大学物业服务合同（推荐8篇）
项目名称：大学生兼职信息服务
委托方（甲方）：
服务方（乙方）：西安务实企业管理有限公司
依据《中华人民共和国合同法》的规定，合同双方就 大学生兼职项目的信息提供及派遣服务，活动组织服务，人才推荐服务，档案保管服务，经协商一致，签订本合同。
一、服务内容：
1、兼职信息提供；；
2、兼职（岗前）培训；
二、要求： 身体健康，五官端正；有通过课余时间兼职，提高自身的社会实践能力以 及自信心愿望的在校大学生；
三、服务信息提供期限： 3年（服务协议签订当日起计）
四、提供兼职岗位标准：
1、薪资不低于45元/日（陕西地区），月薪不低于1200元/月；
2、工作地点以市区及各产业园为主；
3、工作时间不超过10小时/日；加班费另行计算
4、兼职派遣过程中，（有特殊需求的可另行安排调剂）
单个信息及岗位保证期为7天.在保证期内发现岗位不适的或其他非自身原因无法上岗的，服务方应当负责另行安排或者采取其他补救措施。但因个人原因工作不力或违反工作单位工作纪律的，仅提供信息咨询。
五、费用说明：
1、本项目服务费（含信息提供以及岗前培训费）：280元。
2、非服务方信息提供或派遣过程出现的问题，服务方提供咨询和协助，；
七、争议：
1、在合同履行过程中发生争议，双方应当协商解决，也可以请求第三方进行调解。
2、工作过程中，应严格遵守工作岗位条例，因个人问题导致的安全问题，服务方不承担相关责任；
九、本合同有效期限：______年____月____日至______年____月____日。
【案情简介】
这是一起物业服务合同纠纷。原告是一家从事高端商务楼宇物业服务的企业, 被告是上海世博会参展企业某场馆。原告通过竞标方式获取了被告在世博会期间的场馆后勤管理服务订单, 双方签订了《管理服务协议》 (以下简称《协议》) 。《协议》约定:世博会期间原告为被告提供保安、保洁等全套服务, 服务人员由原告派驻, 物料由原告采购, 被告按期支付管理服务费;计算管理服务费的依据是按照人工成本、物料成本加上人工和物料成本之和的10%的管理费和税金。
原告十分重视并希望通过努力能顺利完成这个项目, 一是可借势宣传, 毕竟“世博”项目有较高的品牌附加价值;二是可获取可观的管理服务费。但是在《协议》履行阶段, 因原告派驻的员工有的因故离职, 造成人员短缺, 加上当时世博园区实行严格的管控措施, 调入外部人员非常不便, 原告只能通过安排其他员工加班, 克服人员短缺带来的不便。最初双方也相安无事, 被告还是按期足额向原告支付管理服务费。但是, 在项目收尾阶段, 原告派驻的员工与原告发生了纠纷, 员工因原告未及时为其缴纳保险金, 向劳动监察大队举报。劳动监察大队为此向被告了解情况, 后来原告补缴了员工的保险金, 并按被告要求提交了补缴保险金清单。被告据此认为:原告未按照《协议》约定的人数派驻服务人员, 原告拖欠员工的保险金影响了其声誉和“世博”形象, 并因此拒付最后一个月的管理服务费。并且, 被告支付给原告的各项费用均由第三家公司支付。
原告与被告协商不成, 不得不提起诉讼, 请求法院判决被告支付所欠的管理服务费和逾期利息。律师介入后发现, 被告工商登记资料显示为“外国 (地区) 企业在中国从事生产经营活动”, 也就是说, 被告本身不是一个能独立承担民事责任的法律主体, 其从事经济活动产生的法律责任由其自身财产和其设立主体承担, 而被告的账户信息和设立场馆的真实主体竟然从公开的资料中无法查知。即便法院支持了原告的诉讼请求, 如果被告不配合履行, 那么原告也将会面临执行的风险。
收到起诉状后, 被告针对原告的诉讼请求提起反诉, 请求法院判令原告返还服务人员差额的管理服务费20余万元。
【本案焦点】
原告与被告签订的《协议》计算管理服务费是以服务人员数量为基础的。那么, 服务人员的数量是不是《协议》的强制性指标?被告能否仅因原告提供的服务人员人数不符合《协议》标明的人数而拒付管理服务费?《协议》上标明的服务人员人数在法律上是一个什么性质?解决这一问题实际上是对原告与被告签订的《协议》进行解释, 包括其整体的解释 (约定原告要为被告提供什么服务) 、条款的解释 (为什么要标明服务人员的人数, 以及是什么意思) 。如果原告不能合理解释《协议》标明服务人员数量的法律意义, 其诉讼请求不仅可能得不到支持, 而且被告的反诉请求也具有合理性 (当然, 举证证明原告提供的服务人员具体数量是另一回事) 。
【法院判决】
原告主张的核心理由有三:一是原告提供的是一个整体服务方案, 不是派遣员工;二是被告支付管理服务费的依据应当是原告是否提供了保质 (服务质量) 保量 (服务总量) 的管理服务;三是以提供服务的员工数量为基数报价, 最多只是原告计算服务总量和控制成本 (利润) 的一种方法。
最终, 法院采纳了原告代理方的意见, 认定:“关于管理服务费, 关键在于原告是否保质保量地向被告提供了物业管理服务。”驳回了被告的全部反诉请求。但是, 法院同时认为:从涉案的物业管理服务内容看, 派驻员工的数量是影响物业服务水平和质量的一项因素。原告员工数量减少虽然可以通过加班方式予以协调, 但是人的精力毕竟有限, 加大工作负荷在一定程度上必然会影响员工的服务质量, 并以员工与原告之间发生的劳资争议为佐证。据此, 法院以管理服务费总额为基数打“九五折”, 确定被告应向原告支付管理服务费, 这样扣除被告已经向原告支付的费用, 被告还需向原告支付一笔管理服务费。
原告的大部分诉讼请求虽得到了支持, 但还是丧失了一部分管理服务费。不仅《协议》签订之初预期的利益未完全实现, 而且还失去了与交易方长期合作的机会, 尤其是错过了借“世博”项目宣传品牌的机会。
【本案分析】
虽然原告在《协议》谈判阶段争取到了出具标准文本的机会, 但是从文本和原告的行为安排看, 还是有诸多漏洞。这些漏洞给原告带来了不同程度的法律风险:
第一, 原告在《协议》中未明确派驻服务人员人数的性质、人数变更 (特别是减少) 的处理方案。虽然法院最终采纳了原告代理方的意见, 认定原告是为被告提供服务总量和质量而不是为被告提供服务员工的数量, 但是《协议》中标明的原告派驻员工的数量是一种什么法律性质, 无疑是原告最大的法律风险。
第二, 原告签订《协议》时未核查对方的主体资格, 如对方是不是《协议》利益直接指向的主体, 是不是一个能独立承担责任的法律主体?结果对方是一个没有独立财产的主体。在这种情况下, 后续的执行阶段原告是存在风险的, 而风险是否发生有赖于被告履行生效判决的态度和法院的执行力度。
第三, 《协议》中未制定担保、保护性措施, 如押金、定金、保证人等, 至少这些因素应当在谈判阶段努力争取, 作为交换条件有时甚至可考虑适当放弃其他一些利益, 或多为对方提供一些增值服务。设定担保措施, 一方面可保障自己的经济利益得以实现, 在对方违约时减少己方的追偿成本;另一方面, 可提高对方履约的积极性。第四, 原告未建立严格的考勤制度, 如管理岗位的员工没有规范的考勤记录, “世博”试运行阶段原告入场时也没有规范的考勤记录。这些因素导致原告难以充分说明自己提供的服务总量, 使得法院在判决时失去了一个完全支持其诉讼请求的理由。事实上, 这些工作原告本来是可以做到的, 只是忽视了。
第五, 《协议》中未规定服务质量认定标准, 并且在履行过程中也没有管理服务检查评估记录, 导致法院没有标准和依据认定原告的服务质量符合约定, 只能通过推理来认定、通过行使自由裁量权作出判决。一旦法官行使自由裁量权, 不可预期的因素就会增多, 相应胜诉的风险就会增大。其实, 即便是在对方不配合检查的情况下, 有自查记录比没有自查记录的效果更好。
第六, 原告派驻服务人员人数减少时, 没有通知对方或与对方协商的记录。出现问题时, 如果及时通知对方或与对方沟通, 对方出于项目需要, 一般会给予谅解或提出合理的解决条件, 而不会拒付费用, 激化矛盾, 累及项目顺利实施, 这样能将分歧、纠纷消灭在萌芽状态。即便事后对方借机发难, 己方也可主张根据双方当时提出的解决方案或提出己方积极解决问题的诚意的证据, 总体上还是利大于弊。如果隐瞒, 一旦“东窗事发”, 那么就会陷入困难重重的境地。
第七, 原告未与派驻员工处理好劳动关系。处理好与派驻服务人员的关系是一项重要的工作。如果在项目执行阶段与派驻员工发生纠纷, 或出现“将在外, 君命有所不受”的情况, 必然会影响服务质量和项目进度。
【律师说法】
合同是一个动态的过程, 而不仅仅是一个静态的文本, 从合同的立项、谈判、签订、履行到终止, 或合同签订之后的履行、变更、解除、争议解决, 直到合同终止后入卷归档, 这个过程是一个完整的周期。企业的计划、采购、仓储、销售、质量、财务、人事、法务等相关职能部门只有各司其职、通力协作, 才能管理好合同, 否则不论哪个环节出了问题, 合同的法律风险就可能从潜在的转化为现实的。
签订一份条款完备、权利义务明确、甚至看上去对己方有利的合同, 并不代表最终就一定能获取合同利益, 履行合同同等重要。俗话说:“签约容易履约难。”对物业服务企业来说也是如此。物业服务企业除了提供保质保量的服务以外, 还要通过合同管理, 将无形的服务化为有形, 通过有形载体还原提供的服务。
上述案例中, 原告本以为合同文本是己方出具的, 履行合同也很卖力, 出现困难想方设法解决, 拿到全额管理服务费应该不是问题, 殊不知不仅在合同签订时疏于审查和防范, 在履行合同过程中也是问题多多。履行合同中重要的一点是进行“痕迹管理”, 要保留能证明己方履行合同的事实证据材料, 或在对方不配合履行时留下己方积极履行合同的证据材料, 其要义在于将违约责任归于对方, 或将合同不能履行的责任归于对方。有的企业抱怨, 拿到一个订单很不容易, 在强势的对方面前, 自己没有争取合同条款的余地, 为了拿下订单, “硬着头皮也要上”。遇到这种情况怎么办?借用时下一个流行词语, 即使你“HOLD”不住合同的签订, 也要“HOLD”得住合同的履行。■
关键词 物业服务合同 业主委员会 行政权
一、物业服务合同的有名化
物业服务合同并不在《合同法》所列举的 15 种有名合同之列，尽管它是复合性合同但仍然是无名合同。而对于无名合同的适用规则问题，无名合同可以适用合同法总则以及分则的相关规定，也可以参照适用最为接近的有名合同或者适用总则的相关规定。但相较于有名合同的适用问题，无名合同的法律适用就显得确定性不足。尽管目前学界对于物业服务合同的委托合同、复合性合同性质的认知已渐成共识，但反对的声音也一直未曾停息，导致法律实务方面物业服务合同的法律适用也是仁者见仁、智者见智，这样一种结果的出现既损害了法律的严肃性，有有悖于法制统一的目的，在一定程度上也威胁着和谐稳定的社会秩序。故此，将物业服务合同的有名化，使得其法律适用问题有一个行之有效的衡量标准，为实务操作提供制度支持和保障就显得弥足珍贵。
笔者认为将物业服务合同有名化的现实基础已然存在，而在大陆法系的国家中，将随着社会法制化程度不断深入而出现的新类型的合同，通过特别立法使其典型化、有名化的做法已被普遍运用，值得借鉴。
二、完善业主委员会的法律地位
业主委员会性质问题，一直是学界争论的焦点，曾有“社会公益团体说”、 “法人组织说”等，无论哪种学说都曾试图赋予业主委员会成为独立的法律主体。
但自《物业管理条例》颁布以来，其性质已经明确，即业主委员会是业主大会的执行机构，法律性质应当属于非法人组织。在具体的司法实践中，业主委员会的法律地位大多被实用性的认为它是否可以以自己的名义起诉或者应诉。一般而言，业主委员会并不天然享有诉讼权利，而是必须有业主的明确授权，作为受托人参与诉讼。所以，尽管 2003 年最高院曾经批复承认过业主委员会独立的诉讼主体资格，但最终由于其缺乏能独立承担责任的财产，这一观点在并未被广泛接受，而且笼统的赋予业主委员会的独立诉讼主体资格，有违诉讼平等的嫌疑，也确实有不当之处。但不容忽视的社会现实是，正是由于业主委员会的法律地位处于较为尴尬的局面，无法充分发挥其应有的作用，业主的自治权也就很难实现。一些弱势的业主委员会甚至成为物业服务企业的傀儡，当然也有个别强势的业主委员会，公然忽视物业服务合同，另辟蹊径，武力解决问题。为避免物业服务纠纷成为影响社会稳定的大问题，赋予业主委员会一定的诉权，以法律的手段来解决问题也是必由之路。笔者认为在一定程度上赋予业主委员会有限的诉讼主体资格不失为一个不错的尝试和探索，如赋予其原告的诉讼主体资格但却限制其作为被告的诉讼角色出现，尽管如此，对于业主委员会作为原告的角色出现时，也应当限制在一定的范围之内，可以规定其行为不得参与物业管理无关的活动，一旦其行为超越物业管理活动的范围就将其认定为越权的无效行为。
从利益衡量的角度来讲，目前虽然存在理论和制度上的阻碍，但仍应谋求一得当途径保护业主的合法权益。当然笔者也一再强调鉴于业主委员会诉讼主体资格的制度原则上的缺失，法律在赋予其诉权的同时一定要加以限制，防止诉权被恶意扩大化的利用，反过来损害业主的利益。具体立法操作可以从以下角度来加以规范：明确业主委员会诉讼主体资格的范围、规定相应诉讼主体资格的启动程序、简历监督机制和问责机制都可以在立法中进行借鉴。
而当下我国的地方性立法与实务操作层面逐渐接受了业主委员会参与诉讼的现象，当然业主委员会独立的诉讼主体资格也是有一定的理论依据的，其在性质上可以归属于权利保护当事人，所谓权利保护当事人是指为保护他人权益而参与诉讼也具有当事人的地位，也就是将依法对特定权利事项享有管理权或者处分权的人归入当事人范围。究其原因，业主委员会设立目的在于保护全体业主的合法权益，是业主合法权益的代言人，依法代表全体业主对物业管理和服务活动实施管理和监督，具有一定程度上公共权利管理者的身份。而从程序当事人的角度来分析，业主委员会独立的诉讼主体资格有利于扩大司法救济的途径，能更充分的保障业主的诉权，只是在一定程度上诉权有被滥用的嫌疑，这种理论还处于初始阶段，尚未涉及法律规范的层面，而笔者也认为前一种理论依据也就是权利保护当事人学说，能赋予业主委员会独立诉讼主体资格更多的现实合理性。
三、严格规范行政权的介入
由于物业服务合同的特殊性，导致物业服务合同受到较多的公权力的干预，尤其是行政权的介入。当然行政权的介入确有其一定的合理性，但物业服务终究是业主的私事，但凡事项不涉及社会公共利益，就不应当进行较多的行政干预，即使介入也最好以指导或者监督的形式来进行，但《物业管理条例》却出现了大量的强制性规定，在一定程度上不利于业主行使自治权，故此需要严格规范行政权的介入。
笔者认为规范行政权的介入可以从以下方面来着手：（1）在前期物业服务合同中，行政权应充当“平衡角色”，相对于房地产开发企业和物业服务企业的优势地位，此时行政权应充分参与到诸如物业服务企业的选聘、物业费的收费幅度等事关业主切身利益的事项，充当好业主的保护伞；（2）规定行政权的具体行使程序，首次业主大会的召开要确定具体指导的部门和程序并负有相应的问责机制，如此才能使业主大会在公正的环境成立，走上良性的运行轨道。（3）行政权对于物业服务的介入应注重监督手段的运用而非直接行政干预，可采取事前监督、日常监督、事后监督等手段的综合运用，已达到良好的效果；（4）物业服务企业更替阶段要加强行政权的介入，以保障新企业的及时进入，保证业主日常生产生活的正常进行。
合同编号：
委托方（甲方）：“ ”业主委员会 委托方登记号：
通讯地址： 联系电话： 邮政编码：
物业服务企业（乙方）： 营业执照注册号： 企业资质证书号：
组织机构代码： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 通讯地址： 邮政编码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜,协商订立本合同。
第一部分 物业项目基本情况
第一条 本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下： 名称：“ ” 类型：。坐落位臵: 建筑面积：平方米。第二部分 物业服务内容 第二条 物业交接
1、甲乙双方应当在物业服务合同生效之前，就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应当确定具体时点，时点前责任由甲方承担，时点后责任由乙方承担。
2、甲方应当在约定时点将物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施设备、公共区域移交给乙方，由甲方、乙方进行逐项查验接收，并由双方签字确认。
3、甲乙双方对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。第三条 乙方应当提供的物业服务包括以下内容：
1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。
2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。
3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。
4、公共绿地、景观的养护。
5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。
6、协助维护秩序，对车辆（包括机动车和非机动车）停放进行管理。
7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。
8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。
9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的维修养护方案。
10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。
11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。
12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处臵应急事件或急迫性维修的具体内容。
13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。
14、其他服务事项：
第三部分 物业服务标准
第四条 乙方按照双方约定按照 级标准提供服务。第四部分 物业服务期限
第五条 物业服务期限为 年，自 年 月 日至 年 月 日。第五部分 物业服务相关费用
第六条 本物业区域物业服务收费方式为：包干制。
1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为： 住宅： 元/平方米/月；商业： 元/平方米/月。
2、盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。
第七条 业主应当按 [半年]交纳物业服务费，每次交费的具体时间为： ；若乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，业主每月五日前交纳。物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。
第八条 业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。
如收取装饰装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在竣工验收合格后六个月内将押金全额退还。
第九条 车位场地占用及清洁维护费：按露天停车场车位 元/个/月、地下停车库、停车楼车位 元/个/月的标准收取。
1、停车场属于开发商所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人按露天停车场车位 元/个/月、地下停车库、停车楼车位 元/个/月的标准缴纳车位场地占用及清洁维护费。
2、停车场车位所有权或使用权由业主购臵的，车位使用人应按露天停车场车位 元/个/月、地下停车库、停车楼车位 元/个/月的标准向乙方交纳车位场地清洁维护费。
3、乙方按上述标准收取的费用，不承担业主或使用人的人身、车辆及车内物品的保险与保管责任，如业主或物业使用人需要乙方保管的，需与乙方另行签订合同。
第十条 乙方对业主自有物业提供维修养护或其他特约服务的，按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。
第十一条 业主、物业使用人利用住宅物业从事经营活动的，乙方有权按商业物业标准收取相应的物业服务费。
第十二条 物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但甲方若不按规定的时间缴纳上述费用的，乙方有权限制业主或物业使用人购买或使用。
第六部分 共用部位、共用设施收益及分配
第十三条本物业管理区域内属于全体业主所有的停车场、会所及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托乙方经营，经营收入用于弥补物业管理经费的不足。
第七部分 双方权利与义务 第十四条 甲方的权利义务
1、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。
2、对乙方提供的物业服务有建议、监督权。
3、有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。
4、有权组织物业服务满意度调查。
5、在乙方办理入住 日前，提供符合办公要求的物业服务用房，建筑面积约平方米，位臵为。
6、负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。
7、配合乙方做好物业区域内的物业服务工作。
8、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金。
9、按照约定交纳物业服务费与特约服务费；对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费业主或物业使用人，督促其交纳。
10、对由物业服务企业接受公用事业服务单位委托代收使用费用的业主或物业使用人，有义务督促其交纳。
11、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第十五条 乙方的权利义务
1、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费及其他应由乙方收取（或代收）的费用。
2、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。
3、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。
4、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
5、对业主和物业使用人违反本合同和《管理规约》的行为，采取告知、劝说、建议、禁止使用等方式督促业主和物业使用人改正。
6、不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。
确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。
7、本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方协商解决。
8、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。第八部分 合同终止
第十六条 甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。
第十七条 服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。双方同意续签，应当在服务期限届满前 日内签订新的物业服务合同。
第十八条 服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。
第十九条 本合同终止后，新的物业服务企业接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，双方的权利义务继续按本合同执行。
第二十条 本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。
第九部分 违约责任
第二十一条 业主逾期未交纳物业服务费、特约服务费及其他应由乙方收取（或代收）费用的，从逾期之日起按照应交费用总额每日一元的标准支付违约金。
第二十二条 除本合同第八部分规定的合同终止情形外，甲方不得提前解除本合同，否则应当按 承担违约责任；造成损失的，甲方还应当赔偿乙方损失。
第二十三条 因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。
第二十四条 为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，不承担任何责任。
第二十五条 属于以下情况的，乙方不承担违约责任： 自然灾害等不可抗力导致物业管理服务中断的或业主、使用人的人身、财产受到损害的。暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾、盗窃等事由所致的损害。因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。乙方已经履行本合同约定的义务，因物业本身固有瑕疵或其他原因造成损失的。5 因业主、物业使用人之间的相邻权纠纷或乙方之外的当事人故意、过失行为产生的民事责任。甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害。因乙方书面建议甲方完善共用部分（含共用部位、共用设备设施）或必备的措施，而甲方未采纳所致的损害。因情况紧急需抢救其他业主或物业使用人合法生命财产所采取的必要措施如撬门、撬窗等紧急避险行为，给相关业主造成损失的。9 火灾、水灾等不可抗拒的损害、毁灭。10 无法避免的燃料、材料、供水、电力的短缺。乙方正常履行管理职责，但由于部分业主拒绝履行包括按时支付物业服务费在内的相应义务，而导致了物业服务费入不敷出，项目物业管理工作无以为继时，乙方有权单方解除本协议，退出本项目的物业管理，而且毋需承担任何赔偿及违约责任。因第三人原因造成甲方、业主及使用人的人身、财产损害的，乙方不承担责任。13 物业管理所无法控制的其他一切原因。第十部分 争议解决
第二十六条 合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以按照以下2方式解决：
1、向有管辖权的人民法院提起诉讼；
2、向成都仲裁委员会申请仲裁。第十一部分 附 则
第二十七条 对需进入物业区域内的执法活动和救援等公共事务，各方应当配合，不得阻挠。
第二十八条 对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同文本和《管理规约》的内容相抵触。
第二十九条 本合同正本连同附件一式 份，甲方、乙方、各执一份，具有同等法律效力。
第三十条 本合同经甲乙双方签字并签章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。第三十一条 其他约定：。
乙方(承租方)：
身份证号码：
家庭住址：
联系方式：
根据《中华人民共和国合同法》规定，甲、乙双方经协商就沈阳市丰丰源商贸中心(大西农贸市场)物业管理达成如下协议：
一、甲方将沈阳市丰丰源商贸中心(天坛市场) 区 号的摊床出租给乙方经营，摊床面积为平方米。经营期限为 年 月 日至 年 月 日止。
二、甲方以每平方米每月0.8元的标准向乙方收取物业管理费，每年物业费收取为上打租一次性交齐，具体收费时间另行通知。如不按期缴纳超出一天，甲方向乙方收取10%的滞纳金，超出两个月后，甲方有权收回床位，另行招商。
三、甲方向乙方提供非经营性(公共部位)照明、卫生等设施，并负责对市场卫生、安全和经营秩序的管理，并按有关规定收取适当的费用，为乙方创造良好的经营环境，保证乙方的正常经营。
四、甲方必须实行严格管理，树立为业户服务的思想、尽职尽责、办事公正、廉洁自律、严禁向业户吃、拿、卡、要，乙方有权对甲方工作人员的工作进行监督。
五、乙方在经营期间必须遵守以下规定：
1、认真遵守《消防法》、《税法》、《治安管理处罚条例》等国家有关政策、法律、法规、守法经营。
2、乙方须按照农贸大厅的管理规定办理营业执照、税务登记及经营必须的相关证件，如乙方有违规、违法行为，责任自负。
3、乙方在经营期间，必须按月缴纳自用水、电费，按行业标准收费，按表计算。
4、乙方在经营期间，必须服从市场物业管理，严格按市场区域划分经营商品。遵守甲方为确保市场安全和创造良好的经营环境所制定的各项规章制度，否则，甲方有权对乙方违规行为进行处罚。
（草案）
合同编号：
说明
1、本合同文本为示范文本，供建设单位为住宅小区选聘物业服务企业时使用。
2、根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》《南京市住宅物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜协商订立本合同。
3、本合同适用于本市行政区域内的业主大会成立前的住宅小区物业管理项目。
4.本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为优先。合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。
5.未经南京市住房保障和房产局批准，任何单位和个人不得擅自印制、出售本合同文本。
6.本合同条款由南京市住房保障和房产局负责解释。
第一条 合同当事人
甲方：
注册登记地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
组织机构代码：
法定代表人：
联系电话：
项目负责人：
联系电话：
乙方：
注册登记地址：
营业执照注册号：
企业资质证书号：
组织机构代码：
法定代表人：
联系电话：
第二条 物业基本情况
物业名称：
（以下简称本物业）物业类型：
座落位置：南京市
区
街道
小区 四至：东
南
西
北
占地面积：
平方米 建筑面积：
平方米
规划平面图、物业管理区域划分意见书见附件一、二。物业服务用房位置及面积见附件六。第三条
合同期限
本合同期限为
年，起止日期为
（至业主大会选聘新的物业服务企业并签订物业服务合同止）。
第四条 甲方的权利义务
1、制定并遵守《临时管理规约》以及物业管理区域内物业共用部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，提供物业质量保修文件和物业使用说明文件，并将其作为物业买卖合同的附件。
2、有权要求乙方按合同约定提供物业服务，监督乙方履行本合同，对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利；
3、依照法律、法规规定承担物业保修责任；
4、在合同生效之日起
日内向乙方提供
平方米建筑面积物业管理用房；
5、会同乙方做好承接查验工作；
6、依照规划配比制定专有、人防、机械和路面车位的租售方案；
7、以未出售物业业主身份享有相关权利；
8、有关法律、法规规定的其他权利义务。第五条 乙方的权利义务
1、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取收取物业服务费、特约服务费、停车费、代收代缴的公共能耗费等。
2、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的 合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。
3、接受甲方、业主和物业使用人的监督，定期向甲方、业主报告物业服务合同履行情况，及时通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；
4、本物业区域内有关物业服务的重大事项应当及时公示。
5、对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理规约》的行为，采取劝阻、制止、报告等方式督促业主和物业使用人改正。
6、物业共用部位及共用设施设备的日常维修、养护和管理。共用部位及共用设施设备明细见附件三、四。
7、本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续；
8、按照法规规定要求设立业主共有资金帐户，并接受业主的查询；
9、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。
第六条 物业管理事项
（一）甲乙双方就业主入住前的物业管理服务事项、范围、费用约定如下：
1、乙方负责：
（1）对已接收的物业进行维护；（2）做好公共区域的清洁工作；
（3）协助甲方做好业主入住时的交房、接待以及与物业服务相 关的咨询等工作。
（4）。
2、甲方就上述服务事项（选择一项）： □支付固定费用：
。□按照乙方提供服务人数支付：
。□其它：。
以上发生的费用由甲方另行支付，不得摊入业主的物业服务费用。
（二）业主入住后，乙方应当提供的物业服务包括以下内容：
1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、。
2、共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、中央监控设备、建筑物防雷设施、。
3、附属建筑物、构筑物、基础设施的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、公用绿地、。
4、公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、。
5、交通与车辆停放秩序的管理、。
本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域停放车辆，停放人应与乙方另行签订合同（临时停放车辆的除外）。维护公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、。
6、物业档案资料管理，包括《江苏省物业管理条例》第四十条第二款所列资料、。
乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋专有部分的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。
第七条 物业服务标准
本物业区域物业服务标准按照《南京市物业服务标准》 级 类执行。
物业服务分项标准、人员配置及分项费用测算见附件三 第八条 物业收费方式及标准 本物业区域物业服务收费方式为： 【包干制】
1、实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目，具体标准如下：
多层住宅：
元/㎡/月；
高层住宅：
元/㎡/月；（房屋的总层数在七层（含）以上）
别墅：
元/㎡/月； 排屋：
元/㎡/月； 办公楼：
元/㎡/月； 商业物业：
元/㎡/月；
物业：
元/㎡/月； 会所：
元/㎡/月。
2、物业服务费用主要用于以下开支：（1）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费、住房公积金等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护保养费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）办公费用；（8）管理费分摊；
（9）物业服务企业固定资产折旧；（10）法定税费；
（11）物业服务企业的利润；
（12）经业主同意的其它费用
。本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用。上述费用应通过物业专项维修资金予以列支，物业专项维修资金使用根据相关文件规定执行。
3、乙方按照上述标准收取物业服务费用，并定期向业主公布公共服务收支情况。
【酬金制】
1、物业服务资金为交纳的业主共同所有，由乙方代管，其构成包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。具体预收标准如下：
多层住宅：
元/㎡/月；
高层住宅：
元/㎡/月；（房屋的总层数在七层（含）以上）别墅：
元/㎡/月； 排屋：
元/㎡/月； 办公楼：
元/㎡/月； 商业物业：
元/㎡/月； 会所：
元/㎡/月；
物业：
元/㎡/月。
2、物业服务资金为所交纳的业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域绿化养护费用；（4）物业管理区域清洁卫生费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（7）办公费用；（8）管理费分摊；
（9）物业服务企业固定资产折旧；（10）经业主同意的其它费用
3、乙方采取以下第 种方式提取酬金
（1）[每季] [每半年] [每年]
，计
元的标准从预收的物业服务资金中提取；
（2）[每季] [每半年] [每年]
，从预收的物业服务资金中按
％的比例提取。
4、物业服务支出应当全部用于本合同约定的支出，结算后 结余部分，转入下一继续使用，结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。
第九条
物业服务费用承担人
1、自本合同生效之日起至物业出售并交付业主之前发生的物业服务费，由甲方承担；自物业交付业主之日起至本合同终止之日发生的物业服务费，由业主承担。
甲方不得要求乙方减免业主的物业服务费用。如甲方承诺物业买受人物业服务费减免的，由甲方承担相应缴费责任。
2、纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未按时交付给业主的物业，其物业服务费用由甲方按照该物业区域同类物业的标准全额交纳。
3、因业主与甲方就房屋是否满足交付条件产生纠纷，致使业主不收房的，拖欠的物业服务费用由（选择其中一项）□甲方承担，并向业主追讨。□由乙方负责督促业主缴纳，依法申请仲裁或者提起诉讼。
4、业主办理入住手续后连续六个月以上未入住或未使用的长期空置物业，由业主向物业服务企业办理书面备案手续，其物业服务费用由业主或物业使用人按照该物业区域同类物业标准的 %（交纳。
第十条
物业服务费用缴纳
业主应当按
（月）（季）（半年）（年）
交纳物业服务费，每次交费的具体时间为。
业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，物业服务企业应履行催告程序，催告期满后仍不交纳的，按以下第 项处 理：
1、从催告期满之日起按每日
元交纳违约金；
2、从催告期满之日起按每日应交管理服务费的千分之
交纳违约金；
3、。
业主应定期缴纳停车费用：
1、停车场属于全体业主共有的，车位使用人应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准提取停车管理服务费。
2、停车场属于甲方所有、委托乙方管理的，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准向乙方交纳停车费。
乙方从停车费中按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准提取停车管理服务费。
3、停车场车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位_________元/个·月、车库车位_________元/个·月的标准向乙方交纳停车管理服务费。
第十一条 公共能耗费用缴纳
业主应按照规定直接向供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位交纳水、电、气、热、通讯、有线电视等有关费用。
乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向甲方收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制甲方或物业使用人购买或使用。
第十二条 业主共有经营收益
本物业管理区域内属于全体业主所有的物业经营用房、停车场及其他物业共用部位、共用设施设备等统一委托乙方经营（具体范围见附件五），所得收益百分之 归乙方所有，剩余部份由乙方依法设立业主共有资金帐户代管。
乙方设立的共有资金帐户
开户行：，户名：
。帐号：。
乙方应于每年
月至
月公布上述帐户收支情况，公布方式为：【在物业管理区域公示栏张贴】【其它：
】。
业主需要查询业主共有资金帐户的，可以在每年
月至
月向乙方提出申请，乙方在 个工作日内向业主答复。
本物业管理区域成立业主大会、业主委员会，业主大会或者业主委员会设立业主共有资金基本帐户后十五日内，乙方撤销业主共有资金帐户，并将属于业主共有的资金转入业主共有资金基本帐户。
第十三条
第三方评估
乙方的物业服务质量不得低于本合同约定标准，对于乙方的物业服务质量双方有争议的，由双方共同委托第三方评估机构进行认定。委托第三方评估机构的有关事宜，遵照南京市关于物业服务第三方评估活动的相关规定执行。
业主根据《南京市住宅物业管理条例》和本物业管理区域《临时管理规约》提出第三方物业服务质量评估申请的，按照《南京市物业服务第三方评估管理办法（试行）》的相关规定实施第三方评估。评 估方式和标准执行《南京市物业服务第三方评估导则》。
第十四条
合同解除
1、经甲乙双方协商一致解除合同。
2、按照本合同第十三条实施物业服务质量第三方评估，评估结论为乙方不符合履约标准的，甲方可以解除合同。
3、。
4、出现《中华人民共和国合同法》第94条情形之一的，当事人可以解除合同。
第十五条
违约责任
1、由于甲方开发建设遗留问题导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决，甲方应当承担相应的违约责任；给乙方造成损失的，甲方应当承担相应的赔偿责任。
2、乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照[服务剩余期限物业服务总费用]_
的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用]
的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方或业主有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给甲方或业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。
3、除本合同规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；给对方或业主造成损失的，解约方应当承担赔偿责任。
4、乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：（1）由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同约定的。
（2）因维修养护本物业区域内的共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主或物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。
（3）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。
第十六条
其它事项
1、本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成的，双方同意按下列第 方式解决：
（1）提交
仲裁委员会仲裁；（2）依法向人法院起诉。
2、对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同文本和《临时管理规约》的内容相抵触。
3、本合同附件均为合同有效组成部分，其与本合同具有同等法律效力。
4、本合同经甲乙双方签字、盖章生效，一式
份，甲方、乙方各执一份，相关部门
份，具有同等法律效力。
甲方：
乙方：
授权代表：
授权代表：
签订日期：
****年**月**日 附件：
一、规划平面图
二、物业管理区域划分意见书
三、物业服务分项标准、人员配置及分项费用测算
四、物业承接查验协议
五、物业资料清单
六、物业服务用房平面图
根据《招标投标法》第十九条的规定, 招标人应当根据招标项目的特点和需要编制招标文件。招标文件应当包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求和条件以及拟签订合同的主要条款。根据《深圳市物业管理招标文件示范文本》第二部分第一节招标项目需求, 招标人应明确项目概况、物业服务范围、服务期限、物业服务标准及要求、建筑物功能简介、主要设施设备介绍物业管理有关说明、付款方式等项目, 根据《合同法》和《招标投标法实施细则》, 这些内容均属于《物业服务合同》的实质性要求。另外, 在《深圳市物业管理招标文件示范文本》的第四部分, 则要求公布物业服务合同的主要条款和格式。
《招标投标法》第二十七条规定, 投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件做出响应。第四十一条规定, 中标人的投标应当能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准, 或者能够满足招标文件的实质性要求, 并且经评审的投标价格最低;但是投标价格低于成本的除外。因此, 投标文件需要最大限度地对招标文件的项目需求做出响应, 而实际上项目需求构成了物业服务合同的实质性条款。
二、物业服务合同是招投标的最终结果
《招标投标法》第四十六条规定, 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内, 按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。根据此条, 确定中标人之后必须签订物业服务合同, 且签订的合同不能背离招投标文件实质性内容的协议。
关键词：社区；物业合同；风险；防范
前 言
随着油田开发的深入，社区建设也不断发展发展壮大，物业管理作为社区支柱部门，肩负着社区服务的主要职能。其经营范围包括：工业、居民用房和配套系统的维修、管理，居民区环卫、绿化、治保、文教、卫生服务、房屋租赁等等。社区下设三级单位主要为物业公司及医院等。随着社会环境和意识形态的变化，社区服务对象范围也不断扩大，无论是物业购买苗木，绿化设备，垃圾车或是给油田别的二级单位提供办公区域内树木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、喷灌、场地平整和日常管护；垃圾清运等服务，都会涉及到国家法律、法规，如果处理不当都会造成法律上的纠纷，制约了企业持续稳定和谐发展。为此，本文重点就社区物业中涉及到的合同法律问题以及风险防范展开探讨。
一、社区物业管理涉及的合同类型
1.按收入支出分类
（1）支出类合同：医院购买药品，医疗设备；物业购买苗木，绿化设备，垃圾车等。
（2）收入类合同：物业收入：社区提供办公区域内树木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、喷灌、场地平整和日常管护；垃圾清运等服务。例如：《运输绿化养护合同》属于收入类合同，办公区域内树木、草花、草坪的栽植、培育、施肥、喷灌、场地平整和日常管护。合同价款按8元/平方米养护费计算，养护总面积4050平方米，合同价款为32400元人民币（含税），合同期满验收合格后30日内，支付全部合同价款。胜北社区作为乙方在绿化承包管理期内，负责承包区域绿地各类植物的修剪、打药、松土、浇水、施肥等工作，管理所需的设备、工具、农药、肥料等由乙方自理。养护管理过程中因养护不当造成的部分苗木死亡，乙方于第二年春季提供苗木实施补栽；不可抗力自然因素造成的大片苗木死亡除外。乙方在日常绿化管理中应做好安全工作，因违章操作、酒后上岗造成安全事故一切责任和后果由乙方负责，甲方不承担任何责任。乙方在承包期内应不定时观察绿地内树木及苗木生长情况，及时做好苗木修剪、锄草、松土、保墒、病虫害防治等工作。管理过程中所形成的工农关系问题由乙方负责协调，甲方应给与必要的帮助和配合等等。
2.按服务机构和职能分类
物业管理既包括对物的管理、经营和维护，还包括对人和环境的秩序的管理，在物业服务合同中，大致分为下面四种类型。①买卖合同：买卖合同是出卖人转移的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人接受此项财产并支付约定价款的合同法。②租赁合同：是指由出租方融通资金为承租方提供所需设备，承租方取得设备使用权并按期支付租金的协议。租赁合同是经济合同的一种。出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。③管理合同：合同的目的是社区管理小区的日常生活环境以及居民生活息息相关的事物。④维护合同：合同的目的是用户与物业达成一致，把小区公共设施的建设维护委托给物业进行维护。
二、社区物业合同风险的防范措施
1.严把合同签订源头，全面细致考虑每个环节
签订合同时，要根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，合同上应包括十五项内容：必须注明：①标的名称、商标、型号、数量、金额、供货时间及数量；②质量要求技术标准、出卖人对质量负责的条件和期限；以社区与油田某公司签订《苗 木 采 购 合 同》为例，对苗木存活率提出要求，在12个月的苗木管理期内，出卖人对苗木的质量负责，苗木存活率达到95%以上。苗木管理期自苗木栽植之日起计算，苗木管理期结束，苗木存活率不达标由乙方负责免费补苗。③交（提）货地点、方式；④运输方式及到达站港费用负担：⑤包装标准、包装物的供应与回收；⑥随机的必备品、配件、技术资料、工具数量及供应方法：⑦合理损耗及计算方法；⑧验收标准、方法；⑨结算方式及期限；⑩所有权和风险；?担保方式；?合同的变更和解除。?合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按第一条执行。?违约责任；?其他。
2.在合同中明确合同约定性和违约责任，加强合同执行力
如在违约责任方面，要求：①出卖人逾期交货，每逾期一天，向买受人支付合同总额5‰的违约金，违约金累计总额不超过合同总额的5%。逾期交货超过10天，视为交货不能，买受人有权解除合同并要求出卖人支付合同金额的5%违约金。②因出卖人逾期交货及产品质量原因给买受人造成的所有损失均由出卖人承担。③在出卖人对质量负责的期限内，如标的出现质量问题，出卖人应在合理期限内负责更换或者退货，因标的质量问题给买受人造成的一切经济损失由出卖人承担。买受人验收不合格，买受人有权拒收货物，由此造成的损失由出卖人自行承担。
3.社区物业管理人员应实行的具体措施
（1）使风险管理目标更加明确和具体。管理人员要以“实现风险损失最小化、满足社会效益最大化”为准则，把质量、信誉、服务等作为工作重点，具体实施各种风险管理工作。并且设定各种管理标准和指标，确保社区物业的管理工作能够安全高效的进行。
（2）建立专门的管理机构。在社区物业的管理工作上，管理者要设立专门的风险管理机构和办公人员。例如，设立社区物业合同管理办公室，并且派遣一些具有风险管理经验的人员以及一些比较专业的人员对这些工作进行负责，进行风险信息的收集，并对解决这些问题的途径与措施进行可行性分析。
（3）聘请社区法律顾问，提高社区法律问题处理能力。“社区法律顾问”是受聘于社区居委会的律师和法律工作者，为社区居委会全体成员提供法律服务的法律执业人员。其职能包括“解答法律咨询，依法调处疑纠纷，代理诉讼事务；开展普法宣传教育等。
（4）开展普法教育，提高社区服务人员的法律意识。一是设立法律图书室，保证社区职工的学法需要。二是建立法制宣传栏，对需了解的法律法规、国家政策进行宣传。三是成立社区普法学校加强法治培训教育。
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