自来水改造工程方案

自来水改造工程方案（通用6篇）

自来水改造工程方案篇1

一、工程名称：机场老家属院、和平大路、青年路、桥外家属楼自来水分户改造工程

二、工程地点：长春市内

三、工程概况及内容：

1、地沟管道拆除，地沟清理，管道支架制安，户内立支管、阀门、水表拆除；

2、工程内容：地沟管拆安更换，凿地通风口，进料口，地沟清理，不停水施工，管道支架制安，阀门、水嘴、水表拆除安装，水钻打过墙眼，现场清理恢复。

四、施工措施

1、施工前要作好与住户之间协调工作，认真了解每个施工现场的实际情况及条件，作好技术资料的交底及专业人员的培训工作；

2、本工程是不能影响住户用水问题，为此采取不停水施工，首先，在地沟内新辅设一根供水管道做到地上，加上阀门，然后把立支管及分户管及水表安装完毕，最后把旧管道拆除，同时供水;

3、本项工程所有管道都采用环保型PE管或PPR管，管径选用是根据每栋楼的面积参考原有图纸，参照物业的要求决定的;

4、阀门主管道及立支管道，采用法兰式碟阀，分户管采用铜球阀，水表前后各一个，水表采用机械式水表，DN20的，水嘴采用快开铜制水嘴;

5、水表箱采用1.2mm厚钢板箱，规格为1000mm×800mm×300mm,表面喷涂，每个箱子加一把锁，固定式安装;

6、每栋楼须凿4-6个通风及进料口，工程完工后，恢复原样。

7、过墙孔，我们采用水钻打眼，分别为DN80、DN32，DN80每个为25元，DN32每个15元；

8、地沟管道支架采用12号槽钢，每2M一个支架,立管采用∠50×5角钢,每层楼1个;

9、送水前要进行管道冲洗，10-20分钟;

10、因为图纸不详，分户支管工程量无法确认，只能在安装后，按实际发生结算;

11、不可矛见项目（如装修拆安等）按实结算。

五、现场管理

1、我们委派专业人员现场管理，专业技术人员现场施工记录；

2、对施工的每一个步骤及程序都要认真检查监督，干完一户利索一户，不留尾巴，与住户搞好关系；

3、搞好施工现场卫生管理，对工具、设备、材料，应分别堆放整齐有序，决不能乱堆乱放；

变电站改造工程停电方案编制探讨篇2

【关键词】变电工程；改造；停电

【中图分类号】TM411+.4【文献标识码】A【文章编号】1672-5158（2013）07-0381-02

随着电网建设高速发展及电网新技术日新月异，越来越多的变电站必须进行改造才足以满足电网发展需求。变电站改造工程是提升变电站安全稳定运行水平，降低运行维护成本，提高经济效益，保证高质量电能的一项重要技术措施。改造工程实施过程中大都要设备停电才能进行，然而变电站在改造的同时又担负着重要的供电任务。因此如何优化变电站改造工程停电方案，降低工程实施过程中对运行电网的影响显得格外重要。

本文以110kV大岭变电站#1主变更换停电方案为例，对变电站改造工程施工过程中停电方案的如何制定、优化进行分析。

1 大岭变电站概况及改造内容

110kV大岭变电站：1台40MVA 三相两卷无载调压电力变压器，110kV 3回出线，10kV 单母线断路器分段，出线20回。大岭变电站担负着附近多个重要工厂的工业负荷及4个镇居民用电负荷，平时供电负荷均25MW左右，最高时可达40MW，大岭变电站接线方式如图1。

本期改造内容为大岭变电站#1主变更换为三相两卷有载调压电力变压器，同时更换变压器基础、10kV母线桥部分构架基础，继电保护装置及自动化部分不更换。

2 常规停电方案

110kV大岭变电站更换#1主变，工程实施必须将#1主变停电、两侧开关转检修状态才能满足安全要求。根据大岭变电站改造内容还需要更换变压器旧基础，停电时间将考虑拆除主变与基础、基础施工、基础养护、电气施工、设备试验、工程验收等各工序实施共计需要至少45天。所以本工程大岭变电站#1主变停电时间达45天。

这种常规停电方式，停电内容简单，投资较少，但变压器停电时间长，直接导致4个镇的居民用电长时间无保障，附近工厂长时间停产，严重影响当地生产生活秩序。如果按本方案实施将严重损失供电电量，降低供电可靠性，对社会造成极大不良影响，所以本停电方案将难以实施。

3 停电方案优化措施

通过分析110kV大岭变电站改造工程施工方案可知，工程实施的安全措施必须是#1主变停电、两侧开关转检修状态。主变的拆除、基础施工、及新主变安装调试固有的工序又必须保证合理的作业时间。所以要优化停电方案只能结合该站设备情况考虑运用特殊运行方式，从而有效缩短大岭变电站主变停电时间，降低对用户的影响。

经过综合分析考虑，确定以下停电方式：大岭站#1主变更换期间，要将退运主变作为施工期间供电运行设备，期间大部分时间不影响10kV用户正常用电。该方案主要分三个阶段。

第一阶段为#1主变拆除及异地安装投运，共5天时间：本阶段首先将大岭站的F20线路与董塘站F20线路在用户端进行跳接，将大岭站10kV负荷由董塘站F20线路供电（本阶段大岭站10kV只带民用负荷，工业负荷只能停产）。将#1主变移位至空位安装，将变低用电缆连接至#1变低开关柜，变高用导线直接连接至110kV 2M母线，停用110kV母联开关，将110kV董大线开关接入#1主变保护，形成110kV董大线与#1主变线变组接线方式。改造后接线方式见110kV大岭变电站临时运行主接线图。（见图2）。

第二阶段#1主变异地就位后进行恢复对全站10kV负荷进行正常供电，供电方式为董大线---#1主变---10kV母线---10kV出线（见110kV大岭变电站临时运行方式主接线图）。此运行方式要维持35天，由施工单位对原主变基础、母线桥构支架施工以及新主变安装调试工作。

第三阶段：新主变安装试验完后，新主变转接至正常运行方式，转接及验收投运时间共计7天。首先将大岭站10kV负荷由董塘站F20线路供电（本阶段大岭站10kV只带民用负荷，工业负荷只能停产）。然后大岭站进行以下主要工作：拆除旧主变两侧连接线；新主变变低母桥连接，变高导线连接；拆除董大线与#1主变的线变组接线，恢复董大线线路保护二次回路接线；新主变及两侧开关接入原#1主变保护回路。

上述工作全部完成后，新主变按正常运行方式投运（见大岭变电站主接线图），所有10kV负荷恢复正常供电。并在用户端解除大岭站F20线路与董塘站F20线路的跳接线，大岭变电站#1主变更换工作全部完成。

经过优化的停电方式，虽然过程较为复杂，且投资也要增加。但极大的减少了用户停电时间，只影响了部分工业用户12天，对居民用电几乎无任何影响。停电期间工序分阶段，可更好的对工程进度进行控制，降低因工期不可控导致整个停电时间不可控的风险。而且各工序都给予作业人员足够的时间，可以避免因赶工而导致的安全、质量事故发生。

4 编制变电站改造工程停电方案的思路

经过对大岭站停电方案的分析以及笔者工作经验，总结以下编制变电站改造工程的停电方案的思路（意见）。

（1）停电是改造工程实施的一种安全措施，停电的原则为必须满足改造工程实施时的安全要求，在满足安全要求下尽量减少、避免对电网正常供电的影响。

（2）明确变电站工程的改造内容，通过仔细审查设计图纸，对照变电站现场核实不同改造设备的范围，从而确定设备改造时需要的停电内容、时间以及停电逻辑顺序。比如有些变电站全站改造，可以制定将线路站外跳接，站内设备全停的方式，如单只更换一台主变，就只是一台主变停电。明确变电站工程的改造内容特别注意站内电气二次回路，部分二次回路与其他设备二次回路相互连接，在现场又难以看得出来。所以改造前必须对改造的设备范围十分清晰，做到了如指掌，才能制定符合要求的可操作性强的停电方案。

（3）结合变电站供电方式，认真分析改造设备停电方对变电站供电的影响。对于结构比较完善的变电站，设备停电经常有旁路或其他线路、变压器代，可以确保改造设备停电对供电影响极小。但对于变电站结构不完善，线路也不完善，无备用线路等的停电，必须仔细分析每一停电设备对电网的影响，制定非常优化的停电方案尽可能的将对电网影响将为最小。

（4）当停电实施对电网运行影响比较大时，就必须实施特殊保供电措施。如上述案例一样，可充分利用拆除的旧主变对改造实施过程中进行保供电。对变电站的保供电措施通常有站外10kV线路转接，将本站负荷转接至由其他变电站供电，以及站内电缆跳接改变正常运行方式。

（5）改造工程停电期间优化工序排序，人员机具配置合理，实施紧凑有序，可以减少停电时间，增强对停电时间的可控性。

5 结束语

自来水改造工程方案篇3

方案及完成情况汇报

根据《广西壮族自治区人民政府办公室印发关于加强城市基础设施建设实施方案的通知》要求，结合我县的实际情况，现对我县（县城）城镇供水设施改造与建设，保障城镇供水水质实施方案及目标完成情况汇报如下：

×××县县城供水由×××县自来水厂一家企业负责，3目前县自来水厂现有供水能力为2.0万m/日，县城供水普及率98%以上（已达标，自治区要求2015年县城供水普及率达85%），供水水质综合合格率达98%以上，达到国家标准要求。

随着×××城市建设的快速发展，县城人口急剧增加，县城供水范围不断延伸，供水能力不足逐渐显现。2009年实施的×××县城区给水系统技改扩建工程（工程取水规模103万m/日；配套建设DN800原水管5.6km；净水能力从目前233万m/日扩建至5万m/日；进行旧城管网改造DN300—600，35.85km；配套2万m/日加压站建设）将于2015年内全部建

3成并投入使用，届时县城供水能力将达5.0万m/日，新增

3供水能力3.0万m/日，县城供水范围将扩展到××、昌平、上沙、下雷等乡镇，全长7.8km的福园路至×××产业园DN600管道工程即将完工，2015年可实现向×××产业园供水。

在河流污染、饮用水污染事故频发的今天，城市备用水源建设方面愈来愈迫切。在县委县政府的大力支持下，×××县城的备用水源建设（供水能力为2.0万m/日）已经启动，利用下雷附近的地下水作为备用水源，建设泵站，利用县城去×××产业园的DN600供水管道返供回县城和×××

3产业园，目前这个项目建设资金已筹集到位，项目在实施当中，已经进行了勘探成井工程的招投标工作，待勘探成井后即进行后续的工程建设与管道安装。下雷备用水源建设项目竣工前，县水厂现利用糖厂地下水源作为县城应急备用水源，在右江污染或一二级泵站停电时可应急向县城供水，但只能保证老城区一楼、部分较低地段二楼、县城部分消防栓有水供应，南山及城南方向还无水供应。

关于城市供水水质在线监测系统建设方面，按住建厅要求，×××县自来水厂已经实施这方面工作，目前在开展在线监测设备的选型招投标工作，2015年内将完成在线监测系统设备的采购、安装和调试运行各方面工作，实现包括从水源水、出厂水到管网水的全程在线监测及数据传输。

县自来水厂已建立水源保护区，设置标志牌，防止重点水域的污染。加强水源监测，建立较完善的水质管理制度。生产厂区建立有生物鱼监测箱，对水源水、出厂水实施24小时监控，保证出厂水水质达标。建立较完善的水质取样和检测制度，能按国家有关规范标准和操作规程对取水、制水、供水实施全过程管理和监测，建立自检、抽检、送检相结合的检测体系，确保水质达标。目前县水厂已具备常规12项日检指标的检测能力。由于资金等方面的制约，检测设备和技术以及人员的配备不足，不能开展水质的全检工作；特别是快速检测检验设备还没有配备，水质污染事故应急处置的“眼睛”不够明亮：看不全，看不深，看不远。这方面有待加强。

关于二次供水设施配套建设方面，县水厂已按照国家及广西区《城市二次供水管理办法》等法规要求开展这方面的管理工作，对旧城区二次供水设施进行摸底排查并监督业主单位对不合格的设施按规范进行整改，争取二次供水的水质达标；部分二次供水设施要进行淘汰，采用管道直接供水到户，确保水质达标；对新建城区小区的二次供水设施按法规要求进行规范管理，采用符合国家标准的设备完善配套。

以上报告

学校改造工程规划方案[定稿] 篇4

农村义务教育薄弱学校改造工程规划方案

一、学校基本情况

沙子小学属乡镇中心小学，始建于1956年，迄今已有58年的历史。在党的教育方针指导下，位各级各类学校输送了数以千计的合格人才。为镇宁县教育事业的发展正做着贡献。

学校现有教学班9个，本学期学生479人，教职工26人，专任教师22人，工人4人，教师学历合格率达100%。教师职称：中级职称10人，一级职称9人，未聘3人（特岗教师）。校园占地面积为7225平方米，校园总体呈菱形布局，独具特色。在各级党委和政府的领导下，我校将办成一所初具规模的农村学校，是师生生活、学习、工作的美好家园。

我校所辖服务范围为全乡十二个行政村，总户数约有户，总人口约19000人，其中少数民族达16000人。我校在读学生数478人（其中女生247人）少数民族学生为426人，本乡镇内学生为450人，外县学生数为10人，外乡镇学生数为18人。我校全体教职工在学校行政的领导下，具全校之力，狠抓“控辍保学”工作，并完善制度、措施、强化管理，积极动员，让学生进得来、学得好、留得住，是我校辖区适龄儿童入学率达100%。但由于我校基础设施薄弱，附 1

属设施不够完善，这影响了学校师生生活、教学质量的提高。需要新增浴室等附属设施。

二、学校规划

我校现有学生伙房100㎡，基本能满足学生食堂供餐操作的需要。学生宿舍600㎡，可容纳260人住宿。但无食堂设备、开水房和饮水设施，难于满足学生生活用水的需要。

学校规划于2014年2月至2018年12月实施农村义务教育薄弱学校改造，新建开水房80㎡，投资12万元；饮水及附属设施，投资万8万元；设施设备购置，投资35.3万元；主要有：

1、学生开水房及饮水设施：项目名称：沙子小学饮水工程；建设性质：新建；建设面积：开水房80㎡；投资12万元；饮水及附属工程：工程于2014年3月立项，2014年6月开工，2014年9月交付学校使用，项目实施完毕，满足学校学生宿舍内学生生活用水的需求。解决学生用水难现象。

2、设施设备购置：2014年将购置教学仪器设备1套，投资5万元；音体美器材25套，投资10万元；图书4500册，投资4.5万元；多媒体教学设备（计算机）28台，投资9.8万元；食堂设备1套，投资6万元。

三、项目实施后的效益

项目完成后，我校基本办学条件将达到《省教育厅下达黔教计发【2014】10号文件》的规划编制有关标准要求，满

2足项目学校在未来10年内均能满足教育教学的需求，对提高农村义务教育阶段入学率和提高教学质量奠定良好的基础，为提高贫困地区人口素质、建设社会主义新农村、全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会起到积极地推动作用。

沙子小学

旧村改造工程总体策划方案分析篇5

总

体

策

划

方

案

一、济南市城市总体规划与城市开展战略概述

济南市总体规划是以“东拓、西进、南控、北跨、中疏〞为城市开展战略，实施沿经十路、沿小清河、沿黄河、沿铁路线“四沿〞带动战略，形成现代化的城市建设管理体系，进一步提升城市建设管理水平，争创“国家环保模范城〞、“中国人居环境奖〞。

在东部城区，形成以开展高新技术产业、高附加值制造业为主的现代化新城区。重点加快高新开发区建设，形成现代制造业聚集区。开发唐冶片区，高标准建设教育、文化、体育、社会福利等公共效劳配套设施，形成效劳于东部城区的地区中心。

以举办第十一届全运会为契机，加快奥体中心、政务中心建设，带动周边开发，配套完善效劳设施，建成以行政办公、文化、体育为主导的城市功能区，加快城市现代化进程，并以此带动新区开发和老城提升，推动城市根底设施建设，加快城市建设步伐，全面塑造现代化省会城市新形象。

二

工程所在区域在城市中的地位分析

1.工程概况及地块价值研究

1.1工程概况

济南高新区南胡旧村改造工程〔以下简称南胡旧村改造工程〕位于济南东部新城高新开发区，凤凰路西，旅游路路北，体育场南路以南。本工程由一、二、三、四、五、六、七、八块地块组成，共390.7亩地。其中六、七、八地块为旧村安置和保障用地，一、二、三、四、五地块为开发用地。该小区地理优越、交通方便。旅游路及规划中的凤凰路从门前经过。其中六、七、八地块规划总用地面积176.6亩，规划建筑面积22.94万平方米，小区内部包括11-24层的高层住宅及地下停车场、辅助商业用房、幼儿园、会所等，小区建成后将成为济南市便捷舒适的现代生活典范。

本工程各地块用地性质及可规划面积见下表：

地块一

地块二

地块三

地块四

地块五

地块六、七、八

性质

居住

商业

市政

商业

居住

面积〔亩〕

81.45

50.4

23.55

7.2

51.45

114.9

本方案针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案（四地块为市政公共用地,暂不考虑）。

方案一：六、七地块村委会自行开发建设，捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案二：六、七地块村委会自行开发建设，一地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案三：六、七地块村委会自行开发建设，二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案四：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三地块在土地招拍挂后由村委会成立公司摘牌后进行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂

方案五：六、七地块村委会自行开发建设，一、二、三、五块在土地招拍挂后由村委会摘牌成立公司后进行开发。

村民安置生活保障〔地块六、七、八〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

居住户数/人口数

户/人

1652/5286

总建筑面积

万m²

22.94

一、居住、配套建筑面积

万m²

22.941、地上建筑面积

万m²

18.36

①住宅建筑面积

万m²

16.39

②配套公建面积

万m²

1.972、地下建筑面积

万m²

4.59

地下停车建筑面积

万m²

3.27

地下储藏建筑面积

万m²

1.29

地下中水建筑面积

万m²

0.04

二、非配套建筑面积

万m²

1、地上建筑面积

万m²

2、地下建筑面积

万m²

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm²

689

住宅建筑套密度〔净〕

套/hm²

215

住宅建筑面积净密度

万m²/hm²

2.14

地上总容积率

万m²/hm²

2.4

地下总容积率

万m²/hm²

0.60

居住地上容积率

万m²/hm²

居住地下容积率

万m²/hm²

建筑密度

18.4

绿地率

居住停车率

居住停车位

辆

1321

地面停车率

10.7

居住地面停车位

辆

141

统征储藏用地〔地块一〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

居住户数/人口数

户/人

1104/3533

总建筑面积

万m²

16.79

一、居住、配套建筑面积

万m²

16.791、地上建筑面积

万m²

13.03

①住宅建筑面积

万m²

11.91

②配套公建面积

万m²

1.122、地下建筑面积

万m²

3.76

地下停车建筑面积

万m²

3.72

地下中水建筑面积

万m²

0.04

二、非配套建筑面积

万m²

1、地上建筑面积

万m²

2、地下建筑面积

万m²

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm²

651

住宅建筑套密度〔净〕

套/hm²

279

住宅建筑面积净密度

万m²/hm²

2.70

地上总容积率

万m²/hm²

2.40

地下总容积率

万m²/hm²

0.69

建筑密度

17.08

绿地率

居住停车率

居住停车位

辆

1050

地面停车率

14.29

居住地面停车位

辆

150

统征储藏用地〔地块二〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

居住户数/人口数

户/人

660/2112

总建筑面积

万m²

9.69

一、居住、配套建筑面积

万m²

8.131、地上建筑面积

万m²

8.13

①住宅建筑面积

万m²

7.45

②配套公建面积

万m²

0.682、地下建筑面积

万m²

2.04

地下停车建筑面积

万m²

2.00

地下中水建筑面积

万m²

0.04

二、非配套建筑面积

万m²

1、地上建筑面积

万m²

2、地下建筑面积

万m²

住宅平均层数

层

人口毛密度

人/hm²

623

住宅建筑套密度〔净〕

套/hm²

266

住宅建筑面积净密度

万m²/hm²

2.81

地上总容积率

万m²/hm²

2.39

地下总容积率

万m²/hm²

0.60

建筑密度

17.11

绿地率

居住停车率

居住停车位

辆

572

地面停车率

10.49

居住地面停车位

辆

统征储藏用地〔地块三〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

总用地

万m²

3.58

可规划用地

万m²

1.54

总建筑面积

万m²

6.64

地上建筑面积

万m²

5.39

地下建筑面积

万m²

1.25

地上总容积率

3.50

地下总容积率

0.81

建筑密度

30.00

绿地率

停车位

个

按每百平米0.8

统征储藏用地〔地块四〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

总用地

万m²

0.60

可规划用地

万m²

0.48

总建筑面积

万m²

0.48

地上建筑面积

万m²

0.48

地下建筑面积

万m²

地上总容积率

地下总容积率

建筑密度

25.02

绿地率

停车位

个

按每百平米0.8

统征储藏用地〔地块五〕主要技术经济指标

工程

单位

数量

总用地

万m²

5.97

可规划用地

万m²

3.43

总建筑面积

万m²

14.76

地上建筑面积

万m²

11.97

地下建筑面积

万m²

2.79

地上总容积率

3.49

地下总容积率

0.81

建筑密度

29.40

绿地率

停车位

个

按每百平米0.8

1.2地块价值研究

本工程在济南市的东部新城区的核心部位，是济南市总体规划“东拓〞开展战略前沿，规划汉峪片区的中心地带。

周围有高新区政府、齐鲁软件园、齐鲁软件学院、知识经济总部基地、浪潮工业园、山东省立医院、方案建设的CIIC园区、大小汉峪及北胡村旧村改造工程、山东省省直宿舍以及奥体东地块建设、成熟社区黄金时代等。市政府的东迁及奥体中心的建设对地块价值及工程品质的提升都有很大的积极作用。将来必定成为济南市的新城市中心，地块楼盘升值潜力极大。

2、工程市场分析及市场定位

2-1工程周边市场整体评价及开展前景简析

2-1-1周边市场整体分析

1〕济南市城市住宅和房地产开发现状

九十年代以来，济南市的经济开展水平和速度都高于全国的平均水平，住宅建设也迅速开展，一大批布局合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区不断涌现，城区居民的居住条件进一步改善，住房功能不断完善，住房成套率不断提高，与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等根底设施也日趋完善。

“九五〞期间，济南市城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅面积900余万平方米，年平均开发建设180万平方米。2007年，济南市进一步加快城市建设，这一年也成为城市建设史上投入最多，变化最大的一年。随着济南市现代化城市建设步伐的加快和城市化进城的推进，济南市房地产开发在逐年增长的根底上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。

就目前情况来看济南市房地产业进入高速增长期，房地产投资和供给量急剧放大。住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业营业用房，渐成投资主流；房屋销售面积加速增长，空置面积有所下降，市场呈良性开展，市场预期看好，但风险加大。房地产开发公司经营收入与经营本钱曲线开始拉大与实际销售面积曲线的距离，价格逐步上扬。

总体来说，2007年，济南市房地产市场将呈现继续上升的整体走势，供求双方不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好消息不断推出，这都显示市场中存在对价格的有利支持因素，这种市场形势在近期内不会有太大的变化。这些都为本旧居改造工程的成功运作提供了良好的机遇，该工程也将有良好的市场前景。

2〕宏观经济形势对房地产市场的影响

房地产业与国民经济有着密切的关联性，作为房地产重要内容的住宅建设，对促进经济增长具有举足轻重的作用。住宅建设的生产和消费，与建筑业、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等50多个物质生产部门紧密相关，并直接影响到家用电器、家具、装饰产品以及金融、旅游、运输、商业、效劳等行业的开展。因此，房地产业是一项本身创造价值，又能够带动相关产业开展的传统产业。宏观经济政策要求房地产业在新的形势下要有一个较大的开展。

目前国家对宏观经济调控以及世界性金融危机影响到了房地产市场，今年的房地产市场最不缺乏焦点话题，在经历了“拐点论〞、“降价论〞、“断供论〞等**、论调之后，各地方政府和中央政府的救市政策相继出台，“救市论〞成为房地产业内外争论的又一个热点。关于“政府救市〞，各种声音纷至沓来，开发商有感到曙光来临的，也有持疑心态度的。

财政部、国家税务总局22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。同时，财政部明确支持地方政府救市。而国家住房和城乡建设部此前也公开表示，地方政府有调控楼市的自由度。

除了大幅调整房地产税率，财政部明确表示：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策〞。目前杭州、西安、长沙、厦门、上海等城市纷纷出台楼市救市措施，主要包括放宽第二套房贷款、减免购房的相关税费、为购房者提供财政补贴、延长还款期限、调高公积金贷款上限、购置商品房可办理户口等。省政府近期已经就救市问题召开了两次多部门高层联席的房地产形势调度会,相关政策正在酝酿中。济南市相关部门正在进行一轮关于“救市〞的摸底调查。济南的房地产市场是健康的、无泡沫的。保守的城市文化使得济南的房地产市场一直不是很活泼，济南房地产市场最欠缺的就是成交量，与省会城市身份明显不匹配。‘救市’是要刺激市场繁荣，把交易量提上去，像济南这样的城市每年应该有400-500万平方米的交易量。政策‘救市’行为，却向消费者传达了一个重要的信号，国家要稳定房地产开展的态度很明显，有利于恢复购房者的置业信心。让房地产商做出普遍乐观判断的一个重要依据是,济南房价封闭、迟钝、滞后,宏观经济调控对济南房价影响有限,这根本上也是开发商的一致看法。

去年，全国房价疯张的时候，济南市房价虽然也出现了一定程度的上涨，但是相比一线跟多数二线城市的房价，上涨幅度比较有限。今年深圳等一线城市率先进行房价调整，济南市房价也出现了一定的调整，比方打折、赠物业费、降价等，销售速度也在下降，但是降价的空间比较小，没有对多数房地产企业造成致命性的影响。今后济南市房价也将维持在一个比较平稳的水平上，上下有小幅波动，同时成交量会慢慢增加。今年以来济南市的房价一直维持在一个水平线略有下降的状态，今后济南市房地产在一段时间内，也将维持在一个比较平稳的状态，出现大幅上涨的可能性不大。首先济南市是一个比较封闭的市场，外来购房者比较少，据多年的研究说明，一直少于10%。其次，市场比较小，规模一直没有做大。再次，与外地的开放式经济不同的是，国有企业是主要的经济实体，政府公务员、大学老师和国有企业员工的收入属于中上等，暴富跟收入偏少的群体比较少，这些因素都影响到了济南市房价长期走势。

2-1-2开展前景简析

1〕目前，财政部和人民银行已经就房贷政策和房地产税率进行了大幅调整，同时，国家关于二套房、二手房等方面的政策正在筹划中，这些政策出台以后，可能会对济南楼市有一定刺激作用，很可能带动一定量的销售。就在2008年10月19日的座谈会上,山东各地房产商的一致意见是,山东房产市场正处于上升期。

2〕高新区范围内CIIIC园区的建设，知识经济总部基地的建设以及浪潮工业园、省立医院的建设将带来大量的就业岗位。据了解，CIIIC园区一期工程15万平米年内即将开工，初步统计有40个左右单位将入住该园区。这些工程增加的岗位根本都是白领阶层。给本工程的销售对象奠定了良好的根底。

3〕本工程的竞争优势所在本工程开发建设不同于其他商业地产工程，在土地本钱上由于享受政府给予的旧村改造政策，因此，实际上对与本工程的开发主体南胡村委会来说，在一、二、三、五地块上土地本钱仅仅为上缴国家的土地出让金的20%。按照规划部门批复的修建性详规，一、二地块地上容积率为2.4，三、五地块地上容积率为3.6，按照土地挂牌价220万/亩计算，折合到楼面地价为183〔2200000*0.2/666.67*3.6=183〕~275（2200000*0.2/666.67/2.4）元/平方米，因为土地价差带来的房屋销售纯利润在700元/平米以上，总计在2.8亿元以上。这是任何房地产公司无法比较的优势。

因此，就本工程来说作为开发主体南胡村委会对四个地块的开发应该就有非常强的优势。

2-2

工程周边商业市场研究

2-2-1本工程规划局已批复的规划中建筑面积共有22.94万平米。

2-2-2周边商业工程市场研究

1〕周边商业工程建设情况

A、CIIIC园区建设

CIIIC园区规划CIIIC建设规划是在Garter公司编制的?CIIIC开展战略规划?确定的产业开展战略的指导下编制的园区空间开展规划，形成“一园〔CIIIC〕二区〔研发区、生产区〕〞的空间布局结构。

研发区与产业区位于济南东部产业带的东西两端，相距13公里，规划总建设用地面积61.5平方公里。其中，研发区由高新区贤文片区和汉峪片区组成，规划建设用地面积11平方公里。研发区规划利用现有资源，开展IT效劳和软件产业集群，区内划分为核心开展、孵化支撑、产业辐射三大产业版块，共形成教育科研基地、孵化基地、研发基地、总部基地、IT效劳与软件基地、创业示范基地等六类研发产业基地，并建设与之配套的商业生活配套设施。

产业区由孙村片区和两河片区组成，规划建设用地面积50.5平方公里。重点开展电子制造业、IT效劳与软件、计算机、工业电子、汽车电子与电信根底设备四大产业，主要承当个别电子制造业产业集群，计算机产业集群和工业电子、汽车电子、电信根底设施设备等电子信息外延产业集群。形成功能配套完善、生态环境优美的产业园区。

建设规划以辐射全国的IT产业开展极核为规划目标，以ICT产业研发、孵化、效劳为主导功能，形成集生产和生活于一体的“创新、活力〞的CIIIC园区。

其中，IT总部基地总建筑面积约70万平方米，已竣工建筑面积16.5万平方米，已开工建筑面积16万平方米，2021年将全部竣工。创意产业基地总建筑面积约45.5万平方米，以浪潮集团软件研发与技术试验为主，一期工程已经开工。文化体育产业基地占地81公顷，总建筑面积36万平方米，核心建筑为“奥体中心〞，2021年底竣工。现代商贸与金融产业基地总规划建筑面积200万平方米，是全市商贸金融产业及市级商业效劳业的聚集区。

该工程的建设属于高新区招商引资工程，有高新区负责投融资，引进入园单位，目前意向入园单位已经落实40家左右。

B、黄金时代广场

位于燕山新区B地块范围内，黄金置业集团方案建设商务写字楼及酒店式公寓40万平米，年底8万平米方案开工建设。

C、奥体东路地块建设

该范围内方案规划建设80公顷用地范围，全运会完成后造成大型成熟社区。有五星级酒店、产权式酒店、写字楼主题商业、特色餐饮及相应配套等。

D、鲁商国奥城

工程位于济南市奥体片区核心区域，东至贤文路，西临山东省高级人民法院，南临经十东路，北至解放东路。总占地5.06公顷，总建筑面积38万平方米。建成后将成为集写字楼、酒店、商业、休闲、娱乐及银座商城主力店于一体大型综合标志性城市建筑组群。

E、建成商业情况

齐鲁软件园工程建设已经完成并投入使用，通过07年及08年的招商引资，目前该园区已经全部销售或租赁完毕，不能满足需求。

大卫国际综合商务楼目前剩余局部写字间未销售或租赁，面积约5000平米。

环保科技园区已建成并投入使用，目前该工程物业根本销售完毕。

山东省科技大厦工程建筑面积2万平米，目前该工程根本竣工，处于招商过程中。

中润世纪广场已建成40万平米写字楼。

另有局部商业物业处于空闲状态，面积不多，估计有2万平米向左右。

2〕商业市场分析

根据以上周边商业建设及方案建设情况，南胡旧村改造工程中三、五商业用房不宜过早开工，应在居住区建设过程中作为专题进行深入研究。

3、工程素质分析

〔1〕工程优势

A．工程规模大，总占地面积39.70公顷，规划为融住宅、商业、娱乐为一体的大型社区，各种功能规划齐备，有利于营造良好的居住气氛；

B．紧临正在建设中的济南奥体中心、政务中心、省立医院、省直宿舍区正在筹建,舜华路东侧规划有近70万平米的知识经济总部产业基地且正在建设中，其中有怡科产学研综合楼几近竣工。旅游路及规划中的凤凰路、体育场南路从社区前经过，交通出行便利，位于济南东部新城区的中心地带，周边聚集众多公共效劳设施，是济南“东拓〞开展的前沿地区，地理位置优越；

C．地块内土地较平整，六、七、八地块全部属于根本农田用地，不存在拆迁问题，一、二、三地块拆迁由村委会组织自行拆迁，补偿标准及拆迁难度相对开发商组织要容易。无污染源，西靠玉顶山，自然生态良好，环境较优越；

D．六、七、八地块为国家划拨土地，不需土地本钱，六地块对外销售，相对利润空间较大；一、二、三、五地块经招拍挂上市交易，村委会组织摘牌，土地出让金的80%返回村委会作为旧居改造。同时，村委会〔含其置业公司〕作为开发主体实施一、二、三、五块的开发，相对开发商摘牌拿地土地本钱要省80%，即只需土地出让金的20%作为土地本钱。地块土地本钱有相当优势，房屋销售价格极具竞争力。

E.周边工程〔省直宿舍、北胡、大汉峪、小汉峪旧村改造〕紧锣密鼓的建设对本工程起到进一步提升作用。

〔2〕工程劣势

A．地处城郊结合部，目前属经济、商业不太兴旺区域；

B．地块周边空地较多，周边规划工程处于准备阶段，人气仍显缺乏；

C．高新区范围内周边已有中高档楼盘，并且尚有局部规划建设中中档楼盘，市场竞争较大。

D.工程位于经十东路快速路南侧，距离东部城区主干道竟是东路距离较远，规划中的刘智远路尚未形成，销售会受到一定影响。

E.对商业建筑来说，附近为形成规模性的商业区。

F.高新区范围内沿经十东路、舜华路规划建设的公共建筑由于高新区政策的缘故土地本钱非常低，对本工程公共建筑局部对外销售和租赁形成极大威胁。

G.相对老城区，该小区〔包括整个高新区〕暂时无商业配套〔超市、酒店、娱乐场所等〕，对购房者购房热情会产生一定影响。

H、资金方面的劣势。目前对南胡方面来说自由资金非常有限，启动资金全靠贷款解决。

〔3〕时机分析

A．

济南市政府对旧村改造的高度重视，必将对本工程有较大的优惠政策，工程以其相对较好的位置和便利的交通条件，面临很大的开展空间;

B．

工程规划起点较高，如能在后期的物业管理及生活配套设施建设上有较大创新，将取得良好的市场效果；

C．

升值潜力强劲：工程位于飞跃开展中的济南东部新城区核心位置，周边有济南奥体中心及政务中心、省直宿舍，加上紧靠经十东路、旅游路，地块升值潜力不言而喻；

D．

济南市东部新城的规划战略，主要政务部门的后期东迁，有利于住宅市场的开展；

E．

抓住地块土地价格优势，全盘统筹考虑，对南胡村今后的开展是一个绝好的时机。

〔4〕威胁分析

F．

与北京、深圳、广州等住宅产业较兴旺地区相比较，济南市居民选择居住地点的区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制本工程的客户群来源。

G．

从济南市整体市场格局来看，在消费能力较强的历下区、市中区和历城区板块内，聚集着较多的工程，对我们吸引这几个区的客户形成一定程度的阻碍。

H．

在燕山新区板块内，聚集了许多比之本工程更具有位置优势的高档住宅工程。这些工程对本工程有直接影响，将威胁本工程的一期开发。

I．

中润世纪城、名士豪庭等大型工程的开发，在规模、售价等因素上与本工程类似，工程面临着较大的竞争压力。

J．

十一届全运会运发动村的建设已经开始启动，根据该工程的运作方式，待全运会结束后将改造为民用住宅形式。同时，08年10月份开始面向济南市民预售。该工程地理环境比较优越，对本工程的客户群将产生一定影响。但该工程面对的主要是济南市直机关公务员这类客户群，估计对本工程影响不是很大。

K．

其他村的旧居改造工程同时处于相同阶段，如果采取统一策略，将对本工程的销售形成威胁。

综合评价

结合前面的SWOT因素分析，我们可以看出，本工程虽然存在一些劣势，但放之全市范围内看，该地块与燕山板块相比拥有地理位置优势，与中润世纪城等公共建筑相比有价格优势。因此，工程具有交通便利、市场认可度逐渐提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块的开发价值。

三

开发方案的分析与选择

1、开发原那么

本工程不同于一般房地产考开发工程，村民安置是首先需要考虑的因素，也是本工程前期产出投入比较小的特点。因此，本工程应该遵循“合理分期、优先安置、资源均衡、顾全大局、风险共担、阳光操作、廉政建设、利益共享〞的开发原那么。

2、制约因素

2.1资金因素

启动资金需要自筹，而且相当局部要投入到村民安置房的建设，资金相对缺乏。

2.2工期因素

本工程首先要考虑村民的安置，又不能因为一、二地块的拆迁时间影响整个工程的运作，还要抢在其他旧村改造前争夺客源。

2.3政策因素

政府给予的旧村改造政策对本工程的建设非常有利，要在3年内尽快用足政策，防止政策变动带来的风险。

3、开发前提条件

3.1资金方面

银行贷款资金的利用

根据工程的建设规模及本工程的自身特点，村委会需考虑能够争取到3亿元以上的银行贷款。

自筹资金的利用

.1高新区管委会承诺贷款3亿元、。

.3向村民私募资金

应考虑面向村民私募资金5000万元—1亿元以上。

3.2允许村委会〔含其成立的开发公司〕参与捆绑用地的招牌挂并且保证拿到土地。

3.3保障用房可以出售

保障用房如果在缴上土地出让金后可以上市交易对本工程更加有利。如果不能上市交易只能以小产权房的形式出售，相对来说销售不会很顺利。

4、开发方案的选择

4.1可供选择的方案

针对六、七、八地块范围内安置和保障用房的开发建设及一、二、三、五地块自行开发提出五种方案。

方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案三：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发、销售。

4.2对方案的初步分析和选择

初步分析

1〕方案一：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售，捆绑用地面向社会公开招拍挂。

按现有图纸，六、七地块投资估算见下表六、七地块投资估算

序号

工程名称

单价

〔㎡/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

住宅及附属商业

A1#楼

1560

㎡

16368.13

2553.43

A2#楼

1420

㎡

13336.95

1893.85

A3#楼

1630

㎡

9448.77

1540.15

A4#楼

1645

㎡

9314.74

1532.27

A5#楼

1540

㎡

14048.52

2163.47

A6#楼

1645

㎡

9316.81

1532.62

A7#楼

1640

㎡

9360.93

1535.19

A8#楼

1645

㎡

8946.67

1471.73

A9#楼

1645

㎡

8946.67

1471.73

A10#楼

1540

㎡

13260.54

2042.12

A11#楼

1540

㎡

10195.18

1570.06

A12#楼

1540

㎡

13645.45

2101.40

A13#楼

1540

㎡

13438.56

2069.54

A14#楼

1540

㎡

13742.29

2116.31

A15#楼

1560

㎡

9360.83

1460.29

A16#楼

1560

㎡

9360.83

1460.29

A17#楼

1450

㎡

9954.51

1443.40

小计

192046.38

29957.85

1.2

地下车库

2021

㎡

32457.17

6556.35

1.3

幼儿园、会所及卫生站

1200

㎡

4450.41

534.05

小计

228953.96

37048.25

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

万㎡

22.895

2289.5

小计

万㎡

2289.5

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

3.2

工程设计

660.98

3.3

地质灾害

3.4

环境评估

6.5

3.5

地震评估

3.6

可研报告

3.7

临水临电

3.8

四通一平

小计

983.48

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

28.66

4.2

施工图审查

万㎡

22.9

68.7

4.3

墙改办、散装水泥

万㎡

22.9

229

4.4

防雷审查

万㎡

22.9

68.7

4.5

工程监理费

654.68

4.6

劳开工资保证金

740.96

4.7

劳保统筹

963.25

4.8

交易信息费

22.23

4.9

档案保证金

12.00

小计

2788.19

五

配套费

5.1

综合配套费

185

万㎡

22.9

4236.5

5.2

区内变电配套费

120

万㎡

22.9

2748

小计

6984.5

六

管理费

976.41

七

不可预见费

1464.61

八

合计

一+二+……+七

52598.65

六地块销售：住宅按小产权4000元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按5000元/平米销售计算。销售收入详见下表：

六地块销售收入汇总表一

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

25998

4000

10399

储藏室

1578

2500

394.5

商铺

1099

5000

549.5

合计

28675

11343

假设六地块销售按产权房考虑，住宅按产权房5240元/平米，储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：

六地块销售收入汇总表二

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

25998

5240

13623

储藏室

1578

2500

394.5

商铺

1099

6000

659.4

销售合计

28675

6586.2

14676.9

营业税

销售额的5.5%

807.2

所得税

利润的25%

1683.4

销售收入

12186.3

本方案资金来源主要靠六地块内房屋销售资金及捆绑土地出让返还金来支撑。但因土地招拍挂及资金返还需较长时间，建设资金需以贷款方式解决。考虑一、二、三、四、五土地共计214.05亩全部招拍挂，假设按60%进行资金返还共计2.83亿元〔214.05*220*0.6=2.83亿元〕，假设按80%进行资金返还共计3.77亿元〔214.05*220*0.8=3.77亿元〕，由以上分析可见，捆绑用地按80%进行返还，不能满足归还建设资金贷款的需要，在不考虑贷款利息的情况下，仍存在3000万元以上的资金缺口，该方案不合理。

根据前期与业主的沟通，业主对于七地块的商业用房，考虑不出售，以村集体财产的形式进行出租。故我们在这里单独考虑七地块商业用房出租，该局部本钱3014万元〔13698*2200=3014万〕，该局部商业用房按1元/天/平方米计算，每年租金为500万元〔365*13698*1=500万〕，由以上分析可见，六年可收回本钱〔静态投资回收期〕。

六地块作为村民保障用房，在七地块已经满足村民安置保障要求的情况下，考虑出售，我们对该地块住宅以小产权房和产权房两种出售方式进行比较，销售收入按产权房比按小产权房出售增加利润约300万元〔12186.3-11343=843.3万〕，土地变性补偿金按50万元/亩考虑，该区域假设是住宅由小产权房变更为产权房，支出的费用为550万元〔50*11=550万元〕，由以上分析可见，变更为产权房后进行销售存在利润，但利润较低。

方案二：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

按现有图纸、资料，一地块投资估算见下表

一地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

住宅及配套

1#楼

1630.00

31388.38

5116.31

2#楼

1630.00

19275.55

3141.91

3#楼

1540.00

11981.00

1845.07

4#楼

1540.00

10721.60

1651.13

5#楼

1630.00

18116.28

2952.95

6#楼

1450.00

6759.09

980.07

7#楼

1450.00

6759.09

980.07

8#楼

1450.00

4506.06

653.38

9#楼

1450.00

6759.09

980.07

10#楼

1450.00

6759.09

980.07

11#楼

1630.00

20360.70

3318.79

1.2

会所

1400.00

821.00

114.94

1.3

地下车库

2021.00

23693.14

4786.01

小计

167900.07

27500.77

二

道路园林

2.1

道路管线

100.00

167900.07

1679.00

小计

1679.00

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

50.00

3.2

工程设计

400.00

3.3

地质灾害

5.50

3.4

环境评估

4.50

3.5

地震评估

13.00

3.6

可研报告

8.00

3.7

临水临电

80.00

3.8

四通一平

80.00

小计

641.00

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

20.30

4.2

施工图审查

3.00

万m2

10.20

50.00

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

10.20

160.00

4.4

防雷审查

3.00

万m2

10.20

50.00

4.5

工程监理费

511.45

4.6

劳开工资保证金

550.02

4.7

劳动统筹

715.02

4.8

交易信息费

16.50

4.9

档案保证金

12.00

小计

2085.29

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

167900.07

4113.55

5.2

区内变电配套费

120.00

167900.07

2021.80

小计

6128.35

六

土地出让金

220.00

亩

81.45

17919.00

七

管理费

760.69

八

不可预见费

1163.85

九

合计

57877.95

一地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺按6000元/平米销售计算。销售收入详见下表：

一地块销售收入汇总表

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

119100

5240

62408

车库及储藏室

37200

2500

9300

商铺

11200

6000

6720

销售合计

167900

78420

销售本钱

销售额的2.5%

1960.7

营业税

销售额的5.5%

4313.1

所得税

利润的25%

3567.1

销售收入

167900

68579.1

本方案资金来源主要靠一、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。一地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、六、七地块建设本钱为10.92亿元〔5.13+5.79=10.92亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为7.99亿元〔1.13+6.86=7.99亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为0.71亿元〔3.64+7.99-10.92=0.71〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖〔该方案挂牌土地规划住宅面积较小，招拍挂存在一定难度〕，工程利润较低〔该方案前期资金压力较大，可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。

方案三

：

六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；

二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

按现有图纸、资料，二、三地块投资估算见下表：

二地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

住宅及配套

1#楼

1540.00

22956.16

3535.25

2#楼

1540.00

15156.58

2334.11

3#楼

1540.00

12456.40

1918.29

4#楼

1540.00

12742.00

1962.27

5#楼

1630.00

25569.52

4167.83

1.2

地下车库

2021.00

12789.34

2583.45

小计

101670.00

16501.19

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

100.00

101670.00

1016.70

小计

1016.70

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

30.00

3.2

工程设计

240.00

3.3

地质灾害

3.50

3.4

环境评估

3.00

3.5

地震评估

8.00

3.6

可研报告

5.00

3.7

临水临电

50.00

3.8

四通一平

50.00

小计

389.50

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

12.57

4.2

施工图审查

3.00

万m2

10.20

30.60

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

10.20

102.00

4.4

防雷审查

3.00

万m2

10.20

30.60

4.5

工程监理费

323.48

4.6

劳开工资保证金

325.00

4.7

劳动统筹

422.52

4.8

交易信息费

9.75

4.9

档案保证金

12.00

小计

1268.52

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

101670.00

2490.92

5.2

区内变电配套费

120.00

101670.00

1220.04

小计

3710.96

六

土地出让金

220.00

亩

50.40

11088.00

七

管理费

457.74

八

不可预见费

700.34

九

合计

35132.94

三地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

写字楼

1500.00

53900.00

8085.00

1.2

地下车库

2021.00

12500.00

2525.00

小计

66400.00

10610.00

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

100.00

66400.00

664.00

小计

664.00

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

15.00

3.2

工程设计

112.00

3.3

地质灾害

1.70

3.4

环境评估

1.40

3.5

地震评估

3.70

3.6

可研报告

5.00

3.7

临水临电

25.00

3.8

四通一平

25.00

小计

188.80

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

5.90

4.2

施工图审查

3.00

万m2

10.20

14.30

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

10.20

47.66

4.4

防雷审查

3.00

万m2

10.20

14.40

4.5

工程监理费

218.00

4.6

劳开工资保证金

212.20

4.7

劳动统筹

275.86

4.8

交易信息费

6.37

4.9

档案保证金

12.00

小计

806.69

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

6.64

1626.80

5.2

区内变电配套费

120.00

6.64

796.80

小计

2423.60

六

土地出让金

220.00

亩

23.55

5181.00

七

管理费

293.86

八

不可预见费

449.61

九

合计

20617.56二、三地块销售：住宅按产权房5240元/平米，地下停车场、储藏室按2500元/平米，商铺、写字楼按6000元/平米销售计算。

销售收入详见下表：

二、三地块销售收入汇总表

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

住宅

74500

5240

39038

车库及储藏室

32500

2500

8125

商铺

57522

6000

34513.2

销售合计

164522

81676.2

销售本钱

销售额的2.5%

2041.9

营业税

销售额的5.5%

4492.2

所得税

利润的25%

4847.9

销售利润

164522

70244.2

本方案资金来源主要靠二、三、六地块内房屋销售资金及一、二、三、五地块捆绑土地出让金返还来支撑。二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。二、三、六、七地块建设本钱为10.7亿元〔5.13+3.51+2.06=10.7亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为8.15亿元〔1.13+7.02=8.15亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为1.09亿元〔3.64+8.15-10.7=1.09亿元〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因人气缺乏，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。

3〕方案四：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后自行开发，其他捆绑用地面向社会公开招拍挂。

本方案资金来源主要靠一、二、三、六地块内房产销售资金及捆绑土地出让金返还来支撑。一、二、三地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金缺口需以贷款方式解决。一、二、三、六、七地块建设本钱为16.49亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06=16.49亿元〕，考虑一、二、三、五土地共计206.85亩全部招拍挂，按80%进行资金返还共计3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为15.01亿元〔1.13+6.86+7.02=15.01亿元〕，不考虑建设期贷款利息，该方案利润为2.16亿元〔3.64+15.01-16.49=2.16亿元〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润较高〔该方案前期资金压力较大，三地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕，但该方案中规划住宅区域地块全部由村委会摘牌，五地块规划为公建，单独挂牌难度较大。

方案五：六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块全部由村委会成立公司进行摘牌后自行开发。

五地块投资估算

序号

工程名称

单价〔m2/元〕

单位

数量

合计〔万元〕

一

建安造价

1.1

写字楼

1500.00

119700.00

17955.00

1.2

地下车库

2021.00

27900.00

5635.80

小计

147600.00

23590.80

二

道路园林

2.1

道路、绿化、管线

100.00

147600.00

1476.00

小计

1476.00

三

勘察设计及前期工程

3.1

工程勘察

32.00

3.2

工程设计

350.00

3.3

地质灾害

3.70

3.4

环境评估

3.00

3.5

地震评估

8.00

3.6

可研报告

11.00

3.7

临水临电

55.00

3.8

四通一平

55.00

小计

517.70

四

前期手续费

4.1

规划咨询费

13.00

4.2

施工图审查

44.40

4.3

墙改办、散装水泥

10.00

万m2

14.76

147.60

4.4

防雷审查

3.00

万m2

14.76

44.28

4.5

工程监理费

472.10

4.6

劳开工资保证金

471.82

4.7

劳动统筹

613.36

4.8

交易信息费

14.15

4.90

档案保证金

12.00

小计

1832.71

五

配套费

5.1

综合配套费

246.00

14.76

3616.20

5.2

区内变电配套费

120.00

14.76

1771.20

小计

5387.40

六

土地出让金

220.00

亩

51.45

11319.00

七

管理费

656.09

八

不可预见费

1003.82

九

合计

45783.52

五地块销售：地下停车场2500元/平米，商铺、写字楼按6500元/平米销售计算。销售收入详见下表：

五地块销售收入汇总表

编号

类型

建筑面积〔m2〕

销售价格

〔元/m2〕

销售收入

（万元）

车库

27900.00

2500

6975

商铺、写字楼

119700.00

6000

71820

销售合计

147600.00

78795

销售本钱

销售额的2.5%

1969.9

营业税

销售额的5.5%

4333.7

所得税

利润的25%

6677

销售利润

147600.00

65814.4

本方案资金来源主要靠一、二、三、五、六地块内房屋销售资金及捆绑用地土地拍卖返还金支撑。一、二、三、五地块土地由村委会成立公司对土地摘牌后独立进行开发建设，建设期间资金需以贷款方式解决。一、二、三、五、六、七地块建设本钱为21.07亿元〔5.13+5.79+3.51+2.06+4.58=21.07亿元〕，考虑一、二、三、五地块土地拍挂返还金3.64亿元〔206.85*220*0.8=3.64亿元〕，该方案销售收入为21.59亿元〔1.13+6.86+7.02+6.58=21.59亿元〕，考虑建设期贷款利息，该方案利润为4.16亿元〔21.59+3.64-21.07=4.16亿元〕

由此可见，六、七地块由村委会自行开发建设，七地块用于村民安置保障，六地块对外销售；一、二、三、五地块由村委会成立公司进行摘牌后独立开发，其他土地全部挂牌拍卖，工程利润最高〔该方案前期资金压力较大，三、五地块全部为公建，因前期人气缺乏，不能形成居住规模，销售较困难，建议该地块拖后建设，其他地块可分期进行施工，以减轻前期资金压力〕。

综上所述，方案五利润最高，但考虑该方案公建面积过大，销售存在一定难度，资金回笼慢，故在实施过程中考虑结合方案四进行实施，首先实施一、二、三地块开发建设，五地块拖后实施，并尽量将五地块用地性质变更为住宅，根据与村委会领导沟通，业主方共可筹集到资金3.5亿元〔高新区承诺贷款3亿元，村委会可完成融资5000万元〕。该局部资金作为工程长期使用资金，在工程实施过程中仅考虑返还贷款利息，不考虑分期返还本金。以下根据资金情况对工程前期运作进行一个大致的分析：

工程阶段性资金情况汇总表

节点时间

2021年12月

2021年6月

2021年8月

2021年4月

贷款资金〔万元〕

35000

一地块摘牌〔万元〕

-17900

一地块前期费用〔万元〕

-5000

-3000

一地块资金返还〔万元〕

14320

六七地块建安付款〔万元〕

-21000

六地块住宅销售〔万元〕

8000

一地块建安付款〔万元〕

-7500

一地块住宅销售〔万元〕

18350

资金结余〔万元〕

17100

12100

26420

22270

说明：在贷款额度确定后，贷款根据工程进度需要分期到位，尽量降低资金本钱。

我们前期确定地块一2021年12月启动土地摘牌，根据上表可见，在2021年4月，资金情况完全可以满足整个工程进度建安付款及二、三地块土地摘牌的需要。

自来水改造工程方案篇6

关键词：铁路轨道施工

中图分类号：U215文献标识码：A文章编号：1674-098X（2013）05（b）-0097-01

北京铁路枢纽黄村行包邮政基地改造工程是在既有行包邮政基地调车场东侧新建2条检修线，在新建调1线设置检查地沟，检修线与调车场南北咽喉区均贯通，共包括1.464 km线路和7组单开道岔。

1 路基交接、中线恢复测量

路基施工完成后及时提报验收计划，在建设单位统一组织下，由监理、设计和相关单位参加，严格按照现行的《铁路路基工程质量检验评定标準》组织路基验收工作。并根据贯通测量资料对桥涵、路基等进行复测。

中线桩在轨道铺设前设置，并符合下列规定：直线地段每50 m设一个线路中线控制桩；曲线地段圆曲线每20 m设一个线路中线控制桩；缓和曲线每10 m设一个线路中线控制桩。

水平桩在铺轨后铺碴整道前钉设，并符合如下要求：直线桩距不大于50 m，曲线桩距不大于20 m设置一个，线路纵断面坡点和竖曲线起讫点需增设一个水平桩。水平桩钉设在道床外的路肩上，曲线地段钉设在内侧路肩上。

2 摊铺道碴施工

底碴摊铺采用汽车、摊铺机、平地机、压路机等设备作业，对道床碾压形成密实的底层道碴。施工时在底碴两边测设标志杆，按标高挂设钢弦绳，通过摊铺机上加装红外线地平仪自动控制摊铺厚度及边线，或在测量放线后分段卸碴，推土机推平、平地机刮平、人工开槽、压路机压实。

对摊铺后的局部坑凹处及道碴离析处，人工进行换料，压路机补压。已摊铺完成地段及时进行封闭防护，避免车辆行走造成破坏。面碴摊铺时采取汽车倒运，人工摊铺、挂线修整成型，为防止轨枕铺设后因“垫腰”造成轨枕折断，在面碴中进行人工拉槽处理。道碴质量检查时，道碴供应单位必须提供道碴合格证、道碴等级证，每批进场道碴按《铁路碎石道碴》标准做筛分试验。

3 钢筋砼枕螺栓锚固

轨枕螺栓锚固，采用人工正锚的方法。轨枕铺设采用汽车运输，吊车配合人工装卸、散铺，轨枕锚固后按规范要求进行抗拨试验。锚固采用可移动式熬浆锅熔浆、锚固架正锚。具体施工工艺及质量要求如下：

按设计的配合比，称好各种材料的一次熔制量，先倒入砂子加热到100～120 ℃时，将水泥倒入加热到130 ℃，最后加入硫磺和石蜡，继续搅拌加热到160 ℃，熔浆由稀变稠成液体状时，即可使用。熔制时火力要控制好，火焰不得过猛，并不断搅拌，锚固浆温度不得大于180 ℃。

将轨枕放置平稳，每个预留孔内用砂子堵底封死并捣实。孔深净剩不得小于160 mm。摆正锚固架，控制螺栓位置，将熔制好的锚固浆注入预留螺栓孔内，一孔浆一次灌完。浆液面距枕面10 mm左右。将螺旋道钉顺锚固架左右旋转，缓慢垂直插入预留螺栓孔内，螺旋道钉园台底距承轨槽面0～2 mm间。待锚固浆凝固后，拆除锚固架，溢浆应铲除平整干净。

4 铺轨

采用人工散轨、铺设，铺轨时严格掌握预留轨缝，轨缝设置采用轨缝夹片的方法，预留轨缝受温差、最高气温、铺设时轨温的影响，施工时根据铺设时的气温计算轨缝预留量，最后连接接头夹板、螺栓，并涂油、紧固，扭矩不低于400 N·m。

经配轨计算，将需插入的短轨位置、尺寸对施工人员交底，同时根据路基铺碴前中心控制桩，确保铺轨后中线偏差不大于20 mm。

5 铺碴整道

5.1 第一遍上碴整道

轨道铺设完成后，汽车运输，人工将道碴均匀地填充到轨道内，不足部分用小车推卸补充。用起道机将每节轨在几个点抬高并用道碴垫实。抬高后的轨面应大致平顺，没有明显的凹凸和反超高。抬高后应同时方正轨枕。全轨节抬起后立即向轨枕下串碴，要求串满串实，无吊空板等。

在上述工作完成一定长度后进行一次拨道，即将线路拨到设计位置，达到直线顺直，曲线圆顺。拨道前应检查要拨的线路地段的轨缝是否合适，必要时进行调整，以防止发生胀轨或出现大于构造轨缝的现象。最后补填轨枕盒内道碴，使其饱满，以便进行第二遍整道作业。

5.2 第二遍上碴整道

基本作业与第一遍上碴整道相同。将轨道抬高至设计标高，并略加高1～3 mm的沉落量。曲线外股钢轨按规定超高抬够。起道后的轨道前后高低、左右水平均应符合规范要求。按轨腰上的标记整正细方轨枕。钢轨两侧40～50 cm范围内串满道碴。填补轨枕盒内道碴，将钢轨外侧40 cm、内侧45 cm范围内的道碴捣实，轨枕中部60 cm范围严禁捣实。按照线路中线细拨轨道。拨道前可将轨枕端部的道碴扒开一部分，以减小拨道时的阻力。最后补足轨枕盒内道碴，拍实道床边坡及顶面并使之保持稳定。

6 道岔铺设施工

采用人工配合汽车吊的方法铺设。先铺设底碴和部分面碴，汽车运送道岔、岔枕至路基岔位，然后按道岔图在设计位置铺设道岔。铺设可分股道铺设，也可根据现场情况两头的岔群一起铺设，施工工艺流程如下。

6.1 施工准备

对照平面布置图和设计说明，确定道岔型号、道岔开向、数量及采用的标准图，提出道岔铺设材料计划表，编制施工计划和铺岔作业指导书，并对岔位桩依据平面布置图进行复测，对底碴厚度进行复测。

6.2 轨料装运与卸车

道岔料装运采用5～10 t载重汽车，钢轨、轨枕、零配件分别装车，并将道岔类型、辙叉号号数、左右向，岔心编号用白油漆分别在钢轨、零配件箱上标注清楚，同时应将尖轨与基本轨捆牢装车。卸车时，要首先确认岔料上的标识与现场岔心编号的类型、辙叉角号数及左右向一致后，再利用汽车吊将岔料按序卸下。

6.3 散布岔枕

岔枕按标准图检尺，并将长度标在每根岔枕上，然后按序依次排摆，并在直向一端取齐。

6.4 连接钢轨，组装道岔

按标准图中钢轨排列顺序从岔头起，直股后弯轨顺序散放，然后连接钢轨，并拨正位置。再用起道机将钢轨抬起方正岔枕。

先确定好道岔混凝土枕孔位，放妥垫板，先固定直股（螺纹道钉用开口撬辊拧入，严禁锤击）。直股钉完后，拨正拨顺，然后以直股为基准，用轨距道尺和支距尺量出各部位轨距及曲线支距，由转撤部分、导曲线、辙叉部分顺序固定。

6.5 拨道整修