物业公司年度工作计划报告

物业公司年度工作计划报告（共12篇）

物业公司年度工作计划报告 篇1

一、 制定工作计划

物业公司正式启动后，第一项工作就是结合____大厦是____市重点工程、地标性建筑的实际情况，按照____物业公司在世界范围内对国际知名建筑成功推行的管理经验，并以第一太平系统的价值观、使命感及远景目标为蓝图，制订了细致、可行、有针对性的工作计划，包括人员计划、资金计划、前期介入准备计划，接管计划等等，并围绕着各项计划开始稳步、逐项地开展工作。为了保障计划整体的切实可行，在推行期间不断地根据大厦的整体施工进度情况，有针对性的对各项计划进行调整，至今，物业公司已基本圆满完成了201__年制定的各项工作计划及目标。

二、 建章立制

物业公司充分利用了大厦竣工前时间相对充裕的有利条件、遵照行政公司制定的方向、结合项目的实际情况，一切从满足日后各项工作能够顺利开展出发，以第一太平成功推行的制度为基础依据，充分吸纳了KPI、SLA、ISO等国际上先进的管理元素，制定200余项，近2万字的规章制度。各部门、各岗位，全都建立了系统的工作手册，各项工作的具体操作及流程，都做出了细致地规定，各项工作应达到的质量，都提出了具体的要求。藉此为今后物业工作的正常运转提供了全面、优质的保障。如今，物业公司的各项工作已全面地走上了正轨，整体上继续向预期方向稳步前进。

三、 人员招聘

截至至今，物业公司共进行人员招聘近400人次，已招聘员工72人，在招聘期间，物业公司切实遵照行政公司“高素质、重实干”的正确指示，严把人员招聘关。如今，物业公司员工的综合素质整体上已达到了预期标准，为今后将物业公司打造成一支一流的物业服务团队创造了极其有利的先决条件。

四、招商配合及规划

201__年，物业公司在未正式进场的情况下，积极配合了大厦各项招商及规划工作，在配合的过程中，物业公司

从日后服务、维保等各个方面，提供了大量可借鉴性的建议，充分提高了日后各项工作的可操作性。如今，16～18层银行整体装修已接近尾声，地下室食堂土建施工也即将结束，下一阶段的施工物业将继续跟进并提供全程服务。

五、 制定～资金预算

____大厦作为____市的地标性建筑，资金预算必须细致、全面，方能保障大厦在今后的运转过程中各项工作的开展能够深入、到位。因此，2010～2011资金预算，既是物业公司既定的目标，也是在今后运作过程中需完成的任务，目标要明确、可行，任务要合理并可操作，物业公司围绕着把____大厦打造成____市一流地标性建筑的目标，从实际出发，制定了详实，合理的资金预算。

六、 部分领域提前介入

____大厦虽整体尚未竣工，但在竣工前期，许多配套设备已经需要启动，以保障下一阶段工程的继续，201__年7月22日及201__年10月31日，物业公司先后遵照行政公司的指示，向现场派驻了2批共36名员工，负责现场3F机房的安全保卫及大厦整体采暖运行工作。至今，现场工作开展顺利，并已为下一阶段物业时接管大规模人员进驻奠定了有利的基础。

七、 部分外委工作招标

大厦竣工在即，物业公司已对部分外委工作展开了招

标工作，在具体实施过程中，根据物业公司的前期预算和外委公司的标书，制定了合理的评分细则，并融入了作业现场抽查等先进举措，科学、缜密地对投标单位进行了考察，以保障招标结果的公平、公开、公正。

八、 员工培训

物业公司的目标是将____大厦打造成____市著名的地标性建筑，代表业内的最高水平，一流项目的和核心保障就是拥有一流的服务团队，物业公司高度重视对员工的培训工作，201__年，共进行各类培训60余次，员工受培训时间平均达到40小时以上。通过培训，员工的技、理论水平均得到了较大的提高，团队整体素质取得了长足的进步。

九、 下一阶段工作展望

随着大厦竣工日期的日益临近，物业公司下一阶段的工作更多的将以实际操作为主。有了前期充分的准备，我们对下一阶段的工作充满信心，对于今后的工作，物业公司将从以下几个方面展开：

1、塑造____市地标性建筑，充分发挥____大厦先进的硬件的优势，通过过硬的软件管理，将____大厦成功塑造成____市知名的地标性建筑，并发挥出知名品牌所应有的价值，将大厦前期工程的巨额投入，转变为日后丰硕的长期回报。

2、打造精英团队，在日后的团队建设中，本着客户至上，服务为本的理念，谨记“注重细节、力求完美”的宗旨，

深挖服务细节，牢固树立服务意识，将物业公司打造成一支业主信任、客户满意的服务团队。

3、 大厦风险控制，作为____交易平台的所在地，物业公司将重点对交易平台运行安全、人员安全及建筑主体安全提供全面的保障，将各项风险控制到最低，安全工作将是今后工作的一个长期重点。

4、 物业接管与运行，物业公司将全面进入并与大厦施工单位实现无缝连接，实现管理平稳过度，设备运行顺利更迭，使大厦竣工伊始，就有系统的物业管理为其提供全面的保障。

物业公司年度工作计划报告 篇2

按照COSO《内部控制——整体框架》报告,内部控制是受一个企业的董事会、管理层和其他人员共同影响的过程,这个过程是为以下三大目标提供合理保障:经营效率和效果、财务报告的可靠性、遵守法律和条例,同时该报告提出内部控制的五个要素:控制环境、风险评价、控制活动、信息与沟通以及监督。通过内部控制信息的披露,可以帮助公司管理层了解公司内部控制系统是否有效运行,提高财务报告的质量;可以向投资者传达公司如何利用内部控制来保护资产并且达到战略目标的信息,增强投资者对公司内部控制有效运行的信心,有助于其做出决策;可以缓解部分资本市场信息不对称现象,使投资者了解更多的公司信息。

二、我国上市公司内部控制信息披露现状分析

我国上市公司的内部控制信息披露经历了从无到有、从自愿披露到强制披露的不同阶段,正在逐步完善中走向成熟。但需要指出的是,上市公司内部控制信息披露的规范不统一,导致内部控制信息披露在实践中存在诸多问题。

(一)披露的规定不详细,缺乏统一标准。

2001年中国证监会《公开发行证券的公司信息披露内容与格式准则第2号<年度报告的内容与格式>》中,首次规定一般上市公司披露相关内部控制信息,要求监事会对公司“是否建立完善的内部控制制度”发表意见,但从其内容来看,并未要求公司披露建立内部控制的详细信息以及评价报告等其他信息,对上市公司并未起到真正作用。虽然此后2002年、2003年、2004年、2005年和2007年对此准则进行了修订,但此项要求并未修改。

2006年,沪市和深市分别发布了《上海证券交易所上市公司内部控制指引》和《深圳证券交易所上市公司内部控制指引》(以下简称两个《指引》)。两个《指引》内容相比证监会的规定均有相当程度的提高,要求上市公司在年报中披露内部控制制度的制定和实施情况,并明确了董事会为责任主体,要求董事会应对内部控制情况进行评估形成内部控制自我评价报告,并在年报中对外披露,同时披露会计师事务所对内部控制自我评估报告的核实评价意见。但都没有要求公司披露对内部控制制度做出评价时所依据的标准。两个《指引》虽规定公司的董事会对公司内控建设的合理性、完整性和有效性负责,但并没有要求披露相应内容。沪市指引将内部控制的要素确定为目标设定、内部环境、风险确认、风险评估、风险管理策略、控制活动、信息沟通、检查监督等八项,与2004年COSO发布的《企业风险管理——整合框架》中所含的八大基本要素是一致的,而深市将内控的基本要素确定为控制环境、风险评估、控制活动、信息沟通和反馈、监督五大要素,是参照1992年COSO发布的《内部控制——整合框架》的内容,很明显,两部文件对内控要素的认识和要求存在不一致。

2007年财政部发布了《企业内部控制具体规范——信息披露》(征求意见稿)向社会广泛征求意见,但其中只明确了信息披露的整体控制和一般流程控制等相关规定,具体规则有待进一步完善。

(二)披露规定的法律效力低,规定没有被有效执行。

笔者从沪市一般上市公司中随机抽取200家作为研究对象,年报的内控披露总体状况如表1。

通过分析可以发现,2005年大多数公司在披露内部控制信息时只是在监事会报告中以“公司建立了完善的内部控制”或者“本公司在过去的一年中注重对内部控制制度的建设、重视已有制度的执行”简单评语,而没有披露内控制度的建设情况及其内容;2006年、2007年有明显好转,2006年大部分公司都按规定在重要事项中披露了公司建立健全内控制度的情况,对本公司内控制度进行了自查,并根据发现问题进行了整改;2007年较2006年更完善一些,所有公司对内部控制建立健全情况的披露更详细了,也越来越符合《指引》要求。

2006年沪市《指引》开始实施,要求上市公司应披露公司内部控制自我评价报告以及会计师事务所签证报告,样本公司年报资料的此项内容统计分析见表2。

从表中可以看出,2006年仅有13家披露了内控评价报告和会计师签证意见,部分公司在年报中提及公司进行了内部控制的评估并形成了评估报告,会计师事务所也发表了签证意见,但并未对其进行披露。2007年也仅有35家披露了自我评估报告和签证意见,虽然有172家公司说明了对内部控制进行了评估并形成评估报告,但在年报中披露评估报告及签证报告的比例只占20.4%。而从2006年、2007年年报中披露的内控评估报告内容来看,只有宝钢股份(600019)和四川长虹(600839)等少数几家公司按照沪市要求从内控的八要素进行披露和评估,绝大多数是从公司基本情况、控制目标及原则、内控环境、内控实施情况以及评估结果等方面进行了披露,但所有公司的评估结果都是内控完善并得到有效实施,这明显与我国上市公司内控的实际情况不符。

由此可以看出,我国各级监管部门和上市公司本身越来越重视内控制度及其信息的披露,但由于到目前为止《公司法》、《证券法》等法律都没有关于内部控制信息披露的规定,导致我国对上市公司内控信息披露的监管不利,所以实践中还存在相当多亟待研究和解决的问题。

三、构建内部控制信息披露框架

笔者认为,现阶段应尽快构建内部控制信息披露的框架,具体包括:

(一)内部控制信息披露的范围、主体、方式。

内部控制信息披露的范围应与内部控制的目标相关。但如果要求上市公司披露内控信息的范围为与财务报告相关的控制、与公司运营效果相关的控制和与法规的遵循性相关的控制,不但要花费高额的成本,而且还会出现应付了事而披露形式化的现象。因此,针对目前我国证券市场尚不完善的情况,在借鉴美国经验的基础上,现阶段向投资者提供保证财务报告可靠性的内部控制更符合实际情况,可以强制要求公司就财务报告内部控制中的内部控制的评价和责任、内部控制的缺陷、监事会和由独立董事组成的审计委员会发表对内部控制进行评价的意见等信息进行披露,而对于各项内部控制制度的描述上市公司可以自愿在报告中作为补充信息披露。

管理者应当作为内部控制信息披露的责任主体,对内部控制信息的披露应在董事会报告中体现。

(二)内部控制信息披露的内容。

1. 管理者内部控制责任的声明。

公司应在内部控制报告中声明:建立和维护公司的内部控制是管理者的责任。明确内部控制的建立与实施的责任,不仅可促使管理者对内部控制的关注和重视,而且可以加强社会公众对管理者内部控制职责的理解。

2. 公司内部控制评价的标准。

公司管理者应该说明所选用的内部控制评价标准,并在报告中声明,能使外部信息使用者知晓公司开展内部控制评价时所依据的标准,从而更有利于做出正确的投资决策。

3. 公司内部控制情况的整体评价意见。

管理者应对公司内部控制制度的完整性、合理性和有效性做出评价,以确定内部控制制度是否有效实施、是否存在对公司财务报告可靠性和对公司资产的安全和完整有重大不利影响的情况。如果评估后认为公司内控在某方面存在非重大缺陷,则应表明:除了上述情况外,公司内控是有效的,并对财务报告的可靠性和资产的安全和完整无不利影响。

4. 内控制度中存在的风险因素及应当采取的措施。

公司所面临的经营环境是处于不断的发展变化之中的,因此内控披露的主体应运用专业的眼光判断和分析公司目前的内控环境所面临的各种风险因素,尽可能将各种风险分类,并细化每一风险可能带来的收益或损失的影响,采用概率等形式反映细化风险发生的可能性,同时公司需要披露对于各细化风险所采取的相应对策和对该项内控制度的完善计划。

5. 内部控制存在缺陷的声明。

如果在评价过程中发现与财务报告可靠性有关的内部控制存在重大缺陷,公司应披露有关的控制缺陷并估计对财务报告可靠性产生的影响,同时查明缺陷产生的原因,披露拟采取的改进措施。

管理当局还应说明内部控制存在的固有缺陷,即存在由于错误或舞弊而导致错报发生和未被发现的可能性,由于情况的变化可能导致内部控制不恰当的或对控制政策、程序遵循程度的降低;内部控制的有效性可能随着环境、情况的改变而发生改变。

6. 管理当局的签章。

内部控制评价报告经由董事会会议通过以后,董事会和总经理作为内部控制报告的主体,应在报告上签章,同时根据我国上市公司的特点,还应有关键管理人员的签章,以表明对内部控制报告的责任。

四、内部控制信息披露框架的实现

物业公司年度工作计划报告 篇3

[关键词]年度财务报告；煤炭上市公司；环境；信息披露

1引言

1.1研究背景与研究意义

1.1.1研究背景

近几年来，发生了许多泄露事件。从湘江遭遇镉污染，到松花江污染事件。这些污染情况告诫我们，我们所依赖生存的环境正在遭到及其严重的破坏，已经影响到了我们的正常生活。因只关注经济增长而造成的环境污染问题亟待我们解决。

党在会议中强调不能采用先发展后治理的策略来发展经济，对于能源化工企业，要采用经营生产和环境治理同步进行，目前经济发展和环境治理仍然存在很大的矛盾，需要我们付出更大的努力来改善这一问题。虽然中国GDP处在世界前列，但是长期以来是以破坏环境来发展经济的，对我们所生存的空间产生了极大地破坏。我国是产煤大国，在享受煤炭带来经济快速增长的同时，煤炭污染问题也特别突出。

1.1.2研究意义

最早出现环境信息的是在社会责任报告中，在1980年左右，在“管理分析与问题讨论”部分开始披露环境信息。刚开始人们并不关注这些东西，而且出不出现都没有什么影响，但是进入1990年之后，关于环境的保护的资料出现在电视，报纸等媒体上，政府部门也加大了宣传，环保意识开始深入人心，被广泛接受，公司开始不止披露财务数据与公司概况，同时在年报中也开始出现环保的字眼，提及不是太多。进入二十一世纪以来越来越多的企业开始进行大篇幅的介绍，有的甚至编制单独的环境报告，许多学者也展开了分析。

2.煤炭上市公司环境信息披露的理论基础

2.1环境信息的概述

在环境学中，环境信息指的是人类活动中产生的多种物质能量流进入环境统之后引起的环境影响及后果的反馈性识别信号，为人们正确认识和解决环境问题所必需的认知手段和共享资源。会计学认为，环境信息是指可以用货币表现的环境资产、环境负债、环境损益及其他与环境相关但无法用货币表现的事项。本文的环境信息是指，煤炭上市企业通过年度财务报告的方式向社会公布企业在环境污染，环境保护以及与环境相关的支出和补助的信息。

2.2环境信息披露的相关内容

环境信息披露是指在公司运营的过程中不可避免的会产生对环境的破坏以及会做一系列的工作来降低影响，然后把这些内容向社会公开。

本文归纳整理年度财务报告中关于环境信息的内容，主要包括对环境的消极影响和企业通过环境治理和保护积极应对环境问题。披露的内容分为用货币披露的和非货币表示的内容，即用文字描述的内容。其中包括董事會报告，重要事项以及财务报告附注里包含的固定资产和在建工程中的技改和环改工程，专项储备二级科目下的矿山环境回复治理保证金，管理费用明细科目的与环境相关的支出，政府补助环境项目等。在这些项目里归纳和整理关于环境污染，环境保护和环境改造以及环境的支出的信息。

3.煤炭上市公司环境信息披露现状分析

3.1对环境消极影响的披露

在所研究的公司中，得到的信息均为积极的，仅有安源煤业2015年财务报告中披露了少量关于公司在运营过程中对环境的污染与破坏的消极信息，其他公司2012年到2015年均未披积极信息。积极信息主要是对环境的保护以及在保护环境的过程中公司所投资和支出的。如“环境保护方面的投资”、“环境保护相关的政府拨款、财政补贴与税收减免”、“排污费、绿化费”等治理水资源，改善空气质量的费用、“企业对于环境保护的措施、理念和目标”，而对“与环境保护相关的法律诉讼、赔偿、罚款”、“对周边环境产生的重大影响或公众投诉”这些对环境消极影响的事项没有具体的说明，而有一些集团的报告中阐述的是“本年度全公司未出现一例企业因环境违法受处罚事件、不存在重大环保问题、未发生环境污染事故”，这已经属于披露情况较好的情况。在“积极履行社会责任的工作情况”中只有21家集团对所处行业有清晰的认识和真实的反馈，7家企业只是简单说明了不属于重污染行业，这明显是与事实相悖的，4家企业未披露这一方面。具体的披露公司名称见附录1。公司对于环境消极影响的披露明显存在不足，在以后年度中应该多多披露这些东西。在报告中企业应该如实披露对环境造成的破坏，这样才会给大众展示一个诚实和负责任的的企业形象。

3.2财务报告环境信息披露的现状

3.2.1董事会报告部分对环境信息披露现状

经过对董事会报告的查阅和分析，可以看出几乎全部公司通过这一部分来表述。公司在这一部分对于环境的信息都是用文字的方式叙述，不会谈论企业对环境破坏的真实情况，只是对于政策性的工作进行大篇幅的说明，很空洞的介绍其为了支持政府工作所做的努力，没有公布具体的数据。通过上面的方式披露的公司，这已经属于披露情况较好的情况，虽不能说公司很重视，但可以说明企业作了努力。分析董事会报告部分的披露情况，可以分析同一企业从12年到15年在董事会报告中对环境信息内容的具体情况的分类和在同一个年份中披露不同内容的公司数量。见表4-1。32家企业中定性披露环境信息，主要是在环境保护方面有披露，只有安源煤业在2015年对于环境的污染稍微提及，没有一家公司只对第二种情况有说明，第三种情况披露公司最多。公司不应该刻意回避消极方面的环境信息，这样做有点故意为之，在以后应多多披露这一方面。根据以上的分析，存在很大问题，也是一个难题，主要是没有监管机制，随意性太大，应该设立监管机制来改善披露现状。

4.结论

物业公司年度工作计划 篇4

为了______物业公司顺利的运作发展，为业主和租户提供高效优质的服务，完成业主委托的各项物业管理及经济指标，发挥物业的功能，使得______物业通过对______大楼及基地、家属院实行的物业管理，不断总结管理经验，提升物业灌木里水平，积极努力地参与市场竞争，拓展业务管理规模，最终走向市场完全转化为经营性物业管理，达到的经济效益，制定今年的工作计划。

一、定编定岗及培训计划

今年是______物业公司运行的第一年，实行二块牌子(1.______物业管理公司2.______管理中心)一套人马，在保留原______中心的功能基础上，通过______物业的运作，最终走向市场。定编定岗从厂里的统一管理安排，计划全公司定编37人，其中管理人员7人，按照厂里的培训安排参加培训。

二、代租、代收计划

按照厂里的物业管理委托要求，对______大楼及将要成的其它物业大楼进行代为租赁，计划完成______大楼委托租赁的房屋出租率大于96%，今年完成代租收入不少于____万元，按要求完成水电暖与费用的代收、代缴工作，保证所辖物业的正常运作。

三、收入计划(物业管理费、代租、代办费)

今年完成物业管理费____万元，代租、代办费____万元(____×20%)，一共为.万元。其中______大楼物业费及代租代办费合计为____万元，其它收入____万元。

四、费用支出控制计划

今年其费用支出控制在____万元之内(不包括____元以上的修理费用)，其中：

1.人员工资包括三金总额为：____万元(按现48人计算)

2.自担水电费：____万元。

3.税金：____万元。

物业公司年度工作计划报告 篇5

自从我部在20__年提出“首问负责制”的工作方针以来，20__年是该方针全面落实的一年。无论我们在日常工作中遇到什么问题，都可以不推诿地把工作做好，负责到底。无论是否属于这个岗位，都需要跟进落实，才能保证公司各项工作的惯性，使工作处于良性状态，大大提高我们的工作效率和服务质量。据记录统计，今年前台接到电话26000多个，接到维修10300多个，其中接待业主日常维修7000多个，公共维修3300多个;日均电话70多，日均接待30多，日均回访20多。

在实行“首问负责制”政策的同时，我们在7月份对前台进行了培训。主要为前台服务规范、前台服务规范用语、礼仪礼仪、说话礼仪、送客礼仪、回答礼仪、行为规范、前台业务规范用语等。培训结束后，进行笔试和日常考核，每周在前台提出“微笑、问候、标准”等服务口号。我们按照平时的成绩奖罚到月底，大大提高了前台服务，赢得了广大业主的认可。

第二，规范服务流程，物业管理走向专业化。

随着新《物业管理条例》的颁布实施和其他相关法律法规的完善，人们对物业公司的要求越来越高。物业管理不再满足于走在边缘的现状，而是走向专业化、程序化、规范化。在公园的日常管理中，我们严格控制和加强检查，发现了公园内的非法经营和装饰。从管理服务的角度，我们善意劝说并及时制止，并与公司法律顾问多沟通，制定了相应的整改措施，如修建小阁楼、安装外阳台盖等。一经发现，我们立即发出整改通知，责令其立即整改。

第三，转变职能，建立佣金制度。

以前客服部门对收费工作不够重视。没有专职收费人员，楼管兼职收费，周六周日才收。结果楼管把检查放在第一位，充电放在第二位。这样楼管就没有压力了，收多收少，甚至收一样的东西都是一样的，严重影响了收费率。因此，从今年第二季度开始，我们开始改革，取消楼宇管理人员，设置专职收费员，工资与收费标准直接挂钩，建立激励机制，不辞退不适应改革的楼宇管理人员。通过改革，招聘专职收费员被证明是有效的。一期充电率从55%提高到58%;第二期从60%提高到70%;第三阶段从30%增加到40%。

第四，加强培训，提高业务水平

物业管理行业是一个法律制度不完善的行业，涉及面很广。专业知识对物业管理人员来说很重要。然而，物业管理的理论还不成熟，实践中缺乏经验。市场环境已经逐渐形成，要走上正轨还需要很长时间。这些客观条件都决定了我们的员工需要不断学习，学习行业的法律、法规和趋势，这对我们做好工作是非常有利的。

客户服务部是与业主打交道最直接、最频繁的部门，员工的素质代表着企业的形象，所以我们一直在做好员工培训工作，提高整体服务水平。我们培训的主要内容如下:

(1)做好礼仪培训，规范gfd

好的`形象给人一种喜悦和喜悦的感觉。物业管理首先是一个服务行业，接待业主来访。我们热情周到，面带微笑，心地善良，让业主即使带着情绪来，我们周到的服务也会减少情绪，让我们解决业主的问题。在这方面，陈经理专门对整个部门的员工进行专业培训，这完全是酒店式的服务标准对员工的要求。如果接待员接电话，她必须在铃响三次以内接电话。第一句是“您好”，天元物业×号×为您服务”。前台服务人员一定要站着服务，无论是公司领导还是业主经过前台都要打招呼，这样既提升了客服部门的形象，也在一定程度上提升了整个物业公司的形象，凸显了物业公司的服务性质。

(二)做好专业知识培训，提高专业技能

除了礼仪培训，专业知识培训是主要的。我们定期对员工进行这方面的培训。主要是结合《物业管理条例》、《物业管理企业收费管理办法》等污染法律法规，学习相关法律知识，从法律上解决实践中遇到的问题。我们还邀请了工程硕士给我们讲解关于工程维护的知识。如果业主报修的话，我们应该可以分辨出维修地点，基本处理方法，师傅应该带什么工具，工程质量各个部分的保修期。这些问题搞清楚了，才能向业主宣传。让业主清楚的知道，物业管理不是永远有保障的，交了物业费之后的一切，我们公司都不负责。我们就拿几个经典案例一起讨论分析学习，物业公司在发生纠纷的情况下承担多大的责任。我们都需要在工作中学习和积累经验。

第五，组织活动，丰富社区文化

物业管理需要体现人性化管理，开展各种有趣的社区文化活动，这是物业公司与业主之间的桥梁。前几年，物业公司还组织了大量的社区文化活动，如一些晚会、花园活动、短途旅游和各种象棋比赛。已被全体业主认可，但结合物业实际运营情况，0。3元/平米的标准物业费连日常管理费用都保障不了，更何况组织这些活动要花很多钱。在这种情况下，我们应该克服困难，拓宽思路，多思考方式，合理利用园区资源开展有偿活动。

根据实际情况，我们联系了一些电器城、健身器材中心、英利来蛋糕店、婴幼儿早教中心等单位在园区开展活动。这些公司提出提供一个完整的项目，公园的主人参与其中是为了好玩。经销商不仅分发礼物，而且物业公司还收取一定的费用来弥补物业费用的不足。

通过反复的活动，体现了__小区人性化的物业管理，同时加强了物业公司与业主的沟通交流，为公司增加了一笔收入。据统计，自3月20__日以来，园区以活动形式收取的现金和实物共计约13850元。

第六，检查二期水表未安装，追回经济损失。

今年客服部一直在配合工程部对二期没有水表的住户进行调查。据统计，大约有50户家庭自入住以来没有安装水表，也从未缴纳过水费。我们必须赶紧安装手表，并尽最大努力收回成本。而且在安装的过程中，我们发现了新的问题。许多卡式水表需要新电池。面对这种情况，我们部门派出专人负责这九栋楼的筛查和水费收取。在工程部的配合下，到目前为止，我们已经安装了36个水表，并收回了成本。

第七，煞费苦心，住户满意度调查。

按照计划，满意度调查从20__年11月开始。我们要求收费员收费，并重新注册了车主的联系电话。我们会在车主资料中重新输入车主的最新联系方式。据统计，已发放1610份，至今已归还1600份，回收率62%。

物业公司年度工作总结(doc) 篇6

(部门文号)

（注：所有蓝色字体成文时均请删除；紫色字体请根据部门情况更改后填写）第一部分：部门经营责任书完成情况及改善措施（具体项目请结合经营责任书核对

确认）

业务部门适用 说明：改善措施需具体、可执行性强并在07年计划中体现。如个别数据

暂未能提供请备注不能提供原因。

职能部门适用 说明：改善措施需具体、可执行性强并在07年计划中体现。如个别数据

暂未能提供请备注不能提供原因。

第二部分：部门管理与业务方面的现状、问题及改进措施/建议

说明：可从下列几方面（为业务部门适用，职能部门根据部门职责进行相对应的总结）按问题描述与原因分析、改进措施展开总结。问题的提出应关注运作效率、效力与效益、执

行力等方面。

第三部分：部门重大工作和重大问题处理

说明：主要反映年度部门组织开展的重大工作和重大问题处理完成情况。每项简要叙述内容、时间及结果即可，单项不超过100字，总项限定5条。

第四部分：年度“进步台”

说明：主要反映年度公司、部门、班组或个人的进步事迹。每项简要叙述即可，单项不超过100字，总项限定5条。

第五部分：向公司或其他部门提出建议分析解决的问题

说明：对公司或其他部门在经营运作、组织效能、规章制度等方面，提出建议分析解决的问题。涉及部门指“公司”或“具体部门名称”。包括推荐公司及部门可大力宣传执行的工作成绩。总项至少3条。

第六部分：年度工作计划反馈：详见新运营平台。

年度计划反馈在新运营平台中进行，请结合部门工作目标和公司目标的实际执行情况，进行反馈。

（部门）***物业服务中心

签名：

物业公司年度工作计划报告 篇7

报告显示, 2012年亚洲卫星营业总额18.85亿港币, 相比2011年升幅为10%。净利润为9.14亿港元, 较2011年上升了11%。无论在盈利能力及收入方面, 这已是亚洲卫星业绩连续第四年创出历史新高水平。

回顾2012年, 虽然全球经济趋势对亚洲卫星业务发展产生了一定的影响, 但亚洲各地, 特别是印度市场, 对亚洲卫星的服务仍有着强劲的需求。亚洲卫星与重要长期客户重新续订合约, 新签订和续期的合约总额上升至25.96亿港币。

2012年1月初, 亚洲卫星完成了亚洲七号卫星的在轨测试, 验证了其良好的性能表现和稳定性。亚洲七号卫星于2011年11月发射成功并将于2014年最终替代亚洲3S卫星, 定位于东经105.5°轨位。提早发射替代卫星是亚洲卫星一贯的置换政策, 可以确保亚洲3S卫星的客户在该卫星的使用寿命结束前顺利转移至新卫星, 以减少客户所承受的风险。在过渡期间, 亚洲七号卫星将暂时用于开拓短期业务及其他临时用途。

美国劳拉空间系统公司 (Space Systems/Loral) 开始建造亚洲六号卫星及亚洲八号卫星是亚洲卫星2012年内的另一重要事件。这两颗新卫星均采用SS/L 1300卫星平台, 建造工程正在按原定进度进行, 预计于2014年上半年发射。届时, 亚洲卫星的在轨卫星数目将由四颗增加至六颗, 从而提升公司整体实力、满足亚太地区对优质卫星容量日益增长的需求, 为公司业务发展带来进一步增长空间。

2012年上半年, 亚洲卫星完成了香港大埔地面站的扩建工程, 使公司综合竞争力得以大幅提升。大埔地面站承担着亚洲系列卫星队伍的遥测、追踪及监控工作, 扩建后可为客户提供C波段和Ku波段讯号上行链路服务、共享主站服务、多路单载波 (MCPC) 分发平台、设备托管及后备支持等多项增值服务。

多年来, 亚洲卫星一直肩负着“连接人们与世界”的重要角色。2012年亚洲卫星成功实时传送欧洲杯这一欧洲最大型国际性运动赛事;在伦敦奥运会的广播上提供了高清及标清电视格式的服务, 使亚洲区内数十亿电视观众得以见证这场全球体育盛事;也为众多通讯社及广播机构提供了中国第十八次全国代表大会的实时新闻和特别消息的传送服务。

此外, 亚洲卫星于2012年9月出售了其全资子公司Speed Cast的全部权益。在完成出售后, Speed Cast将继续使用亚洲卫星的容量, 向其亚洲各地客户提供宽带接入及海事服务。

物业公司工程部年度工作总结 篇8

总结是把一定阶段内的有关情况分析研究，做出有指导性的经验方法以及结论的书面材料，它在我们的学习、工作中起到呈上启下的作用，为此要我们写一份总结。如何把总结做到重点突出呢？下面是小编精心整理的物业公司工程部年度工作总结，欢迎大家分享。

物业公司工程部年度工作总结1

时间飞逝，20xx年即将结束。在这一年里，工程部全体员工在公司和项目领导的正确指导下，以及同各部门的密切配合、团结一致下，圆满完成公司领导交付我们的各项工作任务，保证了省政府新院内以及人民大会堂所有设施、设备的安全运行。圆满顺利安全度过，取得了一定的成绩。

一、在日常工作中，工程部全体员工严格遵守公司的各项规章制度，严格按照管理制度的要求去做。

能够认真传达、贯彻公司的各项指示精神，完成各项工作任务。认真对待公司、项目检查中提出的问题和整改意见，结合实际，认真整改和执行。在各级领导的帮助下，我们规范了各种表格、记录的填写，为日常品质检查分析提供了有效、准确的依据。并将各种制度表格上墙，以便随时接收业主报修处理和跟进服务以及紧急情况处理协调等工作。如：每班每2小时巡视地下室车库、水泵房设备巡视和电梯维护，自本部接手以来未发生过一起不安全事故，确保了省政府全年平安渡过。

二、配电值班工作看似轻松，但实际上，要求配电值班人员具有较高的责任心和配电值班经验，才能保证发现隐患后，及时有效的做出处理，保证系统正常运行，为设备运转、业主办公提供电力保障。

因此，工程部每位配电工都能遵守配电制度，认真巡视设备，按时抄录各种表计，认真核算每日用电情况，为省政府用电分析和管理提供了可靠依据。同时，配电室又是休息日、节假日和夜间24小时负责这些时间内的设备巡视工作以及紧急情况处理协调等工作，保证了电气设备的安全运行，为省政府领导创造一个良好的办公和开会环境。

三、工作中，我们负责园区内所有电气设备设施的维修工作，保证它们能够正常运转。

我们克服了人员少，工作量大的困难，合理安排人员，本着“应修的必修，修必修好；定期保养”的原则，认真对待每项工作。为及时处理业主报修，每天安排专人负责业主报修处理和巡查工作。做到接报及时、处理及时，减少回收率。当报修工作较多时，及时调配其他员工支持。今年夏天a栋402室完美时空公司，有一个配电箱的总空开频繁掉闸，严重影响业主的正常办公。我们及时组织人员进行彻底、仔细的排查，最终发现掉闸原因是由于业主用电过于集中，三相用电负荷严重不平衡，造成单相超负荷掉闸，需进行负荷调整。但由于业主办公期间不允许时长时间停电，因此，我们在其用电高峰时测量、记录各分路负荷后，于当日下班和次日中午，分两次对其负荷重新分配、调整，使其三相负荷趋于平衡，消除了安全隐患，提高了业主用电的安全性和可靠性。

工程部在没有进行交接和资料不全的情况下，接管园区中水站后，为保证中水站的正常使用，设备正常运转，全体电工包括配电工都积极参与中水站的维修、调试和巡查工作。由于缺乏中水站设备资料，我们只能在现场逐一查设备、查线路，了解设备的工作过程和控制方式。在污水池中打捞水泵、更换电机、连接线路，全体员工都不怕脏、不怕累，克服种种困难，积极协助水工完成中水站设备的更换、维修工作。在电气调试问题上，为不影响业主使用中水，我们尽量将时间安排在晚上或周六日进行，摸索回用水泵的自控管理、查找故障原因，经过多日的努力终于将系统调整到最佳状态，保证了中水设备的正常使用。

设备巡查工作是保障电气设备安全运转和使用的重要措施，也是人员安全的保障。因此，每天都会安排专人按时巡视园区公共电气设备、设施，以便及时发现设备缺陷和异常情况，及时进行处理，如不能及时处理的，也会在采取相应的措施后，及时上报并列入维修计划。在日常工作中，员工根据检修计划、电气设备维护周期以及设备运行状况对电气设备进行定期检修保养，发现并去除潜在的设备隐患，减少设备故障率。在换季检修工作中，因维修工作量大，人员不足，从配电室抽调4人参与检修工作，致使抽出人员和值班人员的工作量都随之增大，但每个员工都没有抱怨、没有偷懒，都任劳任怨、积极投入检修工作，认真完成各项工作任务，认真填写各种记录，使得每次换季检修工作都能够顺利完成。

物业公司工程部年度工作总结2

时间飞逝，即将结束。在这一年里，工程部全体员工在公司的质量方针指引下、在公司和项目领导正确指导下，以及同各部门的密切配合、团结一致下，圆满完成公司领导交付的各项工作任务，保证了园区所有设备的安全运行。取得了一定的好成绩，为完成公司质量目标做出贡献。

一、日常工作中，工程部全体员工严格遵守公司的各项规章制度，严格按照“五常法”的要求去做。能够认真传达、贯彻公司的各项指示精神，完成各项工作任务。认真对待公司、项目检查中提出的问题和整改意见，结合实际，认真整改和执行。在各级领导的帮助下，我们规范了各种表格、记录的填写，为日常安排工作和用电数据分析提供了有效、准确的.依据。并将各种制度张贴上墙，以便每位员工及时学习、检查和要求自己。

二、配电值班工作看似轻松，但实际上，要求配电值班人员具有较高的责任心和配电值班经验，才能保证发现隐患后，及时有效的做出处理，保证系统正常运行，为设备运转、业主办公提供电力保障。因此，工程部每位配电工都能遵守配电制度，认真巡视设备，按时抄录各种表计，认真核算每日用电情况，为园区用电分析和管理提供了可靠依据。同时，配电室又是休息日、节假日和夜间等时间继续为业主服务及对外联系协调的主要部门，负责这些时间内的设备巡视工作、业主报修处理、业主和外单位的各种施工跟进服务以及紧急情况处理协调等工作。如：每班2次的中水站巡视；每日夜间路灯、水泵房设备巡视和电梯维护保养跟进监督工作等，使业主得到全天的、不间断的维修服务，保证了电气设备的安全运行，为业主创造一个良好的办公环境。

三、工作中，我们负责园区内所有电气设备设施的维修工作，保证它们能够正常运转。我们克服了人员少，工作量大的困难，合理安排人员，本着“应修的必修，修必修好；定期保养”的原则，认真对待每项工作。为及时处理业主报修，每天安排专人负责业主报修处理和巡查工作。做到接报及时、处理及时，减少回收率。当报修工作较多时，及时调配其他员工支持。今年夏天a栋402室完美时空公司，有一个配电箱的总空开频繁掉闸，严重影响业主的正常办公。我们及时组织人员进行彻底、仔细的排查，最终发现掉闸原因是由于业主用电过于集中，三相用电负荷严重不平衡，造成单相超负荷掉闸，需进行负荷调整。但由于业主办公期间不允许时长时间停电，因此，我们在其用电高峰时测量、记录各分路负荷后，于当日下班和次日中午，分两次对其负荷重新分配、调整，使其三相负荷趋于平衡，消除了安全隐患，提高了业主用电的安全性和可靠性。

工程部在没有进行交接和资料不全的情况下，接管园区中水站后，为保证中水站的正常使用，设备正常运转，全体电工包括配电工都积极参与中水站的维修、调试和巡查工作。由于缺乏中水站设备资料，我们只能在现场逐一查设备、查线路，了解设备的工作过程和控制方式。在污水池中打捞水泵、更换电机、连接线路，全体员工都不怕脏、不怕累，克服种种困难，积极协助水工完成中水站设备的更换、维修工作。在电气调试问题上，为不影响业主使用中水，我们尽量将时间安排在晚上或周六日进行，摸索回用水泵的自控管理、查找故障原因，经过多日的努力终于将系统调整到最佳状态，保证了中水设备的正常使用。

设备巡查工作是保障电气设备安全运转和使用的重要措施，也是人员安全的保障。因此，每天都会安排专人按时巡视园区公共电气设备、设施，以便及时发现设备缺陷和异常情况，及时进行处理，如不能及时处理的，也会在采取相应的措施后，及时上报并列入维修计划。在日常工作中，员工根据检修计划、电气设备维护周期以及设备运行状况对电气设备进行定期检修保养，发现并去除潜在的设备隐患，减少设备故障率。在换季检修工作中，因维修工作量大，人员不足，从配电室抽调4人参与检修工作，致使抽出人员和值班人员的工作量都随之增大，但每个员工都没有抱怨、没有偷懒，都任劳任怨、积极投入检修工作，认真完成各项工作任务，认真填写各种记录，使得每次换季检修工作都能够顺利完成。

四、在技术培训方面。每个员工都非常主动、互相交流、互相学习、取长补短，不断增强自身业务知识和技术水平。为保证员工有时间进行技术交流和学习，每周五我们都抽2－3小时作为“技术学习”时间，鼓励大家互相交流、互相讨论、互相提问、多方面解答问题，介绍自身的工作经验。很大程度上提高了员工的技术水平和自信心，进一步提高了员工的工作积极性。

五、在能源管理、降低消耗方面。我们对园区内的公共电气设备、设施进行摸底排查，找出节能降耗的方法，对需要且能够改进的设备、设施作出节电改造方案或建议，逐步进行改造：

1、将楼内通道照明、大厅照明、电梯厅照明及步梯间照明等分出白天和夜间照明；在保证整体照明需求和造型完整有序的前提下，尽量减少灯具使用数量，如将三管或双管灯改为单管照明，改连排灯照明为隔灯照明方式等。

2、对大功率机电设备加强巡查，确保电机处于良好的运行状态，提高效率。加大控制设备的维护，减少大功率设备的超停次数，降低功耗。

3、对e栋空调机组加装计量表，增大电量核算的准确度，减少公用电量的分摊。

4、做好修旧利废工作，对更换出的文件、灯具、镇流器等进行维修，通过更换零件或重新拼装等方式修理旧件，减少新件的使用。

六、弱电设备维修工作：

1、更换物业办公用电话交换机，重新调整号码分配和布线工作

2、对楼内弱点竖井进行了全面清洁、整理工作

3、配合电信公司进行设备的安装维修和保养工作

七、环境卫生和设备卫生方面。将园区内的公共设备设施分为公共责任区和个人责任区，每个责任区都有专人负责。每日都要清洁公共区域内的卫生和设备的卫生。定期清洁个人管辖范围卫生并定期检查，保证配电室内和设备间的设备干干净净，设备无油渍、卫生无死角、保证设备正常运行。

一年来，工程部的全体员工尽心尽力地为园区做了大量的工作，不论是分内还是分外的工作都能积极主动的去做，但是有些工作还是存在不足，与公司的要求存在差距。我们将在今后的工作中，认真的去弥补不足，进一步提高每位员工的思想素质及个人的技能，为公司的发展做出最大的贡献。

物业公司工程部年度工作总结3

时间飞逝，20xx年即将结束。在这一年里，工程部全体员工在公司的质量方针指引下、在公司和项目领导正确指导下，以及同各部门的密切配合、团结一致下，圆满完成公司领导交付的各项工作任务，保证了校区所有设备的安全运行。取得了一定的好成绩，为完成公司质量目标做出贡献。

一、日常工作中，工程部全体员工严格遵守公司的各项规章制度。能够认真传达、贯彻公司的各项指示精神，完成各项工作任务。认真对待公司、项目检查中提出的问题和整改意见，结合实际，认真整改和执行。

二、工程部每位电工都能遵守巡查制度，认真巡视设备。同时，工程部休息日、节假日和夜间等时间继续为学校服务及对外联系协调的主要部门，负责这些时间内的设备巡视工作、报修处理，紧急情况处理协调等工作。如：每天对各个配电室的巡视；每日夜间路灯围墙灯、室外配电箱有无损坏等。使学校得到全天的、不间断的维修服务，保证了电力设备的安全运行，为同学和老师创造一个良好的学习环境和办公环境。

三、工作中，我们负责校区内所有电力设备设施的维修工作，保证它们能够正常运转。我们克服了工作范围广，工作量大的困难，本着“应修的必修，修必修好”的原则，认真对待每项工作。

设备巡查工作是保障电力设备安全运转和使用的重要措施，也是

人员安全的保障。因此，每天都会按时巡视校区公共电力设备、设施，以便及时发现设备缺陷和异常情况，及时进行处理，如不能及时处理的，也会在采取相应的措施后，及时上报。在日常工作中，发现并去除潜在的设备隐患，减少设备故障率。在工作中，认真完成各项工作任务，认真填写各种记录，每次检修工作都能够顺利完成。

一年来，工程部的全体员工尽心尽力地为学校做了大量的工作，不论是分内还是分外的工作都能积极主动的去做。我们将在今后的工作中，进一步提高思想素质及个人的技能，为公司的发展做出最大的贡献。

物业公司工程部年度工作总结4

为保证大楼各系统正常运行，我部根据中国保险信息管理有限公司自20xx年8月入住并结合平安物业管理处物业工程部的实际情况，展开各项工作。同时为创办节能型公司，在物业管理处的领导下，工程部全体员工出主意，想办法，采取了一系列的节能措施，自接管本楼以来，取得了很好的效果。现分部分对20xx年的物业工程部工作总结汇报如下。

一、工程部工作完成情况

1、设备专业（截止到11月份）

空调系统完成8项，给排水系统完成12项，综合维修完成48项，共完成68项。

2、电气专业（截止至11月份）

强电系统完成5项，消防系统完成3项，共完成8项。

3、工程部全年工作共计76项。

二、工程部临时性工作完成情况

临时性工作截止至11月底共完成19项。

三、写字楼全年能耗情况汇总

20xx年6月至12月份共用电369659（度）,用水6921（吨）

四、重点工作完成情况：

1、电气专业

电气专业分为强电和弱电主要包括：动力、照明、消防及会议音响等。工程部负

写字楼物业公司工程部年度工作总结与年工作计划

责上述设备、设施的维护和保养以及对外委单位的工作进行监督和检查。其中较重要的工作有：

1.1、根据20xx年8月新接大楼入住，组织工程部有关员工前期对大楼各系统进行现场熟悉。检查装修遗留问题。报与装修公司进行整改、销项.1.2、为使大楼供电负荷的分配更趋合理，在平安办公的领导下对大楼的用电设备启停时间做了相应调整。使设备使用趋于合理，降低了大楼的能源开支。

1.3、为了确保大楼的消防安全，对大楼消防排烟进行接收试运行，确保消防设备的可靠性。

1.4、做好会议音响设备的日常保养工作，为公司领导的每次会议提供了可靠的会议音响支持。

1.5、为保证大厦的正常照明，工程部电工定期对大厦的照明设备进行巡视检查。

2、空调专业

大楼的空调系统为公司工作人员创造了舒适工作环境，提高了公司的工作效率。保证空调设备的正常运行是物业工程部的重要职责，在20xx年工程部对大楼空调设备进行熟悉，并对空调系统进行相应建设。完成的主要工作有：

2.1、积极促进空调维保公司的确定，签订维保合同。

2.2、协助维保单位进行设备维保。

2.3、空调水处理更换药剂后，按照水处理公司的加药流程，严格控制药剂含量，精确排污，既节约用水，又保证空调水指标在安全范围内，本篇文章来源于蜂巢物业论坛。

2.4、秋季更换分集水器蝶阀，为冬季供暖奠定了基础。

2.5、为确保大厅和各房间的空气清新，10月清洗新风机组的过滤网写字楼物业公司工程部年度工作总结与年工作计划

3、给排水

3.1、对供水设施各阀进行检测，对不合格品进行了更换。

3.2、生活水箱按照要求巡视。

3.3、每月度对隔油池、污水井、废水井、雨水井、进行开盖检查。

4、综合维修

4.1、楼层重要部位更换加装锁具。

4.2、雨季对大楼办公室窗户的漏雨问题进行处理。

4.3、对大楼内各种门和门框及时修补刷漆。

4.4、配合施工单位对屋顶造型进行修补。

5、节能降耗

在物业管理处领导的带领下，和物业其他各部门的全力配合下，工程部全体员工群策群力，先从细微之处入手，统计数据、分析讨论节能方案。在方案得到甲方领导同意的情况下工程部全体员工加班加点不折不扣地按方案实施。所做节能措施主要有：

5.1、首先是对大楼电光源改造提出整改建议。

5.2、调整电热水器的开关时间、根据天气情况适时调整室外照明的开关时间。

5.3、在供冷及供暖季节根据天气情况适时调整空调主机的运行时间。最大限度地节约能源的消耗。

5.4、增加对公共区域的测温频次，并对办公区域的室温进行检查督促。

物业公司年度工作计划报告 篇9

来到物业公司会议服务部也有近一年，从对这些大楼的开荒和单位陆续都搬进来及公安大厦和人防大厦会议室开始正常运营，我都参与其中，在这近一年的时间中领导给予了我很大的支持和帮助。使我很快了解熟悉了自己负责的业务，也体会到了会议部人，作为公司重要部门工作的艰辛和坚定。更为，我有机会成为会议部的一份子而荣幸和高兴。近一年中，在领导和同事的悉心关怀和指导下，通过自身的努力，各方面均取得了一定的进步，现将我的工作情况做如下简要汇报。

由于岗位的职责，目前我的工作重点:一是在于服务，直接和领导接触。深深觉得自己，身兼重任，和领导接触和沟通中深深体会到自己代表的`是企业的形象。

这就要我们在与领导接触的过程中，都应态度热情，和蔼耐心。处理业务，更应迅速准确，更要保密工作做好，做到四不该（不该看的不看，不该听的不听，不该说的不说，不该做的不做）每说一句话要三思而后行，要有大局意识，0失误，服务无止境，工作中点点滴滴的积累，为我今后更好地成为一个优秀的服务人员打基础。

在领导和同事的指导协助下按时完成领导安排的各项工作。

物业公司年度工作计划报告 篇10

(一)非标准审计意见所涉及公司的特征分析。

通过分类、汇总有关数据,笔者发现2003至2008年间非标准审计意见所涉及的上市公司类型出现了一个明显的特征,即近年来ST类公司(既包括ST公司,也包括*ST类公司,下同)在非标准审计意见中的比例渐次提高。2005年度162份非标准审计报告中,仅有56份涉及ST类上市公司(占比36%),2008年度113份非标准审计报告中,有79份涉及ST类上市公司(占比71%)。2005年之前ST类公司在非标准审计报告中所占比例并不高,但自此以后,这一比例却不断攀升。

(二)非标准审计意见所涉及相关事项的特征分析。

基于对上市公司年报的内容分析以及中注协年报审计情况快报数据的整理,笔者将非标准审计意见所涉及的相关事项进行了分类,分为:(1)持续经营不确定;(2)未决诉讼/仲裁;(3)证监会立案/处罚;(4)审计范围受限;(5)未完成产权过户/未办理相关手续(相关资产权属及交易事项具有重大不确定性);(6)其他。按照这一标准对各个年度非标准审计意见所涉及的相关事项进行出现频次的统计,结果如表1所示。表中“比例”按照非标准审计报告中所提及相关事项的频次占当年全部非标准审计报告份数的比例计算。

从上述统计结果来看,在各年度非标准审计意见所涉及的相关事项中,“持续经营不确定”出现的频率最高,在各年度非标准审计意见中出现的频次均在50%以上(除2004年以外),并且近年来表现出增加的趋势,2008年度非标准审计意见中有77%涉及“持续经营不确定”事项;“审计范围受限”的出现频次以及比例仅次于“持续经营不确定”事项,虽然各年度的数据有所波动,但出现频次基本在30%左右。

(三)非标准审计意见所涉及的

公司财务特征分析。从理论上说,注册会计师发表的审计意见的类型与上市公司的财务状况和经营业绩无关。无论上市公司的财务状况和经营业绩如何,只要财务报告的编制遵循了合法性、公允性以及会计处理方法的选择遵循了一贯性原则,注册会计师就应当发表无保留意见的审计报告。然而有研究表明,上市公司的财务状况和经营业绩越差,该公司收到非标准类型审计意见的可能性就越大,反之亦然。笔者以2008年度被出具非标准审计意见的公司(沪市、深市共计113家)为样本,选取了反映盈利能力的资产回报率(替代净资产收益率)、反映偿债能力的资产负债率以及每股经营活动现金流量净额作为代表性财务指标,并根据相关会计数据进行计算并分组、分类统计,结果如表2所示。

从上述统计数据来看,三种不同类型的非标准审计意见有较为明显的差异。其中,被出具带强调事项段的无保留意见的公司大多(83%)当年盈利状况不佳,处于事实亏损状态,但是不至于资不抵债,大多数没有出现资金周转困难;被出具保留意见的公司当年盈利状况均不佳,处于事实亏损状态,虽不至于资不抵债,但是资金周转出现问题,三分之二有关公司的每股经营活动产生的现金流量净额为负;被出具无法表示意见的公司中绝大多数(94%)当年盈利状况不佳,处于事实亏损状态,甚至严重亏损状态,同时三分之二有关公司的每股经营活动产生的现金流量净额为负,并且大多已经资不抵债(71%)。数据显示,不同类型非标准审计意见事实上与公司的财务状况、盈利能力之间存在相关性。

二、非标准审计意见注意领域特征:对公司经营风险的关注

通过以上分析可知,ST类公司、存在持续经营不确定性的公司、严重亏损的公司,即财务状况较差的公司被出具非标准审计意见的概率更大。无论是带强调事项段的无保留意见、保留意见,还是无法表示意见的审计意见,持续经营都是核心问题。公司经营风险之所以日益受到注册会计师的关注,一方面是制度因素使然,另一方面则是市场需求驱动。在现实制度环境中,审计人员被期望作为信息风险减少者和保险人的双重身份出现。一方面,审计人员被雇佣来对财务报表的公允表达进行确认和评价,以减少财务报表隐含的错误以及委托代理信息不对称。另一方面,通过审计费用的支付,委托人和代理人可能将风险转嫁给审计人员,从而实现风险分担。事实上,目前公司经营失败已经成为导致会计师事务所遭遇诉讼的重要原因之一。因此降低审计风险,特别是诉讼风险,是会计师事务所或注册会计师出具审计意见行为的关键。

应该说,注册会计师对公司经营风险的关注以及所表现的持续经营不确定性的审计意见符合市场的需要。从表层看,作为审计意见的需求者其要求是会计信息的可靠性,实质上,其根本要求仍然是决策有用性。审计意见的信息含量一直是国内外学者关注的一个焦点,我国学者的相关研究也表明证券市场能识别持续经营审计意见和非持续经营审计意见市场反应的差异。其研究成果证明了持续经营审计意见的决策有用性,也证明了市场对持续经营能力、公司经营风险审计鉴证的需要。

三、结论

从现金审计到财务报表审计,到目前的对持续经营能力的鉴证,审计的鉴证职能自开始到现在一直在不断的发展与充实。随着社会经济发展的需要不断演化,最终审计将从财务鉴证走向管理鉴证,提高审计意见决策的有用性将是审计鉴证未来发展的一个趋势。未来的审计报告中不仅应包括企业所面临的持续经营能力方面的信息,还可以涵盖财务报告分析、财务预测等有关管理业绩方面的信息。换言之,应该将市场所关注的事关公司未来生存与发展、公司经营成败的信息视为注册会计师的关键注意领域。

值得注意的另一个问题是,学者们并没有发现人们的投资决策与不同类型非标准审计意见之间存在显著的相关性。换言之,不同类型的非标准审计意见不具有决策相关性。有学者把这种现象解释为“证券市场投机”而非“证券市场投资”行为的结果,也有学者将其解释为存在审计意见变通行为模糊了不同类型非标准审计意见的界限,这些不无道理。但是笔者认为审计报告本身的局限性才是投资者不能识别不同类型非标准审计意见的主要原因。目前,审计报告中缺乏对非标准审计意见类型决策的标准——“重要性”的充分说明,包括重要性确定的标准、过程以及结果,有关“重大影响”往往也是含糊其词,这些问题导致了非标准审计意见缺乏应有的信息含量。因此,笔者认为还需改进审计报告,使得按外在形式分类的非标准审计意见包含决策有用的实质性内容。

物业公司工作总结报告. 篇11

一、根据大厦物业管理现状，完成前期整改报告。

自2010年3月1日起，经过对大厦项目物业管理和服务方面现状的了解、熟悉和考察，分公司总经理有针对性的制定了全面的整改计划，并完成了《大厦整改方案及服务品质提高的建议》的整改报告。报告涉及物业各部门,并针对报告内容完成整改项目时间表,以期在最短时间全面、有效完成项目整改，全面提升本项目物业服务品质。

二、第二季度主要工作内容、物业服务整改具体内容及目的：

（一）服务品质提高1、4月1日起增加高峰时段电梯指引服务2、4月1日起增加有偿入室保洁服务

（1）主动向租户进行发函，告知服务内容。

（2）在大堂摆放价目表。

（3）入室保洁服务的开展，不仅体现物业服务多元化，更能增加与租户的沟通。

3、加强内部员工和外包公司的培训工作

（1）各部门根据2010年工作计划,针对各部门实际工作情况制定了入职培训、专业技术培训、安全生产培训、礼仪礼貌培训等内容的培训计划并已计划组织实施。

（2）为提高分公司管理层素质及物业专业水平,分别于2010年5月19日以及2010年5月26日参加了总部组织的“如何争创北京市物业管理示范（四星级/五星级）项目”和“物业系统安全管理的必要性和原理”的培训。

4、VIP服务

（1）服务人员年轻化。

（2）制定专门的培训内容(包括礼仪礼貌及专业保洁知识等方面)。

（3）4月26日完成VIP保洁服务人员换装，5月24日完成前台及礼宾服务人员换装，与其他服务人员进行区分，新款服装更加高雅、专业，完全符合VIP服务品质要求和标准。

5、确立物业服务质量周检制度

为加强项目的品质管理，提高服务管理水平与服务质量，及时发现工作中存在的各种问题与不足，项目决定成立品质检查小组，要求各部门对品质检查工作高度重视，持之以恒做好项目的品质管理。

（1）小组成员：

组长：***

副组长：***

组员：客服经理、工程经理、保安经理、保洁主管、客服主管以及二装管理小组成员等。

（2）实施办法：

A、实施日期：

自2010年03月30 日（星期二）开始，品质检查定于每周上午十点开始，由总经办组织品质检查小组成员参加；

B、检查区域：

物业管辖区域。重点检查各机房岗位状况、公区清洁质量、绿植租摆生长状况、各岗位人员工作状态、外保员工宿舍管理、园区安全隐患、公区遗留问题等；

C、检查结果：

由总经办当日将发现的问题拍照、记录、整理，将检查过程中发现的问题汇总并发至相关责任部门。

（3）整改要求：

各责任部门对品质检查过程中发现的问题必须高度重视，并立即安排人员对存在的问题进行整改。一般问题要求当日整改完毕，需要协调其它部门解决的问题原则上不应超过3天。

（4）整改复查：

复查工作由副总经理牵头，总经办按照规定的整改时限进行复检，对整改进度、以及结果进行说明。

（5）考评办法：

由于对质检过程中发现问题整改不及时，给项目品质管理带来不良影响的，将对相关部门负责人进行问责，并按照《员工手册》有关规定执行。

（二）改善环境及卫生现状

1、增加公区卫生间巡视频次。

（1）增加卫生间检查频次，加强保洁人员的服务意识。

（2）加强客服部员工巡楼意识，加强抽查力度。

（3）全面对卫生间设备设施进行检修。

（4）安装优质洗手液，提高对客服务硬件设施条件。

2、关注大堂环境改善

（1）石材养护

A、4月1日起适当的增加结晶次数，以达到提高地面石材亮度的目的。

B、5月底对联系专业石材公司修复受损及水浸锈化地面石材。

（2）绿植摆放

A、3月29日开始，重点关注大厦外围及大堂绿化工作，制定可行性方案，逐步增加色调更为鲜亮的植物，制作精致围栏，美化大厦外围环境。

B、5月底于C座大堂前台处增加鲜花花篮，全面衬托大堂的高档素雅品质，全面提升大厦品质。

3、加强安全保卫管理

（1）人员形象

提高对外保人员素质要求，有针对性计划性对外保人员实行礼仪礼貌、岗位职责要求等方面培训，提高外保人员综合素质，从而提高对客服务水平。

（2）加强楼宇巡视

加强保安巡视力度。把安全保卫工作提到第一重要的高度。

(3）贯彻汇报机制

要求外保、车场、内保、中控连成一体的上报机制，即作为安全保卫的以上各分支，形成联动状态的汇报机制。

4、改善车辆管理现状

（1）地面停车场加强管理

2010年3月前大厦的地面停车处于无序状态。3月22日起分公司开始对地面停车问题进行专项整治，由专业车场公司出具管理方案，相关部门进行配合，安排车场画线工作、购置相应车场管理设备、收费设备、并于2010年6月1日完成保安部与车场管理公司交接工作，使车辆能够有序的停放。

（2）地库停车管理

A、服务方面

引进更为先进的地库停车管理模式, 更换专业地库车辆引导员，在各拐弯或重点区域设置引导员固定岗位。从车辆的引导、停车入位指引、服务用语等细节入手，使大厦地下停车场的服务品质得到质的飞跃。

B、重新粉刷电梯厅墙面

重新粉刷电梯厅墙面，与地库墙围颜色相对应。更为清晰的起到引导作用，加强地库形象的整体化。

5、改善形象

（1）大堂照明改造

为突显大厦素雅高档的品质结合实际情况对A座、B座、C座大堂的照明整体效果重新设计、适度整改。

（2）货梯路径改善

为进一步提升大厦一体化品质的建设，对货梯做如下整改：

A、货梯内部装修重新布置。

B、运输货物通道重新改造、货梯电梯厅墙面重新粉刷。

C、货梯路径增加标识指引。

D、制定客户搬家提前48小时预约流程。

6、重大工程改造

（1）配合开发对C座配电室进行电力增容改造。

（2）冷站软连接更换改造工程。

（3）补水报警装置改造。

（4）A、B座配电室分项计量工程改造。

（5）A座泛光照明改造。

（6）A、B、C座消电检现场检侧。

7、其它改善措施

（1）节能降耗

A、每月根据日常照明时间合理化调整，制定设备设施运行时间表，以达到节约能源目的。

B、依据机组设备运行数据，逐步合理化调整运行时间。

C、在物业公司内部以及客户之间进行节能减排等各项节能措施和观念的宣传。

三、待完成整改项目以及部分工作计划

（一）进一步丰富租户宣传

充分完善、运用通告栏的功能，不仅仅用于张贴通告，更可以增近与客户的关系，体现物业公司的人文关怀。例如：宣传节能小常识、普及防火知识、针对写字楼各单位员工的亚健康知识宣传等。

希望通过平时的点滴关怀，使租户体会到物业公司人性化的管理。

（二）完善大厦标识，增加灯箱指引牌

针对目前地库A座、B座、C座部分区域标识不完善，各入口标识不明显等问题进行统计、汇总、统一定制、粘贴。并考虑对各入口重新制作指引灯箱，提高客户对方向感的识别。此项工作已在进行中，初步预计将于6月底完成。

（三）引进广告灯箱

在地库周围墙体设置广告位（灯箱式），不仅可以增加楼内各商户的宣传手段，满足客户宣传、指引需要，而且有利于增加收入同时有效增加地库照明。

（四）增加每季度的客户回访工作

2010年客户意见调查工作将于6月中旬全面展开，届时，分公司将针对本项目的服务标准及内容制定《调查问卷表》，并向全体客户进行客户拜访并发放意见调查问卷。问卷发出后将于6月底完成问卷的回收及统计工作。并对客户提出合理意见及时反馈，对物业服务中的问题及时整改。为大厦业/租户营造一个“放心、安心、舒心”的办公环境，不断提高本项目物业服务品质和物业管理水平，并将为将大厦打造成为星级大厦而不懈努力！

物业公司年度工作计划报告 篇12

第一部分：工作报告

一、重要计划的制订、执行、完成

1、分公司一级指标：

a)物业费收缴率：95%完成

b)成本控制率：100%完成

c)供暖运营费收费率：100%完成

d)重大设备责任事故发生数量：0完成

e)重大责任安全事故发生数量：0完成

f)共用设备保养率：100%完成

g)公共设施完好率：100%完成

h)业户报修回访率：>50%完成

i)物业服务投诉处理满意率：100%完成

j)投诉处理及时率：100%完成

k)绿化完好率：按《北京市绿化管理规定》中二级养护标准执行完成

l)岗前培训合格率：100%完成

2、分公司二级指标：

m)物业零修、维修及时率：100%完成

n)零修、维修返修率：<1%完成

o)保洁事件处理及时率：100%完成

p)保安特殊事件处理及时率：100%完成

q)新项目装修有效控制率：100%完成

r)培训计划执行率：90%完成

3、第二季度完成的计划任务

（1）2006年上半物业管理费已收取95.41％。

（2）2005年11月至2006年3月供暖费已收取99.26％。

（3）保障大厦二季度无重大治安、消防、交通事故的发生。保障大厦周边环境道路管辖区域内、楼内公共区域的秩序井然、无火灾、治安安全隐患。

（4）针对“五一劳动节”特殊期间，进行全面安全大检查，并制定实施有效的安全保卫方案。确保节日期间的安全。

二、内部管理

1、人员管理

按照第四分公司2006年组织结构设置与人员配备数量，各岗位人员均按要求配置到岗。

（1）劳动关系管理

第四分公司按时与员工签订了2006年《劳动合同》，及时为员工办理和缴纳各项社会保险，规范执行国家和企业制订的相关福利政策。

（2）奖罚管理

1）按照《员工绩效考评管理制度》，对员工进行绩效管理，做到公平、公正地对员工的工作业绩及工作表现进行评价。

2）每月进行优秀员工评选，确定明确的评优主题与标准；对在工作中有突出业绩和表现的员工给予总经理特别奖，并在光荣榜对优秀员工进行表彰。上半年授奖人数总约80多人次。

3）对违反公司制度的行为及人员予以批评和处罚，上半年受罚人数约10人次。

4）建立奖罚管理台帐，对分公司的各项奖罚做详细的记录，对执行情况进行备案。

（3）员工培训

新入职人员均接受了专门的入职培训，覆盖率为100%。各岗位经岗前培训考核后合格上岗，岗前培训合格率为100％。积极改进培训方法，除对员工定期组织业务技能的培训外，计划开展丰富多彩和职业操守及职业素质的培训，向员工提供更多学习的机会和发展平台。例如组织项目间的员工进行关于业权实践的研讨与经验交流；就物业接管流程中档案交接与管理工作多次与其他分公司的主管人员进行沟通，分享成功的经验，互相取长补短；配合行政计划部进行企业文化战略巡讲；请项目总经理就服务价值观与员工进行交流等。为加强管理人员在各项工作环节中的配合度，提高工作的信度和效度，特别组织了公司制度培训专场，针对工作中的常见错误进行专项制度培训，旨在纠正工作中不正确的概念、信息，明确各项工作流程中需要注意的顺序要点和时间节点，使各项管理工作更加规范化，配合更加顺畅。

（4）企业文化建设

年初明确了2006分公司宣传公司企业文化的媒介与主题，以《船、船长和船员》为题贯穿全年，将公司所唱导的企业与员工之间的内在关系、管理岗位与普通操作岗位之间的工作关系以及企业与个人之间的发展关系通过员工通道这扇窗口，将企业希望的“共赢”理念与信息传递给项目的每一个人。

（5）制度执行及工作改进

通过品质检查与自查，进一步规范了档案管理、合同管理、计划信息管理等工作流程，新编制了《内部信息流转与管理规定》、《图书期刊管理规定》，对公司现行的所有规章制度进行了整合。

2、部门内部管理

（1）警卫部保安大堂岗、巡逻岗第一季度阻止、清理进入大厦内散发广告、收废品人员482人次。

（2）警卫部每日对公共区域、消防通道及各安全出入口进行巡视，发现个别业户私自占用消防通道、阻塞安全出口，第一季度共发《消防安全隐患通知书》5份。

（3）警卫部在第一季度重点对大厦南、北两侧的交通道路秩序进行了整治，对个别业户经常将机动车占用消防通道的行为，及时进行阻止、纠正。共计49辆车次。

（4）警卫部第一季阻止、纠正了个别公司员工经常将自行车推进大厦的行为，共计30人次。

三、关系到大厦业主的重大事项公告

针对“鑫隆商场”的停业、商户全部撤场事宜，警卫部高度重视，并对商户撤场的过程进行突发事件预案制定，防止发生闹事等治安事件。

四、客户服务

1.盈都大厦已入住331户，入住率为98.21％

2.对盈都大厦进行五一节前装饰工作。

3.第二季度物业公司接到客户投诉1起，已圆满处理，业户表示满意。

4.每月根据大厦的情况，对盈都大厦已入住业户进行走访。回访率为10％。

5.第二季度向业户发出通知共计14件。

6.按计划进行保修、维修工作；本季度发出保修单189张，返回167张返单率为88.36％；维修单144张，返回144张返单率为100％。并对维修保修进行回访。

7.警卫部第二季度继续组织人员到业户的室内，对室内的烟感（消防报警设备）进行逐个测试，并向业户发放消防知识材料，进行消防安全宣传。

五、大中小修工程服务/公共设施设备管理

（一）设备、设施的维护保养

1）热力站设备停暖后的检修、改造；对低区管道进行改造，解决了由于管线阻力大而造成的设备运行效率低能耗大的问题。

2）对高压变电室高低压设备，8台变压器、16面高压柜、70面低压柜、163个开关、4面直流屏进行全面检修、清扫，以确保夏季用电高峰期供电设备的安全运行。

3）对市外雨污水水系统的提升泵进行检修、保养；对雨污水管线进行疏通、清理保障汛期安全，工作总结《物业公司工作报告范本(工作总结)》。

4）对中水系统设备进行检修、改造，解决了由于设计因素导致调节水池、中间水池无法彻底排污问题。

5）对大厦159处避雷装置进行防雷检测；并对存在问题进行整改。

6）对屋顶花园所有木饰品进行刷桐油保养。

7）对室外部分损坏的路面进行修补，对通向屋顶花园的各樘铝合金门进行维修。

（二）设施完善

1、解决大厦东北区域绿化用水问题，从城铁连廊引出给水管线；

2、为防止人为破坏绿篱，制作、安装绿地防撞隔离桩。

3、为方便公寓公共区域的保洁，在各单元五层清洁间安装墩布池并配上下水管。

4、对部分业户空调回风口过滤网清洗；

5、加工制作安装了大厦西侧南通道车库出口处隔离栏杆和交通标志牌做到人车分流确保行人安全。

（三）协助地产完成各项改造工作

1、公寓部分小房间没有回风口问题；

2、写字楼A、B座空调室外机改造；

3、写字楼A、B座、公寓四单元供电系统改造。

六、装修管理

1.盈都大厦办理装修191户，装修验收178户，每日对装修情况进行巡视。

2.消防中控室每日对大厦的所有装修现场进行安全巡视，第一季度共查处和纠正二次装修现场的违章施工、违规作业55起。

七、保洁服务/绿化服务

1.督促保洁公司按照月、周、日的工作计划，进行盈都大厦的日常清洁工作。

2.新的绿化养护单位于4月25日开始进场，督促两家绿化养护单位进行交接，已于4月30日正式交接完成。

3.2006年5月10日基本完成对盈都大厦外墙清洗工作，A、B座凹槽处需待空调改造结束后，进行清洗。

八、保安服务/消防服务/车辆交通管理

1、警卫部进行大厦第二季度的消防联动设施、设备进行检测，通过检测确保大厦所有消防设备处于完好、有效的工作状态。对所有业户的人身安全及财产安全负责。

2、对大厦及沃尔玛广场、写字楼内的各种商业活动，进行安全保卫。

3、对大厦的消防设备、设施进行维护、检测。完善各类消防警示、疏散标志。每季度进行消防联动测试、每月对消防栓、灭火器进行质量检查。

4、确保停车场的正常运转，包括地下停车场的卫生打扫。以及对车场管理员进行停车场专业知识和停车场设施设备操作的培训工作。

5、整顿大厦周边的交通环境，包括外围的自行车停放秩序与外围出租车拉客等问题，保证了大厦业户及沃尔玛购物车辆的有序通行。

6、警卫部在上半年公司组织的“警卫警姿技能”比赛取得了团体第一的成绩，我们在今后的工作中将以这个标准保持、并进一步的进行提高。为业户展现一个良好形象，同时也为公司创造一个良好的品牌效应。

九、重要社区文化活动 时间 活动主题和情况描述 效果评估 2006年5月25日 物业公司与青鸟瑜伽携手举办了免费体验瑜伽的大型社区文化活动。良好

十、品质管理

(一)体系运行情况工作总结

1、项目体系总体评价

本季度项目分公司质量管理体系的运行符合ISO9001：2000质量管理体系标准，运行较稳定。质量体系运行的过程中，各部门能够结合实际对工作手册进行逐步修订，但在日常工作中仍存在工作实际与工作手册要求不符之处和尚需完善的内容，各部门主动发现并纠正问题的意识不强。5月底开始，项目分公司启动了ISO9001：2000质量管理体系及ISO14001：2004环境管理体系贯标的各项工作，通过双体系标准及文件编制的学习，各部门结合工作实际在原有工作手册的基础上初步搭建起了双体系文件的构架。

2、工作手册的适宜性评价

1）客服部

客服部现有工作手册文件22份，记录55个。本季度进行了两次文件修订，第一次修订文件11份；第二次（准备报批）修订文件5份，删除文件1份。目前客服部工作手册运行较为稳定，建议客服部加强工作手册的内部培训，使每位员工都能够了解工作手册规定的具体操作内容，参与文件的修订工作，并严格按照文件要求开展工作，注意在维修、二装、钥匙管理等方面与其他各部门的衔接与归口问题。

2）工程部

工程部现有工作手册文件42份，记录50个。本季度进行了一次文件修订，修改文件17份，删除文件1份，新增文件6份。建议工程部加强工作手册的内部培训，对文件进行细致的修订，将与质量、环境体系有关的操作程序及要求纳入工作手册之中，并要求每位员工严格执行文件要求。

3）办公室

办公室现有工作手册文件15份，记录40个。本季度进行了两次文件修订，第一次修改文件12份；第二次（正在报批）修改文件3份，新增文件2份。办公室工作手册涉及到各部门的每一位员工，目前培训覆盖程度不够，有许多员工对分公司的行政人事制度了解不够。建议办公室在结合实际修订工作手册的同时，加强对一线员工的培训，并监督各部门严格按照文件要求执行，以弥补考勤管理、福利制度贯宣等方面的缺陷。

4）警卫部

警卫部现有工作手册文件26份，记录23个。本季度进行了一次文件修订，修订文件10份。警卫部工作手册运行较为稳定，培训频率较高，建议警卫部加强工作手册执行力的监督及细节管理，并对紧急预案中涉及到各部门参与和接口管理的问题进行重新确认，提高文件的可执行力；结合公司下发的警卫工作标准对文件进行系统修订，加强警卫人员礼仪、礼貌方面的培训。

3、现有文件中存在的问题

1）目前正处双体系文件编制建立阶段，各部门需根据上述文件适宜性评价中提到的不足进一步完善质量工作手册内容，同时要编制、修订环境管理体系工作手册，以及双体系的管理手册与程序文件。

2）各部门需结合日常品质检查、自查及文件培训中发现的问题，并按照公司下发的文件要求对分公司文件进行逐步修订与完善，做到工作实际与文件要求相符。

(二)目标和计划的总体执行情况

本4月至6月间的相关的目标和计划包括以下几个方面：

1、工作目标的执行情况： 目标考核 季度完成情况自述 重大设备责任事故发生数：0 本季度项目没有此类事件发生，完成目标 重大安全责任事故发生数：0 本季度项目没有此类事件发生，完成目标 投诉处理满意率90%以上； 本季投诉两起，投诉焦点为业户噪音施工及警卫员服务管理态度，按文件要求时限处理完毕，业户满意100% 业户报修(保修、维修)回访率不小于50%； 维修工作完成次日进行回访，根据客服部统计的数据得出，达标 特殊事件警卫到场时限5分钟； 抽查警卫部紧急事件处理情况，模拟消防系统报警，测评警卫到场时限符合要求 保洁事件处理到场时限不超过10分钟。抽查保洁事件（自行车库坡道饭菜遗洒）到场时限符合要求

1、工作计划的执行情况：

1)本季度工作手册培训情况：车管员新员工停车场相关管理制度培训及考核；工程部新员工培训：岗位职责、值班规定、交接班规定、巡检规定；编制主管级以上人员工作手册培训计划，并对各部门实施培训；配合品质管理部对主管级以上人员进行公司级文件的培训及考核；组织质量/环境体系标准培训及体系文件编制培训。

2)依据《品质自查表》内容对各部门进行工作手册滚动自查，针对自查问题编制问题汇总，组织各部门进行整改。

3)部门学习：到工程部、警卫部进行工作轮岗。协助工程部按照《评分细则》要求自查各项工作并整改；配合警卫部参加公司本部组织的警卫技能比武活动。

4)配合项目启动ISO9001、ISO14001双体系认证并组织相关工作。

(二)品质检查、抽查和自查的情况和体系改进的有效性

1、品质检查：本季度共接受了两次公司联合品质检查。

4月联检共扣除6.5分，从扣分项的统计情况总结，工作中的不足主要体现在：电梯照明巡检不到位；记录填写有漏项；员工服装不整洁；员工培训、档案记录不够完善；合同管理职责不清晰；库房台帐登记不齐全；公共区域卫生清洁不到位；二装巡检不到位等方面，蜂巢物业管理网。

6月联检共扣除4.1分，从扣分项的统计情况总结，工作中的不足主要体现在：工程物资领用记录不全，二级台帐登记不健全；灭火器巡检不到位；保安员巡更记录不全；计划完成情况评价编制不清晰；合同管理记录不清晰；缺少对客沟通刊物及员工学习园地内容；业主档案信息未及时更新；大厦外围卫生情况有待改善；水牌及消杀标识缺失等。两次联检具体扣分情况如下：

4月联检扣分情况：

从两次联检的扣分情况可以看出，客服部和办公室工作改进情况较好，项目整体得分也有所提高，但在日常工作中各部门仍需注意细节问题，应加强部门自查与对相关供方的管理的力度，争取取得更好成绩。

1、本季度品质自查共发现不符合项16项，此外还以待观察项和口头整改建议的形式提出需改进的工作事宜，跟进整改并已完成13项。3项在跟进整改过程中。日常监督管理过程中发现的不合格项及潜在问题均编制了问题汇总，组织并复查责任部门进行整改，各部门基本能够在要求时限内完成相关整改工作。具体检查情况详见《不合格及整改情况滚动表》（06年滚动总表）。

2、通过日常工作抽查、事件模拟对工作目标进行测评，均能够达到要求。

3、体系改进情况：本季度中下旬组织项目启动ISO9001及ISO14001双体系认证工作，初步搭建双体系构架，一、二级文件初步编制完成，共编制程序文件23个，各部门三级文件在逐步补充、完善中。

第二部分：财务收支情况

第三部分：2006年第三季度工作安排

一、人员管理

2、加强员工岗位培训，改进对员工的培训方法。

3、根据员工绩效考评的实际情况，优化员工绩效管理实际效果的方法和可行性研究，具体考虑对部分岗位进行薪资调整及浮动工资操作实施办法。

4、企业文化宣传的开展，继续员工通道第三期关于《船员》主题的设计内容更换。

5、设计制作企业荣誉展示区，完成布展。

6、筹划丰富员工业余生活的具体方案。

7、规范考勤管理，调整考勤管理措施。

8、编制外包服务人员的考核管理措施。

二、品质管理

1、配合项目进行ISO双认证。

2、组织体系文件培训。

3、跟进ISO双体系运行情况。

三、客户服务

1、联系外墙清洗公司，于2006年9月底10月初对盈都大厦外墙进行清冼。

2、2006年10月1日前对盈都大厦进行节日前的装饰工作。

3、发送、催缴下半物业管理费及2006至2007供暖费。

4、按照每月制定的计划进行走访。

5、根据部门情况，进行部门培训。

6、执行保修工作程序，跟进保修情况的落实工作

7、根据维修的完成情况，对入住业户进行维修工作回访

8、为业户办理入住手续、装修手续。

9、利用公共场地开展多种经营，增加业权收益。

10、配合公司本部进行上半的业户满意度调查。

三、警卫、消防、交通安全管理

1、针对散发广告、收费品等外来人员，严格检查、询问、进行阻止，积极的为业户创造一个良好的办公环境。

2、对大厦二次装修现场的施工人员、施工安全操作、进行严格的监督与管理。

3、完善大厦地面交通各种设施、设备及附属设施。

4、加强保安人员的培训工作（服务与公共关系）。

5、对大厦二次装修现场的施工人员、施工安全操作、进行严格的监督与管理。

6、针对散发广告、收费品等外来人员，严格检查、询问、进行阻止，积极的为业户创造一个良好的办公环境。

7、消防设施、设备、消防通道及安全出口的日常巡视检查。

8、大厦第三季度消防联动设备测试，确保消防设施处在良好运行状态。

9、加强对自行车存放处的管理，与海淀区双榆树派出所共同对自行车盗窃行为进行打击。

10、地下停车场的日常卫生清扫与车辆安全监控。

四、大中小修工程服务/公共设施设备管理

1、继续公共设施完善、设备维护工作；

2、保证雨污水系统畅通，作好各项防雨工作；

3、继续监督、配合空调改造的各项整改工作；

4、作好供暖设备的维护、试水工作。