浅析房地产金融风险及其防范

浅析房地产金融风险及其防范（精选8篇）

浅析房地产金融风险及其防范 篇1

摘要:由于房地产业本身的特点,在房地产的开发经营中存在着各种各样的风险其中,房地产金融风险不仅影响着房地产业和房地产金融业的稳定发展,而且当前房地产业己成为国民经济的支柱产业,对整个金融业和国民经济的稳定和发展也至关重要,因此有必要对房地产金融风险进行分析

关键词: 房地产金融风险 分类 防范措施

自从进入新世纪以来,以北京成功申奥和上海成功申办世博为契机,在国家一系列鼓励住房消费政策的推动下,我国房地产投资持续保持较快的增长速度,居民住房消费得到有效启动,呈现供求两旺的发展势头房地产市场的活跃,对于改善居民居住条件带动相关产业发展拉动经济增长做出了重要贡献但是,局部地区和部分中心城市出现了房地产投资增幅过大市场结构不尽合理房地产价格高涨商品房空置率上升较快高级写字楼出现过热现象等问题,我国金融机构房地产金融业务的风险也日渐增加

一房地产金融风险简介

房地产金融的发展历史最早可以追述到1769年在德国的西里西亚省诞生的世界上第一家土地开发银行到目前为止,房地产金融在世界上己有250多年的历史但直到20世纪30年代大萧条后美国建立类似商业银行管理体制的住房金融体制,现代意义上的房地产金融才在世界范围内得到长足的发展尤其是在第二次世界大战后,欧美发达国家和一些

发展中国家如新加坡结合本国的经济发展和金融制度的实际情况创新了各具特色的房地产金融

房地产金融,指以房地产业为特定对象,围绕房地产的开发建设经营和消费的再生产过程而展开的各种金融活动从服务对象上划分,它包括为房地产业的房地产开发建设交易经营等活动服务的“房地产业金融”和为居民的住宅建造购买维修装饰消费等活动服务的“住宅金融”两个主要部分;从服务内容上划分,它包括房地产资金融通房地产资金转账结算房地产保险房地产信托等业务,其中又以房地产资金融通业务为主

房地产金融风险,指经营房地产金融业务的金融机构,由于决策失误管理不善或客观环境变化等原因导致其资产收益或信誊遭受损失的可能性房地产金融风险不仅包括单项业务单个金融机构面临的风险,也包括整个房地产金融体系的风险一方而,金融业务金融机构之间存在着密切的相互联系,相互依存相互影响相互制约的关系,一旦

产生风险往往相互连累从经济学的角度出发,一项交易或一种活动给交易双方以外的其他人带来的不由交易双方或活动主体直接承受的利益或损失就是这项交易的外部效应积极的外部效应使利益被第二者获得,而交易当事人或活动主体未获得相应的报酬,往往导致当事人放弃该交易或活动;消极的外部效应使第二者受损失,但交易当事人或活动主体未对此支付任何

费用,因而当事人可能仍然进行该交易或活动房地产金融风险就属于一种消极的外部效应当较多的金融业务金融机构面临较大风险,尤其是己经受到较大损失时,人们就可能对金融体系的稳定性可靠性资产流动性产生怀疑,因恐慌而挤兑,这就可能波及整个金融体系而导致金融动荡乃至金融危机另一方面,金融部门经营的外部环境变化,也可能使整个金融部门都遭遇系统性风险,从而发生更大损失

二房地产金融风险分类

由于从服务内容上划分,房地产金融以房地产资金融通业务为主,因此房地产金融风险可以划分为以下几种:

1.房地产资金融通业务方面的风险

这一方面的风险比较多,主要表现在以下几点:

信用风险

它是由于借款人(房地产开发企业或住宅消费者)无力偿还或不愿偿还,导致房地产贷款本息不能按时收回甚至无法收回的风险房地产企业收入来源缺乏稳定性,企业偿还能力没保障;而银行信用评级方法和贷款决策存在问题将面临信用风险它可能是贷款前对借款人资信审查评估失误造成的,也可能是贷款发放后情况变化造成的房地产金融中的信用风险,主要是房地产开发企业商品房销售困难资金周转不灵或经营不善亏损严重甚至破产倒闭而无力还款,以及借款的住宅消费者失业收入减少意外支出增加死亡等原因导致无力还款

流动性风险

它是由于金融机构缺乏足够的现金和随时能转换为现金的其他资产,以致不能清偿到期债务满足客户提取存款要求的风险房地产金融中的流动性风险我国金融机构房地产贷款增速过快,贷款比例失调,又存在经营管理能力较弱,资产质量恶化的状况,将面临流动性风险一种是原发性的,即资产结构中的中长期贷款比重过高,现金和国库券等不足以应付提款需要,又缺乏及时融入现金的手段和渠道,导致流动性不足;另一种是继发性的,是由信用风险带动的流动性风险:房地产金融中人多以房地产作借款的抵押物,当借款人不能按期还款时,贷款银行要处分抵押房地产从中求偿,如果卖不掉房地产而使银行缺乏现金来应付提款等需要,也会形成流动性风险

资产负债结构风险

由于房地产资金融通中资产结构通常以中长期贷款为主,如果金融部门的负债结构中以活期存款为主,就可能形成流动性风险;如果负债结构中多一些

公积金存款住房专项储蓄存款等来源较稳定的成分,结构风险就能缩小

资产质量风险

如果贷款中质量差的贷款(逾期不还的无力偿还的和无法追索的等)较多,贷款银行就面临效益差的风险,房地产金融中的资产质量风险与借款人信用有关,与宏观经济形势有关,也与具体的贷款业务处理(如以什么方式作还款担保以房地产抵押时该房地产是否容易

销售对抵押房地产的估价是否过高等)有关

利率风险

如果存款利率上升,或者贷款利率下降,或存贷款利率同向变动但利率差缩小,都可能带来经营效益方面的风险房地产资金融通尤其是住宅金融的期限往往较长,在长时期中利率变化越频越大,利率风险也就更大

通货膨胀风险

由于名义利率减去通货膨胀率才是实际的利率,在名义利率不变时通货膨胀会使实际利率下降甚至可能为负数,就使银行面临风险固定利率下通货膨胀风险一般比浮动利率下的大,因为后者往往随通货膨胀而上浮,如果贷款利率固定而存款利率浮动,银行的通货膨胀风险就更大,房地产金融的长期风险使其通货膨胀风险也较大

汇率风险

如果外汇升值本币对外贬值,以外币计价的债务负担将加重:反之则以外币计价资产将实际减少外汇买卖外汇收支中也有风险当房地产金融中借有外债或引进外汇时,也会面临外汇风险

2.其它风险

房地产金融中还有其他风险,如经营管理不善导致经济效益下降甚至亏损的风险,业务操作中其他失误(计算错误拼写或打印错误票据单证审核错误防盗防抢劫不力泄露机密等)带来的操作风险,业务办理过程没有全面注意法律条文导致法律风险,国家政策变动的风险,房地产资金转账结算中的风险房地产保险中的风险房地产信托中的风险等

三房地产金融风险的防范措施

如何防范房地产金融风险,对银行和国家来说,都是一个巨大的挑战

1.高度重视房地产金融风险及其危害性,增强防范金融风险的意识

银行要密切注意房地产市场的发展动态,加强市场分析与调研,把握房地产市场发展规律,适时调整房地产金融业务的经营方向与策略,促进住房金融业务的健康有序发展要严格把握房地产贷款的市场准入条件,对各类批发市场缺少良好物业配套的单体楼盘写字楼商用房或非商品住宅占比高的楼盘销售前景差的高层楼盘要限制介入;对已有不良记录抗风险能力差的小型开发企业自有资金明显不足的项目不得介入做到既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房,又要严防房地产泡沫积聚的潜在风险要逐步建立以房地产金融为目标的经营管理模式,从规范操作降低风险保障运行出发,扩展住房金融业务范畴,有步骤地推进住房金融业务向多元化标准化优质化方向发展对目前出现的房地产热要适当

降温要认真贯彻执行房地产金融的有关政策和规定,从加强房地产信贷管理入手,切实改进服务,让房地产信贷业务步入良性运行的轨道

2.加快我国金融体制的改革,建立健全与房地产金融业务相关的法律法规体系,引导房地产金融机构的有序竞争

国家应该完善房地产金融的法规和制度,规范其行为,完善现行的法律法规,确定房地产金融的法律地位,如在《商业银行法》《合同法》《建筑法》《公司法》《民法》《反不正当竞争法》等法律法规条文中新增有关开办房地产金融业务的条件的法律条例,用法规的方式约束规范房地产开发商及个人的金融行为同时要建立健全有关房地产金融的法律法规,如制定《房地产开发企业贷款管理法》《个人购房贷款管理法》《违反房地产信贷管理办法处罚条例》等一系列配套法规,明确规定开发商及个人的权利与义务,使企业和个人严格按照法规规范房地产贷款行为,认真履行还款职责,建立良好的银企及银行与个人客户的合作关系,共同促进国民经济的健康发展对于提供假资料假资信骗取贷款的开发商或个人,应立即停止贷款,并追回已贷款项同时通过法律手段,尽量挽回损失,并追究当事人的法律责任

推动有序竞争商业性房地产金融业务,可以多家竞争,凡是经中央银行审查具备资格的金融机构都允许经营,并由中央银行严格监督,制止非法垄断和不正当竞争行为,不够资格的和严重违规的金融机构不得从事房地产金融业务,以免带来消极外部效应被批准在我国经营人民币业务的外资银行和中外合资银行,建议允许它们在指定范围内开展房地产金融业务,但规模要控制住,因为房地产业主要是个内向型产业,创汇能力弱,外资方面要把以人民币形态收回的贷款本息,从我国换成外汇拿回去,如果它们发放贷款过多,就会影响我国外汇平衡,房地产业对外们的需要量不大,不宜为房地产开发多借外债政策性房地产金融业务,应该由各城市政府分别选择适宜的银行独家办理,这样便于政府监督管理,保持政策统一性由于住房公积金是政府强制征收的,政府就必须保障其交全由独家银行办理这方面业务,向政府承担按规定使用和确保交全收回的责任,接受政府的必要补贴等帮助,有助于实现预定政策目标

3.有计划有步骤地加快房地产证券化

要适当

加快第一种含义的房地产证券化进度,扩大房地产业直接融资规模,减轻间接融资对房地产金融机构的压力对房地产证券发行者的资信仍然要严格审查,以免滥发证券造成消极外部效应,房地产公司债券和股票都不能以摊派方式发行

第一种含义的房地产证券化实施条件尚未具备,但它可以减少房地产金融的局部性非系统性风险,因此可以逐步创造条件,准备实施政府的保证涉及《担保法》的修改,建议修改法律,准许政府为住房抵押债券提供保证建议中央银行放宽对这种债券的利率限制,允许它等于或适当

高于(因它的风险大于国库券)国库券利率还可以借鉴美国作法,筹建经营抵押住房的再抵押贷款发行全国性住房抵押债券的房地产金融机构

全国性住房抵押债券如何防范系统性风险?这是一个难题,当房地产经济周期性波动或宏观经济形势恶化使整个房地产市场都销售不畅抵押住房也难以处分时,或人们收入减少不能按时还款者增加时,房地产金融形势将恶化,这种债券发行和转让会出现很大困难我们认为,由于买房住与租房住是两种具有替代性的住房消费方式,买不起房的人和还不起贷款而迁出抵押住房的人,大多都会转而租房住,租房市场在一定程度上可以弥补卖房市场的萎缩,就可以通过发展租房市场向住房出租公司和私人房东发放贷款,在一定程度上缩小上述系统性风险住房出租者的借款担保方式,主要采取出租房抵押以外的其他方式,例如质押等,这会增加债券发行者的工作量(例如再质押等),但比只搞抵押的风险要小

4.妥善利用

商业保险和社会保障机构的力量

与房地产和房地产金融有关的保险业务有很大的拓展空间,它们的开展可以减少或转移房地产金融活动的风险我们认为,在申请住房抵押贷款时,通常只须要求

借款人投保房屋财产险和人身意外伤害险就够了,贷款银行的利益已可获得基本保障其他保险如信用保证保险失业保险死亡(意外伤害以外)保险等,可由借款人自愿选择是否投保,以免保险费负担过重;也可以规定当住房抵押贷款发放率大于某个限度(即首付款率过低)时才必须投保这些保险

全国性住房抵押债券体系建立起来后,可以接受前面引述的建议,向人身保险公司和社会保障基金机构推销一部分,但不宜过多,以免因债券价格下跌影响它们的稳定经营

5.加强化解房地产金融机构的不良资产

以上

我们探讨了一些

防范房地产金融风险的办法此外,还要采取措施解决房地产金融业务中已经出现的问题,化解房地产金融机构的不良资产从而化解一部分风险

由于在发放个人住房抵押贷款时银行对借款人偿还能力要求

较高,又有保险等配套,迄今为止我国个人住房抵押贷款的偿还情况是良好的,逾期率在不少城市为零,全国平均在2%以下房地产金融机构的不良资产绝大部分是在房地产业金融领域形成的,表现为房地产开发贷款中的逾期贷款呆滞贷款和呆帐贷款(包括不得不处分抵押房地产却卖不掉从而收不回来的贷款)开发商还不起贷款,主要原因是商品房卖不掉造成积压,有的则是经营不善企业亏损所致因此要设法帮助开发商盘活积压商品房,要说服他们修正过高的赢利预期和价格定位,以适当的损失尽可能小的价格把房子卖出去,必要时可适当

发放补充性贷款来改进房屋结构和功能,以适应市场需要,变积压为畅销,还可以与开发商重订还款协议,开发商把准备出售的商品房改为出租,相应地推迟还款,加收逾期利息

我国金融机构的不良资产不仅在房地产金融领域有,其他领域也有要减轻它们的消极外部效应,就需要综合治理,各金融机构都要搞好资产负债管理,遵守金融法规制度和纪律,加强自律要增强风险意识,提高预测分析和决策的科学水平还可以借鉴美国等国的作法,建立由共同基金等购买商业银行不良资产的风险转移机制

参考文献:

1.姚文:《住房信贷业务发展的新态势与策略》《金融理论与实践》1999年8月

2.颜志刚:《地产投机不容忽视》《经济日报》1998年6月24日1版

3.黄小彪等:《我国房地产金融市场发展思路》《南方房地产》1998年2月

浅析房地产金融风险及其防范 篇2

一、房地产价格及金融风险概述

(一) 房地产价格构成

房地产作为商品同其他商品一样, 是使用价值和价值的统一体。从房地产价格构成看其价格波动, 房地产价格由地价、房屋建造费用、相关税金和利润等构成 (见图1-1) 。因此, 房地产价格变动是随价格各组成部分的变化而发生变化的, 房地产的基础价格是由“土地价格+建造价格”组成。由此看来, 房地产价格是由基础价格决定的, 并受供求规律的作用围绕基础价格上下波动的价格。但是, 土地的形成过程没有凝结必要的劳动, 因而本身是无价值的, 土地价格具有二元特性———土地资本价格和土地物质价格。土地价格是完全取决于市场供求状况, 除此之外, 如各期管理费用、财务费用、销售费用、税金和利润等都是价值实体的一部分, 其价格变化受供求状况和价值共同决定, 使其价格上下波动。

(二) 房地产金融风险

房地产金融风险是指金融机构为房地产企业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中, 由于各种事先无法预料或不确定因素的影响, 使金融机构的实际收益与预期收益发生背离, 从而蒙受经济损失的可能性。房地产金融风险会涉及到整个房地产金融体系的风险。房地产行业本身是一个高投入、高利润的产业, 先天就有高风险性, 金融业介入房地产业之后, 如果支持过度, 容易引起信用膨胀问题, 从而诱发危机。

在实际过程中, 开发商仅仅只投入少量资金, 而后大量的资金则来自于金融机构。一旦开发商还不起贷款, 金融机构就会被套牢。如果经济形势不景气, 房价可能会在一夜之间跌落, 开发商也可能会在短时间内消失不见, 这样金融机构就产生坏账, 并带来金融风险。国际货币基金组织的经济学家曾经做过一个研究, 通过对世界各地多起金融机构危机的案例研究得出了一个爆发金融机构危机的先兆:开始时住房市场的房价涨幅超过20%, 在随后两年时间内下跌15%, 之后金融机构就会无一例外的出现危机。

二、房地产市场价格波动导致的金融风险

(一) 房地产价格波动对宏观经济金融加速效应

房地产价格波动会通过金融加速效应对投资、居民消费行为产生影响, 进而影响到社会总需求和总供给的平衡。住房资产是家庭财富中的重要组成部分, 对于拥有住房资产的消费者来说, 住房已成为其最主要的资产和负债形式。房地产价格上涨使净财富增加, 会诱导现期消费, 而且房地产价格通过影响消费融资和消费信贷的额度, 作用于居民未来借贷能力, 因而, 间接影响居民消费。而在不完全竞争市场上由于非对称信息, 会出现逆向选择道德风险问题。在房地产市场上, 投资者为降低风险, 会将贷款合同建立在借款企业净值之上, 并采取房地产抵押和担保的方式, 在房价上涨时, 会降低企业融资成本, 企业净资产上升可获得更多的信贷, 购买土地和房屋等资产来投资, 这样就带动房价上升, 这一相互机制不断重复并通过资产价格波动传递到后期, 形成于资产价格波动的信贷与企业投资波动, 放大原始波动的效果, 反之冲击也会被放大数倍。

(二) 房地产价格波动导致货币政策传导机制异化

货币政策的传导机制是货币政策影响实体经济的分析框架。房地产价格的不断上涨某种程度上会使货币政策的传导机制异化。以往的货币政策的调整是通过银行系统传导给实体经济, 而当房地产价格不断上涨时, 货币政策的意图更多是为资产市场所吸收, 实体经济部门所受到的影响相对较弱。随着房地产价格的上扬, 其隐含收益率上升, 导致货币供应产生结构性变化, 流动性增长过快, 储蓄存款会减少。

(三) 房地产价格波动与银行业风险

房地产是一个资金密集型行业, 其供给和需求离不开金融的支持, 中国作为银行主导型国家, 房地产价格的波动对金融稳定的冲击则主要体现为对银行体系的冲击。信贷风险是影响银行稳定的主要渠道, 而房地产贷款是银行贷款的主要组成部分, 同时银行贷款也是房地产投资与购买的重要资金渠道, 在以房地产作为抵押品广泛用于各种抵押贷款的情况下, 更增加了房地产价格波动对银行风险的传导机制及相互作用更是复杂。

(四) 房地产价格波动扭曲经济主体的消费投资行为

房地产价格的波动通过改变经济主体的行为方式, 从而对实体经济产生广泛的影响。也就是说, 房地产的波动通过资产负债表等效应对投资、居民消费行为产生影响, 进而影响到社会总需求和总供给的平衡。在信贷市场上, 企业融资的典型方式是通过房地产抵押向银行借款, 企业借款能力依赖于其可抵押的房地产, 当房地产价格上扬时, 经济主体的担保价值、净资产增加, 银行发放贷款等趋于宽松, 企业借款可获得性增强;同时, 银行和企业的资产负债表得到改善。这就使得银行在向企业发放贷款时降低贷款利率水平, 因此, 降低企业的融资成本。

三、房地产市场价格波动导致的金融风险的防范措施

(一) 规范金融市场, 防范银行信贷风险

银行是房地产业资金的重要来源, 银行应完善信贷政策, 减少房地产不良贷款率, 防止金融风险。在资本融资模式下提高房地产开发商的自由资本率, 提高资本充足率, 建立资本缓冲机制。也可以发展房地产证券市场或开发多样化的融资渠道, 改变目前房地产业融资过度依赖银行的现状。银行在规范和加强金融监管的同时, 也要尽快完善风险管理机构的信用等级评定制度等, 建立科学合理的风险预警系统, 商业银行应在积极借鉴国际先进银行开展压力测试良好经验的基础上, 切实做好银行风险脆弱性、金融稳健性的综合评估工作。

(二) 加强宏观调控, 切实稳定房价

1. 重点控制需求, 挤掉市场需求中的虚假成分。

首先, 要动用各种手段抑制投资性需求。在信贷政策方面, 对购买第二套住房者采取抵押贷款成数减半、阶梯性贷款利率等手段加以限制。其次, 要引导改善住房需求, 倡导梯级改善和适度消费, 大力发展租赁市场, 在扩大存量房交易的同时, 还可适量建造一些只租不卖的经济实用住房, 以满足中低收入者对住房需求。

2. 优化住房供给结构, 加大普通商品住房和廉租房建设的力度。

缓解供求矛盾、制止结构型房价上涨的最好办法是调整住房供给结构, 增加普通商品住房的投资开发量。目标是根据收入结构状况, 使中小户型、中低价位住房在供给结构中所占比重较大。为达到这一目标, 对开发商要实施鼓励政策, 如土地供应、配套建设、税费减免等方面, 予以一定的减免, 激励他们多建普通商品住房的积极性。扩大廉租房“共有产权”或直接私有化, 政府可以采取多途径筹措资金, 扩大配租对象, 通过财政专项支出、土地出让收入补贴、公积金的增值部分、社会捐赠等方式建立稳定的专用住房保障基金, 专门用于低收入人群的住房保障, 防止由于房价的上涨使低收入人群买不起房子。

3. 控制土地价格涨幅。

土地升值是必然趋势, 但要把地价的涨幅控制在GDP增幅以内。开发土地一级市场要控制在政府手中, 开发成熟后再通过“招、拍、挂”出让, 使土地的级差收益归国家所有。

4. 公布房产信息, 引导公众心理预期。

很多投机者在房地产市场中盲目买进, 是受开发商和媒体宣传引导所致, 政府须建立和完善房地产市场预警监测体系, 加强数据、信息的统计、处理和公示。通过对房地产及相关产业的动态监测, 发布信息, 正确引导房地产企业的开发投资方向, 使消费者形成理性预期, 显露政府对炒房行为打压的决心和规范市场的力度。

(三) 金融机构应加强自身管理, 提高抗风险能力

1. 商业银行要完善房地产市场分析、预测、监测指标体系, 建立和扩大房地产市场信息来源, 及时关注各地房地产市场的发展变化情况, 提高对房地产市场发展形势的分析预警能力;加强产业政策研究, 制定与产业政策相互协调的房地产信贷政策;加强对房地产行业周期波动研究, 防范市场风险于未然。

2. 信贷从业人员应树立防范风险意识和良好的职业道德, 在调查环节要尽职尽责, 认真做好贷前调查工作, 评估信贷业务的客户风险和经营风险, 研究信贷风险防范措施。

摘要：目前, 房地产企业的融资渠道单一, 国家对房地产市场进行严格的宏观调控, 至使房地产业整体增速出现回落现象, 并在一些城市里出现交易急剧下降的情况, 打折促销现象时时发生, 房价下跌引发了金融动荡。应该规范金融市场, 防范银行信贷风险;加强宏观调控, 切实稳定房价;金融机构应加强自身管理, 提高抗风险能力

关键词：房地产,价格波动,金融风险

参考文献

[1]杨军芳.房地产企业财务风险实证分析及测度[J].财会通讯, 2011 (12) .

[2]温博慧.资产价格波动与金融系统性风险关系研究[D].天津:南开大学博士学位论文, 2010.

浅析房地产金融风险及其防范 篇3

关键词：房地产金融风险 经验 借鉴

一、发达国家防范房地产金融风险的主要做法

1．美国

健全的房地产抵押贷款担保和保险机制。政府担保制度是各国分散风险的普遍做法，其中以美国的政府担保制度最为完善和具有代表性。20世纪30年代大萧条后，美国成立房主贷款公司(HOLC)，为抵押贷款提供资金，债务由联邦政府担保，并可在公开市场上出售。1934年成立的联邦住宅管理局(FHA)，成功地降低了抵押贷款银行的风险，改善了住宅标准和条件，帮助HOLC建立了全国性的抵押市场。二战后建立了退伍军人管理局(VA)，实施对抵押商的贷款保证，为退伍军人争取更优惠的抵押贷款条件。此外，美国政府还成立了专门的机构即联邦储蓄与贷款保险公司，为发放住宅抵押贷款的金融机构提供担保，大大降低了这些金融机构的经营风险。

完善的二级抵押市场机制。为了转移和分散房地产贷款风险，美国建立了完善的二级抵押市场，使一级市场的金融机构对其创造的抵押贷款可以转售给其他投资者，也可以以抵押贷款为担保发放抵押贷款证券。为了促进住房抵押贷款证券化的实施，美国政府出资成立了三家国有企业作为住房抵押贷款一级市场的买卖造市商，即联邦全国抵押协会、政府全国抵押协会和联邦住宅贷款抵押公司等三家金融机构，房地产金融机构可以把住房抵押贷款卖给这三家造市商，也可以从这三家造市商手中买入住房抵押贷款，从而降低房地产金融机构的流动性风险。在美国的二级抵押市场，房地产抵押贷款证券化起主导作用，它们既可以较多地发掘出全社会的资产潜力，为房地产市场提供了具有竞争性和选择性的资金来源，又通过产权重组，分散和转移了房地产贷款风险。

美国的房地产金融业务资金来源多种多样。资金来源包括商业银行、人寿保险公司、养老基金以及其他金融中介机构的房地产信贷、房地产投资信托基金(REITS)、房地产抵押贷款基金、房地产债券(包括市政建设债券、产业债券、抵押收益债券、公司债券)、捐赠基金。众多的金融机构纷纷参与房地产，构成了房地产融资的多元化基石。

２．英国

房地产金融机构专业化，避免了分散经营风险。英国金融体制最大的特点之一就是各金融机构之间有明确的分工，或者说是一种专业化体制。如商业银行主要从事工商企业的短期融资业务，商人银行专门从事贸易票据的承兑业务，不仅各金融机构的资金用途受到严格限制，而且资金来源也受到严格限制，并且不同的金融机构遵守不同的专门法规。住房协会是英国专门从事住房金融业务的专业化金融机构，200多年来，它一直是英国最大的住房金融机构。按照英国政府法律的规定，住房协会只能专门从事住房抵押贷款业务，它的资产规模在1988年时达1900多亿英镑，占全英存款金融机构资产总额的19%，其中抵押贷款达1530多亿英镑，占全英住房抵押贷款总额的70%。

政府对房地产金融采取积极支持的政策。由于住房协会以吸收居民小额储蓄为主，而贷款对象又是分散的居民个人，因而交易成本、管理成本等都较高，从而在竞争中就处于不利地位，存在一定的市场风险，因而英国政府遂采取一些优惠政策予以支持，使之能够同其它金融机构展开公平竞争，并能求得不断发展，以保证住房协会发放贷款能有充足的资金，规避资金短缺风险。

房地产金融机构积极进行住房金融创新。英国住房金融领域的创新十分突出，尤其是20世纪70、80年代以来创新就更为迅速，其又主要反映在住房金融工具和住房金融技术的创新上。住房协会提供的存款种类相当多，从传统上只开设股金户头，到开设存款户头；从只开设普通股金户头到开设特别股金户头；从开设无提取便利的股金户头到开设有提取便利的股金户头；从开设普通储蓄户头，到开设特别储蓄户头，总之通过提供种类众多的存款“品种”来满足不同居民的需要。

二、对中国防范房地产金融风险的借鉴意义

１．政府深层参与并积极支持

美国等国家的发展经验表明：个人住房抵押贷款的发展是一个巨大的系统工程，涉及社会的各个方面，非常需要政府介入、参与协调各项基础性事务，如建立住房抵押贷款保险体系和住房抵押证券担保体系等，政府的深层参与、扶持是使住房金融机构能够按照市场化原则正常经营推进房地产金融发展的一个必不可少的环节。而中国政府在这些方面发挥的作用还不够，使得房地产金融和房地产市场运行尚未进入规范化的轨道，其发展潜力和防范风险能力都受到很大影响。

２．政策性和经营性房地产金融有机结合

完善的房地产金融载体包括三个组成部分：专业性房地产金融机构、非专业性房地产金融机构和向融资提供担保和保险的机构。专业性房地产金融机构是专门从事住房金融业务的机构，各国都有此类机构。例如英国的住房协会、美国的储蓄贷款协会等。非专业性住房金融则是指各种类型兼营住房金融业务的金融机构。例如各国的商业银行都兼营住房金融业务，但由于面向广大中低收入居民发放住房贷款的信用风险较大，因此必须有相应的担保和偿债保证。中国目前房地产金融体系还不完善，专业性房地产金融机构并未完全建立，商业银行成为房地产金融组织体系的主要部门，相应的担保和保险机制也不完善，因而应该加快这方面的建设，将政策性和经营性金融有机结合的结合起来，以保证住房资金的来源，调动金融机构的积极性，刺激居民的住房需求，解决居民的住房问题。

３．加快金融产品创新，健全房地产金融体制

在国外成熟的房地产金融市场上，房地产金融市场十分发达，房地产企业可以通过银行贷款、公司上市、抵押、发行债券、房地产基金、房地产信托等手段在金融市场融资，融资渠道多样，社会金融风险较低。而且，随着房地产业的不断发展，金融产品还不断地推陈出新，特别是在个人贷款融资方面，有着多层次、多选择的融资产品。目前中国房地产金融市场并不完善，许多城市的房地产融资二级市场还是空白，房地产业融资过分依赖银行，使得银行在经济运行的周期波动中承担很大的风险。同时，与发达国家相比，中国房地产金融品种和手段创新较少，创新意识淡薄，没有专门设计适合不同房地产企业和居民支付能力的多样化贷款品种，这种现象严重影响了房地产金融的服务水平和风险防范能力。因此，应该加快金融产品的创新，以满足不同阶层的需要, 进一步完善房地产融资体系，积极推进房地产抵押贷款的证券化，建立二级抵押市场并不断推进其市场化程度,从而建立起完善的资本市场型住房金融体系。

４．严格房地产贷款审查制度和信誉审查制度

西方发达国家在长期的发展过程中，形成了一套规范的程序，最大限度地减少和避免了经营风险。包括：严格的贷前审查制度、完善的个人信用制度体系、健全的违约处理机制和科学的风险管理制度。中国在这些方面还存在许多缺陷，如在目前的个人住房抵押贷款中一个突出的问题就是在借款人违约的情况下，银行能够凭借什么机制进行抵押住房的没收、接管、拍卖等一系列民事法律行为，以维护银行的利益。从当前的法律支持环境来看，这种机制实际上是不存在的，银行的根本利益没有得到充分的法律保障。因而应该加快这些方面的建设，以防范房地产金融风险。

５．完善法律体系，规避制度风险

市场经济是法制经济，法律手段是目前西方国家相当重要的一个调控手段，尤其是在房地产市场，从美国、英国等国家房地产金融的发展中就可以看出法律法规建设对防范金融风险的重要性。目前，虽然中国已出台了商业银行法、担保法、城市房地产管理法、个人住房担保贷款管理试行办法等法律法规，但住房抵押贷款法至今尚未问世，致使出押、受押双方对有关抵押和抵押实现、担保与保险等法规条款和解释缺乏权威性依据。政府应尽早出台抵押贷款证券法、按揭保险法等法规制度，为房地产金融的发展创造良好的政策、法律环境。

作者单位：武汉科技学院

参考文献：

1、 熊莹．房地产金融风险的监测［Ｎ］．上海证券报．2004-11-27（第三版）．

2、 陈洪波．美国房地产金融政策及对中国的启示［Ｊ］．中国房地产金融．2006，2：50－52.

3、 郑之杰．房地产金融［Ｍ］．北京：中国财政经济出版社，2001．

4、 曾国安．英国住房金融的特点及其借鉴意义［Ｊ］．中国房地产，1995，1：98－100．

浅析房地产金融风险及其防范 篇4

中国金融体系中的三类风险及其防范

金融风险是指金融机构在经营过程中由于宏观经济政策环境的变化，市场的波动、汇率的变动，金融机构自身经营管理不善等诸多原因，使其存在资金、财产和信誉遭受损失的可能性。对此按照不同的分类标准，有经营性风险、制度性风险、宏观风险、微观风险等。根据巴赛尔银行监管的有关规则，确定了八类金融风险，即信用风险市场风险、操作风险、流动性风险和法律风险等。

总的来看，近几年我国的金融风险整体呈现下降的趋势，但是潜在的风险仍然较大，他认为目前中国金融体系中有三类风险比较突出。

一、信用风险仍然是中国金融业面临的主要风险。贷款和投资是金融机构的主要业务活动，贷款和投资活动要求金融机构对借款人和投资对象的信息水平作出判断，但由于信息不对称的存在，金融机构这些判断并非总是正确的。借款人和投资对象的水平也可能会因各种原因下降，因此金融机构面临的主要风险就是交易对象无利违约的风险。从帐面上看近几年我国银行类金融机构资产质量趋于好转，不良贷款的绝对量和相对水平都呈现下降趋势，这与监管部门强化监管和金融机构自身的深化改革、加强内部管理的努力分不开，但也要看到不良资产的下降与我国新一轮经济扩张中贷款的增幅比较大也有很大的关系，例如2003、2004年不金融机构人民币新增贷款分别达到了2.74和2.26万亿元，而且相对于国际银行业的通信标准，目前我国银行不良资产率仍然偏高，2004年底主要商业银行不良贷款比率为13.2％。绝大多数商业专业 专注

工作总结 述职报告 竞聘演讲稿尽在金融人网站

银行的资本充足率仍没有达到8％的法定监管要求，这对目前我国金融机构面临的信用风险状况进行判断时，一个值得密切关注的问题是近年来房地产贷款的大幅度增长。我国房地产市场的发展与房改有直接的关系，我国的房改是上个世纪末启动，并在今年基本完成的，居民住房抵押贷款是房改后出现的新生事物，与传统贷款相比房地产贷款收益比较稳定，所以银行发展这项业务的积极性很高。因此房地产贷款增长速度快有其合理的一面。但是也应该清醒地看到目前我国房地产贷款业务还没有经过业务开展时间和经济周期变动的考验。由于我国银行开展房地产贷款业务刚起步几年，所积累的数据尚不足以看出中长期的水平。并且现在我国经济正处在新一轮扩张期，经济景气的上升掩盖了房地产贷款业务隐含的风险。要知道就像潮汐，经济景气状况总会发生变化的时候，一旦进入箫条期，房地产违约水平就会上升，因此无论是对目前蒸蒸日上的房地产信贷过于乐观，在此方面要吸取日本房地产泡沫的教训。日本房地产泡沫迫切以后，银行呆坏帐进一步上升，再加上日元升值的因素使得日本经济步入了长达十多年的经济期。作为发展中国家，我国一直非常强调经济持续、稳定、快速、健康地发展，如果在这方面出现问题不说十几年，就是有一年的衰退期或者是低迷期都将给整个经济带来巨大的损失。最近已经发生了多起证券公司抵债被接管的案件，中央银行不得不为此动用再贷款，偿还被接管公司对各类债权人的债务，所以我们的金融业面临的信用风险始终不能掉以轻心。信用风险仍然是目前我国金融业面临的最主要的风险。专业 专注

工作总结 述职报告 竞聘演讲稿尽在金融人网站

二、操作风险多发是我国金融业风险中的突出特征，按照巴赛尔委员会的建议金融机构面临的操作风险，一是来自信息技术系统的重大失效，或各种灾难事件给金融机构带来的损失。二是源于内部控制及公司治理机制的失效，金融机构对各种实物、欺诈、越权或者是职业不道德行为未能及时作出反映而造成的损失。前一段时间在各大报纸上看到各个银行暴露出了很多问题。近年来金融系统尤其是国有商业银行各类案件频发，其原因在一定程度上是由于银行深化内部改革、强化对业务运作流程的监控，造成过去隐蔽较深的案件较为集中地暴露所致。但是无论是陈案其是新发都反映我国金融野草作风险相应较多的事实，这与我国建立现代金融企业制度的目标极不相符，暴露出来的风险不仅时金融机构遭受到巨大的损失，而且严重损害了我国金融机构的信誉。

三、跨市场、跨行业经营风险正成为我国金融业面临的新的不稳定因素。近两年随着金融业并购重组活动的逐渐增多，以及金融业分业经营的模式在实验中不断被突破，跨市场、跨行业经营的风险正成为影响我国金融业稳定的因素，主要集中在以下两个方面，一是目前已经出现了多种金融控股公司组织模式，既有中信公司这一类以实业为特色的模式，也有以银行设立证券机构、金融机构为特色的模式，从母公司的视角来看上市公司提供的产品既设计银行产品也涉及证券产品，但是由于对金融控股公司缺乏有效、全方位的监控，存在着金融产品损害消费者、投资者利益，内部关联交易等诸多风险隐患的问题。二是银行、信托、证券、保险机构在突破分业经营的模式中不断地推出了各种横跨货专业 专注

工作总结 述职报告 竞聘演讲稿尽在金融人网站

币、资本等多个市场的产品或工具隐含的风险，如银行推出各类客户理财计划等等。人民银行最近防范和处置系统性金融风险的实践表明，跨市场金融风险有上升的趋势，尤其表现在以实业公司为基础建立起来的金融控股公司，或准进入控股公司所实施的资本运作方面，由于横跨产业和金融两个领域，涉及银行、证券、信托、保险等多个金融部门，形成了融资、购并、上市、再购并再融资的资金循环链条，营运存在着巨大风险，由于起点和重点都是金融部门的融资，一旦资金链条断裂各机构往往是最大的受害者。如不久前的德隆的坍塌，相关金融机构也遭受了巨大的损失，威胁金融体系的问题。

无庸置疑，目前金融创新正在成为金融业谋求发展、增加效益、提高竞争力的有效途径，但是在金融外部生态环境和金融机构业务经营模式正经历重大变化的情况下，与金融创新有关的新产品、新业务在各金融机构之间也带来了风险的相互传递。证券、信托和保险金融机构大力拓展的业务，这里需要关注委托理财业。尽管不同的金融机构对其委托理财业务也有不同的称为，也有不同的规则，但是委托理财中的财既投资于股票市场又投资于外汇市场，还投资于银行间债券市场，这说明委托理财业务或者是产品是属于跨市场的金融产品，促使部分高风险机构的案例中发现，证券公司从事委托理财业务所导致的巨额亏损正是导致这些机构资不抵债的一个重要原因。由于证券公司广泛参与了货币市场，证券公司的风险无疑会传递给其他市场参与者，这里当然不是要否定委托理财业务，而是想从这一个侧面说明各种跨市场的产品所隐含的风险专业 专注

工作总结 述职报告 竞聘演讲稿尽在金融人网站

正实实在在地来到了各个金融机构的面前.第二个大问题，从金融法制的视野肯我国金融风险的诚意。我国金融体系中各种高风险是多年积累起来的，是国民经济运行中各种矛盾的综合反应，经济体制的转轨、社会环境的变化、金融体制的不适应、尽管手段的落后以及金融法律制度的不完善等都是造成我国金融体系中存在着高风险的原因，对此理论界和实际部门都有过很多的研究和分析，这里我着重从金融法制的角度具体谈一谈我国金融风险，尤其三大风险比较突出的原因。我们知道金融法律制度在本质上是一种工具，调整着金融监督、管理者、金融机构、金融产品当事人之间的各种关系，金融法律制度除了规范法律关系这一功能外还具有惩罚、鼓励或禁止、引导等多种功能，从经济学意义上讲就是一种可期待的利益或可预期的损失。改革开放以来，我国的金融法制建设取得了很大的成绩，建立了以中国人民银行法、商业银行法、银行业监督管理法、证券法、保险法、规范经营主体、经营行为为主要内容的基本经营法律制度，而在体制法的层面上又有行政处罚法、行政复议法、行政许可法等，在民商法律层面也票据法、担保法等，但是应该看到目前的法律制度是在发展新兴市场、转轨体制中制定的，面临着我国金融体制改革的深入、金融业对外开放进程的加快以及金融业自身创新动力的日益增强，现行的法律制度安排已经难以适应变化着的金融业的需要，尤其要跳出金融业的框架全面审视金融行业赖以生存的环境。同时强化金融创新，包括体制创新、金融机构创新和产品创新等法律关系研究，当前我国金融体系中存在一专业 专注

工作总结 述职报告 竞聘演讲稿尽在金融人网站

些高风险，尤其比较突出商业运用风险在很大程度上与一些法律制度的缺失和不协调有关。具体表现在，一是有关真信管理法规的缺失，影响到金融业的发展，和对借款人信用状况的评估。真信体系是为解决金融市场交易中的市场不对称而建立的制度，随着经济活动日趋复杂化，金融机构越来越需要依赖于专门的真性部门，或者是社会真性机构，来加强对借款人信用状况的调查和分析，长期以来我国一直没有把真信体系的建设提到议事日程上。近几年我国现代真信企业开始起步，由于涉及到公民隐私和企业秘密的问题是一项保密性很强的工作，由于没有一项法律、法规为真信活动提供直接的依据由此造成真信机构在信息采集、信息披露等关键环节上无法可依，真信当事人的权益难以保证，严重影响真信的发展。我二是现代破产企业法律制度的严重滞后对金融机构保存资产非常不利，企业破产法律框架下对金融债权人的保护程度直接关系到金融资产的状况，当前企业破产法制度主要包括适用于全民所有制企业的企业破产法，适用于其他企业的民事诉讼法第19章企业法人破产还债程序以及最高人民法院颁布的一系列司法解释，上述法律规定没有很好地体现对债权人的保护，往往漠视债权人的利益。债权人监管制度的规定等等方面不是很健全，进一步削弱了法律对债权人的保护力度。

目前新的企业破产法的立法工作已经进入关键阶段，与现行的企业破产法相比较，新的企业破产法一方面拓宽了破产企业法适用的范围，将所有企业法人多纳入其中，另一方面充实了关于破产程序中实体问题的专业 专注

工作总结 述职报告 竞聘演讲稿尽在金融人网站

规避，从各个环节和层面大大提升了破产法对债权人利益的保护程度。但是在直接关系到债权人利益的破产债权、清产顺序和破产条件这两个焦点问题上草案的规定仍不尽完善。在债权清产顺序方面产生了职工劳动债权优先于抵押债权的规定。在破产条件方面将企业法人和资产不足以清偿债务并列为破产条件，这无疑会对金融机构债权的保护产生消极影响。劳动债权优先于担保物权，直接结果是银行债权追诉难，形成金融风险的诱因，同时对担保物权的漠视会破坏规则，对于担保制度作为最后一道保护措施的信任。法律也是一种信仰，失去了对法律的信仰，最系统的法律也会变成一张白纸。而过于严密的破产条件使得债权人不能及时、有效地提出债务人破产的申请，资产不足以清偿所有债务的条件往往使企业已经无可救药时才能进入破产程序，这会错失企业重组的机构。也错失对金融机构债权人利益最大化的保护机会。三是金融诈骗和违反金融管理秩序行为，不利于防范金融机构在操作经营环节中出现的风险。操作风险多发是目前的一个突出特点，以诈骗行为和违反金融管理秩序行为带来的损失最大，从最近发生的案件来看当前我国金融诈骗行为可以分为两类，一类是以非法占用为目的，通过提供虚假信息进行诈骗，例如信用诈骗、票据诈骗等等，二是不以非法占用为目的，但是通过有意地提供虚假资料为企业利益骗取资金，这类诈骗的特点是行为人陈述的资金使用目的是真实的，行为人主观人没有将资金据为自由，但是在申请资金时有意提供虚假资料，骗取金融机构的资产，并且实施金融诈骗的主体往往是单位而不是个人。目前金融欺诈大部分是第专业 专注

工作总结 述职报告 竞聘演讲稿尽在金融人网站

二类，我国刑法对以非法占有为目的的金融诈骗案有明确规定，但是对第二类欺诈行为并没有明确规定，对此只能通过合同法来追究行为人的民事责任。另外一段时间以来在金融行业，特别是证券业和信托业中出现了较为严重的挪用客户股票交易结算资金、信托资金等违反金融管理秩序的行为，不仅严重损害了社会公众的合法权益，而且也对金融机构本身带来巨大的风险。但现行的刑法对挪用资金罪的规定并不能满足现阶段打击上述行为的要求。刑法中关于挪用资金罪的规定仅适用于金融机构的工作人员挪用客户资金的行为，而不适用于金融机构挪用客户资金、资产的行为。对上述欺诈和违反进管理秩序的行为缺乏刑事威慑力，不利于降低金融机构在操作金融环节出现的金融风险，会产生负面影响。

四是相关金融主体和金融业务法律制度的缺失，放大了金融体系中一些潜在的风险。前面体到目前跨市场风险的增加正成为影响我国金融体系稳定的新因素，这在很大程度上与缺乏对这些新的金融主体、金融业务，从法律制度方面进行及时规范有关。例如对实际形成的各种金融控股公司或准金融控股公司，在现行法律框架下人民银行法、银行业监督管理法、商业银行法、证券法和保险法等都与企业有一定的关联。但上述法律又都不能完全解决对它的监管问题。对最为活跃的市场产品，比如说委托理财产品目前银行、证券、保险监管部门各自按照自己的标准分别进行监管，但缺乏统一的监管法律制度，由于现有的法律制度无法解决与金融控股公司有关的法律问题，金融公司开拓的新业务缺专业 专注

工作总结 述职报告 竞聘演讲稿尽在金融人网站

乏严格的法律界定，潜在的金融风险必然还要加大。并又容易在不同金融市场之间传播和扩散，按照巴赛尔委员会的建议，目前所承受的这种风险是一种法需风险。

第三个大问题，下一步金融法制建设的取向。当前我国金融改革和发展正向前加速前进，防范风险的工作变的越来越艰巨，一个良好的法律环境也是金融体系稳定运行的必要基础。目前中国人民银行正在按照科学发展观的要求加快推动有关金融立法的工作，包括尽快促进真信管理条例的出台，积极参与并关注企业破产法和刑法条例的修改，认真配合做好证券法的修订，资产证券化、委托理财等方面法律关系的问题，尽早出台这些法律法规以及实施细则，改善金融市场重要法律法规不健全，某些重要金融活动无法可依的现象，并结合我国实际情况彻底清理我国金融法律制度，该立法的立法，该修改的修改，该废止的废止。

从长远看我国的金融法制建设既要在金融立法方面下工夫，也要在金融执法方面强化严肃性，真正做到两手都要抓，两手都要硬。不同的发展阶段有不同的金融立法价值取向，现阶段应该是以三个代表重要思想为指导，按照科学发展观的要求，全面体现加强执政能力建设的要求，把金融立法工作的重点放在推动金融市场基础设施建设、规范金融创新、法律关系，提高金融监管的协调性、有效性以及充分利用市场监管上。具体而言应该包括四个，一，金融立法要有统筹、科学、全局的眼光，目前我国经济体制改革、金融体制改革到已经进入改革的攻坚阶段，原来采取的单独推进的改革策略难以当前的需要，对于金融市场应专业 专注

工作总结 述职报告 竞聘演讲稿尽在金融人网站

当通过立法手段逐步推动统一，对于同质的金融产品按照相同的金融管理规则约束，市场主体的交易行为，保证不同的市场在其基础设施方面如发行、登记、托管、结算和清算规则方面的基本统一。对于金融机构而言要按照监管的思想，用统一的规则其反机构创新、业务创新和产品创新行为。同时要强化金融风险信息在金融监督管理部门间的共享和流转。支撑金融发展和改革的其他法律制度应该按照既保护债权人又保护债务人的选择进行系统修改，刑法的修改则应当与时俱进，强调对犯罪的刑事制裁和追究。二要保护债权人的取向，当前应当强调对于基础法律关系的研究，同时做好金融创新产品法律规范关系，金融监督管理部门在许可金融机构推出创新产品的过程中应当重视对于投资者的知情全、收益权的保护，要尽快完善破产法，根据破产法的原则考虑破产机构的特殊性，尽力健全金融安全网制度，包括存款条例、证券投资者的法律保护制度。三要坚持自律和他律相结合的取向。

浅析房地产金融风险及其防范 篇5

工程量是编制工程结算的基础。工程量计算的正确与否，对工程结算的影响很大。因此，我们在实际工作中要根据装饰工程竣工图纸所示工程量，与结算工程量进行核对，以检查误差。由于装饰工程的子项目多、数量大，在审查时不可能将全部图纸的工程量都计算一遍，那样既费时也无必要。但可以采用基础数据复核与重点抽查相结合的办法，即根据图纸复核原结算的“三线一面”等基础数据，在复核计算无误的基础上，对某些较大项目进行抽查。比如审查室内装饰工程中吊顶、楼地面、墙面装饰工程量，室外装饰工程中的外装饰面等。在抽项审查的过程中，若发现所抽项目准确性差，应追根到底，更正错误项目，甚至需要做出全面审查。建筑装饰工程预算定额，是决定工程量价值高低的主要依据。在审计过程中，要重点审查定额套用、换用是否合理，有无高套、错套的问题，确保定额套用符合实际。建筑装饰工程费用标准是确定工程造价的关键环节。取费标准的计取是一项政策性较强的工作，是审计人员必须遵循的原则。费率的审查要严格执行费率标准，要区别国营与集体、本省与外省以及装饰工程的级别与施工单位的取费资质等，分级别严格计取相应的费率，避免高套取费、错套取费的现象。

二、装饰工程本身的检查风险分析

1.新兴工艺没有标准可以遵循

由于现代人们对于装饰审美标准的不断提升，装饰工程也随之不断的发展，涌现出了很多新潮和时尚的内容，且需要通过新的工艺方式将其实现。这样的创新与突破常常会与已经使用了很多年的定额方式出现严重的不符和出入，致使没有定额的标准可以遵循，这样便导致很好的施工企业在对预决算的编制产生错误，多次套用定额或者随意提高工程的基本造价等等问题。不仅如此，审计工作相关人员也会出现没有标准可以依循的问题，对这类工程的相关子项目，无法正确的执行审计交易，导致造价不够准确，为工程带来一定的风险。审计风险的本质为审计的相关工作人员有发表不准确的言论的可能，工程预决算审计过程中存在的无法避免的风险，由于装饰工程预决算审计本身具有较多的特点，所以这种风险更显的突出。

2、使用材料的种类繁多，鱼龙混杂

在装饰工程的工程预算中，材料费用是工程造价的重要组成部分，而施工期间使用的主要材料往往会因为产地、质地、型号或者批次不同等等因素的影响，造价也会有一定的不同。例如装饰工程的施工过程中常常会使用到三合板，将其作为夹板层的重要材料，然而在市场上三合板的产地多样，价钱也不相同；又例如地面砖，即使型号、名称相同，却会因为产地或者购买的时间不同，价格存在一定的差异等等。

3、审计关系人员方面的相关

3.1装饰单位和施工单位之间进行不正当的联系，想审计的单位提供虚假的证件和证明，又加之审计的工作人员工作不到位，不到施工现场进行实际的排查，不认真分析，致使整个的审计工作所得出的审计成果失去意义，没有实效性。

3.2装饰单位的领导人员以及主要的工程负责人对整个装饰工程的实施并不认真负责，不能够及时的想审计部门提供工程相关的签证材料，并将工程过程中的各项责任胡乱推脱，不能负起相应的责任。

3.3工程审计工作人员的技术水性不够，工作品质不良，素质不高，缺乏基本的审计工作技能以及经验。

3.4装饰工程的审计工作人员不能够认真的执行自身基本的审计工作，履行职责，工作不够认真细心，精力不集中，对审计判断不准确等等。

三、装饰工程的预决算审计检查风险基本防范措施

1、建立健全工程预决算管理体系

为了提高工程预决算水平，首先应建立健全的工程预决算管理体系，促使工程预决算管理体系对施工企业和建设单位实施全面的掌控，从而避免出现工程预决算超额的现象发生。其次，为了保证工程预决算管理体系符合在实际施工过程中的有效应用，应保证管理体系的相关条例符合施工企业单位的发展方向和发展目标，从而促使工程预决算信息逐渐趋向准确性，以便工程在施工过程中可以通过预决算编制对工程施工环节进行严格的把关。

2、加强对工程量的审核

工程量的审核在工程施工中占着重要的位置，同时工程量的审核影响着工程的施工质量，因此要通过以下几个方面加强工程量的审核工作：第一，依据施工图纸的内容对施工环节进行审核，以便减少工程施工过程中多余的项目；第二，对工程量的计算方法进行相应的审核，从而确保其符合工程施工预决算工作的开展；第三，对计取单位进行审核，以便保证单位的具体情况符合定额套用的方式，避免定额套用给工程造价带去较大的负面影响；第四，对工程量进行相应的审核，确保工程量的计算方式等符合工程施工，为工程量的准确计算打下良好的基础。

3、加强装饰工程预决算审计人员的专业素养

合格的审计人员具备良好的职业道德，遵守职业纪律，能自觉抵制不正之风的侵蚀；有胜任工程决算审计的能力，严格按程序、按规范操作，认真办理工程审计事项。为配合日后的结算审计工作的顺利进行，在装饰工程实施阶段，要早入手、早准备。建设工程主体部分完工后，在工程前期装修和后期装修时，审计人员要经常到施工现场，对照施工组织设计，着重了解隐蔽工程、装饰造型的工艺做法。这是一个预审计的过程，也是一个学习的过程。通过这项工作，既能够有效地避免无谓的争端，又提高了审计效率和质量。坚持现场实测，实事求是地确定工程量。审计人员要把好结算关，必须参与工程验收，并认真做好记录。同时对结算审计过程中出现的问题，要及时到现场复核，做到心中有数，为审计工作打好基础。

结束语

防范化解金融风险 篇6

奋力跨越重大关口

中国银行保险监督管理委员会

郭树清

李强书记、小川理事长、应勇市长、易纲行长 女士们、先生们、朋友们：

大家早上好！很高兴时隔六年再次参加这个论坛。

党的十八大以来，习近平同志作为党的领袖，对金融工作发表了一系列重要讲话，全面系统深刻地阐述了防范化解金融风险问题，不仅在我们党的历史上前所未有，在国际政治实践中也极为罕见。

有商品生产和货币交换就有金融风险。无论是社会主义市场经济还是资本主义市场经济，都会发生不平衡、不协调。但是迄今为止，多数国家仍然通过危机来强制调整，付出沉重代价后，恢复经济金融平衡。只有在我们国家，才能够做到由中国共产党统一领导，各级政府主动作为，集中动员全社会力量，及早防范化解各类风险，防止生成系统性金融危机。

总书记关于金融工作的理论和政策论述，深刻把握现阶段经济金融运行的内在规律，形成了防范化解金融风险的中国方略，充分体现了中国智慧。其核心要义就是，从国情现实出发，以自我革命的理念和方法，主动消除经济金融隐患，成功跨越重大关口，确保“两个一百年”奋斗目标顺利实现。“自我革命”是中国特色社会主义事业发展的动力源泉，是处理新时代各种社会矛盾的基本方式，因而也是防范化解金融风险的根本途径。

我国现阶段的金融问题具有极大的特殊性。总的历史背景是社会主义初级阶段、新兴市场经济、“三期叠加”，同时处于市场化、国际化不断深入，经济增长正在向高质量发展转变的特定时期。这种特殊性决定了我们面对的矛盾更为复杂，有些风险的形成有着深远的历史原因，必须以更积极的态度处置各类隐患，以经常的“小震”释放压力，避免出现严重的“大震”，总体上要用事先的而不是事后的、主动的而不是被动的、整体的而不是零散的方法，去矫正各种偏离，及早恢复经济金融平衡。

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，在以习近平同志为核心的党中央直接领导和指挥下，我们展开了防范化解金融风险的一系列战役。在工作实践中，有以下几个方面体会较深。

一是底线思维防患未然。总书记指出，要把各种困难和复杂性估计得更充分一些，把可能的风险和挑战想得更深入一些，从最坏处着眼，做最充分的准备，朝好的方向努力，争取最好的结果。中国自古就有“治未病”的医学思想，防范化解金融风险也需要树立预防为主的意识，做到早发现、早预警、早处置，努力把风险消灭在萌芽状态和早期阶段。近年来，针对房地产贷款、地方政府债务和互联网金融等系统性风险隐患较大的领域，我们设定审慎监控指标，开展压力测试，加强清理规范，及早介入干预，有效遏制了风险累积。同时督促银行保险机构在经济上行期，加大拨备和准备金计提力度，多渠道补充资本，不断提升应对风险冲击的能力。

二是稳定大局逐步加严。防范化解金融风险既是一场攻坚战，也是一场持久战。治理金融业内部层层嵌套、自我循环，必须充分考虑机构和市场的承受能力，在保持国民经济列车平稳运行中拆除“炸弹”，防止出现“处置风险的风险”。在化解“类信贷”业务风险过程中，我们没有全线出击、四面作战，而是合理安排过渡期,先由机构自查再由监管部门检查，有计划、分步骤，渐次达成目标。在整治同业业务时，先从规范同业投资和同业理财入手，使特殊目的载体投资放慢增幅，继而出现负增长。同业理财余额逐月下降，至今已压减三分之二。与此同时，同业存放和同业存单则只有较小变化。直至去年底今年初，才开始启动规范委托贷款和信托贷款，同样没有采取“一刀切”和急刹车的办法。

三是统筹兼顾突出重点。防范化解金融风险，必须善于抓主要矛盾，优先处理最可能影响全局、威胁整体的问题。在推动去杠杆过程中，金融管理部门坚持以结构性去杠杆为基本思路，优先推动国有企业和地方政府降低杠杆率。针对交叉金融野蛮生长、影子银行急剧膨胀等突出问题，我们及时开展市场乱象综合整治，有力遏制了银行业和保险业资金脱实向虚势头。一年多来，银行业在保持12%以上信贷增速的同时，总资产规模少扩张20多万亿元。在发展方式转变和总保费收入下降的情况下，保险业的保障功能不断增强，今年前4个月，人身险中纯保障类产品占比上升2.9个百分点。

四是区别对待分类施策。根据不同领域、不同市场的金融风险情况，采取差异化、个性化的办法。工作实践中，对于不法分子控制的金融集团等“恶性肿瘤”，毫不手软，及时实施“外科手术”。对于情况复杂、牵涉面广的案例，采取徐缓调理的办法，通过“慢撒气”逐步缓释，条件具备时再果断出手。在这方面我们要特别感谢上海市的支持和配合。对于“金融科技”，英国等国家提出了“监管沙盒子”的概念，而我们采取的实际上类似“监管沙房子”的框架，可能需要逐步调整优化。

五是抓住时机攻坚克难。总书记指出，应对金融风险和挑战必然要付出代价、经历痛苦，我们必须勇于直面问题，敢于碰硬、善于碰硬，把握时机，主动出手，及时消除隐患。去年以来，我们督促银行利用当前拨备较充足的有利条件，做实贷款分类，真实反映信用风险。目前逾期90天以上贷款与不良贷款之比，已由高峰期的近120%降至100%以内。同时鼓励银行综合运用坏账核销、现金清收和批量转让等手段，加大不良贷款处置力度，2017年以来共处置不良贷款1.9万亿元。有的观察家将这些行动解读为银行的负面讯息，恐怕不太合理。

六是标本兼治依法规范。防范化解金融风险是系统性工程，必须及时采取措施强力治标，有效处置重大风险事件，同时，要对所有违法违规行为全面排查，严肃处理，力争在最短的时间内把市场上的歪风邪气压制下去。但是从根本建立起规范有序的金融市场体系，更要注重加强金融法治建设，补齐监管短板，这样才能从根本上巩固治标成果。2017年，银行业重点推进70多项补短板项目，已完成48项，今年又新提出40多项；保险业去年以来修订出台规章和规范性文件60多项。

七是回归本源服务实体。为实体经济服务是金融的天职，也是防范金融风险的根本举措。金融系统坚持以服务供给侧结构性改革为主线，全国成立1.68万个债权人委员会，积极推动企业的财务重组和破产重整。在着力破除无效供给的同时，支持培育新动能，降低实体经济融资成本。2017年银行业新增减费让利440亿元，今年一系列新的降成本措施正在陆续出台。信贷增速继续明显超过货币供应量和国内生产总值增速，小微企业贷款持续实现“三个不低于”目标。目前，小微企业贷款覆盖率17.3%，申贷获得率95.1%，但是解决小微企业融资难、融资贵还需做出新的努力。

八是深化改革扩大开放。总书记指出，回顾改革开放以来我国金融业发展历程，解决影响和制约金融业发展的难题必须深化改革。在利率、汇率市场化不断深入的条件下，我们积极推动完善公司治理结构，强化股权管理，优化机构布局，健全市场体系，持续提升我国金融机构的核心竞争力。有的同志对金融业对外开放心存顾虑，认为开放金融服务业可能冲击中国的金融市场，引进外资股东可能威胁国家金融安全，这种担忧是多余的。到目前为止，外资银行在我国的市场份额只有1.3%，外资保险公司也不过6%左右。事实上，没有改革开放就没有中国的商业银行、证券公司、保险公司等金融机构，更无法想象有许多中国金融企业进入全球银行业和保险业的前列。金融业扩大开放是增强我国服务业竞争力、提升全要素生产率的迫切需要。按照总书记提出的“宜早不宜迟，宜快不宜慢”的要求，我们正在加快落实金融业对外开放举措。

九是党的领导和群众路线。防范化解金融风险必须坚持党中央的集中统一领导，确保金融改革发展正确方向，并服从服务于人民群众的根本利益。总书记强调，要把党的群众路线贯彻到治国理政全部活动之中。人民群众既是金融监管保护的对象，更是防范化解金融风险活动的重要参与者和依靠力量。在实际工作中，我们注重发动群众，让群众在防范化解金融风险的过程中实现自我教育，提升自身免疫力，同时成长为治乱象的生力军。在打击非法集资过程中，努力通过多种方式让人民群众认识到，高收益意味着高风险，收益率超过6%的就要打问号，超过8%的就很危险，10%以上就要准备损失全部本金。一旦发现承诺高回报的理财产品和投资公司，就要相互提醒、积极举报，让各种金融诈骗和不断变异的庞氏骗局无所遁形。

在充分看到成绩、树立必胜信心的同时，我们也清醒认识到还面临一些突出问题。一是自我革命本身意味着许多特有的困难。刮骨疗伤，壮士断腕，知易行难。既有传统观念的束缚，也有利益固化的藩篱，大多涉及体制机制调整，需要更大的决心和勇气。二是道德风险根深蒂固。相当多的金融机构仍然存在“垒大户”情结，不少企业高度依赖债务投入，各类隐性担保和“刚性兑付”没有真正打破，“预算软约束”“投资饥渴症”问题仍然比较突出，市场化法治化破产机制远未形成。三是一些地方、部门、银行和企业缺乏应有的紧迫感和危机意识，对去产能、去杠杆心存侥幸，对不良资产处置和“僵尸企业”出清等待观望、犹豫不决，总希望国家出台政策给予救助。四是平衡各方利益面临很多制约。随着改革不断向纵深推进，兼顾多重利益的难度越来越大，调整越来越困难，有待于各个方面付出更大的努力。

在防范化解金融风险的征程上，需要着力解决一些领域滞后的问题，加强薄弱环节。当前需要优先考虑的有以下几个方面：一是加快企业结构调整。供给侧结构性改革正处于胶着状态，必须求同存异，寻找最大公约数，建立健全企业、银行、政府各方责任共当和损失分担机制，加快“僵尸企业”退出，加快困难企业重组，加快市场化法治化债转股。同时，要注意防止生产过剩，形成新的库存。二是妥善处理企业债务违约问题。市场经济下出现债务违约十分正常，相比国外，我国企业债务违约率总体仍然较低。到2018年5月末，企业债券违约后未兑付金额，只占存量信用债总金额的0.43%。要遵循市场规律，实行差异化金融政策，对于长期亏损、失去清偿能力的企业要坚决退出，对于出现暂时经营困难的企业，相关各方要加强沟通协商，采取积极措施共同努力，帮助其渡过难关。三是大力推进信用建设。金融机构作为信用中介，要带头讲诚信，真实反映资产情况，真实披露相关信息。企业要依法披露自身信息，特别是对债权人更要及时、全面、准确地通报经营状况。去年以来发生债务危机企业提供的教训是，必须防止四处借贷、盲目扩张。一旦出现偿债困难，应主动作为，及时调整经营结构，收缩产业链条，提高偿债能力。各地区各部门都要加强信用体系建设，依法依规增进信用信息共享。四是努力解决违法成本过低问题。无论是金融企业还是非金融企业，都要认识到，做假账就是违法犯罪。所有投融资活动都要在阳光下进行。然而，令人遗憾的是，仍然存在着大量的媒体网络虚假广告，误导性宣传，欺骗性投资咨询和理财顾问，已经成为影响社会稳定和谐的公害。究其原因，说到底还是处罚太轻，不足以形成震慑，这种局面必须改变。要加大惩戒力度，对违法违规者必须严惩，必须让他们付出沉重代价。五是合理把握金融创新与风险防范的平衡。金融创新有利于满足金融消费者多层次、个性化需求，有利于支持实体经济发展，也要有利于金融风险防范。对于不当创新、过度创新等行为，监管部门要加强监督检查，及时发现制止。对于假创新、伪创新现象更要及早揭露，及时处罚。六是加强机构投资者队伍建设。持续培育价值投资、长期投资理念，强化金融机构的专业化分析研究能力，努力促进一流水平投资银行的形成。资管新规和即将发布的理财业务监管办法，有利于机构投资者队伍的壮大，有利于投资资金的优化配置，有利于解决直接融资比重过低问题，有利于整个金融体系“开正门、堵旁门”，加速走向规范化、透明化和法治化。中国多层次资本市场一定具有广阔的发展前景。

房地产金融的风险及防范 篇7

进入21世纪后, 国家采取一系列政策支持房地产业的发展, 房地产业成为国内投资的热门行业。随着经济的不断发展, 房地产行业的前景也一片大好, 房地产业成为新的经济增长点, 推动经济发展, 同时不断扩大的市场内需也与房地产有着紧密联系, 房地产现今已经成为我国国民经济的支柱产业之一, 对其他行业的发展也起到重要的影响。本文认为投融资市场风险, 对房地产企业的发展影响非常大。这是一个相互依存的共生问题, 如果破解这一难题, 需要进行科学的研究和策划, 以及系统的分析。

房地产金融风险是指金融机构在为房地产业提供资金筹集、融通、清算等金融服务过程中, 由于决策失误、管理不善或客观环境变化等原因导致其资产、收益或信誉遭受损失的可能性。由于房地产金融风险的强烈的负外部效应, 当某一个项目或者金融机构遭受较大的房地产金融风险时, 尤其是已经受到较大损失时, 公众就可能对其他项目或金融机构的稳定性、可靠性、流动性产生怀疑, 因恐慌而挤兑, 引发多米诺骨牌效应, 波及整个金融体系进而引发金融动荡乃至金融危机的发生。另外, 金融机构经营的外部环境变化, 也可能使整个金融体系都遭遇系统性风险, 从而发生更大损失。

二、房地产金融风险产生的原因

(一) 投资增长过快

众所周知, 与其它行业相比, 房地产行业是一个有着巨大利润空间的行业, 近几年来房价的持续走高更是让房地产业成为了暴利行业。正因为房地产行业投资存在巨额利润, 所以就会有大量银行信贷资金进入该领域, 导致资金风险性的增大。如果房地产业贷款额度比重降低, 那对于降低银行信贷风险有着重要的意义。除了银行信贷资金对地产行业的投资以外, 房地产业的投资中还包括其他各种社会资金, 如外资, 外资的流入为房地产业提供了大量资金支持, 但是也带来了一些负面影响, 利用外资所占比重的不断增加, 蕴含了巨大的投机风险。

(二) 地方政府对地产市场监管不到位

从2011年以来, 政府大力出台相关政策来调节房价, 但由于种种原因导致地方政府部门对地产调控的积极性并不高。因为房地产业作为国民经济的支柱产业, 以其高度的产业关联性对GDP的带动作用十分明显, 我国房地产业是最容易获得财政收入的行业 (地方政府还可以利用房地产的发展导致地价上涨而获得高额收入) 各级地方政府纷纷把房地产业放在经济发展的突出位置, 大力推进城市化建设, 对修建汽车城、大学城等大型固定资产投资项目持积极支持态度以推动GDP增长突出政绩, 因此尽管中央政府出台了一些列促进房地产健康成长的政策, 但地方各级政府往往对房地产市场采取纵容的态度, 甚至有的地方政府仍然采用各种措施, 与中央政府背道而驰, 我国的房地产市场健康发展仍然有待扭转。。

(三) 自我资金不足, 融资渠道单一造成风险集中

一直以来, 房地产企业自我资金不足已是普遍现象, 已成为地产界面临的主要问题, 因为, 一个项目从开发到竣工, 各个环节都是很大的支出, 只有到销售或出租时才能有收益, 而此时也存在高额费用, 如广告、工资、开办费用等。因此, 房地产企业要不断寻求新途径进行融资。中国人民银行统计我国房地产开发资金中有70%以上的资金直接或间接来自于银行。在一些发达国家, 房地产开发商一般不从商业银行获得贷款, 所需资金主要靠各类基金提供, 如美国房地产资金的构成中, 只有15%是银行贷款, 70%是企业的自有资金。过分单一的房地产贷款融资渠道导致银行从房地产需求和供给两方面参与了房地产项目开发的全过程, 集中了该行业从买地到开发到建设到销售每一个环节的风险, 一旦其中某一个环节扭曲或断裂, 如销售不理想、资金回笼慢等将直接影响银行房地产信贷资产的正常回流。

三、加强房地产金融风险防范的对策建议

(一) 吸收国际经验教训

防范风险的一个重要环节就是使房地产金融得到创新和发展。次贷其本质是一种高风险的贷款, 因此应对其进行分层出售, 使之转变为次级的按揭证券, 在此基础上, 进一步的生成次级按揭证券衍生产品, 以这种形式在债券市场上售出。通过资产证券化等方式, 可以进行金融创新, 将风险分散。汪成豪认为, 如果经过多层的证券化处理, 投资者就没有办法得知所投资的衍生产品所依赖的基础产品的信用情况以及估值水平, 这样对其进行风险评估就很困难, 只能依靠评价机构, 但是预测风险时, 传统的计量模型无法完成。如果一直金融产品距离基础金融产品越远, 对其进行投资时就越具有投机性质, 而这种投机使得金融市场的不稳定性大大的增加。美国金融市场当中, 很多的金融创新产品和衍生产品对于消除风险没有提供有力的条件, 反而使交易双方的信息更加的不对称, 增加了双方的矛盾和因此带来的信用风险。由于房地产泡沫的破裂, 次级抵押贷款出现了大范围的违约情况, 开始仅在储贷机构中产生影响, 但是这种影响开始快速的波及到投资银行、商业银行、养老基金、对冲基金、保险公司甚至于全球金融市场的投资者。

(二) 实行房地产企业融资多元化

目前我国房地产信托投资基金 (REITs) 仍处于探索阶段, 要想推动我国REITs的发展, 必须借鉴外国的先进的经验。首先应参照西方国家的相关法规, 对我国房产投资信托基金的相关法律法规进行完善, 对房产产权的登记、交易的管理制度进行补充和修订。其次对信托机构等加强监督和管理, 使信托行业的自律机制得到增强, 保障REITs的发展更加的规范。第三要对信息的公开化制度进行完善, 信息的需求者能够及时快速的得到房产信息和相关的政策信息以及金融信息等, 促进我国REITs的发展。

(三) 建立房地产市场平稳健康发展机制

自从我国房地产市场开始发展, 由于过分依赖市场, 保障性住房严重不足, 因此平稳发展的基础十分薄弱。短期之内可以通过政府调控解决房地产过热的问题, 但是长期下去对房产市场的健康发展产生一定的影响, 因此需要建立长效机制。满足“自住型”住房需求是长效机制的关键, 要使住房的基本属性“居住”得到回归。要对住房保障制度进行完善, 使住房保障的法律体系可以快速的建立, 对城市住房建设规划进行完善, 逐渐的完善中央以及地方的财政体制, 使宏观政策和金融信贷政策在短时期内大幅变动时, 不会对住房供需产生很大的影响。

(四) 发挥政府职能, 加强政府对房地产的监管

应充分发挥政府职能, 加强对房地产市场的宏观调控, 政府应该在充分分析市场的基础上, 确定房地产开发建设规模和各类商品房比例, 以实现供需的平衡。政府应及时、准确的了解产业运行过程中的信息, 通过科学的分析, 对市场状况和发展趋势做出准确判断, 及时向社会发布市场信息, 引导房地产开发商合理投资。

四、结论

本文探讨了地产和金融之间的关系。房地产业是资本密集型的行业, 它的发展需要金融机构的支持, 但我国房产的融资渠道过于单一, 房产供求双方的融资主体仅局限于银行贷款, 这样就导致了房产价格过高, 蕴含了严重的金融风险。因此在目前我国对房地产进行严格的调控, 对房产价格进行回调的背景下, 需要对调控力度和方式进行灵活的把握和掌控, 使房产金融体系更加的完善, 达到维护金融稳定性的目的。另外本文还对房地产行业发展现状进行分析, 对市场与政府的调控作用都予以一定的分析, 希望政府可以深入把握房地产市场的发展, 为房地产行业的发展, 为开发商的投资提供政策依据, 促进房地产健康发展, 最后使我们的消费者可以对房地产行业的发展有更深入的了解, 以指导消费者合理消费。

摘要：房地产作为一个庞大的产业, 属于资金密集型产业, 因此它的发展更需要一个健康稳定的投融资体系作为支撑, 如果房地产金融风险长期存在, 将会导致多米诺骨牌效应, 带动整个环节的风险突发, 本文以房地金融风险为研究对象, 重点分析了风险防范中容易出现的问题, 并根据研究经验, 给出对策建议, 希望对相关问题的研究提供参考意见。

关键词：房地产,金融风险,对策,防范

参考文献

[1]高波等.转型期中国房地产市场成长:1978-2008[M].北京:经济科学出版社, 2009

[2]刘水杏.房地产业与相关产业相关度的国际比较[J].财贸经济, 2014, 4:81-87

[3]黄忠华, 杜雪君, 吴次芳.房价与宏观经济研究综述.中国土地科学.2009.23 (1) :62-67.

三亚市房地产金融风险分析与防范 篇8

关键词：房地产金融；风险分析；风险防范

中图分类号：F127

文献标识码：A

文章编号：1003-9031(2007)12-0081-03

近年来，国家相关部委、银监会不断出台严控措施，严控房地产及房地产信贷风险，房地产金融体系中是否已出现风险积累的迹象，是值得关注的问题。本文通过对三亚市的房地产金融现状进行分析，指出三亚市房地产金融存在的风险，并提出防范对策。

一、三亚市房地产发展的特征

三亚市房地产市场的发展是伴随着三亚市旅游业而发展的。1992年海南省出现房地产泡沫之后，在长达近8年的时间里，三亚市几乎没有新开发的商品房。直到2000年，三亚市房地产才开始复苏，但开发量很小，商品房档次低，房价也比较低，每平方米销售价格不足1000元。2002年，以三亚市经济复苏为契机，一批具有一定规模的海景住宅小区兴建，标志着三亚市房地产发展进入较快增长阶段。尤其是2003年“非典”过后，经过城市基础设施改造、世界小姐大赛以及粤海铁路开通，使三亚市热带滨海旅游得天独厚的自然景观被国内外游客认知，“美丽三亚、浪漫天涯”城市名片被国内外越来越多的人所接受，使三亚成为国内外著名的第二居所。[1]

1.供求快速同步增长，增长速度较快，而且主要是岛外市场。2002-2006年，三亚商品房销售面积分别29.2万㎡、50.7万㎡、74.6万㎡、52.59万㎡和70.55万㎡。2007年1-6月批准预售商品房48.2万平方米，和上年同期相比增长21%；登记销售面积58.37万平方米，和上年同期相比增长40%。三亚市商品房的销售对象主要是岛外市场，2007年1-6月，销售总套数为6623套，面积58.37万平方米，岛外销售5971套，面积51.5万平方米，占总销售套数的90%，占总销售面积的88%。

2.商品房售价大幅提高。2002-2006年，三亚市商品房销售均价分别为2300元/㎡、3600元/㎡、4210元/㎡、5156元/㎡和5135元/㎡，2007年1-6月商品房的销售均价7209元/平方米，同比提高了44%；6月份平均售价为7333元/平方米，同比增长47%。

3.销售与旅游季节相关性高。三亚市的房地产业销售与旅游业同样存在淡季、旺季，大致呈现“U”字型分布，即两头(年头年尾)高，中间(年中)低。

4.使用率低、小户型多。作为岛外客户的“第二居所”、“第三居所”，购房客户一年中除了集中在冬季避寒或选择在“黄金周”来三亚度假居住以外，绝大部分时间房间均处于闲置状态，呈现出典型的“候鸟城市”特征。[2]

二、三亚市房地产金融需求趋势分析

三亚市房地产的发展拉动了金融需求，反过来房地产金融推动了三亚市房地产的发展(见图1、表1)。一是2006年三亚市房地产投资资金来源中银行占比为41.64%，全国为23.2%，比全国高18.44个百分点，且房地产开发资金对银行的依赖程度呈上升趋势。二是个人住房按揭贷款主要为岛外客户。截止2006年12月31日，三亚市各商业银行提供的个人住房按揭贷款余额171264万元。三是按揭贷款不良率低，每年提前还款比率高。

目前三亚市房地产金融还处于快速增长时期，对于房地产金融形势的分析，不能极端片面地认为形势大好、不存在泡沫，或者认为三亚房地产非理性繁荣、已处于严重泡沫期。笔者认为，这两种看法都是错误的，分析三亚市房地产市场及房地产金融，应当一分为二地、客观全面地看待。

1.关于房屋价格。一方面由于三亚房地产复苏起步晚，价格上升有其回归价值的合理要求。2002年海景一线房每平方米1000元，显然忽略了景观价值。另一方面，从2002年后每年平均增长20%，目前均价已接近或达到京沪深水平，确有宏观调控的必要。

2.关于闲置率。一方面三亚作为旅游城市，外地客户具备候鸟特征，一定比率的闲置率是合理的。另一方面，闲置率达到80%以上，三亚湾海坡一线房，晚上基本上是空城，不乏存在投机性质，造成资源浪费，务必引起重视。

3.关于房地产金融。一方面金融拉动了房地产发展，提供良好经济效应。但另一方面，过多的金融依赖性，尤其是大部分外来投资与外来消费，使银行风险分析及防范成为必要。

三、三亚市房地产金融存在的风险

1.道德风险。外地购房者居多，截至2007年6月末，岛外购房率高达90%，高于京沪等大城市近3倍，证明三亚市房地产销售非本地居民居住性需求，而是兼有投资或投机需求，金融从业者必须高度关注外地客户购买是不是短期投机资本，因为投资或投机资本将追求高收益及资产的高流动性，会形成房地产市场的虚假繁荣，并加速房价上涨，形成大量投资或投机型闲置房；银行尤其要加强贷前调查，防止开发商或投资购房单位以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，特别关注开发商通过以售后返租方式作为诱饵，销售或购买产权，套取银行贷款转嫁投资或投机风险，形成道德风险。

2.违约风险。住房闲置率高达80%，高于全国平均水平约20个百分点，而且外地购房者居多导致房屋闲置，要防止三亚市出现地区性的房地产热，关注投资和投机所致房地产价格上涨。如果价格上涨过快容易造成市场价格过分偏离其真实价值，从而产生泡沫。银行应关注房地产价格，因为价格下跌会导致作为抵押物的房地产贬值甚至大幅缩水；如果房价波动，现值小于按揭贷款余额本息扣除投入成本之值，借款人就可能选择理性违约，给银行带来不小的损失，出现违约风险。

3.流动性风险。由于三亚市产业结构单一，旅游业是其支柱产业，与旅游业相伴而生的房地产业近年逐步成为三亚市的经济支柱。据三亚市金融运行报告披露，2006年三亚各金融机构共发放贷款约20亿元，其中房地产业8.45亿元，占总投放的42.25%，远远高于全国房地产信贷占银行贷款余额的比重，房价波动极其容易引发金融风险。

4.经营风险。房地产开发离不开银行资金支持，房地产业的良好发展前景又使得商业银行加大对房地产业的信贷投入，在这种相互依存的关系中，商业银行应有清醒的认识，在房地产贷款总量伴随房地产业的发展而迅速增加时，要考虑到房地产具有不可移动的特征，房地产投资与其他投资相比更具有不可逆转性，一旦开始投资就难以撤回。如果在开发过程中出现由于决策失误或资金链中断而停工，就会造成“烂尾楼”和“半拉子工程”，套牢开发资金，造成实际经营成果偏离期望值并最终产生难以归还商业银行贷款的经营风险。

四、防范三亚市房地产金融风险的对策建议

1.针对道德风险，建立健全房地产金融的相关法律制度。完善的法律法规体系是促进房地产金融健康发展的基本保障。我国房地产金融领域应出台具有前瞻性、整体性、规划性和权威性的法律、法规。房地产投资、开发领域的利益主体众多、事务繁杂、涉及资金巨大且回报周期长，各个环节的开展都需要法律的严密监控和规范，才能促进房地产市场和金融市场的稳步发展，保证房地产金融的顺利发展。[3]

2.针对违约风险，应健全信息传递沟通机制，降低信息不对称程度。在区域内由人民银行牵头，建立健全信息传递机制。一是要建立信用监控体系和预警体系。对有不良信用记录的开发商和个人进行通报，采取联合制裁，限制不良记录的个人及企业改头换面以亲朋好友或重新注册新公司的形式进行资金融通。二是要建立公共信息系统和客户信息系统，并实现资源共享。政府、人民银行应加强对相关信息的收集、登录、整理和分析，并通过电子化系统实行银行之间、工商年检与税务年检之间的资源共享。三是要建立健全信用调查和资产评估机构的管理。针对我国目前资产评估机构管理不规范的现状，加强对资产评估所等中介机构的立法和监督管理，建立市场准入和年审机制，提高评估机构评估结果的可靠度。

3.针对流动性风险，应全面推进金融创新，形成完善的房地产金融产品市场。一方面，针对住宅产品供给，建立有效的金融支持与约束机制，防止住宅建设融资的风险向个人住房抵押贷款转移。另一方面，针对住宅产品的需求，建立住宅金融的两级市场。在一级市场上，主要通过强化制度建设，来着力促进个人住房抵押贷款合同、合约的标准化。在二级市场上，则通过制度创新来建立全国性的二级抵押市场，主要是进一步建立解决住房抵押贷款流动性的机制，在这个二级市场上，除了住房抵押贷款证券，还包括投资基金、信托证券、指数化证券等金融工具，这有利于分散银行信贷风险，解决住宅金融一级抵押市场无法解决的流动性问题和短存长贷问题。[4]

4.针对经营风险，应促使商业银行业务模式多样化，并强化内控机制。由于房地产建设周期较长，当前银行的盈利主要来源于利息收入，中间业务不发达，使银行陷入信贷扩张怪圈。因此，应促使商业银行业务模式多样化，在间接金融为主导的情况下，只有通过银行经营改革和业务创新，才能从资金供给方来控制房地产开发贷款风险。同时强化银行内部控制、改革人事任命和行长负责制下的约束机制、加强贷款发放中的信用审核等都是必须的措施。

5.建立健全房地产贷款风险评估机制，加强风险管理。商业银行应引进房地产项目开发评估体系和相应的专业人才，对房地产项目的市场前景、营销能力、财务能力、管理能力和运营能力等方面进行全面评估，结合申请人的信用等级评定来测算风险度。对于风险度较高的房地产项目审慎发放贷款，从根本上规避房地产贷款的经营风险。

6.明确区域调控目标，规范政府职能，提高宏观调控效能。首先，加强房地产风险全民意识，特别要普及金融理财知识，从源头上解决社会上已出现的“房奴”问题苗头，防止炒房、存房行为进一步扩大。其次，制定政策，加大力度，遏止虚假非理性需求。例如根据低中高档商品房消费需求，对后两者提高首付比例，弱化利用信贷杠杆存房、炒房行为。对已查实违反金融法规的，要给予惩处：对开发企业吊销开发资质，永远不得从事房地产业务；对假个贷的个人，除要求归还贷款外，加收5-10倍的罚息，让其得不偿失。

参考文献：

[1] 2007年一季度中国房地产行业运行报告[DB/OL].http：//www.chinahyyj.com/news/w_2007051010100972526.html，2007年5月10日.

[2] 三亚市房地产协会房地产监测报告[R].2007年7月19日.

[3] 杨涛.如何化解房地产金融风险[N].新京报，2006-08-23.