大厦绿化管理制度

大厦绿化管理制度（精选6篇）

大厦绿化管理制度 篇1

1、目的：为了加强大厦绿化环境的管理，保护和美化生活环境，创造优雅的生活环境，把大厦建成环境整洁、优美、文明的住宅大厦。

2、适用范围：大厦范围内一切业主和其它人员，均须遵守本规定。

3、管理规定：根据国家的有关法令，条例精神，特制定大厦的绿化管理规定。

3.1管理责任者：大厦内的绿化管理按照《前期物业管理协议》由物业公司负责养护。物业公司聘请专业公司对大厦范围内的绿化、苗木进行管理、培植，负有美化大厦的责任。

3.2管理规定：

3.2.1大厦内的绿化作品、树木品种和种植布局由市政园林统一规划设计审批的，未经大厦业委会同意，严禁任何单位和个人私自更改。

3.2.2严禁偷摘花草、攀登树木、涂损园林小品。

3.2.3严禁在绿化地内任意开挖、堆放物品，倾倒垃圾和抛洒杂物。3.2.4严禁在草坪上踢足球，打羽毛球、遛狗。

3.2.5严禁在绿地上停放自行车、人力车、助动车、摩托车等。3.2.6严禁出租车、轿车等驶入草坪。

3.2.7严禁在树上、建筑物、雕塑品上拉绳、晾晒衣服被褥。3.2.8装修要文明施工，不准在绿化地带丢放建筑垃圾。

3.2.9严禁楼上向下乱扔杂物，泼污水等不文明行为，对教育无效者除责令清扫干净外，并报有关部门处理。

3.2.10业主须从大厦全局规划出发，不得侵占、损坏、破坏绿地及园林环境。凡是公共绿地的挪用、占用及面积增减，需经业主委员会批准；

3.2.11大厦私家花园以外不得种植农作物和蔬菜。任何人不得擅自占用绿化用地，不准在绿地内挖坑、取土、堆放杂物、倾倒废弃物、停放车辆、放养家禽、家畜、攀折花木、采摘花草。

3.2.12大厦绿化养护人员要定期对绿化区域进行浇水、防治病虫害并及时清除绿地内的杂草、垃圾。3.2.14提倡、鼓励大厦业主在围栏内布置花草，阳台上种植花卉，增设大厦景观。阳台置盆景要有保护架等安全措施。

3.2.15大厦内的树木不得随意砍伐、移栽。确因需要，必须同物业公司相关部门协商在保证成活的前提下进行移栽。

4、相关流程：

4.1业主却因需要移栽原有树木或者更换原有树种的需同物业服务公司客服部及清洁绿化部协商，签署相关协议后，客服部拍照并连同相关协议在对应的业主档案存档。

4.2对于私自侵占公共绿地的，物业服务公司所有员工及业主都有权利和业务进行制止；客服部协同工程部、安保部对违章行为进行制止并限期进行恢复，如果拒不执行的可向城管部门汇报。

4.3有违章占用公共绿地及破坏绿化树木的，物业公司可以要求相关人员进行原样恢复，对于不能恢复的由客服部和清洁绿化部对损坏面积及树种进行评估，由相关违章人员进行赔偿并由清洁绿化部安排专业人员进行恢复。

4.4对于因需要须对私家花园外的树木等进行移植或更换的，相关业主须同物业公司客服部联系，由客服部协同清洁绿化部共同确定移栽位置或更换树种，客服部同相关业主签订协议并留档备查，清洁绿化部安排相应人员进行移植或更换，费用由相关业主支付。

4.5对违反大厦绿化规定造成树木或者绿地损害的非业主人员，由客服部会同清洁绿化部同该人员进行协商，由清洁绿化部安排专业人员恢复，费用由该人员支付。

4.6物业公司采用各种形式开展宣传，使“保护绿化，美化住宅区”成为大厦人的共识，形成良好的风气，自觉爱护大厦内的“一草一木”。

大厦绿化管理制度 篇2

关键词：大厦,室内外,绿化,设计

1 室内绿化

在建筑物内种植或摆放观赏植物, 构成室内装饰不可分割的部分。人们希望在享受现代物质文明的同时与植物为伴, 是现代审美情趣祟尚自然、追求返璞归真意境的反映。

2 大厦内的绿化布置

大厦内的绿化布置主要以公共部位为主, 如大堂、过道、走廊、大小会议厅、观光厅等, 其摆设基本固定。但根据绿化物的长势和需要, 一般在1~3个月更换1次。

大堂的绿化摆设:大堂的绿化摆设以大盆或中盆的观叶植物为主, 如棕竹、龟背竹、苏铁、巴西铁、橡皮树等。在春、秋季节还可适当配些色彩鲜艳、品种名贵的盆花来加以点缀, 如茶花、杜鹃等。

走廊、过道绿化摆设:以普通型的大盆或中盆的观叶植物为主, 如散尾葵、发财树、针葵、棕竹等。

会议厅的绿化摆设:力求高贵、典雅、美观、大方, 四周可放置大型和中型的较名贵的观叶植物, 茶几和桌子上可以放上瓶插花。

办公室的绿化摆设办公室是写字楼办公的主要地方, 在绿化摆设上要突出舒适、清静、高雅。

3 阳台绿化

阳台是楼房单元式住宅仅有的外部空间。如充分加以绿化可布置成“缩小了的庭院”;同时美化了楼房和城市景观。

绿化时应注意: (1) 根据阳台不同方向和地区气候特点所形成的日照、风力、温度、湿度等条件选择植物, 特点是选择喜阳或耐荫植物。 (2) 根据阳台的面积、形状选择容器。除一些建筑阳台设有固定的种植池外, 可以采取在栏杆上加挂吊箱、阳台内设花盆架或增设格架, 供植物攀援等方式, 丰富绿化布置形式。在栏杆上放置盆花时应有防止坠落的措施。为减轻建筑结构的负荷, 阳台绿化最好使用轻质人工合成基质。 (3) 由于阳台上一般有风, 空气湿度低, 因此充分的灌溉往往是养护管理的关键。若能使用小型自动灌溉装置, 常能获得理想的效果。

4 垂直绿化

利用攀缘植物绿化墙壁、栏杆、棚架、杆柱及陡直的山石等。攀缘植物有缠绕类、卷须类、攀附类和吸附类, 其攀缘方式各不相同, 因此在不同场合应选植适合的种类。栏杆、棚架则应根据拟种植的种类采用不同的结构, 一般缠绕类可缘直径20cm以下的柱子伸长。卷须类则需有直径3cm以下的格栅供其卷附。攀附类可利用其钩刺或枝杈固定在水平的栏杆或墙头上, 必要时还需人工引领, 欲绿化墙面时需另设格栅。吸附类可通过其吸盘或气生根固定在坚固的墙面或石面上。在房屋外壁进行垂直绿化能降低墙面温度升降的幅度, 对室内起降温或保温作用, 并可减少噪声的反射, 还可减缓墙面本身的风化, 但吸附类植物对坚实度差的墙面可能造成损害。

5 窗台绿化

窗户是沟通室内外空间的纽带。窗台是一块可以用于绿化的宝贵空间, 因为那里常有充足的阳光, 又处于人们视觉的重要位置上。特别在建筑密集、空间宝贵的城市中, 窗台绿化更有特殊意义, 室内、室外部分都可用植物来装饰。室外窗台的绿化可以装扮城市, 增加绿视率, 但要注意它的特殊环境, 如风大、干燥、冬季气温低、夏季阳光灼热等, 选择适合这些条件的植物品种。

6 园林季相

各种植物随着季节的交替不断改变其形态, 如新芽吐绿、繁花满枝、佳果累累、叶色转黄或转红等, 但各有自己的特点, 园林植物大多具有独特的观赏价值, 因而季相更为明显。园林植物配置中巧妙地运用一些季相明显而特殊的植物, 可以增强某些季节的气氛并创造出这些季节中极其优美的自然景色, 这也是创造园林意境的重要途径之一。成功的园林设计应使尽可能多的景区、景点在各个季节都产生出很高的审美价值, 而避免仅在某一季节才能供人游赏。

7 山石工程

在园林中用自然石布置叠石和构筑假山的工程技术, 也称掇山、叠石。包括选石、采运、相石、立基、拉底、堆叠、中层、结顶等工序。选石要确定石的种类, 挑选质量可用体量适宜的石料。工程规模大的应在产地现场选料, 并根据采运条件和施工现场情况确定石块的大小。堆叠前要仔细选择用在重点部位的山石, 编号并标明上下和朝向。山体造型是山石堆叠成功与否的关键。必须在施工前有周密的设计或按自然石料的形状作出整体模型。在传统的叠石技巧中还利用垂、拼、悬、卡等作法使假山更具情趣, 耐人寻味。

参考文献

[1]范耀邦.关于提高居住区规划水平的若干问题[J].建筑学报, 1981 (5)

大厦绿化管理制度 篇3

陆家嘴是上海、也是中国金融的中心。在这里，金茂大厦、正大广场、东方明珠等地标性建筑鳞次栉比，而上海环球金融中心以其最高、苗条的特点并立其中。环球金融中心的甲级写字楼、酒店、会议中心、观光厅及商场，能满足各种需求。管理这样的一座综合性大楼，更需要有独到的经营能力。

大桥裕治曾经在日本航空公司下属的数家饭店做过近二十年的管理工作，伦敦、巴黎、东京及夏威夷的任职经历，让他在2007年成为了森大厦集团中的一员，目前是森大厦（上海）有限公司和上海环球金融中心有限公司的总经理。

心情决定“新旧”

上海环球金融中心2008年落成，除了其身边正在建造的大楼外，是陆家嘴地标建筑中最新的一个。

建筑年代的新、外表的新不代表物业管理方式的新锐。大桥用讲故事的方式，来要求用“心”来维持建筑物的“新”——能够长久保持青春的活力。

在公司大会上，大桥谈了一段他在美国时听到的故事。

“在美国有一家建设了几十年的图书馆。差不多到了该拆除的时候了。是拆还是继续维持下去？要继续发挥图书馆的功能，该有什么样的行动？这成了当地一个令人瞩目的议论焦点。”大桥在会上先把问题提了出来。

美国的地方政府请咨询公司做了一个调查。结果六成的人认为该图书馆“脏、乱、旧”。咨询公司觉得，要维持图书馆，需要有一个对策，这样才能继续使用，而不是立即拆除。要做到这点，需要“给来借书的人一个笑脸；借书卡上写着市民的姓名，服务人员用全名来称呼对方；把书交给市民的时候，能轻轻碰一下对方的手，就该尽可能地接触对方。”做到了这三个方面努力，图书馆的形象就能发生变化。

过了一个月，咨询公司的人又来到图书馆门口做问卷调查，提问的内容一模一样，但大多数人说这里，服务热情、整洁舒适。一个月前的“脏、乱、旧”消失得无影无踪了。

“同样的设施、同样的人员，服务态度、方式的不同，会出现两个截然不同的结果。”大桥讲这个故事，担心的不是上海环球金融中心的硬件有问题，他更在意每个细节的服务是不是到位了。硬件问题，在今天的中国解决起来并不困难，但要保持一流的服务水准，管理上的软实力，实现起来并不简单。

上海的高楼大厦拔地而起，数量上早就大大超过了东京、大阪，但上海的运营管理和服务要超过国外最高水平，恐怕还要花一段时间。森大厦在这里管理上海环球金融中心，提供了一个很现实的样板，所有上海高级饭店、最昂贵的公寓、酒店的管理人士，都会到上海环球金融中心来参观学习。

大桥感受到了来自中国同行的追赶，“我们必须更加用心，更加体贴入微地为业主服务，不能有半点疏忽。”他对《经济》记者说。

总经理对自己的三条要求

尽管在公司职员面前，大桥裕治是总经理，但他只穿一套很普通的西服，系一条色彩偏深的领带。很多时候，他以物业公司总经理的身份拜访客户，同时他也会像过去在饭店工作时那样，去饭店楼层查看，为来住宿的客人提一下行李。他从不用服装来显示自己的身份、地位。

大桥一天在办公室的时间，远不如他在环球金融大厦上上下下、里里外外走动的时候多。掉在地上的一块小纸片，他会很习惯地捡起来放在自己备好的小口袋里，然后找一个可以扔垃圾的地方扔进去。“有时看到大桥总经理这么做，我们自己反而感到很尴尬，看到大楼内有掉在地上的纸张、瓶罐什么的，尽可能及时捡起来送到垃圾箱那里去。”公司职员潘蓓说。

越是企业的上层，越应该有一个明确的工作标准。大桥对《经济》记者说：“我认为总经理的工作有三条。”

第一是制定企业计划。总经理要对企业未来有自己的计划。看到雨后春笋般地在上海生出数千幢高楼大厦，每座大厦都有一种冲天的牛气，上海环球金融中心能否保证一直领先？如何领先？大桥心里更需要有一本帐。

第二是让企业盈利。大桥觉得，别看世上大企业家为数不少，但真正能让企业盈利，能长期盈利的屈指可数。一家企业，拿不到利润就谈不上为社会做贡献，如果员工在这里感受不到自豪和满足，企业也就难以长期持续发展。

第三是带出一个好的员工团队。一个人的力量有限，但总经理一个人能把团队带好，这个团队的力量就能发挥到极致。

“我自己在世界各国都做过高管，但这三点可以说是走到哪里都不会变的。”大桥说。

大桥身上有一种看似平和、但内心坚不可摧，一诺千金的气势。按计划办事，让企业盈利，员工具有工作的自豪感，这些听起来似乎简单，但要真正能够做好并不容易。

去了解每一个员工的姓名

很多日本饭店的前台工作人员，在几年后客人到访的时候，还能用全名叫出客人的名字，让客人大为感动。特别是没有预约的时候，走进饭店，听到前台工作人员热情地道出自己的姓名，知道这里一直没有忘记自己，那种感动是很难忘却的。

“从公司员工的国籍看，近九成是中国籍。日籍员工的名字比较好记忆，中国员工就比较难了。很多时候我在开会前，先让负责会务的人把名单拿过来，我一一和照片对过后，才能直呼其名。”大桥向《经济》杂志透露了其记忆人名高超的“秘密”。

如果公司总经理不经意地走到大楼的一处，直呼那里工作人员的姓名，和他交谈，那么这位员工内心该如何看自己工作的企业呢？其工作态度会发生何种转换呢？在饭店业工作了几十年的大桥，这方面的经验用在企业管理上时，能发挥同样令人感动的作用。

大桥说：“公司自然会经常开会，在会上让员工提出改善意见，进行相关工作的改善，工作气氛就会变得特别好。”

一位负责洗手间清洁工作的员工说，夏天上海气温很高，洗手盆出的热水可以调低一些。“我们平时很少关注这些细节问题。水龙头中出的水，温度低一些比高一些，在夏天要让人感到舒适。公司立即采纳了该员工的改善提案。”大桥说。

上海环球金融中心电梯前播放音乐曲目的选择、各个时间段不同香味的选择，“由员工决定，我也听各种音乐，但毕竟不是专业搞音乐的，在电梯附近工作的人员，天天使用电梯的员工们，比我更知道现在选用什么样的气味、选用哪些旋律，让来这里工作、消费的人更感到舒适。”大桥很谦虚地说。

大桥很兴奋地告诉记者说：“一位员工回到我们中心，说他父亲一直以自己的儿子在上海环球金融中心工作而感到自豪。逢人便会指一指大厦，说我儿子在那座大厦里工作。”这样的员工会非常珍视自己工作的企业。

不仅仅能说出数百名员工的姓名，在大桥的心里，更在强调的是要发挥出每一个员工的工作积极性，把中心的物业做到极致。

最高的大厦，最高水准的服务

紧贴着上海环球金融中心，一座新的更高的大厦将于2014年底正式完工。

“在高度上，我们已经不能超过新的大厦，但在高水准的服务上，不能有一点松动。”大桥意志坚定地说。

上海建筑物以其迅速崛起的高度，属于世界最有代表性的几个现代化城市中的一个。上海的服务是不是也能具有和东京、纽约、伦敦一样的高水平，或者能否成为世界最高水平之一，要看上海地标建筑的管理水平了。

很多时候大桥感受到的是世界的趋同。纽约、伦敦追求的最高服务水准，其实也是上海必须保有的。以大桥这样国际化的日籍人士来管理上海环球金融中心的物业，该如何体现上海特点、日式管理的精细及全球最高物业服务水准，这是记者关心的重要内容。

大桥没有直接回答记者的问题，他特意用有些日语发音特点的英语，说了三个词：share（共享）、fair（公正）、care(共感)。

明文规定出一个具体的目标，已经赶不上上海商务环境的变化。大桥希望“能够共享某种成功的快感，同时也共同分担工作压力，这才能保证我们的服务水平。”

一个企业的领导对内对外做到公平，才能树立起威信。对所有租户的公平，对每位来消费的客人的公平，是维护高水平的重要内容。

在别人需要帮助的时候，能感知到这种需求，伸出手来帮助一下，这是服务的基本。大桥的企业能一直做到这些，就能保持其最高水准的物业服务不被其他企业超过。

“记者要问我，哪些是欧美的管理方法，哪些来自日本，还有哪些出自中国，我想我们提供的服务，其精髓来自中国。”大桥说。

他写了“管理”两个汉字。“古代人们用竹子做钥匙，以开启重要的仓库之门。官是负责人们衣食住行的。一个‘管’字说的是保证人们生活工作的安全。我们再看看‘理’字。‘里’是大地、田地，‘玉’则是不能更改的宝物。‘理’讲的是规则。我想我们的管理，就是这些不变的内容，要永久地坚持下去。”记者第一次在外籍人士那里听用汉字讲解“管理”真髓。

大厦消防安全管理制度 篇4

一、为切实加强xx大厦的消防安全工作，提高广大业主和住户消防安全意识，有效防止大厦内火警、火灾事故发生，保护全体居民的生命、财产安全，维护公共安全，根椐＜中华人民共和国消防法＞和＜湖北省消防条例＞和有关法律、行政法规的规定，结合xx大厦具体实际，特制定本管理制度。并先交与大厦广大业主和居民征求相关意见修政后，再公告正式实施。

二、本管理制度适合于xx大厦内全体业主住户和租赁本大厦住房的公司、集体宿舍及外租户。

三、xx大厦消防安全工作要认真贯彻预防为主、防消结合的方针，按照政府统一领导，公安消防机关依法监管与指导，业主委员会全面负责，全体居民积极参入的原则，实行消防安全责任制，建立、建全严格而和谐的安全生活环境。

四、业主委员会对大厦消防安全工作负全面领导责任。业主委员会主管负责人对消防安全负直接领导责任。实行安全责任问责制。

五、大厦内业主家庭中以房产所有权人为安全责任人。外来公司以公司法人及在大厦上班的公司负责人为安全责任人。外公司集体宿舍以公司法人及宿舍管理员为安全责任人。外租房所有权人按治安管理规定，同为外租房的安全责任人，安全责任与租户共担。

六、大厦物业服务人员要经常进行消防安全宣传工作，利用广告和公告形式提高广大居民的消防安全素质，提高大家的防火自救能力。

七、业委会物业人员按管理规定配置消防器材、设施，设置消防安全标志，定期组织检验、检修，缺损的要逐步补置。

八、业委会物业人员按安全规范设置安全疏散指示标记，设置火灾事故或停电应急照明设施，火灾报警系统要做到随时可以发挥作用。

九、在公安消防机关和社区的坚决支持下，彻底保障大厦各条紧急疏散通道和安全出口的无障碍畅通。

十、物业服务人员树立严谨的敬业精神，加强完善专人值班制度。加强并坚持每日的五巡查重点工作(巡查各楼层配电箱、巡查大厦两条主走火通道、巡查消防用水存量、巡查楼层消防设施、巡查电梯机房)。发觉异常情况，要及时处理，记录备案。处理不了要及时向主管负责人报告，争取隐患苗头不过夜。

十一、万一发生火灾事故，物服人员要及时报警119并启动大厦火灾紧急报警系统。组织处置初起火灾，通知水泵房供应消防用水，疏散大厦人员，保护火灾现场，协助公安消防机构扑灭火灾和配合火灾事故调查工作。

十二、在认真抓好居民住户的安全环境外，业委会物业服务人员要加强大厦内公司、集体宿舍及短期临时住户的安全管理与监督工作。物服人员有权定期与不定期的在集体宿舍管理人或公司员工的陪同下，共同检查区域安全问题。物服人员有权提出安全隐患问题和整改建议。

十三、大厦内严禁大量存放国家有关规定的易燃易爆的化学危险品。大厦内严禁生产、销售各类危险物品。大厦通道里严禁燃放烟花、鞭炮之类危险品。

十四、无论新老住户进行装修工作，应由业主与装修人事先与物服人员提出申请，并在物服人员依据有关规定指导下安全进行装修。装修中如需要进行电焊、气割之类工作，必须在动明火前报告物服人员，并做好施工现场火灾预防措施后方可进行，并接受物服人员监督。大厦物业将无偿提供灭火器具现场备用。

十五、大厦全体住户要树立安全笫一的观念，在认真做好自家家庭安全同时，要有社会公德观念，尊重他人生命安全，严禁在各楼层走火疏散楼梯间堆放杂物。大厦一层安全出口通道严禁停放任何车辆，以保证大厦安全通道彻底畅通无阻。

十六、大厦广大居民要有预防火灾的警觉感，认真做好家庭防火工作。家庭应当做好经常性的用火、用电、用油、用气安全自查工作。广大居民要认真了解和掌握消防安全知识，切实做到一知(知道自已防火的义务和责任)。二懂(懂得消防知识和法规、懂得检查火灾隐患)。三会(会报警119、会使用灭火器材扑灭初起火灾、会利用疏散通道逃生自救)。

十七、业委会恳请大厦居民积极参与消防安全工作中来。为保障共同安全，确保大家人身、财产安全，发现安全隐患要及时向大厦物服人员提出。对于无视公德而又屡劝不止的占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为，以及损坏、擅自停用消防设施器材的行为，大家都有消防法规颁布的义务和权力向公安消防机构、社区、派出所进行举报、投诉，用法律的力量消除安全隐患，确保广大居民安全。

十八、本管理制度现公告向xx全体业主及居民征求意见。并发文至xx公安局球场街派出所、xx社区征求指导意见。并在汇集各类意见后进行修改定稿。再行公告正式管理制度，争取在2011年10月1日前正式实施。

xx大厦业主委员会

2011年8月19日

本管理制度呈送并征求指导意见部门：

xx市公安局xx分局球场街派出所

太极大厦装修管理规定 篇5

本规定旨在向本小区之业主/住户提供装修指引及一般基本资料，协助业主/住户顺利进行室内设计及装修。本小区所有业主/住户均须按照本规定之有关规定进行装修，以维护小区整体利益。

（一）规定项目

（1）任何装修工程均不得危及楼宇结构及公共安全或妨碍他人，不应影响小区整体外貌观瞻等。驳接、加装的管道、冷气机连线管、电话线、电视天线、网络用线、电缆、给水管等均不准在外墙敷设；不得擅自在外墙打孔洞或安装悬挂设备、设施。

（2）原则上不得拆、改原建筑间隔及内部设施，如室内间隔墙需拆除或改动须事先向管理公司提出申请，认定可行方可施工。业主对因修改单元间隔之一切后果承担全部责任，并承担修改单元间隔可能引致在办理房产证时增加的费用和带来的一切责任。

（3）根据安康市政府规定一律不得使用红砖。室内隔墙必须采用轻质隔墙，如石膏板、木夹板墙、各种轻质砖墙（容重≤1000kg/㎡）等。隔墙的位置要沿梁位设置，控制在偏移梁位0.5M以内的位置，石膏板墙，木夹板墙不受此限。所有隔墙在表面装饰前需到管理公司报验及确认，不能擅自提高单位地面的标高超出楼板容许的负载。（4）不得改变住宅外观，更不得在室外或外墙加设任何招牌、遮蓬、铁笼、花架、骨架天线及其它装置。

（5）不得改变室内卫生间、厨房的使用用途和原设计位置，不得损坏厨房内的变压式烟道。（6）室内所有排水管的出口不得改动，并按原设计（排污、排粪）分别驳接。

（7）冷气机必须安装在预留的空调机板或指定的位置，以免引起邻里纠纷，冷气机不得加装遮蓬或围栏。

（8）卫生间、厨房地面、地面更改时必须要做好防水层，以避免漏水影响相邻物业。而交付使用的楼宇卫生间、厨房墙面、地面已做防水层，卫生间吊天花时，请勿在凹池楼板钻孔。一经改动，业主将自行负责相关的一切责任。

（9）为保持楼宇整体外观，严禁封闭阳台、窗户，阳台、窗户外严禁架设防盗网、防盗拉闸、花架、晾晒架等其它物件，安装窗花只可以装在窗户内侧，请不要更改生活阳台铝门及单元户门（包括单元门牌）。

（10）所有装修材料应按国家颁布的《建筑内部装修设计防火规范》要求，选用不燃或难燃装修材料，天花内木质材料表面应涂防火漆，以防止或减少火灾的发生。

（11）运载装修材料或垃圾废物须按管理公司安排之指定电梯及通道“打包”运载，并按指定时间进行，避免影响其他业主/住户。（12）一切运输工具只能使用胶轮胎或木轮，绝对禁止使用铁轮或石轮运输工具，如因此而造成地面砖出现开裂或者磨花等现象，业主负责进行修缮。

（13）装修施工用电不得超过该装修单元的装表容量，严禁擅自乱接乱拉电源线；否则，造成的一切后果由业主/住户承担。（14）业主/住户如不按规定装修，一经发现必须在规定时间内自行将违例项目恢复原貌，所需费用概由该业主/住户负责。另外，如因此而造成邻近物业或其它公共物业损坏之责任均由该业主/住户全部承担。

（15）室内装修领取施工许可证后方可进行，一般装修申请审批期为三个工作日。装修的申办及过程的监管：装修拆改墙及建筑装修垃圾的清运等，须交付必要的费用及按金： 装修管理费： 2000元/户/次 装修工程垃圾清运处理费： 300元/户 电梯使用费：￥160元/户/次

拆墙加收余泥清运处理费：￥300元/户

（二）装修管理

（1）业主/住户所聘的装修承造商及其雇员开工前必须到管理处登记，由管理公司签发施工许可证及临时工作出入证，（办理临时工作出入证，必须凭本地派出所/治安队办理的登记卡才可办理）施工许可证必须贴于住宅大门外正中位置，装修工人必须佩证进出小区。每张临时工作出入证收押金20元，工本费5元，工程完毕后，须在一个星期内交回临时工作出入证，同时退还押金。为确保装修过程的监管，及时纠正违规施工，保安人员有权随时对装修单元进行例行的检查。

（2）装修工程进行期间，《装修许可证》应张贴于单元门口方可进行施工。（3）每次装修期限为三个月，确因需要可书面申请延期二个月，若需再次延期，必须办理是次装修后重新办理装修申请。

（三）装修过程须知

（1）装修正常施工时间为平时8：00—12：00，14：00—18：00；节假日9：00—12：00，14：30—18：00。节假日禁止进行发出较大响声的施工，如使用电动工具、拆墙等。

（2）业主须确保承办商为有关装修工程所安排的责任人/监工在整个装修施工期间在场，并保证随时可予联络。

（3）装修施工过程中造成公共设施（如电梯、公共照明等）损毁、破裂、污染等，事主须主动报告并赔偿修缮或更换的费用。（4）所有沙石、泥头、拆散之材料均应以尼龙袋或麻包袋搬动：严禁随地拖拉、严禁使用拖拉机运送建筑材料，运载材料之货车应停放在指定之起卸区。对车身不洁，有可能污染小区环境之车辆，管理员有权制止其进入小区。

（5）所有装修工程必须在该住宅单元内进行，严禁占道作业或堆放物品。在住宅单元内堆放材料品切勿超过150kg/㎡的限定荷载，严禁存放易燃易爆（油漆、天那水等）和使用明火。不得使用五磅重以上的工具在楼宇内作拆墙、打地板等撞击性操作，拆除墙体的砖不能随意坠下楼板，免致强大的震动力使楼宇受损或殃及相邻物业，一经发现将被勒令停工。

（6）施工须关门并尽量提供足够防御措施以减少装修期内引致的尘埃、噪音及气味污染，以避免对其它住户造成滋扰及不便。如因此造成住户投诉或环境污染，管理公司有权要求该单元停工整顿。（7）严禁从消防喉取水作施工用水、清洗地方或其它用途。一经发现，管理公司有权要求立即停工并按情节严重程度扣除装修按金。（8）严禁将混凝土、沙石、瓦砾或其它杂物倒入厕所或排水渠内，一经发现，必须以重罚并被责令清理弃置之杂物，清理费用由业主/住户负责。

（9）每天必须清理所有废料及垃圾，以保持通道畅通，确保杜绝火患。装修现场必须配备足够的灭火器材，以备发生火警时使用。如动用明火，必须办理动用明火的申请手续。

（10）装修工人必须文明施工，须穿适当衣物及不得赤足出入工作范围，以防意外及有碍观瞻。在小区范围内走动必须配带临时出入证。（11）所有装修机械、设备、工具、材料包裹等进入或搬离小区时需到门岗接受检查。

（12）装修工具及材料须自行保管，管理公司恕不负任何损坏或遗失之责任。

（13）装修垃圾、拆墙或大宗垃圾须包装捆扎，为保障小区环境，请预先通知管理公司然后搬到楼下指定位置，由管理公司统一清运处理。

（14）住宅单元原则上不允许装修人员留宿。如有特别需要，经业主同意并作书面担保，可作特别申请。同时必须到治安队办理暂住登记手续并在管理公司备案。

（15）严禁施工人员衣冠不整，随处闲荡，大声喧哗，违者谢绝进入区内。

（16）装修人员必须遵守管理公司根据公众假期或某些重要活动的需要提出的停工规定。

（17）施工期间不得将过量的油漆或危险品存放在施工范围，为防火安全只准存放在施工范围，为防火安全只准存放在当天所需用量。

住宅装修管理制度

一、装修资质要求

1、凡使用材料对建筑物、构筑物外表和内部进行装饰装修活动的企业须持有建设行政主管部门颁发的《建筑企业资质证书》;

2、承接简易工程的(如仅做面层涂料、贴墙纸、铺面砖)个体从业者,须持有相关的技能等级证明书持证上岗;

3、无《建筑企业资质证书》的单位、无建筑行政主管部门发放的个体装饰装修从业者上岗证书的个人,不得承接居家装饰装修工程。

二、装修申请

业主或受业主委托人(须持委托书)对室内进行装饰前,必须到管理处领取《装修申请审批表》,如实申报装修项目、施工方案、施工人数,拟开工、竣工时间等内容;涉及拆改间隔结构、水电功能结构的须画出装修更改设计图纸,大量使用易燃材料进行室内装饰或超过50m2以上的须报消防部门审批,改移煤气管道须向煤气公司申请并到管理处登记备案。

三、装修审批

报批时,施工单位须带齐企业《营业执照》副本和《建筑企业资质证书》或加盖公章的《建筑企业资质证书》的复印件、委托装修函。个体装饰人员须持建设行政主管部门颁发的装修上岗证书,审查合格后装修单位每人应向管理处提交身份证复印件(验原件)和两张免冠照片,同管理处签订《施工安全责任书》,交装修押金2000元和相应的工程配合费、垃圾清运费、证件押金、施工人员管理费。管理处主任批准后发放《装修许可证》,并办理施工人员出入证。

四、装修施工管理

1、装修队进场装修时必须按管理处审查批准的施工方案进行,如实际需要变更增加项目必须报管理处审批,管理处出具变更通知后方可进行施工;

2、装修期间施工队须遵守《大厦管理规定》,业主要经常在现场监理,确保装修队严格遵守国家及深圳市有关规定,对施工队违章装修,管理处责令其整改或作出警告:有权发出警告责令停工、罚款等处罚,对屡教不改的单位可拒绝其进入小区;

3、装修时间:在业主(住户)未入住时,装修时间为早晨7时至晚9时;业主(住户)入住后装修时间为上午8时至12时、下午2时至18时;

4、禁止拆改房屋主体的承重结构,禁止在承重墙、梁柱上穿凿、拆除连接阳台门窗的墙体,扩大原有门窗的尺寸,另建或封堵门窗;禁止使用大理石或明显加大楼板荷载材料;

5、禁止拆改围护墙、穿凿分户墙体,禁止任意刨凿楼顶板、楼板,在顶板上安装大型吊灯或超负荷吊顶;

6、禁止用户擅自更改煤气管道设施、安装燃气用具。安装、改装、拆移维修必须符合国家标准,由煤气公司进行或持有专业资格证书的单位施工,用户和装修单位不得拆改、安装挪移;

7、禁止改移单元内的电路开关(配电盒),不得在装修室内乱拉接电源;使用电炉和增加电力负荷;重新加改布线时必须要申请,埋没暗线或天花吊顶穿线必须使用PVC套管;

8、为保证消防安全,禁止使用过量的易燃材料装修,禁止在木柜、木制品上安装开关、插座;

9、装修人员必须采取有效措施控制现场的各种粉尘、废气、固体废弃物及噪音振动对周围环境的危害,以保证业主(住户)的正常生活秩序;

10、装修施工垃圾严禁向楼下丢抛,因丢抛引起的事故由当事人、施工单位和业主共同承担后果;

11、防盗网或内置式防盗网、不锈钢门或铁门必须按管理处规定统一花型、式样、尺寸制作和安装,每栋楼须全部统一,禁止另行安装;

12、空调安装前业主(住户)须事先到管理处查询,在指定的位置接好空调排水管,管理处派人到现场指导;

13、装修垃圾由装修者按规定清运到管理处指定的地方堆放集中运走,超长超宽超高的材料必须通过安全措施吊装运至楼上,沙、砖等装修材料需袋装,搬运时不得污染电梯;

14、天台、楼道等公共场所不得堆放材料或装修垃圾,不得在公共场所进行加工装修作业;

15、不得在室外安装防盗网、牌、罩等物件或招牌。

16、装修期限:中小工程为15天,较大工程为20天,最长不超过30天,如确实需要延期,须到管理处办理延期手续。

五、施工监督

管理处管理人员和保安人员有权对装修单位检查、抽查。装修人员出入证和装修施工情况,施工人员必须服从小区管理,不得到与装修无关楼层、处所游窜、逗留,一经发现违章,按章处罚。

六、验收

装修工程完毕后业主和施工队负责人须向管理处申请验收,管理处将会同消防、电工、房管员到现场进行验收,隐蔽部分必须事先进行,对未经验收的隐蔽工程,管理处可拆除遮挡部分再进行验收,由此造成的损失由业主或施工单位共同负责。验收不合格的装修单位必须整改直至合格为止。装修验收合格后,使用三个月后再进行复验,经确认装修工程无渗漏等明显工程质量问题,押金退回业主或装修队,在装修过程中如发现超出申报内容、违章装修将按规定扣除押金(多退少补)。

七、相关文件

1、装修工程安全责任书;

2、装修审批流程图;

3、装修出入证办理流程。

业主装修注意事项

一、业主(住户)装修动工前7天必须到管理处客户服务中心办理申报手续,经审批同意后方可施工。

二、施工队进场装修前应到管理处客户服务中心办理〈装修施工许可证〉和《临时施工工作证》,必须持有本公司颁发的有效证件,方可进入现场施工。

三、实际装修内容与装修申报内容不相符的,除立即责令其停工外,必须补办相应手续后方可继续施工。

四、下列情况属违章装修,除责令其恢复原状外,视情节轻重,提请相关部门予以处罚。

1.私自增加电气线路负荷、改变走向、挪动住户电源开关箱、或私自改动上、下水管道的。

2.私自凿除楼面、地面层的;使用电动工具打孔时,影响隐蔽线管、水管的。

3.私自改变入户大门及窗户型号、规格、颜色的。4.私自改变外墙装饰的。

5.楼、地面、墙增设花岗岩及其它超重材料的。6.随意在外墙上打洞的。

7.未经批准封闭、占用公用走道、消防通道、天台、屋面及楼梯、厅间和其它公共场地的。8.擅自安装进户防盗门的。9.擅自在窗外安装网、罩、牌及其它物品的。10.擅自拆除地漏盖和向地漏倾倒渣物造成阻塞的。

11.装修环境不整洁,在公共场地乱堆放装修材料及装修垃圾的。12.装修后和装修中造成上、下水管渗漏和阻塞的。13.动火作业未办理相关手续的。14.施工现场使用电炉、煤气的。

15.使用超量可燃性材料而未做阻燃处理的。

16.使用可燃或有毒及刺激性气雾材料,而未警戒和按规定排放的(使用前必须经管理处同意)。17.动用和移动消防设备设施的。

18.未经管理处允许,施工人员私自在装修屋内居住的。

五、上述各款未尽事项,对于违反公司装修管理规定的,管理处可以采取批评、规劝、警告、制止、扣押相应保证金或提请相关部门予以处罚。

备注:以上手册内容如有变动或修改,以管理处通知为准。如有疑问请到太极大厦物业管理处咨询。

大厦前期物业管理邀标书 篇6

目录

一、“××大厦”前期物业管理邀标书.3

1.1前言.3

1.2标的.3

1.3物业概况.3

1.4物业服务与管理目标.6

1.5物业服务与管理内容及要求.6

1.6房屋共用部位、公共

设施设备维修基金.7

1.7前期物业管理内容和要求.7

1.8投标文件的编制内容和要求.7

1.9有关说明.8

1.10评标和决标.9

1.11签定前期物业管理合同.9

1.12未尽事宜.9

二、“××大厦”前期物业管理评标细则11

2.1评标原则.11

2.2计分方法.11

2.3评标项目.11

一、“××大厦”前期物业管理邀标书

1.1前言

××大厦（组团）位于××市繁华的商业轴心区南大街，北濒××风景区，东临××街。××大厦（组团）由××的楼宇组成，其建筑气势恢宏，风格独特，集商业、办公和豪华住宅于一身，融商办、购物、娱乐、休闲、居家于一体。这座占地××公顷、总建筑面积××万平方米的配套建筑群，犹如一双璀璨晶莹的明珠，镶嵌在美丽的××之滨，为江城××又增添了一道绚丽的色彩。

××大厦（组团）由××××投资开发有限公司投资开发，计划于××年7月交付使用。为了规范和加强物业管理市场，进一步体现物业的潜在价值，根据国家《招投标法》和××市房产管理局“通房发（××）××号《××市贯彻〈前期物业管理招标投标管理暂行办法〉实施意见》”文件精神，我们决定采用邀请招投标方式选聘物业管理公司实行区域一体化物业管理，此决定已呈报××市物业管理处备案．现邀请贵公司参与投标，并希望你们仔细阅读邀标书，编制投标文件，对招标书提出的要求和条件作出实质性的响应。

1.2标的××大厦（组团）一体化物业管理

1.3物业概况

1、名称：××大厦（组团）

2、地理位置：本市××街××号。东接××街，西临××，北面××路。

3、建筑设计：××大厦（组团）由××层的欧式建筑相拥组成，裙房1～2层均为单元式街面商业用房，南北楼3层及北楼4层均为办公用房（××套），4层以上均为住宅（××）。

4、面积

①总占地面积：××万平方米。

②总建筑面积（地上部分）：××万平方米。

其中，住宅建筑面积××万平方米。

商业用房建筑面积××万平方米。

办公用房建筑面积××万平方米。

物业管理用房××万平方米。

公厕××万平方米。

③地下室面积：××万平方米。

其中，人防面积××平方米。

5、设备及其他配套设施

①智能化工程：

*高速信息通讯系统：该系统将引入电讯宽带网、有线电视宽带网等，可向业主提供高速INTERNET接入等信息通讯服务。

*安保系统：该系统将有摄像、红外线报警、实时监控、可视楼宇对讲机等子系统所组成，主楼主要出入口以及一、二层电梯前室设带云台摄像机，地下车库设云台式摄像机，并能在中心控制室进行统一监控，及时发现治安异常情况；另外，还设有通过电话虚拟网的内线实现住宅的防盗对讲系统。

*消防灭火自动报警和消防联动控制系统：采用集中报警形式。系统由一台火灾报警控制器和多台区域显示器、手动报警按纽、多终端感烟探测器、喷淋、消防电话、消防广播组成，消防控制室设在一层。

*远程传抄系统：采用CBB型表户外计量，将每一住户的煤气使用读数通过采用电力线载波技术，传输到户外计量端口，通过网络技术采集上述数据，免却上门抄表的不便。

电表集中在四层抄表间，未并入远程传抄系统。

水表集中在各楼层管道井中，未并入远程传抄系统。

*车库管理系统：属机电一体化计算机集散控制系统。由出入口票据验读器、电动栏杆、自动计价收银机、泊位调度控制器、车牌识别器以及管理终端组成，对出入车辆从买票（读卡）、放行、引导、停车及收费（读卡）、放行实行自动化管理。

②电梯：

承载力≥800Kg客运电梯9台（含消防客梯1台），其中住宅用8台，办公用1台。

③垃圾站：

组团内设有垃圾中转房。

④出入口：

组团××大厦主楼划一封闭。

住宅均设计有直接临街的大堂出入口，位于西侧，住户从一楼大厅进入二层大堂电梯厅，再至各单元电梯厅上楼，便利安全护卫管

理并客观形成高档大堂式物业管理条件；

办公用房的主入口设在临南大街的南楼北侧，设有若干封闭式疏散楼梯以满足消防需要；

车库出入口设在南北两端，避免与住宅部分人车交叉和相互干扰，另外设有二个摩托车、自行车出入口和四个人防出入口；

6M宽的消防车道将整个组团两座建筑环通。

(5)水电系统

：

*整个组团分高、中、低三个区域形成供水系统。地下室～三层为低区，五层～十一层为中区，十二层～十九层为高区。低区由市政管网直接供水，中区由变频恒压给水装置供水，高区由屋顶水箱供水。地下室水泵房内设置35吨不锈钢水箱1座，南北楼分别设置15吨、35吨屋顶水箱各1座，其中北楼屋顶水箱包含18吨消防用水配置。

高区生活水泵50DL×8（Q＝9.0～16.2m3／h，H＝106.4～84.8，N＝7.5千瓦，二用二备）；

中区生活水泵50DL×6（Q＝9.0～16.2m3／h，H＝79.8～63.6，N＝5.5千瓦，三用一备）；

以上数据供测算物业管理二次供水计价时参考。

*电力负荷以及供配电

商铺和物业管理部分用电设备总安装容量约1062KW，计算容量683KVA，拟设400KVA干式变压器两台；

住宅和办公部分用电设备总安装容量约1630KW，计算容量886KVA，拟设500KVA干式变压器两台；

整个组团按一级用电要求设计供电系统，由供电部门提供二路10KV电源，一用一备。地下室设两个变电所，分别对商铺和物业、住宅和办公供电，其中商铺部分采用高供高计的计量方式；住宅和办公部分每户设直接外表。

高压配电采用环网柜，低压采用抽屉柜。

(6)绿化：

组团内绿化率××，绿化面积××万M2。

(7)车辆：

组团地上部分设有少量汽车位，在北楼广场和南大街步行道一侧设置部分摩托车、自行车位，其余均在地下机动车库。

预计车辆容积量为汽车××辆（其中地下××辆、地上××辆），摩托车＞××辆，自行车＞××辆。

1.4物业服务与管理目标

1、采用先进管理模式，体现“以人为本”的物业服务与管理理念，在物业内营造出高雅、和谐、亲近、美好的商、办、居环境，享受高品味的人文环境。

2、标的物的物业服务和管理标准，应标企业按《××省住宅物业管理服务标准》（DB32／T538－2002）竟标并承诺。

3、“四年三级跳”。即：服务管理年限满一年应达到并获取“××市物业管理优秀大厦”标准和称号；服务管理年限满二年应达到并获取“××省物业管理优秀大厦”标准和称号；服务管理年限满四年应达到并获取“全国物业管理示范大厦”标准和称号。

1.5物业服务与管理内容及要求

1、对××大厦（组团）区域提供针对物业及其公共部位、共用设备、设施以及保洁、安全护卫、绿化、报修为一体的全方位服务和管理。

2、对组团区域提供车辆、环境、档案、社区文化的管理。

3、政策法规及合同规定的其他事项。

4、物业管理前期介入。

1.6房屋共用部位、公共设施设备维修基金

本标的项目的物业维修基金由邀标单位负责归集，按国家和地方政府相关政策规定管理和使用。

1.7前期物业管理内容和要求

前期物业管理的内容包括参与设计图纸相关物业管理部分的会审、质量管理、选择关键设备、督促公建配套设施合理布局和如期实施。其它还有：

*加强对隐蔽工程的验收，促使物业建造质量和验收效率的提高。

*收集技术档案，熟悉组团区域环境及其他社区有关职能部门。

*帮助开发商制定“业主公约”，了解业主情况。

*参加组团区域前期验收。在接收物业前应提交“××大厦物业管理前期介入综合报告”。

1、基本管理：

(1)房屋建筑机器附属设备、设施、相关场地的维护和管理，使之完好率达到100。

(2)物业资料的档案管理。

2、专项管理：

(1)前期装潢施工管理；

(2)配合行业主管部门，协助成立本物业业主委员会；

(3)配合属施工单位合同维护期内的绿化、绿地管理；

(4)治安管理；

(5)车辆管理。

3、特色服务：发挥自身的特点和强项，实施特色服务并“以业养业”。

1.8投标文件的编制内容和要求

1、投标文件的组成(1)投标书(加盖公章后密封)。

(2)投标企业营业执照、资质复印件。

(3)企业概况、业绩等简介。

2、投标书的编制内容和要求

(1)公司简介、业绩，目前管理服务状况，财务状况（前一财务年报）。

(2)提供应标企业主要相关专业人员，技术人员资料。

(3)提出项目管理模式及经营理念，包括本标的项目经营的总体思想管理框架、管理理念等综合方案。

(4)符合有关物业管理法规政策的对本标的项目物业管理的工作计划以及具体制度和控制，物质装备。

(5)拟配备于本标的项目物业管理处、出任各部门负责人的名单，个人简历，专业资格和物业管理人员培训，持证上岗情况。

(6)编制物业管理前期介入费用（“附加应标价①”）、开办费用（“附加应标价②”）和前期物业管理收费的详细目录、测算单价（“应标价”）以及收费依据、收支预算方案。

开办费用计算列项时，请注明固定资产折旧年限，并按规定折旧年限分摊计入年费。

(7)专项管理和特色管理。

(8)其它物业服务与管理的目标和承诺。

1.9有关说明

1、中标公司应根据有关法律、法规与××××投资开发有限公司签定前期物业管理合同，并据之对委托物业实行一体化服务与管理，自主经营、自负盈亏。委托管理合同期自签定前期合同起至该物业业主委员会成立之日止。

2、××××投资开发有限公司成立邀标工作小组，接受应标企业对招标书相关问题的答疑，并视情况形成书面文件作为邀标书的补充。

邀标工作小组设在××市××街××号××大厦××F，电话号码：××转××，联系人：××，手机号码：××。

3、应标公司在应标过程中应接受评委对投标书及相关问题的提问并做出答辩，其内容和承诺应形成书面文件作为投标文件的补充。

4、投标书送达招投标工作小组的截止日为××年××月日上午11：00，投标书必须加盖公章并密封。超过截止日期或未盖公章、未密封将被视为不符合投标要求而予以拒绝。投标书一式五份。

1.10评标和决标

1、评委会：

由××××投资开发有限公司、××市物业管理处、物业管理专家组成评委会负责评标。

2、评标原则：

评委会对投标单位的标书、企业综合经营情况和答辩情况实行记分制，获得最高分的物业公司为中标。记分为：标书50分，答辩15分，投标报价15分，企业信誉20分。

3、评标、决标程序方式：

于××年××月××日举行开标、评标、决标会议，××月××日公布中标公司。具体日程安排另行通知。

1.11签定前期物业管理合同

1、合同按××市房管局印发的《前期物业管理服务合同》文本为基准。

2、中标公司应在中标10日内和邀标方签定前期物业管理服务合同。

3、邀、投标文件中的目标、要求和应标企业答辩过程中的说明和承诺将成为合同的组成部分，与合同具有同等法律效力。

1.12未尽事宜

本邀标书未尽事宜仍依照相关法律法规执行；法律法规未作规定的，由邀标方与应标企业另行商定。

××××投资开发有限公司

二ΟΟ四年五月十二日

附：××大厦总平面定位图

二、“××大厦”前期物业管理评标细则

2.1评标原则

1、评标时由评委对投标标书、答辩、投标报价三项进行综合评定。

2、企业信誉由邀标工作小组负责到投标单位受托物业现场进行调查后，会商计分。

3、评标委员会按照总得分顺序推荐3名有排序的、合格的中标候选单位。邀标单位按照中标候选人的排序确定中标单位，当确定的中标单位放弃中标或者因不可抗力原因提出不能履行合同的，邀标单位可以依序确定其他中标单位候选人为中标单位。

4、若出现多家总得分相同而影响到评定结果时，则由评标委员会对得分相同的投标单位再行评定后确定。

5、经评标委员会评审，投标单位物业管理服务方案与服务费收取标准存在严重不合理的，评标委员会可以确定投标报价分项得分为零。

6、在投标过程中有违法违纪或采取任何不正当竞争手段的，一经查实，由评标委员会取消其本次投标资格。

2.2计分方法

标书、答辩、投标报价、信誉四大项分别以百分制评分，四大项权重系数为50∶15∶15∶20。前三大项计分时，按各大项分值去掉一个最高分、一个最低分，取平均值，得出分值；分值之和为该大项总分；大项总分乘以对应的权数后加和，得出投标单位总分(精确到小数点后第二位)。

计算公式：

投标单位综合得分＝标书平均分×50＋答辩平均分×15＋投标报价平均分×15＋信誉平均分×20。

2.3评标项目

评标项目分为标书、现场答辩、投标报价、企业信誉四项，分别按百分制计分。

(—)标书(总分100分，占综合得分50)

1、物业管理服务具体内容及标准。(65分)

按照投标单位提供的物业管理服务内容及标准，对照《江苏省住宅物业管理服务标准》(DB32/1538－2002)公共服务标准，按照科学合理、细致周密、先进可行的管理原则，逐项进行评分。

2、物业管理服务整体方案。(25分)

对投标单位根据有关法规、政策、标准及本物业的特点，为达到所承诺的物业管理服务标准提出的整体设想及管理方案，以及制定的相关管理规定，物业区域精神文明建设等进行计分。

3、管理人员的配备、培训、管理。(5分)

对拟派驻的管理处主任及其他人员管理水平、专业素质，管理人员培训计划、管理方案等进行综合评价。

4、管理方案特点及亮点。(5分)

由于标书评标项目的局限性，为突出评价标书的特点及亮点，设置该分项。评委在评定该分项时，可根据投标单位在管理方案中能够对实际管理起到积极作用的、先进突出的管理特点及亮点进行评分。

(二)现场答辩(总分100分，占综合得分15)

各投标单位答辩人限于投标单位经理、拟定的项目管理处主任二人。

答辩时，先由投标单位答辩人介绍本公司的基本概况、管理业绩及投标书的主要内容(限5分钟)，再由评委进行提问，提问内容限于标书及“××大厦”的管理事项(约30分钟)。根据答辩评分标准，以及答辩人的仪容仪表(10分)、时间掌握(10分)、语言简洁(10分)、逻辑性强(10分)、回答准确(20分)、情况熟悉(15分)、工作思路(15分)及综合印象(10分)，评出答辩分。

(三)投标竞价(总分100分，占综合得分15)

按物业管理服务费收取标准及开办费金额、前期物业管理补贴金额三大分项由评委评分。

1)物业管理服务费收取标准(70分)：

2)开办费金额(15分)；

3)前期物业管理补贴金额(15分)。

(四)企业信誉(总分100分，占综合得分20)

1、企业信誉分由招标领导小组组织调查，对投标单位现托管的一个以上受托项目采取调查、访问，随机调查10户业主（使用人），以10户回答问题的汇总平均作为投标单位该项总分。

2、调查、访问分项内容为：安全保卫(15分)、环境绿化(15分)、卫生保洁(12分)、维修维护(15分)、便民服务(8分)、服务质量(15分)、社区文化(10分)、综合评价(10分)。

××××投资开发有限公司

二ΟΟ四年五月十二日