商品说明书（精选12篇）
东莞市住房和城乡建设局：
我司开发位于*******项目，项目总规模是****平方米，总投资是****万元。在开发中，我司严格按照东莞市规划和建设主管部门的相关要求和规定办理本项目的报批报建手续。目前，*****（项目进展及办证情况）。
我司在开发房地产项目时将严格按市房地产要求，认真执行《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，在销售商品房和钥匙交付业主过程中做好《两书》领取、说明、登记和发放工作。“两书”的总体执行情况报告如下：
1、我司在商品房交付使用前，根据法律法规，准确、详尽的 将会制定《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》。明确商品住宅的保修范围与保修期限、保修办法、保修处理等相关办法。在《商品住宅使用说明书》内容中，详细说明商品房的住宅概况、建筑物结构类型、住宅设施、小区配套设施、住宅节能措施。
2、我司在商品房交付使用前，将向商品房买受人及委托的物业 公司提供《商品住宅质量保证书》和《商品住宅使用说明书》各一份。
3、我司积极按照《商品住宅质量保证书》中的约定，将由委托的物业公司对售出的商品房中出现的质量问题及时进行登记、维修，保证商品房买受人的权益，提高客户满意度。
4、在商品房交付后，我公司及委托的物业公司将向买受人书面及口头告知“两书”内容，让商品房的买受人按有关规定和要求正确的使用各类设施、设备，确保建筑结构、设施的使用安全，维护全体业主的共同利益并在住宅交付使用时，质量保证书均已作为商品房卖买合同附件，并告知住户权利与义务。
5、商品房使用过程中，我公司及物业公司共同协作、监督商品 房买受人在使用和装修过程中不出现自行添置或擅自改变、移动、改装、损毁房屋结构、设施等行为，并对出现的违规行为进行及时制止，避免了给其他买受人造成损失。
我们在项目启动施工过程中，工程没有质量情况投诉和重大事故发生，我司定将住宅质量视为生命大事，严把质量关，在开发建设中，做到防微杜渐，防患于未然。我司严守承诺，按《两书》要求去做，让百姓住安心房，放心房。
****有限公司
后来去买电熨斗也遇到类似的事情。那次我买了个电熨斗, 无论价格还是样式都非常满意, 买完后我转身离去, 等走到商场门口销售员居然追了上来提醒我说:“你熨烫衣服前, 必须把要熨烫的衣服脱下来, 千万不要熨烫穿在身上的衣服, 如果因为操作不当出了问题, 我们是不承担责任的。”说着, 她还拿出包装盒里的说明书, 指着“注意事项”反复问我“是否看懂了”。我一看, 不禁哑然失笑。这说明书可谓详尽到家了, 除了上面那一条“千万别熨烫正在穿着的衣服”外, 还有千万不要把电熨斗当取暖器、千万不要用电熨斗煎鸡蛋、千万不要用电熨斗行使家庭暴力……
后来, 我发现读美国商品的说明书真是一件有趣的事情, 里面的注意事项可以说是体贴入微到了极致。比如我上次为应急买了一打蜡烛, 仅仅两美元的东西, 说明书也醒目地提醒消费者, 不要把蜡烛当食品误食, 不要把蜡烛插入人体的口腔、鼻腔等部位, 不可把蜡烛当餐具使用等等。
为什么美国商品的说明书、美国商场的促销员总把消费者当“弱智”看待?妹妹在美国待的时间长, 她告诉我说, 美国的商家最害怕的就是打官司。万一消费者使用商家的产品发生了什么意外事故, 非常有可能要诉诸法律。如果那样, 商家费时费力不说, 万一官司输了还面临重大的经济损失。与其这样, 还不如防范于未然, 把许多设想的意外先在说明书上写清楚, 万一出了事故被起诉, 也会主动得多, 打起官司胜算也大。
后来去买电熨斗也遇到类似的事情。那次我买了个电熨斗，无论价格还是样式都非常满意，买完后我转身离去，等走到商场门口销售员居然追了上来提醒我说：“你熨烫衣服前，必须把要熨烫的衣服脱下来，千万不要熨烫穿在身上的衣服，如果因为操作不当出了问题，我们是不承担责任的。”说着她拿出包装盒里说明书指着“注意事项”反复问我是否“UNDERSTAND”，我一看“注意事项”不禁哑然失笑，可谓详尽到家了，除了上面那一条“千万别熨烫正在穿着的衣服”外，还有千万不要把电熨斗当取暖器、千万不要用电熨斗煎鸡蛋、千万不要用电熨斗行使家庭暴力……
后来我发现读美国商品的说明书真是一件有趣的事情，里面的注意事项可以说是体贴入微到了极至，比如我上次为应急买了一打蜡烛，仅仅两美元的东西说明书也醒目地提醒消费者不要把蜡烛当食品误食，不要把蜡烛插入人体的口腔、鼻腔等部位，不可把蜡烛当餐具使用等等。
为了使您更好的了解使用住宅及室内设施，我们根据有关规定，制定了本《商品住宅使用说明书》。请您详细阅读，正确使用室内设施，减少故障，延长使用寿命。
一、该商品住宅位置：您购买的住宅在滨河大街北，汇通路东。
二、本商品住宅的结构类型为混凝土剪力墙结构，抗震设防烈度为八度。
三、本住宅各部分结构性能，标准及使用须知：
1、地基基础：本住宅采用钢筋混凝土筏板基础。要处理好房屋周围的排水，防止地表水渗入地基内。不要在房屋周边乱挖及取土等。
2、墙体：本住宅在各层墙体局部位置设置填充墙。住宅纵横墙（承重墙、填充墙、保温墙均包含在内）使用时严禁改拆、开洞，以免破坏结构，影响住房整齐稳定和刚度。填充墙与剪力墙交界处出现的收缩裂缝属正常，不影响居住安全。
3、墙面：外墙为饰面砖，局部填充墙为混合砂浆抹面，室内满刮腻子。不得凸出外墙安装防盗网和晒衣架等，请勿重物撞击，在上面打洞、乱刻乱画，以免损坏墙面装修。
4、门窗：户门使用保温防盗门，窗采用塑钢双玻璃窗。门窗在使用时请勿用力过大，不得随意拆装，应轻开轻关，以免损坏零部件。
5、屋面：屋面保温层采用聚苯板加炉渣砼找坡，屋面防水采用SBS卷材，为不上人屋面。禁止在不上人屋面上安装任何设施。严禁在屋面上堆放物品，以免破坏屋面防水层或影响屋面排水及造成屋面超载。注意保护落水管并经常清理屋面漏水斗，以免造成堵塞。
26、阳台：活荷载设计值为2.5KN/m，使用中不得超过此限值，阳台结构形式不得有任何改动（包括栏板降低或外
伸）。阳台内墙面为聚苯板保温墙面，不得用力挤压、碰撞。如出现裂缝属聚苯板表面裂缝属正常，不影响居住安全。
27、室内楼地面：楼地面设计荷载为2KN/m使用不得超过此限值，除卫生间地面有防水层外外，其它室内楼地面
一律不准用水直接冲刷。切勿用重物撞击、敲击地面。
8、因混凝土收缩产生的裂缝宽度在0.2毫米以内属于正常，不在保修范围之内。
9、地下室顶板有100厚聚苯板，保温不得用硬物撞击。如出现裂缝属聚苯板表面裂缝属正常，不影响居住安全。
四、室内主要设施类型、使用材料、性能、标准及其使用须知：
1、上水：厨房、卫生间1条管道，采用PPR热熔管。室内阀门及水龙头宜轻开轻关；地板内有水管，装修时应注意避开水管位置。
2、排水采用PVC材料的下水管。排水管应防止外力打击；大便器内及地漏口不得扔手纸、卫生巾、塑料袋、杂物及垃圾等易堵物，排水口的污物应经常清理，以免造成堵塞，影响您及他人的正常使用。
3、室内供电采用3路供电，暗管敷设。进户线10-16平方毫米，插座均为2.5平方毫米。进户线最大允许负荷为5千瓦。住户要做到安全用电，不得超过线路及户表的最大允许负荷量，不乱动电表及室内线路，以免造成线路和电器设备的损坏，影响安全及正常使用。
4、取暖及供热：室内采用地板采暖方式供暖，在地板结构层与建筑层之间铺设采暖管。供暖管路其设施不得随意拆卸和安装；装修时不得在地面钉钉子或用重物敲击地面等，以免造成地暖管的破坏。购房者在铺设地板砖时四周应设聚苯板伸缩缝，如热胀冷缩而出现地板砖起鼓和裂缝现象不予维修和补偿。
5、燃气：使用时请详细阅读相关使用说明书。燃气管道不得私自改装移位；计量表、阀门不得拆卸、乱动。以免漏气。影响您及他人的安全。如确需改动，须到相关专业部门备案。要保障通风道排气畅通，不得用作其他用途，通风口不得堵死，通风道更不能拆除。
6、室内电话插座、有线电视插座及其相关线路，请不要随意改动，以免影响正常使用。
7、室外配有消防管道及消防栓，平时严禁乱动，遇有紧急情况，方可启动。
8、室外设有避雷装置，请注意保护，不得拆卸和截断避雷天线和地线的连接。
六、物业管理：小区设有物业管理部门，专门为本住宅小区居民服务。在商品住宅质量保证书中已写明物业管理单位的联系电话、联系人。有事可直接联系。
七、注意事项：
1、用户不得改变房屋的使用性质、结构、外形及色调。在室外进行装修、装饰必须事先向有关部门报批后，方可施工，装修时不得影响其他住户的正常使用。
2、不得擅自改装、拆除房屋原有附属设施。如有改动，必须向有关管理部门报批后，方可改动。交房后，用户自行添置、改动的设施、设备，用户自行承担维修责任。
3、不得在公共部位，公用走廊等部位违法搭建及堆放杂物。室内外严禁存放易燃易爆等危险品。爱护室外公共绿地及花木，遵守城市绿化管理条例。
4、地下室属易渗水部位，贵重物品不易存放。且地下室通风不畅，空气潮湿出现发霉现象所造成的损失不予修复、赔偿。
5、室内地面不宜铺设木质地板，因给水管道、地暖漏水和厨卫间地面串水造成木质地板损失，不予维修和补偿，只负责维修管道透水部位。装修时及使用过程中地面不准有明水，卫生间除外其余房间均未考虑防潮、防渗、防水。因其余房间漏水所造成的纠纷，后果自负。
6、因混凝土梁柱导热系数高保温性能差，易出现冷桥现象，必须保证室内空气畅通，否则有结露现象，因结露造成的墙角发霉不予维修。
一、开发单位：滨州市瑞安置业有限公司
设计单位：***
施工单位：***
监理单位：***
质量监督：***
二、结构类型
1、砖混结构，墙体采用承重空心砖，构造柱、圈梁、顶板、屋盖均为现浇钢筋混凝土。
2、抗震设防烈度：八度。
三、装修、装饰标准及注意事项
1、室内装修本着为用户二次装修提供简便易行、充分发挥个性空间的原则，避免重复和浪费，降低客户的购房成本。
2、室内装修标准：
①卧室、客厅、餐厅：
地面：为水泥砂浆打底刮糙。
墙面：为混合砂浆抹平压光。
顶棚：办水泥砂浆抹平压光。
②卫生间、厨房：
地面：高档地砖。
墙面：高档墙面砖到顶。
顶棚：卫生间为结构毛面。
洁具：高档座便器。
厨房：高档地砖，高档墙面砖到顶。
③房屋楼板已充分考虑了住户选用各种地板材料的承重要求，可直接铺设地板砖、木地板、花岗岩等装饰材料。
④用户装修、装饰选材时，应符合消防要求。
四、上下水、电、天然气、热力、通讯、消防等设施配置的说明
1、上下水设施配置：
厨房：预留上下水管道接口。
洗手间：设有高水封地漏。
卫生间：上下水管道接口，设有高水封地漏。冷热水计量表出户设置。
2、电气设施配置：
强电部分：
a、电气线路均为暗管敷设。
b、户内配电箱装有数个单相、三相开关和漏电保护装置。
c、客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间等功能区预留有照明、动力开关板和电源插板位置及照明电源接头，安装插座及电气设备时应请专业人员协助。以保证相序正确；露台已预留庭院灯接线头，住户可自行选择灯具并进行安装。
d、每户两个脉冲式电表出户设置，远程遥抄。
弱电部分：
a、电话：主要房间预留idd 插座位置，每户二路外线。
b、电视：客厅、主卧各预留一个有线电视插孔。
c、每户各装有一个internet插口。
3、天然气设施配置：
厨房内均装有干净、快捷、高效的天然气，并采用ic卡计量表。
4、制冷暖设施配置：
品牌户式中央空调，采用电力制冷；地热水制热。
5、消防设施配置：
客厅装有烟感探头，厨房装可燃性气体探头，有就地报警和物业公司监控中心报警两种方式。
五、有关设备、设施安装预留位置的说明和安装注意事项
1、空调已安装到位，应按产品说明书正确房屋损坏或给其它用户造成损失。
2、“园丁馨苑”外立面是所有用户共同拥有的资产，用户不应随意改动。
****公司（签章）
［代表人］／［代理人］（签章）
＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿ 日于＿＿＿
《园丁馨苑使用说明书》为购房合同具有法律效力的附件之一。
商品房质量保证书
一、质量等级
核定单位：XX省质量监督检测站
二、地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修
三、抗震设防烈度：八度
四、正常使用情况下各部位、部件保修内容及保修期
1、屋面防水：三年。
2、厨房和卫生间地面及管道渗漏：一年。
3、墙面、顶棚摸灰层脱落：一年。
4、地面空鼓开裂、大面积起砂：一年。
5、门窗翘裂、五金件损坏：一年。
6、管道堵塞：两个月。
7、供热系统和设备：一个采暖期。
8、电器线路：一年。
五、开发商对所售房地产担保的质量保证可委托物业管理部门负责实施。
六、用户根据合同规定的交付状态，对有关房地产质量等级、设备设施的正常运行履行验收。用户验收后自行添置、改动的设备、设施，由用户自行承担维修责任。
七、保修期从竣工验收的房产交付用户使用之日计算（国家另有规定的按国家规定执行）
滨州市瑞安置业有限发公司（签章）
[代表人]/[代理人]（签章）
随着上课铃地响起，商品交易会也就随之开始了。只见各班的“公司”在“董事长”和“总经理”的带领下，迅速地摆好了摊位，“公司”的员工们有的在摆放商品，有的在拉客，也有的在大叫着自己“公司”的广告。我们“公司”也不甘示弱，各自分配好任务，井然有序地进行着准备工作。做好了准备工作，我们“公司”的员工们大喊着我们的口号——清仓大甩卖!其它“公司”也在大喊着自己的广告。随着这一声声的叫喊声，所有的人顿时沸腾起来了。我一看，商品交易会上的东西可真多得数不胜数啊!有卖玩具的、有卖书的、有卖小玩意的、还有卖卡片的······我们“公司”的摊位前挤着很多人，围得我们水泄不通，一下子这个问，一下子那个问，我们忙的不可开交。我们旁边的一些“公司”想投机取巧，沾我们“公司”的风光在宣传他们卖的产品，可是人家一点闲功夫都没有，各个都以超光速的速度向我们“公司”冲来，搞得其它“公司”无可奈何。哼哼谁叫我们商品那么受欢迎呢!(当然，也少不了员工们拉客的辛苦。)
商品交易会终于在同学们的热情和激动中结束了，各个“公司”收拾好东西回到了教室里。
中消协工作人员以普通消费者身份进入参与“双11”折扣活动的电商平台, 选取了当天标示折扣力度相对大 (5折以下) 、网上标示销量相对多的94款商品, 共涉及12家电商平台、12大品类。调查记录了商品11月11日当天的价格折扣, 并追踪了11月18日和12月5日两个时间节点的商品价格。
结果显示, 与“双11”价格相比, 11月18日, 除21款商品表示“已售完”或“已下架”, 价格无法明确查询外, 73款同款在售商品中, 有45款商品价格上调, 价格涨幅最高达到10倍, 说明这些商品“双11”确实打折促销力度较大;有23款商品价格不变, 仍维持在“双11”促销时同一水平, 5款商品价格不升反降, 售价比“双11”时还要低。
12月5日价格调查结果显示, 与“双11”价格相比, 73款同款在售商品中, 共有48款价格有不同程度的上涨, 18款价格维持不变, 7款商品低于“双11”促销价。
中消协相关负责人表示, 从3次价格调查结果看, 94款商品中, 共有32款仍然能以不高于“双11”价格购买。
“双11”之所以能引得众多网友纷纷“剁手”, 究其原因还是消费者看中了这一天的促销力度大, 希望能多得点实惠。
但中消协的调查显示, 部分商品涉嫌虚假折扣。在一些电商平台, 无论是自营还是非自营商品, 均存在以商品“专柜价”或“厂家建议价”为基准价进行大幅打折行为。如某款女装吊牌价是528元, 标称原价是1199元, 折后售价89元, 商品的折扣价甚至低于1折。这位负责人认为, 这些专柜价、建议价存在随意标注的情况, 涉嫌虚假折扣。
“双11”当天, 一些电商平台以“清仓价”、“限时抢购”、“仅此一天”、“双11最省钱”等各种价格宣传形式误导消费者, 让消费者感觉似乎当天不买就吃亏。
调查结果却显示, 部分商品“双11”难得实惠。在11月18日和12月5日两个时间节点, 有23款仍能以“双11”价格购买, 另有9款比“双11”价格还低。
调查同时发现, 部分电商平台价格标注混乱。“双11”及后续时间节点, 部分电商平台和商家价格标注较为随意, 部分商品既做不到明码标价, 更做不到明码实价, 让消费者无所适从。
根据“双11”网购商品价格跟踪情况, 中消协相关负责人表示, 希望政府有关部门对电商平台价格行为加强监管, 建立价格追踪监测机制, 严厉查处电商平台虚标原价、虚假折扣等价格违法行为, 营造公平竞争的电商平台市场价格秩序。
这位负责人表示, 电商平台和相关经营者应自觉遵守国家有关法律法规和网络交易管理规定, 做到诚实守信、依法经营。在经营活动中自觉遵守和维护市场价格秩序, 不夸大宣传, 不虚标价格, 做到明折明扣明码实价。
中消协提醒消费者, 购买商品前应充分考虑自身实际需求, 在价格上货比三家, 避免冲动消费;选购时要充分了解商家和商品信息, 必要时通过实体店详细了解相关情况, 多方核实和比对;购买商品后, 务必索取和保留相关交易凭证, 养成良好的消费习惯。当消费者合法权益受到损害时, 要及时主动维权。
你办房产证需要那黄色的本子。
开发商建设完工，楼房竣工验收后，应当申请初始登记，被核准后，颁发房屋所有权证，就是“大产权证”。业主办理产权证，其实就是从这个“大产权证”中分出“小产权证”来的一个商品房转移登记过程。
1、整栋楼的权属证明就是“大产权”。开发商只有办理大产权以后才能为业主办理“小产权”，即通常所说的房产证。
2、如开发商拖延办理，业主则有权按合同向开发商主张相关的违约责任。
《房屋所有权证》或产权证明书：这个东西就是俗称的产权证。
他权证：也就是“他项权证”，是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。
简单点说,你在哪里办理的贷款，这个证就要压在哪里。将来房屋要买卖的时候，必须要先注销掉他项权证才可过户。
集体土地建设用地使用证说明你是农村用地,房屋产权印契证和房屋产权证明书说明房屋是你建造的,继承的话,只可以继承土地上的房屋,土地是不能继承的,只有使用权的.房屋产权证明书上只写了一个人的名字，但那个房子是我们婚前一起买的，那个时候，呵呵，没有想过会有离婚的一天，而且也觉得那样的话会伤感情，可是现在看来太傻了。现在要离婚了，分财产就出现纠纷了。请问该怎么办呢?
律师解答：
婚前双方共同出资购买的房屋，房屋产权证明书上只登记了一方名字的情况下，根据不动产登记的原则，该房屋应为在婚前进行了产权登记的当事人一方的婚前个人财产。但是，婚前另一方当事人也为该房屋出资，并可以提供相关出资证明，应视为婚姻当事人一方向另一方借款，离婚时，另一方可以主张成立债权债务关系，要求对方偿还其婚前为购买房屋而出资的同等金额。但是，如果房屋升值，另一方则无权要求按目前的市场价进行分割。所以，为了保护自己的利益，双方婚前共同出资购买房屋的，应在房屋产权证上将双方的名字进行登记，若没有登记，就要对这共同出资这部分金额进行约定，这样才能确保自身的合法权益不受侵犯。
产权监理处、各房屋办证交易中心：
根据“关于进一步加强房地产行政管理工作若干规定”(合房〔2007〕45号)文件规定，行政审批事务处(房产窗口)在受理房地产开发企业申报涉及房屋拆迁的商品房预售项目时，应要求开发企业先携带被拆迁户的《房屋权属证书》等材料到产权监理处或房屋办证交易中心办理注销登记手续，再携带经以上单位签章的“《房屋权属证书》注销登记一览表”(详见附件)办理商品房预售手续。
二〇一〇年九月十六日
褥垫 94049020 92 003 棉外壳非野生的兽毛填充
枕头 94049020 92 004 棉外壳非野生的兽毛填充
座垫 94049020 92 005 棉外壳非野生的兽毛填充
非野生的兽毛填充的长枕 94049020 93 001 化纤外壳
非野生的兽毛填充的床罩 94049020 93 002 化纤外壳
非野生的兽毛填充的靠垫 94049020 93 003 化纤外壳
非野生的兽毛填充的褥垫护罩 94049020 93 004 化纤外壳
非野生的兽毛填充的枕头 94049020 93 005 化纤外壳
非野生的兽毛填充的坐垫 94049020 93 006 化纤外壳
非野生的兽毛填充的座垫 94049020 93 007 化纤外壳
非野生的兽毛填充被褥 94049020 99 001 非棉及化纤外壳
非野生的兽毛填充的褥垫 94049020 99 002 非棉及化纤外壳
非野生的兽毛填充的枕头 94049020 99 003 非棉及化纤外壳
非野生的兽毛填充的座垫 94049020 99 004 非棉及化纤外壳
丝棉填充的被褥护罩 94049030 20 001 棉外壳
丝棉填充的长枕 94049030 20 002 棉外壳
丝棉填充的床罩 94049030 20 003 棉外壳
丝棉填充的靠垫 94049030 20 004 棉外壳
丝棉填充的褥垫 94049030 20 005 棉外壳
丝棉填充的枕头 94049030 20 006 棉外壳
丝棉填充的被褥护罩 94049030 30 001 化纤外壳
丝棉填充的褥垫 94049030 30 002 化纤外壳
丝棉填充的枕头 94049030 30 003 化纤外壳
丝棉填充的座垫 94049030 30 004 化纤外壳
丝棉填充的坐垫 94049030 90 001 非棉及化纤外壳
丝绵填充的被褥 94049030 90 002 非棉及化纤外壳
丝绵填充的枕头 94049030 90 003 非棉及化纤外壳
丝绵填充的座垫 94049030 90 004 非棉及化纤外壳
棉外壳化纤棉填充的被子 94049040 10 001 -
尼龙棉被 94049040 10 002 棉外壳
化纤棉填充的被褥护罩 94049040 20 001 棉外壳
化纤棉填充的靠垫 94049040 20 002 棉外壳
化纤棉填充的枕头 94049040 20 003 棉外壳
化纤棉填充的座垫 94049040 20 004 棉外壳
化纤棉填充的被褥 94049040 30 001 化纤外壳
化纤棉填充的靠垫 94049040 30 002 化纤外壳
化纤棉填充的枕头 94049040 30 003 化纤外壳
化纤棉填充的座垫 94049040 30 004 化纤外壳
化纤棉填充的被褥 94049040 90 001 非棉及化纤外壳
化纤棉填充的被褥护罩 94049040 90 002 非棉及化纤外壳
化纤棉填充的褥垫 94049040 90 003 非棉及化纤外壳
化纤棉填充的座垫 94049040 90 004 非棉及化纤外壳
棉外壳混合材料填充的被子 94049090 10 001 -
混合材料填充的褥垫 94049090 20 001 棉外壳
混合材料填充的枕头 94049090 20 002 棉外壳
混合材料填充的褥垫 94049090 30 001 化纤外壳
混合材料填充的枕头 94049090 30 002 化纤外壳
壁灯 94051000 - 001 -
灯饰 94051000 - 002 -
吊灯 94051000 - 003 -
棚顶灯 94051000 - 004 -
碗形灯 94051000 - 005 -
枝形吊灯 94051000 - 006 -
床头灯 94052000 - 001 -
地灯 94052000 - 002 -
落地灯 94052000 - 003 -
书桌灯 94052000 - 004 -
台灯 94052000 - 005 -
节日灯 94053000 - 001 -
探照灯 94054010 - 001 -
聚光灯 94054020 - 001 -
安全灯 94054090 - 001 -
暗室灯 94054090 - 002 -
船舶用灯 94054090 - 003 -
防爆灯 94054090 - 004 -
防水灯 94054090 - 005 -
飞机前灯 94054090 - 006 -
幻彩镭射枪 94054090 - 007 -
火车前灯 94054090 - 008 -
机车用灯 94054090 - 009 -
机器用灯 94054090 - 010 -
街灯 94054090 - 011 -
摄影室用灯 94054090 - 012 -
射灯 94054090 - 013 -
铁路车辆用灯 94054090 - 014 -
筒灯 94054090 - 015 -
舞台灯光 94054090 - 016 -
夜间灯 94054090 - 017 -
采石矿工用灯。 94055000 - 001 非电器
防风灯 94055000 - 002 非电器
矿灯 94055000 - 003 非电器
马厩灯 94055000 - 004 非电器
手提灯 94055000 - 005 非电器
枝形烛台 94055000 - 006 非电器
烛架 94055000 - 007 非电器
烛台 94055000 - 008 非电器
灯箱 94056000 - 001 -
广告牌 94056000 - 002 -
玻璃灯花 94059100 - 001 -
凡属国家规定或合同协议规定必须经过中国进出口商品检验局检验出证的商品，在货物备齐后，必须向商检局申请检验，取得商检局颁发的合格的检验证书后，海关才准予放行，凡经检验不合格的货物，一律不得出口。
一、商品检验检疫概述
1、报检商品的主要范围。
1)列入《检验检疫商品目录》内的进出口商品。
2)合同或信用证规定的由商检局检验的出口食品及食品原料。
3)应施检疫的出口动物产品、应施卫生检验的出口食品及食品原料。
4)法律、法规规定必须经商检局检验的进出口商品。
5)出口商品的生产、经营单位和进口商品的收用单位或代理接运单位申请检验、鉴定的进
出口商品。
6)出口危险货物的包装、装运易腐烂食品的船舱、集装箱等。
2、出口报验的时间
要求最迟应于报关或装运出口前10天向商检机构申请报验，对检验周期较长的商品，如羊绒，还需增加相应抽样、检验、化验等工作的时间。
3、出口商品报验应提供的单证和资料。
1)外贸合同或售货确认书或订单。
2)信用证及有关函电。
3)生产经营部门出具的厂检结果单。
4)经发运地商检机构检验合格的商品，需在口岸申请换证的，必须交附发运地商检机构签
发的“出口商品检验换证凭单”（简称“换证凭单”）正本。
5)对订有长期贸易合同而采取记账方式结算的，各外贸进出口公司每年一次将合同副本送
交商检机构。申请检验时，只在申请单上填明合同号即可，不必每批附交合同副本。
6)凭样成交的商品，须提供经国外买方确认，双方签封或合同，信用证已明确须经商检机
构签封的样品、临时看样成交的商品，申请人还必须将样品的编号、号码送交商检机构一份。对于服装、纺织品、皮鞋、工艺品等商品，在报验时还应提交文字表达不了的样卡、色卡或实物样品。
7)属于必须向商检机构办理卫生注册和出口商品质量许可证的商品，报验时必须提供商检
机构签发的卫生注册证书或出口质量许可证编号和厂检合格单。冰冻、水产、畜产品和罐头食品等办理卫生时，必须交附商检机构签发的卫生注册证书和厂检合格单。
8)经过生产经营部门检验的，应提交其检验结果单。
9)第一次检验不合格，经返工整理后申请重新检验的，应交附原来的商检机构签发的不合格通知单和返工整理记录。
10)申请积载鉴定，监视装载的，应提供配载图、配载计划等资料；申请出口商品包装使用
鉴定的，应交附商检机构签发的包装性能检验合格单；申请重量/数量鉴定的，应交附重量明细单、装箱单等资料。
11)申请委托检验时，报验人应填写“委托检验申请单”并提交检验样品、检验标准和方法。
国外委托人在办理委托检验手续时还应提交有关函电、资料。
4、出口商品检验证书
商品检验证书依据其作用不同，分为品质检验证书（Quality Certificate）、数量检验证书（Quantity Certificate）、重量检验证书（Weight Certificate）、植物检疫证书（Phytosanitary Certificate）、兽医检验证书（Veterinary Certificate）、卫生（健/ 6
康）检验证书（Sanitary/Health Certificate）、消毒检验证书（Disinfection Certificate）
5、出入境检验检疫局业务处室
一般设有卫生检疫处、动物检验检疫处、植物检验检疫处、食品检验监督处、机电检验处、化矿检验处、认证监督处、原产地证处等。
二、相关商品报检程序
1、进出口化工矿产品如何报检；
（1）承办单位
出入境检验检疫局化矿检验检疫处。（2）报检资料
① 出境货物报检所需资料：报检单、合同、厂检单、装箱单、磅码单及其他应附单据。② 入境货物报检所需资料：报检单、合同、发票、提/运单、装箱单、质量保证书、理货清单、磅码单及其他应附单据。（3）报检程序
① 及时与化矿检验处联系确定检验时间及地点； ② 化矿检验处实施检验并确定检验完毕时间；
③ 报检单位取回检验结果。（4）办理时限
检验时限一般为10个工作日，特殊试验项目和需复验的需延长1～10工作日。
2、进出口电气商品如何报检；（1）承办单位
出入境检验检疫局机电检验处。（2）报检资料
① 出境货物报检所需资料：报检单、厂检单（正本）、合同（复印件）、发票（复印件）、装箱单（复印件）及其他要求的资料。
②入境货物报检所需资料：报检单、合同、发票、装箱单、提/运单、报关单及其他要求的资料。
（3）报检程序
① 报检单位在指定地点（如报检大厅）报检；
② 报检单位及时与机电检验处确定检验时间和地点；③ 检验人员到检验地点实施检验并确定完毕时间；
④ 报检单位在指定地点（如报检大厅）取回检验结果。（4）办理时限
出口检验一般为5个工作日；进口检验为10个工作日。
3、进出口机电产品如何报检；（1）承办单位
出入境检验检疫局机电检验处。（2）报检资料
① 出境货物报检所需资料：
A.出境货物报检单（正本）；
B.报检委托书（正本，无报检资格的企业需要提供此文件）；
C.合同（如申请出口放行文件和检验证书以及换证凭条的，必须是外贸合同；申请换
证凭单的，须提供内贸合同）；
D.信用证（如外贸合同为信用证结汇方式）；
E.自检文件（正本，包括自检合格证、自检报告，其内容应包括自检商品名称、规格、数量、检验数据、检验结论、检验依据及标准等内容，长期出口的厂家还应有商检批号的内容）；
F.包装箱检验结果单（正本，以木箱、纸箱为外包装的货物）； G.出口机电产品质量许可证或“3C”证书；
H.其他应附单据（包括形式发票、装箱单、磅码单）；
I.特殊文件：对于出口锅炉压力容器，还应该提供由地方技术监督局出具的《锅炉压力容器安全性能监督检验报告》。② 入境货物报检所需资料 A.入境货物报检单（正本）；
B.报检委托书（正本，无报检资格的企业需要提供此文件）； C.外贸合同、外贸发票、提运单、装箱单；
D.进口安全质量许可证（“3C”证书）或制造许可证（锅炉压力容器）； E.理货签证（申请残损鉴定时）；
F.货物报关单（申请出具检验或鉴定证书时需要，制作一般检验时，建议也提供此文
件）； G.其他应附单据（如质量保证书、原产地证明等对现场检验有一定帮助的文件和单证）。
（3）办理时限
出口机电检验一般为8个工作日；进口机电检验为14个工作日。
4、异地收购的货源如何报检
我国出口商品的检验检疫一般是遵循产地检验检疫的原则，在异地收购货源的外贸公司可以凭借在所在地出入境检验检疫局获得的检验检疫注册登记号向产地出入境检验检疫局申请报检。
三、商品检验单据样表
1、出境货物报验单样表
中华人民共和国出入境检验检疫
出入货物报检单
报检单位（加盖公章）：编号：报检单位登记号：联系人：电话：报检日期：
[1-2（2000.1.1）]
一、基本知识
前言部分是全书的起始课。本课的前言部分主要介绍了经济的指导思想、经济常识的基本内容和学习经济常识的重要意义。通过前言部分的学习，可以使我们把握本课程的知识体系，认识到学习经济常识的重要性。
二、重点难点分析
1、学习经济常识课程的意义是前言的重点
对学习经济常识的意义的把握可以从三个方面来理解：
第一，学习经济常识可以帮助我们了解我国社会主义经济的发展状况，明确我国社会主义现代化建设中的任务和方向
第二，从个人方面看，在市场经济的环境下，个人懂得经济常识有助于自己更好的参与经济活动，增强自己经济活动的有效性。
第三，学习经济常识有助于增强我们的法制和道德观念，自觉规范自己在经济活动中的行为，从而树立自立意识、竞争意识、效率意识等，加强社会主义精神文明建设。
第一课：商品和商品经济
第一节
商品
一、商品和商品经济的含义
一、基本知识点
1、商品是用于交换的劳动产品
2、商品经济是商品生产和商品交换的总和
3、商品的基本属性
4、商品的交换价值和价值的关系
二、重难点分析
1．商品的概念。
商品的概念是经济常识中最基本、最重要的概念，也是本单元的重点。要准确理解商品的概念，关键是要把握住劳动产品和交换这两个构成商品的条件。第一，商品必须是劳动产品。凡不是劳动产品的物品，如自然状态的阳光、水、空气、雨水等，都不是商品。第二，必须用于交换的劳动产品才是商品。劳动产品可以是用来交换，也可以不交换。一种劳动产品，如果不是用来交换，就不是商品。如农民生产的农副产品，如果是用来自己消费的，就不是商品，因为没有进行交换；如果是用来销售的，那就是商品，因为它既是劳动产品又是用于交换的。这里的交换指的是商品和商品之间的交换，封建社会农民向地主缴纳的地租、送给别人的礼物虽然是劳动产品，但是没有交换，所以不是商品。只有同时满足这两个条件，才是商品。
2、商品经济产生的过程和条件
这是本课的难点。
商品经济是商品生产和商品交换的总和。要理解商品经济产生的条件，首先要从历史的发展过程中分析。原始社会后期，随着生产力的发展，出现了农业从畜牧业中分离出来的第一次社会大分工，劳动生产率得到提高，产品有了剩余，不同部落之间开始把公有的多余产品进行交换，出现了偶然的劳动产品的交换，产生了最初的商品交换。原始社会末期，随着生产力的进一步发展，出现了手工业逐渐从农业中分离出来的第二次社会大分工，随着劳动工具的改进，剩余产品增加了，逐渐产生了私有制。商品交换不仅在不同的部落之间进行，还出现在同一部落内部。手工业者用自己生产的手工业品，同农业生产者和畜牧业生产者交换自己需要的粮食和肉类等，逐渐出现了直接以交换为目的的生产，即商品生产。其次，注意商品经济的产生的两个条件。一是社会分工，使生产者需要的东西不可能都由自己生产，人们只有通过用自己的产品和别人的产品交换，才能满足自己的需要，这就产生了交换的必要性。二是私有制的产生使每个人、每个家庭之间有各自不同的利益，劳动产品不再属于大家共有。只有通过自愿互利的平等交换才能得到自己需要的产品。只有在这两种条件下，才可能产生商品交换和以交换为目的的商品生产，即商品经济。
3、商品的基本属性
商品是用来交换的劳动产品，具有使用价值和价值两重属性，又称为商品的两个因素。这是全课最基本的内容，是本课的重点。由于这一个问题不是靠我们的直观所能把握的，比较难理解，所以也是难点。从以下几个从此来理解：
（1）商品的使用价值。商品的使用价值是商品能够满足人们某种需要的属性。使用价值是商品的自然属性，它是由商品自身所具有的物理的、化学的等性质决定的，反映的是人与物、人与自然之间的关系。使用价值不是商品特有的属性，其他的物品或者劳动产品也可能有使用价值，如空气、阳光等都能满足人们的某种需要。但是使用价值是商品必要的属性，没有使用价值的东西，不会成为商品。同时，不同的商品的使用价值是不相同的，即使是同一种商品的使用价值可以是多方面的。商品的使用价值是无法比较大小的。
(2)商品的价值。
①商品价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动。“无差别的人类劳动”是抽去了具体劳动形式后的共同之处，即人类脑力和体力的耗费。为什么一把斧子可以和15公斤大米交换？大米是用来吃的，斧子是拿来用的，两者在质上是不同的，使用价值也不同。不同质的东西，无法进行量上的比较。两者之所以能够交换是因为他们都是劳动产品，都耗费了人类的脑力和体力，都凝结了人类无差别的劳动。
②价值是商品的特有属性和本质属性。价值是凝结在商品中无差别的人类劳动，但是并不是只要是凝结了人类劳动的产品就有价值。因为凡是劳动产品，都必然有无差别的人类劳动的凝结，只有用来交换的劳动产品，才体现了生产者之间相互交换劳动的社会关系，才需要比较各自凝结了多少无差别的人类劳动，才能够转化为价值。而不用来交换的劳动产品，虽然也有人类劳动的凝结，但是这种劳动是生产者自己为自己的劳动，不是用于交换的，不体现生产者之间的相互交换劳动的社会关系，不能转化为价值，即没有价值。因此，用于交换的劳动产品有价值，不用来交换的劳动产品没有价值。商品的价值是商品的特有属性，也是商品的本质属性。凡是商品，必然有价值，有价值的劳动产品也一定是商品。价值还是商品的社会属性，它反映的是商品生产者之间相互交换劳动的社会关系。
③商品价值是通过交换表现出来。交换价值是一种使用价值与另一种使用价值相交换的量的 关系或比例。因为商品本身的价值看不见摸不着，不能自我表现，只有与其它商品相交换，相比较才能体现出来，能够表现某商品价值的那种商品就叫做该商品的交换价值。如1把斧子=15公斤大米，15公斤大米就是一把斧子的交换价值。一般来说，在等式当中，等号右边的商品为等号左边的商品的交换价值。
在最初的物物交换中，以具体的实物形式出现，人们都是以获得对方的使用价值为目的，体现了两者相互交换劳动成果的社会关系。这两种不同使用价值的东西之所以能够进行交换，是因为两者都是人类劳动凝结的产物。这种凝结在商品中的无差别的人类劳动就是商品的价值。因此价值是交换价值的基础，交换价值是价值的表现形式。
（3）商品的使用价值和价值的关系
①商品是使用价值和价值的统一。作为商品必须既有使用价值又有价值，两者缺一不可。
首先，商品的价值离不开使用价值。只有具有使用价值的东西才为人们所需要，没有使用价值的东西即使耗费了大量的人类劳动也不能形成价值，因为没有人需要。所耗费的劳动就是无效劳动。使用价值是价值的物质承担者，有价值的东西一定有使用价值。
其次，商品的使用价值也离不开价值。如果一个物品只有使用价值而没有价值，不能称之为商品。有使用价值的东西不一定有价值。如果一个东西不是商品，它就没有价值，因为价值是商品的特有属性。有价值的东西必然是商品，作为商品一定有使用价值。
②商品的使用价值和价值又是对立的。
使用价值和价值存在着区别。使用价值是商品满足人们某种需要的属性，是商品的自然属性，反映的是人与物之间的关系。价值是凝结在商品中的无差别的人类劳动，是商品的社会属性和本质属性，反映的是人与人之间的社会关系。一切有用的物品都有使用价值，但是只有商品才有价值，价值却是商品的特有属性。
商品是使用价值和价值的统一体，但是作为商品的生产者和消费者不可能同时占有使用价值和价值，使用价值和价值又是独立的。商品生产者生产商品的目的是为了获得商品的价值，为了得到商品的价值必须出让商品的使用价值。消费者购买商品的目的是为了获得商品的使用价值，为此消费者必须付出价值。商品的生产者或消费者都不可能同时占有使用价值和价值。
三、易错易混点分析
1、劳动产品和商品的比较
商品和其他劳动产品的区别主要表现在：商品是用于交换的，其他劳动产品不用与交换；商品有价值，其他劳动产品没有价值；商品只在一定的历史时期存在，是一个历史范畴，其他劳动产品是一个永恒的范畴，贯穿人类历史的始终。
商品和其他的劳动产品又有一定的联系：商品和其他的劳动产品都是劳动产品；都能满足人们的某种需要，具有使用价值；两者在一定的条件下可以互相转化。
2、商品、劳动产品和物品的比较
物品的外延最大，包括劳动产品，也包括非劳动产品；劳动产品则包括用于交换的劳动产品和不用于交换的劳动产品，其中用于交换的劳动产品属于商品。物品、劳动产品和商品都可以满
足人们的某种需要，都具有使用价值。
3、商品生产、商品交换和商品经济
商品交换是商品生产者用一种商品换取另一种商品的行为。
商品生产是直接以交换为目的的生产。
商品经济是直接以交换为目的的经济形态，是商品生产和商品交换的总和。
4、商品价值和使用价值的区别。
商品的使用价值是商品能够满足人们某种需要的属性，它是由商品自身的物理性质、化学性质等自然属性决定的。如面包可以充饥、棉衣可以御寒、木材可以造纸等。商品的使用价值反映了商品的自然属性，反映了物和人之间的关系。
价值是凝结在商品中无差别的人类劳动。它是抽去了具体劳动形式后的人类无差别的劳动，即脑力和体力的支出。商品的价值反映了商品的社会属性，反映了人与人之间的关系。
5、价值和交换价值对两者的关系可以从含义的角度加以区分。
交换价值是一种使用价值和另一种使用价值相交换的量的关系或比例。价值是凝结在商品中无差别的人类劳动。一种商品可以和多种商品交换，也就是说该商品的交换价值会表现在多种商品上。而该商品之所以能够和多种商品相互交换，是因为这些商品都有人类无差别劳动的凝结，即都有价值。价值和交换价值之间的关系主要表现在：
价值是交换价值的基础，交换价值是由无差别的人类劳动所形成的价值决定的。
交换价值是价值的表现形式，交换价值通过不同使用价值之间的比例关系来表现商品的价值量。一般情况下，公式的左边为价值，右边为价值的表现形式——交换价值。
四、例题分析
1、下列属于商品的有（）
A．封建社会农民交给地主的地租
B．商店里出售的食品
C．送给同学的礼物
D．农民种植的自己食用的蔬菜
解题分析：商品是用来交换的劳动产品。衡量一件物品是不是商品，一要看该物品是不是劳动产品，二要看该物品是不是用来交换的，这两个条件同时具备了，该物品就是商品。题目的选项中，ACD选项中的物品是劳动产品，却不存在交换关系；只有B选项中食品既是劳动产品又是用来交换的。故选B。
2、商品经济是（）
A．商品生产和商品交换的总和
B．商品生产和商品分配的总和
C．商品交换和商品分配的总和
D．商品消费和商品交换的总和
解题分析：本题主要考察商品经济的含义。商品经济是商品生产和商品交换的总和。在社会发展的过程中，随着生产力的提高，出现了剩余，并逐渐出现了商品交换。随着剩余产品的增加，产生了私有制，随着产生以交换为目的商品生产，形成商品经济。故选A。
3、商品的两因素是指（）
A．价值和交换价值
B．价值和价格
C．价值和使用价值
D．使用价值和价格
解题分析：本题主要考察商品的两因素是使用价值和价值。故选C。
4、下列说法正确的有（）
A．有价值的东西一定有使用价值
B．有使用价值的东西一定有价值
C．有价值的东西不一定有使用价值
D．有使用价值的东西不一定有价值
解题分析：此题主要考察对商品的两个因素的理解。商品是使用价值和价值的统一体。有使用价值的东西如果不用于交换，就没有价值；使用价值是价值的物质承担者，没有使用价值的东西，即使在它上面花费大量的劳动，也不能形成价值。故选AD
5、宋代的庄绰在《养柑蚁》一文中说：“广南可耕之地少，民多以柑橘以图利，常患小虫，损失其实。惟树多蚁，则虫不能生，古园户之家，买蚁于人。遂有收蚁而贩者，用猪羊脬脂其中，张口置蚁穴旁，俟蚁入中，则持之而去，谓之养柑蚁。”上述材料中，一些人捕捉蚂蚁进行买卖，使蚂蚁具有价格，是因为
A．蚂蚁能够消灭害虫
B．蚂蚁具有交换价值
C．捕捉蚂蚁耗费了一般人类劳动
D．蚂蚁对柑橘农户具有使用价值
——魏大忠 内容摘要：随着我国房地产业的急剧升温，涉及到房屋买卖纠纷的案件也逐年递增，而在此类案件中商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。笔者在此试着从合同的性质、生效要件、定金的性质、订立和履行中的民事责任等四个方面对商品房认购协议与商品房预售合同进行了比较分析，并在此基础上针对我国现有法律对这两种合同的规制和审判实务中对这两种合同处理时存在的问题提出了自己的一些看法。关键词：商品房认购协议 商品房预售合同 买卖合同 预约合同 本合同 合同生效要件 定金 缔约过失责任 违约责任近年来，随着我国房地产市场的建立和快速发展，在商品房交易过程中，不断地出现新的交易方式，商品房预售作为新型的房屋销售制度应运而生。而与此同时，商品房买卖纠纷案件也逐年递增，在此类案件中，由商品房认购协议与商品房预售合同所引起的争议高居首位。但在实务中，商品房认购协议与商品房预售合同由于外观上非常相似很容易被混淆从而给司法审判带来了一定的难度，因此，笔者将两者的关系在此作一比较分析，以期有助于人们对二者的区分判断。
一、从法律性质上，对商品房认购协议与商品房预售合同的关系进行探讨。
在商品房买卖过程中，当购房人选中自己满意的楼盘，与开发商达成购房的初步意向后，开发商通常都要求与购房人签订认购协议。商品房认购协议是指商品房买卖合同双方当事人在签署正式的商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的书面协议，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。一般来说，商品房认购协议的内容包括当事人的基本情况、房屋的共22页
第1页 基本情况（房屋方位、面积等）、价款计算、签署正式合同的时限规定等。商品房认购协议的签署只是商品房销售的一个序曲，而商品房销售包括现房销售和期房销售，现房销售是指房地产开发经营企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。期房销售即商品房预售，它是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并在将来约定的时间内将该房屋所有权转移给买受人，而由买受人支付定金或房价款并按期接受该房屋的行为。商品房预售合同的订立一般采取标准合同形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的情况，预售商品房的基本情况（如商品房的坐落、土地使用权证号、建设工程规划许可证号、商品房预售许可证号、房屋建筑面积、房屋结构等），预售商品房的价格及支付方式和期限，交付房屋的日期，违约责任及免责条款，纠纷解决的方法等。
由于商品房认购协议和商品房预售合同存在以上相似之处，因此，理论界对二者的关系存在以下几种观点：
第一种观点，商品房认购协议是买卖合同，商品房预售合同是对其的补充和完善。
此种观点认为：商品房认购协议中明确了买卖双方的身份、买卖的标的物、价钱、付款方式及日期，虽然商品房认购协议都会约定在某一具体时间签订正式的房屋买卖或预售合同，但房屋买卖或预售合同没有强制使用文本，因此，签订正式的房屋买卖合同或预售合同完全是对商品房认购协议的细化、补充或变更。对此笔者不敢苟同。虽然商品房认购协议明确了买卖双方的身份及相应的条款规定，有的甚至还约定了房屋的具体情况，但我们首先应明确，商品房认购协议本身就是一个合同，当然应具备合同所要具备的基本条款。商品房认购协议并不要求所要买卖的房屋是处于正在建设中还是已经竣工验收合格，还是尚不存在，而且也没有规定合同双
共22页
第2页 方承担房屋买卖合同中的债权债务等实体权利义务，因为，商品房认购协议是在签订商品房买卖或预售合同之前签订的，它是预购人初步选定了自己将来要购买的房屋，而一时又无法就该房屋的具体事宜进行协商，同时又不想丧失这一交易机会而同预售方签订的协议。所以，协议双方要履行的义务即是在一定时间内继续协商签订正式的商品房预售或买卖合同。由此可以看出，商品房认购协议签订的目的是保证双方最终能够签订正式的商品房预售或买卖合同，商品房认购协议本身是买卖双方初步谈判的一个意向性成果，又是为正式签约所做的准备。而商品房预售合同则是以正在建造中的房屋为标的物的，签订的目的也是为了直接转移房屋所有权，而且不需要再继续协商签订正式的商品房买卖合同，因此，它属于买卖合同的一种。另外，虽然商品房预售或买卖合同没有强制使用文本，但在《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法规中，对其的签订及合同内容都有具体的规定。由此可知，商品房预售合同并不是商品房认购协议的补充或完善，两者是法律性质完全不相同的两个独立的合同。
第二种观点，商品房认购协议与商品房预售合同同属预约合同。此种观点认为：商品房认购协议与商品房预售合同都是预备合同，即叫预约。商品房认购协议是为最终签订商品房买卖合同的预约，而商品房预售是预约交易行为，商品房预售合同即商品房交易预约合同。
对此笔者亦不敢苟同。为了便于分析此种观点，在这里要首先明确一下预约合同的概念及其特征。从民法理论上讲，合同从其功能上可分为预约合同和本合同，预约合同（或称“预约”）是指为将来要订立某合同而订立的合同，俗称“合同的合同”；本合同（或称“本约”）是与预约合同相对而言的，预约合同中约定的将来要订立的确定性合同即为本合同或本约。在订立预约合同时，本合同尚未成立，预约合同的成立和生效使当事人负有在一定时期内订立本合同的义务。由于预约合同与所有的合同一样，产
共22页
第3页 生于缔约当事人意思合意一致的有效行为，因此，其同样归属于合同的范畴。但相对于本合同而言，预约合同有着自己鲜明的法律特征：
1、预约合同是诺成合同，即缔约当事人意思表示一致即告成立，而不受其它要式行为的约束。
2、预约合同的标的是合同当事人双方为将来订立本合同而积极诚实地协商、谈判的义务。
3、预约是一种订约程序，是本约成立过程中的一个先契约准备阶段。
4、预约合同对本合同的标的不需详细约定。
对照以上预约合同的概念及其特征可知，商品房认购协议在其性质上符合预约合同的全部法律特征，因而属于预约合同；而商品房预售合同则不符合预约合同的法律特征，因而不是预约合同。商品房预售合同在签订时，由于房屋并不存在或尚未建成，所以带有“预售”字样，但其并不是预约交易行为。因为在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的一切情况都有详细明确的约定，双方无须将来再订立商品房买卖合同，就可以按照商品房预售合同的约定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，从而取得该房屋，达到交易的最终目的。因此，当事人根据商品房认购协议签订的商品房预售或买卖合同应属于本合同。
综上所述，商品房认购协议与商品房买卖合同有着本质的区别，具体区别如下：
1、商品房认购协议是预约合同，而商品房预售合同是买卖合同，属于本合同。
商品房认购协议的签订是商品房预售或买卖合同的缔约过程，是一个准备行为，而商品房预售或买卖合同则是商品房认购协议履行的结果。因此，商品房认购协议是商品房预售或买卖合同的预约，而商品房预售或买卖合同则是本约。
2、商品房认购协议的签订是为了最终签订商品房买卖合同，而商品房预售合同的签订则是为了买卖商品房，两者履行义务的内容不同。
共22页
第4页 商品房认购协议成立并生效后，双方当事人产生的履行义务是在一定时间内要继续进行积极、诚实地协商、谈判，以便最终签订正式的商品房预售或买卖合同，因为，签订商品房认购协议的行为不是一次性的，购房者购买商品房，仅签订商品房认购协议是不够的，还要签订商品房买卖合同才能最终取得所购房屋。而商品房预售合同成立并生效后，双方当事人产生的履行义务则是直接转移房屋所有权，因为签订商品房预售合同的行为是一次性的，在商品房预售合同中，预售方与预购方关于房屋的位置、面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定，而且都采用国家房地产主管机关统一制订的合同示范文本订立并登记备案，双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同，即可以按照商品房预售合同的规定直接履行，并办理房屋产权过户登记手续，从而达到双方交易的目的。
二、从商品房认购协议与商品房预售合同的生效要件对两者的关系进行比较分析。
商品房认购协议与商品房预售合同的法律效力，是指两者在我国法律上的认可效力，它包括合同有效、无效、可撤销和效力待定。在此只就合同有效要件进行比较分析。
如前所述，商品房认购协议是预约合同，是预售人与预购人订立本合同（商品房预售或买卖合同）的预约，属于债权合同，应适用合同法的一般规则。因此，商品房认购协议成立且生效的条件就是符合《中华人民共和国合同法》关于合同生效的有关规定即可。首先，由预约合同的特征可知，商品房认购协议是诺成性合同，只要合同双方当事人意思表示一致，合同即告成立。其次，根据我国《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，共22页
第5页 依照其规定。因此，商品房认购协议只要是在诚实信用、确保公平的基础上通过友好协商达成的，内容不违反我国法律、法规的强制性规定，其就成立并生效。
而对于商品房预售合同，由于其标的是我国严格管理的房地产，为了严格管理和规范我国的房地产市场，国家公权力因素便介入了本来属于私人间意思自治领域的商品房预售合同，故其生效条件除了要满足《中华人民共和国合同法》的有关规定外，还要满足《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规对其的强制性规定。由此，商品房预售合同的生效条件需具备以下几点：
1、商品房预售合同的主体必须合格。
（1）预售方应当具备的条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定，商品房预售合同的预售方应当具备下列条件：①预售方必须是经过批准设立，并在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业。房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业必须符合《城市房地产管理法》所要求的条件。如果不具备房地产开发经营资格的企业与他人订立了商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是，如果不具备房地产开发经营资格的企业，在《城市房地产管理法》施行之前，与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间依法取得了房地产开发经营资格，则可以认定合同有效；〔最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（以下称《解答》）第2条〕 ②预售方必须通过出让的方式取得土地使用权，并交付了全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。只有这样，预售方才能建造房屋，并与预购方订立商品房预售合同。如果预售方没有取得土地使用证书而与他人订立商品房预售合同，则该合同为无效合同。但是，在《城市房地产管理法》施行之前，预售方没有取得土地使
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第6页 用权证书，但投入了一定的开发建设资金，进行了施工建设，并与他人订立了商品房预售合同，而在一审诉讼期间补办了土地使用权证书的，则可以认定合同有效；（《解答》第25条）③预售方必须取得建设工程规划许可证，投入的开发资金必须符合法律的要求。建设工程规划许可证是进行工程建设的必备文件，是商品房建设的前提条件。房地产开发企业只有在取得建设工程规划许可证的条件下，才能进行开工建设商品房。否则，就是违法建筑，就此而订立的商品房预售合同是无效合同。另外，预售方必须按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；④预售方必须取得商品房预售许可证明。商品房预售许可制度是我国对商品房预售进行管理的必要措施。预售方必须向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。这是商品房预售的法定凭证。预售方没有商品房预售许可证明而与他人订立的商品房预售合同，属于无效合同。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，则可以认定合同有效。（《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》（以下称《解释》）第2条）
（2）预购方应当具备的条件。在商品房预售合同中，对预购方主体资格的限制，我国现有法律中没有特别规定，原则上，一切具有完全民事行为能力的自然人、法人和其他社会组织均可。
2、双方当事人签订商品房预售合同的意思表示必须真实。
意思表示真实是指行为人在未受外力强制或诱惑的情况下，根据自己的权利义务和内心判断自主地作出意思表示。意思表示真实是法律行为生效的必要条件。因此，商品房预售合同的双方当事人签订合同的意思表示也必须符合这一要求才能有效。
3、商品房预售合同内容和形式的合法性。
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第7页 商品房预售合同的内容合法是指预售合同的内容不得违反相关的法律、法规，任何人不得利用预售商品房买卖合同进行非法活动。预售方必须对预售合同所载内容的真实性承担法律责任，预购方不得利用购买商品房来转移非法财产、牟取暴利等。买卖双方不得恶意串通损害第三人的合法权益。
商品房预售合同的形式合法是指预售合同必须采取书面形式。实践中，商品房预售合同一般采取标准合同的形式，具体条款由预售方事先拟定，主要内容包括：双方当事人的基本情况；预售商品房的基本情况；预售商品房的价格及支付办法、期限；交付房屋的日期；违约责任及免责条款；纠纷的解决方式等。根据《城市房地产管理法》的规定，当事人订立商品房预售合同后，预售方应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。《城市商品房预售管理办法》亦规定：“商品房预售，开发经营企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。”不过应明确的是，该登记备案程序只是房地产管理部门对房地产实施行政管理的一种手段，而不是合同生效的要件。
由此可以得知：商品房认购协议的签订只要符合《中华人民共和国合同法》关于合同生效的相关规定即告成立并生效，我国其他法律、法规对其的签订及生效并无强制性规定；而商品房预售合同则需要同时满足《中华人民共和国合同法》和《城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》及《城市商品房预售管理办法》关于合同生效的相关规定才能生效。
三、从定金的法律性质方面对商品房认购协议与商品房预售合同的关系进行比较分析。
在商品房预售过程中，预售人与预购人不管是签订商品房认购协议还
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第8页 是签订商品房预售合同，一般在合同签订之时都要求预购方交付一定数量的定金。但关于这两种合同中定金的法律性质，存在着以下几种观点：一种观点是，商品房认购协议与商品房预售合同中的定金的性质都是违约定金性质；另一种观点是，商品房认购协议中的定金是解约定金，商品房预售合同中的定金是违约定金；第三种观点是，商品房认购协议中的定金是立约定金，商品房预售合同中的定金是违约定金。从这三种观点我们可以看出，争议的焦点是这两个合同中定金的性质问题。为了进一步了解定金的性质，这里有必要介绍一下定金的分类。定金按其性质可分为：成约定金、立约定金、证约定金、违约定金、解约定金五种。
1、成约定金：是指以定金的交付为合同成立的条件，不交付定金，合同则不成立。
2、立约定金：是指以交付定金作为将来订立合约的保证，若一方拒绝订立主合同，则适用定金罚则。
3、证约定金：指以定金证明合同的成立，具有证据的作用，通常用于口头合同。
4、违约定金：指作为履行合同担保的定金，即交付定金的一方不履行合同约定的，另一方可以没收定金，收受定金的一方不履行合同义务双倍返还定金。
5、解约定金：是指以定金作为保留合同解除权的条件，即交付定金的人可以抛弃定金来解除合同，收受定金的人亦可双倍返还定金来解除合同。
参照以上关于定金种类的划分，针对上述三种观点，笔者赞成第三种观点，即两种合同中的定金的法律性质并不相同。商品房认购协议中的定金是立约定金，因为商品房认购协议是预约合同，是为签订本合同所作的预约，其中所规定的定金是为了保证签订正式商品房预售或买卖合同而交
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第9页 付的，具有明显的立约定金性质。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第115条规定：“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”因此，商品房预购人拒绝订立正式商品房预售或买卖合同的，无权要求返还定金；预售人拒绝订立正式商品房预售或买卖合同的，应当双倍返还定金。不过，由于商品房认购协议中定金的主要作用仅是保证正式商品房买卖合同的签订，对其他条款的约定只是意向性的，双方还需进行继续谈判、磋商，因此，商品房认购协议签订的双方若仅是不履行协议规定的其他义务，而未导致正式的商品房预售或买卖合同无法签订，则不适用定金罚则。
商品房预售合同中的定金是违约定金，它是为了保证签订商品房预售合同的双方履行合同规定之义务而交付的定金，当合同双方的任一方未履行合同任一条款的规定构成违约的，都适用定金罚则。因此，它与商品房认购协议中的立约定金有着很大的区别。
四、对商品房认购协议和商品房预售合同在订立、履行中产生的民事法律责任进行比较分析。
合同在订立和履行过程中，一般会产生两种民事法律责任：一种是缔约过失责任，一种是违约责任。由于论述的需要，在此将先对这两种民事法律责任进行简单介绍。
（一）缔约过失责任与违约责任
缔约过失责任是指在缔约过程中缔约一方或双方因过错违反了基于诚实信用原则产生的先契约义务而给相对方合理信赖利益造成损失所应承担的民事责任。它具有以下主要特征：①缔约过失责任产生于合同缔结的过
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第10页 程中，即合同成立之前的磋商阶段。②缔约当事人对合同的不能成立存在过错，包括故意和过失。③缔约过失责任的产生是由于缔约一方或双方违反了基于诚实信用原则而产生的先契约义务。先契约义务是双方当事人在合同关系尚未最终确立前基于诚实信用原则而负有相互通知、告知、协作、诚实、保密的义务。④违反先契约义务的一方给相对方的合理信赖利益造成了损失。信赖利益是指缔约当事人因信赖其与对方签订合同的有效成立而产生的利益。
违约责任，即违反合同的民事责任，是指合同当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时所承担的法律后果。它有以下主要特征：①违约责任产生于合同成立并生效后。②违约责任是合同当事人违反了合同义务所产生的责任，主观上一般不要求必须存在过错。③违约责任具有可约定性。
缔约过失责任与违约责任有以下主要区别：
（1）产生的根据不同。缔约过失责任产生的根据是先合同义务，而违约责任则只能产生于已成立并生效的合同。
（2）责任保护的利益不同。缔约过失责任是为了保护缔约双方从开始接触、磋商到合同不能成立、合同无效、合同被撤销时双方之间为此而形成一种特殊的信赖关系，并基于这种特殊的信赖关系期望通过合同的订立、履行去实现合同目的过程中产生的信赖利益。而违约责任则重在保护合同当事人的履行利益，所谓履行利益是指合同当事人基于合同的生效，实际履行后所获得的利益。
（3）责任的性质不同。缔约过失责任具有法定性，它是基于法律的直接规定而产生的，而违约责任具有约定性，当事人可以在合同中约定违约责任的形式，约定违约金及赔偿损失的数额、计算办法等；
（4）责任发生的时间不同。缔约过失责任只产生在缔结合同过程中，共22页
第11页 缔结过程包括：①因一方当事人的过错致使合同不能成立，即仍处在要约或承诺阶段；②合同虽已成立但因其合同标的不适法而无效；③合同虽已成立但因其意思表示的不真实，法律行为不能发生法律效力而被撤销。而违约责任只能发生在合同已经成立且生效后。
（5）归责原则不同。缔约过失责任的归责原则是过错责任原则，而违约责任的归责原则是严格责任原则。
（6）责任形式不同。依据合同法第42条的规定，“当事人在订立合同过程中给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。”缔约过失责任的责任形式只能是损害赔偿。违约责任的责任形式则很多，合同法在第七章违约责任中主要规定了如下几种责任形式：继续履行；采取补救措施；赔偿损失；支付违约金；定金罚则；
（7）赔偿损失的范围不同。缔约过失责任赔偿的是信赖利益的损失，既包括因他方的缔约过失而导致信赖人的直接财产的减少，如费用的支出，也包括信赖人的财产应当增加而未增加的利益，信赖合同有效而失去的某种应得到的机会。信赖利益赔偿的结果是使当事人达到合同未曾发生时的状态。违约责任赔偿的是履行利益的损失，即合同成立且生效后，而违约方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定时给非违约方造成的损失，履行利益赔偿的结果是使当事人达到合同完全履行时的状态。一般而言，违约责任的赔偿范围要比缔约过失责任的赔偿范围大。
（二）商品房认购协议在订立和履行中产生的民事法律责任 商品房认购协议作为依据平等自愿原则合法订立的合同，是一个独立有效的合同，当然适用我国合同法的一般规定，对缔约过失责任和违约责任两种民事责任形式的适用也不例外。然而，商品房认购协议又不同于一般合同，如前所述，它是预约合同，预约合同的特殊性使得商品房认购协议在适用这两种民事责任形式上有着自己的特点。
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1、缔约过失责任的适用
商品房认购协议作为商品房预售或买卖合同（本合同）的预约合同，其本身的缔结就是后者的磋商过程，如果承认商品房认购协议可以适用缔约过失责任，对于作为本合同的商品房预售或买卖合同而言，承担缔约过失责任的时间将大大提前，这意味着，为签订商品房预售或买卖合同（本合同）目的而进行磋商签订商品房认购协议（预约合同）之前的初步接触或协商也将受到缔约过失责任的约束，如果缔约当事人在初步接触或协商后，因一方的过错而没能继续协商签订预约合同的，即构成违反先合同义务，从而产生缔约过失责任，须注意的是，该缔约过失责任为双重责任，即预约合同与本合同共同的缔约过失责任。若真是这样，所谓的“先合同义务”将大大地限制了本合同当事人在缔结合同时选择相对人的自由，因为，一旦本合同的一方选订了另一方，哪怕对于本合同而言才是刚刚进入初步交涉、商谈，双方当事人仍需就签订预约合同事宜继续协商下去，而不管彼此的情况是否发生了变化，也就是说，他们必须一条路走到天黑，否则，将面临着承担缔约过失责任的危险。
然而，商品房认购协议毕竟是一个独立的合同，虽然性质上它是预约合同，经缔约双方当事人意思表示一致即告成立并生效而不受其它效力因素的影响，但是，这并不能排除为达成该预约合同而付出的努力，只要这种努力使其中一方产生了信赖利益，缔约过失责任就有适用的余地，只不过适用时要更加严格，必须有现实的信赖利益损失且对方主观上存在故意，损失赔偿的范围也应限制于直接损失范围内。
2、违约责任的适用
当商品房认购协议成立并生效后，其中一方违反协议约定的义务时要向非违约一方承担违约责任。在违约责任的构成、归责原则、免责条件等方面与其它一般合同并无太大差异，然而，由于商品房认购协议是预约合共22页
第13页 同，它在违约责任形式和损害赔偿范围方面与其它一般合同仍存在着较大的差别。
首先，违约责任形式方面。一般合同的违约责任形式有：①继续履行；②采取补救措施；③赔偿损失；④支付违约金；⑤定金罚则。对于一般的合同，如果它具备以上责任形式中的任何一种或几种，非违约方便可请求法院判决违约一方承担其中一种或几种违约责任。对于商品房认购协议，适用以上责任形式中的②、③、④、⑤并无太多疑问，而适用①的争议则比较大。
关于继续履行，有时又称“强制履行”。我国合同法规定此种违约责任形式的原意是想对那些能够继续履行的合同通过强制的手段使其继续履行直至履行完毕，从而实现合同签订的目的。而商品房认购协议作为预约合同，其标的极为特殊，是合同双方当事人应于将来约定的时间内为签订本合同（商品房预售或买卖合同）而进行积极、真诚地协商的行为，至于最终能否成功签订本合同，在所不问。显然，商品房认购协议的标的指向的仍然是一个不确定的行为。如果适用强制履行，则并不能保证一定能实现合同的目的，亦即不能保证本合同一定能成功地签订。这也与“强制履行”的立法本意不符。另外，预约合同违约一方的违约行为已表明了其不愿再继续签订本合同的意思，因为预约合同签订的目的就是为了签订本合同，如果一方当事人已经违反了预约合同，就证明其已无意再签订本合同，这时即使通过强制履行预约合同也不能实现签订本合同的目的。因此，从保护合同双方当事人的利益来讲，预约合同不宜适用强制履行。故而，商品房认购协议也以不适用强制履行为宜。
其次，损害赔偿范围方面。违约责任中的损害赔偿是指履行利益损失的赔偿，即通过损害赔偿使合同当事人达到合同完全履行时的状态。对于一般合同而言，合同全部履行后便能实现其缔结合同的目的。而对于预约
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第14页 合同而言，即使它得到全部履行也并不能保证必然就能签订本合同，就是签订了本合同也不能以本合同的履行利益来主张预约合同的违约损害赔偿，因为预约合同与本合同是两个独立的合同，预约合同中关于对本合同标的的约定都是意向性的。因此，预约合同中的非违约方主张的损害赔偿只能是直接损失，而不包括尚未发生的履行利益。对此，商品房认购协议同样适用。
（三）商品房预售合同在订立和履行中产生的民事法律责任 由于商品房预售合同相对于商品房认购协议而言是本合同，合同签订的直接目的就是为了转移商品房的所有权，是完全意义上的买卖合同，因此，在适用缔约过失责任和违约责任这两种基本民事责任时，与一般合同没有什么太大的差别。唯独需要说明的地方是，商品房预售合同除了受《合同法》调整外，还受《房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》等行业法律、法规的调整，因此，在效力上它必须同时具备相关法律、法规规定的生效要件才能生效，否则便是无效合同。然而，实际生活中缔约当事人在签订商品房预售合同时却常常忽视了这一点，而导致产生纠纷时本可追究相对方违约责任的却只能要求其承担缔约过失责任，从而使自己的合法利益受到了极大的损害却又无法弥补。
实践中，开发商由于急于收回投资或者扩大融资的需要，在尚不具备商品房预售的条件和资格时，就急忙将还只存在于图纸上而在现实中尚不存在的商品房进行预售，同购房者签订商品房预售合同。由于合同文本都是由开发商提前准备，房屋的具体情况也根据设计图的设计作了详细的约定，再加上开发商在预售商品房之前进行的大量的广告宣传，各种因素使广大购房者放松了警惕，也因而促使开发商很快就能同广大购房者就商品房预售合同内容达成一致，顺利签订，从而使开发商顺利收回投资或获得融资，购房者也因买到了自己心意已久的房屋而松了一口气，表面看上去，共22页
第15页 双方似乎都皆大欢喜。在没有产生纠纷时，双方都相安无事，一切都显得平静而和谐，而一旦产生了纠纷，购房者方才如梦初醒，可这时已经为时已晚。因为，在这种情形下，所签订的商品房预售合同一般会因不具备法定的生效条件而成为无效合同，而一旦合同无效，购房者就只能要求开发商承担缔约过失责任而不能要求其承担违约责任。又由于一般情况下缔约过失责任的赔偿范围要比违约责任的赔偿范围小，购房者遭受的损失一般会比合同生效后对方违约造成的损失大。对于这种结局，购房者虽然痛苦却很无奈，不过，好在相关的司法性文件（如前面提到的《解答》）和新的司法解释（如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》）对商品房预售合同在几种特定情形下的效力作出了一定的修正，从而在一定程度上提高了对购房者利益的保护。
（四）商品房认购协议的违约责任与商品房预售合同的缔约过失责任的竞合
商品房认购协议与商品房预售合同均为独立的合同，它们的缔结一般都要经过协商订立、履行等合同的不同阶段，因而均可适用缔约过失责任和违约责任，前面的论述也已证明了这一点。若单独就一个合同而言，由于缔约过失责任与违约责任分别产生于合同的不同阶段，对于缔约当事人的同一过错行为来说，要么产生的是缔约过失责任，要么产生的是违约责任，而不会发生两者竞合的问题。但由于商品房认购协议和商品房预售合同之间是预约合同于本合同的关系，而预约是相对于本约而言的，其本身就是本约的一个缔结过程，因而，从本约的角度来讲，违反预约的行为可视为是本约的缔约过失行为。可见，如果将预约与本约同时考虑，就有可能发生预约的违约责任与本约的缔约过失责任相竞合的问题。在此种竞合情形下，应如何保护受损失一方的利益呢？由于一般情况下违约责任的赔偿范围要比缔约过失责任的赔偿范围大，从保护合同中受损一方的利益而
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第16页 言，笔者以为，应允许受损一方当事人根据最佳救济原则来选择适用缔约过失责任或违约责任。就商品房认购协议与商品房预售合同而言，购房人在与售房人签订商品房认购协议时应对如何缔结预售合同以及在一方违反商品房认购协议而使预售合同不能订立时的违约责任进行详细约定，只有这样，才能避免在商品房预售合同不能签订时只能要求对方承担缔约过失责任的尴尬困境，从而更大程度地保护购房者的利益。
五、商品房认购协议与商品房预售合同的法律规制与实务审判的问题。通过以上从合同的性质、合同生效条件、定金的性质、合同订立和履行中的民事法律责任等四个方面对商品房认购协议与商品房预售合同之间的关系进行的比较分析，两者之间的关系已不再难于区分。但在司法实践中，对涉及两者的法律纠纷的处理仍然比较混乱，不够清晰。造成这种状况的原因可能有多方面，但最主要的则是对两者进行规制的法律、法规不够完善和审判实务界的态度问题，下面分别论述。
（一）法律规制问题
由于商品房认购协议是诺成性合同，一经双方当事人意思表示一致即告成立并生效，而不受其它效力因素的影响，因此，法律适用上主要是受《合同法》调整。同时，由于商品房认购协议是预约合同，标的是为签订本合同而进行协商的行为，不涉及房屋的实体权利义务，因此，不直接适用《房地产管理法》等行业法律、法规。目前直接对商品房认购协议作出规定的是2003年颁布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下称《解释》），而关于预约合同，我国目前的法律、法规中对此尚无明确规定，仅限于理论上的探讨。因此，实务审判中，《合同法》和《解释》便成了处理商品房认购协议的首选。
商品房预售合同作为买卖合同的一种，与商品房认购协议相比，法律规制的相对比较完善，直接适用的有《合同法》、《城市房地产管理法》、《商
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第17页 品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》及《解答》、《解释》等。这些法律、法规共同构成预售合同审理时的依据，适用上一般争议也不大。但当案件同时涉及商品房认购协议和商品房预售合同时，审理时便不那么容易，这主要是由于直接规定商品房认购协议的法律、法规较少和对两者的关系认识不清造成的。
因此，在实务审判中，当遇到同时涉及商品房认购协议和商品房预售合同的案件时，首先要弄清两者之间的关系，然后再依据法律、法规以及有关的法律理论来分析、审理，这样，案子便不会再那么棘手。
（二）实务审判问题
实务审判中，由于没有固定的标准，对同一个案件，不同的法院审理就有可能得出不同的判决结果。造成这种状况的主要原因，仍然是对商品房认购协议与商品房预售合同之间的关系认识不清造成的。下面主要针对审判实践中出现的一些观点谈谈自己的看法。
1、在实际审判中，有这样一种观点：商品房认购协议具备商品房预售合同的某些条款，并且交付了定金，外观上完全符合商品房预售合同的特征，因此，也应将其视为是商品房预售合同。
笔者认为此观点太过片面。由于商品房认购协议的内容一般也包括当事人的基本情况、房屋的基本情况、价款计算、签署正式合同的时限规定等，这在外观上与商品房预售合同非常相似。在实际审判中遇到这种情况时，有的法院便以商品房认购协议的内容及签订行为符合商品房销售的行为为由，将商品房认购协议界定为商品房预售合同，从而将商品房认购协议的纠纷按照审理商品房预售合同纠纷来进行处理。笔者认为这种做法显然是不妥的，商品房认购协议是签订商品房买卖或预售合同的预约，是对将来要签订商品房买卖或预售合同的简单约定，其必然会预约商品房买卖合同的部分内容作为将来订立商品房买卖合同的条件，但是约定的内容并
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第18页 不完整，有的虽有约定但还不明确，不能成为商品房预售或买卖合同。根据《解释》第五条规定：“认购协议只有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议才能被认定为商品房买卖合同。”也就是说商品房认购协议只有具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容并且收受的为购房款时才被认定为商品房预售合同，两者缺一不可。因此，简单地认为商品房认购协议具备商品房预售合同的某些条款，并且交付了定金，其就是商品房预售合同，这种观点太过片面了。另外，我们在此还要注意定金与购房款的区别。在实际审判中应根据实际情况，结合《解释》第五条的规定进行解决。
2、在现实生活中，作为预售方的房地产企业在取得销售资格之前，为了融资而与预购方以签订商品房认购协议并交纳定金的形式进行交易。签合同时，预售方在商品房认购协议中明确写明还未取得商品房预售许可证，同时规定在一定期限内取得商品房预售许可证之后再与预购方签订商品房买卖或预售合同。但到期后预售方还未取得商品房预售许可证，所以导致商品房买卖或预售合同无法签订。这种情况下，预购方便根据合同的约定要求预售方双倍返还定金，而此时预售方却以其未取得商品房预售许可证为由辩解说所签订的商品房认购协议无效，只能返还定金。遇到此类案件，法院的判决并不一致：一种观点认为，根据《商品房销售管理办法》的相关规定，预售方不具备商品房预售许可证，即不具备销售商品房的主体资格，因此应认定商品房认购协议无效，预售方只须返还定金；另一种观点认为，商品房认购协议的生效不受商品房买卖合同生效条件的限制。商品房认购协议是双方在平等自愿的基础上签订的，法律、行政法规对其的签订没有任何强制性规定，协议一经签订即告成立并生效。由于预售方的原因而导致商品房买卖合同无法签订，所以应适用定金罚则，预售方应
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第19页 向预购方双倍返还定金。
笔者赞成第二种观点。根据《解释》第四条的规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可规责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”商品房认购协议是当事人在订立商品房买卖合同前预先约定当事人有义务在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，属于预约合同，法律、行政法规对其的签订没有任何强制性规定。而定金是预售人通过认购方式向预购人收受的作为订立商品房买卖合同担保的立约定金。此处预售方未取得商品房预售许可证而导致商品房买卖合同无法签订，显然是因预售方单方的原因未能订立商品房买卖合同，所以预售方应承担不能订立本合同（商品房买卖合同）的责任，双倍返还定金。
另外，在实际审判中，《解释》第四条的规定还存在不明确之处，其中“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”的规定比较笼统，因为它仅规定了“当事人一方原因”，而没有对其行为是否存在过错进行区分。若在实际商品房销售中，双方未能签订商品房预售或买卖合同是由于预售方提出不合理条款，预购方无法接受而提出不予订立商品房预售或买卖合同的，根据以上规定预售方可不予退还定金。这样一来显然有失公平，不符合该条款的立法本意，导致恶人得利。同样预购方也可以利用同样的方法获得双倍定金返还。总之，这种模糊规定会给一些不法分子留下了可乘之机，从而让他们在进行房屋交易时从中作梗获取非法利益。因此，建议将《解释》第四条修改为：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方过错未能订立商品房买卖合同，应当适用定金罚则；因不可规责于当事人双方的事
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第20页 由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
结束语：对商品房认购协议与商品房预售合同在理论上所作的区分也许意义不大，但在司法审判实践中，对两者能否正确区分界定，将直接影响到对两者的审理，而审理的结果又将直接影响到合同当事人的切身利益。因此，在实务中处理两者的关系时，一定要将两者正确区分开来，只有这样，才能最大限度地保护当事人的合法权益。
参考文献：
（1）《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释。
（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
（3）《论商品房预售合同的几个问题》1998年03月《烟台大学学报（哲社版）》 房绍坤、杜甲华。
（4）《商品房认购协议中定金的性质及法律风险》贺耀辉律师。（5）《房屋认购协议是无效合同吗？》2003年4月10日每日商报。（6）《认购协议中定金的效力》商品房买卖合同诸法律问题系列专题 律师在线 王旭红。
（7）张伟东《试论缔约过失责任》载于《学术交流》1996年第5期。（8）王新、秦芳华《论预约及其责任》载于《民商法学》1998年第7期。
共22页
第21页（9）《中国合同责任研究》杨立新 人民日报网。
（10）叶林：博士论文《违约责任及其比较研究》中国人民大学出版社，1997年版。
共22页
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