房地产开发项目市场分析报告构成（精选8篇）
内容：没有固定格式，起框架一般有导言、正文，结尾及附件构成。其主要内容一般包括：调研目的、方法、步骤、时间等说明；调研对象的基本情况；所调研问题的实际材料与分析说明；对调研对象作出的基本认识与结论；提出的建设性意见与建议；统计资料、图表等必要附件。
（1）基本概况概述 1．调查的目的和范围 2． 调查对象及调查内容，包括调查时间、地点、对象及所要解决的问题、样本特征等。3． 调查的方法。如资料收集的方法是用询问法还是观察法或实验法。另外，对于资料分析中使用的方法，如回归分析冯方法作出简要说明，并对选用该方法的原因做说明。4． 调查人员对本次调查所持的观点和态度，以及对提供帮助的个人或机构表示感谢等。（2）房地产市场环境概况
房地产市场环境概况包括调研地区的人口概况、经济发展概况、居民生活水平、城市规划及政府相关政策等，这些内容应在正文部分进行详细概述，是进行调研结论判断和决策的依据。（3）房屋市场供给特征
房地产市场供给特征包括房地产市场供给总体状况、区域供给特征、相同产品开发经营企业的特征等，是进行房地产开发项目市场定位。产品设计，营销策略提供全面准确的决策信息。（4）房地产市场需求特征
房地产市场需求特征包括说房地产市场需求特征、消费群体特征与购房行为等。
（5）房地产市场发展趋势及发展形势
通过对房地产市场环境和市场供求特征的调查分析，判断房地产市场和未来的发展趋势，为房地产开发提供依据（6）结论和建议
一、土地开发风险增加,项目收益受影响
要使房地产行业稳定健康发展,平均利润率是一个很重要的指标,如果一个行业的平均利润率长期低于社会平均水平,社会资本便会退出这个行业,从而使得这个行业不能持续稳定地发展。同样,对于一个企业或项目,其从事经营活动的直接目的就是赚取利润,只有持续盈利,才能维持企业稳定发展。
单个房地产项目的盈利能力通常采用销售利润率和成本费用利润率两个指标来衡量。销售利润率的计算公式为:销售利润率=税前利润/项目总收入×100%。其中,项目税前利润= 项目总收入- 项目总成本,项目总收入= 项目已实现收入+ 项目可实现收入,项目总成本= 土地成本+ 前期费用+ 各项规费+ 建安成本+ 室外工程费+ 不可预见费+ 管理费用+营销费用+财务费用+营业税。成本费用利润率的计算公式为:成本费用利润率=净利润/项目总成本×100%。其中,项目净利润=项目总收入-项目总成本- 营业税- 企业所得税- 土地增值税,项目总收入= 项目已实现收入+ 项目可实现收入,项目总成本= 土地成本+ 前期费用+ 各项规费+ 建安成本+ 室外工程费+ 不可预见费+ 管理费用+ 营销费用+财务费用。
资料来源:根据119个有成本收益测算的样本项目数据整理得到。
资料来源:根据119个有成本收益测算的样本项目的数据整理得到。
单位:元/平方米
资料来源:根据调查数据整理得到,建安成本是项目总建筑面积单价。
在全部169 个样本项目中,已经销售的项目有85个,正准备销售的项目有34个,总共有119 个项目可以进行项目销售利润率和成本费用利润率指标计算。从计算结果来看,样本项目的销售利润率和成本费用利润率分别为13.1%和16.2%。分城市来看,各个城市项目赢利能力表现不一。2009-2011年浙江省11个城市样本项目的销售利润率均大于0,成本费用利润率有10 个城市大于0,仅有台州市成本费用利润率为-1.7%,其中,舟山市销售利润率和成本费用利润率最高,分别达到27.4%和36.7%,其他各城市销售利润率和成本费用利润率波动较大(见表1)。
根据万德数据库提供的资料,2010年我国房地产上市企业销售利润率平均值为19.9% ;成本费用利润率平均值为9.8%。参照这个标准来看,浙江省样本项目的销售利润率低于行业水平,但成本费用利润率高于行业水平。根据国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格数据,2011 年以来,杭州、宁波、温州和金华4 个城市的新建商品住宅价格指数表现出逐步回落的态势。2012年6月,杭州、宁波、温州和金华4个城市新建商品住宅同比价格指数分别为90.2、92.0、84.2和93.7。与2011年6月的价格指数相比,分别回落了9.1、10.2、16.5和10.3个百分点。
根据近期新建商品住宅价格的变化趋势,我们对样本项目的盈利水平进行了敏感性分析。根据119 个样本项目测算,若可实现收入下降10%,则样本项目的销售利润率与成本费用利润率分别为6.3%和6.8%,分别下降了7.0%和9.4%,下降幅度明显。若可实现收入下降20%,则样本项目的销售利润率与成本费用利润率分别为-2.2% 和-2.6%,样本项目出现整体亏损。若可实现收入下降30%,则样本项目的销售利润率与成本费用利润率分别为-12.7%和-12.1%(见表2)。因此,若商品住宅销售价格进一步下降,行业风险将进一步暴露出来。
二、建造成本持续增长,项目质量受影响
无论是经济发达国家还是发展中国家,家庭购置住房都不是轻而易举的事情,都需要经过长期的努力才能实现。因此,商品住宅质量是关系到社会民生的大事,应该引起社会各界的重视。一般来讲,商品住宅的质量与商品住宅开发过程中的成本投入和项目管理有关,如果成本投入不足,商品房质量可能低于国家的建筑标准,就会引起质量风险。
说明:1.数据根据2007年6月-2011年12月期间杭州市主要建筑材料价格汇编的数据整理得到;2.螺纹钢按HRB335;3.泵送商品混凝土按C25(20)坍落度12±1cm;4.粉煤灰多孔砖按蒸压粉煤灰加气混凝土砌块600kg(元/立方);5.人工成本按砌筑工计算。
资料来源:根据调查数据整理得到,样本项目共有13个。
从样本项目的成本投入强度来看,建筑安装工程费用和室外工程费(含室外绿化工程费)呈现逐年下降趋势。在119个样本项目中,2009年、2010年和2011年拿地项目的建安成本单价(总建筑面积)分别为3161元/平方米、3044元/平方米和2513元/平方米,2010年项目和2011年项目分别比2009年项目下降了3.7%和17.4%。具体来看,建筑安装工程费用和室外工程费投入强度都有所下降,2009、2010 和2011 年拿地项目的建筑安装工程费用单价分别为2772元/平方米、2659元/平方米和2172元/平方米,2010年项目和2011年项目分别比2009年项目下降了4.1% 和21.6%。2009、2010 和2011 年拿地项目的室外工程费单价分别为389元/平方米、385 元/ 平方米和341 元/ 平方米, 2011 年拿地项目下降明显(见表3)。
根据调查,近年来浙江省房地产项目材料人工成本不断上涨,房地产项目建筑造价也不断上升。我们调查了杭州市2007 年6 月至2011 年12 月的各种主要建筑材料价格和人工成本价格的变化情况,发现圆钢价格2011 年12 月比2007 年6 月增长了22.78%,螺纹钢价格增长了30.78%,泵送商品混凝土C25的价格增长了47.04%,人工价格增长了127.21%,人工价格增加幅度最大。一般来讲,主要材料和人工成本占工程造价的比例接近80%(材料63.6%, 人工15.1%),其中,3 项主材占工程造价约35%。由此推算,材料和人工价格上涨的因素会造成建筑工程造价的增加(见表4)。
由此可见,一方面,在开发商控制成本背景下,样本项目建筑安装工程费用和室外工程费(含室外绿化工程费)的投入强度逐年下降;另一方面,建材、人工等成本却不断上涨。这一矛盾现象的同时出现,表明部分开发商在严峻的市场形势下可能存在过度压缩成本费用的倾向,房地产项目存在工程质量下降的风险,应引起政府有关部门重视。
三、销售价格调整困难,社会风险需防范
近几年,由于国家对房地产持续地严厉调控,有些开发商迫于资金压力,纷纷开始降价促销,但这却引发老业主“房闹”开发商事件的增加。根据不完全统计,从2012年1月至6月,杭州各类“房闹”事件已达近20起,参与者上千人。特别是2012年5月份,杭州、宁波连续几天上演“房闹”事件。“房闹”事件虽然违反市场经济的“契约精神”,但对房地产市场的影响却不容忽视,也给开发商和政府敲响了社会风险的警钟。从有分期销售信息的13个样本项目来看,一期、二期商品房销售价格分别为12009元/平方米和9603元/平方米,下降了20.03%,房价下降的幅度比较大。从项目未销售面积占项目总面积的比例来看,项目未销售面积的比重较大,一期项目未销售面积占项目总面积的比重为42.9%,二期项目未销售面积占项目总面积的比重为79.3%,也就是说样本项目未销售面积大大高于项目已销售面积,若开发商进行降价销售,可能引起先期购房者的不满,甚至带来社会风险(见表5)。
要遏制房地产开发项目诸如“房闹”和“交房”等社会风险,政府和房地产企业必须及早对房产交易的全部环节予以监控,严厉查处违法违规现象,理性引导房产交易行为。很多消费者当初草率入市,正是习惯了“房价只涨不跌”,忽视市场风险。政府部门必须从“为绝大多数人利益”的角度考虑,及时传递政策声音,健全、规范房地产市场,避免出现各类非理性行为,促使房地产市场健康、和谐、有序发展。同时对目前房地产的各类纠纷,也应有一整套处置机制,以创新性的社会管理思路,去化解和应对各类“房闹”和“交房”等社会风险。
四、调整项目开发策略,适应市场新常态
关键词：房地产开发；无效成本；控制
随着我国房地产市场竞争日益加剧，如何以最低的成本开发出能够满足市场需求的房地产产品，是房地产企业需要关注的首要问题，成本控制在房地产开发和管理中占据了核心地位。而房地产项目开发过程中无效成本的控制更是控制的重点，无效成本无法获得客户的认同和补偿，属于浪费的成本，严重影响投资收益，因此控制好项目的无效成本具有重要的现实意义。
1. 无效成本控制概念的提出
1.1. 无效成本控制的概念
根據房地产项目开发成本的性质可以将其总成本分为有效成本和无效成本，即总成本等于有效成本和无效成本的总和。项目开发的总成本是企业在产品生产经营过程中，为取得收入而发生的需要补偿和可以控制的各种耗费，有效成本是指能形成有效产品，或能提升产品价值，对促进营销有积极作用的成本费用。无效成本是指在项目实施过程中产生的对形成产品或提升价值等没有作用，无法获得客户认同和补偿，属于费用浪费的成本。
无效成本的概念是针对有效成本而言，它们最大的区别是有效成本在短期或长期的收益中可以获得补偿，而无效成本则完全无法获得补偿。据不完全统计目前无效成本占总建造成本的2%左右，按照平均建造成本2000元/m2计，达到40元/m2。无效成本投入收益为零，对总成本的控制影响重大，而换个角度讲，无效成本控制好的话，对总成本的控制也意义重大。因此有必要专门针对无效成本的控制与管理，进行科学系统地分析与论证，提出具体的控制方法与措施，以降低项目开发的总成本，增加收益。
1.2. 无效成本控制的目的与意义
无效成本具有零收益的特殊性，因此控制无效成本是降低房地产开发项目总成本最直接、最有效的方法。将无效成本概念从总成本概念中剥离出来，单独提出有助于培养和提高房地产企业各部门的成本意识，而以数据语言展现建造成本浪费情况也能够提高各部门对成本浪费的警惕性。无效成本覆盖各类合同的分析，涉及设计、工程、营销、财务、成本等各个业务口，属于对成本各阶段的动态主动控制。主要目的是分析项目成本，找出成本构成的有效和无效部分，形成合理目标成本，实施无效成本管理与控制。寻求减少无效成本的途径并提供分析依据，对最终降低项目成本费用提供参考。减少无效成本，降低项目成本费用，以最少的经济消耗取得最优的经济效益。通过归纳、汇总无效成本，分析无效成本产生的原因，促进各部门专业能力和计划能力的提高。
2. 无效成本的分类与统计方法
2.1无效成本的分类
无效成本原因分析及无效成本归口不正确将会引起动态成本及建造成本的真实性存在偏差，所以，无效成本的归口与分析建议由成本部门派专人负责，分月按类别编制图表进行统计，当发现无效成本高于正常值时，对责任部门提出预警，及时纠偏，同时为项目结束后项目成本管理的后评估提供真实、有效的数据。
无效成本的产生贯穿于整个项目的建设阶段，针对各开发阶段进行分析与总结，无效成本分类与归口可分为以下几种类别：（1）设计原因产生的无效成本。（2）招标原因产生的无效成本。（3）施工管理原因的引起无效成本。（4）销售原因产生的无效成本。（5）预结算原因引起的无效成本（6）建设方管理类失误产生的无效成本。根据以往竣工项目的总结，对各阶段易产生的无效成本分类如表1所示：
2.2.无效成本的统计分析方法
无效成本的统计分析方法分为三种，一是单个合同的无效成本分析，目的是避免类似合同再发生同样类型的无效成本。
在统计分析时，可以制作图表统计出结算总造价、签证造价、设计变更率和工程签证率等参数，分析结算中无效成本占总造价的百分率，明确无效成本产生的责任部门，产生的原因，浪费的成本，归入的成本科目等。二是月度无效成本分析，主要是制作图表归纳月度无效成本发生情况，统计月度内各个合同的无效成本进行分析，计算无效成本的比例，分析其产生的原因，归入的成本科目，提出改进办法等。三是项目无效成本分析，目的是促进成本结构优化，为新项目目标成本编制提供参考，主要是以整个项目为主体，宏观进行统计，明确在整个项目的土地获得价款、开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费等各成本科目中无效成本的比例，对各无效成本产生的原因进行归纳总结，提出改进意见。成本管理部门按以上三种分析方法对项目发生的成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。对无效成本的动态信息作出比较，对无效成本产生原因进行分析，提出工作改进建议，各责任部门针对相关的无效成本及时进行总结，以避免重复发生。
3.无效成本的控制方法与措施
无效成本的产生贯穿于整个项目的建设周期，并且分布于不同的部门，不同的责任主体管辖范围内，因此要做好无效成本的控制，必须在整个建设期的各个阶段通过各个相关部门的共同努力，协同合作来完成。各个阶段无效成本控制的主要方法与措施有：
（1）推行限额设计，在设计合同及设计任务书中明确限额指标，各部门可提前介入设计工作，多角度提出设计建议，优化设计方案，加强施工图事前审核，做好图纸会审工作，减少设计变更。
（2）加强招标环节的控制，加强合格供应商的选择与评估，加大集中采购力度，加强清单招标的使用。
（3）确定合理的施工技术方案（降低废品率），严格执行现场签证制度，工程量的确认必须各方参与，报批规范，审核严格。
（4）提高技术人员专业能力，提高各部门无效成本控制的意识，确保各岗位人员能够有效地控制无效成本的发生。
（5）加强部门间信息沟通，促进各部门协同工作，降低无效成本产生的概率。
（6）通过对每单结算（包括合同和签证变更）及非合同性成本进行分析，提炼无效成本数据，建立无效成本档案。
（7）定期（每月或每季度）向公司管理层和各部门通报无效成本动态信息、做出比较，并根据对无效成本产生原因的分析，提出工作改进建议。
（8）制定目标成本时，根据对前期无效成本数据的统计分析，考虑通过努力导致无效成本减少的情况，以形成合理的目标成本。
4.结语
综上所述， 房地产企业为了确保企业的生存与发展，必须努力降低开发项目的成本，才能在竞争中取得成本优势。无效成本概念的提出，使得企业对成本的控制更加明确化，更加有针对性，可以实现成本的主动控制与事前控制。针对零收益的无效成本进行控制，通过对无效成本的分类、分析、统计方法与控制方法的剖析，能够直接、高效地实现对成本的精细化控制与管理，是一种科学的成本控制方法，可以最大程度地提高企业的收益，形成企业的成本优势，提升企业的市场地位和核心竞争力。
参考文献
[1] 郑哲一.《房地产无效成本分析与管理[J].》广西城镇建设，2008，（10）：123-124
[2] 王运道. 《房地产开发企业工程成本控制[J].》技术经济，2001， （2）： 54-55
一、企业基本情况
华铁铁路建设工程集团第一工程有限公司（以下简称华铁一建）成立于2011年3月，是华铁铁路建设工程集团下属的全资公司。法人代表赵茂国，注册资本10000万元，公司主营建筑施工工程，是一家集铁路、隧道、桥梁、房建施工于一体的集团公司。公司拥有各类高级工程技术人员600余人。目前，正在建设的国家重点工程“内蒙古诺门罕清洁煤有限公司年产150万吨褐煤低温热解焦油加氢多联产循环示范项目”，总投资20亿。在省内的建筑施工项目有：河南嵩县15万㎡“富达花园项目”、陕县22万㎡“君临国际”建设项目、山东成武县20万㎡“富达东方城”项目、商丘市总投资月20亿人民币睢阳区周园村、相庙村城中村改造开发项目，年企业实现总产值30亿，利润10亿元人民币。
公司因于2011年3月5日与河南荣博建筑工程有限公司合作共同投资的“三门峡市新区土地整理投资项目”。目前已完成投资8000万元，整理出土地800余亩，尚有200余亩土地正在紧张整理之中，因项目运作仍需大量资金投入，特向贵行申请借款二亿元人民币用于该项目后期费用。
在近1年的工程建设中，在市场激烈的市场竞争中，“华铁一建”已取得近2.5亿元的佳绩。截止2011年12月，公司资产总额为 万元，负债总额为 万元，所有者权益为 万元。
在 支行开有一般结算帐户。截止 年 月 日，在 存款余额为 万元；企业无不良信用记录。
通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，本企业所有者权益呈现增长趋势,自身积累增加,对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。
二、项目评价
“门峡市新区土地整理项目”,位于峡高铁站
地处新区下陈东村境内，内侧×××米，地理位置优越，交通便利。该项目总占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑总面积116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可销售面积95,118平方米，赠送面积16,044平方米），会所 2,820平方米，幼儿园1,490平方米，配套用房620平方米。
项目规划设计有52幢住宅楼和配套建筑，住宅户型均为跃层式联排别墅和复式别墅，面积在160平方米到298平方米之间，共403套，其中联排别墅319套、复式别墅84套。项目容积率0.95，绿化率53%。
项目各项报批手续齐备，建筑勘察、设计、建设、监理单位均具有相应资质。小区于2001年8月全面开工，截止2002年11月已完成52栋住宅项目土建工程、外立面装饰和水电气安装；游泳池、配套用房、小区道路和景观绿化工程建设还在进行之中，预计在2002年12月完工交房。
三、市场评价
根据企业提供的资料，“××××”项目定位为大规模高档联排别墅和复式别墅小区，该项目具有地理位置优越，小区环境别具一格等优越性，同时存在小区内车位比不足，定位较高，销售不容乐观等劣势。通过选取交易实例进行分析，得出联排别墅平均售价5391元/ m2，复式别墅平均售价4183元/ m2。本项目可实现销售收入联排别墅43466.61万元，复式别墅6061.17万元,预计可实现销售收入49527.78万元。
四、投资筹资评价
根据企业提供的经规划局批准的总平方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及成都市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，经测算该项目总投资40573.09万元，其中项目开发成本（土地、房屋开发费及其他）35679.20万元，开发费用（财务费用、管理费用、销售费用）4893.89万元。经评定单方成本为3494.91元/平方米；其中：土地1489.04元/平方米、前期工程费68.30元/平方米，房屋开发费为 1327.16元/平方米、费税(主要为综合报建费、集资费)140.85元/平方米、期间费用421.55元/平方米，其他费用8.19元/平方米，不可预见费39.82元/平方米。企业自筹资金12478.55万元，工行土地储备贷款7000万元（到期××集团代还，详见附件：××集团承诺函，截止2002年11月末，已归还1100万元），中行流动资金贷款2000万元（2003年到期），向工行新增房地产开发贷款5383.08万元，销售滚动投入 13711.46万元。企业自筹资金占总投资的30.76%，符合规定的贷款要求，截
止评估基准日，该项目已投入资金为29229.93万元。
五、财务评价
经过评估测算，该项目的各项盈利能力指标测算结果如下：（详见评估主表4项目财务现金流量表）
1、项目建成后将实现净利润4108.17万元；
2、内部投资收益率：按全部投资计为26.77%；
3、财务净现值（还原利率10％）：按全部投资计为3341.04万元
4、动态投资回收期(还原利率10%)：按全部投资计为2.03年； 由以上可以看出，该项目内部投资收益率均大于设定的基准收益率（设定的基准收益率为10％），财务净现值大于零，说明该项目在计算期内按×行财务评价标准可行。
七、评估结论
评估小组经过对企业综合情况、项目建设条件、投资估算，筹资、销售及偿债能力、贷款风险及效应等多方面进行分析测算，认为：“××××”项目建设条件具备，目前，土建已完成90％，景观已完成40％，投资计划可行，财务评价符合贷款要求，项目被评为AA级，具有一定的抗风险能力，该公司向× 行提出贷款担保方式为其母公司××××集团提供担保，经对担保企业提供的经过审计的财务报表分析，担保方××××集团股份有限公司2001年所有者权益为 16.8亿元，其中未分配利润为2.87亿元，财务状况良好，担保方式可行。由于项目在建设条件和市场销售等方面存在一定程度风险，应对项目资金专款专用，对房屋开发及销售回笼资金全程监控，做好贷后管理
工作。
二、城东房地产市场分析
城东北起府青路，西接府河沿线，南至府南河与沙河交汇处，至外环路。境内有沙河、东风渠两大干河穿过，河网密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龙路、成洛路与二、三环路形成城东重要的交通枢纽，使城东成为出川的重要交通要塞。随着新经济和城市化的发展，城东在走向市场的同时，发展具有城东特色的新经济，商业经济、物流业和大型专业市场，形成了城东新的经济格局和独特的产业结构，为房地产业发展提供了产业支持。
随着东郊工业结构调整规划出台，给城东的房地产业发展带来了历史性的机遇，××城市花园、××花园、×××珠花园、×××花园、××嘉苑、××名宅等精品楼盘的推出，改变了人民对城东的看法和认识，使城东房地产市场逐渐活跃起来，城东房地产开发进入了一个新阶段，出现了以下的趋势：
1、楼盘品质高档化。城东前期的楼盘多以多层砖混结构为主，而且少有车库，小区环境一般，根据市场的需要，多层和中高层住宅小区及带有半地下车库的高档别墅，将成为需求的新趋向。
2、开发规模化。早期项目因为可开发用地小而分散，没有形 成规模开发。新开楼盘如××城市花园、××××花园等，占地面积较大，有一定的规模效应，市场反应良好。
3、土地增值潜力大。随着城东控制性规划的出台，城东房地产开发逐渐升温，土地也随之增值，特别是沙河一带，整治后的沙河，将形成良好的生态和居住环境，沿岸的土地具有巨大的升值空间。总而言之，政府政策上的大力支持、城东本身优越的自然人文环境和深厚的历史文化底蕴及潜在的购买力，使得城东将成为近年来最有开发潜力的区域。
三、市场定位分析
××××地处城东，位于二环路内侧，西靠府南河，东靠××堰河，南邻×××南侧其他项目待建工地，北近望江公园。随着沙河整治的实施，上、下河心村及东湖风景区一带将形成环境优良的居住区。而就目前该区域的房地产开发状况来看，随着顺江路龙舟路的整治完成，周边新建了许多居住小区，如××名宅、××嘉苑等，但多为电梯及多层的住宅小区，只能满足部分中档收入消费者的需要，而高收入消费者所需要的大规模综合性配套设施齐全的高档居住小区还是空白，××××的修建正好弥补了这一市场盲点。
随着成都经济的发展和人民生活水平的提高，人们对居住环境的要求逐渐提高，环境优美，配套设施齐全的别墅小区逐渐成为高收入成功人士的需求热点。近年来新起的××花园别墅、××花园、××城市花园等高档居住小区，满足了这些消费群体的部分需要，市场反应较好，同时随着国家西部大开发战略的实施，成都作为西南特大型中心城市，众多前来参与西部大开发的公司纷纷选择成都作为在西南地区发展的总部，这些外来人员也将有可能成为高档居住小区的消费群体，这些都证明该类高档居住小区仍有较大的发展空间。
联排别墅在成都兴起时间不长。目前，成都市联排别墅主要集中
旅游度假区规划分区（A8、A9）开发项目可行性研究报告
呈报单位：**房地产开发公司
呈报时间：二00五年六月二十七日
一、项目概况
（一）、开发项目区位条件
威海九龙湾旅游度假区位于经济技术开发区大庆路以北，西起九龙河，东至海埠路，北临大海。A8、A9地块为度假区
规划分区，位于威海湾南侧，东、北临规划环路，西侧与皇冠房地产先期开发的九龙湾花园小区隔河相对，是九龙湾旅游度假区地理位置最为优越的规划分区之一。
（二）、规划方案
旅游度假区规划总用地面积140.92公顷，居住人口1.59万人，其中A8、A9规划分区总用地3.61公顷，规划用地3.18公顷，规划以居住为主，兼容办公、商业、文化娱乐等功能，充分体现了以人为本的对居住环境、居住类型、居住心理的要求。规划北部A8地块以居住为主，沿大庆路的A9地块以商业、办公为主，兼容一部分住宅。总建筑面积为90860㎡，其中多层住宅6621㎡；高层（18层）住宅建筑面积为53682㎡；商业、公用、办公建筑面积为11768㎡；地下储藏室3749㎡；地下车库376个，建筑面积15040㎡。建筑密度20.1，容积率为2.27。整体规划充分考虑了各性质用地间的相互协调和衔接，体现了规划区的现代和时尚，具备了高品质的居住环境和高标准的生活服务设施，创造了清新、雅致的人文居住园区。
二、建设条件
（一）、建设地点条件
1、该规划区地理位置优越，紧邻威海湾与海上公园。
2、靠近公路，交通便利，离火车站及长途客运总站仅3公里。
3、周边环境适宜，自然景观和生态环境良好。
4、容积率较高，可规划面积充足，场地地形地质条件满足建设要求。
5、拟建规划分区给排水、供暖、电力、燃气、电信、有线电视等基础设施规划配套齐全，学校、商店、邮局等生活服务设施尽在整体规划中。
（二）、建设实施条件
1、该详细规划已经全部完成，并通过市规划局审批。
2、威海市国土资源局发布公告将于2005年7月6日进行国有土地使用权公开拍卖，现威海已有多家实力强、知名度高、经验丰富的房地产开发商报名参加竞拍。
3、该规划分区距皇冠房地产办公楼、工业园区、已开发的皇冠九龙湾花园较近，为项目实施提供了得天独厚的条件。
三、投资环境分析
（一）、宏观环境分析
1、据国家有关部委及业内专家人士分析，政府系列政策的目的是为了抑制房价的过快增长，保证房地产业的健康稳定发展，系列政策均是站在增量房市场来进行调控、规范，而对存量房市场的影响则是加大了交易成本，减少了供应量，对增量房价反而是保证和促进上涨的力量，我国房价总体上保持稳定且会稳中有升。
2、据国家统计局资料报告，整体房价呈上涨趋势，今年1—5月份，全国商品房平均销售价格同比上涨8.9，商品住宅和商业用房的平均销售价格分别上涨11.3和4.1。
3、国家、山东省、威海市有关土地政策的出台加大了开发用地的管理，使得威海市本就紧张的可开发用地更为紧缺，更突显了威海九龙湾旅游度假区用地的商业价值，成为威海房地产商家的必争之地。
（二）、微观环境分析
1、威海投资环境良好，政策比较优惠，特别是大庆石油管理局与威海市委、市政府建立了良好的合作关系，给发展集团所属企业在威海的发展创造了较为宽松的条件。
2、皇冠房地产在威海成功地开发了多个住宅小区，树立了良好的企业形象和信誉，创立了较强的品牌优势。A8、A9规划分区的继续开发，将是大庆及皇冠等品牌优势的有效利用和发挥。
3、每年一度的威海国际人居节形成的威海人居品牌吸引力极强，加之商业住宅用地日趋紧张，使得威海房地产业显示出强劲的发展势头，A8、A9规划区的开发，是皇冠房地产壮大企业经济实力，提高经济效益的机遇，是实现企业可持续发展的动力之源。
4、拟开发项目与皇冠九龙湾花园隔河相对，距皇冠房地产办公楼约500米，与皇冠庆威工业园一路之隔，独特的地理位置，为皇冠房地产开发该项目提供了极其便利的条件，便于生产经营与管理，有利于降低成本费用。已建的皇冠九龙湾花园小区在威海具有较高的知名度和美誉度，可成为拟开发项目的样板小区，是无形的广告，对提升其商业价值和促进房屋销售，都将起到积极的作用。同时，皇冠九龙湾花园、皇冠庆威工业园区和拟开发项目实行统一的物业管理，将提高我们庆威物业公司的市场份额和信誉形象，形成规模管理和经营，取得规模效益和效应，既可消除用户对售后服务的顾虑，又可拉动销售。而且，我们开发的办公区、工业区、住宅区的相对集中，有利于形成整体优
势，提高大庆品牌、皇冠品牌的竞争能力，并为九龙湾旅游度假区后期的开发，占得了商业先机，创造了条件。
四、市场分析与价格预测
（一）、市场发展前景分析
根据对今年以来出台的房地产行业政策、威海市场供需状况等方面情况调查表明，威海地区房地产业发展前景看好，主要表现为：
1、房价将持续稳中
有升
近几年，威海商品房价格与周边沿海城市相比涨幅较低，因此受宏观调控影响较小，由于土地价格、建筑材料等价格上涨，房屋产品质量及配套标准的提高，造成商品房价格居高不下。
2、房地产市场的需求仍然处于快速增长的态势
一是城镇化进程加快，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。二是消费者的消费观念发生变化，将增加市场需求。三是拆迁安置将增加房地产市场的整体需求。
3、二手房市场活跃对新房的促进
随着房地产二级市场不断活跃，如卖旧买新、押旧买新、租旧养新、按揭买新等“以旧换新”的购房群体逐渐上升。
4、政府将加大对地产开发的调控力度及城市建设的力度，将极大地改善城市面貌，进一步优化城市空间布局，推进威海这座最佳人居城市的规划建设，跻身世界精品居住城市行列，并吸引更多人群到威海购房居住。
5、房地产营销方式的改变
房地产销售方式从原始的概念销售、点子销售、商业炒作销售转变为全方位营销推广。竞争由单一的价格竞争、质量竞争上升到价格、质量、品牌、环境、配套等多因素、多元化竞争新格局。
（二）、目标客户的定位
目标客户群主要分为四类：
一是钟爱于威海居住环境、人居品牌的购房群体；
二是追求货币保值的投资市场和休闲度假市场；
三是当地居民更换旧房、二次置业的购房群；
四是致力于威海投资置业的购房群体。
（三）、价格预测
根据本项目自身特点，参考当地房产价格及其发展趋势，本项目预测价格：
1、多层住宅均价3900元/㎡；
2、高层住宅均价4200元/㎡；
3、商业网点均价4500元/㎡；
4、办公楼均价3000元/㎡；
5、车位均价10万元/个；
6、储藏室均价1000元/㎡。
五、项目实施计划
（一）、工程建设实施计划
1、按威海市对九龙湾旅游度假区的总体规划及拍卖公告，将在2005年7月6日进行土地竞拍，如果我们竞拍成功，取得土地使用权后，将于今年底完成项目单体初步设计、施工图设计，工程报建、审批等有关手续，满足2006年开工需要。
2、为了合理利用资金，将采用滚动开发的方式，先开发市场份额大、开发成本低、利润空间大的多层住宅和高层住宅，回收资金后再开发商业网点、办公楼、地下停车场等单体工程，拟开发建设期为3年（2006—2008年），2006年拟开发面积37902㎡，2007年拟开发面积26150㎡，2008年拟开发面积26808㎡，工程建设进度计划（见附表1）。
3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制确保施工建设规范进行，施工过程中，要严格控制工程造价，提高工程质量，控制工期，提高资金周转率。
（二）、销售计划及营销策略好范文版权所有
1、销售计划
根据工程建设进度计划及威海地区房地产发展走势，该项目拟销售周期为四年：2006年销售收入5612万元；2007年销售收入9984.2万元；2008年销售收入9216.3万元；2009年销售收入8344.5万元。销售测算（见附表2）。
2、营销策略
秉承企业“广厦千万、诚信皇冠”的经营理念，深入房地产市场调查研究，充分发掘楼盘的卖点，通过以下途径和措施实现房屋销售，获取最大利润。
（1）、进行广泛的市场调查，通过目标客户和目标市场的分析，对目标市场、户型结构、客户群体进行准确定位，建设适应客户需求的楼盘产品。
（2）、实施有效的广告宣传策略、营销策略及公关策略，实现销售目标。利用“报纸、电视、户外广告牌、车体、站牌”等行之有效的广告方式，及时地将楼盘的信息传递给购房客户。通过沟通，利用客户群对企业品牌的认识、了解与接受，提高对所开发产品的认识度。
（3）、通过拓展销售渠道实现房屋销售。利用广告促销、人员促销、网络促销扩展销售渠道，使房屋销售由原来单一的自行销售转变为直销、行销、网络销售、地区代理等多元化销售方式。
（4）、提供优质服务实现房屋销售。要在激烈的市场竞争中赢得客户，必须深入了解客户，为顾客提供优质完善的服务，让客户感受到比预期更好的超值服务。
（5）、利用品牌战略实现房屋销售。有效地利用大庆及皇冠的品牌效应，提升企业核心竞争力，加强创新力，提高房屋的竞争优势，满足客户的期望，激发客户的购买愿望。
（6）、结合价格策略实现房屋销售。在目前楼盘价格稳中有升的形势下，新盘开发销售价格采取随行就市结合“低开高走”的价格策略，将本项目的房屋价格，由低到高的顺序推向市场，吸引客户的关注，形成良好的市场氛围，形成人气后再据市场情况逐步提高房屋价格，给客户以“增值、保值”的信息，坚定购房客户的信心。
六、项目财务经济分析
（一）、投资估算
按每亩173.6万元取得土地使用权，土地总成本为8,514.84万元（出让金总额8,266.83万元，契税248万元），项目开发总投资为31,525.03万元。（见附表3）
（二）、资金筹措
根据投资估算及项目实施进度计划，投入资金总额26,600.27万元。其中自有资金12,600.27万元(含本项目销售回笼资金再投入10,545.18万元),借入资金14,000万元（其中中油公司贷款剩余额2，500.00万元，应收回金海湾医院欠款2，000.00万元，需新增贷款9，500.00万元）。（见附表4）
（三）、项目经济效益分析
1、利润估算表（见附表5）
本项目净利润2,141.06万元，净利率6.36。
预测前提：
土地173.6万元/亩；
营业收入33,666.10万元；
平均销售单价3,705.27元/平方米；
营业成本26,600.27万元；
单位成本2,927.61元/平方米；
税金3,854.77万元；
费用1,070.00万元；
贷款利息1,310.4万元。
2、现金流量估算表（见附表6）
本项目税后现金净流量2,141.06万元。测算前提同上。
3、盈利能力分析
（1）、静态分析好范文版权所有
投资利润率（税后）=项目净利润/项目投资支出总额
=2,141.06/26,600.27
=8.05。（数据见附表5）
（2）、动态分析
项目净现值为277.46万元，净现值大于0，项目可行（计算见附表6）。
经计算，本项目的内部收益率为9.5，参考同行业基准投资内部收益率8，本项目的内部收益率大于基准投资收益率，项目可行。
七、风险分析（项目盈亏平衡分析）
销售面积盈亏平衡点=成本费用合计/平均销售单价（1-税费率）=27，670.27*10,000/3，705.27(1-11.45)=84，334.35平方米
占计划销售量的92.82
销售单价盈亏平衡点=成本费用合计/房屋销售量（1-税费率）=27,670.27*10,000/90，860(1-11.45)=3,439.16元/平方米
占计划销售单价的92.82
盈亏平衡分析表明，当项目销售面积达到84,334.35平方米或平均销售价格达到3,439.16元/平方米时，项目保本，安全余度7.18。
八、结论
经过我们认真研究分析论证，无论是从实施发展集团“一体两翼”发展战略，特别是对房地产“一翼”利润中心的要求来看，还是从保证皇冠房地产企业实现可持续、有效益地发展来看，以及从九龙湾度假区规划远景和参与后续开发看，开发该项目均是必要的；同时，从财务评价等多个角度论证表明，在土地价格173.6万元／亩以内拍得该宗土地，进行开发建设，该项目均是可行的。
行政区划：湖州市共辖吴兴和南浔 2 个建制区和德清、长兴、安吉 3 个县。湖州是一座具有 2300 多年历史的江南古城，2008 年末户籍人口 258.50 万人，其中市区人口 108 万，面积 5818平方公里；城市化水平达到 55.1%，中心城市建成区 68平方公里（2008 年），南浔 13.5平方公里。
发展概况：湖州是以上海浦东开发开放为龙头的长江三角洲地区“先行规划、先行发展”的14 个重点城市之一。产业结构从原来的传统丝绸、建材业为主，形成了以新型纺织、新型建材、医药化工、特色机电四大特色优势产业为支柱、电子信息和环保产业快速发展的格局，先进制造业占规模以上工业总产值比重达到 50%。
2、交通条件 作为长三角城市群中连接南北两翼的节点城市和沪、杭、宁三大城市的共同腹地，距杭州 75 公里、上海 130 公里、南京 220 公里。南北走向的 104 国道、杭宁高速公路、宣杭铁路和东西走向的 318 国道、被誉为“东方小莱茵河”的长湖申航道、申苏浙皖高速公路、申嘉湖杭高速公路、已经开工建设的宁杭客运专线和即将开工的沪苏湖城际铁路贯穿湖州全境。新长铁路和即将修建的湖乍铁路使湖州分别与陇海、沪杭两大铁路干线连通。湖州还拥有全国一流的内河铁路、公路、水运中转港。
3、城市人口状况 人 口 保 持 低 速 增 长。2008 年 末 全 市 户 籍 人 口258.50 万人（市区人口 108万），人口自然增长率为0.2‰。
市区总户数 342105 户、总人口 1085173 人，吴兴区总户数 195990 户、总人口 593907 人；八里店镇总户数 18393 户、总人口54547 人，非 农 业 人 口11458 人，农业人口 43089人。女性初婚人数全市 15053人，其中吴兴区 3687 人。
4、宏观经济数据 湖州市各乡镇人口比例593907, 23%491266, 19%426796, 17%617940, 23%455089, 18%吴兴区 南浔区 德清县 长兴县 安吉县
经济发展相对平稳，保持较高增速 全市 2009 年全市实现地区生产总值（GDP）1105 亿元，按可比价格计算，比上年增长6.7%。其中按 08 年 GDP1034.89 亿元，按户籍人口计算的人均 GDP 为 40089元，增长 10.5%，折合 5772 美元；按常住人口计算的人均 GDP 为 36764 元，增长 9.4%，折合 5294 美元。
08 年 实 现 财 政 总 收 入133.78 亿元，其中地方财政收入 71.61 亿元，分别比上年增长 17.3%和 16.1%。财政总收入占 GDP 的比重为 12.9%。
物价结构性调整，仍需警惕 八大类消费品及服务项目价格呈“六涨二跌”态势，08年居民消费价格总水平涨幅为5.1%。食品类价格上涨 13.9%，拉动 CPI 上涨 4.2 个百分点；医疗保健和个人用品价格上涨5.1%；居住类价格上涨 3.3%；家庭设备用品及服务价格上涨 2.3%；烟酒及用品价格上涨 1.8%；衣着类价格上涨 1.2%。交通和通信类、娱乐教育文化用品类价格下跌，分别下降 2.0%和 0.9%。
******00060002006 2007 2008单位：美元2006~ ~ 2008 年人均生产总值市区居民消费价格指数101.2100.0104.0105.196.098.0100.0102.0104.0106.02005 2006 2007 2008（上年=100）2006～209年GDP761.02892.021034.***500GDP761.02 892.02 1034.89 11052006年 2007年 2008年 2009年
产业结构相较稳固，城市化发展呈良好发展态势 2008年湖州市第一产业增加值为 82.63 亿元，增长 4.1%；第二产业增加值 593.56 亿元，增长 10.7%，其中工业增加值534.98 亿元，增长 11.4%；第三产业增加值 358.70 亿元，增长 11.8%。三次产业比例为 8.0:57.3:34.7。与去年相比一产比重下降 0.2 个百分点，二产比重增长 0.3 个百分点，三产比重下降 0.1 个百分点。
人民生活水平不断提高 全市城镇居民人均可支配收入突破“两万元”，达到 21604元，比上年增长 9.9%。2008 年市区城镇居民人均可支配收入21822 元，增长 8.9%；人均消费支出 14233 元，增长 9.4%；恩格尔系数为 36.1%；年末人均住房面积 29.8平方米。全市农村居民人均纯收入突破“万元”大关，达到 10751 元，增长 12.7%；人均生活消费支出 7046 元，增长 14.2%；恩格尔系数为 35.0%；人均住宅面积 52.1平方米。城乡居民年末人均本外币储蓄存款余额达 21002 元，比上年增加 4814 元，增长 29.7%。
投资结构不断优化，房产投资持续上升 8.657.234.28.257.034.88.057.334.70%20%40%60%80%100%2006 2007 2008单位：%2006~2008年全市三次产业结构比例第一产业 第二产业 第三产业***16040500010000***50002006 2007 2008单位：元2006~2008年城镇居民人均可支配收入407.25458.34528.***5006002006 2007 2008单位：亿元2006~2008年全社会固定资产投资
截止至 09 年 11 月份，完成投资 535.14 亿元。其中 2008 年完成全社会固定资产投资 525.24 亿元，比上年增长 14.6%。按产业划分，第一产业投资 4.82 亿元，增长5.3%；第二产业投资 299.48 亿元，增长 25.4%，其中工业投资 291.03 亿元，增长 22.8%；第三产业投资 220.93 亿元，增长 2.8%。全年限额以上固定资产投资项目 1683 个，完成投资额 482.65 亿元，增长 14.6%，其中基础设施投资103.96 亿元，增长 7.3%。非国有投资 385.99 亿元，增长 21.6%，占全部限额以上投资的 80.0%，比上年提高 4.6 个百分点。
历年各区县固定资产投资增长速度0102030402004 2005 2006 2007 2008单位：%吴兴区 全市 △市区
二、城市规划
湖州市城市总体规划（2003-2020）
1、城市规划简介 城市远景框架以“一城两区”带状组团城市为基础，进一步完善功能布局，改善人居环境，有选择的进行用地拓展，并为居住、工业、公建等预留了一定的发展空间，体现了“有机生长”的规划架构，满足了城市发展需求。
申苏浙皖高速公路南侧主要布局工业发展用地； 现 G318 公路的北侧结合西山漾、西山等生态环境布置生活设施用地，并在其中形成贯穿老城区、毗山、西山漾、织里的融传统与现代、自然与人文为一体的城市公共活动轴线。
湖州中心城区在仁皇山行政、文化、体育中心和老城传统商业中心的基础上，在湖州与织里之间布置融现代商贸、金融服务、旅游休闲设施为一体的新的城市中心区；南浔城区的中心区在现状基础上向西向南适当拓展。
2、城市性质：
太湖南岸中心城市，省级历史文化名城，长三角工贸、生态旅游城市。
3、用地空间结构：
形成“一城两区、双心结构”的带形组团式城市，由 13 个城市分区组成。其中湖州中心城区为中心城市的主城区，由 11 个城市分区组成；南浔城区为相对独立的功能区，由 2 个城市分区组成。两城区之间保留开敞的生态绿廊，限制城市沿 G318 公路连片发展。
4、人口及用地：
现状中心城市人口 51.5 万人，其中湖州中心城区 42.5 万人，南浔城区 9万人，建成区面积 52.9平方公里。其中湖州中心城区 43.9平方公里，南浔城区9.0平方公里。
规划确定人口规模近期 2007 年城市人口 67 万人，其中中心城区 52 万人，南浔城区 15 万人；远期 2020 年城市人口 98 万人，其中湖州中心城区 70 万人，南浔城区 28 万人；用地规模近期 67平方公里，其中湖州中心城区 51.4平方公里，南浔城区 15.6平方公里；远期城市用地 112.7平方公里，其中湖州中心城区 81.6平方公里，南浔城区 31.1平方公里。
5、总体布局 中心城区近期建设主要是实施“东拓西扩、北进南控、中间完善”的发展战
略；
“北进”——就是结合已形成规模的仁皇山新区的建设，开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代”； “西扩”——继续完善凤凰西区建设的基础上搞好西南工业区、商住区的配套建设； “南控”——保护和控制好南郊风景区的自然环境； “东拓”——在搞好湖东分区配套建设的基础上，重点建设吴兴工业片区，并进一步开发建设“西山漾地区”，把西山景区建设成为中心城区与东部新区之间的“绿肺”； “中间完善”——完善老城区的基础设施、公用设施和环境设施配套，增强、完善城市功能。
附:[湖州市吴兴工业区]简介-----正在招商中 东部新区是吴兴区扩大对外开放、统筹城乡发展和打造先进制造业基地的主要平台，湖州中心城市发展的核心区块，涉及八里店、环渚、织里 3 个乡镇，总面积 183平方公里，已规划 90平方公里，其中中心区 46平方公里、织里片区 32平方公里、环渚片区 8.3平方公里、吴兴食品加工园 3.7平方公里。中心
区近期实施 28.3平方公里。新区以现代城市理念总体布局，围绕中央商务区为核心，以南北和东西向景观大道为轴线建立无障碍物流网络，并划分以高技术板块为主的工业平台，高档住宅群落开发为主的商住板块，山水风景区开发为主的旅游观光平台。已累计完成投入 60 亿元，区内主要道路框架基本完成，吴兴大道、南太湖大道相继建成通车，形成织里童装、八里店金属制品、环渚纺织机械等特色产业和西山景区、八里店社区等商贸旅游居住区块。区内主要工业园区：欧盟工业园、科技创业园、童装产业园。
吴兴工业片区，规划工业用地总面积 16.25平方公里。其中环渚工业片区以新型纺织、服装工业为主；八里店工业片区发展新型建材、机电仪表、丝绸织造、织物整理、服装服饰、汽车配件等产业为主；织里工业片区主要发展新型纺织、丝绸织造、机电仪表。
目前吴兴主要推出的投资平台：
科技创业园：建设吴兴区东部工业平台，打造先进制造业基地，集聚广大中小企业投资创业的重要孵化器。主要为中小企业配备，以引进电子、电器、电机等“三电”产业和生物医药等高新技术产业为主。规划总面积 50 万 km²，厂房50 幢，一期总建筑面积 28.7 万 km²，其中厂房总面积 19 万 km²，共 31 幢，另外还配备了办公区和生活区（职工餐厅和宿舍）。
童装产业园：有 50 万 km²的标准厂房，可分为东区和西区两个区域。
东区标准厂房:以引进科技型、成长型的高新技术企业为主。服务配套建筑面积约 2.5 万 km²。厂房建筑面积约 20 万 km²，架空层面积约 4.9 万 km²。厂房分为 24 幢，424 个单元，城区服务中心一幢。
西区标准厂房:以引进品牌型、出口型的童装及相关联的企业为主。厂房建筑面积约 16.5 万 km²，架空层面积约 3.9 万 km²。服务配套建筑面积约 2.5 万km²。厂房分为 16 幢，共 340 个单元，物流中心一个。
欧盟工业园：以引进欧盟国家的企业为主，鼓励精密机械，家用电器类企业入住。一期规划总面积 30 万 km²，分两个区块。南区面积 20 万 km²，主要提供于征用土地自建工厂的投资者；北区面积 10 万 km²，建成 5 万 km²具有欧式风格的标准厂房，租赁给投资者使用。
“机械电器专业区”：此园区位于埭溪工业功能区内，也是现在打造的一个新平台。该平台的周围以建筑钢材摩托车及汽车配件，高低压电器配件，物流机械等为主导产业，尤其在机械行业的动，车，轧，磨，锻，刨，铣及电镀、热处理等工艺成熟，生产能力强盛，具有很强的外协加工能力。规划面积为 6000 亩，建成面积 2200 亩，现在入住企业类别主要是五金、机械等共 57 家，机械五金占 60%，主要以引进机械电器、五金、电子类企业为主。
此外，地处湖州市中心地区的吴兴区内教育、医疗、居住、商业、餐饮住宿、休闲娱乐等生活设施完善。
6、区域规划 东部新区是今后城市发展的重要区域。
右图所示即位于中心城和东部新区间大型生态廊道周边地块。这条生态廊道就是依托西山漾自然水体，由北至南的控制宽1000-15000米的生态绿地，它是中心城市的生态“绿肺”，不仅改善了城市的小环境。而且为完善大城市功能和增强城市的辐射能力留有足够的空间。区域内的西山漾，水面面积大约为 95 公顷（约 1400 亩），漾南有西山可依托，东部视野开阔，整个漾区风景秀美，是东郊水网平原地区不可多得的山水俱全、山水俱佳的地方。
规划结合西山漾湿地及周边生态绿地，建设现代商贸、金融服务、旅游休闲设施以及居住区，形成山、水、城、绿交融的现代城市景观，彰显出山水城市特色。
三、房地产市场分析 1、整体房地产市场现状 房地产投资趋于合理，平稳增长 截止至 09 年 11 月份，房地产开发投资额 98.72 亿元，同比增长 10.9%。房地产投资显著回升。其上半年住宅完成投资 33.61 亿元，同比下降 10.9%，商业用房完成投资 12.3 亿元，同比增长 151%，增幅较大。其中中心城市完成房地产开发投资约 27.47 亿元，同比下降 10.9%。商品房新开工面积大幅上升。1-11 月新开工房屋施工面积 423.84 万平方米，同比增长 1.08 倍，其中住宅新
开工面积同比增长 1.23 倍。
住房结构逐渐趋向合理近年来，在商品房开发规模不断扩大的同时，盐城住房供应结构也得到了改善，特别是 90平方米及以下商品房投入力度明显加大，在住宅中所占的比重不断提高。上半年中心城区共成交商品住宅 3885 套。90-144 ㎡的套型面积仍是最受市场追捧的主力户型，共成交 2296 套，占成交套数的 59.1%，成交面积27.34 万 ㎡。90 ㎡以下的套型面积共成交 1155 套，占成交套数的 29.7%，成交面积 9.11 万 ㎡。2007 年这一比重仅为 15.2%，08 年为 29.5%。受 2006年以后“90/70”政策影响，90 ㎡以下套型的供应量逐渐增加以及政策对小户型的扶持，90 ㎡以下的成交比重有所上升。144 ㎡以上及排屋共成交 434 套，比重为 11.2%，成交面积 8.87 万㎡。
商品房价格稳中有升 从房地产企业的角度上看：近几年来，随着的土地储备和“招（标）、拍（卖）、挂（牌）”制度的实施，增加了土地出让的透明度和土地的获取价格，还受拆迁成本加大、建筑材料价格和人工工资水平上升直接推动了房地产价格的上涨。另外消费需求的改变使商品房的配套设施建设不断完善，也增加了商品房建设的成本，促进了房价的上涨。湖州市 09 年商品房均价为约 4689 元/平米，较 08 年4224 元/平米的价格，每平米价格上升了约 465 元，增幅达 11%。
空置面积继续下降 随着近阶段的房地产市场的逐渐回暖，整个空置率有所降低，截止至 09 年11 月末，湖州商品房空置面积 84.13 万平方米，同比下降 0.6%，其中住宅空置
面积同比下降了 32.8%。
2、土地市场情况 2009 年成交商业、住宅类土地：
地址 总面积（公顷）
容积率 成交价格(万元)楼面价（元/平方米）
土地用途 成交日期 仁皇山新区 10.8872 A 组团1.6-1.8 B组团2.2-2.4 76700 2935
商业、居住 2009-12-31
仁皇山新区 9.9617 2.0-2.5 67100 2694
商业、居住 2009-12-31
湖州市区 6.2862 2.8-3.5 67000 3045
商业、居住 2009-12-31
湖州市区 4.1281 1.6-2.0 28000 3391
商业、居住 2009-12-18
南太湖区 1.6466 1.0-1.3 1210 565
农民安置房 2009-12-14
仁皇山新区 6.3822 1.65-1.75 5950 533
商品住宅 2009-12-14
凤凰开发区 2.2548 1.7-2.0 17200 3814
商业、居住 2009-12-2
湖州市区 2.8833 1.8-2.6 29100 3882
商品住宅 2009-11-24
西南分区 3.1322 1.8--2 11500 1836
商品住宅 2009-10-26
凤凰分区 7.4925 2--2.5 40400 2157
商品住宅 2009-10-22
西南分区 6.7144 1.8--2.2 21350 1445
商品住宅 2009-10-15
西南分区 12.8764 1.8--2.1 22130 818
商品住宅 2009-9-8
龙溪港东岸 8.8299 3.1--3.4 77500 2581
商品住宅 2009-9-3
西南分区 8.0185 1.8--2.2 14400 816
商品住宅 2009-9-2
经济开发区 1.3024 1.3--1.6 710 341
商业 2009-6-26
太湖旅游度假区 2.5911 0.8--1 1620 625
商业 2009-10-22
龙溪港东岸 4.9976 5.2--5.8 50000 1725
商业 2009-9-3
湖州市区 0.2233 0--0.9 1361 6772
商业 2009-7-31
西南分区 1.8496 0.25--0.35 1860 2873
商业 2009-6-4
凤凰分区 1.2505 1--1.2 1310 873
商业 2009-4-27
太湖旅游度假区 0.3948 0--1.5 246 415
商业 2009-2-3
本项目所在区域暂无地块推出. 土地价格不断上涨 2009 年湖州商住类土地供应面积共计 221.49 万平方米，共 41 宗。13 宗规划地块容积率介于 1.5-3.0 之间；20 宗土地容积率小于 1.5。
在成交的地价方面来看，今年上半年成交的土地平均地价约 2890 元／平方米，较去年的地价上涨了 19％，而下半年自中兴大桥南堍西侧地块之后，湖城的土地市场开始不断升温，成交楼面价也在不断上涨。市陌堂子村 D 地块 2.91亿元成交，按最高容积率，该地块的楼面价约 3882 元/ ㎡，已经超过了之前中兴大桥4亿成交地块的楼面价，而如果按照 1.8的容积率计算，楼面价已达 5600元/㎡ ㎡。
出让土地集中在太湖旅游区、仁皇山新区，出让地块以 40000平方米以上为主。太湖旅游新区的土地大部分规划为酒店、商业、文化娱乐性质以及旅游基础设施。
以上出让地块将对未来 1-3 三年的住房增量市场带来压力。平均按照 2.0
容积率，70%的住宅比例计算，221.49 万平方米的土地出让面积将带来 310 万平方米的住宅增量。依据湖州市关于户型面积的政策：90平方米以下户型占总量的比例不少于 70%。310 万平方米的住宅增量将带来 90平方米以下的户型约217 万平方米；90 万平方米以上的约为 93 万平方米。
商住用地集中推量 湖州 2009 年上半年成交的商住用地 28 万平方米仅占去年的 19％，距每年供应 5平方公里的计划远远不足。下半年在火爆楼市的刺激下，湖州土地市场终于开始集中爆发。09 年年末，湖州市政府一月之内就推出 13 块商业居住用地。
3、房地产市场供求情况 商品房竣工面积受宏观调控影响明显 2000~2008 年湖州市商品房竣工面积79.47121.8189.65156.02137.54202.97299.55160.39191.61.531.560.820.881.48 1.480.541.19050100***03502000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008单位：万平方米00.511.52 自 2000 年以来，湖州市的商品房竣工面积出现了明显的两次波动；第一个波动在 2003 年、2004 年，受国家出台政策要求所有经营性用地必须以招投标的方式公开交易，并且全面推行和落实经营性用地招牌挂制度，导致商品房竣工面积下降。后续大幅增长。第二个波动出现在 2007 年，当年商品房竣工面积为
160.39 平方米。与央行提高贷款利率有关。导致竣工面积也大幅减少。
湖州整体房地产量价齐升 湖州历年成交情况分析0200400600单位：万平方米***046005000单位：元/平方米销售面积 143 243 240 286 196 432均价 4224 46892004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
湖州近几年的房地产成交量逐年上升，08 年受大势影响成交量下滑之外，其余几年成交均呈上行趋势，特别是 09 年，全年商品房销售量约为 432 万平米，相比 08 年增幅超过 1 倍，成交价格约 4689 元/平米，量价都达到了历史的新高；
09 年成交情况分析 湖州中心城区商品住宅成交分析0100000200000单位：平方米***00单位：元/平方米销售面积 254730766***2E+ 2E+ 8352成交均价 ******441月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 09 年各月湖州销售呈现稳步上涨的格局，中心城区商品住宅在 6、7 月份达
到了成交量的新高，6 月份相比 5 月份增长了 86%，8 月份受开发商惜售的影响，成交量有所下滑，但成交价格则达到了 5744 元/平米，到了历史新高。
09年湖州商品房全年成交量约432万平米,全年住宅销售约360万平方米，比上年增长 1.3 倍.其中，供应方面 09 年上半年中心城区新批预售商品房为 43.8万㎡，同比增长 29.1%。全市商品房施工面积为 896 万㎡，同比增长 5.4%；其中住宅施工面积为 638 万㎡，同比下降 1.7%。商业用房施工面积 141 万㎡，同比增长 30.5%。全市商品房竣工面积 75.6 万㎡，同比下降 19.7%，其中住宅竣工面积 56.7 万㎡，同比下降 21.8%。
4、房地产板块情况分析
湖州市板块主要由市中心板块、西南新区板块、仁皇山板块、凤凰开发区板块、湖东板块、南太湖板块等六大板块组成。
4.1 市中心板块：
板块热度——★★★★★ 市中心板块 湖东板块 凤凰开发区板西南新区板块 仁皇山板块 南太湖板块
该板块区域配套完善，商业氛围浓厚，红旗路繁华中心、各大商业银行、飞英公园、人民公园、第一人民医院等重要商业、金融、医疗、休闲配套一应俱全，成熟便利的配套设施，网罗居区域内高尚、高知人流，形成了极具时尚生活气息的现代都市领地。
板块个案 项目名称 天元·颐城 风雅蘋洲 位置 湖州市人民路西侧 湖州市建设路 399 号 开发商 湖州新华置业 湖州东方蓬莱置业 产品品类 住宅，商铺，写字楼 商业，住宅 占地面积 42108 ㎡ 80000 ㎡ 总建筑面积 225904 ㎡ 160000 ㎡ 最近均价 7000 住宅 6100-8000，商铺均价 25000 主力面积 87-189 ㎡ 96-170 ㎡ 开盘时间 2009 年 12 月 08 年 3 月 29 入住时间 2012 年 2009 年 11 月 绿化率 40.00% 40.00% 容积率 5 2 交付标准 毛坯 毛坯 总户数 964 套 700 多套 现销售率 85% 92% 物业管理费 1.4/天/㎡ 1.58/天/㎡ 停车位 450 572
建筑类别 高层 高层，小高层 所属商圈 市中心 市中心
重点个案分析：
——风雅蘋洲 项目简介：
湖州老城区核心区域，东南迎春河、菜花泾双河夹岸，北面与明都锦绣项目名称 风雅蘋洲 位置 湖州市建设路 399 号 开发商 湖州东方蓬莱置业有限公司 产品品类 商业，住宅
占地面积 80000 ㎡ 总建筑面积 160000 ㎡ 最近均价 住宅 6100-8000，商铺均价 25000 开盘时间 08 年 3 月 29 入住时间 09 年 11 月 绿化率 40% 容积率 2 交付标准 毛坯 总户数 700 多套 销售率
92% 物业管理费 1.58/天/㎡ 停车位 572 建筑类别 高层，小高层 所属商圈 市中心 房型 主力房型 87-189 ㎡
苑隔路相应，南面与碧波苑、碧潮苑小区隔河相望，15 幢板式高层沿水而布。
内部拥有约 1700 ㎡中央水景，依势而淌。遵循地貌，中央水系还原溪流在山地间穿流的形态，保留了山石与植被间的关系。
城中央 16 万平米果岭府邸。
周边配套：综合商场，东街菜场； 九八医院；工行、农行、中国银行、建行、湖州商行、 户型介绍：
室 2 厅 2 卫
面积：
170.0M² 房型特色：
户型方正大气，空间划分，大器中见细节，尊贵在其间； 4.5 米开阔客厅，晨曦雾雨中饱瞰滨江美景； 三房朝南，采光充足。
销售情况：
剩余房源已不多，小高层可供选择楼层为 1—2 层或顶楼，单价为 7000—8000/㎡； 高层可售房源面积段为 140—170 ㎡单价为 6100/㎡起，车位 13 万一个； 地铺面积为 100—120 ㎡开间 4.2 米—4.5 米，层高为 4.8 米，单价为25000/㎡；
客户分析：主要购买人以本地人为主，基本都是自住客。
板块房地产市场点评：
——市中心板块是湖州最为繁华的地块，其板块地位及成熟度，也造就了住宅产品价格领跑湖州其他板块；商业楼盘产品价值放大 ； ——板块内在售的个案众多，除上述天元·颐城、风雅蘋洲等代表项目外，还有达多·灏庭、爱山广场、星际广场、中房盛世华庭、加利广场等项目，有部分产品每平米已近万元左右； 4.2 南太湖板块：
板块热度——★★★ 08--10年风雅蘋洲价格走势图******08年4月2008年6月2008年8月2008年10月2008年12月2009年2月2009年4月2009年6月2009年8月2009年10月2009年12月成交均价
随着近期规划“北进”开辟太湖新区，从“苕溪时代”迈向“太湖时代 ”。其中的太湖旅游度假区将是湖州建设现代化生态型滨湖大城市的重要区块，是未来湖州中心城市重点打造的滨湖新区。
通过 3 至 5 年的开发建设，滨湖新区 5平方公里的核心区域，将成为南太湖的现代生活中心；沿太湖 3.5 公里的河堤内，太湖明珠，渔人码头、世界名牌折扣店、游艇俱乐部等标志性项目争相斗艳；滨湖新区 40 多平方公里的管辖区域内，将拥有三座五星级酒店，阳光别墅、温泉、高尔夫等设施一应齐全。
同时通过 5 至 10 年的努力，将滨湖新区打造成一流的“都市生态型”滨湖休闲度假胜地和休闲旅游、商务会议、康体运动、度假居住等功能复合发展的滨湖城市特色板块。
板块个案：
项目名称 太湖山水人家 华萃庭院 嘉业太湖阳光假日 天玺别墅 位置 小梅湾西岸，纪念碑右侧 通湖路以南，浮霞路以西，湖州市太湖 旅游度假区 湖滨路 1 号 开发商 湖州建设 湖州绿州 浙江国际嘉业 上海飞洲 产品品类 联排别墅 联排别墅 联排别墅 联排别墅 占地面积 110958 ㎡ 130000 ㎡ 620000 ㎡ 156800 ㎡ 总建筑面积 68800 ㎡ 100000 ㎡ 310000 ㎡ 111650 ㎡ 最近均价 住宅 3700/㎡ 别墅 10000/㎡ 12000/㎡
住宅 5750/㎡ 别墅 11000/㎡ 14000/㎡ 开盘时间 2008-12-31 2009-6-14 07 年 1 月 1 09 年 10 月 18
入住时间 2010-10 2010 年 12 月 08 年 1 月 1
绿化率 36.30% 32.24% 40% 46.50% 主力面积 209-302 ㎡ 185-230 ㎡ 别墅 194-280 ㎡ 公寓 88-128 ㎡ 222-288 ㎡ 容积率 0.62 0.75 0.5 0.7 交付标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 总户数 1289 390 别墅 219 首批 86 套全部售完 现销售率
40%
物业管理费 1.9 元/天/㎡ 1.2 元/天/㎡
1.8 元/天/㎡ 2 元/天/㎡ 停车位 818 648 520 210
板块房地地产市场点评：
——南太湖板块由于其出色的地理位置，别墅项目较多，主打“旅游度假”概念； ——现板块内别墅价格主要集中在 10000-17000 元/平米之间，产品有一定的档次，产品风格包括中式、西式等，风格比较齐全；
——虽类似“渔人码头”“雷迪森酒店”等配套初成型，但总体板块配套设施尚不完善，因此销售去化率尚较低； 4.3 西南新区板块：
板块热度——★★★★ 该板块坐落于湖州中心城市西南部，它北靠长湖申航道（西苕溪），西临康山及杭宁高速公路，东南至现状 104 国道，东以横渚溏港为界，距市中心约 2.5公里。开发定位为“城市次中心”和“现代化工业区和现代化生活区”
西南新区作为湖州市政府极力打造的城市次中心，是一座以交通、商贸、居住、创业复合功能的新城。西南新区除了车站、学校、公园、医院、商业配套项目外，未来将遍布中高端的房产品，西南区块将凭借“未来城市次中心”的名片打造市民理想的居所。
板块个案：
项目名称 星洲国际 得力浅水湾 星汇半岛 春江名城 位置 二环西路西塞路 港南路体育路 江南粮食市场南面 粮油市场南侧 开发商 丰隆置业 湖州得力 汇鑫置业 湖州兴辰置业 产品品类 商业，住宅，办公楼 住宅,商业 住宅 住宅 占地面积 33318 ㎡ 113004 ㎡ 420000 ㎡ 53136 ㎡ 总建筑面积 119945 ㎡ 324440 ㎡ 1010000 ㎡ 164418 ㎡ 最近均价 住宅 5600/㎡，5200/㎡ 普通住宅均价 5300 元 /㎡鸟巢均价 5880 元㎡ 未定 开盘时间 商铺和办公楼未推 2010 年 5 月 2007 年 12 月 未开盘 入住时间 09 年 4 月 19 未定 2009 年 10 月 未定 主力面积 106-198 ㎡ 80-150 60-140㎡鸟巢29-73㎡ 90-140 绿化率 35.60% 43.10% 40% 34.50% 容积率 3.6 2.8 2.72 3 交付标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 总户数 住宅有 500 多套 2046 3062 约 1340 户 现销售率 88% 未开盘 85% 未开盘 物业管理费 住宅 1.4/天/㎡ 未定 1.45/天/㎡ 未定
板块房地地产市场点评：
——西南新区板块已有一定的配套，目前板块基础建设项目众多，环境较差，随着红星美凯龙生活广场、湖州小商品城的后续开业，将大大增加该板块的竞争力； ——板块内楼盘较多，有一定的产品档次，整个板块商品住宅价格主要集中在 5500 元/平米左右。
4.4 凤凰开发区板块：
板块热度——★★★★ 该板块位于湖州城北与西南部，占地 66平方公里的大地上。
从建区到现在仅仅 17 年，湖州经济开发区的崛起，形成了以政治、经济、文化为中心，以高科技经济开发区为依托，以绿色装点为主体的新型城市格局。区内建筑多是采取低层、多层、高层相结合，以多层为主，高层点缀，形成高低错落有秩，建筑间距大，密度小，疏密有序的丰富空间布局。
凤凰开发区与老城区一河之隔，现已成为中心城市的一个重要组成部分。这里集中了中心城区的行政办公、商贸住宅、高档娱乐、大型公园等设施。通过近年来的建设，开发区拉开城市框架 35平方公里，大力开展以“绿化、亮化、美化、洁化”为主要内容的环境建设，城市面貌和形象明显提升。
板块个案：
停车位 800 1724 2000 1340 建筑类别 高层，小高层 高层，小高层
高层，小高层 高层
项目名称 金世纪·铭城 嘉业阳光城 江南华苑 位置 凤凰分区汤家桥地块 凤凰路体育场路 陵阳路体育场路 开发商 湖州铭城 湖州嘉业 湖州广际 产品品类 住宅 住宅 商铺,住宅 占地面积 57728.19m2 226780 ㎡ 20000 ㎡ 总建筑面积 117295.53 m2 100000 ㎡ 56720 ㎡ 最近均价 7500/㎡ 4200/㎡ 住宅 5600/㎡ 商业 8000/㎡ 开盘时间 未开盘 2003 年 1 月 2007 年 7 月 入住时间 未定 2005 年 12 月 2009 年 3 月 绿化率 30% 40% 36% 主力房型 79-160 ㎡
86-142 ㎡ 容积率 1.4 2.1 2.2 交付标准 毛坯 毛坯 毛坯 总户数 641 720 500 现销售率 未开盘 100% 99% 物业管理费 未定 1.4/天/㎡ 1.3/天/㎡ 停车位 456 400 450 建筑类别 多层,小高层 多层,小高层 多层,小高层
板块房地产市场点评：
——凤凰开发区板块有一定的配套，并且临近市中心板块，有一定的区域成熟度；
——整个板块楼盘档次参差不齐，区域内的代表项目铭城销售价格达到了7500 元/平米的板块高点。
4.5 仁皇山板块：
板块热度——★★★★ 仁皇山分区位于湖州市中心城区北部，规划范围北临申苏浙皖高速公路，西至弁山东麓以及现状 104 国道，南至旄儿港，东至长兜港，规划面积为 27.97平方公里。
分区北片是以规划中的城市文教区、长田漾自然湿地区为主，集居住、体育休闲为一体的功能区域；分区南片则以现状的行政中心、文化中心为主，集居住、商贸为一体的行政、文化中心；分区西片则是以仁皇山公园和一、二类居住用地为主体的生活休闲区。
受市政府规划，以及自身优越的自然环境和较高的人居指数等，该板块已经得到大多数购房者的认可。
板块个案 项目名称 金色地中海 山水华府 天盛花园
绿城·御园
板块房地产市场点评：
——仁皇山板块的自然环境是其最大的卖点，并借助其未来区域的规划，位置 金盖山路 300 号
湖州市长兴路 518 号 龙王山路 1109 号 青铜北路潜山公园 开发商 湖州美欣达 湖州中天 湖州泰祥 绿城集团 产品品类 商业，住宅，住宅 别墅，住宅 别墅
占地面积 58379 ㎡ 80024 ㎡ 115047 ㎡ 290000 ㎡ 总建筑面积 135591 ㎡ 175297 ㎡ 266000 ㎡ 360000 ㎡ 最近均价 住宅 8000/㎡，7300/㎡ 6000 元/㎡ 每栋 600 万起，开盘时间 09 年 4 月 19 2008 年 12 月 2006 年 11 月 2009-9-29 入住时间 2011 年 5 月 18 2010 年 10 月 2008 年 7 月 2011 年 绿化率 37.20% 52% 53.20% 32.30% 主力面积 120-140 ㎡ 87-140 ㎡ 120-168 ㎡ 380 ㎡ 容积率 1.75 1.696 2.2 1.2 交付标准 毛坯 毛坯
毛坯 毛坯 总户数 第一批开盘 120户，三期 790 户 1130 1610 别墅 158 套 现销售率 现推销售率 100% 70% 95% 30% 物业管理费 住宅 1.4/天/㎡ 住宅 1.5/天/㎡ 住宅 1.6/天/㎡
地上 2 元/天/㎡ 地下 1 元/天/㎡
停车位 地下停车位 386地上停车位 50 696 1243
300 建筑类别 高层，小高层 高层，小高层 排屋，小高层 联排
吸引了类似绿城等地产大鳄的进驻； ——整个板块的住宅价格水平较高，普遍集中在 6000-8000 元/平米之间，产品整体规格较高。
4.6 湖东板块：
板块热度——★★★☆ 项目所处板块即为湖东板块； 湖东区域作为湖州东部房地产开发最为成熟的一个区域之一，无论是开发规模、配套成熟度还是所吸引的投资，都保持着良好的势头，奠定了楼市版块潜力股的地位。
高校林立形成了的湖东区域有适宜居住的文化氛围，湖东区域教育文化氛围浓厚，聚集了一大批名校，湖州师院、五中、二中、四中、湖师附小等学校为邻。
生态环境优越，余家漾公园、白鱼潭公园，以及规划建设中的毗山遗址公园和邱家漾公园让这一地段有如诗意般优美。
项目相关楼盘分析：
选取依据:以吴兴大道及 318 国道的交通动线为联系纽带 东方国际 别墅
宏进
商务大街
尊园
东瑞 一品
诺德上湖城
升华红树湾
板块个案：
项目名称 华辰·尊园 东方国际别墅 红墅湾 诺德上湖城 东瑞一品 商务公馆大街 宏进商业广场 位置 苕溪东路毗山西路 经四路纬四路 苕溪东路龙溪港 吴兴大道 经一路 湖东路155 号 经五路纬一路 纬一路经七路 开发商 湖州华辰 湖州湖峰置业 湖州升华 诺德置业 湖州东瑞 湖州景瑞置业 湖州华辰 产品品类 住宅商业 别墅 别墅 别墅 别墅 商业 住宅商业 占地面积 48547 ㎡ 62951 ㎡ 58000 ㎡ 170000 ㎡ 10000 ㎡ 22299 ㎡ 14000 ㎡ 建筑面积 70000 ㎡ 66488 ㎡ 40000 ㎡ 260000 ㎡ 9000 ㎡ 32000 ㎡ 24000 ㎡ 最近均价 商业 11000/㎡ 住宅4800-6800/㎡ 联排 8300/㎡，叠加 6200/㎡ 预计 12000元/平米 9000—10000/㎡ 12000-13000/㎡ 未开盘 一层 9000/㎡，二层 4000/㎡三层 3500/㎡ 开盘时间 07 年 11 月 11 09 年 10 月 17 2010 年 4 月 9-Nov 2010年5月 2010 年 3 月 2007 年 11 月 入住时间 2008 年 11 月 2011 年 12 月 2012 年 1 月 2011 年 2012 年 未定 2008 年 10 月 主力面积 90-130 叠加 155-190 联排 215-225 联排215-300 独栋约 450 240-320 225-262
200平米以上 绿化率 40% 32.30% 32% 32.30% 30% 30% 30% 容积率 1.4 1.03 0.7 1.5 1.1 0.99 1.4 交付标准 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 毛坯 总户数 900 150 150 300 33 16 撞小公馆
现销售率 98% 52% 未开盘 33% 未开盘 未开盘 98% 物业管理费 1.4/天/㎡ 住宅 1.4/天/㎡ 1.7/天/㎡ 1.5/天/㎡ 1.6/天/㎡ 未定 1.4 元/天/㎡
停车位 600 每户 1-2 个 每户 1-2 个 每户 1-2 个 每户 1-2个 未定
建筑类别 高层，小高层 联排、叠加 联排、独栋 联排 联排 低层商铺 商铺
板块房地产市场点评：
——湖东板块整个区域面积较大，除靠近市中心区域的楼盘有一定集中度之完，其余项目相对都较为分散； ——整个板块总体整体环境较好，尚处于开发建设阶段，其中公寓价格大致集中在 4800-6800 元/平米之间，有一定的跨度；别墅产品主要为联排及叠加，其中联排别墅价格在 8000-13000 元/平米，越往东价格越低，叠加别墅价格在6200-7000 元/平米之间；
重点个案分析 ——东方国际别墅 项目简介 项目名称 东方国际别墅 位置 东部新区经四路与纬四路交界处 开发商 湖州湖峰置业有限公司 产品品类 别墅
占地面积 62951 ㎡ 总建筑面积 66488 ㎡ 最近均价 联排 8300/㎡ 叠加 6200/㎡ 开盘时间 09 年 10 月 17 入住时间 2011 年 12 月 绿化率 32.3% 容积率 0.954 交付标准 毛坯 总户数 150 户, 销售率 52% 物业管理费 住宅 1.4/天/㎡ 停车位 318 建筑类别 联排、叠加
所属商圈 湖东区域 主力面积 叠加 155-190；联排 215-225
东方国际别墅，西山漾畔，与吴兴区行政中心相望。
户型面积 210-230平方双拼、多联及 170-190平方叠加式别墅为主力户型； 户型设计上，参照湖州当地居住习性，以类独栋的方式，规划别墅建筑户型，别墅建筑按照三套院的结构分布，前庭、后院、侧院、中天井；每幢联排别墅南侧均规划一个侧院，与后院相联结。通过退台式露台设计，每层附带大露台，别墅的三层露台附送超过 60平方米的超大空中花园，边套的设计上还增加二层景观侧露台。
湖州新亚洲主义风格。
周边配套不全，主要规划中综合商场；并临近交通医院，吴兴高级中学、湖州二中、湖师附小等
房型介绍：
户型：室 4 厅 4 卫 面积：
约 225.0M²（联排）室 2 厅 3 卫 面积：
约 180.0M²（叠加）
房型特色：
大花园及大露台设计，清新自然； 叠加挑空餐厅，开阔明快； 销售情况：
排屋均价 8300 元/㎡，还有 33 套节后推出； 将于 2010 年 1 月 31 日开盘销售一批叠加，本次开盘将 2009--2010东方国际排屋及叠加成交走势图***090002009年11月 2009年12月 2010年1月排屋 8300 8300 8300叠加 5400 5700 62002009年11月 2009年12月 2010年1月
推出 3 幢（15、16、17 号）54 套房源，面积在 150—198平方米之间，起价6200 元/平方米。
客户分析：主要购买人群——公务员，企业高干，本地人，部分上海投资客(上实及策源的部分资源)。
——诺德上湖城 项目简介 项目名称 诺德上湖城
位置 吴兴大道和经一路交叉口北侧，西山漾景区北侧 开发商 湖州诺德置业有限公司 产品品类 别墅
占地面积 170000 ㎡ 总建面积 260000 ㎡ 最近均价 9000—10000 开盘时间 2009 年 11 入住时间 2011 年 绿化率 32.3% 容积率 1.12 交付标准 毛坯 总户数 300 销售率 33% 物业管理费 1.5 元/天/㎡
停车位 320 建筑类别 联排、公寓 所属商圈 湖东区域
主力面积 联排 240-320
项目位于吴兴大道和经一路的交叉口偏北，为英伦风格； 25 米宽的河流横穿整个小区，融入约 1500 亩的西山漾水域生态公园； 总占地面积约 17 万平方米，总建筑面积 26 多万平方米； 建筑类型为多联别墅、双联别墅、小院别墅和公寓。
房型分析：
222-240平米左右
户型特色 前、中、后三花园庭院设置，配合户外优美景观，融于自然，享受生态空间；
地下室设置健身房和娱乐室，同时下沉庭院为其提供了充足的阳光； 双车位，一层宽阔朝南客厅； 各个卧室依靠庭院，舒享英伦风情中的自然景观； 三层朝南露台，收揽西山漾无限景致，让主人景观视野更加宽广。
销售情况 一期 09 年 11 月开盘均价 9000/㎡，现剩大房型总价 500 万左右； 年后推出二期，单价 9000—10000/㎡ 送地下室（100 ㎡ 层高 3.1 米）
客户分析：主要购买人以本地自住为主； 09--2010年诺德上湖城联体别墅成交走势图******09年11月 2009年12月 2010年1月联体别墅 9000 9000 93002009年11月 2009年12月 2010年1月
——升华·红墅湾 项目简介 项目名称 红墅湾 位置 北靠苕溪东路，西临龙溪港 开发商 湖州升华房地产开发有限公司 产品品类 别墅
占地面积 58000 ㎡ 总建筑面积 40000 ㎡ 最近均价 13000 元/㎡ 开盘时间 2010 年 4 月 入住时间 2012 年 1 月 绿化率 32% 容积率 0.7 交付标准 毛坯 总户数 150 销售率 % 物业管理费 1.7 元/天/㎡ 停车位 170 建筑类别 联排、独栋 所属商圈 湖东 主力面积 联排 215-300；独栋约 450 项目总建筑面积 4 万余平方米，总用地面积约 88 亩，其中绿化用地约亩，建筑密度 30%，仅由 150 多套排屋、叠屋等别墅类物业组成。
为升华余家漾最后一期，依托 465 亩大盘规模，紧依 10 万平方米余家漾公园以及绵延 1000 余米的龙溪港，拥有资源稀缺性。
“英式庄园”为建筑风格，创新地提出了“中国原创合院别墅”概念，形成了一个个小单元的“四合院”式联排，通过“宅、院、弄、园、庭、街”，精心营造六度空间，在突出私密性同时，又使园区富于韵律变化。
户型介绍：
约 450M² 户型特色：
厨房与客厅分离，有效防止油烟肆虐，空间更加独立； 二层大面积主卧，配有独立衣帽间及卫生间，主人生活更加私密； 顶层书房大路台设计，南北通透；
约 215M² 户型特色：
独立车库，阳光餐厅，空间更加独立； 二层大面积主卧，配有独立衣帽间及卫生间，主人生活更加私密； 顶层书房大路台设计，南北通透；
——东瑞一品 项目简介 项目名称 东瑞一品 位置 湖东路 155 号（原吴兴区政府地块）
开发商 湖州东瑞房地产开发有限公司 产品品类 别墅
占地面积
总建筑面积
最近均价 12000-13000 开盘时间 2010 年 5 月 入住时间 2012 年 绿化率 % 容积率
交付标准 毛坯 总户数 33 物业管理费 /天/㎡ 停车位
建筑类别 排屋 所属商圈 湖东 主力面积 联排 225-262
东瑞·一品由 32 套联排别墅和 1 套公建构成，其中别墅规划为 A 幢 8 套，B 幢和 C 幢各为 7 套，D 幢 10 套。
小区的景观步行出入口伸入小区构筑了一条纵向景观轴，加上东西侧的车行路和行列式布局的规划结构，使得小区形成了环状道路系统，小区入口处车行道为 7 米，小区内环道宽为 5 米。
小区为纯现代风格的联排别墅，外立面简约，流畅，注重线条与 BOX的结合，表达现代主义建筑风格，外立面使用大面积的石材，体现出建筑稳重得体、档次。
有一定配套：世纪联华，交通医院，建设银行，湖东小学，湖东幼儿园，金州宾馆，晶鼎大酒店。
房型分析：
约 225M² 户型特色：
厨房与客厅分离，有效防止油烟肆虐，空间更加独立； 二层大面积主卧，配有独立衣帽间及卫生间，主人生活更加私密； 顶层书房双路台设计，南北通透；
——华辰·尊园 项目简介 项目名称 华辰·尊园
位置 湖州市苕溪东路南侧，毗山西路东侧 开发商 浙江湖州华辰房地产开发有限公司 产品品类 住宅商业
占地面积 48457 ㎡ 总建筑面积 70000 ㎡ 最近均价 4800-9500/㎡ 开盘时间 2007 年 11 月 入住时间 2008 年 10 月 绿化率 40% 容积率 1.4 交付标准 毛坯 总户数 900 销售率 98% 物业管理费 1.4 元/天/㎡ 停车位 600
建筑类别 别墅、公寓 主力面积 90-130平米 项目位于苕溪东路南侧，毗山西路东侧，建面约 7 万平米，容积约 1.4； 项目主要包括别墅及公寓两种产品； 项目为现代简约风格，以中国的造园手法制景，以现代的手法诠释传统；
房型分析：室 2 厅 2 卫 面积 92.81M²室 2 厅 2 卫 面 积：
91.39M² 户型特色：
90平米左右户型上下两层设计，具有一定的创造性； 客厅及餐厅挑空设计，大气而开阔； 南北通透，房型较为方正；
销售情况 07 年 11 月开盘，住宅已售完，先推出最后 16 套双 House 单价在 9500/㎡。
客户分析：以本地人购买客户为主，投资客较少。
——商务公馆大街 项目简介 项目名称 商务公馆大街
位置 湖东区域八里店镇经五路东纬一路以北 开发商 湖州景瑞置业有限公司 产品品类 商业
占地面积 22299 ㎡ 总建筑面积 32000 ㎡ 最近均价
开盘时间 2010 年 3 月 入住时间
绿化率 % 容积率 0.99 交付标准 毛坯 总户数 16 幢小公馆 销售率
物业管理费
停车位
建筑类别 低层商铺 项目位于东部新区八里店镇经五路以东、纬一路以北； 用地合计 22299平方米，总建筑面积 36077.8平方米，其中地上建筑面积 22286.5平方米，地下建筑面积 13791.3平方米。建筑以三层为主，局部两层或四层，建筑密度 34.7%，容积率 0.99； 总共 16 撞三层公馆，预计 3 月开盘。
——宏进商业广场 项目简介 项目名称 宏进商业广场 位置 湖州市八里店社区纬一路和经七路交汇处 开发商 浙江湖州华辰房地产开发有限公司 产品品类 住宅商业
占地面积 14000 ㎡ 总建筑面积 24000 ㎡ 最近均价 低层 9000/㎡，二层 4000/㎡三层3500/㎡ 开盘时间 2007 年 11 月 入住时间 2008 年 10 月 绿化率 % 容积率 1.4 交付标准 毛坯 总户数 900 销售率 98% 物业管理费 1.4 元/天/㎡ 停车位
建筑类别 住宅 所属商圈 湖东
面积 户型 200平米以上
八里店综合市场是本区集农贸、商业、步行街、超市、商铺、餐饮、娱乐为一体的大规模商业中心。
一楼：大型农贸市场，引进香港市场的专业农贸市场管理模式，综合周边的商 铺、商业步行街；二楼：大型超市和特色商铺；三楼：大型餐饮、娱乐、休闲区域
市场小结：
从湖州房地产市场的销售率和去化速度看，现阶段湖州城区的住宅市场销售形势较好，城区居民对住宅的需求强烈，别墅产品也具有较高的市场接受度，但后续宏观政策尚存在变数，对市场产生一定威胁。
产品类型方面，主要包括高层、小高层产品，多层产品相对较少，联排及叠加别墅较多，同质化严重，竞争已日趋激烈，但品质高的项目还是具有较高的市场去化率。
主力户型方面，公寓产品主要集中在 90-140 ㎡，联排类产品面积段主要集中在 210-280 ㎡，叠加类产品面积主要集中在 150-200平米。
价格方面，项目所在区域内高层价格基本在 5500 元/平方米左右，叠加
在 6000 元/平米左右，联排别墅在 9000-12000 元/平米之间，往东价格递减。
这一部分通常首先分析全国的房地产发展的总体状况, 包括国家宏观调控政策, 房地产投资增速情况, 市场供求情况, 房地产价格变动趋势, 房地产供应结构 (普通住房、高档住宅) , 东部、中西部地区投资情况等。再进一步分析所在地区房地产市场情况, 包括住房建设规划, 房地产工作会议等政策和指导意见, 分析当地购房人群、新推楼盘、市场存量、地理分布、出清周期、成交量、成交价格以及当地房地产开发企业等情况, 还要分析商业地产、写字楼、别墅等产品的市场情况。
在深入分析目标人群和竞争对手情况后, 通过SWOT分析确定本项目的地理位置, 交通, 景色, 周边规划, 发展潜力等影响因素, 最终确定本项目的目标市场定位。
二、规划条件分析与建设方案
房地产开发项目必须严格执行城市规划。通常土地部门在土地公开出让之前都会公布规划条件, 房地产公司必须严格按照规划条件通知书限定的指标提出策划的建设方案。
仔细研究项目已取得的规划条件通知书, 根据规划总用地面积、界内使用面积、容积率、建筑密度、绿地率、配套公建等指标的要求, 测算居住地块和商业地块各自的建筑类型、基底占地面积、建筑面积、楼房栋数、层数和高度。配套公建一般包括社区养老院、文化活动室、居委会、物业管理服务用房、体育活动设施、社区服务点、社区警卫室等, 这是规划条件要求的必建项目。考虑地下人防和停车需要, 项目通常还需建设地下一层, 依据当地规范和地块的实际条件确定地下一层的位置和建筑面积。根据场地条件和初步方案, 还需测算配套建设的给排水、暖通、电气、燃气、道路、广场、围墙、绿化等基础设施工程的初步方案和工程量。
三、投资估算、资金筹措与财务分析
1. 投资估算
本部分分别确定住宅、配套公建、商业综合楼、酒店式公寓、地下车库的单方造价和总造价。确定给排水、消防、供电、供热、燃气等公用工程费。确定围墙、道路、庭院照明、绿化、小品等室外工程的工程量和造价。
按周边地区类似项目的楼面地价测算土地出让费, 折合计算土地出让单价, 从而测算出土地出让总价, 以及需要缴纳的土地契税, 土地交易手续费等。
根据国家相关收费标准和实际市场情况测算建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、工程保险费、大配套费、小配套费、自来水配套费、供热配套工程费、中水配套费、燃气工程费、小区电力、供热工程费、电力配套费、项目前期咨询费、环境评估和合理用能评估费、招投标服务费、工程质量监督费、人防易地建设费等二类费用和相应的预备费。需要银行贷款的项目还需将建设期利息计入项目总投资。
通过上述三部分的测算, 计算项目的总造价。
2. 资金筹措
房地产开发项目投资规模比较大, 通常在几亿、几十亿以上, 建设资金的筹措难度很大, 建设资金一般通过企业自筹、借款和楼盘滚动销售解决。开发商自有启动资金一般有限, 通常占项目总投资的20%以下, 借款占项目总投资的20%-40%;项目的大部分投资依靠滚动销售回笼资金解决, 一般占项目总投资的50%左右。在取得预售许可以后, 开发商便可以通过预售楼房快速回笼资金, 解决自有资金不足的难题。因此必须详细分析各年及各季度财务平衡情况, 分析资金的投入和回收时点和数额, 科学制定开发计划。
3. 财务分析
经济影响分析通常采用房地产开发项目经济评价方法。由于房地产项目开发周期一般在几年以内, 为细化财务分析, 财务报表通常按季度或月份进行分析, 相对按年分析更加准确, 资金流的流转也更流畅。我们建议将项目计算期分为几个季度, 确定各个季度的投资与销售进度, 并依据销售面积、售价和销售进度确定个季度的售房收入。依据总投资和投资进度估算项目开发成本, 包括代理、广告、律师等销售费用、维修基金、财务费用、营业税及附加、土地增值税、所得税、公积金和公益金等各项税收和费用。经过详细计算后, 确定税后利润、税后净现值、税后内部收益率、税后动态投资回收期、销售利润率等一系列主要财务评价指标, 分析项目的财务可行性。
四、土地获取价格上限估算
市场化项目主要评价指标为销售利润率、财务内部收益率和投资回收期;通常销售利润率应不低于10%、财务内部收益率不低于10%、销售型的项目投资回收期不得多于5年、持有经营型的项目投资回收期不得多于12年。
根据前面销售收入的测算结果, 以销售收入为基数, 按销售利润率10%反算, 可以推算最低税前利润前提下的土地获取价格上限, 并折算出楼面地价上限, 作为开发商是否购买土地或收购公司的决策依据。
五、风险分析及对策
1. 项目开发风险
项目开发周期长、涉及部门和单位多, 对项目的进度、质量、投资、营销控制的难度大。一旦某个环节出现问题, 如设计变更、施工条件、环境条件等发生变化, 将会直接或间接地对整个项目开发产生影响, 从而导致项目成本增加、收益大幅降低甚至亏损, 造成原来估计的销售利润无法按期实现。
为防范项目开发风险, 应建立严密的管理体系。在项目开发过程中, 以事前计划、事中控制、事后分析为关键点, 对工程决策、投资、进度等实施控制。
2. 项目收入不确定性风险
项目开发的收入受项目定位、销售价格及其变动趋势、销售率及其变动趋势、竞争楼盘的供应情况等因素的影响, 项目的经营受社会经济、同类型物业的竞争、经营理念和服务意识、经营价格等因素的影响。一旦这些因素与预期产生偏差, 都会对项目收益产生影响。
为防范收入不确定性风险, 首先, 在项目前期的策划阶段, 应进行周密的市场调查, 确定项目的主要客户群体;第二, 根据项目定位, 确定项目主体设计风格和户型结构;第三, 根据项目定位、地理位置、竞争对手和竞争楼盘等因素, 制定相应的营销策略并根据市场情况进行销售价格的动态调整;第四, 根据项目计划, 严格控制项目进度, 保证项目按期完成, 避免项目延期对销售和经营造成的不利影响。第五, 严格管理, 以特色服务创市场品牌。通过以上措施, 使项目收入的不确定性降到最低。
六、天津某房地产项目决策实例
1. 市场预测及目标市场定位
通过SWOT分析可以看出, 本项目地理位置优越, 交通便利, 南临海河, 景色优美, 周边规划为天津市城市副中心, 有很大的发展潜力。相对于交通拥挤的市中心, 对中高端人群有更强的吸引力。因此, 在此开发房地产具有较强的市场吸引力, 本项目目标市场主要定位于中高收入群体中的商品房消费者。
2. 规划条件分析与建设方案
项目已取得天津市规划局规划条件通知书, 规划总用地面积196161.30平方米, 界内使用面积90873.10平方米, 其中二类居住用地58825.40平方米, 容积率不大于2.2;商业金融业用地32047.70平方米, 容积率不大于2.2。
依据占地面积和容积率测算, 居住地块占地58825.40平方米, 建筑面积129400平方米;商业地块占地32047.70平方米, 建筑面积70500平方米, 两地块建筑面积合计199900平方米。考虑地下人防和停车需要, 本项目还需建设地下一层40100平方米, 与地上面积199900平方米合计后总建筑面积为240000平方米。该规模能够符合天津市规划局规划条件通知书的相关要求。
本项目拟建设住宅123900平方米, 配套公建5500平方米, 商业综合楼50100平方米, 酒店式公寓20400平方米, 地上部分合计199900平方米;地下一层40100平方米, 项目总建筑面积240000平方米。主要建设内容分为三部分:
1) 居住地块占地58825.40平方米, 总建筑面积159400平方米, 其中地上住宅和配套设施129400平方米, 地下一层30000平方米 (含8000平方米人防) 。主要建设内容包括:
(1) 建设住宅123900平方米, 其中90平方米以下小户型1000套, 建筑面积86800平方米 (大于总面积的70%) , 户均面积86.8平方米, 分布在24~33层的8座高层, 主要布置在地块北侧;90平方米以上大户型265套, 建筑面积37100平方米, 户均面积140平方米, 分布在21层的2座高层和7层的2座多层, 主要布置在地块南侧。
(2) 依据天津市规划局规划条件通知书的相关要求, 建设配套公建5500平方米, 其中包括社区养老院4500平方米、文化活动室250平方米, 居委会150平方米, 物业管理服务用房400平方米, 社区服务点170平方米, 社区警卫室30平方米, 布置在居住区北侧。
2) 商业地块占地32047.70平方米, 总建筑面积80600平方米, 其中地上商业和酒店式公寓70500平方米, 地下一层10100平方米 (按人防标准建设) 。主要建设内容包括:
(1) 建设4层商业综合楼1座, 建筑面积50100平方米。
(2) 建设24层酒店式公寓2座, 共200套, 建筑面积20400平方米, 户均面积102平方米, 总体面积小于商业金融业总建筑规模的30%。
(3) 根据《天津市建设项目配件停车场 (库) 标准 (D B/T29-6-2010) 》, 本项目商业综合楼需配建停车位400个, 酒店式公寓需配建停车位102个, 合计502个。本项目建设地下一层10100平方米 (按人防标准建设) , 安排288个停车位, 其余214个车位安排在地上。
3) 配套建设给排水、暖通、电气、燃气、道路、广场、围墙、绿化等基础设施工程。
3. 投资估算、资金筹措与财务分析
本项目按楼面地价6000元/平方米测算, 土地出让费119940万元 (不含大配套费) , 折合土地出让单价为13199元/平方米, 另外项目需缴纳土地契税3598.20万元, 土地交易手续费239.88万元, 合计123778.08万元。土地出让金按分两次支付考虑, 第一季度和第五季度各付50%。
项目总投资为237745.38万元, 其中建安工程费用84735.67万元, 工程建设其他费用139552.43万元, 预备费用13457.29万元。
建设资金通过企业自筹、借款和楼盘滚动销售解决。开发商自有资金40000万元, 占项目总投资的16.82%;借款47900万元, 占项目总投资的20.15%;项目销售回笼资金149845.38万元, 占项目总投资的63.03%。
参照项目周边同类房屋售价, 本项目住宅按每平方米15000元销售, 价, 商场按每平方米19000元销售, 酒店式公寓按每平方米15544元销售。项目建成后, 在不计地下车库和配套公建收益的前提下, 可实现销售收入312750万元, 税后利润35128万元, 税后内部收益率56.05%, 税后净现值22555万元, 税后动态投资回收期1.83年, 销售利润率14.98%。项目财务指标较好, 抗风险能力较强。
4. 土地获取价格上限估算
以销售收入312750万元为基础, 按销售利润率10%反算, 假定税前利润为31275万元时为土地获取价格上限, 税前利润由46837万元下降15562万元时, 土地出让费上限为135502万元 (不含大配套费) , 楼面地价可上调至6778元/平方米, 折合土地出让单价为14911元/平方米。
摘要：本文通过对天津某房地产公司拿地前的实战决策分析, 总结了房地产开发项目的决策要点和分析方法, 尤其对房地产开发项目市场预测及目标市场定位, 规划条件分析与建设方案、投资估算、资金筹措与财务分析、土地获取价格上限估算、风险分析等部分进行了重点分析, 为房地产开发项目决策和银行贷款提供全面而科学的依据。
【关键词】房地产公司；项目开发；全过程；造价管理
房地产项目开发中，工程造价管理是其中最重要的一个工作环节，其不仅会对房地产公司的工程质量造成影响，还会对房地产公司的声誉造成影响。因此房地产在对投资项目进行施工建设的过程中，一定要做好工程造价管理工作，通过工程造价管理工作对工程项目的施工质量以及工程成本进行严格控制，避免对房地产企业的声誉造成影响，在实现企业经济效益提升的同时，树立起企业的品牌形象，扩大其在行业市场上的影响力。工程造价管理环节在房地产项目开发中具有较重要的作用，为了能够使房地产开发企业意识到工程造价管理的重要性，接下来，本文就将对房地产开发项目中全过程工程造价管理模式进行详细分析。
一、全过程工程造价管理模式的重要性
（一）调整工程款支付方式，确保公司经济效益
房地产公司工程款支付方式的不同，对施工单位施工情况的影响程度也不同，如果房地产企业在工程款支付上能够对施工单位进行有效约束，就能够有效提升施工单位的施工效率，同时也能够对工程造价进行有效控制。通过全过程工程造价管理模式，可以对房地产公司工程款的支付模式进行有效調整。当房地产公司资金比较充足的时候，应该采用“进度控制”的方式对工程款进行支付，即以工程的施工进度为参考标准对工程款进行支付，以此来约束施工单位如期完工。而当房地产公司的资金较为紧张的时候，房地产公司应该以“质量控制”的方式对工程款进行支付，在支付工程款的过程中，以工程的施工质量为主要参考依据对工程款进行支付，如果满足施工质量要求，则支付安全工程款；如果工程施工质量满足不了施工质量要求，则按照合同规定对工程款进行扣减，以此来在确保施工单位的施工质量的同时对工程造价进行有效控制。
（二）对合同索赔进行有效预防
在对工程造价进行管理的过程中，预防合同索赔是房地产企业对工程施工过程进行有效控制和确保公司经济效益的基础保障[1]。在全过程管理过程中，在工程开始施工之前，房地产公司应该进行实质性的图纸会审，并要求施工单位对设计图纸进行仔细研究和分析，找出设计图纸中存在的相关问题，对工程设计的可行性进行分析。然后，在此基础上对建筑材料的采购进行有效控制，以此来控制工程造价。
（三）严格控制施工，杜绝材料浪费
在全过程工程造价管理过程中，最重要的工作就是对工程施工进行严格控制，杜绝施工材料的浪费。否则，如果不能对工程的施工进行严格控制，提高施工材料的使用效率，即使在施工准备环节已经对工程造价进行了有效控制，也很难将工程造价降下来。在工程造价管理中，房地产公司的监理工程师一定要发挥工程监理作用，在施工时对材料的有效利用进行个严密规划和严格管制，决不能出现施工大手大脚，肆意浪费、破坏材料现象的出现。同时，在房地产公司方面，也应该针对施工单位的施工情况定制完善的奖惩体系，奖省罚费，将施工单位的绩效和工程款与材料的利用率挂钩，因此来对其施工进行约束，提高施工单位的节约意识，进而达到提高材料利用率，大幅度提升企业经济效益的目的。
二、全过程造价管理的模式分析
（一）确定工程造价
在房地产公司以往的工程造价管理和控制过程中，通常只重视对工程施工过程中的造价进行管理和控制，通过对工程施工进行严格控制，刻意的缩减施工流程、降低施工标准或者是使用廉价的材料来达到降低工程造价的目的。但是，这种方法虽然能够对工程成本进行控制，却容易因为保证不了工程施工质量而形成安全隐患，并且，这种方法由于只是对工程施工过程进行控制，而没有贯穿整个工程，没有达到全过程控制工程造价的目的，所以具有一定的局限性，无法达到理想的工程造价控制的目的。而全过程造价管理模式，则是从工程施工设计开始，通过对施工设计进行严格控制来从全局上对建筑材料的采购、工程的施工流程等进行全面控制，并最终通过概预算确定工程造价，达到控制工程造价的目的。
（二）控制工程造价
1、工程设计阶段
在工程设计阶段，房地产公司应该要求设计单位以控制工程造价为目的，设计出多种可供选择的不同设计方案，然后由房地产公司通过对比和选择，选取最合适的建筑结构设计方案[2]。在对设计方案进行确定之后，设计单位还要在满足建筑工程抗震以及整体结构设计要求的前提下，通过优化设计来进一步缩减建筑工程材料的使用量，并尽可能降低施工难度，从而达到对建筑工程造价进行有效控制的目的，全面降低建筑工程的成本。
2、材料采购阶段
在全过程工程造价中，虽然设计阶段对整个工程的造价控制具有比较重要的影响，但是其设计费用仅仅占据了其中的1%，而包括材料、设备以及机械等在内的材料费用，却足足占据了整个建筑工程总造价近70%。因此，在对建筑工程造价进行控制的过程中，房地产公司一定要对材料的控制引起足够重视。首先，在对材料进行采购的过程中，应该做好监督工作，避免暗箱操作，中饱私囊等问题的出现；其次，在采购材料时，应该做好货比三家，尽可能在满足材料质量、规格等要求的基础上以最低的价格购买材料，降低成本；最后，在建筑工程施工的过程中，应该做好材料储存工作，避免材料损伤，造成不必要的浪费，扩大成本。
3、施工阶段
在工程施工阶段，对工程施工进行控制主要指的是对施工工艺流程以及材料的使用情况进行控制，避免出现延误工期、不按照使用流程进行施工以及施工中材料浪费等问题，进而导致工程施工成本的增加[3]。首先，在施工过程中，房地产公司应该聘请专业的监理工程师对工程施工进行全程监理，以保证施工的顺利进行；其次，应该加强施工中对材料使用的控制，规定施工单位材料的使用额度，奖省罚费，以确保施工人员能够在进行过详细规划和计算之后再对材料进行使用，避免出现浪费。
4、工程竣工结算阶段
工程竣工结算也是全过程工程造价控制中比较重要的一部分，但是，在当前的绝大多数房地产公司的全过程工程造价管理中，并没有对其引起足够重视，工作中敷衍了事，影响了工程造价的控制效率。在全过程造价管理模式下，房地产公司就应该对工程竣工结算阶段的造价控制引起足够重视，首先，房地产公司应该对施工前、施工中签订的合同进行详细核对，避免出现细节上的错误，以影响工程经济效益最大化的实现。其次，在工程竣工结算的控制阶段，一切都要以事实为参考依据，切实反映实际成本，让自身和施工方都了解到该工程的造价问题，在对工程造价进行有效控制的同时，避免日后出现纠纷，保障公司自身的经济效益。
结束语：
在项目开发过程中，加强工程造价的管理对提升房地产公司的经济效益具有较为重要的影响，而在以往的项目开发过程中，房地产公司在对工程造价进行管理的过程中存在一定弊端，无法确保自身经济效益最大化的实现。因此，在对项目进行开发的过程中，房地产公司就应该通过应用全过程管理模式对工程造价进行管理，进而达到不断提升自身经济效益的目的。
参考文献：
[1]彭中伟.建设项目应用全过程造价管理时存在的问题及对策研究[D].北京交通大学，2012（12）.
[2] 王中华. 房地产开发企业项目开发决策中机会识别研究[D].中国社会科学院研究生院，2013.
【房地产开发项目市场分析报告构成】推荐阅读：
房地产开发项目市场部经理岗位职责06-13
房地产开发项目可行性研究报告如何编写01-11
房地产项目联合开发协议12-27
房地产开发项目合作框架协议02-23
房地产项目开发流程的10个步骤11-13
重庆市房地产开发项目竣工验收工作指南01-07
房地产开发请示报告06-15
房地产公司开发资质晋级申请报告01-21
房地产开发企业实习报告02-02
房地产开发企业各级资质申请报告06-25
