写字楼物业管理处工作总结

写字楼物业管理处工作总结（通用11篇）

写字楼物业管理处工作总结 篇1

xx大厦从2005年11月接管，在公司领导的正确决策及全体员工的努力下，xx大厦项目部的管理工作顺利展开，不断进步和完善。

工作总结：

1、项目管理和团队建设：

xx大厦自接管以来，项目组织结构不断调整，人员逐渐增加，建立了一支团结协作富有战斗力的团队，通过建立健全各项规章制度及对员工的不断培训，使项目的管理工作逐渐完善，基本完成全年工作任务指标，赢得了甲方业主和广大租户的肯定和好评。

2、租户服务：

2006xx大厦入住租户20户，其中16户已入住办公，还有4户正在装修，通过各部门的努力，为大厦租户提供了各项周到的服务，诚心为租户解决实际问题，客户满意率达到90%以上。

3、工程服务：

全年设备运行良好，积极协调施工单位的维保工作，全面彻底地进行设备的维护保养，全年设备完好率98%，无重大设备事故发生，积极为客户服务，维修及时率98%以上，客户满意率95%以上。

4、保安服务：

写字楼物业管理处工作总结 篇2

1 节能技术改造实例

1.1 空调系统节能改造

1.1.1 冷冻机组变频及空调水路群控改造

腾达大厦有三台750冷吨美国YORK单极压缩离心式冷冻机组, 能耗占大厦总耗电20%, 属高耗能设备, 且供冷期间除满足主楼客户正常办公供冷需要外, 还需满足非工作时段主楼5层以下公共区域及裙楼部分商业客户延时供冷需求, 非工作时间供冷机组存在低负荷运行现象, “大马拉小车”, 导致离心机组发生“喘震”, 对机组运行性能产生影响。另各办公房间空调供水管路无独立控制电磁阀, 无供冷需求客户存在“搭便车”的情况。为此, 2008年, 公司对冷冻机组实施节能改造, 增加冷冻机组变频器, 安装YORK变频器后冷冻机组在低负荷运行时, 实际功率远低于其额定功率, 且负荷越低, 实际功率越小, 最低时机组的FLA (满负荷电流) 可降至30%, 通过变频调节, 优化机组启动性能, 延长设备寿命;并于空调水路安装自动控制阀门, 监控中心通过大厦自控系统集中控制空调水路, 实现分区、分时独立供冷, 避免“免费供冷”情况发生。空调水路裙控与冷冻机组变频配合使用, 最高节电率达34%, 年节电70万度。

1.1.2 冷却塔填料更换项目

随着冷却塔使用年限增长, 冷却塔填料存在老化现象, 部分填料脱落, 导致冷却塔的换热能力下降, 影响冷冻机组运行效率。2008年对冷却塔填料进行更换, 更换时选择综合性能好、冷却效率高、亲水性好、吸水率低、材质耐用的填料, 提高了冷却塔运行效率, 有效节约了水电。

1.1.3 冷却塔布水改造

大厦冷却塔原进水管道控制阀门布局不合理, 未按单台冷却塔设计安装单独控制阀, 存在四台冷却塔的进水口同时进水, 水源分布不均匀情况, 冷却水散热效果不佳, 造成能源浪费。2009年加装冷却塔布水器阀门, 通过控制阀门调节冷却塔进水量, 实现均匀布水, 提高运行效率, 改造后冷却塔节能50%, 年节约用电3万度。

1.1.4 冷却水处理药剂更换

大厦原冷却水使用药剂为磷系酸性药剂, 这种药剂主要存在两方面问题:一是需要通过合理排污来控制浓缩倍数, 用水量大;二是一旦浓缩倍数超过允许的范围仍将导致系统结垢。2009年更换为羟基羧酸盐循环冷却水处理药剂, 为碱性药剂, 主要原理是将水中成垢离子和腐蚀性离子絮凝沉淀转化为流动性良好的絮状水渣直接排出系统, 有效防止系统结垢, 排污量减少, 日节水40吨, 每个供冷季可节水6000吨。

1.1.5 空调管路加装阀门

大厦空调系统管路在设计初期未考虑到系统阀门更换和维护问题, 维护空调阀门必须将空调系统水泄掉后方可进行, 大厦出租后大量二次装修空调改造造成水资源浪费。2011年对大厦新风机组供回水管路加装控制阀门, 每次节约空调管路维修泄放空调水500吨。

1.2 强弱电系统节能改造

1.2.1 夜景照明及公共区域照明节电改造

腾达大厦夜景照明系统每年耗电8.8万度, 主楼公共区域照明每年耗电25万度。利用普通灯具在正常电压范围内降低电压灯具照度基本不变的光电特性, 公司于2006年及2009年分别为夜景照明系统和主楼公共区域照明系统安装降压节电器, 年节约用电近9.3万度。

1.2.2 安装远程电表智能采集系统

大厦建设时间较早, 初期无远程抄表系统, 存在电量数据统计不精准, 统计周期长, 人工成本增高等问题。2007年安装远程电表智能采集系统, 实现了分时电价统计、时段电量控制和电量分项计量;对空调冷机、水泵、风机、照明等用电设备加装了远程电表, 实现了对主要耗电设备和系统的分项计量监控。

1.2.3 LED照明改造

大厦地下车场及自用办公区域年耗电26万度, 2011年对大厦地下车场、员工餐厅、自用办公区照明系统进行小功率LED灯具更换改造, 将原有T8 36瓦灯管更换为10瓦和15瓦LED照明灯具, 实现节能降耗。共计更换1070根, 年可节约用电16.4万度。

1.2.4 配电室谐波治理

2008年冷冻机组加装变频器, 实现节能的同时变频器的启用也造成高次谐波的产生, 直接对变压器并联补偿电容器的安全运行造成重大隐患, 无功功率升高。2011年实施配电室谐波治理, 串联7%电抗器治理B4配电室四号变压器谐波, 将普通德力西国产电容器更换为意大利督凯提电力电容器;串联7%的电抗器抑制电网谐波, 将电容器柜的接触器、熔断器及导线更换, 更新为电容补偿控制器。改造后大大降低谐波电流, 无功补偿电容设备正常使用, 功率因数从0.87提升至0.98, 提升12.6%的变压器运行有功功率, 节能降耗的同时保证大厦供电系统安全稳定运行。

1.2.5 夜景照明光控改造

大厦自运行以来, 夜景照明系统开启方式为手动控制和时控开关控制, 手动控制精准度不高。2011年实施夜景照明系统光控改造。公司工程部弱电管理人员自主制定改造方案, 自行施工改造, 于自控系统内增加DDC控制器及光照度传感器, 并对夜景照明控制箱实施改造, 通过光照度与时间程序的结合, 实现夜景照明系统的自动控制。改造后夜景照明系统与楼宇自控系统有效结合, 提高智能化管理水平, 节约人工成本, 节约电能。

1.3 给排水系统节能改造

1.3.1 消防水回流改造

为确保消防系统有效运行, 大厦每季度进行消防水泵带水测试, 期间需排水20立方米;每次大厦新客户入驻装修实施喷淋移位改造, 均需将承租楼层整层喷淋水泄水5立方米。以上均造成水资源浪费。2011实施消防水回流改造, 于泄水口处增加回流水管及阀门, 试泵时只需对阀门进行切换, 水源则回流至消防水箱;并实施喷淋泄水管路改造, 将大厦喷淋泄水管主管路引至中水系统, 实现水资源的循环利用, 避免水资源浪费。

1.3.2 中水系统改造

大厦中水系统自2002年2月投入使用至今已运行近10年, 填料使用时间过长、设备老化, 2011年对大厦中水系统进行改造, 通过控制柜改造、格栅机更换、曝气设备更换、生化池内填料更换、增设中水水箱及调节池水位报警浮球等, 确保中水系统有效运行。

2 日常运行管理等无低费方案的应用

除节能技术改造中高费方案, 公司注重日常运行管理无低费方案的实施。大厦卫生间均采用节水洁具;更换保洁间水龙头为横压式节水龙头, 控制出水量;更换员工浴室扳把式直流淋浴开关为节水型脚踏式, 避免淋浴器长流水;每月开展管路阀门专项检查、卫生间马桶浮漂、水龙头等洁具检查;供冷、供暖前后对管路阀门保养维护, 通过设备设施日常巡检和保养, 避免跑、冒、滴、漏的发生;通过加装时控装置, 定时开启关闭电热水器、部分地下车场照明等;保安员、保洁员负责定时开启关闭客梯厅、卫生间、保洁间等区域照明;供冷供暖期根据室外温度等合理调整供冷供暖方案, 强化供冷供暖过程管理, 实现空调节能运行, 降低能耗;为树立公司员工节能意识, 规范节能行为, 利于能源管理, 避免浪费, 使公司的能源管理工作更加规范化、系统化, 公司制定《节水节电管理制度》、《节能环保管理制度》;2007年公司将水、电消耗指标纳入公司考核体系, 根据年初制定的考核指标每月对公司自用水电情况进行考核, 有效调动各部门员工的节能管理积极性, 提高全员的节能意识;每月对大厦水、电用量进行统计分析, 并建立能源计量台账;公司委托专业检测机构定期对大厦污水、油烟排放情况进行检测, 对二次供水水质进行检测, 保护环境, 预防污染;委托危险废弃物专业处置单位定期对大厦废旧灯管、机油、油漆、电容器等危废进行处理;公司定期对大厦主楼、裙楼空调风道进行清洗, 改善办公环境, 提高空气质量。

3 结语

通过中高费及无低费各方案的实施, 大厦自用电量、水量逐年下降。2 0 0 7年自用电量5 47.73万度, 2 011年406.6万度。2011年与2007年相比, 节电141.13万度, 节电率25.77%;2007年自用水量8.26万吨, 2011年7.48万吨, 2011年与2007年相比, 节水0.78万吨, 节水率9.4%。

写字楼物业管理处工作总结 篇3

A0.8B0.9C1.0D1.2(P73)

13、大型氧气设备等具有爆炸危险的加工维修设备的存放地点离住宅窗户应至少___A__米

A30B40C50D60(P69)

14、空调冷却塔的的噪音应小于___D__分贝

A50B55C60D65(P66)

15、灭火时，应怎样对准火焰喷射干粉或水流C

A对准火焰的上部B对准火焰的中部C准火焰的根部D对准火焰就行(P32)

16、对垃圾收集、处理实行__A__管理

A全过程封闭式B过程半封闭式C全过程不封闭式D不特殊化(P94)

《玉渊潭物业管理集团员工手册》试题

17、北京玉渊潭物业管理集团有限公司是隶属北京市玉渊潭农工商总公司的全资子公司，它成立于C年.(手册简介)

A.20xxB.20xxC.20xxD.20xx

18、玉渊潭物业管理集团目前拥有D家物业分公司和家全资子公司。(P4)

A.8家分公司，4家全资子公司

B.8家分公司，5家全资子公司

C.7家分公司，4家全资子公司

D.7家分公司，5家全资子公司

19、员工在工作时间内须佩戴工牌。工牌佩戴位置是A。(P9)

A.左胸上方B.右胸上方C.左臂上方D.右臂上方

20、下列哪项不属于工作期间禁止的行为。A(P14-15)

A.吸烟B.喝酒C.穿拖鞋D.上衣不系扣

21、在本单位连续工作满一年以上的员工，可享受带薪年假。请问：在本单位工作满10年不满20年的员工年休假天数是B天。(P32)

A.5天B.10天C.15天D.20天

22、根据员工纪律处罚的规定，被处罚行为分为轻度过失、中度过失、严重过失。以下哪一项属于严重过失?D。(P57-63)

A.迟到早退B.大声喧哗、嬉笑、打闹C.工作时间饮酒

D.违反物业保密规定，向第三方泄露物业商业机密

23、以下哪一项是不正确的。A(P42-44)

A.每月累计迟到或者早退5次，按事假1天。

B.员工因外出办事无法到岗者，需提前向主管领导请假说明。

C.未告知部门经理特殊情况，迟到30分钟以上的。

D.不请假或请假未被批准擅自离岗的，视为旷工。

固定资产投资管理部分

24、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，改建大修项目投资计划的调整规定：(多选)ABCE

项目投资计划原则上不予调整，发生以下情况累计金额超概算金额3%需进行申报。

A.法律、法规和国家有关政策变化影响合同价款;

B.本市造价管理机构发布的价格调整幅度过大;

C.设计变更,重大变更经批准方可申报;

D.变更单中子项达10万元或一项变更达10万元时。

E.施工中其他非管理失误的不可预见因素(施工洽商)，金额较大经批准方可申报。

25、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，改建大修项目投资计划的调整规定：单选A

重大变更、洽商金额如下，须经批准：

A.单项清单项变化达2万元的`变更。

B.单项清单项变化达5万元的变更。

C.单项清单项变化达1万元的变更。

D.单项清单项变化达3万元的变更。

26、根据总公司固定资产投资管理办法实施细则，关于改建大修项目招标采购管理内容：多选题A,E

A.改建大修项目设计、监理的招标、议标由规划建设部组织实施。设计规模达到招标标准的，通过招标确定设计单位。

B.改建大修项目设计、监理的招标、议标由专业集团组织实施。设计规模达到招标标准的，通过招标确定设计单位。

C.改建大修项目设计、监理的招标、议标由专业集团下属经营单位组织实施。设计规模达到招标标准的，通过招标确定设计单位。

D.改建大修项目实施阶段的招(议)标、采购事项具体工作，由规划建设部负责组织。

E.改建大修项目实施阶段的招(议)标、采购事项具体工作，根据立项批复中确定的实施单位负责组织。

安全知识问答题

27.发生电器火灾，应当用(AD)进行扑救。

A、干粉灭火器;B、化学泡沫灭火器;C、水;D、二氧化碳灭火器

28、引起电气设备火灾的原因主要有(ABCD)。

A、短路;B、过负荷;C、接触电阻热;D、电火花和电弧

29、我国常用的灭火剂有哪些?(ABCD)

A、水;B、干粉;C、化学泡沫;D二氧化碳

30、哪些物质发生火灾不能用水扑救?(BCD)

A、蜡烛;B、金属钾、钠火灾;C、电器火灾;D、汽油火灾

31、家庭发生初起火灾怎样处置?(AD)

A、立即报警;B、转移贵重物品;C、赶紧逃离;D、用水或灭火器扑救

32、机关、团体、企业、事业单位应当依法履行下列(ABCD)消防安全职责。

A、制定消防安全制度;B、建立防火档案;C、实行防火安全责任制

D、组织防火检查

33、发现火灾后应如何报警?(ABCD)

A、应保持镇定拨打119电话;B、讲明详细地点或附近目标;C、简述火灾情况;D、留下电话及地址以便进一步联系

34、火灾扑灭后，公安消防机构应当负责下列事项：(ABCD)

A、调查火灾原因;B、认定火灾原因;C、核定火灾损失

E、查明火灾事故责任

写字楼物业管理方案 篇4

大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段(物业预售至交付前三个月)与前期物业管理实施阶段(物业交付前三个月至业主委员会成立)组成。在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

第一阶段：早期物业管理介入阶段

从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和推荐，使之既贴合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

一、管理资料：

1、从政策法规的角度，带给相应物业管理意见及依据;

2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的推荐;

3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力;

4、带给有关公建配套设备设施的改良意见;

5、带给大厦公共部位环境设计的相关意见;

6、带给机电安装及能源分配的相关管理意见;

7、带给功能布局、用料更改的相关管理意见;

8、带给有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤;

9、带给标识系统设计、配置的相关管理意见;

10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通;

11、参与开发商物业竣工验收。

二、管理措施：

1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循;

2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量;

3、制定早期介入计划，用心稳妥地开展工作;

4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系;

第二阶段：前期物业管理阶段

前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

一、接管验收管理方案

为确保大厦的环境、建筑和设施设备等贴合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，上海朗泰物业管理有限公司在接管前进行严格的验收工作。按照物业接管验收标准作业程序

(一)、管理资料：

1、了解物业建设的基本状况，与开发商及时沟通，确定接管验收时光;

2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排;

3、与开发、设计、施工单位一齐，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

4、与开发、施工单位一齐，对物业进行现场复验，直至贴合规定的要求和标准;

5、与开发、施工单位联合进行物业交接：

(1)核对、接收各类房屋和钥匙;

(2)核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档;

(3)核对、接收各类设施设备;

(4)核对、接收各类标识。

(二)管理措施：

1、组建接管验收小组，负责接管验收工作;

2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识;

3、掌握物业验收的标准和程序;

4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

二、业主入伙管理方案

在办理业主入伙手续时，为业主带给方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，上海朗泰物业管理有限公司十分重视业主入伙工作的管理。

(一)管理资料：

1、准备业主领房所需资料;

2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续带给一条龙服务;

3、按领房流程办理领房手续：

(1)凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料;

(2)陪同业主验房，办理领房手续;

(3)收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用;

(4)对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业主约定时光，及时解决。

(二)管理措施：

1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料;

2、按照业主领房程序，安排工作流程;

3、策划业主入伙现场布置方案;

4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见;

5、按规定办理业主入伙手续。

三、治安管理方案

在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

(一)管理资料：

1、常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主(租户)安全的行为。

(1)门岗的任务：

礼仪服务;

维护出入口的交通秩序;

对外来车辆和人员进行验证、登记和换证;

制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦;

夜间对外来人员进行询问和登记;

严禁携带危险物品进入大厦;

遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记;

为业主带给便利性服务。

(2)巡逻岗的任务：

按规定路线巡视检查，不留死角;

巡查车辆停放状况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作;

对大厦内的嫌疑人员进行检查防范;

对大厦及楼宇安全、防火检查;

装修户的安全检查;

防范和协助公安部门处理各类治安案件;

防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

2、技术防范：

应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安状况实施24小时监控，以确保安全。

(1)对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

(2)值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把状况反馈到监控中心，监控员对报警处理状况作详细记录，留档备查。

(二)、管理措施：

1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作职责心;

2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能;制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习;

3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言礼貌，举止得当;

4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量;

5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好;

6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

四、消防管理方案

消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

(一)管理资料：

1、做好消防监控中心的管理;

2、做好消防设施、器材的管理;

3、持续消防通道的畅通;

4、加强装修期间的消防安全管理;

5、严禁违章燃放烟花爆竹;

6、严禁携带、储藏易燃易爆物品;

7、防止电器短路等引发火灾因素。

(二)管理措施：

1、制订并落实消防管理制度和消防安全职责制，做到职责落实，器材落实，检查落实;

2、制订消防事故处理预案，防患于未然;

3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习;

4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除;

5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态;

6、制止任何违反消防安全的行为;

7、用心开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识;

8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

五、绿化保洁管理方案：

绿化保洁直接关系到大厦形象及业主工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。

(一)管理资料：

1、绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。

(1)根据气候，给花木适量浇水;

(2)根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土;

(3)制定预防措施，防治病虫害;

(4)及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种适宜的苗木、花草;

(5)对大厦内部公共场所进行绿化布置和养护;

(6)定期对建筑小品进行修饰;

(7)做到大厦周围绿地和花草植被养护完好。

2、清洁卫生：透过日常保洁工作，使大厦公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。

(1)根据材质选取最佳保养方法，定期上光打蜡，持续材质表面光亮整洁;

(2)公共卫生间设专人巡回清洁，持续整洁无异味;

(3)楼层公共烟缸每一天擦试两次，巡回清理，无烟蒂堆积;

(4)大堂设专人巡回保洁，玻璃门窗持续光亮，无明显印渍;

(5)大厦各公共区域持续清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水;

(6)每一天定时(正常上班时光前)收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对垃圾桶清洁、消毒，清洁垃圾房内外墙壁及地面，每月对垃圾房消毒二次;

(7)定期进行外墙清洗;

(8)各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次;

(9)定期对下水道等排污管道清理一次;

(10)告示牌、指示牌等每一天保洁一次;

(11)电梯轿厢每一天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁;

(12)春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次(冬季每月一次);

(13)对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。

(二)管理措施：

1、建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作;

2、加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护;

3、落实“三查”(绿化清洁工自查、管理员巡查、管理处主任抽查)，加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%;

4、强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行礼貌。

六、房屋及公共设施设备管理方案：

房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到大厦的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是大厦管理的重中之重。

(一)管理资料：

1、房屋公共部位管理：根据现状，大厦内房屋可分为已领房、空关房和公共用房。

(1)业主已领房：

房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案;

加强装修管理，对违章装修行为及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理;

装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。

(2)空关房(含业主托管房)：

管理处应每月通风打扫一次;

对房屋和设施定期检查(包括墙面、管道、门窗、电源线路、水电表)，发现问题或尽快处理，或及时通知业主。

(3)公共用房

做好公共用房(商务中心、公共设施用房等)的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。

2、设备设施维护：

(1)公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修;

(2)公共卫生设施每周检查一次;

(3)水泵、锅炉、纯净水等设备每一天巡查两次;

(4)电梯机房，每周保养一次(半年保养和一年保养按规定进行);

(5)中央空调机组设定专人管理，定期巡查，确保出风口正常;

(6)温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效;

(7)智能化系统采用日常巡视与定期保养相结合，制实时运行档案;

(5)对业主(租户)自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务联系单》，确保维修及时率与合格率。

(二)管理措施：

1、加强装修户管理，督促业主做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止;

2、对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护;

3、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，以便最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态;

4、对所有的设备几配件建立详细档案，确保最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代;

5、建立维修人员值班制度，确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录;

6、采取日常巡视及定期保养相结合的办法，确保房屋及配套设施完好率达98%以上。

七、娱乐设施管理方案(视大厦具体配套设施而定)

确保健身娱乐设施的安全使用，为业主带给一个丰富多彩的娱乐休闲环境。

(一)管理资料

1、每周对健身娱乐设施进行不少于一次的安全检查：

(1)活动设施有无破损，有无因破损产生的尖角、裂缝等外露的锋利部分，秋千的吊绳、吊环、螺丝的牢固程度等;

(2)健身器械是否有松支，地面是否过滑，防护垫是否起到应有作用;

(3)台球、乒乓球、棋牌室地面是否过滑，台子是否松动，附属的电器是否绝缘良好，球拍、球板及球杆是事有外露的锋利部分等;

(4)网球场、篮球场的场地是否有不安全因素，球网、球架等有无破损和松动，是否牢固;

2、对存在不安全因素的娱乐设施及时做好停用标识，组织检修;对无法修复的，按手续申请报废;

(二)管理措施

1、小区设安全检查负责人，对健身娱乐设施正常使用行使一票否决权;

2、安全检查人员须如实填写健身娱乐设施安全检查表，并妥善保管，每月上报管理处主任。

八、水系使用管理方案(此项资料视具体配套状况增减)

透过有序的管理，确保大厦水系运行正常，有效节省管理成本。

(一)管理资料

1、定期巡查泵房设施，确保设施设备运行正常;

2、定期清洁蓄水池，持续水质洁净;

3、专人管理蓄水池，定时开放。

(二)管理措施

1、测算水系运行成本，结合小区实际，制定使用规定;

2、建立设施设备档案，做好巡检记录;

3、按规定操作，发现异常，及时报修。

九、财务管理方案：

透过财务管理，在改善财务状况的条件下，不断扩大财务成果，提高企业经济效益。

(一)管理资料：

1、加强现金收支管理;

2、搞好财务核算;

3、及时统计物业维修更新费用使用状况，每半年公布一次(每年公布一次)

4、做好年度预算和决算工作;

5、认真审核报销票据，严格控制费用报销;

6、及时掌握财务收支状况，做好财务分析，为领导决策带给依据。

(二)管理措施：

1、根据财务法规政策，制定财务管理制度;

2、财务人员持证上岗，规范操作;

3、抓好财务人员业务培训，不断提高业务素质;

4、加强成本控制;

5、加强财务监督和财务检查。

十、质量管理方案：

导入iso9000质量体系标准，实施全面质量管理，有助于实现“以人为本”的管理理念，有助

于实现决策、计划与控制、协调的结合，实现既定的质量目标。

(一)管理资料：

1、参照iso9000质量体系标准要求，制定大厦质量工作计划;

2、实施所制订的工作计划和措施;

3、对照计划，检查执行的状况和效果，及时发现和总结存在问题;

4、根据检查的结果，采取相应的措施，巩固成绩、吸取教训。

(二)管理措施：

1、抓好管理人员的质量学习，开展质量管理培训教育工作，不断提高质量意识;

2、制订质量职责制，保证质量管理工作落到实处;

3、理解公司对大厦管理工作的`现场指导;

4、配合公司开展质量体系审核，发现问题及时纠正，对系统性的问题制定整改方案。

十一、档案资料管理方案：

加强档案资料管理，有助于保存大厦的历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于房屋及设施设备的检查、维护、更新和与业主的沟通、联系。

(一)管理资料：

1、工程档案：从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施设备资料等;

2、业主档案：所有业主购、租房合同(复印件)，业主基本状况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;

3、财务档案：逐年构成的园区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;

4、文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等;

5、管理资料：绿化资料、日常巡查(清洁、维修、保安)记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。

(二)管理措施：

1、制定档案制度，并严格执行;

2、专人管理(由负责内勤的管理员担任)，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重业主保密，保守秘密;

3、科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%;

4、逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。

十二、人力资源管理方案

一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于持续员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的好处。

(一)管理资料：

1、按照合理的人才结构，配置各类人才;

2、任人唯贤，量材录用;

3、开展业务培训，全面提高业务素质;

4、进行业绩考核，优胜劣汰。

(二)管理措施：

1、制定岗位职责制，做到责、权、利分明;

2、建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作用心性;

3、加强思想作风建设，树立全心全意为业主服务的观念和企业的品牌意识;

4、岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合;

5、全面考核，做到公开、公平、公正。

智能化系统的管理和维护

(一)建立一支设备运行及维护人才队伍

将组建一支精干的设备运行及维护专业技术队伍，熟悉设备性能及隐蔽线路走向，并邀请相关单位(如系统设置、安装单位)对所有技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护。

(二)管理人员的业务素质培训

对所有的管理人员进行全面培训，让每一个人员都能清楚明白隐蔽线路的具体位置，保证隐蔽工程中的线路不受损。

(三)建立设备技术档案

对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案，包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等，以便以最快的速度查得设备的各项参数，确保系统的最佳运行状态。

(四)建立设备运行档案

建立对消防监控系统的实时运行档案，使操作人员对系统的正常运行了如指掌，并对系统的报警信息作正确的分析及存盘。

(五)建立供货商档案

对所有的设备及配件建立详细档案，包括型号、产地、制造单位、供应单位等等，并与供货商、制造商持续联系，确保以最快速度取得所需配件，并能跟踪产品的更新换代。

(六)日常巡视与定期保养

写字楼物业管理服务方案 篇5

一、要求和目的

（一）、为业户及客户提供一个安全，舒适、快捷的工作环境

（二）、确保写字楼功能的正常发挥

（三）、使

物

业

保

值

增

值

（四）、应与《全国物业管理示范大厦标准及评分细则》要求相符合 二、写（字一）楼、物租

业售

服营

务销

内服

容 务

为了使写字楼保证较高的出租售和较高的收益，物业管理公司必须做好营销服务，写字楼营销的市场调研和营销计划制定，整体形象设计、宣传推介，引导买租客户考察物业，与客户的联络、谈判、签约，帮助客户和业主沟通等均属于写字楼的营销推广服务范畴。

（二）写

字

楼的商

务

服

务

写字楼一般设有商务中心，是物业管理公司为了方便客户，满足客户需要而设立的商务服务机构。

一）

硬

件

配

置

写字楼的商务中心应配备一定的现代化办公设备，商务中心设备的配备，可根据服务项目的增加而逐步添置，商务中心设备的正常使用和保养，是服务保 障 的二

前）

提服

条务

件要

。求

客户对商务中心服务质量的评价，是以服务的准确、周到、快捷为出发点。商务中心工作人员在提供服务时，应了解清楚客户所需服务项目、服务时间及服务要求，向客户讲明收费标准，准确、迅速地完成服务项目。

（三）、写

字

楼

商

务

中

心

服

务

内

容

写字楼商务中心的服务项目应根据客户的需要进行设置，主要包括以下服务

一）各

内类

文

件的处

理容、打

印

服

务

：。

二）长话、传真、电讯、互联网服务。三）邮件、邮包、快递等邮政服务。四）商务咨询、商务信息查询服务。

五）商务会谈、会议安排服务。

六）电脑、电视、录像、幻灯等设备的租赁服务。

九十七）八））

报文临

时）刊件、、名办翻杂片公

室译志等

订印租

用服阅刷

服务服服

务务务

。。

十一）客户外出期间保管、代转传真、信件等。

十二）秘书培训服务。

（四）、写字楼的前台服务

在写字楼市场竞争激烈的今天，谁能为客户提供更好的服务，谁就能够拥有更多的客户，谁就能够在写字楼市场的竞争中立于不败之地。写字楼的前台服务主要项目有：

一）钥匙分发服务。

二）问讯、引导服务和留言服务。

三）物品寄存服务。

四）信件报刊收发、分拣、递送服务。

五）行李搬运、寄送服务。

六）出租汽车预约服务。

七）提供旅游活动安排服务。

八）航空机票订购、确认服务。

九）全国及世界各地酒店预定服务。

十）代订餐饮、文化体育节目票务服务。

十一）文娱活动安排及组织服务。

十二）外币兑换。

十三）花卉代购、递送服务。

十四）洗衣、送衣服务。

十五）代购清洁物品服务。

十六）其他各种委托代办服务。

（五）、房屋建筑及附属设备设施的维修养护和管理

一）写字楼建筑的维修养护和住宅、商厦等其他类型物业的做法基本相同，要求做到大厦栋号、楼层有明显引路标志，无违反规划私搭乱建，大厦外观完好、整洁，保证房屋的完好率和维修及时率、合格率，并建立回访制度和回访记录。

二）物业管理公司还应监督业主和使用人对写字楼进行的二次装修，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主和使用人，以确保楼宇结构和附属设施、设备不受破坏。

三）设备设施使用管理及维修养护

写字楼的设备先进，智能化程度高，对维修养护和使用管理要求较高，所以，设备设施使用管理及维修养护是写字楼物业管理的一项重点内容。《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》关于大厦设备管理的要求远远多于和高于一般住宅小区的管理标推。为了保证设备能够良好地正常地运行，延长设备的使用年限，应制定严格的设备养护和维修制度，下功夫做好设备的日常养护、检修工作，不能坐等报修。此外，设备管理人员应实行24小时值班制度，以最短时间内处理突发运行故障。

（六）、环境保洁与绿化美化服务

一）保洁服务

实行标准化清扫保洁，制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方，所需清洁次数、时间，由专人负责检查、监督。设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备。写字楼的清洁卫生服务项目包括写字楼公共区域、走廊及通道的清洁，外墙的定期清洁，空调机房、变电房、楼层配电室清洁，电梯清洁保养，消防设备的清洁，供水、排水、泵房系统及其设备的清洁，公共照明设备的清洁，公共洗手间清洁，垃圾房的清洁，写字楼外围区域的清洁，停车场清洁服务，写字间内大清扫服务，清洗地毯服务，各类石材地面打蜡、抛光服务，汽车、摩托车、自行车的清洗以及其他清洁卫生服务项目。

二）绿化美化服务

写字楼内外的绿化、美化管理也是写字楼物业管理的日常工作内容之一。绿化美化管理既是一年四季日常性的工作，又具有阶段性的特点，必须按照绿化的不同品种、不同习性、不同季节、不同生长期，适时确定不同的养护重点，安排不同的落实措施，保证无破坏、践踏及随意占用绿地现象。

（七）、安全管理服务

一）保安服务

1.制定全面的保安工作计划，建立有效的保安制度，消除一切危及或影响业主与使用人生命财产和身心健康的外界因素。

2.根据大厦平面布局和总面积、幢数、出入口数量、公共设施数量、业主及客户人数，配齐保安固定岗和巡逻岗的位置与数量。

3.确定保安巡逻的岗位和路线，做到定时定点定线巡逻与突击检查相结合，特别注意出入口、隐蔽处、仓库、停车场（库）等处。

4.建立24小时固定值班、站岗和巡逻制度，做好交接班工作。

5.完善闭路电视监控系统，在主要人口处、电梯内、贵重物品存放处及易发生事故的区域或重点部位安装闭路电视监视器，发现异常及时采取措施。

二）消防管理

1.建立完善的消防管理组织。建立公司总经理、部门经理、班组长3级防火组织，并确立相应的防火责任人。组建以保安部人员为主的专职消防队伍和由物业管理公司其他部门工作人员、业主、客户组成的义务消防队伍。

2.根据《中华人民共和国消防条例》的规定，制定防火制度，明确防火责任人的职责，制定防火工作措施，从制度上预防火灾事故的发生。将防火责任分解到各业主、客户单元，由各业主、客户担负所属物业范围的防火责任。

3.进行消防宣传。宣传的形式有消防轮训。利用标语或牌示进行宣传，发放消防须知（防火手册）。宣传的内容有消防工作的原则、消防法规和消防须知。定期组织消防演习。发动大家，及时消除火灾苗头和隐患。

4.配备必要的消防设备设施，建立消防管理档案。

5.定期组织及安排消防检查，根据查出的火险隐患发出消防整改通知书，限期整改。

6.制定灭火方案及重点部位保卫方案，明确火灾紧急疏散程序。做好疏散的准备工作，人员疏散为主为先，转移危险品、抢救贵重财产在后。

三）车辆进出与停车服务

主要是做好停车场（库）各方面的管理工作，加强车辆进出与停车的引导服务和及时疏导来往车辆，使出入写字楼的车辆井然有序，保证车辆及行人的安全。

三、写字楼物业管理的内容

（一）、物业管理企业与业主或大厦业主委员会签订物业服务合同，明确责、权、利关系，并制定业主公约或用户公约。

（二）、制定物业管理方案，草拟写字楼各项管理制度、服务质量标准、物业服务收费标准、各工作岗位考核标准、奖惩办法等。

（三）、根据业主或投资者投资这类物业的意向，是业主自用还是出租或部分自用部分出租，是一个客户还是多个客户占用一幢写字楼，是单用途还是多用途等具体情况，成立大厦业主委员会。

（四）、根据写字楼不同的标准和各部分的用途，编写物业管理维修公约，计算楼宇各部分所占管理份额，使各单位使用者公平地负担管理费及管理专项维修资金的支出。

（五）、物业管理企业根据写字楼的特点及周边环境制定出争创全国或省、市、物业管理示范大厦的规划与具体的实施方案并落实到各部门。

写字楼物业管理处工作总结 篇6

“好你个大老李,上班时间怎么剃起头来了?!”同行的运作部二把手老张还没转进小区远远地看见该项目驻场经理李德清在物业用房的门廊里给人理发,便扯起嗓子喊了起来。

“啥子事儿么?大热天的容易上火。”人称大老李的李德清,不紧不慢地理着发头也不回地说道,仿佛后脑勺长着眼睛似的。

临出门的时候,老板就一口回绝了我们乘坐公司面包车下基层的要求,硬是要求我们一行人坐公交,说是体验一下一线员工的酸甜苦辣。

李德清算是咱们物业公司里的老人了,他带领的这个项目的员工都是60后甚至50后,他们非常在乎这一份来之不易的工作机会。

“老李,还耽误了您的工作。”站在大老李一边的阿婆朝我们一行人笑了笑。

“没事儿,王家阿婆,这也是就手的活儿,一会儿就好了,不耽误的。”大老李一边乐呵呵地说一边挪了挪身子。

“阿婆好,我们是来看望老李的。”我们一行人走进小区,看门的保安便主动迎上来打招呼,见大老李让出了进物业办公室的通道,便也跟阿婆打过招呼才走进物业办公室。

“菜都买好啦?”老张又扯起大嗓门,我赶紧拉了一拉老张的衬衫袖子。因为在下去之前,我打听过大老李所管的这个项目早已开展了便民服务,在物业办公室临时存放看管一些物品等等。

“王家阿婆,您孙子的头发理好了。”大老李一边小心翼翼地解开围在小孩子身上的围兜一边笑呵呵地对站在一边的阿婆说道。

“谢谢老李师傅了哦!”站在一边的阿婆瞅了瞅小孙子,忙不迭地道谢。原来大老李是在给小区业主家的孩子理发。

“大老李!”正在这时,大门口来了的那位快递员径直朝物业办公室走来问道。

“我就是,您有事儿?”大老李一边收拾着理发工具一边转过身子说。

“9号401室的小王让您接电话。”快递哥说着把手机递给了大老李。

“小王?嗯,好的,那我就先付钱给他了。”一番言语,大老李从裤兜里掏出一沓钞票,抽出几张递给快递哥。

“您收好,原封的。”快递哥接了钱就把一件包裹递给大老李。

我心里嘀咕起来,难道就不怕货不对板业主找物业麻烦?快递哥怎么就跟大老李这么熟呢?大老李就这么给业主垫付钱?这一连串的问题都变成了我脑门子上的眉头。

所谓物业办公室,只是一间位于小高层底楼的门厅加厨房间,后面则是业委会办公室,后面这些房间就是这套房型的主卧室、次卧和卫生间。物业办公室也非常简单,一张桌子和三个长条凳,角落里的文件柜像叠罗汉一样。屋内的墙上既没有通常能见到的上墙的制度也没有锦旗,连空调都没有。

“都别站着啦!各位领导,请上座。”大老李忙活完手里的活儿走了进来。

“这大热天的,让我们坐屋里?”老张早已热得大汗淋漓,不断地用手里的纸片扇着。

“请稍等,我把里屋的空调开开大。”大老李说着正要朝里走。

“里屋?还有里屋?老李还留一手?”老张腾地站起来,跟着大老李就往里闯。

“由于历史原因,物业用房仅有这么一套房,除了物业要用,还有业委会也要用。”大老李一边小声地说一边拦住众人朝里走。

原来里屋有人在里头,从虚掩的门缝中看见有一个老先生和一群小孩子。只听得里屋传来说话的声音:

“做人做事要掌握一、二、三、四!一就是一手好字、二就是两老酒、三就是三种方言、四就是四季行头。我们打小,就被爸爸妈妈逼着练毛笔字,起步是学柳公权的字帖。字如其人啊!上海滩原本就是一个移民城市,作为一个外乡人要在这个地方繁衍生息,手里没有活儿是万万不能的。”

站在门外的我们也被老先生的话给吸引住了,还真是说得在理,这倒让我想起自己的一段亲身经历。

“这位老先生是咱们小区业委会副主任,他曾是厂里搞宣传的,现在退休了,为放暑假的小朋友开办免费的毛笔字培训课程。”我的思绪被大老李的介绍拉回现实!

从门缝里可以看见,里屋的墙上挂着很多各式各样的锦旗,乒乓桌拼起了长桌放在中间,两边也是连在一起的长条凳,当界业委会的章程、架构、联系方式以及当季物业台账都分门别类放在长桌子上。

看到这番情景,老张再也不言语了。

“这长条凳哪有买啊?”品质管理部的小姑娘小陆怯生生地问道。

“哪有卖啊!都是咱们利用废旧料子做的。”大老李转过头笑着说。

“咱就不坐了,到小区园子里看一看吧?!”我拉着老张说。

“嗯,去现场看一看就得。”老张像是明白过来了。

这个小区并不大,但该是绿地的地方有绿化,该是走道的地方有地砖,虽然有些旧,但收拾得井井有条,用废旧涂料桶做成的小垃圾桶,只不过大老李这帮同事把它们刷成了统一的绿色,而环卫部门统一配发的垃圾桶则整齐划一地集中在垃圾房外面,垃圾房外干净整洁,未见通常随处可见的跑冒滴漏。

但是,在公司管理层看来,大老李主持管理的小区项目部也不是一点问题都没有,比如要想在大老李的项目部安排一些一线员工任职就没有那么好说话,非得经大老李面试通过,而且大老李要的员工一般年岁都比较大,人力资源部的一把手甚至认为大老李的项目部就像水泼不进的铁桶阵。除此之外,无论是公司管理会还是表彰会,大老李似乎从不多说自己的服务经验,下基层协助大老李总结的同事也问不出什么“有价值”的经验。

说实话,假如把大老李的服务管理经验上升到管理制度和服务流程,这事儿还真难办,比如利用上班时间给业主家里的孩子剃头,没有大老李的手艺还真办不到;又比如小区规模大了,再让大老李熟记每家每户的基本情况,或许还真为难他了;再比如没有大老李的慈眉善目的长相、宽广的心胸和和蔼可亲的耐心,哪个快递哥能及时收到钱不跑冤枉路?

其实,每一个住宅小区物业服务费收缴率高的背后总有一些故事,每一位成功的驻场物业经理的手上总有一些“技术活儿”,还是那句老话儿,没有精钢钻别揽瓷器活儿。

一个半天的基层采风活动结束了,身体壮、嗓门大的运作部二把手却没了脾气,临走的时候,还毕恭毕敬地跟大老李握了握手,就连一向那个什么看人低的品质管理部老大也微笑着朝大老李点点头。我也在心里盘算着如何跟老板回话:大老李没有文凭、没有物业管理师执照、没有年龄优势、没有俊美的长相、没有能把死的说成活的嘴巴,大老李的这个岗位几乎没有同事愿意接任,因为小区经理只是一个头衔,正儿八经的收入与职能部门的同事相当,可管的事儿却是婆婆妈妈的繁琐,这份工作需要的安心、细心、耐心和爱心,希望老板在现有晋升体系中添加资深员工这一档,为像大老李这样耐得住寂寞的驻场经理鼓鼓劲儿、加加油儿!

写字楼物业全面预算管理案例 篇7

高地物业管理有限公司是复地集团旗下专业从事房地产综合服务之全资机构——高地资产之核心成员企业。2008年底，高地物业接管了写字楼A项目，总建筑面积15.35万平方米，2009实行全面预算管理。

举措一，收入来源与预算管控

由于A的收入来源是以（元/月）为基数的标准，根据市物价局核定的政府指导价，物业费收费标准最高为22元/平方米/月，最低收费标准16元/平方米/月，在收入预算时，就要求财务人员精打细算，收集详细的物业管理基础资料，在允许的空置率水平下，按照建筑面积和规定的收费标准，预算主营业务收入。

虽然物业服务收费标准是按物业服务合同的约定确定，但业主入住是一个逐渐的过程，由于受入住率的影响，并非每一个物业管理区域的主营收入都能够全部收回，这就会出现物业服务费不足的现象，在不增加业主和使用人的经济负担的情况下，A项目根据所管物业状况和物业区域的特点，开展多种经营，如对空置物业开展租赁服务，收取代租服务手续费收入，提供有偿特约短驳费服务，多方位、多渠道创造经济效益。

举措二，成本费用与预算管控

收入来源的基本确定是物业服务企业的显著特征，它不受季节的影响，也无淡旺季之分，成本和费用的管理及控制成为物业服务企业财务管理的核心内容：

1.写字楼物业管理成本构成。大致可划分为四大部分：人力成本，占总成本的40%左右；公共能源，占总成本的30%左右；营运成本，占总成本的20%左右；管理费用，占总成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占写字楼企业成本的70%左右，成为写字楼物业管理成本控制的重点。

2.写字楼成本控制方法。首先，建立成本预算和定额控制体系。成本控制指标分解，纵向到底，横向到边，全员参与。其次，对高达70%的公共能源和人力成本进行重点控制。例如，A项目能源控制小组2009能耗预算312.4万元，占总成本的32.56％；2009薪酬预算287.37万元，占总成本的29.95％。

3.能源成本的控制具体措施。

在满足顾客对能源需求（照明和设备设施的需要）的同时，控制能源成本。能源成本控制的具体措施有：普遍计量、管理无空白点、电价核算准确，平衡点运行。

首先，做到普遍计量。安装电表的总表扣除公共设备设施运行费用；配合国家或地区的电力优惠政策，安装相应的电表可节约能源费；除了设备设施的总表外，为大型的设备设施安装专项计量电表；为了分析、控制公共照明用电，以每层楼为单位安装电表；为物业管理自用房安装电表。普遍计量是能源成本控制的前提和基础。

其次，管理无空白点。有相应的能源使用规定，派专人负责开关和控制运行时间。杜绝一切可能的无管理现象，如大楼外射灯、夜班时间因责任不明确或安排不当而无人关闭用电系统等。通过能源小组定期对写字楼进行全面的巡查，杜绝能源管理空白点。

再次，电价核算准确。按照当地供电费计价标准核算电费。商务楼的框架结构决定了房间可任意割断，所以，供电部门不可能实施户表工程。为了降低物业服务企业成本，从总表到每位顾客办公间的线路损耗就只能通过顾客平摊的方式弥补。所以，向顾客收取的电费单价应考虑上述两个因素，由财务人员核算出一个相对固定的单价数额。

最后，平衡点运行。不仅有设备的运作规程，还制定了设备的能源控制操作规程；在照明管理上，除了正式的规定，还划分不同责任区域，要求员工根据实际情况自行调整操作规定。

4.人力成本的控制具体措施。A项目的人力成本核算以弹性服务能力的规划和实施为主。

弹性服务能力从两个方面实现。培养一专多能的高素质的员工；在满足需求的情况下，打破人员安排刚性化，根据服务需要及时调整服务能力。根据服务需求，采取定岗定员和综合值班结合的人员排班方式，允许主动缺员，设值班经理，科学合理地安排服务运作时间和在岗人员。

在岗位安排上从两方面着手。从时间上分析写字楼服务的需求高峰期和低谷期，重点安排服务能力，而不是平均分配服务能力；从空间上落实服务责任，在不同时段，采取定岗定员和值班结合的排班方式。如在服务高峰期配以定岗定员的较高的服务能力；在低谷期（节假日等）以值班方式提供服务；以处理意外事件的应急能力为标准来满足较低服务要求；值班小组人员少，以团队方式相互协作，小组内员工一专多能共同完成值班任务。

5.日常耗材控制的具体措施。日常耗材是物业服务企业的一项重要费用支出，管好专业耗材是物业服务企业成本控制的重要环节。

预算时公司从多方面考虑，根据物业区域的设施设备、房屋及附属物的具体情况进行物料耗材的预算。公司对物品的采购实行年初预算总额，日常管理过程中放权和收权相结合的管理模式，通过建立健全物品管理的内部控制制度,在物品采购、领用、储存管理上建立规范的操作程序,堵住漏洞，降低成本。

（1）材料采购环节。

在材料采购过程中，货比三家，利用集团优势确立采购平台，分为由公司统购的物品和由项目自行采购的非统购物品两种方式对大宗、常用、易损物品由公司统一在合格供方平台上采购，项目根据年初预算的需求，按照月度计划申请，对单位价值较低，非常用物品由各管理处自行采买。公司统一跟合格供方进行按月结账。

（2）材料领用环节。

在入库环节我们采用采购回来直接运至项目。在项目设立仓库，既减少了耗材的二次搬运，降低了运输费用和人工成本。又可以利用用友软件的强大功能，便于盘点。

（3）材料储存管理环节。

根据材料性质，合理码放，分类保管，材料标志明显，便于材料发放，提高仓库的利用率。对材料仓库进行定期和不定期的检查，防止材料毁损、变质；制订耗材所必需的经济合理的储备量，防止超储积压，减少资金占用。

（4）建立工具、办公用品等台账制度。

工具、办公用品等按使用人建立台账及工护具领用手册，注明领用日期、品名、数量、价格。自然损耗应以旧换新，人为损耗照价赔偿。自然损耗率过高，应追究责任。

2009年A项目预算管控成果

写字楼物业管理处工作总结 篇8

写字楼管理可围绕“安全、舒适、快捷”六个字展开。安全是指让用户在写字楼里工作 安全放心；舒适是指要创造优美整洁的环境，让用户感到舒适、方便；快捷是指让用户在大楼内可随时与世界各地进行联系，交换信息，抓住商机。为此，写字楼管理与服务要按照以 下要求展开：

一、科学化、制度化、规范化、高起点

现代写字楼技术含量高，管理范围广，不能只凭经验办事。要积极探索制定并不断完善 一套覆盖各个方面的管理制度，使整个管理工作有章可循，有据可依，管理与服务走上科学化、制度化、规范化的轨道；要有高素质的员工队伍，高技术的管理手段，高标准的管理要 求。只有这样，才能达到好的管理效果。

二、加强治安防范，严格出入管理制度，建立客户档案

写字楼的安全保卫工作很重要，它不仅涉及国家、企业和个人财产与生命安全，还涉及 大量的行业、商业、部门机密。由于写字楼一般在办公时间都是开放的，所以治安管理难度大。必须加强治安防范，建立和健全各种值班制度，坚持非办公时间出入大楼的检查登记制 度，坚持定期检查楼宇防盗与安全设施制度，坚持下班交接检查制度。加强前门、后门的警卫及中央监控，坚持24小时值班巡逻，力求做到万无一失。同时，应全面建立客户档案，熟 悉业主、租户情况，增加沟通了解，做到时时心中有数，确保业主、租户人身和财产的安全。

三、加强消防管理，做好防火工作

由于写字楼规模大、功能多、设备复杂、人流频繁、装修量大，加之高层建筑承受风力 大和易受雷击，所以火灾隐患因素多。因此，写字楼防火要求高，应特别加强对消防工作的管理。一定要教育员工、业主、租户遵守用火、用电制度，明确防火责任人，熟悉消防基本 知识，掌握防火、救火基本技能；加强防范措施，定期检查、完善消防设施，落实消防措施，发现问题及时处理，消除事故隐患。

四、重视清洁管理

清洁好坏是写字楼管理服务水平的重要体现，关乎大厦的形象。由于写字楼一般都采用 大量质地讲究的高级装饰材料进行装饰，所以清洁难度大，专业要求高。为此要制定完善的清洁细则，明确需要清洁的地方、材料、清洁次数、检查方法等。同时要加强经常性巡视保 洁，保证大堂、电梯、过道随脏随清，办公室内无杂物、灰尘，门窗干净明亮，会议室整洁，茶具清洁消毒。

五、强化设备管理设施的维修保养

设备、设施的正常运行是写字楼运作的核心。应重视对写字楼水电设施(包括高低压变电房，备用发电房，高低压电缆、电线，上下水管道等各项设施)的全面管理和维修，供水 供电要有应急措施。应特别注重对电梯的保养与维修，注重对消防系统的检查、测试和对空调系统的保养、维修。要有健全的检查维修制度，要对公用设备、公共场所，如大厅、走廊、电梯间等定期检查、维修维护。对业主、租户的设备报修要及时处理，并定期检查。要做到电梯运转率不低于98％，应急发电率达到100％，消防设备完好率达到100％。

六、设立服务中心，完善配套服务

管理就是服务。为方便客人，满足客人需要，写字楼应有配套的服务，设立服务中心。帮助业主、租户办理入伙和退房手续，解决相关问题；提供问讯、商务等各类服务，包括提供一些日常性服务，如协助接待来访客人，回复电话问讯，提供打字、传真、复印及订票服 务等；提供其他可能的委托服务，如代客购物、代送快件等。

七、加强沟通协调，不断改进工作

写字楼物业管理处工作总结 篇9

前期物业管理合同

本协议当事人

甲方：衡阳市万向城商业管理有限公司 营业执照注册号：*** 物业服务企业资质证书号：衡房物证字【2011】019号 组织机构代码：66167844-1 【法定代表人】：严寒冰

通讯地址：衡阳市雁峰区解放路121号宇元·万向城1号楼六层 邮政编码：421001 联系电话：

乙方： 营业执照注册号：

法定代表人： 性别： 身份证号码： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话：

甲方是指：房地产开发单位（指本物业开发商）委托的物业服务企业。乙方是指：购房人（业主）

本物业名称：宇元·万向城

乙方所购物业销售（预售）合同编号： 乙方所购物业基本情况：类 型：临街商铺 座落位置 建筑面积

根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖（预售）合同》（以下简称《买卖合同》）时，甲、乙双方就甲方为乙方提供前期物业管理服务达成如下协议： ：衡阳市雁峰区解放路121号（解放大道与蒸湘路交汇处）：平方米

前期物业服务合同（临街商铺）

二、提供「宇元·万向城」共用区域的保洁、公共秩序维护、公共绿地养护，停车场专项管理等服务项目。

三、「宇元·万向城」装饰装修管理。

见附件：《临街商铺商户手册》、《非住宅临时管理规约》

前期物业服务合同（临街商铺）

方有权制止有害行为的发生或禁止其进入，情况严重时将交公安机关等部门处理。

二、乙方的权利义务

1．监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议。2．遵守本物业的物业管理制度和《临街商铺商户手册》、《非住宅临时管理规约》。3．依据本协议向甲方按时缴纳物业管理费用及代收代缴费用或其他服务费用。

4．装饰装修所购物业时，遵守《临街商铺商户手册》、《非住宅临时管理规约》、《装修手册》。5．不得占用、损坏「宇元·万向城」的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事前书面申请，经甲方批准后方可使用，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿。

6．转让或出租物业时，书面通知甲方，并确保受让方或承租方与甲方签订本协议。

7、在特殊情况下，且经甲方书面同意外，乙方必须服从甲方统一营业/办公时间安排。8．对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度和《临街商铺商户手册》、《非住宅临时管理规约》等造成的损失、损害承担民事责任。

9．按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

10.不得擅自改变单元物业用途，不可将名下单元作非法不道德或与规划相违之用途。11.乙方有义务证实具备合法经营的证明，从事与其相适应的经营范围，甲方备份有关资料的复印件。

12.乙方应按消防规定在专有区域内配备灭火器材，并加强防火措施，未经甲方同意，请勿私自接驳临时电源。在未发生火警火灾的情况下，请勿擅自动用消防设备。

13．乙方承诺并遵守政府有关法规规章及本管理服务区域所禁止的下列行为：

 搬运物品出大厦或商场，必须到物业服务中心开具《物资搬运放行条》，盖乙方公司公章。 严禁门前摆卖、占道经营或堆放物品。

 严禁从事有油烟污染、噪音污染的行业，或使用大功率的喇叭，制造噪音扰民。 严禁聚众吵架、斗殴，或从事赌博、贩毒、吸毒、色情等活动。 严禁饲养宠物。

 严禁在室内存放易燃、易爆等有毒、有害危险品。 严禁公共场所摆设神位及燃烧香烛。

 未经甲方同意，严禁移动、挪用公共设备、设施从事经营活动。

前期物业服务合同（临街商铺）

 其他禁止的行为。

14．同意向甲方提供物业管理用房。

前期物业服务合同（临街商铺）

1．对业主委托的房屋自用部位、自用设备的有偿维修、养护。2．向业主和其他物业使用人提供积各类特约有偿服务。3．根据本物业内的情况和特点，开展形式多样的有偿商务服务。4．法律政策及协议规定的其他事项。

前期物业服务合同（临街商铺）

七、乙方出租物业时，物业管理服务费用由乙方承担或乙方指定之代表交纳。

八、本物业内的公共能耗费用，以每月实际发生额由本物业全体业主共同分摊承担，乙方按其商铺建筑面积为准承担相应的费用。

九、物业服务费用标准按本物业管理费用实际收支情况，参照物价涨跌幅度调整。

前期物业服务合同（临街商铺）

定不得将房屋交付购买人。

三、维修资金的使用由甲方提出使用计划，根据《物业管理条例》、《衡阳市物业专项维修资金管理办法》规定进行审批同意后，经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

四、维修资金不敷使用时，经当地物业管理行政主管部门审核批准，按乙方占有的房屋建筑面积比例续筹。

五、乙方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。原业主交纳的维修资金余额，由物业受让人向原业主支付,当事人另有约定的从其约定。

写字楼物业管理处工作总结 篇10

一、办公、写字楼信息化背景：

大型写字楼办公机构集中，商务繁忙，为客户提供各种商务服务项目。

当今的写字楼宇除了少部分自用外，大部分都用于出售和出租（主要是出租）。写字楼的整体形象设计塑造、宣传推广，办公空间的分割布局与提升改造，市场分析调研，与买、租客户的联络、谈判、签约，客户投诉与要求的受理与处理，客户与经营管理者、客户与客户间关系的协调，以及组织客户参加目的在于联络感情的各种联谊活动等均属于写字楼的营销推广工作范畴。专门的营销人员在写字楼前台工作或设立专门的办公室办公，进行市场行情调研，主动寻找目标客户，征求已有客户对物业的使用意见，尽力满足各方面客户的要求，保证物业保持较高的租售率，业务千头万绪，信息化进程势在必行。

二、办公、写字楼信息化目标：

以下为办公写字楼信息化主要目标

1.招商营销

2.合同管理

3.工程设备

4.事务计划

5.商务中心

6.前台业务处理

7.大楼内各智能子系统集成三、办公、写字楼信息化方案：写字楼营销推广的信息化

由于写字楼宇收益性物业（商业物业）的特性，决定了营销推广是其一项经常性的管理工作内容，尊蓝物业系统专门针对写字楼的营销推广设立营销招商模块。商务中心的服务与管理的信息化

a.对商务中心的设备的管理

商务中心须配备的主要设备及用品有中英文处理机、打印机、传真机、打字机、电脑、装订机、塑封机、口述录音机、电视、电话、影视设备、投影仪及屏幕、摄像机以及其他的办公用品等，商务中心设备的配备在系统中可根据服务项目的增设而自行添置，为各类设备的使用、结算提供支持。

b.对商务中心的工作程序的管理

商务中心的服务是小区域、多项目的直接服务。客人对商务中心服务质量的评价是以服务的周到与快捷为出发点的。要做到服务周到、快捷，必须依靠经验丰富的工作人员和一套健全的工作程序，系统管理员可根据公司业务流程自行设定工作流顺序，并自行修正。

c.对商务中心的服务项目的管理

写字楼客户业务类型不同，自身办公条件不同，对商务中心的服务范围要求不同，尊蓝物业管理系统在以下业务中辅助相关工作人员进行信息化业务处理，写字楼商务中心服务项目一般包括：

翻译服务，包括文件、合同等；

秘书服务，包括各类文件处理；

办公系统自动化服务；

整套办公设备和人员配备服务；

临时办公室租用服务；

长话、传真、电信服务；

商务会谈、会议安排服务；

商务咨询、商务信息查询服务；

客户外出期间保管、代转传真、信件等；

3.前台客户服务的信息化

小型写字楼的前台仅提供基本的问讯解答、引导服务，大型写字楼的前台服务项目较多，需要信息系统对业务的支撑，提高客户满意度，一般前台办理业务包括：

问讯服务和留言服务，钥匙分发服务；

信件报刊收发、分拣、递送服务；

个人行李搬运、寄存服务；

出租汽车预约服务；

提供旅游活动安排服务；

航空机票订购、确认；

全国及世界各地酒店预定服务；

餐饮、文化体育节目票务安排；

4.设施设备管理的信息化

尊蓝物业管理系统在写字楼的设施设备管理业务中协助管理人员做好以下各项工作：

a.设备管理

（1）建立设备档案，做好写字楼各项设备验收文件资料的存档，建立设备登记卡。

（2）完善工程部架构。

（3）建立各部门、各工种的岗位责任制。

（4）抓好物料采购、供应和消耗的环节的计划与控制，开源节流。

（5）制定设备的保养和维修制度。

（6）建立监管制度，监督检查专项维修保养责任公司和个人的工作。

b.维修与保养

（1）报修（两类报修：自检报修、客户报修）与维修程序。

（2）设备的保养：

一般可建立三级保养制度：

日常保养（又称作例行保养）；

一级保养；文娱活动安排及组织服务；外币兑换，代售磁卡，代售餐券；花卉代购、递送服务；洗衣、送衣服务；代购清洁物品服务；其他各种委托代办服务； 邮件、邮包、快递等邮政服务；电脑、电视、录像、摄像、幻灯、BP机、手机租赁服务等；报刊、杂志订阅服务；客户电信设备代办、代装服务；文件、名片等印制服务；成批发放商业信函服务；报刊剪报服务；秘书培训服务等；

二级保养；

c.工作计划：

对于设备的维修控制，关键是抓好维修计划的制定和维修制度的完善。

对于编制维修计划时应尊蓝物业系统支持：

1)强制维修法：即不管设备技术状况如何，均按计划定期维修。

2)定期检修法：即根据设备技术性能和要求，制订维修周期，定期检修。

3)诊断维修法：即根据使用部门的报告和提供的技术资料，对设备进行检查诊断，确定要维修的项目或部件，然后进行维修。

4)全面维修：即当设备出现严重磨损、损坏或故障时，对主体和部件全面修理（大修）。

d.设备的更新改造：

把握好更新改造的时机，制订切实可行的更新改造方案。

写字楼物业管理处工作总结 篇11

（八）云惟鸿：谢谢大家有这么高的兴致留下来听我说15分钟。我今天特别专注在一个议题上，如果放到国际上大都市，在昆明有一位女士，开发，放在台湾、香港绝不是小案子。

我听到一个事情，像中国的这么一个市场，通常规划期的一个事情都会放在建设上面，这是所有的市场，多年来都是做同样的事情，走过的历程都是一样。我们在台湾、美国看到很多这样错的事情。业界跟我们一样，在行业里面犯了很多错误，从同业身上看到很多错误之后，有一个调整法来跟我们业界共享我们的答案，不能说是最终答案，这个答案算是业界很多人会同意的看法。

我先把台北双子星开发计划拿出来看，打算做BOT，台湾从飞机场到火车站这么一个中心点枢纽。前期计划是我们做的，国际发展趋势，我想用（英语）这个程序讲讲，究竟做重大案子开发的时候，该走的流程是什么？（英语）就是（英语）。

今天这么大的规模，处于台北最重要的地点，应该考虑的方向感是什么？我们先把（英语）谈一谈，这个地点应该做什么？不该做什么？也是交通枢纽，所有的火车、高铁、巴士、地铁，想象的交通工具都是经过它门口的，四面八方都是最大的（英语）马路。

还有其他的案例，针对这样中心枢纽国家最重要的交通枢纽，他该有的一个样品，我们可能会做类似很详细的一个（英语）。比如香港的（英语）也是这样的地方，或者中央车站也是（英语），也会这样做。这个是一个表面性的图案，实际我们做的时候，进入很深的细节，可能把所有类似的（英语）做成几十页，跟业主慢慢慢慢沟通，很漫长时间的。

再来就是（英语），我们可能会分析说（英语）当作样品，是使用的细节，（英语）也是这样，这个报告本身可能很详细的，这是几十页的议题。把别人的类似样品完全解读出来，他的地点，这是非常有影响力的案子，不是一个大楼，有很多社会使用功能的地方，跟机场的关系是什么？周边的产业有什么？很详细地做出来（英语）。

再来就是伦敦也是，同样的样品（英语）。那好，这个业主委托我们来做（英语），这是台北市中心，它如果盖完以后，变成继台北101之后最高的楼，两栋加起来76层加五十几层，是很大的一个产业。现在的火车站在这个地方，火车站跟它比起来，是一个小东西了。

同样的道理，我们这里所有的基地面积，还有所有的使用用途，还有怎么样去做？谁会使用它？现在台北最大的（英语）就在这个地方，上个月已经开始使用，类似这样的。

回到我们真正的今天所谈的关键议题，交通枢纽重要性在国际上，不是一栋楼，是一个交通中心枢纽，不是台北的交通枢纽，是东亚的交通枢纽。它是台北捷运枢纽，都会经过这个地方，等等类似这样的程序。每个站去哪里？我们都会分析好，造成一个客户的流量。

台北其他的开发案子，类似这样的我们做一个比较性，这就是叫做C1、D1，这个产业在台北是最出名的一个（英语）案子。如果真正盖完，土地面积是13万平方米，基地面积D1是1.8万左右，硝基是31万平方米，国内这个土地不算大，但是对台湾来说这是非常大的土地，而且政府唯一能够提供社会大众，在市中心枢纽里面，算是很重要的。

这是样品，概念性的东西。我想接下来，我要把这个议题变成另外一个讨论。实际上我们今天，我想把这个作为样品，谈一下我们怎么走流程？流程才是关键性。

（希望后面看得到字体，是不是够大？）

我想做的一个工作实际上是这个样子。在这个案子出发以前，我们该做什么？我把这个议题变成一个程序，再跟大家一起讨论一下。那么大的案子，你要花几百万投资一个庞然大物，跟76层一样的原理，你必然做很多前期规划的东西。我们的建议是这样的，你必须从周边的这些产业开始，这个我们大家都会做，你不做建筑师也会帮你做。

在周边基地公路设施的状况，有什么东西？比如交通，跟使用者、公共设施有关系。再来就是往后走这几年内一些重大的公共工程，会影响设施的使用，经济层面都会有影响。

再来就是经济层面的分析，对这个市场的成长是减少还是增加？因为消费者跟这个GDP是有关系的。这个庞然大物两三年出现在这个市场上，如果GDP往上走还是往下走都是有关系的。我们今天想谈的议题，就是说究竟你消费者是谁？你盖栋大楼是为一个建商服务？你要知道最后谁来？你要知道消费者是谁？或者潜在的消费者是谁？潜在的消费者有两三个因素：第一，谁是周边的人？

第二，够大的时候不一定要周边的人。

在这个情况之下你要考虑到你的产业（英语），大家都会来的时候，跟周边的人口是没有关系的。因为大了以后会吸引上海的客人来玩，或者其他地方的人来玩。你必须把所有的人口数量结构变成一个量体。学问是怎么样把你的消费量体，重复的过滤以后，变成一个量体是跟你大楼有最直接关系的。附近有100万人，不代表有50万人是你的客人，这个（英语）最关键的就是说，怎么把整体的人口在周边变成跟你有关的人口，这个学问、技术性在这里出现了。再来就是宏观产业的发展，比如你是做住宅，这附近的住宅是怎样的情况？

再来就是价格分析，你要想想整个经济的发展，还有你的客运怎么来的？

再来就是潜在的市场分析，办公室、形态等等。这个大的产业（英语）我会把所有的流程走完，比如说办公室、商场、住宅、都跑完了，弄成跟他最有关系，潜在关系，而且重复做的，好像过滤的米糟一样，剩下的全是米，这样就变化真正整体租金的发展，或者零售业的发展跟营业额的分析，这应该是你从上面走了几十步以后，逐渐走到这两三行来了，你的数字，郝小姐你很关心，你在开发的时候，你关心这个数字最终拿到多少钱？你不知道（英语）这个怎么走来的？周边一平方米是多少钱，你叫一个数字，是增加20层还是减20层，应该是这么做的。

庞然大物投资400亿的时候，可能会问你为什么是2000，而不是8000？刚才101上市的时候他说要4000台币一平方米，结果从来没有要过，到今天是1000块，这个评估是大有问题的。为什么？评估的流程是很有学问的。今天早晨我为什么想跟大家重新讲的问题，我们另外一个流程是什么？是物业管理，既然你的客人是谁？是什么样的国际公司？是什么样的住户？零售是1000万还是100万使用的空间是不一样的，是你要帮他定位的，把他的舒适度、高度都要考虑到，这些东西都很完整地交待完，在一本书里面，然后才开始这个建筑是谈设计的概念议题。通常在快速发展的开发市场，像中国这样，我们看到另外一面，开发商买了一块土地，想赶快赚钱，谈妥融资的百分比，先找一个建筑师画图出来再谈怎么盖？什么时候盖完？接下来就问预售小姐，什么时候预售完？经济发达很快的市场没有问题，永远有需求。如果像北京、或者像台北、东京问题就大了。有时候GDP是负数，不是正的。你盖完这栋大楼3楼以后，经济是倒闭的，快盖完的时候，台北经过两次负的GDP成长，他的股东就完蛋了，几百亿拿出去回不来了，学问就在这里。

周边这些议题都要处理，空置状况、租金、交易、租户类型、商圈等等。

再来就是零售空间，零售是最困难的，零售现在是（英语），不一定是周边的人才会来买你的（英语）产品，有时候是从别的城市、别的省来的。他的量体多大？多小都是爱科学地量化，从整体、宏观变成一个具体跟你的产业、跟你的定位有关系。因为你卖一个比较便宜的产品是很不一样的客运量，等等，我们也做了同样的产品出来。

这些都是我想到的，我想提醒一下就是说，在今天我很惊讶地听到，在座很多朋友，盖的楼体积很庞大，体积很庞大是一个对市场定位的问题，就是硬体。我建议硬体要请一些专业人，把你硬体管理的（英语）提早做，而不是设计的时候才做。否则的话，建筑师跟厂商搞不清楚，他们就使用很多硬体的设备，跟你大楼没有多大关系，可能是一个传统的关系存在，就用他的什么东西，你盖了整栋大楼才叫管理人员进来的来，已经太晚了。使用端的人一些条件的问题，换句话说如果你要开发重大事情，这些东西都要设定，就像101，还没有开始画图的时候，就开始把使用端给确定了，他的硬体是什么？把这个议题完全整理好，我们才出发。