城镇化与城中村

城镇化与城中村篇1

话

（2010年3月8日）

同志们：

这次会议是继全县“拼搏赶超求跨越、争先进位建强县”动员誓师暨2009年度表彰大会后召开的又一次非常重要、非常紧迫的会议，主要任务是认真贯彻落实省、市城镇化工作会议精神，总结我县城镇化建设成果，分析新形势，借鉴新经验，明确新目标，动员各级各部门进一步统一思想，明确任务，创新实干，努力开创全县城镇化建设和城中村改造工作的新局面。上午，我们赴惠民县、滨城区就城中村改造进行了观摩学习，并到我县劳家小庄、西关等5个城中村进行了实地查看，两地谋划发展视野之宽、城中村改造变化之大，令人震撼、催人奋进，给我们上了一堂生动、深刻的发展课。阳信镇、河流镇、温店镇和劳家小庄、东南新村的主要负责同志就城镇化建设、城中村改造工作作了表态发言，大家的发言有思路、有措施，信心很足，决心很大，希望各级各部门结合实际，认真把这项工作抓实、抓好、抓出成效。下面，根据县委、县政府研究的意见，我讲三个方面的问题。

一、审视过去，展望未来，更需要我们统一思想，提高认识，用智慧与汗水合力谱写城镇化建设和城中村改造工作的崭新篇章

城镇化是农村人口向城镇转移、农村经济转变为城镇经济的过程，是工业化和现代化发展的必然结果，是衡量一个国家或地区经济社会发展水平和现代文明的重要标志。加快推进新型城镇化，是党中央、国务院和省、市新时期的一项重大战略决策，党的十七大把城镇化作为国家发展的根本性战略与工业化并列提出，今年的中央一号文件，关于推进城镇化的内容，不论从篇幅还是从政策力度上都是空前的，进一步明确将通过深化改革户籍制度、农村土地制度、城镇行政管理体制和财政制度等方式，积极稳妥地推进城镇化进程。去年11月份，省委、省政府召开了全省城镇化工作会议，省委书记姜异康对城镇化工作提出了明确要求，省长姜大明对城镇化工作进行了安排部署。今年2月3日，市委、市政府利用一天的时间高规格召开全市城镇化工作会议，市委书记邓向阳做了重要讲话，为全市的城镇化工作确定了目标、指明了方向。对我县来说，城镇化工作基础比较差，欠帐也比较多，在很大程度上制约了全县经济社会的快速发展。为破解这一发展瓶颈，历届县委、县政府始终把加快城镇化工作摆在突出位臵，坚持高起点规划、高标准建设、高效能管理、高速度推进，城镇功能日趋完善，特色日益彰显，综合实力和竞争力进一步增强，城乡面貌焕然一新。特别是近两年来，我们牢固树立“抓城市建设就是抓经济工作”的指导思想和“干多大事筹多少钱”的工作理念，解放思想、只争朝夕、攻坚克难，城镇化建设取得了较好成效，城乡面貌发生了明显的变化。既把一个碧水绿荫、生态园林型的现代化城市框架展现在世人面前，更为全力打造“开放的梨乡水城”、构建和谐社会描绘出了灿烂画卷，有许多做法值得总结。一是解放思想、发奋图强、开拓创新是城镇化建设顺利推进的动力源泉。城镇化建设过程中，我们始终着眼于改变阳信的面貌，始终致力于提升阳信的形象、搭建承载经济社会发展的高位平台，始终倾心于阳信发展、忠诚于阳信人民，提出了全力打造“开放的梨乡水城”的宏伟目标，相继完成了新城区环城水系、经济开发区休闲公园、老城区控制性详细规划、幸福广场、幸福河沿河绿化及县城相关重点项目的修建性详细规划，经济开发区、新城区、老城区“三位一体”的空间布局已经拉开，城市规模迅速膨胀。二是齐心协力、众志成城、攻坚克难是城镇化建设取得巨大成就的坚强保障。城镇化建设过程中，我们没有向困难低头、向压力屈服，而是开动脑筋、科学安排、市场运作、筹措资金、说服群众，战高温、斗酷暑、顶风雨、抗严寒，昼夜奋战、只争朝夕，确保了每项工程的顺利实施。经济开发区道路、绿化及配套设施日趋完善，达到“七通一平”；新城区投资1.3亿元的“两纵两横”道路及配套设施、总长4.2公里的鲁北大运河阳信城区段衬砌工程已全部竣工，商务中心、第一实验学校、客运中心站、污水处理厂加快推进；老城区升级改造顺利推进，高标准完成了幸福广场一期建设和阳城四路、幸福三路、四路、鸭梨碑公园、荷花湾公园、园亭商场等改造工程。滨德高速公路、德龙烟铁路全面开工建设。三是城镇化建设激活了阳信经济社会跨越发展的强大动力，城乡面貌明显改善。从一定意义上说，城镇建设找准了撬动我县经济超常规发展的支点。随着一大批城市基础设施的配套建设和城市服务功能的不断完善，综合吸引力、承载力、影响力大幅提升，为吸纳人口、招引项目、聚集产业、膨胀优势提供了强力支撑。2009年，全县在建、签约、在谈项目81个，总投资63亿元。经济开发区不断做大做强，滨阳燃化公司保持了强劲的发展势头，电子信息产业园加快推进。房地产持续升温，阳光嘉苑、恒泰家园、水邑龙居滨阳家园等一批项目顺利进展。现代服务业迅速发展，鲁北大街开发、商贸物流中心建设均取得了可喜成效。先后投资2亿元，新建、改建农村公路1391公里，全县854个行政村全部实现了村村通柏油路。小城镇建设、城市绿化以及新农村建设等均取得可喜成绩。2003年以来我县城镇化水平年均递增1.7个百分点，2009年达到35.8%，初步形成了布局合理、梯次明显的城镇建设体系。

回首过去，我们有理由自豪，但没有任何理由自满。要深刻认识到，我县城镇化建设仅仅是迈出了一小步，前进的道路上还面临着许多亟待解决的深层次矛盾和问题。历史欠帐较多，城市功能还不完善，产业结构还不配套，城市的吸引力、辐射力和带动力还比较弱；一些地方无论是基础设施建设状况，还是绿化美化亮化程度，仍存在很大差距；城镇化组织体系还不健全，体制机制还需进一步理顺；制约城镇化建设的资金筹集、征地拆迁等瓶颈问题还没有从根本上突破，特别是我县城中村改造和农村社区建设至今仍未能破题，严重影响了城市整体形象的提升，与我县“拼搏赶超求跨越、争先进位建强县”的强劲发展态势极不相称。各级各部门一定要站在全局和战略的高度，深刻认识到加快城镇化建设和城中村改造工作是新一轮发展的重要突破口和主要推动力，是增强综合实力和竞争力的重要举措，是调整优化经济结构、社会结构和城乡结构的迫切需要，更是一项“组织要求我们干，老百姓期盼我们干，发展需要我们干”的全民工程、惠民工程，大家一定要认真算好经济帐、社会帐和民生帐，以只争朝夕的干劲、锲而不舍的韧劲、比强攀高的拼劲、大胆探索的闯劲，坚决打好城镇化建设和城中村改造这场总体战、攻坚战，努力推动全县城镇化建设再上新台阶、再创新辉煌。

二、狠抓重点，顺势而为，更需要我们选准路径，以强势突破迅速掀起城镇化建设和城中村改造工作的蓬勃热潮

城镇化是一项复杂、长期的系统工程，建设过程中必须着眼于以城乡统筹发展为主线，以提高城镇综合承载能力、改善城乡人居环境为重点，科学规划、集约建设、精心管理，不断扩大城镇规模，完善城镇功能，增强城镇辐射带动能力，全面提高城镇化发展的速度和质量。

（一）以科学规划为“龙头”，促进城镇化全面发展。古今中外城镇发展的历史证明，规划编制水平的高低和执行的好坏，直接决定着城镇建设水平和发展质量。促进城镇化健康发展，必须充分发挥城镇规划的引导和调控作用，必须舍得投入精力，舍得投入人力、财力，不断提高编制和实施水平。一要创新规划理念。要紧紧抓住黄河三角洲高效生态经济区开发建设的重大机遇，树立“大规划”理念，对每一项工程，都要放在全县大规划中去考虑，着眼于超前，着眼于特色，着眼于协调，严格按照科学规划、生态规划、集约规划的要求，确保建成的每一项工程都能成为城市的亮点。要正确处理好近期与远期、局部与整体、需要与可能、城镇与农村、发展与保护的关系，对城乡建设定位、发展目标和总体框架进行系统谋划，确保规划的科学性和可行性。二要提高规划标准。没有高起点的规划，就没有高水平的建设，更不会有高品位的城市形象。要牢固树立“处处造精品、件件要精品”的意识，对每一个规划都要高标准设计，力争设计一个，成功一个，着力把每个规划都打造成富有特色、个性鲜明的精品工程。县城中心区要着眼于提升发展内涵和品质，按照“开放的梨乡水城”总体设计理念，进一步修订完善总体规划、详细规划和专项规划，逐步做到控制性规划和修建性详细规划全覆盖；各乡镇要根据城镇体系发展规划，全部完成总体规划和控制性规划；农村要根据《农村住房建设与危房改造规划》的要求，顺应人口、村落数量逐步减少的趋势，结合新农村建设，搞好村镇布局、中心村、合村并点规划以及农村新型社区建设规划，不断加快新型社区建设。三要严格规划实施。规划贵在坚持，重在执行。要建立和完善规划审批程序，严格依法审批各类城乡规划，规划一经批准，就确保其法律效力和严肃性、权威性，任何单位和个人都不能随意变动。要坚持做到“规划一张图、审批一支笔、建设一盘棋、管理一个法”，对城乡建设项目审批要严格执行“一书三证”制度。对容积率等重要指标的设臵和调整，要严格集体审核把关，并形成档案记录。要加大“在建工程”批后跟踪管理力度，确保规划与建设不走样。

（二）以产业发展为支撑，着力增强城镇聚集效应。城镇化不只是简单的城市人口增长，而是企业、资金、技术、人才等生产要素的全面向城镇集聚。产业发展水平决定生产要素聚集程度，决定城镇人口规模，没有产业发展就不会有人流、物流、资金流、信息流，就必然失去造血功能，失去发展动力和后劲。要进一步调整优化产业结构，不断提升产业层次，壮大产业实力，努力实现经济增长与城镇化发展的良性互动。要不断壮大县域工业经济规模，按照“布局集中、产业集聚、土地集约、生态环保”的原则，完善城市功能分区，合理配臵产业用地，以县经济开发区为载体，加快结构和布局调整。要大力繁荣发展现代服务业，深入挖掘梨乡文化旅游资源，提升鼎龙民俗文化产业园、梨园生态风景旅游区的文化品位和内涵，加快推进盘古文化、意象工贸等项目建设，实现文化旅游业的新突破。要积极推进城区“退二进三”，突出发展物流、信息、金融等生产性服务业，改造提升商贸、餐饮等传统服务业，积极发展文化、旅游、房地产、社区服务等新兴服务业，使服务业成为城区发展的支柱产业，逐步形成城区以第三产业为主、经济开发区以第二产业为主、城市外围以城郊农业为主的“三二一”产业分布格局。

（三）以城中村改造为突破，着力加快社区建设步伐。城中村改造潜力巨大，综合效益十分可观，既是一项改善城市形象、提高群众生活水平的重大举措，也是一条发展和壮大村级经济、提高城市土地利用水平的科学发展之路，对促进城市化健康发展具有重要的现实意义。我县县城规划范围内城中村共有36个，其中隶属阳信镇30个，隶属河流镇6个，户数约4550户，人口约15400人，现状村庄总占地约4670亩。近两年来，县委、县政府高度重视城中村改造工作，对城中村进行了分片划区，并制定了详实的城区规划和实施方案，但由于种种原因，至今未取得实质性进展。随着经济的强劲发展和城市建设项目的加快推进，城中村已成为阻碍城市建设、提升形象、提高人民生活水平、加快城镇化进程的拦路虎、绊脚石。如果城中村无法健康地城市化，更大范围的城市化就会难上加难。对我县来说今年城镇化工作的重中之重就是城中村改造。各级各部门要坚决破除唯条件论、形象工程论、负债风险论等思想障碍，切实以一种“等不得”、“慢不得”的责任感和紧迫感，做到打不开局面不停步，抓不出成绩不罢休，细化责任，列出时间表、任务表，具体到每一个阶段、每一个环节、每一个岗位、每一个人，环环相扣，步步落实，倒排工期，强力推进。建设过程中要按照“县级指导、乡镇组织、村级实施、市场运作”和“一村一策”的原则，突出重点、整体推进。一要规划引领，扎实推进。要根据《阳信县城市总体规划》、《阳信县老城区控制性详细规划》的要求，按照“统一规划、分步实施、综合配套、有序推进”的原则，编制各城中村的整体改造修建性详细规划，为城中村科学改造奠定基础。要处理好规划编制和改造建设的关系，坚持用规划引领改造，用规划控制建设。要把先进的理念、外地的经验、当地的特点融入规划之中，高标准、高起点做好做实各项规划。要吃透情况，充分论证，认真扎实地做好前期工作，决不能大而化之，搪塞应付。要处理好建设规划与产业发展的关系，统筹考虑村民安臵、城市景观和经济社会发展等因素,兼顾各方利益,合理安排村民居住、产业发展、社区服务和配套公共设施等项目,将城中村建设成现代化城市社区。要处理好住宅建设与基础设施建设的关系，既要把房子建起来，又要规划好小区内的基础设施，如：强电、弱电、供水、排水等。要切实严格把关，提高效率，搞好服务，真正做到符合规划的快办快批，违背规划的不予批办。二要完善政策，富民优先。市场经济条件下，搞拆迁改造，如果群众得不到好处，再发动、再推动，也是一厢情愿，要结合各村实际制定合理的拆迁补偿和安臵政策，在拆迁过程中应遵循“先安臵后拆迁”的原则，确保拆迁稳定和谐。要坚持群众利益最大化，维护群众的合法权益，对村居的规划方案、户型设计和回迁补偿政策、选择的开发商，力求做到民主公开、大会票决，充分尊重群众的意愿，切实让广大居民居住有改善，收入有来源，生活有保障，确保失地居民“不失居、不失收、不失保”，成为城中村改造的最大受益者。要切实做好配套保障服务，建设、规划、国土、房管等有关职能部门对相关审批和收费项目要能快则快、能减则减、能免则免。水务、供电、通讯、广电等部门要随时掌握拆迁进度，及时跟进，确保群众在最短时间内搬进新居，享受城市生活。三要因村制宜，善于创造。要按照政府策划,政策推动,市场运作的原则，根据不同村居实际，因村制宜、因地制宜，分类指导、整体推进，积极探索城中村改造多元化开发模式。各级各部门特别是阳信镇、河流镇和各城中村要多动动脑筋，多想想办法，在资金筹措多元化、资金利用市场化、基础设施社会化上找出路，只要模式选准了，路子也就选准了。四要抓好典型，示范带动。要优先选择那些要求特别迫切、基层领导班子坚强有力、群众接受程度高,并通过改造能尽快改善群众生活环境及城市环境、促进区域经济发展的村进行试点性改造建设。要注重把试点做成示范，按照《城中村改造实施方案》的要求，抓紧启动恒泰片区、西关片区和纸坊片区等10个城中村的整体搬迁与改造，在试点的过程中，要特别注意在操作程序、开发模式、规划、用地、群众安臵等方面，积累经验，以点带面，积极推进，为全部城中村改造树立典型、做出示范。要切实抓好私搭乱建的专项治理，建设、规划、行政执法等部门要采取有效措施，发现一起拆除一起，决不姑息纵容，切实维护城中村改造的正常秩序。

（四）以县城建设为引擎，着力打造新的经济增长极。县城中心区建设的好坏，事关我县城镇化的进程，事关阳信的城市形象。县城中心区要围绕打造“开放的梨乡水城”目标，按照做大做强经济开发区、做优做靓新城区、做活做美老城区的工作思路，坚持高标准、严要求，立足现有资源条件和发展基础，把精品、精细、精心的理念渗透到城市建设的各个方面、各个环节，做到不建则已，建则求精，建则成景，切实提高城市建设的档次和品位。新城区要加快推进商务中心及“一湖二桥四路”工程进度，积极推进第一实验学校、阳光嘉苑、水邑龙居滨阳家园、恒泰家园、荣域阳城等在建项目步伐。经济开发区要以引进落户项目为重点，着力打造油气化工产业园和电子信息产业园，发展上下游配套产业，加速培植产业集群。老城区要按照“循序渐进、成片开发、综合配套”的原则，切实抓好客运中心站、幸福河沿河绿化、安臵小区等改造项目建设。要抢抓国家加大投资、拉动内需的大好机遇，加快经济适用房、保障性住房建设，努力推动全县房地产业健康快速发展。要牢固树立城市发展“三分建、七分管”的理念，进一步健全完善城市管理长效机制，坚决维护好城市建设的良好秩序。

（五）以小城镇建设为动力，加快推进新农村建设步伐。小城镇是农村区域性政治、经济、文化中心，处在城乡过渡带，一头连着工业化，一头连着农业农村现代化，具有很强的吸引、辐射、带动能力，是经济发展和承接农村劳动力转移的龙头和引擎。要按照“循序渐进、量力而行、节约土地、集约发展、合理布局”的原则，完善服务功能，优化发展环境，进一步提升小城镇的综合实力。要统筹小城镇和村庄规划，科学确定小城镇的功能、性质、规模和发展方向，从规划上凸显小城镇特色和个性。各乡镇要对驻地村和试点村采取整村新建或迁村并点等形式规划建设农房。要进一步加强小城镇基础设施建设，高标准抓好道路、供排水、电力、通讯、绿化、照明等基础设施，防止低水平重复建设，切实增强中心镇、重点镇的吸引力和辐射力。市委、市政府决定从今年起开展“新型农村社区建设示范活动”，各级各部门要抢抓农村住房建设和危房改造的机遇，按照“七个一批”的建设要求，以“路水电气医学”建设为重点，扎实推动新农村和农村社区建设，加快城乡一体化进程，力争5年内农村社区全覆盖，促进土地节约、资源共享，提高农村基础设施和公共服务水平，拓展发展空间。

三、责任重大，不辱使命，更需要我们开拓进取，以履职尽责的显著成效为推进城镇化建设和城中村改造工作提供坚强保障

城镇化建设与城中村改造工作事关人民群众切身利益和社会稳定，各级各部门必须把推进这项工作作为重要责任，进一步加强领导，创新思路，强化服务，营造良好环境。

（一）要强化领导，形成合力。城镇化已成为拉动消费，增加税收的重要工作，事不宜迟。各级各部门要把城镇化建设作为一项战略工程摆上重要议事日程，主要领导要亲自抓、负总责，分管领导要靠上抓、具体负责，部门要搞好协调配合，切实形成推进城镇化建设的强大合力。县城镇化建设领导小组要切实负起责任，抓好组织协调、综合规划、政策制定和检查指导等工作。要进一步落实目标责任，每年干什么、每月干什么，干到什么程度，都要列出时间表、任务表，明确责任单位、责任人，倒排工期，强力推进。要进一步加大舆论宣传力度，及时总结推广先进典型经验，努力形成全社会关心、支持、参与城镇化发展的良好氛围。

（二）要科学务实，分类指导。各村镇基础不同、条件不同，推进城镇化建设和城中村改造工作也不可能同步进行，必须结合实际，因地制宜，逐步推进，决不能搞“一刀切”、“齐步走”。要在把握城镇化正确方向和原则的前提下，紧密结合自身经济社会发展实际和地理区位、自然环境、历史文化等特点，大胆探索有自己特色的发展模式，建设各具特色的新型城镇。规划、建设、国土等部门要切实搞好宏观指导，帮助各村镇搞好规划的编制、管理和实施，确保各项工作取得实实在在的成效。要树立正确的政绩观，坚持从本地实际出发，实行科学决策、民主决策，按照县委、县政府《关于大力推进新型城镇化意见》的要求，积极探索把握新型城镇化发展规律，做到摸实情、出实招、办实事、求实效，坚决防止搞短期行为、搞劳民伤财的“形象工程”和沽名钓誉的“政绩工程”，努力创造经得起历史、实践和群众检验的实绩。

（三）要创新机制，破解瓶颈。围绕土地、融资、城市运行管理三个方面加强机制创新，破解发展难题，增创发展优势。要在用足用好省里出台的城乡建设用地增减挂钩、农村住房建设用地等土地政策的同时，进一步创新工作方式，积极向上争取土地指标，加大土地收储运营力度，切实保障全县重点项目建设的需要。要正确处理好发展与稳定的关系，城镇建设涉及到土地征迁，涉及到群众的切身利益等众多敏感问题，既要防止工作方法简单粗暴，又要避免因怕出事而放不开手脚，既要大胆工作，又要严格执行政策，多用耐心细致的工作化解矛盾，做到保稳定促发展。要进一步加大投融资力度，有效整合政府资产，努力搭建投融资平台，为城镇化建设提供坚实的资金保障。

（四）要加强督查，严格考核。要采取现场观摩、定期通报、实地督查等方式，进一步加强督查检查，及时发现问题，认真督促整改，确保把各项工作落到实处。要进一步加大考核力度，把城镇化工作完成情况与评先树优结合起来，与干部考核奖惩结合起来。按照省市统一部署，在全县深入开展为期三年的“和谐城乡建设行动”，考评办、建设、规划等部门要抓紧研究制定具体考核指标体系和考核办法，并纳入全县目标管理考核范围。对成绩突出的，要大张旗鼓地予以表彰奖励；对推诿扯皮、工作不力，影响整体效果和进度的，要严肃追究有关领导和责任人的责任。

同志们，加快推进城镇化建设及城中村改造工作，是我们现在及今后一个时期实施的一项重大战略工程，是一项史无前例的伟大事业。各级各部门一定要以这次会议为新契机，进一步解放思想、凝心聚力，积极作为、拼搏进取，为全力打造“开放的梨乡水城”、早日实现“拼搏赶超求跨越、争先进位建强县”的目标做出新的更大的贡献！

城镇化与城中村篇2

1 概念

关于城中村的概念,学术界没有一个统一的定义,不同学者从自己的研究角度给出了不同的定义。张建明[1]认为城中村是位于城乡边缘带,一方面具有城市的某些特征,同时享有城市的某些基础设施和生活方式,另一方面还保持着乡村的某些景观,以及小农经济思想和价值观念的农村社区;敬东[2]界定的“城市里的乡村”,是指由于城市建设用地的急剧膨胀而被纳入城市用地范围的在性质上维持以前的集体所有制的土地上所形成的以居住功能为主的社区;李培林[3]指出存在于城市与村落之间的混合社区即为城中村;李俊夫[4]则将那些位于城市规划区范围内或城乡结合部,被城市建成区用地包围或半包围的、没有或仅有少量农用地的村落定义为城中村。除了从空间角度来定义城中村之外,李诚[5]从社会经济角度,认为城中村是指在城市建成区范围内所保留着的在社会结构、经济生活、人员身份、管理方式等方面依然传承农业社会的农村聚落点。城中村就是城市化过程中,在地域上属于城市,但社会管理体制上沿用农村体制的村落,是市区建成区面积的迅速扩大而管理体制相对滞后的产物。

2 特征

1)建筑学方面。空间形态和内部功能与周围的环境形成剧烈反差,居住用地、工业用地、商业用地等相互交织,建筑物密布,建筑景观杂乱无章。建筑密度高达60%～80%,村民建房一般建至3层～4层[2]。2)人口方面。城中村主体人口以农业人口为主,但由于土地已被征用,成为失地农民,因而很少人从事农业活动。另外,城中村也是流动人口集中地,人口的频繁流动导致这些地区职业构成复杂[6]。3)体制方面。城中村仍然沿用传统的农村管理体制,与城市管理体制形成鲜明的对照,周霖[8]将城市化过程中具有的深层的城乡差异体制因素总结为三个方面:土地制度的差异、社会管理制度的差异,以及土地制度和集体经济管理制度相联系的“村籍”分配制度。4)功能方面。由于城中村是外来人口的聚集地,因此在很大程度上解决了这一低收入群体的居住问题。王福定[9]认为城中村在城市中仍承担着居住功能,从而城中村发挥了作用。5)经济发展方面。城中村产业结构多以第二、三产业为主,二产主要是小型的加工制造业,三产则主要是小规模的商业和租赁业。郭艳华[10]指出,城中村村民的主要经济来源是村集体分红、出租屋收入以及小规模的商业和服务业等大部分失地农民没有再从事其他职业,出租加分红收入使得城中村内出现了一批“食利阶层”和游手好闲的“二世祖”[7]。6)生活方面。城中村虽然地域上已属市区,但很多传统的农村生活方式却保留了下来。随着城市化进程的发展,村民们的饮食文化、娱乐休闲、言行举止、穿着打扮已趋向城市化,过去的那种单一的传统农村生活方式逐渐被丰富多彩的现代城市生活方式所取代[7]。

总之,“非城非乡”或“亦城亦乡”是城中村的典型特征,由于缺乏有效管理,因而是社会稳定的潜在危险。城中村的村民出现了职业和阶层分化,村民整体生活水平提高的同时贫富差距却逐渐拉大,但村民价值观念,生活方式正在由传统向现代转变[11]。

3 类型

关于城中村的类型,学者们结合自己的研究思路和分类方法从不同角度对城中村进行了分类。通过运用因子分析法和聚类分析法,张建明[1]将城中村分为基础设施优越型、集体经济实力型、土地资源充足型三种。郑静[12]将城中村的演变过程分为四阶段“生命周期”:聚落形成阶段(传统农村居住聚落)、城乡结合部阶段(城乡接触)、城中村阶段(城乡冲突)、城中村瓦解阶段(完全城市化)。刘伟文[7]在严格意义上,将城中村划分为三种类型:1)已经与建成区融为一体,基本上没有农业的城市中的村庄;2)建在城市的边缘,含有部分农业,正在向完全的“城中村”转变的村庄;3)建在城区之外,规划区之内,以农业为主,即将成为“城中村”的村庄。龚兆先[13]使用了两种分类方法:从城中村的自然形态角度,将其分为自然元素占主导性比例的自然型城中村和建筑、道路占主导性比例的建成型城中村两类;而从在城市市域生态布局中的重要性角度,将其分为在市域生态布局中占重要地位的生态型城中村和占次要地位的非生态型城中村两类。

4 形成机制

关于城中村的形成机制,很多学者进行了详细的分析。田莉[14]指出转型时期城乡矛盾的根源是城中村现象产生的原因,快速城市化时期城市用地的迅速扩展而政府宏观调控力度不足,再加上土地所有制的矛盾、农村自身管理体制的缺陷等最终导致了城中村的产生。张建明[1]认为导致城中村产生的焦点在土地制度方面,直接原因在于规划失误和管理不善,而根本原因则是传统的城乡二元体制。李立勋[15]指出城中村形成的动因是城乡二元体制和政策所形成的城乡二元发展格局,而社会原因则是社会调节系统的局限。梁木生[16]从产权角度探讨了城中村产生的基本原因,指出基于政府对其地域空间进行单独的城市相同的统一管理的困难和土地集体所有制刚性的限制,被城市包围的乡村只能沿袭传统的农村治理模式,由乡和村两级按照传统的农村行政管理体制进行自我管理,城中村问题由此产生。

综合学者们的分析,可以看出体制性因素即传统的城乡二元经济结构、社会结构是城中村产生的根本原因。

5 改造模式

基于对城中村的概念、特征、形成机制和类型的理解,学者们从规划层面、经济社会层面、体制层面进行了大量研究,并提出了改造思路和相应对策。不过,正如周大鸣和高崇[17]所研究的,城中村既是最早城市化的地区,又是最难彻底城市化的地区。城中村的改造涉及很多方面,困难很大。

田莉[14]从村镇规划的编制和调整、城市向外发展方式、城中村的改造和建设步伐、法规政策、社会保障体系和村民整体素质6个方面提出了城中村改造思路。房庆方等[18]提出了自上而下的“撤村改制”模式,建议用城市管理体制取代农村管理体制,同时建议对城中村集体经济进行社区型股份合作制改革。在关于广州市城中村的形成和改造机制研究中,李立勋[15]提出了改造流程拆迁补偿重新安置同时认为应该对其建设景观进行改造,使得城中村这一分散、混乱、设施不足、居住环境差的传统农村聚落,转变为有序、设施完善、环境宜人的现代化人居社区。建议对城中村物质形态进行改造的同时,还有学者从村民的安置问题出发,提出了改造思路。

城中村是中国特色的城镇化道路的一个重要特征,它与中国迅速的城镇化进程相伴相生,是中国农民市民化进程滞后于用地城镇化进程的必然产物,在未来的几十年内,城中村改造将是中国所有城市的一个重要议题。理清城中村问题有助于更全面地认识中国的城镇化进程

摘要：从城中村的概念、特征、形成机制、类型及改造模式等方面入手,针对目前关于城中村问题的较有影响力文献进行了梳理,探讨了我国城镇化进程中城中村改造方向和工作重点,以期指导当前城市建设工作。

城镇化与城中村篇3

摘要：城中村改造既是推进新型城镇化发展的重点，又是难点。做好城中村改造文章，有利于提升新型城镇化发展质量。然而，城中村改造依然面临城市布局欠优化、商业模式趋同化、资金筹集单一化、利益诉求多元化等诸多问题。为此，本文提出加快研究制定城中村改造法律支撑机制、分类指导、分阶段、分步骤推进“一村一策”改进机制，创新城中村改造的投融资机制、建立城中村商业业态与城市总体战略规划融合机制等五点建议。

关键词：城中村改造新型城镇化问题与建议

一、城中村改造是提升新型城镇化发展质量的重点

目前，我国城镇化处在高速发展阶段，成为推动中国经济增长的新引擎和新动力。根据统计数据，1978年至2013年，我国城镇常住人口从1.7亿人增至7.3亿人，城镇化率从17.9%增至53.7%，年均提高1.02个百分点，全国城镇人口数已接近欧洲总人口数。到2020年，我国常住人口城镇化率要达到60%左右，户籍人口城镇化率达到45%左右。然而，城镇化速度的加快和城镇化发展质量的提升面临着各种困难与挑战。其中，“城中村”改造是最为突出的问题之一。无论是2007年的“重庆最牛钉子户”事件，还是2012年的“太原最牛钉子坟”事件，均反映出城中村改造是一个复杂的系统工程，涉及到不同利益主体的利益关系，各方利益冲突时常发生。并且，协调各种利益关系以及推进各项工程建设等都需要大量资金支持。如果不能切实解决好城中村改造工作，那么城镇化发展质量将难以得到保障，势必会影响城镇化健康、可持续性发展。因此，做好城中村改造文章，扎实推进新型城镇化已经成为“十三五”时期乃至未来较长时间内势在必行且迫在眉睫的重点工作。

二、城中村改造面临的问题

（一）空间布局欠优化

各地在城中村改造过程中为顺利推进工作开展，往往采取“一村一策”措施。但是，在具体落实中，由于各个城中村发展基础、改造路径不同，其局部的利益就很难与城镇整体利益相协调，导致旧城改造与整体城镇空间布局协调性较差。此外，有些城中村偏重于短期的利益，缺乏长期、整体性规划设计，空间布局的科学合理性缺乏必要论证。这将会阻碍城市功能完善，影响城镇化发展质量。

（二）商业模式趋同化

在城中村改造过程中，各地在改造项目推进过程普遍存在缺乏统筹协调性。主要原因在于政府的统筹全域商业项目机制尚未健全，各级基层部门“各自为政、彼此分割”，很难从全局和长远视角来准确把握整个城市商业经济发展脉络。从商业发展规划本身来看，各地做法普遍在村民集体协商基础上决策，这些决策更多是追踪市场热点，注重短期效益。这必然出现各村商业项目同质化竞争的趋势。

（三）资金筹集单一化

在推动城中村改造中，各地普遍反映出资金筹措手段单一，大量依靠政府自有财政，从而加大财政支出压力。另外，市场化的资金也存在较高风险，在具体项目操办上有一定难度。比如，虽然公私合作式“PPP模式”可以在城中村改造中发挥重要作用，但是优秀企业参与开发的积极性却不是很高。特别是在市场行情一般的三四线城市，由于容积率限制等因素导致企业开发利润薄、风险高、投入意愿低。所以，构建多元化、市场化的融资渠道也是城镇化的难题。

（四）利益诉求多元化

在城中村改造过程中，存在多个有不同利益诉求的主体，很多问题难以达成共识。由于地方政府、居民、企业对城中村改造目标函数不同，彼此间利益诉求差异化较大。在实际操作过程中，几方利益诉求者博弈时常发生，甚至存在利益冲突。不同层级政府、政府部门内部的各个局委办，各类开发企业间、拆迁农民与市民间、不同区位的被拆迁群体之间都是不同的利益代表。面对多元利益诉求，在有限的可分配资源约束下，利益协调难度必然制约城镇化推进速度。

三、政策建议

（一）加快研究制定城中村改造法律支撑机制

“城中村”改造，需要有完善的法律法规予以支撑。拆迁补偿标准上下限以及各区域内各类拆迁安置补偿政策和标准要以法治手段来明确和统筹平衡，充分体现物权法平等保护的原则。拆迁安置补偿模式也要逐步统一规范化，杜绝拆迁过程中抢建加盖风潮。只有通过完善法律法规来解决城中村改造出现的无法可依尴尬局面，才能够减少居民思想顾虑与抵触情绪，有利于城中村改造的顺利推进。

（二）分阶段、分步骤推进“一村一策”改进机制

政府相关部门应当在整体改造上统筹规划，并在具体项目上分类指导，推进“一村一策”的改造机制。具体而言，应当结合城市发展的主体功能区定位差异，对不同地带的城中村采取不同的改造模式。比如，对位于中心地带重点发展区的城中村，可能需要改造发展为档次较高的商业综合体；而对开发尚不成熟的地带，同时又具有重要生态功能的地带，则应当适度改造、提升其绿化水平和环境美化效果，将其改造成为城市景观带，必要时要进行拆迁居民异地安置。在不同地带、不同改造项目推进中，需要的资金投入是差异较大的，因此，要权衡改造的迫切性和改造资金承受力，从而确定合理的推进时序，积极稳妥进行。

（三）创新城中村改造的投融资机制

根据不同村集体经济发展阶段以及筹资能力，分类探索创新城中村改造的投融资机制。对于村集体经济薄弱及村民筹资能力不强的城中村地区，可以考虑先“引凤”后“筑巢”，即通过政府政策优惠等引进实力强、信用等级高的开发商参与城中村改造，共担风险，共享改造开发红利；对于村集体资产雄厚及村民筹资能力较强的城中村，应当探索如何按照自身意愿与相关企业进行合作。

（四）建立城中村商业业态与城市发展战略规划融合机制

在城中村改造项目中，发展商业要避免短期化、盲从化，而应与整个城市商业布局规划相结合，以保证商业的差异化和可持续发展，避免恶性竞争。可以考虑发展城市综合体，吸引城市运营商、投资商，从而使城市商业发展均衡化。

（五）创新农民在“城中村改造”的利益分配机制

城中村改造决策既要本着村民自治的原则，由村民组织自行决定是否改造，以及如何改造。在法律法规框架下可以适度引导，但不能够强行干涉。政府需要适时进行居民间的利益协调，避免集体内部出现“以强凌弱”。但是，政府部门绝对不能做开发商利益代言人或者以出政绩为目的直接同村民进行无休止非对等的谈判。同时，在整合土地产权基础上，应当赋予原住村民土地升值开发权，使村民可以利用土地向银行贷款，或以土地入股联合其他主体合作进行改造开发，从而解决集体建设用地开发融资难问题。

参考文献：

[1]李克强.协调推进城镇化是实现现代化的重大战略选择[J].行政管理改革，2012（11）

[2]王海龙.建构新型城市化时期包容性城中村改造模式[J].北京社会科学，2014（3）

[3]师旭辉.新型城镇化发展中的几个难题和风险[J].中国财经信息资料，2014（7）

[4]刘晔，刘于琪，李志刚.“后城中村”时代村民的市民化研究——以广州猎德为例[J].城市规划，2012（6）

[5]燕雨林，刘愿，城镇化进程中城中村改造地权归属问题研究[J].广东社会科学，2014（3）

城镇化与城中村篇4

摘要：“城中村”是我国城市建设进程中的一种特有现象，是在社会文化背景影响和土地管理制度的推进下，城市化快速发展中出现的一种新的社会问题，也是城市化发展中所面临的难题。在“城中村”诸多的问题中，居民的生计问题就是难以解决的主要问题之一。要真正解决好“城中村”问题，应特别关注他们的生活状况，从解决“城中村”人的生计问题入手。对昆明市“城中村”居民生计问题进行调查研究的基础上，就“城中村”居民生计方式的理性选择进行了初浅的分析。

关键词：城中村；生计选择；理性

“城中村”问题引起了各类不同学科的专家、学者的特别关注，并对此进行了从理论到实践的深入研究。经济学家从宏观上的城乡经济、城市化进程和微观上对城中村内部经济形态、土地利用等分析了“城中村”的经济要素。政策专家从宏观政策方面阐述了“城中村”问题的政策性规定，关注的重点是“城中村”问题相关政策和解决过程中的政策措施。社会学的研究主要是实地考察，描述“城中村”的现状和城中村居民生活。例如，著名社会学家李培林教授，通过对中国发达地区――广州“城中村”的调查，在调查中详细记录了村落终结的全过程，对此进行了深入的分析与研究，完成了《村落的终结》一书；蓝宇蕴博士从社会学角度分析和研究了“都市村社共同体：农民城市化组织方式和生活方式”；王华春博士后等则从“城中村”的成因进行了深层次的研究，等等。专家们通过对我国“城中村”的现状分析，找出了“城中村”存在的问题，并针对这些问题和困难，提出了对“城中村”改造的建议和意见，为加快城市发展建设步伐，构建和谐社会作出了较大的贡献。就云南昆明而言，对“城中村”的研究，主要有王京阳等的“关于对昆明主城区城中村现状、问题和改造的建议”、“关于昆明市城中村现象的调查与思考”；李如春“关于加快推进城中村改造步伐的建议”等研究，这些研究报告提出了目前昆明“城中村”存在的问题和改进的对策与建议，为昆明市城市建设和发展献技献策做出了较大的贡献。本文认为，要真正解决好“城中村”问题，还应特别关注他们的生活状况，从解决“城中村”人的生计问题入手。

一、昆明市“城中村”居民生计来源的实证分析

（一）昆明市“城中村”基本情况

据有关部门调查，目前，昆明市主城区建成范围内共有“城中村”288个，居民总人口约为141余万，其中，常住人口7.75万户，约21.9万人；非常住人口约120万人，为常住人口的4至5倍以上。村庄占地面积约28平方公里，建筑面积2 276万平方米。“城中村”与“城边村”的比例大约各占50%，从城市核心区向城市边缘曼延，并呈现出小而散状态。分布于昆明市中心地带的“城中村”有66个，总人口为14，200户，约34，500人，总建筑面积600万平方米，平均容积率1.43，户均建筑面积429平方米。余下的200多个“城中村”，均分布在三环路内外。“城中村”的建筑基本上是按照农村传统的方式设计，存在着空间结构不协调、布局混乱、市政设施缺乏、环境质量差、安全隐患多、经济驱动力不足等问题，与现代新昆明建设形成了较大的反差。

（二）“城中村”居民基本生活来源

和全国“城中村”一样，昆明市“城中村”居民主要分为两大类。一类是本土昆明市居民（常住居民），其维持生计的收入来源主要是房租和集体经济分红（村福利），同时存在大量无职

业、无技术、无投资人员；另一类是外来的流动人口（非常住居民），其收入来自各类务工收入。这些居民是生活于城市发展和建设中的边缘化群体，由于受经济收入、社会地位的低下和居住地管理不规范因素等的制约，“城中村”是社会治安最乱、社会问题最多的区域，这些问题大多是与居民的生存条件有关，由生计问题而引发的。

第一，“城中村”常住居民生计来源较为单一，经济收入差距大。土地被城市化了，农民也就失业了。这些身居城市，又失去土地的“城中村”居民的生计来源主要为：一是出租房屋；二是领取集体经济（用于土地出让、入股金）分红（每年有几千元到上万元不等的分红收入）；三是有极少部分居民在城市中找到工作或利用自己的房屋开个小餐饮店、小百货店等为生。虽然“城中村”居民的生计来源大同小异。但是，由于地理位置不同，集体经济实力和经营管理水平差距问题，“城中村”居民生活现状却是参差不齐，存在着较大的差异。在一些集体经济强大、经营较好的社区，加上出租房收入，居民的生活过得比较富裕。有的居民收入一般，可以基本解决生活问题。还有相当部分居民无房可租，集体经济实力较弱，经济收入较低，生活得很艰难。

第二，外来人口的主要经济收入来源于各项务工报酬，工资收入偏低。外来务工人员承担了城市发展最需要、城市生活一刻也不能缺少的工作。哪里有最需要的服务和城市劳动者又最不愿意做的工作，他们就出现在哪里。从建筑、搬运、送水、送煤汽到自行车修理、补鞋、缝纫、配钥匙；从各类餐饮服务到出卖水果、蔬菜、烧耳块；从打扫城市卫生到医院病人护理；从理发、美容到家政服务；从日常生活用品、农副土特产品销售到夜市、地摊等等。到处都有他们的身影和足迹，哪一处也离不开他们，但是，他们中的一些劳动所得与付出并不相应，平均月工资收入在800元左右。

由于收入偏低，外来务工者只能用降低生活消费来进行原始积累和维持日常生计。有关调查显示，外来务工人员在生活消费方面，每月生活开支在300元以下的占30.5%，每月生活费用在300～500元的占39.0%，达到700元以上生活支出的只有13.1%，基本上维持一种低收入、低支出的生活水平。随着市场物价的上涨，他们的生活水平有可能继续下降。

二、昆明市“城中村”居民生计方式选择的思考

经济学理论认为，现实社会中的人是都是具有理性的经济人。所谓理性经济人，是指生活于现实社会中的人，在一定约束条件下实现自己的效用最大化。所以，经济人在从事社会活动和经济活动的时候，总是希望能够谋求自身社会、经济利益的最大化。但是，在现实社会经济活动的过程中，由于来自各种主观和客观因素的影响，在现有条件的制约下，经济人只能尽其所能，力求能获得较为满意或基本满意的利益。因此，“城中村”居民（原住的和外来的）只能依据自身的现实条件，选择适合自己生计方式是比较理性的。而且，这种选择同时兼顾了他们的长、短期利益。如果不客观地、笼统地说他们是游手好闲的食利族、是难以管理的盲流，就太不公平了。因为，造成这样的结果，主要责任不在他们，更不是他们的主观愿望。

罗海等：“城中村”居民生计方式选择的调查与思考

（一）如果没有出租房收入，本地居民的经济来源难以维持长远生计一是补偿费用较低问题。根据现行的国家征地补偿办法，土地补偿和安置补偿费以最高标准水稻品种计算，每亩为1.08万元至5.4万元。按低线计算，人均2,160元，仅能维持基本生活一年；按高线计算，人均10,800元，只能维持5年左右的生活，仅相当于昆明市目前享受最低生活保障的城市居民1～4年的生活费。

二是土地增值收益分配不合理问题。农民的土地被变为非农用地后，政府从经营城市、以地生财、筹集城市建设资金出发，对土地一级市场实行垄断，低成本从农民手中征地后，高价拍卖，开发商从土地开发中获取了较大的利润，但失地农民无法分享土地的增值收益，农民被排斥在土地市场之外。

三是居民的就业问题。据有关部门统计，从1993年1月1日～2004年12月31日，昆明市被征地村民在册人数为79万余人，其中，实现农转非的近19万人，已经就业人数仅为4.4万人，占失地人口总数的5.5%，占农转非人口的23%。由于“城中村”人口的文化程度普遍较低，劳动技能差，很难解决就业问题。例如，联盟镇“城中村”劳动力初中文化以下的占90%，其中无技能的占70%。据五华区统计局于2005年6月，组织了对8个涉农办事处被征地农民的基本情况调查。在被征地农民35,145人中，基本失去土地7,674人，完全失去土地的23,169 人，涉农社区农转非人数为23,045人，这部分人口几乎没有解决就业问题。

20世纪80～90年代期间，国家征地后对部分劳动力进行了就业安置，但接收单位多为科技含量低，市场竞争力差的企业。一方面，企业对农民工的工种安排都是一些简单、粗糙、笨重、技术需求低的岗位，在企业经营效益差时，下岗的工人首当其冲的就是农民工。另一方面，这些缺乏市场竞争力的企业相继倒闭，在征地时被招为企业工人的农民工跟随着失业，即便是当时有幸被国有企业接纳的农民工人，也面临着企业重新改组，被淘汰的危机。由于没有生产技能和经营水平，他们只能返回原籍，成为“城中村”新的居民。

四是居民缺乏经营管理能力问题。“城中村”原住居民不仅缺乏文化知识、就业技能，而且也没有经营能力。一些居民的房屋和小商铺，虽然建在临街地段，是做生意的好地方，可以用于开餐馆、旅社、小卖铺。但由于没有经营的能力和意识，也承受不了市场风险，只好出租给外来者经营。笔者曾经到赵家堆的一条街走了一转，采访了几家开小店的老板，据一位来自四川的旅社老板介绍，这条街道约有小旅社20～30家，小餐馆10多家，各类小商店、杂货店等几十家，但是，经营者几乎100%的是外地人，本地人自己不经营。

不仅家庭经济只能以出租房屋为主，集体经济也如此。由于不善经营，缺乏管理人才和社区的人际关系等因素的影响，集体企业的90%以上，也是房屋出租，所谓集体企业经济收入，其实质也是租房收入。因此，“城中村”人把改建和扩建出租房，作为增加家庭经济的主要来源，应该说是较为理性的，就目前的情况分析，在没有社会外界力量的帮助下，他们没有其他更好的办法解决生计问题。

（二）为增加经济收入，改变生产生活状况，农民做出了离乡背井的选择

进城务工是农民的又一创举，他们的选择也是非常理性的。这些农民工人，大多来自贫困农村，原住地的生产条件差，要改变生活状况，难度很大。在家乡人多地少矛盾突出，问题普遍。而且，土地质量差，科技含量不高，信息不灵，农业增产难度大，自然灾害频繁，增收十分困难。为改变生活状况，他们选择了走离乡背井之路，到城市中去挣钱，要靠自己的辛勤劳动，来获取生计报酬。他们满怀着对城市美好生活的希望和信心，纷纷来到这个让他们充满幻想的城市做工，开始了他们的打工生涯。他们的出走，一方面，不仅是增加了家庭的经济收入，也减轻了当地的土地承载量和国家的扶贫负担；另一方面，为城市的建设和发展“添砖加瓦”做出了不可磨灭的贡献。当然，也引发了一些社会问题。

然而，由于历史的原因造成国家了对农村教育的重视程度不足，导致农村人口受教育的机会普遍较少，劳动技能差，只能从事一些简单劳动（出大力、流大汗、有危险的岗位），不仅劳动报酬低，而且极容易被取代。同时，他们还得忍受着来自社会各类的歧视和不公平待遇。与城里的正式工人相比，存在着“同工不同酬”、“同工不同时”、“同工不同权”的问题。他们虽然在城市打工或经商，但农民的身份始终没有改变，只能利用唯一的资源“劳动苦力”，来换取较低标准的生活费用。

尽管收入低，外来廉价劳动者还是在城市中顽强地生存了下来，在城市里他们的家是临

时性的，却年复一年地存在着，毕竟城市里能够挣到他们在家乡不能挣到的现金。为了给远在家乡的亲人寄去一点购买生活用品的费用和化肥、农药的生产垫本，为了让孩子或兄弟姐妹能够交纳学费，也为了改变下一代人的生活环境。他们必须付出更多的辛勤劳动，在生活的各方面尽量减少支出，消费廉价物品，节省下微不足道的薪水，进行原始积累。

综上所述，“城中村”居民理性地选择了自己生计方式，但是，在现实的城市生活中，他们处于社会的边缘化地带，他们抵御各类社会风险的能力十分薄弱，有相当人口的生活状况经不风吹浪打，稍微有一点不测，便马上陷入贫困。2007年以来，一部分失地农民得到了最低生活补助，使他们的生计问题得到一定的改善，但“城中村”居民还没有完全享受到国家的社会保障福利，从而面临着极大的社会风险，成为阻碍城市化进程、影响边缘区社会稳定的重要因素。

三、提高“城中村”居民生计能力的建议

（一）加强对“城中村”人口的文化素质和劳动技能教育

加强对“城中村”人的文化教育和各种技术培训，从提高整体素质上，增强他们融入城市主流社会的能力。社会各界应特别关心失地农民和进城民工的生存和发展问题，建立和完善城乡统筹就业制度，促进就业，并创造条件鼓励其创业。

一是抓好基础教育工作。把教育工作摆在优先发展的战略地位，提高教育质量，促进基础教育的发展，取消入学赞助费等歧视性政策，使“城中村”居民子女在受教育上与城镇居民享受同等待遇，提高“城中村”学生的各级教育和各类学校的升学率。

二是大力开展就业与创业教育。在基础教育阶段实施就业创业教育，以提高劳动者素质为根本，以培养学生创业精神和实践能力为重点的教育。加强对“城中村”劳动力的全方位，多学科培训，使劳动者了解社会需求和经济发展态势，减少盲目性，提高经营水平，增加经济收入；

三是专业技术培训，针对不同群体，结合不同人员的特长和爱好，进行各类专业的继续培训，提高劳动者参与就业和创业的竞争能力。

四是把“城中村”的培训工作，纳入城镇下岗人员再就业培训体系。同时，加强对“城中村”劳动者法制教育，让其知法懂法、尊法守法，用法律武器来武装自己，保护自己。

（二）把“城中村”居民统一纳入社会保障范畴

建立健全“城中村”社会保障制度，把“城中村”居民统一纳入社会保障范畴，解决他们在城市生存的后顾之忧。建立健全公平的社会保障制度和农民工利益保护机制，依法落实劳动用工制度，规范用工合同，重视农民工的生产安全和职业病防治，改善农民工工作、生活环境，保障农民工享有养老、医疗、失业、生育和工伤保险等，通过加强社会保障来解决“城中村”贫困人口面临的生计问题。

参考文献：

城镇化与城中村篇5

项目建设期成本核算管理规定（设想稿）

说明：笔者通过对YT区CBY村所推行旧村改造工程进行的调查，并查阅了该村有关资料，对其“旧村改造乐业工程”的第一个项目——XYSM商业网点工程进行成本的核算与管理所设想的一套制度。1 目的

为了加强XYSM商业网点工程成本的核算、控制，提高本工程成本核算水平，制定本规定。2 规范性制定依据

本规定的条款依据国家统一的会计制度及准则之规定制定。3 总要求

应能正确划分各种费用支出之界限。

区分收益性支出、资本性支出之界限

区分项目开发成本同期间费用之界限

划清本期开发成本同下期开发成本之界限 d)

按公司规定成本开支范围处理费用的列支

3.2 应强化项目建设期成本核算之基础工作，完善成本原始记录、凭证和台账。3.3 应选择适当的成本计算方法，确保成本计算之恰当性。4 项目建设期成本核算之账户设臵

应结合本项目建设期之实际状况，从《小企业会计制度》规定的会计科目中选用适当的会计科目和会计政策，以客观、公允的处理项目建设期之经济业务。利息及拆迁股息之处理

5.1 为本项目之开发建设筹集之银行贷款、村民集资款等形成之利息，在项目建设期间按《小企业会计制度》对借款费用资本化的规定进行资本化，计入“开发成本”科目。

5.2 拆迁股息之处理，应依据《XYSM公司章程》、《XYSM公司股份制方案》对拆迁形成的“CBY商城股”折算“XYSM公司股”的办法，比照《小企业会计制度》对借款费用资本化的规定进行资本化，计入“开发成本”科目。6 项目前期成本之处理

本项目之前期成本支出应予以资本化，计入“开发成本”科目。对前期成本之各明细项应设臵专门记录予以记载。

前期成本支出之各明细项可以设臵为可行性分析及申请费、劳动力安臵费、地上地下附着物的拆迁兑赔净支出、安臵和动迁用房支出、规划设计、地质、勘察、测绘、七通一平支出、其他符合规定的前期成本支出。

项目开发和建造成本之处理

7.1 本项目发生的土地开发和房产建造支出应予以资本化，计入“开发成本”科目。

7.2 土地开发和房产建造成本支出应包含以下明细项： 7.2.1 土地规划成本

土地规划之可行性研究、建筑设计、评估及一些必需的手续费等支出。

基础设施建造成本

包含区域内道路、供水、供电、供气、通信、排洪、排污、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

建筑安装工程成本

包含直接材料、直接人工、直接机械施工费及所分配的工程管理费支出。

公共配套设施成本

包含不能有偿转让的开发区域内公共配套设施建设发生的支出。

娱乐设施建造成本

包含项目区域内各项娱乐设施之建造支出。

为推销房地产使之顺利出租而专设招商宣传部门及模型成本。8 成本计算对象之确定

应就本项目拟开发的各楼盘（A座、B座、综合服务楼）分别确定为三个成本计算对象进行成本归集，期末将共同成本按面积为基础分配给A座、B座和综合服务楼。项目建设期成本核算之控制

9.1 项目会计人员应对本项目建设期内形成各文书中涉及财务部分的数据正确性和方法恰当性进行评价，并提出评价意见作为决策参考。

9.2 会计人员应定期分析项目预算成本和实际成本之差异及其成因，实现对项目总造价的会计控制。

9.3 会计人员应建立《合同台账》，审核有关合同履行情况的凭证，并以符合支付审批程序的凭证作为支付合同价款的依据。9.4 未经村基建部门批准开工，会计人员不得支付工程款。支付工程进度款时，应取得现场监理工程师的签证意见。9.5 本项目工程竣工且交验合格时，会计人员应建立《交付使用财产明细表》，并结转开发成本。

9.6 会计人员应对施工单位提交的竣工结算书进行初步审核，连同审核意见一并呈报村集团公司审定。

9.7 会计人员应建立项目后评价制度，对投入使用的房产的成本效益进行分析，并与项目投建时的预计投资效益进行比较，分析差异，找寻不足，及时采取相应的措施，推动工作的持续改进。10 附

则

本规定自20XX年X月X日起实施。

THSG公司财务管理基本制度（设想稿）

说明：笔者通过对YT区CBY村所推行旧村改造工程进行的调查，并查阅了该村有关资料，对其从“旧村改造乐业工程”的第一个项目（XYSM项目）转型而来的THSG实业有限公司进行财务的核算与管理所设想的一套制度。目的和范围

为了加强THSG实业有限公司运营过程的财务控制，提高资金使用效率，为公司经营决策当好参谋，制定本制度。

本制度主要规范THSG实业有限公司运营中费用支出报帐、资金筹集和投放、收益分配、资产管理等方面的控制与管理。

2、财务目标之确定

2.1 基本财务目标：合理利用稀缺的资源，统筹兼顾各方利益，追求股东财富最大化。

2.2 财务人员依据基本财务目标，并结合公司年度营运计划，制定年度财务目标。

3、财务管理工作应遵循的原则

3.1 价值最大化原则

要求财务人员科学统筹资金运作，通过财务预测和决策，编制财务计划，进行财务控制，开展财务检查和分析。

风险和所得均衡原则

要求财务人员对资金之筹集、营运、投放作出风险报酬决策分析，以强化风险的预警和防范。

资源配臵原则

财务人员应能通过各种理财方法的综合应用，使有限的财力资源得到优化的合理配臵。

利益关系协调原则

要求财务人员应能协调处理好各种财务关系。

成本—效益原则

财务人员开展财务工作时，应讲求经济效益，即以较少的成本支出最大限度地实现年度经营目标。

费用支出报帐审批的一般规定

4.1 公司费用支出应遵循“一支笔”原则，呈报总经理审批。

财务部应编制《公司年度费用指标控制预算》，并分解至部门；各部门将部门年度费用指标应分解至月，于每月25日前编制《部门月度费用预算》，经分管副总经理审定后报总经理批准，转报财务部备案。

部门或个人用款时，应提交《资金支付申请单》，申请单应注明款项的用途、金额、预算、支付方式等内容，并附有效经济合同或相关证明。

费用支出金额在800元以上但不超过1500元（含1500元）的申请单，部门负责人审核，分管副总经理同总经理审批会签。

单项费用支出在800元以内（含800元），由部门负责人审核，分管副总经理审批。

单项费用支出超过1500元的，用款部门除提交申请单外，还应出具可行性计划或其他有效证明，经部门负责人、分管副总经理、财务总监审核后，报总经理审批。

4.5当部门月度费用实际支出达月计划之70%时，财务部应编制《费用支出控制提示单》（一式三份），分别交用款部门、该部门主管领导、财务总监，对费用支出加以控制。

凡部门月度支出超过计划5%的正常性开支，由分管副总经理在年度预算内据实调控，但应向财务总监通报。

工资薪金发放前，应由部门负责人、行政部负责人、分管副总经理审核，财务总监审查，报总经理批准。

总经理因公出外不能亲自审批时，应于外出前书面委托有关领导代行职权。

各级有审批权的领导出外或离职，审批工作暂由原主管领导代为审批，事后应及时向总经理汇报。

预算外支出由部门分管副总经理召集专题会议研讨，一般应事前以书面文件呈报总经理批准；对于突发性的、紧急的支出，可以事后通报总经理。公司不应承担属于员工个人的下列支出：

娱乐、健身、旅游、招待、购物、馈赠等支出。

购买商业保险、证券、股权、收藏品等支出。

员工个人行为导致的罚款、赔偿等支出。

购买住房、支付物业管理费等支出。

5）应由员工个人承担的其他支出。

4.11经办人办完业务事项，履行报帐手续时，应对取得的票据进行归类整理，要求分类粘贴，不得混贴。

4.12 业务经办人填写“费用报销单”时，应字迹清楚，不得出现涂抹、墨点等；应使用正楷或行楷字体，不得使用行草、草书等字体。

4.13 业务经办人应详细填列每笔费用的用途。对于差旅费、会议费、招商广告费、交际应酬费还应遵循下列规定：

a)差旅费的证明材料应包括：出差人员的姓名、地点、时间、任务、费用标准、支付凭证等。

b)会议费的证明材料应包括：会议时间、地点、出席人员、内容、目的、费用标准、支付凭证等。

c)招商广告费支出，应符合下列条件：①广告是经公司主管领导审定的；②已实际支付费用，并能取得相应发票；③通过一定的媒介传播。d)交际应酬费支出的证明材料应包括：应酬时间、地点、参加人员、应酬缘由、接受应酬的单位及出席人、应酬费用标准、支付凭证等。

5、货币资金内部控制规范

5.1 签发收款凭证与收款应由不同的人员负责办理，必须职责分开。有关业务部门签发收据，出纳人员据以收款，会计人员据以入帐。

5.2 一切现金收入都应无一例外地开给收据。

5.3 应严格依据国家和公司规定的范围使用现金。

5.4付讫的凭证，要盖销“银行付讫”或“现金付讫”图章，定期装订，专人保管。

5.5 存入保证金、存出保证金、押金等应定期清理和核对。

5.6出纳人员必须作到日清日结，不得以不符合公司规定的单据充抵现金。

5.7支票由专人妥善保管，按编号顺序签发并登记《支票登记表》。5.8 及时、正确登记与银行往来的一切帐务，及时与银行核对帐目。

5.9 财务专用章应由授权的专人自行保管，个人名章必须由本人或其授权人员保管。

5.10 财务人员应定期分析应收款项的帐龄及可能发生的坏帐损失，协助主管领导拟定合理的收帐政策。

6、固定资产管理规定

6.1 本制度所称固定资产，是指具有以下特征的有形资产：

为提供服务、出租或经营管理而持有；

使用寿命超过一个会计年度。

固定资产在确认入账时，应能同时满足以下条件：

与此项固定资产有关的经济利益很可能流入本公司； b)此项固定资产的成本能够可靠地计量。

6.2 应建立固定资产台帐、卡片，并详细载明固定资产之名称、类别、规格型号、原值、折旧情况、预计残值、维护保养等情况。

6.3 需要购臵、维护、报废固定资产时，应由固定资产管理部门提出相应的申请，经技术部门、财务部门分别进行技术鉴定和财务评估后，呈报分管领导审核并报总经理批准。

6.4 固定资产应按其成本入帐。外购时的成本包括买价、增值税、相关税费以及为使固定资产达到预定可使用状态前发生的可直接归属于该资产的其它支出。

自行建造固定资产，按建造此项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出，作为入帐价值。

6.5 财务人员依照《企业会计准则——固定资产》之规定提取折旧。公司采用平均年限法计提折旧；经董事会批准，可以采用双倍余额递减法或年数总和法等加速折旧的方法。

6.6 财务人员应会同固定资产管理人员定期组织固定资产盘存。

对盘盈或盘亏的固定资产，根据董事会的批准决定，依《企业会计准则——固定资产》之规定进行财务处理。

7、盈利分配管理规定

7.1 财务人员应依据国家会计制度及会计准则之规定，正确核算收入、成本、费用，确保利润计算的准确性、客观性。

7.2 为了推动旧村改造工作顺利、平稳进行，会计人员编制利润分配方案（草案）时，应遵循下列原则：

a)遵守经政府批准的股份制实施方案的原则。

b)利润分配应兼顾集体、村民、经营者、员工等多方面的利益，能推动公司发展和调动村民、员工积极性的原则。

7.3公司支付企业所得税后，税后利润得依下列顺序分配之：

a)承担被没收财物损失，支付滞纳金、罚款等； b)弥补以前年度亏损； c)提取法定盈余公积金； d)提取任意盈余公积金。e)向股东分配利润；公司以前年度未分配的利润，并入本年度利润，在充分考虑现金流量状况后，向股东分配。

7.4公司弥补以前年度亏损和提取盈余公积后，当年没有可供分配的利润时，不应向股东分配利润，但股东大会决议另有规定的除外。

7.5 公司董事会及股东大会出于公司未来发展的需要，或是基于审慎的财务策略，可以依据公司章程规定，决定提取任意盈余公积并确定提取比例。7.6 会计人员应先依据董事会初步审议通过的利润分配方案进行帐务处理；待股东大会召开后，再依据股东大会批准的利润分配方案进行帐务调整，并据此方案按规定的时间及时发放股利。

7.7 会计人员应依照董事会审议通过的利润分配方案、财务会计报告，分析每股利润、股利发放率、净资产报酬率等项指标，并向董事会及股东大会呈报分析结论。

8、资金之筹集和投放管理规定

8.1 公司建立资金筹集与投放集体决策制度。由公司董事会集体决策，并对所作出的决定作成会议记录，由出席会议的人员签名确认。重大投融资事项应呈报股东大会审议批准。

8.2 公司筹集资金所支付的成本包括以下各项：1）筹资过程中的组织管理费用；2）筹资后的资金占用费用；3）筹资时所支付的其他费用。8.3 财务人员应对不同筹资方式所发生的成本进行分析，并结合筹资的用途、不同方式的筹资风险分析，协助主管领导确定最低筹资成本、最佳筹资期限，以便合理确定筹资规模和资金结构。

8.4 财务人员分析、确定筹资的成本、风险、期限、规模后，应结合公司经营、管理、发展的规划，编制筹资预算并呈报董事会审议。

8.5 财务人员应参与公司资金投放项目的可行性研究、论证，并做好下列工作：

a)为可行性研究设立最基本的财务假设条件，如利率、物价水平、可供资源的限制条件。

b)了解当前的税法、金融政策、会计政策等，判断其对投资项目的影响，并提出解决办法。

c)预测或复核投资项目的预期现金流量、项目成本一般水平、预计收入现值。

d)估算项目可能发生的最大财务风险及公司的财务承受能力。e)估算投资项目对公司财务结构的影响。

8.6 公司发生小额、零星、临时性投资可由董事会授权的高级管理人员审批；公司长期、重大的投资项目及决策，应经过董事会集体决策审批并实行联签制度。8.7 财务人员应加强对投资项目价值增减、收益变动等情况的跟踪分析和监管；并建立《投资项目分析、管理台帐》。

9、附则

9.1 本制度由公司董事会及其授权的高级管理人员负责解释。9.2 本制度之修订依据公司章程及有关规定进行。9.3 财务人员应依据本制度、国家统一会计制度和会计准则的规定，制定具体业务财务管理及核算指导书。

城中村改造汇报篇6

2010年，洛阳市下达我县城中村改造任务是：项目3个，拆迁10万平方米，开工建设21万平方米，竣工12万平方米，投资2.6亿元。我县将市下达我县城中村改造项目分解为4项，其进展情况如下：

1、南府店村的原化肥厂及周边居民拆迁改造项目（太阳绿城）。该项目占地57亩，共涉及拆迁面积3.2万平方米，其中拆迁居民住宅62户，拆迁面积1.8万平方米，拆迁职工住宅楼二幢0.8万平方米，办公楼及厂房0.8万平方米。计划投资1.95亿元，规划建设8栋高层住宅，总建筑面积13万平方米。目前已全部拆迁完毕，已开工4栋住宅工程，工程正在处理地基。

2、周村文化路拆迁安置项目。该项目占地68亩，共涉及拆迁居民91户，拆迁面积2.6万平方米，计划投资2.1亿，规划建设20栋多层安置住房，总建筑面积13.38万平方米。目前拆迁全部完成，已于7月2日开工建设17栋，开工面积8万平方米。

3、彭庄村新型社区建设项目。该项目占地90亩，共涉及拆迁面积2万平方米，其中居民38户，面积1.1万平方米，旧厂房及办公楼房0.9万平方米。计划投资2.4亿，规-1-

划建设20幢多层安置房，总建筑面积16万平方米。该项目分两年实施完成，其中2010年完成开工2万平方米，投资3000万元。目前已拆迁厂房2000平方米，该项目的1＃、2＃楼正在进行施工前期准备。

4、南府店村东环路东侧改造项目。该项目占地50亩，涉及拆迁2.2万平方米，其中居民住宅28户，面积0.8万平方米，废旧厂5个，面积1.4万平方米。计划投资1.8亿元，规划建设9幢高层12万平方米，目前已拆迁5000平方米，四个项目共涉及拆迁10万平方米，计划建设40.38万平方米，投资6.15亿元。1＃楼已开工建设，正在处理地基。

另外继续完善2009城中村改造项目：

1、北府店村民主街改造项目；

2、西场烧烤城及周边居民住户项目；

3、南府店村河洛南院及周边改造项目；该三个项目正在进行主体施工建设。

广州城中村改造思路与对策篇7

目前, 广州城中村的改造无疑是一块“诱人的奶酪”, 但同时它也是一块“难啃的骨头”。本文将透视目前广州城中村改造的状态, 分析实施改造规划的困境与对策。

1. 广州城中村改造思路的转变

截至2006年9月底, 广州有外来暂住人员364万, 其中大部分都分散在广州市385k㎡老八区内的138个城中村里。此前广州市城中村改造的模式是坚持“两项原则”和实行“四项转制”。“两项原则”即“市政府不直接投资”和“不进行商业性房地产开发”;“四项转制”即:农民转为居民;村委会转为居委会;集体土地转为国有土地, 村民宅基地房屋权属转为城镇房地产权属;原村委会管理的集体经济转为集体法人股东和个人股东共同持股的股份公司, 将原农村管理纳入城市一体化管理。然而, 城中村改造的步伐一直停滞不前, 政府不得不转变思路, 为了解决改造的资金缺口与利益纠纷, 政府默许了开发商的进驻, 并逐步健全管理体制, 成立了广州市“三旧”改造办公室, 为城中村改造提供了强有力的政策支持。

城中村的改造已成为广州市未来几年推进城市化进程的重要内容, 政府计划分期分批, 按不同类型逐步改造。改造策略是按照“先行试点, 积极稳妥”的原则, 选择位于中心城区的9条城中村作为改造试点, 采取“一村一策”的方法, 取得经验后, 逐步在全市范围内开展。

2. 实施改造面临的问题

虽然城中村改造好几年前就已经提到广州市政府的议程里, 但真正付诸实施并取得成功的案例却乏善可陈。笔者认为, 阻碍城中村改造主要有三个因素:庞大的改造资金、复杂的利益分配、滞后的政策跟进。

2.1 庞大的改造资金

其实, 许多村集体和政府都意识到城中村改造的迫切性, 但面对着庞大的改造资金, 都显得有心无力。目前广州城中村集体的收入主要来源于物业的租金, 但大部分都用于分红, 集体所剩资金远不足以支持庞大的改造资金。许多村集体也坦承自身无论在资金还是开发能力上都无法支撑。对政府而言, 庞大资金投入后是否能收到预期成效, 心理也没底, 因此不愿冒这个风险。由此看来, 引入既拥有足量资金又具备良好开发能力的开发商是必然的选择, 但出于公共利益与城市发展容量的考虑, 政府会对开发商的开发行为有诸多限制。因而, 在保证公共利益的前提下引入优质开发商进驻是广州城中村改造的一大出路, 也是一大难题。

2.2 复杂的利益分配

参与利益分配的有三方:村民、政府、开发商。作为土地投入方的村民, 希望在改造中补偿他们可能因征地、拆迁造成的损失, 为其今后生活提供出路和保障;作为主要协调及引导方的政府, 则希望在减少财政压力、保证市场和社会稳定的情况下进一步改善城市功能, 促进城市发展, 提高居民生活质量;作为主要资金投入方的开发商则希望获得最大利润。

这种复杂的利益关系中, 改造规划并不只是技术上的问题了, 改造方案做得再出色也会因为三方在利益上无法达成共识而流产。

2.3 滞后的政策跟进

城中村问题是由于相对稳定的城乡土地二元所有制结构不能适应快速城市化发展的要求而产生的。出于对农地的控制和保护, 集体用地不能在市场上流转, 从而导致了村集体只能以物业出租的形式吸引投资者和使用者, 这虽然能够限制了村集体的无序开发, 但另一方面却阻碍了高品质的投资进入。虽然集体土地国有化能解决这一问题, 但对于集体用地所剩无几的广州各城中村来说, 其手中的土地已是最后的资本, 因而会对集体土地的国有化更加谨慎。清晰的产权与边界能够使交易更有效。如果政府不制定一些相关的政策, 村民也会在私底下按照自己的“原则”流转土地, 这样只会在改造中产生更多的纠纷。

另一方面, 针对城中村改造的政策体系相对滞后, 管理制度与监管机制的不完善使得城中村改造在许多问题上都缺乏政策依据与支持, 政府不得不采取“一村一策”的方针来应对138条各具特色的城中村, 许多政策不得不在改造推进的过程中逐步完善。这种先遇问题再出政策的状态必然使得广州城中村改造步伐缓慢。

3. 改造思路的再思考

从上面的分析可以看出, 在城中村改造问题上, 政府的态度都是非常谨慎的, 既苦恼于庞大的改造资金, 又担心引入过多市场资金的改造会损害公共利益;既看到了政策对城中村改造的限制, 又不敢贸然突破。此外, 在中国这样一个以经济建设为中心以及快速城市化的背景下, 城市的再开发基本上都默许这样的观点:只要经济利益问题解决了, 其他一切问题都不是大问题了。而且, 在技术层面上, 相对于社会利益和环境利益而言, 经济利益更加容易量化。因此, 从经济利益着眼去实现城中村的改造是现阶段比较现实可行的一种策略。尽管在欧洲, 强调社会及历史人文关怀的城市复兴运动非常值得我们学习, 但对于现阶段的中国, 过分强调社会利益和文化利益的思路反而会使改造举步维艰。

3.1 改造原则

3.1.1 尊重利益、改变状态

城中村改造是农村及农民的“深度城市化”, 让农村、农民融入城市发展的洪流之中, 改变其自足、缺乏竞争意识的生存状态, “尊重利益, 改变状态”成为城中村改造的基本思路。城中村改造要切实尊重村集体乃至每个村民利益, 保证村民的生存权和发展权, 并最终实现村集体、政府、开发商等利益群体的共赢局面。另外, 城中村改造, 不但要改造城中村房屋, 更重要的是还要最终有利于突破现有的地缘、血缘结构;既实现村民居住形态的变革, 也实现村民生存状态的彻底革新。

3.1.2 获得增量, 公平分配

城中村抵制政府改造的主要焦点是, 城中村改造使村民丧失了赖以生存的土地及来源于土地的经济收入等, 因而城中村改造首先是做出足够多的增量, 村民获取的增量应超过改造之前, 并且这一增量具有很好的经济预期。经济增量的获取, 然后公平地在政府、村民、集体经济组织、开发商之间进行再分配是城中村改造的第一要务。

3.1.3 试点先行、政策创新

政府制定的政策可以制造良好的社会氛围。然而, 广州城中村是千差万别的, 不能一概而论, 可采取“一村一策”的方法, 取得经验后, 逐步在全市范围内开展。既然是试点, 政策应当敢于创新。

3.2 改造思路

基于以上分析, 笔者认为, 广州的城中村改造可以有两条思路:

3.2.1 第一种思路—激进路线

面对一些问题日益凸显的城中村, 改造时间越晚, 改造成本将越高。为了防止城中村问题继续恶化而需采取的“先发制人”的改造策略, 是一种经济利益优先的改造模式, 强调的是一步到位。第一种思路是防微杜渐的思路, 目前已具备较成熟的实践条件, 更考验政府的决策与执行力度。

3.2.2 第二种思路—渐进路线

面对一些问题复杂的城中村, 改造往往举步维艰。面对此类城中村, 可采取先控制城中村的发展、改善和抑制城中村问题, 待改造时机成熟后再进行全方位改造的思路。此思路是一种的经济、社会、文化等利益综合的改造模式, 更强调城中村改造是一个长期的渐进的过程, 是对现状妥协的结果, 目前尚在探索阶段, 其重点是对城中村发展的控制以及对改造时机的把握。

4. 总结

城中村形成与改造经验研究篇8

关键词：城中村改造政策改造经验广州

改革开放以后，“城中村”如雨后春笋般出现在珠三角、长三角、环渤海地区的城市[1，2]，2001年广州市开始着手城中村整治改造工作[3]，目前，广州市城中村改造政策与改造制度逐渐完备和成熟，研究广州城中村形成与城中村改造实践，对其它城市的城中村改造具有借鉴作用和示范效应。

1 广州市城中村基本情况

仅考虑登记在册的138个城中村，广州市城中村分布在越秀区（4个）、萝岗区（13个）、黄埔区（16个）、海珠区（20个）、荔湾区（20个）、天河区（23个）、白云区（42个）。其中越秀区所辖4个城中村都处于越秀区与其他区交界的边缘地区，是因为2005年5月的广州市调整行政区划时从其他区划入的，这也验证了城中村是城市城区向外围扩张过程中形成的。这些城中村可分为急需全面改造的城中村与需要综合整治的城中村两类。

①以杨箕村为代表的城中村，位于城市主要交通道路的夹缝中或比邻城市核心区，村内被“握手楼”所充斥，低廉的房价吸引了成千上万的打工者在此蜗居，犹如鲠在不断东扩广州“巨鲸”咽喉的“硬骨头”，对杨箕村这类严重影响城市发展的城中村，只能采取全面改造的方式，一切推倒重来。②以小洲村为代表的城中村，区位上远离城市中心区，也吸引了部分外来人口，村内建筑也出现密集化的趋势，对小洲村的改造不能采取推倒重来的全面改造方式，只能从优化和完善小洲村现有功能出发。

2 广州市城中村改造政策与改造实践

2.1 广州市城中村改造政策优惠梳理广州市城中村改造的政策可见，最新的2009年12月由广州市政府出台的《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府[2009]56号）为“城中村”改造提供了如下优惠：①土地利用政策优惠①。允许全面改造项目在旧村用地的基础上，整合周边土地进行连片整体开发改造；允许集体土地登记为国有土地；允许按建设用地现状确定地类，保障现状为商业用地的获得合理补偿；允许按现状出让土地融资。②财政支持政策优惠②。广州市各区政府设立“城中村”整治改造专项资金，为城中村改造项目提供公共服务配套设施建设。鼓励村集体经济组织自主实施改造，全面改造项目可以通过土地公开出让进行融资，土地纯收益的六成将用于支持村集体经济发展。③拆迁补偿安置优惠③。原有合法产权的房屋，被拆迁人可选择复建补偿、货币补偿，或二者相结合的多种补偿安置方式，拆迁补偿安置基准建筑面积允许根据改造范围内村民现状住房面积、整治改造成本等因素由区政府或其会同村集体经济组织协商确定。合法住宅物业，选择复建补偿的，被拆迁房屋的建筑面积在基准建筑面积以内的按“拆一补一”给予安置，不足部分可以按安置住房成本价购买，超出部分不再实行安置，按被拆迁房屋重置价给予货币补偿，在村民自愿的基础上，超出基准建筑面积部分的货币补偿可折算成股份参与集体物业收益分红。被拆迁合法的非住宅物业原则上由改造主体按“拆一补一”进行等面积复建补偿。④安置房上市交易优惠④。复建住房和非住房都可以办理国有房地产权证，安置房交易转让时，房屋业主应当按照基准地价的30%缴纳国有土地使用权出让金。

2.2 广州市城中村改造典型案例分析本文选取猎德村、琶洲村、文冲村及广州大学城的贝岗村这四个较有代表性的城中村改造项目进行研究，以总结改造经验，具体如表1所示。

目前已经完成或正在进行的城中村改造项目都具有较好的区位优势，并且针对“城中村”不同的改造条件，各项目选择的改造模式也不尽相同；但是对村民的拆迁补偿方案都体现了“公平”的原则，即对村民住宅的合法部分的“拆一补一”保障了村民的利益，而对违章超建部分仅给予适当的货币补偿保障了开发商的利益，也有助于推进改造的顺利进行；回迁或货币补偿等多样化的拆迁补偿方案也满足了不同村民的需求。

3 结语

“城中村”作为我国大中城市里的独特“景观”，它在我国城市化的快速推进过程中产生，未来也将因为城市的建设而消失终结，它形成的现实根源在于城市空间发展对城市周边农村土地的依赖和侵蚀。假若统筹城乡发展的科学规划继续缺位，城市建设过程中遇到村庄后继续“征地不征村”，还将产生更多新的“城中村”，增加城市化的难度。城中村改造不是一朝一夕就能完成的，其中还有许多问题需要去发现和解决，只要改造实践者一步一步地向前推动，城中村改造将会不断取得成功。

注释：

①参见《意见》第八条、第十二条。

②参见《意见》第九条、第十三条。

③参见《意见》第十七条、第十八条、第十九条、第二十条。

④参见《意见》第二十三条。

⑤资料来源：彭美，陈捷生，吴志玲.猎德村拆迁补偿：拆一补一http：//news.sohu.com/20070607/n250439126.shtml（2007/06/07）.

⑥资料来源：广州市规划局.琶洲村改造用地（除地块十一）修建性详细规划总平面示意图，（2010/08/24）.

⑦资料来源：刘静.广州琶洲村改造补偿标准4500元/平方米，

http：//www.chinanews.com/estate/estate-gdls/news/2010/03-24/

2187201.shtml （2010/03/24）.

⑧资料来源：关丽.文冲村创新旧改模式整体动迁分片实施，http：// news.dichan.sina.com.cn/2011/01/21/267802.html （2011/1/21）.

参考文献：