万科工作总结（精选4篇）
一、贯彻执行总公司要求，加快推进项目开发
年初，总公司在结合宏观经济形势和对房地产市场判断的基础上，做出了要加快中冶虞山尚园项目开发的要求。万科置业有限公司贯彻总公司要求，确立了以市场为导向、以变现为核心，快速推进项目开发的方针。各项工作以节点为要求，打破常规，快速推进，一切以抢进度为要。一期工程3月底前完成设计规划报批，4月底前完成施工图政府部门技术性审核，6月中下旬主体工程开工并于9月26日首批花园洋房上市发售；二期工程11月底完成土地使用手续、项目立项和规划报批等工作，12月初动工总。
在加快推进项目开发总体要求下，万科置业有限公司明确了前期各阶段重点工作。一是设计工作，首先，确定方案布局和产品定位；其次，先行进行多层建筑的施工图设计，2月审图通过并进行工程量清单编制；第三，加强施工图的审查，扩初完成后，即展开景观设计、市政设计和智能化设计，配合销售广告宣传。二是前期报批，按照常熟住宅房产项目开发的行政要求，我们依次取得一期工程的土地证、环评审批意见、立项审批意见、建筑工程规划许可证、施工许可证等。三是前期配套，按期完成供水、供电、通信、有线、天然气、雨污水等市政配套设计和合同签订，从而为实体工程的推进创造了良好的条件。
二、明确节点，各个击破，确保工程进度
在前期配套各项工作有效推进的基础上，工程实体施工如期推进。首先是临电、临水、施工主道路、场平等准备，桩基进场施工及宗地内两条河道改建修治施工等。在总包进场前，万科置业有限公司主动承担起临电、临水、施工主道路、场平等准备。在方案实施中，一并考虑了现场施工主干道的布置，以及现场办公区域、工人宿舍区域的布置及水电管线网络，避免重复总，增加成本。5月中旬完成施工单位进场前的准备。为加快施工进度，某某某置业有限公司在4月底就安排桩基工程单位进场进行试桩施工，并安排监理单位对桩基施工组织设计进行审批。较早对市场上资源紧俏的方桩材料进行资源锁定。6月22日，开始全面展开工程桩施工，为后续施工抢得先机。5月底前，宗地内两条河道改建修治施工完成。在整个水利工程的施工中，万科置业有限公司对施工方案进行反复论证。特别是涉及西侧河道边的沿路管线施工，由于地质复杂，管网纵横，施工难度大。专业工程师和和设计人员多次现场勘查，修改设计减少施工难度在保证质量和安全的基础上特殊施工，确保施工进度，为6月下旬总包单位开始进场开始全面施工及7月底前临时售楼处开始启用创造了条件。临时售楼处工程，关系项目一期产品销售及项目的整体形象，万科置业有限公司狠下功夫，以凸显世界五百强及央企成功形象。售楼处景观以体现“院景生活、空间创想”主体，从设计源头抓起，合理选用当地的景观植物资源，在限额造价范围内设计售楼处的景观。景
观施工管理过程中，工程部克服5、6月份的高温季节植物种植的困难，指导施工单位采取科学有效的非季节种植手段，确保了植物的成活率。过程中与施工单位及时充分沟通，形成融洽的工作氛围，确保了在超短工期内按质按量的完成了施工任务。
总包进场后，为配合销售需求，工程部进行现场资源调配，优先总4#、5#、6#、7#建筑，满足了一期推盘的时间要求。加快了8#、9#建筑的施工，为实现正式售楼处和样板房的装修创造条件。加快水泵房的总，为16#建筑施工开展必要条件。由于多层为层层退台，每层各异，给施工流水及材料组织带来极大不便。在现场强有力组织下，基本达到了6~7天/层的施工进度。在低层拆模后，即组织了砖墙、水电管线等工序穿插施工，为早日验收抢得时间。10月底，一期多层建筑结构封顶。12月底，一期高层施工基本到顶。12月中上旬，二期多层开始施工。二期开工任务艰巨。为满足春节后多层预售的条件，某某某置业有限公司打破常规，在图纸、证件报批的同时，提前开始多层基础施工，工程部督促施工单位预先进行材料预算提前备料，并将一期场地内的土方进行倒运，办公室拆移，施工道路铺设，工人宿舍建造等，所有参建人员全力以赴，通力协作，确保二期工程如期开工。
在正式售楼处、样板房的装修工程中，工程部主动与相关单位联系，吃透图纸要求，严格对材料品质的选择，注重装修材料的品牌规格，各个装饰面的颜色色调、做法，各个细节的尺寸，风格的搭配。图纸变更严格把关。为控制施工进度，每天组织装修单位进行一次碰头会，对当天的施工问题进行解决，对后续任务进行要求。12月底，完成样板房、正式售楼处内部装修。
三、加强现场文明施工，确保工程质量
工程如期开工后，加强现场文明施工，确保工程质量，成为万科置业有限公司工作的重点。万科置业有限公司强调：绝不能有一包到底，不管不问的思想。一个工程的好坏，不是取决于施工队伍，而是取决于业主的监管。我们对总包，决不能“以包代管”，要把关，监控，管理到位。某某某置业有限公司对各个施工方案进行仔细研讨，反复论证。对施工队伍劳动力组织跟踪落实，确保工程施工顺利展开。
在施工质量管理方面，通过对监理的管理，在质量预控方面明确各施工工序，施工方法，加强现场监督，采用样板引路，发现问题及时与设计沟通，坚持当天的事绝不拖到明天。目前多层主体均已经顺利通过政府质检部门的核验。
在现场文明施工、安全管理方面，实行定期检查，预防布控。工程部策划安排，由监理组织每周一次现场安全文明施工大检查，对现场的隐患排查，对不符合项目要求施工单位限时改正。由于措施到位，成果较好，目前为止未发生一起重大安全事故。在对监理、总包、分包的管理上，坚持实行每周监理例会制度。工程部坚持原则，坚决支持和督促监理对质量的严格管理，支持和督促总包对分包的协调管理。充分发挥监理和总包在现场的主导职能。业主的态度保证了监理对现场质量敢抓敢管；促进了总包对分包的严格要求，为现场文明施工，确保工程质量提供了保证。
四、精心策划销售策略、实现首批产品开盘热卖
销售工作是项目开发成功的关键。面对2008年的楼市寒冬，市场的急剧萎缩和周边楼盘竞争激烈，万科置业有限公司没有退缩不前，而是迎难而上，通过不断丰富销售道具，成功实施广告宣传和完善的楼盘销售前期准备，成功营造售楼环境，终于成功实现首批产品开盘大卖。
售楼环境成功营造。一是精心谋划，包括选址、面积大小、功能划分、整体风格，确定
项目临时售楼处整体总方案等；二是不断丰富完善销售道具。开盘前期销售资料很多，按照先后顺序，同时结合项目施工图图纸，进行了大量基本销售资料的工作准备，如设计本项目效果图、家配图等，以及各类销售海报、销售道具等。同时从案场接待考虑，精确细致的制作了项目沙盘、单体模型、户型模型等，将本楼盘最直接的视觉效果展示给客户。还完成了logo设计制作、售楼处内部图片设计制作、室外看板设计制作、精神堡垒设计制作、其他销售包装的设计制作等；三是销售策划及广告宣传成功实施。为配合销售计划，在对项目产品深层次把握的基础上，产品的推广、宣传方案以抓住项目核心卖点，树立高档住宅的优良形象，提升整个项目的品质感。针对目标客户层的有效需求，先是进行市场预热和公司形象宣传，再隆重推出第六代花园洋房概念，放大项目产品核心竞争力，强化项目核心理念，炒作项目所表达的生活方式，将项目外在价值链和产品价值链放大传递给目标客户，迅速封杀客户眼球和渗透客户心灵，从而达到消费者需求与产品产生共鸣的目的；四是参展房展会展示良好形象。为了进一步提高项目的知名度，进过缜密的策划，万科置业有限公司于2009年10月23日~10月25日成功参展了当地房展会。此次参展，企业形象与产品特点得到了展示，取得了良好的宣传效果，树立了良好口碑，本楼盘成为本届房展会上人气最高的楼盘之一，楼盘上散发的小礼品也获得了业界的一致称赞。在房展会期间，项目还赢得了某日报社、某房地产协会等机构评选的“某地人气最旺楼盘”奖；五是项目开发备案，面积预测，选聘物业公司，销售资料报审等销售前期准备有序完成，楼盘销售前期准备充分。经过近三个月的蓄水，第六代花园洋房的整体包装策划、媒体和广告对市场的培育和轰炸、各项销售资料道具的完善准备，项目于2009年9月26日在某大酒店举办了盛大的开盘仪式，活动现场人潮涌动、气氛热烈，项目所推出的首批110套花园洋房在两个小时内即告售罄，当日销售额突破一亿元。实现首批产品开盘大卖。
项目首批产品获得热卖后，一期第二批楼盘预售也顺利推进。经过近两个月的价格摸底、客户累积和预售报批，项目二批房源将于11月底荣耀公开，截止目前，一期第二批所推楼房源已去化80%。
五、加强投资控制，严格成本管理，保证项目开发效益 随着主体项目的正式破土动工，万科置业有限公司对建安工程进行全程控制。主要从以下几个方面开展工作：第一、对清单中工程安排施工全过程的材料和质量监理，防止因施工单位的偷工减料造成质量缺陷，从而增加在后续工程中的开发成本；第二、关注建材价格走势，每月根据某市工程造价信息处发布的主要建材价格信息，建立主要价格走势图，方便及时了解相关信息控制开发成本。在材料、设备的选用和采购上，深入了解建材市场行情，在保证结构安全和使用功能的前提下，通过招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强、有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商作为本项目设备材料合作方，第三、加强监控和预算审查，严格经济签证和工程变更管理，限制项目签证人员权限，根据签证费用的大小，建立不同层次的签认和审批制度，涉及金额较小的内容由业主工程部签字认可，而技术经济类的签证则由工程技术部与投资控制部共同商讨后再签署；涉及金额较大的内容，万科置业有限公司召开专题会议，形成会议纪要，签署补充合同的形式予以确定；第四、加强工程竣工决算的管理，针对施工过程中产生的设计变更、工程联系单、工程签证及相关会议记录要做到及时排序整理，并对无效签证及时清理为今后决算审计工作做好铺垫。第五、做好工程合同台账式管理，更新及调整相关合同信息，涉及到合同总价变更及合同承包范围变化的应及时反应在台账上，并书面通知财务及相关责任部门，随时掌握合同的执行情况能为公司作出相应的资金预算计划提供参考。第六，对总包每月上报工程量，按现场监理工程及工程技术部确认的工程进度计算实际完成的工作，及时正确了解开发进度及控制工程款的支付，从而实现对工程开发成本的控制。2009年，在总公司正确的决策指导下，某某某置业有限公司取得了不错的成绩，积累了一些经验，也存在一些问题和不足：在宗地河道整治工程招标时，由于之前勘探工作对地形地貌的勘探不完整，尤其是中间须填埋的河道淤泥量估计不足，在招标编制工程量清单时采取了固定单价按实结算的模式，造成了之后在结算过程中清淤工程的实际工作量大大超过了原先预估的工作量，工程费用增加；在售楼处工程中，由于过分相信设计师的设计选择，对设计所选用的材料没有认真进行市场摸底，最终发现该材料是市场稀缺品种不易采购，造成价格陷阱；在项目一期工程公开招投标中，我们的工作目标是实现总公司自行投资自行开发，也做了大量工作，包括在项目一期招标公示时尽管通过提高报名要求、加收预付款保函及资格预审等各方面努力，尽可能把当地施工单位排除在外等，但由于当地对于公开招投标评标办法管理相当苛刻，地方保护意识较浓厚，加上我们拿大地方的思维，在小地方做事，对当地情况轻视，认识不到位，导致招标不成功；在材料设备的采购过程中，由于缺少沟通，对有些零星辅料的采购与总包清单不一致，合同多次变更，降低了工作效率。等等。
曝光这些问题和不足，是因为我们必须要有勇气发现问题，要有意识、决心和能力改进工作。这些问题和不足，一方面反映了我们员工的工作能力和专业水平有待进一步提高。另一方面反映了我们的制度和流程尚不健全，已有的规章制度政策执行力不足。我们要加强制度总和政策执行力度，加强对员工能力的培养和锻炼。在加强学习和培训的同时，还应该多走出去，多到其他楼盘实地通过观看、讨论、总结等方法，再结合理论学习提高自己，拓宽视野。要加强组织机构总、用人机制和薪酬分配制度改革，加强团队总，形成富有活力、富于拼搏精神、目标一致的有战斗力的团体，促进项目开发的顺利推进。2010年发展计划
房地产行业是政策敏感性行业。2010年宏观经济政策走势如何，市场能否保持平稳运行，将对万科置业有限公司的发展有着直接的影响。但政策是刚性的，人是活的。我们要提高市场洞察力，未雨绸缪，积累各类资源，借力经济快速复苏的大背景，在2009年相对成功的基础上，夯实基础，真抓实干，把应变的主动权掌握在自己手中。以“一个确保、两个重点、六项措施”为主线。确保2010年再上一个新台阶。
一、鼓足信心、凝聚力量，确保实现年度目标 2009年项目一期的推盘成功，使总公司对本项目寄予了更大的希望。政策的不稳定性，市场的变化，总公司房地产行业的发展也要求万科置业有限公司以更加短平快的频率加速开发。诸多的要求和压力汇成动力，要求万科置业有限公司鼓足信心、凝聚力量，创造更好的业绩。2010年本项目计划主推产品包括：一期3幢高层、1幢小高层产品、二期洋房，共计：646套，其中，多层310套，高层294套，小高层42套，另外加快三期开发进度，争取三期花园洋房去化过半。万科置业有限公司总体目标：实现销售收入7亿元，回笼资金6亿。为了实现这个目标，万科置业有限公司必须在工程实体推进、销售策略上动足脑筋，狠下功夫。要突出重点，采取各项措施，保证总体目标的全面落实。
二、突出工程实体推进和项目销售两个重点，为实现年度目标奠定基础 2010年度将是常熟万科置业有限公司全面大干的一年，做好工程实体推进和销售工作是实现年度工作目标的基础和保障，对整个项目的运作意义重大。
在工程实体推进方面，万科置业有限公司要协调好设计工作、前期配套工作、设备材料
计方案优化，与规划部门、房管部门沟通，协调指标核定工作。4月份完成规划报批，5月底完成施工图审核工作。要组织施工图的优化，协调现场设计变更工作。前期配套工作要全面落实一期配套总，重点做好电力、给水、通气的总协调监管。4月份完成做好二期市政配套设计。9月份完成做好三期市政配套设计。
在销售方面，牢固坚定以产品差异化为主要营销手段，对各营销阶段的策划精益求精，加大案场管理与培训力度，大力提高决策执行力，加强营销团队总，力争实现预期销售目标，确保项目开发利润，完成2010年这个承上启下关键一年的稳步跨越，确保本项目开发成功。2010年度销售计划
总计预推面积：10.9万平方米 2、2010年度销售节点安排（根据目前工程进度及资金回笼情况为参考定制）篇二：万科集团年度个人工作总结(述职报告)内容与要求表
附表5： 表格编号：mhkg-rl-bd-050 万科集团年度个人工作总结（述职报告）内容与要求表 篇三：万科年度总结 亲爱的各位同事： 2014年快要结束了。今年是万科成立30周年。年满而立的我们，即将踏入第四个十年发展期。
就在今天，我们完成了年度回款两千亿的目标。这一成果的背后，凝聚着全体同事一年来的努力和汗水，证明了万科强大的执行力。我必须对大家的辛勤付出，表达由衷的感谢和敬意。能拥有你们这样优秀的伙伴，我深感自豪。
我们已经有很多年，不再用一个固化的数字作为年度经营目标。“两千亿回款”的意义，不在于“两千亿”，而在于“回款”。只有获得回款才是真正的销售，当我们的传统业务进入白银时代，尤其当市场处于调整期的时候，我们需要加倍重视经营性现金流的健康，需要用更严谨的尺度来测度我们取得的销售业绩——这才是我们今年设定这一目标的真实用意。未来，我们将不再设定回款数字的目标，但对回款率的要求将进一步提高。回款率指标，实际上对销售规模数字会有一定抑制作用，这是简明的道理。我们不断提高对回款率的要求，也正是基于在一个新的时期，我们对规模数字新的理解。
过去十年以来，我们对于规模数字的态度，经历过三个阶段。在2008年之前，我们也曾一度把规模数字本身作为追求的目标。从2008年开始，我们确立了从速度规模型增长转向质量效益型增长的方针，规模不再是目标，而只是一个自然的结果。而从今年开始，我们对于传统业务规模数字的扩张，甚至要保持警惕的态度。
规模是一把双刃剑。它意味着行业地位，意味着规模效应带来的好处。但它往往也意味着更大的资源占用，意味着形成更多存货的可能。过去十多年，是我们传统业务的黄金时代。黄金时代一个重要的特征，就是几乎完全没有存货风险，因为不动产始终在快速升值，而且总体的升值速度超过了企业的融资成本。即使企业在短期价格高点进行了大规模扩张，也无需担忧投资风险，因为你总能找到一个更高的点位将资产售出，并实现盈利。正因为如此，过去十年中，我们在行业中极少看到亏损的项目，更少看到崩溃的企业。可以说，在黄金时代，规模数字本身就是领跑者的标志之一。
但在白银时代，情况会发生很大的变化。不动产价格将结束单边的快速上涨，很可能将转为在波动中缓慢上行，其长期涨幅将低于人均收入的增速，我们将看到房价收入比的逐渐下降。当房价、地价长期涨幅低于企业融资成本的时候，单纯靠持有资产升值的盈利模式将不复成立。过多的存货，将不是财富而是负担；鲁莽的投资，将不是机会而是风险。在白银时代，我们必须依靠产品和服务的真实价值创造来赚钱，我们将回归真正的实业领域。在白银时代，精细化管理水平，对金融的理解，经营品牌、信用的能力，将成为核心竞争力。
对万科来说，这绝对不是灾难。我们不要忘记，在刚刚进入这个行业的时候，“拿不到好地”几乎就是我们的标签。我们没有任何天赋的资源，除了靠做好产品和服务来赢得客户，我们别无倚仗，也别无选择。但也正因为如此，在这个行业从无到有的骤然爆发过程中，我们几乎引领了行业技术升级和经营创新的每一次浪潮。正因为如此，才造就了今天的万科，为我们赢得了全行业最有影响力企业的桂冠。
领跑是一种理想，也是一种责任。我们是骄傲的万科人，不甘平庸、追求卓越、永怀激情，是深刻在我们血脉里永不磨灭的烙印。毫无疑问，在白银时代，我们仍将永葆当仁不让的自信与豪情。在黄金时代，顶峰唯一，法门不二，跑得最快的人就是领跑者。而在白银时代，狂飙突进的辉煌已成往事，山重水复的前路突显纷纭，领跑者的责任在于率先找到新的出路。成为白银时代的探路者，为行业找到柳暗花明的又一村，是我们能够赋予自己的新的期许。因此，我们必须毫不犹豫、坚定不移地推动公司的转型，即使在短期内需要付出一定的代价。我们必须主动卸下黄金时代获得的一切光环，回归到自我清零的空杯心态。我们必须以初出茅庐的创业者视角，重新审视我们的传统业务，以及我们可能获得的新的机会。
在传统业务方面，我们必须始终牢记“质量”和“效益”两个关键词。质量概念，包括更小的误差、更长的寿命和更少的瑕疵，但不仅如此。我们需要始终以客户为老师、为裁判，瞄准客户在使用时的良好体验，追求产品和服务的全面质量提升，按照“好房子、好服务、好社区”的“三好”标准，继续为城市家庭提供优质的居住服务。我们在产业化技术、绿色建筑技术上已经获得了明显的先发优势，而在未来，我们需要将其转化为实实在在的竞争优势。
在效益方面，我们需要学会站在我们的投资者角度来思考。我们需要深刻理解并有效满足不同投资者的差异化诉求，并成为各类投资者最心仪的合作伙伴。我们必须记住，以尽可能少的资源消耗，尽可能好的满足客户需求，是企业存在的理由，也是企业竞争力的终极解释。我们必须珍惜并善用各类社会资源，尽一切可能减少浪费和低效成本。
而在新业务方面，我们需要为“城市配套服务商”充实内涵。我们需要紧跟城市演进的步伐，发现城市及其居民不断产生、亟待得到更好满足的需求。每一个痛点的背后都是商业机会，关键是我们要能率先找到它们。我们必须在消费地产和产业地产领域拓宽视野，进行更多的思考和探索。我们需要像原来做住宅一样，深入理解消费客户、产业客户的需求，进而提供最有针对性的产品和服务，满足他们的需要。
面对空前的挑战和机遇，我们需要的，是坚定转型的信念和善于试错的智慧。试错不仅需要勇气，也需要技巧和法则。我们必须学会，如何用更小的代价完成试错，用更少的波折实现转型。
除了行业进入白银时代，我们面对的另一个重大转变，是移动互联网时代的到来。互联网不仅仅是一种技术革新。正如蒸汽机的普及结束了对手工生产和体能力量的依赖，互联网时代最大的变化，是知识经济的全面崛起。对于万科来说，这是一个巨大的机会，抓住这个机会，我们就有可能实现由卓越企业向伟大企业的飞跃。
这可能是比互联网信息技术更大的风口。对于知识密集型行业，合伙人机制很可能取代职业经理人机制，成为知识拥有者建构自身舞台的未来主流范式。而在超大规模行业中，万科是具有最优良合伙人制度基因的企业之一。
在创立之初，万科就旗帜鲜明地提出，人才是万科的资本。而现在，我们可以更进一步提出，为人才提供舞台是万科存在的意义。万科的核心价值，不是财务报表上的一串数字，不是一堆土地和在建工程，而是一群人、一种文化和一组正不断完善着的合约安排。
对于那些有知识、有创造力、有创业热情，但缺少资本积累的人才，如果有一天，万科能成为他们的梦想归宿，那么万科的梦想也就自然实现了。
是的，各位同事，我们的合伙人机制不是已经定型的完成时，而是刚刚开始的将来时。这个探索过程的关键，不是几个核心成员闭门造车的纸上设计，而是我们全体伙伴在实践中的不断尝试和迭代更新。
各位同事，这是一个值得我们用毕生去奋斗的目标。在这条并不平坦但畅想无限的道路上，我非常期待与大家携手同行。
最后，祝大家新年新气象，身体健康，合家欢乐，万事如意。
郁亮
2014年12月23日篇四：万科物业工程部年度工作总结
物业工程部年度工作总结
时间飞逝,2xxx年即将结束。在这一年里,工程部全体员工在公司的质量方针指引下、在公司和项目领导正确指导下,以及同各部门的密切配合、团结一致下,圆满完成公司领导交付的各项工作任务,保证了园区所有设备的安全运行。取得了一定的好成绩,为完成公司质量目标做出贡献。
一、日常工作中,工程部全体员工严格遵守公司的各项规章制度,严格按照“五常法”的要求去做。
能够认真传达、贯彻公司的各项指示精神,完成各项工作任务。认真对待公司、项目检查中提出的问题和整改意见,结合实际,认真整改和执行。在各级领导的帮助下,我们规范了各种表格、记录的填写,为日常安排工作和用电数据分析提供了有效、准确的依据。并将各种制度张贴上墙,以便每位员工及时学习、检查和要求自己。
二、配电值班工作看似轻松,但实际上,要求配电值班人员具有较高的责任心和配电值班经验,才能保证发现隐患后,及时有效的做出处理,保证系统正常运行,为设备运转、业主办公提供电力保障。
因此,工程部每位配电工都能遵守配电制度,认真巡视设备,按时抄录各种表计,认真核算每日用电情况,为园区用电分析和管理提供了可靠依据。同时,配电室又是休息日、节假日和夜间等时间继续为业主服务及对外联系协调的主要部门,负责这些时间内的设备巡视工作、业主报修处理、业主和外单位的各种施工跟进服务以及紧急情况处理协调等工作。如:每班2次的中水站巡视;每日夜间路灯、水泵房设备巡视和电梯维护保养跟进监督工作等,使业主得到全天的、不间断的维修服务,保证了电气设备的安 全运行,为业主创造一个良好的办公环境。
三、工作中,我们负责园区内所有电气设备设施的维修工作,保证它们能够正常运转 我们克服了人员少,工作量大的困难,合理安排人员,本着“应修的必修,修必修好;定期保养”的原则,认真对待每项工作。为及时处理业主报修,每天安排专人负责业主报修处理和巡查工作。做到接报及时、处理及时,减少回收率。当报修工作较多时,及时调配其他员工支持。今年夏天a 栋402室完美时空公司,有一个配电箱的总空开频繁掉闸,严重影响业主的正常办公。我们及时组织人员进行彻底、仔细的排查,最终发现掉闸原因是由于业主用电过于集中,三相用电负荷严重不平衡,造成单相超负荷掉闸,需进行负荷调整。但由于业主办公期间不允许时长时间停电,因此,我们在其用电高峰时测量、记录各分路负荷后,于当日下班和次日中午,分两次对其负荷重新分配、调整,使其三相负荷趋于平衡,消除了安全隐患,提高了业主用电的安全性和可靠性。
工程部在没有进行交接和资料不全的情况下,接管园区中水站后,为保证中水站的正常使用,设备正常运转,全体电工包括配电工都积极参与中水站的维修、调试和巡查工作。由于缺乏
中水站设备资料,我们只能在现场逐一查设备、查线路,了解设备的工作过程和控制方式。在污水池中打捞水泵、更换电机、连接线路,全体员工都不怕脏、不怕累,克服种种困难,积极协助水工完成中水站设备的更换、维修工作。在电气调试问题上,为不影响业主使用中水,我们尽量将时间安排在晚上或周六日进行,摸索回用水泵的自控管理、查找故障原因,经过多日的努力终于将系统调整到最佳状态,保证了中水设备的正常使用。
设备巡查工作是保障电气设备安全运转和使用的重要措施,也是人员安全的保障。因此,每天都会安排专人按时巡视园区公共电气设备、设施,以便及时发现设备缺陷和异常情况,及时进行处理,如不能及时处理的,也会在采取相应的措施后,及时上报并列入维修计划。在日常工作中,员工根据检修计划、电气设备维护周期以及设备运行状况对电气设备进行定期检修保养,发现并去除潜在的设备隐患,减少设备故障率。在换季检修工作中,因维修工作量大,人员不足,从配电室抽调4人参与检修工作,致使抽出人员和值班人员的工作量都随之增大,但每个员工都没有抱怨、没有偷懒,都任劳任怨、积极投入检修工作,认真完成各项工作任务,认真填写各种记录,使得每次换季检修工作都能够顺利完成。
四、在技术培训方面
每个员工都非常主动、互相交流、互相学习、取长补短,不断增强自身业务知识和技术水平。为保证员工有时间进行技术交流和学习,每周五我们都抽2-3小时作为“技术学习”时间,鼓励大家互相交流、互相讨论、互相提问、多方面解答问题,介绍自身的工作经验。很大程度上提高了员工的技术水平和自信心,进一步提高了员工的工作积极性。
五、在能源管理、降低消耗方面
我们对园区内的公共电气设备、设施进行摸底排查,找出节能降耗的方法,对需要且能够改进的设备、设施作出节电改造方案或建议,逐步进行改造:
1、将楼内通道照明、大厅照明、电梯厅照明及步梯间照明等分出白天和夜间照明;在保证整体照明需求和造型完整有序的前提下,尽量减少灯具使用数量,如将三管或双管灯改为单管照明,改连排灯照明为隔灯照明方式等。
2、对大功率机电设备加强巡查,确保电机处于良好的运行状态,提高效率。加大控制设备的维护,减少大功率设备的超停次数,降低功耗。
3、对e栋空调机组加装计量表,增大电量核算的准确度,减少公用电量的分摊。
4、做好修旧利废工作,对更换出的文件、灯具、镇流器等进行维修,通过更换零件或重新拼装等方式修理旧件,减少新件的使用。
六、弱电设备维修工作
1、更换物业办公用电话交换机,重新调整号码分配和布线工作
2、对楼内弱点竖井进行了全面清洁、整理工作
3、配合电信公司进行设备的安装维修和保养工作
七、环境卫生和设备卫生方面
将园区内的公共设备设施分为公共责任区和个人责任区,每个责任区都有专人负责。每日都要清洁公共区域内的卫生和设备的卫生。定期清洁个人管辖范围卫生并定期检查,保证配电室内和设备间的设备干干净净,设备无油渍、卫生无死角、保证设备正常运行。
一年来,工程部的全体员工尽心尽力地为园区做了大量的工作,不论是分内还是分外的工作都能积极主动的去做,但是有些工作还是存在不足,与公司的要求存在差距。我们将在今后的工作中,认真的去弥补不足,进一步提高每位员工的思想素质及个人的技能,为公司的发展做出最大的贡献。篇五：万科实测实量工作总结
万科金域蓝湾二期工程
实测实量工作总结
上海家树建筑工程有限公司 万科金域蓝湾项目部
实测实量工作总结 2012年即将结束，但是我们的工作还没有结束，我们需要不断的努力才能得到更好的成绩;因此需要我们学会总结，现在我将本年度的工作情况总结如下：
一、思想认识 在过去的一年我们上海家树特别重视实测实量，我们知道通过实测实量可以直接体现工程的质量优良合格；从砼结构开始测量墙体的垂直、平整可以反映出工程的质量，我们特别重视；我们知道砼结构墙体垂直、平整度不好会直接影响到以后的抹灰工程，会导致以后抹灰成型房间墙体的垂直、平整、方正、开间不好；如果砼结构的顶板极差超过允许误差15mm，会直接影响到以后的净高。由此不难看出实测实量的重要性；
上海家树项目部管理人员在认真学习万科实测实量操作指
导（a5版），同时端正自己态度进行实地实测实量，我们保证数据的正确性、真实性；我们需要测量数据反映出工程质量，我们需要实测数据来总结、分析施工质量。我们总公司也特别重视实测实量，我们经常在一起学习讨论怎样做好实测实量，经常对我们进行培训；我们特别重视万科实测实量季度检查，通过万科集团对我们的实测我们知道自己工作的成绩；我们从事实测实量的需要做到“做简单而不是复杂，做透明而不是封闭，做规范而不是权谋，做责任而不是暴力（万
科集团的方法论）；”我觉得说得很有道理：实测实量做好需要做到简单而不是复杂，要做到事倍功半；我们需要真实的实测实量需要透明；在实测过程中我们需要做到规范，我们需要认真测量，而不是做给他人看；在实测过程中需要我们有责任。
二、实测实量
在认真学习万科实测实量操作指导（a5版）的同时，我们需要现场实际测量；实测实量工作看似简单，但是想把这工作做好并不是一件简单的事情；我们需要对每道工序，每个施工过程严格把关控制；从事实测实量工作人员需要做到：
1、态度端正！
2、认真学习万科实测实量操作指导（a5版），知道万科实测项目的 实测项目、实测规范、允许偏差；
3、会使用各类测量仪器来进行测量，同时需要会校核各类仪器；
4、会分析实测数据，根据实测实量我们可以得出施工质量，我们需 要会整改。查出爆点，我们要消灭。
5、我们要勤快、不怕吃苦，需要做到敬业爱业，需要经常实测
6、需要经常技术交底；特别是同户型，我们需要先操作工人交底；
7、学会自检自查——整改
8、要有一套思路，我们实测实量的项目很多，而且每个实测项目是 关系密切的；比如：一方墙平整度爆了，我们整改的同时需要考 虑他的垂直、方正、开间。
三、态度端正
我们上海家树项目部有专门的实测实量小组，我们及时实测施工的每个项目，严格按照万科a5版的要求施工。对施工的每道工序，每个关口严格把关。发现爆点及时处理，以保障施工的质量；严格要求自己，端正态度，认真仔细测量，实事求是，保存实测数据的真实性，正确性；我们以数据说话，以成绩反映施工成绩；我们经常一起讨论测量方法，不断改善，我们相信成功属于有所准备的人。万科金域蓝湾上海加树项目部一起努力，一起奋斗，我们也不断得到进步！每次为迎接万科季度检查，我们会不断自查自检，希望零爆点，没有最好，只要更好。
一、公司组织架构1．总部的职能万科由于多城市开发的需要，逐步形成了目前的地产化总部，总部不仅在拿地方面起到了对公司整体资源配置的枢纽作用，同时在总部设置了工程、设计、成本的相关部门，对分公司的对口部门进行管理、支持，对发挥集团资源优势、降低操作成本起着重要作用。目前万科总部职能部门进行的集团统一采购工作、设计标准化工作、成本信息化建设、网上采购工作，都走在同行前列，尤其是集团统一采购，充分体现了规模经济优势，对成本降低起到显著作用。相比之下，中海的大陆总部更接近投资型总部，仅在规划设计、营销管理上对分公司有管理职能，总部没有工程成本管理的职能，没有体现规模优势。奥园做为刚开始进行多城市操作的新兴企业，总部的组织架构比较模糊，网上公开的资料显示，广州奥园、上海奥园、北京奥园仅是投资方相同的完全独立的`三家企业，没有万科的规模优势。2．分公司的组织架构：在分公司的组织架构方面，中海有专门的物资部、奥园有专门的装修部，在设计部、成本部、工程部、项目部及招标小组的组织架构上，万科、中海、奥园基本相同，都实现了经济、技术分部门管理。施工单位出身的深圳中海特别重视材料设备的采购，专门设置了物资部，对材料的控制力度强于万科，如大宗的材料：钢筋、水泥、商品砼均采用甲供的形式（中海成都公司例外）。材料甲供的好处在于能够以较低的价格得到品质更有保证的材料，缺点是增加了甲方的人力成本、对甲方的材料专业能力、管理能力要求较高。为了实现最大限度的成本降低，将成本按照不同专业、不同材料逐一分解，对每一种材料均找到合理的控制方式，是中海成本管理的重点。中海的三大材甲供，在材料成本控制上对万科很有启示。北京奥园在材料设备的操作模式上与万科基本相同，没有设置材料设备部，三大材也没有甲供，但其在精装修住宅开发方面更加具有优势。由于奥园所有的开发项目都是全装修，故奥园对住宅的精装修十分重视，专门设置了装修部。装修从设计到施工均由装修部全过程管理，装修的工程质量得到充分保证，造价也能得到有效控制。万科目前带精装修的项目不多，没有设置装修部，往往是土建工程师或设计师兼职负责装修的现场管理，但随着精装修住宅开发比例的增加，万科目前的架构形式就较显得较粗放，不够专业，北京万科星园精装修工程中就已经出现了变更签证较多、结算久拖不决的现象。在带精装修的项目上，奥园装修部的设置可以给我们的装修成本管理上有一些启示。3．监理公司的设置万科与奥园均采用社会监理的形式，但中海有自己的监理公司，采用自行监理的模式，与社会监理相比，自行监理更加尽职尽责，这也是中海工程管理水平强于万科的一个重要原因。
一、现场销售基本流程
流程一：接听电话
1、共性：
（1）接听电话时态度和蔼，语音亲切。主动"您好！万科XXXX(楼盘)，请问有什么可以帮到您的？而后开始交谈。
（2）有判断客户类型的举动：请问您之前了解过我们这个项目，或者打过我们电话吗？
（3）在与客户交流中销售人员基本能够应扬长避短，在回答中将产品卖点巧妙地溶入。
（4）在与客户交谈中，能够设法取得想要的资料：客户能够接受的价格、面积、格局等对产品有具体要求的资讯。包括：认知途径等。
（5）在整个与客户交流沟通的过程中有约客户来现场看房的举动。
2、差异性：
（1）城阳：魅力之城(销售代理公司：新联康)接听电话时态度匆忙、冷淡，无询问客户详细信息的举动（2）城阳:城市花园（销售代理公司：新联康）
接听电话时态度热情、友好，有询问客户详细信息的举动。后续马上发短信到客户手机上，详细介绍自己与项目位置。让人觉得非常的亲切（3）大山:金色城品（销售代理公司：思源）
接听电话时态度热情、友好，有询问客户详细信息的举动。后续马上发短信到客户手机上，详细介绍自己与项目位置。让人觉得非常的亲切（4）蓝山、万科城均未致电 流程二：迎接客户
1、共性：
（1）所走的万科这几个楼盘，多半当客户进门时，置业顾问反映都比较的冷淡。无积极沟通、询问的举动。
（2）通过随口招呼，有区别客户真伪的动作。发现不是目标客户群体时，通常会非常的冷淡与漠视。不做详细的接待与介绍。
2、差异性：
（1）城市花园（销售代理公司：新联康）
进入售楼处后，无人主动上前接待（接电话、前台人员沟通）（2）魅力之城（销售代理公司：新联康）进入售楼处后，半天才有人主动上前接待（3）金色城品：（销售代理公司：思源）
进入售楼处后，客户主动上前询问，后有置业顾问接待（4）蓝山：（销售代理公司：新联康）
进入售楼处后，客户主动上前询问，良久才有置业顾问接待，且态度冷淡（5）万科城：（销售代理公司：思源）
进入售楼处后，置业顾问主动上前询问，并热情接待。流程三：产品介绍
1、共性：
（1）能够主动交换名片，相互介绍，了解客户的个人资讯情况。（2）五个项目部，基本上有按销售现场已经规划好的销售路线，配合沙盘、模型、样板间等销售道具，对项目总体规划进行基本介绍（地段、环境、交通、生活机能、产品机能、等）（3）讲解过程中，态度基本良好
2、差异性：
（1）城市花园（销售代理公司：新联康）
讲解不耐烦，一直在做试探的举动，只做了项目总体规划的基本介绍，其它并无详细介绍。并一直在做“向外推客户”的举动（建议去魅力之城）（2）魅力之城（销售代理公司：新联康）置业顾问热情接待、讲解，但并不详细、细致（3）金色城品：（销售代理公司：思源）
置业顾问热情接待、并按销售流程进行细致、耐心的详细讲解。（4）蓝山：（销售代理公司：新联康）
置业顾问接待态度冷淡、不耐烦、只做了项目总体规划的基本介绍，其它并无详细介绍。并一再强调我们不缺少客户。200多套房源，客户登记已达4000多人。造成客户情绪十分反感。
（5）万科城：（销售代理公司：思源）
置业顾问热情接待、并按销售流程进行细致、耐心的详细讲解 流程四：购买需求的洽谈过程
1、共性：
（1）基本上能够主动倒茶寒暄，引导客户在销售前入座。（饮料可供选择，白水、茶、橙汁、咖啡等）（2）在客户未主动表示想选择什么样的房型时，没有作试探性推荐介绍的举动。（3）根据客户所喜欢的单元、房型，有在肯定的基础上，作更详尽的说明这一举动。
（4）针对客户疑惑点，进行相关解释，帮助其逐一克服购买障碍。（5）适时制造现场气氛，强化购买欲望。
（6）均没有进行逼定的举动。只是一味的分析与强化购买气氛（7）非常注意判断客户的诚意、购买能力和成交概率
2、差异性：
（1）城市花园（销售代理公司：新联康）
讲解不耐烦，一直在做试探的举动，无后续房型等的详细讲解。有针对客户疑惑进行解答的举动。但并无就此延伸、展开话题。并一直在做“向外推客户”的举动（建议去魅力之城）
（2）魅力之城（销售代理公司：新联康）
置业顾问热情接待、讲解，但并不详细、细致。有针对客户疑惑进行解答，并耐心讲解
（3）金色城品：（销售代理公司：思源）
置业顾问热情接待、并按销售流程进行细致、耐心的详细讲解。并能够对客户在沟通过程中所出现的问题与疑虑，详细讲解，并展开话题，挖掘客户的需求，且提出自己根据客户需求提出解决方案，引导客户的需求。（4）蓝山：（销售代理公司：新联康）
置业顾问接待态度冷淡、不耐烦、只做了项目总体规划的基本介绍，其它并无详细介绍。并一再强调我们不缺少客户。200多套房源，客户登记已达4000多人。造成客户情绪十分反感。整个沟通过程十分别扭，感受置业顾问一直在俯视客户。（5）万科城：（销售代理公司：思源）
置业顾问热情接待、并按销售流程进行细致、耐心的详细讲解。并能够对客户在沟通过程中所出现的问题与疑虑，详细讲解，并展开话题，挖掘客户的需求，且提出自己根据客户需求提出解决方案，引导客户的需求。前后接触了两位置业顾问，均十分热情与耐心。流程五：带看现场
1、共性：
（1）基本上能够结合样板房现况和特征，边走边介绍。
（2）按照户型图进行讲解，让客户切实感觉自己所选户型适合自己的需求。（3）综合起来看，几个楼盘的讲解并不十分到位（详见差异化分析）
2、差异化：
（1）城市花园（销售代理公司：新联康）无样版间
（2）魅力之城（销售代理公司：新联康）
开始置业顾问热情接待、讲解，但并不详细、细致。有针对客户疑惑进行解答，并耐心讲解。后接到一个电话后，将客户扔在体验区，后一直不见人影。（3）金色城品：（销售代理公司：思源）
置业顾问热情接待、并按销售流程进行细致、耐心的详细讲解。并能够对客户在沟通过程中所出现的问题与疑虑，详细讲解，并展开话题。详细介绍样版间的构造与机能
（4）蓝山：（销售代理公司：新联康）置业顾问接待态度冷淡、不耐烦、讲解潦草、敷衍（5）万科城：（销售代理公司：思源）
置业顾问热情接待、并按销售流程进行细致、耐心的详细讲解。并能够对客户在沟通过程中所出现的问题与疑虑，详细讲解，并展开话题。但并未就样版间的构造与机能进行详细讲解 流程六：填写客户及反馈资料
1、共性：
（1）在沟通基本完毕时，有请求客户填写 看房服务信息卡（附卡）（次确认客户信息的举动。
2、差异化：
（1）城市花园（销售代理公司：新联康）无填写客户及反馈资料的举动
（2）魅力之城（销售代理公司：新联康）无填写客户及反馈资料的举动
（3）金色城品：（销售代理公司：思源）有填写客户及反馈资料的举动
（4）蓝山：（销售代理公司：新联康）无填写客户及反馈资料的举动
（5）万科城：（销售代理公司：思源）有填写客户及反馈资料的举动 流程七：暂未成交
1、共性：
2）有再（1）将销售海报等资料备齐交给客户，让客户仔细考虑，但没有让客户帮忙进行楼盘宣传的举动
（2）有再次告诉客户联系方式及姓名，以便联络的举动。（3）对有意客户再次约定看房，但无具体时间约定。2差异化：
（1）城市花园（销售代理公司：新联康）自己拿的销售海报等资料
（2）魅力之城（销售代理公司：新联康）无销售海报等资料的递送
（3）金色城品：（销售代理公司：思源）
置业顾问主动将销售海报等资料整理整齐，并装在万科特有的宣传袋内（4）蓝山：（销售代理公司：新联康）自己拿的销售海报等资料
（5）万科城：（销售代理公司：思源）
置业顾问主动将销售海报等资料整理整齐，并装在万科特有的宣传袋内 流程八：送客
1、共性：
（1）提醒客户带好东西，并替客户拉开大门。（2）将客户送到门口
2、差异化：
（1）城市花园（销售代理公司：新联康）冷淡，并无将客户送到门口（2）魅力之城（销售代理公司：新联康）无人问津
（3）金色城品：（销售代理公司：思源）
置业顾问主动提醒客户带好东西，并替客户拉开大门。（4）蓝山：（销售代理公司：新联康）有送客的举动，但止于销售现场（5）万科城：（销售代理公司：思源）
置业顾问主动提醒客户带好东西，并替客户拉开大门。流程九 ：客户追踪
到目前为止，万科五家楼盘并无户联系、追踪的举动（后附现场流程图表）
二、售楼处功能性分区
1、销售厅环境
主干道至销售厅设置醒目的引导标志 有足够停车位
置业顾问着工作装并配带工章 内部环境干净整洁、布置舒适 洗手间干净、无异味，沙盘模型干净完好 资料充分、摆放整齐
公示证照齐全放置于配目位置 合同范本公示放置于配目位置 投诉渠道指引牌放置于醒目位置 阳光宣言公示牌放置于醒目位置 背景音乐明快、让人放松
2、样板房环境 样板房干净整洁 放置参观须知及户型图
温度调节适宜（金色城品，其中一间样版样，空调坏了）所有灯光照明开启
设置换鞋套座位，并提供足够的鞋套，并且鞋套非一次性，环保
?用地红线和建筑红线。（此种错误很少发生，但一旦发生，影响重大，一定要细心核对，切记、切记）。
?许多用地范围往往把市政路的一半包含在里面，实际上这是征地范围，真正的可用地范围应该从道路红线开始。
?工程开始前，尽量收集以下资料，越详细越好： a、地形图；
b、基地周边已有道路和规划道路平面、纵断面、横断面； c、基地雨污水排放市政接口位置，以及接口处管底标高；
d、基地周边如果有河流、湖泊，那么别忘了当地的防洪要求；
e、基地如果有建筑限高要求，那么请确认是限制建筑物的绝对高度还是相对高度；
f、现场对基地踏勘下,有没有架空电缆、埋地电缆或者其它市政的管线存在，需要保留的东西等等； „„
?别轻易作出判断和承诺，不到万不得已的时候，对基础资料一定不能放弃。?对地形图上各表达内容应有清楚的了解,简单说就是要掌握地形图图例。?对市政设计道路图纸内容应有识图的能力。
?注意坐标系统和高程系统。也许地形图是一套坐标系统和高程系统，到了市政道路和市政管网又是一套坐标系统和高程系统，这个时候要小心了。?建筑物定位坐标。（没有好的方法，认真作吧）
?别把小区道路紧紧的贴在用地红线上，给围墙和挡土墙留点地方。?挡土墙不是什么好东西，能不设尽量不设。
?如果严格控制，挡土墙的基础也是不允许出用地红线的，所以一定要留出足够的场地来。?景观设计时，别随意种大树，地底下还有设备管线呢，树很难成活，管线也得玩完。?对“自家”场地的设计，最好不要影响到周围其他“邻居”，和平共处是一件好事。?如果有发展商提出“先铺管线，然后修路，之后种树，最后盖房子”，千万别答应下来，有过很惨的教训，如果你不信，可以试试。
?如果是满铺地下室，那么要考虑其他附属设施的设置，如化粪池、垃圾站、煤气调压站等等。?幼儿园、学校的占地面积要作够，不要把小区道路也“圈”进去，将来是要设置围墙的，那路还怎么走？
?总图绘制时，一定不能用假尺寸，否则后果不堪设想。
?如果对已经存在的道路进行改造设计，那么请注意路下面是不是还有隐藏的管线存在。
?在一些地区，扩初审批时，是需要提供“交评”意见的，也就是交通分析，我们是作不了的，要提早让甲方委托有资质的单位来做。
?对地形图截取时，一般应保留红线外50-100米的距离，可以准确反映出周边建、构筑物和地形高差关系。
?防洪非常重要，建筑物应避让冲沟、泄洪道。
?绘制总平面图时，一定在世界坐标系内进行绘制，避免不必要的麻烦和错误。第二部分：竖向篇
?竖向设计的基本任务：
选择场地竖向布置形式，进行场地地面的竖向设计；
确定建筑物室内外地坪标高，构筑物关键部位的标高，广场和活动场地的设计标高，场地内道路标高和坡度；
组织地面排水系统，保证地面排水通畅，不积水；
安排场地的土方工程，计算土石方填、挖方量，使土方总量最小，填、挖方接近平衡，未平衡时选定取土或弃土地点；
进行有关工程构筑物（挡土墙、边坡）与排水构筑物（排水沟、排洪沟、截洪沟等）的具体设计。
?场地与市政路相接时，接的是市政路边缘，而不是中心线，相接的坡度不能大于3%。基地红线与道路之间过渡的人行道和绿化带可不是由我们说了算的，相接坡度过大，等同于设置了一道“堤坝”，市政是不允许的。
?对基地与市政接口处标高一定核准。
?场地很平或者低于周边市政道路时，竖向设计时要注意基地最远点雨污水是否能通过重力自流到达市政管线，请设备专业核对下，是不错的选择。
?对地下室顶板的覆土厚度，除了关注整体，还要关注“不起眼”的地方，当所有的设备室外管线都从这个地方经过时，你就开始省悟了。
?道路最好有一定的纵坡度，不要总使用最小值，在雨季，道路积水的感觉不好。
?如果基地足够大，那么对道路的要求就比较高，不要随意或很短的距离就设置变坡点，锯齿形的道路，大多数人不太喜欢。
?如果基地地势较低，周边地形又较高，那么要注意截洪渠和排洪渠的设置，至于设在红线内还是红线外，要看政府审批部门的意见，不可擅自决定。
?基地如果与市政道路之间需设置挡土墙，那么请保持在一定的高度内，街道两边的形象很重要。（有没有看过街道两边的陈旧建筑只粉刷一面墙）
?在山地建设中，建设单位一般很重视土方量，所以当你给甲方提供参考数值时，最好一次比一次小，如果一次比一次大，会有人不高兴的，至于怎么小，自己想办法了。
?如果基地内收集的雨水是排入河流或湖泊的，那么要注意河流湖泊的最高洪水位，否则雨季里，也许水会倒流的
?架空高压电缆有高压走廊，相信这条“地球人”都知道，但是还有一个，场地竖向设计时，要注意与高压线的垂直距离，否则下面站个人，生命会受到威胁的。
?给甲方提供临时道路进行前期场地开挖时，除了避开地上的东西，地下的东西也别忘了，如果路下面正好有地下室，那么你知道怎样来开挖吗？反正我不知道。?竖向设计要有“前瞻性”，不仅能满足现状要求，而且当未来条件发生改变时，仍能满足衔接要求。
?在道路交叉口范围内，最好在30-50米范围内，设置不大于2-3%的坡度，急转弯加陡坡最容易发生事故。
?做北方工程要考虑冻土问题，对室外管线的覆土厚度，道路厚度等都有着额外的要求。
?室外管线综合时，如果直埋，场地再怎么紧张，也不可以把两种管线一上一下平行敷设，也许施工单位敢，不过我可没有这方面的经验。
?如果在工程开始阶段，甲方就催要场地平土开挖图，那么在计算时（尤其是地下室部分的大面积开挖），最好不要“一步到位”，挖少了，可以继续挖，如果挖多了，再回填可就麻烦了。?对基地周边规划道路要注意，如果等级较高，我们是设计不了的，不要小看道路那几条线，即使设计出来了，市政也不一定同意，道路改了，总图竖向可就麻烦了。所以尽量让甲方提供规划资料，实在不行，也得弄个“等效替代物”来，万一出了问题，可不是好解决的。
?如果做政府项目，那么许多依据资料可能要由你自己来收集，一些资料可能还在随时变化，这时候要格外小心，也许需要你多索要几次。（第五高级中学，中间阶段由市政院收集的道路资料与最后再次收集的资料在竖向设计上根本就是两回事）
?各地对绿地率的算法和规定有些不同。例如有的地方要求地下室顶板覆土必须达到一定的厚度才可以，对基地竖向也有要求，针对不同的地方，可以事先向甲方了解下。
?当一个大地下室上面有几栋建筑时，如果在扩初阶段已经选了某栋作为±0.00，那么在施工图阶段最好仍将这栋作为±0.00，看过别人的教训，甲方施工了很久，才发现±0.00已经跑了，于是开始跟设计单位“PK”了。第三部分：消防经验总结篇 ?地下室顶板上有消防车道时，当景观设计对建筑总图进行车道改动时，一定不要忘了第一时间通知结构专业。
?消防很重要，再好的方案，消防行不通，那就都不通了，别在视觉上欺骗自己，实际在机子上画画，行不行，一眼就知道了。
?作过一个工程，消防扑救登高面的设置在扩初阶段，消防局同意了，在施工图阶段，消防局反悔了，敢去说理吗？所以最好按“规”办事。
?消防扑救面最好别利用市政道路，否则你得看别人的脸色，再说路边也许还有很多大树，放倒它们也不是一件很容易的事情。
?各地对消防车道和消防扑救登高面的要求不是完全一样的，如上海是15x8米的场地，杭州按建筑高度和层数划分，这一点要了解清楚。
?高压走廊下面有时会有道路通过，那么最好别把这条道路作为消防扑救登高面来使用，万一云梯碰了高压线就麻烦了。
?消防车道的布置不要太“曲折”，也许很“好看”，但不一定好用，时间就是生命呀。
?对于消防车道和登高场地的设置，我们通常是进行整体考虑，但如果项目要进行分期开发建设时，这个时候要注意了，也许甲方会要求各期独立满足消防要求。第一部分：建筑篇 1.消防设计 1.1 ?存在问题：消防车道没有4米宽、没有回车场或回车道、园林种树影响消防车辆。
?解决措施：按照规范执行，消防车道宽度执行规范，消防车回车场如果上部做草坪，下部构造设计必须符合消防车通行要求，园林总图应经建筑设计人员审 核，并报消防部门通过。1.2 ?存在问题：电梯前室开窗面积不够3平方米。
?解决措施：按照规范执行，不够3平方米可加设加压送风井。1.3 ?存在问题：各栋楼之间防火间距不够。?解决措施：按照规范执行。1.4 ?存在问题；楼梯间首层与地下室没有隔开。?解决措施：按照规范执行。1.5 ?存在问题：发电机和消防水泵不在第一期，拖延第一期验收时间。
?解决措施：在一期应考虑完善配套，裙楼不装修、暂时不使用也应先设计消防系统，待施工完成后方可验收。1.6 ?存在问题：消防水泵房没有直通安全出口。?解决措施：按规范执行。
2、设计通病与措施 2.1屋面防水 2.1.1 ?存在问题：广州地区911防水材料质量不稳定
?解决措施：1)选用防水卷材,根据国家规范确定厚度。2)北方地区的别墅，按二级防水等级做两道卷材防水。2.1.2 ?存在问题：保温隔热层隔热层设置位置不明确。?解决措施：1）采用挤塑聚苯板保温材料。
2）北方地区先做保温，后做防水，南方先做防水，后做保温。2.1.3 ?存在问题：天面女儿墙底裂缝渗漏。
?解决措施：300mm以下做混凝土女儿墙。2.1.4 ?存在问题：凸出屋面的管道、井、烟道周边渗漏。
?解决措施：凸出屋面的管道、井、烟道周边应同屋面结构一起整浇一道钢 筋混凝土防水反梁，平屋面标高定于最高完成面以上250mm，坡屋面为完成面250mm。2.1.5 ?存在问题：管道穿越楼板、屋面处渗漏
?解决措施：按规定选用和埋设套管；套管处要用沥青麻丝和防水油膏充填。2.1.6 ?存在问题：屋面西班牙瓦的施工方法设计有两种做法，一种为挂贴，一种为卧贴。但按挂贴施工的别墅屋面大部分有渗水现象。
?解决措施：改为卧贴工艺。如确实因屋面坡度太陡时，卧贴工艺中应增加挂网等加强措施，或将卷材防水层加厚（30mm以上）再采用挂贴工艺施工。具体做法均以各公司地区规范为主。天津地区参照2-5节点。2.1.7 ?存在问题：别墅部分户型设计有暗天沟，但由于设计时此处未采取加强措施，许多屋面出现暗天沟漏水现象。
?解决措施：统一改为明沟,采用2-5节点（附图）。2.2室内防水 2.2.1 ?存在问题：沉箱式卫生间无侧排地漏，使得沉箱内容易积水而形成渗水隐患。而准备补加侧排地漏时，又由于管井面积不够，无法增加立管。
?解决措施：加侧排地漏，北方地区因安装困难可适当加大管井。2.2.2 ?存在问题：沉箱管道井防水套管安装，卫生间设置管道井时，管道井壁（沉箱内部分）厚往往只有8~10cm混凝土墙或者采用砌砖，无法较好地安装防水套管。
?解决措施：建议沉箱管道井壁厚12cm，并且应为钢砼结构，沉箱内部架空，不回填。2.2.3 ?存在问题：浴室墙面渗漏。
?解决措施：柔性防水上返300mm高，以上部份做防水砂浆。北京地区墙根部砼上返120mm。2.2.4 ?存在问题：安装卫生间设备时无法固定且易渗漏。?解决措施：卫生间墙体建议全部采用实心砖。2.2.5 ?存在问题：室内给水管被打穿。
?解决措施：水暖管道尽量避开门口经过，而从门侧穿墙过，剪力墙预留套管。2.3外墙防水 2.3.1 ?存在问题：外墙裂缝渗漏。
?解决措施：外墙是涂料的掺抗裂纤维水泥砂浆。2.3.2 ?存在问题：墙体材料。
?解决措施：同意广州试用加气蒸压混凝土砌块，但应增加相应的抗裂措施(如内外墙批荡挂网，抹灰层加抗裂纤维）。2.3.3 ?存在问题：窗楣、窗台处漏水
?解决措施：窗楣要做滴水线；外窗台要低于内窗台，做足排水坡度；铝合金窗下框要有泻水结构；铝合金窗外边要打防水胶密封。严格执行施工规范。2.3.4 ?存在问题：GRC外装饰构件多，而部分外墙GRC线脚上没有设计挑檐，容易造成GRC构件与外墙交接处出现渗漏水现象，而且GRC构件之间的连接也极易产生裂缝。?解决措施：
1）尽量减少使用GRC，并减少GRC线条的样式。
2）选定供应商后，及时将安装节点提供给设计单位。待设计确认 后方可安装。
3）设计院在图纸中要对装饰线条的排水坡度、滴水槽及不同材料 搭接的防裂措施有所标注。
4）设计部定板中要考虑线条泛水、渗水的问题。5）工程部要认真审核装饰线条的施工方案。2.4地下室防水 2.4.1 ?存在问题：防水材料质量不过关。
?解决措施:采用卷材防水，防水等级及设计执行国家规范。
3、建筑节点通病及解决措施 3.1门窗 3.1.1 ?存在问题：出天面门采用木门，规范不允许。?解决措施:出天面门禁用木门。3.1.2 ?存在问题：采用塑钢门出阳台梁处理不当。
?解决措施：将该梁顶标高降低2-3cm，南方地区采用此节点。3.1.3 ?存在问题：门窗尺寸 1）大样分格尺寸不详。
2）交楼标准中门尺寸与建筑图不符。3）主体完工后,门窗位置尺寸更改。4）门窗开启扇高度,宽度与规范不符
?解决措施：按标准图统一，窗扇尺寸应满足国家规范。3.1.4 ?存在问题：有些楼盘的防火窗设计为上悬窗形式，但按要求必须有自动关闭装置，多次招标厂家均表示做不了。
?解决措施：结合方案考虑，尽量采用固定窗 3.1.5 ?存在问题：由于甲方考虑成本因素，准备取消一些楼盘的门窗钢附框，但取消钢附框后，会导致结构完成后门窗洞口无法及时收口，对工程进度影响极大，而且也极易造成铝框的污染、破坏。
?解决措施：总承包核算费用后，报总部审批。3.1.6 ?存在问题：当电梯在首层，秋冬季风力很大时，电梯厅门关不到位，需要外力才能关上；设计时应考虑大堂电梯避风，电梯门开关自如。如：绿洲小区塔楼的电梯，在大堂打开门时会出现此种现象。
?解决措施：同意，采用其做法。3.2栏杆 3.2.1 ?存在问题：铁艺、铁花、防护栏杆大样不齐不能做为施工依据。?解决措施: 1)由韩建提铁艺铁花大样图库资料供，设计人员选择。2)设计公司设计大样图。3.2.2 ?存在问题：栏杆高度小于1100。?解决措施: 按规范执行。3.2.3 ?存在问题：阳台栏杆的预埋件在主体施工时因没有栏杆的立杆间距而无法预留，在安装时又不允许打膨胀螺丝，造成要打掉结构。?解决措施:设计确定间距及大样图。3.2.4 ?存在问题：阳台镀锌钢管油漆脱落、生锈。?解决措施：设计必须明确相匹配的油漆(瓷漆)3.2.5 ?存在问题：室内飘窗台护窗栏杆的设置问题。?解决措施：由标准化设计小组统一制定标准图。3.2.6 ?存在问题：根据住宅设计规范：外窗窗台距楼面、地面的净高低于0.8米时，应设有防护设施，所有窗台高度低于0.8米的开启窗，应设置安全护栏。现管辖小区，飘窗内的护栏高度偏低，儿童易撞碎玻璃摔下，建议增高护栏高度。?解决措施：按规范执行。3.2.7 ?存在问题：天台、平台各户型之间设有防护栏杆，防止外来人员穿过确保安全；由于窗户推拉门不能封闭，也没有防盗装置，多个楼盘均出现，从业主家平台推拉窗处进入室内，造成失盗的事件。
?解决措施：同意，设计中充分考虑。3.2.8 ?存在问题：小区的景观水池边，应增设防护栏，以防儿童及老人滑倒摔下。?解决措施：不采用其做法。3.3装饰细部 3.3.1 ?存在问题:走道管井门面贴磁砖。
?解决措施:由装饰专业出大样,确定颜色。3.3.2 ?存在问题：室内木质柜与墙体接合处理不当。?解决措施:由装修处理。3.3.3 ?存在问题：卫生间、厨房墙面地砖的规格太大，易空鼓、损耗大。?解决措施：建议墙砖不宜太大，应不大于500×500，且不用玻化砖。3.3.4 ?存在问题：墙面地面砖采用斜贴,损耗大。
?解决措施:在交楼标准中，明确尽量不使用斜贴。3.3.5 ?存在问题：橱柜验收不合格，导致煤气工程验收不合格。
?解决措施：执行规范。设计和施工时在煤气软管和煤气表放置的封闭空间预留透气孔，安装透气板。3.3.6 ?存在问题：电梯的门坎应高于地面，门坎与地面应有一个合理的坡度，防止水倒灌入电梯井内，影响电梯的运行。
?解决措施：同意，采用其做法。3.4屋面工程 3.4.1 ?存在问题：斜屋面坡度太大。
?解决措施：在不影响设计效果的情况下，尽量减缓坡度。3.4.2 ?存在问题：单体采暖预留管道：由于楼板厚度限制，使得预留采暖管道高出混凝土保护层管道交叉处，高度超高，不得不剔楼板。
?解决措施：采暖管道留槽走明管，并且给行销部一个合理 的解释。3.4.3 ?存在问题：是否采用混凝土天沟---品牌成品集水系统。?解决措施：结合立面局部使用。3.4.4 ?存在问题：施工单位经常提出屋面找坡材料的变更要求。?解决措施：由韩建提出几种材料做法，由设计公司选定。3.5抹灰工程 3.5.1 ?存在问题：多联排别墅露台分户墙因雨水和灰尘的影响形 成“泪痕”。
?解决措施:设计要增设滴水线。3.5.2 ?存在问题：我司地下室顶棚的设计做法基本是选用88J1-1图集的棚61做法，在保温板上直接刮2mm耐水子，很容易产生质量隐患（仅限北京地区使用）。
?解决措施：需设网格布，新建工程室内地下保温顶棚做法：参照88J2-9，棚26-W。3.5.3 ?存在问题：我司室内顶棚做法一般都选用88J1-1图集的棚
8B、棚9B做法，为水泥石灰砂浆抹灰，这种做法现在很少用，很容易产生质量和安全事故。?解决措施：采用刮腻子抹平，取消抹灰做法。3.5.4 ?存在问题：外墙石材铺贴的构造做法是否结合北方地区的保温做法。?解决措施：同意。3.5.5 ?存在问题：已交付使用水泵设备房的地面、地面均为水泥毛坏墙面、地面。应按卫生防疫站核发二次供水卫生许可证的标准设计（应将墙面、地面、排水沟内铺设墙、地砖），避免再次进行设备房的改造时，影响正常供水，并污染水泵房设施。?解决措施：同意，采用其做法。3.6墙体工程 3.6.1 ?存在问题：有些地下室的隔墙也设计为轻质隔墙板，但由于地下室的层高（特别是地下一层）都较高，均大于3.3米，而轻质隔墙板的高度不能超过3.3米，否则会造成裂缝甚至断裂的危险。
?解决措施:建议地下室隔墙考虑改为砌块。3.6.2 ?存在问题：有的剪力墙门垛设计过小，造成门套无法安装。
?解决措施：以后的门垛应不少于10公分（但应保证结构需要的尺寸）。3.6.3 ?存在问题：剪力墙与窗侧边的距离太小，但是图纸仍然设计砌体结构，增加施工难度，又容易产生裂缝。
?解决措施：参见结构篇1.1.4条 3.6.4 ?存在问题：grc轻质隔墙板裂缝。
?解决措施：除板缝铺设玻纤网格布加强外，还需满铺玻纤网格布。3.6.5 ?存在问题：电气预埋图纸尺寸应尽量留余量，如配电箱等，由于有时招标时间较土建进度滞后，如不综合考虑各厂家设备尺寸提供相应预留尺寸，将造成浪费。?解决措施：同意。3.7楼地面结构 3.7.1 ?存在问题：非沉箱卫生间的降板原来均为3cm，使得卫生间内外高差不足，造成卫生间地面找坡很难施工，特别是门口处，很容易与外地面平甚至高于外地面，如果要保证有高差，又容易造成坡度不够，产生积水。
?解决措施:地漏旁边楼板可再降低，具体在结构图中加以标注。3.7.2 ?存在问题：单体采暖预留管道：由于楼板厚度限制，使得预留采暖管道高出混凝土保护层管道交叉处，高度超高，不得不剔楼板。
?解决措施：采暖管道留槽走明管，并且给行销部一个合理的解释。3.8综合类 3.8.1 ?存在问题：住宅厅房应考虑各室的空调机位，便于室外机的安装、维修、机座应考虑容积宽阔，大功率室外机也可以安装。室内机和室外机平台相距过远，避免室外连接管路过长，影响楼宇的外立面美观。
?解决措施：同意，设计中充分考虑。3.8.2 ?存在问题：烟道设计时，应考虑厨房内管线的避让；现管理 的楼盘有管路在烟道的出风口处通过，造成无法安装排风管。如：帝景、骏中区的户型均有此现象。
?解决措施：同意，设计中充分考虑。3.8.3 ?存在问题：别墅平台、平台应预留太阳能热水器的机位。现管理小区的业主自装太阳能热水器具越来越多，也符合国家节能趋势，为便于管理，建议设计时考虑机位统一放置。?解决措施：不采用其做法。3.8.4 ?存在问题：设备设备房应预留承重钩（如：水泵房、消防泵房、采暖机房、锅炉房、电梯机房等设备的天花内预埋挂钩），便于重型的机械设备拆装维修。
?解决措施：同意，采用其做法。由设备专业提供土建设计条件，由结构专业出图。3.8.5 ?存在问题：消防中控室、闭路电视监控室不应设置在地下室，应安排在首层，且同一个房间内，便于管理及提高工作效率，减少值班人员，降低运行成本。?解决措施：同意，采用其做法。3.8.6 ?存在问题：小区各户型内的管道竖井，应预留检查口，减少维修时对业主的影响，方便维修。?解决措施：同意，采用其做法。3.8.7 ?存在问题：小区的路灯基础应考虑梯形墩设置，一来稳固，二来避免周边混凝土高出路灯基座，绿化无法覆盖。
?解决措施：同意，采用其做法。3.8.8 ?存在问题：现管理的小区，有车通过的路面、广场采用广场砖铺设，应重后砖频繁跷起、破裂，维修率较高。
?解决措施：设计时应考虑铺设较大的、负重的道路专用砖。3.8.9 ?存在问题：燃气控制阀应设置在专用设备房内，以免造成人为的停车故障。如:帝景小区各楼内的燃气阀,被安装在公共通道开放外露。?解决措施：执行燃气设计规范。3.8.10 ?存在问题：各楼栋大堂玻璃门采用对角装饰夹,配廉价地弹簧，不适合北京地区风大的使用环境，被损率达到60%，应采用类似麦当劳大门设计方案，既带框玻璃门配优质的闭门器。?解决措施：同意，采用其做法。3.8.11 ?存在问题：配电室现安置在地下室，地面应高于楼道的地面或在室内门口制作防水台阶。?解决措施：同意，采用其做法。3.8.12 ?存在问题：空调孔板设计不详。?解决措施：
1）客厅出阳台空调孔与阳台水落管冲突，必须孔边距墙边200。
2）空调出阳台出墙或空调出厨房后阳台，各距 墙边100，转弯半径不够。3）客厅空调板宽1000，应为≥1100。3.8.13 ?存在问题：燃气热水器设计不详。?解决措施：
1）挂热水器部位800宽墙均应实墙砌筑。
2）阳台安装燃气热水器时一下要挂热水器的实墙600宽。3.8.14 ?存在问题：家具布置
1）每一个房间均需布置（工人房、杂物房经常漏画）。2）厨房灶台及洗菜盆，排烟井布置随意。?解决措施：设计充分考虑。3.8.15 ?存在问题：预留孔洞不全。?解决措施：
1）建筑图标明楼梯间正压送风口。2）强、弱电箱预留孔必须标出。3）各种排水管，雨水管必须标出。4）燃气热水器直排孔必须标出。3.8.16 ?存在问题：复式有退台时，则复式下层室内层高不定。
?解决措施：复式有退台时，则复式下层室内层高应为3.2米。3.8.17 ?存在问题：飘窗台100厚侧墙应为砼墙，图示应深黑。?解决措施：同意。3.8.18 ?存在问题：转换层 1）卫生间沉箱易出问题，转换梁偏出卫生间墙。2）各种下水管与转换梁冲突。
3）有室外露台时，需考虑解决室内高差问题。?解决措施：设计充分考虑。3.8.19 ?存在问题：小区园林道路由于路牙与路面平齐，且绿地高于路面，很容易被绿化用水污染路面。建议设计时提高路牙。
?解决措施：同意，采用其做法。3.8.20 ?存在问题：地下车库的电梯大堂要与首层大堂一起进行装修设计，车库与地下大堂应整洁，明亮，与小区整体的档次相合。?解决措施：同意，采用其做法。3.8.21 ?存在问题：车库的坡道长、面积大、拦水沟少；雨季来临时，易造成雨水涌入车库。?解决措施：设计考虑增加拦水沟或阳光棚。第二部分：结构篇
1、因施工原因造成问题 1、1部门、专业间配合类 1.1.1 ?存在问题：女儿墙、沉厕管井侧墙、屋面天窗壁等，大多是在钢筋砼板上为砌筑的砖或砌块墙体，砌体和砼两种不同材料界面处易形成裂缝，造成漏水。
?解决措施：所有建筑要求做泛水处，均采用现浇砼泛水，泛水高度如建筑无特定要求的，按200高。1.1.2 ?存在问题：梁与板砼强度等级不同，施工不便。?解决措施：同时浇筑的梁、板砼强度等级应一致。1.1.3 ?存在问题：地下室后浇带要在至少60天后方可浇筑，但地下室外墙的防水及基坑回填工程却需要先行施工，如何处理。
?解决措施：地下室外墙后浇带处，在外侧设一通高预制钢筋砼板，该板置于地下室外墙防水层内侧，建筑设计需考虑该处的防水 做法，结构设计需考虑该板在后浇带尚未浇筑前用于拦挡回填土。1.1.4 ?存在问题：有些墙垛的尺寸太小，不便于砌筑且质量不宜保证。
?解决措施：与砼墙、柱相连的墙垛尺寸≤120×120或某一边长小于120时，采用现浇砼墙垛。1.2解决现浇砼楼板裂缝类 1.2.1 ?存在问题：屋面板砼强度等级偏高，易产生裂缝而漏水。?解决措施：屋面结构砼强度等级尽可能≤C25级。1.2.2 ?存在问题：地下室底板砼强度等级偏高，易产生裂缝而漏水。?解决措施：施工周期较长的大体积砼（如地下室底板、外墙等），设计时宜考虑砼的后期强度，可采用不少于60天龄期的砼强度。1.2.3 ?存在问题：地下室底板及侧墙后浇带新旧砼界面处易产生裂缝，经常出现渗漏。
?解决措施：后浇带接缝处应做成企口；主筋在后浇带处按断开处理；采用膨胀止水带。1.2.4 ?存在问题：现浇砼板内预埋PVC电管时，砼板经常沿管线出现裂缝。?解决措施：钢筋砼板中预埋PVC等非金属管时，沿管线贴板底（板底主筋外侧）放置300宽φ1.0×10×10钢丝网片。1.2.5 ?存在问题：现电梯间前室有大量设备管线暗埋在砼板内，造成结构隐患，易出现裂缝。?解决措施：预埋管线非常多的板（如高层建筑电梯前室等），板厚宜按结构设计所需板厚+30。1.2.6 ?存在问题：屋面等有防水要求的砼板，对裂缝控制要求较严，如何控制裂缝。
?解决措施：有防水要求的屋面板结构砼内添加抗裂纤维。添加量由招标中心或总承包提供中标产品参数，由设计单位确定。1.3防止首层地坪沉陷类 1.3.1 ?存在问题：首层隔墙自身发生沉降，墙身出现沉降裂缝。
?解决措施：首层隔墙下应设钢筋砼基础梁或基础，不得直接将隔墙放置在建筑地面上，不得采用将原建筑地面中的砼垫层加厚（元宝基础）作为隔墙基础的做法。1.3.2 ?存在问题：室外踏步、花台等发生沉陷、变形。
?解决措施：建筑室外配件设计时，应考虑其地基及基础的设计。1.3.3 ?存在问题：室首层地面回填土较厚，回填质量不易保证。
?解决措施：回填时，监理必须到位，加强质量控制及自检措施，在严格按照规范要求进行回土填的前提下，根据实际工程情况，可采取以下加固措施：(1)当回填砂、石、沙等低粘聚力大粒径材料时，不另行加固。(2)当回填土厚＜500时，不另行加固。
(3)当回填土厚500≤且≤2000时，地面长跨小于3000的，在建筑地面做法的砼垫层底部放置φ6＠200双向钢筋网片，网片应锚入或搁置在周边结构上；地面短跨≥3000的，除按上述要求增加钢筋网片外，在垫层底部增设地垄墙，地垄墙与周边结构形成的网格边长不大于3000。地垄墙做法由设计单位出具，地垄墙材料宜采用砌体，与上部的砼垫层的支承关系应有保证。(4)回填土厚＞2000时，采用预制钢筋砼或现浇钢筋砼地面。
2、因设计原因造成问题 2.1部门、专业间配合类 2.1.1 ?存在问题：有时隔墙、填充墙强度不好。
?解决措施：非承重墙的墙体材料强度等级在图纸中应予注明。2.1.2 ?存在问题：钢结构、地基处理等需进行二次设计的由何方负责。
?解决措施：钢结构、地基处理的二次深化设计由总承包负责完成，设计单位必须全力配合，保证工作的衔接。第三部分：设备篇
1、给排水专业(带下划线的为施工问题，其他为设计问题)1.1 ?存在问题：车库应考虑冲洗车辆的给水阀
?解决措施：设计考虑给水龙头并设置相应的排水设施。1.2 ?存在问题：各地块应设计量总表，各支路也应设计量分表，以便寻找漏水点 ?解决措施：由市政设计考虑加设水表。1.3 ?存在问题：水表型号要考虑防水防潮问题 ?解决措施：设计选用符合要求的产品。1.4 ?存在问题：应重视水表计量问题，做到绿化、清洁及各地块均有表计量 ?解决措施：应加强园林设计，设置必要的计量设施。1.5 ?存在问题：沉箱式卫生间无侧排地漏，使得沉箱内容易积水而形成渗水隐患。而准备补加侧排地漏时，又由于管井面积不够，无法增加立管的问题。
?解决措施：建议加大管井的面积，沉箱式卫生间设计侧排地漏。1.6 ?存在问题：沉箱管道井防水套管安装，卫生间设置管道井时，管道井壁（沉箱内部分）厚往往只有8~10cm混凝土墙或者采用砌砖，无法较好地安装防水套管的问题。?解决措施：沉箱内部架空，沉箱管道井壁厚12cm。1.7 ?存在问题：室内给水管被打穿的问题
?解决措施：水暖管道尽量不从门口经过，从门侧穿墙过。1.8 ?存在问题：室内卫生间、阳台排水地漏使用钟罩式地漏，水封易干涸，反冒臭气，传染疾病等的问题
?解决措施：建议设计明确取消钟罩式地漏，采用带存水弯加普通地漏方式。1.9 ?存在问题：楼面给水采用压槽工艺，最大压槽深度1.5cm，而管件最大直径4.5cm容易造成过度压深，压低负筋，引起板开裂的问题。?解决措施：
①有采暖的北方地区，增加板面找平层至5cm ②无采暖的南方地区，管线集中处局部降板处理，户内管管径较小，采用压槽。1.10 ?存在问题：设计图纸未说明塑料给水管压力等级的选用问题。
?解决措施：塑料给水管压力等级较多，应根据设计工作压力选用，选用塑料管时，应
注意压力等级，并选用合适的压力管级。压力等级过高，会造成造价偏高，建议选用的管材压力等级应略高于工作压力，但不应超过一个压力等级范围。1.11 ?存在问题：卫生间地漏排水采用多通道地漏；因为多通道地漏自身高度较高，25CM左右，安装后有可能影响下层吊顶的高度，且多通道地漏是集中排水，容易堵塞。?解决措施：建议不采用多通道地漏，选用一般地漏加存水弯的排水方式。1.12 ?存在问题：设计高层建筑排水立管材质采用三管式U-PVC实壁排水光管；据分析，内螺旋消音管可以满足18层以下高层建筑排水压力要求且减噪效果较PVC光管好。
?解决措施：建议18层以下高层建筑排水立管管材采用两管式UPVC内螺旋消音管，相对综合成本降低。1.13 ?存在问题：水表井设计院未考虑排水系统，结果是容易造成维修管理上的不便。?解决措施：水表井应增加排水设施。1.14 ?存在问题：各户型内的厨房没有地漏，为考虑防水问题，一旦由于水源安装质量或阀门渗漏，就会造成下面的厨房天花漏水；建议厨房地面作防水处理。?解决措施：为业主安全考虑，防止煤气泄露，建议不设地漏。1.15 ?存在问题：电梯底坑与旁边的积水坑相通，常常造成水倒流。
?解决措施：设计师应考虑积水坑内的启泵排水水位在电梯底坑地面以下，并由设计确认水位控制器型号。1.16 ?存在问题：锅炉房内电缆沟与排水沟相通，造成电缆沟积水。
?解决措施：电缆沟不应与排水沟直接连通，电缆沟单独设置集水坑排水。1.17 ?存在问题：部分集水坑内的污水泵，未使用带绞刀或未加装过滤网，造成水泵堵塞烧毁。?解决措施：设计根据具体要求采用代绞刀的污水提升泵或加设过滤网。1.18 ?存在问题：部分地下车库的排水设施不够。
?解决措施：应根据地下室出入口，平面排水情况计算设计。1.19 ?存在问题：某小区未考虑地热水回水管，易造成温泉水浪费，且供热效果不好。?解决措施：建议改用局部双管系统。1.20 ?存在问题：温泉水系统末端温控阀未考虑专门公用电源。?解决措施：由设计单位的水电专业协调，采用专用公用电源。1.21 ?存在问题：给水管道施工基础施工处理随意，以留下隐患。?解决措施：施工时应按规范进行。1.22 ?存在问题：毛胚房交楼阳台和露台的排水地漏是按最终完成面设计，但在业主没有装修前地漏与阳台面还有一定高度，这样雨水不能有效地排除。?解决措施：工程部在施工过程中控制地漏的标高。
2、采暖通风(带下划线的为施工问题，其他为设计问题)2.1 ?存在问题：水暖图纸中的设备表基本上都没有详细列明设备的所有参数，招标前要花大量的时间去找甲方或设计沟通，但往往会拖延好久才解决，严重影响招标工作的问题。
?解决措施：建议建设单位和设计单位及时进行设备选型，列出设备表并标明详细的设备参数。2.2 ?存在问题：部分变配电房的风道、风口小，风量不能满足室内的换气要求。?解决措施：设计需根据不同房间的通风要求，增设排风装置。2.3 ?存在问题：部分管井内的各户暖气分支路较多，供热效果较差。
?解决措施：在满足国家有关技术要求的前提下合理确定供暖分之路，必要时增加立管系统。施工中做好管道的清洗工作，初运行时做好系统的调试。2.4 ?存在问题：北方采暖地区的别墅要考虑冬季无人使用时的泄水装置。?解决措施：设计加设泄气阀，采用吹气工艺泄水。2.5 ?存在问题：室内管径小，容易堵塞。
?解决措施：按规范施工，并须进行管道清洗程序。
3、强电部分(带下划线的为施工问题，其他为设计问题)3.1 ?存在问题：区内路灯灯杆内未设保险。
?解决措施：设计须说明设置短路及过载保护装置。3.2 ?存在问题：（京津新城）大市政与小市政接口处电力工井做法不明确，前期工程均设置手孔井，造成高压电缆进出各块施工非常困难，很难通过。?解决措施：大市政与小市政接口处电力工井根据现场情况按照天津市05系列建筑标 准设计图集05D4中选用不同规格人孔井。3.3 ?存在问题：消防风机、水泵电气控制柜安装，二次控制电路不详细的问题。
?解决措施：消防风机、水泵的电控柜内的二次控制电路应说明与消防报警系统联动如何接口。3.4 ?存在问题：电缆桥架、金属线槽的规格尺寸未标注清楚的问题。
?解决措施：电缆桥架、金属线槽的规格尺寸几标高需标注清楚，不能漏标。3.5 ?存在问题：卫生间等电位连接设计不清楚的问题。
?解决措施：卫生间的等电位连接应根据卫生间的实际布置情况，在平面图中或卫生间大样图中将等电位线路连接表示清楚并画出系统图。3.6 ?存在问题：双电源转换开关（ATS）电路设计前面加两只断路器不统一，转换开关没有用PC级产品的问题。
?解决措施：建议双电源转换开关前面取消两个断路器；按消防要求采用PC级产品，不选用CB级产品。3.7 ?存在问题：IC卡电表设在管井里，不便业主使用，且管井太小的问题。
?解决措施：IC卡电表装在业主便于观察的公共部位，管井空间要考虑设备安装、使用。3.8 ?存在问题：部分园林路灯及车库照明未考虑不同时段的照明需要，造成不必要的浪费。
?解决措施：设计时应考虑采用多路控制方式及夜间值班照明回路。园林照明应采用定时控制器控制。3.9 ?存在问题：户内的总开关比管井内的电源开关容量大，如果用户内电器短路故障时，造成电器开关越级跳闸，造成恢复困难，业主投诉。
?解决措施：户内总开关整定值不应大于上级开关，户箱总开关选用断路器。3.10 ?存在问题：部分户外的配电箱、柜未具备防水功能。
?解决措施：设计应注明IP防护等级，采购时严格按照设计定货。3.11 ?存在问题：电缆线埋深大部分达不到设计要求。
?解决措施：加强监理工作力度，埋深应符合设计要求。3.12 ?存在问题：草坪灯、地灯施工埋深较浅，穿管采用ＰＶＣ防护效果差 ?解决措施：施工时需按设计要求并采用重型ＰＶＣ线管。3.13 ?存在问题： 部分线管预埋处的楼板开裂。
?解决措施：凡是PVC线管通过的地方，板筋下用钢丝网加强，防止开裂；尽量避免线管集中布置，尽可能间隔一定距离。3.14 ?存在问题：地埋管线接头多，易发生故障且难寻找。
?解决措施：保护管内电缆不允许有接头，需做接头时须按施工规范施工。
4、弱电部分(带下划线的为施工问题，其他为设计问题)4.1 ?存在问题：规划设计时应避免弱电箱（包括其他公共设施）在业主院内
?解决措施：在确定规划平面后应及时进行其他专业的设计，规划时预留公共设施的安装位置。4.2 ?存在问题：红外系统在使用中受到庭院围墙中绿化的遮挡，不能达到其真正功效
?解决措施：弱电系统专业公司在设计中红外探测装置设置位置与景观相关专业在施工图出图前进行沟通并确认。以避免外围绿化植物遮挡，保证红外装置防范功能。4.3 ?存在问题：消防报警系统，有些线路没有线号回路编号的问题。
?解决措施：对于总线回路、电源回路、电话回路、广播回路、多线联动控制回路等，每个回路及分支回路均需设计线号，以便于安装调试及维修查线。4.4 ?存在问题：消防梯、客梯轿厢内的紧急呼叫系统，不能作为三方通话使用，现轿厢内的应急电话，因数部应急电话通过一条消防电话线路连通，通话质量不能保证；电话无编码定位，无法确认求救源，并不能实施快速救援；应启用电梯内的紧急呼叫系统，采用屏蔽线路与监控中心或消防中心对号连通，并准确定位，确保通话质量，达到快速救援目的。?解决措施：设计预留管线，满足三方通话，增加带地址码手报并带电话扦孔。4.5 ?存在问题：小区出入口未设可视对讲机，小区入口保安与业主联系不方便，不便于安防管理。?解决措施：小区出入口安装可视对讲主机，以便访客在小区入口与业主联系，并确认准许进入。4.6 ?存在问题：车库内进入各楼的门未设置门禁、可视对讲系统。?解决措施：增加相应的安防系统。4.7 ?存在问题：部分弱电系统（包括消防报警）未设专用防雷保护装置。?解决措施：强弱电系统均增加浪涌保护装置，与防雷保护系统综合设计。4.8 ?存在问题：小区入户电话容量不够，竖井内各户只预留2个号码位，业主报增时无法满足需求。
?解决措施：公寓式建筑在总容量上按每户2.5个号码预留。4.9 ?存在问题：部分的中控消防、闭路电视监视系统包括摄象机未采用集中供电方式，只就近所取电源；在管理过程中发现电源被人为拔掉，导致工作中断。
?解决措施：采用集中供电方式，设备系统应配备应急备用电源（双路互投）。4.10 ?存在问题：住宅入户大堂和电梯轿厢要考虑增加视频弱电线路，可播放营销及其它广告。?解决措施：同意，采用其做法。4.11 ?存在问题：弱电管线施工质量不好，穿线困难甚至穿不过 ?解决措施：施工时须按施工规范进行，管线的配件齐全。
5、综合部分 5.1 ?存在问题：防水——屋面中管道穿越楼板、屋面处渗漏问题
?解决措施：按规定选用和埋设套管；套管处要用沥青麻丝和防水油膏充填。5.2 ?存在问题：设备房缺少大样图的问题
?解决措施：设备房、管井房提供详细的设备平面布置图及剖面大样图。5.3 ?存在问题：水、电、通风空调专业管线冲突。
?解决措施：在地下室，通风空调的风管及管道、给排水管道、电缆桥架、金属线槽、母线槽等须标注其安装位置及高度。5.4 ?存在问题：有时设计选用的设备为独家生产的，如水箱自洁器，可能会加大工程成本或质量隐患的问题。
?解决措施：建议设计选用成熟的通用设备和产品，以利于形成竞争择优选用。5.5 ?存在问题：有的楼盘出现线管在厨房烟道口处通过，造成无法安装排风管。?解决措施：在有可能出现这种情况时设计须标出管线的准确位置并避免冲突。5.6 ?存在问题：低压配电室内的配电柜，未预留基础座
?解决措施：应增设基础座，室内的电缆沟与排水沟分离。5.7 ?存在问题：水泵房（生活水房、中水房）内的排水沟，应满足水箱跑、溢水时的排水量。?解决措施：设计应进行计算，确定合理的排水沟断面尺寸。5.8 ?存在问题：部分水箱的液位控制系统经常出现故障，出现严重溢水情况。?解决措施：选用可靠的液位控制系统，报警信号引到值班室。5.9 ?存在问题：电梯因停电出现困人现象，造成业主投诉。?解决措施：增加自动平层功能（加应急EPS电源）。5.10 ?存在问题：旧楼盘的电梯均采用单控方式，增加了电梯的运行费用和业主的等候时间。?解决措施：采用群控方式。5.11 ?存在问题：电梯机房夏天的室内温度很高，机房内的通风设备不能降低室内温度，造成电子设备不能正常工作。
?解决措施：机房内增加空调机。5.12 ?存在问题：设备房未预留承重钩，不利于重型机械设备的拆装维修。?解决措施：设备机房内按需要预留承重钩（结构增加埋设件）。5.13 ?存在问题：施工破坏管道现象严重 ?解决措施：各种管道应设置标志。【来源】 网页
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