物业日常工作安排（精选12篇）
为进一步提升物业管理服务水平，润和公司针对业主提出的物业管理服务意见与建议，以及公司经营管理实际，对以下工作进行进一步强调：
1、安保工作：针对年末易出现入室盗窃、火灾等安全问题，要求各项目对小区进行全面的安全检查，对监控设备、可视对讲系统进行全面测试、检修，对安全隐患，整改到位。同时加强对业主自我防范意识的宣传。
1）进出车辆进行登记．确保小区车辆停放有序．
2）收废品人员不得进入小区内．
3）加大安全巡逻。
4）提升保安自身形象，做到仪表整齐．
5)按消防管理要求，安排专人每半月定期对消防栓、灭火器实施专项检查，确保消防器材处于良好的状态，同时针对小区全面开展火灾隐患自查工作，对发现的安全隐患书面通知业主整改，发动小区各业主单位加强消防知识宣传，设立消防专员，落实消防应急预案，组织消防演习。
6）在小区宣传栏告知业主安全注意事项，包括小区房屋的屋面广告的清理、外墙瓷砖、空调外机的安装安全等。
7）冬季天干物燥，烤火取暖，容易引发火灾，要求员工和业主人离火熄灭。检查灭火器配置，做好消防检查落实工作。
8）、安保人员队伍不太稳定。需加强安保团队建设，储备人员，同时加强安保队伍的团队学习和教育工作，加强向心力，各节假日的安全保障工作落实到人，细化到人。
2、物业费收缴工作：项目部按时抄收水电费，及时回笼资金。制定物业费到期客户的收款方案，落实各项收款计划，通过日常的沟通拜访，了解客户状态，提高费用催缴率。组织收费小组，分区划分责任到人，进行催收（流程包括：电话催收、上门催收、发放张贴物业费催收单、发律师函、法院诉讼等方式），并制定月、周催收物业费计划，力争完成全年物业费经济指标．
3、设施设备的运行、维修、保养 工作 1）生活水泵房每日巡查1次，保证设备的安全运行。水泵电器箱柜长期运行后，由于机械磨损，一年进行一次检修，清洗电机轴承并加油（如轴承机械密封、叶轮更换等）。
2）.配电房每日巡查1次，完善巡检记录，每日进行巡检和线路电流检测，确保配电设施的安全有效运行。重点对高低压配电柜进行保养检查。检查断路器在断开与闭合状态下，其可动部分是否正常。
3）.电梯对机房进行检查，底坑的查看，加强检查中乘坐稳定性及噪声情况的检查，加强电梯巡检和对电梯维保单位进行合同规范和要求，督促维保单位提高维修保养水平消除故障隐患。保证电梯正常运行，满足业主要求。4）.检查水路管网，对化粪池、窨井进行查看和清理，建好水路、配电线路干线图，确保维修时可及时有效判断和区分出各区域水电线路，及时有效进行维修。对各天台、窨井进行检查清理，对卫生间上下水、排水设施及设备尾管道进行检查，如遇堵塞及零部件残缺情况，及时疏通和修理。
5）零星工程维修：墙面地面松动的瓷砖装饰板材及时修补，确保业主安全。
6）对门禁等进行常规检查。对弱电系统进行检查，清洗摄像头。
7）对楼层排烟风机、风井进行清理、维修维护，风机的加油保养。
8）对楼顶水箱进行清洗维护。
9）对绝缘手套、绝缘鞋、绝缘棒、试电电笔进行检验（一年一次试验）
10）消防系统的检查：检验火灾报警的声、光显示是否正常，手动报警按钮和指示装置的位置是否准确，联动控制系统自动和手动方式的检查，检查消防控制设备的控制显示功能是否正常。
11）发电机系统养护，保持电瓶电压，每月发电机试机正常。
4、保洁及绿化工作：
建立保洁日常巡查，加强对卫生死角检查。对道路全面用水进行冲洗干净，楼道及扶手全面擦洗干净，做到垃圾归桶，桶归位．为了提高小区整体形像，针对小区业主在小区内部堆放杂物、种植养殖等问题，要严抓落实责任到人、加强管理措施，针对小区业主在小区内堆放杂物等物品进行通知清除．对小区绿化全面进行修剪、清理绿化内杂草．做到绿化修剪成形，地面杂草清除。
5、客服和项目管理工作： 物业服务行业进入“客户导向”阶段，客户满意度已经成为评价物业服务企业服务品质的“晴雨表”，是物业服务企业生存的基础，也是物业企业进行市场化运营的一个关键指标，通过科学的满意度调查，能够了解业主诉求，了解服务中来的短板，进行整改，完善品质细节、提升服务水准、培育客户忠诚、铸就企业品牌。
6、培训工作：
条线工作月菜单
每月上旬, 园长和保教主任会结合本月各项工作, 列出一份详细的需要完成的工作, 明确到部门和责任人, 并规定完成这些工作的时间节点, 公布到校园网“园务管理”块面。例如:
××年9月份条线工作菜单
保教
1. 保教工作计划制定与调整。
2.制定幼儿园迎新活动计划并落实活动及相应信息报道。
3.新教师上岗培训活动及相关资料。
4.组织师徒结拜签约仪式, 准备配套资料。
4.做好新一轮骨干教师的申报工作。
5.配合大教研组和课题组完成工作计划和工作落实。
6.组织园内主题环境的观摩与交流评比活动。
7.抽查3个~4个班级的案头资料, 指导教师进行相应的完善和调整工作。
8.完成本月工作月报表。
课题组长
1. 制定课题工作计划, 落实课题分工。
2.按计划落实课题实践与研讨工作, 做好相应的会议记录。
3.完成条线工作月报表。
教研组长
1. 结合教研组制定教学研究计划。
2. 开展实践研究活动, 做好相应记录。
3.对各年级组长的案头工作, 特别是班级计划进行检查并提出调整意见。4.完成条线工作月报表。年级组长
1.与班组教师共同商议本月主题内容。
2. 制定年级组工作计划, 开展相应实践研讨活动并做好记录。
3. 完成年级组工作月报表。
教师
1.开学前完成开学班级迎新计划和迎新环境创设。
2.制定和调整班级工作计划 (完成其班务案头工作) 。
3. 第二周召开一次班级家长会 (做好计划、记录) 。
4. 每位教师完成自我发展计划。
5. 撰写本学期承担的专题研究计划。
6. 撰写1篇不少于1000字的与自己专题相关的案例。
7. 完成一次听课评析 (课堂教学的分析评价、课堂教学中幼儿心理品质发展的析评) 。
8. 做好幼儿成长档案当月内容。
9. 两周内完成带教师徒的签约, 月内完成带教计划和学习计划。
10. 本月开课教师写好活动前思考、活动设计、活动后反思。
(以上工作请于9月22日上交保教文档)
园长室
××年9月1日
这样的工作菜单让每个条线和个体的工作思路清晰, 保障了各项工作月月清, 减少了大小会议, 促进了管理的有效和有序。
新教师上岗培训菜单
我园连续几年引进应届毕业生, 如何帮助新教师尽快适应工作成为我们教学培训的重点。为此, 我们成立的“育苗工作坊”新教师培训工作团队, 全程为三年以下新教师服务。
××学年新教师上岗培训菜单
7月
1.自学《新教师一日活动操作手册》, 并撰写学习体会。
2.通读课程指南和新教材4本书, 并撰写学习体会。
3.阅读园本课程 (教材) 。
4.浏览幼儿园员工手册。
8月
1.8月17日上午——新教师培训启动仪式园长
2.8月17日上午——内容:教师职业道德规范工会主席
3.8月17日下午——内容:一日活动各环节的组织与把握大教研组长
4.8月18日上午——内容:各类保教计划的制定保教主任
5.8月18日下午——内容:如何与家长沟通家教组长
6.8月19日上午——内容:教学中如何与孩子对话课题组长
7.8月19日下午——培训工作总结与交流园长
上学期
每月接受“育苗工作坊”观摩半日活动一次。
每月观摩师傅半日活动1次~2次。
每月撰写教学实践心得一篇 (600字) 。
期末完成一次园内汇报教学。
下学期
每月一篇集体教学经典设计。
每月师傅观摩徒弟集体教学一次。
每月徒弟观摩师傅集体教学一次。
每月参加“育苗工作坊”活动一次。
期末完成一次公开教学、撰写新教师实习期工作总结。
园长室育苗工作坊
××年6月
关键词 班主任 班级管理 细节
春去秋来,光阴荏苒。转眼我已送走一届学生,迎来了新一届的学生。在新的教学岗位上,我一如既往地做好科任老师、班主任老师的工作。抓好日常工作的同时,不断向身边的同仁学习,并及时反思总结,针对班主任工作总结如下:
一、工作体悟:忙碌中品味幸福
由于学生们来自不同的地方,不同的家庭以及从小受到的教育不一样,就造成了他们在处理学习和生活中所遇到的问题时的方式不一样。在面对这些心智还尚未成熟的学生时,要求班主任必须得花更多的时间耐心地去观察、交流,发现其不足,并针对个体差异,采取相应的措施、方法帮助其弥补过失,改正错误。记得在上学期,常有学生来告状:他骂了我;摸了我的屁股;他把我的书弄到地上了……学生均要向老师反映,需班主任裁决与处理。在纪律习惯等多方面都需要班主任再三叮嘱,反复教育,自然班主任就磨了一口“婆婆嘴”。
二、工作安排:抓细节、养习惯、促学习
本班将继续在“细节决定成败,习惯改变命运”的班集体精神下,制定了“先成人后成才,用颗感恩的心回报社会”的《初2012级3班奋斗目标》,认真落实了“初2012级3班人人有事干、事事有人干”的原则。
针对本班学生进校成绩较差、基础薄弱、生源参差不齐的现状,养成良好的习惯,营造和谐、团结的班集体、营造肯学好学勤学的学风等,成了首要之务。
(一)夯实基础促学习。
学生成绩差,所以只有挤出更多的时间抓学习,夯基础。早晚自习均提前20分钟进教室学习。从而避免了正常上课时学生迟到或者未完成清洁任务等影响科任老师正常上课的现象。
(二)抓细节、养习惯。
让每个人都彻底地做好一件小事,为这个班献上自己的一点点力量,让每个人都充分发挥作为该班主人翁的重要作用。主要体现在:
首先,班上每件小事都由指定的人完成:专人负责烧水;专人养花护花;专人负责班集体的桌凳整齐等班集体形象;专人负责收发小字、纠错本等。
其次,通过教室里养花木,不仅能美化教室,有效地减少学生在教室后打闹现象,更能让学生尊重生命;半年来,全班同学主动收集矿泉水瓶子、纸箱子等给残疾的拾垃圾的阿姨,并在校园多次帮助、关心他人,从而使其充满爱心;同时,为他们订阅了《演讲与口才》、《做人与处事》两类杂志,能让他们学到许多生活的道理和人生哲理;通过交换阅读人物传记,帮助他们树立远大的志向和抱负,不为面前暂时的学习、生活困难等吓倒。
再次,抓好ac两操除了抓好学校的早操和课间操外,本班两年来一直坚持每天1000米长跑锻炼,进而弥补了学生锻炼时间不够的缺陷。所有同学跑完1000米后,全体男同学再冲刺一圈,让他们随时都要有压力、有竞争意识,有不断向前的冲劲,同时把一天的压抑通过奔跑发泄出来,更有助于身心健康发展。每逢运动会等大型集体活动,动员全体同学参加,并合理分工,促使本班能尽可能地取得好成绩,并在此过程中,进一步加强了同学之间的协作,凝聚了班集体的团结力量。
(三)与家长协作,促学习,养习惯——坚持落实电话请假制度和灵活开展家长会。
家长把学生送到学校,学生的安全就成了首要之重。因此学校和家长要随时清楚学生在哪里在干什么。在正常的时间内学生未按时到家或到校,都必须立即电话联系了解情况。周末住校生出门,必须由家长电话请假,否则不予批准。一学期一次的家长会,是家长和老师交流的重要时机,本班改变了以往老师讲家长听的形式,增添了学生借家长会向家长述说真实想法的机会,增加了学生与家长需相互配合、合作才能完成的游戏活动,使得家长会在轻松愉悦的气氛下进行,并且增进了家长与学生的交流与理解。
三、查漏补缺
人无完人,金无足赤。在教育教学依然存在许多不足。1:没有抽出更多的时间去听指导教师的课,相应与指导教师的交流沟通不够充分;2:在教学过程中,课堂中的突发事件的处理经验还比较欠缺,在讲解的过程中,对于一些意料之外的细节还需不断积累经验和方法使之完善;3;针对现在的学生身心特点,还需不断总结和揣摩与之交流、管理的方法;4:认真做好备课,尤其是备学生的“奇思异想”和一些知识细节,课后认真地反思的同时,更应该做好反思记录,以备更好地积累教育教学经验等。
工作安排
物业管理处工作总结及下一年工作安排2007-12-08 17:36:37第1文秘网第1公文网物业管理处工作总结及下一年工作安排物业管理处工作总结及下一年工作安排(2)物业管理处工作总结及下一年工作安排
物业管理处200*工作总结及下一年工作安排
200*工作在阳光家园全体员工的忙碌中匆匆而过，甚至来不及等我们回首一眸。2005年全年工作是公司寻求发展的重要而关键的一年。年前，公司提出“紧抓目标、紧盯利润、想方设法经营创收，千方百计服务客户，适时参与市场竟争”的经营理念，使管理处认识
到了在市场经济体制下竟争的残酷性。阳光家园是集团公司开发较早的一个楼盘，各类公共设备设施已处于老化阶段，有些老化的设施必须要更换。这样一来就增加了管理难度，同时也增加了各项日常维修费用的支出。为了使阳光家园管理处能紧跟公司步伐，并承受市场经济竟争机制的洗礼。2005年初，家园管理处制订了“管理有序，服务规范，创建品牌，提高效益”的工作目标，管理处全体员工认真遵循这一原则，同心协力、开拓进取，积极寻找新的利润增长点，全方位展开各种有偿服务，05年工作在全体员工的不懈努力下，诸方面工作均取得了突破性和实质性进展，为管理处06年工作有更大发展奠定了坚实的基础，创造了良好的条件。
为了总结经验，寻找差距，规划前景，促进06年工作再上一个新台阶，现将2005年工作第1文秘版权所有总结如下：
一、积极开展各项经营活动，提高
经济效益。
阳光家园管理处在2004年工作中，在成本控制上下了很大的功夫，使管理处工作首次突破零的利润，创造出一份来之不易的经济利润。2005年工作全面展开之后，管理处为了寻求更大的利润增长点，召集全体员工在公司目标和经营思路的框架下进行分析，集思广义，根据阳光家园小区实际情况，制订出适合自身发展的经营项目。
阳光家园管理处全体成员在上半年工作中积极展开了各项有偿经营服务活动。如“家政清洁服务；小孩接送；房屋中介等各项有偿服务。全体员工利用休息时间加班、加点来展开各项有偿服务项目，家园全体员工共9人，在保证小区正常生活秩序的前提下开展各项经营活动，管理处全体员工不计得失，利用休息时间来展开各项有偿服务。第1文秘版权所有
做家政清洁，保洁做不过来，保安人员去协助。甚至上夜班人员也要抽出
半天时间主动协助，在2005年元月份是家政清洁的高峰期，为了使管理处充分利用这宝贵的时间创造出利润，在保证小区正常工作的前提下，一天接4家家政清洁服务，就这样管理处全体成员在分分秒秒创造着利润。
一份耕耘一份收获，截止10月未，家园管理处就有偿服务这一项已产生10028元的利润，给公司创造出一定的经济价值。
二、以高效、优质的服务赢得新的利润增长点。
阳光家园是集团公司开展较早的一个项目。小区面积不大，入住率虽高，但住户资源不是很丰富，物业公司通过几年和业主的磨合，已经形成较为成熟的管理运作模式。业主对物业公司也给予了认可，但由于小区面积不大，收费低下，造成物业管理经费不足，无法保证物业管理的正常运作。根据这一状况，管理处在2005工作中调整工作思路，在保证小区各项工作稳定的状态下，利用现有资源，赢得新的利润增长点，通过新增点来弥补由于管理面积小而产生的亏损；另一方面阳光家园一直以一种较为平稳的管理方式在运行。在相对的物业管理活动中突出业主至上的服务模式，只要求品牌不看中利润。05年公司整体思路做了调整，作为阳光家园管理处，即要保持物业管理各项工作平稳，又要创造相应的利润。针对这种情况管理处立足现有的管理服务模式进行创新，以服务带动管理费用的上调，使业主感受到物业提供的超值服务，便于管理处对费用适时进行调整。
管理处在05年上半年工作即将结束时，对阳光家园物业管理服务费用进行了上调，在原来的基础上涨浮达到每平方米元。在这种情况下，就要求我们以更加优质的服务来赢得业主对涨费的认可，管理处在进行了艰难解释和沟通工作后，终于在7月份将物业管理服务费涨到国家标准范围内的最高标准，使管理处产生一项新的经济增长点。
三、开源节流，降低成本，提高效益
1、加强各项费用的收缴工作
鉴于物业管理是一个高投资、高成本、低回报的服务行业。要确保管理处工作持续正常进行，必须做好物业管理各项费用控制，并保证按时足额收缴。截止11月未管理处收费率达到98以上。
2、厉行节约、降低成本
今年管理处全体员工，继承发扬2004年的优良传统，时刻树立成本意识和节约意识。严格控制各项管理费用的支出，使各项费用支出降低到最低限度。截止11月未费用支出比同期支出节约28243元。
通过管理处全体员工的汗水浇灌，阳光家园上半年的工作扎实而富有成效。截止11月末收入目标完成率达到124，已产生利润56336元，06年工作怎么来开展，是否能保持这个良好发展势头呢？下面我就阳光家园管理
各部门：
为实施企业品牌战略，完善和提高公司的物业管理质量，创建荆州一流物业品牌，公司决定申报投资广场大厦创建“××××年度全国物业管理示范大厦”。达标创优是一项系统的、长期的工作，良好的组织、计划和实施是达标创优工作的先决条件。为此，公司决定成立“投资广场大厦创建全国物业管理示范大厦工作领导小组”（以下简称“创优工作领导小组”），全面组织，协调和实施创优工作。
一、创优工作领导小组成员
组长：陈总
副组长：蔡开宇
小组成员：李霖、罗尊玉、夏文超、胡筱霜、屈劲松、赵云、何冬菊、齐晓芳、张爱平、秦芳、胡劲松、夏爱华、雷清华、李强
二、创优工作领导小组成员负责组织和协调全体员工积极备战，迎接省市、建设部达标检查，全体成员按各自职能划分分为以下五个责任小组： 公关协调组 责任人：胡筱霜 负责创优工作中的公关和各方关系的协调工作。
申报手续组 责任人：蔡开宇 负责联系市房管局及有关部门办理相
关申报手续，负责整个创优工作的协
调、指挥、监督、实施。
资料整理组
物业整改组 责任人：李霖 责任人：屈劲松 负责按创优要求整理迎检资料 负责按整体工作进程安排物业自检及
根据自检和专家检查意见进行物业整
改，以达到创优达标要求。
接待服务组 责任人：罗尊玉 负责接待省、市、建设部及公司邀请的专家，做好后勤服务工作。
三、领导小组各成员职能分工明细表
为明确领导小组各成员的职能，做到权责明细，以便于更好的执行和实施公司的创优达标计划，现将领导小组各成员具体职能明确如下：
陈总
蔡开宇
李霖 负责领导全面掌控创优达标工作，并具体负责公关协调组。协助陈总协调各职能小组工作，并具体负责申报手续组。负责做好公司行政、采购、人事配合工作，并具体负责资料整
理组。
罗尊玉
夏文超 负责接待服务组，做好接待服务工作。负责创优工作中的资金预算及资金安排，以及涉及财务方面的自检与整改完善，协助进行财务部资料整理。
屈劲松 负责加强大厦日常管理，提升服务水平，安排自检与整改工作的实施，并协助进行基础管理，物业服务、客户服务等资料的整理。
胡筱霜
赵云 负责协助陈总做好创优工作的公关协调工作。负责做好达标要求的基础管理，房屋管理、设备设施管理方面的自检与整改完善及进行协助进行分部资料整理。
齐晓芳 负责做好达标要求的绿化、环卫方面的自检与整改完善及协助
进行分部资料整理。
胡劲松 负责做好达标要求的保安、车辆与交通秩序方面的自检与整改
完善及协助进行分部资料整理。
夏爱华 负责做好达标要求的消防方面的自检与整改完善及协助进行
分部资料整理。
张爱平
何冬菊
秦芳
雷清华 负责协助罗经理做好接待工作中的餐饮服务。负责协助罗经理做好接待工作中的房务服务。负责协助夏经理做好财务方面的工作。负责创优工作中涉及电脑与计算机相关方面的自检与整改完
善及协助进行分部资料整理。
以上小组成员请务必按照公司创优达标实施安排做好自已职责范围内的事项。
四、创优工作总体实施计划
公司已在3月份开始启动创优工作，现已完成考察学习及分工安排方面的工作，按照创优达标工作要求，现拟订后续实施计划如下：
6月份 完成创优工作领导小组及各职责组的建立，并全面开展创优工
作。
7月份 完成首次公司内部全面自检及资料整理框架工作，并安排邀请
同行业专家做一次全面指导。
8月份 完成前期整改工作，进行第二次全面自检工作，资料整理工作
初稿完成，并安排邀请市级专家进行一次全面指导。
9月份 完成前期整改工作，进行第三次全面自检工作，资料整理工作
完成，通过市级专家审核，并对前期创优工作进行一次总结。
10月份 完成阶段整改工作，迎接省级专家的检查，针对检查中的问题
做好整改。
11月份
五、创优工作制度 全面迎接建设部创优检查，争取一次性通过创优达标。
1、例会制度：6—8月间，每月召开一次工作例会
9—10月间，每半月召开一次工作例会
此后，组长根据情况不定期召开专题会议或工作例会解决具
体问题，例会旨在布置创优工作任务，并总结上一阶段工作
发现问题，寻求解决问题答案，安排本期工作，检查计划的落实情况。
2、建立创优工作记录及会议记录制度：每位组员要做好工作记录及会议记录，旨在掌握进程状况，保证创优工作顺利进行，创优工作近尾声，迎检关工作记录及会议记录将回收归档，做为创优工作资料。
总经理办公室
巧妙安排税负轻
龚厚平
我国物业企业营改增，预计于2015年底前完成。在即将到来的营改增面前，物业企业如果能充分了解营改增后涉及增值税情况，就能够充分利用税收政策，达到减轻增值税负担的目的。
下面笔者结合已发布的营业税改增值税文件—《关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2013〕106号）相关规定，结合工作实际谈一下营业税改增值税后物企如何安排，才能有效减轻税收负担。
为探讨方便，下面仅以一般纳税人（应税服务年销售额超过500万元）举例进行说明：
一、物业适用不同税率和征收率应税收入必须分开核算。
1、物管费用收入：可以按6%税率一般计税方法征收增值税，亦可以按3%征收率简易征收办法征收增值税。一般物业公司选择按3%征收率简易征收办法征收增值税
2、会议费用收入：只能按6%税率一般计税方法征收增值税。
3、不动产租赁收入，假设按11%税率一般计税方法征收增值税。
4、有形动产租赁收入：只能按17%税率一般计税方法征收增值税。
5、销售货物收入，只能按17%税率一般计税方法征收增值税。
6、其它各种收入，必须依据的正式财税文件规定范围确认适用税率或征收率。
上述不同收入，必须分开核算才能按规定的税率或征收率征收增值税，否则会出现从高适用税率或征收率情况。
案例1：四川吉祥物业管理有限公司（以下简称吉祥公司）是2011年成立的物业公司，营改增前连续12个月应税服务销售额为6000万元。假设2015年10月起国家全面完成营改增计划。2015年11月物管费用收入含税412万元（吉祥公司选择按3%征收率缴纳增值税），会议费用含税收入53万元，销售水含税收入23.4万元,不动产租赁含税收入55.5万元。除物管费用收入相应不可抵扣进项1万元外，其它可以抵扣的进项税额为6万元。假设2015年10月无留抵金额。
1、如果分开核算：吉祥公司2015年11月（1）、按一般计税方法应纳增值税为
53÷（1＋6%）×6%＋23.4÷（1＋17%）×17%＋55.5÷（1＋11%）×11%－6＝5.9万元
（2）、按简易计税方法应纳增值税为 412÷（1＋3%）×3%＝12万元（3）、吉祥公司2015年11月应缴纳增值税为 5.9＋12＝17.9万元
2、如果不分开核算，根据财税[2013]106号附件二第一条第一款第三项规定，兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。
（412＋53＋23.4＋55.5）÷（1＋17%）×17%－（6＋1）＝72.03万元
不分开核算造成企业税收损失72.03－17.9＝54.14万元
二、代收水电气费用处理
目前绝大部分物业公司采取收据方式收取代收的水电气费用，未采用开具增值税专用发票的方式。采取收据的方式直接导致物业企业的一般纳税人客户无增值税进项可以抵扣，损害了客户的经济利益。
其实物业公司转供水电、天然气属于销售货物行为，依法可以开具增值税专用发票，为一般纳税人租户提供增值税专用发票，减少租户损失。
目前有效的文件依据主要是《关于四川省机场集团有限公司向驻场单位转供水电气征税问题的批复》（国税函[2009]537号）规定：四川省机场集团有限公司向驻场单位转供自来水、电、天然气属于销售货物行为，其同时收取的转供能源服务费属于价外费用，应一并征收增值税，不征收营业税。
值得注意的是：目前自来水公司一般情况下依据《关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税【2009】第009号）第二条第三项：“一般纳税人销售自产的下列货物，可选择按照简易办法依照6%征收率计算缴纳增值税：5.自来水。”和《关于简并增值税征收率政策的通知》（财税[2014]57号）第二条：“财税〔2009〕9号文件第二条第(三)项 ‘依照6%征收率’调整为‘依照3%征收率”。规定只开具3%的增值税专用发票.而物业公司销售自来水非自产货物，依据《增值税暂行条例》（国务院令第538号）第二条第二款第二项：“纳税人销售或者进口下列自来水货物，税率为13%。”规定适用税率为13%。
案例2：吉祥公司2015年11月代收水费103万元，实际收到的进项税额为103÷（1＋3%）＝3.00万元，而销项税额为103÷（1＋13%）×13%＝11.85万元，损失11.85－3.00＝8.85万元。解决方法有两个：一是物业公司提高转供价为113万元，保证物业公司无损失。二是由租户直接到自来水公司缴纳。
三、进项方面，特殊货物和应税劳务（含固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁）同时用于简易计税方法计税项目和一般计税方法计税项目，其进项税额可以全部扣除。
依据财税[2013]106号附件1第二十四条第一款：下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣 用于简易计税方法计税项目、非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、接受加工修理修配劳务或者应税服务。其中涉及的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁，仅指专用于上述项目的固定资产、专利技术、非专利技术、商誉、商标、著作权、有形动产租赁。
案例3：吉祥公司2015年11月购进清洁车3辆，含税价为11.7万元，取得增值税专用发票，税额为1.7万元。因清洁车同时用于简易计税方法的物业管理费用项目，亦用于按一般征税方法会议专用项目。故上述1.7万元的增值税可以全部抵扣，而不是按比例抵扣。
1. 强化档案意识, 把物业档案工作纳入物业管理日程。物业档案是随着物业管理行为的出现而产生的。在物业管理工作中, 住宅小区的物业档案在城市规划建设管理中起着重要的作用。无论是维修、养护物业设施, 还是了解业主及物业使用人情况、收取管理费用、开发经营活动都离不开物业档案, 可以说, 物业管理工作的好坏很大程度上依赖于物业档案管理水平。因此, 物业管理企业应把加强档案的管理作为一项重要的工作来抓, 将档案工作纳入企业的物业管理规划和日程之中, 健全物业档案的各项规章制度;从小区前期物业的决策论证、规划、设计、拆迁、施工、竣工等跟踪入手, 凡是与小区管理有关的资料都要及时收集、跟踪建档, 保证各种资料的完整准确;明确物业档案管理的岗位职责, 实施全方位管理, 保证档案的质量, 促进物业管理和服务水平的提高;培养物业企业员工的档案意识;改善档案的管理条件, 加大人、财、物的投入, 为提高物业档案服务质量提供保障。
2. 集中统一管理, 分区保存。一个物业服务企业可能管理多个住宅小区, 每个小区离物业服务总公司都较远, 有些档案如业主档案、基本建设及维修档案可放在管辖区自行保管, 便于利用。随着物业服务项目的不断拓展, 除了传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安外, 物业服务的内容已延展到工程咨询和监理、物业功能布局和划分、市场行情调查和预测、目标客户群认定、物业租售推广代理、通讯及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等全方位服务。为此, 物业档案建设要和物业服务项目的延伸保持同步, 物业服务开展到哪里, 物业档案工作就延伸到哪里, 以保证物业档案信息的齐全完整。
3. 规范移交, 确保物业档案齐全完整。按照《物业管理条例》的规定, 在办理物业承接验收手续时, 建设单位应当向物业企业移交下列资料:竣工总平面图, 单体建筑、结构、设备竣工图, 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;物业质量保修文件和物业使用说明文件;物业管理所必需的其他资料。物业企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。物业企业承接物业时, 业主委员会应当向物业企业移交竣工总平面图, 单体建筑、结构、设备竣工图, 配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。物业服务合同终止时, 物业服务企业还应当将上述资料交还给业主委员会。开发建设单位应将开发建设的物业档案材料在移交物业管理时同时移交给物业管理单位;更换物业管理单位时, 原物业管理单位也应将物业开发建设的档案材料和在物业管理中维修养护、更新改造的档案材料向新的物业管理单位移交。移交时, 双方要查验移交档案的数量及质量, 并履行签字盖章等相关移交手续, 确保物业档案的来源清楚、去向明确。
4. 更新观念, 创新服务, 提供物业档案个性化服务。随着物业管理的不断发展和完善, 物业档案的种类也在不断增加。在物业档案管理中, 根据物业工作的特点, 将静态档案保存在物业公司机关档案室, 将动态档案分类保存在物业小区项目部档案室。动态档案数量大, 内容丰富, 包括各种交费记录, 各种报修、维修记录, 业主出租情况记录, 信访、投诉及解决办法记录, 档案利用效果记录, 参与街道、社区居委会活动记录, 冬季、雨季以及重大节假日进行安全检查的记录, 对房屋共用部位进行日常管理和维修养护的检修和保养记录, 对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途等行为的记录, 对共用设施设备进行日常管理和维修养护的记录等。它们不仅是物业管理企业与物业产权人解决各种纠纷必不可少的依据, 而且是解决各种突发事件的相关信息来源。通过实施档案的动态管理, 物业公司可以从中全面了解业主的情况和新的需求, 适时为业主提供各种有针对性的服务, 做到服务到人、服务到户, 实现行业特色管理及个性化服务。
婚后，袁艳荃一心干工作，业绩步步攀升。2009 年，袁艳荃成为了一家啤酒厂乌鲁木齐分公司副总，兼销售部经理。袁艳荃事业如日中天，黄显飞就主动担起了全部家务，但是，令他没想到的是，关于妻子生活不检点的绯闻很快传到了他的耳朵中。
2012 年春节，袁艳荃出差一周，令黄显飞生疑。当他提出疑问，袁艳荃竟干脆提出离婚，所有家产一分为二，儿子跟着父亲生活。
2013 年3 月，黄显飞所在的公司被一家大公司收购，他被变相裁员。与此同时，袁艳荃听说自己公司网络部主管调走了，空出一个职位。袁艳荃闻讯，不由得想到了前夫，可是，袁艳荃的男友陆林华，刚从昌吉调过来，就在销售部做副主任，袁艳荃担心碰到会尴尬。但她转念一想，网络部办公地点在后面的B 座楼，大家见面的机会很少。
一种风光一种煎熬 8 月17日，黄显飞顺利报到，两人统一口径，不对外公开他们的关系。十一国庆节，公司给员工发超市购物卡，袁艳荃把购物卡拿去给黄显飞，叮嘱他过节给孩子多买点吃的。几次下来，新来的网络部主管是袁总的前夫这一劲爆消息渐渐传开。一些好事者私下揣测他是来复婚的，说他被陆林华抢了老婆，现在沦为“男小三”，看谁坚持到最后……
2014年1 月的一天，陆林华的电脑出了故障，黄显飞借修理之机，在陆的电脑上悄悄装了一个监控软件。此后，他一有时间，就偷偷地看陆林华和前妻聊天。当他看到袁艳荃说，如果不是因为孩子，早八百年就不和前夫来往了！他的心里立即升腾起一股无名火来：当年我任劳任怨操持这个家，你在外和别人鬼混，怎么就一点廉耻都没有？
期中考试时，壮壮的成绩有所下滑，袁艳荃趁机说了黄显飞几句：“你多花点时间辅导孩子的学习！”黄显飞气不打一处来：“孩子是我一个人的吗？我一个人辅导孩子？你的时间专门用来跟姓陆的快活！”两人吵得不可开交。吵完之后，袁艳荃有些后悔自己的多事，若是前夫不来，自己何来这么多烦恼？
往事怎是浮云 不久，黄显飞无意中听到保洁吴姨说，袁艳荃在公司附近贷款刚买了一套120平方米的复式楼房，准备做婚房用。前妻没再婚，他总觉得这个家从某种意义上还是“完整”的，前妻再婚了，他觉得家彻底没了……
6月16日这天是周日，壮壮想见妈妈，而袁艳荃还在公司开会。黄显飞心里愤愤不平：“壮壮，爸爸带你去找妈妈！”
黄显飞领着儿子刚出13楼电梯口，迎面撞上了陆林华，他一看连忙将他们拦住说，袁艳荃正在讲话。黄显飞一听火了，故意大声嚷嚷：“我儿子来找他妈妈，用不着你来插嘴！”陆林华作势要动手，壮壮吓得哇哇大哭，袁艳荃听到儿子的哭声连忙跑出来，狠狠瞪了黄显飞一眼。抱着儿子和陆林华转身上车走了，剩下黄显飞一个人，越想越生气。若不是这个陆林华，妻子怎么可能会与自己离婚？而现在，儿子要看妈妈，竟然还要被他拦住，他回办公室从抽屉里拿出一把水果刀插在腰间。
6月16日晚上，黄找到袁艳荃、陆林华谈判。黄显飞一出场，就厉声指责陆林华：“你拆散我的家庭，旧账还未算，你今天凭什么阻止我儿子？”陆林华也气得不行：“你自己照照镜子，你配得上袁艳荃吗？”黄显飞上去就是一拳，陆林华举手还击，黄显飞根本不是陆林华的对手，几下就被他压在身下，黄显飞拔出水果刀，对准陆林华的肚子猛刺两刀，陆林华惨叫一声就倒在了地上当场死亡。
目前，此案在进一步审理之中。
1.托管老师准时到岗，到岗后首先换好工装，整理个人形象，束起头发，不允许散发。2.整理好后，进入集体备课，将前一天遇到的问题与大家交流，共同帮助解决，相互学习，相互促进。
3.学生放学前10分钟，准备好接学生用具，登记好即将所接学生名单，准时到学校门口等候学生。
4.接生过程中，要时刻保证学生的人身安全，不许追逐打闹，不许做出任何危险举动。让学生安全有序地抵达学校。若有久候不至的学生，应立即联系前台探查情况，并根据反馈情况进行搜寻。
5.接生老师若遇到学生留堂问题时，应及时与学校老师进行沟通，问明缘由，并向前台说明原因，由此促进我们的服务策略和方法。
6.回到教室后，收齐所有学生的记作业本，按照作业记录检查学生的各项作业，不得缺漏。7.晚餐后，要求学生立即回到自己的座位，恢复到学习状态中。8.托管期间，在检查学生作业的同时，要兼顾学生的人身安全和做作业情况，在确保学生安全的同时要求快速完成作业。
9.自学生进入托管班后，学生不得擅自离开学校，如有特殊情况交给前台老师，并需老师陪同。
10.家长接学生时教室应主动与家长沟通，语气和缓亲切，如被接学生有未完成的作业应告知家长，以免漏掉作业未写。
3、按照物业服务合同约定，协助项目经理完成物业管理区域的房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护和管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，协助做好物业管理区域内的安全防范工作;
4、认真贯彻落实公司的经营方针，协助项目部经理完成公司下达的管理目标;
5、协助项目部经理提出公司人力资源配置的建议;督促、指导、考评项目部员工履行岗位职责，定期对部门员工进行绩效考核，公正评价员工的工作业绩;保证项目部各项工作的有序开展;
【关键字】办公楼；物业管理；相关措施
随着我国经济的不断发展，办公楼的环境也逐步向自动化方向发展。自动化是现代经济快速发展所带来的必然产物。办公楼环境的自动化同时也在很大的程度上加大了办公楼物业管理工作的难度，我国服务水平的整体提高，在很大的程度上给办公楼物业管理人员提出了很高的要求。现代办公楼物业管理一定要采取科学有效的措施，更好地服务于人，为业主创造最佳的工作环境。
一、办公楼的工作特点
随着我国经济的不断发展与进步，先进的设施设备纷纷入驻办公楼，了解办公楼的工作特点是做好办公楼物业管理工作的重要前提。办公楼的工作特点主要有以下几点：
1.涉密性强
现代办公楼多为综合性办公楼，大部分商业机密和机密文件都存储于办公楼，例如企业的核心优势、未来发展战略以及目标市场等等，这些信息是企业的核心，一旦泄露出去，将会对企业造成致命的打击。
2.技术密度高
由于我国办公楼的逐步专业化，其中还有很大一部分设施设备都是从国外引进，在对这些设施设备进行维护时，需要技术密度高的专业人员，避免造成不必要的损失。
3. 服务要求水平高
由于经济全球化的到来，办公楼接待的顾客来自不同国家、不同领域。办公楼物业只有具备较高的服务水平，才能帮助企业在市场竞争中拔得头筹，维护企业的形象。高标准的服务水平已经成为现代办公楼的标志。
4.相关政务活动比较频繁
目前，一些比较高档的写字楼是组织政务活动和重要商务活动的场所，来访客人以及企业合作的客户都汇集在此，这对物业管理水平提出了更高标准的要求。
二、办公楼物业管理的内容
办公楼物业管理已经成为维持办公楼日常运营的重要组成部分，随着我国办公楼的自动化程度越来越高，办公楼的物业管理给物业管理人员创造了新的挑战，办公楼物业管理不仅要跟上硬件的更新速度，同時还要保证物业管理人员综合素质的提升。
三、办公楼物业管理工作存在的问题
1.相关写字楼的配套设施并不是很完善
主要是因为其写字楼在原有的设计上缺陷，配套设备设施不够齐全，使得在投入和使用后给其业主带来了极大的不便。
2.其写字楼物业管理人员和其入驻的客户以及业主之间的交流不够 这主要是因为其入驻的客户和业主一般都不是在同一个单位，不属于一个整体，他们各自日常的工作都是非常的繁忙的，很难聚在一起，因此召集起来开会也是十分的困难的。
3.安保是重点也是难点
由于写字楼人流量很大，很难清场，这在一定的程度之上给一些不法分子提供可趁之机，虽然大部分写字楼已安装监控设备，但是难免存在盲目区和死角，这给保安工作提出更大的挑战。
四、办公楼物业管理工作的措施
现代化办公楼由于各种先进设施设备的入驻，与此同时也给办公楼的物业管理方面带来了难题，办公楼物业管理人员一定要采用最先进的管理方法，来保证办公楼的正常运营。办公楼物业管理措施主要有以下几点：
1.引进先进的技术，采取相应的安全措施
我们要尽可能的运用一些比较先进的设备和技术，例如视频实时监控、门禁系统、公安联网报警的系统以及红外线防控等等。与此同时，我们要加大宣传力度、提高业主以及工作人员安全防范的意识，以充分的保证其财产以及人身安全。
2.创新相应的管理体制，以使得其操作层与管理层之间的分离
目前，许多物业管理的体制还是停留在粗放式管理上，这与我们当前写字楼物业管理的要求是不相适应的。因此，未来管理必须对这种体制进行改革，实行精细化管理，即要由专业人员做专业的事，对一些专业性较强的项目委托专业公司开展相应的工作，物业管理者主要负责监督管理，这样才保证工作的效率及效果。
3.设备设施实现自动化
一些较为传统的物业公司对其企业的管理一般都是通过人工操作、保养以及维修等相关的手段去达到延长其设备寿命的。当然，这与我们目前的低碳环保以及节能环保的需求是不一致的，这就必须要求我们的物业管理者运用一些自动化的低碳新型技术。例如空调变频的技术以及中央空调相关的调控系统等，从而在一定的程度之上节约电量，增强环保的力度。
4. 实现其管理手段的网络化，以提高相应的工作效率
根据当前写字楼一些实际需求，物业管理者要对其客户房屋的基本资料、档案、投诉处理等等运用网络化进行办公操作，并且开发相应的软件。当然，还可以创建写字楼内部局域网，其客户可以通过该网站发表意见和建议，便于物业管理者及时了解客户的需求信息，及时从管理上做出调整，从而在整体上提高管理企业与业主之间的交流，以全面提高其业务管理水平。
五、结束语
综上所述，办公楼物业管理已经成为现今企业管理的一个重要的组成部分，现代办公楼物业管理只有采取最科学有效的措施，认真的去分析研究物业管理的对象以及管理的办法，真正的实现办公楼物业管理“服务为主，共建和谐”的标准，才能促进物业管理的持续性发展，树立企业的良好形象。
参考文献：
[1] 王云清.以人为本，构建和谐的物业管理模式[J].中小企业管理与科技.2007（06）.
[2] 吴希礼.高质量地做好机关办公区的物业管理工作[J]. 中国机关后勤. 2003（05）.
作者简介：
国家“十一五”提出的节能减排目标, 是贯彻落实科学发展观、构建社会主义和谐的重大举措, 是建设节约型、环境友好型社会的现实需要, 更是中煤大屯公司物业持续发展的重要保证, 对于调整经济结构、提高居民生活质量、促进国民经济和社会健康发展, 具有极其重要而深远的意义。
1 节能减排工作研究与实践背景
中煤大屯公司中心区是大屯煤电集团生产基地的办公区, 集团员工生活驻地, 大屯物业共有16个部门组成, 主要承担大屯公司中心区的自来水、暖气的生产与供应, 负责中心区13个居民村的物业管理及中心区市政管理、道路维修、绿化、环境卫生等职能;同时负责公司机关办公楼的卫生、用电等后勤管理, 并担负着大屯矿区各单位节水、绿化检查、指导工作的职能。而水、电等能源产品是大屯物业主要能耗产品。大屯公司有30多年的历史, 经历了计划经济到市场经济的过程, 传统的经验和管理模式束缚了大屯物业在节能减排工作的发展, 为了更好地配合大屯公司关于节能减排工作的开展, 大屯物业遵循“以人为本, 用心服务”的理念, 多年以来大屯物业就有系统、有意识地开展节约型物业建设, 并在大屯公司后勤服务的节能减排工作中发挥重要作用, 经过多年的实践, 已经研究出一系列行之有效的机制和措施。
2 节能减排工作研究与实践的主要做法
2.1 加强教育, 提高节约意识是建设节约型物业的基础
中煤大屯物业是中煤大屯公司后勤系统日常能耗的大户, 应该在建设节约型物业过程发挥作用。建设节约型物业的基础工作, 就是要物业全体干部职工家属接受教育, 共同树立科学发展和勤俭节约的意识。
结合大屯物业的特点, 通过大屯物业网络平台、报纸、电视等媒介, 及物业节能减排工作宣传板报展评、节能周宣传手册的发放、节水周节水知识有奖问答等一系列的节能减排进小区活动, 在小区内营造良好的节能减排氛围, 加深居民对节约型物业建设的理解, 培养了全体职工和居民国家资源紧缺忧患意识、节约意识和责任意识, 自觉养成节约一度电、一滴水等良好习惯, 使节约资源、减少浪费成为每一位职工、每一位居民的自觉行为, 推进了节约型物业的建设。2008年5月, 大屯物业颐园新村荣获江苏省第一批节水型社区光荣称号。
2.2 领导重视, 组织落实, 是开展节约型物业建设的保证
大屯物业自开展节约型物业建设活动以来, 公司领导对节能减排工作非常重视, 并将重视转化为具体的组织制度, 成立了专门的节能减排工作领导小组, 明确党政一把手全面负责, 分管领导具体负责, 职能部门分工负责, 各基层单位相应成立以行政领导为主的节能减排工作机构, 设专 (兼) 职节能减排管理人员, 把各项能耗指标进一步分解落实, 坚持每月动、静态检查, 每月不少于一次例会通报情况, 做到了有耗能就有考核、奖罚兑现、层层把关, 使大屯物业节能减排工作形成层层有人抓, 事事有人管的局面。
节能减排工作领导小组下设办公室, 具体负责大屯物业节能减排日常管理工作, 保证节能减排工作按照《大屯物业科技节能环保工作考核细则》有组织、有计划地开展。
2.3 加大投入, 狠抓节能减排技术改造, 提高资源利用率
大屯物业坚持将先进的节能减排技术措施贯穿于节约型物业建设中, 多年来通过耗能现状分析, 通过论证与优化, 加大节能设备、设施的投入, 进行了一系列节能减排技术改造, 取得了显著的效益。
2.3.1 节约电能
针对小区居民楼公共部位原安装的楼道“白炽灯”灯具多, 存在浪费电、维修率高、使用寿命短等弊病, 大屯物业逐年投入资金, 将“白炽灯”更换为节能声、光控灯具, 节电率约为30%;同时对小区内原用闸刀控制的路灯改为由自动经纬度路灯控制器来进行控制, 该控制器根据所需设定本地区经纬度后, 可自行运算出每天的最佳开关灯时间, 达到及时的开启和关闭所控制的电器设备, 具有走时准确、控制灵敏、抗干扰能力强、安装方便、免于维护、能耗低等显著特点。仅电费一项大屯物业每年可减少支出10万元。
在大屯物业13个居民小区采用Mifare射频卡的电能表对原普通电表进行改造, 系统运行后减少了抄表人员15名, 每年减少开支45万元, 同时也破解了人情电、费用上缴周期长、恶意拖欠费用等不良管理难题;最大程度地减少了偷电现象, 费用回收率明显提高。大屯发电厂每年抄收中心区居民用电量约为1 800万k Wh, 以前大屯物业实际回收电量约为1 400万k Wh, 电量回收率为75%左右, 自从电表改造后, 电量回收率提高到88%左右, 小区每年可减少电量流失230多万kWh。该技术已推广应用到全矿区。
2.3.2 节约用水
大屯物业年供水量410万m3, 地下水管老化, 容易发生水管破裂, 加之, 新建、扩建、改建时常挖断水管, 据不完全统计, 年漏损率约为20%, 按此计算, 公司供水管网年漏损自来水约82万m3, 一年的水漏损失在154.98万元左右;根据相关数据测算, 1 t水耗电约0.63 kW·h, 那一年漏损自来水的电耗在51.66万元。可见供水管网的漏损造成了巨大的经济损失。经过反复寻求, 认真研究, 建立了中心区地下管线探测与信息系统。该成果不仅可以减少挖断管线的事故, 节省在开挖道路断面确定管线走向的费用, 还可以及时修复、查询漏损管道, 减少直接与间接的经济损失, 同时对设计、施工提供了有价值的原始数据资料。
自来水厂在节约用水方面, 从供水源头抓起, 利用PDS2008无线四遥分布式多任务通用监控调度系统合理控制水压, 对耗电量大、出水量小的水源井停开或少开, 节省大量的人力、物力、财力, 且节能效果相当明显, 该系统总投资为15万元, 年节电24万kWh, 节水近40万t, 年创效益近50万元, 使用此系统, 调度员可随时根据压力点的变化调节, 保证供水平衡, 避免造成不必要的浪费;对私接严重的源水管道, 报废原有管道, 重新敷设架空管道, 新用水户装表计量, 减少水资源的流失约1 000 t/月, 节约电量约250 kWh/月;加大对中心区供水管网的检查力度, 利用管网寻迹及查漏技术, 定期对中心区供水管网进行细致普查, 对发现的问题及时处理, 有效地控制了水资源的流失量。
2.3.3 中水利用
大屯物业中水回用项目, 对生活污水和生产废水通过中水处理技术, 使水质达到一定标准, 用于选煤厂、热电厂和垃圾中转站等, 日处理废水7 000~8 000 t, 年节约水43.8万t。
2.3.4 余热利用
大屯公司小区集中供暖方式为由矸石热电厂提供过热蒸汽, 余热利用20万t/a, PLC自动控制系统充分发挥变频器的调速和节能的优点, 过去主要依靠人工调节的控制手段得到了彻底改善, 热网的运行得到合理控制, 失调现象得到了有效地解决, 消除了热网中各站冷热不均的现象。
自动控制系统能够根据室外温度调节蒸汽流量, 比如室外温度每升高2℃时, 阀门开度相应减少开度, 控制系统自动根据温度减少调节阀的开度降低蒸汽流量, 从而达到节能增效的目的。尤其在2~3月份的时候, 白天室外温度升温较高, 可较大减少调节阀的开度降低蒸汽流量, 节能增效更为明显, 年可节约资金110.02万元。
供暖队加强对中心区热力管网的普查, 按要求对裸露的热力管网进行整改, 已整改φ108~φ219 mm的热力管道约2 400 m, 确保每年供暖时热力管网无裸露, 减少热量的损失。
2.3.5 变频调速技术
为了解决采用交流电动机在各种泵类设备中的应用, 多年来, 大屯物业对自来水厂、供暖队等单位的各种泵类进行改造, 全面推广应用变频技术, 使各种泵类电机在不同的转速情况下, 均保持较高的运行效率, 不仅降低了电能消耗, 同时改善启动性能, 延长了设备的使用性能, 实践证明, 变频技术用于泵类设备驱动场合取得了显著的节电效率, 节电达到20%~30%。
2.3.6 建立了办公自动化系统 (OA系统)
加大信息管理工作, 目前, 大屯物业对公文处理、内部工作信息等全部在网上流转处理, 实现了无纸化办公, 即节约又环保高效。
2.3.7 探索太阳能使用和照明
在居民住宅楼屋顶给职工住户安装了太阳能热水系统, 方便了职工很受欢喜;在公共娱乐场所安装了太阳能灯, 在部分路段和位置探索采用太阳能灯具照明。新能源的使用, 不仅节约了大量能源出, 还产生了很好的经济效益和社会效益。
3 节能减排工作研究与实践的效果
大屯物业切实加强对节能减排工作的研究与实践, 在各个环节引用了科学的管理方法和先进的节能减排技术, 办法多, 效果好。本课题的研究与实践结果, 不仅有助于大屯物业日常管理服务的运行成本, 有效节约资源, 降低了管理费用, 提高了管理指标, 节约大量的水、电、气等能源, 更重要的是规范物业同行节能减排工作的示范和引领作用, 提升大屯物业日常管理服务总体水平, 增强节能减排工作意识, 探索了大屯物业节能减排工作有条不紊地进行深入开展的路子, 实践证明是行之有效的, 值得坚持和推广。
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