关于厂房改造的说明

关于厂房改造的说明（共8篇）

关于厂房改造的说明 篇1

北京市规划委员会顺义分局：

********有限公司于2002年在****镇投资建厂，在顺义区委区政府的大力支持下，秉承上下一心，团结一致，负重加压，开拓进取的精神。近几年来取得了一定的成绩，因原厂房建成时间较长，难以满足企业的现状以及企业整体的发展。为顺应顺义新城发展的步伐，现将企业的具体困难如下：

一、公司的基本情况

1、********有限公司创建于2002年4月，是集科研、开发、设计、生产、销售为一体的高新技术企业。并于2004年转让了坐落于顺义区仁和镇*******的一块生产用地，总面积为16837.70平方米，其中建筑面积15000平方米（详见复印件）。本公司生产“****”牌电力、通信、给排水、井盖等塑料产品。应用在北京重点的工程有：三环路架空线入地工程。2008年 北京奥运会的场馆：“鸟巢”、“水立方”、“曲棍球场”、“射箭场”、“奥运大道”、“白马路工程”等等。几年来总销售5亿多元，利税近2千万元，就业人员200多人。

2、在上级有关部门及领导的大力支持下及本公司近十年来的不懈努力，公司获得了：顺义区高新技术企业、3A级信用等级等荣誉，同时也得到了顺义区委区政府和仁和镇政府领导的认可。

二、本公司的建筑有瓦木、砖木结构，其中车间的面积约有3000多平米，由于建设年限过长（建于80年代），现厂房已出

现多处的裂缝，小的1-2厘米，大的已有5-6厘米，且厂房主梁已出现局部弯曲，存在严重的安全隐患。再则顺义新区的发展建设公司周边新建的顺白路等道路，也加剧了厂房的质量问题，使房屋损坏更加严重，目前我公司已停止该厂房的生产，转为仓库。但墙体裂缝加剧，部分墙面已脱落。墙体本身历经多年风雨，已是千穿百孔、岌岌可危（后附照片）。

三、本公司的厂房位于顺白路的主干道旁，燕京桥的南侧。破旧的厂房影响城市的容貌，也不利于目前的顺义区整体城镇规划，其次车间目前还在紧张的生产中，对于企业的安全生产造成较大的危害。顺义区及仁和镇的有关部门对公司目前的隐患担忧，也多次要求本公司进行改造，但市场需求较大，订单来之不易，现有的生产场地已不能满足生产、经营及安全的要求。危房状况又迫在眉睫，刻不容缓，等到酿成事故再采取措施则为时已晚。因此公司迫切期盼区规划局尽快帮助企业解决燃眉之急，同意本公司的厂房建设、改造。也使公司能得以持续发展，为顺义的建设尽一份微薄之力。

此致

敬礼

关于厂房改造的说明 篇2

本项目位于中新合作苏州工业园区首期开发的南部工业区, 厂房占地18000多平方米, 原整个地块东部是厂房, 西部是仓库和预留用地, 厂房是一个层高8.4m (局部单层高达14.5m) 的单层厂房, 建筑面积为6700m2, 整个地块的土地利用率非常低。厂房功能是生产航空机械, 所以原厂房内吊车林立, 还有部分污水处理设备。原有厂区总图布局是以物流运输方便来组织的, 立面也比较简单。

为了节约土地资源, 改造时结合既有建筑现状和苏州的自然条件, 充分利用原有建筑单层8.4m的特点, 在原结构中间加了一层楼板, 在原厂房局部14.5m高的空间里, 增加了两层楼板, 其三层楼面为员工休闲锻炼的健身房和羽毛球场, 总建筑面积由原来的6700m2改造为13100m2的绿色生态创意空间, 使土地利用率增加了一倍。

整个改造可以总结为:六个生态主题, 多样化创新技术。六个生态主题是指本项目的绿色改造过程中, 采用了“自然采光、自然通风、生态遮阳、雨水回用、资源再生利用、能量分项计量”这六项成套技术。

二、创新技术的应用

改造项目在规划、设计、施工及运行过程中充分利用原有建筑, 始终贯彻绿色建筑的三个理念: (1) “自然性”:自然通风, 自然采光; (2) “经济性”:低成本、低资源消耗; (3) “可推广性”:保护环境, 有借鉴价值, 走出了一条多样性的创新之路。本项目灵活创新性地运用了自然通风、自然采光、太阳能热水、地源热泵、雨水收集利用、绿化微喷灌、生态遮阳、活动外遮阳、光导管照明、排风热回收、室内空气质量监控系统、现浇混凝土空心板肋梁楼盖、屋顶绿化等绿色建筑技术, 实施后节能效果达到并超出原设计的预期目标。

1.建筑的三重空间与外环境

厂区总用地面积为1.8万m2左右。改造前厂房为单层混凝土框架结构, 建筑近似80×80m2的一个正方形, 中部的采光与通风效果很不理想。改造后的整个建筑由内至外可以分为三重空间——内庭院空间、办公空间、外廊休息空间。在建筑物中部, 设置了两个“Z”形的开放式庭院。。

中部的第二层空间就是建筑的内部使用空间, 主要作为办公和会议使用。一层为食堂、会议接待、打印、储藏室等房间, 此类功能空间对日照的要求相对较低。所有设计部门办公室均安置在二层, 这样可以减少各部门日常工作中的沟通流线, 提高工作效率。

建筑的东、南、西、北四个立面, 在原有外维护结构基础上, 增加了一圈宽度为2.4m的露天外廊, 在二楼形成一圈休息平台, 作为建筑的第三重空间。平台为使用者提供了一个休憩与沟通的场所, 同时也是一个生态的综合遮阳系统。

2.主体改造

建筑结合了苏州的自然条件和既有现状, 改造中完全保留了旧厂房95%主体结构, 少用6700t混凝土和350t钢材, 减少二氧化碳排放量650t左右。通过在外部加设绿化外廊、加层、内部开挖内庭院等处理, 使原面积6800m2、单层高8.4m的工业厂房, 成为总面积为13100m2的绿色生态创意空间。在原厂房局部14m高的空间里, 还设计了供员工休闲锻炼的健身房和羽毛球场。

建筑外围设置了大面积的可开启落地玻璃改善建筑的自然通风条件。运用计算机模拟分析软件, 对建筑的自然通风模型进行研究, 制定了最为合理的设计方案。在采用合理的自然通风措施后, 室内自由温度可比非自然通风条件下降低2~3℃, 平均减少室内极端温度时间570h, 室内满意小时数增加720h, 减少空调开启时间平均约为350h/a。

原有建筑外围的实墙也进行了改造:墙体使用了ALC蒸压加气块, 加强建筑的整体保温与隔热性能, 同时降低建筑荷载, 减少结构用钢梁。对原有建筑屋顶的11个天窗也进行了改造, 设置了可开启电动天窗, 改善建筑内部的空气流通, 同时保证设计空间的照明需要。根据办公楼占地面积大、层数少的特点, 办公楼照明采用了日光照明系统, 日光照明系统可通过高效的光导管和带有紫外线滤除功能的透光罩将屋面四周的日光引入室内, 建筑内二层的走道、门厅、大开间办公室、会议室等场所白天利用自然采光, 基本不需要额外的人工照明, 最大限度地节约了照明用电消耗。

3.外维护结构与生态遮阳系统

建筑的外廊上部为铝合金遮阳隔栅。建筑的东西立面还增加了竖向木饰遮阳板。种植的凌宵、紫藤等攀缘植物可以通过柱子和竖向遮阳, 攀爬至顶部的水平金属隔栅上, 形成覆盖形生态遮阳。冬季植物叶子脱落后给室内带来充足的阳光。阳台外围一圈结合景观, 还设置了可移动式条形种植槽。

建筑物墙体外维护采用了自保温的墙体材料, 外墙的主色调为白色。白色涂料有90%的高反射率, 可反射大部分热辐射。外窗采用了断热铝合金型材和中空隔热玻璃, 减少了空调负荷。西侧外墙增加的绿色攀缘植物也加强了建筑的隔热保温效果。

4.给排水改造

给排水改造时根据建筑类型及当地供水状况, 生活给水充分利用城市供水压力, 由城市自来水压直接供水, 避免再次增压的供水方式。同时保留了原厂区内的大部分主要给排水管道, 并设置雨水回用系统, 利用雨水进行景观灌溉绿化、洗车之用。非传统水源利用率达到22.3%。给水管道采用C-PVC塑料给水管, 粘接连接;选用性能高的阀门、零泄漏阀门避免管道渗漏。用水设备与器具选用节水型卫生设备与器具。小便器及大便器均采用感应冲水器。本建筑生活热水供给全负荷采用太阳能热水系统。

5.电气节能改造

a.原有电气设备的利用

原有厂房变电所内的变压器、高低压柜等设备, 在改造过程中得以充分利用。通过合理地规划用电负荷, 将原有的变、配电设备全部保留;通过合理地规划线路走向, 最大限度地利用了原有的配电电缆。b.电能计量的科学管理

办公楼装有分项计量远传装置, 对建筑内各种耗能环节如空调、照明、办公设备和热水能耗等实现独立按部门计量, 其信号传送至物业管理用房, 物业定期记录, 通过数据软件化管理做到能耗可测量, 通过分析避免能耗的浪费。

6.暖通空调系统改造

办公楼中空调能耗约占建筑物全年能耗的50%左右, 节约空调的耗能是本项目设计重点。

a.办公楼内设置了全热交换式新风换气机。在进行新风换气的同时能回收室内排风的温、湿度所包含的能量, 可节约空调能耗的10%~15%。还设置了CO2浓度探测器, 根据室内的CO2浓度决定新风机组的运行时间。

b.根据设计院办公的特性, 房间数量较多, 人员加班频繁, 同时使用率不高, 我们设计使用了变制冷剂多联空调系统, 该系统使用灵活, 各办公区域温度可独立控制, 并且可根据各核算单位进行分别计量, 综合性能系数 (IPLV) 值大于国家规定的一级能效3.55。

7.室内设计

前期设计相关准备工作包括:吊顶系统、给排水系统和天花板内部系统等配合调整设计。另外大部分空间设计为大空间办公, 并采用灵活隔断, 避免今后重新调整装修时的材料浪费和垃圾产生。所有设计部门办公室均安排在同一楼层, 减少各部门日常工作中的沟通流线, 提高工作效率。

材料选择上按照节能、环保及可持续利用的原则, 地面采用了环保亚麻地材;在原建筑墙面基础上采用负离子耐水腻子;采用无挥发性有害物质的环保型油漆及涂料;局部采用环保实木复合地板;所有施工使用的辅材均采用低VCO (低挥发性有机化合物) 、低甲醛产品, 包括黏合剂、密封剂、胶合板等。另外, 我们还将土建施工过程中使用过的废弃木质模板重新加工利用, 作为部分房间木地板铺设的基层材料。

三、实施效果和效益

1.实施效果

根据统计, 建筑年耗电量考虑从2011年1月到2011年12月, 共耗电量为99.26万k W·h, 单位面积耗电量为75.59k W·h/ (m2.a) , 低于能耗模拟计算的126.83k Wh/ (m2.a) (包括照明用电) 。全年自来水总用水量为16381m3/a, 实际非传统水源利用 (雨水回用) 量3653m3/a, 非传统水源利用率22.3%。

本项目相对与其他绿色建筑设计, 在外遮阳处理、旧建筑的利用与改造、自然通风和自然采光、绿化景观的设计等方面具有鲜明的特色。建筑整体节能率达到65%, 可再生能源利用率中, 生活热水量的100%采用太阳能热水。非传统水源利用率为22.3%, 可再循环建筑材料用量比为10.6%。

2.经济效益

经测算分析, 相对常规建筑每年可减少运行费用32万元。

其中电费:28万 (照明8万, 太阳能3万, 空调17万)

水费:4万

建筑节水率:37.6%, 建筑综合节能达到65%。

3.绿色增量成本分析

通过对本项目各种绿色技术进行统计, 以采用传统技术为基准建筑, 得到绿色建筑增量成本。根据项目的相关决算统计, 项目总增量成本为104.21万元, 绿色建筑可节约的运行费用32万元, 投资回收期为3.25年。

4.环境效益

充分利用了可再生能源 (太阳能、地热能等) , 降低了能源消耗, 同时也保护环境。经过改造后的苏州工业园区星海街9号, 不仅整个场地环境取得了极大改善, 而且为苏州的城市面貌争光添彩:不仅成为苏州的城市亮点, 更成为产业转型升级、节约型城乡建设、绿色建筑的典范。

5.社会效益

苏州设计研究院股份有限公司自完成新办公楼绿色节能改造以来, 因在节能、绿色、环保等方面的技术创新所取得的成果受到了各级领导的高度关注, 部分省、市各级领导前来视察。在听取公司领导的详细汇报后, 均高度赞扬我公司在暨有建筑节能改造建设中响应国家节能环保号召, 充分利用自然采光、通风、雨水回用、生态遮阳等绿色节能方面所取得的成果。该项目已成为“产业转型升级、节约型城乡建设、绿色节能建筑”的典范。

四、结语

浅谈老旧工业厂房改造 篇3

关键词：老旧工业厂房；改造；工业生产

工业厂房，指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。

一、老旧工业厂房改造的原因

工业厂房是工业生产的主要集中地与基础设施，所以工业厂房对于工业生产以及经济的发展有着至关重要的作用。老旧的工业厂房多建于建国初期，由于科学技术的飞快发展以及市场需求的不断变化，这些为我国初始工业基础发光发热的工业厂房已经无法满足现在的需求。但是老旧的工业厂房不仅仅是单纯的工业生产场所，而且还是见证城市飞快发展的标志性建筑，它们承载着城市发展的历史，它们是城市变换新貌的见证者。对于老旧的工业厂房完全拆除或者置之不理都不是一个很好地处理方式。我们应该对老旧的工业厂房进行合理的改造，让其适应现代化城市的需求。

珠海市为了“进一步优化城市空间结构和产业布局，破解土地供需矛盾，加快推进“三旧”改造工作，改造旧工业厂房用地无疑成为促进集约用地、解决用地瓶颈的重要抓”。制定了《关于推进旧工业厂房用地改造的实施办法》。2012年1月5日，永康市委书记张伟亚在中国共产党永康市第十三次代表大会上作了《坚持科学发展，致力改善民生，为建设现代化国际五金名城而努力奋斗》的报告，报告中提及永康市工业用地紧张的问题，大力倡导土地资源利用率的提高，要求对于老旧的工业厂房进行改造。这些政策都显示出老旧工业厂房改造的必要性和迫切性。

二、老旧工业厂房改造的意义

一个城市不仅需要高度发达的经济、美丽的城市建设、时尚的城市文化，更需要是体现城市每一步发展进程的城市历史。老旧工业厂房是工业发展轨迹的展现者，是城市历史发展遗留的最直观的产物。就像前面所提到的，一个城市需要它的历史文化底蕴，现代化建筑与历史遗迹相结合营造出来的新旧对比的城市风貌。作为城市历史文化的一个关键性要素，老旧工业厂房是一种特殊的工业遗产建筑，因其破旧或者不符合现今城市规划就将其从城市中剔除摧毁并不是最妥当的解决办法。成功的改造老旧厂房，使其进行再利用，对城市的发展而言意义重大。

首先，改造后的工业厂房会会完善城市形象，并且会带动周边地区的经济发展，形成一个城市经济繁荣圈，促进城市建筑多元化发展。

其次，相对于重新搭建新建筑而言，改造工业厂房更加经济，节省能源，有利于开源节流。而且将老旧的工业厂房进行改造再利用符合国家对于提高土地利用效率，确保城市经济可持续的发展的相关政策。

再次，改造后的厂房可作民用，缓解城市居住问题，也有助于减少一些社会问题。

三、老旧工业厂房的改造方向

工业厂房的建筑平面简单规整、面积较大；建筑立面比较简洁；建筑剖面空间较大；结构对于一般民用建筑而言是可以满足的不需要做过多的改动，这些特点都为工业厂房的改造的提供了相当的可行性。工业厂房的改造基本可以分为以下几个方向：

1.改造为民用居住空间

工业厂房的高度一般都在4米以上，这就为改造为民用空间提供了良好的举架高度，可以根据不同的需求进行个性化的改造。需要注意的是：处理好工业厂房内的不平整的地方；检测厂房内的空气质量，防止有工业有害气体的遗留，对居民的健康产生危害。

2.改造为办公空间

工业厂房改造为办公空间，专业化程度相对较高，可以在室内适当设置一些中大型绿化植物，根据不同的工作方式、工作用途来综合处理整个空间的功能划分和分隔形式，应该具有很好的适应性，在充分利用现有结构的基础上凸显高科技手段，运用现代装饰元素，突出高技派风格的同时，空间划分简单有序，让来访者对整个改造后的空间形成一个简洁整齐的印象，迅速感受企业文化和精神。

3.改造为商业及展示空间

在城市内出去工业生产，商业交易是城市经济发展的一大支柱。商业空间是必不可少的，也是需要加强加大的。商业空间不仅要求经济、最大化的体现展示商品的优越性和直观性，还要求美观符合环境美学标准，给人一种美的享受。工业厂房改造商业空间可以利用工业厂房原有的工业特性，营造出富有工业气息的商业空间，打造出复古的商业街景，并以此吸引消费者前来参观消费。

工业厂房的宽大空间给予了创意改造的可能性，

四、改造成功的例子

老旧工业厂房改造成功的例子比比皆是，每一个例子都体现着改造者和设计者的匠心独运，每一个例子都为老旧工业厂房的深化改造提供了成功范例。

福州市的福建机械厂一号厂房经改造先成为一家风格复古独特的咖啡厅，咖啡厅有上下两层楼，面积奖金300平方米。开业一年来，一老式车床映入眼帘，报箱、电报机、油灯、手摇印刷机、放映机等等无不显示出这家厂房过去的历史，令消费者心驰神往。

老旧厂房改造1500平方办公室装修，外企广告公司办公室装修工程广告公司专注于创新的理念，公司找到了一栋老旧的厂房里，如果改造这个破旧的厂房就成为这个办公室装修工程的目标，如何将现代和原始工业得到平衡，办公室设计公司的设计师大费苦心，保留了建筑原来的外观和内部的混凝土支柱，同时又融入现代元素，不论在色彩还是材质的选择上都混搭的很到位。

成都的东区音乐公园是文化创意产业的一个重点项目，是目前中国唯一一个音乐互动体验和数字音乐产业聚集园区。该园区是由原成都红光电子管厂18万平方米的旧工业厂房改造而来的，是成都“东郊工业区”东调后唯一完整保留的老工业厂区。可是，在东区音乐公园建立之前，这18万平方米的老旧厂房却并不像今天这样饱含着音乐与艺术的养分。那时候的成都红光电子管厂依旧是个地地道道的大型国企，是中国西部的一块老工业基地。

由此可见，老旧工业厂房的改造有着重要的意义，并且经过创意改造会为城市的发展注入新鲜的血液。（作者单位：辽宁工程技术大学）

参考文献：

[1]程婧，周均清.浅谈老旧工业厂房的改造[J].四川建筑，2007，01：17-18.

[2]鲍鲲鹏，鲍英华，赵龙.旧工业厂房改造中空间的“留白”[J].工业建筑，2009，03：29-31.

[3]董立英，薛昊.工业厂房改造基本方向探析[J].行政事业资产与财务，2011，14：198.

关于厂房改造的说明 篇4

泉政文„2012‟81号

各县（市、区）人民政府，泉州开发区、泉州台商投资区管委会，市政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：

根据《福建省人民政府关于加快推进旧城镇旧厂房旧村庄改造的意见》（闽政„2010‟27号）精神，为进一步提升土地利用效率，调整优化城市空间布局，改善人居环境，促进产业结构升级，结合实际，现就我市推进中心市区旧城镇旧厂房旧村庄（以下简称“三旧”）改造提出如下实施意见：

一、“三旧”改造的范围、实施主体和改造方式

（一）下列土地可列入“三旧”改造范围：按城乡规划需改变用途的用地，包括国有和集体土地上的旧工厂、旧仓储、旧站场等建设用地以及中心市区“退二进三”的工业用地；土地利用效率低（建筑容积率低、厂房使用效率低、投入产出率低）和不符合安全生产、环保要求的工业用地；国家产业政策规定禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；规划确定要改造的不具有保留价值的旧民居、旧商铺、旧街巷、旧市场、旧校舍等低效利用的各类建设用地，包括建筑物和构筑物存在安全隐患的用地。

（二）“三旧”改造实施主体包括政府组织实施改造和业主自行改造。“三旧”改造地块拟用于经营性商品住宅的，一律由政府收储土地后以招标、拍卖或挂牌出让的方式供地。

（三）“三旧”改造应在城市规划、土地利用规划、产业发展规划、“三旧”改造规划和实施计划的指导下，因地制宜，采取成片改造、综合整治、零散改造等方式实施改造。

二、本意见的适用范围

（四）旧村庄、旧城镇按照《中共泉州市委办公室、泉州市人民政府办公室关于推进旧村居改造的实施意见》（泉委办„2010‟93号）和《泉州市人民政府关于加快推进中心市区棚户区（危房）改造工作的实施意见》（泉政文„2011‟69号）执行。中心市区“三旧”改造中的旧厂房改造按本意见执行。

（五）本意见适用于鲤城区、丰泽区和泉州开发区清濛园区区域内。洛江区参照本意见执行，其他县（市、区）、泉州台商投资区可根据实际情况制定具体实施意见。

三、基本原则

（六）按照省政府提出的“科学规划、有序推进；城乡统筹、协调发展；以人为本、改善民生；政府主导、市场运作”的原则，因地制宜，分步实施，稳妥推进“三旧”改造工作。

（七）坚持“三旧”改造与经济发展、城市建设相协调的原则，城市规划保留的工业区内的旧厂房改造主要应发展工业或信息服务、研发设计、文化创意、仓储物流等生产性服务业。

四、组织领导及规划计划

（八）市政府成立“三旧”改造工作领导小组，统筹指导中心市区“三旧”改造工作。建立“三旧”改造工作联席会议制度，根据需要，适时召开会议，研究“三旧”改造规划和实施计划，审定项目实施方案等。领导小组下设办公室，挂靠市城乡规划局，负责日常工作和“三旧”改造项目实施方案初审。

（九）市城乡规划局牵头，会同市发改委、国土资源局、住房和城乡建设局编制中心市区“三旧”改造规划，报市政府研究同意后实施。

鲤城区、丰泽区、洛江区政府、泉州开发区管委会要相应成立领导机构，按照全市统一部署和“三旧”改造规划，会同东海、城东、北峰等片区开发建设指挥部开展本区域内“三旧”改造项目调研论证工作，拟定本区域内的“三旧”改造实施计划。“三旧”改造实施计划由市住房和城乡建设局汇总，报“三旧”改造工作联席会议研究同意后按程序报市委、市政府审定。

五、政府组织实施项目

（十）根据“三旧”改造规划，危旧房集中、基础设施不完善、环境条件较差的成片区域，或者按照城市规划需要实施“三旧”改造的成片区域，应由政府组织实施。

（十一）具体负责实施“三旧”改造的政府单位，根据“三旧”改造规划和实施计划，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的修建性详细规划、搬迁补偿安置方案、实施主体及改造方式、投资及经济社会效益评估等。

实施方案经市“三旧”改造工作领导小组办公室初审并征求相关单位意见后，报市“三旧”改造工作联席会议研究同意后依法实施。

（十二）政府组织实施项目涉及旧厂房用地征收的，旧厂房土地使用权人可以选择货币补偿或房屋产权调换，符合规定的可实行土地置换。

货币补偿、补助和土地置换按照《泉州市人民政府关于印发泉州市中心市区生产性工业企业土地收储暂行规定的通知》（泉政„2012‟9号）和《泉州市人民政府关于执行泉州市中心市区生产性工业企业土地收储暂行规定有关问题的补充通知》（泉政„2012‟4号）的规定执行。

土地使用权人选择房屋产权调换的，可将被征收的旧厂房（不含临时搭盖）建筑面积按3∶1的比例调换成办公用房（安置地点在片区改造安置补偿方案中确定），并计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。凡选择房屋产权调换的，土地不再给予补偿，用地上的机器设备搬迁费用等由企业自行负责。

六、业主自行改造的改造方式、申请条件和程序

（十三）相对独立、无成片改造条件、未列入成片改造计划、符合城市规划和“三旧”改造计划的旧厂房，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，可以由土地使用权人按照有关规定申请自行改造。

（十四）自行改造按照以下两种方式进行：

1．土地使用权人利用现有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，不办理土地用途变更手续，不得分割产权出让。

2．自行翻建。在符合城市规划和“三旧”改造政策的前提下，允许土地使用权人将工业用地改变用途作为商业服务等用途，但应按规定经评估后依法补交土地出让金，不得分割产权出让。

（十五）土地使用权人作为实施主体申请自行改造的，应取得土地使用证和房屋所有权证。土地权属或房屋产权存在争议、违法建设未经依法处理、被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地、房屋权利的，不得列入自行改造范围。中心市区“村改居”后，遗留集体土地上的旧厂房用地应依法办理集体土地转为国有土地的手续后才可申请自行改造。

（十六）业主自行改造的申请程序

1.土地使用权人根据“三旧”改造规划，经项目所在地区政府、泉州开发区管委会初审后，向市“三旧”改造工作领导小组办公室提出自行改造申请，制订项目实施方案。项目实施方案包括：拟改造地块的土地房屋产权资料、拟改造地块的修建性详细规划、产业转移及搬迁安置方案、实施主体及改造方式、投资及经济社会效益评估等。

2.申请报告（含实施方案）经市“三旧”改造工作领导小组办公室审核并征求相关片区指挥部意见后，报市“三旧”改造工作联席会议研究同意后依法实施。

七、业主自行改造的政策措施

（十七）业主利用现有工业厂房自行改造，应符合建筑结构安全、城市景观、公共安全等法律法规要求，依法申请办理审批（核准、备案）手续。自行改造原则上不得增加建筑面积。

（十八）政府按申请自行翻建用地的40%征收公共配套建设用地。根据城市规划的实际要求，公共配套建设用地占改造地块总面积比例超过40%的，按照实际要求予以征收。原用地出让合同中代征道路用地部分可计入分摊公共配套建设用地。

分摊公共配套建设用地按照本意见的旧厂房用地征收的货币补偿标准给予补偿。用地上的建筑物、构筑物补偿和机器设备等的搬迁费用由企业自行负责，政府不再给予补偿，不享受搬迁企业新厂区的基础设施建设资金补助。

按40%比例统一征收的公共配套建设用地扣除规划的公共配套建设用地后，尚有剩余可建设用地的，经市政府“三旧”改造工作联席会议研究同意后，可由土地使用权人依法统一建设。按改变后的用地性质评估市场价上浮15%交纳土地出让金，以协议出让方式供地。

（十九）自行翻建的用地规模在扣除政府征收的公共配套建设用地后，实际建设用地原则上控制在4.5亩以上、50亩以下。实际建设用地不足4.5亩的，由政府根据城市建设需要，按本意见旧厂房用地货币补偿、补助标准征收；实际建设用地超过50亩的，超出部分由政府按本意见旧厂房用地货币补偿标准征收。

（二十）自行翻建的用地容积率参考该地块的控规容积率和现状建筑容积率的平均值确定。平均值超过控规容积率的，取控规容积率作为该用地容积率。平均值低于控规容积率的，取平均值作为该用地容积率。如自行翻建业主申请将容积率提高至控规容积率，在按程序报批后，按照改变后的用地性质评估市场价的楼面地价补交提高容积率部分的土地出让金。

（二十一）企业自行改造的实际建设用地由土地使用权人按照改变后的用地性质评估市场价扣除原出让（划拨）用地的评估市场价（划拨用地价格）的差价补交土地出让金。原用地地上建筑物已缴纳的城市基础设施配套费可抵扣新建建筑应缴纳的城市基础设施配套费。

（二十二）允许相邻地块的旧厂房业主通过平等协商，将各自地块整合为一个完整用地申请联合自行翻建。整合后符合自行翻建条件的，经批准可以按照本意见实施翻建。

对符合自行翻建条件的土地使用权人，允许相邻地块的业主通过平等协商，在保持各自用地面积不变的前提下，合理调整用地边界。

（二十三）土地使用权人可以申请将相邻的不属于旧厂房的边角地、夹心地、插花地（面积控制在3亩以下，且不超过企业自有土地面积的10%）等地块进行整合翻建。整合翻建应当取得拟整合地块业主同意，经市“三旧”改造工作领导小组办公室初审后，报市“三旧”改造工作联席会议研究同意后依法实施。整合翻建方案获批后，由项目改造实施业主通过与拟整合地块业主平等协商，办理土地使用权转让和房屋产权交易等相关手续，并按规定办理土地用途变更手续。

拟整合地块属于以出让方式取得的，按改变前后不同土地利用条件下的评估市场价补交地价差额。属于以划拨方式取得的土地，按改变土地利用条件下的评估市场价与划拨用地价格的差额补交土地出让金后，以协议方式出让。属于农用地、集体土地、未利用土地的应按照法规程序办理相关审批手续，向社会公示后，以协议出让方式出让，并按照改变后的用地性质的评估市场价缴纳土地出让金。

八、其他事项

（二十四）一家企业只能自行改造一个地块并享受一次上述优惠政策。自行改造的经营性用房的建筑平面不得采用小开间配卫生间等变相商品住宅建设方案，立面设计应符合公共建筑的特点。如土地使用权人在实施改造中违法进行分割销售或以其他形式变相分割销售的，由相关行政执法部门依法进行查处，并督促限时整改到位，同时取消政府给予该企业的有关优惠政策。

（二十五）因城市规划、基础设施建设需要或市委、市政府决策部署原因，未能建设的工业用地符合自行改造条件的，可申请参照上述规定自行改造。在扣除40%的分摊公共配套建设用地后，由土地使用权人按改变后的用地性质评估市场价扣除原用地出让价格（划拨用地价格）后的差额补交土地出让金，按经批准的实施方案自行改造。

（二十六）本意见出台前，未经批准利用已有工业厂房举办信息服务、研发设计、创意文化、仓储物流以及其他经市发改委确定的新兴产业和养老、幼托等社区服务业的，由所在地区政府、泉州开发区管委会出具审核意见，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，按程序补办审批手续。

2010年11月19日（省政府“三旧”改造意见出台）前，未经批准利用已有工业厂房改建为商业服务用房的，由所在地区政府、泉州开发区管委会出具审核意见，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，按相关法规和规定进行处罚，补交土地出让金后，按程序补办审批手续。2010年11月20日后、本意见出台前，未经批准利用已有工业厂房改建为商业服务用房的，由所在地区政府、泉州开发区管委会出具审核意见，经市“三旧”改造工作联席会议研究同意后，按有关程序补交土地出让金，按程序补办审批手续。

（二十七）本意见由市城乡规划局负责解释，自发布之日起试行。

上海旧厂房改造经营的思考 徐军 篇5

上海三旧改造中旧厂房的价值

上海城市三旧改造的三大原因

一、城市产业升级

90年代初，上海产业结构重心从第二产业转移到第三产业，工厂外迁；市中心土地价格成倍攀升，工业厂房的产值已经无法承受市中心低容积率厂房的租赁成本。旧厂房、旧建筑、旧街区就是这痕迹中最痛的伤疤。也正因如此，上海的三旧改造迎来了大好商机，旧厂房功能的改变成为历史的必然结果。

二、修旧如旧的潮流“谨慎的城市更新”

从20世纪70年代起，欧洲开始特别重视旧建筑的保护、改造和再利用。文物建筑和普通的旧建筑，都是构成地方特征和维系原有社会经济文化延续的载体。在旧建筑改造上，遵循“旧如旧，新如新，控制体量，改善功能”的方针。当城市意识到推土机式的旧城改造对旧城结构肌理尺度，对历史文化毫无保留的摧残时，修旧如旧的理念悄然渗入市中心的就厂房改造中。

三、特殊需求崛起

从统一单调的产品到符合不同人群需求的个性化产品。

比如：标准办公 〉 soho兼备家居与办公功能转变 〉 loft追求大尺度，随意空间

上海三旧改造的政策咨询问答情况 1.问：什么是“三旧”？

答：“三旧”是指旧城镇、旧厂房、旧村庄。

2．问：为什么要开展“三旧”改造工作？

答：改革开放30年来，我区的经济高速发展，但同时也消耗了大量的土地资源，在新增建设用地压力越来越大的情况下，“三旧”改造是推进节约集约用地、盘活存量土地最有效的方法之一，能切实保障我市经济建设发展用地需求。

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3．问：“三旧”改造工作的目标是什么？

答：“三旧”改造工作的目标是：在不突破土地利用总体规划确定的耕地保有量、基本农田面积和建设用地总规模的前提下，促进存量建设用地和低效用地“二次开发”，统筹城乡发展，优化人居环境，改善城乡面貌，切实提高建设用地利用效率。

4．问：“三旧”改造的基本原则是什么？

答：“三旧”改造的基本原则是：

（一）政府引导，市场运作；

（二）明晰产权，保障权益；

（三）统筹规划，有序推进；

（四）节约集约，提高效率；

（五）尊重历史，客观公正。

5．问：哪些地块可以纳入“三旧”改造？

答：非农建设行为发生在2007年6月30日之前的地块都可纳入“三旧”改造，具体包括以下土地：

（一）城市区域范围内“退二进三”产业用地；

（二）城乡规划确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；

（三）国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地；

（四）不符合安全生产和环保要求的厂房用地；

（五）布局散乱、条件落后，规划确定改造的城镇和村庄；

6．问：“三旧”改造可采用哪些方式推进？

答：“三旧”改造可采用以下三种方式推进：

（一）由政府纳入土地储备进行改造；

（二）原土地使用权人自行进行改造；

（三）市场主体收购和相邻多宗地块进行集中改造。

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7．问：原合法取得土地的使用权人自行进行改造的，如何办理？

答：地块符合城乡规划和土地利用总体规划的，原合法取得土地的使用权人制订改造方案，经土地行政主管部门和城乡规划部门同意并报市人民政府批准后，方可实施。

8．问：原划拨地块的土地使用权人申请自行改造的，如改变用地性质，是否需要补缴出让金？

答：是的，原以划拨方式取得土地使用权的，可采取协议方式补办出让手续，涉及补缴地价的，按上海市有关规定办理。

9．问：“三旧”改造涉及收回或收购土地的，允许的补偿方式有哪些？

答：可以货币方式向原使用权人补偿或支付收购款，也可以置换方式为原使用权人重新安排用地，置换的土地其使用权价额折抵不足的，可以货币补齐。

10．问：农村集体经济组织申请将符合条件的本村集体所有土地进行“三旧”改造的，是否可以征收为国有土地？

答：农村集体经济组织将符合土地利用总体规划和城乡规划的集体所有土地进行“三旧”改造的，可申请征收为国有土地，经省人民政府批准征收后，交由农村集体经济组织自行改造或与有关单位合作开发建设。亦可保留为集体土地，由村集体经济组织自行改造，但不得用于商品住宅开发。

11．问：纳入“三旧”改造范围，但没有合法用地手续的历史用地是否可以完善用地手续？

答：符合以下条件的用地可以完善用地手续：

（一）已纳入“三旧”改造范围；

（二）符合土地利用总体规划和“三旧”改造规划；

（三）已使用的建设用地，且用地行为发生在2007年6月30日之前。

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12．问：纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划，但没有合法用地手续且已使用的建设用地，如何完善用地手续？

答：分以下三个时间段处理：

（一）用地行为发生在1987年1月1日之前的，由土地行政主管部门出具符合土地利用总体规划的审核意见书后，办理国有建设用地确权登记发证手续；

（二）用地行为发生在1987年1月1日之后，2007年6月30日之前的，已与农村集体经济组织或农户签订征地协议并进行补偿，且未因征地补偿安置等问题引发纠纷、迄今被征地农民无不同意见的，可按用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，除政府收购储备后再次供地外的，可以协议方式出让。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议或被征地农村集体同意的前提下，不再举行听证、办理社保审核和安排留用地；

（三）2007年6月30日之后发生的违法用地不适用上述完善用地手续的政策。

13．纳入“三旧”改造，但想保留为集体土地性质的，如何完善用地手续？

答：纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的土地，符合土地利用总体规划而又保留为集体土地性质的，参照12问进行集体建设用地确权登记发证。

14．问：纳入“三旧”改造范围，需完善征收手续的土地，由哪一级政府批准？程序如何？

答：完善征收手续需由市政府批准。当地市、区、县人民政府制订改造方案，报市政府批准后，由市、县人民政府办理供地手续。除征收手续外，其他的“三旧”改造由市人民政府批准。

15．问：“三旧”改造涉及的各项工作是否有时间限制？

答：完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续工作应当在2015年前完成，之后该项政策不再执行。

16．问：“三旧”改造涉及的资金如何解决？

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答：“三旧”改造涉及的资金可由政府统筹、原用地单位自筹和引入社会资金三种方式解决。

17．问：“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设费用由谁负担？

答：“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共基础设施建设，由政府从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。

18．问：对现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，是否需要增缴土地出让金？

答：此类不需要增缴土地出让金。

19．问：“三旧”改造有哪些资金扶持政策？

答：“三旧”改造有以下资金扶持政策：

（一）需要搬迁的国有企业用地由政府收回后通过招拍挂方式公开出让的，在扣除收回土地补偿等费用后，土地出让纯收益可按不高于60％的比例，依照有关规定专项用于支持企业发展；

（二）在旧村庄改造中，政府通过征收农民集体建设用地进行经营性开发的，其土地出让纯收益可按不高于60％的比例，依照有关规定专项用于支持原农村集体经济组织的发展；

（三）政府统一组织实施“三旧”改造的，可在拆迁阶段通过招标的方式引入企业单位承担拆迁工作，拆迁费用和承担拆迁工作企业的合理利润可以作为收（征）地（拆迁）补偿成本从土地出让收入中支付；

（四）在确定开发建设条件的前提下，可由政府将拆迁及拟改造土地的使用权一并通过招标等公开方式确定土地使用权人。

纵观上海旧厂房改造的成绩和价值 《成绩》

上海共有250余处旧厂房，未盘活闲置在各个角落的旧工厂，这些项目大多占据市中心优越地段，集中分布在市中心静安、卢湾、黄埔、长宁等区，而杨浦区作 第 5 页

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为上海老厂房存量较大的区域之一，未来将成为新增老厂房改造项目的集中供应地之一。上述旧厂房物业中，由空置厂房变身而成创意园区的共有160处，截至去年12月，上海市创意产业中心共分7批授牌160家（含3家被摘牌的园区）创意产业集聚区，总建筑面积超过180万平方米。上海旧厂房改造项目分布图

《价值》

价值有三：

其一“上海旧厂房改造”改造将大大拉动城市的投资与消费，提高土地利用的集约程度与效益，消除城市中的发展痼疾与城乡二元结构，使城市公共服务功能、保障体系惠及“城民”，可谓与建设首善社区、人文社区不谋而合。就上海房地产行业及市场而言，有深远影响：其一，现有的市场格局及行业格局将洗牌，重新生成新的格局。由于城区的用地日益匮乏，房地产的主力供应市场逐渐向郊区偏移。旧厂房改造的兴起，大大扭转“市区份额下降、郊区上升”的发展态势。

其二，市场的供应将大大增加，市民需求同时被激活,供求趋向平衡,不会对

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价格造成抑制。被压抑的市场需求将被大大激活，推动上海重新成为主力开发城市。在“旧厂房”改造的大背景之下，核心板块供应增加,同时激发相应需求。

其三，楼价的正面效应大于负面，全市成交均价大幅上升无疑。究其原因,一是开发成本比较高，新增住宅需要更高的定位、定价来实现盈利；二是城市规划与功能布局可以得到重新修正，城市竞争力明显提升，原先因破旧、环境脏乱、治安不佳、城市功能不彰等而存在的价格“洼地”也将被清除出去，这必然反映到房价的提升上；三是需求激活，特别是高端需求的激活，也肯定将在楼价上予以体现。“三旧”改造带来房地产市场供求两旺：发展商有了更多投资的机会，被压抑的需求得以释放，同时取得社会、经济、环境、人文等多方共赢，不得不说这是一招妙棋。

上海旧厂房的市场化产品

旧厂房物业在目前市场的表现形式集中体现为创意产业，配合上海率先提出的2.5产业政策的支持，上海已经成为全国三旧改造的领军城市

一、国外的创意产业

表现形式主要为——LOFT+SOHO 纽约苏荷区从工业中心到金融中心的转型，大量空置厂房租金低廉，居住者完全可以根据自己的审美对空间进行布置和改造，渐渐成为艺术家聚集的地方并产生了一批商业上成功的艺术家。苏荷区由于艺术家的存在迅速形成广泛影响，一些大画商和大收藏家们也不得不到苏荷区来开办画廊、收集作品。

二、国内初创的创意产业

国内的创意产业园——自发形成的艺术家集中区

1、杭州LOFT49号视觉艺术园前身为杭州化纤厂改造。自发集中的以艺术、广告等视觉艺术领域的园区。地处杭州市郊。园区面积20000平方米。

2、北京798工厂前身为是华北无线电器材联合厂三分厂。自发集中的艺术、广告、画廊等视觉艺术领域的创造者及企业。位于北京郊区。整体面积60000平方米。

三、上海创意产业市场表现

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《分布分散，无明显聚集性，地段对其影响不是主要影响因素》

《产业无明显聚集性，不直接体现经营好坏程度》

《有主题概念，但行业无鲜明限制，市场自由组合为主》

四、上海创意园区经典案例(8号桥）

项目原址：上海汽车制动器厂 项目地址：建国中路8号 建筑规模：30000平（共2期）产业定位：建筑设计及室内设计行业 代表客户：HMA、SOM设计公司 项目挂牌：上海第一批创意产业基地

企业背景：港资背景，原新天地团队黄翰鸿领导，股东内有香港著名导演冼杞然

其它信息：上海第一个以产业园性质经营的产业园区，是市政府在上海打造创意产业园的示范项目，近期融资成功并着手继续发展创意产业园及购物中心管理项目的连锁发展

主题定位：汇集与创意相关的各行各业，并且不断发展，衍生。无论是建筑设计，园区规划还是活动策划，创造最新的创意园区模式。

入驻企业：SOM、HMA、沃鹰资本、凯达环球建筑、卉洲服饰、意讯装饰设计、唯晶信息科技、游龙民间艺术中心、PPS数字后期制作、峻桦广告、伟灏贸易、工业开发区招商中 心„„(X2)项目原址：上海亚华印刷机械厂 项目地址：茶陵北路 20 号

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建筑规模：13000平产业定位： IT 数码 建筑设计 媒体及艺术

项目挂牌：上海第二批创意产业基地 企业背景：携程之力山投资及红衫基金

其它信息：徐汇区打造数码徐汇，着力支持的创意型数码园区

主题定位：以数字娱乐内容供应商为服务对象，打造数码娱乐供应商产业链。入驻企业：红杉基金、科集信息技术、锋芒信息技术、尚谷科技、湃诺建筑设计、源诚文化、辰光公关咨询 „„

(智造局)项目原址：上海紫光机械厂 项目地址：蒙自路169号 建筑规模：总建面积约2.3万平米 产业定位：现代化服务外包产业 项目挂牌：上海市第四批创意产业基地 商业运营：上海史坦舍商务服务有限公司 项目租金：4-7元/平米/天

其他信息：卢湾区被列为中国服务外包基地上海示范区，而智造局位于卢湾区政府着力打造推进的核心区域，是上海史坦舍商务服务有限公司投资、经营管理，卢湾区政府大力扶持的国际外包服务产业园项目

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主题定位：国际服务外包产业园

入驻企业：埃特公关咨询、帝欧咨询、集博投资、禾美堂企业形象设计、弘诚良行投资、奥派景观设计、宝路电子、中侨会展„„

(M50)项目原址：信和纱厂

（信和棉纺厂、上海第十二毛纺厂、春明麻纺厂）项目地址：莫干山路50 号 建筑规模：总建面积约4.1万平米

产业定位：视觉艺术、服装设计、广告影视 代表公司：司马青工作室、谭行健工作室 项目挂牌：上海第一批创意产业基地 开发商：上海纺控集团

其他信息：民族纺织印染的兴起和发达区域，且开发商在纺织行业具有 极深背景，借助此产业背景衍生的服装设计类创意业，并在市政府 的大力支持下，形成时尚艺术的设计中心。

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(天山时尚园)项目原址：上海离合器厂 项目地址：天山路1718号

产业主题：服装设计/时尚艺术/品牌发布

企业背景：中国服装设计师协会+东华大学服装艺术学 院+长宁区政府共同建设 项目规模：10000平方米 项目租金：2元/平方米/天

项目功能：创意办公+商务配套+会所

项目说明：项目以建设国际服装产业界的信息互动、专业设计、品牌发布、产品研发、人才培训等专业技能性发展平台为目标。

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(SVA越界)项目原址：上海金星电视机厂 项目地址：田林路140 号

建筑规模：总建面积约13.8万平米 产业定位：多主题形态

项目挂牌：上海第四批创意产业基地 设计公司：阿特金斯

产品功能：商务办公、创意产业、商务休闲、活动发布

其他信息：SVA越界是上海目前获得授牌的最大创意产业园之一，集休闲商业、创意产业、商务服务于一体，应漕河泾产业升级之势而变，由上海锦和置业与SVA集团联手打造，将改造成为国际化时尚商业综合街区。

(筑园)项目原址：上海建材商城 项目地址：宜山路407号

建筑规模：总建3万余平米产业主题：时尚建材、创意生活 项目挂牌：上海第二批创意产业基地

管理公司：上海尚建园管理公司（上海盛融投资有限公司；时尚生活中 心有限公司、上海建材总公司共同组建）产品功能：办公、展示、特色零售、活动发布

其他信息：借助宜山路建材一条街的产业氛围及香港时尚生活中心的商 业运营管理能力，形成国际流行的创意家居生活用品和时尚建材的咨讯

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平台，以及创意家居和建材的展示及商务洽谈中心，并成为国际时尚生 活环境的体验性场所。

创意产品的市场价值体现（投资和收益情况）

1、改造前后的收益差别 周家桥创意基地 长宁区万航渡路2453号 获得的租金1元/平米/天

简单涂料外墙，Loft：3.5元/平米/天

设计工厂

虹漕南路9号/漕宝路 获得的租金1.2元

简单涂料外墙，Loft：3元/平米/天

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苏州河Doho 位于长宁区周家桥 获得的售价8000元/平米

玻璃幕墙外立面、整体绿化，Loft：4.56元/平米/天

智造局

位置-蒙自路169号 获得的租金2.5元/平米/天 玻璃装饰，Loft：5.8元/平米/天

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2、创意园区商铺价格 SVA·越界（内街）报价:6~12元/平米/天

智造局

报价:6~10元/平米/天

海上海（内街）实价:5~8元/平米/天

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3、创意产品租售去化情况(售)海上海

开盘日期：2005.03产权销售 办公楼面积：78000平米

去化情况：至2005年12月基本去化完毕 招租情况：06年底开始招租，入驻率80%左右

创智坊

开盘日期：2006.11产权销售 一期办公楼面积：70000平米 去化情况：2007年底去化80%(租)创邑·金沙故 园区前身： 上海离合器总厂

总建筑面积： 23000平米 经营方式： 只租不售

产品构成： 13幢建筑单体，层高5-10米 功能定位： 文化创意设计及展示

去化情况：06年开始招商，一年企业入驻率达80%。

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八号桥

开盘时间：2005年12月 经营方式：只租不售 建筑规模：12000平（一期）产业定位：建筑设计及室内设计行业 目前租金：6~7元/m2/天

去化情况：至06年12月已经满租售

创意产业物业和常规办公、商业物业的区别 创意产业园:外部形象富含创意动感 常规办公物业:外立面商务感浓厚

创意产业园:内部LOFT空间充满想象 常规办公物业:内部格局标准划一

创意产业园以激发企业员工灵感创造价值

常规办公楼通过硬件品质提升企业形象注重硬件品质

创意产业提供平台 自发形成内聚,新兴的办公模式 常规办公楼依托外部 形成行业外聚,传统的办公模式

创意产业园更多的是依托同类型企业自发整合，达到聚集效应 常规办公楼一定要依靠外部条件才能达到聚集，不受掌控

创意产业注重融合

融合：创意办公与传统办公的创新融合 融汇：生意与生活、工作与休闲、办公与商业 融通：八小时之内与八小时之外、界内与界外

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融洽：各类人群在社区内的和谐交融

也就是办公加上了休闲(创意产业一般都有超过10%的休闲空间和消费场所),生意加上了生活(创意产业一般都不拘一格融合了超过10%面积的生活消费空间)

当工作成为生意 当商业成为生活 你可以选择走路 也可以骑上单车 人生本就不用急吼吼

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徐 军

关于厂房改造的说明 篇6

尊敬的中裕冠集团刘磊董事长：

针对三门峡工业园标准化厂房项目，我们对有关资料进行了收集理整，现将有关情况说明如下：

一、三门峡工业园基本情况

三门峡工业园成立于2006年5月，位于三门峡市西10公里，总面积80平方公里，一期规划面积约30.52平方公里，属省级产业集聚区，为河南省对外开放重点产业集聚区。三门峡工业园紧紧依托资源优势，区位优势和产业优势，培育和发展了能源、铝工业、先进装备制造，节能照明和高新技术为主导的产业格局。三门峡工业园以优惠的政策，宽松的发展环境，吸引了一大批国内外客商前来考察投资，已成为豫、陕、晋三省金三角地区投资开发的热点。目前工业园入驻企业38家，总投资382.7亿元。园区现有电力装机容量185万千瓦，220千伏安等级变电站五座，煤气日产能75万立方米，氧化铝产能250万吨，电解铝产能60万吨，大型机械加工能力4万吨，节能照明产能1亿只，浓缩果汁产能12万吨。2008年园区企业销售产值151.2亿元。

二、经营条件

（一）硬件条件

土地：工业园总面积80平方公里，一期规划面积30.52平方公里，工业园地势平坦，发展空间大。

供水：工业园实行集中供水。

排水：园区道路均有完善的雨、污排放系统。工业园内规划建设15万吨/日污水处理厂，其中一期3万吨/日污水处厂 1

计划今年8月份开工建设，项目建成后，对园区污水全部实行集中处理达到中水回用标准，降低入园企业污水处理成本。

供电：工业园内现有装机容量180万千瓦的华阳电厂，三期2×100千机组于今年7月份开工建设，园区企业自备电厂现有电力装机容量5万千瓦，目前三门峡现有电力富余100亿度/年，为园区入园企业提供充足的电力保障。

供热：区内实行集中供热。

交通条件：三门峡工业园地处黄河中游，是豫、陕、晋三省交通枢纽，陇海铁路、连霍高速公路、310国道、郑（州）西（安）高速铁路贯通东西；209国道、三运高速公路、拟建中的临（汾）三（亚）高速公路沟通南北。加上同蒲四线高速铁路，将构建以工业园为中心的十字交通枢纽。园区距郑州、西安、洛阳、运城机场分别为220公里、200公里、110公里、50公里，境内公路、铁路成网，通衢四方。

施工条件：工业区地势平坦，平均坡度0.1％，地下管线沿区内道路预设，水电齐备，可随时施工。

（二）软件条件

在工业园区内进行土地开发经营、建造标准厂房、附属设施，可享受工业园各项优惠政策，工业园管委会为项目提供全程服务。

三、市场分析

（一）发展标准化厂房是三门峡五大支柱产业发展的需要 三门峡依托资源优势，逐步形成了能源、铝工业、煤化工、黄金深加工、果品深加工为主的五大主导产业，为进一步拉长产业链，提高产品附加值，三门峡市委、市政府出台了一系列政策措施，鼓励产业发展向精深加工方向发展。三门峡工业园

是市委、市政府为发展壮大五产产业、优化工业结构的重要基地，工业园发展标准化厂房是承接五大主导产业发展的迫切需求。

（二）发展标准化厂房是三门峡民营经济发展需求

目前，三门峡全市非公有制经济组织达6.6万个，其中，中小企业1950个，从业人员27万人，在民营经济扩大规模过程中，普遍希望租赁标准厂房或廉价购置厂房，实现低成本快速扩张。同时，三门峡地区资源丰富，在资源开采过程中，积累了大量民间资本，这些民间资本在寻找项目投资中，为降低前期投入，大多寻找标准化厂房进行项目投资。在工业园内发展标准化厂房适应了这一发展趋势，市场需求量大。近期有数控机床项目、铝压俦件、风电设备、果树管理机械等7个项目急需标准化厂房，实现其规模扩张。根据目前发展情况统计，每年约需标准化厂房5万平方米，以满足市场需求。

（三）发展标准化厂房可三门峡市区企业搬迁的现实需要 三门峡工业园是三门峡市委、市政府为落实科学发展观，加快工业化进程，跻身中原第一梯队而成立的唯一一个工业园区，也是三门峡地区最大的一个工业园，工业园依托优越的地理位置、低廉的地价、优惠的政策和宽松的外部环境已成为三门峡市区企业搬迁的首选之地。去年12月份三门峡市委、市政府专门研究市区企业搬迁计划，明确要求市区企业搬迁入驻园区，但搬迁企业重建新厂困难较多，一是生产任务紧张，二是资金压力较大，利用工业园标准厂房既不影响生产，又缓解了资金紧张的矛盾。据初步调查，市区需搬迁企业35家，有10余家企业需使用标准化厂房，约需标准化厂房12万平方米。

（四）发展标准化厂房是园区搭建招商引资平台和承接

沿海地区产业转移的需要

近年来，三门峡工业园在招商引资过程中分别在珠三角、长三角和环勃海等地区设立招商机构，常驻招商人员，了解沿海发达地区产业转移动向，积极宣传地区优势和推荐优势项目，一部分沿海产业和民营企业纷纷表达投资意向，中小型民营企业提出利用标准化厂房，以降低前期投入。目前，已有15家沿海民营企业表达利用标准化厂房进行项目投资的意愿，涉及铝深加工、节能照明、设备制造和高新技术等产业。

（五）发展标准化厂房是工业园高新技术孵化器进行配

套产业化发展的需要

为适应园区长远健康发展需要，进一步提升园区整体发展水平，增强园区发展后劲，三门峡工业园规划建设高新技术研发中心，与中科院、东北大学、中南大学、北京光电研究所等知名科研机构建立了长期合作关系，一部分国家重点实验室和科研项目将设在工业园高新技术研发中心，一批科研项目和科研成果将利用标准化厂房进行工业化批量生产。

四、合作方式

（一）合作宗旨

遵照互惠互利、风险共担，精诚合作、共同发展的原则，利用三门峡工业园的区位优势、现有资源及优惠政策优势，结合项目投资方的资金和管理优势，努力通过灵活的合作模式，最大限度的降低投资风险。

（二）合作草案

1、实行集中连片式开发，由投资方自主开发建设经营，工业园为企业划定专门区域，管委会和标准化厂房投资方共同招商引资，对入驻企业采取税收分成的办法，即入驻企业财政

收入形成的地方留成部分，按照协商确定的比例进行分成，保障投资收益。（具体分成比例另行协商确定）

2、由投资方开发建设，工业园配套相关优惠政策，参照同类项目预期收益率或高出同期银行利率若干个百分点为项目收益率计算预期厂房租用价格，实际租用价格与预期租用价格不足部分由工业园管委会从入驻企业形成的财政收入地方留成部分中进行补偿。标准化厂房建成后，半年后若没有得到利用，工业园管委会在协商年限内给予补贴，保障项目投资收益。（具体补贴办法进一步协商确定）

3、由投资方和工业园共同出资建设，实行股份制合作，共同开发建设，互惠共赢，共担风险，具体股份比例另行协商确定。

4、其它合作方式，具体由工业园管委会和投资方共同协商探讨更佳的灵活合作模式，以保障投资收益。

承诺条件：

1、工业园为标准化厂房外围配套完善的基础设施，纳入工业园统一规划，共享公共基础设施；

2、工业园管委会在土地、税收等方面给予优惠，并安排专职人员全程跟踪服务；

3、开发商引进企业，按工业园招商引资企业同等对待，享受同等条件的优惠政策和全程服务；

4、积极帮助企业向上级有关部门争取标准化厂房财政补贴，积极协调金融部门申请项目贷款，支持项目建设；

5、工业园出台支持高新技术和民营企业发展的实施意见，出台优惠政策支持入园企业利用标准化厂房进行扩大生产。

如何做好钢结构厂房的加固与改造 篇7

一、钢结构厂房概述

钢结构, 顾名思义就是利用钢材建造的建筑设施。钢结构建筑一般具有质量轻、强度高、建筑施工时间短、防火耐腐蚀性强、拆卸方便、造价低廉、实用且无污染等特点, 正是因为这些优越性, 所以备受施工企业青睐。

钢结构厂房指的是使用钢结构作为建筑主体承重构件的建筑设施。钢结构厂房的建筑施工钢材料主要包括六个部分:预埋件, 连接钢柱与混凝土, 起到稳定结构的作用;梁, 作为钢结构的主体构件, 它的跨度直接决定着建筑的大致形状与体积, 一般采用C型或者H型钢, 梁可根据位置划分为侧撑梁、屋面主梁、山墙屋面梁、墙面围梁等;柱子, 一般用H型钢或C型钢, 其中C型钢通常采用角钢将两根C型钢连接使用, 根据厂房需求的不同, 可采用不同规格和品种的C型钢, 它与梁连接即是建筑的主体构架, 同样可按位置不同划分为角柱、风柱、外柱、内柱等;支撑, 一般采用圆钢或者型钢做建筑的支撑系统, 包括屋面水平支撑、柱间支撑等;瓦, 作为屋盖系统的主体材料, 利用它组成屋面钢板系统和墙面钢板系统, 按材料质地不同可分为单片瓦和复合板两种, 下面案例厂房所使用的彩钢板即是复合板的一种, 彩钢板是一种带有有机涂层的钢板, 具有防热保温的特点;檩条, 可分为屋面檩条与檐口檩条, 瓦板正是铺设于檩条之上, 为屋面钢板系统与墙面钢板系统起到支撑作用。

二、工程概述

对钢结构厂房的结构特点有初步了解之后, 下面将对某个具体的钢结构厂房工程进行阐述, 分析厂房在使用中出现的不规范现象。

某单层轻型钢结构厂房, 跨度为90.5m+44.3m+90.5m+50.5m, 檐口最高标高为20.5米, 基底标高为负0.7m, 基本风压为0.5KN/m2, 基本雪压为0.8KN/m2, 抗震防裂度为6度, 地震基本加速度值为0.05g。基底下铺砌毛石垫层, 基础采用钢筋混凝土结构。厂房主体结构采用三角形钢架承重, 屋面钢板系统中檩条采用C型钢和彩钢板, 檩条间距为1.8米。

由于实际生产需要, 现需要对厂房进行加固与改造, 目标是增设一个5吨承重量的小型吊车, 以满足新的生产器械的运作。在改造过程中并对原有的钢结构不规范的地方进行加固。通过实地勘测, 发现该厂房存在以下几点问题:厂房内部分排架柱已经出现局部扭曲, 无内柱;柱与柱之间未设置支撑设备;屋架之间未设置水平支撑;屋面钢板系统檩条之间未构建支撑系统。

三、加固设计

上述钢结构厂房出现了许多支撑系统未设立的问题, 导致这些不规范问题出现的原因正是由于缺乏合理系统地设计, 这就更加突出了设计阶段工作的重要性。下面将针对上述问题进行具体的加固优化设计。

1. 屋盖系统

(1) 选择方案

目前屋盖系统缺乏支撑, 应对的方案一般有两种:第一, 拆卸重建, 将厂房屋面上的彩钢板拆卸下来, 采用混凝土屋面板构建屋盖系统, 板与板之间同样采用细石混凝土缝合, 混凝土板与屋梁之间采用焊接技术连接, 混凝土板之间不能采用泡沫作为隔热层, 可使用铺小石子的油毡层作为隔热防水层;第二, 在原有设施的基础上增设支撑系统。就加固完成后屋盖系统的整体性能而言, 方案一肯定是要优于方案二的, 采用混凝土大型屋面结构能够有效地传递屋面的负荷能力, 增加屋面系统的稳定性。但是牵一发而动全身, 重建屋盖系统, 势必要对其他受力体系造成影响, 甚至连其他系统也需要重建。而采用方案二, 不仅减少了对正常生产和其他受力系统的影响度, 而且节省成本, 所以屋盖系统的加固方案采用在原有设施基础上增设支撑系统。

(2) 具体设计

在原有设施基础上增设支撑系统, 首先, 应该要在屋面檩条间增设拉条、斜拉条和檩条撑杆, 组成稳定的受力系统。其中拉条材料采用圆钢, 通过螺栓与檩条连接, 增设在距檩条上翼缘1/3腹板高度的范围内, 使拉条能够产生一个扭转力矩, 在檩条出现扭转时可以起到稳定檩条的作用;撑杆通过拉条外套圆钢管组成, 置于屋脊和檐口处支撑起分压作用;斜拉条的增设是为了在屋盖系统中形成几何不变体系, 进一步增加系统的稳定性。其次, 还应该在屋架间增设水平支撑和系杆, 起到水平传递风雪荷载的作用, 水平支撑采用圆钢管沿厂房纵向设置, 系杆采用交叉单角钢, 防止屋架的侧移。

(3) 仿真检验

在设计完成后施工之前, 为了进一步检验并完善设计, 通过SAP2000软件对加固设计进行仿真。首先根据厂房的实际结构, 通过软件构造生产厂房的3D模型, 再在模型上增设拉条、斜拉条和檩条撑杆, 最后在各种荷载情况下测试加固设计的应用情况。结果显示, 该种加固设计可以满足既定的需求, 且可以承担各种荷载的压力。

2. 柱间支撑

(1) 方案设计

柱间支撑的作用是保证厂房在纵向方向上的荷载传递, 以增加空间体系的稳定性, 故柱间支撑应在每一个纵向柱子的中部和端部起到第二榀框架间设立。在本案例中柱间支撑采用单阶柱, 为了与屋盖系统的水平支撑形成有效地空间体系, 每一个纵向柱子需要设置3道上段柱和下段柱柱间的单阶柱。为使两个柱肢受力均匀, 每个单阶柱都将采用双片支撑。由于上段柱的柱距与柱间支撑的高度比大于2.5, 所以上段柱采用八字形支撑, 下段柱采用十字形交叉支撑, 这样使得柱间的受力传递比较容易, 结构也较为简单。

(2) 计算与仿真检验

柱间支撑的仿真检验主要是构建不同的荷载模型, 测试在不同的荷载情况下柱间支撑是否能够稳固钢结构厂房, 有效承载纵向的荷载。由于荷载的出现往往不只一种, 故应用SAP2000软件分析柱间支撑的荷载能力时, 将风荷载、雪荷载、积灰荷载、永久荷载、水平地震等进行组合, 收集柱间支撑在不同模型下的变形和位移数据。仿真结果显示, 在12种不同模型组合下柱间支撑的最大水平位移出现在纵向和横向风荷载的情况下且只为32.1mm, 这个数值远远小于规范所规定的位移值, 故该种加固设计也可满足需求。

3. 排架柱

(1) 方案选择

在本案例中, 勘测显示排架柱在据地面1米的位置出现了局部受撞击的现象, 随着时间潜移默化的影响, 将会不断降低其承载能力和空间体系的稳定性。对该排架柱加固的方案有以下四种:另增设支撑构件, 从外部辅助支撑排架柱, 该方案的缺点在于会减小厂房的利用空间, 给生产带来不便;采用器械托住屋梁, 更换排架柱, 该方案的缺点更为明显, 托梁的施工工序较外部支撑更为复杂, 且排架柱只是局部受损, 更换颇为浪费。在排架柱四周加注混凝土, 能够有效地增加承载能力, 但对排架柱的刚度和节点板的焊缝影响较大;在排架柱的四周加焊钢板, 相比于混凝土来说, 施工较为简单且周期短, 避免了混凝土的调配和凝固过程, 对于刚度和节点板的影响也可以忽略不计。通过对这几种方案优缺点的分析, 结合本案例实际情况, 将采用第四种方案进行加固。

(2) 设计与仿真

通过对受损排架柱的测量, 决定采用10毫米厚的Q235钢板和焊脚尺寸为6毫米侧面角焊缝。通过SAP2000软件仿真测试, 在长时间的荷载情况下, 排架柱的承载能力与稳定性都满足需求, 而且钢板的使用对生产工作的影响也是可以忽略的。

四、吊车的改造设计

该厂房的基础采用钢筋混凝土的结构, 据原厂房的设计, 混凝土单根柱子的承载能力仍然能够很轻松地增设一台5吨的吊车。屋梁的结构也可以满足吊车轨道运行的需求, 而唯一不满足需求的结构出现在厂房柱上。据实际测量的计算分析, 新增设吊车轨顶与屋梁之间的距离约为1.1米, 这对上段柱的受力影响较小, 而下段柱单肢的承载能力与吊车应力相比小了3.2%。所以在改造中应该在吊车梁的下翼缘与柱子之间增设斜撑, 以减少吊车梁的跨度, 分散下段柱的承载力。

五、结语

针对具体的工程案例, 本文首先通过对钢结构厂房结构原理和特点的分析, 结合案例的实际情况, 完全按照相关规范对厂房进行加固与改造设计, 并利用仿真软件对设计进行仿真检验。经过后续的施工与使用情况反馈, 证明了对该厂房加固与改造的方案是经济有效的。

关于厂房改造的说明 篇8

随着全球化的日益加剧，城市、建筑等的国界化、地域化、民族化差异逐步缩小。尤其当今快速发展的中国城市化建设更是大拆大建，从而导致城市与城市间间、单个城市间的建筑千篇一律或是大同小异，最终导致的则是城市个性、气质的缺失，更谈不上城市的历史与文化。旧工业厂房虽然只有五、六十年的历史，但其大体量的建筑空间、高耸的烟囱、粗重的工业构件等特点，在千篇一律的现代建筑丛林中独树一帜，其建筑形式、材料、语言等更是旗帜鲜明。这不仅有别于当代的工业厂房，更不用说其它城市建筑物。随着时间的沉淀带有明显时代特色、早期工业文明印迹的旧工业厂房越发具有历史、文化意义。因此旧厂房改造应当从保护历史、文化印迹的基础上展开改造工作。

历史意义

济南市变压器厂兴建于1952年9月，它是奠定了新中国工业基础设施中的一员，同时它还是济南、乃至山东大规模发电、照明、电网建设起始的基石，具有极其重要的发展、历史意义。因此在济南老变压器厂的改造中，应当将这些历史因素、城市发展历程、时代印记发掘出来，并加以保护，进而展示、传播给公众。

文化意义

济南变压器厂属于混凝土框架加红砖砌墙的建筑，其红色的砖砌墙面质朴甚至显得有些粗糙，在大拆大建的城市里显得格外醒目。同时，国家早已对传统建筑材料-红砖-有了严格的生产限制。随着新技术、新材料不断涌现，传统红砖建筑只会变得越来越少。加之时间的沉淀，红砖建筑则会变得同旧时青砖建筑一样，成为一种文化现象。在建筑内部空间上，其巨大的长方形空间、高大的吊架结构、斑驳的金属构件、以及高耸的红砖烟囱等无不彰显出早期工业文化的印记。这便使其具有同周围建筑截然分明的气质。因此在变压器厂的改造上，应最大限度的保持、并强化原有的建筑空间、结构、材料、色彩等。同时保留部分以前出产的产品，以雕塑、装置艺术品的形式陈列与厂区室内外。使早期的工业文化印迹得到有效的保护与延续。

厂区环境

济南变压器厂厂区环境尤其鲜明的工业气息，诸如类似的建筑、厂区都透着一丝冷漠之感。在厂区改造过程中，冷漠的工业气息作为一个独特的环境特质应当予以保留。对大的厂区、建筑内外环境作必要的清理、修复、清洁外，最大限度保留原有的建筑空间、结构、材料、色彩等。同时考虑到开发后公众的参与性，应适当加入一些柔性因素。例如，保留并强化原厂区因长期闲置而生长出的爬山虎植物；在厂区部分区域增加一定的绿植景观；在部分公众区域引入水的因素等。总之，使公众同改造后的旧厂区形成肢体上的互动，从而全面调动视觉、听觉、触觉、乃至嗅觉体验。

文化创意

在济南变压器厂的改造中，积极引入专业艺术院校的创新设计力量。将平面、环境艺术、装饰艺术与陶瓷艺术设计、摄影艺术等专业的师生汇集到改造后的厂区中，形成产、学、研一体的模式。在厂区内设置相关艺术、设计展示、研发、制作场地。其积极意义有一下四点：一 带动改造后的厂区经济活动范围；二，促进专业院校师生专业理论与实践的结合；三 艺术与设计品的展示、研发、制作过程面向公众开放本身就是艺术、文化的传播；四 促进形成区域的文化、艺术氛围。

随着时间的积淀，改造后的旧厂区充分利用其具有功能、设施、形式、环境等因素，产生新的生产生活模式，成为提高城市区域品质、推动区域经济发展、形成新的城市商业、休闲、景观、文化节点。

（作者单位：山东艺术学院）