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第一章、房地产基本概念 第一节：房产与地产 第二节：房地产市场 第二章、建筑学基础知识 第一节：建筑物分类 第二节：建筑物构造概述 第三节：其 它
第三章、《天津住宅设计标准》 第一节 相关术语 第二节 标准摘要
第三节 2008年5月1日标准调整摘要 第四章、天津市城市规划管理技术规定摘要 第五章、天津市房屋面积测算技术规范 第一节 相关术语 第二节 一般规定 第三节 房屋建筑面积测算
第四节 成套房屋的套内建筑面积组成及计算 第五节 房屋墙体的归属及计算 第六节 房屋共用建筑面积计 第六章、房地产交易知识 第一节：房地产价格
第二节：房地产价格的影响因素
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第一章 第一节 房地产的概念
房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。在经济学上也叫不动产。2 地产的概念与分类 2.1 2.2 地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。土地类型： 居住用地：指住宅区内的居住建筑本身用地，以及与建筑有关的道路用地、绿化用地和相关的公共建筑用地。 工业用地：主要是指工业生产用地，包括工厂、动力设施及工业区内的仓库、铁路专用线和卫生防护地带等。 仓库用地：指专门用来存放各种生活资料和生产资料的用地、包括国家储备仓库、地区中转仓库、市内生活供应服务仓库、危险品仓库等。 交通用地：指城市对外交通设施用地，包括铁路、公路线路及相关的防护地带等用地。
市政用地：指用于建造各种公共基础设施的用地，包括城市供水、排水、道路、桥梁、广场、电力、电讯、供热等基础设施使用的用地。 商业服务用地：指为整个城市或小区提供各种商业和服务业的用地。包括商店、超级市场、银行、饭店、娱乐场所等等。 公共绿化用地：指城市区域内的公园、森林公园、道路及街心的绿化带等占用的地产。这类用地主要是为改善城市生态环境和供居民休憩所用。 教科文卫设施用地：这类用地包括各类大、中、小学校，独立用地的科学研究机构、实验站、体育活动场所、卫生医疗机构等的地产。 港口码头用地：主要是货运、客运码头、民用机场等用途的地产。军事用地：指提供为军事活动服务的用地，属特殊用地。
其它用地：不属于以上项目的其它城市用地，包括市区边缘的农田、牧场、空地等。
房地产基本概论 房产与地产
土地所有权的概念与划分 3.1 3.2 土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。
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3.3 国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
3.4 4 集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民集体经济组织。
房产的分类 4.1 4.2 住宅建筑物：可细分为普通住宅、高级公寓、花园别墅等。
生产用房：指社会各类物质生产部门作为基本生产要素使用的房屋。包括工业、交通运输和建筑业等生产活动中所使用的厂房、仓库、实验室等
4.3 办公用房：指政府行政部门、事业部门、社会团体以及企业公司等处理日常事务和从事社会经济活动提供服务的房屋，亦称写字楼。
4.4 其它楼宇：以上各类楼宇以外的各种用途的房屋，如外国驻华机构用房、宗教用房等等。房产所有权的分类 5.1 5.2 5.3 5.4
第二节
房地产市场 占有权：对于房屋的实际持有和控制，它是使用财产的前提条件。
使用权：指按照财产的性能和用途行使利用的权利，以满足人们生产和生活的需要。收益权：指凭借所有权而取得的经济收入或利益，如房屋所有权人将房屋出租而收取的租金。
处分权：决定财产事实上和法律上存在形式和运动方向的权能，只有财产的所有人才具有财产的处分权。房地产市场的概念 1.1 1.2 狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。
广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。房地产市场的分类
房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政府直接控制和垄断经营。 房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。
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第二章 建筑学基础知识 第一节 建筑物的分类 建筑物的用途分类及特点 1.1 民用建筑：供人们生活、居住、从事各种文化福利活动的房屋。按其用途不同，有以下两类： 居住建筑：供人们生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、宾馆、招待所。
公共建筑：供人们从事社会性公共活动的建筑和各种福利设施的建筑物，如各类学校、图书馆、影剧院等。
1.2 工业建筑：供人们从事各类工业生产活动的各种建筑物、构筑物的总称。通常将这些生产用的建筑物称为工业厂房。包括车间、变电站、锅炉房、仓库等。按建筑结构的材料分类 2.1 砖木结构：
这类房屋的主要承重构件用砖、木构成。其中竖向承重构件如墙、柱等采用砖砌，水平承重构件的楼板、屋架等采用木材制作。这种结构形式的房屋层数较少，多用于单层房屋。
2.2 砖混结构：
建筑物的墙、柱用砖砌筑，梁、楼板、楼梯、屋顶用钢筋混凝土制作，成为砖—钢筋混凝土结构。这种结构多用于层数不多（六层以下）的民用建筑及小型工业厂房，是目前广泛采用的一种结构形式。
2.3 钢筋混凝土结构：
建筑物的梁、柱、楼板、基础全部用钢筋混凝土制作。梁、楼板、柱、基础组成一个承重的框架，因此也称框架结构。墙只起围护作用，用砖砌筑。此结构用于高层或大跨度房屋建筑中。
2.4 钢结构：
建筑物的梁、柱、屋架等承重构件用钢材制作，墙体用砖或其他材料制成。此结构多用于大型工业建筑。按建筑结构承重方式分类 3.1 承重墙结构
它的传力途径是：屋盖的重量由屋架（或梁柱）承担，屋架支撑在承重墙上，楼层的重量由组成楼盖的梁、板支撑在承重墙上。因此，屋盖、楼层的荷载均由承重墙承担；墙下有基础，基础下为地基，全部荷载由墙、基础传到地基上。
3.2 框架结构
主要承重体系有横梁和柱组成，但横梁与柱为刚接（钢筋混凝土结构中通常通过端部钢筋焊接后浇灌混
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凝土，使其形成整体）连接，从而构成了一个整体刚架（或称框架）。一般多层工业厂房或大型高层民用建筑多属于框架结构。
3.3 排架结构
主要承重体系由屋架和柱组成。屋架与柱的顶端为铰接（通常为焊接或螺栓连接），而柱的下端嵌固于基础内。一般单层工业厂房大多采用此法。
3.4 其他
由于城市发展需要建设一些高层、超高层建筑，上述结构形式不足以抵抗水平荷载（风荷载、地震荷载）的作用，因而又发展了剪力墙结构体系、桶式结构体系。
第二节 房屋构造概述 建筑材料知识
主要建筑材料包括水泥、钢筋、木材、普通混凝土、黏土砖等。1.1 水泥
1.1.1 常见水泥的种类：
硅酸盐水泥、普通硅酸盐水泥、矿渣硅酸盐水泥、火山灰质硅酸盐水泥及粉煤灰硅酸盐水泥等五种 1.1.2 水泥标号：
水泥标号是表示水泥硬化后的抗压能力。常用水泥编号例如：325、425、525、625等。1.1.3 常用水泥的技术特性
凝结时效性：水泥的凝结时间分为初凝与终凝。初凝为水泥加水拌合到水泥浆开始失去可塑性的时间。终凝为水泥浆开始拌合时到水泥完全失去可塑性开始产生强度的时间。 体积安定性：是指水泥在硬化过程中，体积变化是否均匀的性质。水泥硬化后产生不均匀的体积变化成为体积安定性不良，不能使用。 水热化性：水泥的水化反应为放热反应。随着水化过程的进行，不断放出热量称为水热化。其水热化释放热量的大小和放热速度的快慢主要与水泥标号、矿物组成和细度有关。 细度：指水泥颗粒的粗细程度。颗粒越细，早期强度越高。但颗粒越细，其制作成本越高，并容易受潮失效。 标准稠度用水量：指水泥沙浆达到标准稠度时的用水量。标准稠度是做水泥的安定性和凝结时间时，国家标准规定的稠度。
1.2 钢筋
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建筑钢筋的种类：钢筋是钢锭经热轧而成，故又称热轧钢筋，是建筑工程中用量最大的钢材品种。 按外形可分为：光圆钢筋、带肋钢筋。
按钢种可分为：碳素钢钢筋和普通低合金钢钢筋。
按强度可分为：Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ四个级别。其中Ⅰ级钢筋为低碳钢钢筋，Ⅱ、Ⅲ、Ⅳ级为低合金钢钢筋。
1.3 木材
1.3.1 木材的种类：
分为针叶树和阔叶树两类。其中针叶树的树干长直高大，纹理通直，材质较软，加工容易，是建筑工程中的主要用材。阔叶树材质较坚硬，称之为硬材，主要用于装修工程。
1.3.2 建筑木材的性能与用途
红松：材质较软，纹理顺直，不易翘曲、开裂，树脂多，耐腐朽，易加工，主要用于制作门窗、屋架、檩条、模板等。 鱼鳞云杉：又名白松。材质轻、纹理直、结构细、易干燥、加工，主要用于制作门窗、模板、地板等。 马尾松：材质中硬，纹理直斜不匀，结构中至粗，不耐腐，松脂气味浓，在水中很耐久，主要用于制作模板、门窗、橼条、木柱等。 落叶松：材质坚硬而脆，树脂多，耐腐性强，干燥慢，干燥中易开裂。主要用于檩条、地板、木桩等。 杉木：纹理直而均，结构中等或粗，易干燥、耐久性强。主要用于制作屋架、檩条、门窗、脚手杆等。 柏木：材质致密，纹理直或斜，结构细，干燥易开裂，坚韧耐久。主要用于制作模板及细木装饰等。 洋松：分细皮和粗皮两种。细皮的结构精细，不易变形，容易加工，适于较高要求的装修；粗皮的结构较松，但质料坚固，变形与收缩量较小，适用于要求不高的装修。
1.4 普通混凝土
1.4.1 普通混凝土概念：其主要是由水泥、普通碎石、砂和水配置而成的混凝土。其中石子和砂子起骨架作用，称为骨料。石子为粗骨料，砂为细骨料。水泥加水后形成水泥浆，包裹在骨料表面并填满骨料间的空隙，作为骨料之间的润滑材料，使混凝土混合物具有适于施工的和易性，水泥水化硬化后将骨料胶结在一起形成坚固整体。
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1.4.2 混凝土的性能：
混凝土的和易性：是指混凝土在施工中是否适于操作，是否具有能使所浇注的构件质量均匀、成型密实的性能。 混凝土的强度：抗压强度是混凝土的主要强度指标，它比混凝土的其它强度高得多，工程中主要是利用其抗压强度，也是进行结构设计的主要依据。 混凝土的耐久性：混凝土能抵抗各种自然环境的侵蚀而不被破坏的能力称为耐久性。对混凝土除要求具有一定的强度安全承受荷载外，还应具有耐久性，如抗渗、抗冻、耐磨、耐风化等。
1.5 黏土砖
黏土砖是以黏土为主要原料，经搅拌成可塑性，用机械挤压成型的。挤压成型的土块称为砖坯，经风干后送入窑内，在900—1000℃的高温下煅烧即成砖。1.5.1 黏土砖的种类：
标准砖：标准砖是建筑工程中最常用的砖，它广泛使用于砖承重的墙体中，也用于非承重的填充墙。黏土砖的尺寸为：240mm×115 mm×53 mm。每块砖干燥时约重2.5Kg，吸水后约为3 Kg。 空心砖和多孔砖：空心砖的规格为190 mm×190 mm×90 mm，每立方米约重1100 Kg。多孔砖的规格为240 mm×115 mm×90 mm，每立方米约重1400 Kg。
1.5.2 黏土砖的强度：黏土砖的特点是抗压强度高，可以承受较大的外力。反映砖承重外力的能力叫做强度；而反映强度大小称为强度等级。一个建筑物选用哪一个强度等级的砖，应由设计单位通过计算确定。
1.5.3 黏土砖的吸水率：黏土砖都有一定的吸水性，能吸附一定量的水分，吸水的多少可以用吸水率来表示。吸水率一般允许在8%—10%的范围内。
1.5.4 黏土砖的抗冻性：是指砖抵抗冻害的能力。抗冻性由实验作出。
1.5.5 黏土砖的外观质量：普通黏土砖的外形应该平整、方正。外观无明显弯曲、缺楞、掉角、裂缝等缺陷，敲击时发出清脆的金属声，色泽均匀一致。房屋构造组成部分： 2.1 房屋构成部分：地基与基础、墙或柱、楼板与地面、门窗、楼梯、屋顶等组成。2.1.1 地基和基础：
地基：系建筑物下面的土层。它承受基础传来的整个建筑物的荷载，包括建筑物的自重、作用于建筑物上的人与设备的重量及风雪荷载等。
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基础：位于墙柱下部，是建筑物的地下部分。它承受建筑物上部的全部荷载并把它传给地基。
2.1.2 墙和柱：
承重墙和柱是建筑物垂直承重构件，它承受屋顶、楼板层传来的荷载连同自重一起传给基础。此外，外墙还能抵御风、霜、雨、雪对建筑物的侵袭，使室内具有良好的生活与工作条件，即起围护作用；内墙还把建筑物内部分割成若干空间，起分割作用。
2.1.3 楼板和地面：
楼板是水平承重构件，主要承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重一起传给墙或柱。同时将建筑物分为若干层。楼板对墙身还起着水平支撑的作用。底层房间的地面贴近地基土，承受作用在它上面的竖向荷载，并将它们连同自重直接传给地基。
2.1.4 楼梯：
是指楼层间垂直交通通道。
2.1.5 屋顶：
是建筑物最上层的覆盖构造层，它既是承重构件又是围护构件。它承受作用在其上的各种荷载并连同屋顶结构自重一起传给墙或柱；同时又起到保温、防水等作用。
2.1.6 门和窗：
门：是提供人们进出房屋或房间以及搬运家具、设备等的建筑配件。有的门兼有采光、通风的作用。 窗：其主要作用是通风采光。
一般来说，基础、墙和柱、楼板、地面、屋顶等是建筑物的主要部分；门、窗、楼梯等则是建筑物的附属部件。
2.2 基础
2.2.1 基础的类型
2.2.1.1 按使用的材料分为：
灰土基础、砖基础、毛石基础、混凝土基础、钢筋混凝土基础。
2.2.1.2 按埋置深度可分为：
浅基础、深基础。埋置深度不超过5M者称为浅基础，大于5M者称为深基础。
2.2.1.3 按受力性能可分为：
刚性基础和柔性基础。
2.2.1.4 按构造形式可分为：
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条形基础、独立基础、满堂基础和桩基础。
2.2.2 条形基础：当建筑物采用砖墙承重时，墙下基础常连续设置，形成通长的条形基础
刚性基础：是指抗压强度较高，而抗弯和抗拉强度较低的材料建造的基础。所用材料有混凝土、砖、毛石、灰土、三合土等，一般可用于六层及其以下的民用建筑和墙承重的轻型厂房。 柔性基础：用抗拉和抗弯强度都很高的材料建造的基础称为柔性基础。一般用钢筋混凝土制作。这种基础适用于上部结构荷载比较大、地基比较柔软、用刚性基础不能满足要求的情况。
2.2.3 独立基础：当建筑物上部为框架结构或单独柱子时，常采用独立基础；若柱子为预制时，则采用杯形基础形式。
2.2.4 满堂基础：当上部结构传下的荷载很大、地基承载力很低、独立基础不能满足地基要求时，常将这个建筑物的下部做成整块钢筋混凝土基础，成为满堂基础。按构造又分为伐形基础和箱形基础两种。 伐形基础：是埋在地下的连片基础，适用于有地下室或地基承载力较低、上部传来的荷载较大的情况。 箱形基础：当伐形基础埋深较大，并设有地下室时，为了增加基础的刚度，将地下室的底板、顶板和墙浇制成整体箱形基础。箱形的内部空间构成地下室，具有较大的强度和刚度，多用于高层建筑。
2.2.5 桩基础：当建造比较大的工业与民用建筑时，若地基的软弱土层较厚，采用浅埋基础不能满足地基强度和变形要求，常采用桩基。桩基的作用是将荷载通过桩传给埋藏较深的坚硬土层，或通过桩周围的摩擦力传给地基。按照施工方法可分为钢筋混凝土预制桩和灌注桩。 钢筋混凝土预制桩：这种桩在施工现场或构件场预制，用打桩机打入土中，然后再在桩顶浇注钢筋混凝土承台。其承载力大，不受地下水位变化的影响，耐久性好。但自重大，运输和吊装比较困难。打桩时震动较大，对周围房屋有一定影响。 钢筋混凝土灌注桩：分为套管成孔灌注桩、钻孔灌注桩、爆扩成孔灌注桩三类。
2.2.6 基础的埋置深度：由室外设计地面到基础底面的距离称为基础的埋置深度。基础的埋置要有一个适当的深度，既保证建筑物的安全、又节约基础用材，并加快施工进度。决定建筑物基础埋置深度的因素应考虑下列几个条件： 土层构造的影响：房屋基础应设置在坚实可靠的地基上，不要设置在承载力较低、压缩性高的软弱土层上。基础埋深与土层构造有密切关系。 地下水位的影响：地下水对某些土层的承载力有很大影响。如粘性土含水量增加则强度降低；当地下水位下降，土的含水量减少，则基础将下降。
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冰冻线的影响：冻结土与非冻结土的分界线成为冰冻线。当建筑物基础处在冻结土层范围内时，冬季土的冻胀会把房屋向上拱起；土层解冻时，基础又下沉，使房屋处于不稳定状态。 相邻建筑物的影响：如新建房屋周围有旧建筑物时，除应根据上述条件决定基础埋深外，还应考虑新建房屋基础对旧有建筑的影响。
2.3 墙体
2.3.1 墙体的分类：
2.3.1.1 按其在平面中的位置可分为内墙和外墙。
凡位于房屋四周的墙称为外墙，其中位于房屋两端的墙称为山墙。凡位于房屋内部的墙称为内墙。外墙主要起围护作用，内墙主要分隔房间作用。另外沿建筑物短轴布置的墙称为横墙，沿建筑物长轴布置的称为纵墙。
2.3.1.2 按其受力情况可分为：承重墙和非承重墙。
直接承受上部传来荷载的墙称为承重墙，而不承受外荷载的墙称为非承重墙。
2.3.1.3 按其使用的材料分为：砖墙、石墙、土墙及砌块和大型板材墙等。2.3.1.4 对墙面进行装修的墙称为混水墙；
墙面只做勾缝不进行其它装饰的墙称为清水墙。
2.3.1.5 根据其构造又分为：实体墙、空体墙和复合墙。
实体墙由普通黏土砖或其它实心砖砌筑而成；空体墙是由实心砖砌成中空的墙体或空心砖砌筑的墙体；复合墙是指由砖与其它材料组合成的墙体。
2.3.2 砖墙的厚度
砖墙的厚度符合砖的规格。砖墙的厚度一般以砖长表示，例如半砖墙、3/4砖墙、1砖墙、2砖墙等。其相应厚度为：115mm、（称12墙）178mm、（称18墙）240mm、（称24墙）365mm、（称37墙）490mm、（称50墙）
2.4 墙厚应满足砖墙的承载能力。一般说来，墙体越厚承载能力越大，稳定性越好。
砖墙的厚度应满足一定的保温、隔热、隔声、防火要求。一般讲，砖墙越厚，保温隔热效果越好。
过梁与圈梁
2.4.1 过梁：其作用是承担门窗洞口上部荷载，并把荷载传递到洞口两侧的墙上。按使用的材料可分为：
钢筋混凝土过梁：当洞口较宽（大于1.5M），上部荷载较大时，宜采用钢筋混凝土过梁，两端深入墙内长度不应小于240 mm。 砖砌过梁：常见的有平拱砖过梁和弧拱砖过梁。
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钢筋砖过梁：钢筋砖过梁是在门窗洞口上方的砌体中，配置适量的钢筋，形成能够承受弯矩的加筋砖砌体。
2.4.2 圈梁：为了增强房屋的整体刚度，防止由于地基不均匀沉降或较大的震动荷载对房屋引起的不利影响，常在房屋外墙和部分内墙中设置钢筋混凝土或钢筋砖圈梁。其一般设在外墙、内纵墙和主要内横墙上，并在平面内形成封闭系统。圈梁的位置和数量根据楼层高度、层数、地基等状况确定。
2.5 地面与楼板
2.5.1 地面：是指建筑物底层的地坪。其基本组成有面层、垫层和基层三部分。对于有特殊要求的地面，还设有防潮层、保温层、找平层等构造层次。每层楼板上的面层通常叫楼面，楼板所起的作用类似地面中的垫层和基层。 面层：是人们日常生活、工作、生产直接接触的地方，是直接承受各种物理和化学作用的地面与楼面表层。 垫层：在面层之下、基层之上，承受由面层传来的荷载，并将荷载均匀地传至基层。基层：垫层下面的土层就是基层。
2.5.2 地面的种类：
整体地面：其面层是一个整体。它包括水泥沙浆地面、混凝土地面、水磨石地面、沥青砂浆地面等 块料地面：其面层不是一个整体，它是借助结合层将面层块料粘贴或铺砌在结构层上。常见的块料种类有：陶瓷锦砖、大理石、碎块大理石、水泥花砖、混凝土和水磨石预制的板块等。
2.5.3 楼板：是分隔承重构件，它将房屋垂直方向分隔为若干层，并把人和家具等竖向荷载及楼板自重通过墙体、梁或柱传给基础。按其使用的材料可分为：砖楼板、木楼板和钢筋混凝土楼板等。砖楼板的施工麻烦，抗震性能较差，楼板层过高，现很少采用。木楼板自重轻，构造简单，保温性能好，但耐久和耐火性差，一般也较少采用。钢筋混凝土楼板具有强度高，刚性好，耐久、防火、防水性能好，又便于工业化生产等优点，是现在广为使用的楼板类型。钢筋混凝土楼板按照施工方法可分为现浇和预制两种。 现浇钢筋混凝土楼板：其楼板整体性、耐久性、抗震性好，刚度大，能适应各种形状的建筑平面，设备留洞或设置预埋件都较方便，但模板消耗量大，施工周期长。 预制钢筋混凝土楼板：采用此类楼板是将楼板分为梁、板若干构件，在预制厂或施工现场预先制作好，然后进行安装。它的优点是可以节省模板，改善制作时的劳动条件，加快施工进度；但整体性较差，并需要一定的起重安装设备。随着建筑工业化提高，特别是大量采用预
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应力混凝土工艺，其应用将越来越广泛。
2.6 窗与门
2.6.1 窗的作用与类型
窗的作用：主要是采光与通风，并可作围护和眺望之用，对建筑物的外观也有一定的影响。窗的采光作用主要取决于窗的面积。窗洞口面积与该房间地面面积之比称为窗地比。此比值越大，采光性能越好。一般居住房间的窗地比为1/7左右。 围护结构的一部分，窗应有适当的保温性，在寒冷地区作成双层窗，以利于冬季防寒。窗的类型：窗的类型很多，按使用的材料可分为：木窗、钢窗、铝合金窗、玻璃钢窗等。其中以木窗和钢窗应用最广。 按窗所处的位置分为侧窗和天窗。侧窗是安装在墙上的窗，开在屋顶上的窗称为天窗，在工业建筑中应用较多。
2.6.2 门的作用和类型：
2.6.2.1 作用：
门是建筑物中不可缺少的部分。主要用于交通和疏散，同时也起采光和通风作用。门的尺寸、位置、开启方式和立面形式，应考虑人流疏散、安全防火、家具设备的搬运安装以及建筑艺术等方面的要求综合确定。 门的宽度按使用要求可做成单扇、双扇及四扇等多种。当宽度在1M以内时为单扇门，1.2—1.8M时为双扇门，宽度大于2.4M时为四扇门。
2.6.2.2 类型：
门的种类很多，按使用材料分，有木门、钢门、钢筋混凝土门、铝合金门、塑料门等。各种木门使用仍然比较广泛，钢门在工业建筑中普遍应用。 按用途可分为：普通门、纱门、百叶门以及特殊用途的保温门、隔声门、防火门、防盗门、防爆门、防射线门等。
按窗的层数可分为单层窗和双层窗。
按窗的开启方式可分为：固定窗、平开窗、悬窗、立转窗、推拉窗等。
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按开启方式分为：平开门、弹簧门、折叠门、推拉门、转门、圈帘门等。平开门：有单扇门与双扇门之分，又有内开及外开之分，用普通铰链装于门扇侧面与门框连接，开启方便灵活，是工业与民用建筑中应用最广泛的一种。 弹簧门：是平开门的一种。特点是用弹簧铰链代替普通铰链，有单向开启和双向开启两种。铰链有单管式、双管式和地弹簧等数种。单管式弹簧铰链适用于向内或向外一个方向开启的门上；双管式适用于内外两个方向都能开启的门上。 拉门：门的开启方式是左右推拉滑行，门可悬于墙外，也可隐藏在夹墙内。可分为上挂式和下滑式两种。此门开启时不占空间，受力合理，但构造较为复杂，常用于工业建筑中的车库、车间大门及壁橱门等。 转门：由两个固定的弧形门套，内装设三扇或四扇绕竖轴转动的门扇。转门对隔绝室内外空气对流有一定作用，常用于寒冷地区和有空调的外门。但构造复杂，造价较高，不宜大量采用。 卷帘门：由帘板、导轨及传动装置组成。帘板是由铝合金轧制成型的条形页板连接而成。开启时，由门洞上部的转动轴旋转将页板卷起，将帘板卷在筒上。卷帘门美观、牢固、开关方便，适用于商店、车库等。
2.7 楼梯
2.7.1 楼梯的种类：
楼梯是房屋各层之间交通连接的设施，一般设置在建筑物的出入口附近。也有一些楼梯设置在室外。室外楼梯的优点是不占室内使用面积，但在寒冷地区易积雪结冰，不宜采用。 楼梯按位置可分为室内楼梯和室外楼梯。
按使用性质分为：室内有主要楼梯和辅助楼梯，室外有安全楼梯和防火楼梯。按使用材料分：木楼梯、钢筋混凝土楼梯和钢楼梯。
按楼梯的布置方式可分为：单跑楼梯、双跑楼梯、三跑楼梯和双分、双合式楼梯。 单跑楼梯：当层高较低时，常采用单跑楼梯，从楼下起步一个方向直达楼上。它只有一个梯段，中间不设休息平台，因此踏步不宜过多，不适用于层高较大的房屋。
双跑楼梯：是应用最为广泛的一种形式。在两个楼板层之间，包括两个平行而方向相
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反的梯段和一个中间休息平台。经常两个梯段做成等长，节约面积。 三跑楼梯：在两个楼板层之间，由三个梯段和两个休息平台组成，常用于层高较大的建筑物中，其中央可设置电梯井。 双分、双合式楼梯：双分式就是由一个较宽的楼梯段上至休息平台，再分成两个较窄的梯段上至楼层。双合式相反，先由两个较窄的梯段上至休息平台，再合成一个较宽的梯段上至楼层。
2.7.2 楼梯的组成：楼梯是由楼梯段、休息平台、栏杆和扶手等部分组成。
楼梯段：是联系两个不同标高平台的倾斜构件，由连续的一组踏步所构成。其宽度应根据人流量的大小、家具和设备的搬运以及安全疏散的原则确定。其最大坡度不宜超过38度，以26—33度较为适宜。 休息平台：也称中间平台，是两层楼面之间的平台。当楼梯踏步超过18步时，应在中间设置休息平台，起缓冲休息的作用。休息平台有台梁和台板组成。平台的深度应使在安装暖气片以后的净宽度不小于楼梯段的宽度，以便于人流通行和搬运家具。 栏杆、栏板和扶手：栏杆和栏板是布置在楼梯段和平台边缘有一定刚度和安全度的拦隔设施。通常楼梯段一侧靠墙一侧临空。在栏板上面安置扶手，扶手的高度应高出踏步900mm左右。
2.8 屋顶
2.8.1 屋顶的作用和要求：屋顶是房屋最上层的覆盖物，由屋面和支撑结构组成。屋顶的围护作用是防止自然界雨、雪和风沙的侵袭及太阳辐射的影响。另一方面还要承受屋顶上部的荷载，包括风雪荷载、屋顶自重及可能出现的构件和人群的重量，并把它传给墙体。因此，对屋顶的要求是坚固耐久，自重要轻，具有防水、防火、保温及隔热的性能。同时要求构件简单、施工方便、并能与建筑物整体配合，具有良好的外观。
2.8.2 屋顶的类型：按屋面形式大体可分为四类：平屋顶、坡屋顶、曲面屋顶及多波式折板屋顶。
平屋顶：屋面的最大坡度不超过10%，民用建筑常用坡度为1%—3%。一般是用现浇和预制的钢筋混凝土梁板做承重结构，屋面上做防水及保温处理。 坡屋顶：屋面坡度较大，在10%以上。有单坡、双坡、四坡和歇山等多种形式。单坡用于小跨度的房屋，双坡和四坡用于跨度较大的房屋。常用屋架做承重结构，用瓦材做屋面。
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曲面屋顶：屋面形状为各种曲面，如球面、双曲抛物面等。承重结构有网架、钢筋混凝土整体薄壳、悬索结构等。 多波式折板屋顶：是由钢筋混凝土薄板制成的一种多波式屋顶。折板厚约60mm，折板的波长为2—3M，跨度9—15M，折板的倾角为30度—38度之间。按每个波的截面形状又有三角形及梯形两种。
第三节
建设用地边界线：
即业主（开发商或土地使用者）所取得使用权的土地边界线。它由使用权出（转）让合同明确规定：在使用证中标明并经房地产产权登记，具有严谨的法律意义。根据我国现行土地有偿使用权用制度，该线可称为土地产权线（简称地产线）或建设用地边界线。2 道路红线：
道路红线是城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。3 道路红线与城市道路用地
城市道路包括城市主干路、次干路、支路和居住区级道路等，每种道路用地都包括绿化带、人行道、非人行道、隔离带、机动车道及道路叉路口等组成部分，由城市的市政、道路交通部门统一建设管理。
其 它
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道路红线与用地边界线关系 4.1 4.2 道路红线与用地边界线重合，表明场地与城市道路相连。这是场地与城市道路之间最常见的一般关系。道路红线与用地边界线相交，表明场面市道路穿过场地。此时场地中被城市道路占用的土地属城市道路用地，不能用于场地内建设项目的建设使用；场地的建设使用范围以道路红线为界限。
4.3 道路红线与用地边界线分离，表明场地与城市道路不相连。这时，场地必须设轩通路与城市道路相连，通路的最小宽度除应满足场地的使用功能要求外，不定期应满足不小于4m×4m的消防要求，并符合当地城市规划部门的规定。
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Page 16 道路红线对场地建筑的限制
道路红线是场地与城市道路用地在地表、地上和地下的空间界限，建筑物的台阶、平台、窗台等建筑突出物不允许突入道路红线，建筑物的地下部分或地下建筑、建筑基础以及地下管线也不允许突入道路红线。
但属于公益上有需要的建筑和临时性建筑，如公共厕所、治安岗亭、公用电话亭、公交调度室等等，经当地城市规划产管部门批准，可突入道路红线建造。而建筑的骑楼、过街楼、空中连廊和沿道路经线的悬挑部分，其净高、宽度等应符合当地城市规划部门的统一规定，或经规划部门的批准扣方可建造。6 烈度
烈度指的是地震指标即地震的强度，与距离震中的距离有关，越靠近震中烈度越大（一次地震，一个震级，多个烈度，离震中越远烈度越小）。7 抗震等级
抗震等级指的是建筑等级划分。建筑设计中根据结构重要性、所处地震带位置等需求划分的等级。一般分12度，比如唐山地震后，北京地区的民用建筑一般都按8度进行设防，也就是相当于能抗6级左右的地震，对于医院、奥运场馆等人员密度较大的重要建筑的抗震设防标准，会提高到9度。天津的抗震设防烈度为7度。一般筒体结构抗震强度>剪力墙结构>框架结构>砖混结构。8 商品住宅质量保修 8.1 商品住宅自验收合格之日起，开发商对屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面防渗漏的保修期为5年。交付使用时工程竣工验收已超过两年的，自保证书签发之日起，以上各项防水、防渗漏工程的保修期为3年。
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8.2 自保证书签发之日起，在购房人正常使用情况下，凡商品住宅有以下工程质量缺陷，开发商按如下期限免费保修： 8.3 供热或供冷系统，为2个采暖期或供冷期 电气管线、给排水管道，为2年 墙面、顶棚抹灰层脱落，为1年 地面空鼓开裂、大面积起沙，为1年 门窗翘裂、五金件损坏，为1年 管道堵塞，为2个月 卫生洁具，为1年 灯具、电器开关，为6个月
商品住宅交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属结构质量不合格的，购房人有权退房；给购房人造成损失的，开发商依法承担赔偿责任。
8.4 商品住宅用户进住后如因质量问题来信、来访，开发商应于3日内直接或委托物业管理公司派员予以答复和检修。
8.5 商品住宅自交付使用之日起，用户自行添置、改动设施、设备的，以及因用户使用不当或擅自改动结构而造成质量问题的，不在开发商保修范围之内，由用户自行承担维修责任；造成他人损失的，依法承担相应的赔偿责任 建筑间距（日照间距）
在住宅建设中，住宅的建筑间距（日照间距）是一个较为复杂的技术问题。不同气候对日照的要求不同，且不同类型及朝向的房屋其日照时间亦有所不同，因此天津对建筑间距（日照间距）的具体要求应按照《天津市城市规划管理技术规定》的具体规定执行。
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第三章、《天津住宅设计标准》
第一节
相关术语 居住区：
泛指不同居住人口规模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住人口规模（50，000-70，000人）相对应，配建有一整套较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。小区：
是被居住区级道路或自然分界线所围合，并与居住人口规模（8，000-15，000人）相对应，配建有一套能满足该区居民基本的物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。组团：
指一般被小区道路分隔，并与居住人口规模（1，600-2，200人）相对应，配建有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。居住区用地 ：
住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总称。住宅用地：
住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。公共服务设施用地
一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地：
居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地 ：
满足规定的日照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它快状带状绿地等。人口毛密度：
每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量。住宅面积毛密度：
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每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。建筑面积毛密度【容积率】：
也称容积率，每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。住宅建筑净密度：
住宅建筑基底总面积与住宅用地的比率。建筑密度：
居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率。绿地率：
居住区用地范围内的各类绿地的总和占居住区用地的比率。
绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。住宅 ：
供家庭居住使用的建筑。套型 ：
按不同使用面积、居住空间组成的成套住宅类型。居住空间：
系指卧室、起居室（厅）的使用空间。卧室：
供居住者睡眠、休息的空间。起居室（厅）：
供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。厨房：
供居住者进行炊事活动的空间。卫生间：
供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。储藏室：
供居住者存放物品的空间。使用面积：
房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造和保温层的面积。
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Page 20 标准层：
平面布置相同的住宅楼层。层高：
上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离 室内净高：
楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。阳台：
供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。平台：
供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。过道：
住宅套内使用的水平交通空间。壁柜：
住宅套内与墙壁结合而成的落地贮藏空间
吊柜：
住宅套内上部的贮藏空间。
跃层住宅：
套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。
自然层数：
按楼板、地板结构分层的楼层数
中间层：
底层和最高住户入口层之间的中间楼层。
单元式高层住宅：
由多个住宅单位组合而成，每单元均设有楼梯、电梯的高层住宅。
通廊式高层住宅：
由共用楼梯、电梯通过内、外廊进入各套住房的高层住宅
走廊：
住宅套外使用的水平交通空间
地下室：
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房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。
半地下室：
房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3，且不超过1/2者。
第二节
住宅按层数划分如下：
低层住宅：
一层至三层；
《天津住宅设计标准》摘要(2007年5月1日起正式实施)
多层住宅：
四层至六层； 中高层住宅：
七层至九层； 高层住宅：
十层以上。
住宅区按居住户数和人口规模可分为居住区、小区、组团三级。各级控制规模为：
居住区
小区
组团
户数(户)
15,000-22,000
2,500-5,000
500-700
人口(人)
50,000-70,000
8,000-15,000
1,600-2,200 2 住宅建筑间距：
应以满足不宜低于大寒日日照1小时的标准要求为基础，综合考虑采光、通风、消防、防震、管线埋设、避免视线干扰等要求，并应按照《天津市城市规划管理技术规定--建筑管理篇》执行。住宅层数：
根据城市规划要求和综合经济效益，确定经济的住宅层数与合理的层数结构；无电梯的住宅不应超过六层。绿地率：
新区建设不应低于30%；旧区改造不宜低于25%。居住区内的道路规划应遵循下列原则：
使居住区内外联系而不畅、安全，避免往返迂回，并满足消防、防灾、救灾等要求；
在居住区内道路和活动中心应考虑老年人、儿童及残疾人出行、活动需要，设置无障碍通道； 居住区内尽端式道路应设回车场地；
居住区内道路可分为:居住区道路、小区路、组团路、宅间小路。居住区内须设置机动车停车场，其规模为：
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新建住宅区应按不低于总户数的25%配置停车场地，旧区20%。
关于竖向设计 6.1 居住区的竖向规划包括：
居住区的竖向规划应包括地形地貌的利用、确定道路控制高程和地面排水规划等内容。
6.2 居住区竖向规划设计，应遵循下列原则： 合理利用地形地貌，减少土方工程量； 满足排水管线的埋设要求； 避免土壤受冲刷；
有利用建筑布置与空间环境的设计；
对外联系道路的高程应与城市道路标高相衔接。当自然地形坡度大于8%，居住区地面连接形式宜选用台地式，台地之间应用拦土墙或护坡连接。 居住区内地面水的排水系统，应根据地型特点设计。在山区和丘陵地区还必须考虑排洪要求。地面水排水方式的选择，应符合以下规定：
居住区内应采用暗沟（管）排除地面水；
在埋设地下暗沟（管）及不经济的陡坎、岩石地段，或在山坡冲刷严重，管沟易堵塞的地段，可采用明沟排水。
6.3 关于管线综合
6.3.1 居住区内应设置给水、污水、雨水、电力、电信、燃气和供热管线，同时要考虑设置中水系统。6.3.2 居住区内各类管线的设置，应编制管线综合规划确定，并应符合下列规定：
必须与城市管线衔接
应根据各类管经的不同特性和设置要求综合布置。
应采用地下敷设的方式。屯下管线的走向，宜沿道路或与主体建筑平等布置，并力求线型顺直、短捷和适当集中，尽量减少拐弯，并应使管线之间及管线与道路之间尽量减少交叉。 应考虑不影响建筑物安全和防止管线受腐蚀、沉陷、震动及重压。
6.3.3 各种管线的埋设应符合下列规定：
离建筑物的水平排序，由近及远宜为：电力管线或电信管线、燃气管、热力管、给水管、雨水管、污水管； 各类管线的垂直排序，由浅入深宜为：电信管线、热力管、小于10kV电力电缆、大于10kV电力电缆、煤气管、给水管、雨水管、污水管。
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电力电缆与电信管缆宜远离，并按照电力民缆在东侧或南侧、电信管缆在道路西侧或北侧的原则布置。
6.3.4管线之间遇到矛盾时，应按下列原则处理：
平面设计
城市住宅宜将多套住宅集合构成住宅楼栋建设，应控制建设低层独户住宅。住宅楼栋平面设计应在多样化的基础上达到工业化、标准化、系列化。
住宅楼栋有点式、条式、错排式等，设计应有利于节地、节能、防灾、施工和空间景观。住宅楼栋平面设计宜考虑潜伏设计，提倡大开间设计，充分考虑灵活性和可持续发展。不宜多建错层住宅 住宅楼栋长度按照国家有关规范和标准，应在一定范围内设置温度变形缝、沉降缝和搞震缝，三缝可以合一，缝宽按最大缝值设计；应在一定范围内设置消防车行或人行通道，通道设计必须符合国家防火规范的要求。 住宅楼栋的基本体是住宅单元。多层住宅每个单元宜设计2-3套住宅，不应超过6套住宅；高层住宅每个单元宜设计5-6套住宅，不应超过8套住宅。 住宅楼栋的单元入口宜设门斗，门斗内应有照明装置。
住宅单元入户平台宽度应大于1.2米。住宅单元内走廊宽度应大于1.2米。住宅楼栋的地下室或半地下室作人民防空工程时，应考虑平战结合。立面设计
住宅楼栋立面设计应综合考虑规划、经济、美观、材料、施工工艺、城市文脉、空间环境等因素确定。 住宅楼栋立面在满足使用功能的前提下，宜按照屋顶、中部、基座“三段式”设计。三段各有特点，整体有机组合。 多层住宅楼栋屋顶宜按坡屋顶设计，并应与地域特色相结合。临时管线避让永久管线； 小管线避让大管线； 压力管线避让重力自流管线； 可弯曲管线避让不可弯曲管线。
地下管线不宜横穿公共绿地和庭院绿地，应与绿化树木保持规定水平净距。住宅楼栋设计
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住宅楼栋中部设计宜在统一中求变化。
住宅楼栋基座可结合半地下室、住宅首层进行设计。住宅楼栋外立面距地0.5米以内应采用防水饰面。
住宅楼栋立面窗户设计应满足房间采光和日照要求，并应有一定的韵律感、节奏感。
不设集中空调的住宅楼栋应合理设计空调室外机搁板和空调机冷凝水排放管。空调室外机搁板应满足安全、适用和美观的要求。 住宅楼栋外饰面应选用经济、物理性能稳定、耐酸碱的材料。使用外墙涂料、面砖等材料时，应按规定设温度变形缝。 住宅楼外饰面色彩宜明快大方，不宜大面积使用阴暗或纯度较高的色彩。
每个住宅单元入口应设置明显的标志，既有整体性又具备可识别性。住宅楼栋外露设备管道、雨水管、防雷设施等应与外立面设计统一协调。剖面设计
套内空间
普通住宅套型分为一至四类，其居住空间个数和使用面积不应小于下表
套型
居住空间数（个）
使用面积（m2）
一类
二类
三类
四类
（注：表内使用面积均未包括阳台面积。）卧室、起居室（厅）
卧室之间不应穿越，卧室应有直接采光，自然通风，其使用面积不应小于下列规定：
双人卧室为12m2，开间净空不宜小于3.0m； 单人卧室为6 m2。住宅楼栋剖面设计应综合考虑使用、安全、经济、材料、施工工艺、空间利用等因素确定。
住宅楼栋不宜彩错层设计，如采用错层设计，则高差应大于0.45米（三步台阶）小于1.4米。住宅楼栋的单元入口高度应大于2.0米。
起居室（厅）应有直接采光、自然通风，其使用面积不应小于12 m2，开间净空不宜小于3.3m。
起居室（厅）内的门洞布置应综合考虑使用功能要求，减少直接开向起居室（厅）的门的数量。
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起居室（厅）内布置家具的墙面直线长度应大于3m。 厨房
厨房的使用面积不应小于5 m2。
厨房应有直接采光、自然通风、并宜布置在套内近入口处。
厨房应按厨房建筑模数进行整体设计，应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机等设施或预留位置，按炊事操作流程排列，操作面净长不应小于2.40m。 单排布置设备的厨房净宽不应小于1.60m；双排布置设备的厨房其两排设备之间的净距不应小于0.90m。卫生间 无直接采光的厅，其使用面积不应大于10 m2。
四类住宅宜设置独立的餐室。独立设置的餐或用餐部们使用面积不宜小于7 m2，开间不宜小于2.4m。
每套住宅应设卫生间，每套住宅至少应配置便器、洗浴器（浴缸或喷淋）、洗面器三件卫生洁具，使用面积不应小于4 m2。第四类住宅宜设二个或二个以上卫生间，其中一个卫生间宜设置四件以上洁具，并可适当设计化妆间。
卫生间宜设直接采光、自然通风，否则应设置通风管道合理组织进风的排风。 无前室的卫生间的门不应直接开向起居室（厅）或厨房。
卫生间不应直接布置在下层住户的卧室、起居室、（厅）和厨房的上层，可布置在本套内的卧室、起居室（厅）和厨房上层；并均应有防水、隔声和便于检修的措施。
卫生间应进行整体设计，合理布置设备与管线。可采用整体浴室或整体卫生间。 套内应设置洗衣机的位置。
第三节
2008年5月1日标准调整摘要 说明： 1.1 1.2 第三节所涉及相关内容若与第二节冲突，则以第三节为准。2008年5月1日起实施新的《天津住宅设计标准》标准要求摘要 相关内容摘要： 2.1 套型分类：
一类套型2个居住空间使用面积最低标准为34平方米
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二类套型3个居住空间使用面积最低标准为45平方米 三类套型3个居住空间使用面积最低标准为56平方米 四类套型4个居住空间使用面积最低标准为68平方米
2.2 卧室、客厅、厨卫面积的规定；
卧室、客厅、厨房、卫生间等是一套住宅的基本功能空间。
双人卧室的使用面积不小于12平方米，单人卧室的使用面积不应小于6平方米。
起居室(厅)的使用面积不应小于12平方米，无直接采光的餐厅、过厅等，使用面积不应大于10平方米。
一类套型的厨房使用面积不应小于4平方米，二至四类的厨房使用面积不应小于5平方米。一类套型的卫生间使用面积不应小于3平方米，二至四类套型的卫生间使用面积不应小于4平方米。
一套住宅中的公共和私密空间应互不交叉干扰，动、静分区，尽量减少交通面积。
2.3 阳台大小及防护
新标准首次对住宅面积按套型分类分别作了限定，限制目前一些开发商不合理加大阳台面积的做法。一类套型的阳台建筑面积不宜大于5平方米，二类不宜大于6平方米，三类不宜大于7平方米，四类不宜大于8平方米。
为杜绝发生孩子因攀爬或挤钻栏杆发生意外，阳台的栏杆不应使用横向，垂直栏杆的净距应小于0.11米。没有连接阳台或平台的外窗窗台的有效防护高度应保证净高0.9米，低于这个高度的应采取防护措施
2.4 过道、电梯空间
楼梯梯段净宽不应小于1.1米，楼梯平台净宽不得小于1.2米。
7层及7层以上的住宅或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅必须设置电梯。
每台电梯服务范围在60-80套为宜，12层及以上的高层住宅，每栋楼设置电梯不应少于2台，其中应配置1台可容纳担架的电梯。此外，电梯应具有停电时自动平层并自动打开电梯门的功能
入口走道电梯处处无障碍
为方便老人及残疾人出入，要求住宅应进行无障碍设计。包括建筑入口、公共走道设有坡道和扶手，门槛高度及内外地面高差不应大于15毫米，并以斜坡过渡。
电梯内轿厢的正面和侧面应设置残疾人坐在轮椅上就能够到的扶手以及带有盲文的按钮。
电梯运行时到达某层时，电梯内应有清晰的显示或报层音响，方便盲人准确出入。
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第四章、《天津市城市规划管理技术规定》摘要 2 《天津市城市规划管理技术规定》自2009年3月1日起施行。关于建筑间距 2.1 建筑间距是指：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。外墙应当包括保温层和外加装饰层，但不包括勒脚。
居住建筑的计算间距是指：遮挡建筑的计算遮挡线与被遮挡建筑外墙之间的距离。
遮挡建筑的计算遮挡线为遮挡建筑物的外墙线，不包括挑檐、建筑物楼梯间、阳台等突出部分，但有下列情况之一的除外：
2.1.1 建筑屋面挑檐挑出宽度大于或者等于0.8米的，挑檐计入计算遮挡线。
2.1.2 建筑物楼梯间、阳台等突出部分累计总长度超过同一面建筑外墙总长度三分之一的，突出部分计入计算遮挡线。
2.1.3 坡屋面建筑应当分别计算屋脊顶面和檐口顶的遮挡因素，以影响大的为计算遮挡线。退层建筑应当根据退层情况分别确定计算遮挡线。
2.2 低层建筑为高度小于或者等于10米的建筑。多层建筑为高度大于10米，小于或者等于24米的建筑。高层建筑为高度大于24米的建筑。
2.3 确定建筑间距、退界距离和后退道路、建筑物面宽、建筑限高时，建筑高度按下列规定计算：
2.3.1平屋面建筑，有挑檐屋面的，自室外地面计算至檐口顶；有女儿墙的，自室外地面计算至屋面面层，但确定建筑间距、后退道路时，自室外地面计算至女儿墙顶。
2.3.2 坡屋面建筑，确定建筑间距时，按照屋脊顶面和檐口顶分别计算，以影响大的计算建筑间距；确定其他情况时，屋面坡度小于或者等于45度的，自室外地面计算至檐口顶，坡度大于45度的，自室外地面计算至屋脊顶。
2.3.3 楼梯间、电梯机房、水箱间等局部突出屋面的辅助用房，水平面积之和小于屋顶平面面积四分之一的，不计入建筑高度；通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等其他屋面突出部分，不计入建筑高度。
2.3.4 有关规定对建筑高度有限制的，从其规定。2.4 多、低层建筑与被遮挡居住建筑平行布置的，应当符合下列要求: 2.4.1 朝向为正南、南偏东或者南偏西≤15度的，与北侧居住建筑的计算间距不小于多、低层建筑高度的
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1.61倍；属于旧区改建的，建设项目内的新建住宅计算间距不小于多、低层建筑高度的1.58倍，且均不得小于6米。
2.4.2 朝向为其他方向的，与被遮挡居住建筑的计算间距应当按照下表不同方位间距折减系数换算：
方向角（度）0～15（含）15～30（含）30～45（含）45～60（含）60～90（含）折减值 1.0 L 0.90 L 0.80 L 0.90 L 0.95 L
注：
正南向方向角为0度，0～90度为南偏东或者南偏西的方向角。L为正南向平行布置的标准建筑间距。方向角大于90度的为北向。
设计总平面图的真北方向，应与本市1:500、1:2000城市地形图标注的坐标网相一致。
2.5 多、低层建筑与居住建筑垂直布置的，应当符合下列要求：
2.5.1 多、低层建筑的山墙与居住建筑的朝向为正南向、南偏东或者西≤45度檐墙的计算间距不小于12米；山墙宽度大于12米的，计算间距不小于山墙的宽度；山墙宽度大于14米的，按照檐墙计算。
2.5.2 多、低层建筑的山墙与居住建筑的朝向为南偏东或者西＞45度檐墙的计算间距按照檐墙计算。2.6 多、低层居住建筑与北侧多层非居住建筑间距不小于10米，与北侧低层非居住建筑的间距，按照北侧低层非居住建筑高度的1倍计算，且不小于6米。
2.7 多、低层建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置的，两幢建筑的夹角≤45度的，按平行布置的建筑控制计算间距；夹角＞45度的，按垂直布置的建筑控制计算间距。
2.8 多、低层建筑与多、低层居住建筑的山墙间距不小于8米。其中，对应山墙一侧均开有窗户且其中一个为居室窗户的，属于旧区改建的，间距不小于10米；其他区域的，间距不小于12米。
2.9 高层建筑与处于其日照遮挡客体范围内的居住建筑的间距应当通过日照分析确定，一般应当满足被遮挡居住建筑每户至少一个居室在大寒日有效日照时间不低于2小时的要求；属于旧区改建的，项目内新建住宅在大寒日有效日照时间不低于1小时；且还应按遮挡建筑的对应被遮挡朝向方向的遮挡面宽度计算，同时满足本规定对建筑间距的其他要求。
2.9.1 居住单元具有两个或两个以上接受日照方向窗的居室，只计算日照主方向檐墙一个方向窗。居住建筑山墙开窗或者北向檐墙开窗的，不计入遮挡因素。
2.9.2 日照遮挡客体范围由市规划行政主管部门另行规定。
2.10
高层建筑与其北侧朝向为南偏东或者南偏西≤30度居住建筑的间距，旧区改建的改建区为高层建筑对应
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被遮挡朝向方向的遮挡面宽度的1倍，其他区域为1.2倍。
2.10.1 高层建筑与其东、西侧朝向为南偏东或者南偏西＞30度的居住建筑的间距，改建区为高层建筑对应被遮挡朝向方向的遮挡面宽度的0.8倍，其他区域为1倍。
2.10.2 高层建筑与其他居住建筑间距不小于14米。
2.11 被遮挡居住建筑底部为非居住性质的，计算遮挡建筑高度可以减除室外地坪至最低居住层室内地坪的高度，但最小计算间距不得小于14米。
2.12 被遮挡的临时建筑不计入遮挡因素。2.13 本规定没有规定的，不计算日照间距。关于容积率 3.1 容积率为：用地范围内，地上各类建筑物建筑面积的总和与用地面积的比值。阳台、阁楼以及市政工程建筑设施，应当计入建筑总面积。特殊情况下，容积率按照下列建筑面积计算值计算：
3.1.1 住宅建筑、居住型公寓和混合型公寓标准层层高大于3.6米且小于或者等于4.8米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算。但跃层式住宅、低层住宅起居室（厅）层高为户内通高以及住宅坡屋顶部分除外。
3.1.2 办公建筑、写字楼、酒店型公寓建筑标准层层高大于4.8米且小于或者等于5.4米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于5.4米且小于或者等于6.6米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算。但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。
3.1.3 商业建筑标准层层高大于5.1米且小于或者等于6.0米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的1.5倍计算；标准层层高大于6.0米且小于或者等于7.8米，不论层内是否设置隔层，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算。但门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅除外。超市、大型商场、专卖店、餐饮酒店、娱乐等功能集中布置的商业用房，单一空间达到2000平方米以上的，建筑高度可以根据功能要求适当提高。
3.1.4 仓储、工业厂房等建筑物层高大于8米，建筑面积计算值按照该层水平投影面积的2倍计算，有特殊要求的除外。
3.1.5 建筑物地下部分顶板面高出室外地坪1.5米或者等于1.5米，建筑面积计算值按照该层水平投影面积计算；建筑物地下部分的顶板面高出室外地坪小于1.5米，建筑面积不计入容积率。
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3.1.6 利用地下部分屋顶作为绿地或者室外场地的，覆土或者场地上皮一般不应当高出室外地坪1米。地下部分结构上皮高出室外地坪0.5米或者等于0.5米，建筑面积计算值按照该层水平投影面积计算；地下部分结构上皮高出室外地坪小于0.5米，建筑面积不计入容积率。
前款第（3.1.5）、（3.1.6）项涉及建筑室外地坪标高不一致的，以周边最近城市道路标高加0.2米作为室外地坪。
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第五章
天津市房屋面积测算技术规范 第一节 相关术语 房屋：具有承重支柱（墙），有上盖及围护墙（柱）体，以钢、钢筋混凝土或以钢筋混凝土、砖、石、木等材料建造的作为人们的生产、生活或经营场所的建筑物。2 3 4 5 6 幢：是指独立的，包括不同结构和不同层次的房屋整体。
围护结构：将空间竖向分割成相对独立，不易通行的两个或多个部分的实体，如墙、柱、栏杆等。层高：上下两层楼面或楼面与室内地面之间的垂直距离。
斜面结构屋顶高度：指由本层地面板上皮到斜屋面板上皮的垂直高度。
地上层数：即房屋的自然层数，指室内地坪± 0.00 以上的按楼板结构分层的层高在 2.20 米 以上的楼层数。地上层数用自然数表示。7 8 地下层数：室内层高在 2.20 米 以上的地下室（包括半地下室）的层数。地下层数用负数表示。
房屋总层数：房屋的地上层数与地下层数之和。夹层、阁楼、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
第二节 一般规定 房屋面积测算包括整幢房屋的建筑面积、共用建筑面积和成套房屋的建筑面积、使用面积等测算。
夹层：位于两自然层之间的楼层，一般指房屋内部空间的局部层次。技术层：指用作水、电、暖、通风等设备安装的局部层。避难层：是指高层建筑中，用作消防、避难的楼层。
阁楼：是指位于斜面结构屋顶层，层高不是全部为 2.20 米 以上的非正式层。过街楼：是指跨越街道，连接街道两侧建筑物的房屋。
骑楼：是指建在道路旁，底层是行人道的楼房或底层用做街巷、道路通行部分的房屋。露台：指供人室外活动的上人屋面及露天平台。檐廊：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。
挑廊：二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有上盖的外走廊 门廊：房屋门前突出的有上盖，有支柱支撑的进出通道。门斗：房屋门前突出的有上盖，有墙体支撑的进出通道。飘窗：为房间采光和美化造型而设置的突出外墙的窗。
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Page 32 整幢房屋的建筑面积，是指整幢房屋外墙勒脚以上各层的外墙(无外墙时按柱外围)水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，层高 2.20 米 以上（含 2.20 米，以下同）的永久性建筑。3 4 5 6 房屋共用建筑面积，是指业主共同占有或共同使用的建筑面积。
房屋使用面积，是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。成套房屋的建筑面积，是指套内建筑面积与分摊的共用建筑面积之和。房屋面积测算以“幢”为单位。 7 独立的房屋为一幢。
多功能综合楼，其主楼和裙楼为一幢 设计为紧密相连、不可分割的房屋为一幢。
地下相通、地上不相连，或以过道、通廊相连的若干房屋，各自为一幢。仅以架空层相连接的若干房屋，各自为一幢。由裙房连接的有独立出入口的若干房屋，各自为一幢。
房屋建成后又扩建、改建并形成整体的，其扩建、改建部分无论其结构与原房屋是否相同，均为一幢。
房屋面积测算要求：房屋面积前置测算按照房屋建筑施工图计算，房屋面积测算按照实测尺寸和与房屋现状相符的建筑施工图计算。面积测算以平方米为单位，取至 0.01 ；边长以米为单位，取至 0.001，量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。共用建筑面积分摊系数取至 0.000001。
第三节 房屋建筑面积测算 计算全部建筑面积的范围 1.1 1.2 1.3 永久性结构的单层房屋，按一层计算建筑面积；多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
房屋内的夹层、技术层、避难层及其楼梯间、电梯间等，其高度在 2.20 米 以上部位计算建筑面积。穿过房屋的通道，房屋内的大厅、门厅，均按一层计算面积。大厅、门厅内的回廊部分，层高在 2.20 米 以上的，按其水平投影计算面积。
1.4 1.5 楼梯间、室内楼梯、电梯（含观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋的自然层计算面积。屋面上层高在 2.20 米 以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在 2.20 米 以上的部位，按其外围水平投影面积计算。
1.6 封闭阳台，按其外围水平投影面积计算。
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1.7 1.8 1.9 属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。
与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱外围水平投影面积计算。房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。
1.10 地下室、半地下室及其相应出入口，层高在 2.20 米 以上，按其外墙（不包括采光井、防潮层、电缆防爆波井及保护墙）外围水平投影面积计算
1.11 有柱（不含独立柱）门廊，按其柱外围水平投影面积计算。
1.12 门斗按其围护结构外围水平投影面积计算。凹进建筑物主体的入口视为门斗，按其围护结构外围水平投影面积计算。
1.13 有柱的（不含独立柱、单排柱）车棚、货棚等，按其柱外围水平投影面积计算。1.14 架空层层高大于 2.20 米 的，按柱外围水平投影面积计算
1.15 依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层，有围护结构的，按其高度在 2.20 米 以上部位的外围水平投影面积计算。
1.16 有伸缩缝的房屋，若伸缩缝与室内相通且相通部分的长度大于等于 3 米，相通部分的伸缩缝计算建筑面积。
1.17 玻璃幕墙或其它材料幕墙等直接作为房屋外围护的，按其外围水平投影面积计算。在同一面墙中，既有主墙，又有幕墙的，以主墙外围水平投影为准计算
1.18 对倾斜、弧状等非垂直墙体的房屋，高度 2.20 米 以上的部分计算建筑面积。房屋墙体向外倾斜，超出底板外沿的，以底板投影计算建筑面积。计算一半建筑面积的范围 2.1 2.2 2.3 与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算 独立柱、单排柱的雨篷、车棚、货棚等，按其上盖水平投影面积的一半计算。
未封闭阳台，上盖水平投影范围大于等于未封闭阳台外围，按阳台围护结构外围水平投影面积的一半计算。
2.4 二层阳台下方，与一层室内相通有围护结构不封闭的部分，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
2.5 3 有上盖不封闭的永久性架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。
不计算建筑面积的范围 3.1 3.2 层高小于 2.20 米 的夹层、技术层、避难层及层高小于 2.20 米 的地下室和半地下室。
突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、置业顾问房产及建筑基础知识培训资
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壁炉等
3.3 3.4 房屋之间无上盖的架空通廊。
不计算建筑面积的未封闭阳台、走廊： 3.4.1 无上盖；
3.4.2 上盖上表面距底板上表面垂直高度大于层高； 3.4.3 上盖水平投影范围小于底板水平投影范围。3.5 3.6 3.7 露台、屋面上的装饰性建筑、花园、泳池等。
建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作道路街巷通行的部分，不论其是否有柱，是否有围护结构。
3.8 3.9 利用引桥、高架路、高架桥、路面作为上盖建造的房屋。独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。
3.10 电梯下方的电梯机坑。
3.11 与室内不相连通的装饰性阳台、挑廊、檐廊。3.12 户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位。
3.13 楼梯间已按自然层计算建筑面积的 , 其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。室外楼梯已计算建筑面积的 , 其下方空间不论是否利用均不再计算建筑面积。
第四节 成套房屋的套内建筑面积组成及计算 2 成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算。2.1 2.2 2.3 2.4 3 套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等空间面积的总和。套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。
不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井的面积计入使用面积。内墙面装饰厚度、隔音板厚度，外墙内保温层厚度计入使用面积。
套内墙体面积是套内使用空间周围的围护或承重墙体所占的面积，其中各套之间的分隔墙按其水平投影面积的一半计入套内墙体面积，套与外墙及套与共用建筑空间的分隔墙部分计入套内墙体面积，套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。套内阳台建筑面积是阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积。
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第五节
房屋墙体的归属及计算
共用建筑空间与共用建筑空间之间的分隔墙以墙体中线为界，划定其归属。
房屋外墙，套与共用建筑空间的分隔墙归属与计算：按套与套之间分隔墙厚度的一半为基准厚度，房屋外墙、套与共用建筑空间之间的分隔墙厚度等于或大于2倍基准厚度，取基准厚度的墙体计入套内建筑面积，其余部分计入共用建筑面积；若房屋外墙、套与共用建筑面积之间的分隔墙厚度小于2倍基准厚度，以墙体中心为界，划定其归属。3 4 楼层局部无墙体的部分，其墙体厚度按照本层相邻墙体厚度确认。
房屋外墙全部为玻璃幕墙的，以楼板外沿至玻璃幕墙外表面的间距确定为外墙体厚度；局部为玻璃幕墙的，其墙体厚度按照本层或相邻层外墙的厚度确定。金属幕墙或其它材料幕墙，参照玻璃幕墙计算。5 6
第六节 房屋共用建筑面积计算
1.1 计入分摊的共用建筑面积内容：
1.1.1 建在幢内，为整幢服务的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变（配）电室、设备层（间）、公共门厅、过道、值班警卫室等，及为整幢服务的公共用房（不含物业管理用房）的建筑面积，以水平投影面积计算。
1.1.2 套与共用建筑之间的分隔墙，外墙未计入套内建筑面积的墙体，以水平投影面积计算。1.2 不计入分摊的共用建筑面积内容：
1.2.1 避难层、作为人防工程的地下室；地下人防工程范围内的电梯间、楼梯间；通往地下人防的斜坡道、楼梯等。
1.2.2 穿过整幢房屋的公共通道。
1.2.3 与本幢房屋不相连的或为多幢服务的公共用房和管理用房。
1.2.4 幢内的机动车库、非机动车库。（出售的机动车库、非机动车库按成套房屋对待）1.2.5 架空层（扣除楼梯间、电梯间、公共用房等应分摊的共用建筑面积）。1.2.6 未明确设计用途的建筑部位。1.3 共用建筑面积计算方法：整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除不计入分摊的共用建筑面积，即为分摊的房屋共用建筑面积。
房屋共用建筑面积的内容与计算方法 各楼层墙体厚度不同时，应分别计算。房屋外墙厚度包含外保温层厚度。
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Page 36 房屋共用建筑面积分摊原则及方法 2.1 2.2 房屋共用建筑面积以幢（功能区）为单位按相关房屋的建筑面积或套内建筑面积的比例进行分摊。功能区划分和分摊等级：
2.2.1 功能区划分：房屋按设计功能划分功能区。同一功能区平面布局有差异的，可增设功能区。
房屋内的公共垂直通道不论所处功能区使用（停靠、连通）与否，均按层次分割，垂直通道，面积计入各自功能区共用建筑面积。室外楼梯面积计入相应功能区共用建筑面积。
2.2.2 房屋共用建筑面积分摊等级：
房屋共用建筑面积分摊以幢为单位进行逐级分摊。 幢共用建筑面积（一级）：
为整幢服务的共用建筑面积。幢共用建筑面积按各功能区的建筑面积进行分摊。 功能区间共用建筑面积（二级）：
为功能区间服务的共用建筑面积。多个功能区的共用建筑面积按各功能区的建筑面积进行分摊。 功能区内共用建筑面积（三级）：
为单一功能区服务的共用建筑面积。功能区内共用面积按功能区内部套内面积进行分摊。
2.3 房屋共用建筑面积的分摊方法 2.3.1 住宅楼的共用面积的分摊方法
以幢为单位进行分摊，首先计算出整幢房屋的共用建筑面积分摊系数。然后根据各套房屋的套内建筑面积求得各套房屋分摊的共用建筑面积。
其他单一功能的整幢房屋，分摊方法参照本条执行。2.3.2 商住楼的共用面积分摊方法
根据住宅和商业等的不同使用功能按各自的建筑面积将全幢的共用建筑面积分摊成住宅和商业两部分，即住宅部分分摊得到的全幢共用建筑面积和商业部分分摊得到的全幢共用建筑面积。 住宅部分：将分摊得到的幢共用建筑面积，加上住宅本身的共用建筑面积，根据各套房屋的套内建筑面积求得各套房屋分摊的共用建筑面积。 商业部分：将分摊得到的幢共用建筑面积，加上本身的共用建筑面积，根据商业功能区的套内建筑面积求得各套房屋分摊的共用建筑面积。
2.3.3 多功能综合楼共用建筑面积按照各自的功能，参照商住楼的分摊计算方法进行分摊。
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第六章 房地产交易 第一节 房地产价格 房地产价格的特点：
房地产价格与一般物价既有共同之处，也有不同的地方。共同之处是：A都是价格，用货币表示；B都有波动，受供求等因素的影响；C按质论价，优质高价，劣质低价。房地产价格与一般物价的不同，表现出房地产价格的特征。2 房地产价格的种类：
进行房地产估价，必须弄清楚房地产价格的种类和每一种房地产价格的确切含义。不同的房地产价格，其所起的作用不尽相同，评估的原则、依据和考虑的因素也不尽相同。2.1 市场价格、理论价格、评估价格 2.1.1 市场价格
房地产的市场价格，简称市价，是房地产交易双方的实际成交价格。它是已经完成了的事实。这种价格通常随着时间、供求关系的变化及交易双方的心态、偏好、素质的不同而经常波动。
2.1.2 理论价格
房地产的理论价格，是如果将房地产放在合理的市场上交易，它应该实现的价格。理论价格不是事实，但又是客观存在的。
2.1.3 评估价格
房地产的评估价格，简称评估价，是估价人员对房地产客观合理价格作出的一种估计、推测或判断。评估价格也不是事实。从理论上所，一个良好的评估价格=公平市价=理论价格
2.2 土地价格、建筑物价格、房地价格
这是一组按照房地产的存在形态来划分的价格。房地产的存在形态有下列三种：土地、建筑物、房地。房地产价格通常有土地价格、建筑物价格、房地价格之分。2.2.1 土地价格
土地价格，简称地价。如果是一块无建筑物的空地，此价格即指该块土地的价格；如果是一块附有建筑物的土地，此价格是指该宗房地产中纯土地部分的价格。
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同一块土地，在估价时考虑（或假设）的“生熟”程度不同，会有不同的价格。土地的“生熟”程度主要有下列六种： 未征用补偿的农地。购此土地者需进行征用补偿，支付征地补偿费；
已征用补偿但未做三通一平的土地。所谓“三通一平”，通常是指路通、水通、电通和场地平整； 已做三通一平的土地
已做三通一平以上的开发土地，如已做七通一平的土地。“七通”是指具备了道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力等设施和条件，“一平”是指土地平整； 在现有城区内附有待拆迁建筑物的土地。购此土地者需进行拆迁安置，支付拆迁补偿安置费 已做拆迁安置的城市空地。
2.2.2 建筑物价格
建筑物价格是指建筑物部分的价格，不包含其占用的土地的价格。人们平常所说的房价，如购买一套商品房的价格，购买一栋别墅的价格，通常是含有该建筑物占用的土地的价格在内，与这里的建筑物价格的含义不同。
2.2.3 房地产价格
房地价格又称房地混合价，是指建筑物连同其占用的土地的价格，往往同于上述人们平常所说的房价。对于同一宗房地产来说： 房地价格＝土地价格＋建筑物价格 土地价格＝房地价格－建筑物价格 建筑物价格＝房地价格－土地价格
2.2.4 总价格、单位价格、楼面地价
这是一组按照房地产价格的表示单位来划分的价格。2.2.4.1 总价格
房地产的总价格，简称总价，是指一宗房地产的整体价格。根据情况不同，房地产总价格的内容也不容，它可能是一块面积为500m的土地价格，一套面积为200m的高级公寓的价格，或
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一片１km的土地的价格，也可能是一个地区范围内的全部房地产的价格，或者是一国全部房地产的价格。房地产的总价格一般不能说明房地产价格水平的高低。
2.2.4.2 单位价格
房地产的单位价格，简称单价。对土地的单位价格来说，是指单位土地面积的土地价格；对建筑物的单位价格来说，是指单位建筑物面积的建筑物价格；对房地的单位价格来说，是指单位建筑物面积的房地价格。房地产的单位价格可以反映房地产价格水平的高低。
认清单位价格，要认清货币单位、面积单位及面积含义。以土地为例，土地单位价格与土地总价格的关系为：
土地单位价格＝土地总价格÷土地总面积
由于各国或个地区的土地面积的计量单位不同，单位面积土地价格表示方式不尽相同，如我国内地通常采用每平方米地价，香港采用每平方英尺地价（10.764平方英尺合1平方米），台湾采用每坪地价（大约0.303坪和1平方米）。有时土地面积单位还采用亩、公顷等。对于住宅来讲，又有单位建筑面积、使用面积或居住面积的价格之分。
2.2.4.3 楼面地价
楼面地价，又称单位建筑面积地价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价与土地总价格的关系为：
楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积
由此公式可以找到楼面地价、土地单价、容积率三者之间的关系，即：
楼面地价＝土地单价÷容积率
弄清楼面地价的作用有着十分重要的意义。在现实生活中，楼面地价往往比土地单价更能说明土地价格水平的高低。
2.2.5 所有权价格、使用权价格、其他权利价格
这是一组按照所交易的房地产的产权来划分的价格。同一房地产，在交易中交易的可能是所有权，也可能是使用权，还可能是其他权利，如地上权、永佃权、地役权、典权、采伐权、采石权、耕作权等。中国当前主要是所有权和使用权。2.2.5.1 所有权价格
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房地产的所有权价格，是指交易房地产所有权的价格。房地产所有权价格还可依据所有权是否完全再细分。如根据“权利束“理论，所有权为占有权、管理权、享用权、排他权、处置权（包括出售、出租、抵押、赠与、继承）的总和，但若在所有权上设定了他项权利，则所有权变得不完全，其价格因此而降低。
2.2.5.2 使用权价格
房地产的使用权价格，是指交易房地产使用权的价格。以土地为例，目前中国有偿出让土地的价格都是土地使用权价格。《中华人民共和国城市房地产管理法》第7条规定：“土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。”据此，从国家那里获得的土地使用权的价格的法定名称为出让金。但现实中有各种演变，多称为地价款、各地的内容也不尽相同。土地使用权可因使用权年限的长短区分为各种使用权价格，如30年、50年、70年的使用权价格。
2.2.5.3 其他权利价格
其他权利价格未具体列明，泛指除上述所有权价格和使用权价格以外的权利价格，如地上权的价格、永佃权的价格等。
2.2.6 买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征用价格
2.2.6.1 买卖价格
买卖价格，是以买卖方式支付或收取的货币额，实物或其他有价物，简称买卖价或买价、卖价。
2.2.6.2 租赁价格
租赁价格常称租金，在土地场合称地租，在房地混合场合俗称房租。中国目前的房租有市场租金（或称协议租金）、商品租金、成本租金、准成本租金和福利租金。
2.2.6.3 抵押价格
抵押价格，是为抵押贷款而评估的房地产价格。由于要考虑抵押贷款清偿的安全性，抵押价格的评估应基于：(a)到期不能偿还需要强制出售时该房地产的价值可达到的数额。因为是强制出售，不能将该房地产放在较理想的市场背景下评估。故一般要比市价低，有所谓“宁估其少，勿估其多，具有保守性”。从理论上讲，抵押价格评估是一种预期价格的评估(b)避免贷款人承担任何不必要的风险，所以抵押价格应是扣除强制处置税费后的价值，即
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抵押价格=预期价值-处置税费
这样，在抵押贷款中借款人即使无力偿还，贷款人的款项仍然是有保障的，因为贷款人可以根据约定从抵押的房地产中收回贷出的资金。
2.2.6.4 课税价格
课税价格是指政府为课征赋税，由估价人员估定的作为房地产课税基础的价格。具体的课税如何，要视课税政策而定。
2.2.6.5 征用价格
征用价格，是为政府征收房地产补偿而评定的价格。
2.2.7 拍卖价格、招标价格、协议价格
这是一组与房地产交易（或出让）所采用的方式相联系的价格分类。
2.2.7.1 拍卖价格
房地产的拍卖价格，是指采用拍卖方式交易（或出让）房地产的成交价格。
2.2.7.2 招标价格
房地产的招标价格，是指采用招标方式交易（或出让）房地产的成交价格。
2.2.7.3 协议价格
房地产的拍卖价格，是指采用协议方式交易（或出让）房地产的成交价格。
2.2.7.4 上述三种价格的关系
从中国目前城镇国有土地使用权出让来看，拍卖出让土地使用权，是指在指定时间及公开场合，在土地拍卖主持人的主持下，竞投者手举统一编号的牌子应价，土地最终由出价最高者获得；招标出让土地使用权，是指在指定的期限内，由符合指定的单位或个人以书面投标的形式，竞投某块土地，土地由谁获得，一般不仅考虑投标价格，还考虑其他条件，如规划建设方案和企业资信，但投标内容也有仅限于出标价的；协议出让土地使用权，一般是政府与特定的用地者（如政府需要扶持的高科技项目，非商品住宅）协商确定出让价格。协议出让由于是政府部门对那些要扶持的高科技工业或教育、卫生、慈善、宗教提供土地的方式，一般会降低地价；招标方式由于不仅考虑报价，通常开要考虑开发方案，所以选定的土地使用者不一定是出价最高者，因此有抑制地价的作用；但单纯以报价方式投
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标有抬高地价的作用；在拍卖的场合，由于土地由谁取得完全靠报出的价格的高低，所以最能抬高地价。因此，通常情况下采用协议方式出让的地价最低，其次是招标，拍卖的最高。
2.2.8 基准地价、标定地价、房屋重置价格
这是《中华人民共和国城市房地产管理法》中提到的三种价格。该法第三十二条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。” 2.2.8.1 基准地价
城市基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的个地价区段在某一时点的平均水平价格。
2.2.8.2 标定地价
标定地价是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
2.2.8.3 房屋重置价格
房屋重置价格，简单地说，是假设房屋在估价时点重新建造时，必要的建造费用加平均利润。具体地说，是指按照估价时点当时的社会正常的建筑技术、工艺水平、建筑材料价格、人工和机械费用等，重新建造同类结构、式样、质量及功能的新房屋所需要的费用加平均利润。
2.2.9 底价、期望价、补地价
2.2.9.1 底价
底价，是指政府、企业或私人出售（尤其是拍卖）房地产时确定的最低价格，亦称起叫价格（简称起价），若低于这个价格则可不出售。
2.2.9.2 期望价
期望价，一般是指政府、企业或私人出售房地产时希望卖出的满意价格。如在底价基础上上涨15%，即可视为期望价。
2.2.9.3 补地价
补地价，是指在更改政府原出让土地使用权时规定的用途，或增加容积率，或转让、出租、置业顾问房产及建筑基础知识培训资
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抵押划拨土地使用权，或出让的土地使用权续期等时需要交给政府的一笔地价。对于改变用途来说，补地价的数额通常等于改变用途后与改变用途前地价差额，即： 补地价=改变用途后的地价-改变用途前的地价
对于增加容积率来说，补地价的数额可用下列公式计算：
补地价=〔（增加后的容积率-原容积率）÷原容积率〕×原容积率下的地价
2.2.10 其他价格
除以上八个方面以外，还有一些其他房地产价格名称，如现房价，期货价、最高限价、最低限价。在政府有关部门制定的房地产法规中，还有房地产的计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、商品价格等。
其中，现货价格是指钱货即期两讫的价格，期货价格是指房地产的预售价格。两者的关系是： 期货价=现货价-相应的投资利息±销售风险预期损益值
第二节 房地产价格的影响因素
房地产价格水平，是众多影响房地产价格的因素相互作用的结果，或者说，是这些因素交互影响汇聚而成的。影响房地产价格的因素多而复杂，通常需要进行归纳分类。为讨论分析的方便起见，现将影响房地产价格的因素分为如下10类：供求状况、自身条件、环境因素、人口因素、经济因素、社会因素、行政因素、心理因素、国际因素、其他因素。各类影响因素中还包括着若干具体的影响因素。下面就对各种影响房地产价格的因素作一一分析。此处值得一提的是，许多影响因素之间并不是完全独立的，但在分析某一因素对房地产价格的影响时是假定其他因素不变的，虽然实际生活中不可能不变。1 2 供求状况 自身条件 位置 地质 地形地势
土地面积 土地形状 日照
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3 通风、风向、风力 气温、湿度、降水量 天然周期性灾害
建筑物外观
建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等
环境因素 声觉环境 大气环境 视觉环境
卫生环境
水文环境4 人口因素 人口数量 人口素质
家庭规模 经济因素 经济发展 物价
居民收入6 社会因素
政治安定状况 社会治安程度 房地产投机 城市化 行政因素
土地制度 住房制度 房地产价格政策 特殊政策
城市发展战略、城市规划、土地利用规划 税收政策 交通管制 心理因素
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Page 45 国际因素 经济状况发展良好，一般有利于房地产价格上涨。 10 军事冲突情况。状况
政治对立状况。国际竞争其它因素
影响房地产价格除了上述列举的九大因素之外，还有一些。如：有时房地产购买者出于自身的急迫需要，使得他只求得到房地产，从而抬高价格等。
2011年7月18日
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关键词：人力资源,培训师,绩效考核
随着20世纪90年代信息网络化的高速发展, 知识更新周期、知识转化为有效生产力的周期大大缩减。有效劳动力的上移转化 (工作由以手工劳动为主转变为以脑力劳动为主) , 使知识的占有、配置、生存、分配和使用成为企业生存、发展的核心。知识经济时代已然来到, 通过培训培养出来的人才得以成为企业的核心竞争力。
按照传统观念来看, 通过企业内部组织开展的人力资源培训并不被认为是企业赢得市场竞争的突出优势。然而在知识经济时代, 这种看法必然发生转变。据美国培训与发展年报统计, 投资培训的公司利润的提升比其他企业的平均值高37%, 人均产值要比平均值高57%, 股票市值的提升要比平均值高20%, 企业每对培训投入1美元, 其产出就高达50美元。事实证明, 有效组织开展人力资源培训的企业比其竞争对手更具有人才上的竞争力, 而这种人才优势表现在工作中则是更具效率及创造力、更有信心迎接瞬息万变的市场竞争性挑战。
劳动力和技术双密集是建筑施工类企业的一大特征, 其工作的专业性及艰难度决定了在工程项目开展过程中需要较多的技术型熟练劳动力。因此, 该类型企业人力资源成本中工资和各方面福利待遇的有形资本输出占企业人力成本的较大比重。各个项目招投标等工作流程透明度及媒体传播力度随着社会的发展进一步加大。这意味着, 不论是前期的成本投入还是后期的工程验收、媒体宣传等方面, 建筑施工企业将面临越来越激烈的市场竞争。这种情况下, 人才的竞争将成为企业竞争的主要形式, 谁拥有了人才, 谁就能在市场竞争中拔得头筹。人力资源培训工作的有效开展, 能够帮助企业发现人才、培养人才、留住人才, 这对企业的良性发展至关重要。
1 建筑施工企业在人力资源方面的表现特征
成立工程项目部是建筑施工企业的基本工作模式, 而以完成单个工程任务为核心的工作方式决定了这种工作模式有一定周期性。一个工程项目的落成通常意味着前期建设阶段的管理工作进入下一个周期, 这个过渡阶段将面临人员重组、资源重新调配、各部门拆解重构等实际情况, 原有建设阶段大部分的主力技术人员也陆续离开进入下一个工程项目建设周期。且对于技术及劳动力密集型的建筑施工企业来说, 其生产及参与实地工作的主力军还是20至40周岁的青壮年人群, 这个年龄阶段是最具生产力及创造性, 但同时也是最缺乏工作稳定性的, 较容易被家庭及外界环境影响。归纳起来, 建筑施工企业在人力资源方面的主要表现特征为。
1.1 人员的流动性
在建筑施工企业中, 各个工程项目在每个阶段有其不同的工作重点, 而其工作整体的运营周期也随着工作重点的转化处于不断变化中, 因此, 不同专业侧重的技术人员将在同一项目的不同阶段被安排完成有相应技术施工难点的工作;同时, 同一建筑施工企业多个项目部成立具有时差性, 不同的项目进度差异对管理人员需求也各有侧重。因此人员要根据项目的需求在不同的项目之间进行合理流动。
1.2 环境的闭塞性
对于大多数建筑施工项目而言, 工程地点大部分远离人口集中地或闹市区, 即便是处于闹市区的项目, 由于安全文明施工、环境保护等方面因素的影响, 也普遍采用相对封闭的管理模式。
1.3 需求的波动性
由于同一施工项目随着建设进度的变化, 对人力资源各方面的需求也随着改变, 工程开展的不同阶段对人员需求的数量、质量差异很大, 人力资源需求的这种波动性, 导致整个项目开展阶段的人员培训规划设计有很大的难度。
1.4 工作的不可间断性
建筑施工企业的工作是以改变原有自然状态为目的, 但同时也有受到气候变化、地质条件等制约, 相比其他类型企业生产的产品有其特殊性, 同时还要接受工程质量及技术、工期、进度、成本等各方面因素的考验, 因此工程管理具有不可间断性, 这种不可间断性也为人员培训时间的统筹安排带来一定挑战。
2 建筑施工企业人力资源培训工作的现状
在我国, 岗位培训和在职培训已逐渐受到政府重视, 如《中华人民共和国职业教育法》、《中华人民共和国劳动法》等都对在职培训提出了明确的要求。2002年8月, 政府又制定出台了《国务院关于大力推进职业教育改革和发展的规定》, 这表明在职培训已经越来越受到我国政府的高度重视。但是, 由于建筑施工企业的行业垄断性及上文所论述的该类型企业人力资源的基本特性, 在现阶段, 我国建筑施工企业的人力资源仍有很多不足之处。例如, 人员培训常常流于形式, 经常性忽略前期的员工培训需求调查, 由此导致培训目标不清晰, 培训内容笼统、没有针对性, 培训的方法大多以单一授课式或讲座式为主, 培训安排缺乏系统的统筹规划、缺乏必要的后期跟踪反馈及调整, 具体表现为以下几方面。
2.1 基层人员整体素质偏低、总体构成复杂、培训对象涵盖范围广
纵观建筑施工企业的人力资源组成情况, 可以发现大多数该类型企业基本存在以下情况:人员的总体综合素质较弱, 具体表现为, 各个班组的基层作业人员学历有待提高、有针对性的专业技术类人才缺乏;且由于工作内容的特殊性, 人员流动性较大。培训对象呈现数量大、范围广、工作非集中性、时间较难调度等特点, 影响了人力资源培训工作的有效开展。
2.2 缺乏健全的绩效考核激励机制, 培训结果未与个人绩效相挂靠
目前, 建筑施工企业所采用的考核方式相对落后, 包括工人年终考评、干部考评、经营者考评等, 同时, 在考评过程中, 缺乏有效的绩效评价量化标准, 使得考评最终缺乏实际的意义, 这也使得培训结果的反馈很难融入到个人绩效考评中, 培训实施者与培训对象在培训过程中没有有效的制约机制和相应的激励手段, 薪酬分配与考核结果之间呈现出脱节现象, 导致员工在培训过程中的积极性降低。
2.3 企业内部人事制度改革滞后
大多数建筑施工企业, 由于其在行业内的垄断性导致内部管理相对落后, 在人事制度改革方面, 这种滞后状态表现的更为明显和直观, 很多优秀的人才招聘进企业后, 在前期没有进行有效的引导和管理, 在后期也缺乏应有的培训和提高, 缺乏具有竞争性的晋升及激励机制, 导致年轻人缺乏上升渠道, 这一系列的原因使得人才流失现象严重, 从而影响建筑施工企业的良性发展。
3 优化建筑施工企业人力资源培训的新思路
3.1 完善培训需求分析, 明确培训内容和侧重选择培训对象
建立科学、完备的人力资源培训机制是当代建筑施工企业人力资源工作的重要一环, 而这一环节的第一步就是进行有效的培训需求分析, 培训需求分析是指在设计培训活动之前, 由人力资源部门对各个部门及其成员的技能、知识、目标、态度等通过调查问卷或需求面谈等多种形式进行系统的分析, 以确定是否需要培训及明确培训内容和培训方式。通过培训需求分析发现实际工作与理想目标之间的差距, 并找出这些差距产生的原因, 从而确定不同岗位、不同工作内容的员工需要培训的内容, 加强针对性, 以提高培训效果。对于培训对象, 应该在培训需求分析的基础上, 将之明确到部门和员工个人。
3.2 针对不同培训对象, 合理选择培训侧重点
对于新入职的员工, 还应当进行专业知识、操作技能、安全知识、法律法规等方面的培训。对于可发掘潜力大的人才, 应当定期送到专业院校进行培训, 及时更新知识与观念。同时建筑施工企业应充分重视员工职业生涯规划, 收集员工对职业生涯的认知、需求、认真总结员工的培训成果, 分析各类员工的成长经历, 初步建立适合员工成长的职业生涯规划体系。另外, 建筑施工企业应当侧重培养既具有专业技术操作能力, 又具有经营管理知识的综合性人才, 这种复合型人才能够促进企业管理和技术等各方面的综合革新, 使企业更好的应对市场的发展和变化。
3.3 构建网络虚拟培训组织
传统上, 人力资源培训被看做是一种教授员工特定行为和技能的过程。培训的这种角色会一直持续下去, 但随着知识经济时代的到来, 培训的重点已然发生转移。在知识经济时代, 企业很可能会持续地在不确定的外部环境下运营, 这意味着事前预见到可能存在的问题这一培训假设已经不可能存在, 培训要建立在虚拟的基础之上以帮助员工应付实际将出现的工作难题。传统的建筑施工企业人力资源培训模式有两种:一种是利用企业的内部技工学校建立专门的安全培训机构;另一种是企业建立专门的安全培训机构。随着企业“消失自我时代”的到来, 传统的企业培训模式已远远不能适应全球经济信息化发展的需要, 网络化的虚拟组织在这个无国界的“地球村”应运而生。
长期以来, 建筑施工企业员工分布在远离人口密集区的全国各地, 要完成各施工现场人员的培训工作, 往往不是现场职工千里昭昭奔波于施工现场与培训基地之间, 就是培训教师来回在分散各地的施工项目部中讲授。这种情况, 不但培训效率底下、人员消耗量大, 而且效果也很难达到预期目的。而通过信息技术支持下的网络虚拟培训就可以超越时空, 高效地实现传统培训模式难以达到的培训质量和效果。
3.4 把培训评估与绩效考核相挂靠, 激励员工培训积极性
建筑施工企业应当对员工的薪酬实行科学管理, 提高对绩效考核的重视, 全面建立科学合理的绩效考核体系。在企业中对员工进行激励最为有效的方式就是薪酬, 而绩效考核能够有效的提高企业的管理水平和经营效率。把这二者与培训结果评估相挂靠, 可以达到衡量培训管理质量、评估学员参与程度、评估培训效果、激发员工培训积极性等目的。员工通过培训, 希望掌握新的知识技能, 希望得到较高的报酬和待遇, 希望得到符合个人志趣的工作岗位, 希望得到赏识和晋升, 以实现个人职业生涯的发展, 这是员工个人进行培训的目的。所以, 只有真正实现培训事后评估与绩效考核、职位晋升等现实问题相结合, 才能充分激发员工的培训积极性, 让员工更加主动、认真对待培训。
4 结语
综上所述, 企业整体的良性发展和进步离不开人才的培养和管理, 而人力资源培训是人才培养中的重要一环。知识经济时代的到来, 使得我国建筑施工企业面临前所未有的竞争和挑战, 如何在这个竞争中脱颖而出, 这取决于管理人员的知识更新速度及接受度, 知识已成为重要资源, 而知识的获取需要培训。但现阶段我国建筑施工企业人力资源培训工作尚处于起步期, 仍有很多问题, 有待进一步提高。本文从知识经济时代所面临的挑战这一前提出发, 结合建筑施工企业的人力资源构成特点, 分析了现阶段该类型企业在人力资源培训方面的不足之处, 通过明确培训需求分析、优化培训结构、构建网络虚拟培训组织及把培训评估与绩效考核相挂靠这四方面的论述, 提出了建筑施工企业人力资源培训的优化措施, 希望能够对提高建筑施工企业人力资源培训水平起到积极作用。
参考文献
[1]赵署明.中国企业人力资源管理[M].江苏:南京大学出版社, 1995.
[2]李琪, 廖成林.虚拟企业管理[M].重庆:重庆大学出版社, 2004.
参考答案：要贯彻安全生产责任制应该从以下几个方面着手：
（1） 提高安全生产思想认识，各级领导应该自觉地执行安全生产各项规章制度，做遵章守纪的模范；
（2） 要建立检查考核、奖惩制度。企业的各级领导和职能部门必须经常和定期检查安全生产责任制的贯彻执行情况，落实奖惩制度；
（3） 安全生产责任制与经济效益挂钩，为了落实和巩固安全生产责任制，应将国家利益、企业利益和个人利益结合起来；
（4） 要发动和依靠群众监督，安全生产责任制的贯彻执行必须发挥群众监督作用，在制定安全生产责任制的时候要充分发挥群众参加讨论，征集意见，制度制定后，要广泛宣传教育，使人人都明白，自觉遵守和监督他人遵守；
（5） 安全生产责任制与经济承包挂钩，实行承包经营责任制必须明确各类人员的安全生产责任制；
（6） 建立健全安全档案资料，掌握安全动态，以便对每个时期的安全工作进行目标管理，达到预测、预报、预防事故的目的。
8． 建筑企业施工现场有哪些安全要求？
参考答案：（1）一般工程的施工现场基本要求，包括以下几方面：a．施工现场的安全设备 b.道路运输 c.材料堆放
d.施工现场的安全设备 e.安全标牌
(2)特殊工程施工现场基本要求,包括除一般工程外,还应制定有针对性的安全管理和安全技术措施.
(3)防火要求,只要是明确消防安全要求,划分用火作业区,各区之间的间距要符合防火规定.
(4)防爆要求,主要做好以下几方面工作
a．爆破及引爆物品的储存、保管、全面用都必须严格按规定进行。
b． 各种气瓶的运输、保存、使用必须按有关规定执行。
c． 各种可燃性液体、油漆涂料等在运输，保存、使用中，应根据不同性质采取相应防爆措施。
d． 要问操作者及有关人员做好交底工作。
9． 剪刀撑搭设有哪些要求？
参考答案：当架高在30m以下时，要在两瑞设置，中间每隔12～15m设一道，且剪刀撑系3～4根立杆，与地面的夹角成45°～60°。
当架高在30m以下时，上述所有剪刀撑应沿架高连续设置，并在相邻两道剪刀撑之间，沿竖向每隔10～15 m高架设一组长剪刀撑，并要将各道剪刀撑关结成整体，剪刀撑的两瑞除用旋转扣件与脚手架的立杆或大横杆扣紧外，中间还要增加2～4个扣接点，与之相交的立杆或大横杆扣紧。
10． 支撑杆式脚手架搭设时有哪些要求？
参考答案：支撑杆式脚手架分单层和多层挑脚手架、单层一般为单排等，层一般分为单排、双排等。
单层搭设时，一般先搭空内架子，并使小横杆伸长墙外，接着搭设挑出部他的里排立杆及里排大横杆，然后在挑出的小横杆上铺临蛙脚手板，并将斜杆撑起与挑出的小横杆连接牢固，随后再搭设外排立杆和外排大直，同时连接小横杆，铺设小横杆，铺设脚手板，沿挑脚手外围设置栏杆和挡脚板，在搭设和使用过程中，应于下面支设安全网。
通过自己认真的学习，使我获得了很大的收获，为今后的工作开展提供了前进的方向。现就本次学习的专业知识进行概要回顾：
1、国际通用的项目管理标准 ：国际通用的项目管理标准是指任何类型、任何规模的项目的管理标准。目前，国际通用的项目管理标准主要有4个：（1）由美国项目管理学会（PMI）20世纪70年代率先提出的项目管理知识体系，目的是总结项目管理实践经验、制定通用的项目管理标准指南。经过20多年的实践、探索、总结、提高和完善，PMI先后4次对研究成果进行了修订，形成了2004版的《项目管理知识体系指南（第3版）》，简称PMBOK2004。（2）1997年，由国际标准化组织（ISO）以PMBOK为框架提出了“项目管理质量指南”（ISO10006）。该标准由国家标准化组织质量管理和质量技术委员会质量体系分委员会制定，成为ISO9000族中重要的支持性技术指南。作为ISO9004-1的补充，该指南规定了在项目管理中对项目执行起重要作用，并对于达到质量标准具有影响的质量体系要素、概念和惯例。该指南具有广泛的通用性，适用于各种规模的多种类型的项目。但其内容仅涉及项目质量管理部分。（3）由英国政府商务部（OGC）开发的受控环境中的项目管理。（4）由国际项目管理协会编制的国际项目管理专业资质标淮ICB3.0。它是欧洲的项目管理知识体系，其目的是拓展和提高项目经理和项目管理人员的知识、经验和个人素质，开展继续教育，提高项目管理的质量，最终能更好地实现项目目标。
2、中国项目管理知识体系：中国项目管理知识体系（C-PMBOK),是中国优选法统筹法与经济数学研究会项目管理研究委员会（PMRC)1993年提出并组织研发的，目的在于推进我国项目管理学科建设和项目管理专业化发展，推进我国项目管理与国际项目管理专业领域的交流与合作，使我国项目管理水平尽早与国际接轨。C-PMBOK于2001年5月正式推出。C-PMBOK的核心要素，C-PMBOK将项目管理知识领域分为88个模块。
3、项目管理理论与方法：项目管理，简称（PM）就是项目的管理者，在有限的资源约束下，运用系统的观点、方法和理论，对项目涉及的全部工作进
行有效地管理。即从项目的投资决策开始到项目结束的全过程进行计划、组织、指挥、协调、控制和评价，以实现项目的目标。
4、建设工程项目管理规范：《建设工程项目管理规范》（GB/T 50326-2006），包括总则、术语、项目范围管理、项目管理规划、项目管理组织、项目经理责任制、项目合同管理、项目采购管理、项目进度管理、项目质量管理、项目职业健康安全管理、项目环境管理、项目成本管理、项目资源管理、项目信息管理、项目信息安全、项目风险管理、项目沟通管理、项目收尾管理18个部分的内容。
5、建设项目现行的管理模式：从管理角度看，工程承包的组织与运作方式属于项目管理范畴。对业主要建设一个工程项目，也就是要向建筑商“采购”这一工程。在工程承包市场，根据不同情况有多种项目采购方式，如平行承发包模式；施工总承包模式；DB模式；CM模式；BOT模式等。
项目采购方式既是组织项目建设的基本模式，从管理角度而言，也可称为项目管理模式，对承包商就是工程承包方式。不同的项目采购方式对应不同的项目管理模式。
（1）设计—招标—建造方式
设计—招标—建造方式（简称DBB模式）是传统的项目管理模式，其形成可追溯到19世纪早期，也是现在应用最广泛的项目管理模式。
（2）设计—建造方式（DB模式）
20世纪60—70年代，出现了设计—建造方式。该方式是对设计一招标一建造方式的一种改革，目的在于解决设计—招标—建造方式周期较长、费用较大的问题。
（3）设计—采购—施工方式（EPC模式）
1999年FIDIC《EPC／交钥匙项目合同条件》中的EPC／交钥匙合同（美国称之为交钥匙合同—Turnkey Contract；欧洲称之为EPC—Engineering，Procurement and Construction）可看做设计—建造方式的一种特定类型。EPC是为满足业主要求承包商提供全面服务（一揽子服务）的需要而产生，通常由一家大型建筑施工企业或承包商联合体承担对大型和复杂工程的设计、设备采
购、工程施工，直至交付使用等全部工作（即“交钥匙”承包模式）。其适用范围：设计、采购、施工、试运行交叉、协调关系密切的项目；采购工作量大、周期长的项目；承包商拥有专利、专有技术或丰富经验的项目；业主缺乏项目管理经验、项目管理能力不足的项目。2003年建设部《关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见》（建市[2003]30号），可以说是对该模式在国家层面的一个肯定。
（4）建筑工程管理模式（CM模式）
CM模式也有称做专业建设管理方式（PCM）。传统的设计—招标—建造方式强调工程项目建设分阶段按顺序进行，使设计与施工相分离，延长了工程项目建设周期，同时也使施工承包商不能迅速进入。
（5）BOT模式
BOT是“Build—Operate—Transfer”的英文缩写，意思为“建设—经营—转让”，是一种主要适用于私营部门（多为国际财团资本）承包商对能源、交通等基础设施项目进行投资建设的承包方式（即带资承包）。其基本涵义是，政府部门就个基础设施项目与项目公司（由私人资本组成）签订特许权协议，授权项目公司负责承担该基础设施项目的投资、融资、建设、经营和维护。在协议规定的特许期限内，项目公司可在该基础设施建成后，通过经营收取一定的费用以抵偿该项目投资、融资、建设、经营和维护的成本，并获取合理的利润。政府部门则拥有该基础设施的规划权、监督权和调控权。特许期满后，项目公司再无偿将该设施转让给政府部门。
（6）项目管理承包（PMC）
项目管理承包（Project Management Contractor）是指项目管理承包商代表业主对工程项目进行全过程、全方位的项目管理，包括进行工程的整体规划、项目定义、选择工程EPC承包，并对设计、采购、施工过程进行全面管理。一般不直接参与项目的设计、采购、施工和试运行等阶段的具体工作，其费用一般按“工时费用+利润+奖励”的方式计取。
我通本的学习，进一步理解和把握了建设工程专业学习的科学内涵、精神实质和根本要求，以及企业先进的管理方法。专业技术人员的知识更新是
关系到国家、社会、企业发展的重大问题，专业技术人员只有通过不断的知识更新才能更好地为社会、企业服务，推动社会经济的发展。广大专业技术人员一定要明确自己的历史责任，使自己的知识更新成为自觉行动，使自身素质和工作能力都有了很大的提高，充分发挥主观能动性，不断进行创新。
以上仅仅是我学习的点滴体会，一切要从自身做起，学以致用，立足本职岗位，牢固把握国家的大政方针，并在今后的工作中努力实践和创新。
姓名：周玉鹏
现有职称： 中级工程师
一、HSE管理体系简介：
安全、健康与环境管理体系简称为HSE管理体系，是近几年出现的国际石油天然气工业通行的管理体系。我公司是2005年8月正式实施，通过了青岛中化阳光管理认证中心的认证，目前正在进行体系文件的改版工作。HSE体系文件主要包括管理手册、程序文件、作业文件三个层次；HSE管理体系的核心是风险识别、风险评价、风险控制；核心要素是风险评价和隐患治理，不符合项就是事故隐患；HSE管理体系的基本思想可以归纳为：“预防为主、领导承诺、全员参与、体系管理、重在监督、持续改进”。
HSE体系的发展主要经历了三个阶段，60年代以前主要从安全方向的要求，在装备上不断改善对人们的保护，利用自动化控制手段使工艺流程的保护性能得到完善；70年代以后，注重了对人的行为的研究，注重考察人与环境的相互关系；80年代以后，逐渐发展形成一系列安全管理的思想和方法。
进行HSE管理的目的主要有：
1、满足政府对健康、安全和环境的法律、法规要求；
2、为企业提出的总方针、总目标以及各方面具体目标的实现提供保证；
3、减少事故的发生，保证员工的健康与安全，保证企业财产不受损失；
4、保护环境，满足可持续发展的需要；
5、提高原材料和能源利用率，保护自然资源，增加经济效益；
6、减少医疗、赔偿、财产损失费用，降低保险费用；
7、满足公众的期望，保持良好的公共和社会关系；
8、维护企业的名誉，增强市场竞争能力；
9、实施HSE管理可改善企业形象，提高经济效益。建立HSE管理体系的原因有：
1、为了满足建立现代化企业管理的要求，形成科学、系统、持续改进的管理体系；
2、石油行业是一种高风险行业，健康、安全和环境应同时管理；
3、是企业与国际市场接轨的需要，是进入国际市场的准入证。
HSE管理体系具有科学化、程序化、制度化、规范化的特点，是先进的安全环境管理模式。是一种事前进行风险分析，确定其自身活动可能发生的危害和后果，采取有效的预防手段和控制措施防止其发生，减少可能引起的人员伤害、财产损失和环境污染的有效管理模式。
HSE管理体系是将健康、安全和环境三种密切相关的管理体系科学地结合在一起，为企
-01-业发展提供了一个结构化的运行机制，并为企业提供了一种不断改进HSE表现和实现既定目标的的内部管理工具。
1）健康：是指人身体上没有疾病，在心理上、精神上、社会上保持一种完好的状态。2）安全：是指不发生损失或伤害的一种状态。
3）环境：是指人类密切相关的，影响人类生活和生产活动的各种自然力量或作用的总和。4）HSE管理体系十要素
1、领导承诺、方针目标和责任；
2、组织机构、职责、资源和文件控制；
3、风险评价和隐患治理；
4、承包商和供应商管理；
5、装置（设施）设计和建设；
6、运行和维修；
7、变更管理和应急管理；
8、检查和监督考核；
9、事故处理和预防；
10、审核、评审持续改进。
二、HSE管理体系要素解析：
1）领导承诺、方针目标和责任
目 的----阐明公司对HSE管理的承诺方式和要求，制定可行的职业健康、安全与环境方针，明确HSE管理工作的努力方向，确定HSE目标，以提高公司的凝聚力和团队精神。
领导承诺表现形式
a.公司承诺通过HSE管理承诺书的形式在公司HSE管理体系文件中单独提供。为取得并保持良好的职业健康、安全与环境业绩，钻井四公司向所有员工、雇员、客户以及社会承诺：
1.遵守国家、地方、行业及国外施工所在国家和地区有关HSE的法律、法规、标准、规定、制度及相关要求，在法律法规没有规定的领域，采用合适的相关标准；
2.各级管理者带头贯彻执行HSE方针，完善HSE目标管理，保证HSE工作必要的人力、财力、物力资源；
3.全面实施HSE管理体系，并不断改进和完善，公司将不发生事故、不损害员工健康、不破坏环境作为HSE管理最终目标；
4.采取宣传、教育、培训等形式提高职工HSE意识和技术素质，向社会公开我们的HSE表现，广泛征求社会各界的意见，不断提高公司的HSE管理水平；
5.实施风险管理，特殊作业风险评价，不断提高装备安全系数，综合治理事故隐患，确保员工人身安全，公司持续发展。
-02-b.公司各单位/部门的HSE管理承诺，以作业指导书或单独的形式提供。
经理与科室长、井队长签订HSE责任书；井队长与班组长签订HSE保证书；班组长与员工签订HSE承诺书。
公司HSE方针
以人为本，安全第一； 依法管理，规范过程控制；
全员参与，强化基础工作； 落实责任，实现体系持续改进。
公司HSE目标
a.杜绝职业病的发生； b.杜绝重大特大安全事故 ；c.减少对农田和土地的污染 d.降低噪声危害；e.降低能源消耗。2）组织机构、职责、资源和文件控制
目 的------建立公司HSE管理机构，明确职责与权限，并为HSE管理体系的运行提供必要的资源，有效控制HSE管理体系文件和记录，保证HSE管理体系的持续有效运行。
公司HSE管理委员会是公司HSE管理体系的最高管理机构，在公司经理的主持下，负责组织开展公司的各项HSE管理工作，HSE管理委员会下设办公室，由技术安全监督科科长兼任HSE管理委员会办公室主任。各单位/部门分别负责各自的HSE管理工作，并设专(兼)职HSE监督员。
资源管理 财力资源管理
a.计划财务科在财务计划中应优先安排用于HSE管理活动的资金，以确保HSE管理体系的有效运行。
b.在财务计划中应明确规定安全技术措施经费、劳动保护经费、安全生产保证基金和环境保护专项资金等内容，经主管领导审批后下达。
c.HSE活动资金应专款专用，全额投入，并合理支出。
d.HSE管理委员会每年组织资金使用情况的监督检查、审计或效能监察活动。人力资源管理
a.公司编制并实施《员工培训管理程序》。
b.人事劳资科组织确定各类人员资格要求和资格证书的需要范围和程度，验证各岗位人员所需要的资格；确定从事HSE活动的各级人员的能力需求，规定相应的能力要求，并采取措施确保各岗位人员达到规定的能力要求。
c.人事劳资科每年制定培训计划并组织实施。
d.人事劳资科适时组织进行员工能力评价，以掌握其满足要求的程度，并为制定下一步
-03-培训计划或采取其他措施提供信息。
物力资源管理
a.公司应配备安全、卫生、消防、环境设施及所需的检测仪器；安全、卫生防护器材；抢险救灾物资；劳动防护用品；通讯器材和交通工具；保健食品和防署降温食品；培训教育设施等。
b.生产设备设施的管理按《钻井四公司装备使用管理办法》执行。c.其它物资的管理按《钻井四公司物资管理办法》执行。
d.抢险救灾物资由物资供应站集中保管，生产协调科调拨，不得擅自挪用。e.施工现场的物资应采取适当的措施，防止对环境的污染和可能发生的人身伤害。
文件控制
HSE管理体系文件分类
a.公司HSE管理体系文件包括HSE管理手册、管理程序、HSE作业文件(法律法规、标准、规章制度、作业指导书、操作规程、管理方案、应急预案等)和记录；
b.施工组织设计、施工技术方案或措施、技术交底； c.HSE相关标准、规范和制度；
d.事故报告、事故调查报告、事故处理决定等材料。文件的控制要求
a.确保在用的HSE文件和资料为有效版本。
b.对所有发放和使用的作废或失效的文件资料，必须及时回收、标识或销毁，确保防止误用。
c.对所有外来文件须按规定的职责确认其有效性，并按文件规定发放。
d.文件应妥善保管，编目清楚，易于检索和存取，应具备必须的保存条件，防止损坏或丢失。
e.文件按规定发放并作好记录，以确保使用者可得到适用文件的有效版本。
f.对失效作废的文件由发放部门予以回收，并按规定处置，以防止误用作废文件。因工作需要而保留作废文件时，应予以标识。
3）风险评价和隐患治理
目 的------充分识别并及时获取适用的法律法规和其他强制性要求，并认真贯彻执行，以确保公司的HSE活动满足其要求。科学评价有效控制职业建康安全风险和环境因素，最大限度地降低职业健康安全风险和环境污染。有效控制事故隐患治理工作，保证钻井施工作业的顺利完成。
-04-危害：可能造成人员伤害、职业病、财产损失、环境破坏的根源或状态。风险：某一特定危险情况发生的可能性和后果的严重性。危害辨识：识别危害的存在并确定其特性的过程。
风险评价：评估风险大小以及确定风险是否可容忍的全过程。事件：导致或可能导致事故的情况。
事故：造成死亡、职业病、伤害、损坏或其他损失的意外事件。
隐患：可能导致人身伤害、财产损失、职业病和环境破坏的人的不安全行为或物的不安全状态
识别与评价原则---消除危险、降低危险、个体防护。a.依据风险和环境影响的范围、性质和时限性合理确定；
b.规定不同的级别，保证确定的职业健康安全风险和环境因素可通过目标、指标、管理方案予以清除或削减；
c.与以往管理经验和将采取的控制措施的能力相适应； d.为设施配置、培训需求和运行控制提供信息； e.规定必须的监视活动，以确保及时有效地实施。控制手段
a.对识别和评价确定的重大及不可容忍风险和重要环境因素通过目标、指标、管理方案(削减计划)或正常运行程序予以控制，按照工程施工进度计划逐项落实。
b.一旦失控而发生紧急情况时，实施应急程序。遇有异常或紧急情况，必须及时实施应急预案，以使事故损失减少到尽可能小的程度。
c.相关单位/部门严格执行有关运行程序和控制措施，实施过程中如遇有变更情况，按《变更管理程序》执行，确保实施有效。
事故隐患的识别与评价
a.技术安全监督科在年底对一年来HSE工作检查的结果和发生的事件、事故进行综合分析，确定生产作业过程中存在的事故隐患。
b.对确定的事故隐患进行评价排序，确定重大危害隐患。4）承包商和供应商管理
目 的------对承包商和供应商实施有效控制，确保其提供的产品和服务满足公司的HSE管理规定和要求。
承包商的选择
a.对承包商评价以招标或议标方式进行，由经营管理科组织有关部门和单位参加。
-05-b.招标和议标的实施按《招标、投标管理办法》执行，经营管理科建立承包商档案。c.经营管理科与承包商签订合同或协议，HSE管理部门将公司有关HSE管理的要求通报承包商。
监督管理
有关单位对承包商的HSE行为进行监督，发现违反要求的现象及时予以纠正。表现评价
承包任务完成后，有关单位应定期对承包商的HSE表现实施评价，经营管理科根据评价结果和合同条款，对其HSE业绩进行考核。
供应商管理
经营管理科和物资供应站将公司关于职业健康安全与环境方面的有关要求通知供应商，并按照供应商提供的物质HSE风险调查、评估表和供应商的HSE表现评价表与供应商进行沟通。
5）装置(设施)设计和建设
目 的----有效控制装置(设施)的设计和建设的全过程，确保装置(设施)在运行寿命期间保持良好的运行状态。
6）运行和维修
目 的----有效识别和控制与所认定的、需要采取控制措施的职业健康安全风险和重要环境因素有关的运行和活动，确保其处于有效的受控状态。对各类生产施工的设备设施定期进行检查、检验、维护与修理，以确保生产施工的设备设施正常运行和使用。
钻井项目运行管理
A 项目组或钻井队对特定区域的施工井进行HSE运行控制策划，在《钻井队HSE作业指导书》的基础上编制《钻井队HSE作业计划书》，并在钻井施工现场认真执行。
B 各单位/部门按控制程序和措施实施，确保各项活动符合控制要求，并使其处于受控状态。
C 有关单位/部门适时将有关程序和要求按《协商与信息交流管理程序》的要求通报供应商和承包商。
D 项目组或钻井队负责向进入施工现场的外部人员通报有关程序和控制要求，以减少其带来的风险。
E当井位距离城镇、乡村较近时，项目组或钻井队应主动与周围的单位、居民进行沟通，了解施工对其产生的影响，以便及时采取控制措施，消除或减少影响。
设备运行管理
-06-A 设备购置
由装备科或需用单位编制购置计划和技术要求并立项报批，会同经营管理科对有资质的相关厂商洽谈定货，并签订技术协议，最后由装备科负责办理设备购置相关事宜。
B 设备的安装
a.现场安装的设备，应按照制造单位的安装说明和现场的施工作业条件，依据设备安装操作规程组织安装；
b.对安装人员有资格要求的设备安装，作业人员必须持证作业； c.起升或下放井架作业时，应由HSE监督人员在现场指挥，监控把关。C 设备的使用
a.设备安装完后，必须经安全、装备、技术等部门联合进行检查验收，合格后方可使用； b.现场设备管理人员(队长、工长、司机长)负责组织本单位设备自查自改；严格按照“十字”作业要求，由操作人员和维修人员共同实施；
c.钻井设备和施工机具操作人员必须持证操作；
d.装备科定期或不定期地进行检查，并将检查结果登记上帐。D 设备的检验
a.一般设备的监测周期和检测方法由装备科确定；特殊设备、仪器等由国家认可的检验机构和部门根据有关法规及标准确定。
b.对检查、监测和维修过程中发现的问题和隐患，应明确整改措施、整改人和整改期限，并实施跟踪管理。
c.每口井完井时对钻井施工设备、设施进行完井设备鉴定。E 设备的修理
a.装备科根据设备情况确定修理方式，一般的钻井设备由机械大队负责修理。b.特殊钻井设备、施工机具的大修，由装备科负责向局装备处提出申请并经审批后，由装备组织实施。
c.外部项目的钻井设备在外部当地大修，由外部项目组上报公司装备科或机械总工程师审批，然后由外部项目组组织实施。
7)变更管理和应急管理
目 的----有效控制HSE管理活动中的变更过程，以避免或减轻因变更失控而引发事故。有效进行应急管理，确保在事故或紧急情况发生时，采取有效措施，减少可能造成的伤害和损失。
A 变更管理的范围
-07-变更管理包括对人员、工作过程、工作程序、工艺技术、设备、材料等永久性或暂时性的变化进行有计划的控制。
a.工艺、技术变更包括原材料、工艺技术、操作规程的变更等。
b.设备、设施变更包括设备设施改造，配件的更换，材料的代用，安全、环保、工业卫生设施的变更。
c.管理变更包括法律、法规和标准的变更，机构、人员的变更，工作程序的变更，HSE管理体系标准的变更。
B 变更的申请和审批
变更必须履行变更申请、审批手续。不论变更申请是否批准，都应将结果反馈至变更申请人及其所在单位或部门。
C 变更的分析评价
对危险影响范围较大及危险程度较高的变更，应成立评价小组进行危险性分析，根据分析结果决定是否批准变更申请，并确定防范措施。
D 变更的实施
a.技术变更由技术发展部组织实施。b.设备、设施变更由装备科组织实施。c.管理变更由技术安全监督科组织实施。
d.凡涉及HSE管理体系文件的变更，按《HSE文件、资料和记录控制程序》执行。E应急管理
a 公司设立应急指挥中心（设在生产协调科），规定相应的职责，各级应急组织和人员应切实履行各自的职责。
b 生产协调科按《危害识别与风险评价程序》、《环境因素识别与风险评价程序》进行危害的辨识分析后，根据初始状态评审的结果，确定潜在的事故或紧急情况，并组织编制应急预案。
c 应急预案批准后，有关部门应认真贯彻执行，并定期组织演练。
d 事故或紧急情况发生后，有关部门与人员应严格执行应急预案，对事故或紧急情况进行有效的控制和处理。
8)检查和监督
目 的-----对公司的HSE管理体系运行情况实施检查、监督，及时发现和解决HSE管理中存在的问题和缺陷，以保证职业健康、安全与环境管理的持续改进。
A检查监督的内容
-08-a HSE管理措施的制订、实施情况及HSE管理制度、作业制度及安全作业规定的有效执行情况；
b 法律、法规和其他强制性要求的遵循程度； c 关键装置要害(重点)部位的安全运行情况； d 隐患治理项目的整改治理情况； B 检查、监督的分类及频次
HSE检查监督可分为指令性检查及公司的常规安全管理、环境管理、职业卫生管理工作检查，包括日常检查、定期检查、专业检查、节假日检查、季节性检查和不定期检查六种方式。
9)事故处理和预防
目 的----有效控制不符合项和事故、事件的处理过程，最大限度的降低由此产生的损失和影响。
A事故处理与预防
a 对检查、监督与管理体系评价发现的HSE活动的不符合或事故、事件进行调查、处理，及时纠正或减少其不良影响。
b 事故发生后，迅速采取措施，防止事故的蔓延、扩大，并负责对事故现场实施保护，同时应及时传递事故信息，并按规定程序上报“事故报告”。
c 不符合和事故、事件的调查分析应全面、客观，实事求是。
d 事故处理应坚持“四不放过”的原则，即事故原因没有查清不放过；事故责任者没有严肃处理不放过；广大职工没有受到教育不放过；防范措施没有落实不放过。
e 对不符合和事故、事件发生的情况，在一定范围内适时进行通报，以引起重视，吸取教训，防止类似情况的再次发生。
10)审核、评审和持续改进
目 的----定期组织实施内部HSE管理体系审核和管理评审，以客观评价HSE管理体系的符合性和有效性，对不符合项采取纠正或预防措施，促进HSE管理体系的不断完善，并向管理者代表提供审核结果。
A 审核内容
a.审核HSE管理体系的有效性；
b.审核HSE管理体系要求是否符合公司HSE管理体系文件规定；
c.审核HSE管理体系运行是否执行公司HSE管理体系文件的规定，是否处于正常运行状态。
-09-d.评价HSE管理体系管理是否满足实现HSE管理方针和HSE目标、指标的要求。4.10.4.3 审核的组织与管理
a.内部HSE管理体系审核由公司技术安全监督科组织制定审核方案，应规定每次审核的时间、目的、范围、准则和方式(集中式、滚动式)等，经管理者代表批准后实施；
b.公司内部HSE管理体系审核，每年至少进行一次，也可根据公司生产的特点和HSE阶段性管理需要及时组织内部HSE管理体系审核，不受审核周期规定限制；
c.审核计划报管理者代表批准后，由审核组长组织实施。B评审的组织与管理
a.公司HSE管理体系的管理评审由经理组织并主持，特殊情况下可委托管理者代表主持；
b.管理评审每年至少进行一次，且两次评审的时间间隔不超过12个月，当公司HSE管理组织机构或HSE管理环境条件发生重大变化时，应根据需要适当增加评审频次，增加评审的时机由经理临时决定。
C 审核和评审不能代替监督和检查。
三、危害识别和评价的方法、危害识别的方法
公司采用两种方法：采取“工作危害分析(JHA)记录表”和对作业环境、设备设施进行危害识别采取“安全检查表(SCL)”。
2、危害的识别可采用以下一种或几种方法：）询问、交谈； 2）现场观察； 3）查阅有关资料、记录； 4）安全检查表； 5）工作步骤调查表。6）按生产业务活动分类
3、风险评价
评估小组应对所识别的危害事故、事件加以科学评估，确定最大危害程度和可能影响的最大范围，以便采取有效或适当的控制措施，从而把风险降低或控制在可以承受的程度。
4、确定风险等级
根据风险可容许的程度划分风险等级，并确定职业健康安全重大风险。
5、各单位对所识别的不可容忍的风险以及重大风险进行汇总，及时分析、评价并编制各单位的“重大风险危害及控制措施清单”，技术安全监督科根据各单位的重大危害清单，分析汇总，形成公司的重大及不可容忍风险清单以及控制措施，报HSE管理者代表审批。
6、风险控制措施
1）技术对策：即对所承钻井的钻井施工、设备制造、设施维修、安装等采用先进合理
-010-的技术手段，实现生产的本质安全；
2）管理对策：制定、完善管理程序和操作规程；完善安全生产责任制；制定、落实风险监控管理措施；制定、落实应急预案；加强员工的HSE教育培训；建立检查监督和奖惩机制。
3）实施控制程序或管理方案
a)施工作业前，技术人员应将风险与危害的控制和削减措施向所有参与人员进行HSE措施交底；
b)施工作业应在确认风险与危害的控制和削减措施全部到位后进行；
c)HSE监督员负责检查风险与危害的控制和削减措施的落实情况，及时纠正不符合项； d)实施过程中如遇到变更情况，按照《变更管理程序》执行；
e)控制程序或管理方案实施失控或无效导致事故或紧急情况发生时，执行相应的应急预案。
7、风险度的确定 风险度=可能性×后果严重性(R= L×S)
a.危害事件发生的可能性(L)，从发生频率上确定：
5---每天、经常发生 ； 4---每月发生； 3---每季度发生； 2---每年发生； 1---偶尔或一年以上发生。
b.评估危害及影响后果的严重性(S)，从人员伤亡程度上确定： 5---死亡、终身残废、丧失劳动能力 ； 4---部分丧失劳动能力、职业病、住院治疗； 3---需去医院治疗，但不需住院；
2---皮外伤、短时间的身体不适； 1---没有受伤。
8、风险评估的结果可分为以下几种：
a 轻微风险
(R =1～3)；无需采取控制措施，但需保存记录。b 可容忍风险(R =4～8)；可考虑建立作业指导书，需定期检查。c 中等风险
(R =9～12)；可考虑建立操作规程，加强培训及沟通。d 重大风险
(R =15～16)；采取紧急措施降低风险，建立运行控制程序。e 不可容忍风险(R =20～25)；不能继续作业，对改进措施进行评估。
-011-
HSE基础知识培训试题
一、选择题：
1、危害可能导致的后果（D）。
A死亡、疾病、人身伤害 B财产损失 C环境破坏 D以上都对
2、公司的HSE体系文件包括（B）个层次。
A 2 B 3 C 4
3、（C）负责体系手册的审批。
A 管理者代表 B 职工代表大会 C 最高管理者
4、HSE管理体系发展主要经历了（B）个阶段。A 2 B 3 C 4 D 5
二、判断题：
1、HSE管理体系的核心要素是风险评价和隐患治理。（√）
2、风险控制的原则是消除危险、降低危险、个体防护。（√）
3、危害识别与风险评价是安全环保部门的事，与其他部门没有关系。（×）
4、危害是造成人员伤害、死亡、职业相关病症、财产损失、作业环境破坏的结果。（×）
5、风险度（R）＝可能性（L）+ 后果严重性（S）（×）
6、健康是指身体上没有疾病，在心理上保持一种完好状态。（√）
7、环境是指与人类密切相关的、影响人类生活和生产活动的各种自然力量或作用的总和。（√）
8、HSE管理体系具有科学化、程序化、制度化、规范化的特点，是先进的安全环境管理模式。（√）
9、实施HSE管理体系，必然增加企业负担。（×）
-012-
10、实施HSE管理可改善企业形象，提高经济效益。（√）
11、实施HSE管理一定会减少各类事故的发生，实现“零事故”。（×）
12、审核和评审可以代替检查和监督。（×）
三、填空题：
1、我公司是2005年8月正式实施，通过了青岛中化阳光管理认证中心的认证，目前正在进行体系文件的改版工作。
2、HSE管理体系的核心是风险识别、风险评价、风险控制。
3、HSE管理体系的基本思想可以归纳为：“预防为主、领导承诺、全员参与、体系管理、重在监督、持续改进”。
4、核心要素是风险评价和隐患治理，不符合项就是事故隐患。
四、简答题：
1、钻井四公司的方针和目标是什么？
答：公司HSE方针----以人为本，安全第一； 依法管理，规范过程控制；
全员参与，强化基础工作； 落实责任，实现体系持续改进。
公司HSE目标----a.杜绝职业病的发生； b.杜绝重大特大安全事故 ；c.减少对农田和土地的污染；d.降低噪声危害；e.降低能源消耗。
2、风险评价中风险度如何计算？风险评价的结果可分为几个等级，其风险度个是多少？
答：风险度＝可能性×后果严重性(R＝ L×S)，风险评估的结果可分为以下几种：
a 轻微风险
(R ＝1～3)；
b 可容忍风险(R ＝4～8)； c 中等风险
(R ＝9～12)； d 重大风险
(R ＝15～16)；
e 不可容忍风险(R ＝20～25)。
组织安全生产基础知识培训、考核
2012年时间已过半，为认真总结矿大学员上半年实习情况，加强学员的安全意识，为下半年安全工作更好的进行，学员更好的开展工作，公司领导安排学员于2012年8月13日进行安全知识培训。此次培训，矿领导，各部门制定了周密的培训计划，建立完善的培训制度，严明培训纪律，制定考核标准。现就此次培训，本部门的培训总结有以下几点：
1、制定、执行培训计划。结合本矿的特点，认真选择授课内容和考试内容。
2、授课方式灵活多样，即采用传统的学习方法又辅以视频观看，通过这丰富灵活的方式来巩固知识，轻松的完成培训，又最大的实效的掌握知识，最大量的在生产操作过程中起到作用。
3、考核竞赛、行之有效，建立合理的培训考核制度。具体实施如下：1）各部门领导积极配合，根据本矿特点，制定了培训内容和考试内容。2）在公司组织安全生产基础知识培训考试后，让所有学员心里牢牢记住“安全发展，科学发展”。3）此次参加考试学员共有34人，参考率达到了95%，成绩基本合格，平均在74分以上，个别没有合格和参加考试的，通过休息时间复习，全部通过。
《建设项目环境影响评价岗位证书管理办法》(2009年6月1日起实施)中明确规定,参加环境保护部组织的建设项目环境影响评价岗位基础知识考试合格后才能取得岗位证书。2008年以前,“建设项目环境影响评价岗位基础知识培训”的名称为“建设项目环境影响评价技术人员上岗培训”,至2009年12月底,环境保护部共举办了211期培训班。通过几年来的培训教学实践,笔者谈谈此类培训的教学方法。
一、建设项目环境影响评价岗位基础知识培训的特点
1. 培训内容的基础性和综合性
建设项目环境影响评价岗位基础知识培训在内容编排上主要侧重建设项目环境影响评价的基本理论、方法和技巧。学员基础知识是否牢固直接影响到编制建设项目环境影响评价文件的质量,从而影响到评价结论。
建设项目环境影响评价的综合性很强。环境影响评价属于应用科学范畴,是诸学科知识、技术的应用,它对其他学科的依赖性最大,涉及生态学、化学、自然地理学、污染与控制学、经济学和环境法学等相关学科的内容;此外,还涉及社会经济、文化美学和地理信息系统等学科的内容。
2. 培训效果注重学员的实务技能
环境影响评价的根本属性是其实用性。因为每一个建设项目都是具体的,实实在在的,所以要求环境影响评价也必须是实用的、可行的。同时,环评岗位证书持有人员需具备从事建设项目环境影响评价工作的基本技能。这就要求培训教师不能照本宣科,仅仅把教材的理论知识传授给学员,更应把实务过程中所需的基本技能传授给学员。如果取得岗位证书的学员不能独立编制建设项目环境影响报告书的章节或环境影响报告表的专题,则这种培训没有达到预期的效果。
3. 培训对象具有多样性
培训对象具有多样性体现在以下几个方面:一是由于报名条件没有强调专业背景,导致学员专业背景多样化,专业差距很大,有的学员在参加工作前从来没有接触环境影响评价的相关知识;二是学员的学习心态不同,有的学员是抱着学习知识的心态参加培训,有的学员纯粹是为了取得上岗证完成领导交给的任务来参加培训,学习心态的不同,导致学习态度的不同,学习的效果也不同;三是年龄层次多样,有的学员刚从学校毕业,接受知识的能力较快,而有的学员则工作了十几年甚至二十几年,理解能力较强,但记忆能力较差。
4. 培训时间短,教学任务重
岗位培训的内容包括环境影响评价与管理概论、环境影响评价技术要求、污染源调查与工程分析、大气环境影响评价、地表水环境影响评价、声环境影响评价、生态影响评价、固体废物环境影响评价、清洁生产、环境风险评价、环境监测等。而培训的时间只有4.5天,按正常讲课进度以及授课方式,教学工作很难正常完成。
二、建设项目环境影响评价岗位基础知识培训教学方法的运用
由于培训学员的特点,岗位基础知识培训的教学总体上以教师讲授为主,其他方法为辅,讲授式教学是教学过程中最常采用、最普及的教学方式,但真正地掌握好这种方法,却是一门艺术。在讲授过程中,教师可以采取以下方法:
1. 解释教学法
解释教学法是常见的教学方法。该法主要通过各种手段对环评中的概念、理论、方法等知识点进行解释和说明,以便学员在短时间内理解和掌握环评相关知识和各种技能。常见的解释方法有口头解释、图形解释和列举解释。口头解释法是教师用得最多的解释方法,对晦涩难懂的理论进行讲解时,最好用浅显、生动、形象的语言进行解释。有些知识用语言很难表达清晰,这时图形解释更为直观,胜过语言解释,比如对“大气最大地面浓度”的解释,利用一张典型烟囱的烟团扩散形态变化图,学生一看就明白“最大地面浓度”的位置,需预测和分析的必要性。列举解释法是通过列举一些小的案例来说明知识点,比如大气污染源调查与分析对象中有一条:“如有区域替代方案,还应调查评价范围内所有的拟替代的污染源”,很多学员不明白此句话的意思,通过列举拟建的热电联产项目将取代附近区域分散取暖的污染源,需调查原分散污染源情况,学生就容易理解这句话的意思了。
2. 案例教学法
所谓案例教学法,就是在教学活动的过程中,授课教师根据教学目的的需要,通过选择具有典型意义的环评实例的描述,来引导、启发学员对这些特殊案例进行分析,从而达到提高学员理论思维能力、分析判断能力的一种教学方法。与传统的讲授法相比,案例教学法在环评岗位培训的教学中具有更为重要的应用价值。
环境影响评价是实践性非常强的工作。其实践性强主要体现在20世纪80年代后,我国已逐步形成了一套完整的适合我国国情的环境影响评价制度。因此,对于建设项目环境影响评价岗位基础知识的培训更应选择一些案例重点介绍。
案例需精选,且内容不宜过多。选择案例时,一定要根据教学目的和内容、学员的基础和兴趣来选择案例,并适当考虑案例的典型性、代表性和针对性。典型性是指选择的案例对知识点具有普遍的指导意义。针对性是指案例的选取和设计应针对教学目的,如“等效排气筒的计算”,可选择一些行业使用多个排气筒的实例告诉学员如何在环评中的应用,从而使学员在学完之后能马上应用。环评案例的内容往往篇幅较多,我们可根据教学内容的需要摘录一些进行讲解。
案例可以选择好的案例也可选择不好的案例,好的案例是榜样,不好的案例是镜子。有时选择不好的案例给学生展示,学员印象更为深刻,如“风向玫瑰图的应用”的讲授,笔者就选用了一个在环评技术评估中出现错误的案例,在讲授完“风向玫瑰图”的相关知识后,让学员指出所给案例的错误之处,通过错误的案例,学员对知识的理解更为深刻。
3. 练习巩固法
在教师的持续讲授中,学员很容易产生听觉疲劳,而且教师也不一定清楚学员对知识点的掌握情况,这时设计一些典型的练习进行互动式讲解,一方面解决了学员听课单调、乏味的感觉,另一方面也能检测教师讲课的效果,同时也满足学员参加考试的要求。课中设计的练习需注意以下几点:一是不宜过多,在教学任务繁重的情况下,过多的练习会在规定的时间内完不成大纲规定的任务;二是题型应该与岗位考试的题型相符,只有这样,学员才有积极性进行互动;三是设计的练习与实务环评相关,纯理论的练习不利于提高学员解决实际问题的能力。
4. 口诀教学法
在培训班中有些学员年龄偏大,记忆力下降,而有些基础知识又是必须要记住的,这时教师用生动、形象、简练的语言把相关知识编成的顺口溜,普遍受到学员的欢迎。好的口诀能激活学员的学习兴趣,口诀能优化学员的必要记忆。比如:对于大气评价工作等级的确定除了按一般的方法确定外,还应符合9条规定,笔者编写了5句口诀,学员很容易记住9条内容,这5句口诀是“烟囱如多一,等级分别计,公铁不同段,等级分别算,改扩污染低,等级可低一,一路超高害,等级不低二,等级可适调,幅度不可高。”
运用口诀教学法要注意从实际出发,对于此类培训可以用抽象的概括性极强的口诀进行教学,口诀教学法的运用必须适可而止,不可只重兴趣,到处滥用,而削弱基本知识和基本技能的教学和内容的思想性。
5. 突出重点教学法
由于培训时间短,教学任务重,在有限的时间内,所有的内容都蜻蜓点水讲到,还不如突出重点讲解,重点讲解的对象主要是:学员在实务中一定会应用的知识,学员自学难于理解的知识,学员在实务中容易混淆犯错的知识。重点讲解的内容一定讲透彻、讲深入。比如大气环境影响评价的内容,《环境空气质量标准》(G B3095-1996)和《大气污染物综合排放标准》的应用、大气环境影响评价等级与评价范围的确定、大气环境影响预测与评价的内容、大气环境防护距离的确定等内容都是重点。
6. 倒叙教学法
倒叙教学法是先提出问题,而后再讲解决问题的思路和方法。这样才能起到事半功倍的效果。例如:在讲授《环境空气质量标准》(G B3095-1996)中的环境空气质量功能区分类时,在讲课前给学员提了3个问题让学员思考:“其他需要特殊保护的地区是指什么地区?”“一般工业区和特定工业区的区别在哪里?”“对于具体的地域,环境空气质量功能区由哪个部门划分?”,经学员思考后教师再讲解结果及实际中的应用,从而解决学员的疑惑。这样,学员有目的地跟着教师的思路听课,条理清晰,层次分明,并积极开动脑筋,有利于提高授课效果。
三、结束语
在一个单位培训时间内,上述方法的应用需每位教师在备课时精心设计,结合不同的教学内容采用不同的方法,并不断完善和充实,形成自己的特色。只有这样,讲课时,教师才能够挥洒自如,学员才能真正学到想要的东西。
摘要：在总结建设项目环境影响评价岗位基础知识培训特点的基础上,就我国建设项目环境影响评价岗位基础知识培训的教学方法进行了探讨。总结了解释教学法、案例教学法、练习巩固法、口诀教学法、突出重点法、倒叙教学法等的应用及注意事项。
关键词：建设项目,环境影响评价,岗位培训
参考文献
[1]徐颂.环境保护概论校公选课教学实践探索[J].中山大学学报论丛,2005,1:138～140
[2]张文婷.培训教育中的教学方法探新[J].教育与职业,2003,15:38～39
关键词：培训知识巩固 方法 探讨
中图分类号：G712 文献标识码：A 文章编号：1673-9795（2013）05（a）-0114-01
现代培训教学中，教学方式已从传统口述加板书的传统方式转变为使用多媒体课件教学方式，与传统教学方式相比，多媒体教学信息量大、直观、生动形象，学员更易接受，培训效果更好。在使用多媒体培训教学过程中，我们会发现：由于多媒体教学是教师是课件授课，面对大量新信息，学员对所学知识尤其是一些重点内容有印象但记不住，或者，注重了多媒体的趣味性而忽略了教师的对重点知识的讲解等，这些现象反映了多媒体教学更多的注重讲述，而忽视了学员的接受度、巩固度及互动性，非常不利于学员对所学知识的掌握和巩固，培训学员只有得到巩固的知识，才能在今后的工作更好地发挥定向作用。
1 加强课堂教学的记忆效果
所谓知识的巩固是指知识掌握过程中对所学材料的持久记忆，它是通过人类的记忆系统实现的。知识巩固的实质就是记忆。教师在课堂上讲述的内容，并不需要学员完全记住，即使需要记住的内容并不是要求学员从同等的牢固程度和精确程度记住它们，因此，教师在讲课前，应根据本堂的课培训大纲要求，明确地确定本单元教学在记忆上的任务，然后按照记忆的管理去组织教学培训工作，以达到最优的记忆效果。
要提高课堂的记忆效果，应从以下几方面着手。
1.1 适时提出具体的识记任务
向学员提出具体的识记任务，便于学员掌握重点内容，是授课过程中的重要一环，要求学员知道应识记什么，识记的牢固程度和完善程度是必要的，但提出这种任务要注意适时。不要在一上课就强调记忆的要求，过早的提出记忆任务，会使学员在听课是吧记忆提到首位，从而妨碍它们积极思考和理解主要内容，结果反而不利于识记。
1.2 要充分利用情景记忆去组织教学
情景记忆是对个人亲身经历的、发生在一定时空关系中的某个事件的记忆。如想起自己参加过的一个会议或曾去过的地方，当时的场面和情况历历在目，或者新颖的提出、令人发生兴趣的东西，激动人心的生动形象事件，都不需要付出太多的意志而易被记住，这就给我们一个提示，教师要在教学中使学员在无意识中记住很多的东西，即要充分利用情景记忆去组织教学，从而使教学艺术上升到一种很高境界，达到最好的培训效果。特别在讲授一些单调、抽象、枯燥专业课时，学员不易产生兴趣，教学中要充分利用无意识记，比如：我在讲油气在油层的储集方式时，讲一个简单的例子：水充满在海绵里是一种常见的现象，大家都见过，那么油气储集方式也是一样。这样掌握了储集方式，也引发了浓厚的学习兴趣，想进一步了解产生的原因，这节课授课效果特别好，学员充分利用无意识记，掌握了知识。
1.3 灵活复述达到长时间记忆效果
长时记忆是指信息经过充分的和有一定深度的加工后，在头脑中长时间保留下来。这是一种永久性储存。其信息的来源大部分是对短时记忆的内容进行深度加工的结果，因此，在培训教学过程中，让学员复述讲授的主要内容是必要的，受培学员培训往往是为了参加技能鉴定、各类取证，长时记忆会使学员终生受益，为了使学习内容长期地保持在学员的记忆中，并灵活运用知识，不能满足于单纯复述教师所讲词句，应该让学员通过思考进行精细的加工，结合自己实际工作经验，用自己的话来复述教学过程中教师所讲内容，这样才能收到更有效的长期记忆的效果。每节课在总结所学内容时，先由学员总结，然后有老师补充，这样效果最佳。
1.4 使学员理解所学内容并把它系统化
在学员理解所学内容的基础上：一方面要提高学生对材料的加工水平，指导学生对学习材料进行深层加工，如对学习材料进行分类、系统化，或者是对材料进行分段、概括段意、编写材料提纲，对材料提出问题等加工方法都可以增进学生对材料的理解，由于学生对材料进行了较深入的意义加工，也能提高保持与回忆的效率，有益于知识的巩固；另一方面，尽可能把所学内容归类并把它系统化。在给技能鉴定学员讲述题库题目时，我就经常用一主线把零散的试题穿起来，给它系统归类，这样，学员理解了有系统的知识，才能长久的保持在记忆中。
1.5 充分利用生动的具体的形象和肢体语言教学
具体的、形象的东西比之言语、抽象的东西更易识记，因此，在教学过程中，应尽量动用生动的形象和肢体语言帮助学员记忆。形象记忆是以感知过的事物的具体形象为内容的记忆。它保存着事物的感性特征，具有显著的直观性。例如，我在讲游梁式抽油机时，把培训学员带到现场，现场观摩抽油机结构和工作原理，参观了后，培训学员就能够记住一个个组成部件和工作原理，即是形象记忆。
2 有效组织复习
要使学员获得巩固的知识，复习这个环节尤为重要，许多人认为就是让学员自己看，这是片面的，搞好复习应从以下几方面考虑。
2.1 重视复习环节
在培训教学中，學员年龄明显高于学历教育学生，学员的理解能力远大于记忆能力，所以，即便是理解的材料，依然会遗忘，必需安排复习，使学生有不断重复学习的机会。复习一定要注意方式，复习并不是过多地布置作业或进行大量的课堂练习，盲目地增加复习量，致使学员负担过重，这种方法得不偿失，而是使学生在新课中复习旧课有更多的计划去应用知识，就会使他们在短期内获得较多的知识。因此，教师应根据教学的目标及任务，安排并指导学生有计划地复习学过的知识。
2.2 进行适当的过度学习
对于必须熟记或记不牢就难以进行下一步教学的基础知识，可以进行适当的过度学习。教师在要求学员过度学习时，一定要注意掌握号过度的量，过度并非愈多愈好。倘若超额学习的次数太多，则可能引起学生的厌烦情绪，并可能有报酬递减的效应。因此，真正使知识得以巩固的关键还在于对记忆方法的指导及合理地安排复习。
2.3 复习方式要多样并给以指导
复习不等于机械的重复，可以采用多种多样的方法、方式，这样，科避免枯燥，可使学习内容与其他有关的知识之间建立新的联系，使掌握的知识更牢固、更灵活，其次，采用阅读与重现交替进行的方法进行复习，这对知识的巩固很重要。
参考文献
[1] 冯忠良，伍新春，姚梅林，等.教育心理学[Z].
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