南京商业市场报告

南京商业市场报告（精选8篇）

南京商业市场报告 篇1

上班这两天我和合作伙伴两人去南京新街口的一些比较知名的大商场做了一些实地的考查和了解，我们一共去了三家，德基广场，新百商场，新街口万达广场。对他们的地理位置，业态，经营形式，定位，租金，经营特点等各方面做如下的总结和报告，他们是南京新街口商业地产的杰出代表，更希望通过对他们的各方面的了解，能窥探出南京商业地产的一些特点，以期对我们在南京工作的更好展开有所帮助。

1，德基广场：

1）基本概况，全名：南京德基广场，位于中国第三大商业圈“南京新街口商业圈”的东北角，地处中山东路和中山路的十字路口，由南京德基集团投资，建设和经营，其一期工程约65000平方米的营业面积，已于2006年6月26日正式营业，二期工程约85000平方米营业面积将于2012年正式完工并投入运营，经过近五六年的发展，德基在新街口商业圈的地位已举足轻重，成为新街口商业的重要标杆。它的定位比较高档，和北京的王府井，上海的恒隆广场是同一级别的。意在为中高档消费人群提供一个购物，餐饮，娱乐和休闲于一休的一站式服务享受体验。

2）业态分布：

负一楼餐饮，休闲的比较多，加上一个屈臣氏和一个中低端路线的日本服饰品“优依库”，使得人流量比较多，主要是年轻消费者。

一到三楼基本上是一些国际大的服饰品牌专卖店，最有特色的是其中80%的品牌以前从未在南京出现过，首次进入南京市场，例如，LV，爱玛士，范思哲等国际一线大牌，突显其经营的高档品位，极大吸引品牌爱好者的眼光。

四楼，黄金，珠宝店，还有一几个做高档儿童服装，服务，和儿童玩具卖场“Toysrus 五楼，一些特色饭店，六楼，高档影院和商场运营办公室。

3）商场采取只租不售的商业运营模式，租金般根据位置地点的不同一般在15-30元每天每平米，从它开业以来一举打破了南京金鹰商场在高档消费方面一家独霸的地位，成为利润最好的大型商场。

2，新街口万达广场。

1)基本概况：南京新街口万达广场位于新街口洪武路88号，建于2002年10月，2004年1月1日正式开业，是万达集团在国内建设的第8家商业广场。也是万达集团第一代开发的单店项目的杰出代表。项目占地面积1.3万平方米，建筑面积4.4万平方米，总投资额逾3亿元人民币。

2）业态分布：南京新街口万达广场业态组合非常合理，集购物、餐饮、休闲、娱乐一站式消费于一体。

一楼万达名店由80多个知名品牌专卖店组成，经营项目包括时尚服饰、化妆美容、黄金珠宝、钟表眼镜、西餐美食等。

二楼，三楼引进了世界五百强之首的沃尔玛百货超市，其“天天平价”、“一站式购物”等消费理念，受到了广大消费者的青睐与厚爱。

四楼，是万达国际影城。

4）大连万达在全国的商业地产经营模式都只租不售的，是全国最早做商业地产的企业，也是做的最成功的，他有一整套自己的成功的模式和经验。企业资产现达到1000亿，年销售额达到600亿。每年商铺的租金收入可达40亿，而新街口万达的成功更多的是在于它做的比较早，占了一个非常好的地理位置，拥有了新街口每天强大的人流量。

3，南京新百。

1）基本概况：南京新百全称：“南京新街口百货商店股份有限公司”，地址：中山南路3号，属于新街口商业圈的重要组成部分。自1952年8月创建至今，已经具有半个多世纪的历史，占地面积约1.3万平方米，营业面积4.1万平方米，是一家老字号大型百货零售企业，全国十大百货商店之一和南京市第一家股票上市公司。目前，公司16个专业商场，经营品种24万余种，近几年来。新百把经营触角延伸到证券、房地产、生化制药、进出口和餐饮等领域，取得了初步成效。

2）业态分布：

一楼主营化妆品，钟表，烟酒，首饰，精品鞋包等。

二楼主营服饰，三楼是老年女性服饰，四楼精品绅士，主营男士服装

五楼运动类的服饰，六楼家纺居家床上用品等种类，七楼电子，电器商品品种，不过品牌一般，种类不全，价格也没有什么优势。八楼商务接待中心，承接团购业务和一些其它商务事谊。

3）总的说新百是传统百货商场的代表，他的业态布局比较传统，品牌一般，定位在中低档，在如今的新街口不如东方商城，大洋百货，更别说德基和金鹰那样高档次了。不过凭其在南京广大市民心中的长时间的影响力以及新街口的人流量还是可以占据新街口商业圈一席之地。他依然是只租不卖的经营模式，租金根据地点不同在4-10元左右每平为每天。

总的来说以上这三种商业模式和商业地产的模式是新街口商业圈和南

京商业地产的集中代表，万达广场代表综合型的商业地产和运营，新百商场是传统商场的运作和模式的代表，也是中低档消费品和消费的代表。而德基广场则是新商业地产，新商业理念和思想的代表，不管从商业地产的设计和建造上，还是从消费者一休化的休闲，消费，娱乐一体化的休验上，还是从消费者的高档次的消费需求上都做到了一个好的榜样。当然他们三个在商业运作上都是成功的代表。都有其独到的地方。也许是市场地需要他们多样化的商业运作和模式，也许是他们迎合了不同消费者的不同需求从而成就了自已。总之他们在新街口商业圈占有一席之作。都是成功的。我们要学习他们的优点和成功之处，从中找到为我们以后在商业地产

方面有帮助的东西和信息，为我们以后在南京商业地产和运营方面取得好成绩而努力和奋斗。

南京商业市场报告 篇2

所谓工装鞋, 就是工作时候和工作服搭配一起穿的鞋, 源自于工人装备, 比如矿工、伐木工、装卸工、挖掘工等, 这些工种的特殊性需要一定的安保防具, 工装鞋就是其中的特殊装备之一, 设计上一般都有防砸钢头增加额外重量, 底纹无排泥, 流水纹和横向制动胶粒, 无前后小踏足点制动纹, 无大底上翘。

近年来, 工装鞋以其安全可靠、结实耐用的本质和高品质格调逐渐在时尚界崭露头角:

第一, 工装鞋产品造型分为高帮, 低帮两类, 制造结实, 鞋面常用牛皮, 反绒皮等材料。鞋底厚实, 工艺技术多为手工马克缝线, 牛筋底、橡胶底等, 整个产品以牢固耐磨为特点。

第二, 服装界搭配流行的时尚之一、鞋款新元素。出自于欧美时尚人士前卫搭配, 渐传入中国大陆, 并广泛蔓延流行。工装鞋适合妆扮前卫的艺术家、小众潮流人士、旅行者以及需要抓地力强的鞋子为装备的人士穿。

第三, 工装鞋多层面适用性以及元素的流行、普及于各大卖场。国际品牌如天伯伦, REDWING The Northface, CAT;国内品牌如骆驼, PF都是制造工装鞋的优秀潮牌。

二、江宁殷巷社区市场概况

殷巷社区位于南京市江宁区秣陵街道中部偏北, 东与下墟社区相邻以宁溧公路为界, 南与东南社区相邻以吉印大道为界, 西与青源社区相邻, 北与湖滨社区隔牛首山河相望。

殷巷地区住房以拆迁安置房为主, 居民收入水平不高, 周围电子、服装等劳动密集型工厂密集, 据统计有4万左右外来务工人员聚居于此, 其中大部分是20-30周岁的青年人, 经济积累相对薄弱, 整体消费层次偏低于南京平均水平, 但是对时尚的嗅觉灵敏, 结合工作需要, 对时尚的物美价廉的工装鞋有大量的潜在需求。

殷巷的商业中心围绕殷巷苏果超市展开, 该地区居民的日常消费基本都集中在这里, 沿着殷巷街道往两边铺展开来, 越靠近所在路口的门面租金越高, 但是该地段人流量巨大, 年租金平摊到平方大概一平方一年要2500元, 相对于南京的商铺租金来说并不低, 但这同样也意味着这里蕴含着巨大的商机。

三、调研方案

(一) 调研目的

了解江宁殷巷地区鞋类市场的消费能力和消费结构、鞋店分布;居民对工装鞋的认知程度、购鞋的考虑因素、购买场所。

(二) 调研时间

2013年7月-9月

(三) 调研对象

江宁殷巷地区常住青年居民

(四) 调查区域

江宁殷巷社区

(五) 调查方法

问卷调查, 走访调研分析

(六) 调研分析人员

夏添、郭千元、唐颖、王璐、张雨

四、调研结果

(一) 江宁殷巷青年人员收入概况

由此图可以看出, 殷巷地区65%的青年人员工资在2000-3000元之间, 3000元以上的比例只占到15%, 份额比较小, 可以推断, 总体消费水平位于中等偏下, 我们的工装鞋物美价廉, 有一定的进入优势。

(二) 江宁殷巷青年人员鞋消费结构

通过以上消费结构图, 我们可以看到, 该地区青年人员在鞋的种类上, 偏好于比较舒适、耐穿的运动鞋和休闲鞋, 份额之和超过了7成, 选择应该与工作性质以及年龄关系密切。而对于比较适合他们的工装鞋, 目前消费相对比较少, 应该是尚有很多人不了解工装鞋。鞋店开业后我们在产品的宣传上应该注重帅气时尚、青春洋溢和精致耐穿的特色, 吸引消费者的注意, 抢占工装鞋的市场份额。

(三) 江宁殷巷青年人员购鞋价格区间

从图中我们发现该地区购鞋的价格区间总体在250元以下, 绝大多数分布在100-200元之间, 消费水平不高, 正好与中档工装鞋的价格区位相匹配, 由此推断, 我们的产品进入该市场没有价格障碍, 可以用低价吸引顾客, 实施薄利多销的营销策略。

(四) 江宁殷巷青年人员购鞋考虑因素

由此图可知该地区目标客户选购鞋款的过程中, 主要看中鞋的外观和舒适性。近年来, 工装鞋的时尚元素凸显, 逐渐引领潮流, 而源于劳保鞋的发展使其舒适度成为不可替代的优势。

(五) 江宁殷巷青年人员购鞋场所分布

由上图可以知道, 江宁殷巷地区青年人员的主要购鞋场所集中在超市和地摊, 只有少部分人偶尔去商场和专卖店选购。所以, 我们在店面的装修上应注重简单亲民, 不可过于奢靡豪华, 避免使客户产生价格不菲的错觉, 消除目标客户的进店畏惧感。

(六) 江宁殷巷青年人员对工装鞋的认识

由上图可知, 该地区青年人员整体对工装鞋的认知度不高, 甚至有部分人没有概念, 但有了解的人有试图购买的意向。工装鞋虽然在国外已然形成了一种潮流, 但在国内尚处于初步进入阶段。所以开业之初, 我们不妨在价格上大幅让利, 让很多人能够在初次购买后穿到“甜头”, 为后续维持和增加顾客打下基础, 另外, 需要用传单、促销等形式让更多的人认识工装鞋。

五、市场现状分析

在这次调查中我们的组员走遍了该地区的商业街, 统计出了该地区现有鞋店位置, 一共有9家, 其中6家都是女鞋, 而这9家鞋店并没有跟我们同类的鞋店, 这意味着的我们面临的竞争压力相对于女鞋和其他的鞋类要小很多, 主要的任务是凭借工装鞋与该地区人员需求的吻合度开拓市场。另外, 这类店铺面积大概在15-20平左右, 一年的租金大概在37500-50000之间, 基于创业刚刚起步, 资金不充裕, 我们要争取在租金的支付上采用分期付款的方式, 提高资金流的使用效率。

六、调研总结及建议

(一) 工装鞋存在巨大的购买潜力, 市场值得期待

工装鞋自诞生之日起, 以其安全可靠、结实耐用的品质, 受到了各界名人的追捧, 美国总统、吉他之神Eric Clapton、日剧天王木村拓哉、Puffy组合都是它的拥趸者;伴随着时尚元素的加入和融合, 如今它已不仅仅是一双耐穿的工作靴, 而是时尚潮流的象征!

工装鞋配牛仔裤、休闲裤很有型, 很低调;工装鞋与父辈的劳保鞋有相似之处, 有种特殊的文化情节;工装鞋适于户外运动;目前在淘宝、京东商城上都有不错的成交量。

在青年人员聚集的江宁殷巷地区, 工装鞋能满足他们实用和时尚的双重需求, 加上我们简单的供应渠道, 价格也能维持在他们可接受的范围内。

(二) 工装鞋走进市场需要大量宣传, 扩大知名度

工装鞋在国外已然形成流行之势, 在我国的大城市也创设了一定的知名度和美誉度, 但在江宁殷巷这样的小地方认知度尚远远不够, 也有一部分人因为它的所谓高价格望而却步, 在开业前期我们需要在宣传力度上花大功夫, 通过传单、公交站台广告、活动促销等各种方式吸引消费者的注意, 同时以物美价廉为总体宣传导向, 让消费者明白不是所有工装鞋都需要大几百甚至上千, 普通消费者也能在潮流之势中占领一席之地。

七、结论

通过我们团队调研发现工装鞋的结实耐穿、时尚有型的特点符合青年人员的购鞋偏好, 预定价格也在其可承受范围之内, 未来江宁殷巷地区工装鞋需求增长潜力巨大, 创业鞋店有良好前景, 但是目前该地区目标客户对工装鞋认知度尚且不高, 开店前期要作充分宣传。我们可以先用一家店打开市场局面, 打造知名度和美誉度, 在占领一定的市场份额后, 再用连锁店的形式分布在南京乃至江苏各地, 逐渐让工装鞋引领劳动和时尚的融合文化。

参考文献

[1]朱勇志.市场调研在市场营销中的作用[J].消费导刊, 2010.

2014上海商业地产市场报告 篇3

2014上海城市概览

经济发展位居全国首位

上海是长三角经济区域的龙头，整体经济体量庞大，多年来一直位居中国之首。2013年全年GDP增长7.7%，超过21，000亿元。其中第三产业保持快速增长，占比达62.2%。城市居民人均可支配收入达人民币43，851元，同比增长9.1%，同样位居全国前列。全年实现社会消费品零售总额8019.05亿元，比上年增长8.6%，另外，中国（上海）自由贸易试验区建设启动实施，这是中国境内首个自由贸易区，预计将为上海带来发展红利。至2013年末，区内新设立企业3633户。其中，内资企业3405户，注册资本685.86亿元；外商投资企业228户，注册资本9.8亿美元。

网络发展引发实体变革

2013年上海整体零售消费市场运行比较平稳，其中无店铺零售快速增长，实现零售额556.6亿元；网上商店的零售额为465.4亿元，与去年同期相比增长率高达52.4%，成为新的亮点。应对网络零售的冲击，上海的购物中心已向特色化转型，通过加强体验及引入更多品牌和类别组合，来迎合消费者的口吻。

基础设施名列前茅

上海的基础设施竞争力毫无疑问位居全国各城市之首，各项指标均名列前茅。作为中国的国际贸易中心及国际航运中心，上海于2010年在集装箱装卸量上攀升至全球第一大港并保持至今。至2012年底，上海港（海港）拥有各类码头泊位1183个，其中万吨级以上生产性泊位243个，码头总长为12.29公里，货物吞吐能力5亿吨。同时上海还拥有虹桥与浦东两个国际级机场，而以虹桥机场为核心的虹桥交通枢纽，综合航空、轨道交通、公路等交通方式，转换成为连接长三角地区的重要交通枢纽。上海的轨道交通极其发达。截至2013年12月29日，地铁运营总里程538公里（不含磁浮线），据世界首位，亦是世界上最繁忙的城市地铁系统之一。地铁线路将中心城区密集覆盖，并连接了大多数区县，工作日日均客流超800万人次。而且地铁线还在不断拓展建设中。上海大规模的基础设施配置与其经济基础和发展定位相匹配，为其未来的发展提供了坚实的保障。

2014上海商业物业市场

商圈分布及特点

上海的商业非常发达，城市中环内多数街道大量分布了沿街店铺，商业设施高度集中形成十大商圈。其中五大中心商圈发展各有特色： 南京西路主打高端奢华品牌，奢侈品旗舰店最为集中，优质购物中心争相辉映。南京东路是中华知名的步行街，伴有百货和特色专营店，是游客必到之处。淮海中路各段定位错落有致，时尚典雅完美结合。徐家汇定位休闲娱乐，是年轻人购物消费的首选地带。陆家嘴作为浦东标志性区域，为商务人士构建繁华的购物天堂。

向外延伸的五大次级商圈分别是四川北路、五角场、中山公园、中环真北和虹桥，地处内环或内中环区域。近年来受益于市政府商业规划推动，已经成为上海整体商业市场重要的组成部分。随着市中心的商业设施日趋密集，大量购物中心的建设正转向内中环和中外环区域，大宁、真如等新兴商圈逐渐成形。

商业物业存量及变化

随着去年上海核心地区如IAPM、嘉里中心、尚嘉中心、K11等多个高端项目开业，目前上海主要商圈的优质商业物业存量已达528万平方米，市中心商业竞争加剧。

上海依然是品牌商进入中国市场的首选地，尤其在快时尚领域SPAO、Old Navy、A&F、NEW LOOK都先后选址上海落户旗舰店，非核心区域的购物中心一般也乐于选择快时尚品牌作为项目的主力店铺。另一方面，奢侈品牌随高端项目落成依然保持年内开店1-2家的速度。但随着奢侈品总体业绩增长的滑落和未来短期可选址的项目较少，预计在上海等一线城市的扩张速度将明显放缓。

商业物业未来供应

根据统计，上海至2016年底新增商业物业供应总量约为430万平方米，约为现有存量的42%。其中核心商圈的供应量有185万平方米，南京东路和虹桥商圈的未来供应量较大，各占比18%。虹桥商圈的多个商业项目预计在近期至2015年内相继入市。非核心商圈的商业物业亦迅速增长，供应将达245万平方米，为现有存量的52%。在非核心商圈的商业物业供应，将以社区型的邻里中心为主。由于城市核心商业区的商业愈加密集和竞争激烈，社区商业相对投入成本较低并且有能力引入大体量的新兴娱乐体验业态来增加项目影响力和覆盖范围。伴随着城市版图的扩大和轨道交通的延伸，以及新兴居住区的集聚，立足社区服务和营造便捷休闲的社区生活方式的社区型商业，预计将成为未来商业项目的发展趋势。

上海作为中国的顶级时尚大都市，密集的人口以及强大的消费能力使得上海的物业需求综合排名列全国20大城市首位，其社会消费品零售总额、可支配收入以及人均消费性支出也均居前列。发达的市场让上海的商业经营理念以及消费需求也更加超前，对新兴品牌的接受度更快，也使得上海成为国内外零售商进入中国或者开设旗舰展示店的首选城市。然而，核心商业区的各大商圈供给趋于饱和，未来面临较大竞争压力，传统商业正纷纷作出业态调整。

2014上海写字楼市场

商圈分布及特点

作为世界级别的大都市以及中国的经济、金融、贸易、商业中心，上海聚集了众多国内知名企业和跨国公司入驻，是写字楼市场长期繁荣的重要基础。

现阶段上海在市区范围内形成的主要核心写字楼商圈，包括陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海路、徐家汇、虹桥和竹园。各个商圈都有其发展特点，如陆家嘴商圈主要打造成国际领先的金融贸易区，写字楼的主要租户为银行和金融服务公司。人民广场商圈位于上海城区中心位置，凭借地域的便捷优势，吸引大量国际租户在此建立地区总部。南京西路和淮海路商圈是上海传统的写字楼区域，不仅地理位置优越并且有良好的商业氛围和丰富的配套设施，深受国际律师事务所、咨询公司和设计公司的青睐。虹桥商圈作为大量日本公司的长期办公选址区域，拥有最多的在沪日、韩外籍人士。未来随着大虹桥商务区的发展，将会吸引更多的企业进入该商圈。而竹园区域受益于陆家嘴商圈外扩，随着新上证所、中金所和中证登三大机构的落成，将形成新的金融聚集区。

写字楼存量及变化

上海写字楼市场经过近20年的发展，目前城市中心区域已经趋于成熟。根据盈石集团研究中心统计，随着今年企业天地5号、恒基688等项目陆续交付，截至2014上半年，全市核心商圈甲级写字楼存量为508万平方米。2014全年核心商圈甲级写字楼预计有47万平方米的新增体量入市。以陆家嘴和竹园为代表的浦东写字楼市场，在最近一段时间内表现出了旺盛的市场需求，在租金不断上升的同时，空置率维持在极低的位置。但同一时期，浦西写字楼市场因受到新增供应的冲击和传统行业萎缩等多方面因素影响，相对表现疲弱。上海写字楼市场以陆家嘴和南京西路为高端两极，东强西弱的格局将会继续维持一段时期。

写字楼未来供应

随着上海中心、世纪汇、大中里等项目未来两年进入市场，目前上海整体写字楼供应相对缺乏的局面将有所缓解。但多数市中心未来项目定位都在甲级及其之上，无法改善目前核心商圈租金偏高的结构。同时我们也应该看到，非核心商圈的供应量是快速增长的，预计未来3年的甲级写字楼供应量将超过287万平方米。一方面企业会被相对低廉的租金所吸引，另一方面，更有优势的新兴商圈如虹桥商务区、徐汇滨江、前滩等，在初期规划、整体设施、未来区域功能和政府政策倾斜上，都已经有了非常完整的方案，这将有利于企业更为长期稳定的发展。

上海在人口、GDP规模和第三产业占比上都处于引领全国的地位，在经济高度发达的背景下，上海写字楼市场需求指数排名第一。但如同其他一线城市，上海也面临城市核心区域未来用地趋于饱和的局面。随着城市发展结构的调整，目前非核心商圈的供应量将上升，但因为供应集中和位置较偏，这些区域的去化周期将会相对漫长，未来空置率可能维持在较高水平。

上海商业地产市场展望

整体城市展望

上海新一轮总体规划的编制工作已经展开，未来每年新增建设用地数量将被严格控制，城市发展将进入更精细化的运作阶段。上海自贸区经过一年的运行后，未来新的制度松绑和改革预期也将陆续兑现。随着国家会展中心、迪士尼乐园等项目投入使用，展会、文化、旅游等服务业的进一步发展将增加上海的对外吸引力，成为城市新的经济增长点。

商业物业市场展望

上海作为中国的国际化时尚都市，长期受国内外时尚品牌青睐，并引领城区商业物业品质不断升级。同时，伴随城市的扩张，非核心区域的社区配套的购物中心和邻里中心日趋增多，将成为上海未来商业物业发展的重心。根据最新发布的《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》，截至2020年，上海规划商业设施建筑年平均增长将控制在2.6-3.6%，预计核心商圈的新建项目增速将进一步降低。

写字楼市场展望

南京商业市场报告 篇4

引言

首先想先感谢柳总对南京当代艺术家的支持，为当代的年轻的艺术家提供这样一个好的发展平台，对我本人也是一个非常好的发展机会。任何艺术家的发展和成功都离不宣传和推广，再好的艺术作品也离不开推广，我很荣幸目前能担当推广人的角色，我认为我有这个能力做好这个重要的工作，在柳总提供的这个很好的平台上，发挥我最大的能量和精力去努力做好这件事情。为此，我在画廊建设到现在为止，做了一些思考分析和对画廊未来的规划建议，现在汇报如下。关于南京艺术品市场的分析

艺术品的一般规律是艺术品市场跟着经济总量放大。2008 年以来，中国市场成为全球艺术品市场“为数不多的亮点之一”。2009年中国艺术品市场的绝对龙头——北京拍卖市场总成交额为103亿元。2010年中国经济和全球经济将继续好转，艺术品市场继续向好应无悬念，因此，在强势书画板块的带动下，其他艺术品门类都将活跃。加之多年拍卖市场的培育，追求珍稀的精品已获得藏家认可，总成交额在2009年基础上再创新高，值得期待。套用业内人士的话说，经济总量放大，艺术品市场一定跟着放大。

南京的书画艺术品市场一直是不温不火。很多原因造成目前的南京艺术品市场状况，我的分析如下：

一、对书画艺术品投资的单一化。

南京的书画艺术品投资市场一直以来其实不可谓小，但是往往对书画的投资只是局限在名家绘画上，尤其是国画的名家上面。造成这种情况的原因之一是江苏一直是一个国画大省，国画的发展一直是江苏艺术品市场的重头戏，因此为国画的发展提供了很大的土壤。但是在这个很好的土壤上，买家由于各种原因往往只追求名家，而忽略了年轻艺术家的市场潜力和艺术价值。一些年轻艺术家的作品其实并不比名家来的差，反之还更有创新和当代性。虽然如此，现在许多的画廊，尤其是一些新的艺术馆还是看到了这个空白，也开始逐渐的推出新的艺术家，也开始举办一些年轻艺术家的展览和宣传年轻人的作品。如诸子艺术馆等。从这方面来讲，对我们画廊的定位也是一个利好消息。未来的发展将是年轻艺术家的舞台。

二、油画艺术市场的空白

北京，上海等一线城市的油画艺术品市场已经发展的如火如荼，四川成都等也发展迅速。像西安等原来以国画为主的城市也逐渐向油画转型。南京的油画市场虽然早已成熟，但主要还是以家庭装饰画为主。没有形成真正的收藏意识。这也就造成了很多南京很好的艺术家转战其他城市，这样就更造成了南京书画市场的畸形发展。但是，这种情况随着当代艺术在全国的盛行，南京市场也逐渐意识的油画市场的可操作性。反之思考，这对画廊的发展也是一个好的消息。南京市场的低迷也造成了南京油画的低价格，好多象上海等城市的买家都直接跑到南京的艺术家手里买画，因为价格比同城相差几倍。这就提供给我们画廊发展的可操作性。

三、艺术家的各自为战

南京的艺术家往往不注重画廊的宣传，一般采取自我宣传的形式。据我所知，一线画家徐培辰一年的宣传费用达到一百多万，二线画家象姚媛一年的宣传是几十万，这些费用都是自掏腰包，很少利用画廊的宣传，因此卖画也都是自产自销。还有很多年轻的艺术家则自己联合组织画展。自己卖画自己宣传已经成为南京书画市场的普遍现象。这就造成了南京书画市场的失调。画廊没有了利润空间，艺术家赚的不够宣传，买家则习惯性的从画家手里买画。市场规律是决定一切的。画廊体制必然会成为书画市场的主导的。我们虽然不能主导市场，但我们要通过和艺术家交流建立成熟的市场体系。

四、画廊的专业性不够

很多画廊都在卖画，但是往往是谁的画好卖就卖谁的。没有一定的市场前瞻性，不能给购买者很好的艺术引导。这方面我们要加强团队的艺术品质，做到先懂画，再销画。其次要加强精品意识，要做到既能挖掘好的艺术家，又必须鉴别艺术家好的艺术作品，为可户提供优质的绘画作品，这样才能保证画廊的持久。通过以上分析，对画廊的发展做如下建议：

1、以名家为支撑，挖掘优秀的年轻艺术家。

2、以装饰画的价格推广年轻艺术家的作品，逐步培育油画艺术品市场。但不改变画家的独创性。

3、签约画家风格的多样性。做到适应各个层次买家的需求。

4、联络优秀的艺术家作品与上海各大画廊联合推出艺术家作品。

5、与画家建立良好的合作关系，建立信任体制，互盈互利。

6、加强团队自身建设。积极主动的发展画廊事业。

7、理论支持宣传的重要性不可忽略。

孙明

高校商业街市场调查报告 篇5

———以天津理工大学转门为例

班级

摘 要: 高校商业街已成为高校建设中一个很重要的组成部分, 而高校商业街是一个以学生作为消费者的市场, 除具有一般市场 的特点外, 也具有其自身的特点。根据对天津理工大学实地考察和对商家、学生、学校的问卷调查的结果, 分析了商业 街现状并建立其经济学模型, 对此进行评价, 以此得出商业街发展中的问题, 并就此提出解决方案。关键词: 高校、;商业街、一、研究背景 随着全国高校的大规模扩招, 各高校学生数量大幅度 增长, 一个很典型的消费群体备受关注———大学生消费群 体。这个消费群体有着人数众多, 消费需求巨大等特点。而 高校商业街作为这个群体进行消费活动最直接、最密切的 场所, 其经营模式和生存状况正越来越受到人们的关注和 重视。与此同时, 一些不和谐的声音却在全国的一些高校 中时有发生。商业街商品定价过高, 服务态度不尽人意等 问题一直存在。如何正确地处理商家、学生和学校三者的 关系, 使整个商业街市场和谐健康的运行和发展, 是大家 都很关心的问题。因此, 充分调查和研究校园内商业街的 运营现状, 并从中得出这些现状的原因, 已经十分必要而 迫切。在这种大背景下, 我们针对天津理工大学各商家进行了问卷调查, 并且进行了实地访问, 了解了理工大学内部商业现状。同时对校园内各年级学生 进行了有关校园商业街问题的问卷调查, 了解学生在“转门”商圈的消费现状和对目前商业街存在的问题的看法和 建议。在调查数据分析的基础上总结出目前天津理工大学“转门”运营模式的现状以及目前校园商业街的市场 特征, 指出目前商业街存在的优势与不足, 并提出改进的 意见和方案。

二、假设前提 高校商业街不同于一般意义上的市场, 在具有一般市 场的特点的同时, 还具有其独特性———高校商业街处于高 校的大环境下, 不仅遵循市场的一般规律, 而且也受到学 校各方面的影响。我们试图从经济学、管理学和市场营销 学的角度对其进行初步的研究。考虑到这些特点, 我们提 出如下假设前提: 把高校商业街市场作为一个相对独立、相对封闭的微 观市场来研究。所谓市场, 从一般意义上讲, 就是指商品交易关系的 总和, 主要包括买方和卖方之间的关系, 同时也包括由买

卖关系引发出来的卖方与卖方之间的关系以及买方与买 方之间的关系, 它由人口、购买力和购买欲望三要素构成 的。高校商业街从其基础设施、人员构成、组织结构上来 看, 都具备一个市场所应有的买方卖方、商品交易活动、经 济关系的特点, 同时满足了市场的三要素构成, 所以高校 商业街可以看作一个严格意义上的市场。在这个市场上, 所包含的主体是商家、学生和学校, 它们之间存在着相互 关系。由于只对高校商业街的内部情况进行研究, 因而将高 校商业街作为一个相对独立、相对封闭的微观环境来进行 研究是合理的。

三、高校商业街市场的经济学分析

1、商业街市场现状 我们选取天津理工大学转门作为研究样本, 对其进 行了调查。对部分家商店进行问卷调查, 发出40份问 卷, 回收 24 份, 有效问卷 24 份。调查问卷主要涉及了营业 面积、竞争对手主要来源、经营优势、竞争压力来源、消费 者组成、消费时间、对学校管理的意见等内容。向学生随机 发放问卷 60 份, 回收 48 份, 有效问卷 46 份。调查问卷主 要涉及月生活费、月商业街消费、满意度、消费频率等内容。从回收有效调查 问卷中, 分析了这些资料, 初步得到了商业街的市场状况, 表现为以下几个方面:(1)商家规模小。校园商家经营规模小, 其中营60%业主无固定摊位，32%有20平米以下固定摊位，可以看出, 商业街绝大多数商家的面积小于 20平方米, 经营规模小。(2)管理宽松，卫生可靠度低。（3）消费潜力巨大，临近南门，生活区，商业街中每日客流量在 50 人以上的商家数占 88%。

四、数据显示,74%的学生月生活费 在 400～800 元, 同时,70%的学生在商业街的月平均消费金 额在 100 以下, 即对大多数学生来说, 商业街消费额在他 们每月总消费额中所占的比例不到 1/4。另外, 还有 53%的 学生主要购物方式选择的是校外购买, 而他们所购买的商 品大

多数是可以在商业街获得的。

消费者满意度低调查数据显示, 学生对商业街 的总体满意度较好,50%都选择了比较满意。但是, 选择非 常满意的学生数量为零、非常不满意的达到了 5%。从总体 上看, 商业街还需要更多做出更多努力来提高学生满意 度。

A 学生对于商业街的各个指标的评定大部分集中在 “一般” , 可以理解为, 学生对商业街现状表现出一种较冷 漠态度。在所有指标中, “不满意”比例最大的是“价格” , 说 明价格的不合理最容易导致学生的不满。

B学生对价格的不满体现在学校商品价格偏高、同类 商家同种商品存在价格差距等方面。同时对于各项指标表 示非常满意的学生数量都很少, 也符合学生对商业街的总 体满意度情况。表 1 消费者各项满意度

(1)商家内部竞争对手少、竞争不够充分。(2)学校对商业街的管理现状。对学校管理部门的调 查问卷显示, 学校对商业街的管理主要是结合学校的现状 和规划进行常规管理, 主要管理内容制定商业街政策、服 务监管、接收学生投诉、食品卫生监管、商品真假监管、治 安管理等。其管理存在一定的不均衡, 对从事的行业、商家 数量等管理比治安、卫生等更加严格。当然也存在一些空 缺, 比如价格的信息公开, 这也是一些问题产生的原因之一(1)高校商业街市场满足寡头垄断 从上面的现状, 可以概括出北区商业街市场的几个特 点: 第一, 商家数量少, 新的商家加入进入该商业街有困 难;第二, 商品同质化程度高;第三, 商家之间相互依存;第 四, 商家行为具有不确定性。在经济学中, 市场可分为四类: 完全竞争、完全垄断、垄断竞争和寡头垄断。寡头垄断是同时包含垄断因素和竞 争因素而更接近于完全垄断的一种市场结构。

政府法定的行政垄断, 即政府通过法律法规赋予行业中的 某个企业以垄断权力, 同时对其进行一定的管制, 以改善 效率。这种市场形态主要出现在一些具有自然垄断属性的 行业当中, 比如供水、管道煤气等。在我们研究的商业街市 场中, 学校通过政策限制商家的经营范围和同类商品的商 家数量, 同时对其进行一定的管制, 从这个层面上来看, 商 业街市场满足寡头垄断市场存在的一个条件。现在从寡头垄断的特点上来分析高校商业街市场。寡 头垄断的市场既包含垄断因素, 也包含竞争因素。但相对 而言, 它更接近于垄断的市场结构, 因为少数几个企业在 市场中占有很大的份额, 使这些企业具有相当强的垄断势 力。在商业街市场的现状分析中, 数据也显示, 校园商业街 中的每个行业都只被几家商家占据, 这进一步说明, 商业 街市场满足寡头垄断的市场结构。由于寡头垄断企业之间存在很强的相互依存性, 使其 在经营上有着与其它类型的企业不同的重要特点, 即寡头 垄断者的某项决策会产生什么结果取决于其对手的反应。因此, 寡头垄断者的竞争结果具有很大的不确定性。这一 点在现状分析中也已经体现出来。最后, 有必要指出一点, 商业街寡头垄断是特殊条件 下形成的寡头垄断, 与严格意义上的寡头垄断之间存在着 一定的差异。下面就来比较这种差异性。第一, 对于高校商业街, 不能简单的看成一个行业来 研究, 因为其中包括多种商品种类, 也就是存在多个行业, 在分析寡头垄断时, 必须将商品分类, 再进行逐个讨论, 也 就是说, 在这个市场中, 同时存在着多个寡头垄断的模式。这是后面进行经济学分析的基础。第二, 在寡头垄断市场下, 寡头厂商可以通过各种方 式达成共谋或协作。而在高校商业街市场中, 由于受到学 校政策、店铺地理位置的影响, 商家行为的影响力减弱, 而 共谋或协作也可能通过学校这一主体间接实现。第三, 寡头垄断的市场存在明显的进入障碍。其中最 重要也是最基本的因素是这些行业存在较明显的规模经 济性。而在商业街这种市场下, 规模经济不明显, 而更多的 是政策带来的进入障碍。

2、对商业街寡头垄断的评价商业街寡头垄断的形成有其合理性, 也有不足之处:(1)商业街寡头垄断有其合理性 市场的产生具有其客观条件, 寡头垄断作为市场的一 种形式, 必定具有其存在的价值。商业街市场以寡

头垄断 的形式存在, 依赖于其特殊的背景及特点, 校园商业街是 校园整体的一部分, 其发展必须受到校园整体规划的影 响, 也必须被学校所管理和限制, 因此, 校园商业街市场的 寡头垄断现象是也存在其合理性: 首先, 校园商业街的规模有限, 它必须依赖于校园的 整体规划, 其地理位置、面积大小、市场大小、商品种类等 都不能完全以一般的市场方式进行运作, 学校的管理和限 制是不可避免的, 这也是造成其寡头垄断的一个重要原 因。其次, 调查显示, 学校的商家分布比较合理, 渗透到消 费者需求的方方面面, 基本能够满足消费者的日常需求,如果学校对商业街不进行任何管制和限制, 势必导致某些 行业的过度拥挤现象发生, 这无疑是对店铺这一稀缺资源 的不合理利用, 也无法达到资源的优化配置。(2)商业街寡头垄断的不足 由于寡头垄断, 导致了商品的价格普遍高于均衡价 格、商家的服务态度不尽人意等问题的存在。从现状分析 中也可以看出这一点, 消费者满意度低、商家服务态度差 等都已成为商业街不得不面对的问题, 改善其状况迫在眉 睫。如何解决这些问题成为商业街研究的一个重要方面。考虑到商业街市场的模式更多的是因为政策原因而 形成, 这一模式目前无法改变, 而且还将继续存在很长一 段时间。对商业街进行改善不是改变寡头垄断这一模式, 而是优化商业街机制, 尽可能减少寡头垄断产生的不利影 响, 构建一个商家、学生、学校三方和谐有序、健康发展的 市场。

四、改善高校商业街的方案研究

1、高校商业街市场上商品的经济学分类 必须注意, 在商业街这一市场上存在多种商品, 不同 的商品也具有其各自的特点。因此, 在改善商业街的研究 中, 难以提出一个全面的研究手段来同时阐释它们的共同 特点。笔者找到了一个方法来避免这个问题, 考虑到学生 更关注商品的价格这一因素, 因此将商业街市场上的商品 按需求的价格弹性分类后, 针对分类后的商品进行不同的 研究并提出不同的解决方案。需求的价格弹性通常被简称为需求弹性, 它是指一种 商品的需求量对其价格变动的反应程度。根据这一定义, 容易得出影响需求的价格弹性的因素[7]:

(1)消费者对商品的需求程度。一般而言, 消费者对生 活必需品的需求强度大且比较稳定, 受价格变化的影响较 小, 因而需求弹性小;反之。(2)商品的替代品数目和可替代程度。一般说来, 一种 商品的替代品越多, 可替代程度越高, 其需求弹性就越大;反之。(3)商品用途的广泛性。一般而言, 一种商品的用途越 多, 其需求弹性就越大;反之。从以上因素来看, 商业街的商品是可以按需求弹性进 行分类的, 笔者在这里笼统地将其分成需求弹性较小和需 求弹性较大两类。在商业街上, 其商品种类包括日常生活用品、饮食休 闲类商品、文体商品、数码产品、服饰等。其中日常生活用 品、饮食类商品等需求强度大, 替代商品少, 用途单一, 需 求弹性也相对较小。而数码产品、休闲娱乐、服饰、文体用 品等需求强度小, 替代商品较多, 用途广泛, 需求弹性相对 较大。按这种方式分类后, 有以下几个好处: 需求弹性较小的商品, 受价格变化影响较小, 研究改 进方案时, 其重心就不必放在价格因素上, 因为在一定范 围内, 不管价格如何改变学生都会消费。因此讨论的问题 就可以简化为如何提高消费者的满意度, 即如何使消费者 从“不满意”到“满意”。在这种情况下, 这个市场上的供需 曲线是无法改变, 笔者更多的采用管理学和市场营销学中 的相关原理来改善现状。

需求弹性较大的商品, 受价格变化影响较大, 研究改 进方案时, 其重心应放在价格因素上, 因为学生可以选择 是否消费、多消费还是少消费, 所要解决的问题就是如何 使消费者从“不消费”到“消费” , 从“少消费”到“多消费”。在这种情况下, 我们的方案重点是如何刺激需求, 改变市 场供需, 同时减小价格因素对消费者购买决策的影响。

2、根据不同类商品提出高校商业街的改善方案(1)让消费者从“不满意”到“满意” 如日常生活用品、饮食类商品等, 此类商品的需求量 随价格变动的反应程度小, 即在一定的定价范围以内, 商 家即使抬高价格, 在一定范围内, 学生仍然会选择在校园 商业街内进行购买。笔者提出

以下几点方法来改善运营状况: A.此类商家不应该将改善运营状况的努力集中在价格 竞争上, 而更应注重提升商家的外部形象和内部素质, 从 改善服务态度, 营造优良的服务环境, 树立商家信誉等着 手。在这一点上, 通过人员推销策略、广告策略、公共关系 策略[8]等方法来提高自身的外部形象, 如海报或网络宣传 的广告策略、赞助学生社团的公共关系策略。至于内部, 提 高员工职业素质、采取激励方式改善服务态度, 如培训、服 务与工资挂钩。B.针对学生选择商家这一点, 应努力增加顾客和留住 顾客。在这一点上, 可以通过人员推销策略、提高顾客让渡 价值[9]、强化顾客的习惯消费心理、利用感情因素拉进顾 客与商家的距离等方式增加和留住顾客。感情因素在顾客 购买中也起重要作用, 商家可通过很多方法拉进顾客, 增 进顾客与商家间的感情, 已降低其他影响购买因素对顾客 购买选择的影响, 来最大可能地留住现有顾客。(2)让消费者从“不消费”到“消费”和“少消费”到“多 消费” 如数码产品、服饰等, 此类商品的需求量随价格变动 的反应程度大, 即在一定的定价范围以内, 商家抬高或者 降低价格, 对学生做出是否在校园商业街内进行购买活动 的决策影响很大。笔者提出以下几点方法来改善运营状况: 此类商家应将竞争的重点放在学生较为敏感的价格 上, 采用促销与促销组合[9]的市场营销策略。如选择在学生 消费活动相对集中的下午和晚上在进行各类促销活动。就商品的可替代性, 商家应首先在这类商品上做好市 场细分和市场定位, 只有成功的定位才能为后来的决策提 供依据。如, 饰品类可细分为女生饰品、男生饰品、礼品等。积极努力打造自身店铺特色, 运用品牌策略, 并针对 学生群体追求个性化的特点, 销售个性化商品, 进行品牌 化战略经营。如商家根据学生提供的意见, 增加学生需要 的商品种类, 满足学生对不同形式和外观商品的需求。

3、高校商业街的整体改进方案 在提出各类商品的改进方案后, 我们再来提出商业街 的整体改进方案。这里我们把校园商业街看作一个整体, 从学生、商家、学校三个主体出发来考虑, 目的是为了让学 生得到更好的服务, 让商家更好的运作和发展, 让学校更 有效地管理, 我们有以下解决方案:

第一, 建立学生、商家、学校三者之间的信息交流反馈 体系, 加大三者间的沟通与交流(如图 6)。具体操作可由代 表学生的组织、代表商家的商会和学校资产公司的专门部 门具体实行。

第二, 在调查访问中了解到, 因为信息的不对称性, 使 学生经常无法在学校购买到他们所需要的商品, 而往往这 种商品可以在校园商业街某一商家即可购得。基于这一现 象, 我们提出在学校公共媒体(如校园网)建立一个可以让 商家公布其商品种类和价格等信息的平台, 如建立一条网 络商业街, 使商家从单纯的实体店向实体店与网店相结合 的新型商店过渡, 充分发挥网络在信息交流反馈上的优 势。第三, 引入评比机制, 可由上面提及的代表学生的组 织来组织全校学生按照一定的标准对校园商业街的各个 商家进行评比, 选出最满意商店和最不满意商店, 由学校 资产管理公司和代表学生的组织在全校公布, 促使商家提 高服务质量, 降低产品价格, 丰富产品种类。第四, 针对学生对商业街整体服务满意程度不高的现 状, 可以看出商店员工业务素质有待提高, 因此有必要进 行相关业务培训, 提高商业街员工的职业素养, 提高店员 服务质量, 使消费者更满意。同时由于商业街地处理工大学, 也可以就近充分利用学校的教师资源来完成。第五, 加强学校对商业街的管理, 如治安管理、卫生清 理等, 营造和谐的校园消费环境。第六, 进行“大学生创业创意店”试点, 我们在调查中 发现, 目前学校中存在两三家商铺因为经营不善, 处于停 业或者关闭状态。这无疑是对店铺这一校园商业街稀有资 源的浪费。而同时在调查中我们也发现, 在学校商业街所 有的店铺中符合个性化, 特色化特点的店铺几乎没有, 而 个性化消费, 特色化消费正是学生消费群体所崇尚的。因 此笔者认为学校可以对闲置的店铺进行试点, 将其以较低 的店租提供给学生, 并在政策上进行扶持, 如提供培训, 创 业贷款等, 充分利用学校的专业优势, 如生工、食品、设计、纺织等一批特色专业, 鼓励学生开办诸如个性服设、兴趣 烘培

等个性店面。在丰富学生课余生活同时, 增长社会经 验, 活跃校园气氛, 彰显学校特色, 为解决学生就业创业问 题开拓一条新的思路。

南京商业市场报告 篇6

时间：2010-10-22 来源：观点地产网 作者：

一、市场概览

在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US.8)，预期升势将持续(图一)。受通胀的影响，私人投资者和机构积极购入优质写字楼。广州市国土房管局数据显示，2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.93万平方米，同比增长64.8%。

第3季度，凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。此外，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为3.16%，环比减少1.45个百分点。

优质厂房和仓库的入驻率本季度继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金出现了8%的上升，约为每月每平方米25-32元(US.68-4.71)。

开发商对后市的态度较为乐观且考虑到资金紧张状况并不严重，房价难以出现明显调整。本季度全市住宅价格呈现轻微下降的态势。2010年7月至8月，广州全市商品住宅成交价格为每平方米11，890元(US，748.8)，环比下降6.8%。

二、经济概览

2010年上半年广州总体经济稳步上行。全市完成地区生产总值4，886亿元(US.5亿)，同比增长13.6%，增幅较去年同期增长5.1个百分点。第3季度，广州经济运行面临回调的压力，增长态势趋缓。

固定资产投资增幅依然偏高，但降温迹象显现。2010年1月至7月广州固定资产投资总额同比增长43.3%。然而，相对于上半年，同比增幅有1.7个百分点的回落。同期，全市实现工业生产总值7，742亿美元，同比增长21.0%，增幅较上半年累计回落2.3个百分点。

广州对外资投资的吸引力持续增强，实际使用外资金额保持增长。2010年1月至7月全市实际使用外资金额25.4亿美元，同比增长10.0%，增幅比上半年提高4.6个百分点。

消费市场需求在回稳中有所回落。2010年7月，全市实现社会消费品零售总额355.07亿元(US.2亿)，同比增长15.4%，增幅比上月回落6.4个百分点。

CPI持续上涨势头，通胀压力增加。2010年8月我市城市居民消费价格总水平同比上升2.7%，升幅仅比上月回落0.3个百分点。

三、写字楼市场

在宏观经济保持平稳增长的大环境下，第3季度广州甲级写字楼租赁成交继续保持活跃，但成交量有所减少。DTZ戴德梁行数据显示，本季度全市甲级写字楼的吸纳量约38，900平方米，比第2季度减少21%。由于没有新增供应，而租赁成交活跃，甲级写字楼整体空臵率由上季度的9.1%跌至7.0%，下降2.1个百分点。

珠江新城商务中心区由于供应量较为充足，仍然是租赁成交最为活跃的区域。据统计，本季度珠江新城商务中心区甲级写字楼吸纳量约为37，100平方米，占全市整体吸纳量的96%。成交持续活跃令珠江新城商务中心区的空臵率也由上季度的24.1%下降至15.6%，下跌8.5个百分点。

而在体育中心、东山和越秀三区，写字楼普遍维持较低的空臵水平，可租赁单位较为分散且面积较小，租赁成交都以旧租户扩租为主。所以租金和空臵率都表现较为平稳。

珠江新城商务中心区租赁需求的持续活跃令该区租金上升了1.5%，为每月每平方米138.5元(US.4)。受此影响，全市整体租金也微升了0.4个百分点，维持于每月每平方米120.9元(US.8)。

在通胀的宏观环境下，机构和私人投资者积极购买写字楼物业。2010年1月至8月广州写字楼成交量为44.93万平方米，同比增长64.8%。买卖成交持续活跃继续推动价格的稳中上调。DTZ写字楼价格指数显示，第3季度广州甲级写字楼售价环比上涨0.7个百分点。

广州国际金融中心将如期于第4季度交付使用，向市场提供约15万平方米的新增供应，并刺激需求力量的有效释放。因此，我们预期，下季度甲级写字楼租赁活跃将会持续，至2010年年底，广州甲级写字楼的整体吸纳量可达18.8万平方米，整体租金水平将上升至每月每平方米125元(US)，空臵率将上升至14%(图

二、图三)。此外，作为抵御通胀的有效手段，写字楼的买卖成交将持续活跃。

市场活动

恒大集团以19亿元(US.79亿)购入天河区佳兆业广场整栋物业，面积约为9.3万平方米。

四、商铺市场

第3季度，广州经济增长保持强劲，消费者和零售商对市场的信心明显增强，促使零售业市场畅旺。政府最新数据显示，2010年6月至7月全市社会消费零售总额712.8亿元(US.8亿)，同比增长17.3%。

本季度优质商场租赁需求保持强劲的态势，以天河北和珠江新城商圈表现最为明显。天河城和正佳广场加大了品牌商家的调整力度，引入Zara、H&M等一批外资高端零售商。而高德臵地广场四季Mall本季度开始招商，吸引众多国内外一线品牌的关注。广百百货、吉之岛等主力店已签约落户该商场。

凭借宏观经济的良好发展和亚运会的契机，外资零售商尤其是一些持谨慎态度的奢侈品牌零售商在广州扩张步伐明显加快。H&M继年初落户越秀区中华广场后，本季度继续布局广州，落户天河区正佳广场。

第3季度，由于没有新物业入市，强劲的需求令全市成熟商圈内大型购物中心的整体空臵率持续走低，仅为3.16%，环比减少1.45个百分点。

即将落成的优质商场本季度继续吸引品牌零售商进驻。面临激烈的招商压力，部分商场业主只能给予优惠租金以保持高出租率和挽留优质客户。然而，在持续旺盛的需求推动下，天河北成熟商圈的商场租金始终保持稳步增长的态势，本季度录得首层租金有4.0%的环比涨幅，达到每平方米每月1，359元(US.9)(表四)。

年内体育中心和珠江新城商圈将迎来大体量购物中心的入市，届时将为广州商铺市场带来约45万平方米的新增供应。尽管需求持续增加，但在整体供应大于需求的局面下，租金将面临下调的压力，空臵率亦将有一定程度的上扬。

市场活动

广百百货进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为15，000平方米。

吉之岛进驻天河区高德臵地广场四季Mall，面积为5，000平方米。

H&M进驻天河区正佳广场，面积为3，000平方米。

Zara进驻天河区天河城，面积为600平方米。

苏宁电器进驻越秀区中华广场，面积为2，400平方米。

五、工业市场

8月，前身为增城工业园的增城国家经济技术开发区正式挂牌成立，成为广州继广州开发区、南沙开发区后第三个国家级的开发区。此举为将广州工业楼宇的发展提供了更多的市场机会。

开发区安博物流园二期约50，000平方米的优质物流仓库如期于本季度已投付使用。由于该物业一直积极开展招商活动，投入不久即维持较高的入驻率，租金也比一期单位上升了7%，为每月每平方米28-30元(US.12-4.41)。

本季度工业楼宇市场无论是对厂房还是对仓库的需求都表现十分活跃。其中成交最为活跃的区域仍数聚集了众多优质物业的广州开发区。据统计，目前知名工业楼宇运营商如普洛斯、安博物流旗下大多物业的空置率已达九成以上。面对成交畅旺的情况，市场普遍对后市持乐观态度。

DTZ戴德梁行数据显示，本季度广州优质厂房和仓库的入住率继续持上升趋势，约为75%和80%。来自于制造业零配件、品牌零售商和物流业的需求仍然十分强劲。

租金方面，交投畅旺的市况令优质物流仓库的租金最高出现了8%的上升，约为每月每平方米25-32元(US.68-4.71)。而供应相对较为充裕的优质厂房，租金水平仍然维持于每月每平方米15-20元的水平(US.21-2.94)。

未来的六个月，受亚运会的举办和中国新年的影响，预期工业楼宇租赁成交将转平淡。由于亚运期间所有工程必须停工，一些物业不得不延缓入市，供应量减少成为影响成交的另一个因素。在成交转淡的前提下，工业楼宇租金将维持平稳。

市场活动

法孚国际贸易(上海)有限公司租用花都美国工业园约432平方米。

普洛斯新塘物流园约12万平方米的优质仓库将于2011年初投入市场。

南京商业市场报告 篇7

(一) 中小企业贷款业务对于商业银行的重要意义

所谓“中小企业”, 是指符合从业人员2000人以下、产品销售收入3亿元以下、资产合计4亿元以下三项指标标准中任何一项的法人工业企业。1由于南京的城市定位原因, 截至2008年7月末南京拥有中小工业企业2076家, 占全市工业单位数的98.1%, 占有全市单位数的绝对份量, 构成市场微观主体的重要部分。中小企业创造的利润占经济总量一半以上, 也是创造就业最大的部分, 占据绝大部分单位数的中小工业企业发展与南京全市工业经济甚至与全社会经济休戚与共, 唇齿相依, 中小工业企业成为了国民经济发展的重要推动力。

全球金融危机发生后, 由于中小企业主要集中在外贸出口、制造业、第三产业等行业, 普遍经营困难, 面临倒闭。去年12月, 南京各大银行纷纷成立中小企业业务中心, 体现了强烈的社会责任感。客观上讲, 中小企业贷款风险度、不良率要比大企业高许多, 前些年银行商业化改革之后, 加强了资产质量的监控力度, 对贷款造成损失也加大了问责力度, 必然对客户经理会有一些影响。

然而, 从银行自身的发展角度看, 忽视对中小企业的融资服务其实是短视行为。因为未来的大企业都是要在今天的中小企业中产生, 与他们共成长才能赢在未来。而将来随着贷款利率市场化, 大企业的议价能力强, 银行一味傍大户, 效益必然会受影响。因此, 加强对中小企业的服务也是银行的自觉行动。

现代商业银行的业务分为资产、负债及中间业务, 在我国, 商业银行贷款的利息收入占到商业银行总收入的二分之一以上。而贷款的重要性对于南京商业银行更是如此。区域性商业银行由于受到规模、地域、资源等因素的限制, 资产业务品种与其他银行相比有着先天不足。是否具有科学合理定价的能力就成为商业银行能否获得竞争优势的一个十分关键的因素, 这对中小商业银行现行的价格管理机制和定价管理能力来说无疑是一个严峻的挑战。

(二) 贷款定价是商业银行应对利率市场化的必然选择

2004年10月29日, 人民银行报经国务院批准, 决定不再设定金融机构 (不含城乡信用社) 人民币贷款利率上限, 所有金融机构的人民币贷款利率下浮幅度保持不变, 下限仍为基准利率的0.9倍。至此, 我国金融机构人民币贷款利率已经基本过渡到上限放开, 实行下限管理的阶段。人民银行还推出了一系列扩大商业银行贷款定价自主权的措施, 比如放开贷款计、结息方式等, 大大提高了贷款利率市场化程度和信贷风险的补偿能力, 为各市场主体参与金融市场营造了公平竞争的环境。

在利率市场化之前, 商业银行的存贷款利率一般由中国人民银行严格管制, 商业银行本身既没有必要也不被允许为其资金产品定价。而利率市场化之后.人民银行赋予了商业银行贷款定价自主权, 同时利率市场化也对商业银行的经营产生了重大影响。

(三) 现阶段出现的问题

银监会颁布的《银行开展小企业贷款业务指导意见》指出, 银行开展小企业贷款必须坚持市场原则和商业化运作模式, 其核心要素是银行可充分利用贷款利率放开的市场环境, 引入利率风险定价机制。但从当前基层银行实际操作情况看, 小企业贷款利率定价还处于比较粗放的阶段, 由于没有科学的风险计量和定价模型, 贷款利率确定主要依靠是否有抵押以及客户对银行的贡献度, 价格和风险存在一定脱节, 同时多数银行也缺乏相应的中小企业贷款定价管理制度和操作办法。

二、西方商业银行贷款定价理论述评

(一) 成本加成模式

该模式的公式为:预定利差水平=[目标利差收益/贷款总额- (贷款收入-借入资金成本) /贷款总额]*100%。

最简单的贷款定价模式认为, 任何贷款的利率都由四部分组成:

1. 银行筹集可贷资金的成本 (C1) ;

2. 银行非资金性的营业成本 (C2) 指如对借款人进行信用调查及信用分析所支付的费用, 抵押物的鉴别和估价费用, 贷款资料, 文本工本费, 整理保管费用, 信贷人员的工资、津贴, 专用器具和设备的折旧成本等;

3. 银行对贷款违约风险所要求的补偿 (C3) 指借款人向银行支付, 以弥补因借款的对象、期限、种类、保障程度不同而导致的不同贷款之间的风险差异, 一般来说贷款的风险主要考虑贷款的违约风险和期限风险;

4. 为银行股东提供一定的资本受益而必须考虑的每笔贷款的预期利润水平 (C4) 。

这种贷款定价方法通常成为成本相加贷款定价法, 即:贷款利率L=C1+C2+C3+C4。

(二) 基准利率加点模式

该模式公式为:贷款利率=优惠利率 (或基准利率) *[1+系数 (即风险加点) ]。该模式是国际银行业广泛采用的贷款定价方式。主要是把对资信最好的客户发放的短期营运资金贷款的最低利率作为基准利率, 每笔贷款根据其违约风险和期限风险的大小, 在基准利率的基础上加点或乘以一个系数来确定。

(三) 客户盈利分析模式

该模式公式为:贷款额*利率*期限* (1-营业税及附加税率) +其他服务收入* (1-营业税及附加税率) =为该客户提供服务发生的总成本+银行的目标利润。该模式强调银行确定贷款利率时, 以客户为中心, 考虑客户与银行各种业务往来的成本和收益, 试图从银企全部关系往来中寻找最优, 得出具有竞争力的利率水平。

上述三种模式各有优劣:成本加成模式可以保证银行每笔贷款有利可图, 但这种内向型的定价模式可能影响贷款定价的市场竞争力;基准利率加点模式表现出更强的市场导向, 但作为“外向型”的贷款定价模型, 它由于对资金成本重视不够, 有时可能导致占有市场而失去利润;成本收益分析模式较为全面, 使银行在贷款得到合理回报的同时, 又保有银行贷款对高质量客户的吸引力, 但该模型更适用于银行大客户, 对中小企业贷款定价适用性一般。在实践中, 银行必须根据各种模型的优缺点和实际情况选取适合自身的定价模式。

三、中小企业贷款的特点分析

随着利率市场化的逐步发展, 信贷市场逐步有序分化, 作为我国国民经济重要组成部分的中小企业, 在近几年取得了飞快的发展, 在银行优良信贷客户中已经占据较大比例, 对银行的信贷资产质量的影响逐渐加大。中小企业融资的特点主要有以下几个方面

(一) 中小企业本身的治理结构、运作模式经营行为, 都决定了其高风险性。

当商业银行在向一般的中小企业发放贷款时, 面临着许多企业信用级别较低、担保难、风险大、综合效益较差, 而银企之间信息又严重不对称的问题, 这必然导致商业银行对中小企业的贷款定价难度相对较大。

(二) 同时, 对中小企业贷款与大额贷款有着同样高的信贷分析成本、管理成本, 对银行来说单位成本更大。

(三) 中小企业融资需求强烈, 资金需求的时间性强, 往往要求银行能在短时间内就能办理下账。

(四) 中小企业出于其自身的经营特点, 往往只有很少的几家贷款业务银行, 甚至只有一家, 贷款主办银行的话语权较强。

尽管这些是大部分刚成立的中小企业的融资特点, 但正因为其巨大的风险才会有高收益的预期。很多中小企业有了好的项目, 缺的就是原始融资, 银行资金适时进入, 不但对中国经济发展做出巨大贡献, 而且也会带来相应的可观收益。

四、对中小企业贷款定价的建议

在对中小企业贷款的过程中, 贷款定价是核心的环节。通过对以上模型的比较与分析, 我们建议根据中小企业与银行的业务关系采用不同的贷款定价方法:

(一) 成本加成法

对于与银行业务量小、尚未建立稳定业务关系的中小企业, 采用成本加成法模式。以向信誉最好的大企业提供的优惠贷款利率为基础利率, 根据中小企业的资信状况、未来现金流等确定其风险溢价率, 从而确定最终的贷款利率。

在采用成本加成法时, 必须充分考虑到中小企业的信用风险溢价。由于中小企业对宏观经济走势非常敏感, 当宏观经济政策收紧, 最先受害的往往是中小企业。因此, 不能纯粹套用原先意义上成本加成法。而其“加成”的部分应是应该充分考虑到货款的风险, 对资金需求强烈但信用等级比较低的中小企业, 适当提高贷款利率, 作为较高违约风险的补偿。除资金成本、贷款费用、目标收益需要重新考虑外, 在风险补偿费部分, 贷款定价中考虑的风险因素有:

1. 违约风险补偿费、违约风险指借款人不能按期还本付息的可能他违约风险补偿费, 通过信用评级和历史统计数据得出下表1。

2. 期限风险补偿费。贷款期限越长, 利率风险越大, 借款人信用恶化的可能性越大。所以, 贷款期限越长, 所要求的风险补偿费就越高。

总体而言, 成本加成模式属于“内向型”, 比较稳定可靠。同时, 采用此种定价模式, 需要充分估计贷款的违约风险、期限风险及其他相关风险。但在现实生活中, 精确地估计风险是十分困难的。这需要银行建立健全信用评级制度, 并拥有一批具有丰富实践经验的风险评估人才。

(二) 客户盈利分析模式

对于已与银行建立了稳定业务关系的中小企业, 采用客户盈利能力分析模式。该模式对于贷款“频率高”、“金额小”的中小企业进行综合分析, 从银行与客户的全部往来关系中寻找最优的贷款价格, 从而得到富有竞争力的贷款价格。随着中小企业与银行持久关系的建立, 银行对其历史数据的搜集也就越全面, 这样有利于银行利用已有信息进行评估, 对其贷款进行有效监控。

南京商业市场报告 篇8

1.蔬菜：整体菜价环比上月呈涨势。11月份，气温下降，蔬菜价格整体稳步上扬。

近期因冬季的到来，江苏省多地出现了降雨、降温的天气。气温的下降导致一些蔬菜生长周期加长，大部分地产蔬菜逐渐退出市场，地产及周边地区蔬菜供给量有所减少。为维持市场正常需求，本市场内加大外运蔬菜的入场量，但外运蔬菜运输距离长，很大程度上增加了物流成本。另外，冬天很多新鲜的蔬菜都是在大棚里生长，这样使得种植成本和人工成本都会上升，因此后期蔬菜还会有上涨的空间。

根据市场一日一报数据显示，75种蔬菜本月均价为4.34元/公斤，环比上涨1.88%。

2.水果： 整体果价环比呈跌势。今年水果价格一直处于平稳，没有大的波动，第三季度是水果大量成熟的季节，入市量明显增加，但是价格还是平稳。然而目前由于气温的下降，大大降低了市场需求量，价格表现为稳中回落的趋势。11种国产水果监测品种的平均价格为5.84元/公斤，环比上月下跌 1.02%。

3.淡水鱼：淡水鱼整体价格环比呈跌势。进入8、9月以来，淡水鱼出塘量大量增加，市场供求明显增大，受供求关系的影响，导致淡水鱼价格走低。根据市场一日一报数据监测显示：6种淡水鱼监测品种的平均价格为11元/公斤，环比上月下跌2.57%。

4.粮油：本期粮油类整体价格环比呈涨势。随着泰国洪灾蔓延，全球稻米供需格局再次趋向紧张，因此泰国香米价格上涨本月上涨较为明显。然而国内正处于粮食丰收季节，其他大部分粮食价格较为稳定。11月粮油市场整体价格有所上扬，根据一日一报数据显示，10种粮食类监测品种的平均价格为7.3元/公斤，环比上月上涨4.29%。

5.肉类

（1）猪肉类：本期猪肉类整体价格环比呈小幅跌势。自国庆、中秋双节过后猪肉的震荡下跌的趋势尤为明显。由于天气在进入11月后会逐步变凉，24节气的立冬也已经到来，猪肉终端消费会将随着天气变凉而好转。加之距离春节越来越近，民间春节前期家家腌肉、装香肠的习俗，也会将短时间内肉类的需求逐渐推高，可有限制于国家冻猪肉的放储影响，市场供给量逐渐增加，猪肉价上涨动力不足，强势抬头的可能性不大。从整体生猪供应来看，四季度生猪出栏较为集中，目前国内猪源供应充足，出现大面积、大幅度的猪价上涨可能性较小。5种猪肉类监测品种的平均价格为12.28元/公斤，环比上月下跌2.69%。（2）鸡蛋：本期鸡蛋价格环比呈涨势。气温逐渐降低，蛋鸡的产蛋动能部分转化为热能，大大降低产蛋效率。然而由于气温低，鸡蛋的存放时间加长，不易变质，蛋商或者养殖户可以最大限度压货，等到一个满意的价格再出手；加之，每年的这个时候，都成为鸡群的难关，体质好、管理好的鸡群得以保留，而体弱的鸡群则被淘汰掉，进入肉鸡市场，从而使栏中的数量大大减少，常常面临有价无货的局面。但由于涨价风潮集中在下半月，跌多涨少，本月整体价格还是较为平稳。本期鸡蛋价格为8.51元/公斤，环比上期价格上涨0.71%。