长沙市房屋拆迁补偿问题的研究

长沙市房屋拆迁补偿问题的研究（精选8篇）

长沙市房屋拆迁补偿问题的研究 篇1

随着经济的发展和城市化进程的不断加快，由于某些城市政府急于加快城市改造工作,造成拆迁规模过大的现象,使城市房屋拆迁量呈迅猛上升势头。围绕着土地使用产生的矛盾也越来越多，矛盾的焦点集中在房屋拆迁补偿问题上。房屋和土地是城市居民的生存之本，处理不好就会激化矛盾，影响社会稳定和发展的大局。因此我们着力与对房屋拆迁补偿问题的研究。来解决政府与人民在拆迁中可能遇到的各种情况

第一，拆迁评估方法的完善当前我国城市房屋拆迁评估方法比较

单一,不够完善。我们用科学的方法，结合实际对房屋拆迁补偿问题有一个更深入的，更加全面的了解，也能使人们更好得了解自己得价值所在。

第二，拆迁补偿标准的统一我国城市拆迁补偿的标准不一主要表

现在部分地区拆迁补偿款较低,即使是同一地区，也存在着补偿标准不统一的怪现状。我国由于在拆迁评估阶段,对房屋的评估不完善、不合理以及拆迁机构不独立,造成被拆除房屋的评估错误,因而拆迁补偿费也相应较低。拆迁补偿标准不统一,普遍偏低造成被拆迁人购买新房有困难,又返回来影响拆迁工作,使其不能顺利完成拆迁工作。因此对房屋拆迁补偿标准的研究，能够更好得了解政府所需与百姓所急，能够避免在拆迁过程与拆迁协议中所遇到的各种问题，预防不必要的事故发生。第三，拆迁之后的安排政府在拆迁中，尽量避免事故与事件的发

生，却往往忽略了大量人口的拆迁与转移对当地就业与各种社会活动造成的压力。我们致力于研究在拆迁过程中与拆迁之后我们能遇到的各种问题与解决办法，使得政府在拆迁之中能做到人民的满意与自己形象的丰满

长沙市房屋拆迁补偿问题的研究 篇2

1 问题现状

(1)免税政策具体执行不一致的问题。(1)安置房权证办理手续多,费用大,效率低。因各区县安置房来源途径多样化,基本上用于产权调换的房屋均不在征收部门名下,所以办理权证时需进行两次甚至多次转移登记手续,且每次都需要缴纳转移登记费、契税、印花税、营业税、所得税等税费。这不仅增加了征收的时间和费用成本,而且容易激发社会矛盾。如大渡口区工会及原证券营业部旧城改建项目就是因为权证办理涉及三次转移登记且每次登记的税费都不能减免导致一波三折,最后迫于老百姓的压力,只能通过“两证遗留问题”途径将46户现房安置户的产权证先行办理了,但涉及的税费能否减免至今未有定论。据不完全统计,全市大部分区县是实行的并案办理,但契税和规费不能免,仅有巴南区是实行的并案办理,且免征相关契税和规费。(2)货币补偿免税规定执行不一,未能充分发挥优惠政策的激励作用。被征收人选择货币补偿用以重新购置房屋,对购房成交价中相当于征收补偿款的部分免征契税,但是部分区县被征收人享受该税收优惠政策有限制条件,即必须是首套房或者在本辖区才能享受。比如,在沙坪坝被征收人除了被征收房屋还有其他房屋就不能享受。其他区签订的征收协议在渝北区重新购房不能享受契税减免。如此,不利于拉动内需,不利于刺激经济增长。

(2)免税政策缺乏导致的问题。(1)安置房涉及税负较重,间接增加征收成本。征收部门为提供多种安置房供被征收人选择,采用委托代建、购买商品房或二手房的方式拓宽房源渠道,且在用地计划控制越来越严格的趋势下,大多数区县都是通过购买方式来解决安置房源问题。然而,商品房或二手房的买卖涉及多个税种,有需买方承担的契税,有需卖方承担的营业税及附加税费。由于营业税在税收分类上属于间接税,且税率为销售额的5%,那么,原房产所有权人必然会将此税负转嫁给征收部门,从而导致征收成本增加,进而导致财政支出增加。(2)安置房首次交易过程产生额外税负。产权调换安置中,被征收房屋基本上是满了二年的旧房,在交易中是可以免征营业税的。但安置房大多是新修建的商品房,因不满二年,若交易必须缴纳交易额5%的营业税。这对被征收人来说,是因征收带来的一笔额外负担。如巴南区农科所搬迁项目被征收人黄某就是因为不堪这笔额外的税负最后导致安置房交易未成功。(3)企业征收因税负较高,搬迁阻力大。目前在我市征收工作中,企业因征收需承担不轻的税负,而拒绝搬迁的现象逐渐凸显。如九龙坡区九龙半岛一号地块旧城改建项目涉及16户被征收企业,因企业获得征收补偿涉及的企业所得税、土地增值税等税负较大,多数企业拒绝搬迁,严重影响了项目的进度。此外,在实践中即便政府同意减免促成了企业的顺利搬迁,而事后因税务追缴导致不稳定事件发生的也时有所闻。反过来,针对企业拒绝搬迁的司法强制保障不足就容易导致企业征收陷入僵局。因为企业的司法强制执行过程需要大量的人力、物力、财力,且执行后极容易导致大规模不稳定事件发生,故企业拒绝搬迁一般不走司法强制执行程序。截止目前,我市尚无一例企业司法强制执行案例。

2 产生问题的原因

(1)税收强制性与征收强制性的双层叠加是导致征收搬迁难的重要原因之一。征税是国家凭借政治权力取得财政收入的行为,征收也是运用国家强制力取得私人财产的一种行为。二者的强制性叠加在一起对被征收人来说无异于“双重压迫”,强制之下必有抗拒,但因抗拒纳税将直接面临法律制裁,所以被征收人往往选择将税收作为抵制征收的筹码,导致征收工作难以推进。

(2)税收无偿性与征收有偿性之间的张力是导致征收搬迁难的主要原因。税收的无偿性反映的是一种单方面转移关系,而征收反映的是一种等价交换关系。二者之间存在一定的张力,若政府从被征收人获得的补偿款中征收部分税收,其结果是导致被征收人实得补偿缩水,从“经济人假设”角度分析,被征收人没有达到利益最大化目的,势必会拒绝搬迁。

(3)税收固定性与征收灵活性之间的失调是导致免税政策缺乏或执行不一的直接原因。税收的固定性是指征税对象、税基及税率等要素通过法律形式进行规定,征纳双方都无权随意变更。但我们知道,法律具有滞后性,面对征收这类灵活性很强的实践工作很难面面俱到,所以在征收工作中出现免税政策的空白或执行不一是情理之中的。

3 解决办法及分析论证

鉴于税收法律政策的滞后性,有必要在《征收条例》里新增:征收工作中涉及的税费征缴问题作出规定,以此调和征收与征税之间的矛盾。

(1)制定免税条款有据可循。制定免税条款能充分保障被征收人获得补偿的权益,与《物权法》规定的维护个人合法权益的法律精神一致,且与税收法律法规政策并无冲突。(1)从征收的法定前提上分析,征收是为了公共利益的需要进行的所有权转移,体现了个人利益对公共利益无条件服从的一面。那么,个人利益在对公共利益妥协的过程中获得相应补偿也自然是其应有之义。被征收个人或企业若因服从公共利益需要配合征收工作而需承担额外的税负,显然有失公平。(2)从征收的行为性质上分析,征收是带有强制性的行政合同行为,它与民事法律关系中市场主体之间基于平等自愿发生的买卖合同关系截然不同。在此情形下,若课以税负,势必会加剧被征收方的对立情绪,不利于征收工作的顺利开展。(3)从补偿收益的性质上分析,因征收获得的收益不属营业性收入,而是一种补偿性收入,是按照评估机构出具的评估价格进行的一种等值补偿。若课以税负则必然造成被征收人资产价值缩水,导致被征收个人居住条件越搬越差、被征收企业生产规模越搬越小,不利于经济社会的长期稳定发展。(4)从征收补偿和税收的属性上分析,征收补偿属财政支出,税收属财政收入,若财政收入是靠财政支出获得,即政府既是征税人又是负税人的情形下,无异于政府“从左口袋掏到右口袋”,对财政收入的增加没有任何实际作用,反而会降低财政支出的效率。如,商品房或二手房的原房所有权人将营业税转嫁给征收部门,从而增加征收补偿支出即是典型。

(2)实践证明免税政策能有效推动征收工作开展。(1)在以往的危旧房拆迁补偿安置工作中制定的相关免税政策实施效果反映良好。如《重庆市地方税务局关于主城区危旧房改造拆迁安置房有关税收问题的通知》(渝地税发[2009]153号)作出的购买商品房和二手房作为安置房免征营业税及附加税费的规定,主城各区均反映,该免税政策的实施降低了安置成本,极大地推动了拆迁工作进展。又如《重庆市人民政府关于主城区危旧房拆迁工作的通知》规定安置房转移登记实行并案办理,免相关契税和规费也解决了极大地提高了办证的效率,解决了很多办证矛盾。(2)征收工作中存在的免税案例印证了免税的效果。如,巴南区已回迁的老区府家属楼和农科所搬迁2个项目共69户安置户产权证办理均采用的并案办理,免缴相关契税和规费,节约了安置的时间成本和费用成本,实现了快速、高效、和谐安置。(3)其他省市制定的免税政策旁证了免税条款的可行性。如宁波市地方税务局对个人取得的拆迁安置房出售的营业税进行了规定:对拆迁户将居住不足2年(时间从签订拆迁协议之日起)的普通住宅出售时,就其超过原拆迁面积部分计征营业税。

4 立法建议

综上,一是有必要从全市的角度制定规范性文件用以解决各区县具体执行免税政策不一致的问题,二是有必要从地方性法规的角度制定相关征收免税政策,实现应免尽免、能免尽免。建议草案新增一条:产权调换房屋转移登记实行并案办理,免相关契税和规费。房屋征收部门购买商品房和二手房用于产权调换的,对原房所有权人收取的款项免征营业税及附加税费。安置房在两年内首次交易凭补偿安置协议,在原被征收房屋建筑面积内免征营业税及附加税费。对被征收个人签订征收补偿协议取得货币补偿款,免征个人所得税。对被征收个人因征收选择货币补偿用以重新购置房屋的,在货币补偿款总额范围内免征契税。对被征收企业签订征收补偿协议取得征收补偿款的,免征营业税、土地增值税、印花税等相关税费。

摘要：房屋征收时因补偿涉及的税收负担问题日益突出,制约了征收工作的顺利开展,但无论目前相关的法律法规对此鲜有涉及,《重庆市国有土地上房屋征收与补偿条例》立法课题组大胆提出构想:在征收条例里增加免税条款。

长沙市房屋拆迁补偿问题的研究 篇3

摘要:随着我国城市化进程日益加快,房屋拆迁已成为城市建设和发展的重要活动,关系到城市现代化建设的进程。通过对我国城市房屋拆迁补偿制度的研究，并进一步阐述了对城市房屋拆迁补偿问题的思考。

关键词:城市房屋拆迁;拆迁补偿;制度;对策

城市房屋拆迁补偿是城市房屋拆迁工作的核心内容，是确保城市房屋拆迁工作顺利开展的关键，同时也是关系到城市规划、建设，城市经济发展的大事，还是关系到政府威信、信用，居民基本生活保障的头等要事。近年来，因城市房屋拆迁、居民安置而产生的社会矛盾和冲突不断增加并日益恶化,已成为全社会关注的焦点问题。

一、城市房屋拆迁补偿的定义

城市房屋拆迁是指拆迁人根据建设规划要求和政府所批准的用地文件，在取得拆迁许可证的情况下，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，并对该范围内的单位和居民（被拆迁人）给予补偿安置的一系列活动。

二、城市房屋拆迁补偿的主要方式

城市房屋拆迁补偿的核心问题是补偿的范围和标准。房屋拆迁补偿范围包括房屋所有权、附属物所有权和收益权。按照《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)的规定,目前,我国城市房屋拆迁补偿有作价补偿和房屋产权调换的方式。

1.作价补偿方式

指拆迁人以支付货币的形式,赔偿被拆迁人因拆除房屋所造成的经济损失的补偿方式。

2.产权调换方式

指拆迁人用异地或者原地重建的房屋与被拆迁人的房屋按一定标准进行交换的一种补偿方式。拆迁人对被拆除房屋面积较多,无力支付补偿房屋与被拆除房屋差价的,通常采用产权调换和作价补偿相结合的办法,按照被拆除房屋的建筑面积数量,对被拆迁房屋部分面积以产权调换的方式给予补偿,其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。

三、拆迁补偿制度存在的问题

随着社会主义市场经济体制的建立，法律制度的不断完善，我国城市房屋拆迁补偿制度已确立并在逐步完善，但与公用征收补偿制度健全和完善的国家想比，我国目前的房屋拆迁补偿立法还存在明显的缺漏。

1.房屋拆迁补偿的程序不透明

在整个房屋拆迁程序中，公众参与的机会很少，往往被拆迁人只是被动地接受，致使被拆迁人对政府产生对立情绪，导致拆迁工作无法进行，也影响了公益事业的建设。房屋拆迁行为实施后，补偿还未到位的现象较普遍。“征地补偿、安置争议不影响征用土地方案的实施。”由此可见，我国土地征收的批准决定直接具有被征收财产移转的法律效果，补偿程序仅是附属程序，补偿与否不影响被征收财产的实际移转占有。而法国的公用征收批准决定只使公用征收合法化，不产生移转财产所有权的效果，所有权转移只有普通法院做出裁决并且事先支付补偿后才可进行。

2.房屋拆迁估价不合理

《条例》第24条规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定”。市场评估价不客观，对被拆迁人安置方法考虑不周全，措施简单。并且这项规定虽然考虑了各地经济水平的不同，但同时也为地方政府在制定评估规则时多考虑自身利益、少考虑被拆迁人的利益留下缺口。各地制定的补偿价格很难恢复被拆迁人在拆迁以前的生活居住水平，这两者之间存在很大的差距。而且，如果地方政府不能根据城市房价变化及时调整基准价格，就会造成评估价格与市场价格相差甚远，给被拆迁人带来更多的损失。

四、对策与建议

1.确定合理的补偿标准

补偿金额应该尽量使得被拆迁人的生活水平不受影响，至少不能出现“拆迁致贫”的现象。不同性质的房产其补偿也不尽相同。比如作为店面的房产，在补偿时就不能只考虑房产本身的价值，还应该考虑由于搬迁带来的因客户群流失而带来的损失等。

2.采取合理的评估方法

价格评估是拆迁补偿问题的核心。对于货币补偿的房屋价格评估,采用现行市价法,确保补偿款足以支付购买类似房屋的费用;对于产权调换的房屋,对被拆迁房屋和拆迁安置房屋必须采用相同的价格评估方法,同时必须考虑土地使用权的价格。另外,对于划拨土地应当进行补偿。

3.确立听证前置程序,确保补偿费用的合理性

由县级以上人民代表大会或者组成由政府人员、人大代表、政协委员、被拆迁人代表和法律界人士参加的听证委员会,对是否涉及公共利益建设项目全面审查,慎重界定,形成听证报告,作为政府房屋拆迁主管部门做出拆迁决定的依据。确立补偿前置程序,对无论属于公共利益或商业性拆迁均需给被拆迁人补偿或赔偿到位后再行拆迁,对商业性拆迁一律取消行政裁决和行政强制。

4.完善相关法律

制定相关的法律，避免当出现有关拆迁的诉讼时，法院无法受理，或即使受理，又因为没有明确的补偿标准而无法执行判决。

参考文献：

[1]钱 莉:城市房屋拆迁补偿制度研究[D].中国政法大学,2005.14—17,25—28.

[2]李炼军:从城市房屋公益拆迁到商业拆迁：法律的缺位及其完善[J].甘肃政法学院学报，2006,(3)：132—136.

[3]吴 斌:中国拆迁补偿法律问题探讨[D].四川大学，2005.30—31.

[4]施国庆 盛广恒 蔡依平:城市问题, 2004.04.

有关拆迁补偿如何纳税的问题 篇4

在城市旧城改造和城市规划过程中，或多或少会涉及到单位和个人的房屋拆迁补偿问题。对于该项拆迁工程涉及到的拆迁人、被拆迁人、拆迁公司相应的涉税处理，各地规定不一。

企业和个人的搬迁大致可分为政策性搬迁和商业性搬迁。政策性搬迁因为涉及到政府对城市的规划或其他主导原因，会有许多税收优惠。而商业性搬迁是由企业之间或企业与个人之间的自由协定为依据而进行的一种市场行为，政府不参与其中。在税收上适用各种不同规定。

根据国税函〔2009〕118号的规定，政策性搬迁是指因政府城市规划、基础设施建设等政策性原因。税务对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告。如果没有，则一般不会认同为政策性搬迁，从而将此类涉税处理界定为商业行为。根据渝地税发〔2007〕207号，重庆对此类政策性搬迁范围规定为：搬迁企业按规定标准从政府取得的搬迁补偿收入或由重庆市土地储备中心、重庆市城市建设投资公司、重庆渝富资产管理公司等将土地收回,支付给搬迁企业的搬迁补偿收入，也包括从受政府委托实施片区开发的开发企业取得的搬迁补偿收入。

下面就搬迁补偿有关的涉税问题做梳理分析。

一、政策性搬迁

1、营业税

由于政策性搬迁是政府收回企业或个人土地使用权的行为，因此根据国税函（2008）277号规定，被搬迁企业只要出具县级（含）以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释（试行稿）〉的通知》（国税发[1993]149号）规定，不征收营业税。同时，根据渝地税发[2002]156号规定，属于旧城改造项目范围内的此类补偿，在拆迁原房过程中，被搬迁企业选择货币补偿（安置）方式，所取得的货币补偿（安置）价款，暂不征收营业税及附加税费。《土地管理法》（2004年8月25日修订）第四十七条规定、《物权法》（2007年3月16日公布）第四十二条规定、《城市房屋拆迁管理条例》（2001年6月6公布）第四条，根据以上法律规定，补偿收入不属于生产经营收入；再根据《征管法》第二十一条：单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。因此补偿收入不需要开发票，原土地使用者取得补偿款开具的收据可以作为税前扣除的凭证。因此，受政府授权或委托的开发企业在支付被搬迁企业的补偿款时，只需取得收款收据，并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可。

2、土地增值税

根据《土地增值税暂行条例》第八条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据《土地增值税暂行条例实施细则》第十一条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规定免征土地增值税。符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。因此，被搬迁企业因上述政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费，免征土地增值税

3、企业所得税

被搬迁企业取得拆迁补偿费，根据国税函〔2009〕118号规定，重置、重建或改良的，以其补偿收入扣除支出后的余额计入应纳税所得额，此类固定资产可以按照现行税收规定计算折旧或摊销，并在企业所得税税前扣除。没有重置、重建或改良计划和立项报告的，应将搬迁补偿收入加上各类变卖收入扣除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额。根据国税函〔2009〕118号第二条第四款规定，企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的，企业搬迁收入按上述规定处理。

4、个人所得税

根据财税[2005]45号第一条规定，对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。因此，如果个人取得的拆迁补偿款超过标准部分，应属于个人所得税纳税范畴，按“财产转让所得”税目征收个人所得税。

二、商业性搬迁

根据以上的政策性搬迁文件知道，被搬迁的企业和个人，都是因为政策性原因归还土地使用权而得到相应补偿。那么，如果不属于政策性搬迁，仅是企业与企业之间，企业与个人之间的市场收购转让行为，则属于商业性的搬迁，对此类补偿费的涉税问题分析如下。

1、营业税

根据国税函[1997]87号文件规定：对于土地承包人取得的土地上的建筑物、构筑物、青苗等土地辅助物的补偿收入，应按照《中华人民共和国营业税暂行条例》的“销售不动产——其他土地附着物”税目征收营业税。对于具有该土地使用权的单位和个人，同样适用于该文件，因为没有政府搬迁文件，因此得到的此类补偿，不属于政府收回土地使用权而应得的补偿费，它属于一种财产转让的经营行为，被搬迁企业或个人接受的补偿费，实际上是财产转让收入。接受补偿的单位或个人在取得收入是，应给付款单位开具营业性发票，并交纳营业税。

2、企业所得税

由于非政策原因搬迁，被搬迁企业取得补偿费（转让收入）后，如果重置、重建、改良发生的支出，属于固定资产性质类的，只能通过折旧或摊销形式在企业所得税前抵扣，而不能像政策性搬迁那样将重置、重建、改良支出全部抵扣；如果属于费用性质的，则可计入当期损益扣除。

3、土地增值税

由于非政策性搬迁，被搬迁企业或个人取得补偿费（转让收入）后，需要交纳土地增值税，其增值额由补偿费（转让收入）减去扣除额后确定。扣除额则根据以下文件处理：

财税字（1995）48号第十条，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

财税（2006）21号第二条，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经过当地税务部门确认，按增值税条例第六条第（一）、第（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买起至转让止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

4、个人所得税

个人所得税扣除项目参照土地增值税的扣除项目确认余额后交纳个税。

长沙市房屋拆迁补偿问题的研究 篇5

在农村宅基地房屋拆迁中，是不是一定要有户口（引进人口除外）才能得

到相应的拆迁补偿呢？并非如此。

农村宅基地的性质是集体所有土地，目前宅基地房屋的拆迁与城镇国有土

地上房屋的拆迁采取的是不同的补偿标准，因此在相应的安置方案和家庭内部分

配上存在很大差异。

城镇国有土地上房屋拆迁，房屋价格一般采取市场评估价，综合房屋产权和

土地使用权评定一个总的单价。而集体所有土地上房屋拆迁，区分房屋和土地权

利，房屋根据经评估的建安重置价予以补偿，土地则按土地使用权基价标准予以

补偿。在价格认定上采用不同的标准，导致两种房屋能获得的货币补偿款悬殊。同时城镇国有土地上房屋权属的认定，一般以房产证（商品房、售后公房）

或土地证（自建私房）为主，而农村宅基地房屋权属的认定，则并不以土地证为

主，因为一般土地证上仅为户主一人，而宅基地房屋应是家庭成员共有财产，其

权利人不仅包括土地证权利人，也包括建房用地的申请人员。因此宅基地房屋权

利人通常是数人。如果经历了历次翻建、扩建、重建等，权利人还可能发生增减

变化。即使立基人为未成年人，对新建房屋未作出相应贡献，也同样享有宅基地

房屋权利，这是因为未成年人与成年人享有同样的宅基地权利，而农村房屋价值

中土地使用权价值远高于房屋建造产生的价值，因此未成年人未在建造房屋时作

出贡献也可以忽略不计。

因此由于权利归属的不同，城镇国有土地上房屋的拆迁补偿款分配，房屋的货币补偿款应归房屋权利人所有，由房屋权利人妥善安置同住人。而集体土地上

长沙市房屋拆迁补偿问题的研究 篇6

（2004年4月28日 国法秘函[2004]97号）

黑龙江省人民政府法制办公室：

你办《关于城市房屋拆迁补偿有关问题的请示》(黑政法发[2004]14号)收悉。经研究，现答复如下：

《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定：“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本条例”；第四条第二款规定：“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位”；第六条规定：“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”根据上述规定，在哈尔滨市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，应当适用《城市房屋拆迁管理条例》，只要拆迁房屋的单位依法取得了房屋拆迁许可证，就可以成为拆迁人。

附：

黑龙江省人民政府法制办公室

关于城市房屋拆迁补偿有关问题的请示

（2004年3月17日 黑政法发[2004]14号）

国务院法制办公室：

2003年，哈尔滨市人民政府(以下简称市政府)决定对哈尔滨市太阳岛地区进行综合整治改造。为了方便协调各方面工作，市政府成立了哈尔滨市太阳岛地区综合整治改造工程指挥部(以下简称太阳岛指挥部)。2003年2月，哈尔滨市土地收购储备中心(以下简称土地储备中心)和太阳岛指挥部取得了太阳岛地区部分区域的《房屋拆迁许可证》。2003年3月，太阳岛指挥部制发了《太阳岛综合整治锦江里石当站地区居民及个体工商户拆迁须知》，规定了拆迁补偿的标准。在拆迁被拆迁人王平的房屋过程中，双方未就拆迁安置补偿标准达成协议，但同意先拆迁后补偿。现拆迁已完毕，但王平至今未得到拆迁安置补偿，多次与市政府交涉，一直没有结果。对此，被拆迁人王平以市政府为被申请人向省政府提出行政复议申请，请求责令市政府作出补偿裁决。在案件审查过程中，我们遇到下列问题：

一、关于拆迁主体认定的问题。根据《关于成立哈尔滨市土地收购储备中心的批复》(哈编字[2001]152号)规定：“土地储备中心受市政府委托，实施土地收购、储备和出让前期准备工作”，土地储备中心上述职能是基于市政府的委托产生的行政职能，属市政府的行为；太阳岛指挥部是市政府成立的临时机构，其拆迁行为产生的法律后果由市政府来承担。因此，我们认为本案的拆迁人是市政府，不应当是土地储备中心和太阳岛指挥部。

二、关于适用法律的问题。根据《城市房屋拆迁管理条例》第十六条第一款“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。”的规定，其调整的平等民事主体之间不能达成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。而本案拆迁主体是市政府，其行为具有行政行为的性质，拆迁补偿争议属于行政补偿争议。因此，我们认为处理本案争议不适用《城市房屋拆迁管理条例》。目前，在没有相关法律调整政府作为拆迁人的情况下，如何适用法律处理争议成为本案审查中的难点。

长沙市房屋拆迁补偿问题的研究 篇7

随着我国城市建设步伐的加快,房屋拆迁成为促进旧城改造、改善城市环境和提高人民群众居住条件的重要手段。然而,近年来因拆迁引发的各类矛盾、冲突时有发生,在一些地方还发生了被拆迁人用极端手段对峙拆迁的恶性事件。由于我国城市房屋拆迁法规还不完善,以及房屋拆迁当事人之间利益博弈的加剧,使得拆迁工作错综复杂。如何消除拆迁引发的矛盾,保护当事人的合法权益,保证拆迁工作的顺利实施,首先要解决好房屋征收、补偿与拆迁的正当程序问题,再者要进行公平合理的补偿,并且规范房屋拆迁估价工作。

2 城市房屋拆迁法规的滞后使拆迁矛盾更为突出

2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)体现了最重要的基本原则是平等保护财产,即国家、集体、私人的物权平等保护,人民群众合法取得的财产受到物权法的保护。但《物权法》实施以来,《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《条例》)还没有做出相应的修改,一些地方仍然用强制拆迁的方法来解决矛盾,近日关于强制拆迁引发的几个社会事件更引发了社会各方的广泛关注。城市房屋拆迁仍然是一个突出的社会问题,目前城市拆迁中矛盾的焦点主要是公共利益和合理赔偿的界定以及拆迁正当程序等问题。

2.1 公共利益的界定不明确

《物权法》规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”但是《物权法》中并没有对“公共利益的需要”具体做出界定,一些地方政府和开发商在利益的驱动下,以“公共利益的需要”为幌子,宣称拆迁决定和建设项目是城市发展的需要,依然采用《条例》的规定进行强制拆迁。然而一些拆迁决策的“合法性”与《物权法》的精神是背道而驰的,在拆迁补偿决定前的强拆行为更是侵犯了公民的合法权益,只能使矛盾和冲突激化和加剧。

2010年1月29日国务院法制办公室公布《国有土地上房屋征收与补偿条例(征求意见稿)》中,对“公共利益的需要”做出界定,相信不久的将来修改后的《条例》,能使得拆迁决策的合法性更加明确,并使得公民的个人财产权得到充分保障。

2.2 征收补偿主体不明晰

为了公共利益的需要,政府应该根据正当的程序作出房屋征收决定。从法律关系看,房屋征收补偿的主体是政府,而《条例》模糊了征收补偿的主体,在没有有征得房屋所有人同意征收前就给予拆迁人拆迁许可,并要求拆迁人对被拆迁人给予补偿、安置。而相对拆迁人来说,被拆迁人是被动的弱势群体,往往被动地接受拆与不拆,被拆迁人又是分散的群体,不容易形成共同的意志,在维护自身的合法权益时显得力不从心。同时,由拆迁人直接偿付补偿,很容易出现不同项目补偿标准不统一,更容易引发社会的矛盾和冲突。因此,理想的拆迁程序,应该是先征收、补偿,再许可拆迁。而所谓的拆迁补偿,实质是征收补偿。

基于现阶段新《条例》尚未出台,而近期由于农村征地和城镇房屋拆迁频发恶性事件,2010年5月15日国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》,通知要求“对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的,一律不得实施强制拆迁”。这就过渡性地规定了“先补偿,后拆迁”,进一步保护人民群众的利益。

2.3 补偿标准不统一

虽然各省、自治区、直辖市人民政府都有制定拆迁补偿安置指导意见,各地方政府一般也会针对各拆迁项目的补偿安置提出实施细则,但是补偿标准还存在很多不确定性。首先,补偿标准的确定涉及拆迁各方利益,有些地方政府为了追求城市开发建设业绩,一味庇护开发商的利益,不惜损害被拆迁人的合法权益,一味降低补偿标准。再者,拆迁估价委托程序上存在不公平,由于采用被拆迁人投票选择的方式实际操作存在难度,多数地区还是由政府或拆迁人选择拆迁估价机构。另外,由于补偿标准得不到统一,不同拆迁项目补偿标准差异大,无法形成基本的衔接,拆迁补偿的公平性受到质疑。

3 合理的补偿标准是拆迁顺利进行的前提

补偿标准是城市房屋拆迁过程中的核心问题,《条例》引入通过评估确定被拆迁房屋价格,来确保被拆迁人直接损失能够得到合理补偿。但是,从另外的角度看,仅仅考虑直接损失的补偿是不公平的。

3.1 拆迁补偿标准应尽量考虑因拆迁给被拆迁人造成的其他损失

按照《条例》规定:“货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”这一规定确定了等价有偿的拆迁货币补偿标准的基本原则,以房地产市场评估的办法确定补偿标准。一般情况列入城市拆迁范围的房屋多为结构差,建成年代久的旧房屋,按市场价格评估,其价格都不会高。被拆迁人如果选择回迁或用补偿款购买同等区位的新房,往往买不到原来房屋的面积;如果要获得原面积的房屋,却不得不缴纳新建房与旧房建筑结构不同和新旧程度不同的差价款,这给一些经济条件不是很好的居民造成一定的负担;如果选择异地安置,安置地点一般又是区位较为偏远的市郊,给工作学习生活造成很多不便。从公平的角度,城市房屋拆迁补偿应尽量考虑因拆迁给被拆迁人造成生活不便以及增加被动消费带来的其他损失。

3.2 被拆迁人有权利参与分配房地产增值收益

随着广大老百姓法律意识的不断提高,为了保障自身的合法权益,被拆迁人参与利益分配的意识不断增强,拆迁双方之间的利益博弈将更加平等、充分。我国越来越多的学者也开始关注国外土地发展权理论对我国集体土地、城市房屋征收补偿的指导意义。在国外土地发展权是对土地在利用上进行再发展的权利,是一种可以与土地所有权分离而成为一项单独处分的财产权。土地发展权的产生根源于土地用途管制对土地所有人经济利益损害的补救措施。它的提出其实代表一种公共利益和私人利益的平衡。

虽然,土地发展权的提法在我国目前还仅限于理论界,但在我国集体土地征收补偿和城市房屋拆迁补偿纠纷不断的今天,土地发展权的提出对平衡各方利益分配,合理确定征收补偿标准将起到积极的意义。在我国土地发展权除了土地由集体所有转变为国家所有的土地发展权,也应包括在建设用地上进行建设的发展权。我国城市房屋土地属于国家所有,居民只享有土地一定期限的使用权,在使用期间,土地使用人就应当享有土地的发展权。

开发商通过征地或者拆迁城市房屋取得土地,并给予补偿,实际上是在购买原房地产的发展权。按照被拆迁房屋的房地产市场价格进行补偿,其实与购买土地发展权的价格是不对等的,因为拆迁后再开发,土地的改良、基础设施的完善、区位的升级、规划的变更会使新的房屋大大升值。虽然土地发展权的权利主体各方对房地产增值收益的分割尚未定论,但被拆迁人作为投资者是有权利参与分配房地产增值收益。

3.3 拆迁补偿标准应该有更大的弹性

以公平、公正的原则平衡公共利益与私人利益,保护被拆迁人的合法权益,城市房屋拆迁补偿标准应该有更大的弹性,被拆迁房屋的房地产市场评估价格不应简单的等同于类似房地产的市场交易价格,可以按照房地产估价规范和有关规定确定,但不得低于房屋征收决定生效之日类似房地产的市场交易价格。

在城市房屋拆迁实际操作中,以补偿标准不能低于类似房地产的市场交易价格作为保护被拆迁人利益的基本原则, 可以在类似房地产的市场交易价格的基础上上调一定比例或加上一定数额的补偿款,原地回迁可以鼓励原面积不补差价,异地安置在区位较差地段可以增加一定比例的安置面积。福建省住房和城乡建设厅2009年11月30日出台《关于加强城市房屋拆迁补偿安置工作的指导意见》(以下简称《意见》),其中“鼓励对住宅等面积部分不补交差价”以及“因地段差增加的面积部分视同原房屋面积”正是这一补偿原则的具体体现。

4 规范城市房屋拆迁估价是确定补偿标准的技术基础

拆迁补偿标准确定的基础和依据是被拆迁房屋的评估价格。现阶段由于房地产估价机构及估价师素质良莠不齐,不同的估价机构对拆迁估价的思路不尽相同,一些技术参数的确定也存在混乱现象,一定程度影响了估价结果的公信力。因此,拆迁估价的公平性和公正性也是拆迁双方和各级政府重视和关注的焦点。

4.1 规范拆迁估价委托

为了避免政府管理部门或拆迁人与一些估价机构结成利益共同体合谋损害被拆迁人的利益,应当规范房屋拆迁估价的委托工作,按照公平的原则,由拆迁当事人以投票、抽签等方式确定。福建省《意见》中就规定“以评估方法确定货币补偿协商参考价的,拆迁当事人代表在房屋拆迁主管部门的监督下,从参与报名的房地产评估机构中随机抽取(一般不少于5家),分别在拆迁区域选择有代表性房屋(或模拟的标准房屋)进行评估,以去掉最高和最低评估价后的平均价作为货币补偿协商参考价并予以公示。”从而减少拆迁估价委托造成的争议和纠纷。

4.2 统一拆迁估价思路与技术参数

房屋拆迁估价原则上以市场法确定估价对象的公开市场价值,不能适用市场法的,应当采用《房地产估价规范》及相关规定的、适宜选用的其他估价办法。由于拆迁区域中一般涉及的拆迁户数多,房屋使用类型多样,所以可以采用在拆迁区域中按房屋使用类型(商业、办公、居住、工业等)各选取一处有代表性的房屋作为标准房屋,运用市场法或其他方法评估出该标准房屋的市场价格,然后将各拆迁房屋与标准房屋进行比较,修正得出各拆迁房屋的市场价格。房屋拆迁估价中技术参数的确定,应当主要考虑市场因素的影响做出科学判断,而最终补偿价格的确定,还要符合相关的政策规定。

4.3 加强拆迁估价技术鉴定

拆迁当事人对估价报告有异议可以另行委托估价机构评估或申请技术鉴定,但是被拆迁房屋重估业务由于要承担较大的法律风险,在现实中因缺乏愿意接受委托的估价机构而难于执行。因此,城市房屋拆迁评估技术鉴定是解决估价结果纠纷的重要手段。各地区要完善房地产估价协会组织,充分发挥协会的专业技术优势和业务监督作用,专门成立城市房屋拆迁估价技术鉴定委员会,由技术鉴定委员会及房地产估价协会牵头规范一些拆迁估价技术操作层面的问题,并按一定程序对受理的拆迁估价报告的内容以及整个估价过程的进行鉴定并提出鉴定意见和鉴定结论。

5 结束语

城市房屋拆迁是加快城市建设,促进旧城改造的重要手段,而依法保护人民的合法财产是维护社会稳定、促进社会和谐的重要保证。如何平衡公共利益和私人利益,为被拆迁人做出合理的补偿,应尽快出台相应的行政法规,理顺城市房屋的征收、补偿及拆迁程序,规范城市房屋拆迁估价,才能化解拆迁矛盾,做到“和谐拆迁”,促进城市可持续发展。

参考文献

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长沙市房屋拆迁补偿问题的研究 篇8

关键词：高速公路，征地拆迁补偿；资金监管；存在问题

2008年国际金融危机爆发以来，中央扩大内需为了应对国际金融危机，加大基础建设投入和民生工程支出。广东省政府为了确保广东经济稳定较快增长，化“危”转“机”，加快了广东高速公路建设。广东省政府各职能部门和建设单位根据省政府的部署，大力推进和加快高速公路建设步伐，营造了大干快上的干劲和氛围，广东高速公路进入了大发展的新时期。

广东高速公路建设单位积极采取各种行之有效的措施，进一步解放思想，贯彻落实科学发展观，应对新挑战。面对高速公路建设新形势，在时间紧、任务重的情况下，如何加快建设。克服各种困难，化解各种压力，破解各种难题。建设单位对项目存在“基建程序”不完善，部分项目未能按“基建程序”办理相关手续，只能在建设过程中逐步完善，不能满足政策性要求；对工程精细化管理力度不够，不能精益求精，建造精品工程难度大；对征地拆迁补偿资金监管覆盖面不足等等。

对征地拆迁补偿资金监管是工程建设资金监管重中之重，国家对征地拆迁补偿资金的监管有两个方面，第一，对建设单位征地拆迁补偿资金支付监管；第二，对地方政府或职能部门收到征地拆迁补偿资金支付给受偿者的监管。本文针征地拆迁补偿资金监管覆盖面不足和存在的问题进行探讨。

一、建设单位与地方政府签订征地拆迁补偿合同.签订合同的地方政府单位和收款单位不统一

根据近几年广东高速公路建设征地拆迁补偿情况，建设单位与地方政府在合同订立、补偿方式、收款单位等都各有不同，体现在：第一，建设单位与地方政府订立的合同主体不一，有地方政府、交通部门、国土部门等等；第二，补偿方式不同，有地方政府半包干、总包干、按合同单价按实计付；第三，收款单位与合同订立单位不符，部分费用和补偿项目，存在委托下一级地方政府财政部门和其他政府部门作为收款单位；第四，建设单位对部分征地拆迁项目委托工程施工单位与受偿者签订补偿协议或合同，由工程施工单位实施拆迁管理和资金支付。目前，国家和广东省政府相关部门对于我省交通基础建设征地拆迁补偿在“合同的订立、补偿方式、房屋拆迁费和工作经费收款单位”还没有出台相关规定，政策上也没有要求。高速公路建设线路一般都跨过两个县级以上的区域，建设单位与公路沿线有关地方政府订立征地拆迁补偿合同，地方政府可以直接与建设单位签订，也可以委托交通部门、国土部门签订；补偿方式上地方政府可以选择半包干、总包干、按单价据实计付；部分费用和补偿项目，收款单位也是地方政府指定或委托，有房屋拆迁费、工作经费和奖励金等。由于政策上没有作出规定和要求，在合同订立时主要依靠双方代表谈判确定，时间长，工作效力低，造成了合同订立的主体、补偿方式、收款单位不统一、不规范，增加了管理上的难度，不利于拆迁补偿资金的监管。

二、拆迁补偿项目补偿金额核定难度大

高速公路建设征地拆迁补偿项目分为两类，第一类，征地补偿费，主要有耕地、园地、养殖场地、工商业基地、宅基地、安置、地上附着物及青苗(包括房屋)等补偿费；第二类，拆迁补偿费，主要有电力线(杆、塔)、通信设施、水利设施、输油(汽)管道、地下供水管(网)、电缆光缆等拆迁补偿费。第一类征地补偿项目的补偿标准执行國家和广东省政府有关补偿规定，而第二类征地拆迁费的补偿由建设单位与所属业主单位协商确定补偿金额，在补偿标准上国家政策没有作出规定和要求，建设单位在电力线(杆、塔)、通信设施、水利设施、输油(汽)管道、地下供水管(网)、电缆光缆等拆迁费的支付控制和合同签订难度大，双方都是合同的利益方，赔偿金额的计算各方根据不同的依据，大部分项目双方计算赔偿金额差异较大，缺乏合理性，一个拆迁项目合同的订立须经过双方多次谈判协商解决，时间长，影响工程的建设进度。由于国家对拆迁补偿标准没有作出规定，对双方协商确定补偿金额的合理性缺少了监管。

三、同类征地补偿不同区域政府对补偿标准理解不一，补偿标准存在差异

国家和广东省政府对于耕地、园地、养殖场地、工商业基地、宅基地的最低补偿标准有了规定，但没有最高限价规定。建设单位与地方政府签订征地拆迁补偿合同的征地补偿标准都不低于国家和广东省政府规定的补偿费，存在部分地区补偿费超过国家最低补偿标准较高。对受偿者的合理诉求本应在公平、公开的原则下进行补偿，但由于国家没有对征地补偿费最高限价规定，同类补偿的不同区域政府对补偿标准理解不同，实际赔偿上存在有不同的补偿标准，补偿标准存在差异。建设单位存在对部分地区政府或受偿者支付较高的补偿费用，出现了对同类征地补偿项目的不同受偿者补偿标准不同的不公平情况。国家和广东省政府应对征地受偿者的补偿费将弹性标准过度到具体标准，以便于建设单位、地方政府的执行和监管，进一步维护社会公平、正义。

四、支付给公路沿线地方政府的工作经费与规定不符，奖金支付标准不一

高速公路建设需要地方政府的大力支持与配合，特别是征地拆迁和公路沿线的治安管理工作。在通常情况下，地方政府的征地拆迁工作经费由建设单位支付，建设单位对征地拆迁工作做得较好的地方政府还支付了奖励金。对工作经费和奖金的支付建设单位通过与地方政府签订合同或协议，作为付款依据进行支付。

国家对建设单位支付给地方政府的工作经费标准有了规定，按固定的比例计付，但为了满足地方政府对征地拆迁工作需要，个别建设项目由于征地拆迁难度大，时间长，实际支付给地方政府的工作经费超过国家规定额度，与规定不符，国家应对征地拆迁工作经费的统一标准根据不同地区，难度大小进行调整。

对于个别建设单位根据地方政府的征地拆迁工作进展情况支付了奖励金，国家和广东省政府对奖励金的支付并未作出规定，存在标准不一，不规范，监管不到位，国家相关部门应该进行规范，制定相关规定。

五、在执行征地补偿款预存制度。地方政府职能部门对资金管理不一，缺乏监督机制

为了确保征地拆迁资金能按时足额给受偿者支付，2005年8月起，建设单位和地方政府执行广东省国土资源厅规定的征地补偿款预存制度。按征地补偿款预存制度的规定，对预存的征地补偿款，当地国土资源管理部门要和被征地集体经济组织、征(用)地单位议定用款规则，实行专款专用，在土地征收方案和土地补偿安置方案批准后，方可支付使用预存款。在执行征地补偿款预存制度过程中，个别地方政府国土资源部门未能在资金预存前向建设单位提供批准后的土地征收方案和土地补偿安置方案以及补偿项目清单，政府职能部门存在对补偿资金管理不到位，经办人业务水平低，缺乏监督机制，未能按建设单位的要求提供预存款资金使用情况资料，也造成建设单位支付手续不够完善，对征地补偿资金使用监管不到位，建设单位与地方政府是合同关系，对征地补偿资金的使用监管难度大。为了强化征地补偿资金专款专用管理，严格按规定支付给受偿者，广东省国土资源厅和政府审计部门应对地方政府使用征地补偿资金进行指导和监督。

六、征地补偿项目标部分准执行难.国家政策滞后

征地补偿项目较多，执行国家最低补偿标准项目有耕地、园地、养殖场地和工商业基地；执行国家弹性和具体偿标准项目有安置、地上附着物及青苗(包括房屋)和坟墓迁移等补偿费。对征地安置、地上附着物及青苗(包括房屋)和坟墓迁移等补偿费用现执行2003年6月广东省人民政府办公厅制定的补偿标准，由于近几年人工成本和物价上涨，广东省人民政府办公厅和相关部门对补偿标准都未进行调整，没有提高相应补偿标准，建设单位与地方政府执难度大，实际补偿标准都超过规定，如坟墓迁移费补偿规定标准是50－180元，实际补偿费是500－1200元。对补偿标准与实际差异较大，国家和相关部门应该开展征地补偿调研工作，因地制宜的制定和调整相应补偿标准，维护受偿者的合法权益，确保国家的征地补偿规定和政策得到全面贯彻落实。