业主手册及协议（精选4篇）
一、业主手册„„„„„„„„„„„„„„„„2
二、前期物业服务协议书„„„„„„„„„„„17
三、业主临时管理规约„„„„„„„„„„„„23
业
主 手
册
前 言
尊敬的业主：
欢迎您入住【维多利亚广场】，我们非常荣幸能够为您提供服务，我们将和您共同提高和完善本物业的管理，加强服务意识，为开拓美好未来而竭尽全力。
我们将国际标准化和人情化服务有机的结合，全面打造张家口“金牌管家式服务”，其核心价值在于您可通过一位物业管家就可以第一时间满足您的服务需求，无需再面对繁琐的流程。
我们旨在满足您合理的服务需求，使您的居住环境更加舒适、惬意。编制本手册的目的是为了方便您更好的使用小区的设备、设施，了解小区的服务项目，提高物业价值，美化环境。我们希望各位业主能详细阅读本手册，并妥善保管。
您如果有任何问题或需求请与我们联系，我们物业服务处全体员工将竭诚为您服务。
如您有任何疑议，请致电物业服务处：＿
物业服务公司：张家口永昌盛世物业服务有限公司 物业服务处 ：
二〇一四年 月
张家口永昌盛世物业服务有限公司
维多利亚广场
业主手册
1.小区管理 1.1 专业管理
物业服务公司名称：张家口永昌盛世物业服务有限公司
张家口永昌盛世物业服务有限公司，是一家具有三级资质的物业服务企业，我们秉承“用户第一，服务至上”的服务宗旨，以规范的管理，周到的服务，文明的环境，为业主打造个性化的生活空间及优越的居住环境。物业公司服务范围概括：
《临时管理规约》所赋予的权利及义务，负责小区内公共区域、物业结构、机电系统、绿化、保洁,小区秩序维护和其他公共设施及设备的保养、维修和管理。
[维多利亚广场物业服务处]以下文件中简称物业服务处。物业服务处部门设置：
客服部（含环境管理部）、工程部、秩序维护部、行政人事部、财务部。为方便业主，物业服务处特设立24小时客户服务值班热线。1.2 投诉与建议
业主均可以向物业服务处提出合理合法的相关投诉或建议。投诉电话： ＿
1.3 小区人员出入规定：
业主进出时须携带出入证或其它规定证件，秩序维护员应进行例行询问。来访者，须在门卫处办理登记手续，出示有效证件，方可出入小区。对进出小区施工人员的管理：
凡外来的施工单位，在进入小区施工前，须到物业服务处办理相关的施工手续，经同意并办理施工人员出入证，开具施工许可证后，施工单位方可进行施工，施工人员不得夜间留宿。施工人员须接受现场秩序维护人员的管理并从指定的员工通道或大门进出。货物撤场时，须到秩序维护部开具出门条，秩序维护人员凭出门条现场验货放行（私人物品除外）。施工人员须遵守物业服务处规定，包括施工人员夜间不得留宿、禁噪（参照装修手册）、安全文明施工等。对行为可疑的人员，秩序维护人员有权对其盘查。
进出小区人员的礼貌要求：进入小区的人员应着装整洁，衣装不整、坦胸露背者，请勿在公共场所走动。公共区域内严禁随地吐痰，乱扔废弃物。1.4 搬家现场的规定
业主和物业使用人在搬运电器或家具等物品时注意以下事项：（1）大堂大理石地面及电梯内外不锈钢材料的保护。
（2）在搬运沉重物品时，应做好地面保护，轻拿轻放，不得在地面上拖拽，以免划伤地面。
（3）搬运物品，不得堵塞公共通道，影响他人进出。
（4）因搬家所引致的任何损毁或损失，由业主及搬家单位承担。2.迁出事项 2.1 迁出手续：
业主欲转让其拥有产权的房屋，须到地产售楼部办理房屋过户手续。在迁出之前须持现业主购房协议（含车位、小房）及身份证原件、近期免冠一寸照片一张，到物业管理处重新签订物业服务协议，并填写业主资料登记表。在上述文件齐备并结清所欠费用后，方可办理。自签署之日起，原业主的权利和责任亦由新业主承担，否则原业主仍需承担该房屋责任和义务。3.缴费事项
物业服务处所收每项费用都按[前期物业服务协议]要求收取，请您详阅如下：
3.1 物业服务费收费标准
住宅: 元/建筑面积·平方米/月 商业: 元/建筑面积·平方米/月 3.2 物业费的缴付
首次入伙时以开发商入住通知书规定的入住日期起一次性交纳一年（12个月）的物业费；之后物业服务费用，每半年收取一次。物业服务处提前向业主发出缴费通知单，业主根据缴费通知单规定的时间按时缴纳物业管理费及相关费用。业主可以到物业公司交付现金或刷卡，也可在指定银行开设委托收款账号，由银行按季划拨。属于代收代缴的公共设施能源费用按政府相关收取方式执行请按约定时间和方式缴纳物业服务费及相关费用，若逾期缴纳，物业公司将视为您欠费，物业公司可以依法追款，每天按欠费额的千分之三收取滞纳金。请您务必安排好缴纳时间和方式，以免给您造成不必要的经济损失。3.3 其他费用
为业主/租户提供的有偿服务，依据在物业客服部公示的《维多利亚广场有偿服务收费标准》执行。经业主/租户认可后，为业主/租户提供有偿服务。交费地点：物业服务处财务部。3.4 交费方式
在为业主/租户提供有偿服务前，物业工作人员应告知业主/租户有偿服务的收费标准，并告知业主/租户提供服务后向业主/租户收取有偿服务费用。交费可以通过如下方法：现金或刷卡缴付（币种为人民币）。4.装修管理
（详情参阅装修手册）5.小区设备、设施
为使业主生活丰富多彩，物业服务处在小区内提供多项便民服务，详阅后，便知是想您所想，急您所急。如您需物业服务处提供尚未提供的服务内容，请您随时提出。5.1停车场管理
所有使用停车场的业主，须严格遵守相关标识并服从管理人员的指挥，细则请参阅停车场内《停车场使用管理规定》。5.2 水、电供应
（1）小区具有完善的给、排水系统，排水系统采用大口径下水管道,与市政相衔接，组成了供水充足、排水流畅的给排水系统。物业服务处为保证供水的水质和排水通畅，会定期对小区内的给排水系统进行检查维护。
（2）小区备配双路供电，设有多个配电室，物业服务处将严格检查巡视，7
保证供电设施设备的正常运行。
5.3 服务电梯
各单元均设有电梯。当您搬运大件物品时，小心使用以免划伤、撞坏电梯。5.4 有线电视接收系统
小区内的有线电视接收系统可为业主提供多套电视节目。当您的收视系统出现问题，请拨打有线电视客服热线：96888。（有线收视费用自理）5.5 消防、秩序维护监控系统
小区拥有先进的24小时消防、秩序维护监测系统：（1）消防系统
在公共区域、地下停车场内均装有温感探头及自动喷淋装置。当探头周围环境温度高于65°C时，自动喷淋系统将启动。在所有公共通道安装有消防报警按钮及消防栓。如有火灾发生，消防中控室将调动专业人员以最快速度到达出事地点，进行及时有效的扑救工作。（2）秩序维护监控系统
为了保证业主的安全，小区内配备先进的秩序维护监控系统，秩序维护监控中心通过设在各主要地方的摄像头对小区内的公共场所进行24小时不间断地监控。首层大门、地下停车场出入口均设有磁卡系统，通过业主的权限卡进行识别，确保良好秩序。如您的权限卡遗失或失效，请速至物业服务处补办。5.6 绿化
小区内的园林设计出自名家之手，专业施工，布局合理，绿化面积大，树木错落有致，绿草荫荫，烘托出特有的高尚气息。物业服务处将设专业技术人员对绿地进行养护。
6.小区其他服务
为保证小区公共区域内环境整洁，设施设备完好，物业服务处将为您提供细致的公共区域保洁服务及公共设施维修服务。6.1 清洁服务
物业服务处委托专业保洁公司负责保持公共区域的清洁，保洁员会定期进行电梯厅、楼道内、电梯内地面、公共设施及小区道路、楼道步行梯、玻璃走廊、楼体外立面等的清洁工作。勿将垃圾、烟头等废品废弃物丢弃于楼道内或电梯厅内等公共区域。
为保持小区草坪、路面、池水、座椅的清洁，在小区指定位置，设置了分类垃圾桶。
维护小区的整体环境仍有赖于全体业主的共同努力。6.2 维修服务
物业服务处会对公用部位、公用设施设备进行定期检查并随时维修保养。户内原有设施设备在保修期内，发展商将按《质量保证书》的承诺进行保修。保修期过后由物业服务处为业主提供有偿服务。业主/租户在使用时如发现其房屋有任何损坏，可立即向物业管家报修。供电系统、门禁系统、给排水系统、消防报警系统、燃气、共用天线,宽带接口等不得擅自更改或拆装。严禁改建供暖系统，如发现则强行复原。
对于户内各项设备、设施的操作，如有任何疑问，可直接与物业服务处联系。
6.3 邮政服务
在每幢楼大堂均设有信报箱。
6.4 秩序维护服务
（1）小区内实行24小时秩序维护服务，各出入口均设秩序维护岗，地下停车场设专职车场管理员，引导您及访客车辆就位停泊。请勿将车辆停放在通道或他人车位上。
（2）中控室设备及人员24小时运行，随时监控小区治安秩序状况。6.5 电梯服务
除正常检修期间楼内无人值守为24小时运行。电梯紧急呼叫、监控、通话、系统与中控室相连，一旦出现途中停梯、困人等情况，随时供您使用。7.小区规定 7.1 注意事项
（1）业主不得在大楼外观、公共地方，单元户门及窗外安装铁艺、檐篷、天线、太阳能、防盗网等结构，同时不得进行任何结构性的加建或改造工程。（依据中华人民共和国《住宅室内装饰装修管理办法》第二章，第六条，第二款规定）
（2）货用电梯运输货物时，要小心使用电梯，以免损伤电梯。（3）保持小区内公共区域的清洁，不得乱扔乱倒垃圾及废弃物品，装修期间保证公共区域的清洁，不得乱扔装修垃圾。（4）不得向窗外抛掷任何物品。
（5）维护区内环境，禁止噪声、光学污染（参照国家规定标准），以免对区内其他业主造成干扰。
（6）在公共区域尤其是户门外及管井不得放置任何物品。否则，无论其是否具有使用价值，物业服务处将视其为废弃物予以清理，必要时 10
由业主负担清理费用。
（7）不得在房屋内存放汽油、漆料等易燃易爆危险品。
（8）业主有义务维护正常的居住秩序，发现有违业主公约或伤及他人利
益的行为，应予以劝阻。
（9）依据《消防法》规定严禁占用消防通道：不得将任何私有物品放置在公用部位，不得在公共部位扩建橱柜、鞋架等。室内放置较重物品前须考虑到楼板荷载。
（10）为保持环境清洁，不得在户门外任何公共区域摆设神位及燃点香烛、摆摊卖货。
（11）不得在公共区域、外墙面及玻璃上张贴广告、海报、通告、标牌、霓虹灯、展示牌、LED显示屏等。
（12）不得在公共区域住宿、洗烫、晾晒衣物或其他物品。（13）业主不得在公共走廊或门前摆放自行车或鞋袜等。
（14）不得在小区内进行各种形式的拍卖、兜售、散发任何手册、宣传物或物品。
（15）小区内地面禁止机动车通行（如有特殊情况须经物业服务处书面批准）。
（16）禁止在小区内洗车、修车。
（17）珍爱小区内的一草一木，不得随意攀折花草树木、侵占小区内的绿地、破坏绿地景观。
（18）为维护区内宁静祥和的居住环境，任何个人或机构未经物业管理处批准不得在小区内进行任何业务推广与商业性活动。
（19）不得在地下室存放易受潮、易燃易爆、食品及贵重物品。如有损失，物业不承担任何责任。
（20）有漏水隐患的车位及地下室，业主要定期检查，及时告知我物业协调相关施工方维修，以免产生不必要的损失。
（21）如需经常开闭用水系统，建议业主在户内自行安装阀门，以便自行控制。
7.2 消防事项
各栋楼的公共区均装有消防探头，每层楼装有报警按钮、水喉及灭火器。报警系统连接到消防中控室。
请熟悉楼内外的地理环境，熟悉灭火设备的位置及一般使用方法，请注意：
（1）不要在车库、电梯等公共区域内吸烟。
（2）切勿过载用电或在同一插座上接驳多样电器。熟悉户内电源总闸位置，如遇火警，即刻关闭，并及时通知物业或拨打火警电话。（3）定期检查、维修电器设备、电线、天然气管道等。（4）室内不要存放易燃易爆及其它危险物品。
（5）保持楼道、楼梯及公共区域的通道畅通，保持防火门随时处于关闭状态。
（6）火柴及危险物品应放置在儿童无法触及的地方。
（7）如嗅到易燃物品气味时，切勿触动任何电器开关（包括电话、门铃、电动玩具等）及燃气开关，小心打开所有门窗，以便空气流通，然后进行相关检查和处理。如室内出现火灾，须切断户内的电源切记 12
不得开窗开门，以免风助火威。
（8）除救火外，切勿使用消防水口及其他消防设备做其他用途。（9）物业服务处将不定期组织消防演习和防火安全检查，此等事项将于告示板上予以通知。
7.3 秩序维护事项
小区每天24小时均有秩序维护人员在园区公共区域巡逻。业主/租户请配合秩序维护人员工作，以保障所有入住业主的安全，并请注意以下几点：
（1）室内无人时，请锁好门窗。
（2）物业相关人员有责任对到访本小区的人员进行来访原因询问登记，如拒绝询问登记，秩序维护人员有权阻止其入内。请业主/租户予以理解配合。
（3）若发现任何可疑人和物，请在保证自身安全的情况下，立即通知秩序维护人员或其他管理人员。
（4）业主/租户携大件物品及搬运货物出门前，请到客服部开具《物品放行条》。
（5）如遇紧急情况，请立即通知秩序维护人员，以便处理。7.4 宠物饲养事项
业主/租户须遵守政府相关部门颁布的《宠物限养规定》，并将相关资料交至物业服务处备案。公共场所活动时请看管好您的宠物，以免出现宠物伤人事件，并应同时清理宠物的在公共场所内排泄物，如有宠物伤人情况发生，宠物主人应承担全部责任。
您在携带宠物乘座电梯时，须将宠物抱起，尽量不要将宠物的头朝向其他 13
客人。7.5 交通管理
本小区内为步行社区,为保持步行区内道路通畅，业主/租户须听从秩序维护员的劝阻和管理。8.意外事件 8.1 火警
（1）发现火情时，请保持冷静，击碎最近的火警玻璃按钮，使警铃发出声响。
（2）在保证不危及自身安全的情况下，用最近的灭火设备扑灭火苗，注意不要用水扑灭电器上的火苗。（3）关闭电源总闸及燃气闸。
（4）如需疏散，请关紧所有门窗，沿最近的消防通道撤离，切勿使用电梯。
（5）如遇浓烟，应尽量贴近地面，并以湿毛巾掩盖面部。8.2 停电
（1）如发生停电事故，请立即向供电部门报告事故发生地点，联系电话：95598。
（2）保持冷静，避免使用燃烧性物品作为照明。
（3）使用有“安全出口”指示牌的消防通道，其内装置有紧急照明系统。8.3 水浸
（1）若发现有水浸情况，请立即关闭漏水阀门，若不能及时关闭，请立即通知物业管理处。
（2）如水浸地点在相邻位置，请通知相邻业主或物业采取相应的预防措施，避免损失扩大。对他人造成财产损失的由漏水户承担。（3）如需疏散，请关闭所有电器，关好门窗，并妥善安置贵重物品及重要文件。
8.4 治安事件
（1）发生意外或目睹可疑事件发生，请立即向秩序维护人员报告，并说明地点。
（2）请保护好现场，等候秩序维护人员或公安人员到场。（3）保持冷静，向秩序维护人员或公安人员详述发生经过。
结 束 语
尊敬的业主：
物业服务处在此向诸位业主/租户郑重承诺，当您入住[维多利亚广场]后，便会发觉您已置身于一个高档化、时尚化的小区之中。这种氛围既离不开物业服务处每一名员工的辛勤劳动，同时也离不开您的理解和支持。
为了不断提升[维多利亚广场]高档小区的品牌形象，我们要同心协力，共同维护。可以说：
物业服务处的优质服务+业主的理解与支持=您舒适的居住环境 希望我们相互配合，共同努力建设我们美好的家园！
物业服务公司：张家口永昌盛世物业服务有限公司 物业服务处 ：
二〇一四年 月
前期物业服务协议
张家口永昌盛世物业服务有限公司
维多利亚广场 前期物业服务协议
本协议当事人
甲方：业主（先生/女士）乙方：张家口永昌盛世物业服务有限公司 甲方所购房屋基本情况：
张家口市维多利亚广场 栋 单元 室，建筑面积平方米 前期物业服务协议期限：自房屋出售之日起至业主大会及业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止。本物业名称：维多利亚广场
甲方所购房屋销售（预售）合同编号： 根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在甲方签订《房屋买卖（预售）合同》时，甲乙双方就前期物业服务达成如下协议： 第一条
双方的权利和义务
一、甲方的权利义务
1.参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；
2.监督乙方的物业服务行为，就物业服务的有关问题向乙方提出意见和建议； 3.遵守本物业的物业服务制度和《临时管理规约》、《业主手册》、《装修手册》；
4.依据本协议向乙方交纳物业服务费用；
5.装饰装修房屋时，遵守《房屋装饰装修管理协议》及《装修手册》的相关内容； 6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿；
7.转让房屋时，事先通知乙方，告知受让方与乙方签订本协议；
8.对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业服务制度和《临时管理规约》、《业主手册》、《装修手册》等造成的损失、损害承担民事责任；
9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益；
二、乙方的权利义务
1.对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；
2.根据有关法规和政策，结合实际情况，制定本物业的物业服务制度和《临时管理规约》、《业主手册》、《装修手册》并书面告知甲方；
3.建立健全本物业的物业管理档案资料及针对甲方提供的个人资料进行保密工作； 4.制止违反本物业的物业管理制度和《临时管理规约》、《业主手册》、《装修手册》全部内容的行为；
5.物业服务企业可委托专业公司承担本物业的专项服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方；
6.依据本协议向甲方收取物业服务费用； 7.编制物业服务内容及财务年度计划；
8.提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知甲方，并与甲方订立《房屋装修管理协议》；
9.不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能； 10.向甲方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；
第二条
物业服务内容
一、房屋共用部位的维护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋 19
顶等）、户外墙面等。
二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
三、环境卫生管理 1.公共区域的卫生保洁； 2.共用设备设施的卫生保洁； 3.绿地养护、生活垃圾清运。
四、社区公共秩序维护管理
1.协助公安部门维护本物业区域内的公共秩序； 2.维护园区内的交通秩序；
第三条 物业服务费及其他服务收费（不包括房屋共用部位，共用设施设备大中修、更新、改造的费用）
一、收费项目标准及交费时间：
1、物业服务费：按《临时管理规约》要求由甲方先行交纳，住宅物业服务费标准为人民
币
元/建筑平方米/月，商铺物业服务费标准为人民币
元/建筑平方米/月。办理入住手续时预付一年的物业服务费，之后物业服务费用，每半年收取一次，物业服务处提前向业主发出缴费通知单，业主根据缴费通知单规定的时间按时缴纳物业管理费及相关费用。甲方可以到物业公司交付现金或刷卡，也可在指定银行开设委托收款账号，由银行按季划拨。属于代收代缴的公共设施能源费用按政府相关收取方式执行。
2、生活冷水费：按行业主管部门规定的收费标准及交费时间，交纳生活冷水费。由甲方按计量交纳给物业公司，由物业公司统一交与行业主管部门。
3、电费：按行业主管部门规定的收费标准及交费时间，由甲方按计量交纳给行业主管部门。
4、燃气费：按行业主管部门规定的收费标准及交费时间，由甲方按计量交纳给行业主管部门。
5、供暖费：按物业公司与行业主管部门协商确定的方式向甲方收取供暖费。
6、物业管理区域内的车辆停放应收费按照张家口市政府有关规定执行。
二、物业交付使用后，因甲方原因空置房屋，应全额缴纳物业服务费。
三、甲方出租物业的，双方约定由承租人交纳物业服务费的，甲方承担交费的连带责任。乙方可以向承租人收取，如收取未果，乙方有权向甲方追缴应交费用及违约金。
四、甲方转让物业时，须交清转让前的物业服务费用和其他相关费用，并协助要求买家到乙方登记，并签署本协议。
五、业主/租户如需物业公司提供有偿特约服务，按乙方在客服部公示的有偿服务收费标准执行。
六、有偿特约服务收费标准按照政府调价、通货膨胀、本地区综合服务项目、劳动付出状况、物业公司合理收支状况、物价指数变化定期进行适当调整，在相关部门备案后按照新的定价标准执行.第四条.维修基金的管理与使用
一、根据政府相关文件，本物业管理处建立共用部位共用设施的维修基金。
二、业主委员会成立前，维修基金使用由乙方提出使用计划、经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。业主委员会成立后，维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主大会审定后实施。
三、维修基金不敷使用时，经当地房地产行政主管部门或业主大会研究决定，按甲方占有的房屋建筑面积比例续筹。
四、甲方转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。第五条 保险
一．甲方的家庭财产包括机动车辆与人身安全的保险由甲方自行办理投保并自行承担相关费用。如有伤害，甲方应向保险公司主张相应权利及赔偿。
二．乙方的秩序维护服务只限安全防范，与甲方不存在人身财产保管或保险关系。对物品损坏或丢失不负责赔偿。若甲方发生安全事件，由辖区公安机关负责处理。为防止意外损失，甲方应购买相应保险（如家庭财产保险、车险、人寿保险等）。
第六条
园区广告
乙方全权负责本物业区域内的综合管理，包括：环境规划和广告设置。甲方在户外或园区内设置任何广告必须通过乙方同意、批准后实施。第七条.违约责任
一、乙方违反协议未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权提出整改建议；
二、甲方违反协议，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正；
三、甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按每天千分之三收取滞纳金。若甲方拒绝交纳各项费用，乙方保留通过司法途径追缴相关费用的权利。
第八条
为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏等事故而必须采取紧急措施时造成甲方的财产损失的，由责任方承担相应责任，乙方不承担任何赔偿责任。第九条
本协议内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。本协议中未规定的事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行。第十条
本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或至法院提请诉讼。第十一条
本协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。第十二条.本协议自签字之日起生效。
甲方：张家口永昌盛世物业服务有限公司 乙方：
盖章： 签字/手押
日期： 年 月 日 日期： 年 月 日
临时管理规约
张家口永昌盛世物业服务有限公司
维多利亚广场 临时管理规约
一、为维护全体业主和物业使用人的合法权益，保障本物业区域内物业的安全与合理使用，维护公共秩序，促进管理有序、安全舒适、环境宜人、文明和谐的新型社区建设，根据国家法律法规，结合本物业项目实际，制订本规约。
二、开发建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本规约一致。
三、物业第一买受人与出售人签订物业买卖合同时，本规约作为物业买卖合同的附件，为第一买受人对本规约的内容的认可承诺，其效力及于此后的物业买受人。
四、若本规约的条款与相关法律法规相抵触，则该条款无效，但不影响本规约其他条款的效力。
第一部分 物业基本情况
五、本物业区域内物业的基本情况
物业名称： 维多利亚广场。座落位置：。物业类型：。建筑面积：。
第二部分 物业的使用、维护和管理
一、本物业区域内的业主依法享有以下权利：
（一）按照《前期物业服务协议》约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）为参与本物业区域的物业服务活动的顺利开展，提供合理化建议；
（三）监督前期物业服务企业履行前期物业服务合同，并提供改进建议；
（四）对本物业区域共用部位、共用设施设备和相关场地、专项维修资金的使用和管理情况享有知情权和监督权；
（五）授权物业服务企业制订物业共用部位和共用设施设备使用、公共秩序和环境卫 25
生维护等方面的规章制度；
（六）对本物业区域内影响业主共同利益、业主正常生活秩序的行为进行投诉；
（七）提议召开业主大会，提出补充、修改本规约的建议；
（八）法律、法规规定的业主的其他权利；
（九）开发建设单位对于未售出的物业，享有业主的权利。
二、本物业区域内的业主应当履行以下义务：
（一）按照物业服务合同的约定，向物业服务企业定期足额交纳物业服务费用；
（二）按规定交存、管理和使用专项维修资金；
（三）遵守本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度；
（四）配合物业服务活动；
（五）按照方便生活、团结互助、公平合理的原则，处理相邻关系，互助友爱，和睦相处；
（六）出租或转让物业时，告知承租人或买受人遵守本规约，并在物业客服中心和小区警务室登记备案。
（七）参加业主大会并予以表决；
（八）法律、法规规定的业主的其他义务。
（九）开发建设单位对于未售出的物业，履行业主的义务。
三、业主对物业的专有部分行使占有、使用、收益和处分的权利时，不应危及建筑物 的安全，也不应损害其他业主、物业使用人的合法权益。
四、业主或物业使用人应按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公
共利益和他人利益的原则，遵守供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相关规定。
五、业主或物业使用人应按规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当经有
利害关系的业主同意，依法办理相关手续。同时，告知物业服务企业、产权人或业主委员会。
六、业主或物业使用人需要装修房屋的，应告知物业服务企业，签订房屋装修服务协议，明确相关的权利义务、服务内容及违约责任等内容。
因装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用，应及时恢复；给其他 26
业主或物业使用人造成损失的，应承担相应责任。
七、业主或物业使用人应按有关规定合理使用水、电、气、暖等设施设备，不得擅自拆改相关设施管线。
八、业主或物业使用人应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应与物业
服务企业协商确定合理的位置，并做好噪音预防及冷凝水的处理。
九、遵守本物业区域车辆行驶和停放的规定。
十、业主或物业使用人在本物业区域内饲养动物的，应符合当地政府颁布的有关规定。
十一、本物业区域内禁止以下行为：
（一）擅自拆改房屋承重结构、主体结构、改变房屋外观；
（二）擅自占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地、移动物业共用设施
设备；
（三）违章搭建、私设摊点、户外摆货等；
（四）在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；
（五）违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质；
（六）擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；
（七）利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
（八）法律、法规和本规约禁止业主的其他行为。
十二、物业保修期满后，业主或物业使用人自行承担其物业专有部分的维修养护责任。因维修养护不及时给其他业主造成损失的，应承担相应责任。
十三、各相关业主或物业使用人应当配合物业的维修养护。因维修养护需要进入物业
专有部分时，业主、物业使用人、开发建设单位或物业服务企业应事先告知，相关业主或物业使用人应给予配合。因限期内不予配合、配合不主动积极或阻挠维修养护，造成人身伤害或财产损失的，阻挠人应承担相应责任。
十四、物业存在安全隐患，危及公共利益或其他业主合法权益时，责任人应当及时采
取措施消除隐患。
十五、发生危及公共利益或其他业主合法权益的情形，必须及时进入物业专有部分进行维修养护时，应当事先通知相关业主或物业使用人。如果确实无法通知到业主/租户或紧急特殊情况，维多利亚时代物业管理处可在公安部门、社区居委会 27
或其他无利害关系业主的监督下，先行进入物业专有部分进行维修，事后应及时通知相关业主或物业使用人，并做好善后工作。
十六、因维修养护物业或者公共利益，确需临时占用、挖掘道路、场地的，应按规定办理相关手续，提前公告，并在约定期限内恢复原状。
第三部分 物业服务费用
一、物业服务费用由业主按其建筑面积收取，在前期物业服务协议约定的期限内交纳。业主委托物业服务企业提供前期物业服务协议约定之外的特约服务的，其费用由业主/承租人自行承担支付责任。
二、业主出租物业，约定由承租人交纳物业服务费用的，业主负连带责任。转让物业的，业主应与物业服务企业结清各项费用。
三、本物业区域内的全体业主按规定交存、使用和管理专项维修资金。资金余额不足首次归集数额的30%时，应当按规定续筹。
第四部分 附则
一、业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务企业违反本规约约定的，受侵害当事人可以申请仲裁，也可以向人民法院提起诉讼。
二、本规约所称物业的共用部位、共用设施设备，是指单个业主专有部分以外的，属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
三、本规约所称物业使用人，是指房屋承租人、共同居住人。
四、本规约由业主、开发建设单位、物业服务企业各持一份。
概念解说：
业主手册（守则）是由物业管理公司根据《业主公约》及政府的有关法规制定的管理规则。业主对其内容应遵守。制定业主守则时应注意内容要合法。尤其处罚应注意是否有权处罚。
内容格式：
１．安全管理要求；
２．环境和清洁要求；
３．交通管理要求：
４．公共场所管理要求
５．装修管理要求；
６．处罚。
范例参考：
××花园业主手册
敬请各业主和住户认真阅读下列条款，并自觉遵守。
一、安全管理
１．××花园分为若干组团，每个组团实行全封闭管理，全日制二十四小时巡岗值班。为保持园内良好的环境，对出入本园作如下规定：
Ａ．业主及其家庭成员在办理收楼手续后申请办理＂业主会员卡＂和＂住户卡＂，＂业主会员卡＂每户只限办理一张，用以扣除每月发生的管理费及其他有关费用。＂住户卡＂只限业主的直系亲属（配偶、父母、子女）办理，可带消费功能（详细请参阅《××花园业主会员卡章程》及《××花园住户卡章程》）。办理＂业主会员卡＂和＂住户卡＂须带彩色一寸证件相片两张、身份证复印件及日后需进人屋村的车辆行驶证的复印件，每张卡需缴交人民币５０元工本费。
Ｂ．业主的其他亲友经业主允许后可办理有效期为三个月的＂××花园临时住户卡＂。办卡时必须带备彩色一寸相片两张和身份证明文件复印件，并交纳２５元的工本费和按金。每个单位最多只可办理三张＂临时住户卡＂，业主必须签名同意担保办卡人在园内的一切行为和后果。
Ｃ．业主聘用的家庭保姆经业主允许后可办理有效期为三个月的＂××花园佣人出入卡＂，办卡时必须带备彩色一寸相片两张和身份证明文件复印件，并交纳２５ 元的工本费和按金。每个家庭保姆最多只可为三个单位提供家居护理服务，每户业主必须签名同意担保保姆在园内的一切行为和后果。
Ｄ．任何单位之住客、访客或获业主允许、默许进入园内之人士，都应遵守园内各项制度，该业主必须对其在园内一切行为负责，并须支付因其行为疏忽或过失而引致的一切费用及开支。
Ｅ．各种出人证并不赋予持证人或车辆任何特权，当管理公司发觉持证人对园内管理工作造成不便或引致其他问题发生时，管理公司有权随时撤销。各种出入证均不能转让，敬请妥善保管。
２．禁止在单位内存放易燃、易爆物品，禁止于户外生火，但在私家花园内不制造浓烟与污染他人前提下可野餐。
３．园内禁止任何人在指定地点外以任何方式射击及燃放烟花爆竹。
４．切勿让年幼儿童单独留于单位内，以免发生危险。
５．单位内请勿存放贵重物品或过量现金，以防窃贼有机可乘。
６．必须保持所有公共走廊、通道及楼梯畅通无阻。
７．请勿通电于围墙、防盗网上以至误伤他人。
８．所有要搬离园区的物品（指家私电器、装修材料等），必须要有业主亲自陪同方可搬离出区，并配合保安员记录有关物品数量、名称、业主住址、业主卡号码 等以便日后查核，如业主确实无法陪同，必须以书面形式列出所搬物品的名称、数量、业主卡号码、身份证号码以及委托人姓名、身份证号码，并签名确认同意方可将物品搬出。
９．禁止在园内非法举行游行结队、示威、广播活动，如有投诉可向管理处提案或通过合法渠道解决。１０．禁止聚赌、贩毒、盗窃等一切犯罪行为。
二、环境维护及清洁
１．私家花园为全区环境的重要组成部分，各业主或住户须保持其清洁且无荒芜，否则管理人员可进入私家花园清理或代为种植，费用由业主负责。
２．花园植物请留意修剪，以防树校过墙刺伤行人。如业主因工作繁忙而疏于此等杂事，可委托本公司妥善处理，但需支付相应的费用。园内植物高度以不影响左邻右舍为宜，否则管理处有权令其迁移。３．家庭垃圾须用垃圾袋收集并系好袋口，于晚上七点至早晨七点投大门口垃圾桶内并盖上盖，由管理处集中清理。如属建筑废料、残旧家私及大宗物件之包装物，业主还需支付额外的清理费用。
４．为维护社区宁静、整洁的环境，洋房区业主或住户不得在本单位内饲养任何家禽和宠物；别墅区的业主和住户则必须在征得管理处同意，在有关部门办好防疫 证，并书面保证在宠物外出时用绳牵好和戴好粪袋、口罩、不影响公共卫生和不发出吠声影响他人的前提下可饲养宠猫或宠狗一只，但严禁饲养任何家禽和狼狗。
５．不可于公共场所或本单位内肆意喧闹或制造过量嗓音以免骚扰他人，特别是在晚上十时至翌晨八时期间严禁制造过量噪音，管理人员有权干预制止及采取必要之措施。
６．不能悬挂衣物、幡旗或其他商业性标牌于花园和屋外（指定商业区房屋除外）。
７．管理公司有权要求业主自费重修私人物业残缺部分，以吻合本园高尚屋村之形象。
三、交通管理
１．进入园内车辆必须按有关路标行车，非常时期以管理人员指挥为准。园内禁止鸣喇叭，园内限速２０公里１／小时，禁止载重１．７５吨以上（含１．７５吨）的货车进入区内（搬家私经物业管理公司许可除外）。
２．驾车进入园内的人士必须遵守园内车辆管理制度，管理人员有权拒绝任何来访车辆进入本区，而无需给予任何理由。
３．所有盛载物品之车辆若物品来源证明，管理人员将拒绝放行。
４．为保证园内道路干净，影响卫生之车辆必须在屋村外冲洗干净，运输车辆须做好防污染之措施，管理人员认可后方可进入。
５．管理公司有权在需要时将园内交通改道，或临时封闭道路。
６．任何车辆如触犯管理条例或损坏园内物业，管理人员有权要求驾驶员出示驾驶证件，令其作出合理的赔偿。
７．园内严禁以下行为：
Ａ．无牌无第三者保险行车；
Ｂ．学车或试车；
Ｃ．在公共道路上溜冰、滑板等；
Ｄ．机动车辆及脚踏车在行人路上行驶；
Ｅ．跨位停泊或停泊于车位界线之外；
Ｆ．在公共地方洗车、维修车辆。
８．停车管理：
Ａ．洋房区的停车管理：洋房区的业主、住户应采用长租（租用期同房屋使用期相同）形式租用停车位。如入伙初期长租后有剩余的车位，业主和住户可采用月租和计时收费的形式租用停车位。洋房区的探访车辆要按洋房区的停车管理规定执行。
Ｂ．别墅区的停车管理：别墅区的业主和住户应将车辆停放于私家花园的停车库内，如有来访车辆需停泊于路的，必须靠该规定的方向停泊（以后每年的１月１日转换一次）。
Ｃ．单车、摩托车的管理：不论洋房区或别墅区，所有单车、摩托车一律不准停放于公共场所内（包括马路边、公共楼梯间、公众花园、游乐场等），洋房区应停放于指定的停放点内（区内各路段均设有指定停放点），别墅区应停放于自家的花园内。
９．对违规行车和停泊车辆的人士，管理公司有权采取警告、罚款、拖车等处罚措施，由此而造成的损失一概由车主负责。
四、公共场所行为规范
公共场所包括公众花园、公共娱乐场所、道路、街道、公共楼梯通道、行人路等。
１．邻里之间要文明礼貌，和睦相处，如确有纷争应向管理处反映并服从管理人员的调解和仲裁。２．请勿于公共场所或本单位窗口往外随意抛置垃圾及杂物。
３．请勿于公共场所睡觉，以影响他人游玩。
４．请勿将宠物放任于公共场所排泄，因此所发生的一切善后支出均由宠物之主人负责。
５．请勿于公共场所垂挂衣物，张贴标志、广告，竖立告示牌等。
６．公共场所严禁乱摆乱卖。
五、装修管理
为了便于管理，保证装修质量，控制违规建筑物，避免业主因此造成不必要的损失，管理处建议园内别墅和洋房装修原则上由本公司属下的专业装修公司负责施工，由装修公司代为办理各项审批手续。业主或住户根据需要也可自行安排装修队伍，请参照以下程序和要求到管理处办理各项审批手续：
１．将全套施工图纸及其他书面申请材料（如装修项目、内容、时间及施工单位的名称、人数、负责人等）送管理处审批、备案。
２．业主 或住户申请装修获准后，管理处将发给《装修施工许可证》，并向施工单位收取施工管理费。施工管理费的收费标准按所申报装修工期以每天收取伍拾元人民币计 算，如超过申报工期，必须提前补办有关手续并补交施工管理费，如逾期不办，管理处将责令其停工，并禁止其施工人员出入本园。
３．施工期间，必须将《装修施工许可证》挂在本单位的门口处，施工完成后交回管理处。每天的施工时间为上午八时至晚上七时，节假日及中午休息期间，施工不能产生噪音，装修过程不得占用公共场地。４．装修期间如需接装临时水源、电源，应通知管理处安排有关人员完成，不得私下装接，否则将视情节轻重处以罚款。
５．施工材料不得堆放在公共场所，施工完成后的杂物、垃圾、淤泥等应由施工人员及时清理，不得倒入区内的垃圾桶内或堆放在马路边。
６．装修期间施工人员出入必须佩戴《装修工人出入卡》并接受保安员的检查。为了住户安全着想，施工人员晚上七时后不得在单位内停留或住宿，并须遵守园内有关规定和制度，因违章而发生任何事故，业主必须承担由此所造成的一切损失和责任。
同时，管理处有权责令违章的施工队伍立即停止施工。
７．在施工过程中，要保护好公共的水电管网及设备，如有关设备、设施因施工而损坏，业主必须负责及时修复，并需承担由此而造成的经济损失。
８．一切非本公司的手扶拖拉机均不得进入园区。如装修需要搬运材料、淤士、垃圾等，就向管理处申请，由管理处根据实际情况安排运输车辆，实行有偿服务。工程完成后，剩余的施工材料及工具运出园区时，必须有管理处开具的《物品放行条》，并接受保安员的检查。
９．禁止在门窗玻璃外安装防盗网及非指定位置安装空调机、晒衣架等，所有单项工程必须先到管理处办理报建手续后方可安装。
Ａ．空调机的安装规定：空调机必须按指定的位置安装，窗机应直接安装在原设计预留位置上，分体式主机必须先到管理处确定位置后方可安装，力求做到横平竖 直，统一美观。洋房日后由管理处统一安装空调滴水管并适当收取工本费。必须使用不锈钢架挂机（普通铁架生锈后锈水易污染墙身），禁止在主机上设置任何附盖。空调安装完毕后必须做好墙身洞口的修补和清洁工作。
Ｂ．天台花园装修规定：天台花园的装修原则上从小从简，不能超过设定承载力，确保结构 安全。严禁在天台加建任何封闭式建筑物，搭设简易光棚和花架应符合规定，以不影响房屋整体外观且高度不能高于楼层层高为原则。严禁在天台楼板上钻孔、开凿槽坑。严禁于附栏河墙填土种树木。铺泥植草、做小水池、小石山应做好防水、排水措施，在确保防水安全、排水通畅的情况下方可施工，否则因装修而导致渗水、漏水的后果由业主负责。铺泥厚度以不大于１０公分为宜，种苗木以不高于栏河为宜，砌小石山及其他园艺以不高于栏河为标准。严禁将盆景置于栏河墙顶上，以确保安全。
Ｃ．首层花园装修规定：严禁在花园内加建封闭式建筑物，洋房区严禁在花园内设停车位，未经许可严禁在国栏开设任何门洞口。于花园内造 亭、石山、喷水池及其他园艺建筑应以不影响整体美观、不影响他人为原则，高度不超过首层楼层层高且距围墙应不小于１米为宜。严禁于花园内开井或种植深根植物。Ｄ．严禁于窗台及窗檐加搭任何蓬盖。
１０．以下行为将会产生严重后果，如有违反，管理公司有权责令其恢复原状，并需承担其后果及费用，请认真阅读《房屋使用说明书》，并严格遵守有关规定。
Ａ．有损房屋结构、外观、外墙颜色。
Ｂ．变动现有的水电管理网及公共装置。
Ｃ．于阳台加建建筑物。
Ｄ．于花园内开井或种植深根植物。
１１．装修期间必须严格遵守国家有关的安全规定，注意防安全，装修单位内必须至少配备一支家庭装灭火器。
１２．业主装修完成后，要申报实际装机容量，如实际用电大于售楼合同额定用电量，应即时办理增容手续。请勿擅自增大用电，以防超负荷用电而发生事故。
１３．为维护区内的良好治安环境．保障区内业主和住户的利益，凡所有在园内装修的工作人员，必须遵守如下规定：
Ａ．不准在装修单位内吸烟或随地大小便。
Ｂ．在装修单位内煮食时一定要注意安全，严禁用电炉煮食，一经发现，管理处将立即没收。Ｃ．不准在装修单位内乱拉乱接电线。
Ｄ．严禁在装修单位内进行赌博或其他违法活动。
Ｅ．所有装修工人必须严格遵守有关机械的安全操作规定，如因违反安全操作规定而造成伤亡，一切的责任和后果自负。
Ｆ．装修工人出入屋村必须按指定的路线行走，并严格遵守管理处的有关规定，佩戴好出入证，及接受保安人员的检查。
Ｇ．所有装修工人不准在所属装修单位外随意走动．穿着要整齐。
Ｈ．严禁采摘区内花果。
Ｉ．严禁在区内向各业主或客人散发商业性广告。
违反上述规定者，将没收其装修工人卡，不准其出入园区。
六、供水、供电、石油气管道、通讯设施的使用和维修保养
１．水、电、石油气、公共天线均属生活之必需设施，公共部分全权由管理处或管理处委托的专业公司代管，业主和住户除自觉遵守用水、用电、用石油气和公共天线管理规定外，还需注意下列事项：Ａ．业主必须自行检查本单位的用电量是否超出额用电量，并将有关资料交与管理处备案。如业主缺乏此方面的知识，可与供电部门联系，由供电部门安排专业电工作出评估。
Ｂ．如业主单位的实际用电量大于额定用电量时，应预先到供电部门办理增容手续。请勿擅自增大用电量以防超负荷用电而发生火灾等事故，影响正常供电。请勿私自装拆水电表。
Ｃ．请勿使用对保安通讯、公共天线电波接收有影响之电器。
Ｄ．管理公司应委托专业石油气公司负责石油气管道的安装、供气及维护保养工作。住户必须按有关规定安全使用石油气，严禁私自安装、改动石油气装置。
Ｅ．请勿置渣滓、布屑或其他硬物于下水道。
Ｆ．请勿擅自增大公共电视天线容量和改变其连接。
２．某些公共设施（如地下水管等）铺设在业主单位内，管理处有权在必要时进入有关单位进行维修，预先通知与否，则视紧急程度而定。
３．业主必须自费对其单位内所有装设（包括水、电、石油气、电视等）作经常性保养和维修。
七、管理费用
屋村一切管理支出及公共设施的维护、保养费用由各业主共同承担。管理费收入和规外行为之罚款均全额投放于区内的保安、环卫、消防、绿化、公共设施维护及日常行政支出，做到取之于民，用之于民。１．本期管理费标准：每平方米建筑面积每月元人民币，每平方米花园面积每月元人民币，以后每费用标准将按物价指数及实际收支情况予以调整，报有关部门批准并事先通知各业主、住户。２．各业主必须从管理处发出的入伙通知之日起交纳管理费，采用业主卡账户自动转账由农行代支的方式于公历每月５号前交纳。
３．逾期交费：每逾期一天需增交５％的滞纳金，逾期二个月不交者将公布其姓名；如逾期三年不交者，管理公司要通过法律手段将其物业拍卖偿还所欠之款项及滞纳金。
４．业主如转让其物业，请到管理处办理有关手续，若管理处未获书面通知，旧业主仍须负责交纳管理费。
八、违规处罚细则
为维护和保障广大业主和住户的共同利举．管理份有相对吊规者视情节轻重予以处罚，细则如下：１．乱倒垃圾者，必须负责清洁干净，并处以５０元罚款。
２．无驾驶执照驾机动车者，保安人员有予以制止，并处以１００元罚款。
３．机动车辆和非机动车辆乱停乱放，管理处有权将其拖走，费用由车主负责，并处以５０元罚款。４．刮摆乱卖者．管理处有权将其物品没收，并处５０元罚款。
５．随地吐痰者，乱丢杂物者，必须负责清扫干净，并处以２０元罚款。
６．攀摘花、果者，每摘一朵花或一个果罚款５０元。
７．私自象养猪、鸡、鹅、白鸽等禽畜及未经管理处同意私自蒙养宠物，管理处有权将其没收，并处以５０元罚款。
８．随处张贴或悬挂招牌者（包括在自己物业处墙及窗、门上），必须负责清洁和拆除，并处以５０元罚款。
９．乱涂乱画者，必须照价赔偿，并处以１００元罚款。
１０．损坏公共场所物品者，必须照价赔偿，并处以５０元罚款．
１１．住户乱倒杂物污水，致使公共渠道阻塞，须赔偿清渠费用，并处以５０元罚款。
１２．住户超负荷用电或使用电器不当，以致公共线路断电，须赔偿修理费，负责由此造成的一切后果，并处以１００元罚款。
对以上未列明的其他违规事项，管理人员有权根据实际情况予以处罚，若情节恶劣者，管理处可将其送交公安机关处理。以上罚款金额，管理处可根据实际实施情况作相应的调整。
九、有偿服务项目
１．代客购买车、船、飞机票（最好提前三天预订）和复印倍直、打字、翻译和长途电话服务。２．日常生活服务（如维修水电、清洁家居、用车、联系医院、订报刊、洗衣、托婴、购物等）。３．维修、装修和园林工程服务。
４．二十四小时送餐服务。
５．上门理疗服务。
６．护理花园、修剪草皮、绿化等服务。
装修手册
（装修必读）
湖南六建兴发物业管理有限责任公司二〇一二年十二月
制
目 录
第一章 概述.......................................2
第二章 装修手续的办理..............................3
第三章 装修设计注意事项............................5
第四章 装修施工时间................................7
第五章 建筑材料运输................................8
第六章 装修施工禁止行为及注意事项..................9
第七章 装修户保险.................................11 第八章 装修违章处理细则...........................12
第一章
概 述
目 的：
本手册依据建设部【2002】第110号文件《住宅室内装饰装修管理办法》及《长沙市城市房屋装饰装修管理条例》制定，旨在向全体业主提供有关本住宅区的装修手续、规则的说明，协助您顺利完成二次装修的工作。目 标：
二次装修工程是集建筑结构、设备安装、人文环境和谐的综合改造项目。为保证本住宅区全体业主的整体利益，维护楼宇外观、结构、公共设施设备、消防及水、电、气、热系统不因装修工程而致受损，以最大限度减少装修过程中造成的影响及干扰而进行的质量控制。由本小区物业管理公司代表全体业主监督本手册的实施。咨 询：
业主关于二次装修的问题，请与本小区物业管理处联系，您将能够得到及时的回复。特别说明：
未经物业管理处书面批准，任何户不得进行室内、外施工。物业公司工作人员有权在户装修期间进入施工单位现场检查。
物业公司有权要求施工单位和业主整改违反装修标准的装饰装修工程。物业公司有权使用包括但不限于切断水、电供应等一切适当的措施，以制止上述行为违规装修施工户的施工行为，而无须对任何后果负责。
注：上述行为依据见建设部《住宅室内装饰装修管理办法》（建设部【2002】第110号文件）
第二章
装修手续的办理
2.1 装修公司的要求：
2.1.1 装修公司营业执照：
受业主委托的装修公司应有国家工商行政管理局颁发的建筑装饰装修工程营业执照
2.1.2 装修公司资质等级
具备主管部门颁发的建筑装饰装修工程三级（含）以上资质证书。2.2 表格文件：
2.2.1 物业公司向业主、装修公司提供以下文件：
装修手册、装修委托书、施工保证书、装修管理协议、二次施工消防安全协议书、厨卫防水初验确认书、施工开工证、装修流程图、户型图、装修申请表
2.2.2 装修公司交予物业公司以下文件：
公司经过年检的营业执照和资质证明并加盖公章的复印件。装修委托书、施工保证书、装修管理协议、二次施工消防安全协议、厨卫防水初验确认书、施工开工证、施工现场负责人责任书、装修申请表（以上文件签字盖章）、装饰装修工程进度表、装饰装修图纸一式贰份（包括平、立面图，电气线路图、给排水线路图）
2.3 图纸：
为方便业主装修，物业公司已备齐本住宅区房屋结构、强弱电系统、给排水系统等图纸，供您随时查阅。如遇疑难问题，我们与您一起，与本住宅小区原设计单位联系。2.4 相关费用：
2.4.1 装修保证金（人民币）：每户2000元，装修完毕，经工程验收合格后全额无息退还。
2.4.2 装修管理服务费（人民币）：每户每建筑平方米0.02元/天。2.4.3 装修垃圾处理费（人民币）：每户每建筑平方米2元；如拆除非承重墙体，则按25元/平方米加收。2.4.4 施工人员出入证费用：
出入证工本费5元/张，出入证押金25元/个.人
开工证押金20元∕证
◆ 提示：装修完工后凭收据和原证退还押金，如丢失不予退还押金。2.4.5 租用
灭火器租赁使用费1元/个/天
灭火器租赁押金100元/个
装修完工后凭收据和原物退还押金 2.5 申请回复：
管理公司物业公司收齐装修单位的装修材料，将及时组织工程部装修监管小组进行审核，3个工作日内给予明确答复。2.6 装修方案修改：
在施工过程中如业主需对原装修设计方案有修改之处，应将修改后的设计方案报物业公司重新备案。2.7 装修验收：
装修完毕后业主应提前3日向物业公司申请验收，物业公司将协同业主、装修公司负责人进户内进行装饰装修工程的检查，并三方签字确认。如有验收不合格项应限期及时整改，物业公司进行复验。验收前施工方应将相关的过道/电梯间清扫干净。
第三章 装修设计注意事项
3.1 土建工程系统：
3.1.1 未经原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的改动原设计的方案，不得变动建筑主体和承重结构。
3.1.2 请确认增建工程及改装项目符合建设部有关法律法规。如事前未经政府有关部门批准，并未向物业公司备案的施工行为，须恢复至原来状态，一切所需费用，均由业主及装修单位承担。
3.1.3 楼宇外墙属公共部分，为维护本住宅区外貌美观整齐，未经物业公司书面确认，业主及装修公司不应拆改或破坏任何楼宇外墙、或将任何窗户加大或封闭、空调机位改装，不准加设外凸防盗网/防盗窗、遮阳蓬、晒衣架、花棚、天线、招牌等其他有损楼宇外观的行为。3.1.4 各户结构内的承重墙、梁、柱体，不得剔槽、打洞。3.2 电气系统
3.2.1每户用电容量设计不应大于原设计用电容量（每户原设计用电容量为 10 KW）。
3.2.2住宅户内已装有充足电源插座，业主如需更改电路、增加负荷或安置大型用电设备，应报物业公司备案。
3.2.3户内照明、插座回路应均匀分配，不应在一个回路内带过多电气设备。3.2.4 顶棚穿线应有金属铁管，做到良好接地，铁管与铁盒采用扣连接，地面穿线应用符合要求的管材。
3.2.5户内所有照明、墙插不应有接头，如有接头必须加装线盒，接头应达到接触良好。
3.2.6 开关、墙插的移位、增加、拆除应提前报物业公司。拆除线管的电线应抽出。
3.2.7 所有电线管路在铺设时，应避开燃气、热水、供暖管道，或应保持一定的安全距离。
3.3 给排水系统
3.3.1业主如需改动上、下水管路、供暖、热水管路，应事先在物业公司备案。管道节门、接口处在装修遮盖时，应预留出足够尺寸的检修口及维修空间。
3.3.2 装修时业主应自己负责户内的舒适状况，但不得妨碍相邻业主正常生活。
3.3.3 装修时不得私自更改供暖管线和移动、改拆暖气系统、阀门、管道位置，不得包封室内天然气设施及管线，阀门、管件检修口应按规定预留维修空间、便于避险和抢修。
3.3.4 因业主装修原因造成采暖效果差，室内温度不能达到国家规定供暖标准（16℃），或供暖设施及管线跑、冒、滴、漏等情况，开发公司及物业公司均不予承担任何责任。如业主委托，在可以修复情况下，物业公司组织给予修复，费用以及由此造成的后果全部由业主承担。
3.4 供冷系统
业主安装空调机，应按预留位置固定。空调室内机冷凝水管需接入指定位置，禁止直接引至户外。空调管应从预留洞引出室内，不应重新在墙体上打眼（楼体为外墙内保温）。3.5 其他
3.5.1 业主不应私自改变入户门形状及开启方向，防盗窗安装为内置式。3.5.2 业主不得私自拆改、移位暖气、燃气管道、计量表、阀门等燃气设施，所有改动由专业公司统一负责审批施工，并至物业公司备案。
第四章 装修施工时间
4.1 工作施工时间
每周一至周五：早8：00时至12：00时;下午14：00时至20：00时;其他时间禁止施工;4.2 节假日施工时间：
周六、周日施工允许时间为：
早8：00时至12：00时;下午14：00时至18：00时
特别说明：
入住初期大规模装修期间施工时间可适当放宽;法定节假日禁止施工。
第五章 建筑材料运输
5.1 施工材料运输：
5.1.1所有建筑装饰材料应装袋运输（板材除外），运货车须在指定区域装卸。装饰材料应集中堆放，不得占用公共通道、走廊、电梯厅、庭院路等。5.1.2运送装修材料、工具必须使用电梯时，载重量不得超过电梯允许最大载重量的80%，严禁超载。
5.1.3 搬运材料时请勿损毁楼梯、墙壁及其他公共地方。如发生导致本住宅区公共财产或第三方财产受损，责任人应负责修复或进行赔偿。5.1.4 装修公司在进行施工前应对所涉及区域的公共部位进行成品保护，包括楼地面、墙面、电梯等。
5.1.5 运载装饰装修材料的货车应在离场前清理干净现场。5.2 施工工具运输：
5.2.1 装修公司运进/出施工工具，应到保安部开具进/出工具明细单，凭单进出本住宅区。
5.2.2 运输工具应使用指定电梯。
5.2.3 运输施工工具时注意所经运输路径的墙面、地面、电梯厅、轿箱等成品保护，如发生损毁，装修公司应无偿修复或负责赔偿。
5.3 施工垃圾清运：
5.3.1 装修户产生的装修施工垃圾应装袋集中放置于室内，严禁堆放在非施工单位区域内。否则物业公司有权进行违章处理。
5.3.2生活垃圾严禁与装修施工垃圾混装袋内。否则物业公司有权进行违章处理。
5.3.3装修施工垃圾应在垃圾清运指定时间内装入自制（或租用）垃圾车运至物业公司指定的装修施工垃圾集中堆放区域： 地下车库指定位置。5.3.4 运输装修施工垃圾时应注意避免遗撒，不得倾倒于非指定堆放区域。否则物业公司有权进行违章处理。
5.3.5 清运装修施工垃圾应注意所经运输路径的成品保护。第六章 装修施工禁止行为及注意事项
6.1 住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：
6.1.1 未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；
6.1.2 将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；
6.1.3 扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；
6.1.4 损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；
6.1.5 其他影响建筑结构和使用安全的行为。
本办法所称建筑主体，是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。
本办法所称承重结构，是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁等。
6..1.6 装修人从事住宅室内装饰装修活动，未经批准，不得有下列行为：
（1）搭建建筑物、构筑物；
（2）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；
（3）拆改供暖管道和设施；
（4）拆改燃气管道和设施；
（5）封闭户内消防门。6.2 装修公司注意事项：
6.2.1 所有准备在本住宅区进行装饰装修工程的业户应按规定办理装修手续，并符合有关消防的规定。否则物业公司有权不予开工。6.2.2 装修单位内应配备足够数量、经过检验合格的4Kg灭火器（按每100建筑平米一个计算）。否则物业公司有权不予开工。
6.2.3 装修公司严禁私自改动燃气系统。否则物业公司有权进行违章处理并责令恢复。
6.2.4 装修公司在装修户施工时应由专业电工人员负责电源线的接驳，严禁非专业电工人员操作。
6.2.5 如需使用明火作业时，应到物业保安部开具动火施工证，动火证当日 当次有效，如需再次使用，应重新开具，并应由具备焊工证的专业施工人员操作使用。
6.2.6 如需进行油漆、稀料、脱漆剂等易燃易暴物品作业，严禁与明火同时进行。油漆、松节油等易燃易暴品严禁大量存放。6.2.7 装修施工现场严禁吸烟。否则物业公司有权进行违章处理。6.2.8 装修公司有责任做好施工区域的防护工作，避免刺激性气味、电动工具嘈音等影响相邻业主的安适环境。严禁敞开户门进行装修施工。6.2.9 施工过程中，应临时封闭不用的下水口，严禁往下水口管道中倾倒垃圾及施工废料，如在装修期间，低层住户因下水管道被装修杂物堵塞致水淹产生的一切后果，由导致堵塞的上层业主或装修公司承担损失。6.2.10 装修公司应在户装修前做卫生间、厨房地面及墙面48小时闭水实验，经物业工程部确认。装修工程全部完毕后，应再次做闭水实验，经物业工程部确认并备案。
6.2.11 装修施工过程中因施工疏漏造成跑水、火灾等后果，及因装修可能导致的毗连（邻）房屋的渗漏、损毁，均由责任方负责修复和赔偿。6.2.12 装修公司在户内装修期间应指派专人为施工现场负责人，对施工现场发生的质量和安全事宜及紧急事情能够及时获悉并处理。
6.2.13 在安装户内灯具、地板等，需要在楼地面、天花板上打孔固定时，应注意楼地面/天花板的厚度（10厘米），允许打孔最大深度不超过5厘米，如损坏楼地面/天花板，均由责任方负责修复和赔偿。
6.3 装修公司人员注意事项
6.3.1 所有施工人员必须严格遵守管理公司的相关规定，做到安全文明施工。6.3.2 施工人员应着装整齐，进出本住宅区主动出示施工人员出入证，自觉
接受物业公司工作人员的检查。
6.3.3 施工人员进出施工区域时，应使用管理公司指定电梯或通道，只可在出入证指定的楼层户内活动，不得进入非施工区活动。
6.3.4 装修户内严禁施工人员留宿过夜，如有必要，应由本户业主出具证明，并至物业公司备案。如留宿期间发生任何事件，均由业主和装修公司负责。
6.3.5 装修施工人员严禁在施工现场区域使用电炉、液化气罐等明火做饭。6.3.6施工人员严禁随意挪动、挪用公共区域内消防器材，或使用消防设备取水源调制水泥、沙石料、清洗地面或其他用途。
6.3.7 施工人员严禁在本小区内做出与装修施工工作不相符之行为，否则物业公司有权进行违章处理。
6.3.8 物业公司工作人员对装修户现场进行全天候不定期巡查，如发现违反《装修手册》规定行为，管理公司有权予以纠正，并填写违章通知书，按违章细则缴纳违约金。
6.3.9 施工现场如发现吸烟及烟蒂，物业管理公司有权进行包括但不限于停工等管理措施，并交纳违约金。
第七章 装修户保险
物业管理公司针对户内装修事宜，建议业主和装修公司充分考虑因意外造成的施工人员伤亡及财产损失，应向保险公司购买足够的保险，包括但不限于火险、公共责任险及工伤保险、医疗保险等保险。
第八章 违章装修违约处理细则
8.1 以下违章行为处100元以内违约金
8.1.1 施工人员衣装不整、敞胸露怀。
8.1.2 施工人员在小区内大声喧哗，追逐打闹，污言秽语。
8.1.3 施工人员在小区内、地下室随地大小便，在小区内景观小品有卧、躺等有碍观瞻行为。
8.1.4 施工人员进出小区不配带出入证，施工出入证过期不办理延期。8.1.5 施工人员在非本户施工区域串走、闲聊。
8.1.6 施工人员从所在施工区域向楼下抛掷杂务、物品等。8.1.7 施工人员妨碍管理公司人员进行不定期巡查。8.1.8 装修开工证不贴在户门明显位置上。8.1.9 装修施工与生活垃圾混装一袋内。8.2 以下违章行为处200元以内违约金整
8.2.1 搬运物料和工具行为野蛮，不注意楼道、电梯轿箱等处的成品保护。8.2.2 运输装修施工物料、装修垃圾、生活垃圾发生遗撒，除接受处罚外应进行清理。
8.2.3 装修施工户内使用电炉或明火做饭者，除处罚外并予以没收。8.2.4 装修公司在施工单位内私自进行任何拆改事项，未到物业公司备案。8.2.5 装修施工户内电路改造由非专业电工人员操作。
8.2.6 装修户内进行油漆、稀料等刺激性气味的施工行为未按物业公司规定时间进行。
8.2.7 装修施工物料和装修施工垃圾占用公共区域，妨碍楼道、电梯厅，走廊内的人员通行。
8.2.8 装修施工垃圾不按规定倾倒于指定地点，随意乱扔乱堆。
8.2.9 装修施工户开敞门窗进行施工，致使气味、灰尘弥漫于公共区域。8.2.10 施工户现场不配备灭火器或配备未经年检或配备年检不合格的灭火器。8.3 以下违章行为处500元以内违约金
8.3.1 装修施工现场发现烟蒂、施工人员现场吸烟。
8.3.2 装修户人员私自动用明火作业，或者由未持证人员操作。8.3.3 装修户人员将施工废料、沙石等倒入下水管，造成堵塞。8.3.4 装修户人员不按电气操作行为规范进行施工，造成火灾隐患。8.3.5 装修公司私自涂改装修开工证，不到物业公司办理装修施工延期手续。8.3.6 装修施工人员私自或按业主意愿将生活污水管线引至雨水、冷凝水管道。
8.3.7 装修施工人员私自在装修户内住宿过夜，并收留非施工人员。8.4 以下违章行为处800—1000元违约金
8.4.1 装修户私自改动燃气管线、表、阀门等系统。
8.4.2 装修户未经物业工程部备案，私自改动供暖设施系统，或私自泄水造成跑水的后果。
8.4.3 装修户内隐蔽工程（包括强电、弱电、给排水管）未经物业公司工程部检验备案。
8.4.4 装修施工人员未经物业工程部备案，私自剔、凿装修户内非承重墙、隔墙。
8.4.5 装修施工人员私自拆除、穿洞于承重墙体、楼板、地面，破坏预埋管线。8.4.6 装修公司私自改变本装修户外立面设计、颜色、用料与原建筑风格和外观不符，接受违章处理并恢复原状。
1、什么是收房？
所谓收房，就是对自己所购商品房的“接收”过程。
2、接收是什么？
接收就是指“交接”和“验收”。
3、交接什么？
一是 有关文件等书面材料。
二是商品房实物。
4、验收什么？
一是 您要查看对方提供给您的相应文件、手续等书面材料是否齐全。二是 要查验交付给您的商品房实物是否质量合格，房屋各系统和部件是否存在质量和使用功能的缺陷和隐患。
5、在交接和验收两大环节必须注意事项?
1、看交给您的查看、查验的相关文件、手续等书面材料和商品房实物的数量是否齐全。
2、看交给您文件和商品房实物是否和购房合同及国家有关法律法规规范的规定是否一致。
3、看商品房实物的质量是否存在缺陷和瑕疵等质价不符、质诺不符等情况。
1、书面材料要齐全——必须的材料一件也不能少，需要自己保留的手续等要保存好。
2、书面材料和商品房实物详细内容要与合同约定、国家法律法规一致——多了哪些，少了哪些，改了哪些？对不一致之处，让其作出解释，必要的还需留存证据。
3、商品房实物若存在质量问题，一定要谨慎收房，否则，意味着您对法律法规赋予您的置业权利的主动放弃。
6、在收房过程中必须要经过的四个步骤？
1、收房前，据实了解并确认收房的准确时间、地点及相关注意事项，并作出相应准备。
2、据实交接并验收有关文件、手续的书面性材料，并确认其完整性和一致性。
3、据实交接并验收商品房实物并确认其是否达到交付条件或收房标准。
4、据实填写验房交接表，递送《房屋质量查验报告》及整改建议书，并付清房款或一定时长的物业服务费等。
【第一步】查收入住通知
在房屋预售合同上有预计的收房时间，开发商一般会提前两周以书面形式寄出《入住通知书》，通知书上会详细的注明收房时间、地点、业主需要带的资料及相关费用。
注意事项
（1）务必把收件地址，收件人，联系方式留准确，如果在约定的时间内您没有收到入住通知书，要及时与开发商联系核实情况。
（3）入住通知书寄出30 天内为开发商约定的交房时限，购房者要合理安排自己的时间，做好相应的准备
【第二步】收房现场审核材料
开发商需要提供的资料有：《建筑工程竣工验收备案表》、《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《水电管线分布竣工图》
注意事项
1、《竣工验收备案表》、《面积实测表》是房屋竣工质量验收合格及实测面积的凭据，开发商会现场公示
2、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《水电管线分布竣工图》是业主对自己所买商品房质量保证和使用说明的凭据，需要业主自己保留的3、业主还应该查验预售合同约定的其他交付条件。例如依据购房合同中房地产商对供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施的交付承诺。
【第三步】业主验房
验房是业主为避免因房产存在的瑕疵或缺陷没有得到及时发现和解决，入住后引发纠纷或不必要的麻烦，而在收房前对房屋进行查验的行为。
注意事项：
1、先验房后收房，根据北京市建委文件，从 08 年1 月1 日起，房地产开发企业不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。
2、如果没有验房就收房的话，业主会对自己所买房屋质量没有一个客观全面的认识，隐患问题无法及时发现，收房后问题暴露影响装修，或者装修过程中增项加项引起纠纷，同时入住后出现质量问题，责任主体界定不清，造成“扯皮、推脱”等麻烦。
3、收房时，业主可在收房前学习一些简单的验房小常识；也可以找懂行的亲戚朋友一起帮忙收房；如果怕麻烦的话，还可以找专业的验房机构帮助收房。
【第四步】缴费入住交接
验房后把问题填写在《验房交接表》中，作为书面依据递交开发商，并和开发商约定整改期限。验完后如果没什么大问题，缴纳费用办理手续，签收《收房交接单》
注意事项：
1、验房过程中发现问题，需要留有书面记录或照片，并商签整改期限，同时要写明不能收楼的原因并签名盖章。如果委托专业的验房公司帮助收房，专业的验房公司会有详细的验房报告记录及合理的整改建议，对装修时可以解决的问题，一般会建议装修时一并解决，需要开发商整改的，也会进行标注。
2、相关税费：
契税，普通住宅要按照房屋成交价的１.５%缴纳契税，非普通住宅要按房屋成交价的３%缴纳契税。90平米以下的按国家规定为1%的契税。
印花税，购房者与房地产开发商签订《商品房买卖合同》时，需要按照购销金额的万分之五缴纳印花税。
公共维修基金，2008 年2 月1 日起签订商品住宅买卖合同的，首期住宅专项维修基金的交存标准如下：多层（六层及六层以下）为100 元/建筑平方米；高层（六层以上）为200 元/建筑平方米。
产权证，想省钱可以到房管局或相关部门去缴纳费用办理自己办理，想省精力可以委托开发商或代理公司代办。
房屋现场查验工作流程及细则
一、门工程
【门扇】【门框】【密封胶】【猫眼】【执手】【合页】【门锁】【固定孔】【防撞设施】【门缝】
二、窗工程
【窗扇】【窗框】【密封胶】【密封条】【排水孔】【防撞设施】【执手】【合页】【固定孔】【纱窗】【安全护栏】【玻璃】【玻璃密封条】
三、墙、地、顶面工程（毛坯房）
【地面面层】【楼梯】【墙面抹灰层】【耐水腻子】【顶面抹灰层】
【滴水线】【混凝土结构】【砌体结构】【钢结构】【伸缩缝】
四、电气工程（须具备查验条件）
【插座】【配电箱】【断路器】【弱电箱】【网线】【电话线】【灯开关控制面板】【灯具】【电线】【等电位】【室外变压器】
五、给排水工程
【排水管】【地漏】【给水管】【阻火圈】【管道支吊架】【水表】
【套管】【冷热水管安装】【阳台排水】【阀门】【中水管】
六、厨卫工程（含毛坯装修综合项目）
【拉毛】【防水层】【橱柜】【淋浴】【隔断】【坐便器】【浴缸】
【洗菜盆】【洗手盆】【换气扇】【排风道】【燃气】【壁挂炉】【支托架】【阀门】
七、暖通工程（需具备查验条件）
【散热器】【地暖】【中央空调】【空调内机】【空调外机】【热源地泵】【消防】
八、装饰装修工程（装修房）
【吊顶】【隔墙】【饰面砖】【勾缝】【幕墙】【涂料】【裱糊】【软包】【细部】
九、屋面工程（顶层或独立房屋）
【防水层】【找平保护层】【坡度】【女儿墙】【排水管】【排气管】
【避雷针】【天沟】【檐沟】【安全护栏】【密封材料】【屋面瓦】
【屋面金属板】
十、其他参考项目
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