentx-Register-PDU(3), agentx-Unregister-PDU(4),
agentx-Get-PDU(5), agentx-GetNext-PDU(6),
agentx-GetBulk-PDU(7), agentx-TestSet-PDU(8),
agentx-CommitSet-PDU(9), agentx-UndoSet-PDU(10),
agentx-CleanupSet-PDU(11), agentx-Notify-PDU(12),
agentx-Ping-PDU(13), agentx-IndexAllocate-PDU(14),
agentx-IndexDeallocate-PDU(15), agentx-AddAgentCaps-PDU(16),
agentx-RemoveAgentCaps-PDU(17), agentx-Response-PDU(18)
AgentX PDU与SNMP PDU不同,它不使用BER编码,而是直接以连续字节流传输。为了保证在字节流中的准确定位,AgentX协议在PDU的构成上采用32 b队列,即所有的AgentX PDU的长度必须是32 b的倍数,且包含一个固定的20 b的头,如图2所示。
其中,PDU中各组成部分:
(1) h.version:AgentX协议的版本号,目前为1;
(2) h.type:PDU类型的数值表示;
(3) h.flags:8比特掩码,掩码定义如表1所示;
(4) h.sessionID:惟一地标识主代理同副代理通信所使用的会话。该sessionID是由主代理在副代理请求创建会话时所分配的,并用于该会话上传输的所有PDU中;
(5) h.transactionID:用于标识SNMP请求,并且,由同一SNMP请求引发的所有AgentX PDU使用相同的transactionID;
(6) h.packetID:惟一地标识除Response PDU外的所有AgentX PDU,而Response PDU则使用与之对应PDU相同的packetID;
(7) h.payload_length:PDU中除去PDU首部外剩余部分的长度,为32 b整数。
3 主、副代理的实现
这里主、副代理均利用net-snmp的软件包进行二次开发。现将AgentX主、副代理的开发过程介绍如下。
主代理的开发过程:
(1) 编译、安装net-snmp软件包,生成snmpd;
(2) 编写snmpd.conf,与单一SNMP代理的配置文件的区别在于,用master agentx指定该代理为主代理,并用agentxsocket tcp:localhost:705指明主代理监听agentx登记和发送请求的套接口。
副代理的开发过程:
(1) 在net-snmp/agent/mibgroup中添加副代理程序(如myagentxmain.c)及副代理访问MIB区域的实现程序;
(2) 修改makefile文件,最后编译生成副代理myagentxmain;
(3) 编写副代理配置文件myagentxmain.conf(注意:配置文件名与副代理名相同),保险起见,在/etc/snmp、/usr/share/snmp、/var/net-snmp中均放入myagentxmain.conf来启动副代理。
其中,副代理程序中main()函数的工作流程如图3所示。
注:图3中的subagentname部分替换为所要加入的副代理的程序名,init_my_mib_code为所要加入的副代理的初始化函数名。
4 结 语
AgentX协议建立的这种框架结构,使代理的设计变得简单,同时副代理运行在不同的进程中,也增加了设备上SNMP系统的健壮性。本文研究了基于该协议的代理实现,很大程度上提高了网络设备的管理效率。
参考文献
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但公司的成人休闲服饰营收下滑并未改变,中高端战略转型困境依旧。其收购中高端休闲男装品牌GXG的计划泡汤后,与德国高端休闲服饰品牌Marc O'Polo签订的代理协议目标也较难达成。
目前,森马服饰的童装业绩表现亮眼,童装业务将成为森马服饰的未来战略重点。
成人休闲服销售不佳
森马服饰2013 年实现营业收入72.9 亿元,同比增长3.3%。其中成人休闲服饰收入为46.8亿元,同比下滑4%,占比65%。
作为国内休闲服饰的领军企业,森马服饰于2011年3月上市,首发市值达449亿元,一举超过美邦服饰和雅戈尔,拿下国内服装行业市值第一宝座。
但上市后,森马服饰的业绩和股价却呈一路下滑的态势。上市前的三年(2008年~2010年),森马服饰的营业收入分别为33.2亿元、42.5亿元和62.9亿元,同比分别增长82.3%、27.9%和47.9%;上市当年营收和净利润分别为77.6亿元和12.2亿元,增长率分别为23.4%和22.3%。随后,森马服饰的业绩一直在低谷徘徊,2012年~2013年营收仅分别为70.6亿元和72.9亿元,其中成人休闲服饰的营收仅分别为48.8亿元和46.8亿元,同比分别下降12.6%和4%。
休闲服饰销售状况持续不佳,森马服饰开始大规模关闭低效店铺。2011年森马服饰门店净增1400余家;而到了2012年,森马服饰在全国的门店(休闲服饰)已经达到4420家,2013年,这一数量变为4029 家。也就是说,2013年,森马服饰关闭门店近400家。
森马服饰休闲服饰类产品销售下滑的原因除了网购的冲击,来自洋品牌的冲击同样巨大。近年来,国外快时尚品牌优衣库、Zara、H&M相继进入国内发展,这些品牌除了设计、品牌等软实力远超国内品牌外,供应链系统的硬实力也远超国内同行。国内森马服饰和美邦服饰的供应链系统均处于较为领先的地位,其前导时间(产品从设计出来到销售的时间跨度)大概在2个月~3个月,而Zara和H&M的前导时间只要2周。
坎坷的中高端之战
面对成人休闲服饰的持续下滑,森马服饰在2013年动作频频,对代理、合资、收购等多种模式进行尝试,努力向中高端市场延伸,并加速布局多品牌战略。
2013年6月,森马宣布与宁波中哲慕尚签署了框架协议书,拟以19.8亿元~22.6亿元收购后者的中高端休闲男装品牌GXG71%的股权;2013年9月,森马服饰宣布与韩国视锬时装成立合资公司,运营视锬时装旗下“it MICHAA”品牌,并欲引入其他韩国品牌;2013年11月28日,又与德国高端休闲服饰品牌Marc O'Polo签订总代理协议。
然而,森马服饰在2014年春节后的第一个交易日便发布“解除购买股权框架协议”的公告,公司收购宁波中哲慕尚控股有限公司(GXG母公司)71%的股权交易正式终止。
收购中哲慕尚的失败让投资者的目光都聚集在与Marc O'Polo签订的总代理协议上。
协议显示,双方首次合作时间15年,Marc O'Polo 选择森马服饰作为中国(不包括香港、澳门和台湾地区)总代理,经营该品牌休闲服饰产品,授权森马服饰在区域内独家使用该品牌知识产权和商标,引入其特许经营体系。
除了代理权限的约定,协议对开店数量也做了细化,协议规定,第一年开设2 家Marc O'Polo特许经营店,第二年开设10家,到第五年开店数量为43 家。其中,第三年底前开设的所有特许店均应为公司直营店。
另外,协议对前5个合同年度内最低采购额也做出了详细规定:第一年320万元、第二年1600万元、第三年4000万元、第四年8000万元、第五年为1.36亿元。
这意味着到第五个年头,平均每家店的最低采购额将超过300万元,以目前森马服饰近40%的毛利率计算,平均每店的年销售额超500万元,而据2013年年报计算,森马服饰成人休闲服饰的单店销售额刚过100万元,森马服饰要想完成协议规定的目标,难度可想而知。
除了外延式扩张,森马也尝试通过提高自身的设计能力来提升品牌影响力。不过,目前其措施并未带来显著效果。
童装成为战略重点
森马服饰2013年财报显示,童装业务收入占比得到一定提升,收入规模达到25.4亿元,同比增长19.9%。
除了自身品牌巴拉巴拉,森马服饰还通过代理意大利中高端童装品牌Sa raba nda 和Minibanda进入更为细分的中高端童装市场领域。
目前,森马服饰旗下的童装品牌巴拉巴拉已经成为国内最大的儿童服饰品牌。对于国内的童装市场,业界普遍看好,资本市场给出的估值也高于一般成人品牌,这也是目前森马服饰的市值超过美邦服饰两倍的原因之一。
目前森马服饰也逐渐将投资重点转向儿童市场,希望凭借儿童服饰进入儿童用品市场。除了童装,森马服饰的母公司森马集团已经推出“梦多多”儿童业态品牌,未来儿童服饰由上市公司森马服饰主营负责,服装外的儿童用品业务则由梦多多主营。
儿童服饰的良好预期也吸引了越来越多的重量级玩家。Zara、H&M、优衣库等多家服装品牌均设置了儿童专区或童装店。而奢侈品牌Gucci、Dior等也在品牌旗舰店设立童装专区。随着重量级玩家的先后介入,未来童装市场的竞争也将加剧,然而对于现阶段的森马服饰而言,童装有着极其重要的战略意义,童装战略的成功与否将直接影响资本市场对其的估值。
甲方:
乙方: **商业管理顾问有限公司
甲、乙双方本着平等、诚信、双赢的合作原则,现就
项目全权委托乙方进行商业地产营销代理的有关事项,经友好协商,达成以下协议,双方共同遵守。
第一条:委托项目的基本概况
一、项目名称:
二、项目地址:市街号
三、项目规模:总建筑面积万平方米
商业建筑面积平方米
第二条:合作方式
一、甲方全权委托乙方对甲方项目进行商业销售代理。
二、按甲方的委托内容和双方约定的工作目标进行销售代理工作,以保证销售目标的实现。
三、甲、乙双方按约定的权力、责任、义务,在确定的时间内,完成各自的工作目标。
第三条:合作期限
一、甲方委托乙方担任项目的商业地产营销代理的期限自年月日至年月日止。
二、甲、乙双方签订协议后,乙方根据工作的需要于年月日前派驻人员到达项目所在地并开展工作。
三、乙方为甲方提供的商业顾问服务期限至本合同签订之日起至双方确定的?个月止。
四、合作期满,甲方应对乙方的工作作出全面、正确的评估,在评估的基础上,双方协商确定是否续约及续约的目标。
第四条:合作的主要内容
一、乙方在受托进行商业地产营销代理期间,根据项目营销、销售、等工作的需要,及时派出人数不等的商业专家、销售顾问,对甲方的项目进行营销、销售。
二、乙方在营销代理期间的主要职责:
1、项目的市场调查;
2、项目的整体策划及推广;
3、项目销售策略的制定;
4、项目销控策略的制定;
5、项目的定价策略的制定;
6、项目的推广策略的制定;
7、项目的广告及宣传;
8、项目的销售代理;
9、项目销售过程中,涉及投资购买者关心的投资保障、布局、招商、经营、管理、促销、服务等有关商业问题的顾问咨询。
10、销售和营销推广过程的制度建设和流程设计。
11、项目营销代理过程中甲方需要的其它商业方面的顾问咨询服务。
第五条:乙方的工作目标
一、营销代理期间的主要工作目标
1、进行营销策略的制定,完成《项目营销策划书》一份。
2、进行项目销控策略的制定,完成《项目销售控制方案》一份。
3、进行销售定价策略的制定,完成《项目销售定价原则及价目表》一份。
4、编写销售所需要的文案及文本。其中《商场经营管理十统一》文本一份;《经营管理十大保障体系》文本一份;《对业户、供应商五承诺》文本一份;《投资经营业户管理公约》文本一份;《商铺投资100问》文本一份;《商铺销售补充协议》及《附件》文本一份。
5、编写销售营销所需的商业信息、数据、指标、资料的咨询和商业文本。其中:《商户招商指南》文本一份、《商铺投资手册》文本一份、《商场招商画册》文本一份。
6、正确进行商业经营、管理、服务方面的顾问,解答投资业户有关商业投资、经营、管理、销售等方面的各项咨询。
7、及时提供商业各方面的顾问和咨询服务。
第六条:乙方营销代理及商业顾问的收费
一、营销策划费
1、乙方以双方共同确认的商业房屋销售价格为标准,对外销售房屋或引进主力店,并按实际销售额提取代理费。提取的标准为:实际销售总额(合同金额)的3 %提取代理费。
2、代理费结算采取每月一次性结清的方式向乙方支付,即甲方每月5日前按上月销售额向乙方结算代理费,甲方不得无故拖延。
5、如发生客户退房情况时,甲方可将该退房客户购买金额中乙方实际取得的代理费,在下一期对乙方结算的代理费用中扣除,并注明退房原因。
二、乙方知识产权保护及补偿
1、甲、乙双方因任何原因不再合作,未经乙方同意,甲方不得以任何方式和理由留用乙方派驻的管理人员或销售顾问。每留用乙方一人,则甲方赔付乙方人民币贰拾万元整。
三、甲、乙双方费用负担的划分
1、甲方向乙方支付的营销策划费、销售代理费仅为乙方向甲方提供营销策划、销售代理服务;营销思想、销售模式和制度体系建立;乙方派驻管理专家、销售顾问工资福利费用、销售代理佣金费用的总和。
第七条:甲、乙双方的权力
一、甲、乙双方在合作期间甲方享有以下权力
1、咨询权:
甲方可向乙方进行项目商业规划、商铺分割、商铺销售、营销策划等有关商业方面的各项咨询。
2、决策权和审批权:
甲方拥有项目投资方向、营运模式、销售策略、定价策略、大型企划案的决策权,以及经营业态、店铺面积、公摊控制、资金使用、费用标准的审批权。
3、监督权和审计权:
甲方有权对乙方在项目营销代理期间对重大事项和重大决策进行必要监督;有权对乙方使用的资金、发生的费用状况进行审计。
4、知情权:
甲方拥有对乙方营销代理期间各项工作状况的知情权,有权要求乙方按月度、季度、向甲方提供销售工作情况汇报和工作计划。
5、建议权:
甲方有权对在乙方营销代理期间各项工作计划、工作方案、营销方案及广告文案提出建议。
6、考核权:
甲方有权按双方约定要求和工作目标对乙方进行考核。
二、在合作期间乙方享有以下权力
1、建议权:
乙方有权对项目整体策划、功能布局、销售策略、宣传策略、定价策略及商业管理模式等提出建议或意见。
2、人员调整权:
乙方拥有项目营销代理工作所需的专家、顾问成员的指派、调整权。
3、费用申请权:
乙方有权按照甲乙双方确定的广告宣传费预算,按工作计划申报行政办公费用、广告宣传费用、公关费用。
第八条:甲、乙双方的责任和义务
一、在合作期间,甲方有以下责任和义务:
1、甲方有义务及时向乙方提供该项目的详细资料,并保证其真实性。
① 甲方向乙方提供销售文件,包括项目预算,营业执照复印件。
② 甲方应向乙方提供全部销售面积、套内使用面积及公摊面积证明。
2、甲方有义务按双方确认的营销推广方案在执行中所产生的广告、印刷品、促销品、公关费等费用予以正常支付。甲方不得随意删减费用支出或拖延付款。
3、甲方需指派1~2人协助乙方开展后勤服务工作。
4、甲方应保证已确认和对外承诺的该项目的工期进度及竣工时间,并及时向乙方通报,确保对客户的承诺。
5、甲方负责乙方销售场所的水、电、冷气、暖气、通讯、办公桌椅及用品,保证乙方工作人员正常行政办公及行政用车。
6、甲方负责办理各项质检证书、面积测绘及提供产权过户等所需的各项文件。
7、甲方应经常性与乙方进行研讨、协商,及时审批乙方制定的销售策略和销售价格、销控方案、广告计划、促销活动等工作方案。
8、甲方需按协议规定按时向乙方支付策划及销售代理佣金。
9、甲方负责该项目策划销售的前期费用。前期费用包括现场布置、销售中心的装修、样板间的制作、印刷相关的宣传资料、办公设备及行政办公费用等。
二、在合作期间,乙方有以下责任和义务
1、乙方负责组建项目策划小组和销售小组,进行项目策划和销售代理工作。
2、乙方负责项目整体策划、销售方案的制定,向甲方提供系统、完整、可行的整体策划、销售方案。
3、乙方需按确定的销售目标完成销售任务。
4、乙方负责销售员的组织、培训的管理工作,确保销售人员素质优良,行为规范统一,确保建立一支强有力的营销队伍。
5、在销售过程中,乙方应保证其销售工作人员恪守职业道德,严格按甲方提供的物业条件和承诺做出适当的解释。
6、乙方需建立一整套严密完整的工作程序和规章制度,确保销售工作顺利进行。
7、乙方负责根据市场变化和物业情况,负责制定广告宣传计划,营销活动主题策划、媒体协调、发布实施等工作。
8、乙方在代理该项目策划和销售的过程中,负责其所有工作人员的工资、资金、各种补贴及往返北京的差旅费用。
9、乙方需对员工上岗所需的服装费用由乙方承担。
10、乙方有义务及时向甲方提交销售报表及汇报重大事宜。
第九条:其它约定事项
1、如甲方推荐给乙方工作人员,则必须符合乙方的用人条件,若不符合用人条件或对乙方管理产生负面影响,则乙方有权拒绝或辞退。
2、为保证乙方营销代理各项工作的需要,甲方必须保证甲乙双方共同确认的宣传费用、营销费用、行政费用、广告费用等费用的合理、及时投入,确保乙方工作开展的正常化。
第十条:履行保证和违约责任
1、甲、乙双方应遵照本协议约定的事项、责任和义务,任何一方违反本协议约定的事项,所造成的损失和责任由违约方承担。
2、甲、乙双方不得擅自单方面解除本协议或拒不履行本协议,否则由此造成的经济损失和法律责任由违约方全部承担。
3、若因甲方工程延误、不能及时支付广告宣传费用或因干涉乙方正常工作等原因造成乙方不能有效地进行营销代理工作,其责任由甲方承担。
4、甲方未能按时向乙方支付营销策划及销售代理费用,乙方有权终止工作或终止合作,并由甲方承担乙方相关的经济损失。
5、乙方在营销代理期间应遵照国家的法律、法规,恪守本协议约定的义务,对甲方的投资和资产负责。若因乙方违法经营给甲方造成的损失,由乙方承担相应的责任。
6、乙方在履行本协议中,若连续三个月不能完成工作任务指标,或有重大失职、违约行为,致使甲方遭受重大经济损失时,甲方有权根据实际情况终止本协议并有权要求乙方赔偿经济损失。
第十一条、保密条款
1、乙方在本项目策划、销售、营销、顾问过程中所接触到甲方的有关本项目的资料,包括但不限于政府批文、技术资料、设计方案、图片、会议记录、策划报告、经验数据等均属于甲方机密,乙方必须妥善保管。乙方如需公布上述资料,必须经甲方同意。
2、乙方在本项目的策划、销售、营销、顾问过程中,向甲方提交的各项方案、报告、文件、数据、图片、表格、会议纪要等文字图片资料,均属乙方的商业密秘,只供甲方阅读、存档,甲方不得转借、传播给第三方。
3、甲乙双方合作期间及合作期满两年内,任何一方均不得将双方的合作内容透露给第三方。
第十二条:不可抗力
如遇自然灾害、战争、重大工程事故等不可抗力因素影响而致使本协议不能正常履行或不能完全履行,则双方互不追究责任。
第十三条:其他约定条款
1、对本协议的修改与变动,必须经甲、乙双方协商并签订有效的书面补充协议才能生效。
2、凡因履行本协议所发生或与本协议有关的一切争议,双方应尽量通过友好协商加以解决。协商不能解决时,可提交当地仲裁委员会仲裁或诉诸法律。
3、合作中任何一方发出的任何通知或报告须以书面、电子邮件,或图文传真的形式发出。如以图文传真的形式发出,必须在发至收件人的正确图文传真24小时后才视作有效送达。
4、本协议未尽事宜或协议中仍需调整或解决的问题,经双方协商一致后,可签订补充协议或书面声明,一经双方签字盖章,与本协议具有同等法律效力。
5、在合作期内,任何一方提出终止协议,必须提前30天,以书面形式通知对方,除法律规定或本协议约定的允许解除的条件以外,任何一方擅自终止本协议均需向对方支付违约金,数额为壹拾万元人民币。
第十四条:附则
1、本协议一经签字、盖章后即生效。
2、本协议一式肆份,双方各执贰份。
甲方(签章):乙方(签章):
法定代表人/代表:法定代表人/代表:
法定地址:法定地址:
通讯地址:通讯地址:
电话:电话:
签约时间:年月日
签约地点:
甲方:
地址:
乙方(公司):
地址:
电话:
传真:
为保障甲、乙双方的合法权益,本着互利互惠、共同发展的原则,甲、乙双方经过友好协商,在平等、诚信基础上,达成以下协定:
第一条:代理授权
一、代理范围和内容:甲方允许乙方在此合同范围内,以“香港瑞丰会计事务所”的名义在省(市/地区)进行香港公司注册的代理事项;
二、代理价格:在代理期内,甲方提供给乙方的代理价格为 注册费用:RMB:6800/单。凡乙方提供给甲方年审、并经甲方认可的香港公司,年审费用: RMB:1200/单(不包括香港商业登记证政府换证费用),公司年度帐目如需审计/做审,费用另行商定。
三、在申请注册公司的整个过程中,甲、乙双方都有为对方便利而达到准确、及时、高效的义务。
第二条:甲方权利和义务
1、甲方有义务确保其为乙方注册的所有香港公司的真实性和合法性;
2、在合同规定范围内,甲方需向乙方提交的香港公司提供以下服务内容:
1)到香港公司註冊署查冊確定公司名稱; 2)核实注册资本、股东数目以及股份比例;
3)确定首批股东、秘书、董事和董事会主席委任及呈报;
4)申请所有的政府法定文档,安排股东签署,向政府有关部门提出申请; 5)在注册处代申请人宣誓成立公司,代付注册资本登记; 6)申领公司股份证明、股份分配文件及代付印花税; 7)申领公司注册证书,代付注册费; 8)申请税务局商业登记证,代付登记年费;
9)向政府印务局申印公司组织章程(18本)、会议记录册和公司股票各一本,代付费用;
10)制作公司钢印、签字章、小圆章各一枚,代付印章费;11)注册完成后我司提供注册地址、电话、传真秘书服务。
3、甲方有义务向乙方提供乙方提交给甲方注册而形成的整套香港公司的资料,主要包括:公司注册证书(正本)一份,商业登记证(正本)一份,公司章程18本,公司小圆章一枚,公司钢印一枚,公司签字章一枚,股票本一本,公司绿盒一个,公司会议记录本一个以及其它文件。
第三条:乙方权利和义务
1、乙方有义务确保其提供所有数据(如:身份证/护照等)的真实性、有效性及合法性,如因乙方所提供数据有误而产生的任何问题,乙方需负全部经济及法律责任;
2、乙方有义务向甲方支付其提供的香港公司注册的费用,具体支付方法如下:在提交需注册香港公司的客户资料时,向甲方指定的账户支付百分之五十的注册费用(即3400元人民币)。在此香港公司绿盒到达甲方时,再支付余下百分之五十费用(即3400元人民币),然后由甲方向乙方根据指定的地址快递绿盒。在此期间,甲方有准确、及时地按乙方指定地点快递绿盒的义务。
3、乙方有义务在合同期内维护甲方的声誉和利益,乙方在合同期内及合同期满以后,均不得以任何名义实施任何损害甲方声誉和利益的行为。
4、乙方有义务把每个需注册香港公司的客户的资料提交给甲方,具体内容如下:所有股东和董事的身份证或护照复印件,有股东和董事详细资料的确认书一份。
第四条:期限
本合同为初期试用合同,有效期为三个月。合同期满后,由双方根据合同期内的具体情况,商定是否修改上述合同的内容,并决定是否续签长期合同。
第五条: 其它
1、本协议一式贰份,双方各持一份,经双方合法代表人签字、盖章之日起生效;
2、本协议未尽事宜,双方友好协商解决,如发生纠纷,以甲方所在法院地为准;
4、本合同的最终解释权归甲方所有。
甲方(盖章):
乙方(盖章): 甲方代表人:
乙方代表人:
日
期:
日
甲方:
地址:
乙方:浙江易鑫国际货运代理有限公司
地址:宁波市百丈东路168号会展中心A座22FL1-L
2甲、乙双方经友好协商,根据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国海商法》等法规的有关规定,就甲方委托乙方代为办理订舱、报关、报检、装箱、转运、仓储等相关运输业务事宜,达成如下协议:
一、双方责任和义务:
1、甲方应在船开前七个工作日书面委托乙方订舱。
2、甲方提供报关资料注意以下要求自报关除外:a 甲方提供的报关资料合法、正确、齐全、及时;b 甲方在向乙方发出委托后要求变更或撤销其委托事项的,应采用书面的形式并得到乙方的认可。
3、在订舱、报关、运输过程中,由于乙方的责任造成货物错误时,由乙方承担后果;由于甲方的原因,则甲方自行承担;由于第三方责任,则由乙方协助甲方向第三方追究。
4、出现爆仓或者超载,乙方应及时通知甲方,并尽一切可能准时出运,同时确认产生的费用。
5、送货须知:货物应当在截关前两天送仓,货物入库时应持有乙方提供的进仓通知单。
6、门对门装箱:甲方应在托卡前两天与乙方确认装货拖柜具体时间、地点,装货时间前后预留1小史。甲方货柜应在报关前24小时进港(自行报关除外)。
7、订舱内容要求更改,或取消时,必须书面通知乙方,并与乙方操作书面确认,并承担由此产生的额外费用;若货物已进港或已离港,乙方有权拒绝更改。
8、乙方在收到船公司或其代理《配舱回单》后,应及时将订舱配载的船名、航次、关单号、运价等信息告知甲方(双方同意以乙方附于《订舱确认书》的传真报告作为以告知的最终证据),甲方如有异议,应在收到乙方《订舱确认书》后一日内书面提出,否则视为同意。
9、乙方应及时向甲方提供有关承运人的船期及运价变动情况。
10、甲方不得在其托运的货物中夹带易燃、易爆等物品及国家禁止出口的物品。危险品货物托运必须提供相应的证书及资料,并根据相关规定出运。
11、乙方应协助甲方追查货物的中转及航程情况。
二、收费标准及付款方式:
1、甲方同意按以下方式确认运输费用:
海运费—— 美金,甲方须在委托书中确认运输费用的金额,如果未在委托书中注明,将按照双方确认协议运价为准
其他费用——如果发生其他额外费用,双方书面逐一确认。
2、甲方如与船公司签有运价协议,应在订舱时明确注明协议运价及合同编号,否则按照本条第1款规定执行,乙方不承担运费误差责任。
3、付款方式:
1)第一票合作,一律付款买单,即甲方将当票的所有费用付到乙方指定帐号内,款到后乙方放提单。
2)第二票合作开始,双方同意按以下第_____种付款方式:
a.有正规核销单在我司的,在帐期内正常放单,甲方每月_____日付清上月所有费用。b.循环提单形式,放最后一票提单时,甲方应付清所有运费。
4、若船公司要求付款买单,甲方必须先将费用付至乙方帐号后,乙方放单。
5、甲方运费及代收代付费用必须直接付至乙方公司帐号,不得以现金方式支付给任何个人,若因特殊原因需以现金支付,必须以收到乙方财务部收据为准,甲方未经乙方书面确认,不可将费用付至第三方,由此产生的后果由甲方承担。
6、除了正常的海运费和内陆费用外,由于甲方自拉自报产生的类似转船费、船公司过磅后发现重量不符产生的罚金等应由甲方承担。
7、凡甲方指定由第三方付款的,发生的拒付、少付、延期等事宜,甲方仍负有支付义务。
8、甲方累计费用信用额度。在协议期内,甲方累计费用不能超过人民币_______万元,一旦达到此限,甲方必须先将所有费用付清。
9、甲方在未超合同期限付款的前提下,享受以上信用额度,若发生超期未付情况,信用额度自动取消。
10、乙方有义务提供给甲方付款明细或其他有关单据,以便甲方对账。若甲方不能按时付款,则按未付金额每天额外支付千分之九的滞纳金给乙方,并且乙方有权滞留相应的运输单据(提单、核销单、退税单、手册等)或货物,由此产生的一切经济损失均有甲方承担。
11、对于“运费到付”和第三地付款的运输,如收货人届时不付运费的,甲方将承担该批货物的运杂费用、合理的处置费用及目的港费用。
12、若甲方自拉自报,则付款买单或者经双方协议后,甲方在乙方出货采用循环放单的形式,若在协议付款期限内只有最后一票提单在乙方,则甲方必须将所有费用付至乙方有效帐号内,并在款到后乙方方可放相关单据(提单、核销单、退税单、手册等)。
13、乙方以快件方式寄交甲方提单、发票、核销单,甲方收件时如有异议,应在3日内提出,否则视为甲方已收到。
三、其他条款
1、由于不可抗力事故,致使直接影响合同的履行或者不能按约定的条件履行时,甲、乙双方可按照事故对履行合同影响的程度,由双方协商是否解除合同,或者部分免除履行合同的责任,或者延期履行合同。
2、对货物延期交付的索赔,应以该部分货物所涉及的运输费用为限。延期交付而产生的间接损失,乙方不承担法律责任。
3、对货物损失的索赔,索赔方应提供相关的法定证据,如当地权威检验机构出具的损失证据,否则乙方有权拒绝接受索赔。
4、双方的任何索赔,应作为个案以书面形式解决,任何一方不得采取扣留或拒付或拖欠或暂扣运杂费等行动。
5、本协议的海运费及国内段有关费用,如遇国家颁布价格和船公司运价调整时,双方应及时通知对方并作相应调整。
四、其他运输方式
空运
1、双方责任与义务
1)甲方应在每票货物出运七个工作日前以书面形式向乙方提交委托书,注明出运货物的品
名、数量、重量、体积、目的港、要求出运日期等详细内容。
2)遵守本协议中一、二、三点中适用条款。
2、付款时间
a. 总运费达到RMB5万以上(含RMB5万),甲方必须付款买单。
b. 总运费在RMB5万以内的,甲方在协议30天内付款。
c. 买核销单的或不退税的,甲方一律付款买单。
铁路运输
付款方式:a.甲方一律付款买单
b特殊情况需要延后付款的,必须在货物出运后一周内付清。
五、因本协议项下委托所产生的任何争议,双方应友好协商解决;无法协商或协商不成的,双方同意提交乙方所在地的海事法院审理。
出口货运委托书是本协议的组成部分,是本协议分期执行协议标的的要约与承诺。
自双方授权的如下代表签字盖章之日起生效,有效期年。到期双方如无异议,协议自动顺延,如任何一方违反协议内容,另一方可随时以书面形式通知对终止此协议.本协议一式两份,双方各持一份正本,具有同等法律效力。
甲方:乙方:
盖章:盖章:
日期:年月日日期:年月日
1 音频的编解码
1.1 G.711编码器的实现
G.711是PSTN的最基本的编码方式。它使用2种压缩方法, 在北美和日本地区使用u_law, 世界其他地区使用a_law。其两种压缩方式传输时的原始音频PCM数据流速率是64kbps, 相当于每秒8000次8位字符传输, 实际上在IP电话的应用领域, 由于需要在纯音频PCM数据流上要封装RTP、UDP/TCP和IP包头等, 其真实传输带宽要大于64kbps。
1.1.1 输入输出音频帧格式
G.711编码器输入音频格式:单声道, 取样率每秒8000个samples, 每个sample占2个字节。每10ms的原始音频pcm数据作为1帧 (frame) 数据。故每帧数据大小等于1*8000*2*10/1000字节, 即160字节。
G.711编码器本质上将每个sample从2个字节压缩转换成1个字节, 其他属性不变。因此经过编码后的每帧数据大小等于1*8000*1*10/1000字节, 即80个字节。
1.1.2 编码器与应用程序的接口设计
G.711编码器作为独立的模块, 提供给应用程序几个关键的接口函数。应用程序通过调用这些函数, 初始化或释放与G.711编码器相关的数据结构, 并对音频数据帧做编码或解码工作。
1.1.3 G.711编码器的性能优化
由于G.711编码器的编码实质就是将16-bit的PCM值转换成A-Law或U-Law值, 而解码就是执行相反的操作。而至于A-Law和U-Law之间的相互转换, 则可以通过上述四个函数中的组合来实现。比如先将调用g711_alaw2linear () , 然后再调用g711_linear2ulaw即可将A-Law转换成U-Law的值。上述四个函数是为了实现短整形和字符型之间的转换, 可以通过G.711的标准转换算法来实现。但是考虑这个函数会被频繁地调用, 如果运行在性能较低的手持设备, 比如低端的PDA上, 可能会存在速度瓶颈。出于优化的目的, 在这个SIP终端的音频协议栈中没有通过计算的方式来实现转换, 而是直接将所有可能的值都组织成源文件中一个静态表, 然后直接通过索引的方式来获取这个静态表 (一维数组) 中相应值即可。所以函数static short int g711_ulaw2linear (char u_val) 就可以转换成#define g711_ulaw2linear (u_val) g711_ulaw2linear_tab[u_val]宏定义的模式。另外注意16-bit的PCM到U_Law或A_Law的转换要复杂些, 因为其中有意义的位数只有14位, 所以这个g711_linear2ulaw_tab的大小并非是65535, 而是16384字节。
优化后的设计, 将原本的函数调用还有转换算法的方式, 通过直接访问内存常量的这种几乎没有时间开销的模式实现了, 而带来的负面效应仅仅是程序的大小将会增加约40k字节的空间。
1.2 AMR编码器的集成方式
AMR (adaptive multi-rate codec, 自适应多码率编码器) 是一套针对语音的压缩方法, 应用于3G通讯, 其主要技术是以CELP为基础, 使用codebook所代表的信号经过线性预测编码 (LPC) 方法来模拟人的声带发声, 并且用线性预测合成滤波器, 模拟嘴形变化发来发出说话的声音。8KHz 16bits的PCM语音信号的流量是128kbps, 经过AMR压缩后码率为4.75kpbs至12.2kbps不等, 约相当于之前的1/26至1/10, 压缩比率非常高。由于AMR编码具有高压缩比率, 并且声音质量相对较好, 因此很适合带宽较窄的环境下通信, 比如无线网络或以56kbps modem拨号上网。
1.2.1 AMR的音频帧格式
严格来说, AMR会依照网络的传输速度, 采用8种不同码率的编码模式来进行编解码动作:12.2kbps, 10.2kbps, 7.95kbps, 7.4kbps, 6.7kbps, 5.9kbps, 5.15kbps, 4.75kbps。另外针对静音的特殊情况, 还有1.8kbps的静音描述符SID传输模式。但相关协议没有强制要求应用程序支持所有编码模式, 此音频协议栈在应用层仅仅支持12.2kbps的最高码率模式。AMR的音频帧输入强制要求为8KHz 16bits 20ms, 由于我们的应用程序强制为12.2kbps模式, 输出则是244bits的压缩后的音频数据帧, 而这244bits的数据会根据RFC3267或3GPP的标准被存储到31或32字节中。
1.2.2 AMR与应用程序接口的设计
为了统一管理音频协议栈中可能出现的各种编解码器, AMR与G.711的应用层接口应该相同, 所以AMR同样采用与G.711编码器类似的接口函数。
1.2.3 AMR编解码的内部接口
此音频协议栈并不关注的AMR编解码算法, 它没有实现AMR的编码器, 而是利用一个遵循3GPP标准的开源AMR编码器。将AMR编码器源码编译成amr_nb.lib的静态库, 然后提供如下接口函数供2.3.2节中的amr_api_decode和amr_api_encode使用, 实现真实的编解码工作。
1.2.4 AMR编码的两种格式的转换
在12.2kbps的编码模式下, AMR编码器的输出是244bits的编码后音频数据。而这244bits数据的存储格式存在不同的解释, 3GPP规定此输出应该为31字节, 而RFC3267建议其应该未32字节。
此SIP终端的音频协议栈加载的amr_nb.lib中遵循3GPP的标准, 而在另外一个支持SIP的IP电话wengophone中则采用的是RFC3267的标准, 这样就会存在相互转换的问题。下面会根据上述格式, 给出一个简单描述从RFC3267格式到3GPP格式的函数.
1.3 编码器管理模块
SIP终端采用何种音频编码器并没有严格的标准, 不同的SIP终端会支持不同的音频编码器。出于产品间尽可能互通的目的, 一般SIP终端都会支持多种音频编码器。描述的这个相对简单音频协议栈也支持G.711和AMR这两种各具特点的编码器。但是在语音通话的会话建立以后, 任意时刻只会选用一种音频编码器, 比如和xlite终端通信时会采用G.711编解码, 而在和wengophone终端通信时, 采用AMR编解码。另外每种编码器初始化后都会占用一部分的系统资源, 所以在程序启动时就将所有支持的编码器都启动。出于可管理节省资源以及可扩展的目的, 编码器的管理模块需要尽可能的灵活高效。
音频协议栈抽象出2个基础数据结构来描述音频编码器:audio_codec_desc和audio_codec_op。其中audio_codec_desc描述相关编码器的静态属性, 比如编码器的名称、payload type编码和编码器的优先级等信息。而audio_codec_op则用来统一G.711和AMR的编解码等动作函数接口。应用程序启动的时候, 会根据各编码器的默认配置以及用户的设置来初始化audio_codec_desc数据结构。当程序与自己或其它SIP进行通话拨号操作时, 会根据audio_codec_desc中的信息生成SDP文本, 双方通过SDP文本的内容, 协商语音通话是否可以建立以及应该采用的编码器。随后根据协商的结果, 将audio_codec_op与正确的编码器函数关联起来。AMR和G.711编码器的应用程序接口都按照audio_codec_op的接口来定义, SDP协商之后audio_codec_op会关联真实函数, 而应用程序在执行具体的编解码动作时, 直接调用audio_codec_op中相关函数, 而无须关注编码器细节, 以便在运行时刻随意加载和替换编码
在SDP协商之后, 编码器统一抽象接口会关联到其中一个编码器的抽象应用接口上。而音频协议栈的编解码动作只需要调用编码器统一抽象接口函数接口, 它并不关注当前运行的是G.711, 还是AMR, 或者是某种新增的编码器。
2 总体结构
SIP终端主要有2类数据通信, 一类是1.1节SIP协议中介绍的SIP消息和应答消息等标准SIP信令, 而前文提到的SDP协商信息一般直接包含在SIP信令的报文中;二类是系统利用标准SIP信令发起音频会话请求成功, 语音通信建立后的音频数据流。音频协议栈是用来实现音频数据流的采集、编码、发送、解码和播放等一系列流程, 而SIP信令的生成、发送、接收和解释属于SIP协议栈的内容, 现介绍音频协议栈的总体结构。
在语音会话过程中, 音频数据会源源不断发送给对方, 同时也会持续接收对方发过来的语音数据。图1是本文描述的音频协议栈的总体框架, 该图反映了音频数据流在协议栈中各个位置时涉及到的对象或处理逻辑。
图的上部是发送端的结构和数据流程。图中的录音设备会按照设定的时间间隔, 比如G.711是10ms而AMR是20ms, 会产生出原始的PCM音频帧。程序随后会在音频编码模块调用编码器的统一抽象接口函数, 对原始PCM音频帧进行压缩编码。在最终发送之前, 还需要在音频数据包前封装上RTP协议的头部, 记录数据包生成的时间戳和序号, 然后再调用操作系统的网络编程接口, 将最终的数据报发送出去。
图的下方是接收端的结构和数据流程。程序最初从网络上接收到远端发送过来的音频数据包后, 首先解析RTP头部, 确定是否有扩展头部, 还是只有定长12字节RTP头部等, 将音频数据帧从接收到的整个数据包中分离出来, 并且记录下这个数据帧的时间戳和顺序号。随后音频帧会调用编码器的统一抽象接口中的解码函数, 将收到的音频帧数据还原成原始的PCM数据, 再按照时间戳和顺序号等信息, 把原始PCM数据放入音频的jitter缓冲区, 在该缓冲区中实现对音频数据的排序和时延控制等。播放器在多媒体定时器的控制下, 会主动从jitter缓冲区中获取数据播放, 而不是由网络上接收到的音频数据来被动驱动其播放数据。
参照总体结构图, 在软件的设计中, 录音和播放会采用windows系统提供的相关函数来处理, 而收发网络数据包则采用socket编程接口实现。关于RTP协议的处理需要自己实现, 按照RTP协议的相关规定, 采用标准的RTP的头部结构, 正确的处理时间戳和顺序号即可基本满足本文描述的音频协议栈要求。Jitter缓冲区主要实现2个功能:
一是设定音频数据的时延, 当网络质量良好时, UDP数据包的延迟也相对较小, 则可以将时延定为500ms, 而网络不好时, 可以采用1s的时延, 尽可能保证语音的质量;
二是对数据包进行排序, 采用方式UDP通信时, 语音包可能会随机到达, 必须要通过数据包的时间戳和顺序号等信息, 在jitter缓冲区中对数据包进行重新排序。在整个结构中对性能影响较大的, 主要还是第二章介绍的音频编解码模块。
结束语
IP电话是传统电信业演变的方向, 而SIP协议是IP电话的一个基础协议, 由于其具有互联网协议的开放性和灵活性得到越来越多的应用。在支持SIP协议的IP电话终端中, 高效开放的语音协议栈是重要的组成部分, 探讨了一种实现简化的语音协议栈的思路和方法。协议栈采用两种典型的编码器, 一种具有通用性和高语音质量, 可以适合带宽良好、对语音质量要求较高的环境;一种具有高压缩比率的编码以及相对较高的质量, 适合窄带及无线通信领域。通过对该语音协议栈的编码实践和思考, 能达到对于语音实时通信领域的一些关键因素, 比如各种IP电话的互通、高效率的编解码、语音数据包的重排序和时延控制等的深刻理解。
摘要:探讨了一种实现简化的语音协议栈的思路和方法。通过对该语音协议栈的编码实践和思考, 能达到对于语音实时通信领域的一些关键因素, 比如各种IP电话的互通、高效率的编解码、语音数据包的重排序和时延控制等的深刻理解。
一般而言,办公楼和商场中的租售代理等业务被称为代理行的“交易型业务”,它们还会出现在工业与物流地产、酒店、高端住宅、大宗投资交易等领域。而从事这些业务的公司人,则会被称为Broker或者Sales。此外,地产代理行的业务领域还会包括咨询顾问、物业管理、地产评估等。
与地产行业中大多数开发商都为本土企业,或者至多是香港、台湾企业不同的是,地产代理行这个领域中有不少知名的国际公司。在中国,仲量联行(Jones Lang LaSalle)、世邦魏理仕(CBRE)、戴德梁行(DTZ)、第一太平戴维斯(Savills)、高力国际(Colliers)被业界称为“五大行”,它们是地产代理行中的标杆企业,也是很多希望进入地产代理行业的公司人所向往的公司。
“代理行的唯一资产就是人,并且这是一个很看重经验的行业。人才在行业里待的时间越长,就越体现他们的价值。”在仲量联行工作了17年的张莹告诉《第一财经周刊》,他是仲量联行华北区的董事总经理。
针对这个特别重视人才的行业是如何来管理和培养员工,公司人可以在这个行业里获得什么样的发展机会,《第一财经周刊》分别采访了仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行和第一太平戴维斯的业务主管和人力资源部门负责人。
如何进入代理行
校园招聘
这是对地产代理感兴趣的职场新人进入代理行的主要机会。各大代理行最近每年都有校园招聘的计划,从大学生中挑选“一张白纸”的毕业生从头培养。代理行校园招聘的流程与其他行业的校招没有太大的差别,都是经过“宣讲会-网申-初筛-数论面试”的过程。其中,由于应届毕业生并不具备工作经验,代理行会以性格匹配度、对地产行业及公司的热情和熟悉程度、基本专业知识、团队合作能力、领导力等方面做出评判。当然,如果之前有在代理行的实习经验,自然能够在对行业和专业的了解方面有所加分。
社会招聘
相比于从头培养应届生,代理行通常更倾向于从社会上招聘成熟的地产行业从业者。“这个行业的圈子比较集中,在市场上,不同业务线上有哪些好的人才大家都会知道。另外,还有一些专业的协会也会把人才都集中起来。”世邦魏理仕中国区人力资源部董事危炼炼说。代理行通常会通过猎头公司、LinkedIn等职场社交网站、代理楼盘推介会等途径找到符合要求的候选人,当然也接受有相关经验的公司人的主动求职。
内部竞聘
这是针对已经在代理行工作但想要进入不同领域,或者得到更多职业发展机会的员工。代理行通常都将内部推荐也作为招聘的一种方式,将有招聘需求的岗位优先向公司内的同事开放。如果你对这个岗位有兴趣,并认为自己符合岗位要求,就可以申请。也有一些代理行,比如戴德梁行,会邀请内部员工来推荐来自外部客户方、合作方、前同事等范围内的人才来参与应聘。
“五大行”的人才要求
学习能力
作为专业性的服务机构,进入代理行工作将面临大量的实际项目操作。但公司往往又并不会安排长时间的脱岗培训,这就需要从业人员拥有极强的自我学习能力。
仲量联行华北区人力资源部总监熊薇说,大部分工作中需要用到的专业知识的学习都来自实际项目的参与,“有时候甚至没有人会告诉你这是一个学习的点。”并且,这种学习能力需要贯穿在你的整个工作经历中,“地产市场是在不断变化中的,一定会面临到由于市场变化带来的不确定性,这会让你在这里的很多工作并不具有现成经验,因此自我学习和提高在这样的市场状态下是非常重要的。”
团队协作
这并不仅仅是指你需要与本团队的同事能配合默契地共同完成业务,对于一家代理行来说,不同业务线之间的合作往往会带来更大的业务单。“比如我们给一家开发商提供顾问咨询的服务,如果他们满意,还会把接下来的物业管理服务也交给我们来做。”第一太平戴维斯华北区人力资源部经理王立欣说,员工不能只做自己业务线上的生意,而是真正去了解客户的需求,与不同业务线的同事合作全面地满足客户,才能有更长期稳定的业务发展。
不同业务模块的人才要求
每家代理行通常都拥有复杂的业务线,它们的工作性质不同,也决定了需要不同特点的人才。如果按照粗略的业务模块分类,大致会有以下不同的人才倾向:
交易型业务
这类岗位主要负责中介代理和传统的销售代理业务,“它强调与人沟通的能力,也要有业务拓展的主动性,所以需要性格外向、形象好的员工,因为能给客户信任感。”戴德梁行华北区董事总经理何衍钧说。而对有经验的交易型人才,“我会详细询问他过往的成功项目,同时了解他在交易中所担任的角色是否是领导性的,以及他的业务专长。此外还会通过如何与客户和同事沟通来判断他的真实业务能力。”世邦魏理仕北京分公司董事总经理黄蔚说。
顾问、研究类业务
需要偏向专家型的人才,愿意与数据打交道,注重分析结果。当然,代理行对这类人才的专业背景也相当看重。比如在评估业务的人才选择上,第一太平戴维斯会要求候选人具备注册评估师等职业资质。
物业管理类业务
物业管理项目需要给客户提供看得见的服务,并且需要执行严格的服务标准以确保服务品牌的信誉。因此需要这方面的人才稳定、踏实有责任心,对标准化的重复工作抱有兴趣,同时足够耐心。
代理行的职业发展路径
通常情况下,代理行的职业发展路径会明确地分为员工、经理和董事三大阶段。需要注意的是,代理行的职业发展方向上并没有明确的专业方向与管理方向的分别。公司人通常都是从专业领域成长起来,之后随着自身管理能力的成长再叠加一部分管理的工作。我们理出了值得注意的三个挑战节点。
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第2至3年
“在工作到第2至3年时,大部分同事都已经能够独立承担业务,也开始成为其他公司的挖角对象。这是我们感觉到人才流失很高的一个阶段,但如果这时候离开代理行的平台,他们会发现到外面自己去做业务并不容易。”仲量联行华北区董事总经理张莹说。
第5至7年
第二个瓶颈会出现在第5到7年时,已经是中高层的职位,相对进入平淡期,但也能看到往上走还有更多机会—比如开拓新业务或者新办公室,这时候要想做得更好就需要拿出你7年前那种工作热情。
第15年
“到第15年时,你基本可以做到业务线的顶端,但越往上机会就越少了,必须要开拓新的领域,这时候又一次需要你重新激发起工作热情。”张莹说。
代理行的管培项目
虽然各家代理行每年通过校园招聘的渠道招收的新员工并不太多,但他们都为这些“一张白纸”而来的新同事设立了管理培训生计划,帮助他们迅速成为合格的代理行员工。由于各家代理行的业务组合、企业文化的差异,它们的管理培训生计划也各有特点。
仲量联行
应届毕业生进入仲量联行以后,HR会根据他们在面试时的表现和个人意愿,为他们确定一个职业发展的定位。按照这个定位,他们会被派到不同的业务部门,直接开始业务工作。在大多数的时间里,管培生会需要通过工作实践以及部门内的传帮带等非标准化的培训来迅速学习,这个过程会持续1年到2年。“从我们管培生的成长路径来看,他们在2年之后就已经跟其他的员工没有太大的差别。”仲量联行中国区学习与发展负责人代伟伟说,在仲量联行,管培生更多的是被作为对没有经验的大学毕业生的集中培养的一套方案。在这期间,管培生也可以根据自己的实际情况提出轮岗的要求。
戴德梁行
戴德梁行的管理培训生培养主要有两种方式,一种是在各部门直接轮岗,了解公司的整体运作情况,并最终根据个人表现和部门反馈安排到相应的部门工作。另一种方式则是直接将管培生派到某个部门或者各地分公司工作,参与具体的项目。这个过程中会有相应针对管培生的入职培训、技能培训、拓展培训、职业导师辅导等职业发展加速项目的辅助。
世邦魏理仕
世邦魏理仕的管培生项目通常为期18个月,在这段时间中,管培生会被安排一对一的职业导师,同时进行轮岗,参与一些重要项目的工作。如果表现足够出色,可以提前结束管培项目,被业务部门吸纳成为正式员工。而在18个月的完整项目结束后,具有领导力潜质的管培生还会被推荐到另一个为期18个月的Leadership Trainee项目中,参与海外轮岗项目。
第一太平戴维斯
在第一太平戴维斯为期一年的管理培训项目中,管培生需要经历每三个月一次的轮岗,进行跨部门的业务学习和实践。轮岗的流程会在管培生最初拿到Offer的前后确定,轮岗的范围可以横跨公司中完全不同的业务线。“在他们日后的发展中,了解公司的整个业务架构对他们更好地满足客户的全面需求有很大的帮助。”王立欣说。
离开代理行之后
代理行圈子中最为津津乐道的例子自然是现任香港特首梁振英。他在1977年加入仲量联行,到1993年他以合伙人的头衔离开,创办梁振英测量师行。这家代理行在2000年透过互换股份,与英国DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司合并,易名为戴德梁行。而目前代理行的人才流出后更多地是进入了地产开发商、酒店、零售品牌等相关领域的甲方。与金融业务相关的公司人也可能去到投行、PE等机构。不少代理行HR都表示,“公司客户就是代理行最大的挖角方。”
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