西安市商品房销售管理规定

西安市商品房销售管理规定（精选11篇）

西安市商品房销售管理规定 篇1

(发布日期：2007-04-16 09:14:28.0)

一、为了维护房地产市场交易秩序，加强商品房销售管理，保护商品房交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和建设部《城市商品房预售管理办法》，特制定本规定。

二、商品房销售，是指各类房地产开发经营企业(含三资企业)将商品房屋按市场价格向境内外销售的交易行为。

商品房的预售是指房地产开发经营企业，在商品房屋竣工交付使用前，进行签订房屋预订、预约、定购等合约并收取定金和其他相应费用的行为。

三、商品房预售实行许可证制度。凡在本市规划区内开发建设的商品房屋，必须持有商品房预售许可证或房屋所有权证方可销售。

西安市房地产管理局为西安市房地产市场的主管机关。由其统一颁发(西安市商品房预售许可证》。

四、商品房预售应当符合下列条件：

(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

(二)持有建设工程规划许可证；

(三)投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

五、申请办理《商品房预售许可证》应提交下列资料：

(一)工商行政管理部门核发的商品房开发企业的营业执照；

(二)计划部门批准的商品房计划文件；

(三)西安市规划局颁发的《西安市用地规划许可证》、《西安市建设工程规划许可证》和《西安市建设工程施工执照》、建审图及定点图；

(四)商品房建设用地许可证明或国有土地使用权证以及缴纳有关税费的证明；

(五)达到工程建设总投资的25%以上的验资报告或质量监督部门对基础工程的验收报告；

(六)指定的办事处(支行)一级的预售款监管银行证明及资金监管方案；

(七)施工进度计划及房屋竣工日期；

(八)商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、结构、装修标准、用途、层次、交付使用日期、预售总面积、预售价格、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图；

(九)向境外预售的商品房，应当同时提交允许向境外销售的批准文件。

六、商品房预售许可证按楼幢号发放，未领取预售证的楼幢号，不能使用它幢楼预售许可证进行销售。

七、领取的《西安市商品房预售许可证》或《西安市商品房外销许可证》应悬挂在售楼处，以接受检查、监督。未领取商品房预售许可证的，不得进行商品房预售宣传，有关单位不得为其刊登预售广告。

八、商品房预售许可证注明的预售期限到期后，房屋已经竣工的，应及时换领房屋的所有权证，未竣工的应办理延期手续。

九、经批准向境内外预售的商品房，售房单位与购房者，必须签订统一印制的《西安市商品房预售合同》。向境外预购者预售，在国内进行的，预售合同应经西安市公证机关公证；向境外预购者预售，在境外进行的，预购者应取得所在国或地区的公证和外交机构的认证及我国驻该国或地区领使馆(商务代表办事处)的认证。

预售商品房合同当事人，从双方签约生效之日起境内30天内(境外60天内)，向西安市房地产市场主管机关进行预售登记。商品房的预售许可证可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。

十、已核发的商品房预售许可证号码由发证机关定期发布公告。

十一、商品房开发建设项目的转让，应符合《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定条件，在项目的用途、规划指标不变的情况下，转让方与受让方应签定转让合同，并办理土地使用权转让手续后方可进入市场。

十二、商品房开发单位在建项目需与其他单位联合开发建设时，须将土地使用权变更到联建体后，方可办理联建体的商品房预售许可证。

十三、商品房经营者对已预售的商品房不应设定抵押。

十四、商品房交付买方后，必须在一个月内到西安市房地产交易管理所办理过户手续。

十五、商品房办理过户手续，必须查验其商品房预售许可证或房屋产权证。无证房销售，房地产交易管理所不予办理过户手续，产权管理部门不予办理产权转移手续。

十六、处罚：

(一)违反本实施细则规定的第三条、第九条，预售的商品房依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十七条规定处理。

西安市商品房销售管理规定 篇2

一、营造非烟商品销售物流精益管理氛围

烟草企业要想实现非烟商品销售的物流精益管理, 首先应重视营造精益氛围, 具体需把握几个关键点:一是领导要足够重视, 致力于在烟草企业营造一种自上而下的物流精益管理氛围, 调动各个部门形成协同配合工作机制, 为物流精益管理工作的执行提供保障;二是广泛宣传, 营造一种全员参与氛围, 上到烟草企业领导, 下到基层的非烟商品销售人员, 利用报纸、板报、宣传画、网络视频等各种宣传手段, 发动基层员工开展物流精益改善活动, 尽量扩展每一名员工和物流精益管理的接触点;三是鼓励先进, 营造信任氛围, 把是否对下一步工作的开展有利作为切入点, 全面推动物流精益管理, 从小处着手, 确保能在短时间里让烟草企业看到成效, 从而营造对物流精益管理的信任氛围;四是有机结合企业管理与物流精益管理, 根据烟草企业非烟商品销售物流配送的实际做出详细策划, 把零售户作为物流精益管理的中心, 按照零售户的不同物流配送需求合理调整物流精益管理政策, 营造烟草企业非烟商品物流精益管理的和谐氛围。

二、落实非烟商品销售物流渠道建设工作

经过多年发展, 大多数烟草企业拥有很多优势, 尤其是专卖体制、现代物流体系、终端零售平台等优势, 这是非烟商品销售物流形成核心竞争力的基础条件[1]。因此, 烟草企业应重视并落实非烟商品销售物流渠道建设工作。终端是渠道的基础, 规模应跟烟草企业非烟物流本身具备的承载能力相符, 不能盲目扩张。大物流非烟商品销售是一项复杂的、长期的系统工程, 更是烟草企业的崭新领域之一, 需要企业在发展过程中应用精益管理思想, 扎实推进、稳步实施。首先, 对企业人才管理实施市场化措施, 在市场化用人选人机制上狠下功夫, 明确大物流非烟商品销售对人才的实际需求, 完善激励机制, 改变用人观念, 畅通人才流通渠道。其次, 严格遵循为客户选商品的原则, 在选择具体的非烟商品时, 不仅要尊重市场, 还要得到零售户的认可, 而零售户的选择取决于非烟商品的质量、价格和服务。第三, 加强建设信息平台的步伐, 不管是整合零售户资源, 还是挖掘大数据价值、发挥整体优势、提高服务效率, 建设信息化平台都是关键。在烟草企业非烟商品销售大物流的探索初期, 对于信息化的需求较模糊, 不能一味贪大求全, 要优先实现基础的非烟商品销存管理和零售户关系管理, 今后再继续扩展和整合, 落实精益管理理念, 尽量避免重复投入, 有效节约企业成本。

三、实现非烟商品销售物流的差异化选择

在新时期, 时代的发展潮流是个性化, 映射到市场上就是差异化选择。零售户非烟商品的差异化选择跟市场的发展需求是相适应的, 烟草企业提升非烟商品销售能力的重点就在于充分挖掘市场空白, 努力找寻更多商机[2]。跟烟草企业销售烟草时要培育品牌、挖掘潜在的市场消费一样, 销售非烟商品也必须对市场潜力进行深入的挖掘, 优化物流精益管理。如对于销售瓶装饮料类商品而言, 如果广大的零售户都在销售运动型饮料, 而区域市场对于其他饮料种类也有需求, 那么烟草企业就应重视为零售户配送果汁饮料、碳酸饮料等商品, 以供客户选择;如果区域饮料市场的销售是以成人饮料为主, 那么烟草企业就应及时为零售户配送儿童型饮料, 以充分挖掘饮料的市场潜力。而对于销售礼盒类商品来说, 就可以根据受众群的不同来实施差异化经营, 推动烟草企业礼盒类商品物流配送的差异化发展。如市场销售的主要是中老年的保健品礼盒, 那么烟草企业就应尝试为零售户配送儿童型营养品礼盒进行销售。零售户非烟商品的差异化销售需要烟草企业差异化物流配送的大力支持, 以便更好地满足市场需求, 满足消费者的个性化消费需求, 在提升烟草企业非烟商品销售水平的同时实现非烟商品的物流差异化配送, 从而实现物流精益管理。

四、结语

非烟商品销售及其物流的发展是新时期烟草企业务必要重视的课题之一, 它符合行业市场化改革, 并构成双轮驱动, 对烟草企业的进一步发展而言意义重大。因此, 烟草企业必须要努力提升大物流非烟商品销售能力, 加强对精益管理思想的应用, 明确物流精益管理的价值定位, 努力探索出更高效的非烟商品销售精益管理物流模式。

参考文献

[1]秦发亮.探索烟草物流多元化经营发展之路[J].河北企业, 2014, (01) :58~59.

西安市商品房销售管理规定 篇3

2012年3月以来，房地产市场回暖趋势明显，时近年底更是轮番上演土地、售房高潮，在此背景下，消费者预期被改变，甚至出现了恐慌性购房、千人排队购房等现象。以上种种房地产市场的非正常现象，为2013年的房地产市场蒙上层层面纱。

市场分析人士认为，去年底多部委的及时表态除了强化当前楼市的政策执行信号，也是对今年房地产市场调控政策基调的一个表态，确定2013年房地产政策总指导方针，防止未来市场出现报复性反弹。业界普遍认为，2013年房地产调控政策将适度偏紧。在执行原有政策之外，或以市场监控、预期管理、土地供给、房产税等多项关键要素形成“组合拳”，进行楼市调控。

去年年底“量价齐升”现象明显

2012年上半年房地产市场一度低迷，并殃及全国范围的土地市场，土地流标和底价成交比比皆是。但是一季度结束后，楼市开始逐渐复苏，成交量的提升开始带动价格小幅上涨。进入第四季度后，楼市“量价齐升”尤为明显。

2012年12月26日，上海易居房地产研究院发布的研究报告显示，11月份30个典型城市商品住宅成交面积为2125万平方米，同比增长84.1%，持续9个月同比上升。同时，商品住宅成交量在11月达到年内最高点。

在价格上，2012年11月份30个典型城市商品住宅成交均价为9449元/平方米，环比增长3.0%，同比增长6.3%。易居方面分析指出，尽管高库存令不少开发商不敢轻易上调价格，但年末商品住宅价格依旧保持稳中缓升的态势。

2012年下半年市场成交情况明显好于上半年，业内普遍认为是购房需求受到抑制后在年前集中释放的结果。

其中，近期来自北、上、深、广等一线城市个别楼盘提价、抢房以及地王等现象，引发购房者对房价可能暴涨的恐慌情绪进一步蔓延。易居方面的数据显示，11月份，一、二、三线城市商品住宅成交量环比增幅分别为22.4%、18.4%与-2.5%，同比增幅分别为112.2%、79.5%和75.7%。

此前统计局发布的2012年11月份70大中城市房价数据也是佐证：该数据显示，11月份70个大中城市中，新房价格上涨的城市有53个，比上月增加了18个。环比价格上涨的城市中，涨幅进一步扩大。

由于去年11月房价上涨明显加速，超过70%的城市价格出现了环比上涨。业界有分析指出，房价已经在当前的一二线等主要城市开始率先反弹。

基于2012年楼市成交量整体上升以及房价的波动情况，业界关于“房价将于来年进一步暴涨”的预期逐渐加剧。来年的调控政策趋势正成为业界关注的焦点问题。

今年市场趋势整体好于去年

自2012年3月起，我国房地产市场现回暖迹象，成交量节节攀升，房价随之走高。我国房地产市场2013年将会呈现怎样的趋势？

中国某研究院认为，一方面，2013年宏观经济将企稳向好，城镇化、经济体制改革等中长期政策继续推进，为中长期经济和房地产业发展提供动力。另一方面，中央经济工作会议提出2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。因此，在房企资金链有所好转的背景下，稳健且适度向好的货币环境继续为房地产行业带来利好。

全联房地产商会名誉会长聂梅生在接受采访时表示，2013年房地产市场整体形势将好于2012年，将不再拘泥于商品房，而是向城镇、新经济产业地产等新领域转型。

中国某研究院认为，在宏观经济平稳增长、货币政策保持稳健、房地产调控政策继续从紧的背景下，2013年全国房地产市场将呈现“销售量价增速略有提高，投资增速趋稳，新开工止跌反弹”的特点。

从需求来看，2013年全年商品房销售面积增速将略有提高，呈现上下半年增速前高后低特点。他们预计，2013年上半年商品房销售面积同比增长14.8%，销售额同比增长23.9%；下半年增速明显回落，销售面积同比增速降至0.7%，销售额同比增速降至8.2%。

但是，21世纪不动产分析师张磊认为，2013年一季度将呈现明显的成交清淡现象，价格也不会有明显回升。他指出，在继续限购、限贷的背景下，我国主要城市的购买需求，仍主要由刚性需求担当。但是，由于2012年11月、12月的年内第二波成交高峰，是在某种恐慌性情绪下发生的，透支了2013年的部分需求，因此，2013年1月、2月将再现环比下滑现象。

聂梅生也指出，2013年暴涨的可能性不大，现阶段虽然商品房价格较调控初期稍涨，房企资金链也较为宽松，但是多数开发商涨价动力并不足。

中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞预计，2013年住房市场总体趋势稳中有进，大稳定中有小震荡。

调控，有望用“组合拳”治理楼市

前不久落幕的全国住房城乡建设工作会议上，住建部定调2013年房地产市场调控，住建部部长姜伟新表示，2013年将继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性住房需求。同时，各省市要编制好实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期。

“2013年房地产市场调控将在继续维持关键性调控的基础上适度偏紧。”中国某研究院认为，虽然房地产调控政策趋于稳定，但是若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，可能出台更严厉措施。

值得注意的是，聂梅生指出，最近一轮楼市调控政策已持续超过两年半，政策效应有所递减。由于我国购房需求量仍然较大，但以现阶段限购、限贷的调控方式很难完全抑制投机性需求。因此，在执行原有政策之外，还应逐步采用市场手段调控房地产市场，并加强对市场预期的引导，完善土地供应制度，以市场监控、预期管理、土地供给等影响房地产市场的多项关键要素形成“组合拳”调控楼市。

事实上，未来房地产调控“组合拳”已经初显。针对近日来多发的“地王”现象，国土部就出台新政，表示将重点监测房价、地价异常波动城市，并针对大房企和大地块建立跟踪督察制度。

除此之外，为避免出现所谓的“地王”误导市场，国土部要求各地对总价较高的地块实行分割处理，划为多宗地供应；对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让；对那些可能出现过度竞争的地块，选用“竞地价、竞配建”等多种竞价方式。

住建部则在限购、限贷政策的基础上，要求2013年各地要继续“编制和实施好住房发展和建设规划，引导和稳定社会预期”。

住建部部长姜伟新表示：“2013年继续在市场准入、销售、租赁、估价等环节强化监督，加强预售监管，加强房地产领域诚信体系建设。与此同时，要密切监测市场形势，会同有关部门及时发布有关信息，进一步完善房地产市场预警预报系统，做好政策储备。”

除此之外，为外界瞩目的房产税试点扩围信号明显。姜伟新透露，将会同财政部、国税总局研究扩大房产税试点相关事宜。

上海商品房销售管理办法 篇4

商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和;商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。

(二)住宅开发成本

1、前期工程费。包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。

2、建筑安装工程费、设备费。包括房屋主体部分的土建(含桩基)工程费、水电安装工程费(含结构和装修)、设备购置费等。

3、附属工程费。包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套设施建设费。

住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电(含一户一表)、供气、供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗(含每户或单元保安门)、绿化、环卫、排污、排水、消防设施等基础设施建设所发生的设施(设备)及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。

非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车

库(棚)、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。

4、间接费用。指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。

5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。

(三) 住宅开发期间费用

指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。

1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。

2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。

3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。

(四)利润

以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定;属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。

(五)税金

指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。税金按国家规定的税目和税率执行。固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。

(六)住宅差价

包括楼层差价、朝向差价。楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。

(七)下列费用不得计入商品住宅成本

(一)开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用

(二)企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用

(三)各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款

商品房销售面积计量监督管理办法 篇5

第四条 商品房销售面积的测算，按照《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范执行。商品房销售面积的组成和共有建筑面积的分摊原则，按照有关规定和交易双方的.合同约定执行。

第五条 销售者销售商品房，必须明示商品房的销售面积，并注明该商品房的套内建筑面积及应当分摊的共有建筑面积。商品房销售面积的标注应当以平方米(O)为计量单位。

第六条 商品房的销售面积与实际面积之差不得超过国家计量技术规范《商品房销售面积测量与计算》规定的商品房面积测量限差。按套或者单元销售的商品房，各套或者各单元销售面积之和不得大于整幢商品房的实际总面积。

第七条 商品房销售者应当接受质量技术监督部门对商品房销售面积进行的计量监督检查，并如实提供与商品房面积计量有关的图纸、资料等。

第八条 从事商品房销售面积计量监督和仲裁测量的机构应当具备的基本条件：

(一)具有法人资格;

(二)配备符合《中华人民共和国计量法》和《商品房销售面积测量与计算》国家计量技术规范要求，并经计量检定合格的计量器具;

(三)测量人员熟悉《计量法》等法律、法规，掌握房屋面积测量的理论和基础知识，经省级质量技术监督部门考核合格;

(四)具有保证计量数据公正、准确、可靠的管理制度，

第九条 从事商品房销售面积计量监督和仲裁测量的机构应当按照本办法第八条规定的条件取得计量认证合格证书。

第十条 商品房销售面积的计量监督、纠纷调解和仲裁测量，以质量技术监督部门认可的符合本办法第九条规定的测量机构出具的计量数据为准。

第十一条 商品房销售者违反本办法第六条的规定，质量技术监督部门责令改正，给用户、消费者造成损失的，责令赔偿损失，并处违法所得3倍以下、最高不超过30000元的罚款;没有违法所得的，可处10000元以下的罚款。

第十二条 从事商品房销售面积测量的机构使用未经检定或者检定不合格的计量器具的，依照《中华人民共和国计量法实施细则》第四十六条给予处罚。

第十三条 从事商品房销售面积测量的机构破坏计量器具准确度或者伪造商品房销售面积计量数据的，依照《中华人民共和国计量法实施细则》第五十一条给予处罚。

第十四条 各级质量技术监督部门开展商品房销售面积计量监督检查时，不得向被检查单位收取任何费用。

第十五条 各级质量技术监督部门按本办法实施行政处罚，必须遵守《技术监督行政案件办理程序的规定》和《技术监督行政案件现场处罚规定》。

第十六条 本办法由国家质量技术监督局负责解释。

西安市商品房销售管理规定 篇6

（征求意见稿）

第一条 为保障高新区（虎丘区）城市建设的顺利推进，维护被征收人的合法权益，规范定销商品房建设销售管理工作，根据《苏州市市区定销商品房销售管理办法》等有关规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条 本办法所称定销商品房，是指在实施房屋征收过程中，以核定的价格和套型面积，向选择货币补偿的具备房屋所有权证和国有土地使用权证住宅房屋被征收人或公有租赁住房承租人（以下称承租人）定向提供的商品房。

第三条

定销商品房由高新区管理委员会（虎丘区人民政府）、镇人民政府（街道办事处）、浒墅关经济开发区管理委员会等根据规划要求，统一建设、统一调配、统一管理。

征收项目所在地镇人民政府（街道办事处）、管理委员会等根据高新区管理委员会（虎丘区人民政府）的要求，具体负责定销商品房计划、供应、销售和管理工作。

房屋征收部门负责被征收人可购买定销商品房的套型、套数和面积核定工作。

监察、发改、物价、财政、建设、房管、审计、国土、规划、工商等部门根据各自职责，做好定销商品房的相关管理工作。第四条

定销商品房的建设应严格遵循统一规划、合理设计、综合配套、市场运作的原则。

第五条

征收项目所在地镇人民政府（街道办事处）、管理委员会等根据国有土地上房屋征收计划，会同规划、国土、房屋征收部门制订定销商品房建设计划。

第六条

规划部门根据城市总体规划和定销商品房建设计划，以及建设项目房屋征收情况，确定定销商品房建设项目的用地选址方案，并提供规划设计条件。

第七条

多层定销商品房基本套型建筑面积（单套）可为：45、60、90、120平方米。

根据房屋征收项目的实际情况，可另行设计特殊套型。定销商品房建设项目要集约利用土地资源，原则上以建设中高层和高层住宅为主。

被征收人选择中高层和高层定销商品房安置时，在计算定销商品房面积及与被征收人结算定销商品房价款时，公共分摊面积仅计入中高层、高层的公共楼梯间面积，但其它公共分摊面积仍按规范作为套型面积计入房屋所有权证内。

第八条

征收项目所在地镇人民政府（街道办事处）、管理委员会等按照建设项目用地选址方案和规划设计条件，负责定销商品房建设方案的委托设计工作。设计方案报经高新区管理委员会（虎丘区人民政府）相关部门批准。

第九条

定销商品房建设用地按照高新区管理委员会（虎丘区人民政府）批准的方案以招标、拍卖和挂牌等方式出让。

参与定销商品房建设的开发单位应当具有承担相应规模的房地产开发资质和资金实力。

第十条

定销商品房开发建设单位应按高新区管理委员会（虎丘区人民政府）批准的设计方案和国家基本建设程序组织建设，并对定销商品房工程质量负最终责任，确保工程质量和使用安全。

第十一条

定销商品房的销售价格按略低于市场价格的原则确定，并根据房地产市场行情的变化作适时调整。具体由征收项目所在地镇人民政府（街道办事处）、管理委员会等会同物价、财政、建设、国土等部门根据实际情况，综合各方面因素提出方案，报高新区管理委员会（虎丘区人民政府）审定后执行。

第十二条

被征收人（承租人）可购买的定销商品房基本套型面积，根据被征收房屋合法建筑面积（原承租面积）确定。如被征收房屋合法建筑面积（原承租面积）与本办法第七条规定的基本套型（组合）面积不一致的，可上靠购买最接近套型（组合）面积的定销商品房，但总面积不得超过180平方米（其中45平方米套型面积的定销商品房不作组合可选套型）。

第十三条

定销商品房用作公房安置的，其使用权不得转让。公房产权为政府所有，由区建设局负责统一管理。

第十四条

被征收房屋的所有人或承租人符合下列条件之一的，可由其继承人或直系亲属通过办理公证等手续变更定销商品房购买人。

（一）被征收房屋的所有人（承租人）已死亡的。

（二）被搬迁住宅房屋的所有人（承租人）已离、退休或年满60周岁的。

第十五条

定销商品房购买手续按以下程序办理：

（一）房屋征收部门根据征收范围内被征收住宅房屋登记情况，核定被征收人（承租人）可购买定销商品房的套型、套数和面积。

（二）征收实施单位根据房屋征收部门核定的项目定销商品房需求情况，向征收项目所在地镇人民政府（街道办事处）、管理委员会等申请房源。征收项目所在地镇人民政府（街道办事处）、管理委员会等根据定销商品房的建设情况和房屋征收实施情况提供房源。

（三）定销商品房销售政策、安置房源位置、销售价格等情况，征收实施单位应当在征收现场向被征收人公布。

（四）征收实施单位与被征收人达成征收安置补偿协议后，征收实施单位应当将房屋征收安置补偿协议书和相关产权证明材料报征收项目所在地镇人民政府（街道办事处）、管理委员会等备案。定销商品房具备销售条件后，征收项目所在地镇人民政府（街道办事处）、管理委员会等应当及时通知征收实施单位领取《定销商品房准购证》。

（五）征收实施单位应当按照征收安置补偿协议书的签定时间和搬迁先后顺序，以公开、公平、公正的原则组织被征收人选购定销商品房，并向被征收人发放《定销商品房准购证》。

（六）取得《定销商品房准购证》的被征收人直接与定销商品房开发建设单位签订《商品房买卖合同》。

第十六条

未经高新区管理委员会（虎丘区人民政府）批准同意，定销商品房开发建设单位不得私自将定销商品房作为普通商品房销售、出租或用于其它经营活动。

第十七条 定销商品房属于完全产权的商品房。征收实施单位应及时向被征收人提供申领房屋所有权证和国有土地使用权证的相关凭证，以及住宅质量保证书、住宅使用说明书。区建设、国土部门按照有关法律、法规和规章对购买定销商品房的房屋被征收人核发房屋所有权证、国有土地使用证。

第十八条 定销商品房的建设、销售和管理必须符合国家有关商品房的法律、法规和规章的规定。

第十九条 定销商品房开发建设单位应严格按照约定履行义务。在开发建设过程中有严重违法行为或违反约定的，经高新区管理委员会（虎丘区人民政府）批准，可依法取消开发建设单位的定销商品房项目开发建设资格。

第二十条 相关工作人员在定销商品房管理中玩忽职守，徇私舞弊的，属于监察对象的，由行政监察部门按相关规定进行责任追究；涉嫌构成犯罪的，移送司法机关依法处理。

第二十一条 采用产权调换方式安置的被征收人，不适用本办法规定的定销商品房购买政策。

第二十二条

经高新区管理委员会（虎丘区人民政府）批准的居民房屋协议搬迁、收购等项目可参照本办法执行。定销商品房经高新区管理委员会（虎丘区人民政府）批准后可用作保障性用房等其他用途。

第二十三条 本办法所称中高层住宅特指自然层数为七层至十一层，每单元设置一台载人电梯的住宅；高层住宅特指自然层数为十二层（含十二层）以上，每单元设置两台载人电梯的住宅。

第二十四条

本办法自2011年

月

西安市商品房销售管理规定 篇7

关键词：系统动力学,商品住宅需求,菱形思维

一、引言

随着城市化发展的进程,西安市人口数量逐年增加,住房需求量逐年增加。所谓商品住宅即是由房地产企业建设然后销售给消费者作为居住使用的房屋。近年来,西安市商品住宅销售面积呈现较为平稳的发展态势(如图1),但仍然存在房屋积压现象见表1。西安市政府为保证房地产业均衡发展,开发商合理投资,需要对现有房地产市场供需做出分析,以此作为制定均衡房地产市场政策的依据。

图1显示随着商品住宅开发面积和年份推移商品住宅销售趋势良好,加大商品住宅需求量和适当的减少商品住宅开发面积可帮助房地产市场消化“库存”,维持房地产市场平衡和供需平衡。

表1中数据和图1中商品住宅开发面积与商品住宅销售面积两条趋势线之间逐步增大的差距可以看到商品住宅开发面积远大于商品住宅销售面积,存在明显的商品住宅库存积压以及供过于求现象。

二、商品住宅需求影响因素分析

住宅需求是满足居民生活和发展的基本要求。住宅需求主要取决于人们对住宅的满足程度。常住人口需求,流动人口需求以及迁徙人口需求是从需求对象划分;结婚购房、投资性购房、改善性住房、其他原因购房是从住房用途划分;现实需求和潜在需求从市场角度划分;消费需求和投资需求从需求角度划分;主动需求和被动需求从产生动因划分。国内学者认为销售面积从侧面反映了住宅需求量。

(单位:万平方米)

本文认为影响西安市商品住宅需求主要有以下几方面。

1、城镇化因素

城镇化是影响西安市“十三五”发展规划的主要因素。实践证明,西安市城镇化对商品住房需求具有长期稳定的拉动效应。城镇化对商品住宅有特殊的影响效果,既直接通过传递效应拉动房地产市场,又间接通过波及效应和开发效应拉动房地产市场。

2、西安市人口总数

人口是西安市发展的主要因素,也是西安市商品住宅需求的主要对象。迁入人数和出生人数增加商品住宅需求,相反,迁出人口和死亡人口减少商品住宅需求。同时,人口老龄化在住房需求上有一定的阻碍作用。

3、西安市GDP

西安市房地产发展状况与西安市GDP息息相关。西安市GDP越高,消费者对生活品质要求随之提高,包括改善现有住宅的质量,从而增加住宅需求量。反过来,商品住宅需求增加,刺激房地产的发展,促进国内生产总值的增加。总的来说,西安市品住宅需求量与西安市GDP呈正相关关系。

4、西安市人均可支配收入

西安市人均可支配收入体现居民的实际购买力,决定商品住宅需求量。越高的人均可支配收入代表越强的购买力,增加商品住宅的需求量。

5、西安市商品住宅价格

商品住宅价格是由市场决定的,由供给和需求相互影响达到均衡的结果。西安市商品住宅同样具有消费品的属性,按照市场规律,商品住宅的价格上下波动。商品住宅价格与商品住宅需求呈负相关关系。

6、银行贷款利率

银行贷款利率的调整是国家宏观经济调控政策的一种。现如今,消费者买房主要靠贷款,当银行贷款利率提高,消费者贷款的意愿下降,住宅需求量相应减少;同时开发商贷款意愿下降致使市场上供给相应减少,根据需求供给曲线发现供给减少,价格上升,需求量下降。

三、系统因果关系图

上述分析了影响西安市商品住宅需求的主要因素以及各因素对商品住宅需求量的影响情况。本文依据要解决的问题及对整个系统的动态分析描述住宅需求系统的变化,将商品住宅需求系统各影响因素间的因果关系如图2所示。

四、商品住宅需求预测的系统动力学模型

从人口和经济的角度出发建立西安市商品住宅需求系统动力学模型的系统流图,如图3所示。建立西安市商品住宅需求系统仿真模型的的关键是构建流图,从流位变量出发来明确输入量和输出量,在此基础上分析系统影响因素及其构成。本文中建立的模型步长是1年,流率对流位变量影响推后1年。

在整个商品住宅需求系统仿真模型中,各变量之间的关系表示为:

水平变量:城市人口=integ(城市人口净增长)+城市人口初始值

西安市GDP=integ(GDP变化量)+西安市GDP初始值

住房需求量=integ(年新增需求变化量+年实现需求变化量)+住宅需求初始值

辅助变量:年人均GDP=西安市GDP/城市人口

GDP变化量=西安市GDP×GDP增长量

年人均可支配收入=年人均GDP×0.419887+404.06

城市人口净增长量=城市人口×净增长率+城市扩张新增人口

城市扩张新增人口=城市化率×西安市GDP

年实现需求变化量=政策房供应量+年销售实现

年销售实现=住房需求×销售比例

供求比=住宅需求/住宅供给

系统仿真模型中常量包括政策系数、净增长率、GDP增长率、供求比对销售比例影响因子、银行贷款利率、城市储蓄存款、城市化率。

五、拓展分析

本文拟采用菱形思维模式分析系统仿真的过程,并分析“去库存”的路径,可拓学中有多种思维模式,其中一个就是菱形思维模式,主要包括发散和收敛两个过程。依据“去库存”的目标,首先通过菱形思维的第一个过程发散过程,从基元西安市商品住宅需求影响因素出发,结合拓展分析法依据不同的路线发散出多个基元。

经过发散过程得到的分析方案,不是全部都可以达到“去库存”的目标,需要根据实际应用衡量指标进行评价筛选,得到优度较高的方案。

此方案在城市化下城市人口的增加,增加城市GDP,加上政府的政策补助可减少城市商品住宅的积压。

六、结论

本文通过《西安市统计年鉴》搜集2005—2014年商品住宅的销售量、价格以及商品住宅存量。数据显示,西安商品住宅近几年的销售量逐年增长,商品住宅每平米价格随之平稳增长。调查数据仍显示出存量商品住宅存量大于商品住宅需求量,存在明显的积压问题。本文在分析西安市商品住宅需求影响因素的基础上建立系统仿真模型,明确表达各影响因素与商品住宅需求量之间的关系以及各因素之间的影响机制。根据建立的系统仿真模型,结合灵性思维模式,经过发散和收敛两个过程,探索西安市商品住宅“去库存”的方案。

参考文献

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[6]赵聆君:长沙市房地产市场需求预测模型研究[J].湖南财政经济学院学报,2012(4).

西安市商品房销售管理规定 篇8

一、我市商品房销售价格变化总体情况

笔者所在地是一个县级城市，属国家确定的贫困县市。早在2002年，福鑫房地产商开始进入我市开发商品房，2005年开始销售商品房，当时价格不超过每平方米600元。经过十年的时间，现在全市商品房开发企业达30多家，商品房价格也一路高升，几乎一年一大步，从每平方米600元至现在突破4000多元，仍有上升的趋势。综合各方反应看法，分析价格上涨原因主要有七个方面：一是开发商追求最大利润。这是个人投资办企业的本质所决定的。二是经销商从中渔利。开发商以平均价委托经销商推销，经销商聘请人员与销售业绩挂钩，多赚多得，无形中加了一次价。三是商品房开发成本上升。材料随行就市，涨的多，现在地价实行招、拍、挂，人员工资大幅增长。四是大中城市商品房价格高位运行和持续上涨的辐射效应。开发商纷纷向下转移，扩大盈利空间。五是需求量增大，主要是打工族购房需求和部分人投资购房需量增加。六是城镇化建设的推进，扩大了住宅的需求。七是人民生活水平的提高，对商品房的质量和要求明显提高。有的小房换大房，老式样房换新式样房，父母小孩分开住，一家2套以上房屋不足为奇。

二、商品房销售过程中存在的问题

（一）商品房销售价格备案阶段

按照有关政策规定，商品房销售前必须到市物价局进行销售价格备案才能办理预售许可证。但现实的情况是，在备案阶段主要有两个突出问题：

1、备案办理方式不一

笔者走访了解了几个县市物价部门，对于开发商报送的价格备案资料，价格主管部门办理的方式大体上有四种：一是直接收到材料备案完事；二是有的县市明确规定单价突破4000元的不予以备案，要求备案价格不得超过限价即可；三是有的县市对备案价格进行定调价可行性论证或开展成本监审；四是有的县市灵活掌握。

2、制定备案价格虚高

笔者与开发商座谈了解知晓，各开发商都制定虚高价格备案。有的开发商直言不讳地说：除掉各项成本费用，每平方米赚钱不到1000—1500元，那开发楼盘就没意义；有的开发商想利用价格主管部门做宣传，故意将备案价格定高，销售时每平方米降价200—300元，对消费者宣传说没按物价局定的价卖；有的开发商还直接想拉拢价格主管部门，说给些费用，希望按他们的备案价格执行；也有开发商坦诚相告，房产是泡沫经济，不知道能支撑多长时间，想趁行情较好时多卖多赚，希望多行方便。目前确有一种现象不容忽视，建房遍地开花，价格居高不下，开盘热热闹闹，空置冷冷清清。

（二）商品房销售阶段

笔者所在的县市最近对全市开发在售的楼盘价格政策执行情况进行了一次全面检查，共检查12 家商品房开发企业，发现在商品房销售过程中存在以下问题：

1、明码标价不规范

一是有的根本没有公示，看房说价，因人议价。二是有的公示内容不全面，部分内容公示不到位，如没标识容积率、绿化率、车位配置率、优惠折扣条件、套内建筑面积和分摊共有建筑面积等商品房价格相关因素以及价格投诉举报电话、代收代办的收费项目收费标准和政策依据，只公示面积不公示价格等。三是有的公示价格与备案价格不符，主要是公示价格高于备案价格。四是公示内容不正确，如水电报装费用等应计入房价，不得另行收取，但有些开发商公开公示要收多少水电报装费等。五是公示的备注内容不准确，如代收办理证件费用与文件规定有出入。

2、不执行备案价格

有些楼盘实际销售价格与备案价格不相符，或高或低，随心所欲，出现几十种价格。价格变化和调整时，也不到价格主管部门重新备案。

3、存在乱收费行为

一是在房价外向购房户收取水电报装费用。有6家开发商向购房户收取了2630元/户至3730元/户的水电报装费用。二是转嫁负担收取部分代收代办项目费用。有6家开发商将应由自身承担的房产测绘费150元/户、房产交易手续费3元/平方米的费用向购房户收取，转嫁负担。三是强行收取档案查询费。有2家开发商把档案查询费作为代收代办项目统一向购房户收取。而按文件规定，购房户到房产主管部门咨询、查询相关档案资料，应在自愿的情况下缴费。还有收取公证费的。四是收取未予标明的费用。开发商在销售商品房的过程中，收取的代收代办费用必须严格执行政策规定，但有2家开发商按1至2万元/户的标准向购房户收取预收费用，既没有显示预收费用的具体内容，也没有在商品房销售合同中予以明确，没有执行商品房销售“一价清”制度，不明不白地收取。

4、没备案进行销售

有的开发商根本没有进行价格备案和执行明码标价政策规定就开盘销售房子。

三、商品房销售过程中价格存在问题的原因分析

一是经济利益驱动。这是最根本的原因，利益最大化和追求高额利润导致一些开发商抬高房价、恶意炒作、乱收各种费用。也有一些开发商法律意识淡薄，唯利是图，置国家政策视而不见，听而不闻，认为县级市场不是监管重点，思想上不重视，行动上不积极，政策上不理解，认识上不到位，执行价格备案、明码标价和政策规定大打折扣。endprint

二是监管力度不强。一方面价格主管部门本身执法手段不强硬，另一方面监管起来也有很大的难度。有的寻求政府、职能部门作为后台，名曰招商引资，缴税增加财政收入，实则吃小亏占大便宜，肥了私人，转嫁负担，羊毛出在羊身上，导致有些问题很难得到根本解决。

三是政策透明度差。价格主管部门对商品房价格政策的宣传力度不大，国家的法律法规和许多价格政策规定不被群众和百姓熟悉，政策信息的不对称，导致消费者不明不白的交了冤枉钱。

四、解决商品房销售过程中价格存在问题的建议

（一）进一步明确政策规定

按照省市价格主管部门的价格政策规定，商品房在销售前应到价格主管部门备案，但并没有明确规定备案该如何进行，有些什么程序，产生后果如何解决？导致各地处理方法不一。备案到底应该如何进行，是收到备案材料万事大吉，还是要开展成本监审，或是要进行定调价可行性论证，乃至在全市范围内公示开发成本，定期公示一个地域同类型房子最低成本价、平均成本价、实际成交价，引导企业合理定价，购房户理性谈价。在这个方面，省级价格主管部门应该有个明确的政策规定，便于基层价格主管部门易于操作。不要象通讯资费标准备案那样只起到摆设作用，搞形式，走过场，没有任何实质意义，甚至起到相反的作用。

（二）将商品房销售价格纳入政府定价目录管理

对商品房销售价格实行政府指导价，采取利润率和最高限价控制。进行成本监审，地价多少？利润率多高？报价多少？发现异常情况，及时查清改正。这不仅有利于遏制房价过快上涨，更有利于价格主管部门实行监管。

（三）要加大监管力度

价格主管部门、房产管理部门、建设部门、土地部门、规划部门等要齐抓共管，加大对商品房开发销售的监管力度和检查处罚力度，督促房产开发企业严格执行各项政策规定，铲除商品房开发企业侥幸心理和自己得大头处罚交小头的机会主义思想，确保各项政策规定能够执行到位。

（四）房产开发企业应自觉依法诚信经营

这一点很重要，房产开发企业不能因为有需求量就抬高房价，也不能不执行政策规定去损害老百姓的利益，更不能报价备案规划设施完善，建成售后配套设施大量缩水，存在欺骗行为。各有关人员也不能借机炒房，扰乱商品房市场价格秩序，为共建和谐社会做出应尽的努力和贡献。

（五）要强化宣传加大政策透明度

应对国家涉及有关商品房销售价格的各种法律法规和政策规定，进行广泛深入宣传，做到家喻户晓，让消费者行动起来，形成强大的监督力量，自觉抵制商品房销售过程中的各种价格违法行为。

（六）建议政府加大保障住房建设力度

以市政府为主导，多投资建设廉租房、公租房和经济适用住房，缓解住房需求压力。也可以投资建设商品房，保本微利或无利出售，在商品房销售价格上起到龙头和引导作用，让更多的群众和百姓买得起房。

从鸡蛋销售看德国商品质量管理 篇9

新华网柏林12月1日电（记者张碧弘）德国人向来以严谨著称，各方面安全意识非常强，在食品安全问题上更是一丝不苟。德国商店里，琳琅满目的食品包装都是中规中矩，没有半点马虎。即使小小的鸡蛋，为确保质量，也是每只都有编号。一只鸡蛋拿在手上，看蛋壳上的不同标码，就可以知道它产自哪个国家、地区甚至哪个饲养场。

在德国市场上，从来没有看到过散装鸡蛋。鸡蛋通常被装在硬纸盒里，多是6只或10只一盒，20只或30只一盒的也有，但比较少。打开硬纸盒，映入眼帘的是每只鸡蛋上的红色编码，如“2－ＮＬ－4315402”。

这组编码，最前面的数字是0－3，代表产蛋母鸡的饲养方式。“0”是绿色鸡蛋，表明下这种蛋的母鸡生活在大自然环境中，没有固定的鸡舍，自由觅食，饲料里没有任何化学添加剂，除了生病平时不打预防针。“1”表明下蛋的母鸡是露天饲养场放养的，除了自由觅食外还添加人工饲料，要定期打预防针，有固定鸡舍。“2”表明蛋是圈养母鸡生的，这种母鸡还算“幸运”，它们的生活环境起码比较宽松。“3”则表明产蛋的是饲养在笼子中的母鸡，它们的生长环境最差，一层层的鸡笼十分拥挤，鸡与鸡之间互相啄咬是常事。

母鸡的饲养方式不同，其所产鸡蛋质量也有高下。在定价方面，虽然也会考虑鸡蛋的大小，但母鸡的饲养方式是影响价格的主要因素。零号鸡蛋被认为最健康，价格也是最贵的，一般一盒6只装的就要1.70欧元左右。一号鸡蛋也比较贵，每盒10只装的卖1.20欧元左右。二号鸡蛋是市场上最大众化的，每盒10只装的标价约1欧元。三号鸡蛋价格最便宜，10只大约0.80欧元。三号蛋市场上比较少见，很多德国人不愿

意购买，一般是低收入家庭或留学生购买。

西安市商品房销售管理规定 篇10

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）

1、某宗地总面积为500m2，其上建有一栋6层住宅楼，该楼各层的建筑面积均为200m2，容积率为（）。

A．0.4 B．2.4 C．1.2 D．2.5

2、是商业银行的最基本职能。A：充当信用中介

B：变货币收入为货币资本

C：充当支付中介 D：创造派生存款和信用流通工具 E：执行层的组织协调

3、关于债务融资，下列说法不正确的是（）。A．信贷融资和债券融资是债务资金筹措的主要渠道

B．债券偿付方式有三种：第一种是偿还，第二种是转期，第三种是转贷

C．企业债券作为一种有价证券，其还本付息的期限通常为3～5年 D．利用信贷资金经营，实际上就是“借钱赚钱”或“借鸡生蛋”

4、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】 A：30％ B：45％ C：65％ D：75％ E：工业用地的监测点评估价格

5、房地产是指土地以及建筑物等土地定着物，是的结合体。

A：实体、权益、区位 B：实物、权益、区位 C：实物、权利、位置 D：实物、权益、位置 E：工业用地的监测点评估价格

6、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元／㎡，并且一直没有变动；2005年该区同

类建筑物的重置成本达到2000元／㎡，房地产市场交易价格为6000元／㎡；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元／㎡；则最合理的拆迁补偿价格应以元／㎡为基础进行修正。

A：4000 B：5000 C：6000 D：9000 E：工业用地的监测点评估价格

7、根据，民事权利可分为绝对权和相对权。A：权利标的的不同性质 B：权利的作用 C：权利效力的不同 D：权利是否具有转移性 E：执行层的组织协调

8、某地区各项基础设施开发的正常费用分摊到每平方米土地上，分别为道路20元，燃气18元，供水14元，排水16元，热力12元，供电25元，通信8元，场地平整15元，则该地区“五通一平”的正常费用为元／㎡。

A：98

B：102

C：108 D：116 E：工业用地的监测点评估价格

9、实行住房分配货币化后，公务员住房补贴的具体办法由__批准。

A．市(县)人民政府

B．省、自治区、直辖市人民政府 C．上级财政部门 D．上级房改部门

10、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都是公平合理的价值。A．委托人

B．估价报告预期使用者

C．管理部门 D．中立

11、关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是。

A：贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障

B：保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源．而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的 C：抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保

D：贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利(包括商标权、专利权等)移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保 E：借款合同

12、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物 重置价格为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）。A．43万元 B．112.5万元 C．123.3万元 D．150万元

13、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.03

14、土地增值税以为计税依据。

A：纳税人继承房地产所取得的土地增值额

B：纳税人出租房地产所取得的土地增值额 C：纳税人转让房地产所取得的土地增值额 D：纳税人赠与房地产所取得的土地增值额

E：执行层的组织协调

15、拍卖行应在拍卖日的__前以登报或通过电视等媒体公告的形式发布关于该房地产拍卖的公告信息。A．半个月至一个月 B．一个月至三个月 C．一个月至六个月 D．三个月至六个月

16、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元／㎡，后街路线价为3 800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m E：工业用地的监测点评估价格

17、某市2008年住宅的预测销售量为500万㎡，实际销售量为650万㎡，平滑指数为0.75，利用指数平滑法预测的该市2009年住宅销售量为万㎡。A：500.0 B：37.5 C：612.5 D：650.0 E：借款合同

18、在某商业街深度30．48 m(即100英尺)，临街宽度20 m的矩形土地，总价为1 200万元。根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45．72 m(即150英尺)、临街宽度20 m的矩形土地的总价为万元。A：1 504

B：1 404 C：1 304 D：1 204 E：工业用地的监测点评估价格

19、下列不属于房地产的部门规章的是。A：《商品房销售管理办法》 B：《城市房地产开发经营管理条例》 C：《城市房屋拆迁单位管理规定》 D：《房地产开发企业资质管理办法》

E：房地产估价机构必须加盖公章

20、若标准宗地的临街深度为10 m，按照四三二一法则计算临街深度为15 m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。A：78％ B：85％ C：117％ D：150％ E：工业用地的监测点评估价格

21、假设某建设项目建设期4年，各年计划投资额分别为：第一年3600万元，第二年4800万元，第三年3800万元，第四年3400万元，年平均价格上涨率为5％，则该项目建设期间涨价预备费为__万元。A．1130.00 B．1165.43 C．1910.00 D．2003.70

22、某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％，则该宗房地产的收益价格为。

A：94．12

B：92．14 C：91．24 D：93．25 E：工业用地的监测点评估价格

23、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集的某可比实例的相关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行修正、调整得到的价格最接近于（）。

A．3790元/m2

B．4238元/m2 C．4658元/m2

D．4663元/m2

24、某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/m2。按平均增减量趋势法估计，该类房地产于1999年的价格为__元/m2。

A．2390 B．2410

C．2430 D．2450

25、房地产保险中，下列不属于建筑工程一切险除外责任的是。

A：因设计错误、铸造或原材料缺陷或工艺不善引起保险财产本身的损失

B：不可预料的、被保险人无法控制并造成物质损失或人身伤亡的突发性事件

C：自然磨损等造成保险财产自身的损失和费用

D：施工用机械、设备、装置失灵造成的本身损失

E：执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）

1、在以下情况下应该申请注销登记。A：土地或房屋的权利主体变更

B：房屋灭失、所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在 C：土地使用权年限届满，房屋所有权人未按城市房地产管理法的规定申请续期

D：土地使用权年限届满，房屋所有权人申请续期而未获批准的 E：抵押权、典权等他项权利的终止

2、市场法中实物状况比较和调整的内容包括。A：环境 B：地形地势 C：外部配套设施 D：内部基础设施完备程度 E：装饰装修

3、建设阶段的项目管理，包括的管理。A：质量 B：进度 C：成本 D：合同 E：工程

4、保险活动所特有的内在功能是__。A．组织经济补偿 B．分散风险 C．融通资金 D．防灾防损

5、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为__。A．被烧损前的状况

B．被烧损后的状况

C．被烧损前与被烧损后的差异状况

D．未来修复或重建后的状况

6、制定物业管理计划的租金方案和出租策略时应做到。(2008年试题)

A：物业租金必须能抵偿所有投资成本

B：只要是业主满意的租金方案就可以付诸实施

C：租金确定应考虑业主希望的投资回报率

D：市场经济条件下，应充分考虑同类物业的市场供求关系

E：利用已有类似出租物业的租金数据时，应进行相应的修正

7、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即__。A．估价时点 B．待开发项目开工之日 C．待开发项目取得土地使用权之日

D．该开发项目开始销售之日

8、下列__等是影响房地产制度的政策因素。A．税收政策

B．人口素质

C．经济发展状况 D．特殊政策 E．有关规划和计划

9、房屋权利人法定名称改变时，应申请房屋权属__登记。

A．他项权利 B．转移 C．所有权初始 D．变更

10、由于写字楼物业与零售商业物业的租约期限较长，在租约中一般都要包括（）。A．租金调整条款 B．代收代缴费用条款 C．装修费用条款 D．折让优惠条款

11、下面对假设开发法适用条件的表述最为准确的为__。A．新开发房地产项目 B．用于出售用途的房地产项目 C．具有投资开发或再开发潜力的房地产 D．用于投资或再开发的房地产

12、征收土地公告应包括的内容有__。

A．征收批准机关、文号、时间和用途

B．被征收土地的所有权人、位置、地类和面积 C．征地补偿标准和农业人口安置途径 D．办理征地补偿的期限、地点

E．土地补偿费的标准、数量、支付对象和方式

13、成功的房地产租售一般包括。A：为使潜在的购买者或租户了解物业状况而进行的宣传沟通阶段

B：就有关价格或租金及合同条件而进行的谈判阶段

C：不毁其双方的利益，做到公平交易 D：把握全过程的信息，掌握全局 E：双方协商一致后的签约阶段

14、下面四个选项中，说法不正确的是__。

A．以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物

B．以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 C．乡、村企业的土地使用权可以单独抵押

D．以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地作用权同时抵押

15、下列房地产中，一般情况下适用市场法估价的有。A：标准厂房 B：房地产开发用地 C：行政办公楼 D：写字楼 E：在建工程

16、是指用点、线等符号计算总体和各组单位数的方法。A：划记法 B：曲线法 C：折叠法 D：逻辑审查 E：点划法

17、某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金增长的百分率为5%，如果折现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金为__万元。A．8.0 B．8.4 C．9.0 D．10.0

18、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物

19、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。

A：支 B：出 C：借 D：贷 E：入 20、影响财务净现值指标计算结果的主要因素包括（）。A．净现金流量 B．贷款利率 C．基准收益率 D．开发经营周期

21、用成本法估价时，房屋现值=__ A．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

B．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限 C．房屋重置价格×成新度 D．房屋重置价格-年折旧额

22、下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有__。

A．随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化

B．反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标

C．调查对象就是被调查和访问的具体单位

D．调查单位与报告单位可以一致也可以不一致 E．相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比

23、直接资本化法的优点是__。

A．不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益

B．指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，这既是预期原理最形象的表述，又考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础 C．每期的净收益或现金流量都是明确的，直观且容易被理解

D．不必直接依靠与估价对象的净收益流模式相同的类似房地产来求取适当的资本化率 E．资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况

24、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为（）。

A．23.80% B．20.23% C．19.70% D．18.96%

西安市商品房销售管理规定 篇11

关键词：灰色关联分析 商品房销售 影响因素

中图分类号:F293.3文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2007)11-026-02

自1998年我国实行住房货币化政策以来，我国房地产市场发展迅猛，随着国民经济的快速发展，商品房的销售价格也在持续上涨。特别是近几年，商品房价格增长过快，已经超出了城镇百姓的承受能力，成为目前一个主要的社会热点问题和影响社会和谐的主要因素。据统计，2006年12月全国70个大中城市新建商品房价格同比上涨6.3%，涨幅比上月提高0.5个百分点。北京新房价格同比上涨10.4%，涨幅居全国大中城市第二位。目前房价的持续上涨是否真正体现市场需求，是否真实地反映经济发展规律，已经成为民众关注的热点和有关领域的一个研究重点。

本文以1998年～2005年北京商品房销售面积及其它因素作为基础数据，通过建立灰色关联分析模型，对商品房销售状况的影响因素进行分析，得到了基本的结论，并提出了一些合理性建议。

一、影响商品房销售的主要因素分析

商品房销售的影响因素很多，包括经济因素、社会因素、环境因素、政策体制等多个方面，而且各个因素是复杂和多变的，因素相互之间的关系也是比较复杂的。根据文献［1］~［5］中对各种影响因素的分析，同时考虑到指标可量化的程度，本文主要从经济环境、社会因素两个方面选取了若干个指标进行分析。表1(见下页)给出了选取的影响因素及其测度，表2(见下页)给出了各个测度的具体量化值。

二、商品房销售状况影响因素的灰色关联分析

灰色关联分析是灰色系统理论中的重要内容，灰色系统理论具有只需少量数据就可作系统分析、模型建立、未来预测、行为决策和过程控制的特点，解决了回归分析、主成分分析等系统分析方法的数据少，信息不确定而无法研究或难以研究的问题。目前该方法已经在工程控制、管理决策和社会经济等许多领域得到了广泛的应用，但在房地产领域的应用分析还刚刚起步。

灰色关联分析方法，是根据因素之间发展趋势的相似或相异程度，亦即“灰色关联度”，作为衡量因素间关联程度的一种方法。灰色系统理论提出了对各子系统进行灰色关联度分析的概念，意图透过一定的方法，去寻求系统中各子系统（或因素）之间的数值关系。因此，灰色关联度分析可以对一个系统的发展变化态势提供量化的度量，比较适合动态历程分析。

灰色关联分析的步骤是：

1．确定比较数列和参考数列。假设：

X0=｛X0(k)|k=1,2,…,n｝为参考数列(又称母数列)；

Xi=｛Xi(k)|k=1,2,…,n｝(i=1,2,…,m)为比较数列(又称子数列)；

根据表2中所提供的相应数据和上面的分析，本文以商品房销售面积为参考数列，记为X0，选择与商品住宅销售价格有关的因子作为比较数列Xi，具体为：商品住宅平均销售价格X1；居民消费价格指数X2；商品房竣工面积X3；城镇居民家庭平均每人每年可支配收入X4；城镇人口总数X5；非农业家庭总户数X6；城镇居民人均住宅使用面积X7；城乡居民储蓄X8；北京地区人均生产总值X9。

2．求关联系数。灰色关联系数9(X0(k)，Xi(k))体现了第i个子数列与母数列在第k时刻的关联情况，是第k时刻第i个子数列与母数列所对应的点的距离状态的反映。

3．求关联度。由计算得到m×n个灰色关联系数值，数值所体现的信息显然过于分散，不便于比较。必要用一个数值体现每一比较数列各个时刻的灰色关联系数情况，定义这个数值为灰色关联度，记为3(X0，Xi)，简记为鉯。

4．依关联度大小排序。得到每个子数列的灰色关联度后，即可对关联度从大到小进行排序，所排出的序列称为灰色关联序。其关联度排在最前面的子数列与母数列的关系最为密切，对母数列的影响最大；排在第二位的影响次之，其余依次类推；排在最后的子数列与母数列的关系最为疏远，对母数列的影响最小。

三、计算结果

通过编写程序，对表2中的数据进行无量纲化处理、构造灰色关联差异信息空间，通过计算得到比较数列对参考数列的灰色关联系数和灰色关联度，参见表3及表4。

由计算结果可以得到灰色关联度由大到小的排列顺序为： 7>98>93>94>96>95>92>91。

四、结果分析

由上述灰色关联度的排序结果可知，影响商品房销售状况的两大类8个因素中，排在前三位的依次为：城乡居民储蓄、北京地区人均生产总值、城镇居民的人均可支配收入，其他因素的影响程度由大到小依次

为：城镇人口数、人均住宅使用面积、非农业家庭总户数、居民消费价格指数、商品住宅平均销售价格。

根据2007年的宏观经济形势及国家即将采取的房地产调控措施，现将计算结果具体分析如下：

1．城乡居民储蓄。在所选取的8个影响因素中，城乡居民储蓄对销售状况的影响最大。说明在当前的房地产市场中，随着居民存款的增加，一些居民会考虑将存款转向房地产投资，以获得更大的收益。

2．北京地区人均生产总值。经济的高速发展必将推动房地产业的快速发展，GDP特别是人均GDP在某种程度上反映了一个国家或地区的整体经济发展。一般情况下，经济发展水平越高，房地产业越发达。这和目前的北京市房地产的实际状况相吻合。

3．城镇居民的人均可支配收入。随着城镇居民生活水平的提高，大多数居民希望改善居住环境，因此，也会影响到商品房的销售状况。

4．商品房需求的影响。城镇人口数、人均住宅使用面积、家庭总户数构成了商品房的市场需求因素。在全国平均商品房需求水平上，北京地区有着大量“人口集聚”、“商品房投资”涌入等不利因素，将导致北京地区局部房地产市场需求的大量增长，从而促使商品房价格的上升。

5．居民消费价格指数。居民消费价格指数能够很好的反映某一个国家或地区的通货膨胀率情况。从上述的计算结果来看，通货膨胀率对商品房销售的影响相对比较弱。

6．商品住宅平均销售价格。通常情况下，商品房价格对商品房的销售影响比较大。但从计算结果来看，8个影响因素中，商品房销售价格对销售状况的影响最小，说明在当前的房地产市场中，商品房购买者对于价格因素的考虑不是很多。

五、结论与建议

上面通过对灰色关联模型计算结果的分析，确定了北京地区商品房销售影响因素的作用和次序。从模型结果来看，我们可以得到如下的结论：

1．在影响房地产销售的各个因素中，排在前三位的分别是：城乡居民储蓄、北京地区人均生产总值、城镇居民的人均可支配收入，这说明随着经济的不断发展，居民手中可支配的收入逐渐增加，买房已经成为一种投资方式。

2．商品房销售价格对销售状况的影响最小。这与文献［3］中的分析结果有些不同，但文献［3］是对1990年～1998年的数据进行分析得到的结果，本文是对1998年～2005年的数据进行分析得到的结果。这也表明，随着生活水平的不断提高，人们对房屋质量以及居住环境的要求更高；此外，房价对于投资买房的人影响不大。这一点与文献［5］中分析的上海房地产的情况相似。

3.为了遏制房地产市场过热带来的负面影响，政府出台了一系列的政策进行干预，但效果并不理想。从本文的计算结果看，作者认为政府应该重点对商品房投机行为进行干预，这对于房地产市场的稳定发展将会起到一定的作用。

［本文得到了首都经济贸易大学校级科研项目的资助，项目编号：2005XJ009］

参考文献:

1.卢豫，王萍.房地产市场需求影响因素的灰色关联分析——以新疆石河子房地产市场为例［J］.沿海企业与科学，2007(3)

2.任荣荣，张红.基于误差修正模型的北京市住宅市场分析及需求预测［J］.住宅与房地产,2005(6)

3.朱永升，王卫华，韩伯棠.影响房地产市场需求因素的灰色关联度分析［J］.北京理工大学学报,2002(6)

4.李长斌，王建军，刘海旺.大连市住宅市场三年内需求预测.http://www.kangju.com.cn/file/lw.htm

5.毛广雄，谭峰.灰色系统分析应用——预测上海房地产市场需求量变化并对其影响因素做关联度分析［J］.数学的实践与认识，2005(2)

6.邓聚龙.灰理论基础［M］.华中科技大学出版社，2002

(作者单位：首都经济贸易大学信息学院北京100070)

（责编：贾伟）