工业用地控制指标

工业用地控制指标（精选6篇）

工业用地控制指标 篇1

国土资源部日前对外公布了新修订的《工业项目建设用地控制指标》。该《控制指标》相应提高了工业用地准入门槛。新修订的《控制指标》由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。其中规定，工业项目的建筑系数应不低于30%。工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。工业企业内部原则上不得安排绿地。但因生产工艺等有特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。国土资源部土地利用司有关负责人表示，新修订的《控制指标》工业项目建设用地投资强度标准普遍提高了15%，容积率控制指标总体上调。工业用地准入门槛的相应提高。目的是要提高投资强度和土地利用强度，走节地高效的工业化道路，促进产业结构调整和产业升级。

工业项目建设用地控制指标

一、为认真贯彻落实节约资源的基本国策，促进建设用地的集约利用和优化配置，提高工业项目建设用地的管理水平，制定本工业项目建设用地控制指标（以下简称“控制指标”）。

二、本控制指标是对一个工业项目（或单项工程）及其配套工程在土地利用上进行控制的标准。本控制指标适用于新建工业项目，改建、扩建工业项目可参照执行。

三、本控制指标是核定工业项目用地规模的重要标准，是编制工业项目用地有关法律文书、工业项目初步设计文件和可行性研究报告等的重要依据，是对工业项目建设情况进行检查验收和违约责任追究的重要尺度。工业项目所属行业已有国家颁布的有关工程项目建设用地指标的，应同时满足本控制指标和有关工程项目建设用地指标的要求。

四、本控制指标由投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活服务设施用地所占比重、绿地率五项指标构成。

工业项目建设用地必须同时符合以下五项指标：

（一）工业项目投资强度控制指标应符合表1的规定；

（二）容积率控制指标应符合表2的规定；

（三）工业项目的建筑系数应不低于30%；

（四）工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施；

（五）工业企业内部一般不得安排绿地。但因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20%。

五、工业项目建设应采用先进的生产工艺、生产设备，缩短工艺流程，节约使用土地。对适合多层标准厂房生产的工业项目，应建设或进入多层标准厂房。

六、建设项目竣工验收时，没有达到本控制指标要求的，应依照合同约定及有关规定追究违约责任。

七、本控制指标由正文、控制指标应用说明（附件1）、土地等别划分（附件2）、《国民经

济行业分类》（附件3）共四部分组成。土地等别划分、《国民经济行业分类》发生调整的，按调整后的执行。

附件：1控制指标应用说明2城市等别划分3《国民经济行业分类》

附件1： 控制指标应用说明

一、指标应用

投资强度按地区、行业确定，在具体应用本控制指标时，首先根据附件2确定项目所在城市的土地等别，再根据表1确定各行业分类和工业用地的投资强度控制指标。

土地等别按照《财政部国土资源部关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》（财综［2006］48号）有关新增建设用地土地有偿使用费征收等别划分的规定执行（详见附件2）；工业行业分类按《国民经济行业分类》（GB/T 4754--2002）执行（详见附件3）。

二、指标解释

1、投资强度：项目用地范围内单位面积固定资产投资额。计算公式：投资强度=项目固定资产总投资÷项目总用地面积

其中：项目固定资产总投资包括厂房、设备和地价款。

2、容积率：项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值。计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积建筑物层高超过8米的，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。

3、行政办公及生活服务设施用地所占比重：项目用地范围内行政办公、生活服务设施占用土地面积（或分摊土地面积）占总用地面积的比例。计算公式：行政办公及生活服务设施用地所占比重=行政办公、生活服务设施占用土地面积÷项目总用地面积×100%当无法单独计算行政办公和生活服务设施占用土地面积时，可以采用行政办公和生活服务设施建筑面积占总建筑面积的比重计算得出的分摊土地面积代替。

4、建筑系数：项目用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。计算公式：建筑系数=（建筑物占地面积＋构筑物占地面积＋堆场用地面积）÷项目总用地面积×100%

5、绿地率：绿地率是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。计算公式：绿地率=规划建设用地范围内的绿地面积÷项目总用地面积×100%绿地率所指绿地面积包括厂区内公共绿地、建（构）筑物周边绿地等。

附件2：土地等别划分(略)附件3：《国民经济行业分类》

本控制指标仅列出了《国民经济行业分类》（GB/T 4754--2002）中制造业部分的分类目录，详细内容参见《国民经济行业分类》（GB/T 4754--2002）。本门类包括13-43大类。指经物理变化或化学变化后成为了新的产品，不论是动力机械制造，还是手工制做；也不论产品是批发销售，还是零售，均视为制造。建筑物中的各种制成品零部件的生产应视为制造。但在建筑预制品工地，把主要部件组装成桥梁、仓库设备、铁路与高架公路、升降机与电梯、管道设备、喷水设备、暖气设备、通风设备与空调设备，照明与安装电线等组装活动，以及建筑物的装置，均列为建筑活动。在主要从事产品制造的企业（单位）中，为产品销售而进行的机械与设备的组装与安装活动，应按其主要活动归类。13农副食品加工业 14食品制造业 15饮料制造业 16烟草制品业

17纺织业

18纺织服装、鞋、帽制造业

19皮革、毛皮、羽毛（绒）及其制品业 20木材加工及木、竹、藤、棕、草制品业 21家具制造业 22造纸及纸制品业

23印刷业和记录媒介的复制 24文教体育用品制造业

25石油加工、炼焦及核燃料加工业 26化学原料及化学制品制造业 27医药制造业 28化学纤维制造业 29橡胶制品业 30塑料制品业3

31非全属矿物制品业

32黑色金属冶炼及压延加工业 33有色金属冶炼及压延加工业 34金属制品业

35通用设备制造业 36专用设备制造业 37交通运输设备制造业 39电气机械及器材制造业

40通信设备、计算机及其他电子设备制造业 41仪器仪表及文化、办公用机械制造业 42工艺品及其他制造业

43废弃资源和废旧材料回收加工业431 4310金属废料和碎屑的加工处理432 4320非金属废料和碎屑的加工处理（具体二级分类略）

表1 投资强度控制指标 单位：万元/公顷

行业代码地区分类

一类二类三类四类五类六类七类市县等别

第一、二、三、四等 第五、六等 第七、八等 第九、十等 第十一、十二等 第十三、十四等 第十五等

13≥1935≥1555≥1125≥780≥660≥590≥440

14≥1935≥1555≥1125≥780≥660≥590≥440 15 16 17 18

≥1935≥1935≥1935≥1935

≥1555≥1555≥1555≥155

5≥1125≥1125≥1125≥1125

≥780≥780≥780≥780

≥660 ≥660 ≥660 ≥660

≥590≥590≥590≥590

≥440≥440≥440≥440

19≥1935≥1555≥1125≥780≥660≥590≥440 20≥1555≥1245≥900≥625≥520≥470≥440 21≥1815≥1450≥1055≥725≥605≥555≥440 22≥1935≥1555≥1125≥780≥660≥590≥440 23≥2590≥2070≥1505≥1035≥865≥780≥440 24≥1935≥1555≥1125≥780≥660≥590≥440 25≥2590≥2070≥1505≥1035≥865≥780≥440 26≥2590≥2070≥1505≥1035≥865≥780≥440 27≥3885≥3105≥2260≥1555≥1295≥1175≥440 28≥3885≥3105≥2260≥1555≥1295≥1175≥440 29≥2590≥2070≥1505≥1035≥865≥780≥440 30≥2070≥1660≥1210≥830≥690≥625≥440 31≥1555≥1245≥900≥625≥520≥470≥440 32≥3105≥2485≥1815≥1245≥1035≥935≥440 33≥3105≥2485≥1815≥1245≥1035≥935≥440 34≥2590≥2070≥1505≥1035≥865≥780≥440 35 36 37 39

≥3105≥3105≥3885≥3105

≥2485≥2485≥3105≥2485

≥1815 ≥1815 ≥2260 ≥1815

≥1245≥1035≥1245≥1035≥1555≥1295≥1245≥1035

≥935≥440 ≥935≥440 ≥1175≥440 ≥935≥440

40≥4400≥3520≥2575≥1760≥1470≥1330≥440 41≥3105≥2485≥1815≥1245≥1035≥935≥440 42≥1555≥1245≥900≥625≥520≥470≥440 43≥1555≥1245≥900≥625≥520≥470≥440

注：城市等别划分见附件2。

表2 容积率控制指标

代 码行 业 分 类容 积 率

13农副食品加工业≥1.0 14食品制造业≥1.0 15饮料制造业≥1.0 16烟草加工业≥1.0 17纺织业≥0.8

18纺织服装鞋帽制造业≥1.0

19皮革、毛皮、羽绒及其制品业≥1.0 20木材加工及竹、藤、棕、草制品业≥0.8

21家具制造业≥0.8 22 23 24 2

5造纸及纸制品业≥0.8

印刷业、记录媒介的复制≥0.8 文教体育用品制造业≥1.0

石油加工、炼焦及核燃料加工业≥0.5

26化学原料及化学制品制造业≥0.6 27医药制造业≥0.7 28化学纤维制造业≥0.8 29橡胶制品业≥0.8 30塑料制品业≥1.0 31非金属矿物制品业≥0.7 32黑色金属冶炼及压延加工业≥0.6 33有色金属冶炼及压延加工业≥0.6 34金属制品业≥0.7 35通用设备制造业≥0.7 36专用设备制造业≥0.7

37交通运输设备制造业≥0.7 39电气机械及器材制造业≥0.7

工业用地控制指标 篇2

工业项目建设用地控制指标实施至今, 受到了浙江省政府部门、社会各界 (包括生产企业) 的高度认同, 经过省内实施情况调研, 据不完全统计, 明确表示支持控制指标的地区占87%, 认同控制指标的科学性和合理性的共占95%以上。100%的地区认为控制指标实施对促进土地集约利用有积极作用, 其中认为作用显著的地区占65%, 有一定作用的占35% (来自2006年浙江省各地工业项目建设用地控制指标实施情况调研) 。控制指标实施后, 不但未对招商引资产生负面影响, 甚至在某些地区起到了促进招商引资作用。

1 实施效果

1.1 促进公众节约集约用地意识不断提高

浙江省工业项目建设用地控制指标的实施, 促进了公众节约集约用地意识不断提高, 控制指标的地位也得到不断提升。无论是政府部门、社会团体还是企业, 都对节约、集约利用土地的重要性、必要性有了深刻的认识。首先, 与以往应付国家政策不同, 地方政府及管理部门对工业项目建设用地控制指标不但全力支持, 部分地区还在实施过程中在省级基础上进一步提高了指标标准, 更加严格控制土地利用。2007年, 工业项目建设用地控制指标 (修订) 刚公布, 省内各地区就发文支持修订后标准, 并且在2007年标准之上纷纷提高10%、20%控制指标。至2013年初, 省内绝大多数地区均根据实际情况对控制标准进行了调整, 部分经济发达地区工业项目建设用地控制指标实际执行的标准甚至达到了2007年最低控制指标的3倍。其次, 人大、政协、社会团体也高度关注工业项目建设用地控制指标的实施, 浙江省政协专门就控制指标制定和实施提交了议案。最后, 真正的生产企业也支持控制指标的实施, 非常认可政府实施控制指标对于提高土地集约节约利用水平的作用。控制指标实施有利于在有限的空间上更大程度地提高土地投入产出水平, 缓解土地供应与需求的矛盾, 促进了企业发掘自身用地潜力, 在不扩大占用耕地的前提下, 获得更大用地空间。

注:1.表格数据是依据每年土地利用现状变更调查及统计年鉴数据, 与依据单个企业调查汇总数据有1~2倍左右的差异。2.单位工业用地固定资产投资与控制指标涵义不一致, 分子为当年工业固定资产投资统计数据, 分母为土地利用现状变更调查数据。

1.2 工业用地节约集约利用水平显著提升

一方面, 依据每年土地利用现状调查及统计年鉴数据分析, 反映工业用地投入水平的单位工业用地固定资产净值及单位工业用地固定资产投入的两个指标, 2007-2011年年均增长率分别达到9.04%及6.87%, 新增第二产业固定资产投资工业用地消耗量从2007年的55.2亩/亿元, 下降到2011年的28.7亩/亿元, 2007-2011年年均下降率达到-15.07%;反映工业用地产出水平的单位工业用地利润总额、单位工业用地利税总额、单位工业用地总产值、单位工业用地增加值、单位工业用地销售收入2007-2011年年均增长率分别达到12.93%、13.04%、9.44%、9.89%、9.19%, 5个单位工业用地产出指标增长率平均达到10.90%。具体情况见表1所示。

另一方面, 依据每年新增工业用地项目相关合同约定指标情况分析, 2007年至2012年间, 新增工业用地项目各项集约利用指标与现行控制指标标准相比, 达标率100%, 约定建筑密度平均达到34%, 绿化率均未超过20% (特殊行业除外) , 容积率与固定资产投资强度不断提高。在容积率方面, 有容积率约定的2007-2012年新增工业用地项目容积率平均值为1.00, 其中2011-2012近两年容积率约定平均值为1.03。与现行工业项目建设用地容积率控制指标相比, 平均提高了0.22, 30个行业约定容积率全部高于现行工业项目建设用地容积率控制指标。具体情况见表2所示。

在投资强度方面, 有投资约定的新增工业用地项目投资强度由2007年的181万元/亩提升至2012年的233万元/亩, 2007-2012年6年年均增长率5.18%, 2007-2012年工业用地投资强度平均值达到200.5万元/亩。具体情况见表3所示。

1.3 为政府集约利用土地管理提供了目标及标准

自上个世纪90年代我国提出建设用地集约利用的概念和要求以来, 对于集约利用土地长期停留在理论研究及理念上, 缺乏具体的实施目标, 土地管理等相关部门很难将集约利用土地落到实处。工业建设项目控制指标的实施, 为建设项目集约利用审批及下一步的监管提供了依据, 为政府进一步推进土地集约利用提供了有效的管理手段。随着近几年的不断完善和修订, 工业建设项目控制指标标准的地位也不断提高, 已成为我国土地使用标准建设的重要组成部分。

2 存在问题

2.1 缺乏产出指标

现行浙江省实施的控制指标体系包括土地利用强度指标 (容积率、建筑系数) , 土地投入指标 (单位面积投资强度) 、土地利用结构指标 (行政办公及生活服务设施用地面积比例、绿地率) 三个类型五个指标。对于指标体系的科学性、合理性, 浙江省内各地普遍认同, 但从集约利用内涵分析, 土地的产出水平也是衡量土地集约利用水平的重要指标, 因此从指标体系的科学性、完整性角度分析, 控制指标应当包括土地产出指标。省内不少地方提出要增加产出类指标, 温州等地设置了税收等产出类控制指标, 作为项目引进及现有企业需扩大生产规模, 新增建设用地的控制指标实施效果非常显著, 企业自觉纳税的积极性非常高。

2.2 固定资产投资强度偏低

2.2.1 物价、地价水平逐年提高

目前浙江省的工业项目建设用地控制指标标准为2007年修订, 距今已近6年。浙江省经济发展速度快, 6年间物价水平与地价水平已有很大程度的增长。固定资产投资价格2011年比2007年上涨了19%, 工业用地价格2012年比2007年上涨了59%, 目前实施的固定资产投资强度控制指标标准, 实际上比2007年下降了20%左右, 如果考虑我省日益尖锐的土地供需矛盾及工业用地集约利用的新目标, 目前的标准明显偏低。

2.2.2 与其他省市区横向比较, 浙江省控制指标偏低

与上海、江苏、安徽等省市最新修订实施的工业建设项目集约利用控制标准比较, 浙江省现行使用的2007版控制指标值明显偏低。在固定资产投资强度方面, 上海市2012年投资强度最高等别是浙江省现行控制指标最高等别的1.59倍, 最低等别是浙江省最低等别的2.34倍;江苏省2010年投资强度最高等别是浙江省现行控制指标最高等别的1.69倍, 最低等别是浙江省最低等别的1.88倍;安徽2012年投资强度最高等别是浙江现行控制指标最高等别的1.89倍, 最低等别也是浙江现行控制指标最低等别的1.89倍。

在省会城市层面比较, 广州2009年固定资产投资强度最高等别则是杭州市现行控制指标最高等别的1.58倍, 最低等别是杭州市最低等别的1.93倍;成都2010年投资强度最高等别是杭州市现行控制指标最高等别的1.18倍, 最低等别是杭州最低等别的1.31倍;合肥2012年投资强度最高等别是杭州市现行控制指标最高等别的2.08倍, 最低等别是杭州最低等别的2.33倍。

注:表格数据依据浙江省国土资源厅批后监管系统土地供应数据。

注:依据浙江省国土资源厅批后监管系统土地供应数据。

无论从全省层面, 还是同类城市比较, 浙江现行工业建设项目集约利用控制指标中固定资产投资强度均明显偏低。具体情况见表4、表5所示。

2.2.3 省内各地区调整指标, 大辐度提升标准

2007年浙江省工业项目建设用地控制指标修订方案公布实施后, 全省不少地方依据当地的产业特点及集约利用目标, 在不低于国家、省工业项目建设用地控制指标的条件下, 制定了适应当地工业项目建设用地控制指标标准。据不完全统计, 全省11个地级市针对市区或开发区均在国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准基础上, 根据当地实际制定了适应更高要求的控制标准, 这些标准较之国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准显著提高。如温州市2011年相关政策规定投资强度国家级开发区每亩300万元 (含) 以上, 省级区 (市) 属开发区 (工业园区) 每亩250万元 (含) 以上, 省级县属开发区 (工业园区) 每亩200万元 (含) 以上, 较之国家、省标准提高30%~100%倍;并对项目产出进行了控制, 规定项目达产后单位土地产出率, 国家级开发区每亩800万元以上, 省级区 (市) 属开发区 (工业园区) 每亩600万元以上, 省级县属开发区 (工业园区) 每亩500万元以上;目前, 温州市新出让的工业用地容积率普遍在2~2.5左右。

义乌、海宁、兰溪等相当数量的县市也在国家、省制定的工业项目建设用地控制指标标准基础上, 根据当地实际制定适应当地更高要求的控制标准;如义乌市2008年相关政策规定年工业用地投资强度一般不得低于每亩200万元, 固定资产投资额小于1000万元的项目, 不再单独供地;工业建设项目建筑密度控制在35%~40%, 单层大跨度厂房建筑密度控制在45%以内, 容积率控制在1.6~2.4, 工业厂房及辅助用房层数一般不低于3层、不高于8层。

2.3 行业内部差异大

浙江省工业项目建设用地控制指标 (2007年修订) 依据《国民经济行业分类注释 (GB/T 4754-2002) 》的行业大类进行分类, 将工业项目分为30个类型进行指标控制。项目分类过粗, 同一类的项目设备、投资及对用地要求差异巨大, 几乎每个类型都存在很容易达到或达不到控制指标要求的项目。如交通运输设备制造类 (代码37) 既包括火车、汽车、电车的整车制造, 也包括诸如多排气管、方向盘、水箱等小的零部件生产;又比如文教体育用品制造 (代码24) 既包括过山车、观缆车等大型设备, 又包括棋类、飞镖、橡皮擦等简单产品, 显然这些不同类型或产品生产项目对投资及用地要求显然是不一样的, 采用同一指标标准控制科学性显然存在一定问题。

另一方面, 国家已发布《国民经济行业分类注释 (GB/T4754-2011) 》, 对部分行业重新进行了归并和拆分。工业项目建设用地控制指标应与最新国民经济行业分类进行衔接, 避免实际工作过程中因分类不同造成的问题。

3 修订建议

综上所述, 浙江省工业项目建设用地控制指标实施几年来, 成效显著, 对促进土地集约节约利用作用巨大, 但是, 也存在更新不及时、指标偏低、目前标准体系与浙江省实际状况有所脱节等问题, 所以急需对浙江省工业项目建设用地控制指标进行修订更新。

3.1 行业分类调整

控制指标修订更新基于的行业分类应以最新《国民经济行业分类注释 (GB/T4754-2011) 》为基础, 行业类别要及时更新衔接。同时细分到中类, 条件允许可适当根据浙江省情况, 对浙江省重点行业细分至小类。另外, 由于同一产品不同生产规模、不同质量档次的项目对投资和用地的要求差距也很大。一个典型例子如羊毛衫生产厂, 高档羊毛衫生产采用进口横机, 一台价格达50万元, 生产车间只须8平方米左右;而普通羊毛衫采用国产横机, 每台横机只需几千元, 单台设备用地与高档横机基本差不多。因此在行业细分类基础上, 对省内重点行业, 可以依实际生产情况, 进一步按大型、中型、小型或高级、普通、低级分类, 确保设置控制指标的合理性。

此外, 浙江省2003年及2007年工业项目建设用地控制指标都只针对工业制造业项目的建设用地设置最低或最高控制值, 随着集约节约用地适用范围不断延伸, 不仅是工业用地, 其他商服用地、住宅用地也均要严格执行集约节约用地根本方针。目前, 现代服务项目、基础设施项目、社会事业项目等也仍然存在一定程度土地粗放利用现象。为规范土地利用市场, 建设用地控制指标的对象应该由工业制造业扩展至整个产业项目用地, 增加设置土地利用效率急需提升的其他产业项目准入门槛。

3.2 投资强度控制指标调整

浙江省目前的固定资产投资强度控制指标偏低, 各生产企业达标容易, 未能充分实现土地“规模效应”, 指标标准有很大提升空间。投资强度控制指标的调整应以大量的现状调查数据为基础, 通过分析现状企业的生产投入状况, 结合未来经济发展趋势, 推导出适度超前的达标标准。同时, 浙江省可参考其他省市先进经验, 例如上海、广州等地最新的产业用地指南。特别是上海市, 由经信委、发改委、规土局、统计局等部门联合, 建立了全市工业项目图数一致, 包括项目现状用地、规划、投入产出及产权等信息完整的大型数据库, 这些基础为上海产业建设项目控制指标标准修订提供了完备的资料, 而其投入的人力、物力也是浙江望尘莫及的。借鉴上海等地的经验, 对于完善浙江省产业建设项目控制指标标准修订有重要作用, 也是当前条件下提高修订成果科学性的重要路径。

当前的控制指标研究多侧重投资强度标准的提升和修订研究, 但是, 投资强度控制指标的调整要适度。盲目的提升投资强度标准, 超过集约边际, 当边际成本超过边际收益时, 继续加大投资是一种对资源的浪费, 企业也将难以承受过高的成本。简言之, 并不是集约度越高越好。而且, 我国当前的工业用地政策和供应模式也需要改善, 就投资强度控制标准而言, 并非投资强度达到准入门槛即可供地, 对固定资产投资总额未达到某一额度的项目不应再实行单独供地, 企业可以转而以租赁等方式使用统一建设的标准厂房。这种模式在国外一些发达国家例如新加坡实行得很成功。新加坡通过实行“统一开发+政府管制”的工业用地供应模式, 工业用地主要采用租赁方式, 既保证土地的集约节约利用, 又提高企业在成本方面的国际竞争力。

另一方面, 研究者和企业也越来越意识到前期投资中R&D强度 (研发投入经费占工业总产值的比重) 对于企业效益和社会可持续发展的重要性, 而我国工业项目研发投入仍远远落后于发达国家。2005年我国高新技术产业R&D强度为1.05%, 同年全部制造业的R&D强度仅为0.54%。根据OECD2005年统计数据显示, 美国、加拿大、英国和日本高技术产业的R&D强度都在10%以上, 德国和法国也在8%左右, 而韩国和意大利高技术产业的R&D强度也在4.5%以上。目前的集约利用控制体系指标较简单, 均不包含该类指标。为促进建立更合理的控制指标体系, 对于我国高新技术产业, 工业项目建设用地控制指标体系中土地投资强度一项, 可以考虑增加R&D强度控制指标。

3.3 容积率控制指标调整

经过现状调查, 浙江省工业用地容积率现状平均水平约为0.7左右, 高于上海、江苏等地, 说明相比于上海市和江苏省, 浙江省企业容积率整体已较高。但与国外发达国家相比, 这个工业用地利用强度仍然偏低。根据《全国土地利用总体规划纲要 (2006-2020年) 》, 我国的工业用地项目容积率平均只有0.3~0.6, 而发达国家一般是1.0, 浙江省容积率水平虽处于全国前列, 仍有一定发展空间。但同投资强度一样, 容积率也不应强调过度提升。工业用地的容积率与住宅用地、商服用地容积率不同, 工业建设项目由于制造工艺的要求, 有些行业建筑层数不应加高, 而有些行业的堆场、仓库等又很难统一容积率计算标准。并且, 从城市规划、环境和气象学等角度出发, 过高的容积率也会带来环境上、社会上的一系列负效应, 因此, 城市规划角度多设置容积率上限, 而工业项目建设用地控制标准一般只考虑容积率下限, 即不低于规定容积率。综合以上, 为土地利用的可持续科学发展, 浙江省容积率控制标准的调整应以现状企业水平为基础, 在现状企业水平基础上可略微提升, 兼顾城市规划、环境、生态、气象等影响。

3.4 增加产出指标

对于新增工业建设项目, 由于产出指标是后置指标, 只有在项目完全竣工, 产品市场需求基本形成, 才能进行有效评价;在当前市场条件急剧变化的条件下, 企业不可能准确预测到项目建成后的产出, 所以产出指标纳入控制指标体系可操作性相对较差。但对于存量建设项目的评价考核, 特别是目前国土资源部在浙江开展的城市低效建设用地再开发试点, 产出指标是确定低效建设用地的重要依据。工业项目建设用地控制指标增加产出指标具有十分重要的实践意义, 可以更大规模地扩大工业项目建设用地控制指标标准的应用范围, 将控制指标标准从主要应用于新增工业用地项目审核, 扩展到全部建设用地, 提高控制指标标准的应用效果, 某种程度上产出指标比投入指标更重要。

借鉴其他省市经验和省内地区执行情况, 目前国内省级层面设置产出指标的地方不多, 典型例子如上海市, 产出指标主要为主营业收入和税收两类。初步现状调查数据显示, 2011年浙江省规上企业亩均主营业收入与亩均税收均低于上海市现状水平。要确定浙江省产出指标的具体标准, 需要以详实的现状企业调查数据为基础, 考虑未来控制目标, 对鼓励产业, 适当降低相关控制标准, 对电镀铝、纺织业等省内整合提升产业, 适当提升相关控制标准;整体按照控制标准略高于现状平均水平, 兼顾与周边省市标准的平衡, 同时考虑省内自身企业特点, 综合制定各行业产出控制指标。

4 小结

本文通过分析浙江省内工业项目建设用地控制指标实施后, 浙江省内工业用地集约利用效率变化情况, 结合现状企业调查, 及参考省内近年新出让工业项目地块约定指标与周边省市标准, 研究了目前浙江省工业项目控制指标的效果及存在问题。由于时间与知识背景的局限性, 本文仅根据数据情况进行了浅要分析, 同时针对分析结果提出一定修订意见, 对于具体修订操作和方法未作详细阐述。在接下来研究中, 将对此进行进一步论证。

参考文献

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[2] .李立新刘阳.土地投资强度的理论与实证研究.沈阳建筑大学学报 (社会科学版) .2006.8

[3] .陈立定.新加坡工业用地政策对我国工业用地年租制的启示.浙江树人大学学报.2007.7

[4] .程华吴晓晖.R&D投入、存量及产出弹性研究——基于年份/功效函数的实证研究.科学学研究.2006.24

浙江省工业建设项目用地控制指标 篇3

字体：【 大 中 小 】 发布日期： 2007-03-19

各市、县（市、区）国土资源局、发改委（局）：

现将《浙江省工业建设项目用地控制指标》（修订）规范文本印发给你们，各地在项目审批、用地供应和监督检查等工作中要严格按照相关指标规定执行。在招待过程中，如遇到具体问题或有什么建设，请及时与省国土资源厅、省发展和改革委员会联系。原《浙江省工业建设项目用地控制指标》（试行）文本不再执行。

二○○七年三月十九日

一、总 则

第1.2条 为了贯彻“十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地”的基本国策,实现建设用的的集约利用和优化配置;提高工业建设项目用的管理水平,适应我省工业建设和发展的需要,特制定本建设项目用地控制指标。

第1.2条 本建设项目用地控制指标适用于新建工程项目，改建、扩建工程项目可参照执行。

要业建设项目用地控制指标是指在平均先进的生产工艺、规划设计、技术经济水平和通常的场地条件下，一个建设项目（或单项工程）和配套工程所需占用的土地面积和控制性指标。

第1.3条 本建设项目用地控制指标是编制和审批工业工程项目可行性研究报告、确定工程项目建设用地规模的依据，是编审初步设计、核定和审批园区、开发区内建设项目用地规模的尺度。

第1.4条 本建设项目用地控制指标由单们面积投资强度、容积率和行政办公及生活服务设施用地所占比例三项指标构成，工业建设项目必须同时符合三基指标标准。

第1.5条 本建设项目用地控制指标为试行本。

二、基本规定

第2.1条 工业建设项目原则上就向工业园区、开发区集中。第2.2条 工业园区、开发区建设应符合土地利用总规划和城市规划，充分利用城市已有的基础设施和社会福利设施，其开发建设应与经济社会发展水平相衔接，合理确定用地规模，科学规划功能分区和用地结构，提高土地集约利用程度。

第2.3条 工业园区、开发区开发建设应统筹规划，分期实施，每期占地规模应根据最终人区企业的数量、规模和控制指标等因素合理确定。

第2.4条 工业园区、开发区应按照资源共享的原则，统一建设道路、供水、供电、排水、通讯、污水处理、仓储及绿化等设施，并按功能人区合理集中布置行政管理及生活服务设施。

第2.5条 工业园区、开发区建设应积极推广应用多层标准厂房，设立多层标准厂房建设区块；对适合于多层标准厂房生产的行业，原则上应统一进入园区，开发区的多层标准厂房生产。

第2.6条 工业建设项目应在符合土地利用总体规划、城市规划以及园区、开发区规划的前提下，采用先进的工艺水平、缩短工艺流程，使用先进的生产设备，根据经济社会发展水平的需要，综合考虑园区、开发区建设的科学化、规范化，确定经济合理的建设用地规模。

第2.7条 工业改、扩建项目应充分利用原有的生产、辅助、公用工程等设施和场地。

第2.8条 分期建设的工业项目用地，应远近结合，统筹规划，分期实施。近期建设用地应合理集中，远期建设发展用地可预留在企业外部，作为城市建设规划控制范围。

第2.9条 企业内部行政办公设施应根据项目建设规模合理配置，具体建设面积以企业管理人员数主基数，按人均20平方米标准确定，但其建筑占用或分摊占用土地面积以及建筑面积均应控制在项目总用面积和总建筑面积的5%以内。

企业所需生活服务设施布置应纳入园区、开发区集中建造的生活服务设施区，如确需在企业内部设置的，其用地面积与行政办公用地（或分摊用地）面积之和，国家级，省级园区、开发区内企业不得超过工程项目总用地面积的7%，其他不得超过工程项目总用地面积的10%。建筑面积可按企业职工总人数的1/3人均倒班宿舍和单身职工宿舍建筑面积不得超过5平方米确定，但其建筑面积与行政办公建筑面积之和，国家级、省级园区、开民区内企业不得超过工程项目总建筑面积的10%。

禁止企业内部建造成套职工住宅、专家楼、宾馆和招待所等 设施。第2.10条 工业项目建筑系数不低于26%（工艺流程或生产安全上有特殊要求的例外）。

第2.11条 工业企业内部绿地率原则上应控制在20%以内。对于安全、洁净度、防爆有特殊要求的企业可按照国家相关设计规范规定适当放宽，但严格控制集中绿地。工业园区、开发区内总绿地率不超过35%。

第2.12条 当建筑物层高超过8米，在计算容积率时该层建筑面积加倍计算。对于符合工艺及规范设计要求的露天场地、堆场、容器装置、化学反应装置占地面积及室外管线垂直投影面积可作为容积率计算面积，高度超过8米的容器装置、化学反应装置等设施可加倍计算。

第2.13条 交通运输设备制造业的般舶及浮动装置制造业可以在控制指标基础上降低20%。

第2.14条 在建设项目用地控制指标具体应用中，单位面积投资强度指标可按区域经济发展水平的差异作适当修正，其修正幅度不超过附件1《区域修正系数表》的规定。

建材工业工程项目建设用地指标 篇4

2008-05-30 | 作者： | 来源： 国土资源部 | 【大 中 小】【打印】【关闭】

主编部门：国家建筑材料工业局 批准部门：中华人民共和国建设部

国家土地管理局

施行日期：1993 年10 月1 日

关于批准发布 《 建材工业工程项目建设用地指标（水泥、玻璃部分）》 的通知

建标［1993］511 号

国务院各有关部门，各省、自治区、直辖市建委（建设厅）、计委（计经委）、土地（国土）管理局（厅），计划单列市建委、计委、土地（国土）管理局，解放军土地管理局：

根据国家计委、国家土地管理局 〔1987 〕国土［建 〕 字第 144 号和建设部、国家土地管理局[ 1989 ] 国土 〔 建 〕 字第169 号文的要求，按照国家计委计标 〔1988 〕281 号文的安排，由国家建筑材料工业局负责编制的 《 建材工业工程项目建设用地指标（水泥、玻璃部分）》，业经有关部门会审，现批准为全国统一的建设用地指标予以发布，自一九九三年十月一日起施行。

本建设用地指标实施的监督管理工作，由国家土地管理局负责；其具体解释工作，由国家建筑材料工业局负责。

中华人民共和国建设部 国家土地管理局 1993 年7 月2 日

编制说明

《 建材工业工程项目建设用地指标（水泥、玻璃部分）》，是根据国家计委、国家土地管理局[ 1987 ]国土［建 〕 字第144 号 《 关于印发＜关于编制建设项目用地定额指标的几点意见＞的通知 》 和建设部、国家土地管理局［1989］国土［建］字第169 号 《 关于印发＜工程项目建设用地指标编制工作暂行办法＞的通知 》 的要求，按照国家计委计标「1988 」281 号 《 关于印发＜一九八八年工程项目建设标准制订计划＞等的通知 》 的安排，由我局负责主编，具体由我局南京水泥工业设计研究院和我局秦皇岛玻璃工业设计研究院共同编制的。

编制过程中，编制组对国内已经投产以及正在建设的水泥厂、浮法玻璃厂作了广泛地调查研究，搜集了大量的文字、数据和图纸资料，在此基础上，根据国家和建材行业有关政策法规，结合实际情况，进行了认真地分析整理、数理统计、模拟制图，广泛征求了全国各有关部门、单位及专家的意见，最后由我局召开了全国审查会议，会同各有关部门审查定稿。

本建设用地指标包括建材工业中的新型干法生产工艺水泥厂和浮法生产工艺玻璃厂两个部分的工程

项目建设用地指标，共分四章一个附录，其主要内容有总则、合理和节约用地的基本规定，新型干法生产工艺水泥工厂项目建设用地指标、浮法生产工艺玻璃工厂项目建设用地指标；附录为其它窑型和其它生产方法的水泥工厂项目建设用地指标。

本建设用地指标系初次编制，在施行过程中，请各单位结合工程实践，认真总结经验，注意积累资料，如发现需要补充和修改之处，请将意见和有关资料寄交国家土地管理局建设用地管理司（地址：北京市西直门外大柳树路21 号，邮政编码：100081）和国家建筑材料工业局综合计划司（地址：北京市百万庄，邮政编码：100831）或国家建筑材料工业局南京水泥工业设计研究院（地址：江苏省南京市汉中路209 号，邮政编码：210005）和国家建筑材料工业局秦皇岛玻璃工业设计研究院（地址：河北省秦皇岛市燕山大街，邮政编码：。66000)，以便今后修订时参考。

国家建筑材料工业局 1993 年 2 月 15 日

第一章总则

第1.0.1 条为贯彻“十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地”的基本国策，加强建设用地的科学管理，适应建材工业建设用地的需要，提高土地利用率，特制定本建设用地指标。

第1.0.2 条本建设用地指标是编制和审批建材工业工程项目可行性研究报告，确定项目建设用地规模的依据，是编审初步设计文件，核定和审批建设项目用地面积的尺度。

第1.0.3 条本建设用地指标适用于新型干法生产工艺水泥工厂和浮法生产工艺玻璃工厂新建工程项目；改建、扩建工程项目可参照执行。

第1.0.4 条建设用地指标内容包括主要生产、辅助生产、公用工程、仓贮、运输以及厂区行政管理和厂区生活服务设施的建设用地，未包括厂外工程及生活福利设施的建设用地。

第1.0.5 条新型干法生产工艺水泥工厂和浮法生产工艺玻璃工厂工程项目建设用地必须贯彻执行国家有关建设、土地管理法律、法规及有关规定，正确处理工业与农业的关系，切实做到科学、合理、节约用地。

第1.0.6 条新型干法生产工艺水泥工厂和浮法生产工艺玻璃工厂工程项目建设用地，除执行本建设用地指标的规定外，尚应符合国家现行的有关标准、规范和指标的规定。

第二章合理和节约用地的基本规定

第2.0.1条建材工业工程项目建设，应根据建材行业发展需要，综合考虑资源、运输、动力、市场、资金等条件，确定经济合理的建设规模。

第2.0.2 条厂址选择应符合当地城镇规划和土地利用总体规划的要求，可利用荒地、劣地的，不得占用耕地和经济效益高的土地。

第2.0.3 条建材工业工程项目建设在技术经济合理的条件下，应尽量采用能缩短工艺流程的先进生产工艺和装备。

第2.0.4 条分期建设的项目，用地应远近结合，统筹规划，分期征用。近期建设用地应合理集中，远期建设发展用地应预留在厂外；后期工程与前期工程在生产流程、运输方式上有密切联系，确需预留在厂内的用地，亦应严格控制。

第2.0.5 条改建、扩建工程项目应充分利用现有的场地和设施，尽量减少新征土地面积。

第2.0.6 条建材工业工程项目建设应贯彻专业化协作的原则，扩大社会化协作范围，减少工厂组成项目。

第2.0.7 条厂区建、构筑物和运输线路，应按照生产工艺和物料流程，充分利用地形、地势合理布置。对生产联系密切、性质近似的车间、仓库和辅助建筑物，在满足生产使用和符合安全、卫生要求的条件下，宜组建成联合厂（库）房或采用多层厂（库）房。

第2.0.8 条厂前区设置方式应根据工厂规模和实际需要确定，厂前区建筑宜合理组合、集中布置。

第2.0.9 条厂区通道宽度应根据使用功能，并结合管线布置合理确定。在符合安全要求和技术经济合理的条件下，架空管线宜集中共架布置，埋地管线宜共沟布置。

第2.0.10 条建材工业新建工程项目应合理选择运输方式。当采用铁路运输时，在满足生产工艺和铁路运营要求的条件下，厂区铁路线应尽量集中布置，减少被厂区铁路分割不能充分利用的土地面积。

第2.0.11 条工厂总平面布置应作多方案比较，从技术经济方面论证工程项目建设用地的合理性，在生产工艺合理的前提下，应选择合理和节约用地的最佳方案。

第三章新型干法生产工艺水泥工厂项目建设用地指标

第3.0.1 条新型干法生产工艺水泥工厂项目建设用地指标，系按下列条件编制：

一、建设规模

日产熟料4000t，年产水泥 130×10t;日产熟料 2000t，年产水泥65×10t;日产熟料 1000t，年产水泥32.5×10t;窑的年运转率以300d 计。

二、产品方案按525＃硅酸盐水泥和525＃普通硅酸盐水泥各占50 ％计。

三、厂房组合形式厂房基本上为单体建筑。

四、工艺和主要装备采用新型干法生产工艺，主要缎烧设备为带分解炉的旋风预热器窑。

五、运输方式采用铁路运输，但厂区内不设置企业站。

六、场地条件微丘、坡地，场地横坡为5 %以内的通常场地。

七、协作条件

大型备件、铸钢件、铸铁件、热处理件、大型加工件、标准件由外协解决；机械设备和运输设备的大

444

修也按外协考虑。

第3.0.2 条厂区建设用地，由下列工程设施的用地组成：

一、生产设施主要包括原料预均化设施，生料粉磨、均化设施，燃料破碎、粉磨设施，熟料烧成设施，石膏破碎设施，水泥粉磨和包装等设施，各类原燃料、成品半成品的中间贮存和输送设施以及相应的生产管理、质量控制和自动化控制等设施。

二、动力公用设施主要包括变配电设施、给排水和水处理设施、供气供热设施、小型贮油等设施。

三、辅助生产设施主要包括仪表修理、机电修理和汽车修理设施，备品备件和材料库房（包括润滑油库、电石氧气库、耐火材料库等）设施以及生产用车车库和加油等设施。

四、仓贮运输设施主要包括原、燃料进厂卸载和贮存设施，水泥成品贮存和装运设施，露天存料场地，以天然气或重油为生产用燃料时的贮气或贮油等设施，厂内铁路和道路的配置和货物计量等设施。

五、行政管理及生活服务设施主要包括办公室、化验室、食堂、浴室、医务室、行政、消防车车库等。

第3.0.3 条水泥工厂厂区建设用地指标应按表3.0.3 的规定确定。

第3.0.4 条当项目建设的具体条件与本建设用地指标规定的条件不同时，厂区建设用地应根据实际需要，经技术经济论证后调整确定。

第3.0.5 条水泥工厂的建筑系数宜为25％一30％。项目建设在技术经济合理的条件下，应尽量提高建筑系数。

第四章浮法生产工艺玻璃工厂项目建设用地指标

第一节厂区建设用地指标

第4.1.1 亲浮法生产工艺玻璃工厂项目建设用地指标，系按下列条件编制：

一、建设规模 熔窑日熔化量300t;熔窑日熔化量500t;熔窑日熔化量700t。

二、工艺和主要装备

采用先进的浮法生产工艺，达到国外八十年代装备水平。主要生产设施具有较高的机械化、目动化水半，关键部位用计算机和工业电视进行监控。

三、厂房组合形式 主要生产车间为联合厂房。

四、原、燃料为块料进厂（粒度≦50mm)，贮存期为三个月；燃料为重油，贮存期为一个月。成品包装集装架（箱）占70 %，木箱占30 %，贮存期为半个月。

五、运输方式

以铁路运输为主，汽车运输为辅。

六、场地条件

场地平坦，横坡为3 ％以内的通常场地。

七、协作条件

机电设备大修由外协解决，成品集装架（箱）由外单位加工，厂内仅考虑维修。

第4.1.2 条厂区建设用地，由下列工程设施或系统设施的用地组成：

一、原料系统主要包括原料库、碱硝库、块料堆场、原料车间、混合房及原料输送设施等。

二、燃料系统主要包括贮油罐、零位油罐、油泵房、卸油设施等。

三、浮法生产联合车间主要包括熔化工段、成形工段、退火工段、节装工段、成品库、碎玻璃系统、余热锅炉房等。

四、保护氧体系统主要包括氮氧站、氢氧站、灌氧站等。

五、动力公用设施主要包括厂区总变配电设施、给排水设施和循环水系统、供气（压缩空气）供热设施等。

六、辅助生产设施主要包括机电及仪表维修车间、造箱车间及木板库、集装架（箱）堆场及维修间、打砖房及耐火砖库（棚）、综合材料库及堆场（备品备件、五金、建筑材料、劳保用品、耐火材料、润滑油等）、生产用车车库扩加油设施等。

七、行政管理及生活服务设施，主要包括办公楼、化验室、食堂、单身及倒班宿舍、医务室、浴室、行政用车车库等。

八、其它设施，主要包括铁路、道路的配置和货物计量设施、运载车辆停车调车场等。

第4.1.3 条浮法生产工艺玻璃工厂厂区建设用地指标，宜按表4.1.3 的规定确定。

第4.1.4 条不同条件下，厂区建设用地指标的调整系数宜按表4.1.4的规是确定。

第4.1.5 条当项目建设具体条件与本建设用地指标规定的条件不同时，除4.1.4 条规定外，厂区建设用地应根据实际需要，经技术经济论证后调整确定。

第4.1.6 条浮法生产工艺玻璃工厂建筑系数宜不低于35 %。项目建设应在技术经济合理的条件下，尽量提高建筑系数。

第二节单项工程建设用地指标

第4.2.1 条浮法生产工艺玻璃厂单项工程建设用地，应按表4.2.1的规定确定。

附录：

其它窑型和其它生产方法的水泥工厂项目建设用地指标

一、本建设用地指标系按下列条件编制：

湿法回转窑的年运转天数以328.5d 计算，其它干法小型带分解炉窑和预热器窑的年运转天数以3ood 计算。水泥品种除机械立窑外均按525 “硅酸盐水泥与525 ”普通硅酸盐水泥各占 50 ％计，其产量分别按：

湿法回转窑

日产熟料2×720t，年产水泥51.1×10t 日产熟料 2×600t，年产水泥42.6×10t 干法回转窑

日产熟料700t，年产水泥23×10t 日产熟料600t，年产水泥20×10t 日产熟料300t，年产水泥10×10t 机械立窑年

产矿渣水泥20×10t 年产矿渣水泥10×10t

二、其它窑型和其它生产方法的水泥工厂建设用地指标宜按下表的规定确定。4

4444

三、干法小型水泥厂一般不要求铁路运输，但若条件许可建设方便，可修建一至二股厂内线，但用地无需增加。

工业用地控制指标 篇5

（一）位置图。图纸比例不限；

（二）用地现状图。图纸比例为 1/1000～1/2000，分类画出各类用地范围（分至小类），标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公用设施现状，必要时分别绘制；

（三）土地使用规划图。图纸比例同现状图，画出规划各类使用性质用地的范围；

（四）地块划分编号图。图纸比例 1/5000，标明地块划分界线及编号（和本文中控制指标相对应）；

（五）各地块控制性性详细规划图。图纸比例为 1/1000～1/2000，图纸标绘以下内容： 1.规划各地块的界线，标注主要指标； 2.规划保留建筑； 3.公共设施位置； 4.道路（包括主、次干道、支路）走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高； 5.停车场和其他交通设施用地界线；（必要时 4、5 两项可单独绘制）。

（六）各项工程管线规划图。标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。三．审批：应该由市人民政府审批。编制分区规划的城市的详细规划，除重要的详细规划由城市人民政府审批外，由城市人民政府城市规划行政主管部门审批。61.控制性详细规划的指标体系确定的意义、如何确定、要考虑哪些因素、这些因素之间的关系规定性指标：用地性质，用地面积，建筑高度，建筑密度，容积率，建筑后退道路红线距离，泊车位及配套服务设施，绿地率，交通出入口方位。指导性指标：入口容量，建筑形式、体量、色彩、风格等，其他环境要求。意义： 62.容积率与哪些参数有关，如何确定容积率＝总建筑面积/用地面积应该于用地面积，建筑高度，建筑密度等有关。63.控制性详细规划的作用与地位控规作为总规和修规的连接环节，是城市规划管理的主要依据和土地有偿使用的前提条件。总体规划侧重城市总体结构的把握和宏观控制，在城市大的总体布局决定的前提下，城市规划管理涉及最多的具体的工作就需要控制性详细规划确定，具有不可替代的重要作用，已经成为我国城市规划体系中的一个独立的层次和具有较明确内涵的工作 64.法定图则产生背景、存在问题，如何解决这些问题定义：法定图则是指在已经批准的全市总体规划、次区域规划及分区规划及其它专项规划的指导下，对规划区内指定片区的土地利用性质、开发强度以及公共配套设施、道路交通、市政设施、城市设计等方面做出控制和引导规定，经过法定程序批准后成为具有法律效力的规划文件。产生背景：80 年代初以来各个城市广泛采用的一种控制性详细规划的管理手段，是在国家规定的三层规划体系上（总规，分区规划，详细规划）通过控制性详细规划来划定开发地块的范围、用途和容积率等，以此作为规划管理（包括招标、拍卖）的依据。存在问题:一，在编制规划中容易产生“一刀切”的情况，即不根据各自特色来控制规划，难以取得针对性；二，具有很强的“刚性”，使得规划控制和经济发展产生矛盾，特别是政府鼓励和提倡的措施难以引导；三，体系不够健全，导致人为痕迹过多；四，编制内容和项目组织有偏差，是编制工作缺乏保障，质量不高；五，公共参与程度不高，宣传程度也不高，或者技术性过高，降低了公众兴趣。65.美国区划法、香港法定分区计划大纲图、台湾土地使用分区管理、深圳法定图则的区别区划法是２０世纪初由美国大力发展而成为城市规划中一种详细控制建筑的手段，其最主要的作用在于规定了建筑在地块上的位置，高度和用途。66.控规中如何加强法制化国家的《城乡规划法》应当规定控规的编制层次，审批、变更的程序与权限，规划编制、管理与监督的体制；确立控规图则的法律地位，明确控规图则制定的基本程序。由建设部根据《城乡规划法》制定部门规章《规划编制办法》，确定控规的具体编制办法。根据《城乡规划法》和《规划编制办法》，由各地方立法机关制定《土地使用与建筑管理技术规定》等地方法规，明确控规阶段的土地分类、适建规定和强度等，明确其审批、变更的权限，明确争议的仲裁机构，公众参与的方式，赋予控规以明确的法律地位。这样使管理操作的法制化与管理技术的法制化相互配合，行政法体系与技术法体系相互支撑，共同构成完善的城市规划法规体系。67.区划的定义，发展过程定义：在城市总体规划的基础上，对局部地区的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施的配置等方面所作的进一步安排。68.通则式与判例式的定义与区别，典型国家，两者的结合城市规划实施体系，即控制规划体系，主要有两种方式：通则式、判例式。美国、德国和日本的规划管理部门在审理开发申请个案时不享有自由量裁权。只要开发活动符合法定规划，就能获得规划许可。属于通则式的开发控制。在英国、新加坡和香港，规划部门有权在审理开发申请个案时，附加特定的规划条件，属于判例式的开发控制。通则式和判例式开发控制方式各有利弊，通则式比较透明，可以减少一些腐败行为，在英国，新加坡，香港因为比较封闭就有可能产生一些腐败的体系，当然这只是一个担忧，可能事实并没有这么严重。由于通则式和判例式的开发控制各有利弊，各国和地区都在两者之间寻求更为完善的开发控制体系。69.土地使用兼容性的定义、相关的影响因素定义：土地使用兼容性是既定的规划环境对个性用地的使用状况容纳与否的选择。通俗的讲就是对于土地使用的多功能性的许可。影响因素： 1.城市用地布局与结构。在总体规划的控制下，大范围的土地性质变更是不行的。2.公共服务设施和市政设施需求。对于必须满足的服务设施，土地使用的变更会影响其供求平衡，也是不行的。3.用地性质与开发强度。开发强度的置换也是一种错误，会导致环境质量、交通、设施水平下降。4.环境质量状况。不能造成环境质量恶化。5.城市空间形态和景观。不能造成形态和景观恶化。70.兼容性规划与管理如何进行完善 1.深化充实土地使用兼容规划与管理的内容一．补充制定土地使用兼容规划和管理的决策原则，这些决策原则主要有：1保持区域范围内规划用地布局结构的整体合理与稳定 2确保区域范围内人口分布、公共服务设施与市政设施容量与能力的平衡 3保证相容用地的功能相互协调，维护周边地域的环境质量 4符合城市设计原则要求，不影响城市景观形象优美和谐二．量化规划区内的人口、用地结构与各种设施的允许浮动值以及环境兼容评价的标准三．区分不同开发方式的用地，细化土地使用兼容规定 2.实行动态的控制性详细规划与管理机制 3.提高城市规划与管理人员素质，规范城市土地使用兼容规划管理的法规制度居住区规划技术经济分析：（或指标分析）

一、用地平衡表及各项技术经济指标的计算与分析

1、平衡表（用地）的内容和用地计算住宅区总用地住宅区用地界线一般情况下按以下三总情况予以确定：

1、天然障碍的边界，指河流、水面、陡坎等边界线；

2、人工设施的边界，指围墙、场地边缘和道路的红线或中心线；

工业用地控制指标 篇6

本文仅针对目前县级土地利用总体规划中建设用地指标分解常见方法、特点及局限性作一阐述，提出一种解决方法和思路，以期达到抛砖引玉的作用。希望能为新一轮县级土地利用总体规划中建设用地指标分解提供一种参考和借鉴，以便提高县级土地利用规划编制的科学性。

1 现有建设用地指标分解方法及其局限性

目前土地利用总体规划中对建设用地指标分解的研究，多是在分析建设用地和其他关联因素的基础上，利用多年已有数据，构建其之间的数学模拟关系模型。

现有建设用地指标分解方法适用于较大区域、宏观性土地利用总体规划中建设用地指标分解，比如国家级、省级建设用地指标的分解。但有其局限性，主要表现在以下方面:

1)对预测性因子(如发展方向、政策等不可量化因子)的考虑不足。

2)因子权重确定随意性较大。

由于以上原因，基于数学模型的指标分解方法不适用于受现状影响不大，而受项目布局、经济社会发展战略布局和政策影响较大的土地利用规划中(如县、乡镇级)。

2 建设用地指标分解需考虑的因素

在县级土地利用总体规划建设用地指标分解工作中，应着重考虑以下几点因素:

1)指标供需矛盾。县级土地利用总体规划的建设用地指标受到上一级规划的严格限制，不允许超指标用地。而另一方面，经济社会发展对土地的需求十分旺盛，规划指标不能全部满足经济社会发展的需求。

2)重大工程与重点项目用地需求。一般来说，某些县乡级规划中涉及到的重大工程与重点项目较多，从类型上看有交通类、能源类、工矿类，从级别上说有国家级、省级等。这些建设项目中，有许多属于已经确定甚至已经开工建设的重大工程与重点项目，县级规划中必须予以落实。

3)影响因子权重。

4)基础数据。作为县级规划中分解指标依据的各乡镇现状数据、历史数据收集比较困难，往往缺乏部分关键数据，同时有些数据因统计难度或其他因素影响，准确性不高。

基于上述原因和特点，在县级土地利用总体规划的指标分解工作中，纯粹的数学模型方法存在以下不足:乡镇规划指标受政策和项目影响较大;因子权重难以确定;基础数据不齐全，影响数学模型的完整性和科学性。

3 项目主导型指标分解方法

针对县级规划建设用地指标分解存在的问题，笔者提出一种县级规划中新增建设用地指标分解方法，称为“项目主导型”指标分解方法。

3.1 主要思路

“项目主导型”指标分解方法的主要设计思想是对县级的新增建设用地指标实行分类管理，以满足规划期间重大工程与重点项目的用地。

将新增建设用地规划指标分为两类管理使用:第一类用地指标是指用于必须保障用地的重大工程与重点项目和重点城镇建设的指标，由县级规划直接掌握。第二类用地指标是指用于自行安排的建设项目和小集镇、农村居民点用地所使用的指标，由县级规划根据一定方法分解到乡镇。

3.2 工作流程

在县级土地利用总体规划中建设用地指标分解工作，可以参考以下工作流程，见图1。

首先分析州市级规划下达各本县(市、区)的指标，确定可用的新增城乡建设用地面积、新增交通水利及特殊用地面积、新增建设占用耕地等指标。

然后整理分析规划期间建设项目表，按照项目重要程度、紧迫程度进行筛选确定规划期间重大工程与重点建设项目。

接着确定规划期内重点建设城镇的用地规模，并将以上两者确定的用地规模作为第一类用地指标，将本县(市、区)指标中扣除第一类指标后的部分作为第二类用地指标，两类指标比例应根据各县(市、区)不同情况确定。

3.3 方法的优缺点

“项目主导型”指标分解方法合理、科学地解决了县级土地利用总体规划中建设用地指标分解存在的问题。其优点主要有:

1)有效弥补了数学模型类指标分解方法中现状因子比重较大，规划预期因子比重不足的问题，使指标分解的针对性更强。

2)以重大工程与重点项目和重点城镇建设用地为依据，可操作性较好，解决了乡镇指标受政策和项目影响较大，难以进行量化计算的问题。

3)建设用地指标使用重点突出，有利于解决县域内经济发展与土地利用矛盾最突出区域的用地矛盾。

4)对统计数据依赖较少，适应于贫信息县市区。

4 结语

“项目主导型”指标分解方法优点突出，有效弥补了数学模型类指标分解方法的不足。通过在云南省多个县区的实践应用，得到基层土地部门认可，能够满足指标分解的需要，为本轮县级土地利用总体规划编制的建设用地指标分解工作提供一种参考和借鉴。

摘要：分析了目前县级土地利用总体规划中建设用地指标常用分解方法存在的问题及其产生原因,针对县级规划指标分解特点和需求因素,结合实际应用经验,提出了“项目主导型”方法,讨论了其优缺点,为建设用地指标分解工作提供指导。

关键词：县级土地利用总体规划,建设用地,指标分解

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