天津房地产开发流程（精选6篇）
一、办理《规划用地建议书》需要哪些材料？
1、申请单位（土地所有者）到规划局接待大厅领取： a、天津市建设项目立案表
b、《规划用地建议书》申请表，并填写，加盖土地所有者单位公章2、3、4、申请单位对拟建项目选址要求的说明或项目的论证材料 土地权属证明及有关协议
1：2000（中心城区内）或1：1000（中心城区外）现状实测地形图2份，并用铅笔标注建设项目用地范围
5、项目登记备案资料、建议书或可行性研究报告批准文件
二、何处办理《规划用地建议书》？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理进件申报手续
三、规划局哪个部门办理《规划用地建议书》？
市规划局规划处、市场处、用地处、土地交易中心办理,并上局长业务会讨论确定
四、办理《规划用地建议书》所需时间？
30个工作日
五、《规划用地建议书》的内容？
市规划局根据天津市总体规划、控制性详细规划等，对申请内容审核，给申报单位答复。
确定供地方式：
A类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位一致 B类：行政划拨供地方式，位于中心城区内，项目建设单位与土地权属单位不一致 C类：行政划拨土地方式，位于中心城区外，单独选址项目 D类：有偿使用供地方式
办理《项目建议书》
特指（协议出让项目）
二、办理《项目建议书》需要哪些材料？
1、《规划用地建议书》
2、开发合作协议
二、何处办理《项目建议书》？
准备好上述的材料后，到市建委房地产办理申报手续
六、办理《项目建议书》所需时间？
7个工作日
七、《项目建议书》内容？
由于《规划用地建议书》的申报单位为原土地主，和开发单位无直接关系，房地产处根据《规划用地建议书》批准内容和开发协议，确定开发单位，下发《项目建议书》，为办理后续手续提供依据。
《建设用地规划许可证》(协议方式)
《建设用地批准书》
一、如何办理《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》？
1、《规划用地建议书》
2、投资计划
3、规划设计成果 4、1：2000实测地形图
5、占用耕地的，提供耕地占补平衡验收报告或交纳耕地开垦费的收据
6、涉及征地的，提供包征协议
7、招标取得土地的，需要提供出让合同
准备以上材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续 工作时限：30个工作日
二、土地交易中心、市局用地处根据项目提供的资料给开发单位核定用地面积下发《建设用地规划许可证》，并委托市勘察院出核定用地图、地籍图
三、勘察院完成拨地定桩
办理土地确权手续
在项目所在区的规划土地管理处地政科办理
1、土地出让金交纳证明
2、开发协议(协议方式)
3、对原土地方的土地补偿费收据证明（协议方式）
4、《建设用地规划许可证》
5、原土地方的《国有土地使用证》
6、《建设用地批准书》（协议方式）
7、核定用地图
8、中标相关文件
9、《出让合同》
区规划处人员根据开发单位提供的资料，进行资料审查
区规划处人员到项目具体地点核定现场（主要查看现场是否完成“平整”工作）区规划处最后在1：500核定用地图上圈定红线范围，确权工作完成。 工作时限：7个工作日
办理《国有土地使用证》
《国有土地使用证》是在项目所在区的规划土地管理处的地政科办理
1、区规划处地政科领取界址表，开发单位需要到项目四至相临单位进行确认盖章
2、地籍图
10、交纳土地出让金、契税有关交易费的收据
区土地局地政科审核上报资料，批准同意后上报市规划局地籍处审批后，可下发《国有土地使用证》
工作时限：20个工作日
规划设计方案
一、办理规划设计方案需要那些手续？
1、开发单位到规划局接待大厅领取并填写：
a、规划设计方案申请表 b、携带天津市建设项目立案表
2、设计单位提供规划图[规划设计说明（含各项技术指标）、现状地形图（1：500或1：2000）、规划图（总平面图、道路和管线，1：500或1：2000）]一套
3、《规划用地建议书》
4、《项目建议书》
二、何处申报规划设计方案？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理申报手续
三、规划局哪个部门办理规划设计方案？
规划局建管处、市政处会审
四、申报规划设计方案所需时间？
8个工作日
五、办理规划设计方案内容？
市局根据开发单位申报的规划方案进行审批，对方案、和具体经济技术指标进行审核。例如：规划是否合理、路网是否合理、容积率、绿地率是否满足要求等等。
申报规划设计成果
一、办理规划成果需要哪些手续？
1、1、开发单位到规划局接待大厅领取并填写：
a、规划设计成果申请表
b、携带天津市建设项目立案表
2、设计院提供10套规划设计成果（设计说明、总平面、现状图、道路、管线）
3、《规划设计方案审定通知书》
4、《项目建议书》(协议方式)
二、何处申报规划设计成果？
准备好上述的材料后，到市规划局接待大厅办理申报手续
三、规划局哪个部门办理规划设计成果？
规划局建管处、市政处会审
四、申报规划设计成果所需时间？ 6个工作日
办理规划设计成果内容？
四、市局根据申报的方案进行再次审批，最后确定申报项目具体规划总图和经济技术指标
办理正式项目投资计划
一、申报项目投资计划需要哪些材料？
1、申请表（建委房地产处领取）
2、书面申请
3、规划成果
4、资金证明（当年开工面积×1000×30%）
5、相关协议
二、准备好上述资料到市建委房地产处办理进件手续
三、工作时间：30个工作日
大配套证明
一、大配套证明需要准备正式的投资计划到市大配套办公室办理
二、根据投资计划的面积，签定协议
三、交纳部分大配套后，可取得大配套证明
四、交纳大配套费三个阶段：
1、办理大配套证明
2、开工前
3、竣工前6个月
建筑单体（建筑设计方案）
取得《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》、并在区处办理土地确权手续后，进行本阶段申报
一、办理建筑设计方案 1、1：500总平面图2份 2、1：100或1：200平面图、剖面图、1：100立面图、街景立面彩色效果图各两张
3、两套报建图（报建图包括：1：100或1：200平、立、剖面组合图），并方案要有设计单位图标、设计单位技术负责人、设计人、审核人签字
4、方案简要说明（包括城市设计、交通组织、市政工程等方面）
5、教育、供热证明等市级行政主管部门的审查意见 准备上述材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续 工作时限：9个工作日
规划局建管处根据立面、平面审核情况下发建筑设计方案审定通知。
《建设工程规划许可证》
准备材料：
1、施工图3套（建筑全图、基础图）
2、建筑设计方案审定通知书
3、投资计划
4、正式消防证明
5、人防证明
6、小配套证明
7、大配套证明
8、供热证明
9、教育证明
准备上述材料后到市规划局业务接待大厅办理进件手续 工作时限：7个工作日
规划局建管处根据开发单位上报材料及申报的施工图审核情况颁发《建设工程规划许可证》。
《施工许可证》
一、办理《施工许可证》所需材料
1、申请表（建委施工处领取）
2、投资计划
3、项目报建表
4、施工中标通知书
5、施工合同
6、质量监督
7、《建设工程许可证》
8、资格认证书———建委施工处领取“资格认证申请表”确定投资额（3000万以上甲级、3000万以下乙级丙级）
9、墙改费交费单（全部交齐）
10、散装水泥费(小砖0.6元/平方米、框架0.9元/平方米)
二、准备好上述材料后到市建设工程交易服务中心进件
三、如审查上报材料无问题的情况可立即取得《施工许可证》
《售房许可证》
一、办理《售房许可证》所需材料
1、投资计划
2、《建设用地规划许可证》
3、《建设工程规划许可证》
4、《施工许可证》
5、基础验收合格证
6、项目基础照片
7、资质证明
8、营业执照
9、大配套证明
10、供热证明
11、申请表（产权处领取）
12、写出面申请
二、提供施工图纸给区产权处进行面积核算，出面积核算表，并上网输入（费用0.25元/平方米）。将标准层图纸制成喷图（费用100元/楼）
三、准备好上述材料后到项目所在区房管局产权处进件，区产权处审核完成后，报市产权处审核后，再上报市房管局主管局长审批同意，颁发《售房许可证》。
四、工作预计在20天
《规划验收合格证》
一、办理《规划验收》所需材料
1、《建设用地规划许可证》
2、《建设工程规划许可证》及相关图纸
3、项目外檐照片
4、市测绘院现场实测图
5、竣工验收申请表
二、准备上述材料后到项目所在区（市重点工程到市规划局办理）规划处证后管理科办理
三、证后管理科相关人员审核图纸后，到现场进行核对，没有任何问题后下发〈规划验收合格证〉
四、工作时间为20个工作日
《地名许可证》
一、项目所在区地名办领取申请表，并填写申报理由。区地名办审核上报市地名办，市地名办审批同意后上报市政府四处。同意后下发〈地名使用证〉。
二、工作时间为30个工作日
《准入证》
一、办理“准入计划”
1、大配套证明
2、小配套证明
3、《建设工程规划许可证》
4、供热证明
5、供热协议
6、投资计划
7、监理单位出具的进度报告
8、申请表（市建委房地产处领取）
市建委房地产处根据上报材料将具体项目列入计划中，下发“准入计划”（时间根据上报单位个数确定）
二、办理《准入证》
1、竣工验收合格证
2、规划验收合格证
3、配套齐全证明（大配套费交齐证明到市大配套办计划处换取“接用通知”—三张表，具体指煤气、上、下水。取得接用通知后，到大配套办住宅处换取六张表--煤气、上、下水、路灯、道路、电力，住宅处人员到项目现场进行验收，合格后出具“配套齐全证明”）
4、《建设工程规划许可证》
5、地名许可证
6、大小配套证明
7、准入计划
8、申请表
2、准备上述材料后到市建委房地产处办理取得《准入证》
消防证明
一、办理消防证明所需材料
1、申请表（消防局领取）
2、投资计划
3、图纸（平、立、剖面+基础+消防专篇）
二、准备好上述材料后到市消防局办理进件手续
三、如相关图纸无任何问题的情况下，可取得正式消防证明，工作时间为5个工作日。
人防证明
一、办理人防证明所需材料
1、申请表（市人防办公室领取）
2、投资计划
3、规划成果总平面图
4、图纸（首层平面图、剖面图、如建筑设计顶层为退台形式还需顶层平面图）
5、人防初步设计方案（具有人防设计的资质的设计院出具）
二、准备好上述资料后到市人防办公室办理进行手续
三、相关图纸无任何问题的情况下，可取得正式消防证明，工作时间为5个工作日。注：上述过程是建设人防所需的流程
小配套证明
一、办理小配套证明所需材料
1、规划成果
2、用地红线图
3、投资计划二、三、准备好上述材料后到项目所在区建委配套办进件
区配套办审核上报材料后，建设单位交纳50%的小配套费，并签定还款协议后，可取得“小配套证明”。
教育证明
一、办理教育证明所需材料
1、投资计划
2、项目总平面图
3、《建设用地规划许可证》及用地红线图
4、小配套证明取得后同时区配套办提供办理“教育证明的函”
二、准备以上材料后到项目所在区教育局办理，区教育局根据上报材料下发“区教育证明”，同时上报市教育局，市教育局审批同意后下发教育证明。
三、招投标
一、报建
二、设计招投标
三、设计合同审查
四、勘察合同审查
五、监理招投标
六、施工图审查
七、施工招投标
八、监理合同、施工合同审查
注：招投标工作可由代理公司办理，收费标准为：中标价的1‰—3‰ 一报建
准备投资计划到市建设工程交易服务中心（简称：建交中心）联合办公处办理，当日可取得“报建表”
二设计招投标
所需材料：
1、投资计划
2、规划总平面图
3、领取备案表、备案书
4、设计单位填写“设计单位情况表”
5、建设单位的资质证书、法人代码、营业执照
6、设计单位的资质证书、法人代码、营业执照
准备好上述材料后建交中心招标办进件
招标办对上报材料进行审核后，下发“设计中标通知书”、“设计备案书” 工作时间为5个工作日
三设计合同审查
准备设计中标通知书、设计合同到建交中心合同科进行设计合同审查，审核完成后在设计合同上加盖“合同鉴定章”，此合同生效。2个工作日可完成。
四勘察合同鉴定
准备勘察合同、勘察结算单（勘察单位出具）到建交中心合同科进行设计合同审查，审核完成后在设计合同上加盖“合同鉴定章”，此合同生效。2个工作日可完成。
五监理招投标 教育证明共两份，一份给建设单位，另一份由教育局直接转至市规划局。
准备投资计划、报建表、监理单位资质证明、营业执照、监理单位填写备案表 私营单位不实行公开招标，一般采取邀请招标 建设单位提供邀标单位（至少3个单位），建交中心监督可进行备案，上网专家库确定专家（4—5个专家）。确定开标日期。取得“监理中标通知书” 预计为5个工作日可完成
六施工图审查
准备材料：
1、全套施工图（建筑、结构、水、暖、电、计算书、勘察报告）
2、人防证明
3、《建设工程规划许可证》
4、消防证明
5、设计中标备案书、设计合同
6、勘察合同
7、设计费勘察费交费发票（90%交齐）
8、申请表（建交中心施工图审查办公室领取）
施工图审查办公室对上报图纸进行审核，如无任何修改后，出审查报告并在施工图上加盖审核章
根据审查报告到市建委计划处换取“施工图审查批准书”
七施工招投标
准备材料：
1、投资计划
2、报建表
3、备案表（领取）
4、招标文件（建设单位制作）
5、投标邀请函（私营单位不实行公开招标，一般采取邀请招标，如施工单位为外地企业必须上网发布招标信息，实行公开招标）
准备好上述材料后到建交中心监督科办理备案手续，在招标文件和备案表上加盖招标办公章，并从专家库中确定专家，从加盖公章日起20天后进行开标，确定开标单位
取得施工中标通知书
八监理、施工合同审查
准备监理中标通知书、监理合同，施工中标通知书、施工合同到建交中心合同鉴定科进行合同签定备案。
九建设单位完成三通一平
房地产设计管理直接关系着房地产项目的成败, 由于设计管理的疏忽会导致建设项目进度缓慢、工程停滞、成本盲目增加甚至产品质量严重受损。当这些事发生时开发商往往把责任全部推到设计公司的头上, 认为设计公司配合不积极, 方案总不能达到甲方满意, 施工图设计不负责任, 二次设计多, 造成设计变更、工程洽商频繁出现增加无法控制的成本漏洞。
其实房地产项目的设计工作的混乱责任完全在开发商自身的管理。房地产开发商要集成社会各种资源才能完成一个房地产项目, 这其中包括市场研发、地质勘察、规划设计、成本测算、建筑工程总包及工程专项分包、园林市政工程施工、营销策划、融资管理等, 这些人或公司都是房地产项目的参与者, 但这其中有很少一部分是开发商自己项目管理团队成员, 大多工作都是通过承包和采购的形式完成的, 而设计工作是贯穿项目始终的, 对设计公司合理准确的采购, 对设计工作进行精确规划、严格管理对房地产项目的顺利进行至关重要。
对于不同的项目、不同的公司管理风格项目阶段的划分可能会有所不同, 用项目管理理论结合中国房地产建设的实际出发, 同时结合中国规划设计市场的特点, 项目可以分成以下几个阶段:启动阶段———设计阶段———工程计划阶段——工程施工阶段———控制阶段———收尾阶段。
以上阶段是项目被批准开展后的项目生命周期, 之前的项目选择、项目分析过程即可行性研究报告和项目建议书不包括其中。
很多住宅或商业项目在其项目周期还未结束时就已经开始其产品生命周期的销售阶段, PMI的项目管理知识体系PMBOK没有类似的论述, 在随后的论述中我们简单的分析一下此阶段在房地产项目周期中所处的位置。
1 启动阶段
设计工作在项目全过程中起着不同的作用, 但都必须是满足项目的总体规划和要求来开展的。启动阶段首先明确项目批准的原因, 市场需求、营运需求、客户要求、法律要求、战略需要等都有可能是项目开展的依据。作为一个房产项目, 启动阶段更多的是明确项目组织结构、产品范围, 很多房地产组织结构都是典型的项目式结构, 划分成几个职能部门, 启动阶段明确各项目参与人员的权责至关重要, 包括总裁、总经理、部门经理、职员的权责。规划设计部门要明确项目产品范围, 渐进明细产品的总体定位。拿住宅项目为例, 住宅社区-别墅住宅社区-地上二层底下一层节能别墅住宅社区, 通过每次对项目的定义加深, 明确项目的产品范围, 就是我们常说的概念设计, 同时制定产品范围说明书, 和项目章程一起作为项目开展的原始依据。
2 设计阶段。这个阶段又分为设计采购和产品设计两个阶段
2.1 设计采购时选择合适的设计公司通过合同的形式承包项目的产品设计工作。
设计采购可以用两种方式进行, 直接指定设计公司和招投标选择设计公司。直接指定公司长期合作的战略伙伴或指定知名设计公司、设计师, 这可以根据以往项目经验、专家判断、产品类型等综合因素决定是否直接与指定的设计公司建立合同关系。方案招投标可以分内部招标和公开招标, 现很多公司都采用此方式就不再赘述。
2.2 产品设计是在概念设计的基础上深化建筑设计, 这包括方案设计和初步设计。
方案设计的主要内容是:总体规划设计方案、景观绿化设计方案、建筑单体设计方案。作为一个完整的房地产项目, 这三项内容是紧密衔接相互制约的, 必须在方案阶段同时考虑同时深化。初步设计阶段包括内容:规划报审总图、市政设计方案、景观绿化初步设计、建筑单体初步设计。房地产项目的设计方案通过要经过两道门槛。
首先是项目投资人或发起人的认可, 我们暂且把项目投资人或发起人称为老板, 让老板用最快最简单的方法理解产品是非常重要的, 有很多项目的设计管理人员抱怨楼都盖起来了老板又要改立面, 其实这不是老板的错, 是我们规划设计管理人员没有建立有效的沟通方式, 让老板没有理解设计方案的真实信息或过滤掉了部分信息, 要顺利通过这个门槛, 就要建立有效的沟通系统, 不只是规划设计而是整个项目的管理。
其次是政府各职能部门的审核, 这也是伴随项目始终的重要工作。对国家及地方的法律法规进行充分的了解, 多吸取同类项目的经验作为本项目的风险。
3 工程计划阶段
这是整个项目的关键阶段, 要制定工程施工总体计划, 其基础就是施工图。施工图设计包括:市政道路施工图、景观园林施工图、建筑单体施工图。所有施工图都应该是详细的涵盖了所有项目范围, 而大部分的材料设备采购也应该在这个过程完成, 并成为施工图的内容详细表述, 这其中也包括专项设计的采购, 例如高层建筑项目的幕墙设计、住宅项目的燃气设计等。各专业施工图设计越细致项目成本预算就越完整详细, 项目质量、项目成本、项目进度也能更有效的控制。对于大多数建设商业住宅的房地产项目, 此时已开始产品的销售策划工作, 这是设计部门必须提供准确的详细的设计信息, 把设计语言翻译成大众语言进行宣传, 吸引客户同时让客户准确理解还未建成的产品, 避免虚假错空的信息传递给未来的客户。
4 工程施工阶段
按照项目总体计划按部就班的进行施工组织, 这个阶段的工作完全是通过向外承包完成的。设计管理主要参与的是以下控制阶段的工作。
5 控制阶段是和工程施工阶段并行的, 质
量、进度、成本以项目总体计划进行实施和控制, 而开发商一方主要控制的就是变更, 设计管理要及时准确地审核各种变更, 提出准确地通过或否定的意见, 使变更的发生尽量不脱离总体计划, 同时还要提出对项目有利的变更申请, 例如变更新技术可以提高工程进度和质量。
6 收尾阶段
此阶段往往被忽略。除了合同管理中要有很多合同进行收尾, 其中设计管理很重要的工作就是总结经验教训, 这对一个公司持续发展有着重要的支持, 一个项目的完整历史纪录会成为其他新项目的模版、风险库、数据库、专家库。
天津主流媒体人，各大高校广告专业教授、业内专家学者、知名广告公司、策划公司的老总等20余人参加了论坛。此次论坛是首次在天津专门针对广告策划行业举办的论坛。
2007年天津广告业尤其是房地产广告已经进入了一个发展的振荡期，外地众多广告策划公司的涌入，给天津本土广告公司带来了新的压力与挑战。业内人士普遍认为，天津的广告市场缺乏规范，与会的各天津广告公司负责人均呼吁应加紧规范市场。天津市房地产学会副会长、南开大学经济学博士刘玉录说：“今年上半年全国房地产价格上涨迅速，这使得房地产推广更要与以往有所差别，平面媒体宣传应避免阅读疲劳，而网络媒体则应采取差异化战略。”
与会者对近几年的广告行业进行了重新审视，就天津广告市场及房地产广告策划水平现状、策划的必要性，尤其针对天津本土广告业如何抓住历史性发展机遇谋求更大发展等热点问题进行了深入探讨。天津师范大学广告系主任许椿说：“房地产广告应在开发公司的产品研发初始阶段介入，同时，天津的广告公司必须进一步加强对外开放，并大力发展创意产业。”
目前活跃在天津市场上的房地产项目基本被外地企业占领，预计在两三年之内，天津的广告市场也可能面临同样的危机。谈及如何解决面临的困难时，中国环渤海房地产推广研究会秘书长、集思堂策划沟通机构董事长张磊建议：“首先要解决资金实力问题，主动寻找一些其他行业的，具有品牌的大公司进行资本介入；第二是建立人才培训和储备机制，面对现在的人员流动和跳槽问题，还应在自己培养的基础上，结合外来的部分人才和先进理念，让员工和企业一起发展；第三是在经营模式上，要传播与营销都见长，必须建立成整合营销全案服务公司；第四是要引进先进的管理模式，包括职业经理人制度，股份制和成体系的分红制度，最后一点是加强品牌建设，在给别人做广告的同时也要会给自己做广告。”
1、项目立项申请报告书（原件一份）
2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）
3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）
4、项目建设投资概算（一份）
5、银信部门出示的资金证明（原件一份）
6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）
7、项目地形图（一份）
8、有关职能部门的意见。
二、办理建筑工程施工许可证审批程序
《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
（一）、办理建筑工程施工许可证须具备的文件或材料
1、建设工程用地许可证、建设工程规划许可证。
2、施工企业名称及施工合同。
3、监理合同。
4、勘察、设计合同、施工图设计文件审查批准书及地质资料。
5、资金保函或银行证明及固定资历产投资项目批准文件。
6、商品混凝土销售合同书或肇庆市混凝土现场搅拌许可（含散装水泥专项资金凭证）及《白蚁预防合同》。
7、现场管理人员上岗证。
8、办理质量、安全监督手续凭证。
（二）、办理建筑工程施工许可证的流程
1、填写《建筑工程施工许可证申请表》;
2、提交相关报建资料(详见办理建筑工程施工许可证须具备的文件或材料);
3、计收应缴费用,财务开出缴款书及到银行缴款;
4、到质监站、安监站办理质量、安全监督手续;
5、领取建筑工程施工许可证。
三、房地产开发项目联建备案办事指南
（一）、设置依据
《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城市房地产开发经营管理条例》 《XXX市城市房地产开发经营管理条例》
（二）、承办机构
市建设委员会或其它政府授权部门。
（三）、提交材料
1、房地产项目联建备案申请表；
2、联建各方申请联建的正式文件；
3、办理房地产项目的立项手续原件；
4、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；
5、国有土地使用权证及土地使用权出让合同
6、如果系属单位自有国有划拨用地，则须提供人民政府的批准文件；
7、工程建设总平面图；
8、双方申报当月资产负债表、损益表；
9、双方申报银行当月对账单或银行资信证明；
10、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；
11、双方签订的联建合同；
12、项目建设进度计划和管理方案；
13、联建双方确认该项目的项目法人的书面文件；
14、其他需提供的材料。
（四）、办理程序
1、房地产开发企业向市建设委员会申报材料；
2、市建设委员会牵头组织规划、土地、发改等部门会审；
3、市建设委员会发出项目联建备案批准文书。
四、房地产开发项目行政许可所需要办理的简明流程
为给那些欲进入房地产开发项目的公司对房地产开发过程有一个初步的了解，现将房地产工程项目的行政审批办理流程简要说明如下。
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。
第一部分，房地产开发公司的准备工作
在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分
根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。
四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。
2、人防办进行人防设施审查。
3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。
五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。
2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍，非招标类工程直接发包。
3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。
六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项： 由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。
开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：
（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。
2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。
3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。
4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。
第三部分 房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。
2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；
（3）用地证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；
（9）根据有关规定应当提交的其他文件。
以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。各个程序的办理时间，绝大部分都少于15天，一般在7天内。所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。
五、房地产开发项目转让办理流程
一、法律依据
1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条规定；
2、《城市房地产开发经营管理条例》第二十条、第二十一条规定；
3、地方性法规和规章
二、提交材料
1、房地产项目转让申请表；
2、转让方和受让方各自的申请转、受让的文件；
3、计划委员会的立项审批文件；
4、建设工程选址意见书、建设用地规划许可证或建设工程规划许可证；
5、原土地使用权出让合同和国有土地使用权证；
6、已经按照出让合同约定进行投资开发的证明文件，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；
7、工程建设规划设计总平面图；
8、如涉及到城市房屋拆迁，则还需要提供房屋拆迁安置情况说明；
9、受让方的上月资产负债表、损益表，同时还需要提供银行的资信证明；
10、双方的开发资质证书、营业执照或法人代码证；
11、双方签订的房地产转让合同；
12、受让方对转让项目后的工程建设进度计划和管理方案，及资金落实证明；
13、双方已经办理土地使用权变更登记手续的证明（有的地方政府将该证明在提交备案时一并处理，不需要事先办理）；
14、其他当地政府认为需要提供的材料。
三、办理程序和部门
市县建设委员会，规划部门、土地管理部门、发展改革委员会；
四、说明：
房地产转让项目只是向政府部门履行备案手续，不履行备案不影响转让合同的有效性，但会对转让后的项目开发造成极大的麻烦和障碍。但转让时必须符合《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，也就是说该条规定是认定房地产项目转让合同是否有效性的唯一法律依据。如转让时未取得土地使用权证书，当地土管部门同意补办的，合同也认定有效。
六、国家和省计委审批的建设项目规划选址意见书核发办事指南
一、法律依据
1、《城市规划法》第三十条；
2、《建设项目选址规划管理办法》（建规[1991]583号/建设部、国家计委）；
3、《国务院办公厅关于加强和改进城乡规划工作的通知》（国办发[2000]25号）。
4、《建设项目用地预审管理办法》
二、需要提交材料
1、具有规划资质的城市规划编制单位编制的《建设项目选址意见申请书》一份，并由项目所在地城市规划行政主管部门签署初审意见；
2、经批准的建设项目建议书一份，或进行建设项目可行性研究的有关材料一份；
3、准确反映拟建位置与周围相互关系的现状地形图一式三份；
4、拟建方案总平面图一式三份；
5、大型建设项目、对城市布局有重大影响的建设项目或对周围环境有特殊要求的建设项目，应附送有相应资质的规划设计单位作出的选址论证意见。
三、办理程序与核定权限
1、县人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由县人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
2、地级、县级市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
3、直辖市、计划单列市人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
4、省、自治区人民政府计划行政主管部门审批的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
5、中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书；
6、国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案。
四、核准期限
材料提交完备后28天内完成。
七、建设部科技成果推广项目立项形式审查包括的内容
2004《建设部科技成果推广项目立项形式审查要点》规定建设部科技成果推广项目形式审查是对申报推广项目是否符合申报技术领域和申报程序的要求，以及对申报材料的完整性进行审查；技术审查是组织专家按建设部科技成果推广项目的评审要求对申报推广项目进行审查。形式审查的主要内容包括申报程序审查和申报推广项目的资格审查、鉴定情况审查、组织鉴定单位资格审查、申报材料审查等。
建设部科技司委托建设部科技发展促进中心负责申报项目的形式审查工作。申报程序审查有两方面：
（一）《建设部科技成果推广项目申报书》（以下简称“《申报书》”）的相应栏目内，应有申报单位的申报意见和加盖的公章；
（二）《申报书》相应栏目内，应有省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门、建设部直属单位和国家国有资产管理局直属单位签署的推荐意见和加盖的公章。
申报推广项目资格审查
（一）申报推广项目技术领域审查
申报推广项目应符合建设部推广应用重点实施技术领域、《建设部推广应用新技术和限制、禁止使用落后技术公告》要求及科技成果推广应用的需要；
（二）申报推广项目应经过技术鉴定，一般应为尚未纳入国家发布标准的科技成果；已有国家发布标准，但仍需要加强推广应用的高新技术成果，也可以申报。
（三）申报推广项目不存在成果或其权属争议。申报推广项目鉴定情况审查
申报推广项目必须按照规定通过技术鉴定，鉴定时间一般应在一年以上。技术鉴定应根据管理规定选择以下一种方式（以下统称为“鉴定”）。
（一）按照科技成果鉴定管理办法组织鉴定；
（二）按照建设部科技成果评估管理办法组织评估；
（三）按照新产品新技术鉴定验收管理办法组织鉴定验收；
（四）示范技术标准化应用技术文件或同类工程推广应用新技术指南，应按照建设部科技示范工程验收管理规定的要求组织验收。
组织鉴定单位资格审查
必须是原国家科委《科学技术成果鉴定办法》、原国家经贸委《新产品新技术鉴定验收管理办法》和建设部《建设部科技成果评估工作管理暂行办法》、《建设部推广应用新技术管理细则》中确定的可以组织鉴定的单位
申报单位资格审查
（一）必须是申报推广项目鉴定证书中的成果完成单位；
（二）成果完成单位是两个或两个以上时，联合申报应由各成果完成单位共同填写申报意见，并加盖各单位公章；主要完成单位单独申报，其他单位须出具同意申报的书面意见；
（三）因企业改制或技术转让等原因，申报单位与成果完成单位不一致时，申报单位必须提供由其继承成果权责的具有法律效力的文件；
（四）申报单位名称应与单位公章名称一致。申报材料审查
（一）必须按要求填写《申报书》一式十份并提供电子文档；
（二）有关技术资料审查
1、必须按申报要求提供技术资料（有关要求见《申报书》）一式四份并装订成册，其中“推广项目简介”应提供电子文档；
2、申报推广项目必须具有规程、工法、标准图、操作手册、应用软件使用手册等标准化应用技术文件；
申报推广项目没有国家发布的标准化应用技术文件的，应提供申报单位编制并已实施的标准化应用技术文件；已有国家发布的标准化应用技术文件的，应提供该标准的相关内容（如申报单位具有高于国家发布标准的标准化应用技术文件，应同时提供）。
八、通过建筑工程施工图设计文件审查应当符合的要求
施工图审查是指国务院建设行政主管部门和省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门，依照《建设工程施工图设计文件审查暂行办法》认定的设计审查机构，根据国家的法律、法规、技术标准与规范，对施工图进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等进行的独立审查。
国务院建设行政主管部门负责全国的施工图审查管理工作。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门负责组织本行政区域内的施工图审查工作的具体实施和监督管理工作。
建筑工程设计等级分级标准中的各类新建、改建、扩建的建筑工程项目均属审查范围。建设单位应当将施工图报送建设行政主管部门，由建设行政主管部门委托有关审查机构，进行结构安全和强制性标准、规范执行情况等内容的审查。
施工图审查的主要内容：
(一)建筑物的稳定性、安全性审查，包括地基基础和主体结构体系是否安全、可靠；(二)是否符合消防、节能、环保、抗震、卫生、人防等有关强制性标准、规范；(三)施工图是否达到规定的深度要求；(四)是否损害公众利益。
建设单位将施工图报建设行政主管部门审查时，还应同时提供下列资料：(―)批准的立项文件或初步设计批准文件；(二)主要的初步设计文件；(三)工程勘察成果报告；(四)结构计算书及计算软件名称。
审查机构应当在收到审查材料后20个工作日内完成审查工作，并提出审查报告：特级和一级项目应当在30个工作日内完成审查工作，并提出审查报告，其中重大及技术复杂项目的审查时间可适当延长。审查合格的项目，审查机构向建设行政主管部门提交项目施工图审查报告，由建设行政主管部门向建设单位通报审查结果，并颁发施工图审查批准书；对审查不合格的项目，提出书面意见后，由审查机构将施工图退回建设单位，并由原设计单位修改，重新送审。
凡应当审查而未经审查或者审查不合格的施工图项目，建设行政主管部门不得发放施工许可证，施工图也不得交付施工。
九、建设部科技示范工程立项的形式审查的内容
根据2004《建设部科技示范工程立项开工审查要点》规定，建设部科技示范工程立项的形式审查是对申报示范工程项目是否符合示范工程条件和申报程序的要求，以及对申报材料的完整性进行审查；技术审查是组织专家按照建设部科技示范工程的评审要求对示范工程进行审查。
申报程序审查
（一）《建设部科技示范工程申报书》（以下简称“《申报书》”）的相应栏目内，应有申报单位的申报意见和加盖的公章；
（二）《申报书》的相应栏目内，应有省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门、建设部直属单位和国家国有资产管理局直属单位签署的推荐意见和加盖的公章。
示范工程资格审查
（一）示范工程应是国家或地方的重点工程、标志性建筑或具有普遍示范意义的工程项目；
（二）示范工程必须具有优良的规划设计，满足节能、节水、节地和治理环境污染的要求，符合工程建设强制性标准；
（三）示范工程可以是拟建、在建或竣工时间在一年以内的工程。拟建和在建工程应在申请示范工程立项前办理完成有关工程审批手续，已竣工的工程应通过竣工验收，申报时应提供相应的审批文件。
示范技术审查
（一）示范工程成套技术审查。
1、综合技术示范工程应先确定工程的关键技术领域，再选择与之相应的关键技术和配套技术，组成多个技术体系，形成综合成套技术，作为综合示范技术；
2、专项技术示范工程应先确定某一关键技术领域（如建筑节能）或依托某一类新技术的新的工程类型（如钢结构住宅），再选择与之相应的关键技术和配套技术，组成专项成套技术，作为专项示范技术；
3、单项技术示范工程应选择一项重大的先导性技术或量大面广的新技术作为示范的关键技术，与工程应用技术配套形成单项成套技术，作为单项示范技术。
（二）示范技术基本要求审查
1、示范技术中的关键技术一般应为建设部、省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门发布的科技成果推广项目，其技术依托单位应与发布的单位一致；
2、示范技术中的关键技术和配套技术不是前述推广项目的，应经过省、自治区建设厅、直辖市建委及有关部门和建设部直属单位、国家国有资产管理局直属单位组织的技术论证，并应在其签署的推荐意见中予以说明；
3、选用的示范技术不符合现行工程建设强制性标准的，必须通过依据《实施工程建设强制性标准监督规定》（建设部第81号令）组织的论证。
申报单位资格审查
（一）示范工程申报单位可以是业主、工程总承包单位、设计院、施工安装单位或示范技术的技术依托单位。其中示范技术的技术依托单位至少应与前述某一类单位共同申报；
（二）申报单位应具有实施申报示范工程相应的市场准入资质。申报材料（有关要求见《申报书》）审查
（一）必须按要求填写《申报书》；
（二）必须按要求编写《建设部科技示范工程实施可行性报告》；
（三）必须提供示范工程的规划设计方案；
（四）示范工程开（竣）工审批文件必须符合要求；
（五）申报单位实施示范工程的市场准入资质必须符合规定。示范技术标准化应用技术文件和计算机应用软件编制计划审查。
（一）申报单位可以编制示范技术中的示范技术体系或示范关键技术的标准化应用技术文件，并提出相应的编制工作计划；
（二）申报单位可以编制示范技术计算机应用软件及操作手册，并提出相应的编制工作计划。
同类工程推广应用新技术指南编制计划审查。
编制的指南应对与示范工程同类的工程应用新技术具有指导作用。主要包括以下内容：
（一）同类工程应推广应用的成套技术
1、应推广应用新技术的关键技术领域
2、应推广应用的技术体系
3、各技术体系中的关键技术和配套技术
（二）推广应用中的技术难点和相应的操作要点
（三）推广应用中应重视的问题及其解决方法
（四）技术经济分析
从技术、经济、社会、环境效益和提高工程质量、功能、性能、工效和节能、节地、节水及减少劳动强度、降低造价等方面与采用传统技术进行比较分析，总结采用新技术的综合优势、取得的经验以及存在的不足。
十、取得房地产开发建设许可符合的要求
在确定房地产开发项目的时候，应当考虑符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。确定房地产开发项目，应当坚持旧区改建和新区建设相结合的，注重开发基础设施薄弱，交通拥护、环境污染严重以及危旧房屋集中的区域，保护和发送城市生态环境，保护历史文件遗产。
首先，土地使用权应当通过出让方式取得；但是法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。土地使用权出让或者划拨前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让或者划拨的依据之一：
房地产开发的性质、规模和开发期限； 城市规划设计条件；
基础设施和公共设施的建设要求； 基础设施建成后的产权界定； 项目拆迁、安置要求。
其次，房地产开发企业开发完成的房地产项目，应当符合有关法律、法规的规定和建筑工程质量、安全标准、建筑工程勘察、设计、施工的技术规范以及合同的约定。房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任。勘察、设计施工、监理等单位应当依照有关法律、法律的规定或者合同的约定，承担相应的责任。
房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民房地产开发提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起３０日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。
十一、申请限额以上综合开发项目的初审程序
由于限额以上综合开发项目与其它工业项目在资金来源、建成使用、对经济社会影响等方面，都有明显的特殊性。所以建设部对于申请限额以上以上综合开展审批比较严格，除要对申请人作书面审查，要求申请人符合一般申请项目的条件，还以申请人提交的材料进行实质性查。
限额以上项目的项目建议书或初步可行性研究报告由城市综合开发主管部门根据规划部门提出的分区规划或者控制性详细规划组织编制，报省级建设主管部门审核，经省、自治区计划主管部门批准后，报建设部初审。
直辖市、计划单列市的限额以上综合开发项目建议书或者初步可行性研究报告由城市综合开发主管部门组织后经市计划主管部门批准，报建设部初审。
限额以下综合开发项目的审批程序，由各省、市人民政府参照本通知制定。
十二、新征建设用地办理《建设用地规划许可证》的立案资料
新征建设用地办理《建设用地规划许可证》的立案资料
1、立案申请表；
2、申请函；
3、已取得的《建设项目选址意见书》(复印件)； 4、1/500或1/2000各地城建统一坐标系的场地实测地形图及复印件各一份；
5、总平面规划图；
6、建设项目在生态敏感区(如水源保护区)内、或属三类工业项目及有污染的市政基础设施的，应提交环保部门的环境评估意见；
7、大型公共建筑、人流集散中心、居住小区、交通枢纽以及停车位超过300个的项目，应提交交通规划部门的评估意见；
8、《建设项目选址意见书》中要求提交的有关专业管理部门的意见；
9、农业用地转为城市建设用地的，应提交土地行政主管部门的用地项目预审批准文件；
11、属通过招标拍卖取得土地使用权的，应提交上述第1、2、4项资料和市土地行政主管部门签订的《土地使用权出让合同》。
十三、协议出让国有土地使用权程序
l、申请办文窗口受理，材料齐全当日转交地产市场。提交材料：．
(1)协议出让申请书(在办文窗口领取并填写)；(2)土地权属证明文件；(3)市计划部门下达的批准文件；
(4)市规划部门颁发的《建设用地规划许可证》；(5)规划红线图和总平面布置图；(6)土地估价报告；
(7)有效的营业执照副本复印件；(8)其他需要提供的资料。
2、审核地产市场审核，地籍处出具权属和和勘测定界书面材料，需要现场踏查的，进行现场踏查；对土地估价结果进行审核。
3、提出初审意见提出初审意见，拟订出让合同，由受让人签字盖章
4、局会审会讨论
5、局长签字
6、报政府批准
7、签订出让合同，受让人缴纳土地出让金和契税
8、办文窗口将出让金和契税支付凭证转交地产市场，地产市场将《建设用地批准书》、出让合同交办文窗口，受让人到办文窗口领取。
十四、建设项目用地预审应提交的材料
建设项目用地预审，是指国土资源管理部门在建设项目审批、核准、备案阶段，依法对建设项目涉及的土地利用事项进行的审查。
需审批的建设项目在可行性研究阶段和需核准、备案的建设项目在申请核准、备案前，由建设用地单位提出预审申请。
建设用地单位申请预审，应当提交的材料有：
建设项目用地预审申请表（申请表由国土资源部统一规定）；
预审的申请报告，内容包括拟建设项目基本情况、拟选址情况、拟用地总规模和拟用地类型、补充耕地初步方案；
需审批的建设项目还应提供项目建议书批复文件和项目可行性研究报告。项目建议书批复与项目可行性研究报告合一的，只提供项目可行性研究报告。
十五、临时用地审批程序
(一)申请当事人向所在区国土资源分局申请临时用地，填写《临时用地申请表》。提交资料：
1、区人民政府或市直行政主管部门的项目批准文件；
2、在城市规划区范围内的，还需提交规划部门同意临时建设的书面证明；(二)权属调查
分局接到申请后，进行实地勘查。确认地类、面积，绘制用地位置图。
(三)签订《临时用地合同》临时用地的单位或个人与被用地单位或个人签订《临时用地合同》，临时用地合同需注明，本合同自国土资源局批准临时用地之日起生效。
(四)填写《临时用地审批表》，签订《土地复垦协议书》，组卷上报。分局填写《临时用地审批表》；使用耕地的，临时用地单位或个人与分局签订《土地复垦协议书》。
(五)报市国土资源局审批 l、审核市局耕地保护处对上报案卷材料进行审核。审核内容如下：(1)建设项目是否属于临时用地范围；(2)在城市规划区内的，是否经规划部门同意；(3)用地面积是否合理；
(4)签订的临时用地合同是否合法；„
(5)使用耕地的，是否签订《土地复垦协议书》，复垦措施和制约手段是否切实有效；(6)其他需要审查的内容。
2、耕地保护处出具初审意见，呈报主管局长、局长审批。
3、制作《临时用地批准书》耕地保护处根据主管局长、局长批示，填写《临时用地批准书》，加盖印章；
4、返还分局耕地保护处将审批材料返还分局。(六)交费、颁发《临时用地批准书》
分局在接到市局批准文件后，3日内通知申请人到分局交纳有关费用，领取《临时用地批准书》。
申请人领取《临时用地批准书》后方可建设使用土地。
十六、农用地转为建设用地办事指南
一、法律依据
1、《中华人民共和国土地管理法》
2、《中华人民共和国土地管理法实施条例》
3、《建设用地审查报批管理办法》（国土资源部）
4、《报国务院批准的建设用地审查办法》
二、需报省人民政府审批
⑴省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地涉及农用地转为建设用地。⑵省、自治区人民政府所在地的、人口在一百万以上的城市以及国务院指定的城市（我省为广州、深圳、汕头、湛江）建设用地规模范围内为实施规划而将农用地转为建设用地。⑶村庄、集镇建设用地规模范围内因建设公共公益设施、乡镇企业和农村住宅而将集体农用地转为集体建设用地。
三、满足条件
1、国家或集体建设需要；
2、符合城市、村庄或集镇建设规划；
3、符合土地利用总体规划和年度用地计划；
4、资金落实。
四、审批时限：60个工作日。
五、办理程序
1、农用地转用同时涉及土地征收的，由市、县人民政府土地行政主管部门拟订农用地转用方案、补充耕地方案和征用土地方案，编制建设项目用地呈报说明书，经同级人民政府审核同意后，报上一级土地行政主管部门审查。
2、农用地转用不涉及征用集体土地的，除土地征收的有关内容，其他相同。
十七、取得建设用地规划下和建设工程规划许可证的程序
我国实行城市土地利用与建设工程的规划管理法定许可证制度。
法定许可证制度，是指由《行政许可法》规定由法律设定必须实行许可证制度的一种行政许可。根据《行政许可法》规定，国家对城市土地利用与建设规划管理实行法定许可证制度。
申请建设用地规划许可证的一般程序如下：
凡在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门提出定点申请；
城市规划行政主管部门根据用地项目的性质、规模等，按照城市规划的要求，初步选定用地项目的具体位置和界限；
根据需要，征求有关行政主管部门对用地位置和界限的具体意见； 城市规划行政主管部门根据城市规划的要求向用地单位提供规划设计条件； 审核用地单位提供的规划设计总图； 核发建设用地规划许可证。
申请建设工程规划许可证应按以下程序进行：
凡在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施的单位与个人，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出建设申请；
城市规划行政主管部门根据城市规划提出建设规划设计要求；
城市规划行政主管部门征求并综合直辖市有关行政主管部门对建设工程设计意见，审定建设工程初步设计方案；
1）施工企业资质管理：
筑施工企业可分为工程施工总承包企业，施工承包企业和专项分包企业三类。按企业的建设业绩、人员素质、管理水平、资金数量、技术装备等，将工程总承包企业资质登记为为一、二级；施工承包企业资质登记分为一至四级。各资质登记标准及承包工程范围由建设部统一制定、发布。目前，施工企业资质登记标准按1989年建设部《施工企业资质等级标准》执行。企业资质等级实行分级审批。一级企业由建设部审批，二至四级根据隶属关系由国务院有关部门和省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批，经审查合格的企业由自治管理部门颁发《建筑业企业资质证书》
(1)施工企业资质的动态管理
企业资质动态管理是指由于情况变化，当构成及影响企业资质的条件已经高于或低于原定资质标准时，由资质管理部门对其资质等级或承包工程范围作相应调整的管理。动态管理通过资质检查和其它形式的监督检查进行。对企业资质的升级、降级实行公告制度。实行动态管理，主要是为了突出在市场竞争机制中内在素质和用户评价对其资质的决定作用。通过对企业的资质审查确定资质等级，由资质等级确定企业承接施工任务的范围与规模；通过对企业经营果冻及工作业绩的考核来重新评定资质等级。这种双向的动态的资质管理就是我国对施工企业进行行业管理的主要手段和发展方向。
(2)工程总承包企业的管理
随着加工管理体制改革的不断深入，出现了以实现工程项目总承包为宗旨的企业集团。这种对工程从立项到交付适用全过程承包的企业，称为工程项目总承包企业。为加强对工程项目总承包企业的资质管理，1992年4月建设部发布了《工程总承包企业资质管理暂行规定》。工程项目总承包企业资质分为三级。《暂行规定》从企业曾承担国总承包的工程数量、自有资金、人员素质、专业人员数量、企业承包总产值等方面规定了各资质等级须具备的具体条件。2003年7月，建设部出台文件，废止《工程总承包资格证书》，对从事工程总承包业务的企业不专门设立工程总承包资质。具有工程勘察、设计或施工总承包资质的企业可以在其资质等级许可的工程项目范围内开展工程总承包业务。但工程的施工应由具有相应施工承包资质的企业承担。
工程建设项目组织实施方式目前有两种方式：
其一是工程总承包方式，即指从事工程总承包的企业（以下简称工程总承包企业）受业主委托，按照合同约定对工程项目的勘察、设计、采购、施工、试运行（竣工验收）等实行全过程或若干阶段的承包。工程总承包企业按照合同约定对工程项目的质量、工期、造价等向业主负责。工程总承包企业可依法将所承包工程中的部分工作发包给具有相应资质的分包企业；分包企业按照分包合同的约定对总承包企业负责。工程总承包方式通行的做法有四种，即设计采购施工（EPC）/交钥匙总承包、设计—施工总承包（D-B）、根据工程项目的不同规模、类型和业主要求，还可采用设计—采购总承包（E-P）、采购—施工总承包(P-C)等方式。
其二是工程项目管理方式，工程项目管理是指从事工程项目管理的企业受业主委托，按照合同约定，代表业主对工程项目的组织实施进行全过程或若干阶段的管理和服务。工程项目管理企业不直接与该工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，但可以按合同约定，协助业主与工程项目的总承包企业或勘察、设计、供货、施工等企业签订合同，并受业主委托监督合同的履行。工程项目管理有两种基本方式，即项目管理服务型或项目管理承包型，项目管理服务是指工程项目管理企业按照合同约定，在工程项目决策阶段，为业主编制可行性研究报告，进行可行性分析和项目策划；在工程项目实施阶段，为业主提供招标代理、设计管理、采购管理、施工管理和试运行（竣工验收）等服务，代表业主对工程项目进行质量、安全、进度、费用、合同、信息等管理和控制。工程项目管理企业一般应按照合同约定承担相应的管理责任。项目管理承包是指工程项目管理企业按照合同约定，除完成项目管理服务的全部工作内容外，还可以负责完成合同约定的工程初步设计（基础工程设计）等工作。对于需要完成工程初步设计（基础工程设计）工作的工程项目管理企业，应当具有相应的工程设计资质。项目管理承包企业一般应当按照合同约定承担一定的管理风险和经济责任。
2）工程建设管理：
工程建设阶段，指房地产开发项目从列入施工计划起，到项目施工全部完成，通过建设主管部门主持的综合验收，达到客户可以住用程序的过程。本阶段开发商要完成的主要报批手续有：在取得土地使用权后，向计委申请列入施工计划；同时，与“四源”供应单位签定供源协议，按规定支付有关费用。此后，向建委提出申请开工报告，填报建设开发审批表；到市招标投标管理办公室，办理招标批准手续，选择施工单位；到工程建设质量监督总站（站），办理质量监督注册手续；到建委申领建设工程开工证。项目竣工后，及时报请建设主管部门进行建设工程综合验收及建设工程规划验收。
五、申办《施工许可证》
1、施工许可证申办范围：在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在３０万元以下或者建筑面积在３００平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。
2、施工许可证办理机构：建设局
3、施工许可证办理程序：
1）填写《建筑工程施工许可证申请表》，并领取《办理建筑工程施工许可证必备资料清单》。
2）提供以下必备资料：《建设工程用地许可证》；《建设工程规划许可证》；《拆迁许可证》或施工现场是否具备施工条件的证明；中标通知书及施工合同；施工图纸及技术资料；施工组织设计；监理合同或建设单位工程技术人员情况；质量、安全监督手续；资金保函或证明；施工许可申请表和办理建管手续联系单。
3）建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行作废。
4、办理施工许可证：
提交下列归档资料后领取施工许可证：
（一）建设工程报建表；
（二）建设单位资信证明（可用复印件）；
（三）立项批文、总体规划平面图、规划许可 证(可用复印件)；
（四）施工图设计文件审查批准书；
（五）建设工程试桩施工申报登记证（可用复印件）；
（六）招标申请表；
（七）招标公告；
（八）招标日程安排；
（九）招标文件及评标办法；
（十）投标申请书；
（十一）投标单位资格预审文件（保存6个月）；
（十二）答疑会纪要；
（十三）投标书；
（十四）评委人员名单；
（十五）开标记录表；
（十六）评委评分表及评分汇总表；
（十七）评标报告；
（十八）中标公示证明；
（十九）中标通知书；
（二十）施工合同或监理合同；
（二十一）合同备案表；
（二十二）施工许可申请表或办理建管手续联系
（二十三）市行政事业性收费、基金缴款通知书及收据；市建设管理收费认定表（共2份）
（二十四）安全和文明施工开工验收合格证（可用复印件）
第三章：工程建设阶段
工程建设阶段是将开发过程涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的时空点上所从事的施工生产活动。施工阶段的工作包括：
1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要；
2、施工场地平整，达到施工条件；
3、施工通道疏通，满足施工运输条件；
4、施工图纸及施工资料准备；
5、施工材料和施工设备的准备；
6、临时用地或临时占道手续办理；
7、施工许可批文及办理开工手续；
8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验；
9、组织图纸会审、设计交底；
10、编制工程进度计划；
11、设计、施工、监理单位的协调；
第四章：项目销售阶段
一、领取《预售许可证》
商品房销售有商品房预售和现售两种方式。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。而商品房现售，则是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房现售标准是指房屋已通过竣工验收或分期验收，并取得《房地产开发经营项目交付使用证》。
商品房预售实行许可证制度。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
2、有建设工程规划许可证和施工许可证；
3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。规定为多层建筑完成主体结构的全部；小高层建筑完成主体结构的三分之二；高层建筑完成主体结构的二分之一。
4、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
5、工程施工合同；
6、商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。
商品房现售实行现售备案证。现售备案证只用办一次，直到房子全部卖光，不必每年更换，当消费者看到该证是去年办理的，也可以照买不误。应当符合以下条件：
（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；
（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；
（四）已通过竣工验收；
（五）拆迁安置已经落实；
（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；
（七）物业管理方案已经落实。
二、商品房销售及按揭办理
1、销售前期准备工作（可委托销售代理公司进行）
第一阶段：基础市场调研 地块环境与街区功能调研 区域经济及政策调研
竞争项目及非竞争区域项目调查重点项目考察
市场需求抽样调研
重点客户（群体）市场调研经济趋势分析
市场需求趋势分析
出具市场调研报告
物业的全面解析及定位 项目SWOT分析
1）、竞争要素全面解读
2）、项目优势分析
3）、项目劣势分析
4）、项目机会利用
5）、市场威胁与困难点 项目竞争力评估
1）、地段价值与发展评估
2）、项目差异性支撑力评估
3）、消费者选择性标准评估
7、节能审查、施工图审查
在领取建设工程规划许可证之后，设计公司在建筑施工图的基础上再次细化，完成结构施工图、水电施工图等等全部施工图及结构计算书等，完成节能设计，做一个节能计算书，就可以开始这两项审查了。
节能审查，在我的个人经验里面，是怎么审都行的事情。我国现在越来越强调可持续发展，建筑节能摆上的位置也越来越高。这么说吧：什么360度大落地窗、全敞开式阳台、无封闭式中庭这些东西，在节能方面肯定是不达标的。搞了这些东西，夏天空调得开到疯狂掉。不过老百姓都喜欢这种新鲜东西。恩，在这里南北差异非常明显：北方一般在节能审查上都比较能达标，老百姓在观念上也比较能接受这个，因为北方有一个取暖的问题，节能不能达标的房子，在冬天那可是要白白的花出取暖费的。但是南方人对这种东西就比较不待见，我就好这一口，你管得着啊。
说到这里不由得想对那个套型建筑面积90平方米以下占70%以上的9070政策说两句。建设部的官员们在政策制定上，必定带有强烈的北方特征。北方人在考虑在冬天取暖的要求之后，的确不习惯居住大面积。开间超过6米的客厅，在取暖上就肯定不达标了。同时，在完全不考虑洗手间的采光和通风要求时，90平方米的套型面积的确可以设计出非常不错的三居室的户型。这是与北方人的使用习惯及气候一致的：空气干燥，而且洗手间的使用频率较低，一般人都不习惯每天洗澡。（我说明，我这不是地域歧视啊，我这完全是就事论事。）但在南方，仅仅只是增加这么一个洗手间的窗户，90平方米要设计出三居室，就几乎是不可能完成的任务。这个稍微在图上画一下就知道了。房子朝外的位置就那么几个面，几个房间一占，厕所就不知道摆在哪里了。本人当年参与的好几个项目，为了在满足这个9070的要求下还能做3房单位，设计师呕了不知道多少吨血。现在市场上的公司逼得没法子，被迫只能大量的推出两房单位。当然，两房单位也可以住，不过就不能养孩子，一养孩子这家就完蛋了，爸爸妈妈爷爷奶奶加孩子哭，连转身的地方都没有。现实就是这么滴残酷。客观规律就是如此。
现在有些公司为了规避这个9070，还想了些花招，比如设计两套房子，再打通它一起卖。在某些不良媒体的宣传口径上，将这个做法称为不良开发商昧着良心做事。我个人无言以对。
恩，说个节能审查，一说开去就说了这么多，不好意思不好意思。现在开始说施工图审查。施工图审查现在都已经在表面上市场化了，允许开发商自己找资质的施工图审查单位做审查。施工图审查单位还必须对审查结果负责。但是，基于我国的审查技术非常的落后，恩，怎么说呢，连设计、施工技术都非常落后，因此这个审查实在是见仁见智，根本没法子审。在这里讲一个本人曾经亲历的事情。那一年在珠三角一个三线城市，在一个别墅项目门口建一座景观塔。那个塔呢，形状就像个纺锤，中间粗两头细。该地建设局检查组带人检查施工现场，上了这塔的工架，突然这塔就塌了，整个检查组全部死光。这是个大事啊，政府因此组成了浩大的调查，来查这个事故的原因。首先当然是从源头设计查起。结果一查，设计坚称没有任何设计上的问题。于是把那图纸送去重新做审查，一查的话，审查人员说，不行，这个图纸有问题。两边就吵了起来。最后两边都说服不了对方。要说这个图纸违反强制性规范吧，它也不违反。但是不违反强制性规范就表示安全合格吗？我看谁也不敢说这个话。最后只能把施工单位拉出来，判了几个罚了些钱，了事。现在合生在广州的某楼盘前面，也打算树这么一个塔，做审查的时候也是吵得不可开交。最后也是不了了之，因为这根本说不清楚，到底安不安全反正我个人不知道。
施工图审查是收费项目，非常贵，所以一直都是名义上的市场化，事实上的垄断化。施工图审查时除了给审查费，专家红包那也是不能少滴，嘎嘎，嘎嘎。
8、余泥排放许可、噪音排放许可、夜间连续施工许可
余泥和噪音，这两个东西专门拿在这里讲，是因为这两样东西是最扰民的。我知道在很多城市，几乎没怎么管这两样东西：余泥和噪音。但现在，越来越多的城市，开始加强了对这两样东西的管理。
余泥排放现在都快成了各大公路管理部门，包括公路、交通、警察，的主要生财道路了。运输施工余泥的车辆，只能在规定时间，规定道路上行驶。但在很多时候，根本不可能这么规范。尤其是工程赶进度的时候，那是日夜得都运泥啊，没办法，只能打通各路神仙。
余泥在运输过程中，很容易污染路面。本人曾经见识过广州的一部车，从天河一路撒到番禺，结果被罚了5万多，包工头拼命去做工作都没用，估计是交通部门火大发了，撞枪头上了。
噪音排放许可，是指只能在规定时间，用规范的，噪音较轻的方式施工。这个是环境保护部门管着的。现在很多城市已经禁止使用锤击桩了。那玩意打起来不是人能忍受的，想当年我刚刚进入这个行业时候，我靠，站在工地里，听了一天的锤击声，第二天耳朵里都是嗡嗡声，几乎没给锤傻了。当然用锤击桩，那肯定是最经济的。只要没人管，开发商绝对用锤击桩。因此我个人无论如何，都支持在这方面加强管理。此外，对那些夜间连续施工的，更要予以管制。现在在一些城市，这个夜间连续施工的管理，就管得非常好，比如广州和深圳。那是真管得不错。无论怎么找关系都难批得下来。如果居然胆敢不报批就夜间开工？那是嫌自己钱多，想支援政府的贫困官员了。但是绝大多数的城市，唉，那处于几乎没有管理的地步。
我作为从先进城市走出来的三个代表，到一些二三线城市去，傻乎乎的去问人家环保局，噪音排放和夜间连续施工怎么办手续啊？结果被人家狠狠的嘲笑过好几回。嘎嘎，我相信这里也会有人看过我这一段之后，狠狠的嘲笑我，并且自鸣得意的说：有这种手续吗？我这里没有啊，我这里很简单啊，什么什么的，就和上面某些人自鸣得意的嘴脸，一样。
哼
9、质量监督、安全监督
我为了把施工许可证这一节赶紧搞出来，已经写得不耐烦了。但是没法子。程序是这么一步步走过来的。施工许可证完了之后，我随便这么一想，我靠，后面不知道还有多少程序。放验线、白蚁防治、防雷、预测绘、预售、各专业验收、项目备案验收，一直到交楼。这得写死我啊。为什么我会突然发这种神经写这种东西呢？不明白自己啊不明白自己。特牢骚百余字。谢谢各位。
质量监督站和安全监督站都是建设部门下属机构。拿施工许可证之前，必须得去两个站办审批手续。这两个站的分工，我跟各位说老实话，我分不清楚。在我看来，质量问题都是安全问题。我就不明白为什么要搞两个站，分着管。譬如我打桩没按规定程序打，导致桩荷载不达标，这个到底是安全问题还是质量问题？我反正说不清楚。总之两个机构都得好好的哄着。当然在若干细节上这两部门还是有所区别。比如有些安全问题的确跟建筑质量关系不大，譬如工人不戴安全头盔啦，物料堆放不按规定乱堆啦，这些。但在我看来，安监把质监吃掉，并成一个机构，没有任何逻辑和操作上的困难。
在现实的操作中，但凡涉及到检测的，就由质监办；不需要检测，一般用肉眼就能发现毛病的，就属于安监的职责。由于质监搞检测，比如桩荷载检测、水泥检测，这些东西，都是收费项目，所以质监在管理上就没那么的严，为什么呢，因为质监大多得靠这些收费项目养活自己。收人钱手软，云云。安监基本不收费，但是他们也能想出非常多的收费服务出来，譬如安全生产培训，工人佩带平安智能卡上班，等等，总之各有各的门路啦。
现在在有些城市，质量检测的功能已经开始市场化了，有资质的检测单位都能做检测了。我见过最好的城市是广州。做个桩检测的费用，只是周边城市的3分之1。恩，在这里，为了避免有些人看不懂，我说一句，打完桩必须做检测。检测合格了，才能做承台，继续往上建。各位的，明白？
不过呢，绝大多数的城市，这个功能被质量监督站牢牢的把持着。这个也是建设部门的生财主道啊。我要是局长我也不肯放。
10、施工招投标、监理报建
还是没写到施工许可证，写死我了，啊啊啊我为什么会想到写这个题材？我现在内心深处泛滥着一写到施工许可证就太监掉的冲动啊。
首先，我必须说明，按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。我个人对此一直持非常反感的态度。在大多数城市，私营企业只要能提供私营企业证明，既可免除施工招投标手续。啥是私营企业证明呢？去工商局打一张股东结构书就行了。
在必须要做施工招投标的时候，我必须得说，这个领域那是真黑不是假黑。黑得让人毛骨悚然。搞施工的就没几只好鸟。我在此随便讲个故事哈。施工企业必须把自己的专业技术人员备案到建筑管理部门里去，一般包括施工员、质量员和安全员。施工投标的其中一个材料是专业技术人员，根据项目大小，配备的人员多少也有不同要求。大家知道一下就行。有一次在广州，某企业围一个标，另外一个不识相企业就想进去，材料一准备，然后发现自己的技术人员不够了，于是马上到建设局备案新增人员资料。本来这种新增技术人员备案实在是非常简单的事情。结果，连交件都交不进去。总之就是不受理。后来求爹爹告奶奶给受理了，然后又因为其中一个人的身份证复印得不清晰，全部材料退件。这个企业的老板气得吐血。到最后当然这个标是投不进去了。我这里讲的还只是个小手段。暗地里啥招数都用得出来。我个人不排除有些人为了逼别人退出投标会使用黑社会的可能性。
恩，监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致，我不多说了。
监理报建是完成这个监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核一番，认为OK了，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。
监理规划和监理细则，老实讲，在我个人的经验里面，我从来没看到建设部门真的做过审核。在我个人的从业经验里面，我没见过几个政府官员能看得懂的。
11、施工许可证
我怀着万分激动的心情，打下了上面那5个字。写完这段我就开始撒娇，啦啦啦
施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总。缺一不可。在我个人的职业生涯中，我从来没有经历过能办齐上面所有的手续，再申领施工许可证的。在我与同行的交流中，我也从来没见过老老实实的一步步完成所有手续，再来办施工许可手续的。要这样的话，绝对没1年的时间出不来。不相信的同学，请回头再把前面10个大项看一遍，基本上每个大项里的每一个小项的工作日不会少于20个。而且得一步一步来。这是什么概念？这是卡死你的概念。随便哪个环节出了任何问题，直接就GAME OVER。
在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了。上级政府震怒，云云。
现在改革开发这么多年了，我们好到哪里去了吗？我们的办事流程方便吗？我们能方便快捷的为企业服务吗？
到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。
我知道我这么说，会有很多粪青完全不能理解。我就这么告诉你们：大家都已经把潜规则当成了规则。这些规则维系着房地产这个产业。在每一个程序中，在每一个环节中，都存在利益分配，都存在制衡。这个系统在经过10多年的运做之后，它本身已经具有了生命力，绝对是牵一发而动全身。
因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。哪怕是在这些管理相对规范的大城市，也有空子可以钻，比如基坑支护可以先发一个单独的施工许可证，然后再发地下室部分的施工许可证，再发地上部分。这么把一个项目分割成很多部分发证。为什么？因为这是双方一起适应，互相妥协的结果。政府要是把企业都给玩死了，他们就没得玩了。
之后的内容，大家就开始熟悉起来了：我们终于进入销售环节的各项手续了。啦啦啦，我开始撒娇。
12插曲,来讲讲目前的宏观房地产调控
恩,不妨说一下,我出身是房地产管理部门。当年参与了非常多的房地产政策制定。后来穷得不行，被迫下海至今。这也是我为什么能从事现在这个工作的原因之一啦。
在讲预售和验收这些东西之前，我想先讲讲现在的房地产调控政策。理解了这个，才能对销售方面的各项政策有一个清晰的了解。对现在的调控，我的总体评价是：混蛋。
基本上，现在的中央层面的调控政策分成以下三个方面：
1、减少土地供给，紧缩地根
这方面的政策非常的立杆见影。如果这里有国土部门的朋友，看到了肯定大有感触。最近这3年以来，中央对地方的用地管制，一年比一年狠，采取的措施一年比一年毒。当然，这里我们必须有个概念，用地量最大的产业，不是房地产，而是工业。尤其是各类招商引资的工业园区。目前我国各类工业园区总面积已经超过了全国所有城市市区建成区的总面积。这是一个很疯狂的概念。当然，在这种宏观性的打压地方用地冲动的趋势下，房地产用地不可避免的受到了株连。房地产用地供给量逐年减少是不争的事实了。各位不需要和我争论什么各大房地产公司储备了多少多少地，足以做多少多少年的开发，因此现在供地不足这种消息不准确，等等。这种新闻几乎都是不良媒体的外行报道，连造谣都没造出个样子来。只要看看现在各大房地产公司储备的那些地都在什么位置，基本上就可以判断出来事情的真伪。有哪个地产公司手头上没开发的地，不处于偏远得不行的远郊区但是又发神经拖着不开发的，我立马把这篇东西打印出来吃掉。在另一个方面来说，房地产公司储备那些目前来说几乎没有开发价值的远郊土地，其完全是寄希望于中国经济的健康稳定发展，城市逐步扩张，富裕群体人数总量不断增长。这种心态其实倒真是一种讽刺。唉
2、打压购买需求
提高首付比例，紧缩银根，提高银行准备金率，控制按揭贷款，都是这种考虑。就是让老百姓没钱买房子。但是，这种政策不是释放和满足需求，它没有解决任何问题，它只不过是将需求延后。我不明白为什么老百姓对这种政策鼓掌叫好。有一种很神奇的解释说，这种政策的好处是：老百姓买不起房子了，开发商脆弱的资金链就会断掉，开发商就会自动降价了。我个人不对这种神奇的逻辑予以打击。免得我的这个贴沦为口水之争的场所。我只对客观效果予以评价。谢谢。
3、强制性限制房地产产品类型
这个很明确，就是那个90平方米以下的户型占总建筑面积70%以上。这个9070的政策被唱得很响，好象很英明神武的样子。我个人没明白过来这到底有什么效果。户型选择完全是市场化的东西。我揣摩着是不是这个政策有这么一个隐含的前提在：开发商故意建大户型，以获取高额利润。但是，我晕，大户型或者小户型，在单价稳定的前提下，单方利润及总利润会有任何差别吗？总建筑面积不变，单价稳定，户型变一下，造成影响无非是多几套房子或者少几套房子，利润有区别吗？除非是有这样的逻辑前提：大户型的单价比小户型高。但在我的个人职业经验里面，我是没发觉过有这种情况。我的个人经验是反过来：小户型的单价一般都比大户型高一点点。本人所经历的少数几个公司在产品定价上基本上都是这么个策略。我不知道北京是不是与我的个人经验相反。
我个人总结，房地产调控政策，就在上面这三样东西里面玩来玩去。不会有别的什么新花样出来了。这个效果，我就不多说了。
接下来，继续讲流程吧。啦啦啦
13、放线、验线
这个就简单的说一说吧。图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，这是个技术活，要测量，定坐标。这个活就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。嘿嘿，又来一个半市场化。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。
在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。唉，又来一个“做通”工作。
放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。
14、预售许可证
终于说到这个了。预售现在的管理已经比较严格了。我所知道的，在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。现在在预售上面做手脚的可能性越来越小了。
预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到个2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为，会有更深刻的认识吧。
现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰，在交易现场，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，这种骗人的玩意了。但是，我必须要说，但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。这个价格申报一下就完了。我每次做预售许可的时候申报价格，直接就是2500元/平方米。从来都是如此。随便你怎么公示。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。
在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。但要说是开发商的故意造成的，我个人没有见过。开发商也没这种能力或故意去故意做假，当然我个人不排除有些头被门夹了的开发商被某些运气极好的人撞到。嘿嘿。
现在为了避免这种纠纷，各大开发商都学乖了，开始花很大的精力在做通房屋测量机构的工作上。总之无论到时候实测面积是多少，房屋测量机构都照样按着当初的预测面积出报告。
唉，又出来一个“做通”工作。
15、关于预售中的土地解押
昨天在写预售的时候，关于土地解押的问题，我不是很敢下笔。作为一个房地产从业人员，讨论这个话题，显得比较不合适。这个话题非常敏感。这其中有无数的道道儿。我个人对这一块的玄妙也不是很能理解。尽我的理解讲那么一点吧。
先从土地抵押说起。现在关于土地抵押的规则越来越严格了。土地必须在办理了施工许可证之后才能抵押贷款。这也是开发商为什么这么紧张施工许可证的原因。贷款额现在基本上都是根据施工许可证载建筑规模来确定和发放的。在这方面，我相信全国的银行都是大同小异的。土地抵押必须办理抵押登记，这个是常识了。不多说了。
根据现在越来越严厉的销售管理规则，办理预售许可证时，该地块不能有任何抵押。但是，我们都知道一个事实就是：任何开发商都必然会选择将土地抵押贷款。这就意味着开发商在办理预售许可证时面临着很严重的资金压力：要么还贷，要么更换抵押物，不然这个预售许可证就出不来了。
还贷是几乎不用考虑的事情，更换抵押物？更加不可能。哪有那么多实物可以拿去抵押啊。就算有的，也早就已经拿去抵押融资了，还等到现在啊。这个时候就是考验人类的智慧的时候了。现在的任务是：即不还贷，又不更换抵押物，又能解押，还要能办出预售许可证。
我不知道其他公司的融资及报建人员是怎么处理这种事情的。我只说其中的两个办法（唉，我觉得我好象在传授犯罪方法似的，靠）。现在绝大多数的城市，国土部门和房管部门都是分离的。在国土部门办理土地抵押登记，在房管部门办理预售许可证。房管部门和国土部门之间是有很深刻的仇恨的。这两个部门绝对不会主动向对方查询对方的登记资料的。在这些地方，先做通银行工作，比较合理的，能让双方的脸面都过得去的借口，是更换抵押物。更换抵押物的话，原抵押物要先解押，再将新抵押物办理抵押登记。这个解押和新抵押中间，会有一个抵押物悬空期。这个悬空期是合理的。无论银监还是上级什么部门来查，都可以解释过去。那么我们就利用这个悬空期吧。先以更换抵押物的理由非常合理的将土地解押掉（有些人把银行的工作做得很通的，连更换抵押物这样的理由都不需要找，直接先解押掉，唉，我个人佩服之极），然后拿着这个注明了已解押字样的土地证，赶紧去房管部门，给他们看，啦啦啦，我的土地证已经解押了啦。房管部门一看，哦，的确如此，于是收材料办预售许可证了。只要他们一收材料，立马又把这个土地证重新送进国土部门办抵押。办得快的话，只需要悬空半个小时。如果担心房管部门还会再看看土地证的话，可以先等个1天两天再去国土部门办抵押，也行。国土部门与房管部门分离，实在是一项有无数空子可以钻的的制度啊。
此外，在可以办理在建工程抵押的城市（这里说明一下，在建工程抵押不是每个城市都办得了。很多城市的房管部门不受理这种抵押登记手续），也可以试试，土地解押，换成地面上的在建工程抵押。同样是利用悬空期来做事。这种方法在国土与房管合并的地方也能用。总之，办法都是人想出来的。人有多大胆，地有多大产，在房地产行业，那得算是真理啊。
16、规划、消防、人防、管线、质量等专项验收，竣工验收备案，交楼
其实，在说了这许多之后，大家应该都明白了，到验收阶段是怎么一回事了。在做了前面这许多的铺垫和协调工作，结识了那许多的人，一步一个脚印的，做到了现在，如果还不能完成现在的工作，就真是白混了。
规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。基本的过程如下：规划局的同志坐在车里看一下，哦，封顶了。然后拿起验线册来看看，哦，没问题，数一数层数，哦，是这个层数，就回去该干啥干啥了。
消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定。也只有他们能搞定。开发商自己做这几项验收，肯定通不过。这也是开发商不敢得罪这三大专业的施工单位的主要原因。尤其是消防和永久用电，这里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。我就讲个电的事情。在报装的时候，设计好了装3台变电箱。施工过程中因为资金压力比较大，拖了一下电力施工企业的工程款。这个企业也不说什么。验收的时候到了，供电局无论如何都不肯供电了。说这个三台的设计不合理，要变成四台。这怎么得了啊？业主都要入住了，电都供不上。你要说这是谁的责任吧，这根本都说不清楚。而且还不敢计较这个。被迫之下，乖乖的给了双倍的电力施工款。
只要不得罪这几项专业的施工单位，验收基本上都通过。但是，验收报告上肯定会留有伏笔，基本上都是这么个写法：原则同意通过验收，但如下问题需要进一步整改：12345云云。
质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起整个验收报告出来就行了，然后交给质监站备案。这就完成了。现在监理公司绝对不敢得罪甲方，乃至在绝大多数的施工过程中，监理公司都没人出现的，直接就是卖个名字给甲方。甲方自己把监理的活给干了。这是普遍现象。到时候就负责签字盖章。
质量验收和各专业验收都完成了，规划验收也搞完了，就是最终的到建设局去搞竣工验收备案。这个备案就没什么好多说了。
竣工验收备案完成，是法定的正式交楼条件。没有这个竣工验收备案表，业主可以拒绝收楼。我看到很多未办理竣工备案手续的楼盘就强迫业主收楼的报道，一直觉得比较奇怪。也没见到记者到建设局查询竣工备案资料的情节。我反正没亲眼见过这种事情。但是我国在这些问题上一直充斥着大量的不良媒体的不实报道，所以我也不很关注这个事情。
物业管理这一块，我就不多说了。各项手续基本上到这里就结束了。接下来就是产权证办理的事情了。先做大确权，给整个楼盘做个确权发证，然后再分户发证。这些东西哪怕是街边做中介的都懂，我就不赘述了。谢谢各位。
17、结束语
首先得说，我每天跑来跑去，回来鼓捣这个东西，我是真写出厌烦情绪了。实在是想太监掉这篇文的，但这么每天一小段，也终于给我写完了。不过这个结尾很仓促就是了。
这整个过程，也只不过是个大概，而已。事实上还有很多需要跟各个部门扯皮的事情，没写进来。譬如工程造价的预算报告的问题，干过这个活的人肯定知道，和建设局扯这个预算单价是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。但是这个东西又只不过是整个过程中的一件小事。
我最近这两年经常看到什么合作建房的倡议。我往往都报以冷笑。连专业房地产公司之间的合作，都几乎没有成功个案的情况下，几十个互不相识又缺乏专业知识的人，能合作建起一栋供自己居住的楼？
愤青们会和我说，房地产公司之间的合作怎么就缺乏成功个案？我在这里可以明确告诉你们，我没见过。在漫长的施工、报建、融资、销售过程中，有无数次的台底交易和私下勾结。再好的朋友也会在这种气氛中开始互相猜疑并导致最终散伙。愤青们又会说，我就规规矩矩的报建、施工，不融资，难道我还建不起一座楼吗？我可以很明确的告诉你们：不可能。这整个房地产开发流程，已经结成了铁幕，它具有强大的生命力，足以将不遵守这个秩序的任何人挡在门外。你试图规范做事，诚实做人，你连总平面审查都得审1年，审消防又审一年，审施工图再审1年。这种事情我真不是没见过。我亲眼见过一个年轻的民营企业家想搞房地产，从04年开始领取了规划要点，审总平面，审1年没审出来，规划要点到期了重新回去领，再审总平面，审一年又没审出来，再回去领规划要点，但是总规刚好改了，给他把土地功能改成教育用地。最后一无所获。连告都不知道要去告谁。我亲眼见过这个身家过亿的民营企业家卑微着站在规划局的一个小科员的办公台前，受着训斥：你这个总平面图，地下室边界线和地上建筑的边界线，要用两种颜色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去给你重新改过再来。
无论你们在各自的领域内是多么的优秀。你们可能是电子行业的巨子，是网络经济的领头人，引领了化工行业的风暴，只要你们试图进入地产行业，你们就要遵循这个行业的行规。任何试图改变现行房地产管理规则的人，都会受到血一样的教训。在这个行业里面，遵循规则比任何行业都要显得重要。
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