代建项目部管理制度（共8篇）
一、总则
1、代建单位项目部交底分为管理交底、技术交底和安全交底。
2、项目部应在工程正式开工前召开交底会，向施工单位、监理单位进行管理交底、技术交底、和安全交底。
3、项目部应向监理单位和施工单位作总体技术交底；监理单位应向施工单位作单位工程及分部（项）工程技术交底；施工单位应向施工班组作分部（项）工程技术交底。
4、项目部在交底前应做好书面准备，填写《项目部管理（技术、安全）交底记录表》。
5、参加交底的人员必须履行签字手续，项目部、监理单位、施工单位三方各留执一份，并记录存档。
二、管理交底主要内容
（一）项目部组织机构、成员、联系方式。
（二）项目部职责。
（三）项目部工作流程
1、会议制度
2、工程检查制度
3、工程技术联系单、工作联系单、设计变更通知单流程
4、工程经济签证、工程进度款流程
（四）廉洁告知
（五）对施工单位和监理单位组织机构与人员要求
1、现场管理人员数量配置
2、人员考勤
3、不称职人员的撤换
4、奖惩机制
（六）工程进度要求
1、工程进度各里程碑节点时间、竣工验收时间
2、监理单位进度控制职责
3、总（分）包施工进度计划、调整进度计划的审核流程
4、对进场机械数量、种类、性能的要求
5、对施工班组、工人的数量和能力的要求
6、对施工单位进度保证体系的要求
7、工期延误（提前）的惩罚（奖励）制度、赶工措施要求
（七）工程质量要求
1、工程采用的质量标准、技术标准。
2、质量等级要求：合格或优良。
3、技术交底制度：项目部应对监理、施工单位进行总体技术交底，项目部应参加、督查监理向施工单位作单位工程及分部（项）工程技术交底；督查施工单位应向施工班组作分部（项）工程技术交底。
4、图纸会审和设计交底。
5、监理单位质量控制职责。
6、施工技术方案审核流程。
7、对施工单位质量保证体系的要求。
8、材料进场验收制度。
9、样板制度。
（八）重申《告施工单位书》
（九）要求监理单位对施工总（分）包单位进行监理工作交底，要求施工总（分）包单位对施工班组进行施工技术、安全交底。
三、技术交底主要内容
1、施工图纸种类、内容、范围、数量及认定有效的标准，按图施工的要求。
2、设计变更、工程签证的审核制度和办理流程。
3、施工进度计划、施工组织设计、施工方案的审核批准流程。
4、集团工程检查制度和验收标准。
5、《工程错误做法样板图集》、《工程优秀做法样板图集》、《工程通用做法样板图集》等技术标准。
6、装修样板间（样板段、样板层）制度。
7、工程合同和招标文件中的有关内容。
8、工程项目概况，项目的设计意图，项目适用的规范、标准及技术要求，设计交底和设计文件会审会议的有关情况。
9、项目用地情况、地质情况、角点坐标、标高、外部道路和管线接口，场地内既有管线保护等。
10、项目安全、质量、成本、进度、环保目标，采取的主要管理措施。
11、对施工组织设计、主要的施工方案，施工的方法与工艺，主要资源投入情况，采用的“四新”技术等方面要求。12、13、施工重点、难点，施工中的控制要点，需要注意的事项。主要设备、材料，构件的型号、规格和质量等要求。
14、施工过程中发现各专业图纸不一致之处或图纸设计不合理之处应及时报告监理和项目部，及时研究解决；施工中若发现图纸设计存在明显错误之处，应停止该部位施工并立即报告，等待下一步指示。
15、注意事项
（1）悬挑梁端部高度与封口边梁高度不一致时，应报告并进行确认；
（2）涂料外墙无设计勒脚面砖（或石材）时，应报告并进行确认；
（3）涂料外墙分割线放样应提报方案并进行确认，分割线应采用铝合金线条嵌缝；（4）外墙涂料颜色品种应做室外实样以供确认；
（5）涉及外观的设计变更或施工图设计外观与方案外观效果图存在不符时，应按实际情况重新报审外观效果图；
15、其它应技术交底的总体情况。
四、安全交底的主要内容
1、飞行区工程应严格执行飞行区安全施工有关规定。
2、在运营中的候机楼、货站的施工项目，应严格执行隔离区、非隔离区安全文明施工有关规定。
3、严格按规定进行安全教育、记录应签字存档。
4、建设地块原始资料，尤其是地下管线、高压电缆、煤气输送管线等资料。
5、设计单位应对涉及施工安全的重要部位和环节，如深基坑处理、施工顺序、预留和开凿剪力墙空洞位置等在设计文件中注明，并对防范生产安全事故提出指导意见。设计采用的新结构、新材料、新工艺和特殊结构，应在设计中提出保障施工作业人员安全和预防安全事故的措施建议。
7、监理单位应根据合同要求设置监理人员，满足项目安全监理工作的需要。安全监理人员需经安全生产教育培训后方可上岗。
8、监理单位、施工单位发现勘察、设计文件有不满足建设工程强制性标准及其它相关规定，或存在较大施工安全风险时，应向建设单位提出。
9、监理单位核查施工总承包单位、专业工程分包单位和劳务分包单位（以下简称分包单位）的企业资质和安全生产许可证，检查施工总承包单位与分包单位的安全协议签订情况。检查施工单位施工现场安全生产保证体系。
10、监理单位应对施工组织设计中的安全技术措施或专项施工方案进行审查。施工组织设计中的安全技术措施或专项施工方案未经监理单位审查签字认可施工单位擅自施工的，监理单位应及时下达工程暂停令，并将情况及时书面报告建设单位。
12、应将危险性较大的分部分项工程、起重机械设备的安全监理等工作列入监理规划和监理实施细则，针对工程特点、周边环境和施工工艺等，制定安全监理工作流程、方法和措施。并应当对专项方案实施情况进行现场监理。
13、监理巡视检查施工现场的安全生产设施的搭设情况，对施工单位安全生产设施的验收手续进行核查。监理单位在监理巡视检查过程中，发现存在安全事故隐患的，应按照有关规定及时下达书面指令要求施工单位进行整改或停止施工。施工单位如拒绝按照监理单位的要求进行整改或停止施工的，监理单位应及时将情况向有关部门报告。监理单位还应加强对施工现场的安全防护、文明施工措施费用的控制工作。
14、施工单位应遵守国家、省、市有关安全生产的法律、法规、规章、规定和技术标准，不得降低安全生产条件，严格执行各种操作规程，施工单位应建立健全安全生产责任制度和各种规章制度，服从监理，认真落实现场安全生产设施和技术措施，认真进行施工人员安全教育，认真进行现场安全管理，认真配合安全监督机构进行安全生产检查。
15、施工单位应对现场重大危险源进行识别、建档，对易发生重大事故部位、环节进行监控，制定施工现场生产安全事故应急救援方案，配备专用救援器材，并定期进行演练。对因建设工程施工可能造成损害的毗邻建筑物、构筑物和地下管线等，应当采用专项防护措施。
16、对危险性较大的分部分项工程如深基坑工程、模板工程及支撑体系、起重吊装及安装拆卸工程、脚手架工程、拆除、爆破工程等编制专项施工方案，并附具安全验算结果，经施工单位相关部门和负责人、总监理工程师签字后实施，由专职安全生产管理人员进行现场的实施监督。上述分部分项工程如达到一定规模的，施工单位应按规定组织专家进行论证。
16、施工单位为施工现场作业人员办理意外伤害保险，并支付保险费。
17、施工现场特种作业人员必须取得有关主管部门颁发的资格证，持证上岗操作。应建立健全特种作业人员台帐并实行动态管理。
18、建设工程施工前，施工单位项目负责人应当对有关安全施工的技术要求向施工班组、作业人员作出详细说明，并由双方签字确认。
19、施工现场应当在施工现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、桥梁口、隧道口、基坑边沿、爆破物及有害危险气体和液体存放处等危险部位，设置明显的安全警示标志。安全警示标志必须符合国家标准。
20、施工现场在危险性较大的分部分项工程施工时，专职安全员必须在现场监督检查施工安全。对检查中的安全问题，应当立即处理，不能处理的，应当及时报告项目负责人，检查及过程情况应存档备查。
21、施工现场起重机械设备的安装必须由具备专业承包资质证书和安全资格证书的安装单位进行，施工现场起重机械设备，必须制定专项安全施工方案、技术措施和使用安全技术交底。起重机械设备必须建立起重机械设备安全技术档案，对在用的起重机械设备及时进行日常和定期的维修保养及检验检查并存档备查。
关键词：建设项目,代建制,风险转移,人员素质
最近几年,为了进一步改善我国的投资环境,政府加大了基础设施建设力度,但长期以来,在政府投资领域项目建设过程中,由于管理者的素质不高,在项目建设过程中,由于不尊重科学规律而引发工程质量事故的现象时有发生。为了整顿建筑市场,提高政府投资项目的经济效益和社会效益,我国政府在财政投资建设项目实施中采取了项目管理代建制度。
代建制是一种由项目出资人委托有相应资质的项目代建人对项目的可行性研究、勘察、设计、监理、施工等全过程进行管理,并按照建设项目工期和设计要求完成建设任务,直至项目竣工验收后交付使用的项目建设管理模式。这种模式的特点是将工程项目由建设单位委托专门机构管理,不仅负责组织设计、施工、材料设备的选型,还直接承担工程全过程的管理和监督职能,由过去工程自管型的小生产管理方式向项目专业化转变,项目的工程技术及管理手段也趋于现代化。项目管理代建制度是顺应时代发展的产物,但在工程实际中,由于它还处于不断完善的过程中,难免会出现一些与社会发展不相适应的问题,需要在今后的实践中不断改进。
1 制约代建制企业发展的若干问题
1.1 风险转移问题尚未解决
代建制度是一种民事委托关系还是行政委托关系,理论和实践都提出了这个问题。1)代建制普遍存在一个实践矛盾,即委托代建的房屋建起来了,委托人——各相关政府,作为直接的当事人,且不得不面对不断出现的工程质量和使用功能缺陷的投诉,这种情形在危房改造等安居工程建设中普遍存在。2)国家法律法规赋予了建设单位在建设工程项目上的重大责任与义务,不能够因为实行代建制而产生转移。实行代建制的本来目的是希望通过代建方使建设单位从非专业领域工作中摆脱出来,不必承担这些单位无力承担的专业责任与义务。但是当代建行为的法律关系不清时,建设单位在签定协议时,就可能有这么一种情况,通过委托代建,建设工程的民事责任风险转移了,但更重要的行政责任乃至刑事责任的风险并没有转移,原因在于代建制度并不是一个法定制度。国家行政法规规定的建设单位的责任与义务以及建设单位违法的责任追究,包括对单位主管领导的责任追究,并没有因民事性质的委托而转移。现阶段的代建单位因有限的代建取费而不愿承担更多的代建责任,同时建设单位也因风险并没有完全转移而对委托代建持疑虑态度,合作双方这种相反的期望目标便对建设工程项目产生各种不利的影响,在工程建设过程中,扯皮、纠纷、责任推卸等情况时常发生。这些,对于代建制度的顺利推行是十分不利的。
1.2 代建制度与现有的建设工程管理制度相互交错
我国建设工程管理体制是伴随着市场经济的发展而逐步变化的,加上建设行政管理体制上的条条分块情况,便产生了一些具有条条分割特征的管理制度和机制形式,如工程咨询管理制度、工程监理制度、设计咨询制度以及其他各类细分的工程建设中介服务制度等。这些制度和机构组织的业务不仅具有同性质的重叠性,还因与政府的某行业的管理职能关联,通过各自的资质、资格及业务范围的管理而形成相对封闭的运行机制,导致建设工程的中间管理服务环节过多,不仅造成资源浪费,管理低效等问题,还在一定程度上阻碍了建筑领域的市场经济发展步伐。根据国家法律法规规定,监理单位在工程建设过程中,应当承担工程质量、进度、投资控制义务和对项目的合同管理、信息管理以及工作协调责任。而目前的代建制度,代建人在工程实施过程中所承担的权利与义务也大致如此。如果不能有效地处理好两者之间的关系,可能会对工程建设产生副作用。
1.3 项目前期工作的风险
由于运用代建制,项目的组织实施工作由项目管理公司来完成,而在政府投资领域的项目管理中,前期准备工作的难点之一就是大量的房屋拆迁和土地征用问题,而过去这些工作往往是依靠政府的强有力的行政推动,并适时制定和调整相关政策来保证工程进度,表现的是政府行为,而运用代建制后,则改为管理公司完成此项工作,作为企业往往是举步维艰的。
1.4 从业人员素质有待提高
我国目前的代建制行业,项目管理人员的专业水平都很高,现场实践经验较多,可知识面偏窄,综合协调管理能力较弱,尤其是经济、商务、管理、法律等方面知识和能力不足,缺少项目双语人才、复合型人才,而熟悉国际惯例,能从事国际工程咨询的人才就更少。并且我国代建制企业的人员组织结构不合理,考核机制尚未健全,而且培训经费缺乏,缺少专门的培训机构。
2 代建制发展过程存在问题的解决方案
2.1 完善法制建设,确立代建制度的法律地位
由于代建制度出现而产生的风险转移问题,主要因为委托代建的法律不明确,以及责任无法转移的情形,应通过立法来确立代建制度,将委托代建后的行政责任转移给代建人。
2.2 改变经营机制、拓展服务领域
根据代建制的地方法规,代建制服务领域为政府投资项目,但近年来我国的投资主体结构已发生了很大变化,民间投资和境外投资所占的比重越来越大,工程咨询公司针对服务对象的变化,其服务范围、服务层次和服务内容都将发生重要变化。与国家投资相比,民间投资和境外投资对管理咨询企业服务的要求更严格甚至是苛刻的:1)对管理咨询企业的服务范围要求的非常宽泛,从投资机会的研究到项目投产甚至到日后的经营管理。2)在服务层次方面,除保留建议和评审外,将扩大到编制投资项目经营计划,提供项目经理或经营管理人员或班子,使管理咨询企业达到参与投资甚至对投资承担相应层次责任。3)国内管理咨询企业目前工作内容的主要依据是建设项目经济评价方法与参数,由于投资主体的变化,这套方法与参数对民间投资和境外投资的通用程度受到考验。
2.3深化体制改革,建立现代企业制度
在我国具有代建制资质的企业,几乎清一色是隶属于某一个政府机关,有的甚至就是政府机构的原班人马,对外挂出一个具有企业性质的牌子而已。现阶段,这个明显带有垄断色彩的行为对于企业的发展有着得天独厚的效果,但对于企业的长期发展是相当不利的,行业的垄断限制了竞争。应该借鉴国外的经验,采用合伙人或股份制的形式对企业做出体制改革,用现代企业管理的理念,深化企业的人事制度改革和分配制度改革,加强企业员工的凝聚力,以适应未来社会发展的需要。
2.4加强从业人员素质培养,增强企业核心竞争力
代建制企业属于“智力服务业”,与其他产业的主要区别在于它的成果是在从业人员的知识、经验和智力中产生的,为此从业人员的素质极为重要,这不仅要求从业人员有较高水准的专业知识,还要通晓有关法律、心理、社会及相关科学知识,要有较强的语言表达能力、敏锐的思维能力等,除此之外,还要承担法律和社会责任。国外对管理咨询执业人员管理较严,从事工程管理咨询工作的人必须具有执业资格注册证书。代建制企业应有完整的人员聘用、考核激励和培训计划。
3结语
代建制在我国的发展历史不长,还有相当长的路要走。代建制企业如何在市场经济的大潮中取得更快、更好的发展,是全社会、企业需要认真对待的问题。
参考文献
[1]蒋川.代建制风险初探[J].山西建筑,2006,32(1):22-23.
【关键词】项目合同；管理；满意度
一、合同管理中主要的问题
（一）合同签订阶段
1.在合同签订过程中，经营部门在与业主进行合同谈判与签订过程中，存在因考虑到潜在及二次经营项目，而迁就业主提出的权利不对等条款，由此对后期合同在执行过程中，产生风险隐患和执行困难的问题。
2.监督牵制作用不明显，经营部门与合同管理部门之间沟通不及时、领导直接决策等现象，降低了对合同的审核要求，造成合同审核流程化、机械化，使合同审核不能起到真正作用。
3.文字不严谨、描述不准确、条款模糊、违约责任约定不明显和工作界线不清晰等问题都容易产生歧义，导致合同履行困难，且容易引起争议。
（二）合同履行阶段
1.项目管理人员素质参差不齐，对合同管理及法律知识欠佳、意识薄弱。项目管理人员在项目建设过程中起主导因素，是信息的来源。而变更索赔在项目建设过程中最常见，因项目管理人员缺乏变更索赔意识，往往是应变更合同的没有及时变更，造成损失。
2.在合同履行过程中，及时收集材料、书面确认是合同管理动态管理的一种方式，也是一种自我保护手段。在实际发生了变更索赔事项的应及时以书面形式向业主提出，但这一点经常被忽略，所以应签证确认的没有及时办理签证确认。
3.项目部人员没有对合同进行仔细认识和分析，对合同风险评估和认识能力不足，导致在合同履行过程中不能明辨工作内容；以为了片面提高业主的满意度，在工作范围之外承揽各项工作，造成项目实质性服务质量不能提高。
4.合同风险分析不透彻，缺少严格合同交底制度和风险防范措施，不能正确引起项目部更好的履行合同；而生产职能部门及合同管理部门的监督、指导力度不够，不能为项目及时指出问题、协助解决问题。
（三）合同履行结束
在合同履行结束后，缺少对合同的系统性评估，因合同履行与管理经验不足，缺少案例分析，不能及时总结合同全过程中的成功经验和失败教训，而不能整体提升合同管理水平。
二、解决问题的对策
（一）增强全员合同管理、法律意识
1.推行合同示范文本，定期组织合同管理等相关培训活动，对经营人员、生产监督部门人员及项目部管理人员进行培训。扩大宣传范围，加强宣传力度，不断增强全员合同管理意识和法律意识。
2.实行合同分析和分解。
合同签证后，一是合同管理人员应与经营人员作充分对接，了解项目背景及基本信息。二是应弄清在项目实施过程中的关键性问题，全面的分析合同风险，明确合同的重要和主要风险。如项目管理模式，合同各方的责任、权利和工作内容的界线划分，对整个项目管理将产生根本性的影响。三是对项目管理合同进行分解，尽可能地将项目管理中可能出现的各种问题纳入到合同管理范畴。通过合同分析，可预防由于这些重大问题的不协调或矛盾，造成工作上的障碍和损失。合同又是实施项目的手段，对合同履行方来说，准确的合同分析能确保合同履行质量，并顺利实现项目的整体目标。因此，在正式開始履行合同之前，必须认真、填密地做好合同分析工作。
3.建立合同交底制度。
项目负责人及团队成员应熟悉合同的全部内容，并对合同条款有一个统一的理解和认识，因此，在合同风险完成后，首先合同管理人员应对生产职能部门负责人及项目负责人进行合同咨询，全面陈述合同背景、工作范围、目标、执行要点和特殊情况处理。其次，项目负责人向项目部人员进行合同交底，解答项目部人员提出的问题，形成书面交底记录。最后，项目负责人将交底情况反馈给合同管理人员，由其对合同执行计划、管理程序、管理措施和风险防范措施，作进一步的修改和完善，形成合同管理文件，下发各执行人员，指导其合同管理工作。
（二）增强合同履约过程控制意识
1.建立健全合同管理台帐。
合同管理台帐既是合同履行的依据，又是合同履行的记录，对合同管理的执行和评价起着重要的作用。合同的量不断增加、信息量大，因此，必须完善合同管理台帐，建立全面的信息管理系统，不仅使各种信息处于可控状态，而且还可以为管理者提供调整、修改、决策依据。在建立合同管理台帐之前，应全面了解合同的基本内容、管理要点，进行分类管理，且应分总台帐和明细统计表。
2.加强合同变更和索赔管理。
合同变更是索赔的重要依据，要及时、全面的处理合同变更。合同变更往往都是在项目建设过程中发生的，而工程变更问题处理，是确定索赔与反索赔的重要直接依据。为更好的做好合同变更和索赔管理，应重视现场签证、及时收集和整理各种文件（如变更设计联系单、会议纪要、往来函件、月报、国家政策法令文件），对合同变更部分应进行宙核与分析，并非所有变更都可索赔，应在分清责任的前提下，准确地进行索赔。
3.建立履约检查制度。
合同管理不能沦为僵硬的程式化管理，而应结合项目实际情况实行动态管理，落实合同责任、实行目标管理，进行经常性检查，包括过程资料的收集、对业主进行回访，全面了解项目合同实施情况。
4.建立合同管理知识库。
建立合同示范文本，建立合同数据库，整理合同具有代表性的成功和失败案例，对合同管理进行评价。如合同实施后风险分析是否全面、风险防范措施是否有效等进行总结评价。通过合同评价，总结利弊得失、成功经验和失败教训，不断提高合同管理水平。
5.提高相关合同管理人员素质，重视人才培训。
企业不缺优秀的专业技术人员，但合同管理人员匿乏，合同管理人员首先应是优秀的专业技术人员，同时熟悉各种法律、法规，胜任合同拟稿、修改、谈判和解释，熟悉合同履行和工程索赔管理。作为企业领导人，应当从优秀的工程技术人员中挑选一部分具有潜力的年轻人，送到高校接受二次职业培训，以缓解合同管理人员严重不足的现状。
三、结语
第一章
总则
第一条
为加强政府投资公路项目的建设管理，改进政府投资公路项目建设实施方式，规范建设程序，提高项目管理效率和投资效益，根据《中华人民共和国招标投标法》、国务院《关于投资体制改革的决定》及本市有关规定，制定本办法。
第二条
本办法所称的公路建设项目是指市、区政府投资的公路建设项目，包括公路、公路桥梁、公路隧道和公路渡口。
第三条
本办法所称的公路建设项目代建，是指公路建设项目按照规定的程序，通过招标的方式，委托具有相应资格和能力的专业工程管理单位，按照合同的约定代行项目法人职责，负责建设过程管理的制度。
本办法所称的项目法人是指代表市、区政府对具体公路建设项目行使权益和实施管理的政府部门或行政事业机构。
第四条
市交通行政主管部门（以下简称市主管部门）负责公路建设项目代建的组织实施和监督管理工作。
第五条
在本市参与公路建设项目的项目法人、代建、设计、监理、施工、材料供应等单位和人员应当遵守本办法。
第六条
代建单位的招标应公开、公平、公正，并符合国家、省及本市的有关规定。
第七条
本市的公路建设项目应当实行代建制。
特殊工程项目和地处偏远地区、工程简单不易形成代建市场的工程项目，由市主管部门按规定程序组织审核并报市政府同意后，可以采用其他方式组织建设。
前款所称特殊工程，是指本市范围内涉及国家安全、国家秘密的工程、应急建设工程和抢险救灾的建设工程。
第八条
公路建设项目代建期限从初步设计批复后开始至竣工验收完成时终止。
第九条
公路建设项目代建不改变现行行政许可制度。第二章
职责范围
第十条
市主管部门履行下列职责：
（一）负责本市公路建设项目代建相关信息的发布；
（二）负责代建单位招标结果的备案或确定；
（三）监督各公路建设项目的代建工作；
（四）负责代建市场的监督管理；
（五）法律、法规规定的其他职责。
第十一条
项目法人履行下列职责：
（一）根据规划提出项目建设的规模、性质、建设标准和使用功能；
（二）负责项目规划方案、项目建议书、可行性研究报告的编制和初步设计文件及相关的环境评价与水土保持等前期手续的报批；
（三）负责初步设计概算的报批；
（四）负责施工图预算的编制报批；
（五）负责征地拆迁工作；
（六）负责组织勘察设计招标、勘察设计合同签署和管理工作；
（七）负责组织设计监理招标、设计监理合同签署和管理工作；
（八）负责组织施工监理招标、施工监理合同签署和管理工作；
（九）负责组织审核竣工决算；
（十）负责政府相关部门的协调工作；
（十一）法律、法规规定的其他职责。
第十二条
代建单位按照合同约定，履行建设期内部分项目法人职能，承担相应的质量、安全等责任，履行下列职责：
（一）负责施工图设计管理；
（二）协助征地拆迁工作；
（三）负责组织工程施工、材料和设备采购的招标，并签订合同；
（四）负责办理项目施工许可及施工中的有关报批手续；
（五）负责项目建设期的管理工作；
（六）协调管理施工监理单位；
（七）审核上报工程进度、质量报表；
（八）负责代建期内的安全管理；
（九）编制工程决算和项目竣工文件；
（十）组织工程中间验收、其他专项验收，协助交工验收和竣工验收；
（十一）负责竣工验收完成前的建设和养护管理，并办理相关手续；
（十二）按照国家规定对工程质量实行终身负责制；
（十三）代建合同约定的其他职责。第三章
代建单位条件
第十三条
代建单位应当具备下列条件：
（一）具有独立法人资格；
（二）具有与代建项目相应工程建设管理经验、服务水平；
（三）拥有和代建项目建设规模、技术要求相适应的技术、造价、财务、工程管理等方面的专业人员；
（四）具有与代建项目规模相适应的风险承担能力。第四章
代建单位确定
第十四条
代建单位应通过招标方式确定。
第十五条
公路建设项目法人应按照国家、省及本市和本办法的规定组织代建单位的招标工作。
第十六条
招标公告应当按照有关规定公开发布。
第十七条
招标文件除应当包括投标邀请书、投标须知、报价书格式、技术建议书格式、中标通知书格式、银行履约保函格式、代建合同条款、合同格式等以外，还应当载明以下内容：
（一）代建项目实行项目投资包干管理。项目包干额为经发改部门审批的初步设计概算下浮若干比例，代建单位承担投资超支风险；
（二）代建费用的有关内容；
（三）代建单位应按约定承担材料价格变化的市场风险；
（四）代建单位应提交足够金额的不可撤销银行履约保函作为履约担保。
第十八条
设立评标委员会。评标委员会成员在市交通、发改、审计、建设、公路、财政等部门符合相应专业要求的公务人员中产生，评标前在名单中随机抽取并保密。
第十九条
评标委员会完成评标后，应向项目法人提交书面评标报告。评标报告由评标委员会全体成员签字。
项目法人应根据评标报告和评标委员会推荐的中标候选人确定中标人，不得在评标委员会推荐的中标候选人之外确定中标人。
第二十条
项目法人应将代建单位招标投标情况书面报告市主管部门，并与代建单位签订代建合同。第五章
代建合同管理
第二十一条
公路建设项目代建实行合同管理。
第二十二条
代建合同由项目法人与代建单位签订。
第二十三条
代建合同的主要内容如下：
（一）代建项目概况，主要包括项目名称、总投资、建设地点、建设规模和建设内容等；
（二）代建项目委托管理范围和内容，主要指自项目初步设计批复后直至项目竣工验收完成的整个期间，除项目设计委托及评审、征地拆迁工作、组织交工（竣工）验收、营运管理、接收管养以及属于政府相关部门之间组织、协调、审批职责范围内的工作外，其余建设管理工作均属于代建管理工作范围；
（三）代建项目委托管理目标，主要包括项目建设投资管理、质量管理、工期管理、招投标管理、安全管理、现场管理、合同与工程资料管理等目标；
（四）工程代建管理费组成，主要包括代建基本管理费和节余分成两部分；
（五）工程代建管理费、工程建设费用及其支付办法，主要包括工程代建管理费组成、工程建设费用组成、工程代建管理费支付方式及程序、工程建设费用支付方式及程序；
（六）项目法人权利和义务，主要包括项目法人对代建项目进行监督、检查和审查的权利，项目法人对代建项目落实资金筹措和支付、对外重大协调工作、征地拆迁、工程验收等方面的义务；
（七）代建单位权利和义务，主要包括代建单位在全面完成代建项目各项工作后取得代建管理费和节余分成的权利，代建单位在项目法人的监督管理下管理代建项目的各项工作和义务，如工程招标、施工阶段的建设管理等；
（八）风险分担方式，主要包括施工材料涨跌价和工程变更等风险分担要求；
（九）违约责任，主要明确代建人未能执行或完成代建项目建设投资管理、质量管理、工期管理、招投标管理、安全管理、现场管理、合同与工程资料管理等目标而应接受的违约处罚，委托人未能按期履行费用支付等而应接受的违约处罚；
（十）项目工程保险，主要明确委托人依法对代建人提出办理相关保险手续的要求；
（十一）履约担保，主要明确履约担保方式和执行程序；
（十二）合同的补充、变更、转让与解除，主要明确合同的补充、变更、转让与解除应遵守的约定；
（十三）其他条款，主要对上述组成内容的未尽事宜作进一步说明和补充。
第二十四条
代建单位不得在自己建设管理的项目中，承担勘察、设计、监理、施工等工作。
第二十五条
代建单位不得以代建项目工程名义对外融资，或以代建项目的土地、设施等进行任何形式的抵押、质押和其他形式的担保。
第二十六条
代建合同一经签订，不得变更或转包、分包。
第二十七条
代建项目的概算和施工图预算按本市现行有关规定程序审批。
项目的前期工作费用、工程设计（含设计监理）、施工监理和相关招标（含代建单位招标、设计和施工监理招标等）费用由项目法人管理，并纳入项目概算。
第二十八条
初步设计概算经批准后不得变动。
有下列情形之一的，经代建单位提出，市主管部门组织专家小组审核后可办理初步设计概算的变更手续：
（一）发生不可抗拒的重大自然灾害；
（二）国家、省、市政府重大政策调整；
（三）因市政府要求，内容、标准等设计方案有重大变更；
（四）因受地质等自然条件制约，有重大技术调整。
第二十九条
代建单位应严格执行国家和本市的项目法人财务会计制度及政府投资项目建设资金直接支付的有关规定。
第三十条
代建单位应按照有关规定对项目施工和重要设备、材料采购进行招标或采
购，按照施工图设计文件进行施工组织管理，严格控制项目预算，确保工程质量，按期交付使用。
代建单位在施工过程中不得利用施工洽商或者补签其他协议变更建设规模、建设标准、建设内容和投资额。
第三十一条
代建单位除因项目法人对涉及技术标准、使用功能、建设规模等内容发生改变的工程变更外，不得变更设计。因技术、水文、地质等原因确需进行变更设计的，应严格按照有关规定变更，增加的费用在一定数额比例内由代建单位承担。
第三十二条
代建项目完工后，按国家有关规定和代建合同约定进行竣工验收，办理政府投资决算审批手续。
代建单位承担缺陷责任期的质量和养护责任。缺陷责任期满后，代建单位应向市主管部门提出竣工验收申请，市主管部门在一个月内组织竣工验收，对于竣工验收报告提出的问题，代建单位应予整改，通过验收后按有关规定进行养护管理。
第三十三条
代建单位应按照《中华人民共和国档案法》和深圳市有关规定，建立健全有关档案。项目筹划、建设各环节的文件资料，应当按规定收集、整理、归档。工程档案、财务档案及相关材料应向接管单位和有关部门移交。
第三十四条
建设过程中的合同管理、计划、施工进度、资金管理与拨付和质量、安全监督等按现行法律、法规的规定执行。第六章
法律责任
第三十五条
项目法人、代建单位和从业人员违反有关法律法规规定的，由市主管部门依法处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十六条
项目法人和代建单位违反合同约定的，按合同约定各自承担相应的责任。
第三十七条
评标人员在代建单位招标过程中滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊、受贿索贿的，由有关部门依法查处；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第七章
附则
第三十八条
本办法由深圳市交通主管部门负责解释。
第三十九条
本办法自２００５年１０月１日起施行。
来源：深圳市交通局
北京市公路项目代建监管实施细则 总则
1.1 根据《北京市公路项目代建监督管理办法》和《北京市公路建设项目代建合同》制定本办法。
1.2 委托人授权委托人代表负责对代建工作的日常监督管理。
1.3 委托人代表确定具体部门和人员负责代建工作的监管、协调、服务。需要批准的工作，委托人代表、委托人均应在7日内作出审批意见。建设管理
2.1 工程项目施工图设计文件批复后，委托人代表与代建人签订项目协议书，协议书内容包括投资、工期、质量、安全目标和工程用款计划，作为合同补充条款执行。
2.2 项目协议书签订后10日内代建人将拟投入本项目主要负责人和技术负责人基本情况，管理人员、办公设备的配备、人员素质和技术能力、组织管理方案报委托人代表批准。30日内将控制项目的质量、安全、投资、环保、进度主要措施报委托人代表批准。
2.3 区域代建人员配备不低于《公路建设项目法人资格标准》中甲级项目法人要求，其中独立项目每项目、大型项目每3000万至5000万元不少于2名现场管理人员（1名必须专职）。
2.4 公路建设项目的代建人必须遵循诚实信用的原则，与勘察设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料的供应单位依法签订合同。
2.5 委托人代表对工程的合同管理进行监督。主要监督内容为：
（一）在签订合同后15个工作日内，将合同副本向委托人代表备案；
（二）合同签订的程序和文本是否符合规定，是否有不公正条款；
（三）签订施工合同的同时是否签订廉政、安全合同。
2.6 委托人代表负责对设计、施工、监理等单位的资质、信用进行监督并及时汇总上报信用信息。主要监督内容为：
（一）设计、施工、监理等单位是否具备与工程建设要求相对应的资质等级和足够的管理能力、专业水平，是否存在越级承揽工程项目以及转包、违法分包等违规行为；
（二）代建人将批准的工程分包合同报委托人代表。
2.7 委托人代表对代建人执行政府有关环保方面的法规规章进行监管。招标投标
3.1 公路建设项目必须按规定范围进行公开招标，委托人和委托人代表不以任何形式干预、影响代建人的正常招标投标和材料、设备采购工作。
3.2 委托人代表对工程招标工作进行监督。监督内容包括：
（一）代建人是否严格执行核准的招标方式和形式；
（二）资格预审公告、招标公告的发布是否符合规定；
（三）开标、评标是否在北京市公路工程有形建设市场进行；
（四）评标专家是否在《北京市公路建设评标专家库》中随机抽取并保密；
（五）招标文件是否参照《公路工程国内招标文件范本》并报委托人代表备案；
（六）评标过程和报告是否符合《公路工程施工招标评标委员会评标工作细则》要求，并报委托人代表备案；
（七）定标结果是否经过公示并报委托人代表。质量和安全
4.1 代建人对项目的质量和施工安全负责。
4.2 代建人负责在办理开工许可前向道路工程质量监督站办理质量监督手续，并接受其监督。
4.3 道路工程质量监督站依据《公路工程质量监督规定》等法规对建设质量进行监督，并对施工现场的安全生产进行监督。
4.4 委托人代表对工程质量、施工安全进行定期、不定期的检查，并对发现的问题要求代建人组织处理。进度
5.1 委托人代表负责对工程建设进度进行监管。
5.2 代建人每月25日将工程进度报表报委托人代表。
5.3 代建人应在开工前将进度计划报委托人代表，实施过程中如果有调整，应在计划调整后3个工作日内补报。
5.4 工程总工期需要调整时，代建人需报委托人代表批准。建设资金
6.1 委托人代表要求代建人在指定的银行设立专户，各从业单位与代建人在同一银行开立账户，确保专款专用。
6.2 委托人代表对项目建设资金的使用进行日常监管，通过检查代建人、从业单位财务账目、银行账户，从资金到位、资金拨付、资金使用等方面进行监督。
6.3 代建人和从业单位不得挤占、挪用、截留资金，项目交工验收前，建设资金（包括计划利润）不得用于项目以外的其他用途。
6.4 代建人对从业单位的资金使用进行监管，从业单位须按照相关规定支付建设资金。
6.5 代建人与从业单位不得发生关联交易。
6.6 根据批准的代建人用款计划，委托人代表根据工程实际进度向代建人拨款。
6.7 代建人须严格按照合同和工程进度进行计量支付，并在支付后5日内将计量支付情况报委托人代表。
6.8 交工验收后一个月内，代建人将结算报委托人代表，竣工验收前，代建人将工程决算报委托人代表。
6.9 跨年工程于当年12月25日将工程结算情况报委托人代表。设计和变更
7.1 代建人将施工图设计文件报委托人代表批准。
7.2 变更洽商手续在批准后3日内报委托人代表。
7.3 涉及技术标准、使用功能、建设规模等内容发生改变的工程变更时，代建人提出申请报委托人代表，批准后执行。
7.4 发生不可抗拒的重大自然灾害、国家或北京市政府重大政策调整、政府要求项目内容或标准等设计方案有重大变更和受地质等自然条件制约引起重大技术调整需要变更时，代建人将变更文件报委托人代表，经有关部门批准后执行。验收
8.1 工程完工后，由代建人组织交工验收，在交工验收后15日内将《交工验收报告》等文件报委托人代表备案，委托人代表在15天内未对备案的项目交工验收报告提出异议，代建人可开放交通进入试运营期。
8.2 交工验收至竣工验收期间的养护工作由代建人负责，委托人代表定期组织检查，对此期间的养护质量进行监管。
8.3 依据《公路工程竣（交）工验收办法》，工程符合竣工验收条件后，代建人及时向委托人代表申请验收。委托人代表自收到申请之日起30日内，对代建人递交的材料进行审查，对于不符合竣工验收条件的，及时退回并告知理由；对于符合验收条件的，自收到申请文件之日起3个月内组织竣工验收。
8.4 通过竣工验收后30日内，由代建人按照国家规定，分别向档案管理部门和委托人代表办理有关档案资料和资产移交手续。
北京市路政局
项目代建工程质量持续改进和验证管理规定有哪些?
按照现代标准化质量管理体系的管理原则，进行质量管理的目的是保持和提高产品的质量，没有改进就不可能提高，持续改进是增强满足能力的循环活动，通过不断寻求改进的机会，采取适当的改进方式，重点改进产品的特性和管理体系的有效性，
在施工管理中，要使持续改进质量成为一种制度，对管理人员提供关于持续改进的方法和工具的培训，使持续改进质量成为组织内每个成员的目标。在工程质量管理，加强基础检验批的检查和数据记录工作，通过统计方法，分析质量波动的原因，分析研究影响质量波动的原因，采取改进质量的对策，进行质量的控制和持续改进，对改进后的技术数据再进行分析，了解改进措施的效果，并提出进一步的对策，使工程质量始终在控制和改进中。在工程竣工交付后继续进行质量跟踪计划，按计划进行质量回访和保修。
委托方：（以下简称甲方）法定代表人：
受托方：（以下简称乙方）法定代表人：
鉴于：
1、甲方已取得位于【 】地块性质为【 】的国有土地使用权，依法进行房地产开发建设。
2、乙方为蓝光房地产集团下属负责房地产项目受托开发建设管理的专业公司，依托蓝光房地产集团多年的房地产开发经验，逐步建立起完善的品牌管理与维护体系、质量控制体系以及房地产延伸价值服务体系等，并储备了大量的优秀管理人才，在房地产开发建设各阶段、各环节均具有较强的专业技术支持力量。乙方有意通过输出专业的管理及技术、品牌，为委托方创造更高的效益，为社会建设更多高品质的房产品。
3、甲方充分认可乙方在房地产开发建设领域的管理能力和经验，同意委托乙方全面负责上述地块项目开发建设的管理工作，乙方也同意接受该项委托。
为此，甲乙双方根据《中华人民共和国合同法》等有关法律法规的规定，本着诚实信用、平等、自愿、互利等原则，经友好协商，签订本合同，以资共同遵守。
第一部分 协议书
第一条项目基本情况
1、项目地点和土地四至：宗地位于【 】，四至为【 】，界址点坐标见《国有土地使用权出让合同》附件《出让宗地界址图》。
2、项目名称和用地性质：项目名称为【 】（暂定），用地性质为【住宅、商业、综合或其他】。
3、土地使用权获取方式：【拍卖/招标/收购等】。
4、土地使用年限：其中，住宅用地使用权年限为【 】年；商业用地使用权年限为【 】年；【 】性质用地使用权年限为【 】年。
5、地块面积：宗地面积【 】平方米，其中建设用地面积【 】平方米，最终以国有土地使用证上登载的面积为准。
6、土地现状与交付：【净地/待拆迁】【土地平整情况】【已交付/预计于前交付】。
7、主要规划建设指标：
容积率为【 】，建筑密度为【 %】，绿地率为【 %】(详见地块规划设计条件书)。
项目预计规划住宅【 】平方米，商业【 】平方米，办公物业【 】平方米，公共配套【】平方米；规划总建筑面积为【】平方米，其中：地上建筑面积为【】平方米，地下建筑面积为【】平方米（最终以规划部门核准的指标为准）。
8、建设内容和建设标准：
项目建设内容包括【住宅、商业、办公、公共配套、其他】； 项目建设交付标准为：住宅为【精装修/毛坯】，商业为【精装修/毛坯】
办公物业为【精装修/毛坯】，【其他物业】为【精装修/毛坯】。
9、与项目有关的合同文件及审批文件：
（1）《国有土地使用权成交确认书》，编号为号；（2）《国有土地使用权出让合同》，编号为号；（3）【 】；（4）【 】；
10、项目进展情况：【已签订土地使用权出让合同（或土地成交确认书）；已立项；已开始进行或部分完成规划设计；已部分开工等】。
11、其他：【重大不利因素/规划设计的特别限制条件/政府对开发建设期限的特别要求等情况】。
第二条委托管理范围
甲方委托乙方进行的项目开发管理工作范围涵盖了整个项目的全过程开发管理工作，乙方对管理范围内应该从事的具体管理事项在以下进行了完全列举：
1、前期管理工作：对项目的整体定位和运营思路和方案进行统筹规划，并负责办理项目开发建设所需的具体审批和许可手续，但本合同另有约定的除外。
2、规划设计管理：根据项目类型和实际情况选择并以甲方的名义委托各阶段各类规划设计单位，把控设计进度及设计成果质量。
3、成本管理：制订合理的项目成本管理目标，并在项目开发建设全过程中实行有效的成本管理。
4、工程管理：通过市场化方式选择各类施工单位、材料设备供应单位和监理单位并进行统筹管理，对项目工程建设阶段的质量、工期、安全生产、文明施工等进行全面管理，配合甲方，对项目建设过程中出现的各类突发事件进行妥善处理。
5、营销管理：对项目房产市场定位进行规划并制订销售目标和营销计划,选择各类营销专业服务单位并进行统筹管理，对项目的策划、推广、销售过程进行全面管理，实现项目销售目标。
6、竣工验收和交付管理：组织各类中间验收、竣工验收，协助甲方完成竣工验收备案工作，组织实施项目房产的集中交付工作。
7、客户服务及房产保修管理：协助甲方设置或聘任客户服务组织，有效处理客户投诉，提升客户满意度；负责项目房产在本合同约定期限内质量保修的管理工作。
8、前期物业服务督导：选择前期物业管理单位，协调制定物业服务方案，对前期物业服务的质量进行督导（参照蓝光集团各系列产品物业管理质量标准及目标）。
9、人力资源管理：根据乙方的管理经验，建立委托管理项目的人力资源相关管理制度，并进行人力资源日常管理。
10、行政管理：根据乙方的管理经验，协助甲方建立委托管理项目的行政相关管理制度，进行行政后勤、公文管理、信息管理、档案管理等工作。
为保障双方权益和“蓝光地产”品牌价值，以上各项管理工作均以蓝光集团项目管理为基础，并执行蓝光集团管理统一规范；
第三条委托管理基本原则
1、为了提高管理效率、降低管理成本，本项目的受托管理活动实行有限制的授权管理模式。即在项目委托管理的范围内，除本合同有特别约定应由甲方行使权利的事项外，均视为乙方在该类权利的行使中已经取得甲方的全权授权，并得以甲方的名义行使该等权利而无须甲方另行同意。上述授权范围根据本合同的约定确定，未经双方同意而不得随意变更。
2、甲方作为项目的开发建设单位，负责筹措项目开发建设所需的全部资金，拥有项目开发中知情权、监督权和建议权，并在项目定位、项目方案、项目重大设计变更、目标成本设定、计划节点设定、重大招标、项目定价、营销方案等环节具有最终决策权。甲方依法享有项目的投资收益，承担项目投资风险。
3、乙方根据本合同的约定履行受托管理职责和义务，组建项目管理团队，对甲方负责，在本合同约定或甲方的特别授权许可范围内代表甲方行使项目经营管理权，努力实现项目管理各项目标，获得本合同约定的收益。
4、本项目的受托管理活动实行合同制管理，项目开发建设过程中的各类合同以甲方名义签订，由乙方进行合同履行的全过程管理。
第四条委托管理目标
1、开发建设周期目标
本项目总体开发建设周期暂定为【 】月（以首批施工许可证领取之日起开始计算至物业最后分期完成竣工验收备案，具备交付条件为止），预计于【 】年【 】月前完成合同约定的建设内容的建设并完成竣工验收备案,具备物业交付条件。以上时间目标暂为估算，乙方在本合同签订后【 】个工作日内将项目框架性开发计划提交甲方确认；在项目总体规划方案审批通过后【 】个工作日内将项目总体开发计划提交甲方确认，项目总体开发计划作为双方正式确定的项目开发时间目标。
2、销售目标
本项目分期开发、销售，预计项目在取得施工许可证后【 】个月内具备领取预售许可证的前置条件，具体开盘时间以双方正式确认的开盘方案为准。项目整体和各分期的销售周期目标以双方正式确定的销售计划为准。乙方在项目总体规划方案审批通过后【 】个工作日内将项目整体销售计划提交甲方确认，并根据项目分期情况在每一期取得施工许可证后【 】个工作日内将当期销售计划提交甲方确认。
项目已销售面积达到地上可销售面积的【 】%（甲方保留物业计入已销售面积），视为乙方完成项目销售目标。
3、工程成本管理目标
（1）工程成本管理目标按项目【分期】确定。在规划设计方案阶段，形成甲乙双方共同确认的概算成本管理目标；在项目【各期】完整的建筑安装施工图设计图纸取得后45个工作日内，由甲方委托或招标选取第三方专业机构编制施工图预算，乙方给予必要的配合，根据中标条件调整金额并经甲方审批、乙方确认后作为项目【该期】工程成本管理考核目标；
（2）乙方承诺项目实际工程成本的增加不超过工程成本管理目标的5%。但正常设计变更、人工、材料费用变动或其他甲方认可的成本变更，工程成本管理目标作相应调整，并以调整后的成本作为工程成本管理目标。
4、质量目标
（1）符合设计要求，符合国家和项目所在地现行相关施工质量验收规范的合格标准；
（2）【 】（参照蓝光集团各系列产品质量管理标准及目标）。
第五条委托管理服务费
本项目的委托管理服务费采取“基本包干费用+销售提成”的模式进行设定，具体取费模式及标准设定如下：
1.基本委托管理费用
（1）基本委托管理费用的定义及范畴
基本委托管理费用指甲方在本项目中为获取乙方提供的专业项目开发管理服务而支付的费用。该笔费用涵盖乙方委派人员及以乙方名义招聘人员的薪酬福利（含五险一金）、按乙方规定发放的奖励、乙方委派经营班子人员的专车购置费、培训费、会务费、手机通讯费、车辆使用费（含交通补贴）、办公费用、差旅费和劳保费用。
（2）基本委托管理费用的金额：
按照本项目预计总销售金额的2%计算，本项目的基本委托管理费为：人民币【 】万元（RMB.00）；
（3）基本委托管理费用支付方式：
基本委托管理费用的支付采取分期预付制，双方同意共分【 】期支付，每期付款【 】万元（RMB.00）。首期付款时间为乙方首批派驻项目管理人员到位当月，后续各期付款时间以首期应付款时点为基准，每间隔3个月按分期付款额度付款。
（4）甲方应提供包括项目前期报批、资金保障、管理支持等一切便利条件保障乙方按照项目开发建设周期目标完成项目开发，如因甲方原因造成项目开发延期，则甲方应按每延期3个月（含3个月以内）向乙方补充支付基本委托管理费用【 】万元；如因乙方单方面造成项目总体开发周期延误，则在延误期内的项目基本委托管理费用甲方不再承担。
2.销售提成
（1）基本委托管理费用之外，甲方同意乙方在本项目各类物业的销售价格达到本合同约定的要求时按比例提取销售提成。
（2）销售提成的取费比例
项目销售提成的取费比例定为项目销售额的【4%】。（3）销售提成的计提方式
项目实现开盘销售后，根据项目回款额按照取费比例按月计提销售提成，扣除预付的款项后支付给乙方。（4）销售提成支付至项目销售去化率达【90】%（按地上可售面积计，甲方保留物业视为已去化）时即停止支付，剩余尾款在项目交付后一年内根据实际销售总额结算后一次性支付给乙方。
3.定金
双方协商约定，在本合同签订后【15】日内，甲方向乙方支付人民币【300】万元（RMB.00）作为定金。该定金不计利息，在乙方【 】期销售提成中等额抵扣。乙方在收到定金后15个工作日内即向甲方发出首批派驻人员的委派函。
4、委托管理服务费预估
（1）本项目的基本委托管理费用为人民币【 】万元，取费标准为当期开发总面积预计销售总金额的2%。
（2）商品房销售均价暂估为【 】元/平方米，可销售面积为【 】平方米，总销售额暂估为【 】万元，按照【 】%取费则销售提成暂估为【 】万元；
（3）车位暂估为【 】个，每个车位按【 】万元计算，总销售额暂估为【 】万元，按照【 】%取费则销售提成暂估为【 】万元。综上，本项目委托管理服务费总额暂估约为【 】万元。
5、在项目开发建设过程中，乙方发生额外工作的，双方协商解决。
第六条其他事项
1、甲方在签署本合同前，已就本合同的签订和履行取得其股东会充分、有效的授权和许可，详见本合同附件【一】《股东会决议》。
2、本合同一式【陆】份，甲方执【叁】份，乙方执【叁】份，各文本具有同等法律效力，如有其它问题可签订补充协议，具备同等法律效力。
以下为签字页，无正文。
甲方（公章）： 法定代表人（或）授权代表： 住 址： 联系方式： 乙方（公章）： 法定代表人（或）授权代表： 住 址： 联系方式：
关键词：水利工程,项目代建,管理,招标
1 水利工程的相关概述
本文以广西地区某水利工程项目为例进行说明。该水利工程是为缓解省内局部地区严重的水资源短缺而规划建设的饮水工程,也是一项实施水资源优化配置、保障经济社会可持续发展、全面建设小康社会的重大战略性基础设施,属于政府投资工程。
该水利工程项目单元工程较多,按照代建办法,目前实行的建设管理模式主要为直管制、委托制和代建制三种。对于项目中关键性、控制性的枢纽工程或边界工程,项目法人直接外派机构,在项目现场成立建设管理部实行直管制。对一些工程技术含量相对较低、工程压力小的渠(河)道工程,经国务院南水北调办核准,可以由项目法人以合同方式,委托地方政府指定或组建的项目建设管理机构(地方管理单位)组织建设,即采用委托制。为规范政府投资行为,提高投资效益,在一些标段上试行代建制。
2 水利工程代建项目管理的特点
2.1 代建管理原则
按照代建制的原则,通过公开招标方式选择专业化管理单位,建立权责明确、制约有效、科学规范的投资项目管理运行机制,严格控制项目投资、质量和工期,提高投资效益和建设管理水平。
2.2 代建招标的要求
对项目代建管理单位进行招标的关键要求在于选择一个高素质的项目管理团队。一般来说,精通管理、商务、法律、设计、施工等知识和技能,并具有水电工程项目管理丰富经验和良好信誉,是保证出色完成项目的管理团队所必须具备的要求。
2.3 代建合同结构
项目法人通过公开招标或直接委托方式确定项目代建管理单位,项目代建管理单位通过与项目法人签订代建合同,对项目的工程建设进行管理,项目法人对项目实施过程进行检查,对投资进行监控,其他工作由代建单位负责。代建报酬作为代建单位的业务收入。项目代建管理单位通过公开招标,选择承包商、设备材料供应商等,并与其签订施工(采购)合同。有关施工及设备、材料招标办法和定标办法须事先报项目法人审核,项目法人有权监督招标全过程。
2.4 代建管理阶段
以该水利干线工程为例,项目代建管理单位负责项目的施工准备、建设实施、生产准备、竣工验收4个阶段的项目管理工作。干线工程项目法人负责项目立项、项目可行性研究、用地许可、方案设计、地质勘察、初步设计、项目概算以及相关文件的编制、协调安排进行移民拆迁、征地和报批等前期工作。项目代建管理从施工准备阶段开始,也就是说项目的初步设计概算已经审批,项目的施工图基本完成,代建管理的主要工作是负责工程详细设计、招标、采购合同管理和施工过程管理,代表项目法人全面负责项目的综合协调和现场管理,完成项目的验收、决算和移交工作。
2.5 其他管理内容
1)资金及费用管理。项目法人负责筹集项目建设资金。项目建设资金由项目法人直接支付,项目法人按照发包工程合同规定和经由监理、代建单位审核后的工程进度情况及用款申请,将工程进度款直接支付。2)项目综合协调管理。项目代建管理单位负责项目施工现场的综合协调、管理和监督。3)招标、采购及合同管理。项目代建管理单位负责施工阶段的招标、采购及合同管理。
3 项目代建管理招标
3.1 项目招标基本要求
确定项目招标要求是对项目执行的方式、参与各方所扮演的角色以及项目管理方式的确定。项目可按照不同的招标要求去组织和执行,而项目参与各方之间的合同关系以及各方的权利、义务和风险在很大程度上也是由项目招标要求决定的。
工程项目代建管理单位的招标要求包括项目管理方式、招标模式的确定和编制招标实施计划。项目管理方式、招标模式的选择主要由该标段项目管理的范围、将采用的合同条件、授予合同的标准、招标程序、资格预审的标准等决定;通过拟定详细的招标实施计划确定该标段各项工作的工期安排。招标实施计划包括编制招标文件和资格预审文件、资格预审、接受投标书、开标评标、授予合同等。
3.2 资格预审工作
资格预审是招标人在招标阶段对申请投标人的第一次筛选,其目的是审查投标申请人的企业总体能力是否满足该标段代建项目管理的要求,确保收到的投标书均来自有必要资源和经验的、能圆满完成拟建工程的项目代建管理单位。资格预审过程包括资格预审文件的编制,资格预审文件的发布与提交,资格预审申请书的分析评估、选择投标人、通知申请人。需要强调的是:根据工程的规模等级和技术要求的不同,对项目代建管理单位的准入范围、相关资质要求、项目经理要求、技术负责人要求、财务状况等都要有适合于工程实际状况的要求。对资格标准的描述要具体,可操作性强,不能含糊其辞,难以把握。如何扩大竞标范围、降低准入门槛,但同时又能够保证真正有实力的项目管理单位参与投标,成为资格预审文件需要研究的重点内容。
3.3 招标阶段工作
为完成工程代建管理单位的招标、开标、评标,选择满意的项目代建管理单位,需要完成一系列工作,包括出售招标文件、投标人现场考察、投标人的质疑、招标文件的补遗、投标书的递交与接收等,其中招标文件的编制是招标程序中最重要的环节。
招标文件必须仔细编制,特别是项目代建管理合同条款中的项目管理范围、内容和要求,项目管理的权利、义务和责任追究等。如果招标文件编制的不好,项目法人可能会在实施阶段为工程的变更、失误等付出较高的代价。
3.4 开标评标工作
开标、评标工作是招投标工作中一项非常关键而又细微的综合工作。包括开标、评审投标书、包含偏差的投标书认定、对投标书的裁定、废标的确定等,其目的是对投标人的投标进行比较,并选定最优的投标人。通过开标、评标,项目法人将完成对代建单位的选择。招标程序的严密性和完整性是确保开标、评标工作顺利进行,确保各投标人公平竞争的前提。项目法人可以根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人,也可以授权评标委员会直接排出中标候选人的排序确定中标人,当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同时,招标人可依序确定其他中标候选人为中标人。
3.5 授予中标者合同
项目法人在经过招投标程序后,应将合同授予经评审最优且符合工程项目管理要求的投标人。此阶段包括签发中标函、履约保证金的提交、编制合同协议书、通知未中标的投标人。
4 结语
通过“代建制”管理模式要达到政府投资工程“投资、建设、管理、运营”四分开,实现项目管理队伍专业化,有效地提高项目管理水平,有效地控制质量、工期和造价,保证财政资金使用效率的目的。实践证明通过招投标选择专业化的项目代建单位,是一种非常有效的评选方式,是“代建制”管理模式顺利推行的保障。科学、合理、公平、公正的评标体系是招标投标活动的核心。
参考文献
[1]黄霆,申立银,赵振宇.我国政府投资项目管理的现状分析[J].建筑经济,2005(1):77-78.
[2]国调办建管[2004]78号,南水北调中线干线工程代建项目管理办法(试行)[S].
[3]尹贻林,阎孝砚.政府投资项目代建制理论与实务[M].天津:天津大学出版社,2006.
[4]孙永康,唐波.代建制管理模式在政府投资项目建设管理的责任机制研究[J].特区经济,2005(6):13-14.
关键词：代建制；代建单位；角色定位
中图分类号： TU-02 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）32-67-2
0 引言
2004年7月15日，国务院发布《关于投资体制改革的决定》，要求“对非经营性政府投资项目加快推行‘代建制，即通过招标等方式，选择专业化的项目管理单位负责建设实施，严格控制项目投资、质量和工期，竣工验收后移交给使用单位。”我国政府推行代建制，目的是转变政府职能，改变我国以往非营利性公益项目实行的自投自建、自建自用的项目管理模式，针对政府投资项目“超规模、超投资、超标准”的三超现象，引入新的市场建设主体，代行政府投资者职责，实行建设项目专业化管理，以期达到控制投资、提高投资效益和提升建设项目管理水平的目的。代建制在全国各地试行十多年的情况看，效果不如人意，远远未达到改革的初衷，至今未建立起权威有效的市场代建体系，反而暴露出了诸如代建单位法律地位模糊、代建市场竞争不够、代建单位专业管理能力低、代建单位激励约束机制不科学、大业主小代建和政府越权等问题[1]，许多政府代建项目在投资控制方面与原来的建设模式相比没有发生明显改变，那么问题出现在哪里？为什么实施了十多年的代建制度至今没有在国家层面形成一套统一的管理制度？究其原因，本人以为本质上是对代建单位角色定位认识不足，对代建单位的建设管理作用寄望过高，政策脱离实际，影响了代建制的发展。
1 政府对代建单位建设管理职能定位过宽，代建单位不应承担项目投资控制职能
从政策指向和全国试点的情况看，各地普遍希望通过推行代建制解决投资超概算问题，这既违背项目建设管理规律，又不符合工程建设实际，结果造成代建制改革十多年来停滞不前。
1.1 代建单位对项目功能变化和建设标准提升导致的投资超算无能为力
一方面，代建单位在项目功能需求设计上不具备专业技能，另一方面，代建单位无法取代使用单位功能决策责任，最终导致建设管理过程扭曲。比如医院建设上，特殊的使用功能要求很多，需要医疗技术人员提出而后设计单位进行专业化设计，代建单位在这方面很难起到作用。
项目功能要求及决策建议权应归属使用单位符合建设工程管理规律。项目建设的本意是要满足使用单位的使用要求，在项目前期决策阶段，使用单位是项目建议书、可行性研究报告等决策方案制定者，是项目决策建议者。在项目建设过程中，使用单位也必然要参与到项目功能变更决策中来。建设项目具有复杂性、长期性特征，过程决策必不可少，使用单位在项目实施过程中参与到决策中来，针对实际情况提出必要的功能变更要求，这样一方面弥补项目决策阶段考虑的不足，另一方面也可以使项目建成后更加切合自身使用的需要，因此，使用单位仍然需要在项目功能方面发挥决策作用。
1.2 从代建单位价值取向上看，不宜要求其对项目功能决策负责
一般情况下，政府投资非营利性建设项目应当以实现物有所值为建设目标，这要求在投资建设过程中，要从项目全寿命周期角度来考虑项目的投资使用价值，不但要考虑前期建设成本，还有考虑运营使用后的维修成本。代建单位不是投资人，也不是最后的使用者，它只是通过项目建设管理收取管理费，处于被雇佣和项目建设执行者的地位。作为企业，代建单位往往以自身利益最大化为目标，没有意愿也不可能从投资者和使用者的角度来考虑待建项目的价值问题，不会从整个项目全寿命周期的角度来考虑工程造价控制，反而容易发生逆向选择和道德风险问题，损害建设单位和使用单位利益。[2]比如代建单位为尽快完成项目建设目标，往往会忽视由于施工不当在项目使用阶段可能发生的问题，由此可能会带来项目建成后出现不必要的拆改，有时候反而会带来政府资金的更大浪费。虽然通过代建制，在项目建设期控制了“超概算、超标准、超规模”的三超现象，但从项目全寿命周期的角度，却未必真正实现物有所值。
1.3 从现阶段代建单位的实力上看，也不宜要求其负担过高的工作目标
代建单位实力要与其承担的政府工程建设管理责任相适应，项目管理公司应当在其能力范围内承接合适的代建业务，不能搞小项目管理公司，大代建单位。代建单位管理控制项目投资，大大超过了代建单位能力范围。尤其对于政府非营利项目动则几亿甚至几十亿的投资项目，大部分项目管理公司实力无法匹配，结果造成代建单位只能委身使用单位或政府管理单位，听命政府安排，实际上还只是起到了一个项目管理公司的咨询责任，不但做不好项目投资控制，往往还会影响其发挥独立的项目建设管理作用。
由以上分析，要从工程建设管理的实际出发，去掉目前代建单位不合理资金控制要求，着力于发挥其建设方面的组织管理才能，以适应匹配目前项目管理公司规模较小的实际情况，这样做既符合其自身专业技能特点，保障其独立性，也有利于项目功能目标的实现，同时可以避免不必要的决策博弈，增加交易成本。
2 要坚持代建单位市场定位，不能在政府设立单独部门搞代建
代建单位是一个政府机构还是一个市场建设管理机构？从已经实施代建制度的各地情况看，共同的特征是将使用单位的项目建设管理权转移给代建单位，而对代建单位是政府设立专门机构还是市场选择工程项目管理单位，各地做法并不一致。本人以为，政府部门另设机构搞代建（如深圳模式），整个项目建设管理仍在政府内部运行，会造成政府机构进一步臃肿，管理协调难度加大，交易成本进一步提高，这样做无法发挥市场竞争机制作用，与政府社会化管理方向相悖，而且由于政府专权，容易形成行政垄断，滋生腐败，不利于投资控制，也不利于提高政府管理效益，更无法发挥市场上项目管理公司的专业化作用。[3]代建单位定位为市场经济单位，从市场上通过招标选择（如北京模式），这一模式符合市场化改革取向，符合国务院关于投资体制改革的方向规定，符合政府购买外包服务的政策法律机制，有利于发挥市场机构的独立性，发挥其专业化作用，有利于提高政府管理效率，节约建设成本，推动建设管理水平发展。
3 解决代建单位部分建设管理职能与监理单位重叠问题
代建单位作为工程项目的组织管理者，职能范围已经包括监理职能，因此实行代建制的项目，应当取消项目监理。代建制的产生，从某种角度上反映了目前建筑市场上监理单位的弱小地位。实际上，监理单位并没有发挥法律所赋予的建设项目管理职能，仅仅起到了部分监督和咨询职能的作用，在项目建设管理上发挥的作用不大，在管理决策上发挥的作用更是有限，这一方面原因来自于业主越权管理，另一方面是监理单位自身管理實力和技术水平远落后于总包单位和专业施工单位，技不如人所致。在推行代建制的项目上，这部分监督职能完全可以由代建单位取代，节约交易管理费用。[4]
总之，政府投资非营利性建设项目聘请代建单位，主要是解决如何建、怎样建的问题，至于建什么的问题应当交由使用单位和审批单位解决。
4 结束语
通过以上分析，本人认为解决目前代建制停滞不前的办法主要是对代建单位的角色重新定位，保留使用单位项目功能设置和变更以及监督建设施工的责任，项目投资控制责任由政府投资审批单位承担，建设组织管理责任由代建单位承担。代建制项目的业主包括投资方，使用方和代建单位。三者各司其职，以投资审批单位为主，分别行使业主职能，共同保证投资目标的实现。使用单位对建设管理单位的监督是必要的，既是为了保证建设项目使用功能的实现，也有利于保证建设工程质量。
在代建单位的定位上，要从国家政策制定层面入手，实事求是，一要坚持代建单位承担的项目责任与自身实力相匹配的原则，二要坚持市场定位，从市场上选择代建单位，三要坚持代建单位独立行使职能，充分发挥代建单位建设管理专业化的作用。
参 考 文 献
[1] 张广国.政府投资项目实行代建制存在的问题及对策[J].中国招标，2014，09.
[2] 任凯.政府投资代建制项目生命周期管理研究[D].长安大学，2012.
[3] 高山.我国政府工程代建制管理问题探讨[J].建筑经济，2014，03.
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