经济适用房购房合同

经济适用房购房合同（通用8篇）

经济适用房购房合同篇1

经济适用房购房合同1

编号：

卖方： (以下简称甲方)

买方： (以下简称乙方)

见证方：(以下简称丙方)

甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方私人房产一事达成以下条款：

第一条甲方对产权的声明

甲方根据国家规定，已依法取得北京市_________区(县)的房屋所有权证书，所有权证书_____字第____________号。甲方为该房屋的现状负全责。该房屋的结构为_____________________，建筑面积为_________平方米。

第二条甲方对买卖权的声明

甲方保证该房屋是符合国家及北京市房屋上市的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋上市交易。由于违反国家及北京市相关政策法规而引起的法律及经济责任由甲方来承担。

第三条乙方对购买权的声明

乙方愿意在本合同第一条款及第二条款成立的前提下，就向甲方购买上述房屋的完全产权之事签订本协议，并认可仅在此种情况下签订才具有法律效力。

第四条房屋售价

双方同意上述房屋售价为每建筑平方米人民币元，价款合计为人民币元。(大写____佰____拾____万____仟____佰____拾元整)

第五条付款方式

(一)无须银行贷款

1、乙方应在签订《北京市房屋买卖合同》时，支付相当于总房款的10%的定金。

2、乙方应在办理立契过户手续前3个工作日内，支付剩余90%房款。

(二)银行贷款

1、乙方应在签订《北京市房屋买卖合同》时，支付相当于总房款的10%的定金。

2、乙方应在办理立契过户手续前3个工作日内，支付首期房款。3、银行贷款部分房款按银行规定由银行直接支付。

第六条违约责任

1.甲、乙双方合同签订后，乙方中途悔约，应书面通知甲方，甲方应在3个工作日内，将乙方的已付款(不计利息)返还乙方，但购房定金归甲方所有。甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起3个工作日内应将乙方所付定金的双倍及已付款返还给乙方。

2.乙方如未按本协议第五条款规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。每逾期一天，乙方应支付甲方所应付房款的0.4‰作为滞纳金，逾期超过15天，即视乙方违约，定金不予返还。

3.甲方应在获得全部房款后3个工作日内将房屋搬空，每逾期一天，甲方应按乙方已付房款的0.4‰向乙方付滞纳金，逾期超过15天，即视甲方违约，乙方可要求法院强制执行。

第七条房屋交付甲乙双方就房屋交付达成以下细目：

1)没有房屋欠帐，如电话费、电费、物业管理费、取暖费等;

2)没有固定不可移动装修物品的破坏;

3)房屋本身没有影响房屋使用或美观的破坏;

4)其它：。

第八条关于产权办理的约定本协议签订后，甲乙双方应向房屋所在区(县)房地产交易所申请办理房屋买卖立契过户手续，并按有关规定申领房屋所有权证。办理上述手续时产生的税费及相关费用，由甲乙双方依照有关规定缴纳。办理过程中由丙方先行垫付，在物业交验时提供相应票据。

第九条有关争议本协议未尽事宜，双方可签订补充协议。本协议的附件和双方签订的补充协议为本协议不可分割的组成部分，具有同行法律效力。当本合同在履行中发生争议时，双方协商解决。协商不能解决的，双方均有权向该房屋所在地的人民法院提起诉讼。

第十条生效说明本协议一式四份，甲乙双方各执一份，房屋所在区(县)交易所留存一份，见证方一份。均具有同等法律效力。自双方签字盖章之日起生效。

甲方：经办人：电话：

乙方：经办人：电话：

丙方：

经济适用房购房合同样本三

卖方：______________________

姓名：______________________

性别：______________________

出生日期：__________________

国籍：______________________

住址：______________________

电话：______________________

身份证号码：________________ 买方：______________________

姓名：______________________

性别：______________________

出生日期：__________________

国籍：______________________

住址：______________________

电话：______________________

身份证号码：________________ 买卖双方根据中华人民共和国法律，经过友好协商，自愿制定本房产转让合同，条款如下：

一、卖方有房产________个单元，坐落在________市________第________座________楼________单元，合计面积________________平方米。现自愿将该房产卖给买方。售价为________币________佰________拾________万________仟________佰________拾________元整(原楼价为________币________佰________拾________万________仟________佰________拾________元整)。

二、买方对上述房屋已核实，并审阅了房产权证书及有关资料，同意交付上述房产价款。买卖双方一致自愿成交。

三、本合同一经签署，买方当即将房产全部价款交给卖方，卖方在收到该房产价款后，即将上述房产权证书及有关资料交给买方。

四、双方买卖成交后，即携带房产权证书到________________市房地产权登记处办理房产权转移登记手续，该房产所有权即归买方所有。

五、卖方所卖房产如有抵押、按揭等手续不清时，概由卖方负责，与买方无关。

六、买方交付房产价款后，而卖方不能交房时，则卖方应即退回房产价款，并负责赔偿买方损失。

七、本合同发生纠纷时双方应友好协商解决，如不能解决时，按下列第________项方式解决：

1.向________________仲裁委员会申请仲裁;

2.依法向人民法院起诉。

八、本合同自双方签署后经市公证处公证之日起生效。

九、本合同用钢笔填写与打字油印的文字具有同等效力。

十、本合同共________页，一式三份，买卖双方各执一份，市公证处执一份，均具同等效力。

经济适用房购房合同2

买方(受让方)：___________身份证号码：___________________(以下简称甲方)

卖方(转让方)：___________身份证号码：___________________(以下简称乙方)

甲、乙双方经共同协商，本着平等互利、自愿的原则，就房屋买卖有关事项订立本合同。

一、房屋具体情况：___

1、位置：___________区

2、房屋套型________，建筑面积________平方米，结构________楼层________，用途________________。

3、该房屋的销售价格为每平方米________元人_币，总计房价________万________千________百________拾________元整(小写________元)

二、乙方销售该房屋应具备合法的《房屋所有权证》，如买卖该房屋引发产权纠纷，概由乙方负责处理。

《房屋所有权证》书证号：___

三、房屋四界：___

房屋四界

东：___________________

西：___________________

南：___________________

北：___________________

四、本合同经甲、乙双方签章后，由甲方第一次性向乙方支付部份购房定金计人_币(大写________元)(小写________元)，第二次在产地产交易中心将此房产权证交房地产交易中心处受理同时(或者办理产权公证时)甲方再付给乙方(大写________元)(小写________元)，第三次余款等办完过户手续后，甲方拿到新产权证的同时付清，计人_币(大写________元(小写________元)，此合同圆满结束。

五、乙方应协助甲方办理此房的过户换证手续或办理公证手续，所产生的一切费用由________方支付。

六、本合同甲、乙、中介方签章，买卖双方均不得违约。如甲方违约，乙方不退还定金;乙方违约，则双倍退还甲方定金。

七、乙方卖给甲方的房屋，在办理过户手续期间，如因不可抗力原因而不能进行交易的，甲方提出撤消合同时，乙方应当同意，并如数退还甲方定金。

八、本协议一式两份，甲、乙双方及各执存一份，从签字盖手印之日起生效。

九、交房时乙方保证该房屋的水、电、气、光纤、物业管理等相关费用结清。原有室内设施齐全完好无损。

十、其他决定事项：___

1、________________________

2、________________________

3、________________________

4、________________________

5、________________________

甲方签字、盖手印：___________乙方签字、盖手印：___________

签定时间：___________年________月________日

经济适用房购房合同3

立合同人：

卖方以下简称（甲方）：

身份证号：

买方以下简称（乙方）：

身份证号：

经充分协商，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，甲乙双方现就买卖房屋及其阁楼，达成以下协议：

一、房屋基本情况

1、甲方自愿将下列房屋（包含阁楼）卖给乙方所有，该房屋为18加19楼的形式，其中19楼为单独阁楼（以下一同简称“该房屋”）

2、该房屋的所有权证号为：___；国有土地使用权证号为：________。

3、该房屋的土地使用权取得方式“√”：出让、划拨（）本合同一经签订，该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。

二、房款售价

甲乙双方商定成交价格为人民币（￥_____）_____万元，大写：________。

三、房款的支付方式及期限

乙方在___年__月___日前分__次付清，付款方式：_______乙方支付房款具体约定为：

1、于___年___月___日前，支付甲方房款________（定金）；

2、于___年___月___日前，支付甲方房款____________

3、甲方在规定的时间内还清该房贷款后，乙方于___年___月___日前，支付甲方房款________

4、鉴于甲方一家人已调离临汾不便协助乙方办理房产及相关手续的过户，乙方在甲方同意的情况下，乙方留有房款___（人民币）万元，待过户手续办理完成的同时，在规定时间内交与甲方。

四、物业及相关事宜

1、物业交接的`期限：甲方应于___前向乙方移交该房屋。甲方将户口于___年___月___日前从该房屋迁出。

2、甲方在移交该房屋时，应保持房屋结构及水电、卫生、有线电视、通讯等配套设施完整，保持原有的装修状况，并结清在移交之前所发生的水电、卫生、有线电视、通讯、物业管理等各项费用。

3、甲方应在移交该房屋之日向乙方移交该房屋的水电、卫生、物业管理等配套设施过户所需的各项物料

4、乙方在提出在未交清房款前提前入住的要求时，甲方鉴于已调离临汾的情况，可以具体与乙方协商入住该房的相关事宜。

五、责任与权利

1、甲方保证上述房地产权及附属设施（顶层阁楼、阳台等）所属清晰，无争议；未被判决、裁定限制出售，也未设置抵押，不在建设拆迁范围内；已取得其他共有人书面同意；协议有效期内，未征得乙方同意下，甲方不得将该房产另行出售给第三人。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。

2、甲方应明确告知购买该房时贷款的具体偿还时间，甲方在取得乙方________%的房款时应在___内自行结清与甲方购买该房时的剩余未还贷款。

3、甲方将该房产交付乙方时，届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用；无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等。

4、乙方有权对该房屋产权的真实性与明晰性进行核实。

5、甲方有义务配合乙方办理房屋交易的过户手续。

六、违约责任

1、甲方如中途违约，甲方应在违约之日起5日内双倍返还已付金额给乙方。

2、乙方如中途违约，甲方有权自行处理之前所付的购房款项。

3、本合同在履行中若发生争议，双方应采取协商办法解决。协商不成，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。

4、在合同期限内，如因洪水、地震、火灾和政府政策等不可抗力因素造成合同不能履行，合同方均不承担违约责任，本合同自动终止。

七、其它条款

1、本合同自甲、乙双方签字盖章之日起生效。本合同未尽事项，可另行议定，其补充协议经双方签章后与本契约具有同等效力。

2、修改本条款由甲、乙双方共同签定补充合约，补充合约与本合同享有同等法律效力；如协商不能解决，约定由本合同签定地人民法院裁定。

3、本合同一式叁份，甲、乙双方各执一份，该房产管理部门一份。均具同等法律效力。

甲方签字（手印）：

乙方（手印）：

联系电话：

____年___月___日

经济适用房购房合同4

甲方：

乙方：

第一条

条文：甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：

(一)座落于，建筑面积平方米;

(二)出售房屋的所有权证证号为，丘号为;

(三)房屋平面图及其四至范围见附件一;

该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。该房屋的相关权益随该房屋一并转让。

第二条

条文：甲方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况，保证该房屋不受他人合法追索。

注解：本条规定了甲方的权利保证责任和其他保证责任。

第三条

条文：乙方在前付给甲方定金(币种)(大写)元，(小写)元。

上述定金□在乙方最后一次付款时充抵房款□在时由甲方退还乙方。

条文：该房屋房价款为(币种)(大写)元，(小写)元。房价款的支付方式和支付时间为：

乙方未按规定支付房价款的，则按下列约定承担违约责任：

□乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按应付到期房价款的万分之支付违约金。

□乙方逾期支付房价款超过天，且所欠应付到期房价款超过元的，甲方有权解除本契约。甲方在解除契约后天内将已收房价款退还乙方，所收定金不予退还;并有权要求乙方支付占总房价款百分之的违约金。

第五条

条文：甲、乙双方定于时正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。

双方定于前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续。

甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：

第六条

条文：甲、乙双方确认，虽然房屋所有权证未作记载，但依法对该房屋享有共有权的权利人均已书面同意将该房屋出售给乙方。

甲、乙双方同意，在本契约生效后日内，共同向房屋权属登记机关申请办理房屋所有权转移登记;并在乙方领取《房屋所有权证》后，按有关规定向土地管理部门申请办理该房屋土地使用权变更手续。

第八条

甲、乙双方向房屋权属登记机关申请所有权转移登记，登记机关准予登记的，则双方提出申请的时间为该房屋权利转移时间。

第九条

本契约未尽事宜，甲、乙双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议以及本契约的附件均为本契约不可分割的部分。

第十条

条文：本契约□自甲乙双方签订之日□自之日起生效。

第十一条

本契约一式份。其中甲方留执份，乙方留执份，为申请房屋所有权转移登记提交房屋权属登记机关一份。

经济适用房购房合同5

甲方(卖方)：

乙方(买方)：

根据我市有关社会保障性住房及经济适用房相关管理规定，甲乙双方现就经济适用房房屋销售事项达成如下协议：

第一条本房屋属社会保障性质的政府政策性住房。

本房屋由开发公司代建，并代表甲方承担建筑质量及房屋保修责任。

第二条房屋坐落与面积

(一)乙方购买位于社会保障性住房高林居住区小区第组团第栋室的房型住宅，建筑面积㎡。

(二)上述建筑面积为暂测面积,暂测面积与房地产权籍登记部门实测面积的误差在±1%以内含(±1%)时,双方互不退补差价;超出±1%以上时,按实测面积与合同约定面积之差退补差价。

第三条房屋配售价格

本房屋单价为人民币每平方米(大写) 仟佰拾元整(小写) 元，总房款为人民币(大写) 拾万仟佰拾元整(小写) 元。

第四条付款方式

(一)一次性付款,总房款人民币(大写) 拾万仟佰拾元整(小写) 元应于合同签订时付清。

(二)分期付款的，首付款(不少于总房款的30%)人民币(大写) 拾万仟佰拾元整(小写) 元应于合同签订时付清，余款人民币(大写) 拾万仟佰拾元整(小写) 元应于本合同签订之日起日内付清。

(三)需办理购房贷款的，首付款(不少于总房款的30%)人民币(大写) 拾万仟佰拾元整(小写)元应于合同签订时付清，余款人民币(大写)拾万仟佰拾元整(小写) 元应于本合同签订之日起日内向相关银行提出贷款申请并办理贷款手续。不符合贷款条件的应于本合同签订之日起日内付清全部余款。

(四)提取公积金支付购房首付款的，在合同签订时缴交人民币(大写)拾万仟佰拾元整(小写) 元，并应在个工作日内办理公积金提取手续，将所提取的公积金计人民币(大写) 拾万仟佰

拾元整(小写)元转入甲方指定帐户，上述款项合计不得少于总房款3%，尔后按第(二)项或第(三)项付款方式办理余款人民币(大写) 拾万仟佰拾元整(小写)元缴交手续。

无论以上述何种方式，乙方除首付款外，其他应缴房款均应在合同签订之日起日内付清。

所缴房款转入：

帐号：

开户行：

第五条乙方缴清全部购房款后，或贷款银行已放款到账，甲方即向乙方开具购房发票。

第六条逾期处理

乙方在缴交首付款及签订购房合同后，未在日内缴清购房余款的，应按日向甲方支付未缴部份金额万分之五的违约金。超过规定期限后日未缴清购房余款的，视为放弃购房资格，合同无效，退回已付房款本金，已交房的，甲方收回房屋。

采用提取公积金支付购房首付款的，未在合同签订后个工作日内办理公积金提取手续，首付款不足总房款3%的，合同无效，退回已付房款本金;已提取公积金支付购房首付款的，在付

清全额购房款前放弃购房的，所提取的公积金由甲方办理退回公积金帐户手续。

第七条房屋交付期限

甲方应于年月日之前将房屋交付给乙方。但以下情形可以据实顺延:

(一)发生影响交房的不可抗力事件;

(二)政府有关社会保障性住房政策的调整;

(三)工程建设中遇有不能及时解决的重大技术问题,经有关部门出具证明后,交付期限可以顺延。

第八条房屋的使用与管理

(一)甲方的责任

1、应按期提供质量合格并符合规定的社会保障性住房装修标准的房屋;

2、按国家有关规定对房屋承担保修责任;

3、协助乙方办理房屋权属证书。

(二)乙方责任

1、乙方应按本合同约定和甲方的通知,办理缴款和交房手续。

2、乙方使用房屋应遵守厦门市保障性住房管理的相关规定，遵守物业管理相关制度。乙方不得擅自装修及变更住房的使用功能,不得破坏房屋结构。

3、按规定缴交物业管理服务费用、承担小区等公共部分的管理、维修、保养等分摊费用。

第九条特别约定

(一)乙方应对其所提交的经济适用房申购材料的真实性负责。若乙方弄虚作假、隐瞒家庭收入、资产、人口和住房情况，骗购本房屋的，甲方有权取消合同，收回本房屋。

(二)本房屋只能自住，不得出租、出借及用于经营活动，不得变相转让。

(三)本房屋在取得产权登记证书5年内不得转让，但可向市建设与管理局申请回购。回购价格为购房价格并计算折旧，年折旧率为1、43%。回购时应恢复住房原状，乙方自行装饰装修的费用，回购时不予结算。

(四)本房屋在取得产权登记证书满5年后转让的，应按购买价格与届时社会保障性住房转让指导价的差价的9%向政府缴交增值收益。

(五)本房屋除为申请购房贷款向贷款银行办理抵押手续外，不得再另行设定抵押权。

(六)贷款银行实现抵押权需处置本房屋的，由市建设与管理局回购或由贷款银行与市建设与管理局协商处理。

第十条土地房屋登记与土地房屋权证的办理

(一)房屋交付使用后，甲方负责将办理权属登记需由甲方提供的资料报产权登记机关备案。

(二)本合同正本及购房发票作为办理土地房屋权证凭证。

第十一条甲乙双方履行本合同时应遵守政府有关社会保障性住房的相关规定，本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定。

第十二条本合同一式叁份，甲乙双方及代建单位各执一份。

第十三条如本合同履行发生争议，甲乙双方同意提交厦门仲裁委员会仲裁。

第十四条双方约定的其他事项：

甲方(签章)：乙方(签章)：

代表：身份证号码：

地址：地址：

联系电话：联系电话：

邮政编码：邮政编码：

订立时间：

我单位作为代建单位，按国家有关房屋保修规定对该房屋承担建设单位的保修责任。

代建单位：

法定代表人：地址：

经济适用房购房合同6

甲方：__________

乙方：___________

依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规之规定，买卖双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就房屋买卖有关事项，达成如下协议：___

第一条、房屋基本情况

乙方购买甲方合法拥有的坐落于________市_______区_______________________________________，产权证第___________号，建筑面积__________平方米的房产一套。

第二条、付款方式

1. 双方议定上述房产出售价格为________________________元整。此房价款为甲方净价，甲方不支付交易中的任何费用。

2. 甲方收到乙方定金______________________元整，待乙方申请的贷款批准后，即可为乙方准备办理过户手续。甲方需积极配合乙方办理贷款手续。(以收据收条为准)

3. 办理过户手续当日乙方交付甲方首付款_______________________元整。(以收据收条为准)

4. 余款________________________元整，由银行直接划拨给甲方

5. 买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。

第三条、房屋过户

甲乙双方应积极配合办理过户手续，因甲乙任何一方不配合所造成的损失，由责任方赔偿守约方。

第四条、双方责任

1. 甲方保证出售房产符合国家房产上市的规定，并保证产权清晰，无抵押、查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担。

2. 甲方应在_____年_____月_____日将该房产交付乙方(以银行划拨余款日为准)。室内现有家电、家具随房屋交接赠送给乙方。

3. 甲方结清该房屋交接日期前的所有费用，交接后发生的费用由乙方承担。

4. 甲方在本合同生效之日起_________日内将户口迁出。

5. 乙方贷款数额不足时，应用现金补齐，否则视为违约。

6. 房屋公共维修基金随房产转移。

第五条、合同变更

1. 在合同履行期间，任何一方不得擅自变更，若需变更合同内容，应书面通知对方，征得对方同意后在规定时间内(书面通知发生三日内)签订变更协议，否则造成损失由责任方承担。

2. 本合同的补充协议与本合同具有同等法律效力。

第六条、违约责任

本合同签订后，双方不得违约，如甲方违约，双倍返还乙方定金，如乙方违约，定金不退。

第七条、合同争议的解决

本合同履行过程中，如发生争议，甲乙双方应协商解决，解决不成时，可向有关有管辖权的人民法院起诉。

第八条、本合同经甲、乙双方签字之日起即生效。

第九条、本合同共____页，一式____份，甲、乙双方各执一份，均具有同等效力。

第十条、其他约定

甲方：___________ 乙方：___ ________

身份证号：___________ 身份证号：___________

电话：___ ________ 电话：___ ________

现住址：___________ 现住址：___________

签约日期：___________ 签约日期：___________

经济适用房购房合同7

卖方：_____________________

买方：_______________

根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《黄冈市已购公有住房和经济适用住房上市出售管理试行办法》等法律政策规定，甲、乙双方本着平等、自愿、协商一致的原则，就下列房屋买卖，订立本合同，以资共同信守。

第一条甲方所有房屋，座落于______市______镇______路______幢______层______号，为______结构，建筑面积______平方米，房屋所有权证号为“______字第______号”。房屋所用土地使用权取得方式为______，用地面积______平方米，土地使用权证号为“______字第______号”。房屋包括附属设施等。甲方自愿将上述房地产及其权益全部卖给乙方。

第二条经甲、乙双方协商一致，上述房屋买卖成交价格为人民币________________________

第三条房屋买卖乙方采取分期付款的：___1、在双方签订合同之日，付人民币______万元2、在交付房屋之日，付人民币______万元3、在房屋产权过户登记之日，付人民币______万元。每期付款，甲方收到后出具收据。具体付款方式可由双方另行约定。

第四条甲方应自本合同签订之日起______日内，将上述房屋腾空交付给乙方，原房屋所有权证等有关证件由甲方点交乙方，由乙方出具收到凭证。甲方保证上述房屋权属清楚，如甲方有设定抵押、按揭、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。乙方买受后，交易房屋如发生产权纠纷或债权债务纠纷时，概由甲方负责清理，并承担全部责任。

第五条甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按照全部房款的______%向乙方支付违约金乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，并按全部房款的______%向乙方支付违约金。

第六条乙方逾期不支付全部房款给甲方，视为不履行合同，甲方不解除合同的，每逾期一日按全部房款的______%向甲方支付违约金甲方解除合同的，由乙方承担房屋转移过户中甲、乙双方缴纳的全部税费，并按全部房款的______%向甲方支付违约金。

第七条乙方应在本合同生效之日起______内，携带房屋所有权证等相关证件，到房管部门办理房产转移过户手续，同时到土管部门办理土地使用权变更登记手续，需要甲方出面的，甲方应予协助。如因一方延误，影响房地产权过户登记，遭致另一方有损失的，由延误责任方负责赔偿。

第八条甲方房屋所占用的土地所有权属于国家。乙方补缴土地出让金或相当于土地出让金价款，取得出让土地使用权后，甲方原来拥有的土地使用权利依法随之转移给乙方。乙方按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。

第九条本合同签订前，该房屋所有未缴纳的税费一律由甲方负责缴纳。本合同所发生的转移登记费、土地出让金、契税由乙方承担，其他税费由双方按国家、省、市政策规定分担，或由双方另行约定。

第十条乙方买受后应合理使用共用部位和共用设施，对房屋承重结构和共用设施设备不得擅自拆改，按共用部位分摊面积承担义务，并承诺遵守小区业主委员会选聘物业管理公司管理规定。

第十一条因不可抗力原因造成违约的，甲、乙双方友好协商解决。

第十二条本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行商议，并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

本合同及其附件和补充协议中未规定的事项，均遵照中华人民共和国有关法律和政策执行。

第十三条本合同履行中如发生争议，甲、乙双方协商不成时，可选择下列种方式解决：___

1.提交仲裁委员会仲裁

2.依法向房屋所在地人民法院起诉。

第十四条本合同自双方签订之日起生效。

第十五条本合同连同附件共______页，一式四份，双方各执一份，其他二份交房产和土管部门办理房地产权过户登记手续。

立合同人：___

卖方：_________________

联系地址：_____________________

身份证号码：___________________

联系电话：_____________________

代理人：_______________

联系地址：_____________________

身份证号码：___________________

联系电话：_____________________

签订时间：_____________________

签于________________________

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经济适用房购房合同篇2

“经济适用房既不能作为长期解决中低收入家庭住房问题的措施, 对平抑房价的作用也很有限, 还容易滋生腐败。”全国人大代表、清远市人民医院副院长周海波建议, 加强廉租房、公租房的建设, 取消经济适用房建设。

此前, 一场叫停经济适用房建设的热潮已经悄然形成。

今年年初, 河北、辽宁、山东等省宣布继续停建经济适用房, 随后, 湖北、江西等地的地方两会上也出现“叫停”的决定或呼声。江西省人大会议上, 人大代表、九江市市长曾庆红明确表示, 该市不再建设经济适用房, 重点转向廉租房和公租房建设。武汉市政协会议上, 政协委员吴健敏关于“取消经济适用房”的提案也是一石激起千层浪。

实际上, 类似提案早已不是第一次被提交到全国两会上。去年, 全国人大代表张育彪呼吁取消经济适用房;前年, 全国政协委员王超斌、李晓林、蔡继明等建议停建经济适用房……从2005年开始, 每年两会上围绕“取消经济适用房”问题, 都有代表、委员提出观点尖锐的议案。

而在学界、舆论界, 近十年来, 茅于轼、钟茂初、徐滇庆、叶青、叶檀、任志强等著名学者、时评人或企业家一直在不遗余力地向经济适用房“开火”。批评、否定的声音在近年成为舆论主流, 已经让人们不得不深入思考, 经济适用房究竟当存当废?经济适用房该何去何从?

这正是本期热点聚焦所关注的。

经济适用房, 一般指已经列入国家计划, 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造, 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它具有社会保障性质, 兼有经济性和适用性的特点。经济性, 是指住房的价格相对同期市场价格来说是适中的, 适合中等及低收入家庭的负担能力。适用性, 是指在房屋的建筑标准上不能削减和降低, 要达到一定的使用效果。与商品房相比, 经济适用房在许多方面有其特殊性:在获得土地的方式上, 经济适用房建设用地实行行政划拨, 免交土地出让金;在租售政策上, 经济适用房只售不租;在购买条件和对象上, 经济适用房享受政府优惠, 其购买对象是特定的, 只供给城镇中低收入家庭;在价格政策上, 经济适用房出售实行政府指导价, 不得擅自提价出售。

在我国现有的各类保障房中, 经济适用房情况最为复杂, 它诞生时间久 (经济适用房一词最早于1991年被提出) , 其内涵几经变化, 因此, 有必要对其产生背景和政策演变加以简单回顾。

经济适用房的产生背景与政策演变

建国后, 我国长期实行住房实物分配。这在计划经济时代符合时代要求, 但这种分配方式是不可持续的。因为住房实物分配给政府财政造成很大的负担, 也不利于城市的规划建设。同时, 公民的住房问题也并未得到根本改善。

于是, 上世纪90年代, 房改政策应运而生, 经济适用房也随之问世。

酝酿阶段:住房供应体系主体

经济适用房本来是为补充福利房出现的政策。1991年6月, 国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中提出:“大力发展经济适用的商品房, 优先解决无房户和住房困难户的住房问题”。1994年, 原建设部出台了《城镇经济适用住房建设管理办法》, 明确了经济适用房是“以中低收入家庭、住房困难户为供应对象”的普通住房, 同时也对经济适用房的对象认定、资金来源、成本和价格以及管理等进行了相应规定。这时对经济适用房的定位是住房供应体系主体, 跟现在的经济适用房内涵并不相同。

启动阶段:具有保障性质的政策性商品住房

1998年, 我国房地产行业开始起步。国家开始住房分配货币化改革, 停止福利实物分房。在宣布这一改革的纲领性文件——《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中, 第一次提出在全国范围内建立新的住宅供应体系, 这一体系包括高收入者购买和租住商品房, 向中低收入者供应经济适用房和向最低收入者提供廉租住房三个层次。经济适用房成为国家住房供应体系的主体之一。该文件执笔人之一顾云昌事后回忆说:

“当时有一个大背景, 跟宏观经济形势有关, 当时中国经济正处于低谷之中, 需要寻找新的经济增长点和新的消费热点。朱镕基总理提出, 要把住宅建设作为新的经济增长点和新的消费热点, 那么住宅建设如何成为新的消费热点呢?其中一个重要的举措就是通过大力发展只售不租的经济适用住房, 价格比较便宜, 中低收入者也来买, 通过住宅拉动经济增长。”

“当时对经济适用房这个概念有许多争论, 大家认为, 我们刚刚进入市场经济, 收入水平都不高, 绝大多数人都是中低收入家庭, 所以应该以经济适用住房为主体, 来满足社会需求。当时对经济适用住房的认识并不是很清楚, 当时的宣传是, 经济适用住房的供应主体是满足大多数人的需求, 这是一个总的背景。”

“还有一个没有明确的概念就是, 中低收入家庭包不包括中等收入家庭没有划清楚, 而大部分老百姓都觉得自己是中低收入。”

这种模糊性在政策执行过程中引发了争论。原建设部住宅与房地产业司一位官员回忆, 1999年左右, 管理层在经济适用房上曾有如下争论:家庭收入一时无法划清, 而经济适用房又不能因此不做, 在现阶段应该实行怎样的政策?是边建设边详细研究如何划定, 还是先将划定方法明确, 再进行建设?在未划定之前, 又该怎样管理得好一点?

事实表明, 这场争论的结果同许多“中国式”改革一样, 没有一致的结论, 最后都是摸着石头过河, 先做了再说。

当时, 北京、哈尔滨、长沙等地实际上将中等收入阶层纳入了经济适用房的适用人群, 并由此放松了经济适用房的准入管理。原北京市建委的一位人士回忆道, 当时政府一方面大力宣传经济适用房政策, 鼓励大家踊跃购房;另一方面在2001年前放开了购买门槛, 让有能力买经济适用房的人都能进入市场, 而对于购买者身份甄别大都睁一只眼闭一只眼。

在这几年间, 经济适用房迎来高速发展时期。2001年后, 商品房的蓬勃发展使得经济适用房和商品房之间的差价拉大, 经济适用房房源紧缺现象日益严重。与此同时, 普通民众风餐露宿排房号, 经济适用房面积超大、装修豪华, 开宝马车入住经济适用房, 最需要住房的低收入人群却买不起经济适用房等后来为人们所熟知的问题开始大量出现。2003年3月, 原建设部、原国家计委和国土资源部联合发出紧急通知, 对北京、河北、黑龙江、山东、江苏、安徽、浙江、江西、福建、湖南、陕西等11个省市的经济适用房及管理情况进行综合调研, 其动因正是源于公众对经济适用房“既不经济也不适用”的质疑。

这一调研直接促成了次年5月由原建设部、国家发改委、国土资源部等联合发布的《经济适用住房管理办法》, 该办法第一次以法规的形式对经济适用房的户型标准、供应对象、销售价格进行了严格控制, 其中明确了许多过去的规定中模糊不清的地方, 如面积、利润、购房资格等等。对经济适用房的定位也由住房供应主体改变为“具有保障性质的政策性商品住房”, 并主要面向中低收入人群。

调整阶段:具有保障性质的政策性住房

当时, 购买经济适用房的收入审核极不严格, 一纸收入证明任意填写, 加上上市交易管理不到位, 大量投资者凭借关系和资源买到经济适用房, 从中获取巨大差价。经济适用房在推行中出现的种种弊病仍然愈演愈烈, 使得经济适用房受到舆论越来越多的质疑。

2007年8月1日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 讨论并原则通过《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》, 首次明确提出“把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能”, 对经济适用房进行了重新定位, 将其由过去的“具有保障性质的政策性商品住房”转变为“具有保障性质的政策性住房”, 并将供应对象严格限定在低收入住房困难家庭。该《意见》要求经济适用住房套型建筑面积控制在60平方米左右, 购买经济适用住房不满5年不得直接上市交易。

随后, 原建设部联合其他六部门于2007年11月下发了新的《经济适用住房管理办法》。新管理办法进一步充实完善了经济适用住房的面积、价格、转让等方面的规定, 并加入了轮候制度以及对国家机关工作人员管理失职的责任追究, 强调经济适用房供应对象要与廉租房保障对象相衔接, 使我国经济适用住房政策相对空前完善。

随着政策调整而来的就是政府机构的膨胀。然而, 工作效率仍然普遍低下。更为致命的问题是, 如此大的资源投入能否确保中低收入群体住上经济适用房?用全国政协委员于炼的话说:“对于经济困难的群体来说, 经济适用房再怎么‘经济’, 也还是买不起!”

最近两年, 中央进一步加大了对保障性住房的财政支持力度。而地方上, 包括厦门、深圳、天津、上海、重庆等地, 开始通过政府提供土地, 优惠的信贷、税收政策来建设公共租赁住房, 以低于市场水平的租金, 提供给既买不起商品房, 又不属于住房保障对象的居民, 帮助他们渡过困难。公共租赁房成为最受关注的保障房品种。2010年底, 住房和城乡建设部在部署2011年住房城乡建设工作时, 提出建设一千万套保障房, 其中以公共租赁房为主。经济适用房虽未被统一叫停, 但受到“冷遇”, 已经非常明显了。

通过以上的回顾, 可以看到, 我国政府推出经济适用房政策初衷在于试图解决中低收入家庭住房困难和带动市场消费。经济适用房内涵则经历了从“住房供应体系主体”到“具有保障性质的政策性商品住房”, 最后到“具有保障性质的政策性住房”的演变;保障对象经历了从“中低收入家庭”到“城市低收入住房困难家庭”的发展。我们不难发现, 经济适用房的出台过程比较草率, 事先的理论论证上也有先天不足之嫌, 而最初的目标也是双重的, 这些毫无疑问与经济适用房建设中出现的种种弊病有着密切关系。

经济适用房之弊:摇摆的目标与扭曲的现实

出台过程草率、理论论证不足、最初目标双重的经济适用房, 在推行开之后到底出现了怎样的弊病?

(一)

上世纪九十年代末, 我国开始实行安居工程。这可谓是经济适用房的前身, 目的之一是助力我国住房制度改革, 完成住房的货币化、商品化。“但这项政策主要是从当时宏观调控需要出发, 即通过扩大民用住宅建设规模, 达到消费积压钢材的目的。”中国社会科学院财政与经济贸易科研所研究员王诚庆说。

最初目标的双重, 使得经济适用房一方面作为某种社会福利出现, 另一方面又成为国家经济增长的一个重要手段。因此, 在实际建设中, 经济适用房就注定了要在政策房与商品房之间摇摆。而政府的操作, 又强化了经济适用房的市场特性。

在经济适用房的总量控制上, 2003年以前, 都是由地方上报预计的经济适用房建设总量, 由原建设部批计划。后来发现计划和实际差距比较大, 因为经济适用房建设不只是建设部门的事情, 还需要地方政府和土地等部门的参与。2003年以后, 经济适用房的总量控制和运营模式, 都全盘划归地方政府。由于经济适用房有3%的利润率限制, 因此, 在2004年前, 经济适用房都是由地方政府指定开发商承建。

这种将住房福利和市场化结合的“中国特色”的操作模式, 其实也有其客观的合理性:我国中低收入者数量庞大, 地方政府财力无力支持大规模的开发经济适用房。而经济适用房占用的土地是划拨用地, 免交土地出让金。而土地出让金又是地方政府财政收入的重要来源。因此, 地方政府从根本上就缺乏推动经济适用房开发的经济动力。于是, 政府在政策上给予开发商一定优惠, 让其承建经济适用房。在这些优惠政策中, 承建经济适用房的开发商可以得到免交出让金的土地, 并一部分用于经济适用房, 一部分则用于商品房建设。

“采用这种做法, 政府需要付出的运营成本会比较少。”王诚庆说。但是, 政策目标, 例如建筑面积标准和销售对象政策, 就难以贯彻落实了。开发商出于逐利的天性, 往往会从自己的商业目标出发去运作, “忽视”政策规定。而经济适用房作为人为制造的稀缺资源, 自然成为了谁都想吃的“唐僧肉”。可由于监管成本太高, 即使出现问题, 政府要监督、彻查, 却又麻烦重重。

(二)

在这样的格局下, 各种弊病很快暴露出来。

——建设“高档化”

有些房地产开发商在按照经济适用房的政策享受优厚待遇的同时, 并没有按照规定建设经济适用房, 普遍出现了建设标准、价格水平、供应对象等严重超标的问题, 一般的中低收入群体根本承受不起。

在天津, 经该市政府批准的“华苑”、“万松”、“西横堤”、“梅江”、“太阳城”等5个经济适用房居住区中, 除“华苑”外, 其他几个都没有按照经济适用房的规定进行建设。“梅江”园除两座住宅外, 有11座四层半联体花园洋房、47座联体花园别墅, 一般户型单元面积174平方米左右, 别墅户型单元面积最高达269平方米。“太阳城”居住区既有三层四层的洋房, 也有小高层, 有的户型单元面积高达200多平方米。

2009年, 浙江杭州公示的经济适用住房房源, 户型70%以上在130平方米左右, 最大的达到178.18平方米。

如此“高档化”的经济适用房遍布各地, 屡见不鲜。

——权力寻租“常态化”

关于经济适用房的寻租到底导致多少珍贵的公共资源被挤占, 迄今没有官方统计数据, 只有见诸于报端的一系列报道。

2005年6月21日《京华时报》报道, 来自北京市房地产中介机构的调查数字显示, 在位于昌平区的回龙观、天通苑两大经济适用房社区内, 房屋出租率已占全区租赁交易总量的78.8%。

《楚天都市报》报道, 2009年6月12号, 湖北武汉市5141名困难家庭市民参与一个经适房小区公开摇号, 结果摇中的124名市民中, 有6人的购房资格证明编号是连号。5000余人摇号6人连号的机率是千万亿分之一。经查, 6人申请材料系造假, 购房资格被取消。

中国之声《新闻纵横》2009年6月24日报道, 重庆市渝中区大坪镇的新城大厦中的322套经济适用房交房才八个月, 有一半左右已经被出租。一些业主不顾经适房不满五年不能上市交易的规定, 提前通过中介转卖住房。

2010年3月8日, 《深圳晚报》调查证实, 2007年面向社会低收入家庭出售的经济适用房小区桃源村三期, 地下停车库一层, 统计停车总数约为380辆车。在地下二层, 车辆不多, 约70辆。价格在20万元以上的车辆共72辆, 约占总停车数450辆的16%。

实际上, 经济适用房中的权力寻租, 可以说是不分东西南北, 无处不在。在房价高企之时, 一个拥有产权的优惠价房产, 当然会引来各路“神仙”各显神通。这样一来, 不但使政府的优惠政策在相当程度上没有落实到中低收入阶层的身上, 又无形中增加了政府的负担。

——监督管理“失控化”

记者还发现, 一些地方对经济适用房建设的监督管理日趋失控。

一些开发商利用经济适用房建设监管缺失, 以经济适用住房政策获得土地, 以纯粹商品房性质开发出售, 扰乱了经济适用房建设市场秩序;由于经济适用房是由政府减免地价并核定开发利润率的, 有些开发商甚至采取暗箱操作, 打经济适用房的牌, 却做着商品房的生意, 也有少数开发商通过偷工减料来变相地提高他们的投资回报率。

刘福泉认为, 对经济适用房监督管理的一个主要难点是中低收入者标准如何确定。一是由于各地的经济、收入状况存在很大差异, 二是由于中低收入者中也存在差异, 很难分别妥善地对待处理。此外, 除了个别政府部门怠于监管, 经济适用房的监督管理成本太高也是监管无力的原因之一。根据现有的经济适用房政策, 经济适用房的立项需要政府批准, 开发所用土地往往由政府拨划, 电网、小区配套设施等的建设需要政府负责, 销售需要政府限价……监督管理成本存在于各个环节中, 只要一个环节出现问题, 很可能会满盘皆输。

——配套设施“缺失化”

北京天通苑被称为“睡城”——除了居住外, 没有休闲娱乐等其他的生活功能。11万人的超大型社区, 没有一家三甲医院;作为义务教育的公立小学只开办了三个年级, 如果小孩要继续升级, 则必须转往收费昂贵的私立学校……

这种现象被称为天通苑现象, 成了经济适用房小区配套设施缺失的代名词。

根据规划业的“行规”, 大型居民住宅区的规划应该遵循“千人指标”:即小区居民达到2000—3000人, 社区内应配备学校, 托儿所。小区聚集人群达到2—3万人, 则应该配备医院。不足此标准的, 也应该有相应的卫生站。开发商只有将这样一份配套齐全的小区规划报经市规划委通过, 才能领取规划许可证, 然后出具规划详图, 领取施工证, 正式开工。

可是, 虽然规划原则上, 经济适用房与商品住宅并无二致, 但实际上却要受到开发成本的限制。按规定, 小区内医院和学校等的运营, 在开发商配备后, 将无偿交由卫生部和教育部等政府部门管理。可对开发商来说, 这些公共设施是不赚钱的, 所以通常会想办法逃避。逃避的手段多种多样。例如经济适用房多为大型社区, 需要分几期滚动开发。所以开发商会将学校、幼儿园等公共设施建设一期一期往后拖, 以延期开发之名逃避对公共设施的建设, 或者中途更改规划图。

广州市在2008年底推出了2145套经济适用住房。可是, 六个房源点中仅有一个配套设施完善, 交通方便。而其它建在郊区、交通不方便、配套不到位、环境也不好的房源点则普遍乏人问津。最后, 这批经济适用房中只有975套被认购, 余下1170套遭弃购。

这些不是特例。事实上, 全国各地都普遍存在着经济适用房因地处偏远、配套设施缺失等原因而遭遇弃购的现象。

如此多的弊病暴露出来之后, 各种媒体传出质疑、否定经济适用房的声音, 就是顺理成章的事了。

经济适用房的存废之争

经济适用房在问世十年之后, 随着暴露出来的问题越来越多, 明确主张叫停经济适用房的人开始大量出现。

(一)

“假定你有一万块钱, 准备捐给慈善机构。请问, 你是希望把这笔钱帮助中等收入的人买经济适用房, 还是用于穷人的医疗、教育、住房?要花钱的地方非常多, 而钱是有限的。我的基本观点是要帮助社会上最困难的那部分人群。如果政府有些财力物力能够处理社会上的平等问题, 首先要关注的就是这部分人, 而不是要关注买经济实用房的人。”

2009年, 河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房, 一改此前重经济适用房轻廉租房的做法, 纷纷提出以扩大廉租房保障范围解决低收入者家庭住房困难问题。河北石家庄、山东济宁等城市则拟将廉租房和经济适用房申请条件“并轨”, 逐渐减少经济适用房建设、分配规模。而著名经济学家茅于轼要求废除经济适用房的观点, 在这场演变中扮演了“推波助澜”的角色。

当时, 另一位反对建经济适用房的是著名经济学家徐滇庆, 他认为, 经济适用房的非市场运作, 让政府有了很大的操作空间, 成为公务员和政府权力部门谋取利益的重要资源, 毫无监督可言;经济适用房有扰乱价格体系、破坏社会信用、扩大贫富差距、滋生寻租腐败等众多弊端, 应该立即寿终正寝。

“政府保障低收入群体‘人人有房住’是其责任, 但并没有责任去保障低收入群体‘人人有房产’。”全国人大代表、中南财经政法大学财税学院教授叶青也认为。

全国政协委员、清华大学教授蔡继明则在当年的两会上提出, 经济适用房作为一种以销售为主的保障性住房, 作为解决城市困难群众住房问题的手段, 弊端明显:低收入居民依然买不起;易滋生腐败和社会分配不公, 经济适用房脱离了市场化轨道, 直接变成了政府定价, 政府交易, 开发商变成了承建商, 这必将给某些部门造成权力寻租机会。因此, 建议停建经济适用房。

(二)

但是, 茅于轼等人的观点遭到不少人的反对。反对者以“草根”居多, 他们认为经济适用房利大于弊, 不能因噎废食。

“经济适用房给低收入者一种家的归属感, 而建立在廉租住房和公共租赁住房上的归属感就会大打折扣, 因为后两种的本质是‘租’的。虽在执行过程中出现了一些问题, 但不能因噎废食, 从而否定经济适用房制度。”有位深圳网友这样评论茅于轼的观点。

不少人都支持这种看法:经济适用房能让低收入群体圆住房梦, 至于某些并不困难的市民住上了经济适用房, 只能说明把关与监督上存在漏洞, 必须建立一套公开透明的分配机制。

还有网友发表这样的评论:“其实, 经适房也好, 廉租房也罢, 没有严格的管理和法律的约束, 仍然难以逃脱滋生腐败的宿命。问题并不是出在经济适用住房制度本身, 而是政策在执行的过程中变形走样, 被少数人钻了空子。不解决好这个问题, 就算有一天经适房制度被其它住房保障措施取而代之, 也难免还会被少数人抹黑。”

“关键不在于制度本身, 而在于落实不到位”, 这种看法具有相当的普遍性。

(三)

到了2010年, 公共租赁房异军突起, 多地开花。尤其是重庆市大规模开展的解除户籍限制、面向广大“夹心层”的新型公共租赁房的建设, 使越来越多的人开始以好奇、赞许乃至期盼的眼光打量这个新鲜事物。在互联网上的一次关于“是否应当取消经济适用房”的调查中, 90%的人选择了“应当马上取消”。舆论风向标正在逆转。

推出经济适用房, 政府本意是为中低收入群体提供住房, 让“天下寒士俱欢颜”。但实际操作下来, 除了权力寻租、分配不公外, 更主要的, 不少地方的经适房也名不副实、沦为摆设——既不“经济”又不“适用”, 不是价格高昂低收入群体难以承受, 就是地段偏僻、公共配套设施滞后令申请人望而却步。这样的经适房, 早已背离“居者有其屋”的政策初衷。从这个角度看, 要求彻底取消经济适用房, 是非常合理的要求。

其实, 经济适用房的弊病, 既有具体操作的难题, 也有制度设计的问题。

具体操作中的难题

经济适用房给政府财政带来的压力较大。大面积帮助中低收入家庭包括人才建造住房特别是经济适用房, 在当前教育、医疗等各类民生问题都需要大量财力投入的情况下, 中央和各地方政府是否有必要将大量财力持续提供给经济适用房, 值得研究。

同样, 经济适用房耗费政府部门人力物力的投入也极为巨大。著名学者钟茂初指出, 大规模、持续性建设保障性住房, 需要政府设置专门的部门, 有一大批专门的队伍, 并且在住房的规划、审批、开工、建设、验收、装修、物管、后续维修等一整套流程中持续花费大量精力。而经济适用房管理成本畸高, 对于购买者资格、规定年限内不得转让、是否违反经济适用房相关规定等等, 都不得不进行审核和监管, 花费大量的人力物力, 且监管效果不佳。

“有些人认为, 只要发生人民监管战争, 就可以堵塞上述种种漏洞。根据样本分析, 一项规定只要有30%以上的违规者, 基本上形同废纸, 法律法规尊严荡然无存。建立人民监管的天罗地网, 必须辅之以配套的纠偏制度, 有人纪录、有人改正、有人督办、有人查处, 现在做得到吗?经济适用住房之所以低价, 是因为政府低价拨地、税费优惠、控制利润率——房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定;市、县人民政府直接组织建设的经济适用住房只能按成本价销售, 不得有利润——几乎每一条规定都需要安置一个加强连的兵力跟在规划部门、建设部门、开发企业、购房者身后跟踪追击, 如此极不经济、效率极低的保障模式, 不应该在人口众多、迁移频繁、寻租泛滥、保障资金不足的社会实施。”著名时评人叶檀坦陈。

而容易吸引权力寻租, 难以保证住房政策的公平性, 则堪称经济适用房推行过程中最难以避免的问题。工程建设是最容易滋生腐败的领域, 特别是在当前的高房价面前, 由政府部门出面大量建设经济适用房, 其间的利益空间可想而知, 十分容易给违法乱纪者以可乘之机。

“有人说, 不要把经济实用房和腐败扯在一起。的确, 虽然在我国的政治条件下二者很难分开, 但是在理想条件下能不能廉洁地建设经济实用房呢?应该是可以的。但是我认为即使分配完全合理, 政府廉洁透明, 经济实用房也不是我们应该考虑的平等政策。原因很简单, 我们首先要帮助的是最困难的人群。买经济实用房的人并不是最困难的人。”茅于轼说。

制度设计中的硬伤

较之具体操作中的难题, 制度设计中存在的一些硬伤则是经济适用房的先天缺陷。

这些缺陷中, 最明显的莫过于经济适用房违背市场规律。经济适用房是界于商品与非商品经济问题之间的产物, 从某种角度上说, 经济适用房与市场经济原理是相违背的, 它的出现直接扭曲了房产市场。许多房地产商对此最为敏感, 屡屡指出。

“开发商交了商品房的土地出让金, 业主购买后土地升值就是自己的, 而经济适用房是不交土地出让金的, 那么购买后土地升值就不应该是你的, 这于法理上讲不通。”华远地产董事长任志强认为, 经济适用房让配售家庭白捡了土地的价值。

而制度设计中的另一大硬伤, 则是经济适用房缺乏退出机制。经济适用房是一次性的优惠补贴, 并不能动态地保证中低收入群体长期受益, 政府没有任何手段可以根据购买者收入水平的变化进行适时调控, 不得不年复一年地投入优惠土地和补贴。而购房者即使在买经济适用房的时候收入不高, 却未必没有经济条件改善之时, 收入改善后还不退出, 一直占用政府补贴的住房, 这对其他穷人来说明显不公平。

(四)

的确, 保障房制度的核心功能是由国家提供一定的优惠, 从而让一部分无房可居的低收入人群满足基本住房需求, 要实现这一功能, 只需提供给申请人保障房的使用权即可, 并不需要把保障房的所有权转移给申请人。如果转移所有权, 申请人会通过日后房屋升值获得额外权益, 这种权益已经超出了他的住房需求;当申请人日后生活条件显著改善时, 他仍然会占有保障房资源, 妨碍了保障房资源的再分配。而如果把经适房完全改为公共租赁房, 则上述问题都可迎刃而解, 也有利于最大限度地发挥保障房的作用。

因此, 把在建的经济适用房纳入到公共租赁房中, 用品质不同的公共租赁住房, 通过不同的租金来照顾不同收入层次的“夹心层”, 在目前看来确实是化解经济适用房各种弊病的一条可行之路。低收入者进入廉租房, 中低收入阶层入住租金较高的公共租赁房, 都得到住房保障。当然, 公共租赁房仍然有寻租的可能, 不过租金收入与产权收入相比, 一个天上一下地下, 官员、富裕阶层的寻租动力必定会大大减小, 而政府不必监管产权, 成本也会降低很多。

那么, 经济适用房是不是就非废除不可, 别无出路了呢?

随着公共租赁房建设的推进, 要求废除经济适用房政策以节约资源全力推进公共租赁房的呼声越来越高。经济适用房向何处去?这考验着决策者和研究者的智慧。

(一)

2007年12月, 国家建设部等七部委联合发布《经济适用住房管理办法》, 第一次引入了共有产权的概念, 在第三十条中解释了经济适用住房购房人拥有有限产权的内容。当时, 原建设部主要负责人还表示, 经济适用房应该走“租售并举”的道路:租赁型的经济适用房将主要针对“高出低保线, 但又无力购买销售型经济适用房”的人群, 当家庭收入达到一定水平后, 政府有权收回住房;销售型经济适用房则主要针对中等偏下的收入者, 主要是面向拆迁户, 或具有本市户口的无房户。此外, 还可以将经济适用房开发权逐步从开发商手中收回, 专门设立一个有政府背景而又代表政府的中介机构负责经济适用房规划、建设招标等。

(二)

与《经济适用住房管理办法》出台差不多同时, 一些地方已经开始经济适用房改革试点。而改革的突破口, 就是“共有产权, 租售并举”。

江苏

早在2006年, 江苏省泰州市海陵区在处理拆迁中的“双困”家庭的安置工作时, 创造性地采用了经济适用房“共有产权, 租售并举”的办法。也就是说, 该区根据买房困难者的实际, 采用部分购买、部分租赁的方式解决其住房困难问题。比如, 某困难户需要购买一套60平方米的住房, 但其经济承受能力只能购买40平方米。政府提供60平方米的住房, 其中40平方米出售给购房者, 20平方米则以介于廉租住房与公房之间的租金出租给对方, 产权分别由住户和政府共同拥有。住户有了购买其余20平方米能力的时候, 再买下其产权。

这种新型的经济适用房逐渐在江苏全省推广开来。2007年7月, 江苏省制定并实施了《江苏省共有产权经济适用住房试行办法》。根据规定, 共有产权经济适用房每套户型面积最大不超过70平方米, 个人拥有产权的份额不低于50%。共有经济适用房国有产权份额的面积, 由经济适用房主管部门代表国家按国有资产进行管理, 并向居住人收取租金。租金标准可为公有住房租金标准, 也可介于公有住房租金与廉租房租金之间。与此同时, 购房者在购买共有产权经济适用住房5年内, 可一次或分期按原共有产权经济适用住房成本价购买国有面积的产权。5年后, 按照经济适用房主管部门会同物价部门重新确定的价格执行。取得完全产权5年后, 经当地经济适用住房主管部门同意, 可按照市场评估价格上市出售, 按届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的50%向政府缴纳土地出让金等收益。而政府将这笔收益纳入城市住房保障发展资金管理, 专项用于今后的共有产权、租赁型经济适用住房的建设。

南京市住建委一位官员表示:“目前规定一般是5年, 这是一种激励机制, 从现在情况看来, 大部分不到5年就买回去了。”在试行办法推行以来, 已经有不少共有产权房被房主引入到商品房市场中。

上海

江苏之后, 广州、山西、杭州等多个省市也各自进行了经济适用房“共有产权、租售并举”的尝试, 而动作最大、影响最广的, 则属上海。

上海的经济适用房建设长期落在其他大城市后面, 最近两年, 上海经济适用房开始快速起步。共有产权正是上海经济适用房制度的特色之一, 即购房者和政府按一定的比例, 共同持有经济适用房的产权。通过产权的制约, 投资经济适用房获利的空间大为减少。

2011年3月2日, 上海市政府新闻办公室举行发布会, 上海市发改委、房管局在会上共同发布《上海市经济适用住房价格管理试行办法》, 进一步明确了购房人所有产权比例的计算公式, 即购房人产权份额=销售基准价格/ (周边房价×90%) 。上海市发改委副主任汤志平在发布会上说:在计算购房人产权份额时将周边房价乘以90%, 可以适当提高购房人拥有的产权份额, 进一步体现政府对住房困难群体的政策倾斜。

上海市房管局相关负责人则介绍, 目前上海的经济适用住房虽以售为主, 但今后还将实行租售并举, 主要考虑部分承租经济适用住房家庭住房消费能力较弱, 但也有购房需求。为此, 《试行办法》规定了实行租售转化的政策:经批准租赁经济适用住房的申请户, 可以在签订《经济适用住房租赁合同》时, 向区 (县) 住房保障机构申请采取租售转化方式购买该套经济适用住房。经批准的, 承租人在按照经济适用住房总价款的一定比例支付购房款后, 可以按照该经济适用住房原销售价格, 在规定年限内分期购买。购房款付清前, 承租人应当按照规定支付租金。

据了解, 首批试点的三处房源位于徐汇、闵行两个区, 其每平方米销售基准价在4800—5200元之间, 相当于目前同一区位普通商品房价格的四五成左右。享受低价的购房者获得的是“有限产权”:三处房源取得房地产权证5年后, 购房家庭转让经济适用住房的, 转让的总价款将由个人和政府“三七开”:个人拿70%, 其余30%上缴政府。

(三)

正在起草中的《住房保障法》一直是人们关注的焦点。起草小组成员、清华大学房地产法研究中心副教授王洪亮透露, 此次立法的一大亮点, 就是通过共有产权来压缩牟利者的利润空间, 惠及真正需要保障的人。

不少专家认为, 在“共有产权”制度下, 中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能出资购买住房的部分产权, 而获得住房完全的占有权和使用权;政府投资获得住房的另一部分产权。当受助家庭步入中高收入阶段、不符合补贴标准, 经济适用房可在市场公开出售、出租, 双方按产权比例分配收益, 体现了“谁投资, 谁所有, 谁收益”原则和公共财政的公平公正原则。

而且, “共有产权”有望为经济适用房的长期乃至永续开发提供可能性。在“共有产权”制度之下, 政府用于经济适用房建设的财政性支出 (主要是减免的土地出让收益和税费) , 转化为投资, 政府即可按投资比例拥有房屋产权和相应权利, 政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利, 并分享经济适用房的升值收益。因此, 有专家还建议, 在“共有产权”制度下, 在经济适用房的“受助者”条件改善, 不再符合受助标准时, 应鼓励尽快上市交易。可以使经济适用房产权整体出让, 由政府和受助者按比例分配售房收入;也可以由政府出资收购产权, 收回经济适用房的占用和使用权;还可向受助者出让政府产权, 政府收回现金, 再投入经济适用房建设。

此外, 还可以改变补贴方式, 由减免土地出让金及税费的单一补贴方式, 转变为多种比例的补贴方式。比如, 根据“中低收入者”的具体收入情况, 从低到高, 采取分级补贴标准, 同时由“暗补”向“明补”、由“土地税费贴补”向“货币化贴补”转变, 提高政策透明度, 为扩大住房保障面创造条件。

不仅如此, “共有产权”使经济适用房制度有了更多想象和创新空间。比如, 在权责进一步明确之后, 起草中的《住房保障法》还将凸显政府问责, 也就是说, 各级政府如对住房保障不力, 将被追究法律责任。王洪亮说, 其中的具体要求包括, 政府要落实土地、建设和预算等规划;在政府工作报告上单独列出, 以形成压力;在理论上要划定比例;还要对负责人采取问责制等。

(四)

由此, 我们可以对共有产权经济适用房的优点做一个总结:

一, 坚持经济适用房的双重性质, 实现保障性与商品性两者的有机统一。从这个意义上说, 共有产权制度在本质上是通过经适用房所有权具体权能的动态组合, 成为经济适用房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体实现形式。

二, 在经济适用房共有产权制度下, 通过产权在不同条件下的不同组合形式, 体现出经济适用房的社会保障性、商品性及其两者的统一, 并依据受助人员生活水平的不断提高, 退出共有产权, 或购买政府补贴部分成为完全的产权。而政府将退出的这部分资金纳入住房社会保障基金, 使基金规模越滚越滚大。

三, 在经济适用房共有产权制度下, 经济适用房社会保障性表现在, 中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下, 尽自己所能, 出资购买住房的部分产权, 政府向受助者无偿让渡占用权和使用权, 这充分体现了住房社会保障功能的目的和目标。

客观说, 经济适用房问世十几年来, 确实曾帮助大量城市居民拥有了自己的住房, 改善了居住条件, 这是它的历史功绩。然而, 它在推行过程中漏洞百出, 最终失去人心。尽管经济适用房的问题最终都呈现在执行层面, 但它的弊病百出却并不仅仅是由于执行中的偏差, 毫无疑问, 经济适用房的制度设计存在着无法弥补的先天缺陷。

实际上, 经济适用房之所以能长期在保障房建设中占有重要地位, 大概并不是因为政府没有发现它在制度设计上的诸多缺陷, 而是由于政府对住房保障本质属性和改革路径的认识的游移不定。经济适用房或许是住房改革中强调保障性和强调商品性两种改革思路并存的产物, 从这个角度上讲, 经济适用房更像是一种实验品。

作为实验品, 经济适用房的失误为我们提供了许多前车之鉴, 也给进一步完善住房保障体系的改革带来了许多启发。随着政府对保障性住房重视程度的加大, 随着新型的公共租赁房的大量建设, 经济适用房已经只有两条路可走, 即要么被取消, 要么对运作模式进行深度改革。

因此, 江苏、上海等地在经济适用房“共有产权, 租售并举”的尝试中所取得的成功经验尤其值得我们重视。建立可租可售的经济适用房共有产权制度, 并完善进入和退出机制, 既能消除经济适用房运作模式中的种种弊端, 又可以逐步积累社会保障基金, 扩大中低收入的资助面, 更可以增加保障房建设的资金来源, 可谓一举多得, 何乐而不为呢。

而且, 新型公共租赁房之所以能被政府和广大住房困难群众寄以重望, 很大程度上不正是因为它具有分配体制公正、流转退出机制灵活、发展动力充足、能很大程度实现“应保尽保”等亮点吗?经济适用房如能完成“共有产权, 租售并举”的改革, 同样也能具有这些长处。

满清经济适用房篇3

搞什么样的房改呢?第一,国家不再给旗人免费分房了(有特殊贡献以及跟皇室有特殊关系的旗人除外),哪个旗人嫌房子不够住,可以向政府申请购买。第二,原来分到的房子可以卖,前提是你得把它从国家手里买下来,从公房变成私房,从只有使用权变成拥有所有权。这条政策跟我们上个世纪八九十年代搞的公房改革是一模一样。

因为这些家伙是旗人,是当时的优等种族,所以他们不管是向清政府买新房,还是把原来分到的房子从政府手里完全买下来,要花的钱都是很少的。一所市价500两银子的四合院,旗人只需要交给国家几十两银子,就能拥有完全产权。

举个具体例子。乾隆四年,一个叫额森特的旗人想把自家分到的公房变成私房,只交给内务府57两银子。可那所房子值多少钱呢?那是正房3间、厢房两间的小型四合院,坐落在正阳门外高井胡同,按市价,至少500两银子。这家伙只出了57两银子,就拥有了完全产权。而且还是分期扣工资——这个额森特每月有十几两工资,内务府每月从他工资里面扣除一两五钱八分四厘银子,从乾隆四年十二月开始扣,扣到乾隆七年十一月,刚好把57两银子扣完。

我按当时的内城旗人人数估计过,像额森特这样只出很少的一点儿钱就能把公房变成私产的,乾隆年间至少有50万人。这几十万旗人用很少的钱,买下了很好的房子,既经济,又适用,比现代中国人提前二百多年享受到了经济适用房。

按照我们现在的政策理念,经济适用房本该是弱势群体才能购买的。八旗子弟在清朝可绝对不是什么弱势群体,而偏偏只有他们才有资格买到经济适用房。这个变态政策的目的不是解决全国人民的居住问题,是只想解决旗人的居住问题。

现在有没有这样变态的经济适用房呢?也有。在现代中国,真正经济真正适用的经济适用房决不是普通百姓能够买到的,只有个别有权有势的家伙才能享有。举个例子说,在中部某省会城市,去年市政府斥资开发了一个高档社区,这个社区名义上是经济适用房,是给工薪阶层开发的,实际上全部卖给了处级以上干部,而且卖得非常便宜。一套130平米的小复式,已经精装修过的,領导们象征性地交一万五千块钱房款,就拥有了完全产权。

说真的,当我知道这个内幕以后,首先想到的不是腐败,是二百多年前那些满清旗人购买经济适用房的故事。因为它们实在太像。

经济适用房买卖合同篇4

出卖人：______________________

注册地址：____________________

邮编：________________________

营业执照注册号：______________

资质证书号：__________________

法定代表人：__________________

联系电话：____________________

委托代理人：__________________

地址：________________________

邮编：________________________

联系电话：____________________

委托代理机构：________________

注册地址：____________________

邮编：________________________

营业执照注册号：______________

资质证书号：__________________

法定代表人：__________________

联系电话：____________________

买受人：______________________

籍贯：________________________

性别：________________________

住址：________________________

邮编：________________________

身份证号码：__________________

联系电话：____________________

配偶：________________________

性别：________________________

身份证号码：__________________

委托代理人：__________________

性别：________________________

电话号码：____________________

身份证号码：__________________

地址：________________________

《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》编号：_______________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《武汉市经济适用住房管理办法》及其他有关法律、法规的规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济适用房达成如下协议：

第一条项目建设依据

出卖人以划拨方式取得位于________、编号为____________________的地块的土地使用权，面积________平方米，

规划用途为____________________，【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为______________，《国有土地使用证》编号：____________________。

出卖人经批准，在该地块建设经济适用住房，项目名称：____________________，批准文件号：____________________；《建设用地规划许可证》编号：____________________；《建设工程规划许可证》编号____________________；《建筑工程施工许可证》编号：____________________。

第二条经济适用房销售依据

该经济适用房项目经核查批准，准予上市销售。《武汉市经济适用住房销（预）售许可证》编号为：武经房【______】______号。

第三条买受人所购经济适用房的基本情况

1．买受人购买的房屋为住宅，土地性质为划拨用地。所购买的住房为【现房】【预售房】，买受人所购住房为本合同第一条规定项目中的第________栋【座】________单元______层_____号房，户型为________房________厅________厨______卫，封闭式阳台______个，非封闭阳台________个（见附件一）。

该住房层高为________米，属________结构。

该住房合同约定建筑面积共________平方米，其中，套内建筑面积________平方米，共用部位分摊建筑面积________平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。

2．买受人购买的房屋为非住宅，土地性质为划拨用地。所购买的房屋为【现房】【预售房】。买受人所购房屋为本合同第一条规定项目中的第________栋【座】________单元________层________号房（见附件一）。

该房屋层高为________米，属________结构。

该房屋合同约定建筑面积共________平方米，其中，套内建筑面积________平方米，共用部位分摊建筑面积________平方米（有关共用部位分摊建筑面积构成说明见附件二）。

3．如无特别约定，该房屋在建筑材料、设计、防火、给排水、隔音、照明、节能、环境等方面均应当符合有关的国家强制性标准的规定。

第四条计价依据、方式与价款

1．该房屋属于政府定价的经济适用住房。

政府定价批准文号为：武价函________号，核定销售基准价格为建筑面积每平方米________元。

出卖人与买受人约定按建筑面积计算房屋价格，买受人所购房屋建筑面积________平方米，基准价格为建筑面积每平方米_______元，核准的楼层调节率为________％，实际销售价格为建筑面积每平方米________元×（1±％）＝________元，合计总金额为：_______百________拾________万________千________百________拾________元整。

2．该房屋属非政府定价的经济适用住房项目内行政划拨土地上建设的非住宅用房。

出卖人与买受人约定按建筑面积计算房屋价格，买受人所购房屋建筑面积________平方米，双方约定价格为建筑面积每平方米___元，合计总金额为________百________拾________万________千________百________拾________元整。

第五条出卖人不得向买受人收取该房价款外的费用。经批准未计入销售价格的代收、代缴费用，经买卖双方协商达成一致意见，同意由出卖人代收代缴时，出卖人必须出示委托收费部门出具的合法委托书及收费标准，且不得加价代收。

第六条面积确认及面积差异处理

根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

房屋交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下第________种方式进行处理：

1．双方同意按以下原则进行处理：

（1）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）面积误差比绝对值超过3％时，买受人有权退房；

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。

买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差＝________×100％

因规划设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当在规划设计变更批准之日起15日内签署补充协议。

2．双方自行约定：

（1）________________________；

（2）________________________；

第七条付款方式及期限

买受人按下列第________种方式按期付款：

1．一次性付款：________________________。

2．分期付款：________________________。

3．其他方式：________________________。

第八条交付期限及条件

出卖人应当在________年________月________日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件的经济适用房交付买受人使用。

1．该房屋工程检验合格，已向建设工程质量监督管理机构办妥竣工验收备案手续。

2．该房屋已取得经济适用住房交付使用批准文件。

3．出卖人与买受人关于下列基础设施、公共配套建筑交付日期及条件的约定：

（1）供水________________________________________________。

（2）供电________________________________________________。

（3）供气________________________________________________。

（4）排水________________________________________________。

（5）绿化________________________________________________。

（6）有线电视、宽带________________________________________。

（7）小高层、高层电梯______________________________________。

因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其他原因，需要延期交付使用的，出卖人应当在原因发生之日起15日内书面告之买受人。出卖人可据实予以延期。

该房屋达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示相关规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按下列方式处理：

1．_______________________________________________。

2．________________________________________________。

第九条规划、设计变更的约定

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购房屋使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。

1．买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内书面通知买受人的，买受人有权退房。

2．买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起

天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行规定的即时贷款利率付给利息。

3．买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

第十条违约责任

（一）出卖人保证销售的房屋没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

（二）买受人逾期付款的违约责任

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第_____种方式处理：

1．按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期在____日之内，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过____日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的____％向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已付款退还给买受人，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限的第二日起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2．___________________________。

（三）出卖人逾期交房的违约责任

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该房屋交付买受人使用，按下列第_______种方式处理：

1．按逾期时间，分别处理（不作累加）

（1）逾期不超过_______日之内，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_______的违约金，合同继续履行；

（2）逾期超过_______日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起_______内退还全部已付款并按中国人民银行规定的即时贷款利率支付利息及按买受人累计已付款的_______％向买受人支付违约金，合同终止履行。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之_______（该比率应不小于本款第（1）项中的比率）的违约金。

2．___________________________________。

（四）出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任

出卖人交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第_______种方式处理。

1．出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。装饰、设备差价以工程造价管理部门核定的为准。

2．___________________________________。

（五）关于产权登记的约定

出卖人应当在该房屋交付使用之日起_______日内，将办理权属登记需由出卖人提供的相关证件资料交付给买受人自行办理权属登记或接受买受人委托代为办理权属登记。

如因出卖人的责任，造成买受人不能在规定期限内办理房地产权属证书的，双方同意按下列第_______项处理：

1．买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起_______日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的_______％赔偿买受人损失。

2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的_______％向买受人支付违约金。

3．____________________________。

第十一条保修责任

买受人购买的该房屋的《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自经济适用住房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人与出卖人应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在该房屋保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由买受人承担。

第十二条买受人的房屋仅作_______使用。买受人使用期间不得擅自改变该房屋的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享有与该房屋有关联的公共部位和设施，并按占地和共用部位分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该房屋有关联的共用部位和设施的使用性质。

第十三条买卖双方就下列事项约定：

1．该房屋所在项目以下部位和设施等全体业主享有所有权：

（1）物业管理用房；

（2）___________________________。

2．买受人遵守业主临时公约，履行出卖人与_______物业公司签订的前期物业服务合同约定的内容。

3．____________________________。

第十四条已购经济适用住房上市的规定

根据《武汉市经济适用住房管理办法》（武政【20xx】30号）有关规定，买受人购买的经济适用住房，须在取得《房屋所有权证》和《国有土地使用证》满五年后，才能按市场价上市出售。出售时，买受人须在市、区房产交易窗口按照该房屋届时市场评估价与购买时该房屋总价差额的一定比例交纳收益。具体比例按市房产管理局、市物价局届时公布的标准执行。凭缴款证明、办理房屋权属转移登记和土地使用权变更登记手续，土地性质变更为“出让土地”。

第十五条合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第_______种方式解决：

1．提交武汉仲裁委员会仲裁；

2．依法向人民法院起诉。

第十六条本合同未尽事项，由双方另签订补充协议（附件四）。

第十七条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第十八条本合同连同附件共_______页，一式_____份，具有同等法律效力。合同持有情况如下：出卖人_____份，买受人_____份，_______份。

第十九条本经济适用房买卖合同签订后，由出卖人在合同生效之日起_______日内连同《武汉市城镇居民购买经济适用住房资格证明》原件一并向区房产管理部门申请登记备案。

第二十条本合同自双方签订之日起生效。

出卖人（签章）：_____________

【法定代表人】_______________

【委托代理人】_______________

（签章）

买受人（签章）：_____________

【委托代理人】_______________

（签章）

________年________月_______日

签于：_______________________

附件一该经济适用住房所在楼层房屋平面图

__________________________________________________。

出卖人（签章）：________________

买受人（签章）：________________

附件二共用部位分摊建筑面积构成说明

__________________________________________________。

出卖人（签章）：________________

买受人（签章）：________________

附件三装饰、设备标准

1．外墙：__________________________________________________。

2．内墙：_________________________________________________。

3．天棚：__________________________________________________。

4．地面：__________________________________________________。

5．门窗：__________________________________________________。

6．厨房：_________________________________________________。

7．卫生间：_________________________________________________。

8．阳台：__________________________________________________。

9．电梯：__________________________________________________。

10．其他：__________________________________________________。

出卖人（签章）：________________

买受人（签章）：________________

附件四合同补充协议

__________________________________________________。

出卖人（签章）：________________

经济适用房购房合同篇5

[要点提示]房地产开发商在与买受人签订房屋认购协议书时，隐瞒房屋经济适用房性质，存在一定的订约欺诈事实，应当向房屋买受人承担信赖利益损失。同时，鉴于买受人未严格审查订约，亦未能就其所受到的损害利益充分举证，法院在审理时应当综合考虑双方过错程度及近年来房地产市场发展态势，确定信赖利益损失。

[案情]

原告(上诉人)：张某。

被告(被上诉人)：西安某房地产开发有限公司(以下简称某房地产公司)。原告诉称，2006年1月12日，乙方张某与甲方某房地产公司签订了编号为AN0135的认购协议书，协议书约定：乙方自愿购买甲方投资开发的位于西安市长缨路某小区项目的商品房，认购房产为第15栋2—11层03号房；付款方式为一次性付款，认购单价为2432元每平米，认购面积为102.14平米，总价为贰拾肆万捌仟肆佰零肆元整；乙方所认购的商品房销售面积及其他的约定，以甲乙双方签订的商品房买卖合同为准；此协议签订后，乙方需按时签订商品房买卖合同，如乙方因故不再购买此商品房，甲方应退还乙方已付房款，并解除此协议；甲方交房日期为2007年12月31日。合同签订后，原告如约一次性支付了全部购房款248404元。2007年12月31日，被告并未向张某交付合同约定的房屋。原告张某遂起诉至西安市新城区人民法院，要求被告返还购房款248404元和已付购房款一倍的赔偿金248404元。

被告某房地产公司辩称，其开发的西安某小区系经济适用房性质，张某不具备经济适用房的购房资格，而其至今也未办妥房屋预售许可证，双方无法签订房屋买卖合同，其与张某之间的认购协议书作为预约合同已无法达到促使双方签订真实合同的目的，实际上已无法继续履行。表示可将张某交付的248404元认购款予以退回，但张某所主张的房款一倍的赔偿，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。

一审法院查明，原告张某系陕西省武功县人，非西安市城镇户口，不符合在西安市购买经济适用房的条件。被告某房地产公司所销售的西安市某小区项目是2004年5月办理的《建设用地规划许可证》，用地项目名称：经济适用房；同年9月办理了《国有土地使用证》，该证载明用途：住宅经济适用房，使用类型：划拨。2007年5月，被告取得西安规划局颁发的《建设工程规划许可证》，该证载明建设项目名称：经济适用房。

[审判]

陕西省西安市新城区人民法院经审理认为，张某与被告某房地产公司之间所签订的认购协议书不符合房屋买卖合同的构成要素，不是房屋买卖合同。因双方并未签订房屋买卖合同，故张某之购房款，被告应予退还。关于张某要求对其进行购房款一倍的赔偿，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干：问题的解释》中关于五种承担一倍赔偿的情形，又，本案是经济适用房认购协议纠纷，不是不动产，亦不能适用消费者权益保护法的有关规定。故张某要求进行一倍赔偿之诉请，于法无据，不予支持。然被告某房地产公司明知其出卖的是经济适用房，张某不具有购买资格，仍与其签订认购协议书，确有一定过错，故应赔偿张某自交款之日起的利息损失。遂判决：

一、被告某房地产公司于判决书生效之日起20日内退还原告购房款248404元，并承担自2006年1月12日起至付款之日止的利息。

二、驳回原告张某的其余诉讼请求。

宣判后，张某不服一审判决，提起上诉，诉称，一、其与被上诉人签订认购协议书后，已如约履行了约定的付款义务。被上诉人在协商定约时，隐瞒涉案房屋经济适用房的性质，致房屋无法交付，存在恶意欺诈和根本违约。原审判令被上诉人返还购房款本金并承担购房款的利息损失，未明确利息的种类及数额，亦未考虑赔偿损失，明显违反法律的公平公正、诚实信用原则。

二、双方所签订的认购协议书符合法律规定要件，应为合法有效的商品房买卖合同。被上诉人恶意欺诈、故意隐瞒房屋性质及没有取得商品房预售许可证的事实是导致本案发生的根源，应当承担合同不能履行的全部过错责任。综上，请求撤销原判第二项，判令被上诉人返还其购房款24840元，明确利息种类及数额。并支付购房款一倍的经济损失248404元，承担本案一、二审诉讼费。

被上诉人坚持原审辩称意见，并称双方认购协议书是意向书，并非房屋买卖合同。涉案小区属经济适用房，其并未改变土地用途作商品房开发，其要求张某

提供购买经济适用房的申请资料符合经济适用房销售程序。表示同意原审判决。陕西省西安市中级人民法院审理期间，张某以其与被上诉人达成和解且已履行完毕为由撤回上诉。

[评析]

本案虽然当事人双方在二审期间进行了和解，且上诉人张某撤回上诉，但案件审理中对所涉认购协议的性质、效力及案件处理却有部分分歧，产生两种观点。第一种意见认为，双方所签订的认购协议书符合商品房销售管理办法第十六条的规定，已对房屋基本状况、销售方式、总价款、面积、付款方式、付款时间、交付日期都进行了明确约定，被告亦已如约收到了张某全部购房款。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此，张某与被告签订的认购协议书应当认定为商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。本案中，被告在与张某签订认购协议书时，故意隐瞒该项目房屋经济适用房的性质，诱导不具有西安市经济适用房购房资格的张某与其订约，应当承担双倍返还购房款的责任。

第二种意见认为，被告与张某签订认购协议书前，该房地产公司所办理的有关项目的立项、规划等手续均为经济适用房性质，双方在涉案认购协议书中指向的房屋不存在现实履行基础，且签订该协议明显违反我国现行法律规定，故该协议并非合法有效的商品房买卖合同。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，被告在签订认购协议书时存在一定的订约欺诈事

实，但张某亦存在未加严格审查的重大过错，故双方均有过错。在张某未能就其所受到的损害利益举证的情况下，综合考虑双方过错程度及西安市近年来房地产市场发展态势，确定被告某房地产公司承担信赖利益损失较为妥当。笔者同意第二种意见，理由如下：

一、涉案认购协议书具有预约合同性质，并非正式商品房买卖合同。

我国台湾学者王泽鉴先生认为，“预约，乃约定将来订立一定契约的契约，本约则为履行该预约而订立的契约，故预约亦系一种契约(债权契约)，而以订立本约为其债务的内容”。我国大陆学者一般认为，预约是“当事人双方约定负有将来缔结契约义务”的契约。可见，预约是与本约相对而言的，现行合同法理论中也有按预约与本约对合同进行分类的方式。本案中，从认购协议书签订的过程和约定的内容看，认购协议书是双方当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，约定的是当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同，不是对行为结果的直接确认，所以，认购协议书尚不属于商品房买卖合同，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购协议书与商品房买卖合同是预约与本约的关系。张某虽交付全额购房款，但不能据此认定双方已实际订立并已履行了商品房买卖合同。

二、涉案认购协议书没有履行的基础，且违反法律规定，应属无效。

合同法第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，被告与张某签订认购协议书前，所办理的有关项目的立项、规划等手续均为经济适用房性质。张某非西安市市民。2006年10月1日起施行的《西安市经济适用住房管理办法》第二十三条规定，购买经济适用住房实行申请、审核和公示制度。第二十四条规定，符合下列条件的家庭可以购买经济适用住房：(一)具有本市城镇户口(包括符合当地安置条件的军队人员)；(二)无房或住房困难家庭；(三)符合市政府确定的中低收入线标准；(四)市政府规定的其他条件。城市规划区内国有土地上的房屋拆迁中的被拆迁人可以购买经济适用住房或用经济适用住房对其安置。其购买的面积及产权界定按照拆迁安置有关规定执行。第二十九条规定，经济适用住房销售应当取得商品房预售

许可证。经济适用住房项目实施单位不得将经济适用住房销售给经审查不符合购买条件的家庭。可见张某不具备经济适用房购房资格。被告某房地产公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与张某签订了涉案认购协议书，该协议书第六条明确约定，甲、乙双方在签订认购协议书后需在甲方项目正式对外销售之日起签订商品房买卖合同。该约定根本无法实现，不存在现实履行基础，亦违反相关法律规定。故认购协议书符合合同法定无效的条件，应属无效。

三、开发商存在订约欺诈，构成缔约过失，应当承担相应责任。

合同法第四十二条、第四十三条规定，缔约过失行为主要包括假借订立合同，恶意进行磋商(简称恶意磋商)，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况(简称订约欺诈)，泄露或不正当地使用商业秘密(简称侵犯商业秘密)，其他违背诚实信用原则的行为。本案中，被告故意隐瞒其销售项目经济适用房性质，与张某签订认购协议书，并约定甲、乙双方在签订认购协议书后需在甲方项目正式对外销售之日起签订商品房买卖合同，可见，被告属于明显的订约欺诈。那么，有欺诈就应有赔偿，被告因订约欺诈致预约无效，张某就不但有权请求返还已付的本金，而且有权要求被告就其行为承担相应责任，这应无疑义。但是，应当如何界定被告的相应责任呢?笔者认为，要准确界定本案责任范围，要从缔约过失责任的内涵及法律特征说起。

缔约过失责任的概念及内涵。我国关于缔约过失责任的立法起步较晚，该项制度正式确立于合同法的颁布。当前，缔约过失责任，是一种法定的损害赔偿之债，与违约责任并列为债的发生原因之一，产生的法理基础是诚实信用原则。依通说，缔约过失责任是指当事人在订立合同过程中，一方因过错违反依诚实信用原则负有的先合同义务，导致合同不能成立，或者合同虽然成立，但不符合法定的生效条件而被确认无效、被变更或被撤销，给对方造成损失时所应承担的民事责任。所谓先合同义务，又称先契约义务或缔约过程中的附随义务，是指自缔约当事人因签订合同而相互接触磋商，至合同有效成立之前，双方当事人依诚实信用原则负有协助、通知、告知、保护、照管、保密、忠实等义务。

开发商应当承担缔约过失责任。就本案而言，张某与被告之间的认购协议书，具有预约合同效力，是一种为将来正式签订本约，即商品房买卖合同，而做的准备及计划安排，张某基于预约这一独立合同产生的履约利益就是最终订约。现在，预约无效，张某丧失了订约机会，且预约本身并没有对该机会明确约定，同时，订约机会所指向的本约即产生物权效力的正式商品房买卖合同能否订立和订立的一些具体内容也尚待进一步磋商，本约亦处于不确定状态。在这种情况下，若仅仅从表面上考虑预约无效给张某造成的损害，则很难衡平张某的履约利益损失。而从实质上进行法理分析，预约的履行利益更接近本约的信赖利益。所谓信赖利益，一般情况下，是指对合同或要约赋予了信赖的一方当事人固有的，主要表现为因信赖可能或已经受到损失的利益，包括财产利益(订约履行的成本)和机会利益，但并不能包括因合同的成立和生效所获得的各种利益未能获得，即期待利益(如利润损失)。这些损失属于损害赔偿的范围，而不属于缔约过失责任范围。本案中，由于被告的订约欺诈行为，客观上，使张某不能取得所购经济适用房的产权，也丧失了在当年以同等价位购买商品房的机会，应当认定其存在财产上的信赖利益损失。因此，被告除返还已付款外，法院应当兼顾合同的履行情况、当事人过错及西安市近年来房地产市场交易现状等因素，根据公平原则、诚实信用原则进行衡平，确定被告某房地产公司返还购房款并承担相应比例的差价款较为妥当。

个人安置房购房合同模板篇6

安置房购房合同1

出卖人(甲方)：____________联系电话：________________________

买受人(乙方)：____________联系电话：________________________

甲、乙双方根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品达成如下协议：

一、甲方在______________________________，土地属国家出让地，乙方对该商品房做了充分全面的了解，愿意购买该房产。

二、乙方购买的甲方商品房为______________________________，该商品房合同约定的建筑面积为_________平方米。

三、面积确认及面积差异处理

1、合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。

2、商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以方同意按照产权登记面积据实结算房价款，多退少补。

四、计价方式与价款

1、该商品房按建筑面积单价为每平方米________元，房款总计人民币(大写)____拾___万___仟___佰___拾___元整(小写：￥______元)。

五、付款方式

1、乙方于_________年_______月______日与甲方签订购房合同时，交定金(大写)____拾___万___仟___佰___拾___元整(小写：￥______元)。

2、签订施工合同时买受人一次性付清总房款的___%，付款金额为(大写)____拾___万___仟___佰___拾___元整(小写：￥______________元)。余款___%(大写)____拾___万___仟___佰___拾___元整(小写：￥______元)在房屋交付使用时一次性付清。

六、甲方在_________年_______月______日交房给乙方使用(不可抗力的因素除外)。

七、甲方以电话通知的方式，告知乙方付款的时间，乙方在接到电话之日起10日内，交付合同规定的款项，若不按时付款，甲方有权向甲方追索逾期利息，利息按照银行借款利息计算，超过30天向甲方有权终止其购房合同，不予退还所有的购房款和押金，所有责任由乙方自己承担。

八、甲方代办理房产证、土地使用证、水、电开户，所有手续费、税费(销售不动产税)、契税等费用由乙方承担。乙方应及时提供办证所需要的证件及一切费用。

九、交房标准：内墙、天棚粗沙抹面，室内地面不找平，内墙普通粉刷，水、电主管线按到户(室内由乙方自己承担)。

十、违约责任：乙方要求中途变更合同或退房，甲方拒绝乙方已付所有押金和购房款。

十一、甲乙双方在履行合同过程中发生争执时，就协商解决，协商不成时，可依法向当地人民法院起诉。

十二、甲方在____个月内房产证、土地证办好交付给乙方。

十三、本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，房产部门备案一份，合同自签订之日起生效。

甲方(签字)：_____________乙方(签字)：_____________

_________年_______月______日_________年_______月______日

安置房购房合同2

甲方：_____________________

乙方：_____________________

根据《中华人民共和国合同法》、《______________城市棚户区迁建实施方案的通知》、《______________土地及房屋征迁补偿办法》等相关法律和文件规定。对______________区改造项目中选择产权置换的被拆迁户，经甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，达成以下协议。

第一条甲方提供房屋的基本情况

房屋位于在_____________________小区______________，建筑面积_______平方米，房屋用途为住宅，属框架结构，装修程度为毛坯房。

第二条乙方付款方式和时间

乙方在____________________________房屋位置为：______________，面积为：______________，评估价为：______________。乙方自愿放弃货币补偿，选择产权置换，置换房屋面积为：________单价为：____________元/平方米，合计：____________元。原房屋评估价和置换房屋价值差价为：_______元。_______方应在_________年_______月______日将差价(人民币)________元整(￥：________元)交付甲方，甲方开出收款收据给乙方，并注明收款数额及款项用途。后由甲方交给乙方房间钥匙购房合同、及其它相应的票据等。

第三条甲方交房时间及过渡费

甲方于_________年_______月______日完成交房，房屋交付使用时将房产及其附带钥匙全部交付给乙方。根据《____________房屋征迁补偿办法》，过渡期自被征收人搬迁腾空房屋之日起计算，过渡期为24个月，过渡费为________万元/年，共计____万元。如遇特殊情况顺延过渡期限，按照原标准支付临时过渡费。

第四条甲乙双方违约责任

1、在签订产权置换协议，补完差价后，甲方如未按本协议规定的期限将该房屋交给乙方使用，乙方有权按协议第三条向甲方追究延期过渡费。

2、如甲方故意隐瞒此房屋的基本情况和质量问题，影响乙方的居住及使用时，乙方有权要求退房，一切损失由甲方承担。

3、如乙方在规定时间内未结算清产权置换所补差价，甲方有权延期交付房屋，直至乙方付清全部款项。乙方拒不支付的，甲方可单方终止协议。

第五条发生争议的解决方式

双方本着友好协商，公平合理的原则签订本协议，签订本协议后，双方应严格遵守执行，不得以任何理由反悔安置房购房协议书合同范本。在履约过程中发生的争议，双方可通过协商解决。协商不成的，双方同意按以下方式解决纠纷。任何一方均可向有管辖权的人民提起诉讼。

第六条本房屋及附属房屋面积为设计面积，总价款以套计价，以后不因房屋实测面积与现在暂估面积的差异而变动总价任何一方不得以任何理由、任何方式要求增加或者减少双方约定的房屋总价款。

第七条在签订协议、补完差价、双方完成交房后，乙方未取得房产证、土地证、及相关证件之前，该房屋所有权归乙方所有。

第八条如乙方需要办理此房各种独立证件，所发生费用由乙方承担，甲方只负责协助办理。

第九条本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效，协议未尽事宜，甲乙双方可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效益。

第十条本协议一式____份，甲乙双各____份。

甲方(签字)：_____________乙方(签字)：_____________

_________年_______月______日_________年_______月______日

安置房购房合同3

甲方：_____________________

乙方：_____________________

甲乙双方就位于___________________________的一处房屋的买卖事项，根据我国物权法、土地管理法等相关法律规定，经充分、平等协商，自愿达成如下一致协议;

一、本合同双方当事人均为_____________________。

二、房屋情况：本合同项下的房屋位于___________________________房屋登记在名下或宅地基使用权证登记在_________名下。

三、该交易房屋由甲方全额出资建造，使用的土地为__________________组集体土地，并征得其他村民和村集体同意，可以长期占有、使用。

四、在房屋交付给乙方前，甲方保证：

1、本合同项下的房屋甲方享有完整的处分权利，或已征得其他权利享有人的同意，拥有处分该房屋的权利;

2、本合同项下的房屋除乙方外未与任何第三方签订买卖协议或未因甲方个人或家庭债务与第三人签订赔偿协议、抵押协议等或未因法院判决使第三人对该房屋享有权利;

3、如甲方违反本保证，须向乙方支付本合同全部购房价款_________%的违约金。

五、本合同项下的房屋交易价格为人民币_______万元，该价格包括该房屋使用所占土地的费用、房屋建造的费用、附属设施的价值、合理的增值价值以及应当缴付的相关税费。

六、房款支付：自该合同双方签字之日起_________日，乙方一次性付清全部款项，并将该款项汇入甲方账号为的账户;如未按期交付房款，乙方需每天额外向甲方支付房款总额的违约金，如乙方在合同签订之日起天仍未付清房款，甲方不经乙方同意，可以解除本合同并享有追究乙方违约责任的权利。

七、房屋交付：乙方根据第六条将全部房款汇入甲方提供的账号之日起日内，甲方须将本合同项下的房屋以及包括但不限于房屋宅基地使用权证、房产证等全部相关资料原件交付给乙方并负责腾空房屋;如甲方未按期交付材料和房屋，须向乙方每天支付元的违约金，直至甲方交付全部材料和房屋为止;如甲方在合同签订后一个月内，仍未交付房屋，乙方不经甲方同意，可以解除本合同并追究甲方的违约责任，因乙方未付清房款的原因除外。

八、在接到乙方办理房产过户的书面通知后日，甲方应当根据乙方的需要，积极配合乙方办理房屋产权过户的相关手续;如甲方拒绝或无故拖延，不予以配合，甲方须向乙方每日支付_________元违约金，直至协助乙方办理完房产过户为止;因不可抗力、政策性或乙方自身等其他与甲方无关的原因造成无法办理过户的，与甲方无关。

九、该房屋交付给乙方后，该房屋(包括土地、房屋及附属设施)的所有权益归乙方所有，包括但不仅限于征地补偿、拆迁补偿等;如甲方得到该上述补偿款后应当将该款项全部给付乙方，如甲方无故拖延或拒绝给付乙方，除全部给付补偿款外，须向乙方支付元的违约金。

十、在交付房屋之日起，房屋的一切事宜与甲方无关，甲方不得以任何理由妨碍或侵犯乙方基于本合同约定而享有的占有、使用和处分房屋的权利;甲方因包括但不限于房屋买卖、个人债务等个人原因侵犯乙方的权利，造成乙方无法继续占有、使用或处分房屋的，甲方除返还本合同全部购房款外，须按照发生妨碍乙方占有、使用或侵犯乙方处分房屋权利的实质性影响之时的市场价格补偿乙方。

十一、在本合同签订之日起，甲方未经乙方同意，不得将该房屋出卖给任何第三方：如甲方违反本约定，擅自处分房屋，甲方须返还全部购房款并支付全部购房款_________%的违约金。

十二、其他事项：

1、如果双方就本合同事项发生争议，双方无法协商解决时应当首先请求本村村委会、所在街道办事处协调解决。

2、双方应当请至少两名本村集体成员作为本次交易的见证人，并在本合同上签字摁手印。

3、本合同正本一式六份，双方各持三份;自双方签字摁手印之日起生效，并持续有效。

甲方(签字)：_____________乙方(签字)：_____________

经济适用房成本问题探讨篇7

从1998年经济适用房开始兴建以后, 全国各地的经济适用房在短短几年内如雨后春笋般快速发展, 房价的相对低廉, 逐渐成为中低收入家庭住房的重要选择。然而, 经济适用房在我国房地产市场所凸显的“经济性”却微乎其微, 在它进入中国房地产市场以来, 也饱受争议。文章以经济适用房的相关概念特征为起点, 在探讨了它目前存在问题的基础上, 从开发商和政府两个角度提出相关建议, 以期对其未来的发展起到指导作用。

二、经济适用房概念特征以及研究意义

经济适用房是指已经列入国家计划, 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造的住房。它以微利价出售, 且只售不租。经济适用房与普通商品房的主要区别主要体现在以下几个方面:经济适用房的销售对象是中低收入家庭, 而商品房适用于任何消费群体;前者设计理念为“面积适中、功能齐全”, 而后者则无明确要求;前者土地使用权由国家划拨, 不缴纳土地出让金, 而后者按现行法律规定, 缴纳土地出让金;前者要求选择质量较好, 价格适中的材料, 后者则可根据市场需求, 选择较高质量材质;前者由政府确定价格, 而后者则由市场竞争机制决定价格, 政府则不加干预;前者住房享有的权利包括:占有、使用、处分、收益受一定限制, 出让时需交土地出让金, 而后者则具有占有、使用、收益、处分四种权利形式, 随时可出售、出租、继承、赠送, 交一定税费即可。

成本控制是房地产项目降低成本、获取利润的重要手段, 也是政府限价得以真正落实的根本途径。经济适用房作为房地产的微利项目, 即其利润需要控制在成本价的3%以内, 并且开发商还要承担材料、人工等价格上涨等风险, 成本控制就显得尤为重要。

三、经济适用房成本问题相关建议

目前, 经济适用房成本核算及管理仍存在很多问题, 以致于多数中低层收入者享受不到政府的扶持:第一, 开发成本居高不下, 不能体现出其“经济性”。开发商为了应付工期较紧的经济适用房建设, 往往会采取“简便”的方式, 第一, 将项目建设过程中繁琐的成本控制问题转嫁于项目建成后将不合理的费用完全计入成本来弥补, 以获得较高定订价。例如:小区中的活动中心、会所以及幼儿园等建设都属于收益性项目, 不能一次性将其项目成本计入成本, 进而抬高经济适用房房价, 如果物价部门稍不留神, 这部分成本就理所当然的成了房价的一部分, 交给购房人“分摊”去了。第二, 经济适用房作为保障性住房, 开发过程中虽已享受国家许多优惠政策, 但实践中离保障的目标仍然相去甚远。政府缺乏对经济适用房开发过程中进行持续、有效地监管, 造成浪费, 以及虚增成本现象。第三, 政府在经济适用房开发权的赋予阶段没有大范围引入竞争机制, 通常会指定开发商进行开发, 有的开发商甚至利用与政府人员的关系来取得建设资格, 不利于压缩成本。

(一) 开发商:进行投资估算, 加强投资管理, 按成本项目构成进行控制

投资估算既是房地产开发商以后各阶段成本控制目标分解的基础, 也是进行项目可行性分析的依据, 还是确定融资方式、进行经济评价和进行方案优选的评价指标。因此, 在经济适用房建设准备阶段, 进行准确的投资估算, 是做好成本控制的起点。经济适用房项目的投资管理是工程管理过程中的关键, 要实现项目投资的有效管理, 必须实施贯穿项目建设全过程的投资管理, 分阶段组织实施, 从项目立项开始, 涉及到投资决策、设计、招投标、施工、竣工等各个阶段, 都要确定投资管理目标并进行严格的控制, 确保把项目发生的费用控制在一定的投资限额以内。

经济适用房的成本价由8项构成:建设用地的征地和拆迁补偿费、安置费;勘察设计和前期工程费;建安工程公司工程费;住宅小区基础设施建设费;管理费;贷款利息;税金;3%以下的利润。我们可以将构成经济适用房各个项目对于开发商的可控制性程度分析进行成本控制。 (1) 税金控制。经济适用房建设相关的税种主要有:固定资产投资方向调节税、耕地占用税、营业税、企业所得税等。在目前实施的经济适用住房建设项目上, 投资方向调节税执行零税率, 耕地占用税在多数城市也获免征。这一部分的成本控制主要依赖国家相关政策法规, 对于开发商而言, 调控空间几乎为0。 (2) 经济适用房的利润。政府已在相关文件中明确规定为3%以内, 因此调整幅度不大。 (3) 建设用地的征地和拆迁补偿费、安置费。该项成本控制的关键是建设项目的选址, 既要按照城市总体规划目标实施, 又要兼顾交通、环境等因素。 (4) 勘察设计和前期工程费, 该部分主要包括两个方面, 行政性事业收费, 工程服务性收费。前者的控制主要依赖于开发商能够充分利用国家政策, 后者的控制则施工用水、用电线路的敷设, 满足小区建成后生活用水、用电需要的同时, 切忌重复建设。 (5) 建安工程费的控制, 项目负责人要严格管理材料的入库、出库、项目的补料、退料等各个环节的监管, 避免出现浪费现象。同时, 在建设工程开工后, 合理安排人工, 及时发现安排不合理、派工不恰当的情况。 (6) 住宅小区基础设施建设费的控制。这部分费用的控制需要充分发挥规模优势, 统筹协调, 降低造价。经济适用住房的环境设计, 应坚持自然和谐的风格。 (7) 管理费的控制。一方面要求减少管理层级, 灵活调整人员设置, 避免出现长期闲置人员。另一方面, 考虑到经济适用房管理费用在总成本中的波动幅度较大, 其高低主要取决于企业的管理水平。因此, 加强内部管理, 提高工作效率, 缩短开发周期, 是控制管理费用的要点。 (8) 贷款利息的控制要求在满足项目需求的前提下, 尽量压缩存量资金, 力求减少贷款总额, 缩短贷款期限, 控制财务费用。

(二) 政府:不断完善预算方案, 加强监管

1. 政府在经济适用房建设开始前, 应当做好充分的预算工作

政府人员可以请相关专家来进行项目评估, 比较得出最优秀的开发方案, 并将其与开发商的投资估算相比较, 相互改进, 相互弥补。这样, 以政府预算为指导, 自身的投资估算为基础, 对成本进一步起到控制作用。

2. 政府在经济适用房的建设中应充分发挥其监管职能

主要表现在以下几个方面。 (1) 作为经济适用房的定价者, 政府可以运用市场手段来降低开发成本。扩大招标范围, 不仅可以缓解开发商和政府之间的信息不对称, 而且有利于政府选择高效的开发商, 促进开发商降低成本, 进而降低经济适用房的价格水平。 (2) 作为监管部门, 政府可以制定相关条例, 完善经济适用房建设过程中约束机制。对于开发商在建设过程中出现的违规行为, 可以直接按照规定采用经济处罚、取消发资格制裁手段等等;加强监管, 定期对已经发生的成本进行核实, 避免开发商将不合理的开销计入成本;严格执行上级文件所规定的的经济适用房面积标准, 装修标准, 避免开发商为了迎合高收入阶层需求, 追求大面积、高标准的建设, 而偏离了中低收入阶层的住房消费水平。 (3) 作为行政机关, 政府要时刻关注当地经济适用房的建设情况, 并根据实情, 进行班子成员探讨分析, 为中低层收入家庭谋得更多补贴与购房优惠政策;根据需要, 细化地方经济房建设的补贴方式, 例如:经济适用房的土地费用、税金和交易费以及成本与经济适用房购买价差占到经济适用房价格的一半多 (55.85%) , 政府完全可以通过降低土地拍卖价格、减免税金及交易费、压缩国家利润等方式, 加大补贴幅度。还可以结合当地的经济发展状况、申请者的人均收入水平、家庭收入、已有的住房面积和人均住房面积、产权状况等统计情况确定建设规模, 避免造成浪费。

四、结语

经济适用房建设不仅关系到房地产开发企业自身的利益, 而且还关系到经济适用房作为党中央和国务院的民心工程是否能够全面的落实, 是否能够真正地保障中低收入居民的居住问题。经济适用房项目的成本控制重要性明显大于其他房地产项目, 只有政府和开发商“全员、全过程、全方位”地控制项目的开发成本, 及时开发调整方案, 进行有效的资源整合, 才能有效地控制经济适用房项目的成本。

摘要：经济适用房作为我国住房保障体系的重要组成部分, 对平抑房价、满足中低收入居民的居住需求起着至关重要重要的作用。经济适用房要真正地实现“经济性”, 归根到底取决于开发商以及政府对其成本的监管与控制。

关键词：成本控制,利润,投资管理

参考文献

[1]彭学霞.经济适用房成本问题及策略分析[J].中外企业家, 2011, (12) .

[2]孙静芳.我国经济适用房现状分析[J].财经视点, 2011, (3) .

[3]张慧洁.我国经济适用住房政策分析[J].山西建筑, 2007, (33) .