房产经纪人的日常工作
1.每天早上来到店里，打扫卫生，保持门店的清洁，能给客户带来好的感觉，整理一下自己的衣着，戴好司徽，工牌等。
2.打扫完卫生，差不多快到开晨会的时间了，店长带领着开晨会，跳舞，唱司歌，之后每人说一些最新房源，领导传递最新政策，鼓舞士气！
3.登录自己的系统查看新增房源，有没有自己客户需要的房子，如果有，打电话介绍给客户，没有就登录智慧经纪人，查看有没有最新的房源，汇聚14个网站的个人房源，省时省力，节省时间去做别的事情。
4.登录端口，刷新网络，有的是58，有的是安居客，还有别的什么，设置刷新时间等，看看自己的点击量，把卖掉的房源下架等
5.没有客户的就要出去拓客了，在人多的地方，拿一个人字板，放在人流量大的地方，对过往的路人发一些宣传单，有咨询的客户，适当介绍一些楼盘和房源，有意向的客户可以带去看房，留下联系方式，带着名片的话，给客户留名片。
6.这会也到中午时间了，没有什么事情，就回店放好东西，准备吃午饭了，有客户的经纪人就不能吃饭了，要带着客户去看房。
7.简单吃完午饭，休息一会，看看段子，就要上班了，下午打算维护一下业主，回访一下客户，打打无效电话。听说店里下午有客户谈单，正好跟店长学学。
8.下午上班时间了，刚打完两个电话，同事说去看看新增的房源，正好房主在家，房子确实不错，心里想着自己怎么没有这么好的运气，近期必卖的房子，突然想起来你有适合这套房源的客户李哥，马上飞奔到店里给客户打电话，客户说我先看看照片吧，你赶紧把照片发过去了，李哥就没有音讯
9.你正在打无效客源的时候，听到外面说上午新上的房子被卖掉了，好信的你出去问，谁买的，我还有客户呢！描述完客户的模样，你悄悄回到座位上，把上午刚联系的李哥拉为无效客源，备注原因：已经买完了。
10.正当你郁闷的时候，店长从谈判室出来说，不要在店里呆着，去扫扫楼，找找客户去，心想着肯定谈的不好，发这么大脾气，你拿着单页出去了，根本没心思干活，李哥成交了，也不敢和店长说，这时电话响了，是智慧经纪人的新增房源消息，你一看，这就是你责任盘的房源啊，幸好没走远，赶紧跑回店里，给房主打电话，是一手房源，马上录在了系统里。
从北京的建设发展来看，成绩当然是主流，与改革开放前相比，已经有了翻天覆地的变化，逐渐树立了一个现代化国际大都市的形象。但是，这样的快速发展也势必带来一些问题，这些问题不可避免地构成一些不和谐音符，贯穿在建设的全过程中，尽管瑕不掩瑜，可它的影响力和破坏力却是巨大的。
房地产中介的前尘往事
北京的房地产业同全国一样，形成和发展的历史很短，因而房地产市场自然不很规范。近几年来，超高速发展使得管理和法规制度相对滞后。
打着跟头上翻的房价不仅造就了一大批暴富炒家，也带火了京城的房地产业以及一大批相关的行业，随之又衍生出诸多急于分享盛宴的大军冲杀进这个大市场。虚火上升必将导致泡沫经济，泡沫经济必将影响普通老百姓的正常生活。上层疯狂追逐暴利的财富巨头和大部分望房兴叹的工薪百姓形成了巨大的反差。
房地产业是个大市场，要想面面俱到地解读它是不可能的，出于兴趣，笔者想试着论说下房地产中介行业，说得对不对，权作为茶余饭后的谈资吧。
对房地产市场而言，中介无疑是最有利于市场发展的行业之一。然而无论北京还是全国，最为人们诟病，形象不佳、口碑最差的也当数房地产中介。
房地产中介古来有之，而且从来也不是为老百姓所褒扬与推崇的行业。旧时代老北京有句比较刻薄的俗谚：“车船店脚牙，无罪也该杀”。这话说得有些一杆子打倒一船人的嫌疑，可其中也有一定的理由，因为这五大行当中都有许多人经营着伤天害理的勾当。而所谓“牙”行就是指平地抠烙饼，一手托两家的“说合人”。
旧时的房地产（主要是指房屋）中介不需要资金投入，只凭消息灵通及一张好嘴便可撮合房屋买卖双方，待成交后收取中介费，从中得利。解放前最通俗的叫法，是管这些人叫“拉房纤的”“纤手”“房牙子”，改革开放初也有“房倒儿”“房虫子”等称呼，只是都属不太光彩的小名。直到上世纪八九十年代，重塑形象改成集团作战，又从香港引入了新名称新包装，才改称为房地产中介或经纪公司，纤手们也摇身一变成了经纪人。当然，他们的被认可还需要持有上岗证，是合法的具有国家资质认可的职业经营者。
清代京城一些文人喜欢以打油通俗的方式创作竹枝词，有首竹枝词是这么说的：
几张契纸几间房，才有风声便着忙；
破二成三分歉账，谁知事件尚荒唐。
這首小词算是给拉房纤的白描了一下。
旧社会的纤手们大多是耳朵长、嘴儿勤、腿儿勤，好打听事、“撮合事”的消息灵通人士，虽说许多人不是专职干这种买卖的，可他们会随处留心，不拘闹市大街小胡同，茶馆酒楼澡堂子，有点儿风声就会穷追不舍。行内纤手间也会经常互通情报，利益均沾。特别是对一些官员升迁谪贬放外任，“宅门”婚丧嫁娶讨小都要心中有个数儿，信息绝对是他们的第一生命。腿儿勤就是要落实信息，多跑道儿，多问多看多打听，有时还得出点儿血，拉拢人脉，打通关节，掌握最准确信息。一桩买卖如果能攥住上家儿当然最好，可这种机会并不多，因此必须迅速找到下家。这时候巧舌如簧尽管很重要，能不能快速成交也就要看个人的本事了，否则心思没少费，让别人捷足先登那就只有生气干瞪眼的份儿了。因为拉房纤的既没钱又没房，靠的是给买卖双方撮合成功才能挣到钱。
不过对于买房人与卖房人来说，却也大多离不开拉房纤的。房屋在旧社会也是大宗交易，买卖双方大都素不相识，很难相互信任。特别是一些有头有脸的人，需自恃身份，不便于面对面地相互讨价还价，这些事情通过纤手们完成就方便得多。他们都是这里面的虫儿，且事先都进行了详细打探，只要不是刻意隐瞒或做好了“局”，交给他们进行，相对可以放心一些。买房的当然要关心欲购房产的状况，比如房屋四至、房产来源，是否有官司纠葛、是否有邻里争议，家庭或家族间有没有矛盾纠纷，房子的年代质量，包括房子是不是干净（指有无凶杀自尽狐鬼闹腾）等，这些就要靠拉房纤的踩探打听和全方位的“白话儿”一番。
如果是宗大买卖，成交时的场面也很隆重，口说无凭，要当场立契付账方算成交。所谓的“房（地）凭文书官凭印”，场合一般会选择在饭庄或饭馆内，交易双方、中人（纤手）、保人等诸多人众目睽睽之下写成契约文书交割清楚，算是“齐活”成交，然后自然会有顿大餐招呼。小宗生意也免不得要经历这样一个场面，只是规模小些，酒饭总是少不了的。所以，拉房纤的如说：这档子生意只是“抹抹嘴”，即表示没挣着钱，仅蹭了顿饭而已。
由于房屋买卖过程较长，未知因素较多，一宗交易可能会由多名纤手共同完成。这类人又不是专职的，良莠不齐，弄虚作假、坑人诈骗的事情也就时有发生。旧时所说的“倒腾房”，建好后出售时也多要借助纤手们的协助。
前面竹枝词里说到的“破二成三”也称“成三破二”，是指纤手们收取的费用。意思是说出资买房（成）者要拿出房价的百分之三，卖房（破）者拿出房价的百分之二，作为中费，酬劳居间说合联系的中人们，也就是拉房纤的各位，然后再由纤手们自行分配。这也可视为那个时代的“潜规则”或行规吧。
新中国成立后，拉房纤的被当作旧社会的残渣余孽“扫进了历史的垃圾堆”。据统计，至解放时，北京专兼业拉房纤的约有5000多人，其中专业的大约1000余人。一份官方的材料中是这样描绘房纤手的：他们成分复杂、良莠不齐，敌伪官吏、逃亡地主、汉奸特务、地痞流氓混杂其间。少数大房纤手控制着十几个以至几十个小房纤手，敲诈欺骗、威胁勒索群众。如所谓的西霸天铁嘴钢牙胡美林、北霸天坐地分赃习少朋、南霸天铁头刘四、东霸天小诸葛白奎珍等，便是这一类大房纤手的代表人物。老北京这四位臭名昭著、横行一方、欺男霸女的地痞恶霸“黑社会”也被归入这个行业，可见这潭浑水有多深了。
北京市政府在解放初即对房纤手这一行进行了严厉打击，1951年4月13日，北京市政府发布了（府交字第一号）关于取缔房纤手的布告，规定“从布告之日起，不论广告社、服务社、店铺或个人，均不得再有借说合房屋为名索取纤费或其他任何费用，违者定予严惩”。在此期间，政府依法传讯和逮捕了50多名房纤手，其中29人被判了刑。
北京拉房纤的自此绝迹了30多年的时光。
从屡禁不绝到风起云涌
解放初期，北京市的私房还占有绝大比重，但随着一次次的“运动”及新中国的建设发展，私房量锐减。特别是史无前例的“文革”，私房被全部消灭。“文革”结束后，“落实私房政策”被确定为拨乱反正的一项政策，房产主的私房在有可能的情况下陆续发还。在这样一个长过程中，国家大力推行的是建设住房福利制分配制度，致使绝大部分房屋都成了公房。但那些“拾遗补缺”的私房也依然需要进行买卖和租赁，为此北京市相继成立了房屋交易所和房屋管理所（解放初成立的房屋交易所存在时间并不长，与改革开放后再次设立的房地产交易所不是同一机构），买卖和租赁需由这些部门进行，个人参与或说合交易租赁，并收取好处费的，面临的将是严厉打击和牢狱之灾。
这样平淡和安稳的状况保持了20多年。解放初大力鼓励生育的新生代长大成人，需要结婚或分房另过，而且随着生活水平的提高，居民的生活必需品和日用品也大量增加，城市的住房就成了最突出的矛盾。尽管国家解放后也陆续新建了一些住房，但与需要相比，则好似杯水车薪。在上世纪80年代进行的第一次人口普查中，统计显示北京市的住房困难户就已经达到40多万户。
为利用有限资源，尽可能地解决北京老百姓的住房困难，1980年北京市成立了房屋调换总站，各城区设有分站，每年的秋季都会在劳动人民文化宫举办一次全市性的换房大会。大会期间，人头攒动，盛况空前，给许多群众解决了一定的困难。但这样的做法只限于调换调配，解决的是上班路远、交通不便、分家另过、邻里不和等矛盾，治标而不能治本。随着改革开放的深入，首都建设的发展，上世纪90年代末，换房大会没有了生命力并逐渐淡出了人们的视线。不过这种由官方组织，让房屋供需双方见面洽谈的方式却被沿袭下来，发扬光大，那就是至今依然火爆，并极大地促进了市场发展和买卖交易的房地产展销会。
拉房纤这一行业的死灰复燃是伴着改革大潮而出现，并随着社会经济发展而逐渐发展起来的。大大小小的“房倒儿”们也从开始的热心帮忙蹭顿饭发展到收取高额回报，从在私房上打主意发展到倒卖公房使用权。
这也引起了政府的警觉和重视，1991年北京市政府针对非法出卖、购买和倒买倒卖公房使用权日益严重的情况，由市房地产管理局、市工商行政管理局、市公安局三家联合进行打击，并根据国务院《投机倒把行政处罚暂行条例》、北京市人民政府《关于查处非法买卖公有房屋使用权的规定》，发布了限期通告，限非法买卖公房使用权的单位和个人于1991年12月31日前，到有关部门主动坦白交待违规事实，并退还非法所得。之后，北京市工商管理局会同北京市房地产管理局又联合发出公告，要求凡在北京市行政区域内，专门从事房地产交易中介、信息、咨询活动的企业，一律取消；其他企业的经营范围中，有此类项目的也一律撤销。
然而出乎这些主管部门意料的是，这次“声势浩大”的打击活动并未收到预期的效果，这几乎是自“文革”后老百姓反应最为平淡的一次活动。到了大限截止日期，三局总计接到举报电话和来访150起，涉及楼房387套，平房32间，主动坦白的个人31起。颇为尴尬的三局再次发出了联合通知，将坦白登记期限延长至1992年2月29日，并决定对在限期内主动登记、提供有关情况、居住确有困难，无其他违法违纪行为的非法购买公房使用权的单位与个人，已占用的公房可以不騰退，准予按规定办理合法承租手续。并对检举揭发重大案件的有功者，给予1000元〜5000元的奖励。
1992年4月，北京市的几个区分别召开了由法院负责的审判大会，对一批倒买倒卖公房使用权者判了刑，只是法律制裁的主要是居间牟利的倒房者。审判根本没有起到杀一儆百的作用，公房使用权的买卖者没有受到多大触动，只是稍稍有所收敛，而私下拉房纤的居间经纪人更是没有绝迹。
让北京市这次经办打击活动的主管部门始料未及的是，1992年初从沿海城市刮来的房地产热潮，迅速升温，到下半年便几乎遍及全国。到1993年初，大力兴办开发区、炒房炒地炒楼花的热炒房地产成为不可遏制之势，房地产开发公司、经纪公司、中介公司也如雨后春笋般地冒了出来。北京市取缔房地产交易中介、信息、咨询企业的限制令也成了一纸空文。到1993年下半年，国家为稳定经济发展，采取了经济宏观调控措施，抽紧银根，房地产开发建设开始降温，而涉及到房地产领域的各种体制的公司大多数还是保留下来，房地产热中的那些原没有经济实力甚至是“皮包”经营的公司纷纷转向了房地产咨询中介领域。
1992年的房地产快速升温是中国经济历史上的一次机遇，北京打击“房倒儿”是自1951年打击“房纤手”后的最大一次行动。这次意外的相交与碰撞是否也有其内在的规律，恐怕谁也说不清，但新时代的“房倒儿”“房虫子”们却是意外地逃过了一劫。
招商引资、“筑巢引凤”催生出了1.5万平方公里的开发区，开发商忙了，居间说合的经纪人也就更有事可做了。无数下海的“皮包商”只是夹着一纸合同、一枚公章和一肚子的真假信息游走于南北房地产市场。尽管如此，他们中一大部分人不仅能维持生计，也有的确实发了大财。
对于刚刚起步的土地有偿使用、住宅商品化的内地大市场来说，唯一可资借鉴的就是香港的房地产运行模式。土地开发吸引来大批港商，他们的经营理念、经营方式自然会留下烙印。老“房倒儿”们突然间明白了一个道理，与其整日里担惊受怕地单兵作战，为何不能联合起来办个执照，照章经营、合法纳税，既挣钱又少担风险呢？以往不能这么做，是因为工商部门门槛很高限制极严，但自房地产热后政策放松，于是一大批房地产中介公司也就应运而生。
只不过从1993年下半年开始的房地产宏观调控径直延续到本世纪初，大部分房地产开发公司在勒紧裤带过日子，中介公司虽然日子好过些但也是历尽艰难。不过于艰难中聊以欣慰的是，行业较从前规范了许多，企业制度相对得到了完善，从业人员的业务能力也有了较大的提升。
月盈月亏，潮起潮落，市场也概莫能外，近二三年房地产热再度席卷京城，所不同的是，此次的热是以土地价格和商品房价格飙升为显著标志。抛开其他不说，房地产开发企业大约可以视为此次热潮的推手和最大获利者，其次就当数中介行业与金融行业。而房地产中介不仅能从价格高涨的商品房市场分得一杯羹，在同步上涨的二手房市场和租赁市场上也同样获益匪浅。这也就难怪在北京的大街以至闹市的显著位置上一家家的房地产中介店面不断地开张营业，一些特别喜欢装修“变脸”的小饭馆、发廊、食品店，也纷纷改头换面化作房产经营或连锁经营的中介门店。
回顾北京市房地产中介的历史，可以说是部历经坎坷磨难的发展史，商品社会需要这个行业，它也就有了存在的价值，只不过如何存在，以何种形式存在，则要取决于上层建筑和经济发展的要求。中介是一个健康健全的市场不可或缺的部分，特别是房地产业这样的大市场，它对买卖双方既能起到联系与沟通的作用，也能起到监控与指导作用。不可否认的是，房地产中介行业存在着不少的问题。封建社会中游走于产业边缘难以被认可的“房牙子”，只用了20多年的时间便成为遍地开花且为买卖双方所依赖的经纪人，不说是华丽转身也可说是艰难转向了，只不过在华丽外表下还会隐藏着许多这个行当与生俱来的缺陷及不足。不过历史在发展，房地产业在发展，经纪人行业也在发展。通过行业外部及内部的监管整顿和完善，它一定可以为进一步满足城市人民的物质生活水平提供更好的服务。
（编辑 麻雯）
上一篇文章中，我们主要分析了在客户拜访前的一些准备工作，在这篇文章中我们来分析在客户拜访中，遇到一些问题该如何处理。
1.竞争对手分析
在谈论具体房源，成交条件的时候，有的客户会说：某某公司，比你们如何...。面对这样的问题，经纪人如果着急解释容易掉进了客户挖的坑里。面对客户的质疑，首先表示出对于客户质疑的理解，然后给出客户合理的解释。在解释中一定不能出现自己的房源多么多么好，别家的多么不好，通过贬低别人太高自己容易引起客户的反感，这是一种非常不专业的表现。处理这类问题应该遵循一个原则：只说自己的好，不谈别人的不好，只讲行业现状，不说针对谁。既解决了客户的问题，也体现了经纪人的专业。
2.异议的处理
一般客户对房源有疑问会挑刺，表明客户意向还是比较强烈的，这时候对于客户的问题应该乐观正确的看待，不要因为客户的一个小问题就丧失了成交客户的信心。客户优势会故意挑一些房子的毛病并不是真的不好而想压价，经纪人一定要抓住客户的心理，对于态度不是特别强硬的客户，经纪人可以表明房子的优势、稀缺性，打消客户的还价念头。如果客户态度特别强硬，经纪人可以适当的给出优惠，但是力度不要太大，而且对于优惠的力度和节奏要进行掌控，总不能客户挑一个毛病就给一次优惠吧，这样会让客户对于原来的报价产生质疑，甚至感觉经纪人的不真诚。专业合理的解决客户的异议能够更快的促进销售工作的进行。
3.掌握成交时机
很多的经纪人会谈客户，但是不会签客户。只知道与客户一直神侃而错失了签单的时机。客户就会说：我考虑考虑吧！经纪人这时才反应过来，但是也不知道该如何做了。在合适的时机要求客户签合同能够更快的促进销售工作的成交。当客户的兴趣达到极致后，及时的把合同递到客户的面前，不要给客户太多考虑的时间，客户考虑时间越长就越犹豫。在提出签单时，也可以采用“二选一法则”，比如：您看您是现金支付还是刷卡支付，更快的促进客户的成交。
4.做好客户服务
合同签过后不是就万事大吉了，你的服务才刚刚开始，售后服务更加的重要。除了解决客户的问题外，定时的要对客户进行回访，了解客户的购房体验以及对你服务的满意度，让你能够及时的发现自己的问题，及时的提高。并且也能体现经纪人负责任，建立一定的客户忠诚度，也有助于个人品牌形象的建立。
5.客户转介绍
每一个成交的客户都是经纪人能力最好的背书，想要让自己有稳定的业绩，做好老客户服务，让他们介绍更多的客新户是一种不错的方式，这样获取的客户不仅质量更高，而且时间成本更低，能够有更多的时间来服务现有客户，更好的提升自身的业绩。
开发的意义原则
房地产中介业是服务业中，需要业务员自行去生产产品，而公司本身并无工厂或者制造车间来生产和制造产品，所有出售的产品都需要业务员自行去开发来的，由此可知开发的重要性。开发室经纪人最重要的基本功之一。任何一个成功的房地产经纪人，也必定是开发高手。你所需要的产品，都需要你自己努力耕耘，挖掘，然后把它再销售出去。开发是服务客户，认识客户的开始；开发为业绩之母；开发室生钱的工作；开发可以带动成交，积累客户；开发可以拓展人脉，拥有较大的客户回馈量。开发也是主动出击，开发做得好业绩自然稳定。因此中介业务工作首要重点是开拓人际关系及房源，人际关系广泛自然房源信息多。
开发也是房地产交易过程中重要的环节之一，有大量的房源和客源，成交的可能性也将大大提高。
开发的方式
1、洗盘：
最基本的、最简单的方法、虽然机率不大、但一般都会有效果、这个方法适合初步入行的经纪人。
2、网络：
网络求房源是公司最大的渠道，在搜房、58同城、赶集网等 房东发的个人房源，虽然网络上有很多经纪人发的假房源，但90%都还是真实的。
3、跑盘：
一般在平时带看或业余时间出去走时，多注意周边楼上有没有房东贴出来的单子；还有一些刚交楼的花园有业主装修是，门口贴有装修许可单，有些有业主电
话。
4、驻守：
在热闹的区域如路口，超市门口，小区门口等派发广告。还可以在某个刚开盘的小区售楼处驻守，会有大量的买房子的或是观望准备购房者出现，这里会是一个产生客房资源的集中地。或者某个刚交房的小区门口，会有很多的房东信息可以采集。
5、熟人介绍：
推销自己，让自己的亲朋好友都知道自己目前在做经纪人，他们或他们的朋友亲人有房产需求时，可以在第一时间跟你联系。每个人的影响力范围清单有：同事、同学、同乡、邻居、家人等
a、应主动向（同事、同学、同乡、邻居、家人、朋友等）传达本人和公司的信息并树立在这些群体中专业经纪人的形象。
b、利用自己良好的服务争得客户的信任，并主动寻求客户的转介绍，转介绍是经纪人服务最为重要的目标，同时也是最有效的开发方式。
c、应随身携带个人名片，主动向陌生人递卡片，要做到逢人派卡片的习惯。
6、老客户的回访：
对已经成交的或以前未成交的客户进行回访，可能会有新的收获。可能他们的朋友要买房呢，作为经纪人的我们不要放弃任何一条开发的渠道，推荐自己。从不同的侧面引导老客户尽可能多的透露小区里的信息。获得更多的房源，在成交一个单子后，就不要和客户的失去联络，有些客户买房子都是拿来投资的，在成交后等市场回暖继续联系老客户，问下房子卖不卖？
7、老房东的回访：
一般按现在的行情，说句幽默点的话，有钱的买房买到限购，所以维护好房东的关系，拉近距离，房东自然会把自己所有的房源都会告诉你
8、和保安搞好关系：
还有疏通保安和物业（和保安聊天，相互诉苦，发烟，拉家常。尽量表示对他们工作的配合）等方式。
房源管理和维护
房源管理
房源接进后，首先要充分了解房源的具体信息。
1、房子情况：详细地址、楼层、房型、面积、朝向、装修、家私家电等
2、价格：价格含不含税、是否净收、底价多少等。
3、看房时间；什么时候看房方便？看房找谁？
4、产权情况：有没有满五年？有没有产权证、土地证？房产证在手上还是银行？如果在银行，还剩多少钱没还？在哪个银行？到时谁出钱去赎证？
5、付款方式：要求一次性还是按揭都行？按揭首付多少？
6、房东信息：在哪里工作？是买了新房搬走？新房在哪里？等等
7、售房动机：需要多和房东沟通，了解房东的信息，是否急于出售，是投资置业还是自用。
房源维护
一、房源维护的目的及重要性
众所周知，我们中介行业赖以生存的基本条件就是客户和房源，由此可以看出，房源对于我们来说是极其重要的，占了我们生存之本的50%
每天，都会有大量的房源进入我们的渠道，但是这些房源却存在很多的问题，例如：有的房源是其他中介的，有的房源报价不对，有的房源暂时卖（租）不起来等等，这样就给我们接来下的业务操作带来很大的不便，大大的削弱了我们的工作效率，所以房源维护的重要性也就体现了出来。
二、房源维护的周期
房源维护的周期因人而异，没有一个固定的说法，就我个人现在的经验而已，买卖房源至少五天要维护一次，租赁房源至少两天要回访一次。
三、房源维护的方法及技巧
在房源维护的过程中，房源维护分前期维护和后期维护，我们要针对不同时期不同类型的房源，采取不同的话术来进行回访
1.前期维护
前期维护主要是指对于刚刚进入渠道的新房源，进行完善信息的过程，比如详细地址、楼层、装修、价格含不含税、看房什么时候方便、有没有满五年、有没有产权证土地证等等，总之，这些信息要越详细越好。
2.后期维护
在前期维护做的很充分的情况下，后期维护就是指定期的回访，主要以下几点： a、房源还在不在？
b、价格有没有变化？
c、在房源已租（售）的情况下，问问房主还有没有其他房子出租（售），还有没有身边的朋友同事有房出租（售）？
d、租赁房源和买卖房源之间的转换，当租赁市场好的时候，可以把买卖房源转化成租赁房源，同样的，当买卖市场好的时候，也可以把租赁房源转化成买卖房源。
后期维护压价最为主要
1.您好，我们一直在向客户推荐您的房子，今天刚刚还推荐过，但是大部分客户都仅仅讲考虑一下，基本上就没有下文了，您看你这个价格可否做一个适当的调整，您看多少比较合适。。。
2.不好意思，打扰您了，还是关于那套房子的事情，我们公司一直在不断的帮您推荐，但是一说到价格，就都不看房了，我觉得是不是价格有点偏高了，您看是不是适当的调整一下呢？
3.xxx先生小姐，您好，不好意思，您的房子我们已经很久没客户去看了，其实我们一直都在不断的帮您推荐，但是客户一听到价格，就都不愿意去看房子了，要不您看这样行不行，我们暂时先不跟客户报价，等我们估计客户承受能力差不多的情况下，先带客户过去看房子，价格等客户看中之后再谈，您觉得怎么样？
4.当然，这样的话术有很多很多种，在临场发挥的时候，希望大家都能够随机应变，看房主的语气，看房主的性格，然后再和房主进行一个很好的沟通，达到我们的目的。
在这里，我不得不提醒一个问题，就是千万不要从一味的从正面去打压房主的价格，这样不但达不到目的，还很有可能把房主和我们之间的关系搞僵，一定要注意方式方法，让房主觉得，你的的确确是在用心帮他（她）卖房子，用心在帮他（她）考虑，这样就算价格没有打压下来，也不至于把关系搞僵。
总结
总之，大家在维护房源的过程中，每打一个电话之前，都要明确一下自己打这个电话的目的，有针对性的去和房主进行沟通，还有就是一定要记住，和房主进行
以MLS为代表的传统经纪人“俱乐部”，几乎掌握了全美最全面、及时和准确的房源。这使得美国的互联网企业，在很大程度上只是作为传统经纪人和经纪公司的广告平台，绝大部分的互联网公司本质仍是在线媒体，冲击的是线下报纸和门店，并未动摇传统经纪行业的根基。
当中国现有及潜在的互联网公司进军房地产经纪这个战场时，传统力量还未垄断房源，经纪人专业素质不高，无法提供有价值的线下服务。多元委托背景下，行业秩序混乱，渠道效率低下。
因此，互联网不仅可以用更快的速度介入这个市场，而且对产业链的介入程度也将比美国更深。
传统市场遭遇垄断
虽然以Zillow和Trulia为代表的互联网公司站在用户的角度提供丰富的市场估值和邻里信息，但是房源信息的获取一直受制于MLS，大部分数据都从全美经纪人协会下属的官方网站间接分发，数据不仅不全面，而且存在滞后和错误。其中Zillow和Trulia的房源滞后天数分别为7天和9天，错误率超过30%。
相比之下，尽管中国的二手房信息平台搜房网和安居客也存在房源不全、重复性高，甚至存在错误，但问题的本质却不完全相同。
美国的问题在于传统MLS对于房源的垄断，中国的问题在于互联网公司自身的媒体属性和在线广告变现方式。这决定了无论是线上媒体还是传统的中介公司和经纪人，都没有动力向用户提供准确的房源，因为房源不过是吸引用户的工具。
传统以加盟和自营为模式的经纪公司仍然占有极高的市场占有率，Realogy、Re/max等前五大特许经营经纪公司的市场份额超过50%，Realogy一家的交易份额就高达26%。
这些特许品牌大多存在较长的历史，有良好的口碑，且已经建立了极强的线下关系网络，能够处理包括产权保险、融资和搬迁的几乎所有后续服务，提供所谓的“一站式服务”。
经纪人市场几近饱和
与中国不同，美国实施的是独立经纪人制度，经纪人与经纪公司之间不是雇佣关系，而是更加松散的合同关系。经纪人直接面向用户提供服务，经纪人公司提供办公场所和电脑、传真等设备，两者之间的佣金分成，通常是70%∶30%，经纪人提供几乎所有的服务，从而获取绝大部分佣金收入。
更重要的是，MLS的存在使经纪人之间建立起一种合作和共享的机制，经纪人之间通常不会恶性竞争，工作效率较高。加之行业准入门槛极低，只需一定的职业资格考试和道德约束。
因此，美国经纪人数量众多，仅NAR会员就超过100万人，还有100多万的非会员，这使得经纪人服务的“触达率”极高，在任何地方都可以轻松地获取经纪人服务。
在这种情况下，互联网公司最为简单的选择就是为这些经纪人提供广告服务，很少有互联网公司参与线下服务。
除此之外，美国经纪人从业年限很长，经纪人中位数年龄高达57岁，长期的从业经验使他们对本地市场信息和客户信息都极为熟悉，建立了极高的线下房源和客源关系。
到目前为止，尽管互联网已发展多年，但在美国，买房人和卖房人寻找经纪人的方式仍然是以口碑、朋友介绍和其他渠道转介，真正通过互联网寻找到经纪人的比例极为有限。
相反，中国经纪人与经纪公司之间的雇佣关系及低分成率，使经纪人这个角色在产业链中的位置比较尴尬，虽然完成大部分工作，却只能获得较低的工资和佣金分成，收入相对偏低。加上从业人员通常没有专门的资格要求，专业的培训不足，服务能力较差，人员构成年轻化，最强的能力是“忽悠”。
在这种体制下，几乎没有可能形成一支专业的经纪人队伍。这决定了中国的互联网公司未来几乎不可避免地要介入线下服务环节，只有介入线下，才能改变当前十分混乱和低效的线下服务，改进用户体验。
美国非标准化VS中国标准化
在美国，商业住宅房屋90%是独栋和联排别墅，而中国90%是公寓，加之美国房屋的地理分布十分分散，而中国房屋的地理分布十分集中。这种明显的差异决定了中国互联网公司获取房屋信息和房源信息的成本远远低于美国，并且线下服务的规模效应会变得更强，效率提升的空间也更大。
目前，中国二手房成交的50%集中在一线城市和个别二线城市，这使得本地经纪人在固定时间内可以服务更多的买方和卖方，也使经纪公司的固定资本投入、各种研发成本可以有效地摊薄。
从互联网公司的角度看，线上平台的网络效应和线下服务的规模效应决定了它们可以在更大程度上介入线上和线下环节，可以以更低的成本、更高的效率提供更好的服务。
截至2013年12月，中国网民规模达6.18亿，互联网普及率为45.8%。其中，手机网民规模达5亿，年增长率接近20%，这意味着中国互联网用户中的80%为手机用户，这一比例远远高于美国的50%。
移动互联网的发展对于房地产经纪本地化属性极强的品类具有更大的影响，用户可以随时随地无障碍地在线搜房、找房，这将对整个传统经纪行业的运行方式产生更大的冲击。
如果说人们向互联网的“大迁移”决定了互联网必将重新整合经纪行业的价值链，那么中美两国经纪行业的结构性差异决定了中国互联网企业对经纪行业的整合速度将更快、整合范围将更广泛、冲击也将更大。
目前中国二手房经纪领域的互联网参与者主要包括三类：第一类是垂直类网站，以搜房、安居客和乐居为代表，共同属性是媒体，以在线广告为变现模式；第二类是线下传统中介的网站，包括Q房网、链家在线、酷房网等，他们共同的特点是在线聚客，以替代线下门店，网站是线下的补充和工具；第三类是创业公司，以房多多、好屋中国为代表，它们的模型显著区别于现有玩家，未来会成长为一支重要的力量，值得关注。
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然而，无论是哪一类参与者，目前对二手房经纪行业的介入程度都十分有限，能够解决的消费者痛点不多，互联网企业过于侧重广告的变现，房源重复率极高，却改进甚微。传统企业虽然有自己的在线平台，但只是线下的工具，仍然是交易为中心，目标仍然是最大化地获取佣金。
在线经纪的突破路径
当然，传统房产经纪模式表面上的顽固并不能对互联网的全面入侵毫无反应， Web 2.0时代已经形成了“用户→房源→经纪人”的网络效应，互联网企业对产业链整合也将持续下去。
第一，房屋估值。
互联网企业通过不同的估值模型为用户提供房屋价格变化、周边可比房屋信息、租金价格、租金与按揭对比信息等，用户只需输入地理位置、房屋大小等具体参数，便可获得相对准确的房屋估值信息。以Zillow为代表的互联网平台可以为几乎每一个美国房屋估值，且估值误差率可以控制在10%以内（即估值与最终成交价之间的误差）。
在美国，房屋估值信息之所以能够吸引用户，是因为：1. 估值信息面对的潜在用户群体极为广泛，无论是否买房、卖房、租房，都会需要估值，每一家庭都想了解自己的房子值多少钱，特别是金融危机期间更是如此；2. 对于卖房而言，估值信息可以作为业主出价的参考，如果定价过高，往往难以出售，一旦在一定期限内未能出售而不得不降价重新上架，事实上会更难出售，房源滞留于市场的时间就会更长，最终售价可能会更低。因此，对于卖方而言，初次定价是至关重要的。
第二，搜索引擎。
2005年之后，随着基于LBS地图搜索技术的完善以及Google搜索算法在房地产垂直领域的应用，这个时候的互联网企业不仅可以将房源信息、房价信息以直观易懂的方式展示在地图上，更重要的是打造了更直观的、基于移动和地理的“房屋搜索引擎”，彻底改造消费者的搜索体验，将用户使用互联网的方式从浏览转向搜索。
在这一点上，移动互联网企业几乎做到了搜索体验的极致状态，消费者不仅可以在基于3D地图的移动界面上了解学校的位置、类型、家长评价，也可以了解房屋周边一定范围内的餐馆、便利店、加油站、银行及社区评价，甚至可以直接观察到房屋所在地区的地震、火灾、飓风等自然灾害的历史记录，并以交互式、可视化的形式直观地展示给用户。
应该说，房屋搜索引擎是互联网时代房地产在线服务领域的一次真正意义上的质变。
第三，UGC和经纪人评价。
传统模式下，信息的不对称让消费者无从选择，不得不听从于经纪人。基于沟通和评价的在线交流平台则可以让原本窖藏于经纪人的专业知识变得更加透明、容易获得，并且可以实现点对点的高效传递。
当下，互联网企业都不约而同地为用户提供了在线实时问答功能，用户可以和其他消费者、经纪人和专家等沟通交流房屋交易知识和相关问题。用户也可以将喜欢的房源分享到Facebook和Twitter上，以获取亲朋好友的意见。这种互动方式让专业信息变得不再神秘，充分挖掘了经纪人的专业性知识。
【一】我只听过xx,XX房产公司，我怎么没听过你们公司，你们公司怎么样？
1、不去诋毁别的公司。
2、介绍我们公司的服务特色，我们的服务特色：强调交易安全，实行先产权调查再签订交易合同，确保产权真实性。专业性强，我们有法律专员负责为双方拟定交易合同。我们的企业理念：安全、迅速、合理。收费透明，收取固定比例佣金，不赚差价。
3、介绍一下经纪人自己的优势。
4、请您给我一个机会，感受一下我们的服务，我相信不会令您失望。
【二】我愿意自己卖，方便又节省钱。
●自售的缺点：
1、无法让买方产生竞争，出售价格比较低。
2、安全无法保障，房地产纠纷、官司不断。
3、花太多时间在售屋上，会影响其他事。
4、无法主动与买方洽谈。
5、广告费负担重。
6、销售管道与销售手段太少。
7、无法过滤客户，生活受打扰。
8、女房东带看存在危险。
9、比较不会推销，介绍产品。
10、定价策略、议价方法，收定方法不够专业。
11、买方防范心理较重，不利成交。
●综合话术：
1、自己卖省中介费，但房子不同于一般商品交易，涉及很多的专业知识，繁琐交易流程以及合同拟定，几十万的房子，如果环节中出现问题，损失巨大。这就不光是省点中介费的事情，反而因小失大。在房屋买卖过程中，涉及交易配对，买卖谈判，合同拟定，过户、交款，收款，房屋交接等系列繁琐的交易细节，并不象您想像的那么简单。现在也越来越多的客户选择我们节省时间，精力，放心。
2、另一方面，自己卖确实会省掉中介佣金，但是您想一下，如果您没有过多精力的话，会吃不消的。自己找客户累，贴了广告，客户随时会要求看房子，而您又正在上班的时候怎么办。在深夜的时候突然有人打电话问您房子的事情。。您想你的生活是否会被一套房子出售所打乱。一个真实的体会，以前我没做这行的时候，我一个朋友自己卖了一套房子。结果落得个神经衰弱。您说值不值得。。
房产经纪人与业主的交流话术(２)
文摘来源:中介论坛 阅读:7946次 [09-7-7]中介管理培训班中介管理制度大全客户留言
【三】为什么要签委托，会不会把我套进去？
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1、客户资料是公司机密，绝对保密。
2、需要你授权，不签委托等于你没有授权，我们没有权利帮你卖房。
3、电脑输入需要契据号，后续服务都以契据为起点。
4、不签委托时，看房者多为中介，签委托后都是真正买方。
5、委托合同对双方是平等的，我们同样会有约束。
6、可避免一房二售的纠纷。
7、不签的原因在哪里，顾虑的重点在哪里，解释合同条款对你并无害处。
8、以前社会重视口头承诺，现在社会重视法律承诺。
9、举结婚为例，到头来还是会选择一个。
●综合话术：
1、签订书面的委托，是得到您的授权，这样我们才会有资格帮您卖您的房子,口头委托其实是对您的不负责任，有了您的书面授权，才能有该套房子的合同编号，您的房子才能输入我们的电脑销售系统，这样我们就可以帮你上橱窗，上报纸广告，而且输入电脑销售系统后不光我知道您有此套房屋出售，其他同事也可以在系统上查到此房出售的信息，甚至其他分行同事也可以看到，这样您的房屋销售的面就广了。
2、通过书面的形式明确双方的责、权、利，对您，对我们都是一个保障。其实您关心的是在短时间内帮您达 成售屋的心愿，我们的初衷跟您是一致的。并且您签订一般委托，您同时还可以选择到其他公司委托。对您的交易没有任何限制。在委托期间内您也可以随时行使您的委托撤消权利，只需要您给我们一个电话就可以。所以您看，根本就不存在什么所谓的套。
【四】当房东询问房价时如何回应
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1、你认为可以卖多少？
2、我们的专业告诉我们不能不负责任地随便说说。
3、我必须先了解房屋的状况，包括地段、小区环境、户型、面积、楼层、朝向、装修以及市场等等情况。
4、房价的决定权在房东。
5、此类房子开价应该是在xxx到yyy上下比较合适。
6、但不敢保证xxx万一定卖得掉或一定卖不掉。
7、我们做服务业的就是客户想卖多少，我们尽量帮他卖到多少。
8、你问我就对了，以我三年的专业经验来看，我个人以为此类房产每平方8200左右比较符合市场。（如果房东报价8500）
9、我希望是在xxxx到yyyy价位帮你卖掉最好，但是有时卖房讲缘分，更要根据市场和买方来定。
10、可以先试试这个价格，看看买方的反映再做调整，最后卖房决定人一定是你。
房产经纪人与业主的交流话术(３)
文摘来源:中介论坛 阅读:6410次 [09-7-8]中介管理培训班中介管理制度大全客户留言
【五】委托期限太长了？
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1、只有好处，没有坏处！多申请广告费，集中促销人力、财力。
2、倘若不相信我们，即使只委托一天都算长。
3、我们大公司客户很多，享受公司资源，即使没有成交的买方还可以做朋友，帮你建立人脉。
4、对你的案子有信心我们才敢接。
5、我并不是只做开发，我们开发没奖金，目的是帮你销售，责任在后头。
6、需要好价钱，时间短有可能吗？
7、续约比较麻烦，填更改副表，耽搁时机。
8、只要对你有好处我们都愿意，即使花再长时间，再多精力都无所谓。
9、时间段，损失最大的是你。
10、我的立场跟你相同。
11、你觉得我希望何时帮你卖掉？
12、只有三天就卖掉，你会不会后悔？
13、请问你是不是很急着要把房子卖掉，或者急需钱用？
【六】服务费太高
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1、安全保障，介绍法务协助的成本。
2、其实并不贵，比喻（五星与三星酒店）服务品质不同，介绍公司资历。
3、卖房子是大事，重点是保障安全。
4、同行收费情况告知。
5、能够收2%的公司都不会说只收1%，低价的公司大都有问题，我们不象其他赚差价，利润只有服务费。
6、服务费少只会减低销售意愿与动力。
7、服务内容介绍与服务流程介绍。
8、举例——失败及纠纷案件，因小失大。
9、成交之前不收取任何费用，成交后继续免费服务，全程陪同，保障安全及利益。
●综合话术：
（1）.我们公司不赚取客户一分钱差价，因此服务费是我们公司发展的唯一来源，加上我们公司在用人，专业培训、行销广告等方面的投入都很高，相比其他赚差价的公司来讲，利润很薄。
（2）.我们公司的服务品质很高，（当然等您在我们公司成交后，您就可以实际体会到），经纪人也非常专业，有专属的签约法务负责拟定交易合同。相比之下，我们公司与同等级别其他公司的收费要低。举个例子“您想同材质的衣服，恒隆广场的货与新世界的货肯定价格是不一样。
房产经纪人与业主的交流话术(４)
文摘来源:中介论坛 阅读:6288次 [09-7-9]中介管理培训班中介管理制度大全客户留言
【七】佣金支付期限
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1、居间中介指撮合买卖双方达成协议，至此中介义务完成，后面是我们免费服务。
2、的确很抱歉，公司有规定什么时候收佣金。
3、我们大公司，有品牌，服务品质有保证，不会收佣金之后不管。
●综合话术：
1）、作为我们中介服务来说，在你们（买卖双方）签定买卖合同后，我们的义务就算完了，以后的只是我们协助你们办理，就好象我们的售后服务一样，您买了什么产品，要求商家有售后服务，不可能在所有售后服务完以后才给钱吧！
2）、我们签了合同钱也没收到的话，公司会说我们没做工作，不然凭什么说我们钱了合同呢？你们也不要让我们太为难了，不然以后协助你们办证的工作我们都不好做了！
【八】我很忙，没时间和你们谈
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1、就是因为你忙，所以没时间关心买房的事，倒不如交给我们来处理。
2、自售花时间及精力，公事会受耽搁，反之，生意做的更好。
3、客户看房时间不好协调，更难出售。
4、认同他很忙，忙是好事情，生意做得大，事业有成等赞美。
5、有诚意的买方会因为你很忙，退缩机会大。
【九】有需要我会跟你联系
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1、那我们如何联络，时间确定下来，直接约时间（选择法）。
2、这段时间我保证不会打扰你。
3、顺道过来看看，只是跟你聊聊，绝对不会跟你谈房子的事，如果有，你马上赶我走。
4、有需要是需要什么，我可以先帮你准备，安全、迅速还是价格合理？
5、这段时间我自己也很忙，某个时间恰好有空挡，到时再来拜访。
6、感谢信任，转移话题。
【十】独家委托与一般委托优势比较
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1、独家卖的价格好，买方不会压价。
2、独家会是整个公司重点销售案源，全体同事均会作为强案推荐。
3、争取更多公司资源，广告费用申请多，机会一样不会少。
4、独家不会重复了解房屋状况，有效客户较多，成交一样快速。
房产经纪人与业主的交流话术(５)
文摘来源:中介论坛 阅读:9735次 [09-7-10]中介管理培训班中介管理制度大全客户留言
【十一】有客户就带来，到时再签委托
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1、不可能，公司有制度，销售才有效率。
2、同行会找假客户来看房，我们不会这么做。
3、只有我一个经纪人带客户来看，销售几乎不可能。
4、签委托后上公司网络，同事都会带客户来看房。
5、签委托后法务做产调，买方比较放心，才会来看房。
6、举例一房多卖官司惨例，以前成交某房的房东想法原先跟你相同，但最后还是选择先签委托。
7、不签委托只有我一个人保障你的安全，签委托，全公司保障你的安全。
8、举例——步枪与霰弹的差异。
●综合话术：
公司有规定不签委托纵使我有成熟的客户亦绝对不许带看，若被发现，我将被革职。一个房子的销售，讲究的是完整的销售体系即源源不断的客人，纵使我一个帮您销售，还是单兵作战，跟您一个人销售是一样的。
【十二】已经委托同行
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1、同样委托我们不会起冲突，增加机会。
2、小中介只有几个人在帮你卖，只有少数客户上门，专业度不足，广告预算少，流通性小，赚取差价。
3、我们效率高，直营跟加盟有区别，加盟店素质参差不齐。
4、我们连锁效益强，团队合作、企业文化较好，加盟店较独立，人手不足。
5、我们的作业方式积极主动，小公司作业等待被动。
●综合话术：
若您充分了解本公司的效率及信誉，为什么不再委托本公司呢？就如同保险一样您可以同时投保多家保险公司，获得的更多保障，尤其当后一家公司能比先前公司提供数倍更多福利保障及效率时，您更应该采取断然的措施，作出英明的抉择。况且先前签的多为一般委托，您是可以随时终止先前所签之委托。
十三、我朋友多，也有做房产的，都在帮我卖
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1、卖房不可以做人情。
2、我也是你的朋友，而且我们是大公司，人脉更广。
3、销售渠道有限，耽误时间。
4、不方便谈价格。
5、你的朋友也有其他事情，一时卖不掉或者卖得价格不好时他也很为难。
换工作是一件正常的事，我们可能会作出离职的`决定，这个时候就要用到辞职报告了。相信许多人会觉得辞职报告很难写吧，以下是小编为大家收集的房产经纪人辞职报告，欢迎阅读，希望大家能够喜欢。
尊敬的陈经理：
您好！我是房产部的xx。最近我一直在想在公司二年里做了些什么，得到了什么，我发现付出跟收获相差巨大，让我萌生了辞职的想法。对外别人都认为我们房产经纪人收入很高，可是事实事与愿违，特别是我们公司近期几个楼盘销售不是很理想，让我对这份工作更没有了信息，递交辞职信成了迟早的事情。
我的工作：
（1）采集、核实和分析客户与房源等信息，设计与管理房号体系，填报和分析业务报表等；
（2）陪伴客户查看房屋，测算购房费用等；
（3）代理契约鉴证与契税缴纳及权证办理，咨询与代理各类房贷事宜，协理房屋验收与移交等；
（4）申办租售许可证，调研房地产市场，核算与评估房价，设计价格体系，编制宣传展示与管理用图表文件，设计平面安排和处理面积误差。
我的收入：底薪+提成因为楼市问题，再加上自身的原因，导致我的提成很少，我在想我不适合做这份工作，希望经理能够批准我的辞职申请。最后，祝愿公司能够从困境中走出来，再创佳绩。
此致
敬礼！
yjbys
性别：女
年龄：24
教育经历：
专业：经济学(本科)
院校：上海财经大学
毕业时间：06/2011
主修课程
保险学、货币银行学、国际金融学、金融市场学、投资学、证券投资分析、中央银行学
学积分和奖学金
GPA: 3.9/4.0
优秀学生干部奖学金
获奖情况：
连续2年获得三等奖学金
(班级排名前10)RMB 1,000
2007-2009
院优秀团干部
(素拓成绩前10)
2008-2009
技能证书
大学英语六级(CET6)
通过
日本语能力(JLPT) N2
通过
MS Office办公套件、Photoshop, Dreamweaver
熟练使用
社会实践：
伊犁理赔部保险
阳光财产保险有限责任公司
09/2009 - 04/
客户出险后理赔调查，出具调查报告，整理待收集单证的理赔案件，处理案件，装订案件;
协助部门同事完成各岗位日常事务如个险及银代险投保单核保工作、资料整理与扫描归档、合同出单及发放等;
自我评价：
在门店经理的领导下，认真完成各项工作任务，保守商业机密。
1.遵守公司及门店的各项规章管理制度，严于律己。
2.对项目周边的市场进行调研，充分了解周边的详细情况。
3.充分了解和熟悉市场资源，注重相互交流，拓展市场，做好迎接客户的各项准备工作。
4.认真登记来电、来访客户，形成来电来访登记表，并做好每一位客户的答疑工作。
5.熟练各项工作操作流程，按质按量完成各项工作任务。
6.认真参加公司组织的培训，并开展自我学习，提高自己的专业能力，增强业务水平。
7.与客户保持良好的关系，做好售后服务，保持良好的礼仪规范，树立公司及门店形象。
8.做好每一单客户的各项相关业务工作，将客户资料整理备份，确保工作内容完整、有序。
9.认真负责的催缴客户余款，保证公司的资金回笼。
随着社会的变迁，截止到2008年6月，中国的网民人数已经达到2.2亿人。随着互联网的逐步普及，越来越多的消费者愿意通过互联网来进行房源的查询和了解。房地产经纪人利用互联网促进房屋买卖，进行网络客户营销也逐渐成为一种趋势和重要的客户开发渠道，利用网络平台来帮助房屋销售也已经成为房地产经纪人一种新的销售手段。目前，国内不少公司也开始网络经纪人的模式，以传统的线下和线上销售模式相结合。那么，经纪人如何从事网络营销呢？
一：经纪人网络营销的方式
1、个人主页
有条件的经纪人可以自己建立一个个人网站（成本包括空间设计域名等大概几百元左右。网上也有很多免费空间，不过不太稳定。）或者公司网站下的个人子域名网络站点，作为自己的网络阵地，发布自己的各种信息。
2、个人博客
现在很多门户和房地产行业网站都有博客功能，经纪人可以免费建立起一个个人网络博客，作为自己发布信息和形象展示的窗口。
3、房产网站网店
很多房产网站提供免费经纪人网店展示，经纪人都可以去搜索之后建立自己的网店。
4、即时通讯工具
如MSN,QQ等在线及时通讯工具。方便与同行及客户建立联系和交流。
5、活跃的BBS房产论坛和社区
上网搜索一些本地活跃的门户网站，业主论坛和社区，房产论坛等，每天抽出一定的时间在网上搜集客户信息和发布信息。
6、房产网站端口
如搜房网的搜房帮，口碑网，还有各地地方房产网站的房源发布端口。
7、各分类垂直网站
如赶集网，口碑网，各地房源搜索网站等，经纪人都可以发布必要的信息。
8、电子邮件营销
通过新老客户，有需求的客户的电子邮箱。持续发送房源和促销信息。
二：经纪人网络营销主要内容：
1、房源信息
发布本地区或者经纪人所属商圈的房源信息。
2，小区评价，对于小区的投资市场分析，3、政策信息
从专业的角度对国家和地方政策进行解读。
4、专业分析
对于楼盘，商铺投资分析，投资回报率等等的专业分析。
5，市场分析。对于宏观的全国市场和本地房产市场分析。
6、中介服务理念
通过网络方式对于中介行业，个人和公司的服务理念等进行宣导。
7、自我介绍
经纪人从事中介行业的经验和精耕商圈的范围和优势。经纪人心得和成交故事等等。
8、哲理，激励故事，小笑话等
可以提高你博客或者个人主页的可读性和黏着力。
三：经纪人网络营销三步曲 第一步：在各大房产门户和本地网站上先建立自己的博客（或者个人主页）
网上有很多博客教程，大家可以搜索一下，最好博客上能有实名和自己的真实相片，容易让客户产生信任。多注册几个即时通讯工具如MSN,QQ等，名字要取和房地产经纪人有关的，比如资深房地产经纪人，金牌地产经纪人，XX商圈专家，小户型交易专家等。大公司可以附带上公司的名字。比如中原地产XX经纪人，信义地产XX经纪人，并将博客地址和即时通讯联系方式，电子油价地址印制在名片上，DM宣传单等一切可以让别人知道的地方上，以便让客户和同仁在网络上可以迅速找到你的网络领地。
第二步：上传内容，加入圈子
如果一个客户看到你的博客或者个人主页上面只有寥寥的几句话，几套房源，那么相信很少有人会在这里驻足，所以，在你正式推出博客之前，一定要推出大量的房源放在上面，最好有房源实堪时拍的图片。这样更加容易吸引人。房源的介绍要相对详细，不能几室几厅，多少平米，多少钱就完了，如：a、小区特色介绍：包括小区环境、交通、配套、生活设施、会所、停车等方面，简洁明了；不要简单的抄袭网上现有的，最好是用一个经纪人专业的眼光对其进行分析； b、房源情况介绍：包括房源业主出售该房心态，房源的面积、房型、楼层、位置、景观、装修、配置，房源价格分析（总价、单价）等； c、房源税费介绍：因为是给买方者浏览的，所以比较重要的是帮客户清楚的计算其税费情况，以此显示你的专业度，让客户更加信任你； d、对自己个人专业能力的介绍，如你在这个片区的从业精力和对处理类似房屋的成绩等； e、其他类似房源推介：直接推介一些类似房源，或推介自己的店铺，这些都能给客户更多的选择；配上真实的现场图片，加上一些对市场的分析，对行情的看法，专业的投资理念分析等等，一定要显示你的专业。最好配上自己的照片和联系方式。为了吸引人更多的到你这个博客上来，也可以适当的放一点成功激励的小故事啊，无伤大雅的小笑话。发人深思的哲理故事，自己的心路成长历程等等，有条件的经纪人可以上传一些视频的看房记录，能黏住客户在你的博客和主页上停留更多的时间。
小窍门：
关键字营销：大部分的网上客户都是通过关键字来搜索房源和博客。所以你的主页上一定要有客户感兴趣的关键字，这样，客户才能通过搜索引擎找到你。比如:二手房，中介，小户型，朝阳，环境，性价比，公摊，XX（地区或小区）二手房，交通，急售，急租，诚信中介，学区房。精品房源，热销等等，换句话说，就是客户在搜索引擎里面喜欢输入什么词语来寻找房源或者经纪人，你的主页或者网站上就要有这些字显示。搜索引擎才能找到你。多问一些客户和朋友，平时找房源一般怎么搜的，那么最好在博客和个人主页上包含这些字。例如：很多经纪人人在填写房源产权地址的的时候，通常都是填写房产证上面的地址，或者使用系统自动跳出来的地址，但事实上，这样做反而不利。客户不是要寄信到那个地方去，没有必要知道那是几弄几号的，也让同行有了可乘之机。建议填写小区所在位置的两条交汇的道路，另外再加上小区名字和所在板块的名称，这样只要客户搜索的关键字有里面的内容，你的信息就会被列出来。以上海“名都新城四期”为例，建议将物业地址写为“莘朱路都市路/名都新城/莘庄地铁南广场”，这样一来，你的关键词至少四个：“名都新城”、“都市路”、“莘朱路”、“莘庄”，这样远比使用“友情路50弄”更容易让搜索识别出来。（注：注意使用的关键字要越知名越好。）
热门事件营销：
一个最近发生的热门事件和讨论话题通常是增加流量的好办法。比如，万科降价，易中天中介门事件，房产突发性新闻等等。所以，在热门事件发生的第一时间，马上把它转载到自己的博客或者个人主页上，这样，客户很容易搜索到你的博客或个人主页地址，顺便也展示了自己的网络空间。
第三步：扩大影响
博客和网页建好了，即时通讯工具也有了，怎末让别人知道你的博客和主页，扩大自己的影响力呢？
1、房产网站发布
本地或者全国性的门户网站上广泛在各网站上发布房源信息，房源要挑容易让客户感兴趣的房源发布，留下自己的联系方式。对于一些对于广告帖子审核比较严的网站可以以个人介绍的情况来发布，比如从业八年的资深经纪人愿为你服务，商铺投资金牌经纪人，某某小区二手房交易专家，对于XX商圈十分了解等等。发布时，要注意方法，比如搜房帮需要逐条更新，同时他的发布日期也会更新，所以更新的时候要有选择，挑出你重点推荐的房源更新。购房者可以批量刷新，所以建议每天早上上班第一件事就是全部刷新一遍，且对于激活日期这一点，建议按比例分配，部分房源选择5天，部分9天，尽量多，这样可以分散你信息，让你的信息在搜索结果在从头到尾都有，而不是全部都堆在前面。
2、论坛广泛发帖
门户，房产网，垂直网站，专业网站上有大量的论坛。可以写一些简单的内容，注册头像可以专门设计一个，宣传自己的博客或主页。更多内容或房源请浏览我的博客或主页：附上主页地址。原创的内容更好。题目可以写的比较有吸引力一点，比如：房东出国急售二手好房，推荐精品房源，XX市房价之我见，不要太过于夸大其词。或者关于热门话题的研讨等等，让客户由论坛再追踪到你的网站上。很多论坛发帖都有一个签名，签名可以介绍自己的从业生涯，优势。联系方式，需简短而有吸引力。
3、加入博客圈
很多门户网站或者房产专业网站房产经纪行业都有自己的圈子，加入这些大家庭，可以迅速提高你的知名度。及时通讯工具也可以加入一些MSN, QQ群，同行的即时通讯群。本地的业主论坛QQ群，BBS等。积极聊天，充分展示自己，让更多的人来到你的空间或者和你建立即时通讯联系。比如在群里发一个比较醒目的题目，然后给出链接地址，引导人们到你的网站上去看。注意，在加入业主的群体不要以自己本来的身份，因为一些业主论坛和QQ群对经纪人有点抗拒，所以要换名字加入，比如房产理财专家，职业投资客，房产咨询顾问，本小区准业主等，在这些群和BBS空间里面要相对活跃，回答问题和交谈要积极。对于别人的发言要留意，有出售或者购买的信息可以用新身份及时通讯工具与之再行沟通。
4、友情链接
和一些有影响的博客或者网站做文字或者图片友情链接，单向或者交换都可以。或者经常在在一些业界有影响力的博客上面进行留言，然后附上自己的博客地址和介绍。或者自己的即时通讯联系方式。
5、搜索引擎
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