城中村的改造

城中村的改造（推荐8篇）

城中村的改造 篇1

一、环境分析

1、交通区位分析

姚公庙地区位于合肥市二环附近，金寨路东南段，隶属包河区，距市中心，面积约为，人口万，紧邻校园，向南经济技术开发区，向西政务新区，因此姚公庙地区是连接老城区和新的开发区的纽带。

所选地块位于姚公街道中心区简述所选环境的街道、路面状况，什么车道。本次规划范围为：以内的区域，总用地面积约3~5公顷，规划范围内现状用地以住房为主，有以下建筑物：幼儿园，菜市场，侧有一个多层住宅居住区。其他尚有部分零星建筑，多为三层以下民房，建筑质量较差，东风厂居民生活区等。

2、生活服务功能分析

居民住房无序开发，建筑风貌、布局较为杂乱；

（1）教育：教育设施是体现城市现代文明现代化和文明程度的一个重要标志。而这里的幼儿园设施内容单调，规模小，分布零散，没有一个完整的体系。

（2）医疗卫生：医疗卫生设施不健全，大多以不合法经营的私人诊所为主，没有一个完善的医疗服务。

（3）商业服务：多以餐饮业大排挡形式居多差，面向学生以及外来打工人员，其卫生及就餐环境都不合格。也有小型超市。

（4）文化体育：网吧，服务对象多以在校学生为主，有的没有正规的营业执照，基本没有体育设施。

（5）交通：交通拥挤，道路排水系统不健全，存在严重的积水。

3，社会现状分析

（1）管理薄弱，没有一些强制的条律，以至于姚公庙一带杂乱无章。

（2）房屋乱建，乱搭棚，居住人口杂，卫生条件差，滋生了一些不良风气。不符合国家建房有关法规主要表现为消防层高超标结构不合理，多为危房，超过使用年限。生活环境差，居住条件差。

二、改造的可行性

1、改造的需求性

姚公庙地区是连接老城区和新的开发区的纽带，由于城中村的出现使其不能发挥其应有的作用，所以姚公庙“城中村”的改造显的尤为迫切和重要。

2、改造面临的问题

（1）违法的建筑多

（2）安全隐患大

（3）管理难度大

（4）改造成本大

2、改造时机

（1）合肥市现阶段正在实施大拆围大建设。

（2）金寨路高架桥正在建设

3、小结论：

姚公庙“城中村”的改造显的尤为迫切和重要。

三、具体的改造内容及建议

1、改造的目标

（1）、紧凑有效的用地布局——使土地经济效益最高，要建成具有综合功能的最佳集聚点。

（2）、营造优美的景观效果——采用传统与现代相结合以现代为主的处理手法，塑造优美的空间景观序列，体现现代城中村的特殊风貌。

（3）、创建舒适的生活空间——以现代人的行为活动为中心。

2、改造的原则

（1）、以人为本，为生活区居民公众服务，精心塑造街道、广场等空间，加强景观设计；

（2）、重点处理好行政办公、商贸休闲的关系。

（3）、利用现有绿地、自然资源，综合考虑功能与环境，注重街道景观艺术效果，提高生活质量、环境质量；

（4）、组织好自身与之交接道路交叉口的交通，处理好车流和行人的相互关系，解决好交通矛盾，做到人车分行；

（5）、树立全局观念，承前启后，从包河区域整体高度规划和协调改建的景观风格与特色。

3、改造的具体内容

1、城市道路交通是城市中最主要的功能之一。城市各类用地的功能联系，城市中人和事物的空间移动主要是通过城市交通实现的。所以城市交通的意义、价值和影响力远远超过城市中任何一个功能地块所表现出来的意义。城市的运行效率很大程度上取决于城市的交通效率；城中村也不例外。

由于姚公庙缺乏统一规划与有序建设，以至道路系统混乱，功能不清，曲折狭窄；随着生产和交通事业的发展，不能满足其自身的需要，对其道路进行以下设施：

（1）对姚公庙主干路作必要的分工和人流，尽可能减少各种车流之间以及车流与行人之间的干扰；

（2）利用平行的、路面宽度不足的街道，组织单向行车，提高行车的安全性和道路的通行能力；

（3）为了疏散闹市地区和有大量的车流量的街道，或者为了适应市区外围地区建设发展的需要，修建环形干道和开辟绕行干道减轻旧有道路的交通负担、改善城市道路系统；

（4）封闭次要交叉口，加大某些主要交口之间的距离，这样可以避免交通的堵塞；（5）对道路的排水系统进行检修，避免道路积水，给居民带来不利的影响。

2、人口的居住

姚公庙主要居住人口是以打工的为多，某种意义上城中村为他们提供了廉租房，使他并定居的成本很低。而改造城中村使他们可能需要搬离原来的地区，这就意味着就业与居住地距离的增加，交通费用的增加，有部分人可能因此而不得不放弃工作。“在目前城市化进程中，外来人口的作用相当重要，他们为城市的发展提供了较为廉价的劳动力，因此他们的居住问题并不能被忽略，在具体改造实施中，采取与城中村联合整治改造的方式，开发商投入一定资金，村庄集体和个人以被改造房屋和土地作为资源投入，以股份制公司实体去实施完成整治方案，除满足原村民的住房需求外，多余的住房改造成为廉价租房社区提供给那些外来人口，城中村的村民和开发商都能按照股份获取物业出租的收益。另外，环境是比不缺少的，绿化规划设计目标是要营造良好的生态环境。在具体的规划设计中，由点状、线状、面状绿化结合形成完整的生态绿化宅等的规划，布置量大面广的绿地系统。地块内部结合住。

3、住民就业安置

城中村改造不是简单地提高他们的住房标准，“那只是安居，最终想要实现目标，必须要让他们乐业。”如何“乐业”是改造工程能否顺利实施的关键。“毕竟，改造让很多人失去了主要经济来源，政府在这个过程中，应该想出更多的办法解决他们的后顾之忧。这一点我们可以参照南京市政府的改造方法：南京市政府明确表示，“城中村”中凡在法定劳动年龄段内，有劳动能力、且有就业愿望的就业困难人员，均可参照执行下岗失业人员再就业各项优惠政策。“然而这项政策，在具体实施过程中，却难以发挥效用。很多城中村的原住民，在文化层次和综合能力上存在欠缺，下岗再就业对于他们来说，比其他下岗人群更为艰难。住房的改造相对简单，可改造完后，原住民不能迅速完成社会转型，适应城市，对他们来说会非常痛苦。改造城中村，从长远来讲，光靠给予一定的物质补偿是没用的，最好是能通过智力支持和教育补偿改造村委会、提高村民的素质。

4、建筑、消防

城中村不仅是我们的廉价大旅馆，一个无可避免的事实是：城中村的建筑、消防、治安确实在很大程度上影响了城市形象，这也是城中村改造背后的必然逻辑，我们看到，城中村在合肥发展历史上占据了极其特殊的地位。一方面，城中村解决了大量中低收入人群的居住问题，另一方面由于其建筑形态自发形成，蕴藏了治安、消防隐患等问题。要求统一建筑物的高度，对违规建筑、消防不规范等建筑给予一律拆除，给城中村一个良好的市面效果。对新建筑进行控制性建设，把握好城市的发展动向，成为合肥的所有城中村中的一大特色。

5、文化教育

与一般的中产社区比较起来，城中村的文化是一种包容隐私型的文化。我们可以看到，城中村收留了一部分主流社会不愿收留合肥的生涯。并且就此明白要直面社会，靠自己奋斗，在某种意义上塑造了合肥城市的基本性格的边缘区域，比如：红灯区。绝然不同于一般中产社区里邻里守望型的文化交往方式。另一方面，姚公庙一带与学校紧密相连，在自己的文化上不免也融入了校园文化，比如从手机店到茶餐厅，尽管档次都不是太高，但却适应了城中村居住者的要求；晚上8、9点钟到城中村中转一转，你能看到城中村里灯火通明，非常有活力。这就是学校文化对其城中村的影响，为了保证学生的健康发展，对那些危害学生的设施以重点整治对象有政府部门题管理。

姚公庙的幼儿园设施不完整，零散的分布造成了教育资源的合理，为此，对幼儿园进行整合处理，集中统一。

6、其他设施

对一些非法盈利的私人诊所进行全面的整治，如有必要采取强制的法律手段，对农贸市场进行严格规范，集中市场买卖，保证城中村的环境清洁，加大绿化率，建设一个生态环保的城中村。对福利性设施给与资助。

城市问题的滋生是由于城市规划的不合理和建设发展的不恰当，有的也由于功能的失控和管理的不严，城市问题归根结底是社会、经济和发展进程中的问题。马比丘比宪章指出：“城市规划必须在不断发展的城市化进程中，反映出城市及其周围区域之间基本动态的统一性，并且要明确邻里与邻里之间、地区与地区之间及其中城市结构单元之间的功能关系”。芒福德说过：“真正的城市规划必须是区域规划”。当今我国的紧急体制已经开始转变，城市化进入加速发展阶段，城市数量不仅有大幅度的增加，其形态结构也发生了重大的变化，我们只有把每个结构规划好，才能保证整个城市的有序发展。

三、总结

城中村的改造 篇2

1 城中村的概念、发展背景和问题

1.1 城中村的概念

近些年来出现了城中村一词, 从字面含义上来看, “城中村”就是被城市包围的村落, 是城市政府在快速城市化下急功近利式的空间拓展政策使然。早期研究把城中村称为:都市里的村庄、都市里的乡村和城市里的乡村等近年来的研究逐渐统一于城中村的提法。

1.2 城中村的发展背景

从改革开发至今, 随着城镇化的发展, 越来越多的郊区的城市村庄被改造, 这就推进了城市建设快速发展。城乡二元管理体制也是产生城中村的一个重要原因。城乡二元指的是城市社会为一元、农村社会为另一元的城乡分离状态.“只征农田, 不管农民”, 农民失去了基本的生活用地, 同时也没有适应城市生活的基本技能, 从而导致了他们的基本生活有时也得不到应有的保障。由于城中村的结构、形态和环境有了很大的变化, 如外来人口大量的涌入城市, 他们大多居住在条件较差的城中村, 这就给城中村带来很大的生活“负荷”, 从而导致了城中村的房屋随意加建, 生活环境越来越恶劣。而对城中村的改造也是势在必行的一项大工程。

1.3 城中村的问题

城市在盲目建设时形成的城中村存在着诸多的问题: (1) 村民随意的扩建房屋谋求利益, 对城市的形象造成损害; (2) 城中村内的环境恶劣, 精神风貌与城市严重不协调; (3) 城中村的人口构成多元, 社会治安差; (4) 管理体制不健全, 经济发展缓慢。

产生这些问题的原因有很多, 主要原因有:城乡二元的管理体制;高速的城市化进程;农村人口城市化, 廉租房的需求大大增加;城乡二元土地所有制与土地征用制度。

2 城中村的分类及开发模式

在城中村的更新改造过程中, 应对城中村进行分类, 不能盲目的一律对待, 应对城中村进行详尽系统的分类。这样才能在城中村更新改造过程中形成具有针对性的方案。

2.1 具有历史文化的城中村

在快速的城市化进程中, 很多历史名城也参与到城市更新改造的浪潮中。对老城区的盲目的拆除不禁让人扼腕叹息。许多具有历史文化的城中村被无视, 被推倒重建。一个城市如果没有了它自己的历史, 它就会有一个混乱的未来。在现在高楼林立的城市, 千城一面已经成为普遍的现象, 唯有具有城市特色的历史建筑, 历史村落的的保护才能延续一个城市的文脉。

此类城中村在更新改造过程中应采取政府主导的模式进行更新改造。该模式是指在改造过程以政府为主导, 改造工作自上而下, 统一实施, 统一规划、管理。主要工作就是对原有建筑的修复保护, 在尊重原有城中村风貌的基础上增加一些必要的基础设施。

北京的菊儿胡同是你出充满历史文化色彩的地方, 北京老城文化中最能沉淀下来的部分都以建筑的形式呈现在这里。吴良镛先生提出“有机更新”的理论, 没有把四合院全部拆除, 而是根据肌理局部的以旧代新。不仅改善了原有住民的生活条件, 还保留了原有的历史风貌使文脉得以延续。

2.2 滨河、滨水城中村

滨河、滨水城中村的更新改造, 延续城市的历史文脉和人文环境, 树立新时代的滨河、滨水地区形象。近些年, 城市的快速发展带来经济的提升, 政府越来越注重城市滨河、滨水景观的建设。一方面滨河、滨水城中村改造可以拉动地区经济增长, 刺激城市发展或旅游;另一方面, 城中村的更新改造也能大大的加强城市的街区空间和滨水空间的连续性。

滨河、滨水城中村的更新改造模式应该以开发商主导, 政府指导的开发模式。开发商根据政府的规划对改造进行投资策划, 并承担各种拆迁补偿费用。在对滨河、滨水城中村的更新改造过程中, 不仅要在整体的规划上对新建设的小区进行设计, 使滨水景观可以融入到城市景观中, 也应对主要的沿河景观进行建设, 保证两岸的景观, 为以后的通航、旅游等带来经济上的刺激。

2.3 工业区内城中村

在城市的发展过程中, 有些工业城市中的城中村也亟待改造。

2.4 城市内的一般城中村

在城市内的城中村更新改造中, 大多城中村是在城区内的, 历史文化较少、工业区以外同时也没有紧邻水系。这类的城中村可分为“潜在型”、“起步型”、“发展型”和“成熟型”。不同类型的城中村应分开对待 (见表1) 。

3 总结

随着党的十八大提出在2020年全面建成小康社会, 城镇化的速度在加快, 而被称为城市中的“毒瘤”的城中村的更新改造也成为重中之重。规划设计时在新的小区中保留旧城中村的记忆片段, 这样可以做到新旧居住区的传承, 也使居住在新小区的村民在某地可以找到以前的记忆。只有保留了它们, 这个城市才会延续, 才会有自己的特色, 才会杜绝千城一面的出现。所以, 对城中村的分类也就显得尤为重要, 不同类型的城中村给予不同的改造方案, 该去的去, 该留的留, 这样才能充分地发挥改造的作用, 使文化得以传承。

参考文献

[1]李增军, 谢禄生.都市里的村庄现象[J].经济工作导刊.1995.{8}

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[3]敬东“城市里的乡村”研究报告——经济发达地区城市中心区农村城市化进程的对策[J].城市规划, 1999, 23{9}:8-12.

[4]刘吉, 张沛.“城中村”问题分析与对策研究[J].西安建筑科技大学学报 (自然科学版) , 2003, {9}.

[5]魏立华, 闫小培.“城中村”:存续前提下的转型——兼论“城中村”改造的可行性模式[J].规划研究, 2005, 7

城中村的生意与生活 篇3

他们住在深圳的城中村里。这里房租低廉,却有比较方便的交通。房屋虽然阴暗破旧,但也具备基本的城市给排水功能、供电、供电视信号。居住在这里,能享用城市提供的基本设施,还有,对将来能够赚多点钱的希望。

鱼贩子王和生

王和生是武昌人,住在下梅林村,马路对面是一个超级巨大的农产品批发市场,汇聚了来自全国各地的瓜果蔬菜、鱼虾海鲜、南北干货。这里产品种类众多、品质新鲜、价格低廉,每天早晨四五点钟的时候,市场内灯火通明、人声喧哗,深圳各大小酒楼餐馆的采购人员来这里置办原料。

在市场西面的河鲜区,王和生租了一间店面,请了一个雇工,在那里卖鱼。他卖的是胖头鱼,年底吃鱼头火锅的人多的时候,王和生一天能卖出300多斤鱼。他每天凌晨三点起床,四点开始卖,忙活到早晨八点钟,中间在路边的包子店“过个早”。等到深圳的白领开始在公交车站等车上班的时候,那些活跃在批发市场的餐馆“买办”们也采购到了货品,纷纷退去。这时王和生已经累得够呛,他再也没有精力应付在这个时候出现在市场上的家庭主妇,锁起铺位,回下梅林村的出租屋里睡觉。

鱼是远在武汉的儿子发过来的。提到儿子,王和生总是说,儿子没能力。他的意思是,像这种销售、收款的活计应该是儿子来深圳搞,他年纪大了,应该在家管发货就行了。王和生慢悠悠地在出租屋里转,一件磨秃了肘部的毛衣外面套着一件油渍马甲,腰上还系着装着鱼款的腰包。不知道是忘记取下来,还是不敢放在盗闻不断的城中村出租屋里。

王和生来深圳之前,还在黑龙江哈尔滨卖过鱼。他说,在深圳好一些,冬天暖和,只是假钞比较多。一年下来,他收到了一千多块假钞。另外,深圳的开销比较大,每天要100块钱。其中批发市场的铺位租金40块,雇工工资20块,房租20块,吃饭、烟钱20块。

最后,他终于告诉我,卖一斤鱼的毛利润是五毛钱,扣除一天一百元的开销,在坐一趟公交车都要两块钱的深圳,育有一子四女、已经65岁的王和生,卖一斤鱼能赚到一毛七分钱,还得负担被恶意拖欠货款的风险。

爆破队长曾春林

相对于周围每天必须上班的邻居来说,曾春林是个自由职业者,不用打卡,不用骑自行车去上班,大部分时间在闲逛。他跟陌生人交往的时候,先递上名片,后递上香烟,名片正面印着XX爆破队队长,反面印着承接各项拆迁业务:旧楼砸墙、地盘搬迁、建筑爆破、地面改造等。这都是需要力气的活儿,曾春林说,他有的是力气,力气最不值钱,他随便一个电话,就能叫上几十号人过来。当曾春林感觉需要显示自己力量的时候,他总是说:“我手下有几十个人……”这样的话他说过很多次,在跟上级包工头讨工钱的时候,在自己女儿被社会青年欺负的时候,在陌生人出言不逊的时候。

曾春林瘦、黑、面容严峻、为人谨慎,有一副阅尽江湖之后的戒备心理。他1993年来深圳,在当年闯深圳的一批人当中,他是比较失败的。用他的话说是“没弄到钱”,到现在还住在城中村一栋民房的隔层里,留一个两尺见方的洞让身体垂直上下。隔板下住着他19岁的女儿曾俊。曾俊沉默寡言,只有在别人夸她漂亮的时候,会露出羞涩的笑容,同时下意识地往她父亲身后靠。她在下梅林附近的一家酒楼做服务员,一个月工资800块。这相当于她服务的客人一顿饭的价钱,如果这桌客人消费了金钱龟炖虫草、白扒鱼翅之类的菜品的话。曾春林还有个儿子,叫曾强,今年18岁,在福田农批市场里卖腊肠,虽然那个地方混乱嘈杂,但曾强的打扮依然整洁,裤线笔直,皮鞋铮亮。

在工程层层转包,利润薄如皮纸的建筑业内,像曾春林这样没有什么关系的工程队,根本赚不到什么钱,还得担心包工头的欠薪问题。曾春林看到福田农批市场上四川腊肠比较好卖,他也搞起了腊肠加工生意,也就说开一个小型的腊肠黑加工点——没有卫生防疫证明,没有工商许可证明,只凭着四川农村里的传统工艺。

曾强负责把腊肠运到农批市场卖给腌肉制品铺。冬天的时候腊肠生意很不错,曾春林还把他同在深圳打工的弟妹叫来帮忙。他现在的盘算是,等有一点钱的时候,去农批市场租一个铺位下来,专门卖腊肠。对于这个目标,他现在手头的腊肠制作规模显得有点可怜,市场的档位租金每个月要两千元。

曾春林的家族已经整体从四川内江迁移到深圳了,他自己是一家四口,另外他的弟弟和妹妹也是整个家都在深圳,弟弟在新洲派出所做巡逻员,弟妹在深圳做钟点工,侄女在一间超市做收银员。他的妹妹才四十多岁,却已经做外婆了。他说,他在内江已经没有什么亲戚了,能跑得动的,都来深圳了。1993年的时候,他一个人来深圳,现在,这个家族在深圳已经有二十多个人了,到目前为止,还没有混得好的。

草根批发商李阿贤

李阿贤住在下梅林村。每月要交800元的两室一厅里,住着他和他老婆,两个儿子和他娘。十几平方米的客厅,已经被一张上下铺的铁架床、两个货架和一张桌子挤得满满的,只剩下一条U字形的缝。一个卧室是他夫妻俩住,一个卧室是两个儿子住,老太太住在客厅的铁架床上,她已经老得睁不大眼睛了。

李阿贤有时候会去街上转悠,他最喜欢转报刊亭,拿起当天的报纸翻阅一下,并不买。他最关注本城的教育新闻。一天,别人送他一张报纸,有一版的大标题是《广深应率先取消择校费——省政协委员王则楚提案建议择校费在今春取消》,这条新闻让李阿贤很幸福。在他家黑暗逼仄的客厅里,凑着下午一缕斜着照进来的阳光,他大声地朗读了起来,一字一声,带着浓重的湖南邵阳口音。他的妻子在一边专心的听着,好像她老公在宣布一件非常重大的事情。

“择校费已经成为公立学校权钱交易的毒瘤”,李阿贤读到这里评论了一下,他说:“深圳本地人都是有钱人,不用交择校费,我们这些外地人倒是要交,太不合理了,这个应该取消。”

李阿贤有两个儿子。大儿子李根去年秋天中考,学校规定,外地考生要出示父母在深圳一年以上的暂住证,打工的要有社保卡,自己做生意的要有营业执照,还要有夫妻双方的计划生育证。这几样东西,李阿贤花了很大功夫才凑齐。李根考了632分的高分,按照规定,他可以入读不需择校费的公立高中。但李阿贤一心想让儿子读名校,咬牙让儿子上了深圳高级中学。这个学校是深圳四大名校之一,高考入学率几近100%,50%的学生以上能上本科。李阿贤为此付出的代价是,每年一万的择校费,四千元的借读费,加上学费杂费,一年约两万元。李阿贤目前的一年纯收入,刚好也是两万元。

小儿子李旗在一所叫“金色蓓蕾”的幼儿园,一年的费用是五千元。这可不是城中村阶层的消费水平,这两笔巨款让李阿贤有点喘不过气来。他们家舍不得吃一顿肉。他说,再挨两年,等大儿子高三的时候,回老家参加高考,就不用交这么多钱了。

李阿贤的收入主要来自牙刷批发,外带一些廉价扑克、圆珠笔的售卖。牙刷厂家有专人把牙刷送到李阿贤的小屋,然后,另外有人拿着牙刷到城中村的各个杂货店去推销。李阿贤的小屋在低价牙刷的销售链条上起到一个中转站的作用,他每一箱牙刷能赚上5块钱差价。一箱牙刷是450支,也就是说,他差不多要卖出近两百万支牙刷,才能凑够大儿子一年的教育费用。

(编者注:本文主人公均为化名)

编 辑 李 洁

城中村改造 篇4

牛春堡指出，城中村改造是推进城镇化进程的重要环节，是提高县城整体对外形象、改善城乡居民生产生活条件的有力抓手，各级各有关部门一定要站在关注民生、改善民生的高度，切实把这项惠及群众的好事办好、实事办实。牛春堡要求：一要科学调度，加快项目建设。要结合城中村改造村的实际情况，制定科学合理的工作方案，按照既定时间节点，有步骤、分层次，积极稳妥地推进城中村改造工作，力争项目工程早开工、早建成、早见效。二要科学规划，搞好配套建设。要充分利用和挖掘现有资源，坚持高标准、高起点规划，强化精品意识，确保工程质量，打造改造开发亮点。同时，要统筹考虑改造工程的绿化、亮化等配套设施建设，做到城中村改造与配套设施同步建设。三要以人为本，保障群众利益。城中村改造工作要坚持以人为本，坚持公益性的原则，从大局、从群众的意愿着想，以群众利益为重，切实维护好群众利益，坚决杜绝和避免与民争利的现象发生。四要强化宣传，营造良好氛围。要深入细致地做好宣传教育工作，多渠道、全方位地向广大群众宣传拆迁改造的意义和政策，切实做细、做透、做实群众思想工作，争得群众理解和支持，努力将城中村改造变成群众的自觉行动。五要密切协作，优化建设环境。孙口乡、城关镇和县发改、住建、国土、财政、公安等部门要各司其职，各负其责，加快办理项目建设相关手续，全力为城中村改造工作搞好服务，积极为项目建设创造良好的施工环境。（县政府办公室信息科）

河南省濮阳市人民政府关于印发《濮阳市城中村改造建设实施细则》的通知

华龙区人民政府，高新区管委会，市人民政府有关部门：

《濮阳市城中村改造建设实施细则》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○八年八月二十一日 濮阳市城中村改造建设实施细则

第一章 总 则

第一条 为加强濮阳市城中村的规划建设与管理，合理利用城市用地，促进经济社会全面协调可持续发展，贯彻落实科学发展观，实现全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目标，制定本细则。

第二条 城中村改造建设范围濮阳市城中村改造建设的范围是城市规划区内规划建设用地范围内的各行政村或享有对集体资产处置权的自然村。城中村改造建设的重点是被已建成区包围和将要被新建成区包围的行政村或享有对集体资产处置权的自然村。范围确定在盘锦路以西、汤台铁路以北、濮上路两侧、绿城路两侧的城中村。该范围以外的城市规划区内城中村，条件成熟一个改造一个。

第三条 坚持政府引导、统一规划、市场运作的原则，积极吸引社会资金参与城中村改造建设。

第四条 通过改造建设，逐步完成村民变为市民，集体土地变为国有土地，行政村变为社区，村民待遇变为市民待遇的四个转变。

第二章 规划建设管理

第五条 城中村改造的各项建设活动，实行统一的监督管理，严格按照法定的建设审批程序实施建设。

第六条 城中村的改造建设，应当优先安排基础设施以及公共服务设施的建设，因地制宜、节约用地，合理进行建设，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一和可持续发展。

第七条 城中村改造建设确定的建设用地规模、基础设施、公共服务设施用地以及其他需要依法保护的用地，禁止擅自改变用途。

第八条 城中村改造建设项目核准。城中村改造建设总体规划批复后，建设单位应编制项目申请报告报市发改部门核准，同时附用地预审意见。

第九条 以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送市发改部门核准前，应当向市规划主管部门申请核发选址意见书。

前款规定以外的建设项目不需要申请选址意见书。

第十条 以划拨方式提供国有土地使用权的建设项目，经市发改部门核准后，建设单位应当向市规划主管部门提出建设用地规划许可申请，由市规划主管部门依据城中村总体规划、控制性详细规划核定建设用地的位置、面积、允许建设的范围，核发建设用地规划许可证。

建设单位在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地主管部门申请用地，经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。

第十一条 以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，市规划主管部门应当依据城中村总体规划、控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。

以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向市规划主管部门申请领取建设用地规划许可证。

市规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。

第十二条 进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向市规划主管部门申请办理建设工程规划许可证。

申请办理建设工程规划许可证，应当提交使用土地的有关证明文件、建设工程设计方案等材料。需要建设单位编制修建性详细规划的建设项目，还应当提交修建性详细规划。对符合控制性详细规划和规划条

件的，由市规划主管部门核发建设工程规划许可证。

市规划主管部门应当依法将经审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图予以公布。

第十三条 涉及修改控制性详细规划和经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图，按照《城乡规划法》有关规定执行。

第三章 土地管理

第十四条 城中村改造必须使用国有土地。城中村土地未转为国有土地的，不得转让、出租、抵押；未经批准私自进行开发改造的，按违法用地查处。

第十五条 在城市建成区内，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地可依法转为国有。村(组)使用的土地，经村民(股东)大会或代表大会同意，按土地利用现状依照法定程序转为国有后，依法确认国有土地划拨使用权，办理国有土地使用证。

第十六条 在城市建成区外，城中村改造项目按照土地利用总体规划，依法办理农用地转用和征收审批手续后，将集体所有的土地依法转为国有。

第十七条 新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施房、公共绿地及配套的市政公用设施用地，可按划拨方式供地。

第十八条 用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，可按留地安置方式供地，也可与用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地一起按招标、拍卖、挂牌方式出让。

第十九条 用于补偿城中村改造投入的房地产开发建设用地，按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。

第二十条 规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政府统一收购储备。

濮阳市人民政府关于印发濮阳市城中村建设改造管理办法的通知

（濮政〔2007〕63号）

华龙区人民政府，高新区管委会，市人民政府各部门：

《濮阳市城中村建设改造管理办法》已经市人民政府同意，现印发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。

二○○七年九月十一日

濮阳市城中村建设改造管理办法

第一条 为加强濮阳市城中村的规划建设与管理，保障合理利用城市用地，完善城中村的各项基础设施，把我市城中村改造建设成为城市新型社区，根据《城市规划法》、《土地管理法》等国家、省有关法律、法规的规定，制定本办法。

第二条 城中村建设改造的范围和重点濮阳市城中村建设改造的范围是城市规划区内规划建设用地范围内的各行政村或享有对集体资产处置权的自然村。城中村建设改造的重点是被已建成区包围和将要被新建成区包围的行政村或享有对集体资产处置权的自然村。

第三条 建设改造的标准和目标建设改造的标准：通过城中村的建设改造，使其各项建设有利于保障城市总体规划的顺利实施，将这些村庄改建成为基础设施配套完善、功能齐全、环境优美、物业管理匹配的城市新型社区。工副业用地的安排应符合城市总体规划用地布局，住宅应建设为多层和高层住宅，各项建设应满足城市景观规划要求，成为城市建设新的亮点。建设改造的目标：通过城中村的建设改造，改善城中村居民的生产生活条件，使集体经济组织和村民从形式到内容完全融入城市化管理范畴。城中村集体以经营性不动产为主要载体转制成立股份制公司，村民成为股民，取得长期生产生活与经营发展条件。逐步完成村民变为市民、集体土地变为国有土地、行政村变为社区的三个转变。通过城中村的建设改造，改善城市环境和居民生活环境，利用社会资金完善城市基础设施，增强城市功能，促进社会治安的好转，减轻劳动就业压力，推动经济发展。

第四条 城中村建设改造的基本方针坚持政府主导，市场运作，群众自愿，区级负责，统一规划，因地制宜，一村一案，有序实施。

第五条 城中村建设改造的基本原则

（一）城中村的建设改造，应充分考虑城中村居民的利益，立足于改善其生活环境，保障其经济来源，充分关注中低收入人群，维护社会稳定和公共安全。

（二）城中村规划编制应遵循节约用地的原则。城中村居民住宅区一律按城市居住区的标准进行规划设计，不得采用单门独户的住宅建设模式；其它各项建设用地也必须按城市建设用地标准进行控制。

（三）城中村建设改造规划编制应服从城市总体规划用地布局，其居住、商服、工副业用地的安排应符合城市总体规划和地段控制性详细规划要求，避免各项用地混杂现象。工业项目必须安排在工业区内，城市中心区的城中村村办企业用地可由政府出面协调进行土地置换。

（四）城中村建设改造要贯彻高起点规划、高标准建设的原则，在保障土地合理利用的同时，注重城市景观环境的创造，实现经济效益、社会效益、环境效益的协调统一和可持续发展。

（五）城中村建设改造要坚持阳光作业，提高拆迁、安置、补偿等工作的透明度，实行政务公开，接受城中村居民和社会各界的监督。

第六条 城中村建设改造工作的组织机构为加强对城中村建设改造工作的组织领导，市政府成立城中村建设改造领导小组，下设办公室，统一领导、组织、协调城中村建设改造工作。华龙区、高新区在市政府的统一领导下，成立城中村建设改造领导小组，下设办公室，具体负责本区范围内城中村建设改造的组织实施工作。市建设、国土资源、财政、发改、监察、审计、人防、公安、消防、电力、通讯等有关部门应在各自的职责范围内，做好城中村建设改造的管理和服务工作，按法定程序办理城中村建设改造的各种手续。

第七条 城中村建设改造工作实行市、区两级管理，各自的主要职责是：市政府城中村建设改造领导小组及其办公室（以下简称“市改造办”）的主要职责：①出台政策。负责拟定和出台我市城中村改造的有关政策。②规划控制。负责审定各城中村建设改造的具体方案、提出规划条件和技术要求。③组织审批。审批各区上报的城中村建设改造方案。④监督管理。监督管理城中村改造建设资金征收与使用，监督管理各区及改造村的安置住宅与公共用房、集体经济用房和开发房的建设实施。⑤协调调控。协调城中村改造过程中与相关部门的关系，调控城中村改造中跨村、跨区规划用地调整及资金调控等问题。区级政府城中村建设改造领导小组及其办公室（以下简称“区改造办”）的主要职责：①筛选改造村。负责对本区城中村进行调查摸底，筛选改造试点村和实施改造村。②拟定方案。按照一村一案的原则，依照总体规划拟定改造试点村、实施改造村的改造方案。③组织申报。将城中村建设改造方案上报市城中村改造领导小组及其办公室审批。④组织实施。按照批准的建设改造实施方案，组织拆迁、安置、建设等实施过程中的具体工作。⑤群众工作。负责协调村委会、居委会、街道办事处及被改造村的群众工作。⑥资金监管。监督管理本区城中村的建设改造资金，负责各方资金分配与平衡。

第八条 城中村建设改造规划编制及审批程序

（一）区改造办按照村庄现状情况提出建设改造申请报市改造办审批，申请书应包括以下内容：

1．村庄建成区1/1000 现状图；

2．村集体用地1/2000-1/5000 现状图；

3．村庄所属户籍管理部门的户籍证明材料，包括总人口、分年龄段（5 年）人口数、男女比例；

4．村集体现有经济实体基本情况说明；

5．村集体经济发展设想，包括村集体经济管理模式，股份制企业成立方案；

6．村庄总体规划设想，包括各类建设用地布局、面积、住宅及其它各类建筑面积等。

（二）市改造办根据城-市总体规划和区改造办的申请核发规划设计条件，其内容包括：

1．城中村规划用地范围-安置村民的住宅用地范围、各项基础设施用地范围、生活保障用地范围（含村办企业、商业市场等）、补偿建设投入的开发用地范围；

2．各项技术经济指标-建筑密度、容积率、绿地率、建筑高度、退线要求等；

3．对村集体经济发展方案的审定。

（三）区改造办根据市改造办的规划设计条件，委托有相应资质的规划设计部门编制村庄总体规划。

（四）区改造办将编制的规划方案成果报市改造办审批。由市改造办组织有关部门和专家进行评审，并将评审结果上报濮阳市规划建设联席会议研究，经批准后方可组织实施。

第九条 城中村规划方案应当包括以下内容：

（一）确定规划范围内不同性质用地的界线。

（二）建设条件分析及综合技术经济论证。

（三）确定各地块建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率等控制指标；确定公共设施配套要求、交通出入口方位、停车泊位、建筑后退红线距离要求。

（四）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图（工副业用地部分可从略）。

（五）对住宅、学校、敬托院和托幼等建筑进行日照分析。

（六）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。并应规定城中村内部道路的红线、断面、控制点座标及标高。

（七）市政工程管线规划设计和管线综合。

（八）竖向规划设计。

（九）估算工程、拆迁量和总造价，分析投资效益。

第十条 城中村规划编制成果应当包括规划说明书、基础资料和研究报告、图纸及电子文件。

第十一条 城中村现有集体土地的使用

为了促进我市城中村建设改造工作，凡按照本办法进行规划编制和建设改造的城中村可享受一定的优惠政策。城中村现有土地原则按四种类型进行使用：

（一）新建安置村民的住宅、村集体办公用房、集体福利设施、集体公益设施、公共绿地及配套的市政公用设施用地，该类用地按划拨土地使用权方式供地。

（二）用于工副业生产或建设商业市场的生活保障用地，具体面积根据村庄用地情况确定，原则上按人均40-60平方米进行控制，该类用地按留地安置方式供地。

（三）用于补偿城中村建设改造投入的房地产开发建设用地，具体比例根据实际情况暂按一村一案原则确定。该类用地按招拍挂的方式对社会公开供地（对于需落实的本条一、二项建设改造内容，在土地出让条件中予以明确）。

（四）在保证上述三项类型用地的前提下，规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政

府统一收购储备。市国土部门应按有关政策规定办理各类相关手续，村集体及个人除应得的补偿金外不得对土地的征用附加任何条件。本条前三款用地均纳入本市土地供应计划。以出让方式供应的土地出让金，应全额纳入地方基金预算管理，收入全部缴入地方国库，支出通过地方基金预算予以安排，实行“收支两条线”管理。

第十二条 优惠政策

城中村的建设改造及相关开发建设同时享受下列优惠政策：除国家、省明文规定不得减免的收费项目外，涉及村民住宅、生活保障用房（工副业、商业市场）建设项目的行政事业性收费，由财政全供单位执收的予以免收（其中城市基础设施配套费实行“收支两条线”管理，先征后返，专项使用；共享收费项目，只征收上级分成部分），其余行政事业性收费及各类经营服务性收费减半收取。

第十三条 城中村规划的实施

城中村规划经批准后，其建设除享受本办法第十二条规定的优惠政策外，所有建设项目必须按正常程序进行报建，并按规定接受有关部门的监督检查，竣工验收合格后方可办理房产登记手续。各相关部门对涉及城中村建设改造的建设项目应优先办理，减少中间环节，提高办事效率。

第十四条 市政府鼓励并支持已按原批准的村庄规划实施建设的村庄（以单门独户住宅为主）进行以多层和高层住宅为主的建设改造，进行建设改造的村庄享受本办法规定的优惠政策。

第十五条 市、区两级有关行政主管部门要对经批准的城中村改造项目的开发建设给予支持，涉及社会保障、计划生育政策等问题，按照国家有关法律法规执行，依法进行监管。

第十六条 本办法自公布之日起执行。以前本市有关城市规划区内村庄规划建设的规定，凡与本办法相抵触的，按本办法执行。

城中村改造 篇5

来源：盈科律师事务所 最后更新时间：2009年07月13日 已经被浏览 165 次 “城中村”，亦称为“都市里的村庄”，是指在城市高速发展的进程中，由于农村土地全部被征用，农村集体成员由农民身份转变为居民身份后，仍居住在由原村改造而演变成的居民区，或是指在农村村落城市化进程中，由于农村土地大部分被征用，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外的农民仍在原村居住而形成的村落，这些村落位于城区边缘，虽然农村被划入城区，在区域上已经成为城市的一部分，但在土地权属、户籍、行政管理体制上仍然保留着农村模式的村落。

“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：（1）、已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。

城中村改造中最复杂、最关键的是集体土地上房屋拆迁及相应补偿问题，目前还没有一个独立完整的集体土地上的房屋拆迁安置补偿的国家级大法。近年来，全国一些省市陆续出台的有关拆迁的地方性法规、规章中，可以找到涉及城中村集体土地房屋拆迁的相关内容。归纳起来，基本采用以下三种补偿安置办法的其一或组合：

1、“参照法”，即参照城市房屋拆迁进行补偿；

2、“征地法”，即先将土地变性质征用，再依国有土地上的房屋补偿；

3、“协商法”，即由拆迁主体和被拆迁主体相互商量决定补偿。

在城中村改造过程中，盈科土地律师团队提供的服务包括：

1、提供城中村改造中房屋拆迁补偿问题的法律咨询及服务；

2、提供城中村违法建筑拆除情况下的法律咨询及服务；

城中村改造问题研究 篇6

城中村改造问题的研究

城中村是在城乡二元体制束缚下，城市化、工业化快速推进过程中出现的特殊产物，“城中村”存在的问题主要表现在以下几个方面，即土地利用粗放，土地资产流失、管理体制不顺，管理难度较大、人口构成多元，社会治安堪忧、公共设施缺乏，环境问题严重、村民素质较低，就业问题严峻，所以“城中村”问题现已经成为影响城乡统筹发展、和谐发展的重要障碍。如何积极稳妥地推进城中村改造，是落实科学发展观，统筹城乡发展，推进城乡一体化的必然选择。

一、课题研究的目的

随着我国城市化进程的加快，城市快速扩张，对土地的需求更加迫切。“城中村”，这一名词对于我国正处于加速城市化进程的不少城市来说并不陌生。在一些城市尤其是经济发展较快的城市中，昔日的城乡结合部逐渐成为城市内部地域，城乡结合部中的农村也被包围在城市地域之中，导致部分城市的城中村大量出现。但由于各地政府在处理城郊农村时所采取的政策不同，特别是我国长期实行的人口、土

地的城乡二元制度的影响，村内的土地、人口、规划、管理都没有纳入城市体系；再由于在城市化进程中，城市的发展、土地的升值导致城中村以收取租金为主要特征的集体经济不断壮大；城中村存在治安、卫生、消防等大量的隐患，从而出现了诸多社会和环境问题。

“城中村”的存在严重影响到城市的进一步健康发展，影响到城市化进程，已到了必须综合治理的境地。在城中村的改造上，问题相当复杂，涉及到多方的利益博弈。对于城中村的研究需要综合城中村表现的多个方面，透过现象，抓住本质。

二、国内外相关研究 1.国外相关研究

城中村城中村是我国快速城市化发展过程中特有的现象，国外尚未有关于城中村问题的研究，甚至没有一个公认的译名。但从国外学者对城市的研究中还是能找到一些对城中村类似问题的阐述。基本为以下三种：（1）城市平民窟：英国地理学家Susan Mayhew 认为平民窟是穷人住宅的聚集地，通常以多户混居和拥挤为特征。贫民窟改造需要外部中介机构在活跃社区内部资源和获得外界投入方面向社区提供支持，以提高社区能力进而改善自身居住环境1；（2）城市边缘带（Desakota Reion）是德国地理学家Louis提出的，它指农业活动与非农业活动的高度混合，延伸与城市核心之间的廊状区域2；（3）城市蔓延：城市蔓延最早出现在以美国为主的发达国家。指的是城市化区域向未城市化地域的不相称扩张，是城市边缘高度容积率、高度 12 引自：李俊夫，《城中村的改造》，科学出版社，2004，第13页 顾朝林，《集聚与扩散—城市空间结构新论》，东南大学出版社，2000年1月

建筑密度的大片住宅的开发，使城乡间的接线日趋模糊3。

由于城中村现象具有很强的独特性，其他国家几乎找不到相同的案例，加上城中村现象出现的时间不久，国外直接针对城中村现象进行研究寥若星辰

2.国内相关研究

现今，城中村改造问题已经日益引起社会各界的关注，基本分为三个阶段4：（1）20世纪90年代前：是城中村的雏形；（2）20世纪90年代中前：这时国内顾朝林和熊江波两位学者引入了国外“城市边缘”的概念，开始了国内学者对这一区域的研究，总体来说，这为城中村今后的研究做好了铺垫；（3）20世纪90年代至今：城中村现象越来越明显，可以从以下四个角度加以概括：第一从建筑景观及环境角度讲，城中村是村民陆续的房屋搭建，并没有经过统一的规划。这种无序高密度的建设与城市整体景观不协调，在加上城中村内部基础设施和公共设施严重缺乏，导致内部存在严重隐患；第二从城市经济和土地管理角度讲，产生城中村这一现象的成因有二：一是开发商过于迁就行政隶属、土地所有制等现状，以至于延误改造的最佳时机，使得民房区位价值不断攀升，导致开发成本过高，二是民房位于景观控制带，由于容积率控制使得开发商无利可图；第三从城市发展角度讲，政府在同一时期进行经济建设，没有很多资金对每一项改造都提供财政支持。因此，在城中村的改造中应该分高、中、低三种方案：高方案就是进行全方位的改造，使城中村尽快成为城市的有机部分，34 张庭伟，《城市蔓延中的土地市场驱动力与政府角色》

成德宁，《城市化与经济发展—理论、模式与政策》，科学出版社，2004

中、低方案是为日后改造做铺垫。

三、城中村改造的现实意义

１．改造城中村，是构筑经济社会发展新平台的客观要求。改革开放以来，宁波全市经济社会持续快速发展。分析新一轮经济社会发展趋势，宁波如何继续保持关键在提升城乡统筹力，空间在城郊，潜力也在城郊。因此，必须把城郊接合部作为经济社会发展的主战场，积极推进城中村改造，着力打好这场硬仗，努力形成城乡互动、交融发展的新格局。

２．改造城中村，是推进工业化、城市化和城郊新农村建设进程的必然要求。随着工业化和城市化进程的加快，城市的规模在扩大，城市的功能在强化，解决“城中村”问题势在必行。因此，改造城中村是一种方向、一种趋势，既顺应工业化和城市化的发展趋势，又符合城郊新农村建设要求，使工业化、城市化和新农村建设并驾齐驱。

３．改造城中村，是改善城郊农民生产生活条件的迫切要求。宁波城郊农民的房屋大多建于上世纪八十年代，由于受历史原因的影响，村民住房困难比较突出，村内公共服务和公共设施严重缺乏，农民要求改善居住条件、提高生活质量的愿望呼声非常强烈。改造城中村，有利于从根本上解决城郊农民的生产生活问题，是政府职责和群众愿望的有机统一，也是一项为民造福的民心工程。

４．改造城中村，是构建社会主义和谐社会的内在要求。由于受城乡二元体制的影响，城中村成为城市管理不到位、农村管理不着边的“游离体”，“脏乱差”、“假伪劣”等问题屡禁不止。如果不及时解决，很可能出现贫民窟，成为社会最不稳定的地区，影响和谐社会的建设。改造城中村，有利于建立良好的城乡公共秩序，使城市发展、城中村发展与村民发展融合和谐。

四、城中村改造中存在的问题

1、开发主体不适格：《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定： 本条例所称房地产开发经营，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。《城市房地产开发经营管理条例》第五条规定：设立房地产开发企业，除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立条件外，还应当具备下列条件：（1）有１００万元以上的注册资本；

（2）有４名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，２名以上持有资格证书的专职会计人员。

省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和专业技术人员的条件作出高于前款的规定。

也就是说，从事房地产开发的主体必须是具有一定资质的房地产开发企业，没有满足这些条件是禁止从事房地产开发的。这不仅仅是资质、能力、经验的问题，还是社会责任感和道德约束力的体现。而城中村改造项目中的绝大部分开发主体根本就不能满足以上条件，更甚者，是直接由村委会作为主体来开发建设的。

2、土地性质不合法。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城

市房地产管理条例》等法律法规都明确规定：房地产开发企业在城市规划区内的国有土地上进行开发建设，即只有取得了建设用地使用权(国有土地使用权)才能从事房地产开发，而城中村改造项目很多直接是在集体土地上进行房地产开发及经营，这样做是严重的违法行为，造成了集体土地资源的流失，严重的侵害了集体成员的利益。土地作为一个国家最重要的权利客体之一，不仅仅体现在主权权利方面，更重要的体现在其作为物质财富被最大限度的利用和产生效益方面。我们国家实行房地一体主义，作为财产，没有土地使用权的房屋犹如空中楼阁般虚幻缥缈，建在“别人”土地上的房屋是没有任何保障的。

3、不符合城市整体规划。从事房地产开发必须是在城市的规划区范围内进行。《城市房地产开发经营管理条例》中规定房地产开发经营应当按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。确定房地产开发项目，应当符合土地利用总体规划、建设用地计划和城市规划、房地产开发计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入固定资产投资计划。《城市规划编制办法》第三十二条中规定：规划期限内城市建设用地的发展规模，土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建设用地面积、容积率、人口容量等）；城市各类绿地的具体布局；城市地下空间开发布局都应该符合城市规划的强制性内容。城中村改造如果没有纳入到城市规划，或者暂时没有纳入到城市规划，那么它不但影响了城市的整体结构和功能，同样也不能很好的发挥自身的功能，更有可能给城

市的发展带来巨大的障碍。

4、项目质量没有保障。房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准，建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。建设单位应当将施工图送审查机构审查。建设单位可以自主选择审查机构，但是审查机构不得与所审查项目的建设单位、勘察设计企业有隶属关系或者其他利害关系。建设单位应当向审查机构提供下列资料：（1）作为勘察、设计依据的政府有关部门的批准文件及附件；（2）全套施工图。审查机构应当对施工图审查下列内容：（1）是否符合工程建设强制性标准；（2）地基基础和主体结构的安全性；（3）勘察设计企业和注册执业人员以及相关人员是否按规定在施工图上加盖相应的图章和签字；（4）其他法律、法规、规章规定必须审查的内容。

另外，工程还要符合防震、消防、环保等等一系列的强制性规范。只有经过了有关部门有力的审查监督，才能最大限度的保证工程质量。城中村改造在这一环节是缺位的，也许有人会说，没问题，这些房子住上去是没有问题的。可是隐患已然存在了。

5、冲击了房地产市场，成为造成房地产市场泡沫的原因之一，给市场的调控带来了困难。

（1）、冲击市场：市场竞争是残酷的，优胜劣汰、物竞天择，尽管是非法项目，城中村改造的房屋销售势头依然不减，对房地产市场形成了巨大的冲击。居民的购买力是有限的，在购买力不变的情况下，开发面积的增加、销售量的增加直接导致合法项目销售的萎缩，开发

成本增加了，利润就会减少，资金运营周期拉长，资金链也会面临中断的危险。

（2）、造成泡沫：泡沫产生直接的原因是市场开发总量与现实购买力之间的落差。大量的炒房会产生泡沫，那是因为炒房导致增加的市场需求量高于开发量，造成了市场需求量大增的假象，从而诱使开发企业加大开发力度；而城中村改造项目的销售使实际的需求量小于开发量，造成市场萎靡的假象。

6、给社会安定埋下了隐患。城中村改造项目合法性的缺失会导致巨大的法律风险。房屋是最重要社会不动产之一，有甚者几乎构成了工薪阶层的全部家庭财产，不能办理房产证也就意味着缺乏有效的权属证明，不能证明该房屋是属于自己的合法财产，更不能上市流通，在很大程度上限制了物的使用范围和利用价值。如果项目没有取得建设用地规划许可证还将面临被强行拆除的危险，动辄涉及成百上千人的贴身利益，势必造成巨大的纠纷以致于引起社会波动，不安定因素会随之增加，成为了构建和谐社会的脓疮毒瘤。

7.拆迁补偿政策灵活性不够。随着《物权法》的实施和房地产市场的变化，有些“不适应”拆迁现状的问题日渐凸显。因此在不改变相关政策文件规定的补偿标准的前提下，制定适当的方案。即要考虑大多数人的利益，又要顾及一部分人的利益。比如现行的住房困难家庭捆绑政策与农村宅基地建房批地的捆绑政策不一致，而且该政策对无房户和独立享受困难户界定有一定的盲区。

8.政策可操作性差。国有土地上非住宅拆迁补偿，按照目前政策

只能货币补偿，实际操作中难度较大。大多数被拆企业要求落实企业迁建用地，以便生产和经营能顺利进行。因此在江北区适当区域划出一片土地，作为有发展前途的企业迁建用地势在必行。

9.安置滞后引发不少矛盾。征地拆迁安置在政策上讲是先安后拆，但落实不好是相当普遍的现象由此而引发不少的矛盾，拆迁安置机制不规划是唯一引发矛盾的根源。征地拆迁补偿本应通过市场机制来运作，而实际工作中大多又因为市场不健全或市场机制缺位而形成既非纯粹的政府行为又非规范的市场行为，形成利益分配不清晰不规范，造成农民对基层政府的普遍不信任情绪，严重制约了经济发展，危及社会稳定。

10.安置房小区物业管理缺失。安置房小区的物业管理一向来是个比较大的难题。小区里的住户都是原本村里的农民转变过来的。无论是经济能力还是生活习惯等都与一般小区的住户有一定差距。物业费交不上来，物业公司处于亏损状态的话势必在绿化养护，清洁卫生，小区保卫等方面都出现问题，使安置房小区变回到原本城中村的脏乱差的局面。因此在给予物业公司一定数量的商业用房外，是否可以由政府出资，对安置房小区的物业费用进行补贴。使小区物业能够正常运行。

五、“城中村”土地所有权的状态分析

根据《中华人民共和国土地管理法》第2条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”即所谓的“土地的二元所有制结构”。土地所有权状态依据《中

华人民共和国宪法》第10条、《中华人民共和国土地管理法》第8条规定，具体划分为“城市市区的土地属于国家所有”，“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。由于“城中村”在城市化不断推进的过程中，位于城区边缘而被划入城区，成为城市的一部分，既有城市的一些习性，又摆脱不了农村固有的特质，是二者的混合体。“城中村”土地的所有权状态大体可分为三类：（1）、已“撤村建居”，土地被国家全部征用，农民不再享有集体土地所有权，村已经被城市完全包围，原农民已全部转为居民，只是保留着农村传统的生活习惯。这是通常所说的广义上的“城中村”，它经过改造已融入城市之中，不再是“城中村”改造的对象。（2）、正在“撤村建居”。土地大部分被征用，土地所有权部分属于国家所有，部分属于集体所有，但原农民未转为居民。（3）、尚未“撤村建居”，但已列入城市框架范围，土地全部仍属于集体所有。后两种村的情形是狭义上的“城中村”，是通常所说的要改造的“城中村”。“城中村”中存在的土地所有权状态有国有土地所有权与集体土地所有权两类，两种土地所有权从表象看，仅是所有权主体不同而已，但其实质是不平等的，表现在：（1）国家所有权的权利主体是国家，而集体所有权的权利主体为集体。根据土地法第10条：集体所有权的权利主体又分为：乡集体、村集体、村民小组三种组织形式。两种土地所有权在集体与国家之间可以进行转化，且是单方的，只能由集体所有权向国家所有权转化，而不能是国家向集体所有权转化；同时集体所有权主体之间是

不能相互转化的。（2）集体所有权向国家所有权转化的条件是唯一的，我国宪法第10条和土地管理法第2条的规定，方式为出让，这种行为其实质可以看作是一种买卖，只不过是一种强买强卖罢了，只有一方当事人（国家）的意思，几乎是容不得对方（农村集体）意思表示，农村集体只有强制取缔的义务，这就难以保证交易的公平了，自然出现了现实中征地赔偿款太低，侵害农民权益的事件的发生。（3）两种所有权的权能上也是完全不平等，主要体现在两种土地使用权上。而“城中村”土地所有权往往表现国家所有权借助“公共利益的需要”而不断地扩大，“城中村”集体土地所有权逐渐缩小的趋势；同时也表现集体土地所有者已经看清国家征用土地不完全是出于“公共利益的需要”，为征用后转让土地使用权获得商业上的利益，因此，农村集体在土地所有权交易中开始尝试用市场价格讨价还价，甚至漫天要价，凭此来保留其土地所有权，村落在城市中得以延续。

六、关于城中村改造工作的几点建议

1.确保村民利益不受侵害。村民是城中村改造的主体，城中村改造必然涉及每个村民的切身利益，村民最关心的是自己的切身利益是否得到保障，因此改革的难点在村民自身。城中村改造不但要重视城中村的景观改造，更要重视人的改造。改造后村民的生活方式没有得到根本改变，依旧过着游手好闲的生活，是城市人力资源的极大浪费。因此，要大力对村民开展宣传教育活动，提高他们对开展改革的重要性、必要性的认识；要将村民纳入社会保障范畴，在过渡期内保证他们的最低生活水平，免费开展劳动技能培训，提高他们思想文化素质，使他们能够独立地开展种植业以外的经营活动，以便维持生计。2.切实搞好土地产权转变。土地产权归属问题是城中村问题产生的实质所在，只有在转变产权归属的前提下，城中村的问题才能得到根本的解决。但是体制的变更不是一朝一夕、一蹴而就的。城中村的土地全部收归国有在近期内很难做到，而城中村的改造是近期必须从事的工作。因此，在提出土地产权转变后改造策略的同时，必须着重提出近期切实可行的、在土地产权不发生变化的前提下的改造策略。3.积极推进集体经济转型和升级。目前城中村村集体经济主要经营形式有三种：商贸服务、土地出租、物业租赁，后两种形式是集体经济的主要收入来源，是典型的“寄生型、外生式”经济，这种模式无法参与市场经济的竞争。只有村具备起码的起动资金，城中村改造才能进入议事日程。从短期看，集体资产能否做大做强，集体物业收益能否保值增值是城中村改造能否实现的关键，而转制后的集体经济能否成功转型和升级更是新村能否实现可持续发展的前提和动力。4.加强政府的积极引导作用。政府作为城市的管理者，首先要意识到城中村问题的严重性和改造的迫切性，积极推进城中村的改造，实现城中村合理城市化。其次，城中村改造是一个综合的社会转变过程，需要相应的全方位的物质、制度和社会文化等方面的建设，包括政策、资金、技术、基础设施的支持和社会文化的传播引导，特别要注重大量失去土地的农民由农村就业转为城市就业的心理要求。5.引入市场机制。在城中村改造中，由于村集体经济实力有限，而当地政府又不可能对城中村改造进行大规模地投资，因此应进行市

场化的开发模式，鼓励开发商、投资商介入参与城中村改造。在市场机制的作用下，城中村的改造向城市现代居住小区方向发展，这样既可以使村民摈弃小农经济意识，改变居住环境和生活方式，在参与、享受城市文明的过程中逐渐改变其传统的生活方式，真正实现向城市人的转变。由于市场的导入，还可以盘活村集体经济，使其在组织制度、经营机制上进行市场化改革，以强化其投资能力、组织能力和市场适应能力，发展壮大村集体经济。

6.实行积极的财政政策。在城中村改造的过程中，引入城市经营的理念，政府提供服务、便利与优惠措施，鼓励资质良好的公司与集体经济组织合作全面改造城中村。建立新的运行机制，将城中村改造收益的一部分转变为社会福利保障，保证村民老有所养，老有所依，享受城市居民一样的待遇。对统建改造房屋给予一定规划控制指标的放宽；对统建改造房屋减免部分税费；同时根据具体情况，提供适当的启动资金和低息贷款，并为改造划拨改造配套用地，用于搬迁工厂以及居民临时安置。

7.坚持“以人为本”的发展理念。城中村在物质形态、社会经济结构等发生根本转变的情况下，必须逐步改变村民落后的文化素质和小农经济意识，使其在职业、文化、道德品质、价值观念和生产生活方式等方面也发生根本转变，成为真正的城市人。在更新改造的过程中，要注意乡村的文化内涵的挖掘，保护好有价值的文化遗产，如古村落保护、文物保护、传统风俗继承和发扬等，坚持走保护和建设并举的改造之路。

8.实行近、中、远期的结合。城中村的改造由于牵涉的面较广，尤其受到开发商利益的驱使及投人产出的制约，在制定规划的过程，注重近、中、远期实施规划的结合，近期安排一些投资少、见效快的项目，为今后的改造提供资金的支持和保障，中、远期安排一些公共设施及服务设施，以创造优美的居住、生活环境，使得城中村与城市的各项事业融为一体。

9.有形无形改造并重。这是城中村改造取得成功的关键环节，在城中村改造中，所进行的改造不是简单的拆旧建新，而是坚持有形与无形改造同步推进，既重视拆旧建新、拆迁安置的有形改造，也注重抓好涉及深层次问题的无形改造。在操作上，先进行无形改造，后进行有形改造。正是有了无形改造，才实现了村民向市民真正转变；正是有了无形改造，才隔断了相传数千年的土地依赖，加速其生产和生活方式的更新；正是有了无形改造，才促使其转变小富即安、不求上进的小农思想，在城市节奏、城市文化的熏陶下，树立市场经济观念，提高自身素质和修养。如果说有形改造是对城市外在形态的一种提升，那么无形改造则是城中村村民“灵魂深处的变革”。城改是一场新的革命、新的变革，坚持有形与无形改造并重，就能够推动城中村改造工作健康发展。

七、结语

本文就“城中村”改造应着重从利益兼顾、体制转变、法制健全和思想观念等方面入手, 同时根据一些城市的改造经验和事例,阐述“城中村”的现状及引发的问题。提出几点意见希望对现实情况有一

些指导和帮助。

参考文献：

1.杜深华，2004.8.5：《西安“城中村”改造中的社保之忧》，当代陕西。

2.张贵凯，2003：《西安市“城中村”改造研究》，西北大学硕士论文。3.关于城中村建设，新闻百度网 http://news.baidu.com。4.李俊夫，2004：《城中村的改造》，科学出版社。

城中村的改造 篇7

一、城中村的概述

随着社会的迅速发展, 城市的规模急剧膨胀, 在城市的边缘地带发生了日新月异的变化。关于城市边缘地带的界定, 从不同的研究角度出发, 虽然有“城中村”、“城乡边缘区”、“城乡过渡带”、“城乡结合部”等不同的描述, 但落实到具体的城市地域上, 它们都有一定程度上的重叠, 甚至有些概念根本上就是对同一地域的不同定义: 如周一星教授对北京市“近郊区”地域范围的描述 [1]与顾朝林教授对北京市“边缘区”范围的描述 [2]其实质内容一致。吴良镛教授也曾指出城中村是城市与乡村的交接地区, 即位于城市和乡村之间的过渡地区。

从上述的研究可以看出, 城中村是城市化的结果, 城中村不和谐的问题也是由于快速城市化所产生的, 成为城市化的巨大阻力, 不仅对人居环境的塑造以及和谐社区的创建产生不良的影响, 而且随着城市的扩张, 城中村问题有进一步扩大的趋势。解决了城中村存在的问题, 也就解决了城中村的民生问题。因此, 城中村问题是值得研究和探讨。

二、城中村问题的特征

( 一) 劳动力闲置, 整体生存技能不高

农业生产力的提高, 不仅满足了日益增长的人类基本需求, 而且导致了越来越多的农业剩余劳动力。工业化的快速发展吸收了大量的农业人口, 使之转化为城市人口, 城市圈层式的向外扩展, 吞并了周围的农业用地, 失去土地的农民也就由农业人口变成了非农人口。但就适应城市生活的技能而言, 这些人普遍一无技术、二无文化、三无任何其他优势, 工业的发展虽然为城中村的村民提供了大量的就业岗位和机会, 但处于城市边缘地带的农民则感到束手无策, 大量农民只能从事简单的体力劳动, 面对复杂的工业化生产则可望不可及。相当部分农民“种地无田, 就业无岗, 低保无份”。

( 二) 流动人员大量集聚, 环境恶化

在城市转型过程中, 因城中村的行政边界划分不明确和管理不到位, 城中村就为外来人员暂时的落脚提供了方便。由于生存竞争力的制约, 他们大多数只能从事脏、苦、累的行业, 不但工作不稳定、收入较低甚至有工资拒付的风险, 而且缺乏社会保障、合法权益常被严重侵犯。工作上的不稳定往往导致经济上的困难, 甚至难以维持最低标准的生活需要, 从而引发犯罪行为, 给城中村带来了社会环境的恶化, 严重影响人与社会、人与人和谐关系。另外, 由于区位关系, 城中村常成为工业区污水排放, 垃圾随意堆放等污染严重的地带, 生活、居住、生态环境逐渐恶化。

( 三) 思想观念陈旧, 制约城中村的发展

对于城中村的村民来说, 他们祖祖辈辈以土地为生, 依靠土地获取基本的生活资料, 对土地有着特殊的感情。在城市化过程中, 既使城市政府或工业化的企业提供了一定职业岗位, 他们也有十分不情愿或抵触情绪。再者, 在城市政府转让开发土地的过程中, 村民也从土地上看到了巨大的商机和土地的使用价值, 村民对土地的依赖程度和利用方式也发生积极变化。因此, 对土地的开发和占有则不择手段, 先下手为强地进行了圈地建房, 出租私房的“生财”运动, 继而在整个村中蔓延, 并成为“高密度、高容积率”为空间特征的城中村出租屋私宅建设恶性发展的催化剂[3]。这种落后的自私自利、发家致富的思想观念严重影响了城中村健康良性发展, 他们缺乏建设和发展城市的义务感和责任感。

( 四) 产业结构调整带来的负面影响

城市政府强调产业结构升级, 鼓励资本密集型产业与高新技术产业的发展思路, 加剧了失业下岗职工再就业的困难, 使结构性失业问题更加突出, 对于处在弱势群体的城中村的村民来说, 无疑是雪上加霜, 始终处于竞争的被动局面, 痛恨城市化剥夺了他们赖以生存的土地, 激化了村民与社区或地方政府部门的矛盾, 增加了社会的不安定因素。

三、解决城中村问题的建议

( 一) 优化城中村与城市的空间结构布局

城中村的租住问题, 可以通过城市经济总量的扩大和产业结构调整来解决, 在城中村改造的过程中, 通过调整城市空间结构, 尤其是产业结构、改善优化城中村的区位条件, 结合城中村村民就业技能的实际情况, 建议将一些产业技术含量不高、基本能满足村民就业要求的产业布局在城中村的区域许可范围之内。同时城市政府可建立多核心、多组团的发展格局, 降低城中村人口聚集密度, 分解分流外来人口的能量关系, 改善城中村的社会、文化、卫生居住环境, 缓解城市交通、公共服务设施的压力, 分散城市发展的机会和能力, 吸纳、化解城中村的矛盾, 促进城中村良性互动发展。

( 二) 消除制度不到位的管理缺陷

在改造和发展城中村时, 城市政府要积极引导市场进入, 协调市场规则, 健全相关法律法规, 完善公共政策的服务力度, 创建以城市带动乡村发展的新机制。公共政策作为政府调控利益主体, 利益集团之间关系的基本工具, 应具有鲜明的“价值立场”, 即应按照“公平逻辑”, 优先关注、关心和救助社会弱势群体[4]。社会保障制度是国家社会稳定与和谐发展的基石。所以, 要构建和谐发展的城中村, 就要掌握和了解城中村存在的问题、性质和治理原则与方法, 将城中村居民的子女教育、失业保护、防病治病纳入社区管理, 并建立以养老保险、医疗保险和最低生活保障为主要内容的社区社会保障制度, 承担社区居民就业和社会保障的救助责任, 保障城中村居民的利益不受侵害, 避免补偿不足而产生负面效应, 实现社会的总体和谐与公平。解决好农民尤其是失地农民和进城农民工的社会保障问题是缓解与抑制社会问题的重要措施。

( 三) 充分发挥城市规划的作用

在当前城市化进程加速发展的形势下, 要打破规划上的城乡二元结构, 把城中村建设纳入统一的规划管理, 进一步增强规划意识, 通过统一规划, 统一布局, 推进城中村基础设施建设, 实现公共设施资源共享。在具体实施过程中, 建议按照节约利用资源的原则和小区化、公寓化的形式, 建设一批具有样板效应的城中村, 带动其他城中村的建设。避免大规模推倒重建现象发生, 对于一些富有地域特色的村庄尽可能保留其原有的空间结构, 延续其文化文脉, 遵循规划建设的“门槛理论”。城中村不是贫民窟, 更不是难民营所在地, 他们和城市富人享有同等的权力。城市规划、住房建设塑造的是一种凝固的社会架构, 如果这种凝固的架构是以贫富分化为前提, 那么就可能把已有的贫富差别固定下来。这对社会而言, 是莫大的威胁[5]。

( 四) 完善文化教育功能

对于城中村而言, 由于外来人口的大量汇集与本土居民在有限的就业空间中产生了一定的竞争矛盾, 以及在多元文化、多种生活方式、人生观、价值观相互冲击的条件下, 迫切需要加强和完善文化教育功能。首先要创办创业就业培训机构, 帮助无业、失业人员获得创业和就业的知识技能, 并为创业人员提供创业启动资金扶持。其次要培育健康的社区文化, 可以从居民的风土人情、饮食习惯、建筑空间特色、建筑环境特色、建筑格局特色等方面入手, 培育出具有人才型的市民素质, 学习型的社区风气, 创新型的社区主流文化。再次可建立健康的社区心理。健康的社区心理有助于建立和维护社会的稳定。它不但可以使社区成员之间形成互帮互助的社区文明氛围, 也可凝聚社区成员的归属感和责任感, 齐心协力, 共同建设好城中村健康的社会环境。

四、结语

城中村的形成和产生实际上是社会经济发展中一个必然现象, 当前, 构建和谐社会的一个重要任务就是关注民生问题, 逐步缩小城乡之间发展的差距、解决城中村人口的生活保障问题。生计问题是人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题。文化教育是民生之基, 创业就业是民生之本, 收入分配是民生之源, 社会保障是民生之安全网。因此, 当前解决城中村的问题, 对维护社会稳定和社会公平, 促进社会和谐及可持续发展, 具有十分重要的意义。

摘要：从城市化的角度出发, 分析了城市快速发展中城中村存在的问题, 指出城中村的村民处于弱势竞争的地位, 他们的素质急需要得到提高, 并从优化空间结构布局、管理制度、城市规划的功能和完善文化教育功能等方面提出了合理的建议。

关键词：城中村,城市化,和谐发展

参考文献

[1]周一星.北京的郊区化及其对策[M].北京:科学出版社, 2000.

[2]顾朝林.中国大城中村研究[M].北京:科学出版社, 1995.

[3]房庆方, 马向明, 宋劲松.城中村:我国城市化进程中遇到的政策问题[J].城市发展研究, 1999, (4) .

[4]秦红岭.大城市居住空间贫富分异与社会公平[J].现代城市研究, 2006, (9) .

如何改造城中村 篇8

在政府主导的城中村改造模式中，地方政府作为城中村改造的主体和责任人，全面负责城中村改造政策、村民住宅拆迁补偿和村民安置方案、村民安置过渡方案制定和具体实施。

现行改造模式困境

上述模式极易导致两个极端：在大部分地区，大规模的“运动”式拆迁往往对补偿严重不足，暴力拆迁、群体性事件，乃至恶性事件发生频率大大提高；而在少部分经济发达地区，村民要价过高，很难谈拢条件，导致城中村改造项目难以推进。

以深圳刚刚操作的福田区岗厦村为例，改造前的岗厦村约有数百栋各种产权形式的自建楼房，2007年岗厦河园片区启动了改造工程，但由于赔偿标准谈判一直僵持不下，改造方案到2009年底才尘埃落定。

结果是政府不得不大幅度提高补偿标准，特别是住房按照一比一补偿，补偿后岗厦原住民中家庭资产过亿元的达到十户，全村每户资产都超过千万元。即使如此，还是有村民不满意，迄今为止仍有5％的村民没有签约。

在第二种集体自行改造模式中，往往是村委会自行筹资开发，完成拆迁安置、回迁建设和商品房建设全部工作。改造完成后，村集体将剩余住房上市销售，形成滚动开发。

但这种模式存在开发者在建设过程中无法获取贷款、住宅开发质量不高、基础设施难以到位、开发住宅为“小产权房”无法上市等诸多问题。因此，这种模式只有极少数集体经济实力雄厚的村庄才能推行。

目前一些地方开始探索开发商与村集体合作改造的模式。比如深圳2009年发布的《深圳市城市更新办法》，鼓励开发商与村集体合作改造，并制定了一套方法和措施。

但开发商介入改造可能带来一些问题：首先，开发商以利润最大化为根本驱动，很可能以不利于社会和谐的运作方式进行改造。

其次，开发商的资本结构基本以少量自有资金加大额银行贷款构成，可能导致开发商因信贷政策调整陷入困难，不能按期完成甚至中途退出改造。

最后，由于一个城市的“城中村”数量众多、大小不一，小村不但占地少，还有可能被道路切分成零碎地块，对开发商缺乏吸引力。

这三种模式都存在着一些共同问题，主要体现在改造后城中村虽然基础设施和城市面貌大大改善，但基本上变成了中高档商品房小区和商业开发区，丧失了对流动人口的容纳功能。当前一个非常值得深思的问题是，城中村拆了，那些原来靠房租收入维系的失地农民怎么办？那些居住在城中村的大量流动人口又往何处去？

公私合作新模式

城中村是在城市扩张过程中逐渐形成的，因此城中村改造本质上是一种都市更新。

尽管土地制度不同，但世界各地，尤其是发达国家和地区在城市化过程中积累的经验，仍可为我们提供借鉴性思路。

比如借鉴美国、日本、中国台湾等国家和地区进行的土地“增值溢价捕获”“区段征收”和“市地重划”等成功模式。

相关经验表明，“区段征收”“市地重划”等政策工具可成功解决政府公共建设的补偿难题，土地权利人亦可获得原地补偿，享有公共设施完善、生活质量提升、土地增值等多重开发利益，公私各蒙其利。

我们完全可以借鉴上述成功的政策工具，结合中国国情，以确权为前提推进土地制度创新，在有效改造基础设施并全面提升城中村地段公共服务水平的基础上，继续让“城中村”地段为城市低收入阶层和外来流动人口提供廉价优质的住房，最终建立政府、原土地权利人、外来人口，乃至地产开发商多方的利益均衡，并实现城市户籍－土地－财政体制联动改革。具体操作如下：

第一，首先城中村土地国有化。根据我国宪法第十条规定，城中村土地既然已经纳入城市范围，将这些土地国有化并没有法律上的障碍。按照我国现行土地制度，城中村土地国有化有利于产权明晰化，并可在现行政策法规框架下进行基础设施和房地产开发，避免“小产权房”问题。

第二，政府实行区段征收。根据统一规划，政府无偿征收一定比例的城中村土地，部分土地作为城中村基础设施建设用地。另外部分土地通过拍卖获取出让金，作为基础设施建设预算来源。征收比例视城中村实际情况在40％-50％之间。

第三，政府负责城中村基础设施投资。由地方政府统一按照规划进行基础设施建设改造，灵活运用城市规划手段适当提高建设地段的容积率，确保村民剩余地块的有效增值，从而使村民与村集体愿意无偿让渡部分土地给政府。以上两点为典型的“区段征收”与“增值溢价捕获”的做法。

政府可考虑在改造完成后的城中村建立一些城市公立学校，接受外来人口子女入学，解决外来人口住房问题和子女教育问题。

土地增值后，地方政府可将节余土地公开拍卖，以补贴部分甚至全部基础设施投资。

第四，农民保留经区段征收和基础设施改造后大幅增值的剩余土地。对原住村民保有的这部分土地，发放国有土地使用权证，村民就可自行组织获得银行贷款或联合其他投资主体进行合作开发，建设住宅与商业地产。这就解决了目前村集体建设用地开发难以获得银行贷款支持的问题。

政府可以规定城中村剩余地块的开发，只能建设面向广大低收入群体的出租房，或者建设的住房在一定时期内不能出售，只能出租。这样就可以在城市规划限制的基础上，通过市场机制，有效地解决城市低收入人口和外来流动人口的居住问题。

第五，实行市地重划，对于面积过小、地块被切割成畸零细碎状态的城中村，采用“市地重划”的办法，在全市范围内进行交换分合，重新整理，再分配给原土地权利人。

第六，开征出租屋管理费，今后过渡到开征物业税。完成以上措施后，政府开征出租屋管理费，或者今后开征物业税。

在上述模式下，政府一方面不用直接投入城中村基础设施改造，而且可以在城中村改造过程中抽取一些与土地开发、房地产建设相关的税费。

当这些改造完成，全部土地都变成国有土地后，农民开发的住宅就不再是“小产权房”，地方政府完全可以通过出租屋管理费、所得税，以及今后将要开征的物业税来获得长期、稳定的税收来源。

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土地、户籍、财税联动改革

通过前述城中村乃至旧城改造过程中的有效制度创新，不仅仅有助于加快城市更新和社会和谐，还有助于中国在经济、社会体制改革方面实现有效的突破。

首先，推动城中村改造模式创新有助于深化土地制度改革；推动城中村集体建设用地入市，改变目前城市政府作为城市商住用地单一供地主体而带来的垄断供地、房价飙升等问题；有助于实现中央提出的“集体建设用地同地同价”的土地管理制度改革目标。

其次，有助于实现户籍制度改革的突破。在中央强调户籍制度改革、农民工市民化的大背景下，目前我国城市还面临着大量流动人口因住房、子女教育难以解决而无法实现永久性定居的问题，而城中村改造模式的创新，有助于通过市场机制为城市外来流动人口提供可支付的体面住房。如果能配合政府进行的保障性住房建设和城市公立学校服务提供，将有助于实现户籍制度改革的突破。

最后，推动城中村改造模式创新有助于实现地方财政体制改革的突破。有效的城中村改造模式，将有助于减少因各种非法房屋建设蔓延导致的政府无从抽税现象，与未来的物业税改革结合，将有助于政府从当前的扭曲性“土地财政”模式中摆脱出来，逐渐转向以物业税为主体的城市建设融资模式，实现地方财政体制改革。

如果通过上述城中村改造模式，通过市场机制提供大量廉价住房，政府就没必要大规模搞很容易尾大不掉的保障性住房。

以产权创新与社会协作为特征的这套机制，超越了传统意义上“政府主导”“市场主导”的二分法，以公私协作创新住房的提供。

进一步来看，结合上述制度改革，可以探索有效的金融创新手段。比如，在城中村改造过程中，由于村民不仅可以原地回迁，而且可以获得较大面积的出租性房产，有了稳定的资产收入流。除了向银行贷款开发，还可以此为基础，成立相应的投融资公司，发放各类信托投资产品，为城中村改造过程中村民建房开发提供充分的来源。

在政府保障性住房建设中，也可以考虑配比合理或商业地产面积，实行“以商养房”，不但可以使社区生活便利、解决村民或低收入群体的就业，还可用商业面积租金收益覆盖部分物业管理费用。

在此基础上，还可以通过建立房地产信托投资基金，确保保障性住房建设融资顺畅。

总之，土地制度改革结合金融创新，可以把目前大量的炒房资本从增加住房需求转向提升住房供给，这对于抑制乃至逐渐消除房地产泡沫、解决广大百姓的住房问题，具有不可低估的意义。（原文刊发于《财经》杂志，作者为浙江大学公共管理学院教授）